农村居民房屋前后土地使用权问题以及《房产证》《宅基证》《土地使用证》的区别（5篇范例）

第一篇：农村居民房屋前后土地使用权问题以及《房产证》《宅基证》《土地使用证》的区别

国有土地房产证，是可以自由买卖交易，宅基证是不可以自由买卖交易。只是给当地户籍的农业户口自住的！

1.宅基证是建房审批时的行政许可。比如：你申请使用土地200平米，经审查符合条件，同意你使用200平米土地。

2.《土地使用证》是你合法使用土地的法律文件。比如：你申请使用土地200平米，经审查符合条件，同意你使用200平米土地。房子建好以后，经过验收实际测量，你只使用198平米，土地使用证的记载的面积就只是198平米。3.房产证实房屋合法产权的法律文件。

拆迁补偿款的构成，分为几个部分：土地补偿款、安置补偿款、房屋补偿款、附着物补偿款等等，是分别计算的。

拆迁时，有关房屋的补偿，根据房产证上的面积来计算；有关土地的补偿，根据土地使用证上的面积来计算。

浅析农村居民房前屋后土地使用权的认定及其纠纷的处理

随着市场经济的不断发展，与市场经济相关的法律法规及其政策也不断完善，依法处理市场经济运行中发生的各种纠纷，维护市场经济秩序，首先是各级政府

及其职能部门的职责，同时也是人民法院的首要和主要司法职能。

随着土地资源

有偿使用制度的法定化和市场动作化，使土地资源快速转变为土地资本而进入市

场交易成为现实，土地这一特殊物质基础无论是在市场交易中，还是在人们的日

常生活中都成了不可或缺的必备生产生活资料。

特别在农村，失去土地也许会成

为部分农民失去最基本生存条件，因此，广大农民越来越多地重视和珍惜他们手

中那点点有限的土地资源，有些农民为了捍卫自己的土地使用权甚至不惜牺牲生

命，因此，正确认定和处理农村居民因土地使用权而发生的各种纠纷，是涉及社

会稳定，特别是农村社会稳定的一个重要因素。

目前，处理农村土地使用权纠纷 的法律依据主要是

《中华人民共和国农村土地承包法》

（以下简称

《土地承包法》）

等一系列法律法规和政策性文件，而事实依据是农村土地承包合同

（或土地承包

权利证书），但在实践中，农村居民因居住而实际使用的房前屋后的土地，部分

地区特别是山区都没有依法进行土地使用权的登记确认工作，造成这些地区的农

村居民对其房前屋后世代拥有的对该土地的使用权因没有依法登记，而得不到法

律的及时有效保护，给社会稳定带来很大的不稳定因素。

因此，正确认定农村居

民房前屋后土地使用权的权利主体及时正确处理该类土地使用权纠纷，是建设稳

定和谐，实践科学发展观和创建法治新农村的必然要求。

一、农村居民拥有其房前屋后土地的使用的历史和现状

农村居民对自己住房周围的土地，通常用于种植竹木或是空出一部分用于凉

晒农产品。

这种现象并非现代社会才有，而是自古就存在。

根据自己的生活经历

和阅历，知道农村居民现在保存着的房前屋后的土地面积与以前相比，不是增加

了，而是在不断地减少。特别是我国人口的日益膨长，使得土地资源日趋紧张，现实中的农村居民的每一次房屋搬迁结果都是减少了其房前屋后的土地面积。

我

国社会主义市场经济体系的确立和完善，土地资源资本化成为现实。

整个社会生

活水平的提高，当然包括农村居民生活水平也随之提高，土地产出的有限促成农

村农业人口流向城市，外出务工，挣钱养家成了大多数农村家庭保持和提高生活

水平的最基本出路。

近年来，各种建设大量占用农村土地，可利用土地资源不断

减少，农民也从中看到了土地资源资本化的现实，所以，对于自己房前屋后的土

地的保护更加注意和更加紧迫地要求国家能给予更多的关注与法律保障。

从国家对土地的管理来看，农村土地在建国初期实行土地集体所有集体耕种 的制度，到中共十一届三中全会以后的包产到户，直至现在的承包到户，土地的

