万科2010年度报告分析- 刘姝威

第一篇：万科2010年度报告分析- 刘姝威

万科2010年度报告分析

刘姝威

万科已经成长为中国乃至世界最大的住宅企业。近年来，在波澜起伏的房地产行业中，万科行为的引领作用，有目共睹。我们分析万科2010年度报告，不仅分析万科公司自身，更重要的是，分析我国房地产行业。

一、万科的经营业绩分析

2010年万科的房地产业务收入500亿元，同比增长3.55%，营业利润率30%，比上年提高8个百分点；物业管理收入4.3亿元，同比增长30.96%，营业利润率13.44%。万科的营业收入主要来自深圳区域，上海区域和北京区域，其中，五个核心城市（深圳、广州、上海、北京、天津）合计占公司整体营业收入和净利润的比重分别为50%和48%。2010年万科平均商品房单位售价1.2万元/平方米，同比上涨26%。2010年万科实现净利润72.8亿元，同比增长36.7%，净利润率高达17%，比上年上升4个百分点；资产负债率高达75%，比上年上升8个百分点。2010年万科在全国房地产市场占有率为2.06%，比2009年增加0.62个百分点。

2010年万科在建开发产品786亿元，同比增长93%，占资产总额37%，比上年增加7个百分点；拟开发土地493亿元，同比增长14%，占资产总额23%，比上年减少9个百分点。

2010年万科的预收账款744亿元，同比增长131%，占资产总额35%，比上年增加11个百分点。

2010年万科全年实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元，分别比2009年增长35.3%和70.5%；实现结算面积452.1万平方米，结算收入500.3亿元，分别比2009年减少25.3%和增长3.6%。截至2010年末，万科尚有761万平方米已销售资源未竣工结算，合同金额总计919亿元，其中合并报表范围内已售未结面积680万平方米，合同金额820亿元。据万科2010年度报告称：“上述待结算资源大部分将在2011年参与结算，为公司2011年实现良好的收益水平提供了有力的支撑。”

万科财务分析 货币单位：人民币万元

2006年 2007年 2008年 2009年 2010年

营业收入 ,552,64,099,14,888,15,071,361.13

77.92

01.31

85.14 其中：房地产

1,766,93,517,54,048,94,831,65,003,065.96

17.70

22.86

95.17 物业管理

17,855.21,003.25,280 32,879.43,058.07

74 其中：（按区域分）

1、珠江三角洲区域

508,771,580,71,523,61,643,41,645,5

4.35 2．长江三角洲区域

48.51 59.98 87.07 70.39

686,881,114,01,280,41,512,31,918,87.00

73.70

50.48

39.72

51.99 3．环渤海区域 422,62510,817966,7861,202,51,027,28.94

.13

.69

18.78

49.78 4．中西部区域 148,67311,878278,063473,277411,4235.67

.36

.19

.29

.02 已完工开发产品

256,87465,462789,096531,197529,8164.81

.80

.21

.23

.58 在建开发产品

1,337,13,387,64,382,74,145,47,863,484.57

90.23

76.40

16.06

95.72 拟开发产品

1,450,72,787,73,413,14,325,94,931,455.93

59.77 0.853

85.90 0.860

16.34 0.956

69.42 1.205平均销售单价（万元/平方米）（销售收入/销售面积）净利润

0.658

215,46531,750463,986643,000883,961

3.93.08.92.75.05 经营活动产生的现金流量净额-302,41-1,043,7(3,415.1925,335223,72

52.15 资产总计

71.58

8)

