关于合作建房合同纠纷及法律责任的分析（5篇范例）

第一篇：关于合作建房合同纠纷及法律责任的分析

大致可分房为十类：1.房地产项目转让纠纷； 2.合作建房及合资、合作开发经营房地产纠纷；3.土地使用权转让及土地租赁纠纷；4.工程承发包（含设计、监理、建设）及拖欠工程款纠纷；5.房屋销售（含预售）纠纷；6.房地产权属（包括但不限于所有权、抵押权、质押权、空间权、著作权等）纠纷；7.房屋拆迁纠纷；8.房屋租赁纠纷；9.物业管理纠纷；10.其他纠纷，如房地产交换、赠与、继承等引起的纠纷。

上述合作建房纠纷，有的是以合资、合作经营房地产纠纷或联建纠纷名义出现的，该类纠纷与其他房地产纠纷相比具有下列特点：

一．性质不易确定。司法实践中，有的名为合作建房，实为非法借贷或劳务合作或系预付租金的房屋租赁或纯属土地使用权转让或为有保底条款的协作性联营或为集资建房或为项目转让。

二．主体呈现多元化。参与合作建房的除拥有房地产开发资质的房地产开发企业外，还有其他企业或经济组织，甚至自然人。占有大量农民集体所有的土地的村民委员会、农工商组织、乡镇企业及拥有划拔土地使用权的国家机关、事业单位如学校、医院、公园也参与其中。

三．标的大，履约周期长，所需手续繁多。

缺乏相应的法律规定。什么是合作建房，如何处臵该类纠纷，既无法律、法规明确规定，又无详尽的司法解释可适用。

正因为合作建房具有上述四个方面的特点，加之，近年来，有关合作建房的纠纷逾来逾多，故有必要对合作建房这种既旧又新的建房及房地产开发模式从法律层面上进行探讨，从而避免这类纠纷的出现，推动相关法规或司法解释早日出台。笔者从事律师工作十年，代理了大量该类纠纷，特就该类纠纷做如下法律思考：

一．何谓合作建房？

合作建房作为法律术语，最早见于最高人民法院于一九九五年十二月二 十七日公布的《关于审理房地产管理法施行前房地产经营案件若干问题的解答》即（法发„1996‟2号）文件（以下简称文件）。文件第五条对以国有土地使用权投资合作建房问题作了六项规定，内容如下：

1.享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，除办理合建审批手续外，还应依法办理土地使用权变更登记手续。未办理土地使用权变更登记手续的，一般应当认定合建合同无效，但双方已实际履行了合同，或房屋已基本建成，又无其他违法行为的，可认定合建合同有效，并责令当事人补办土地使用权变更登记手续。

当事人签订合建合同，依法办理了合建审批手续和土地使用权变更登记手续的，不因合建一方没有房地产开发经营权而认定合同无效。

3.以划拨方式取得国有土地使用权的一方，在《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》）施行前，经有关主管部门批准，以其使用的土地作为投资与他人合作建房的，可认定合建合同有效。

4.《条例》施行后，以划拨方式取得国有土地使用权的一方未办理土地使用权出让手续，以其土地使用权作为投资与他人合建房屋的，应认定合建合同无效，但在一审诉讼期间，经有关主管部门批准，依法补办了出让手续的，可认定合同有效。

5.名为合作建房，实为土地使用权转让的合同，可按合同实际性质处理。如土地使用权的转让符合法律规定的，可认定合同有效，不因以合作建房为名而认定合同无效。

6.合建合同对房地产权属有约定的，按合同约定确认权属；约定不明确的，可依据双方投资以及对房屋管理使用等情况，确认土地使用权和房屋所有权的权属。

从以上规定可以看出，文件并没有明确合作建房的全部法律内涵，其所述的合作建房仅是合作建房中的一类，并非全部，实质是一种狭义上的合建。我们认为：从法律层面规定合作建房的概念，应从

否则难以涵括形形色色的建房模式，达不到立法的目的，实现不了法律的社会价值。从广义的角度看，一切共同在土地上增添建筑物的合作，均可称之为合作建房。

合作建房的主体：既可能是法人或其他经济组织，也可能是自然人。此处的法人包括企业法人、事业法人、机关法人。法人与法人之间、法人与自然人之间、自然人与自然人之间均可发生合建关系。签署合建合同的当事人，可能是两方，也可能是三方或若干方。除一方以土地使用权作价投资参与合资、合作开发经营房地产须一方具有房地产开发经营权外，其他合建模式，不必强制要求，如自然人之间合作建房、单位与单位之间的预付租金性的合作建房等。

合作建房的目的：既可以以销售为目的以获得收益，亦可以建设以供自用或出租或作其他经营。

合作建房的合作条件：包括但不限于一方或多方提供土地使用权、注入资金、出让无形资产、供应实物、承包劳务等。土地使用权既可以是通过出让取得的，也可以是国家划拨的，还可以是农民集体所有的土地。无形资产包括提供某项技术或许可合建的建筑物使用某一商号或某一特定名称。劳务包括负责拆迁、三通一平（七通一平）、勘察设计、建筑施工、房屋销售、办理建设所需各项手续。

合作建房的合作形式：既可以以组建公司的形式进行，也可以以组建联建办公室或类似临时机构或以一方名义开展。

了避免纠纷，建议签署书面合同。

审批及土地使用权变更登记要求：除文件所规定的合作建房模式须办理合建审批手续及土地使用权变更登记外，其他的合作建房模式可不必强制要求办理，按当事人签署的合建合同或协议进行。

二．合作建房类型

在实践中，合作建房的类型很多，且不易归纳。若按合建各方所签合同的法律关系的性质划分，可分为两种类型，即房地产转让型、非房地产转让型。

（一）房地产转让型。一方出地，另一方或多方出资合作开发房地产，并且合作各方约定对建成的房地产进行产权分成的；或一方出地，另一方或多方出资合作、合资开发经营房地产后进行利润分成的行为系房地产转让型的合作建房。在房地产实务中，多以合资、合作开发经营房地产或联建的名义出现。

文件所述的合作建房即属于该种类型。该种类型的合作建房，按文件要求一般需（或须）具备下列条件：

1.合建一方需具有房地产开发经营权即取得房地产开发、销售资质。

以土地使用权作为投资的一方，其提供的土地须是国有土地，若该土地性质为划拨用地，需办理出让手续，缴纳土地出让金或相应的土地收益。因此，一方若以农民集体所有的土地作为投资或合作条件参与该类型的合作建房，须办理土地征用手续即将农民集体所有的土地依法征用转为国有土地并缴纳土地出让金取得国有土地使用权证后方可进行。

