养老院可行性研究报告

第一篇：养老院可行性研究报告

北京市通州区于家务回族乡 福泰老年公寓改扩建项目建设 可行性研究报告

二○一一年三月

目 录

一.项目概况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1 1项目简介„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1 2研究范围„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1 二.项目背景及可行性分析„„„„„„„„„„„„„„„„„1

1项目背景„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1 2项目建设的可行性„„„„„„„„„„„„„„„„„„2 三.项目场址与建设条件„„„„„„„„„„„„„„„„„„3 1项目场址„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3 2建设条件„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3 四．建设规模和建设方案„„„„„„„„„„„„„„„„„„3 1总体设计„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3 2建设规模„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3 五.投资估算和资金筹措方案„„„„„„„„„„„„„„„„4 1投资估算„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„4 2资金筹措„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„4 六.项目风险分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5 1项目风险分类„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5 2项目风险控制对策„„„„„„„„„„„„„„„„„„6 七．可行性研究结论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7 1养老院建设是必要的„„„„„„„„„„„„„„„„„7 2养老院建设是可行的„„„„„„„„„„„„„„„„„7 北京市通州区于家务回族乡 福泰老年公寓改扩建项目建设

可行性研究报告

一.项目概况

1项目简介

1.1项目名称：北京市通州区于家务回族乡福泰老年公寓改扩建项目建设

1.2项目建设地点

项目建设地点：位于北京市通州区于家务回族乡，此地空气清新，地理位置优越，交通方便。

1.3项目法人及法人代表 项目负责人：邵秀荣 2研究范围

本可研报告的研究范围如下，项目背景和建设的必要性及可行性分析；项目场址和建设条件分析；建设规模和建设方案；组织机构与项目管理；投资估算和资金筹措方案；财务分析和项目效益评价；项目进度安排；项目风险分析；可行性研究结论。

二.项目背景和建设的必要性及可行性分析 1项目背景

1.1进入老龄化社会

目前我国老龄人口占总人口的比率为7%左右，而这一比重仍有上升趋势。根据联合国今年2月份刚公布的数据，世界人口老龄化的“先行者”—日本，人口老龄化为22%。

全国进入老龄化社会，并且老龄化水平越来越高的趋势在短期内不会改变。在未来25年内，目前35岁到60岁年龄段的人将逐步进入老年人口阶段，这个庞大的人口群体（2005年为609.35万人）将极大地提高桂阳县老龄人口比重。

届时，北京市通州区内居住人口将达80万人左右，其中相当一部分就是老年人，本着老有所养、老有所依、老有所乐、老有所学、老有所为的目标，以为老年人提供优质的住养、生活、护理等服务为原则，有必要在居住区内建设至少一所养老院。

1.2独身子女增多

独生子女越来越多，以后由两个独生子女组成的小家庭，将承担起赡养四个老人的重任，无论从时间上，还是精

力上，都将是一个较艰巨的任务。城镇里大多数老年人都有经济来源，子女送老年人进敬老院，经济上没什么问题。随着人们观念的转变，敬老院会逐渐被人们所接受

2项目建设的可行性

养老院是微利行业，初期投资规模较大、项目周期较长、资金回笼较慢，因此，作为公用事业的养老院在所考虑的社会效益将大于经济效益。按照目前老年人口所占比例的分析，在不考虑其他因素影响下，对于老年人口养老问题的关注将会是一个莫大的社会问题。另外，政府也先后出头台了不少举措鼓励老年福利事业的发展。3项目场址与建设条件

三.项目场址与建设条件 1项目场址

项目建设地点：位于位于北京市通州区于家务回族乡 2建设条件

东塔公园：地理位置优越，园中设备多。东塔岭在公园中，老人可以每天早上爬山。园中空旷，老人可以在园中休闲娱乐。

人民政府在投资兴办养老院方面给予了很多方面的优惠政策，在建设用地规划、行政规费减免、资金筹集等方面

给予大量优惠政策。良好的外部环境条件为项目建设提供了有力的保障。

四建设规模和建设方案 1总体设计

项目总用地面积600平方米，建筑用地面积400平方米。2建设规模

具体功能设置：餐厅、休息室、活动室、洗澡间、门卫值班室、药房、医务室、更衣室、老人居住室、资料室、会议室、办公室、洗衣房、其他

3建筑装饰标准

在建筑装饰设计过程中，对于墙体、屋面、外墙以及窗体等建筑构件在充分考虑防水、保温、牢固等建筑构件的基本要求下。建筑内部墙体阳角部位，宜做成圆角或切角，且在1.80m高度以下做与墙体粉刷齐平的护角, 下部宜作0.35m高的防撞板。室内墙面应采用耐碰撞、易擦拭的装修材料，色调宜用暖色。