.13

.55

4,850,710,009,11,923,13,760,21,563,91.76 446.79 657.97 855.48 755.17 负债总计

3,150,16,617,48,041,89,220,016,105,92.14

94.49

03.02

04.24 135.21 所有者权益合计

1,488,23,391,93,881,84,540,85,458,637.13

52.30 15% 66%

54.95 11% 67%

51.24 13% 67%

19.96 17% 75% 净利润率 资产负债率

数据来源：万科年度报告

65%

二、万科的经营策略分析

截至2010年12月31日，万科的房地产开发系统共有员工4,464人，较上年增长31%，平均年龄29岁，平均司龄3.8年，本科及其以上

学历占地产总人数的83.27%。从创立至今，万科只有26周岁。无论是从公司的经营年限或是员工的结构来看，万科都是一个年轻的巨人。

如果用一句话描述万科的特点，我们引用万科2010年度报告的话说：这是一家“找到了自身存在理由的企业”。

万科的市场定位不仅明确而且持续。2010年万科在产品结构上继续坚持主流定位，产品以面向自住购房者的中小户型普通商品房为主，144平方米以下户型的占比由2009年的86%进一步提高到88%。

2010年万科的集中采购范围和采购规模进一步扩大。2010年，万科采购集中度达到47%，相比2009年提高8%，集中采购产品的种类增加到30项。通过全国范围内的统一招标，万科一方面降低了采购的复杂度，减少了采购成本，同时，也促进了供应链优秀资源的整合，提高了采购品质，有助于使公司获得更强的竞争优势。

三、房地产行业分析

房地产行业对国民经济发展的影响举足轻重。房地产行业既能引领国民经济发展，也能导致国民经济的崩溃。2008年起源于美国房地产按揭贷款的次贷危机瞬间波及全球，重创全球经济。2010年中国“房价飞”不仅强烈震撼经济领域，而且几乎波及到全社会方方面面。

关于中国房地产行业分析有各种各样的看法和观点。关于房地产行业的分析，我们不妨认真研究万科的观点，万科行为的行业引领作用决定了它的观点不能被忽视。

2010年，全国商品房销售面积增长10.1%，销售金额增长18.3%，增速相对2009年明显回落。2010年初，各地住房市场延续了2009年的旺销势头，二季度后，政府接连出台多项措施对楼市展开调控，市场成交量迅速放缓，进入8、9月份后，在新盘集中上市的带动下，各地市场成交量有所回升，但增幅仍明显低于同期供应增长。受上述因素的影响，年内全国各季度商品房成交面积同比增幅依次为35.8%，5.2%，-1.9%和16.6%。

分区域看，东部地区受房地产市场波动影响较大，全年成交面积增长4.1%，增幅低于全国平均水平，中部和西部地区受影响程度相对较小，分别增长19.9%和13.5%。重点城市全年的成交面积整体呈萎缩态势，其中价格上涨幅度较大的城市成交量下降幅度更大。与2009年相比，2010年重点城市占全国房地产市场的比重明显下降。2010年内，在新房入市增加和销售速度放缓的叠加效应下，市场逐渐结束了2009年以来的库存减少过程。

2010年6月份之后，万科主要业务城市的住宅成交量对批准预售面积的比例持续小于1，说明这些城市已经出现了阶段性的供应大于需求。预计未来一段时期，商品住房可售存量将延续上升趋势，市场竞争将更加激烈。

2010年，全国房地产开发投资额和新房开工面积继续保持较快增长，全年房地产开发投资额增长33.2%，房屋新开工面积增长40.7%，新开工增速达到近十年来最高值。随着这部分新开工项目在2011年逐步转化为市场销售，未来的新房供应将较为充裕，从而推动市场供需关系进一步向有利于购房者的方向转变。但值得注意的是，尽管全年累计增速仍然较高，但受成交放缓的影响，年底全国房屋新开工增速已经出现放缓迹象。随着市场波动的加大，企业的投资能力可能下降，开工节奏可能放慢，并可能对一年后的住房供给产生影响。

2010年主要城市的土地成交面积和上年相比有所增长。整体来看，开发企业的购地行为较2009年下半年更为谨慎，土地成交溢价率也有比较明显的下降。但应注意到，一些城市的土地出让底价仍然维持在高位，下半年土地成交价格和溢价率环比也出现一定回升，企业的拿地积极性有所提高。尽管如此，受住宅市场的景气状况、企业融资渠道收紧等因素的影响，预计土地市场的升温难以延续，企业在拿地时会更加理性。