3.合作建房各方需签署合作建房合同并办理审批手续。4.需依法办理土地使用权变更登记手续。

在过去相当长的一段时间内，人民法院在审理该类合建纠纷时，往往以当事人所签署的合建合同不具备上述条件为由判决或裁定合同无效。对此，学术界存在较大的争议。

我们认为：该类型的合作建房合同其约定的权利义务是围绕共同建房这一行为而设计的，其民事行为特征表现为权利义务关系是延续的，延续于整个建房的过程中，只有当合建的房屋建成，预期利润实现并按约定分配完毕并办理了相应的房地产权属变更登记手续，其彼此的权利义务才最终消失。故当某一该类型的合作建房合同尚未履行完毕即在履行过程中产生了纠纷诉诸于法院，结果法院以该合同不具备上述条件判决或裁定为无效合同，既不符合该类合同的民事行为特征，亦缺乏法律依据，同时与一些客观情况相悖。我国《房地产管理法》没有将办理合建审批手续和土地使用权变更登记手续规定为合合作开发经营房地产合同生效的条件，也没有该方面禁止性规定。实践中，发生在自然人之间或者是自然人与单位之间的该类型的合作建房，并不需要（也没有必要要求）一方具有房地产开发经营权。因此，人民法院在审理该类合建合同纠纷时，应遵循四个原则：一是契约自由原则，即应尊重当事人之间所签署的合同或协议规定。只要当事人之间的合同或协议无法律、行政法规禁止性、强制性规定，就不应该轻率地判定合同无效。最高人民法院“关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释

（一）”第四条规定：合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性的法规、行政规章为依据。我国《合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。二是相关手续能否补办原则。合建合同较其他合同相比，履行周期长，涉及到众多法律手续，主体之间权利义务关系延续于整个合建过程之中。若能补办，则判定有关当事人补办相关手续，而不能草率行事，判定合同无效，否则，就会给缺乏诚信的当事人以可乘之机。三是结合实际，区别对待原则。该类型的合作建房既可能发生在单位与单位之间，也可能发生在自然人之间，还可能发生在自然人与单位之间；合作建房的目的，有的是为了自用，有的是为了销售；参与合作建房各方出资或提供合作条件不一，有的是注入现金，有的是提供劳务，还有的是供应实物或出让无形资产；合作、合资形式多种多样，有的成立项目公司专项运作合建事宜，有的是以联建办公室或以一方名义

四是打击非法的房地产转让活动的原则。该类合建行为究其实质为房地产转让。建设部《城市房地产转让管理规定》第三条明确规定：以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的，均属房地产转让。因此，参与该类型的合作建房的各方必须遵守我国《土地管理法》及其实施条例、《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律、行政法规规定的有关土地征用、土地使用权出让、划拨、房地产转让等禁止性、强制性规定。凡是属于违背上述法律、行政法规禁止性、强制性规定的合建行为一律取缔，即其签署的合建合同一律认定为无效。

（二）非房地产转让型。非房地产转让型（以下简称非转让型）合作建房是指一方出地，另一方或多方出资合作开发房地产，并且合作各方约定在不改变合作建成的房地产权属的情形下对合作建成的房地产进行使用权分配的行为。

非转让型合作建房同房地产转让型合作建房的本质区别在于：合建各方无意改变合作建成的房地产权属。其他区别还有：非转让型合作建房，出地方一般为国家机关、事业单位（如学校、医院、公园）或农工商组织、乡镇企业甚至农民；土地性质为国有划拔用地或农民集体所有的土地；出资方的目的不是为了开发销售合建房屋，而是通

屋的使用权及相应的土地使用权，有的为了居住、办公、生产；有的是为了转租；有的是为了自身或同出地方或第三方共同开展经营活动如餐饮、娱乐、旅游、宾馆、医疗、教育培训等服务。

正因为合建各方各有所取，故该类合作建房仍有其存在的合理性且会长期存在下去。一方面，全面取消国有划拔用地尚不现实；另一方面，土地所有权的双轨制（即土地分为国有和农民集体所有）难以并轨。现实中，有地的往往缺资金，有资金的无地可用。毫无疑问，非转让型合作建房模式提供了解决这一矛盾的途径。

如前所述，房地产转让型的合作建房合同性质为房地产转让，那么，非转让型的合作建房合同性质又是什么呢？学术界对此众说纷纭，莫衷一是，联营说、合伙说、租赁说、变相转让房地产说均有。我国《民法通则》将联营分为三种即法人型联营、合伙型联营、协作性联营。按联营说理解，三种联营方式在非转让型合作建房中均有体现。但根据最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》规定，“党政机关和隶属党政机关编制序列的事业单位、军事机关、工会、共青团、妇联、文联、科协和各种协会、学会及民主党派等，不得成为联营合同的主体”。现实中，该类主体恰恰参与了大量非转让型合作建房。因此，联营说存在缺陷，尚不能完全解释党政机关等参与非转让型合作建房的性质。

谓合伙是指各合伙人按照合伙协议，共同出资、合伙经营、共享收益、共担风险，并对合伙体债务承担无限连带责任的行为。现实中，参与非转让型合作建房的出地方除了提供土地，合建过程所需资金均由出资方解决并承担合建过程中的大部分甚至全部风险，故合伙说行不通。

按租赁说理解，非转让型合作建房是一种由出资方预付租金给出地方而换取合建房屋一部分使用权及相应土地使用权的行为即房屋租赁行为。“出资方所投入的工程建设资金，则可以被理解为事先预付较长期限的租金”。但根据我国《合同法》规定，房屋租赁合同的期限不得超过20年。现实中，非转让型合作建房合同约定的期限动辄就是30年或50年甚至70年。还有，出资方交付“预付租金”时，所谓房子连影子都没有，只是一片空地，这时何以进行房屋租赁？这又与《城市房地产管理法》的规定相违背。因此租赁说亦不能自圆其说。