室内地面应选用平整、防滑、耐磨的装修材料。卧室、起居室、活动室宜采用木地板或有弹性的塑胶板；厨房、卫生间及走廊等公用部位宜采用清扫方便的防滑地砖。老年人

通行的楼梯踏步面应平整防滑无障碍，界限鲜明，不宜采用黑色、显深色面料。

老年人居室不宜设吊柜，应设贴壁式贮藏壁橱, 设置高度在1.50m以下。每人应有1.00m 以上的贮藏空间。

老年人居住建筑的门窗宜使用无色透明玻璃，落地玻璃门窗应装配安全玻璃，并在玻璃上设有醒目标示。老年人使用的卫生洁具宜选用白色。

各类用房、楼梯间、台阶、坡道等处设置的各类标志和标注应强调功能作用，应醒目、易识别。

五、投资估算和资金筹措方案

（一）投资估算：项目总投资32000万元，其中：

1、固定资产投资19616万元，占总投资的61.3% 1.1、建筑投资13184万元，占总投资的41.2% 1.2、设备购置2176万元，占总投资的6.8% 1.3、建筑安装384万元，占总投资的1.2% 1.4、其他建设2400万元，占总投资的7.5% 1.5、不可预见费1472万元，占总投资的4.6%

（二）流动资金投资12384万元。占总投资的38.7%

1.4工资：照顾老人的日常生活约15人，工资800元每月

2资金筹措

该项目资金是一个较大的投资，主要通过本企业自筹、申请银行贷款和招商引资等等方面解决。

六项目风险分析 1项目风险分类 1.1建设风险

建设风险是指项目无法完工、延期完工或者完工后无法达到预期运行标准而带来的风险，具体包括工程不能完工风险和完工迟延风险。项目的完工风险存在于项目建设阶段，它是建设项目的主要风险之一。建设风险对项目造成的负面影响是综合性的，不仅导致项目建设成本增加、项目贷款利息负担增加，还会导致项目现金流量不能按计划获得、贷款偿还期限的延长和市场机会的错过。

1.2成本超支风险

施工项目成本控制是企业成本管理的基础和核心。成本控制，指在项目成本的形成过程中，对生产经营所消耗的人力资源、物质资源和费用开支，进行指导、监督、调节和限

制，及时纠正要发生和已经发生的偏差，把各项生产费用控制在计划成本的范围之内，保证成本目标的实现。成本风险拆分开来还可以分为人工费风险、材料费风险、机械费风险、管理费风险等。同时成本风险还需考虑国家的宏观财政、货币政策，考虑货币的贬值、升值问题，及物价指数的上涨等。

1.3其他风险

工程项目的施工还存在其他多方面的风险，如质量风险、安全风险、政策风险、资金风险等。

2项目风险控制对策 2.1建设风险

在工程项目实施之前，必须事先制定一个切实可行的、科学的进度计划。该计划一般是承包商在投标过程中向业主承诺的工期，并在中标后写入合同，作为一项重要的合同条款对承包商产生约束效应。但由于日前建筑市场竞争激烈、业主在利益的驱动下，往往在招标过程中，要求承包商对工期进行大幅度压缩，并进行承诺。这样的局面产生的后果是，合同工期往往严重背离客观、合理的科学工期。于是对承包商在工程实践过程中，需承受相当的工期风险，并接受合同

中要求“工期拖延的罚款”的风险，如一天15万等。

2.2成本超支风险

控制成本超支风险的主要方法是控制它们的方法通常由项目公司利用不同形式的有固定价格固定工期的“交钥匙”合同和“实报实销”合同。

七可行性研究结论 1养老院建设是必要的

老年人的比例在逐步提升，2009年底这一比率已经达到21%，如此庞大的一个老年人口亟需与之匹配的养老设施的服务；北京市通州区作为一个拥有人口规模80万的居住地，按照规定必须设置至少一所福利性的养老机构以满足社区养老的需求。

2养老院建设是可行的

虽然养老院属于投资周期较长，资金回笼较慢，风险性较大的项目，然而作为公用事业它所发挥的巨大效用是不可等量的，在综合考虑社会效益评价以及政府部门给予的多项政策、资金优惠的前提下，养老院的建设在经济上是可行的。

第二篇：养老院可行性研究报告

黄河绿野生态家园 可行性研究报告

目 录

一.项目概况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1 1项目简介„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1 2研究范围„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1 二.项目背景及可行性分析„„„„„„„„„„„„„„„„„1