2010年，政府针对楼市的调控措施密集出台。4月中旬，国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出了实行严格的差别化住房信贷政策、增加住房有效供应、加大保障性安居工程建设等一系列措施。9月底，中央又出台多项措施，包括：各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对贷款购买商品住房，首付款比例下限调整到30％及以上；调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策等。其后，主要城市纷纷出台实施细则，并普遍对单个家庭的购房套数进行了限制。

上述政策出台后，对房地产市场产生明显影响。2010年，购房者利用银行信贷的杠杆率显著下降。以万科为例，2010年1-4月客户购房资金中来自银行贷款的比例为54%，5-9月下降到46%，10-12月进一步下降到41%，为近年来的历史低点。成交结构方面，中小户型普通商品住房占成交的比例进一步提高，投资性购房需求逐步淡出。

2011年1月，为巩固和扩大前期调控的成果，国务院再次推出八条政策措施，在原有政策的基础上，进一步强化了差别化住房信贷，要求贷款购买第二套住房的首付比例提高到不低于60%，扩大限购政策的实施范围，落实住房保障和稳定房价约谈问责机制。此外，上海、重庆已经开展房产税的相关试点工作。从政策内容来看，抑制投资投机购房是调控的重点，而面向首次置业、自住需求的普通商品住房依然符合政策的导向。万科产品结构中，主要面向自住购房者的普通住房比例接近九成，受到市场环境变化的影响应相对较小。2010年，政府加大了住房保障工作力度。据统计，2010年全国各类保障性住房和棚户区改造住房开工590万套，基本建成370万套，保障性安居工程建设规模创历史之最。根据相关规划，未来几年，我国保障性住房的建设规模将进一步加大，保障性住房在住房供应体系中的比重也将大幅度提升。长期来看，保障房兴建计划的落实对于增加住房供应、改善中低收入家庭居住条件、稳定住房价格和房地产市场将起到显著作用，保障房建设目标的实现将有助于商品房市场获得更平稳的经营环境，从而避免市场的大起大落，为行业 的持续增长提供稳定的发展环境。

2010年，针对宏观经济环境的变化，国家经济工作的重心逐渐由确保经济增长转向管理通胀预期，货币政策也由适度宽松转向稳健。2010年四季度，央行两度加息，2011年2月，央行再度上调金融机构人民币存贷款基准利率。2010年，监管部门要求银行加强对房企贷款的风险管理，对房地产信托融资的管制也更为严格。据统计，2010年房地产开发企业资金来源中，国内贷款的比例由2009年的19.8%下降为17.3%。此外，多个城市出台了商品房预售款监管方案，对预售款的使用进行限制。未来一段时期，房地产行业资金面紧缩将成为大势所趋，这意味着房地产企业必须加强资金管理，更为重视财务安全，另一方面，企业也需要提升现有资源的使用效率，强化内生增长能力。

附注：各地政府颁布房屋限购令

北京自2011年2月17日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同）、持有本市有效暂住证在本市没有住房且连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有２套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有１套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。

上海市政府出台的限购令明确规定：各商业银行对居民家庭贷款购买商品住房的，首付款比例和贷款利率认真执行央行、银监会的最新规定，对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。严格执行国家有关规定，对非本市居民在本市购买住房申请贷款的，应提供从申请之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。不能提供的，商业银行暂停发放住房贷款。住房公积金贷款政策也作相应调整，停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。

2011年2月22日，无锡市住房保障和房产管理局网站发布新闻。无锡市政府办公室下发《市政府出台十条措施贯彻国务院房地产调控政策》，就贯彻国务院和省政府房地产调控政策，明确十项措施。其中第二条，要求严格执行差别化住房信贷政策。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民暂停发放贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整至30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。

广州暂定对在本市（含市辖十区和从化、增城市）已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。对符合有关高层次人才条件的非本市户籍人员，限购1套住房。

南京市本地家庭限购第三套房，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含）的普通住房对外销售的，免征营业税。

成都市户籍居民家庭在主城区已拥有一套住房的，可以再购买第二套住房，暂停购买第三套住房。外地户籍居民家庭在成都市主城区无住房的，可凭该市纳税证明或社会保险缴纳证明在该市主城区购买一套住房，暂停购买第二套住房。

