无预售许可证法律意见

第一篇：无预售许可证法律意见

法 律 建 议 书

开发有限公司：

就贵公司咨询的《在未取得商品房预售许可证的情况下销售商品房的法律风险》的问题，本律师提供法律建议如下：

一、性质认定

在司法实践中如果签订具备了商品房买卖合同的主要条件，其他内容不违背国家法律、行政法规规定的合同（认购书、意向书、订购书、预定书等名称），即使名称不明确为商品房买卖合同，也应当认定合同为商品房买卖合同。

二、法律风险

（一）民事责任风险

1.根据相关法律规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。因该合同取得的财产应予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

对于赔偿的损失为可得利益损失，一般为利息，司法实践中也有支持范围大于利息的损失。

2.对于因开发商的主观故意过错引起合同无效的情形，如隐瞒其未取得商品房预售许可证的事实，有违诚实信用原则，须承担相应的惩罚性赔偿责任。

（二）行政责任风险 1.行政处罚

三、基于以上考虑，本律师建议

如果贵公司出于综合因素考虑需要这样操作，则注意以下几点尽量将风险降到最低：

1.签订合同时注意具体细节，明示签订合同时未取得商品房预售许可证等。

2.在房价上涨时，买受人要求解除合同的几率比较小，作为开发公司损没什么损失。

3.在房价下跌时，买受人要求解除合同，赔偿损失的几率增大。为防止群体性事件发生，尽量消除对贵公司的负面影响，处理该纠纷时，可适当降低价款，尽量与买受人协商解决。

以上意见，仅供参考！

律师

二零一八年二月二十八日

法律规定

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

第九条第一款 出卖人具有故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实导致合同无效的，买受人可以请求返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

依法理，合同无效，有过错的当事人应当依法承担缔约过失责任，赔偿对方因此受到 的损失。缔约过失责任的赔偿范围是信赖利益损失，包括直接损失和间接损失。其中，直接损失包括缔约费用、准备履行合同所支出的费用、因支出缔约费用或准备履行合同支出 费用而失去的利益、由于一方当事人在订立合同过程中未尽通知、说明义务致使对方当事人遭受的财产上的实际损失等;间接损失主要是相对人因信赖合同有效成立而丧失的与第三人另订合同机会所遭受的损失。由此可见，缔约过失责任的赔偿范围并不仅是一个返还本金及利息的补偿问题，它还涉及给当事人带来的缔约成本及缔约机会损失赔偿问题。

但是对于信赖利益的赔偿，也是有限度的。基于缔约过失导致合同不成立或虽成立却无效或被撤销，对于信赖利益的赔偿，应以履行利益为限，不得超过缔约人在缔结合同时所能预期获得的最髙利益。实践中，信赖利益损失赔偿数额的确定是一个较为灵活、不易操作的问题。而考虑到商品房买卖交易自身的特殊性（双方当事人所处地位不平等，房地产开发商明显处于优势地位）以及目前我国房地产市场尚处于发育阶段，市场机制不健全，交易行为不规范，存在大量出卖人借机违法经营，损害买受人利益的情况，最髙人民法院出台了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。该《解释》第9条第1款规定，出卖人具有故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实导致合同无效 的，买受人可以请求返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。此规定对于因开发商的主观故意过错引起合同无效的情形，賦予了开发商惩罚性的赔偿责任。