1项目背景„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1 2项目建设的可行性„„„„„„„„„„„„„„„„„„2 三.项目场址与建设条件„„„„„„„„„„„„„„„„„„3 1项目场址„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3 2建设条件„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3 四．建设规模和建设方案„„„„„„„„„„„„„„„„„„3 1总体设计„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3 2建设规模„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3 五.投资估算和资金筹措方案„„„„„„„„„„„„„„„„4 1投资估算„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„4 2资金筹措„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„4 六.项目风险分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5 1项目风险分类„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5 2项目风险控制对策„„„„„„„„„„„„„„„„„„6 七．可行性研究结论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7 1养老院建设是必要的„„„„„„„„„„„„„„„„„7 2养老院建设是可行的„„„„„„„„„„„„„„„„„7

一.项目概况 1项目简介 1.1项目名称

黄河绿野生态家园 1.2项目建设地点

项目建设地点位于郑州市至新乡市之间黄河二桥附近，空气清新，地理位置优越，交通方便。1.3项目法人及法人代表

项目法人：蔡长玉 法人代表：蔡长玉 2研究范围

本可研报告的研究范围如下：项目背景和建设的必要性及可行性分析；项目场址和建设条件分析；建设规模和建设方案；组织机构与项目管理；投资估算和资金筹措方案；财务分析和项目效益评价；项目进度安排；项目风险分析；可行性研究结论。二.项目背景和建设的必要性及可行性分析 1项目背景 1.1进入老龄化社会

目前我国老龄人口占总人口的比率为7%左右，而这一比重仍有上升趋势。根据联合国今年2月份刚公布的数据，世界人口老龄化的“先行者”——日本，人口老龄化为22%。

全国进入老龄化社会，并且老龄化水平越来越高的趋势在短

期内不会改变。在未来25年内，目前35岁到60岁年龄段的人将逐步进入老年人口阶段，这个庞大的人口群体（2005年为609.35万人）将极大地提高郑州市甚至新乡市老龄人口比重。

届时，郑州市以及新乡市内居住总人口将达1300万人左右，其中相当一部分就是老年人，本着老有所养、老有所依、老有所乐、老有所学、老有所为的目标，以为老年人提供优质的住养、生活、护理等服务为原则，有必要在远离城市喧嚣环境优美的地方建设一所设施设备功能齐全的大型养老院。1.2独身子女增多

独生子女越来越多，以后由两个独生子女组成的小家庭，将承担起赡养四个老人的重任，无论从时间上，还是精力上，都将是一个较艰巨的任务。城镇里大多数老年人都有经济来源，子女送老年人进养老院，在经济上没有太大的负担。随着人们观念的转变，养老院会逐渐被人们所接受。为了给子女和自己提供便利且有保障的生活方式，很大一部分步入老龄化的人群已经有主动进入养老院安度晚年的意识。2项目建设的可行性

养老院是微利行业，初期投资规模较大、项目周期较长、资金回笼较慢，因此，作为公用事业的养老院在所考虑的社会效益将大于经济效益。按照目前老年人口所占比例的分析，在不考虑其他因素影响下，对于老年人口养老问题的关注将会是一个莫大的社会问题。另外，政府也先后出头台了不少举措鼓励老年福利

事业的发展，对于一个大型养老院的建设，必将大力扶持。三.项目场址与建设条件 1项目场址

项目建设地点位于郑州市与新乡市交界处黄河二桥附近2建设条件

黄河外滩：地理位置优越，森林覆盖率极高。在森林氧吧的作用下，老人可以每天早上晨练和散步。随着设施设备的完善，老人可以在绿色的环境中进行各种休闲娱乐。

人民政府在投资兴办养老院方面给予了很多方面的优惠政策，在建设用地规划、行政规费减免、资金筹集等方面给予大量优惠政策。良好的外部环境条件为项目建设提供了有力的保障。四建设规模和建设方案 1总体设计

总用地面积666670平方米，建筑用地面积460000平方米。2建设规模

具体功能设置：老年居住室、餐厅、休息室、老年活动室、洗澡间、门卫值班室、药房、医务室、康复中心、更衣室、洗衣房、锅炉房、变电所、资料室、会议室、办公室、其他 3建筑装饰标准

在建筑装饰设计过程中，对于墙体、屋面、外墙以及窗体等建筑构件要充分考虑防水、保温、牢固等构建措施。建筑内部墙体阳角部位，宜做成圆角或切角，且在1.80m高度以下做

与墙体粉刷齐平的护角, 下部宜作0.35m高的防撞板。室内墙面应采用耐碰撞、易擦拭的装修材料，色调宜用暖色。室内地面应选用平整、防滑、耐磨的装修材料。卧室、起居室、活动室宜采用木地板或有弹性的塑胶板；厨房、卫生间及走廊等公用部位宜采用清扫方便的防滑地砖。老年人通行的楼梯踏步面应平整防滑无障碍，界限鲜明，不宜采用黑色、显深色面料。