济南市从2011年1月21日起至当年12月31日，济南市及非本市户籍居民家庭，只能在本市市区范围内新购一套新建商品住房。交易时间以济南市房地产信息系统网签购房合同时间为准认定。

贵阳市无相关证明不能买中心区房,对已拥有两套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有一套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一年以上（含一年）纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停向其出售贵阳市中心城区人口密集、房价过高、一环内的住房。

南宁市对于拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市行政区域内累计一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区范围内向其出售住房。

青岛市本地家庭限购第三套房。青岛在该市市辖七区实行住房限购措施：对已有一套住房的本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭，包括夫妻双方及未成年子女）、能够提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购一套住房。

长春市“限购令”的核心是本市居民最多可购买两套住房，外地居民限购一套住房，第三套房全民禁购。

哈尔滨市对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。

石家庄市对已拥有一套住房的本市户籍居民家庭限购一套住房；对已拥有2套及以上住房的本市户籍家庭暂停在本市市内五区、高新区范围内购房。

（顾羚、李政谕）

第二篇：刘其姝总结

2011——2012第二学期工作总结

西大街小学一年级二班

刘其姝 2012-7-9

班主任工作总结

本学期开学我怀着无比激动兴奋的心情，经过一学期的洗礼，让我深深感到当一名班主任需要无限的爱心、耐心更要有如针般细的心才能创造出让孩子茁壮成长的良好教育环境。

一个学期下来给我最最强烈的体会是：班主任工作中既要有宏观的群体管理，又要有微观的个性发展；要有强烈的前瞻性；工作更要细致的落实到位，只有这样才能使学生在班上健康全面发展。作为一年级班主任，我真对我们班活泼好动的特点，做了如下的工作：

1、培养学生的良好习惯。一年级学生由于年龄小，自控力差，纪律涣散。我从培养学生良好习惯入手，课上进行趣味教学，尽量吸引学生的注意力，组织好学生的纪律。利用晨会课、思品课学习学校规章制度，提醒学生做好上课准备工作，并且在课后注意观察学生的行为，根据学生的表现在学生中树立榜样。在日常学习中，时刻注意调动学生的积极性，逐渐养成认真听课、认真作业、下课好好休息、讲文明、讲礼貌的好习惯。

2、培养良好的班集体。班集体是培养学生个性的沃土，有了这块沃土，学生的个性才能百花争艳。集体活动，最能培养学生的凝聚力、集体荣誉感。我带领学生积极参加学校的各项活动。每天一大早，我总是跟学生差不多时间到校，放学了就协助学生搞好卫生工作，这样，学生不仅养成逐步养成热爱劳动的好习惯，而且时刻想为自己的班集体争光。通过黑板报展示学生各方面的才能，发展个性。逐步形成一个健康向上、团结协作的班集体。

3、加强与家长联系。平时，我能关心爱护班里的每一个学生。对一些表现不太好的同学，更是倾注了更多的爱和心血。我经常和他们谈心，抓住他们的闪点鼓励他们。当他们有困难的时候，我总是耐心地帮助他们。一但发现他们在学习上、身体上、思想上有什么特殊情况，我总是及时性、主动地和家长联系，向他们了解情况，耐心地做他们的工作，取得家长的理解和配合，使每一个孩子都能扬长避短，健康地成长。

我的班主任工作由于经验的欠缺，在许多方面还是存在着不足。

1、预见性不强。所以我一定要以此为监，以后做任何事都必须不仅要心细更要勤思考，从学生的点滴不良现象就要马上连锁反应般，考虑到更大更多的问题。它使我自己准确清晰地看到潜伏在自己身上的不足，以后就不能再发生这些事情。

2、做事要贵在坚持。自己做事总是都想很快有成效，他们都有自己的思想有自己的习惯，想一下子改变他们已有的不良行为必定要通过他们自己不断的思想斗争，内化成自己的思想然后改变自己的行为，这必须要有一个比较长的时间，因此我要有改变他们的持久之心。

