房产中介公司加强税收管理几点建议

第一篇：房产中介公司加强税收管理几点建议

房产中介公司加强税收管理几点建议

（一）房地产中介行业具体的运作形式 房地产中介具体运作形式主要有以下四种：

1．通过房产经纪，亦即为买卖双方（包括承租方与出租方）牵线搭桥，并帮助办理过户手续的方式，获取信息服务费用即佣金。

2．利用自身的信息优势和渠道优势，参与炒房，获取高额差价。

3．通过房屋银行，低价接手业主房屋，转租或者分租出去，获取高额差价。4．向其他公司或个人出售信息库（一般是假借他人之手出售），取得收入。

（二）征管现状

对符合条件的纳税人要求建账建制，自行申报纳税，企业所得税实行查账征收（或核定征收）的方式。对个体的、难以建账建制的纳税人，一般实行定期定额的征税方式。纳税人除了自身的应纳税款外（日常产生的中介服务费申报缴纳营业税及附加、房产税、土地使用税、印花税、个人所得税、企业所得税等），还负有对员工工资薪金、劳务报酬、股东分红等个人所得税的代扣代缴义务，以及与税务机关签有代收代缴协议的义务。

（三）行业存在的主要涉税问题

房产中介业最常见的涉税违法行为是少报营业收入、设置“账外账”、用收款收据收取营业款、用发票报销的形式抵个人收入、虚列费用等。具体表现为：

1、营业收入挂往来账，少报营业收入。

2、通过私设账外账、小金库等手段，隐匿应税营业收入。

3、用收款收据收取营业款，或一部分营业款开发票而另一部分营业款开收据。

4、对代管物业收取的管理费不进行申报纳税。

5、对银行按揭款手续费返回、评估公司手续费返回等不进行申报纳税。

6、收取的连锁加盟费不进行申报纳税。

7、合同违约金收入未进行申报纳税。

8、与房地产开发公司签订代理销售合同，为其开具发票，该业务存在虚假成分。

9、成本费用中列支假发票、白条子，或者虚列成本费用。

10、企业少代扣代缴或未代扣代缴工资、奖金、福利、劳务报酬、股东分红等的个人所得税，用发票报销的形式抵个人收入。

（四）税收管理关注重点

1、是否存在不开发票、不按规定开具发票、大头小尾发票和开具假发票，以及收入不及时入账，滞后申报纳税的情况。

2、是否存在设置账外账、小金库等手段，隐匿应税营业收入的情况。

3、是否存在用收款收据收取营业款，或一部分营业款开发票而另一部分营业款开收据的情况。

4、是否存在对代管物业收取的管理费不进行申报纳税的情况。

5、是否存在银行按揭款手续费返回、评估公司手续费返回等不进行申报纳税的情况。

6、是否存在收取的连锁加盟费不进行申报纳税的情况。

7、是否存在与房地产开发公司签订代理销售合同，为其开具发票，而该业务存在虚假成分，即虚开或多开的情况。

8、有无应税收入长期挂往来账，不进行申报纳税的情况。

9、出租、转租固定资产的收入未按规定申报纳税的情况。

10、有无多造工资名册、虚列成本费用的情况。

11、有无在成本费用中列支假发票、白条子的情况。

12、对企业所得税纳税调整事项未按规定调整，可按企业所得税汇算清缴表有关纳税调整事项，结合会计事项检查进行对应分析，在表上有显示数据的，需查明具体内容，核对调整数据是否正确；在表上没有显示数据的，对经常性发生项目必须通过查看相应的会计账户和分录加以证实。

13、重点检查扣缴义务人是否按规定全员全额地履行了代扣代缴义务。企业发放的各种名目的奖金、补贴、实物以及其他应税收入，向股东派息分红是否足额代扣代缴税款。

14、企业大额往来、长期挂账的款项是否存在套取现金未计个人所得税问题。

15、自然人股东股权转让是否缴纳个人所得税。

16、重点检查企业的报销发票，是否存在个人以发票充抵收入少扣缴个人所得税的行为。

17、个人投资者有无从其投资企业借款既不归还，又未用于生产经营的情况。

（五）加强房地产中介行业税收征管的措施

1、制定出行之有效的中介服务行业管理办法。二手房交易一般均涉及房管部门、国土部门、税务部门和相关银行。通过中介的交易流程为：买方（或卖方）与中介签订代买（代售）协议→看房→买卖双方签订房屋买卖契约（缴交部分房款和中介保证金）→买卖双方到房管部门办理权属变更登记→买方到银行签订抵押贷款登记→买卖双方到国土部门办理土地使用权变更登记→买卖双方（或中介代理人）到税务部门办理纳税申报，缴纳相应税款，取得相关发票和税票→买方（或中介代理人）到房管、土地部门上报相关资料领取新的房产证和土地使用证→银行按揭到位→买方到中介领取门房钥匙（交易完成）。

因此建议以交易流程为主线，以交易事实为依据，以各部门反馈信息为平台，以法律法规为抓手，形成一条主线，多部门协抓共管的征管模式，长久高效地进行管理： 由房地产中介根据代理协议统一到税务部门先行申报税款，登记代理买卖双方的姓名及交易成交金额（按揭银行根据购房协议及中介保证金完税凭证为买卖双方办理按揭手续）。房地产中介在为交易双方办理权属登记时向房管、土地部门出示中介保证金完税凭证复印件和提供房地产中介代理合同。由房管部门确认交易及代理信息，在交易双方到税务部门申报纳税时，提供由房管部门确认的中介服务协议、成交金额，由中介公司依据实际收取的中介费扣除保证金申报缴纳税款。

税务部门可通过每月与房地产主管部门核对存量房交易成交名册及委托代理人信息及为其提供服务的中介单位（公司或个人）名册，核实各中介机构的收入。房地产交易必须通过房屋或土地所在地的房管局和国土资源管理部门。税务部门可以根据税收管理的要求，加强与行业主管部门的沟通，配合职能管理部门制定有利于税收管理的中介组织管理规则。通过行业主管部门，要求各中介组织或机构建立业务登记本，对经营的业务分类登记，编号管理，对税务部门日常检查核对将可以提供有效的帮助。