第二篇：预售许可证流程

销售许可证的办理

受理部门：房管局

申报条件：

1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书

2、持有建设工程规划许可证和施工许可证

3、提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

办理程序：

1、开发企业申请

2、受理。出具受理通知书或5日内一次性告知需补充材料

3、审核

4、做出决定并送达当事人，对不予许可的要说明理由并告知权利

5、发证并送达

6、公示

申报材料：

1、开发企业《营业执照和资质证书》

2、土地使用权建设工程规划许可证、施工许可证

3、投入开发建设的资金占工程建设总投资达25%的比例。

4、工程施工合同及关于施工进度的说明

5、商品房预售的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。

办理时长：

办理商品房预售许可证，条件从受件之日起20日核发。

第三篇：预售许可证调查报告

关于国力花园三期商铺预售许可证问题调查情况

一、产生的问题

1、报建图商铺与施工图商铺内部格局不同。

2、预售证办理需要按照规划局批准盖章的报建图办理，我公司实际施工已经不符。

3、许丽华咨询规划局变更国力三期商铺户室格局，不容许办理。

4、如提交施工图不符合办理预售许可证法律规范要求，也通不过市长组织的八家联审。也不能报送省厅备案存档。

二、调查对象回馈

（一）国力花园工程项目部赵俊伟

高层单体楼座下的一二层商铺以及所带裙楼，整体面积相差不大，符合房管局误差3%。

（二）聚川设计院陈亮

高层单体楼座下的一二层商铺以及所带裙楼，报建图整体面积与施工图整体面积存在伸缩缝的差别，预测面积与将来实测面积误差在3%之间。

（三）房管局测绘科周秀平、李秀兰

1、去规划局变更商铺图纸，照图预测。

2、施工图上有房管局相关人员认可签字。照图预测。

3、商铺整体面积相差不大，可以按照报建图预测绘一个复式整体商铺，也就是一个整体大户室，在将来规划竣工认可证办理后，进行房屋拆分，也可以在大产权证下来，现房期间，到测绘所重新实地测绘进行产权分割，重新测绘按照商业面积一平米一元重新收费。

（四）房管局市场科郝卫峰

按照相关规定，办理预售许可证预测绘需要提供规划认定的报建图，其他图纸一概不受理，根据国力花园三期商铺情况，也与周秀平、李秀兰商量后，只能按照报建图进行预测绘，然后分成高层单体10#、11#、12#、14#、16#、18#、19#七个大的商铺户室，办下预售许可证后，商铺无法进行预售，这个商铺大证应该以房地产公司命名。在拿到规划竣工认可证后，规划局认定国力花园工程合法合规后可以按照实际竣工户室格局给每个业主办理分户手续。

三、调查结论

为了满足公司对国力花园三期进行预售的发展需求，也能在将来办理出合法合规的产权证，在规划局无法变更，施工图无法替换办理的情况下，我公司可以考虑当下实际，参考房管局行政管理人员的意见，可以在不影响低层、高层住宅预售的前提，先把高层一二层商铺按照报建图预测绘，办理大证，在工程规划认可证下来后，进行房屋拆分或者现房期进行产权分割，这符合房管局办理程序，也合法合规，可以做到将来商铺产权与实际相符。

第四篇：房屋预售许可证解析

买商品房是一个复杂而又“艰辛”的过程，在这个过程中，买家会碰到各种各样的问题和疑难杂症，甚至是陷阱，买家如果不想靠碰运气才买到一套没任何问题的房子，第一步就是要察看读懂楼盘的《商品房预售许可证》。

不少买家都知道，买商品房要看《商品房预售许可证》，但往往只是“水过鸭背”———看过就忘，对《商品房预售许可证》里的种种“窍妙”一无所知，从而掉进了发展商有意无意设置的陷阱里。

其实，政府对楼盘发出的《商品房预售许可证》里有很多具体而严格的规定，如果发展商严格遵照规定来发售物业，买家的许多合法权益都能够得到充分的保障。例如：政府规定楼盘的高层建筑要建到七层以上才能预售，多层建筑要完成三分之二才能预售;开发商要交齐预售部分的地价才发给预售许可证;预售房款必须专款专用等等。政府就是从预售许可证开始就替购房者对开发商进行把关和监督的。一个楼盘有没有商品房预售许可证证明了该楼盘有否达到最基本的发售条件。

楼盘有了《商品房预售许可证》这张“出世纸”便可公开发售了，但这张“出世纸”还包括了许多丰富有用的信息，个中“窍妙”是非行内人所能了解得到的，记者采访了专管《商品房预售许可证》发放工作的广州市国土房管局房地产市场管理处的副处长刘志伟，如何读懂商品房预售许可证?且听刘志伟的“教路”。