总之，只要我们心中是真诚地为孩子，为孩子的健康成长而付出，端正自己的工作态度，一切都为提升孩子生命状态为出发点，我相信，我的班主任工作能在不断的磨练中得到提升。通过一个学期的工作，我的班主任工作在校领导的关心与指导下，有所进步，也提高了！班级管理工作千头万绪，工作方法千差万别，让我在实践中去探索总结行之有效的方法和经验，使班级管理工作的水平不断跃上新台阶。

数学教学工作总结

这一学期我担任一年级的数学课，班级有学生67人。本班学生绝大部分上课能够专心听讲，积极思考并回答老师提出的问题，下课能够按要求完成作业，具有良好的学习习惯。但是也有一部分学生的学习习惯较差，有的上课精力不集中，思想经常开小差，纪律性不强。老师布置的作业经常完不成，以致学习成绩较差，为了激发学生的数学学习兴趣，更好的培养学生的科学世界观，针对本班的实际情况，对本学期的教学情况做如下总结，以利今后更好的上好这门课。

一、主要成绩和经验

1、认真钻研教材、精心备课，充分利用直观、电化教学，把难点分到各个层次中去，调动学生学习的积极性。

2、针对学生的差异和年龄特点，对学生进行了各方面的教育，使学生的知识、能力有了较大提高。

3、本学期我对学生注重加强了思想教育，培养了良好的学习习惯，培养自我检查的能力。

4、使学生学好数学知识，在教学中重点做到精讲多练，重视运用教具、学具和电化教学手段。认真备好每一节课。

5、加强了对后进生的辅导，使本学期大部分学生掌握了知识、技能，他们的学习有了不同程度的进步和提高。

6、通过练习课的精心设计，使学生掌握知识，形成技能，发展智力。所以我认真上好练习课，讲究练习方式，提高练习效率。

7、注重专题研究，积极参加学校组织的教学教研活动，认真组

织好练习和复习，努力提高教育、教学质量。

8、重视了与家庭教育相配合，通过家访、家长会等不同方式，与家长密切联系，对个别学生的教育着重放在学生非智力因素的挖掘上，使他们有了明显的进步和提高。

9、注重培养了学生的学生习惯，针对这一方面，本学期重点抓了学生，每做一件事情，每做一道题，要求学生要有耐心，培养了认真做好每一件事的好习惯。

10、通过一些活动，统计、数据等对学生进行了爱国教育，是学生有了为祖国为中华民族努力学习的精神。

二、存在的不足之处

1、一部分学生对学习的目的不够明确，学习态度不够端正。上课听讲不认真，家庭作业经常完不成。

2、有些家长对孩子的学习不够重视，主要表现在:学生家庭的不配合，造成了学习差。

3、还有一部分是，反映问题慢，基础太差，是造成了成绩差现象。

三、今后努力方向和设想

针对本学期在教学工作中存在的问题和不足，在今后的工作中着重抓好以下几点:

1、结合教材的内容，要精心备课，面向全体学生教学，抓牢基础知识,搞好思想教育工作。精心上好每一节课，虚心向其他老教师学习，不断提高自身的业务水平。注重学生各种能力的培养和知识应

用的灵活性。特别注重学习习惯的培养，以激发学生学习的兴趣，提高他们的学习成绩,自己还要不断学习，不断提高自身的业务素质。

2、及时辅导落后生，抓住他们的闪光点，鼓励其进步。注重学生各种能力和习惯的培养。

3、充分利用直观、电化教学，把难点分到各个层次中去，调动学生学习的积极性。对学生进行强化训练，争取教出更好的成绩。

4、充分利用数学教材，挖掘教材的趣味性，以数学知识本身的魅力去吸引学生、感染学生。

5、数学课的开展应面向全体的情况下，实施因材施教。充分调动学生的学习的积极性和主动性。

6、及时家访，家长配合抓好学生的学习。

7、对学生进行了爱国教育，培养学生为祖国为中华民族努力学习的精神。

第三篇：万科集团的分析报告

万科集团的分析报告

万科集团成立于1984年5月，是目前中国最大的住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。2009年实现营业收入486亿，营业利润142亿，毛利率29.2%，实现净利润52.8亿。在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化享誉业内。