老年人居室不宜设吊柜，应设贴壁式贮藏壁橱, 设置高度在1.50m以下。每人应有1.00m3 以上的贮藏空间。

老年人居住建筑的门窗宜使用无色透明玻璃，落地玻璃门窗应装配安全玻璃，并在玻璃上设有醒目标示。老年人使用的卫生洁具宜选用白色。

各类用房、楼梯间、台阶、坡道等处设置的各类标志和标注应强调功能作用，应醒目、易识别。五投资估算和资金筹措方案 1 投资估算 1.1建房：XX万。1.2设备：XX万

1.3其它费用：房子的简单装修费用、广告宣传费用、流动资金等约需XX万元。

1.4工资：照顾老人的日常生活约XX人，工资XX元每月 以上投资共计约1亿元。2资金筹措

8900万元是一个很大的投资，在这样的情况下必须吸取外来资金，预计将通过合伙人，银行贷款，政府补贴等措施筹集资金。

六项目风险分析 1项目风险分类 1.1建设风险

建设风险是指项目无法完工、延期完工或者完工后无法达到预期运行标准而带来的风险，具体包括工程不能完工风险和完工迟延风险。项目的完工风险存在于项目建设阶段，它是建设项目的主要风险之一。建设风险对项目造成的负面影响是综合性的，不仅导致项目建设成本增加、项目贷款利息负担增加，还会导致项目现金流量不能按计划获得、贷款偿还期限的延长和市场机会的错过。1.2成本超支风险

施工项目成本控制是企业成本管理的基础和核心。成本控制，指在项目成本的形成过程中，对生产经营所消耗的人力资源、物质资源和费用开支，进行指导、监督、调节和限制，及时纠正要发生和已经发生的偏差，把各项生产费用控制在计划成本的范围之内，保证成本目标的实现。成本风险拆分开来还可以分为人工费风险、材料费风险、机械费风险、管理费风险等。同时成本

风险还需考虑国家的宏观财政、货币政策，考虑货币的贬值、升值问题，及物价指数的上涨等。1.3其他风险

工程项目的施工还存在其他多方面的风险，如质量风险、安全风险、政策风险、资金风险等。

2项目风险控制对策 2.1建设风险

在工程项目实施之前，必须事先制定一个切实可行的、科学的进度计划。该计划一般是承包商在投标过程中向业主承诺的工期，并在中标后写入合同，作为一项重要的合同条款对承包商产生约束效应。但由于日前建筑市场竞争激烈、业主在利益的驱动下，往往在招标过程中，要求承包商对工期进行大幅度压缩，并进行承诺。这样的局面产生的后果是，合同工期往往严重背离客观、合理的科学工期。于是对承包商在工程实践过程中，需承受相当的工期风险，并接受合同中要求“工期拖延的罚款”的风险，如一天15万等。2.2成本超支风险

控制成本超支风险的主要方法是控制它们的方法通常由项

目公司利用不同形式的有固定价格固定工期的“交钥匙”合同和“实报实销”合同。七可行性研究结论 1养老院建设是必要的

老年人的比例在逐步提升，2009年底这一比率已经达到21%，如此庞大的一个老年人口亟需与之匹配的养老设施的服务；郑州市和新乡市作为两个拥有人口规模1300万的居住地，按照规定有必要设置一所大型福利性的养老机构以满足社区养老的需求。2养老院建设是可行的

虽然养老院属于投资周期较长，资金回笼较慢，风险性较大的项目，然而作为公用事业它所发挥的巨大效用是不可等量的，在综合考虑社会效益评价以及政府部门给予的多项政策、资金优惠的前提下，养老院的建设在经济上是可行的。

第三篇：养老院可行性研究报告

养老院可行性研究报告

一、出资方基本情况

我司（珊珊贸易有限公司）是一家拥有多年商业运作和企业管理的专业公司，主要从事市场开发和经营管理，长期来积累了丰富的经验，形成了一套卓有成效的管理模式，组织了一批能力较强的管理班子，在日常运作中，公司始终本着“良好声誉是企业的生命，诚实服务是企业的根本”为宗旨，使我司各方面的业绩不断发展，实力不断壮大。先后开设了：XX商贸有限公司，XX有限公司，XX管理有限公司，XX商场，XX市场，XX等集汽配汽修，五金机电、轻纺、农贸、百货多品种大中型商场和市场。

二、建立地址与定位

我司租赁位于XX路XX号房屋和场地，总面积（以下简称该物业），拟开设敬老院。

三、开设理由与可行性

众所周知，上海随着改革开放以来，GDP不断增加，人民收入不断提高，生活质量明显改善，注重合理饮食，增强健身锻炼，医疗事业不断发展和完善，使大都市人口老龄化程度日益增加，随着人口组成结构变化，老人无人照料，给老年人晚年生活带来诸多不便，也给社会、晚辈带来许多问题和难题，党和政府意识到这一问题，多年来加强对敬（养）院开设、举办进行扶持和帮助，但由于目前建立、开设程度、规模、数量不能满足庞大的老年人需要，特别是市区开设的敬老院由于土地费用昂贵，相应收费较高，不能适应广大低收入老年