使用权由集体共同使用发展到现在的集体土地由农村居民以户为单位的个人使

用制度。

同时，土地使用权由起初的不准转让发展到现在可以依法转让，土地使

用权在一定范围内和一定程度上进入市场交易，土地资源也是一种物权性质的财

产权。国家为充分保护耕地，先后制定了《中华人民共和国宪法》、《中华人民

共和国土地管理法》、《中华人民共和国农村土地承包法》、《农村土地承包经

营权流转管理办法》

和

《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用

法律问题的解释》

等一系列法律法规和司法解释，这些法律法规和政策基本适应

国家对农村土地管理有法可依。

根据上述法律法规和政策的要求，国家对农村居民拥有的土地使用权应当进

行登记，农民取得的土地使用权利证书是证明其对所使用的土地拥有合法性的唯

一依据。

但就我们了解的情况是，各级政府并非严格依法对农民现实拥有使用权 的土地根据当时的法律法规和政策规定进行清理登记，并核发土地使用权利证书。

大多数地区都仅限于根据

《中华人民共和国农村土地承包法》

向农民颁发了农村

土地承包合同或是农村土地承包权利证书。

而对于农民房前屋后历史以来就使用 的土地，并没有依法登记核发土地使用权利证书，这种现实情况给正确认定和处

理农村居民房前屋后的土地使用权纠纷带来许多不便，一但酿成纠纷，往往长年

得不到解决，使纠纷不断恶化，甚至酿成刑事案件。

二、农村居民房前屋后土地使用而发生纠纷的成因和种类

农村居民房前屋后土地使用产生纠纷的原因和种类很多，通过归纳，通常有

以下几种：

（一）、邻居之间土地相连，双方因为其它纠纷没有得到及化解，在土地使

用中因为历史的原因，双方土地历来就没有一个十分明确的边界，因此，当一方

使用相邻土地时，另一方以该土地是自己的为由发生纠纷。

（二）、老邻居把旧房向第三方出售，第三方入住后使用土地时，另一方以

其动用部分的土地是自己的为由发生纠纷。

（三）、在房前屋后的土地被征用时，为经济利益发生纠纷。

（四）因地上植物生长影响采光或影响另一方植物生长或植物越界而发生的

纠纷。

三、处理农村居民房前屋后因土地使用酿成的纠纷的原则

缘于农村居民房前屋后土地大都没有依法登记，四至界限无明文记载，所以

一旦发生纠纷诉求到政府或人民法院，双方都不能举出直接的合法证据证明自己 的诉求主张。所以，在处理此类土地使用权纠纷时，应当遵循如下原则。

（一）、尊重历史和习惯原则

根据我国宪法和有关土地管理法律法规政策的规定，农村土地的所有权属于

农村集体经济组织，农村居民只有使用权而没有所有权，而且使用权应当依法登

记，取得合法的使用权证明文件。

进行清理登记并确认农村居民对农村集体经济

组织的土地拥有使用权依照相关规定是有关政府职能部门的一项工作，但现实中

因相关政府职能部门成立时间不长，对土地管理的基础工作尚在不断清理完善之

中，因此诸如农村居民房前屋后的土地和自留地等，多为进行清理并登记核发使

用权证明文件。

习惯上各地农村集体经济组织和基层人民政府对这种村民因历史

原因实际占用的土地的使用权的合法性，都予以认可。

处理时不能因为当事人没

有提供政府登记核发的土地使用权证明文件就对他们对房前屋后土地使用权的

合法性予以否定，而是应当按照尊重历史和习惯的原则予以承认。

（二）、注重现实和方便生产生活原则

对于农村居民房前屋后自己使用的土地，现实中不管是依法行使土地管理职

权的政府，还是法定的土地所有权人集体经济组织，从来就没有以未经核准登记

领取土地使用证明文件为由不予以承认，也没有明文规定予以承认，且村民之间

对这种情况相互认可，我们必须尊重这一现实客观情况，从有利于生产和生活的

角度出发，正确处理村民之间因房前屋后土地使用而酿成的纠纷。

（三）调解自愿原则