1、复印件无效

政府规定楼盘只有取得了《商品房预售许可证》才可公开发售，《商品房预售许可证》必须悬挂在售楼部里显眼的位置。而且，这个预售许可证必须是原件，复印件无效。

有一些发展商借口说把《商品房预售许可证》的原件悬挂在售楼部容易丢失，而用复印件代替原件，其实却在复印件上做了手脚，欺骗买家。从今年三月一号起，广州市国土房管局对《商品房预售许可证》增发了副本，正本与副本之间的区别只是副本上多了“副本”字样，其所有内容、大小、颜色完全一样，而且都是过了塑的。发展商就算不便展示预售许可证正本，也可把副本悬挂出来，再没借口不悬挂原件了。

2、附图必须同时悬挂

《商品房预售许可证》除了正证外，还有一个附图，正证对预售项目进行文字说明，附图则是项目平面图，上有楼盘的规划平面图，并用红笔把预售房屋的位置勾勒出来，楼盘周边的规划路也有标示。买家认真查看附图，便可全面了解楼盘的规划状况，无良发展商也无从欺瞒买家了。如故意隐瞒有规划路经过小区的情况也就不会发生了。

在预售许可证的正证上，有这么一行字：“本证使用时须附上项目平面图，并注明预售房屋各栋位置。”这就是说正证与附图必须同时悬挂，而且正证与附图之间盖上了国土房产局的骑缝章，附图也同样过了塑。买家只要察看附图与正证的骑缝章是否吻合，便可知道该附图与正证是否对应。

目前绝大多数的楼盘都没有把附图悬挂出来，目的就是隐瞒楼盘的详细规划状况。日前记者前往一个楼盘看楼，要求售楼人员出示预售许可证附图，但该楼盘的所有售楼人员都异口同声地指责记者是“离黍线”的，哪来的什么附图?!按照规定，买家其实可以理直气壮地要求发展商出示附图，如果不出示，那肯定是心里有鬼。

3、防止超面积销售

在预售许可证上有“开发企业名称”、“开发资质证书号”、“项目名称”、“项目座落”等栏目，其中比较重要的栏目有“预售房屋建筑面积XX平方米XX套”、“预售房屋栋号及层数”，买家要认真核查自己要买的那套房子是否在预售的范围内。如果买了不在预售范围内的房子，买家的合法权益便不能得到有效的保障。有不少发展商经常预先销售许可范围外的房屋，这些房屋有可能在没有监管的情况下出现烂尾，就算工程完成，买家也往往不能及时得到房产证。

超面积销售是目前市场上开发商比较普遍的一种违规行为，开发商为了能多卖快售，尽快回笼资金，就会超面积销售。而超面积销售部分往往就是因各种各样的原因而未达到预售条件的，如果是未交地价而不能预售的，买家可能会得不到房产证，没了监管就有可能烂尾。

4、预售款须入专用帐户

在预售许可证上，有预售款专用帐户一项，这一专用帐户作用非常大。发展商所得到的预售款项必须存入此专用帐户。这一帐户上的资金由国土房产局监管，从而保证预售款不被发展商挪作他用，只用于此预售项目的建设。因此，买家在买房时，购楼款必须存入此专用帐户，如果发展商给买家提供的帐户不是此专用帐户，那该发展商就有把资金挪作他用的嫌疑，楼盘也就有了烂尾的风险。

由于开发商使用专用帐户里的预售款是要先向政府部分申请，开发商借口这样太麻烦，通常都会多设置一个帐号让买家交钱，这个帐号通常就不是专用帐户，其中只有一部分预售款在专用帐户里，大部分预售资金在自已的帐户里，当然开发商不一定就会把资金挪作他用，但买家为了所买的房子万无一失，完全有必要要求把楼款交到预售证上的专用帐户里。