2、明确具体的其他纳税申报资料。

在纳税人办理具体的纳税申报时，可以依照《税收征管法》第二十五条和《税收征管法实施细则》第三十四条之规定要求纳税人报送纳税申报表及有关资料。如：可以要求中介机构报送所签订的业务合同统计表，分部门或个人详细统计业务开展情况，取得劳务报酬情况和中介组织的内部分配方案。这样，既可以掌握纳税人的实际经营状况，又可以了解各从业人员的劳务报酬情况，方便税务部门对包括个人所得税在内的所有税收的管理。

3、设立收入预警值，实行核定征收。

针对房地产中介服务行业隐性收入普遍的特点，根据各行业的经营规模和经营现状，借助现行的存量房评估系统的核定存量房的评估价确定买卖双方的成交价格，房地产中介佣金的比例一般为买卖双方各付成交价格的1%，结合代理到税务部门办理涉税事项的户次，合理设立收入预警值，并根据各单位的申报收入数与预警值比对，对明显偏低的纳税人，实行核定征收。

4、提高纳税意识，加大纳税评估、专项检查力度。

税法宣传要在广度和深度上下功夫，坚持重点宣传同日常宣传相结合，重视日常宣传。可以开展对房地产中介机构涉税业务的培训工作，及时将最新的税收知识、财会知识传递给他们，帮助房地产机构的财务人员提高税收知识水平，同时，税务机关分析房地产中介纳税资料，有选择性地对成交量较大的中介进行纳税评估，发现违法行为移交稽查，加大对偷逃税的打击力度，彰显税法的刚性，促使纳税人提高遵从税法的意识。

5、加大发票索要者的奖励措施，提高消费者索取发票的积极性。消费者之所以会不索要发票，是由于纳税人降低价格的诱惑或是由于消费习惯使然。对于纳税人来讲，将用于缴纳税金部分的款项分给消费者一部分来抵减售价，而要求消费者放弃取得发票，对于消费者个人利益来讲，结果是一目了然的。所以如果采取用发票换取奖励的方法，是可以提高消费者索要发票的意识的。从另一个方面讲，用于支付发票索要行为的奖励所付出的成本显然是低于税收的流逝的。

第二篇：房产中介公司年终工作总结

房屋中介，又称房地产中介。下面是关于房产中介公司年终工作总结的内容，欢迎阅读！

房产中介公司年终工作总结

20xx年年初，经过公司与XX物业的洽谈，对我公司进驻XXX小区合作达成了共识，于xxxx年3月15日签订了相关合作合同。首先要非常感谢公司为我提供这个广阔的平台，以及对我的信任，非常感谢公司领导、同事给予的关心帮助，在此我向公司全体同事表示最衷心的感谢。

下面是我对今年所做的工作做一下总结，以及对xxxx年新的一年的工作设想。

一.关于管理工作方面

主要是做好与员工的协调沟通。同时建立良好的人际关系。认真履行公司制定的各项规章制度，统一思想，结合自身工作情况不断发现问题解决问题。接待客户热情积极主动，树立好良好的公司形象。

二.取得的工作业绩

进驻XXX已有9个月，取得的业绩不是很可观，自开设办事处至今成交租赁房源XX套，佣金收入约为XXXXX元;出售、贷款及其他业务为XXX。主要原因是XX门禁及绿化没有搞好，所以至今未得房产证，致使一些业务无法开展。同时，因为合作的物业公司管理方面出现一些问题，导致我们部分的客户纷纷退租。虽然重复的房源再次出租也可以让我们获利，但是小区的对外口碑已经造成了不好的影响。

三.存在的主要问题

无论在哪个方面取得了成绩，但对照公司的总体要求和管理模式还是相差甚远。主要体现在缺乏工作的主动性，工作计划不够强，部门与部门之间的沟通协调还不够，管理的执行力欠缺，监督工作力度不够，等等，这些都有待于在新的一年里勇于克服和坚决改进的。

四.对公司的建议

一，用人唯才

随着企业的经营的日益复杂，公司也再不断的衍生其他经营方向，唯有人才才能维持企业的长期可持续发展。并且企业需要培养出一批属于自己的骨干成员，而不是依靠更多的亲情来维系，这样离现在化管理就太远了。

二，能力重于学历

成功人士往往是那些学历并不高的人，看重学历只是他的常识和内涵，并不是代表能力的充分条件。选择一些对待工作态度积极，主观能动性强的人安排在适当的位置上是用人的最高标。

五.工作打算

新的一年随着市场形式的发展和激烈的竞争下，我们以积极主动的态度为公司带来更好的效益，明确我们的工作目标，加强业务能力，提高业务水平，激发和调动每位员工的工作热情。努力做好对客户的沟通和协调，将各项工作做好，做实，做出成效，进一步提高我们家伟房产的知名度和信誉度，将我们的工作发扬光大。

“人生在世，事业为重，一生尚存，绝不松劲，东风得势，时代更新，趁此时机，奋勇前进”这段话是老总给我们的精神动力。我们大家都明白，失败的原因千万种，但是成功只有一条捷径，那就是努力、勤奋、专业。我暗下决心，要做就争取做到最好。经过了9个月的努力，虽然离我的目标还很远，但是这些只是下一步工作的起点，在崭新的一年中，我们会更加努力的去工作，力争把我们的工作做到最好，实现更高的收入，并且在xxxx年里实现三跨。

房产中介公司年终工作总结

xxx年6月至今一直在****从事房地产经纪人工作。在这里我学到了很多新东西，认识到了自己的不足，综合来说，在工作中我缺乏计划性，目标性不强，缺乏执行力，心态还是很浮躁，人际关系没有很好的去运用，主观意识不够强。所以我认为07年是很失败的一年，我在失败的过程中，一定要善于发现问题，解决问题，很多事值得忏悔，我一定要痛改前非，相信在xx年我会活出最精彩的自己，我一定会成功的!相信自己我是最棒的。

用一句自己感触很深的话来概括这个总结：生活不去学会享受就得去学会忍受。

工作总结：

首先是业绩方面：从xx年6月—12月这七个月的时间我共做了30716，平均每月做了4388元，虽然完成了公司规定的最低任务，但离我个人规定的平均每月8000的任务还有很大一段距离。主要原因是个人能力不够强，其次是，受全国房价整体上涨、银行加息、实施新政等等因素影响了我们的二手房销售。