那么，非转让型合作建房是不是一种变相转让房地产行为呢？窄看起来，不无道理。但按该说理解，非转让型房地产合作建房岂不全是无效行为？如此处理，倒也简单，但出资方的权益何以保护？我们认为，变相转让房地产说有失偏颇，如一农民拥有一块宅基地，可无资金建房，同村的另一农民愿出资合建，你能说这种合建系无效行为吗？从某种意义讲，此乃互助有偿行为，应予鼓励。又如，某动物园

同一公司合作建设一座专门用于放映IMAX3D巨幕电影的建筑物。为此，双方签订了合作协议。协议规定：电影院建设所需资金均由公司解决；电影院建成后由公司独家经营，期限为30年；公司在电影院建成并投入使用后，每年向动物园支付一笔可观的租金；动物园不参与经营，负责电影院筹建过程中所需各项手续呈报工作。假如该合作协议得到动物园主管单位园林局的批准，所有报建手续均由动物园出面办理并获通过，电影院已建成并获得了电影放映经营许可证，如该合建行为为无效行为，对于承担了全部建设资金的某公司来讲，其权益岂不岌岌可危？上述两例说明，一部分非转让型合作建房应得到肯定，通过合建模式，出地方和出资方均达到了各自目的，真可谓“双赢”，为何要一棍子打死？另外，这也不符合我国的合同法的立法精神和理念――

不变的法律去裁量日益频繁复杂的市场经济行为，必陷入泥沼！当某一新的经济行为出现并被社会普遍认可，如现有的法律无法解释，唯一的办法就是修改法律，创设新法。笔者认为，非转让型合作建房系融资房屋租赁行为，是一种复合型的法律行为，涵括了两种法律关系即租赁和融资，它既不同于纯粹的房屋租赁，又不同于融资租赁。融资租赁虽然也属于复合型法律行为，但融资的目的不是为了租赁，而是取得租赁物的所有权，且融资租赁中租赁物一般为机器设备。因此我们对融资房屋租赁这一新的法律行为不能按现行的有关房屋

20年，租赁物通过融资完成而不是在签订合同时业已存在。

人民法院在审理非转让型合作建房纠纷时，应将该类纠纷与转让型合作建房纠纷区别开来，着重查明合建用地性质、合建各方缔约的真正动机和目的及实际履约情况。实践中，有的开发商规避法律，通过非转让型合作建房模式以出售房屋使用权的名义销售合作建成的房地产，则应以非法转让房地产对待。另，有一些当事人通过非转让型合作建房模式实现合资、合作经营目的，如以合作建成的房屋作为载体共同开展宾馆饭店、餐饮等服务，则应以联营的性质界定当事人的行为，不宜以合作建房的名义的处理.关于合作建房合同纠纷案件的处理意见

一、适用的法律法规及司法解释

目前处理合作建房合同纠纷案件所依据的法律、法规及相关司法解释有《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》、《深圳经济特区房地产转让条例》、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权纠纷案件适用法律问题的解释》。

二、合作建房(开发)合同的几种形式及效力认定

合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供土地使用权、资

共享利润，共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。合作开发房地产合同，要求合同一方当事人具备房地产开发经营资质，如双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前一方当事人已取得房地产开发经营资质或者依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应认定合同有效。土地使用权性质与合作方式不同，合同性质及效力也不一样：

1、利用宅基地与他人合作建房的，虽然提供土地使用权的一方取得了建房所需的“两证一书”（建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、居民（个人）兴建住宅用地批准通知书），但因宅基地属集体土地，仅供集体所有制的成员使用，合作建房合同应认定无效。

2、未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人签订的合作建房合同，应当认定合同无效；但起诉前已经办理了批准手续的，应认定合同有效。

3、合作双方所签合作合同约定提供土地使用权的一方当事人不参与经营活动，不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定双方所签合作合同为土地使用权转让合同。

4、合作双方所签合作合同约定提供资金的一方当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋、只收取固定数额货币或者只使用房屋的，应认定双方所签合同为房屋买卖合同、借款合同或者房屋租赁合同。

三、合作建房合同纠纷的处理

1、当事人请求分配需经有批准权的人民政府主管部门批准而未

未取得建设工程规划许可证或擅自变更建设工程规划的房地产项目利益的，人民法院不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。

2、利用宅基地合作建房合同被确认无效后，房屋归宅基地“两证一书”的申办人所有；同时，由宅基地“两证一书”申办人将投资款及利息返还出资人。

3、超出规划建筑面积的房产，补办批准手续后合作双方对该部分房产的分配协商不成的，一方当事人请求按合作合同约定的利润分配比例分割的，应予支持；对该部分房产增加的投资额的承担比例，协商不成的，应按约定的投资比例或利润分配比例承担。

4、当事人违反规划开发建设的房屋，被有关行政管理部门认定为违法建筑并责令拆除的，合同当事人对损失的承担比例协商不成的，应按双方过错大小、投资比例或利润分配比例确定。

5、合作建房合同约定仅以投资数额确定利润分配比例，一方当事人未按合同约定的比例出资，请求按合同约定的比例分配利润的，不予支持，双方利润按实际投资比例分配。

第二篇：合作建房效力

总裁法务 当前民事审判的几个主要问题（合作建房效力？）

最高人民法院副院长 黄松有

民事审判工作既与广大人民的利益息息相关，又与改革发展稳定的大局密切相联。各级人民法院要准确适用法律，提高民事案件的审判质量。

一、审理好房地产案件，促进房地产市场健康有序发展。

随着我国土地使用制度、城镇住房制度的改革和房地产业的快速发展，房地产业已经成为拉动国民经济增长、提高人民生活水平的支柱产业之一。由于我国的房地产市场正在发育的过程中，市场主体的行为不规范，国家的管理制度也不完善，所以，近年来，房地产纠纷急剧增加。人民法院在审理房地产案件时，既要注意严格掌握合同无效的标准，尊重当事人的意思表示，又要充分考虑我国房地产市场的实际情况，以规范市场主体的经营行为，维护房地产市场的正常秩序，促进房地产市场的健康发展。