村民之间因房前屋后因土地使用而发生纠纷，政府及政府土地管理部门仍须

坚持民间纠纷不告不理的原则。

如果纠纷一方当事人请求处理，相关部门应当在

接到申请后依法通知纠纷的另一方当事人，并征求双方是否愿意接受调解。

如果

双方均自愿接受调解，则可以依法进行调解。

否则，相关处理部门应当告知纠纷

当事人按申请确认土地使用权的处理程度向有关政府部门申请土地使用权的确

认。

当事人直接申请土地使用权确认的，相关部门必须严格按程度进行确认。

在

处理过程中可以征得双方一致同意后进行调解。

（四）合法和及时处理原则

所谓合法原则，就是指在处理农村居民房前屋后因土地使用而发生的纠纷时，必须严格按照法律规则的程度和国家对农村土地的管理规则进行处理，不得以纠

纷双方都没有取得土地使用权证明文件为由拒绝接受纠纷任何一方当事人申请

处理的请求，而且应当及时依法处理。

四、具体处理中的几点体会

（一）、注意处理的程度一定要合法。

这一点对于调解并不显得必要和重要，但对于因调解不成需要作出处理决定的纠纷就显得非常重要，否则，会因为程度

不合法使得所做工作得不到法律上的认可而归于无效。注重程度的规范性操作，还有一个好处就是使得我们更容易查清纠纷的事实真相，为作出正确的决定奠定

基础。

（二）、耐心细致。所谓耐心细致是要求我们在调解或处理纠纷的过程中，首先必须让纠纷双方当事人把自己想说的话说完，要举的证据举完，这样做的目 的首先是让纠纷当事人把心中的冤气发出来，把想讲的道理讲出来，让纠纷双方

心平气和地接受我们的调解或者调查。

（三）、注重调查不轻信纠纷一方当事人陈述。

农村居民特别是因房前屋后

土地使用发生的纠纷，纠纷当事人之间或者纠纷当事人提供的证人与该当事人之

间，或者他们相互之间往往存在亲戚关系，而且也会因为时代生活在一起，邻里

关系矛盾纠纷复杂，此一时彼一时，纠纷当事人及其自己找的证人所作的陈述，可塑性很大，因此我们应当充分注意这一特点，在工作中除了听取纠纷双方的陈

述和其证人的陈述外，更要通过各种渠道各种方式收集到比较充分的证据，只有

这样才能综合各种证据以统观纠纷全貌，了解事实真相，作出正确的事实判断和

处理决定。

（四）、注意技巧。技巧来源于实践，在实践中积累完善并提升出来的行之

有效的工作方法就是技巧。

实践中我们应当注意提高两个方面的工作技巧，一是

调查获取涉及纠纷的事实依据的技巧，通常我们的调查应该是在充分听取纠纷双

方当事人对事实的陈述或者对事实提供证据以后进行，这是对时间的要求。

我们

还应当对已经掌握的情况进行分析，归纳整理出需要进一步调查清楚的事实是什

么，这些事实中哪些应该先调查，哪些后调查，找什么人调查，都必须进行序列

排队，然后按先后顺序进行调查。调查结束后，要对调查的证据进行归纳总结，看看遗漏了什么没有，如果有则进行补充调查。

二是善于根据已经掌握的事实依

据，依据相关法律法规政策规定精神综合平衡纠纷双方当事人的利益，在此基础

上进行调解或是作出处理决定。

（五）、确保稳定。稳定是大事情，建立和谐稳定的社会主义新农村，不是

一句空话，更不是哪个部门或是哪个行业的事情，而是涉及每一项工作，因此，在调查处理农村居民房前屋后土地使用而发生的纠纷的过程中，首要问题是确保

稳定的情况下及时调解或作出处理决定。

分清工作的轻重缓急，把握好每一个工

作环节，每一个工作细节中的节奏和度是非常重要的，也是很难做到的。

第二篇：(宅基)土地使用权转让合同书（xiexiebang推荐）

（宅基）土地使用权转让合同书

（合同编号：N0.）

甲方（转让人）：

乙方（受让人）：

甲乙双方根据中华人民共和国《合同法》以及房地产的法律法规，双方经友好协商，就甲方转让新建宅基土地使用权转让给乙方使用事宜，达成以下合同条款，以资双方共同遵守执行。