其次是工作中遇到的问题：由于我们***店成立时间不长，许多工作还不是很完善，比如说在硬件问题上，我们的电脑老化、不够用，没有相机拍房源图，这给我们的工作带来很多不便。业务上，缺少培训，做为业务员总会有一个疲惫期，需要不断的培训，不断的进步，这样才能跟上业务的需求，再加上我们XX店都是年轻人，年轻都有一个共同的缺点—容易情绪化，这就更需要公司按时给他们做培训，增加我们的自信心。电话上，我们的电话不够用，话费过少，严重影响我们的业务进展。管理上，我们缺少一个真正的管理者。我们现在的店长既要负责管理又要做自己的业务，这样是两头都顾不过来，严重影响了整个团队成绩，希望领导们能改变一下店长的职责，管理与业务分开，只有这样才能提升整个店的业绩，提高公司的收益。后绪工作上，我们公司设计的“流水式”工作程序是不错，但我们实行情况却不好，特别是办证部让我们难以接受，态度不好，工作效率缓慢。工资上，随着物价的上价，我们的腰包越来越扁，希望公司能在原有工资制度上给我们上调一下工资。

再就是我的工作心得：没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格，关键看你有没有恒心。所以说做业务员一定要有一个乐观的心态，经得起打击，永不气馁，要具有良好的应变能力、协调能力，要做到对工作热心、对客户耐心、对成功有信心。

最后是行业分析：20XX年是二手房动荡的一年，主要有五个方面的因素：第一是全国房地产市场大环境的影响。第二是房地产供需矛盾依然突出。第三新户籍制度放宽，外来购买一手房的人增加。第四是新开楼盘销售价格普遍较高。销售均价也都在每平方米12000元以上。第五是新政策的实施，银行加息、明确第二套住房贷款的认定条件，最低计税价提高等

综上所述明年二手房市场会先萎缩后复苏，第一季度交易量会明显减少，但价格不会有太大的波动，必竟好地角就这么一点，可开发的地越来越少，要想在好地角买房只能买二手房了，所以说我们这一行业的市场前景还是非常广阔的。租赁市场前后肯定会受到较大的影响，我们得抓住这一机遇，做好明年的租赁工作。特别是我们xxx店，离xxxx基地很近，我们要利用好这一千载难逢的机会团结一致，共同做好周围的租赁工作。

工作计划

转眼之间又要进入新的一年——20XX年了新年要有新气象在总结过去的同时我们要对新的一年有一个好的计划.我是一个从事工作时间不长经验不足的经纪人很多方面都要有一定的要求这样才能在新的一年里有更大的进步和成绩.20XX年是我们xxxx有限公司发展非常重要的一年，对于一个刚刚踏入房地产中介市场的新人来说，也是一个充满挑战，机遇与压力的一年。为了提高工作效率我要调整工作心态、增强服务意识，充分认识并做好二手房中介的工作。为此，充分认识到自己目前各方面的不足，为了尽快的成长为一名职业经纪人，我订立了以下工作计划：

第一，做好业绩。我希望自己能在完成公司规定的任务基础上，再提高50%-100%。年初受政策等各种因素影响了我们二手房的业绩但我们要利用澳帆赛来弥补这一缺陷。

二、制订学习计划。做房地产市场中介是需要根据市场不停的变化局面，不断调整经营思路的工作，学习直接关系到业务人员业务方面的生命力。我会适时的根据需要调整我的学习方向来补充新的能量。知己知彼，方能百战不殆(在这方面还希望公司给与我们业务人员支持)。

三、增强全局意识、增强服务意识、增强团队意识，积极主动地把工作做到点上、落到实处。我将尽我最大的能力减轻领导的压力。

以上，是我对20XX年的一些设想，可能还很不成熟，希望领导指正。火车跑的快还靠车头带，我希望得到公司领导们的正确引导和帮助。展望20XX年，我会更加努力、认真负责的去对待每一个业务，也力争赢得机会去寻求更多的客户，争取更多的单，完善部门的工作。相信自己会完成新的任务，能迎接20XX年新的挑战。

第三篇：房产中介公司规章制度

员工日常行为规范 一 在公司内，应遵守公司各项规章制度，服从上级指挥。

二 上下班时，必须谨记打考勤卡，不得代打。

三 严格遵守工作时间，做到不迟到，不早退。下班时间到后，必须整理好物品下班。四

工作期间应认真工作，不允许串岗聊天和在工作区内大声喧哗，不得妨碍他人开展业务工作，不得擅自离开工作岗位，不可阅读与工作业务无关的书报杂志。

五 工作时，不打非业务性电话，接非业务性电话时应尽量缩短时间。六

必须履行对公司机密、业务上的重要信息的保密义务，不得将公司业务及营销信息泄露给他人。不打听，不传播与本人无关的，不该打听不该传播的事项。

七 不得将公司资料、设备、器材用作私用，如需携带外出须得到批准。

八 与工作无关的私物不得随意带入公司，工作场地非经许可不得进行各类娱乐活动。

九 员工个人所借用的工具、物品必须妥善保管，不得随意拆卸或改装。若出现故障须及时向上级申报。

十 无操作资格者不得操作公司的有关设备、器具等。

十一 客人来访原则上应有预约，并在指定场所接待。非工作人员不经许可不得进入工作场所。

十二 公司员工间及对公司外的人员，必须礼貌待人，文明用语，不讲粗话、脏话。同事之间要和睦相处，互相团结、帮助。

十三 公司员工上班一定要佩戴胸卡，如有遗失应尽快申请补办。

十四

员工着装应以反映良好的精神面貌为原则。男职员着装要清洁整齐，禁止穿拖鞋、背心、田径裤。女职员穿着要大方得体，不浓妆艳抹，不准单穿吊带衫、凉拖鞋。

十五 随时注意保持周边环境卫生清洁，不随地吐痰、不乱扔纸屑烟蒂、不乱涂乱画。雨具、雨鞋一律放置在规定存放处。

十六 除在指定场所、时间外，不允许饮食、吸烟。

十七

节约用水、用电、办公用品。安全用电，爱护灯管、插座、开关等电路设施。不准私自拆除、搬移和乱拉线路。若有损坏，须通知总务处进行更换、修理。

十八 必须遵守用火规则（下班前关闭煤气、清理烟缸、切断电源）

十九 所有设备、器具等必须保持可正常安全运作状态。

二十 发生传染病立即报告

行政办公纪律管理规定

第一条凡本公司员工上班要带胸卡。

第二条坚守工作岗位,不要串岗。第三条上班时间不要看报纸、玩电脑游戏、打瞌睡或做与工作无关的事情。

第四条办公桌上应保持整洁并注意办公室的安静。

第五条上班时不能穿超短裙与无袖衣及休闲装，请穿西装和职业装，不要在办公室化妆。

第六条接待来访和业务洽谈应在会议室进行。

第七条不要因私事长期占用电话。

第八条不要因私事找公司长途电话。

第九条不要在公司电脑上发送私人邮件或上网聊天。第十条不经批准不得随意上网。

第十一条未经允许，不要使用其他部门的电脑。

第十二条所有电子邮件的发出，必须经部门经理批准，以公司名义发出的邮件需经总经理批准。第十三条未经总经理批准和部门经理授意，不要索取、打印、复印其他部门的资料。第十四条不要迟到早退，否则每分钟扣款1元。