人的需求，使大多数老年人望院兴叹，故所我司拟在市区边缘设立敬老院。由于各方面成本相对较低，加上该物业坐落在秀丽的XX脚下，紧邻美丽的淀山湖旁，依山傍水，交通方便，绿树成荫，空气清新，居住宽敞，环境优美，我司还计划利用广阔的土地开辟鱼池、菜地，等有利于老年人爱好的项目，供老年人垂钓、种植，建造小森林、回廊供老年人养鸟、观鸟、散步交流等设施。景与物的完美结合，一定会成为广大老年人老有所乐、老有所养、愉快生活、安度晚年的最佳乐园。

以上是我司开设敬老院的理由和可行性研究，我司相信只要我们本着“一切为老年人着想，全心全意为老年人服务”的理念，在上级有关部门的大力帮助和指导下，遵守国家相关法律法规，严格按照行业准则进行管理运作，一定会使该院成为广大老年人居住、养老的理想场所。

XX有限公司

2012年X月X日

第四篇：养老院可行性研究报告(模版)

第一章 总论....................................................................................................................2

一、养老院项目概况.................................................................................................2

二、养老院项目建设单位简介...................................................................................3

三、可行性报告编制依据..........................................................................................3

四、可行性报告编制内容..........................................................................................3

五、建设方案与研究结论..........................................................................................3 第二章 投资项目建设的背景和必要性..............................................................................3

一、政策背景............................................................................................................4

二、国家政府给予了民办养老院高度重视和政策上的支持.........................................4

三、养老院市场发展的历史背景................................................................................4

四、完善养老院企业肩负着社会发展的历史使命.......................................................4

五、“xx养老院企业”的创建将成为我省乃至全国社办高校之典范............................4

六、“xx养老院企业”办学模式大胆、开放、独具特色，是符合市场经济发展需求的 4

七、“xx养老院企业”创建地点的优势及其发展的有利条件......................................4

八、“xx养老院企业”有着得天独厚、现实可取的养老院资源...................................5 第三章 投资项目市场分析...............................................................................................5

一、中国养老院企业发展状况可行性分析..................................................................5

二、养老院企业信息化发展状况分析.........................................................................5

三、养老院企业未来几年投入预测............................................................................5

四、养老院企业市场发展特征分析............................................................................5 第四章 投资项目建设选址和有利条件..............................................................................5

一、项目选址............................................................................................................6

二、建设条件............................................................................................................6 第五章 投资项目工程建设方案........................................................................................6

一、总平面布置及交通运输方案................................................................................7

二、建筑结构方案.....................................................................................................7

三、弱电...................................................................................................................7

四、供、配电............................................................................................................7

六、辅助生产设施.....................................................................................................7

七、消防...................................................................................................................7 第六章 信息技术.............................................................................................................7

一、概述...................................................................................................................8

二、设计依据............................................................................................................8

三、设计原则............................................................................................................8

四、计算机网络系统.................................................................................................8

五、信息管理系统.....................................................................................................8

六、设备清单............................................................................................................8

七、系统及应用软件.................................................................................................8 第七章 环境保护与消防安全、劳动安全..........................................................................8

一、环境保护............................................................................................................9

二、消防安全............................................................................................................9

三、劳动保护............................................................................................................9 第八章 节能、节水..........................................................................................................9

一、编制依据............................................................................................................9

二、能源构成............................................................................................................9

三、节能和节水措施.................................................................................................9 第九章 组织机构、劳动定员与培训.................................................................................9

一、组织机构..........................................................................................................10

二、劳动定员..........................................................................................................10

三、职工来源..........................................................................................................10 第十章 施工进度及教学实施方案...................................................................................10

一、建设实施方案...................................................................................................10

二、教学战略..........................................................................................................10

三、项目建设管理...................................................................................................10 第十一章 投资项目招投标.............................................................................................10

一、招投标原则.......................................................................................................11

二、投标、开标、评标和中标程序...........................................................................11

三、评标委员的人员组成和资质要求........................................................................11 第十二章 投资估算与资金筹措.......................................................................................11

一、投资估算...........................................................................................................11

二、资金筹措...........................................................................................................11