万科作为国内房地产行业的佼佼者，是因为：

一、完整科学的职业经理人文化

万科之所以先进，首先是有一套非常正确的价值观。它的创业者和管理团队始终以职业经理人的道德操守严格要求自己，敬业爱岗，全心全意回报股东。所以，万科形成了一整套与职业经理人相关的价值观和公司文化，万科的管理在点点滴滴中都透露出由此带来的专业、专注、细致和严谨，这种价值观和文化甚至成为万科产品的特色包装和特有的品牌价值。万科的“企业视角、人文关怀”很好地表达了经理人文化的内涵，同时也恰到好处地反映了白领的文化趣味，使一批白领对万科情有独钟。企业独特的文化决定了企业不同的发展命运，这主要是由各自不同的核心价值观驱使的行为方式不同所造成的。一间公司由优秀变成伟大，其核心竞争力的最重要的组成要素之一就是正确的价值观。所以今天，看到一个优秀和走向伟大的万科，我相信深植于万科经理人当中的企业文化和价值伦理，才是他们最重要的获胜基因。

二、专业化战略

在美国，土地随着城市化进程不断被开发出来，房地产公司又充分竞争，谈不上什么垄断，因此地价、楼价都由供求关系决定，公司也无暴利可言。由于充分竞争和高度发达的不动产金融，房地产公司不得不采用高度专业化和长期收益为主的商业模式，在细分市场上取胜，靠长期经营获利。我国地域辽阔，未来房地产领域的竞争趋势和市场化走向更像美国。因此，万科未雨绸缪，改弦易张，尽早将注意力转到美国模式，即走一条专业化道路。万科目前将专业化不仅理解

为将主业集中到房地产，更在实践中将所有产品简化为城乡结合部、面向新兴白领的成片居住社区。坚持以普通住宅为主的开发方向，聚焦并深耕以珠三角、长三角、环渤海区域为核心的最具经济活力的城市经济圈。对客户需求进行更为细致的描述与归纳，以此为基础形成针对性的产品品类。美国的可口可乐公司单靠卖可乐可以成为世界第一，今日中国的万科单靠卖一种“小白领”住宅也可以成为产量世界领先的公司。这一结果本身就证明，万科采用高度专业化、产品作业单一化、在细分市场上逞强的美国模式，在中国是可以生根的。万科定位于城市主流住宅开发企业，主营业务为房地产开发，业务简单清晰，治理规范透明。公司将成为房地产行业的持续领跑者作为其长期目标。

三、服务能力

万科物业开创了中国房地产最好的售后服务。万科地产一直以来领先于房地产市场的而又被人津津乐道的是万科的服务深入人心。公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。

20年来，强烈的客户意识一直贯穿于万科的发展历程中。成立之初，万科是日本著名电器品牌索尼的产品代理商，索尼在销售及售后客户服务等环节上做得非常出色，万科亦深受影响。进入房地产开发领域后，万科便迅速以营销优势打开局面，物业管理也获得了相应的口碑。在第二个10年里（1992年底到2001年），万科从香港新鸿基地产的客户关系管理模式获得了不少启示，比如1998年成立的“万客会”，便是仿照前者的客户组织“新地会”成立的。而1997年和2002年分别被万科定为公司的“客户年”和“客户微笑年”，足见万科一直以来对客户的尊重和关注。根据独立第三方所作调查，目前万科客户的重复购买意向为63％，30％左右的业主由老客户推荐，70％以上则靠市场口碑吸引。从调查数据上看，万科客户满意度还是不错的。客户的品牌忠诚度如何，往往是开发商在日益激烈的市场竞争中成功与否的一个关键。

四、科学的决策机制：

科学决策是企业规范运作的必然要求，近年来、万科组织了集团房地产项目审定委员会，在集团房地产业务的项目立项、设计规划等大的决策，逐步推行立

项听证机制。这一制度的建立，有利于提高个公司的市场判断能力和项目操作能力，减少了决策失误。另一方面，各地公司在长期的开发中都积累了相当的经验教训，通过决策论证这一方式，能够充分发挥集团整体资源优势，促进资源共享。