第十五条请假需经部门经理、分管副总或经理书面批准，到办公室备案。假条未在办公室即时备案，公司以旷工论处、扣减工资。

第十六条平时加班必须经部门经理批准，事后备案公司不发加班费。

第十七条不论任何原因，不得代他人刷卡，否则将被公司开除。

第十八条因工作原因未及时找卡，需及时请示部门经理签字后于次日报办公室补签，否则当做旷工处理。

第十九条加班必须预先由部门经理批准后向办公室申报，凡加班后申报的，办公室将不予认可。

第二十条在月末统计考勤时，办公室对任何空白考勤不会补签，如因故未打卡，请到办公室及时办理。

第二十一条吸烟到卫生间，否则罚款。

第二十二条请病假，若无假条一律认同为事假。

第二十三条请假应于事前交办公室，否则视为旷工处理。

第二十四条市场部员工因当日外勤，不能回公司打卡，须请部门经理在当日8时30分以前写出名单，由办公室经办人打卡。

第二十五条凡出远勤达1天以上者，须先填报经部门经理批准的出差证明单。

第二十六条因故临时外出，必须请示部门经理。各部门全体外出，必须给总经理办公室打招呼。

第二十七条不得将公司烟缸、考勤管理制度

考勤管理制度

为维护良好的科研生产经营秩序，提高工作效率，保证各项工作的顺利进行，以使职工保持良好的身体素质和旺盛的精力，努力做好本职工作，根据院有关规定，结合本所的实际情况，特制定本制度：

考勤管理

1、所内各部室的考勤管理统一接受综合办劳资员管理，各部室设置兼职考勤员进行监督、检查；各部室考勤员由部室主任兼职（除两个工程部可设其他人员为考勤员外）。

2、各部室应于当月25日前递交本月考勤记录，由劳资员进行汇总，劳资员有权对其中的记录进行抽查，发现虚假的考勤，及时向领导汇报。

3、所内标准考勤时间为： 夏季：上午：7：30～11：30 下午：14：00～18：00

冬季：上午：7：30～11：30 下午：13：30～17：30

注：乘院内班车上下班的职工下班时间可宽限15分钟。

4、考勤文档包括考勤记录和考勤报表。

考勤记录为各部室考勤员逐日登记的职工考勤情况以及相关的证明文件；

考勤报表为各部室考勤员月末编写的统计表，其中包括：部室名称、职工姓名、应出勤日、实出勤日、请假天数、迟到、早退、矿工小时（天数）等。

5、职工应严守作息时间，不得迟到早退，不得随意离岗，更不得矿工。

6、各部室考勤员应严格考勤制度，据实记录职工出勤情况，不得虚报、漏报。

7、超过规定上班时间15分钟未到岗者，记为迟到一次；早于规定的下班时间15分钟离岗者，记为早退一次。

8、职工临时离岗，需向直接主管部室主任请假，在安排其他职工暂管其职责后方可离岗，且时间不得超过1小时。否则，按擅自离岗处理。

9、有以下行为之一者，记为矿工： 1）当日未到岗，且无正当理由的；

2）未到岗而提供的证明材料经核查为虚假的；

3）到岗后擅自离岗时间累计超过两小时的；

10、有关考勤管理的规定： 1）迟到、早退按一次记，每人次罚款10元；当月超过三人次后，每人次罚20元；

2）当月迟到、早退累计次数达6次，或累计时间超过1.5小时的，记作矿工一日；

3）擅自离岗在1小时—1.5小时以内的，每次扣除当月奖金的5％； 1.5小时—2小时的，每次扣除当月奖金的10％；

4）矿工半日，扣除当月奖金的20％，矿工一日，扣除当月奖金的40％；

5）当月矿工累计3日，全年矿工累计10日的，全所通报警告一次；

6）当月累计旷工5日，全年矿工累计15日的，予以待岗；

7）职工全年满勤，无迟到、早退、病假、事假、脱岗者，经本人申请，劳资员核查，所领导研究批准，可嘉奖一次；

8）考勤员虚报、漏报的，每次扣除当月奖金的10％；当月超过4次，所通报警告一次；

9）职工刁难考勤人员，视情节给与部室批评或全所通报批评；

10）私自涂改、毁损考勤记录的，给与所内通报批评。

11、脱产学习的有关规定：

1）上级指派的中短期培训学习和因本单位工作需要，有针对性的业务学习，按出勤管理。2）

其它的如成人学历教育学习（包括函授、自学考试的短期的脱产学习等）及经单位同意的个人外出培训等，不享受所里的奖金，按实际学习天数扣除当月奖金。

请假管理

1、所内规定休假包括两大类：福利假和非福利假。

福利假包括：每周公休日、每年法定节假日、探亲假、婚假、丧假、产假等。

非福利假包括：病假、事假等。

2、各类休假均含公休假日，如遇法定节假日顺延。

3、病假系职工因患病或非因公负伤停止工作，进行治病休息所申请的时间。除急诊外，病假须事先（不晚于当日工作时间开始后的15分钟）申请，且需持有正规医疗机构出具的诊断证明。