要维护土地使用权的正常交易秩序。人民法院在审理土地使用权转让合同、合作建房合同等房地产纠纷案件时，要依法维护土地使用权的正常交易秩序。土地使用权进入市场应当符合法律规定的条件。出让的土地转让时虽不具备转让条件、划拨的土地转让时虽未经人民政府审批，但在起诉前已具备转让条件或者经过批准的，可以认定转让合同有效。在处理合作建房合同纠纷时，只要其中一方有房地产开发经营资格且一方对合作建房的土地是以出让方式取得使用权的，就应视为合法。在处理合作建房纠纷时，关键是确认当事人是否有合作的意思表示，而不必过多地拘泥于合作的形式，如一方可以土地使用权作为投资与他人合作建房，而不参加经营，可以不设立项目公司，但合建双方必须共担风险。合作建房合同被确认无效或被撤销的，在建或已建成的房屋的所有权，可以判归以土地使用权作为投资的一方所有，对方的投资可根据资金的转化形态，分别处理：资金尚未投入实际建设的，可由以土地使用权作为投资的一方返还对方投入的资金，并支付同期同类银行贷款的利息；资金已转化为在建中的建筑物，在建建筑物与实际投入开发的资金存在差值的，以土地使用权作为投资的一方向对方返还资金时，应参照当地房地产市场的变化，给予对方相应比例的经济赔偿，或由双方按过错程度，分别承担相应的损失。

要注意保护购房者的合法权益。人民法院在审理商品房买卖合同纠纷案件时，对于出卖方在广告宣传资料中就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，一般应当认定为要约邀请。如果该说明和允诺具体、确定，并对合同的订立及商品房价格的确定有重大影响的，应当视为要约。出卖方提供的由购买方签订的合同文本即使未载人上述说明和允诺，也应视为合同内容，出卖方违反的，应承担违约责任。如果出卖方的违约行为构成根本违约，或者出卖方的违约行为符合约定解除条件的，购买方要求解除合同、赔偿损失的，应当予以支持，以保护商品房购买者的合法权益。

要引导建筑市场的健康发展。人民法院在审理建筑工程合同纠纷案件时，要通过确认合同是否有效、认定双方当事人是否存在违约行为以及是否承担违约责任等方式，引导建筑市场的健康发展。承包人将其承包的全部建设工程转包给第三人，或者将其承包的全部建设工程肢解以后以分包的名义分别转包给第三人，或者将工程分包给不具备相应资质条件的单位，以及分包单位将其承包的工程再分包的，应依法认定无效。对于全部或部分使用国有资金或国家融资的项目不进行招投标而签订的合同，也要依法认定无效。要通过司法手段确保建筑工程质量和建筑工程符合国家安全标准，维护建筑市场秩序。对于无资质承包工程的，要依法认定合同无效。建设工程未经竣工验收，发包方擅自接收、使用的，承包方只在合理使用期限内对工程结构、基础工程的质量承担责任，其他质量问题由发包方自负。国家颁布的工程定额取费标准为任意性规范，建设工程合同约定的工程价款结算标准与合同履行期间实施的工程定额取费标准不一致时，应以合同约定为准。建设工程合同的当事人可以根据建筑市场行情，约定低于承包方企业类别、资质等级的取费标准。关于合同法第286条的适用问题，如果建设工程于1999年10月1日之前已竣工或停工，1999年10月1日之后人民法院对这类案件还没有审结的，不应适用合同法第286条。如果建设工程施工于1999年10月1日之前，竣工或者停工于1999年10月1日之后，承包人的工程价款是否享有优先权，应分别情况处理：在1999年10月1日之前，该工程上没有设定抵押权的，承包人的工程价款享有优先权；该工程上设定有抵押权的，承包人就工程价款享有的优先权不得对抗已设定的抵押权；承包人的工程价款不能对抗在1999年10月1日之前已交纳大部分或者全部购房款的购房者的请求权。如果建设工程施工于1999年10月1日之后，人民法院审理这类案件时应严格适用合同法第28条的规定。

二、审理好涉农案件，维护农村土地承包关系的稳定和促进农村土地的合理流转。

今年3月1日起施行的农村土地承包法，是推动全面建设农村小康社会的重要法律，是人民法院审理农村土地承包案件的重要依据。各级人民法院特别是基层人民法院一定要认真学习、贯彻执行农村土地承包法，在审判工作中要切实体现“更多地关注农村，关心农民，支持农业”的思想，为我国农村、农民和农业发展提供有力的司法保障。

对于农村土地承包法实施后的行为，应当一律适用农村土地承包法的规定。对于农村土地承包法实施以前的行为，要适用当时的有关规定；当时没有规定的，可以参照适用农村土地承包法的有关规定。在审理这类案件时要注意以下问题：

保护农民土地承包经营权。土地承包经营权是国家依法赋予农民的基本权利，是绝大多数农民赖以生存、生活的基础。人民法院在审理这类案件时，要根据农村土地承包法的有关规定，依法保护承包方的承包经营权。承包期内，对于发包方单方面解除承包合同，或者假借“少数服从多数’’强迫承包方放弃或者变更土地承包经营权，或者以划分”口粮田’’和“责任田’’等为由收回承包地搞招标承包，或者将承包地收回抵顶欠款的行为，不予支持。承包期内，承包方全家迁入设区的市，转为非农业户口，承包方不交回承包的耕地和草地，发包方请求解除承包合同，收回承包的耕地和草地的，应予支持。因自然灾害严重毁损承包 地等特殊情形对个别农户之间承包的耕地和草地需要适当调整的，必须经本集体经济组织的三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，并报乡(镇)人民政府和县级人民政府农业等行政主管部门批准。承包合同中约定不得调整的，按照其约定。对结婚妇女，或者离婚、丧偶妇女的土地承包经营权，要依法予以保护。

保护农民土地承包经营权的合理流转。人民法院在审理这类案件时，要依法保护承包方采取转包、出租、互换、转让或者其他方式合理流转土地承包经营权的行为。对于发包方禁止流转或者强迫流转等侵害农民土地承包权益的行为，不予支持。土地承包经营权流转的转包费、租金、转让费等，应当由当事人双方协商确定。流转的收益归承包方所有，任何组织和个人不得擅自截留、扣缴。要保护农民的合法权益，进一步调动其积极性，促进农村土地合理流转和农业产业结构调整，维护党和国家农村政策的长期稳定。

此外，人民法院在审理涉农案件时，要坚决杜绝各种巧立名目的乱收费，决不能在诉讼费之外再收取其他费用。同时，对符合《<人民法院诉讼收费办法>补充规定》第4条规定的条件的，可以根据案件的具体情况决定农民缓交、减交或者免交诉讼费用，以切实减轻农民负担。