第一章 总论

一、养老院项目概况

二、养老院项目建设单位简介

三、可行性报告编制依据

四、可行性报告编制内容

五、建设方案与研究结论

第二章 投资项目建设的背景和必要性

一、政策背景

二、国家政府给予了民办养老院高度重视和政策上的支持

三、养老院市场发展的历史背景

四、完善养老院企业肩负着社会发展的历史使命

五、“xx养老院企业”的创建将成为我省乃至全国社办高校之典范

六、“xx养老院企业”办学模式大胆、开放、独具特色，是符合市场经济发展需求的

七、“xx养老院企业”创建地点的优势及其发展的有利条件

八、“xx养老院企业”有着得天独厚、现实可取的养老院资源

第三章 投资项目市场分析

一、中国养老院企业发展状况可行性分析

二、养老院企业信息化发展状况分析

三、养老院企业未来几年投入预测

四、养老院企业市场发展特征分析

第四章 投资项目建设选址和有利条件

一、项目选址

二、建设条件

第五章 投资项目工程建设方案

一、总平面布置及交通运输方案

二、建筑结构方案

三、弱电

四、供、配电

六、辅助生产设施

七、消防

第六章 信息技术

一、概述

二、设计依据

三、设计原则

四、计算机网络系统

五、信息管理系统

六、设备清单

七、系统及应用软件

第七章 环境保护与消防安全、劳动安全

一、环境保护

二、消防安全

三、劳动保护

第八章 节能、节水

一、编制依据

二、能源构成

三、节能和节水措施

第九章 组织机构、劳动定员与培训

一、组织机构

二、劳动定员

三、职工来源

第十章 施工进度及教学实施方案

一、建设实施方案

二、教学战略

三、项目建设管理

第十一章 投资项目招投标

一、招投标原则

二、投标、开标、评标和中标程序

三、评标委员的人员组成和资质要求

第十二章 投资估算与资金筹措

一、投资估算

二、资金筹措

第五篇：养老院可行性研究报告

塔城养老院

可

行

性

研

究

报

告

目 录

一.项目概况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1 1项目简介„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1 2研究范围„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1 二.项目背景及可行性分析„„„„„„„„„„„„„„„„„1

1项目背景„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1 2项目建设的可行性„„„„„„„„„„„„„„„„„„2 三.项目场址与建设条件„„„„„„„„„„„„„„„„„„3 1项目场址„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3 2建设条件„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3 四．建设规模和建设方案„„„„„„„„„„„„„„„„„„3 1总体设计„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3 2建设规模„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3 五.投资估算和资金筹措方案„„„„„„„„„„„„„„„„4 1投资估算„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„4 2资金筹措„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„4 六.项目风险分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5 1项目风险分类„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5 2项目风险控制对策„„„„„„„„„„„„„„„„„„6 七．可行性研究结论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7 1养老院建设是必要的„„„„„„„„„„„„„„„„„7 2养老院建设是可行的„„„„„„„„„„„„„„„„„7

一.项目概况 1项目简介 1.1项目名称

塔城养老院 1.2项目建设地点

项目建设地点位于塔城人民医院附近，空气清新，地理位置优越，交通方便。1.3项目法人及法人代表

项目法人：卢永华 法人代表：卢永华 2研究范围

本可研报告的研究范围如下：项目背景和建设的必要性及可行性分析；项目场址和建设条件分析；建设规模和建设方案；组织机构与项目管理；投资估算和资金筹措方案；财务分析和项目效益评价；项目进度安排；项目风险分析；可行性研究结论。二.项目背景和建设的必要性及可行性分析 1项目背景

塔城地区位于新疆维吾尔自治区的西北部、伊犁哈萨克自治州的中部，属于中温带干旱和半干旱气候区。辖塔城市、额敏县、裕民县、托里县、乌苏市、沙湾县、和布克赛尔蒙古自治县五县二市，有5个县（市）与哈萨克斯坦共和国接壤，边境线长546公里。

区内驻有新疆生产建设兵团农七、八、九、十师所属的36个农垦团场，腹地有石油重镇克拉玛依、独山子石化基地和奎屯市。有39个乡、27个镇，8个街道办事处，辖区总面积104546.958平方公里，占自治区总面积的6.12%。

塔城市位于祖国的西北边陲，是一座边境口岸城市，边境线长160.9公里，西部和北部与哈萨克斯坦接壤，距新疆首府乌鲁木齐市530公里。塔城市是塔城地委、行署所在地，是塔城地区的政治、经济和文化中心。总面积4356.6平方公里，总人口17万人，居住着汉、哈、回、维吾尔、达斡尔、俄罗斯等25个民族，少数民族人口占36%，其中全国10万人以下人口较少少数民族有4个（俄罗斯族、塔塔尔族、乌孜别克、塔吉克族）。

塔城虽然是离海洋最远的城市，但年降水量丰富，水资源分布广泛，境内有14 条碧波荡漾的河流，其中有5 条河流穿城而过，沟溪43条，泉水上万眼。塔城是全疆人均占有绿地面积最多的城市，是全疆唯一有五条河流穿城而过的城市，是全疆唯一拥有达斡尔民族乡的城市，是全国空气质量最好的城市之一，是全疆空气质量最好的城市。在中国环境规划院公布的全国城市大气环境承载力评估排名中，塔城市名列第七，是全疆唯一一个进入前十名的城市。