4、病假的批准权限为：

1）病假半日以内，由部室主任批准，报所劳资员备案；

2）病假5日以内，经部室主任签字同意后，由所劳资负责人批准；

3）病假超过5日，经部室主任签字同意后，由所负责人集体讨论审批。

5、事假须事前书面申请，经批准后，进行临时性工作交接，而后方可享假。

6、事假的批准权限：

1）事假半日内，由部室主任批准，报所劳资员备案；

2）事假5日内，经部室主任同意签字后，由所劳资负责人批准；

3）事假超过5日，由所负责人集体讨论审批。

7、所负责人请假、外出、开会、出差等的批准权限，一律隔级上报批准。副职由正职批准；书记由所长批准；所长由书记批准。所正职请假、外出、开会、出差等离开油田超过3日的需报院领导批准。

8、除公休假、法定节假日、急诊请假外，职工休假必须提前填写“请假条”，按程序申请，经批准后休假。确有急事不能提前请假者，可电话请假或委托他人请假，事后补办请假手续。未办妥请假手续者，不得先行离岗，否则以旷工论。

9、职工请假后由直接上级安排他人暂代其工作；所负责人请假、外出、开会、出差时须将行程和时间安排通知综合办公室劳资员备案。急办的工作事项要相应的交接。

10、请假条由所劳资员存查，请假人所在部室考勤员需据实记录。请假人应按期到岗，到岗后注明销假。

11、职工请假期满如不提前一天办理续假或办理续假未获批准，必须归岗。不按时到岗者，除确因不可抗力事件外，均以旷工处理。

12、职工请假事由被证实为伪造的，其已享假期按照旷工处理。

13、在每周生产会上，所劳资员讲评考勤、请假、外出、开会、出差等情况。

14、住井返回的职工，经部室主任同意，次日可休息一天。休假待遇：

1、本条款所涉及的有关标准如下：

日工作时间： 8小时；

月实际工作日：22日。

2、当月病假多于2日少于5日的，当月奖金按照病休天数的比例扣除。

3、当月病假超过5日的，病假条上报院劳资部门备案，并按照院有关规定执行。

4、当月婚假少于5日的，奖金实发，当月婚假超过5日的，其奖金按超过天数的比例扣除。

5、当月发生丧假少于5日的，奖金实发，当月丧假超过5日的，其奖金按超过天数的比例扣除。

劳动纪律管理：

1、各部室根据本制度的相关规定，结合工作管理需要，可制定各自的劳动纪律管理规定或实施细则，但必须报所劳资员审核，经所负责人集体研究，所长批准后统一下发执行。

2、职工违反上述劳动纪律管理规定的处罚标准，由所劳资员征求部室负责人意见后，报所负责人集体研究。

附则：

1、本制度经所内职工征求意见后，所负责人集体研究，所长批准后施行，修改时亦同。本制度的解释由所劳资员负责。

第四篇：房产中介公司培训资料

房产中介公司培训资料

一、房地产基础知识

1、房屋分类 :

功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓库）商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房）；

建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他。所有权归属：公房和私房

2、房屋结构分类

跃层式商品房：上下两层楼，客厅为两层高，没有封。复式楼：楼梯连接两层，客厅只有一层高。

错层：房内高度不一致，一米以内分离。

多层：是指没安装电梯的。

小高层：指的是20楼以下的，称为小高层

高层：指的是20楼以上的3、房地产市场

一级市场：以土地为交易主体（亦称土地市场）

二级市场:开发商获得土地后，投入一定的资金建设，通过有偿或赠与将产权转卖给需求者

三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括买卖、抵押、转让、租赁

4、土地出让权出让年限

居住用地70年

工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年 商业、旅游、娱乐用地50年

二、相关税费知识

1、卖方税费

普通住宅140平方以内

非普通住宅140平米以上

2、买方税费

三、中介流程

1、接客：始终面带微笑，投石问路，确认对方的需求（越详细越好），找到共鸣点，聊取信任，使对方对你及你推荐的产品产生浓厚的兴趣；注意事项：一定要详细了解客户需求，客户性质（投资还是刚需），首付多少，能接受价格等。

2、配对：尽可能的找到与客户需求相匹配的房源，但万不可自我设先陷，若有性价比高的房源，大可引导。找到合适房源后，多约一到两套做对比。注意事项：以往有很多老业务员都会自我设陷，总认为客户的需求不会改变，但往往都是这种自我设限与成交擦肩而过，结果客户在别人手里买了那套房源。

3、约看

对自己推荐的产品要了然于胸，（面积、价格、房型、朝向、付款方式、看上去的视觉效果等等），付出你的激情，重复强调你所推产品的最大优势及目前市场的稀缺性，隐约灌输意向概念，为逼意向做

好完美的铺垫。对报价的艺术：掌握好你主推的房源，在房东要求的价格上多报一点，一般是成交价的1.025倍（视客户情况而定），其他房源可以报底价或低价，但不可以台悬殊，影响主攻房源在客户心中的地位，报价的尾数中尽量不要带5和0最好可以是到小数点后一位，给其感觉没有还价空间。

4、带看

带看前的准备工作：A你的公务包里工具是否齐全（带看单、鞋套、卷尺）B带看套数：一般不要只安排一套，但最多只能带看3套C将房屋状态调整到最佳：管理好带看的时间，见面地点，路线安排及带看顺序的安排，避免带看房源采光不好的时间段；避免约在小区的大门口或是中介公司比较密集的地方，提前15分钟左右到等待客户。路线：以公司为终点，由远及近，以便拉回公司，坐下来谈。带看顺序：以3套为例，根据客户的需求，分成好、中和差，先带看中等给客户一个号的印象，再带看好的让之眼前一亮，最后带看差的，逼其做决定。

带看中的注意事项：

A带看大忌：冷场，没话和客户聊，但说话也可以，要注意水平。切记不要说话过大或虚假的，客户虽然不说，但对你印象会大打折扣，有的甚至在你这边看的房子在别处去成交也是常有的事。若实在没有话聊，可以拿周边的行情和你所介绍的房源做对比，突出你的产品的稀缺性及物有所值。优点重点突出，重复的强调，直到客户觉得听腻这个优点了，其实他是已经接受了，缺点一笔带过（当然，不可避免的缺点也要提到，后用打的优点将其化掉，这叫缺点模糊化）。带看后的工作：

A尽可能的将客户带回公司，让其在会议室里面坐下来，安心的和你聊天，这时他才会将他的真正的想法讲出来，若看中该房源，首选不要立马逼意向，只是提到，然后将我们的专业拿出来，告知他怎样才能以最低的价格买到最合适的房子，再把我们的工作以及交易流程详细的和客户聊，再逼其意向。你将会事半功倍。若看不中或还在犹豫，则当天直接做死，告知房子已售，让他感觉你推荐给他的房子都是性价比很高的房子，让他在下次再你这边看到合适的房子立马做出决定。