第一条宅基地位置

宅基土地位于地段，其四至范围：北，南，西，东相连。

第二条 转让价格

甲方合法拥有项目宅基土地，并已缴纳完工地出让金。甲方转让给乙方的宅基土地面积共：（包括房屋前后公摊面积在内）；宅基地地号为：第号；土地用途为城镇住宅用地。甲方现同意按：每平方米（小写：）的价格，总价款为：（小写：）将该宅基土地使用权转让给乙方使用，乙方表示同意接受此价款。

第三条付款时间和方式

本合同签订后一日内，乙方将首付款元整（小写：）支付到甲方指定账户，甲方收到首付款后，应积极协助乙方办理土地使用权证，当乙方收到税务交税通 1

知单时，乙方应支付土地余款万元，并交纳土地所有税费，即办妥完税证明。

第四条双方责任和义务

（一）甲方转让给乙方的宅基地现状条件为空地，甲方负责建好宅基地的公共道路、排水排污设施、路灯、绿化（即植树）及人行道路的铺设。

（二）过户办证的手续由甲方出具证明材料协助乙方向国土局申请办理。

（三）甲方不承担任何办理产权过户的税费（甲方转让给乙方上述价格是不含税价），该交易全部产权过户的税费以及国土部门的办证所涉及的费用概由乙方承担。

（四）乙方保证遵守国家土地法规，并且按照琼海中原镇的建设规划要求使用土地，即乙方必须按统一的建筑规划设计方案自建房屋，统一地平标高，定幢连体施工；施工报建的手续及按有关规定支付的费税均由乙方自行负责。

第五条违约责任

（一）除不可抗力以外，任何一方违反本合同约定未能履行本合同项下义务时，应对其给守约方造成的经济损失给予有效的赔偿。不可抗力是指以下事实：当事人不应也未能预见、不能避免的自然灾害和突发事件等，包括但不限于政策法规变化、政府文件、行政命令及其他国家政府因素所致的履行不当或履行不能。

（二）甲方保证该宅基土地使用权真实、合法、有效，并且未曾向第三人办理过任何抵押、转让、赠与及出租手续，也没有被政府行政收回或被法院查封的情况发生，如因以上情形造成土

地使用权无法过户及利用，甲方必须承担赔偿责任，甲方必须返还乙方已支付的全部购地款项并承担违约责任。

（三）如因乙方原因未能按本合同约定的时间及数额向甲方支付购地款，则视为乙方违约，每逾期一日，乙方必须按总价款的每日3%支付甲方违约金；乙方拖欠购地款超过一个月，甲方有权解除本转让合同，收回宅基土地使用权。乙方（受让人）并无权要求甲方（转让人）退还已支付的购地款。

第六条如因本转让合同引起的纠纷，双方尽可能协商解决，协商不成，任何一方可提请当地具有管辖权的法院判决。

第七条本土地使用权转让合同书一式叁份，甲方执贰份（其中壹份留存国土局办理土地证过户使用），乙方执壹份，未尽事宜双方另行协商补充协议。

第八条本转让合同书自双方当事人签字盖章并在甲方收妥乙方购地款后（在约定时间内）生效。

甲方：乙方（签字）： 法定代表人（签字）：（盖章）：

签订日期：

签订地点：

第三篇：房屋及土地使用权买卖合同

房屋及土地使用权买卖合同

卖方:(以下简称甲方)买方:(以下简称乙方)经甲、乙双方充分协商，现将房屋买卖事宜约定如下：

一、甲方将位于房屋卖给乙方，其价格为（￥），房屋土地证号为。

二、其房屋使用土地面积为深米×宽米=平方米，具体位置面积以右图为准。

三、当乙方付清房款后，该房屋所有权及土地使用权归乙方所有，甲方应保证该房屋及土地权属清楚与四邻无任何纠纷，若由此房屋土地权属引发任何纠纷造成乙方损失，由甲方承担赔偿责任。此房屋及土地甲方不得转让第三者，如由此引起乙方损失全部由甲方承担。