塔城风光绮丽、景观优美。巍巍的塔尔巴哈台山、广袤的库鲁斯台草原、惟妙惟肖的“伟人山”及穿城而过的五条河流，使塔城市享有“五弦之都、千泉之城、百桥之市”的美誉。在塔城

市的工业中，没有大型企业，更没有污染性的工业，如今的塔城市已形成“一城水、半城树、满眼绿”的优美景观，塔城人民生活在一个巨大的“天然氧吧”里。

塔城民风淳朴、社会和谐。塔城市各民族幸福的生活在一起，小城民风淳朴，多民族的风俗、服饰、饮食等文化交融在一起，形成了“塔城独有的多元民俗风情”，在塔城市，多民族相互交融，两个民族以上的家庭占到了37%，最多的有7个民族共同组建的，成为塔城市最为靓丽的一道人文景观。由于各民族长期生活在一起，逐渐做到了语言相通、饮食相近、歌舞相融，往往是一个塔城人就会说好几种民族的语言，会唱好几种民族的歌，会跳好几种民族的舞，这里也被誉为新疆民俗风情的博物馆。2010年1月23日，温家宝总理来到塔城时说：“塔城是民族团结做的最好的城市”，2010年10月，张春贤书记在塔城市调研时说：“和谐稳定的形势是塔城市的现实情况，这是你们的优势”。

塔城市处于正在形成的亚洲经济圈和欧洲经济圈的结合部，被誉为“中亚商贸走廊”。有可起降波音737等中型客机的民航机场，有塔城国际二级联运车站，辖区公路网密集四通八达，即将建成通车的克塔高速公路和正在建设的克塔资源性铁路，使塔城市拥有了集航空、铁路和高速公路于一体的立体化交通网络。

展望未来，塔城市委、政府以文化旅游产业为主导，坚定不移地走“文化立市、生态美区、旅游富民、边贸兴业”的发展道

路，全力打造区域中心城市，构建以新城区现代城市和老城区欧式风貌相辅同辉、兼具中西方文化元素的国际性旅游城市。

1.1进入老龄化社会

目前我国老龄人口占总人口的比率为7%左右，而这一比重仍有上升趋势。根据联合国今年2月份刚公布的数据，世界人口老龄化的“先行者”——日本，人口老龄化为22%。

全国进入老龄化社会，并且老龄化水平越来越高的趋势在短期内不会改变。在未来25年内，目前35岁到60岁年龄段的人将逐步进入老年人口阶段，届时，塔城市区总人口将达17万人左右，其中相当一部分就是老年人，本着老有所养、老有所依、老有所乐、老有所学、老有所为的目标，以为老年人提供优质的住养、生活、护理等服务为原则，有必要在远离城市喧嚣环境优美的地方建设一所设施设备功能齐全的大型养老院。1.2独身子女增多

独生子女越来越多，以后由两个独生子女组成的小家庭，将承担起赡养四个老人的重任，无论从时间上，还是精力上，都将是一个较艰巨的任务。城镇里大多数老年人都有经济来源，子女送老年人进养老院，在经济上没有太大的负担。随着人们观念的转变，养老院会逐渐被人们所接受。为了给子女和自己提供便利且有保障的生活方式，很大一部分步入老龄化的人群已经有主动

进入养老院安度晚年的意识。2项目建设的可行性

养老院是微利行业，初期投资规模较大、项目周期较长、资金回笼较慢，因此，作为公用事业的养老院在所考虑的社会效益将大于经济效益。按照目前老年人口所占比例的分析，在不考虑其他因素影响下，对于老年人口养老问题的关注将会是一个莫大的社会问题。另外，政府也先后出头台了不少举措鼓励老年福利事业的发展，对于一个大型养老院的建设，必将大力扶持。三.项目场址与建设条件 1项目场址

项目建设地点位塔城人民医院附近2建设条件

人民政府在投资兴办养老院方面给予了很多方面的优惠政策，在建设用地规划、行政规费减免、资金筹集等方面给予大量优惠政策。良好的外部环境条件为项目建设提供了有力的保障。四建设规模和建设方案 1总体设计

总用地面积20000平方米，建筑用地面积6000平方米。2建设规模

具体功能设置：老年居住室、员工宿舍，餐厅、休息室、老年活动室、洗澡间、门卫值班室、药房、医务室、康复中心、更衣室、洗衣房、锅炉房、变电所、资料室、会议室、办公室、其