三、审理好人身损害赔偿案件，维护自然人人身权利和人格尊严。随着经济发展、社会活动的增多以及人们权利意识的增强，人民法院受理的人身损害赔偿案件也呈增长趋势。为了正确审理人身损害赔偿案件，保护自然人的人身权利和人格尊严，人民法院在审理下列两类案件时，应当注意：

关于医患纠纷案件的处理问题。近年来医患纠纷比较突出，如何处理医患纠纷一直是社会关注的焦点。已经于去年9月1日起施行的医疗事故处理条例是一部行政法规，人民法院在审理因医疗行为而发生的损害赔偿案件时，要正确理解上位法与下位法之间的关系，正确理解医疗事故与医疗过错之间的关系，正确理解《医疗事故处理条例》第49条第2款关于”不属于医疗事故的，医疗机构不承担赔偿责任“的规定。对于鉴定机构认为不构成医疗事故，但经审理能够认定医疗机构确实存在民事过错、符合民事侵权构成要件的，人民法院应当根据民法通则第106条第2款等法律关于过错责任的规定，确定医疗机构应当承担的民事责任，以保护患方的合法权益。要正确理解2002年4月1日开始施行的《关于民事诉讼证据的若干规定》第4条中关于”因医疗行为引起的侵权诉讼，由医疗机构就医疗行为与损害结果之间不存在因果关系及不存在医疗过错承担举证责任“的规定。这种特殊的举证责任分配方式，是由这类法律关系的特殊性和双方当事人的举证能力决定的，其目的是为了更好地体现公平原则和诚实信用原则。由于这类诉讼中所涉及的医方是否有过错、医疗行为与损害结果之间是否存在因果关系，这些专业性很强的证据多控制在医疗机构，患方难以占有、接近和收集这些证据材料，在双方举证能力有很大悬殊的情况下，司法解释根据法律的原则，确定医疗机构对这两方面的事实负有证明的责任，这是符合举证责任的内在要求和审判规律的，也是公平合理的。但是，当前有些同志对此规则还存在片面理解或者误解，甚至误导。因此，我在这里重申：对医疗行为引起的侵权诉讼，司法解释规定的只是部分举证责任倒置，即涉及医方是否有医疗过错、医疗行为与损害结果之间是否存在因果关系负有举证责任。如果医方已尽到自己的职责，是能够通过正确行使举证权利而得到法律保护的。至于患方与医疗机构之间是否存在医患法律关系，患方是否存在损害事实、是否存在实际损失、损失多少等，举证责任均在患方。只有患方提供的证据达到民事诉讼法第108条规定的起诉条件，人民法院才予立案受理。经过审理，只有患方对其负有举证责任的”正置"部分的事实提供了充分的证据，由医方实行举证责任倒置才有意义，否则，应当依法驳回患方的起诉或诉讼请求。对于医患双方发生的纠纷，我们鼓励当事人多通过自行协商或请求行政机关调解解决，也可依法通过诉讼等途径解决，任何威胁、伤害对方，聚众闹事，扰乱医院和机关正常工作秩序的行为，都是法律所不能允许的；构成犯罪的，应当依法追究刑事责任。人民洪院在审理医疗行为损害赔偿案件时，要注意阐明该举证规则的公正性和合理性，消除医患双方以及社会的某些误解。确定赔偿数额应当有法律、行政法规或司法解释的依据，要考虑中国的国情和社会整体的接受程度。努力做到通过审判活动，既能依法维护患方和医方的合法权益，又能维护医疗秩序，保障医疗安全，促进医学科学的发展。

关于交通事故的赔偿问题。近年来，交通事故案件大量上升，人民法院在审理交通事故损害赔偿案件时，遇到了一些具体适用法律的问题。在审理机动车致非机动车一方人员伤亡的案件时，应当贯彻以人为本，尊重人的生命价值的原则。机动车行为人在无过错的情况下造成非机动车一方人员伤亡的，除非出于受害人自杀等行为人难以控制的情形，行为人仍应给受害人适当的赔偿；在双方当事人都有过错的情况下，即使受害人有重大过失，也只能按照过失相抵原则适当减轻机动车一方的赔偿责任，而不能免除其赔偿责任，更不得判决过错相抵后再要求受害人赔偿机动车一方的损失。

人民法院在审理交通事故损害赔偿案件时，要正确对待公安交通管理部门的责任认定。公安交通管理部门的责任认定实际上是对交通事故因果关系的分析，是对造成交通事故原因的确认。要避免将公安交通管理部门的责任认定简单等同于民事责任的分担，应将其作为认定当事人承担责任或者确定受害人一方也有过失的重要证据材料。

四、审理好婚姻家庭案件，倡导新的社会风尚。

新婚姻法对原来的婚姻法做出了重大的修改，为了更好地理解、贯彻和执行修改后的婚姻法，指导各级人民法院正确审理婚姻家庭纠纷案件，最高人民法院及时制定了婚姻法司法解释(一)。人民法院在审理婚姻家庭案件时，一定要全面理解和完整把握婚姻法和最高人民法院司法解释精神，正确处理婚姻家庭纠纷。

要贯彻保护妇女、儿童和老人合法权益的原则，促进社会主义精神文明建设，倡导良好的道德风尚。在审理涉及老年人赡养费、干涉老年人再婚以及其他侵犯老年人合法权益案件时，要注意对老年人合法权益的保护。在审理老年人追索赡养费的案件时，原告申请先予执行的，应依法裁定先予执行；原告缴纳诉讼费有困难的，应当按照规定准予缓交、减交或者免交；能及时审结的，要尽快审结.要通过对这类案件的审理，在全社会倡导尊老敬老的中华民族传统美德，形成尊敬老人、关心上一代的良好社会氛围。

实践中要特别注意：一是在当事人协议离婚或者人民法院判决离婚的案件中，夫或妻不得以财产已分割为由对抗其共同债权人，夫妻离婚后仍应对婚姻关系存续期间所欠的用于共同生活的债务承担连带责任。二是要正确理解婚姻法第46条关于离婚案件中损害赔偿的规定。根据该条的规定，只有在因重婚，有配偶者与他人同居，实施家庭暴力，虐待、遗弃家庭成员这四种情形之一起诉离婚的，无过错方才有权请求损害赔偿。如果不属于该条规定的四种情形之一，或者请求损害赔偿一方有过错的，人民法院对其损害赔偿的请求将不予支持。