万科集团的优势有以下几点：

1、品牌效应：顾客和潜在顾客对万科品牌的评价都较高。市场一般公众认为万科的优势在于住房本身的设计和建筑方面的功能属性；万科住户/业主认为万科的社区文化气氛和万科的服务很令人满意。这种不同消费群对于万科优势认同的差异的营销含义是：一方面可以有利于吸引潜在消费者来购买，另一方面也可以有利于形成较高的住户满意度和忠诚度。万科的品牌知名度高于同类房地产品牌。

2、独特的企业文化：1）客户是我们永远的伙伴 2）人才是万科的资本 3）阳光照亮的体制4）持续的增长和领跑

3、研发能力：万科专门设立了创新研究部门，不断地创新，开发出更多的新产品。如今，标准住宅的4个版本基本成型，已经有超过12个部品实现了工厂化的生产装配，在住宅性能标准方面的创新超过60项。通过创新研究部的努力,万科有几十项专利正在申报。万科产品的创新主要体现在人性化的细节处方面，让业主能在万科开发的房产中享受生活。这也是万科高度关注客户的体现。

4、科学的经营管理模式：1）经营专业化2）住宅市场主流化3)财务政策积极化4）产业结构合理化

万科集团的劣势有：

1、重视顾客、文化建设，但对员工关注不够，员工满意度不是很高。

2、与政府的关系一般：对以房地产为主导业务的万科来说，土地资源和土地成本的限制，是影响万科地产经营效益的重要因素，不同于许多从国企改制过来的房地产企业，万科在管理上少了许多国企通病，但在某种程度上缺乏政府的“关爱”。万科所获得的可开发土地，较多的来源于二级市场或公开拍卖市场土地资源来源渠道的限制，迫使万科只能走城乡结合部开发的策略。

3、核心竞争力如物业管理易被竞争者模仿。

4、万科品牌形象没有完全在不同的消费者群中完全保持一致，在品牌的一贯性仍有不足。万科品牌形象十分丰富，但也同样带来品牌缺乏核心的问题。

第四篇：优秀少先队员主要事迹(刘姝孜)

老师的助手同学的榜样

——优秀少先队员刘姝孜主要事迹

刘姝孜是双茨科完小六（1）班学生，在学校里，每逢有人提起她，人们总要翘起大拇指称赞。

一、品学兼优，屡获佳绩。

刘姝孜同学热爱祖国，勤奋学习，立志成才，把理想付之于实际行动。从入学以来，她总是在各方面严格要求自己，虚心接受老师的教育、帮助。她从小就懂得遵守纪律，讲文明，热爱集体，助人为乐；她热爱劳动，积极带领少先队员参加少先队开展的各项有益活动，加强体育锻炼，身体素质好。学习上，她求知欲强，课堂上，她敢于提问，善于质疑，对所学的知识能理解地掌握；课外，她不满足于课堂上所学到的知识，大量阅读一些有益的书报，以开阔自己的视野、增长知识，碰到难题就向老师请教或自己查阅资料解决，从而赢得了“钻研女孩”的美名。功夫不负有心人，她付出了辛勤的劳动，终于获得了丰硕的成果--她从一年级至今学习成绩均能保持在班级的前茅。几年来，刘姝孜同学多次获得表彰，自入学以来，多次荣获辅导站和学校“优秀少先队员”的称号。在成绩面前，刘姝孜同学从不骄傲，她说，“这算不了什么，俗话说：山外有山，楼外有楼，我还必须不断努力，追求更高的标准。”

二、老师的助手，同学的榜样。

刘姝孜同学无论在家在校，都受到正确思想的教育和熏陶，因此，她像一棵充满生命力的小苗儿，在阳光雨露的哺育下茁壮地成长。在家里，她为了锻炼自己的能力，她常常抢着煮饭、整理房间、拖地板等家务做；在同学中，她又是一名挺懂事的“小大人”，每逢搞卫生，她总带头抢脏活、累活干，老师和同学都很信任她；在路上，看到行动不便的老爷爷老奶奶，她就主动过去搀扶他们，或帮着拿东西。