B及时给房东打电话，指出房屋的缺点及客户的反应，砍价。

5、逼意向

任何客户在提到钱的时候和平时说话时不一样的，所以，逼意向也是测试客户的诚意度的好方法。逼意向不是单纯的带看后的工作，而是从接客到约看带看就要不断的重复。逼意向的时机:最佳时机是刚看完房子，对看中的房源还处于冲动期的时候。很多客户在冲动期没定下来，回去冷静考虑一下可能就会缩手，但如果是逼下来了，他考虑的就是有没有帮他谈下来，而不是考虑要不要的问题了！逼意向也是业务员的心态，很多业务员都是逼啊--=逼啊---都快成功了，就差一口气给松了，导致案子不能成功。还有的业务员会有心理障碍，觉得逼的紧了，会把客户逼死，其实，很多资深的老业务员，经常挂在嘴边的一句话，客户不是被逼死的，而是被松死的，真的很有道理，你哪怕把客户都逼哭了，只要你帮他买到性价比好的、合适的房子，他照样感谢你，反之，他将忘记你===

6、转定

7签约提醒好买卖双方所需要带齐的证据和资料，最好以信息的方式发送到双方的手机上，并约好具体的时间和签约地点。

四、买卖流程

五、贷款及相关知识

1贷款额度：

A首次购房：首付3成，基准利率；

B二套购房：首付5成，利率上浮10%

2贷款年限：

贷款年限=70年-贷款人年龄注：所以贷款除房龄超过15年的房屋，如房龄在15年以上，要另行处理。

3贷款时买卖双方需要准备的资料

卖方:身份证、户口本、婚姻证明、房产证、土地证（以上材料银行看原件，收复印件）

买方：身份证、户口本、婚姻证明（以上材料银行看原件收复印件），收入证明原件（夫妻双方），如客户是外地户籍需提交或补缴社保一年，或纳税证明一年。

第五篇：房产中介公司创业计划书

房产中介公司创业计划书

一、项目摘要

衡量一个城市的房地产市场成熟的标志是二手房的成交量是否超过新房的成交量，而武汉市这几年的二手房的成交量与新房的成交量之比为3：4，正处于上升时期。这两年国家的宏观调控政策纷纷出台，正是市场从业者重新洗牌的好时机。

房产中介店连锁项目的商业运营模式是在总结分析二手房中介市场上所有的经营模式的特点以后，结合武汉城市市民化的特质，在执行门点社区化，员工本地化的前提下，提出“品牌形象、操作流程、服务规范、信息共享”四统一的总部、中心店、社区店三级直营连锁模式。达到利用建立房产中介店连锁网络渗透进入武汉市每一个社区，成为社区生活种不可缺少的一份子，形成直接面对各类型消费者的终端广告和房产延伸服务的渠道。

房产中介店连锁项目的盈利模式是通过房产中介网络牢牢扎根在社区的基础上，不但可以开展传统的中介业务，取得佣金收入建立良好的银企关系，还可以利用通畅的深入社区的渠道，不断开展更多的增值社区服务，拥有社区终端广告渠道就是如同拥有“门户网站”，前途无量。

房产中介店连锁项目需求资金三百万元的支持，两年内可以建设80个以上的深入社区的网点，服务半径覆盖武汉三镇85%以上的主要住宅小区，进入武汉市房地产二手房中介的前三名，综合盈利水平第一，月税前利润200万元左右，垄断社区广告资源，成为另一个主业。

二、市场分析

1、二手房市场分析

武汉市自2002年房地产业蓬勃发展的同时也带动了相关产品的发展，建材、家居用品、装饰装潢业以前所未有的发展速度分享着这期待已久的机遇。作为房地产产业链关键流通环节的存量房交易市场更是如鱼得水、水涨船高，数以千家的二手房中介店（所）如雨后春笋般涌现出来活跃在存量房交易市场上，整个房地产市场呈现出一片欣欣向荣、生机勃勃的景象。

2005年武汉市商品房销售面积为813.89万平方米，同比增长7.6%；其中：商品房住宅销售面积为756.91万平方米，同比增长5.0%，占商品房销售面积的93%。而2005年全市二手房成交60168起，同比下降2.5%，面积为625.7万平方米，同比增长1.6%；其中：二手房住宅成交34179起，同比下降2.8%，成交面积为330.13万平方米，同比增长17.2%，说明二手房的成交量与新房的成交量之比为3：4，二手房市场正处于上升时期，市场上的需求主力无论新房还是二手房都是住宅。

2005年和2006年的武汉二手房市场的成交较为平淡，其增长率较小，这是由两方面造成的。一方面是2005年的宏观政策在很大程度上打压了房地产市场上的投机行为，并有效控制了投资需求，特别是对二手房市场的成交量影响显著。另一方面是通过2005年商品房市场的供需分析，得出2005年商品房市场需求比较旺盛的结论。由此说明宏观政策的干预与商品房市场需求的持续旺盛，导致二手房市场较为平淡。

2005年二手房综合物业平均价格为2512.35元/平方米，同比增长41.4%。其中，住宅平均价格为2209.78元/平方米，同比增长39.6%；写字楼平均价格为2726.12元/平方米，同比增长26%；武汉市房地产商品房住宅市场与二手房住宅市场的价格差额05年增大，而写字楼方面的价格差额逐年减小，这说明武汉房地产住宅市场05年的发展迅猛，写字楼市场的发展继续保持低靡。

值得指出的是，成熟的房地产市场在这两方面的价格差一般保持在500-800元/平方米之间，而武汉房地产市场在这两方面的价格差在1000元/平方米以上，这充分说明二手房市场的发展潜力巨大。国内外知名中介运营商的介入将进一步加快武汉市房地产二级市场中介行业的变革，推动市场的快速、健康发展。

2、中介行业概述

作为房地产市场重要组成部分的二手房交易市场，由于市场的兴旺带来武汉市二手房中介市场竞争日趋激烈。市房产局数据统计，截止到2006年2月止，武汉市注册的房地产中介机构已经达到400多家，在所有注册的房地产中介公司中，有近70%左右的公司是在从事二手房中介业务，二级市场的蓬勃和巨大的市场潜力不仅造就了一批本土化的品牌中介，同时也吸引了国内外知名房地产综合服务运营商抢滩武汉。