四、当乙方改建过户或转卖房屋及土地所有权时，甲方应协助乙方办理相关手续。

五、付款方式：甲、乙双方签字时一次性付清房款。

六、违约责任：以上协议望甲、乙双方共同遵守，若任何一方违约应赔偿对方违约金贰万元，甲方须在三日内搬走所有房内物品交钥匙给乙方。

补充：

七、本合同经甲、乙双方各存壹份，证明人存壹份。

甲方：乙方： 证明人：

年月日

第四篇：房产证跟土地使用证的关系

房产证跟土地使用证的关系

一、保障房屋权利人合法权利

权利人可以根据自己持有的房产证内容，行使自己的权利。权利人以外的任何第三人都负有不得非法侵犯、妨碍房产证上记载权利的义务，如果认为房产证上记载有误的，应该合法途径解决，比如向法院提起诉讼，或按照《物权法草案》的第19、20条的规定申请异议登记、更正登记。

二、保证交易安全。

在房屋交易前，一方当事人不应只根据对方房产证的记载就与之订立合同，而应当到房地产主管机关查阅不动产登记簿，若房产证记载与不动产登记簿相一致的，则任何善意第三人都可以推定房产证上记载的权利人是房屋的合法权利人，可以与之进行交易。交易成功后，如果有新证据表明，房产证上的权利人不是真实的权利人，比如通过欺骗手段获取登记的，善意第三人取得的房屋权利依然受法律保护。房屋的真实权利人的损失应通过其他途径解决。

三、证明登记已完成登记机关对不动产物权经审查认为可以登记的，完成房屋登记事务后向权利人颁发房产证，足以证明登记机关已经根据事实、法律和当事人的申请，完成了房屋权利登记，房屋特权发

生效力。

四、制约登记机关的行为

房产证记载应与登记簿一致，如果不一致的应以登记簿为准，而登记簿是由登记机关记载并且由其保管，并不在权利人的掌控范围内。通过向权利人颁发房产证，可以限制和避免登记

机关及其工作人员滥用权力擅自更改登记薄记载的内容。

==

请保管好土地使用证

近年来，随着人们生活水平的不断提高，办理房产证、房产转让、以房产抵押贷款的人越来

越多，在办理这些业务时，都需要提供土地使用证。然而，因各种原因丢失土地使用证的现象时有发生。土地使用证丢失后，记录的房屋占地面积不清、四周不明，给用地户带来许多不必要的麻烦。为补发土地使用证，又要实地丈量、确认，然后查阅有关档案，校对用地面积、宗地号、图号，再由所在地政府或单位出具证明，最后还需登报作废30日后方可办理

新证。

另外，丢失的土地使用证若被不法分子利用，将会给用地户造成严重损失。如利用丢失的土地使用证、房产证骗取贷款或从事其它违法犯罪活动的现象就时有发生。土地使用证是政府核发的确认土地使用权的证件，是用地者依法管理、使用土地的法律依据，土地使用证为一种不动产的权属证件，有着其它证件无法替代的作用。为了您自身的权益，请妥善保管好土

地使用证。

网友提问：房产证与国有土地使用证的关系是什么？房子是单位分配，现在自己买下。因为办理手续中出错，国有土地证上的楼号和房地产房屋所有证不一致。土地管理部门不给更改。想请问，如果这样会给我以后的买卖房屋带来那些影响，我该通过那种途径解决这个问题？

国有土地使用证在买卖房屋时起到什么样的作用？

赵湘律师回复：两证应该是统一的，可持相关资料去做变更。现实操作中，大多业主手中只有房屋产权证，但如果国土证在业主自己手里的话，应该一致，否则会影响房屋出售。

==

只有拥有房产证和土地使用证才能称之为现房

按规定，期房购买应使用商品房买卖的标准合同，现房可以不用。在建的房子不难判定是期

房，建好的房子是否就是现房呢？不一定！

按国家销售“现房”的规定，已经盖好的房子，不等于是“现房”，已经有人入住的房子也不等于是“现房”，而已领房产证和土地使用证的房子才叫“现房”。这种现房销售已不再需要“销售许可证”，而是要查看“房产证”，签合同也不是必须使用商品房买卖标准合同。购买这种房子，对购房人有利的是可以做到眼见为实，但购房人的眼光可要敏锐点儿，千万