几年来，她勤勤恳恳地为班级为同学服务，成了老师的小助手，如每天检查同学佩戴红领巾、纪律、卫生等情况，对老师交给的任务，她总是做得有条不紊。她处处以身作则，为同学们树立了良好的榜样。几年来，她上学从不迟到或早退，上课专心听课，认真思考，认真完成各科作业。在“帮助贫困生入学”活动中，她敲碎了自己心爱的储蓄罐，把自己积攒了一年多的零用钱全部捐了出来。学校开展“与不文明行为告别”的活动，她带头不买零食，不乱扔纸屑果皮，不随地吐痰。见到有同学违反了学校规定，她勇于上前指正。有时遇上个别同学为一些鸡毛蒜皮的小事吵闹起来，她总是主动上前劝阻，并像个小老师似的跟他们讲些“同学之间要团结”、“大事化小、小事化了”的道理。她和颜悦色，娓娓动听的解说常常能使犯错的同学沉下气来认错并表示坚决改正

在班级里，刘姝孜同学是个优秀的组织者，她还扮演了“小演员”、“小编辑”的角色。班上的黑板报和手抄报，都是她带领同学自行设计、编写的。

作为学校的少先队员，她还积极配合大队委、红领巾监督岗队员管理好各个班级。你只要一走入我们的校园，就能感受到环境是多么整洁，一切都是那么的井然有序，这可少不了刘姝孜同学的一份功劳！她认真负责的工作态度获得老师们的一致好评。

三、善待差生，乐于助人。

刘姝孜同学学习认真，成绩优秀。但她并没有因此而满足，她常说，祖国的未来需要大批的建设者，仅靠个别人的本领是不行的，只有让全体同学都进步，那才是一件大乐事。于是，她经常与其他班干部一起主动关心班上学习较差的同学。为了帮助后进生解答疑难，她总是十分耐心地讲解，有些问题，刘姝孜同学已经讲了三五遍了，可个别差生还是傻乎乎的。对这，她并不灰心，她反复推敲，改变讲法，直到他们听懂为止。这些年来，班上的几名差生在她的热忱帮助下，各方面都有较大的进步。

乐于助人是刘姝孜同学的一大特点。班上有一些生活较为贫困，因而当她们在生活上有什么困难时，她都能鼎力相助。平时，若遇上哪个同学的学习用品缺了，她总是第一个帮助解决；下雨天，她见同路的同学没带伞，就主动上前招呼，撑伞送他们回家。上五年级后，班上有十多个同学路途遥远，她总是主动代他们做好值日生工作„„刘姝孜同学就是这么热情，这么富有爱心，她是少先队员的贴心朋友。

人的一生，学无止境，刘姝孜同学深知，在以后的学习生涯中，她还需要不断寻找自身与优秀学生的差距，向他们学习，向

名人名师学习，不断克服缺点，完善自我，努力成为一名祖国建设中的栋梁之材。

第五篇：刘贺威简历

个人简历

刘贺威

男 |未婚 | 1987年| 现居住于北京

2年工作经验 | 党员 |

北京市朝阳区100021

***(手机)

E-mail: heweiliu@163.com

自我评价

勤奋踏实，工作认真负责，自学能力强，注重团队协作精神，且能承受较大的压力，积极乐观的对待工作，守时。

工作经历

2010年/07--至今

酷团团购网 | 编辑部 |

负责搜团网北京站的业务摄影、图片编辑、活动策划、网站编辑、网站推广 为酷团旗下酷美啦团购的主要负责人之一

2009/02 –2010年07

北京实践者社会发展研究所

该研究所隶属于《人民日报》社内参部，主要负责会议的前期资料搜集和编辑，以及会议中的摄影和后期编辑编辑。

教育经历

2007/09--2009/06：南阳理工学院 | 计算机科学与技术 | 专业技能photoshop|驾驶|网站编辑|网站推广