五、审理好劳动争议和社会保障案件，促进劳动力市场的规范发育，维护社会稳定。

随着企业改制、农村劳动力向非农产业和城镇转移、企业投资主体多元化以及劳动用工制度的重大变化，用人单位与劳动者之间的劳动争议案件数量急剧增加。这类案件具有政策性强、涉及面广、与社会稳定关系密切等特点，人民法院在处理这类案件时，要注意以下问题：

加强对劳动者合法权益的保护。有的用人单位违反劳动法和安全生产、职业卫生等方面的法律法规，严重侵犯劳动者取得劳动报酬、获得劳动安全、卫生保护、休息休假、享受社会保险和福利等权利。人民法院在审理损害劳动者劳动权益纠纷、特别是拖欠进城农民工工资纠纷等案件时，要依据劳动法及相关法律法规的规定，充分保护劳动者的合法权益，为建立和维护适应社会主义市场经济的劳动制度提供有力的司法保障。

处理群体性劳动纠纷，要充分依靠党委、政府的支持当前，我国的社会保障制度还不健全，对于因国家产业政田策调整或者企业改制等原因引起的国有企业整体拖欠工资而引发的群体性纠纷，目前尚不具备诉讼解决条件的要与有关部门共同做好疏导工作，化解矛盾，平息纠纷。

六、审理好涉外、涉港澳台民事案件，为对外开放创造良好的法制环境。

我国已经加入世贸组织，对外开放不断扩大，国外和境外民事主体进入市场的比例不断增加，一些国际通行的民事交易规则和习惯也随之出现。这就给我们涉外、涉港澳台民事审判工作提出了更高、更新的要求。

要认真研究国际惯例与国内法的衔接问题。一些国际通行的交易规则、交易习惯和标准已在我国的民事活动中出现，要认真研究如何认定这些国际通行的交易规则和惯例的效力，在适用法律上寻找其与国内法的最佳结合点，平等地保护各方当事人的合法权益，树立我国对外开放的良好形象。

进一步规范涉外和涉港澳台民事案件的审理。为了适应审理涉外和涉港澳台民事案件的需要，最高人民法院将在总结各地审判实践经验的基础上，依据民事诉讼法的规定，结合涉外和涉港澳台民事案件的实际情况，对管辖、送达、有未了民事案件的境外当事人限制出境、协助执行和委托调查等问题进行研究，尽快制定出有关程序性规定，进一步规范法院的审理程序和当事人的诉讼行为。

注：本文根据作者2003年3月26日在全国民事审判工作座谈会上的讲话第四部分摘编

第三篇：建房合作协议范文

合 作 协 议

甲方：

身份证号： 乙方：

身份证号：

甲乙双方经共同协商，自愿就以下合作事宜订立如下协议，共同遵守：

一、合作内容和期限

1、（1）双方在约定期限内合作以甲方名义在XX区XX村镇XX村委XXX队自留地建设房屋六套，每套房屋占地面积为100平方米，建筑面积300平方米，共四层（实际面积以建成后的实地测量为准），双方对房屋权益各占50%比例。

（2）若合作期限内发生房屋拆迁的，六套房屋拆迁补偿所得等权益归双方所有。

（3）本协议项下建设的房屋需要以XX村委村民名义办理用地申请手续、报建手续、开工手续的，甲方应当先与村民订立书面合同，明确房屋财产权利、使用权利、收益权利、处分权利和被征收拆迁补偿所得归属甲方等事项，保障甲乙双方的对房屋合作出资建设的合法权益后，才能以村民名义办理相关建房手续。

2、双方在即日起至2012年8月31日止为合作关系，超过此期限未发生房屋拆迁事宜的按本协议其余条款约定处理。

二、合作方式

合作期内乙方出资负责本协议项下合作涉及的房屋建设费用（其中50%为乙方出资，剩余50%为乙方代垫甲方出资，以下统称房建费），房建费由乙方根据甲方与承建方《建筑工程承包合同》约定的进度向承建方支付工程款、材料款和其他管理费用，六套房屋费用总额概算人民币壹佰贰拾万元（￥1200000.00元），具体数额以双方与承建方的竣工结算单等为准。

三、拆迁补偿条款

1、在合作期内若六套房屋被征收拆迁，则拆迁方支付的房屋拆迁

补偿所得应当优先归还乙方支付的房建费，归还乙方后的剩余由甲乙双方均等分配，各占50%。

2、若六套房屋被征收拆迁的，应由双方与拆迁方共同处理房屋补偿事宜，包括但不限于补偿协谈、签订合同、领款等，甲方不得私自办理上述事宜。

3、若六套房屋被征收拆迁的，甲方应当取得房屋名义房主（即挂名XX村村民）关于全权代为办理房屋拆迁补偿的不可撤销授权书，并与乙方共同开立银行账户，用于收受征收拆迁方支付的补偿所得。

四、各方权利义务

1、甲方权利义务

（1）负责与相关XX村委村民订立合同，并确保甲乙双方的利益，负责以村民名义申请办理合法建房的相关手续；

（2）负责协调处理与周边邻里的相邻关系、与政府各部门的配合沟通；

（3）负责与房屋承建方签订并监督《建筑工程承包合同》的履行，负责在约定房屋建设期限前与乙方共同完成房屋竣工验收；

（4）向乙方提供《建筑承包合同》原件一份，并有权要求乙方按合同支付工程进度款和材料款，或按政府收费单支付管理税费；

（5）对合作期内房屋被征收取得的补偿，在扣除乙方支付的房建费后的剩余按约定比例分配权；

（6）对知悉的房屋被拆迁及补偿等信息及时向乙方通报，并按约定与乙方共同完成拆迁补偿事宜；

（7）保证房屋被征收拆迁后的补偿所得从征收拆迁方转入双方共管银行账户。

（8）为履行本合同约定产生的其他权利义务。

2、乙方权利义务

（1）按约定承担相关建房费用的义务；

（2）有权向甲方了解房屋建设情况和资金使用情况；

（3）对合作期内房屋被征收取得的补偿，在扣除乙方支付的房建

费后的剩余按约定比例分配权；

（4）合作期内，和甲方共同完成房屋竣工验收、拆迁补偿事宜，与甲方具有均等决策权；

（5）为履行本合同约定产生的其他权利义务。

五、房屋建设期限

本协议约定涉及的房屋建设应当在2012年

月

日以前完成竣工验收，若因甲方原因造成逾期的，逾期一个月以上的，乙方有权解除协议。

六、特别条款

1、本协议项下六套房屋建成后，不管本协议是否被撤销、被确认无效，甲乙双方对房屋均有50%的权益保持不变。

2、本协议项下六套房屋建成后，在合作期内未发生被拆迁事宜并取得拆迁补偿的，甲乙双方对房屋均有50%的权益保持不变。但甲方应当在合作期限届满后的一个月内，向乙方偿付乙方代垫的房建费，数额相当于乙方支付房建费的50%；逾期偿付的，按银行同期流动资金利率的四倍支付逾期利息。