别心血来潮，买错了“现房”比买期房更容易使自己陷入被动。

没有土地使用证和房产证的房不管它是盖好的还是有人居住的，仍要按期房销售，购房人除

了要查看预售许可证外，还要特别留意自己买的房子是否已经被抵押。有的人以为某个小区已有人入住，或入住的业主已经拿到房产证，就以为买这种房子就万无一失了，实际上这里存在着某种误解。购房人一定要清楚房子按套拥有独立产权，可以分别抵押，别人的房子没问题，不等于您要买的房子也没问题。其实，房子盖好了又没有预售出去，被抵押的可能性

更大。

还有一种情况，就是“尾房”。房子盖好了，还剩几套没卖出去，预售许可证过期了，房产证又没办下来，这种“无证”房不能说绝对不能买，但买时一定要查清楚，最好的办法是坚

持预售合同登记备案后再付款，不见兔子绝不撒鹰。

购房人特别要注意的是北京市国土资源和房屋管理局关于印发《〈北京市城市房地产转让管理办法〉实施意见》的通知中的新规定：“商品房竣工后，房地产开发企业应当按规定时限申请办理房地产权属证书，并自取得房地产权属证书之日起，持房屋所有权证书和土地使用权证书进行商品房现房销售。商品房竣工后，房地产开发企业未取得房地产权属证书的，可自商品房取得竣工备案表之日起四个月内继续进行商品房预售；但自取得竣工备案表之日起超过四个月的，不得进行商品房预售。”这个规定等于说现在有一种已建好的房子，预售许

可证本身没有过期，但由于取得竣工备案表4个月而没拿下房产证是不能销售的。

第五篇：农村宅基地上房屋被拆除后土地使用权归属法律意见书

农村宅基地上房屋被拆除后土地使用权归属法律意

见书

农村宅基地上房屋被拆除后土地使用权归属

法 律 意 见 书

在明（2013）意字第XX号

张某：

北京在明律师事务所为中华人民共和国司法行政机关依法批准、合法设立的在中华人民共和国境内具有从事法律服务资格的律师执业机构。现本所应张某的要求，指派本所闫会东律师就您提出的宅基地上房子被强拆后，集体土地使用权人是否还享有土地使用权的问题，出具本法律意见书。

一、本所律师出具本法律意见书的主要事实依据：

张某在某村拥有宅基地一处，上面盖有房屋一套，日前，该房屋被村里组织人员强行拆除。

二、本所律师出具本法律意见书的主要法律依据：

（一）《中华人民共和国物权法》

（二）《中华人民共和国土地管理法》

（三）《确定土地所有权与使用权的若干规定》

（四）《中华人民共和国土地管理法实施条例》

（五）国家和北京市其他有关法律、法规和规章

三、基本事由 张某系某村集体经济组织内部成员，在该村拥有宅基地一块，该宅基地上建有房屋100平方米。

2012年2月1日，某村贴出城乡一体化公告，要对该村房屋进行腾退，要求包括张某在内的村民按期腾退房屋。张某未在规定时间内搬迁，2013年2月1日，张某的房屋被某村组织人员强拆。

为证明以上事实，张某提交了集体土地使用权证、建房施工许可证、公告、照片（拆前和拆后）作为证据。

经查，某村组织的强行拆除行为未经任何法律程序。张某要求律师出具关于宅基地上房子被强拆后，集体土地使用权人是否还享有土地使用权的法律意见。

四、律师法律意见

根据上述事实，本所律师认为，集体土地使用权是农村集体经济组织及其成员以及符合法律规定的其他组织和个人在法律规定的范围内对集体所有的土地享有的用益物权。《物权法》第一百五十二条规定宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

宅基地作为与房屋不可分割的组成部分，是指专门用于建造房屋（住宅）为目的的那部分土地。换言之，宅基地是指建了房屋、建过房屋或决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地，建过房屋但已无上盖物、不能居住的土地及准备建房屋用的规划地三种类型。

宅基地是房屋存在的基础和承载物，没有宅基地，房屋就无法存在，相反，没有房屋，宅基地也将失去其存在的目的而不能称其为宅基地，从而变成了一般的其他土地。因此二者在空间上是统一的，在法律概念上是一致的。房屋是建造在宅基地上的房屋，宅基地则是以承载住房为目的的土地，二者密不可分，共同构成了有机联系的统一整体。