虽然二手房市场有了长足的发展，但相对于国内一些城市市场，武汉市房地产中介市场还是不够成熟发达。主要表现在以下方面：

（1）、中介机构规模偏小

在武汉市400多家中介公司中，大多数中介服务机构规模较小，真正意义上的连锁能上规模的只有寥寥几家，通常是采取小店面的松散连锁，夫妻店，三、两朋友或独自操作的方式经营，已适应不了自身的客观发展要求，也适应不了已逐渐走向规范的市场需求，事实证明2005年下半年，宏观调控房产新政不断出台，很多小中介纷纷关门，很多外来中介收缩战线退出武汉，说明未来的市场资源会进一步集中，只有规模化的中介才能抵抗市场风险，生存下来。

（2）、中介人员整体素质偏低是制约中介事业发展的最大障碍

目前，武汉市中介机构的从业人员素质参差不齐，还有待进一步提高，以便走向中介行业成熟的专业化道路。传统中介人员学历低，不注意提高专业素质，常为客户看不起，爱忽悠信誉差，凡事利字当头，不讲究交易规则甚多；而年轻的中介人员先天不足没经验见识少，不懂社会心理学，不善于与客户交流，市场敏感性不强不勤奋，自视其高不安心工作，状态极度不稳定。

（3）、中介信息渠道不畅通

武汉市房地产中介机构的硬件设备水平总体上比较差，虽然大多数配备了电脑，但利用率不高，信息关联化和开发力度不够，与北京、上海与各沿海发达城市相比，武汉市的中介市场，还远未形成规模经济，颇为零散，这就使得各中介之间的信息沟通非常受局限，加上行业整体诚信的因素，导致整个市场普遍存在业务量不大，成功率低的现象，造成了很大的信息资源流失。

3、竞争分析

根据武汉的二手房市场的摸底调查，在武汉市房产局登记注册的房产中介机构有400多家，可分为本土中介商和外来中介商，根据公司实力发展规模、从业人员素质数量、公司发展战略可分为三个集团，第一集团在60家经营网点左右，在未来的一年内，不超过3家公司；第二集团在20家经营网点以上，数量在8-10家公司，第三集团在5个网点左右，有30家公司左右；其余基本上是单店经营。

4、经营模式

通过对以上中介企业的深入调查研究，可以看出目前武汉中介企业成功的经营模式是：快速网点扩张、直营+加盟的连锁方式、连锁门店+网络信息平台；以直营收入、营业性吞吐获取高额利润、免收或收取少许加盟费扩充网络渠道都是他们得以迅速壮大的主要原因。我们值得借鉴他们的发展模式，同时提出自己的创新模式：进入市场初期只做直营店，执行快速扩张市场策略，沿重点社区均衡进行的门点布局，注重人力资源的培养和团队的建设，开展一、二级市场联动经营，在成熟的社区网络资源的情况下搭载更多的增值服务业务。

三、市场和服务

1、战略目标

做市场的“跟随者”，计划在两年内做到武汉市中介前三名，包括规模、交易量和利润各项指标。树立“渠道为王”的思想，努力打造一个扎根社区的中介网络，搭建社区渠道，配合关联开发企业的发展战略，做到房地产市场的一、二级市场的联动。核心竞争力是通过网点的合理布局对区域房地产市场的了解，合理配置的房产经纪人对房产资源的掌握和对房产价值的深度挖掘。中介服务搭建渠道保证费用，自营投资业务作为主要的利润来源，合理利用渠道搭载附加增殖业务，关注现金流、周转率和利润率，规模扩张不能牺牲利润为前提，规模和利润必须要同步发展。

2、市场规划布局

在两年内建立一个完善的三级经营管理体系（公司总部--中心店--社区店），其中总部1个中心店、3个中心店及不少于56家的社区店，员工总数达到350人左右。

3、组织和职能

（1）、社区店：

在大型成熟社区周边开设社区店，根据营业面积、营业收入、辐射范围，示范效益分为A级店和B级店。具体分布为沌口4家、东西湖4家、光谷3家、青山5家、武昌7家、洪山8家、桥口6家、江汉8家、江岸9家、汉阳6家（总计60家）。每个门点投入人员4-5人，面积20-40平方米，平均每个店投入资金3万元。主要职能是开展租售等日常中介业务，同时负责收集周边房源信息上报中心店和总部。

（2）、中心店：

武昌、汉口、汉阳三镇分别设立三个中心店，位置选择于交通便利的商业区；每门点投入人员15人，面积不少于100平方米，投入资金10万元，是公司的形象店。

主要职能是：区域办证中心、员工培训中心；指导区域内社区店的日常工作；同时也是特殊房产的集中交易中心（如商业、工业及拍卖房产等）。

（3）、公司总部：

设立于汉口某知名写字楼中，人员20人，面积300平方米，是公司的管理决策中心和投资中心。投入资金20万元，主要职能是对中心店执行管理职能外，还负责新业务拓展、对外发展加盟、建店选址、对金融机构担保、对外投资、批量房源收购。

4、人员配置：

为了保证房产中介店连锁体系的稳定健康的发展，采用年轻人和中年下岗人员的结合方式，达到兼顾各方利益皆大欢喜的结果。房产经纪人多录用30-45岁的中年下岗人员，一方面提供再就业机会为社会减负，另一方面中年下岗人员更有社会经验，更容易与客户沟通，第三方面中年下岗人员因为有养家的压力会更加珍惜来之不易的培训和工作的机会，所以会更加努力工作，对公司发展更有责任心。对公司来说可以得到基层政府和相关组织的认同和扶持，在未来不断扩张的战略布局和增值服务业务上进行配合，更可以按政策直接享受减免税的优惠。而在如评估投资、电脑网络、金融服务等关键的技术岗位上将多采用年轻人，充分利用其年轻的活力，激情的创意，较高的综合素质，可以将先进的管理理念和技术手段带入传统行业。