5、有效期

《商品房预售许可证》里规定了土地使用权出让年限从XX年XX月XX日起计算，住宅用地70年，商业用地40年，工业用地50年，其他用地50年。很多买家往往忽略了土地使用权出让年限，因为有的土地使用权是经过了多手转让的，其土地使用权出让年限是从几年前就开始计算的，虽然这些房屋刚刚才建起发售，但其使用年限却已经少了好几年，无形中其价值也打了折扣。

《商品房预售许可证》上还标有有效期。一般来说，这个有效期为一年，过期无效。买家购房时要留意许可证是否过期。购买了过期许可证的房子，其合法权益也得不到保护。

6、商品房买卖合同号

发证机关会在《商品房预售许可证》正证上注明商品房买卖合同号从XX号到XX号是该预售许可证的合法合同。例如该预售许可证允许预售1000套房子，发证机关只会给发展商1001套商品房买卖合同，并且都标上了编号，只有在这些编号内的合同，国土房管局才给予合同鉴证。因此买家在签证商品房买卖合同时，便可查看其合同编号是否在预售许可范围内。有些超面积预售的发展商往往会拿不在规定编号内的买卖合同给买家签约，这样的合同国土房管局是不会进行鉴证的，没有得到鉴证的合同就拿不到房产证。买家催要房产证的时候，发展商会用各种借口拖延时间，如说国土房管局的办事手续麻烦、工作效率低，所以合同暂时无法鉴证，其实发展商是要等到下一批预售证到手以后才找借口让买家重新签一份合法买卖合同。因此买家在看楼时，有意有购买该楼盘时，必须先把其买卖合同编号范围抄录下来，以便签合同时进行对照。

另外，预售许可证上还有一项编号是“穗房预字第XX号”。买家可凭该编号到国土房管局查询该项目的情况。

7、查询与投诉

在《商品房预售许可证》上，有“发证机关查询、投诉电话”一栏，这个电话是国土房管局里专管此项目具体业务人员的办公电话，买家对此有任何疑问或意见，均可拨打这个电话，这个电话能最有效、最直接地监管发展商。

第五篇：办理预售许可证需要材料

办理预售许可证需要准备以下材料：

1.填写商品房预售申请表； 2.营业执照（副本）；

3.固定资产投资项目核准证（副本）； 4.开发企业的资质等级证书； 5.建设用地规划许可证；

6.国有土地使用权证（其复印件应将宗地图红线部分用红笔标注）； 7.建设工程规划许可证； 8.建设工程施工许可证；

9.施工进度计划（由施工单位提供、监理单位核实后一并盖章）； 10.按申请预售部分计算，已投入工资款占工程总投资的25%以上的证明（由施工单位提供、监理单位核实后一并盖章）及由中介机构出具的财审结论（一份交市场科、一份交项目科）；

11.预售方案，包括:①预售商品房简介②市场分析及销售策略③详细预售价格表

12.预售商品房盖有“建设工程规划资料审核章”的建设工程总平面图（用红△标注预售部位和栋号）

13.使用规定的预售合同示范文本和执行“两书”（《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》）制度的承诺书；

14.新建住宅小区和实行物业管理的商业、办公用房需提交由市物业管理办公室出具的物业管理方案备案通知书；

15.已设定土地使用证等其他项权利的，还应提供他项权利证和抵押权人同意预售的相关证明文件；

16.与银行签订的预售款监管协议（监管银行应与抵押权人一致）； 17.建筑工程施工合同；

18.申请地下部分预售的，提供项目所在地人防工程管理部门出具的《秦皇岛市人防工程认定情况通知书》；

19.销售人员资格证书（包括房地产经纪人或房地产经纪人协理资格证书，无响应资格的，提供《商品房销售人员培训合格证》）。委托代理机构预售商品房的，还应提供代理机构资格备案证书； 注意：以上材料均需同时提供原件和复印件，原件审验合格后退回，复印件一律制作成A4规格，并在左侧留出不少于2cm的装订线。