宅基地使用权只有在特定情形下才会丧失，具体情形如下：

1、因放弃而消灭。宅基地使用权虽然经审批取得，但因其属于一种民事权利，因此，权利人有权抛弃宅基地使用权。

2、因转让而消灭。转让宅基地使用权，原来的使用权人就会丧失对该宅基地的使用权。根据《土地管理法》等法规的规定，农村村民在合法转让宅基地使用权之后，不得再申请宅基地。

3、因农村集体经济组织收回宅基地而消灭。根据《土地管理法》和国家土地管理局《确定土地所有权与使用权的若干规定》的规定，为乡(镇)村公共设施和公益事业建设，农村集体经济组织报经县级人民政府批准，有权收回宅基地，而消灭原来设定的宅基地使用权；申请取得宅基地使用权的村民，必须按照规定的用途利用宅基地，擅自改变宅基地的用途，农村集体经济组织有权收回宅基地使用权，村民从而就会丧失宅基地使用权。但是，原来具有宅基地使用权的村民有请求相应损失的补偿的权利。另外，宅基地使用权人因迁移等原因停止使用土地的，农村集体经济组织有权收回宅基地消灭原设定的使用权。还有一些地方性法规，如《宁波市农村宅基地管理办法》明确规定，申请取得宅基地并获建房批准后满二年未动工兴建的，农村集体经济组织有权收回宅基地。这是宅基地使用权人怠于行使权利，导致土地资源的浪费而带来的不利后果。

4、宅基地的灭失。《物权法》第154条规定，宅基地可能因自然灾害等原因而失去，此时，宅基地使用权也就失去了存在的基础，归于消灭。为保障居民的基本生活需要，在宅基地灭失的情况下，原宅基地使用权人有权重新申请宅基地使用权。但是，如果只是宅基地上的建筑物或其他附属物灭失的，则不影响宅基地使用权的效力。宅基地使用权人有权在宅基地上重新建造房屋，以供居住。

根据上述情形我们可以得出：

1、强拆行为不是农民的宅基地使用权丧失的法定情形。农民的宅基地使用权只有因放弃、转让、农村集体经济组织收回、宅基地的灭失等法定情形而丧失的。

2、强拆行为不影响农民的宅基地使用权的效力。如果宅基地上房屋被非法拆除，宅基地使用权人有权在宅基地上重新建造房屋，以供居住。

综上所述，农村宅基地使用权是农民依法取得的用益物权，是农民的合法财产权益之一。即使房屋遭遇到非法强拆，宅基地使用权人对宅基地的使用权也不会丧失。

五、声明与承诺

1、本法律意见书所载事实来源于本法律意见书出具之日前委托人的陈述和委托人提交的相关材料。委托人应保证,已向本所律师提供了出具本法律意见书所必需的全部有关事实材料，并且提供的所需文件均真实、合法、有效、完整，并无任何虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，文件上所有的签名、印鉴均为真实，所有的复印件或副本均与原件或正本完全一致。若在本法律意见书出具后，委托人发现新的证据材料或者案件有新情况发生，请及时与本所律师联系，本所律师将根据新的证据材料和新的进程重新制作《法律意见书》。

2、本法律意见书中对有关证据材料中某些内容的引述，并不表明本所律师对该等内容的真实性、准确性、合法性作出任何判断或保证。

3、本法律意见书仅根据并依赖于本法律意见书出具之日公布并生效的相关法律、法规，并参照部门规章等本国的法律、法规、规章出具。本所不能保证在本法律意见书出具之后所公布生效的任何法律、法规、规章对本法律意见书不产生影响。

4、本所律师已经严格履行了法定职责，遵循了勤勉、尽职、诚信的执业原则，由于本意见书的出具涉及到对法官自由裁量权的评价，而法官依据自由裁量权最终作出何种判决并非律师所能掌控。对此，特提示委托人对本意见持审慎采信态度。

5、本文件仅应委托人要求，供委托人参考，切勿外传。

北京在明律师事务所

闫会东律师

二〇一三年二月十九日