5、主营业务收入

（1）、各组织收入

社区店-买卖和租赁中介收入

中心店-买卖和租赁中介收入，代办权证收入

公司总部-拍卖房产投资收益，个人贷款担保收入，新房代理分销收入

（2）、收入说明

买卖中介收入按交易金额的2%计算，租赁中介收入按每单8000元计算，代理新盘分销收入按每单4000元计算，代办权证收入按三证代办600元计算，个人贷款担保收入按贷款金额的1%，批量房产吞吐收益每次不少销售额于20%，期限不多于6个月，平均在4月内销售完毕实现资金回笼。

6、增值业务收入

（1）、社区分类广告业务

通过建设完善的社区店网络，让社区店与当地社区居委会和住宅小区的物业管理公司建立起良好的友邻关系，在社区和住宅小区的醒目地段独家租赁广告位，制作大型广告栏划分成等份的小广告位，针对快速消费品业、银行金融业、社区综合服务业的各类商家出租，广告牌由公司统一设计、统一制作，成本包在发布费中。

对于这些商家来说，此种宣传方式能将广告述求直接到达客户的家门口，而且能任意选择想接触的客户群体，任意选择版面大小，做到广告费用的最大经济效应；对于当地居委会和物业管理公司是一种创收的来源，也是为辖区的居民提供便民服务；对于我公司来说，社区店只有牢牢扎根社区，赢得周边社区居民的认同，才能真正垄断这个潜力巨大的市场，产生稳定长期的现金流。

（2）、装修保洁中介业务

根据调查统计，买二手房的客户90%以上都会进行二次装修，即使是长期租赁客户也有50%以上要进行简单装修，通过房屋中介的优质服务取得客户的信任，开展后续跟踪服务，推介关联装修公司进行二次装修。社区店牢牢扎根社区，取得社区居民的信任，可以进一步推介关联保洁公司进行家庭日常保洁。装修推介服务费市场行情是装修金额的2%到5%，扣除个人提成按平均600元/单计算，专业保洁公司提供的家庭保洁平均收费为10元/小时，社区店通过合作协议可以从中取得2元/小时的佣金，该项业务几乎没有成本。装修和保洁中介服务是公司给购房客户和所在社区居民的增值便利服务，此项收入不作为公司的主要利润来源，但需要作为各社区店联络社区成效的考核指标。

7、市场发展时间计划（以投资到位确定起始时间）

第一季度

选择经营总部搭建经营管理架构、流程和网络平台，第一批按照规范标准设立八个社区店，同时启动人才培养计划，注重人员培养团队建设；在全市范围内全面选址布局；向社会公开要约征集房源；

第二季度

第二批在汉口开一个中心店八家社区店，在开始与银行、媒体建立紧密合作关系，加快社区宣传渗透计划，开通房产交易网；

第三季度

第三批进入各房产局开设形象店，建立汉阳、武昌两个中心店和八家社区店，正式宣告进入武汉市中介的第二军团，开展自营投资业务；

第四季度

第四批开设八家社区店，打通尾盘收购、房产拍卖和单位资产处置等多个渠道，开始以自有收购房源实现主要利润来源，公司收支达到盈亏平衡点；

第五季度

第五批开设八家社区店，并开始接受加盟店，利用已有的网络资源接受新房分销委托和装修、保洁、家政等关联增殖服务业务；

第六季度

第六批开设十家社区店，利用已有的渠道资源开始向社区渗透，进入社区广告领域，形成新的业务亮点和利润来源；

第七季度

第七批开设十家社区店，达到六十个社区店，以及二十家以上的加盟店，正式宣告进入武汉市二手房中介的第一军团，在武汉的网点布局告一段落，继续推进增值服务的进入社区的深度；

第八季度

对业务管理架构、流程再造，开始下阶段在省内其他城市的布局，以输出管理模式和服务品牌为主；确定以中介交易为核心业务保证费用，以新房尾房分销、房产收购自营为两个基本利润来源，周边增值服务业务为新利润增长点的发展总体战略思想；

四、财务模型

根据市场调查和顺驰门店的经营统计数据，按照各种经营条件都具备的成熟数据作出以下房产中介店连锁项目的财务模型：

1、主营业务财务状况分析

（1）、标准社区店主营业务收支表

（略）

说明：该表为成熟的标准社区店的平均经营状态，每月任务完成买卖交易3宗，租赁3宗，不计其他业务收入；

（2）、标准中心店主营业务收支表

（略）

说明：该表为成熟的标准中心的平均经营状态，每月任务完成买卖交易6宗，租赁6宗，代办权证30宗，不计其他业务收入；

（3）、总部主营业务收支表

（略）

说明：该表为成熟时期的标准业务总部的平均经营状态，每月完成个人担保业务80宗，每期对外投资平均余额为300万元；

（4）、中介（主营）业务发展估算表

（略）

说明：为了更客观反映常规业务的成长，该表第一年没有计算总部的主营业务收入和利润，从第二年开始计算。

2、其他增值业务收入

（1）、社区分类广告业务收入

1.1单个广告栏经济分析：

（略）

1.2社区广告发展经济分析：

（略）

说明：以1家社区点平均管理4个广告栏为例，广告位出租率为65%，即35块标准广告位。

（2）、装修保洁中介业务

（略）

说明：每家社区点每个月装修推荐任务完成1单，推荐专业家庭保洁300小时。

（3）、增值业务收入

（略）

3、总体业务发展收入和利润预测

（略）

五、资金需求：

为迅速将迁喜家和房产中介店连锁项目开展起来，在市场上树立专业品牌，完善各项管理机制，提升整体管理水平和市场竞争力，最终实现经济效益的快速增长，我们目前需要以投资或贷款形式加入引进人民币300万元，主要用于以下方面：

（略）

房产中介店连锁项目本身的特点，为了达到最佳经济效应和市场效果，前一年是基础建设期即使有收入，但还是不断用于开发市场投入，所以在五个季度之内收入和利润不能用于偿还投资或者支付贷款本息。

六、投资方式和回报方式：

一、投资方式

我公司希望投资方以借款的方式投入项目，从项目正式开始运营，在第二年底用利润按约定利息先支付投资方投资的50%本金和前两年的利息；在第三年底用经营利润支付投资方的其余50%本金和第三年的利息，投资方另外拥有项目15%的投资收益权。

二、退出机制

公司经营一年半以后，投资方可自愿选择退出，所持股份由创业方全部购买，在创业方同意的前提下，也可转让第三方。如两年内该公司被并购，投资方可根据并购合同约定的相关规定退出。