他

3建筑装饰标准

在建筑装饰设计过程中，对于墙体、屋面、外墙以及窗体等建筑构件要充分考虑防水、保温、牢固等构建措施。建筑内部墙体阳角部位，宜做成圆角或切角，且在1.80m高度以下做与墙体粉刷齐平的护角, 下部宜作0.35m高的防撞板。室内墙面应采用耐碰撞、易擦拭的装修材料，色调宜用暖色。室内地面应选用平整、防滑、耐磨的装修材料。卧室、起居室、活动室宜采用木地板或有弹性的塑胶板；厨房、卫生间及走廊等公用部位宜采用清扫方便的防滑地砖。老年人通行的楼梯踏步面应平整防滑无障碍，界限鲜明，不宜采用黑色、显深色面料。

老年人居室不宜设吊柜，应设贴壁式贮藏壁橱, 设置高度在1.50m以下。每人应有1.00m3 以上的贮藏空间。

老年人居住建筑的门窗宜使用无色透明玻璃，落地玻璃门窗应装配安全玻璃，并在玻璃上设有醒目标示。老年人使用的卫生洁具宜选用白色。

各类用房、楼梯间、台阶、坡道等处设置的各类标志和标注应强调功能作用，应醒目、易识别。五投资估算和资金筹措方案 1 投资估算 1.1建房：XX万。1.2设备：XX万

1.3其它费用：房子的简单装修费用、广告宣传费用、流动资金等约需XX万元。

1.4工资：照顾老人的日常生活约XX人，工资XX元每月 以上投资共计约2000万元。2资金筹措

2000万元是一个很大的投资，在这样的情况下必须吸取外来资金，预计将通过合伙人，银行贷款，政府补贴等措施筹集资金。

六项目风险分析 1项目风险分类 1.1建设风险

建设风险是指项目无法完工、延期完工或者完工后无法达到预期运行标准而带来的风险，具体包括工程不能完工风险和完工迟延风险。项目的完工风险存在于项目建设阶段，它是建设项目的主要风险之一。建设风险对项目造成的负面影响是综合性的，不仅导致项目建设成本增加、项目贷款利息负担增加，还会导致项目现金流量不能按计划获得、贷款偿还期限的延长和市场机会的错过。

1.2成本超支风险

施工项目成本控制是企业成本管理的基础和核心。成本控

制，指在项目成本的形成过程中，对生产经营所消耗的人力资源、物质资源和费用开支，进行指导、监督、调节和限制，及时纠正要发生和已经发生的偏差，把各项生产费用控制在计划成本的范围之内，保证成本目标的实现。成本风险拆分开来还可以分为人工费风险、材料费风险、机械费风险、管理费风险等。同时成本风险还需考虑国家的宏观财政、货币政策，考虑货币的贬值、升值问题，及物价指数的上涨等。1.3其他风险

工程项目的施工还存在其他多方面的风险，如质量风险、安全风险、政策风险、资金风险等。

2项目风险控制对策 2.1建设风险

在工程项目实施之前，必须事先制定一个切实可行的、科学的进度计划。该计划一般是承包商在投标过程中向业主承诺的工期，并在中标后写入合同，作为一项重要的合同条款对承包商产生约束效应。但由于日前建筑市场竞争激烈、业主在利益的驱动下，往往在招标过程中，要求承包商对工期进行大幅度压缩，并进行承诺。这样的局面产生的后果是，合同工期往往严重背离客观、合理的科学工期。于是对承包商在工程实践过程中，需承

受相当的工期风险，并接受合同中要求“工期拖延的罚款”的风险，如一天15万等。2.2成本超支风险

控制成本超支风险的主要方法是控制它们的方法通常由项目公司利用不同形式的有固定价格固定工期的“交钥匙”合同和“实报实销”合同。七可行性研究结论 1养老院建设是必要的

中国是目前世界老年人口最多、增长最快的国家。截至 2012年底，我国60岁及以上老年人口已达1.94亿，占全国总人口的14.3%。据全国老龄委办公室预计，到2013年底，中国老年人口总数将超过2 亿，到2025年，老年人口总数将达到3亿，到2050年我国老年人口总数将超过4亿，即每三个人中就有一个老年人。社会老龄化结构的加资料显示，目前我国养老产业规模可达1万亿元，而养老地产在其中占有着不小的比例，老年人的比例在逐步提升，如此庞大的一个老年人口亟需与之匹配的养老设施的服务；塔城市拥有人口规模37万的居住地，有必要设置一所大型福利性的养老机构以满足社区养老的需求。2养老院建设是可行的

虽然养老院属于投资周期较长，资金回笼较慢，风险性较大的项目，然而作为公用事业它所发挥的巨大效用是不可等量的，在综合考虑社会效益评价以及政府部门给予的多项政策、资金优惠的前提下，养老院的建设在经济上是可行的。