3、双方对房屋拆迁补偿所得的分配应当在取得补偿所得款项的当日完成。

七、违约责任：

1、若发生房屋财产权利或房屋被征收拆迁的补偿所得由于房屋名义房主（即挂名XX村村民）主张权利，导致补偿所得无法归属于本协议双方（即甲乙方）所有的情形时，视为甲方违约，应当由甲方向乙方返还乙方出资，并赔偿乙方人民币XX万元的损失。

双方约定本条款具有不可撤销的独立性，本条款有效性不受协议效力地影响，无论协议效力如何，乙方均可依前款约定向甲方主张权利。

2、除本协议其他条款中对某项违约行为按其他条款处理外，出现任一方违约的，应由违约方赔偿守约方的损失。

八、本协议未尽事宜，双方共同协商解决，共同订立补充条款，补充条款与本协议具有同等法律效力。

九、本协议一式两份，各执一份，自双方签字之日起生效，具有同等法律效力。

甲方：

乙方：

2012年1月 4

日

第四篇：合作建房合同

合作建房合同

甲方：深圳市龙岗街道南约社区汉田居民小组 乙方: 身份证号码: 甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，签订本合作建房合同。第一条 前言

1、甲方土地使用权情况：位于深圳市龙岗街道汉田社区返还的土地，坐标号为J1: J2: J3: J4: 占地面积约7383平方米。

2、乙方自行组建具有独立资格的施工企业。

3、在此合同约定没有完成之前，任何一方都无权用此地进行质押。第二条 合作建房

1、甲方同意提供依状上述第一条所指地块的土地使用权，乙方同意按本合同第三条的约定提供建房资金，双方合作开发建成两栋十七层的商住楼，并按本合同第六条的约定进行产权分成。

2、甲方把土地交给乙方合作开发建房，乙方必须向甲乙双方共管的账户打入2000万人民币，待施工时作为进度款返还乙方。

3、甲方保证提供合作建房土地权属清楚，来源合法，未转让、出租、抵押，未被法院查封等。第三条 建房资金

1、建房资金全部由乙方提供。

2、建房资金指开工至房屋验收合格的所有建筑成本（含图纸设计、广日电梯等、公共通道、消防楼梯、附属工程、增加变更批文等费用）。第四条 报批手续

甲方委托乙方负责协调相关部门办理开工手续，并以其他途径获取批文，所需活动经费1100万元人民币计入建筑成本。第五条 设计、建筑

1、工程建筑的招标、施工由乙方负责，甲方负责设计、监理，招标费用由乙方负责。

2、工程设计的招标工作应在本合同生效后的20个工作天内完成，整个建筑主体工程封顶应在本合同生效后的三个半月内完成，封顶后三个月内完成整个工程的竣工，即建筑施工期约为215个工作天，特殊情况除外。第六条 产权分成

1、全部建筑资金由乙方提供的产权分成：甲方拥有两栋楼房的25%的房屋产权，乙方拥有两栋楼房的75%的房屋产权。

2、全部物业管理归方拥有和支配。

3、甲、乙双方按套房内毛坯建筑标准和约定的公共装修标准进行产权交接。双方各自处置房屋所得，互不干涉。第七条 违约责任

1、如乙方未能按本合同第五条第二款的约定时间完成工程设计的招标工作，或在本合同生效后第30天未开工，或在215个工作天内未完成竣工。甲方有权解除合同，并有权要求乙方赔偿损

失。

2、由于不可抵抗的自然灾害，地震、战争、**等解除合同。乙方必须把土地归还给甲方，甲方应把抵押物件归还乙方。但是土地上的建筑物归甲方所有，双方免责且互不追究。

3、由于乙方资金短缺或者其他人为因素造成不能继续施工超过十天的，视乙方无能力施工而解除合同。乙方的全部债务，所欠工人工资、材料款等与甲方无关。其乙方工程的全部投入物业等全部归甲方所有，以物赔偿因违约使用甲方土地的违约金（从合同签署日期开始）和土地归还甲方所用的费用。乙方必须把土地归还给甲方，甲方应把抵押物件归还给乙方。

4、乙方无特殊情况下未按期完工交付甲方，则乙方须付给甲方滞纳金。

5、违约金、滞纳金均按每平方米/每天/五元计算。第八条 争议解决

凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，双方应友好协商。协商不成，应申请仲裁或依法向人民法院起诉，仲裁裁决或法院裁决，对双方均有约束力。第九条 特殊约定

乙方先行交付350万元人民币办理活动批文时，甲方将以自有物业抵押给乙方。第十条 合同份数

本合同一式二份，双方各持一份，自签名之日生效。

本合同全文以打印当字为准，任何手写或涂改（双方当事人手签名除外）无效。

甲方（签章）： 乙方（签章）：

签订日期：2010年12月11日

第五篇：合作建房案例

宅基地上“合作建房”的尴尬

2012年5月28日《人民法院报》第六版文章

□ 本报记者 安海涛 本报通讯员 陈雅真

--------------------

近年来，由农民提供宅基地、城市居民出资合作建房产生的矛盾纠纷日益增多。资料图片

近年来，随着我国城镇化进程的提速和房价的过快上涨，一些农村集体经济组织和开发商建设、销售“小产权房”的行为屡禁不止，有的地方还出现了农民提供宅基地、城市居民出资“合作建房”的现象，由此产生的矛盾纠纷也日益增多。

日前，福建省厦门市海沧区人民法院就审理了一起“城乡合作”、在农村违法建房的案件。法院判决合同无效，所受损失双方各自承担一半。这起案件折射出加强农村土地的科学规划管理，建立完善农村建设用地使用权流转制度具有重要的现实意义。城乡合作盖房 违法被拆

家住福建省厦门市岛内的城镇居民老庄，儿子已至婚龄，他想为儿子购买一套市区的房子，但面对日渐高涨的房价，他们一家望房兴叹。

2011年秋，老庄偶尔从一个亲戚处得知，岛外海沧区的阿杰家有一处旧房屋，可以与人合作拆旧建新。老庄心里盘算，岛内的房价高昂，而岛外的海沧区农村土地广袤，如果能在那里建房，成本低廉，离市区又不远，还在儿子上班的区域，这是再好不过的选择了。

于是，求房心切的老庄父子与阿杰见面沟通后一拍即合，双方随即签订了一份《合作协议书》，约定由老庄父子出资对阿杰所有的位于海沧新阳的老房子进行改造并加盖，老庄向阿杰支付8万元补偿费；建成后老庄父子拥有房屋50%的产权，并且今后对新翻修房屋的所有权益收入也按50%分配。

合作意向达成后，老庄就向阿杰支付了8万元，并组织亲友着手拆除阿杰家的旧房。拆除老房子后，他们又请来了专业施工队开始建设。在工人紧锣密鼓的施工下，一层楼很快浇筑成功了。

看着翻建的房子初具规模，老庄父子欣喜不已，继续勾画着建房的蓝图。但他们的希望很快就破灭了。2011年底，行政执法部门在执法检查中，发现了老庄父子与阿杰偷梁换柱、瞒天过海的违建行为，执法部门遂出具了行政处罚决定书，勒令老庄停止上述房屋的建设并对已建好的房子进行了拆除。

双方利益受损 闹上法庭

刚刚建了一层的房子就被拆除，老庄无奈又懊恼：眼看着儿子的婚期临近，不仅无法实现儿子的住房梦，而且竹篮打水一场空——为了房屋建设他们已经投入了7万元，加上之前支付给阿杰家的8万元补偿款，老庄父子已经花去了15万元。

经受了损失又心里憋屈的老庄父子找到阿杰，要求他返还8万元并按实际情况补偿已产生的投资损失。面对老庄父子的要求，阿杰有自己的想法，两家多次协商都谈不拢。

无奈之下，老庄父子只得求助法律，将阿杰告上法庭，请求判令阿杰立即返还合作建房的8万元，并对父子建房已经投入的7万元折价补偿。

本来的合作伙伴因为一纸拆除令变成了仇人。在法庭上，被告阿杰辩称，是由于《合作协议书》中的内容违反国家强制性规定，才导致双方合作建房的行为归于无效，双方对此同样存在过错。阿杰同时提出，自家原先的老屋已经被老庄家拆除，这笔损失应当由老庄父子赔偿，法院应当驳回老庄父子的起诉请求。

法院依法判决 合作无效

海沧区法院在审理该案后认为：老庄父子与阿杰之间是合作建房合同纠纷，所涉及的建房用地地块属于农村集体所有的土地，其性质是宅基地。按我国法律规定，这类地块只允许使用权人在该地块上建造房屋，使用权人不得非法出租、买卖或变相买卖。

而老庄父子与阿杰签订的《合作协议书》中约定，由老庄出资、阿杰出地的方式合作进行房屋建设，老庄父子由此拥有房屋50%的产权及收益。由此可见，原、被告双方实际上是非法变相购买房产，其行为违反国家关于农村土地管理的相关法律法规，合作协议应认定为无效。

对于老庄与阿杰的责任认定，法院认为双方对此负有同等过错。依无效合同返还的规则，老庄父子主张阿杰返还8万元，法院认为旧房屋已拆除，这一损失应由原、被告双方各自承担50%的责任，所以法院判令阿杰返还老庄父子4万元。

关于老庄父子要求阿杰折价补偿建房投入7万元的诉求，在建房过程中双方没有保存相关的工程资料，鉴定机构无法根据实际资料做出工程造价鉴定，且原、被告双方无法达成一致意见。从老庄父子举证的汇总明细中表明，其因合作建房实际产生的费用7万元，法院认定阿杰应当予以返还。

相关链接

建设使用农村集体土地应厘清范畴

我国宪法第八条中明文规定：“参加农村集体经济组织的劳动者，有权在法律规定的范围内经营自留地、自留山。”第十条中也清楚地写着：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”

土地管理法第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第六十二条规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”

国土资源部文件也明确指出，建设使用农村集体土地，法律规定只有四种情况：一是农民的宅基地，二是农村公共设施的用地，三是农村兴办的村办企业或者联营企业，四是根据担保法，使用农村集体用地抵押权实现的时候可以允许。除此以外，都是现行法律不允许的。

城乡“合作建房”是空中楼阁

由于目前我国城乡土地政策存在二元化以及房产价格依然高企，在客观上导致了小产权房及“城乡合作建房”现象屡见不鲜。

具体而言，农民在宅基地上盖房和在村集体土地盖房居住并不违法，但城市居民通过购买或者变相合作建设的形式，获得农村土地上的住房，就相当于侵占了农民的权利。

随着城市房价居高不下，一些乡镇和开发商利用政策漏洞，违规建设和出售小产权房，不少城镇居民因其价格低廉，明知没有产权保障，也毅然涉险买房，并且不少城镇居民选择与农民合作建房，由此引发的矛盾也愈加频繁。

本案只是近年来发生的多起类似案件的一个缩影。

在本案中，原告老庄父子认为，依据我国土地管理法及国务院的规定，双方签订的合作建房协议是无效的。被告阿杰却认为，合作建房协议属于双方真实意思的表示，即使其中的内容违法，但是除了违法部分，其他的内容是有效的。这种观点代表了这类案件中一些当事人的想法。

而根据我国现行的土地管理法，宅基地属于农村集体经济组织所有，村民只能在宅基地上建造房屋，不能出租、买卖或变相买卖。无论双方所签订的合同文书形式如何，只要实质上存在城市居民购买村民宅基地行为，都是无效合同，法律不能保护，试图以合法形式来掩盖购买村民宅基地的行为是不能得到法院支持的。

从该案反映出的实际问题可知，城镇居民与农民合作建房无异于“空中楼阁”，存在很大的法律风险和政策风险。在出资人与出地人签订合同并合作建房后，如果相关部门整顿建设项目，会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么结果只能是出资人找供地的农民索要款项，出资人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。

另外，合作建房后如果遇到国家征地拆迁，由于这类房产没有国家认可的合法产权，出资建房人并非合法的产权人，所以其无法得到对产权进行的拆迁补偿。而作为实际使用人，所得到的拆迁补偿与产权补偿相比也有着天壤之别。