庆阳市项目决策调研报告

第一篇：庆阳市项目决策调研报告

关于庆阳市工程项目决策情况的调研报告

省治工办：

按照省治工办《关于开展工程建设领域突出问题专项治理调研工作的通知》要求，我们对庆阳市项目决策情况进行了深入调研，现将情况报告如下：

一、项目决策的现状

近年来，我市认真贯彻《国务院关于投资体制改革的决定》、《甘肃省政府投资项目管理办法》、《甘肃省企业投资项目核准管理办法》、《甘肃省企业投资项目备案管理办法》、《甘肃省投资项目评估管理办法》。全面落实国务院、省政府有关部门关于项目审批、核准、备案、评估等管理有关文件精神。扎实执行项目建议书――可行性研究报告――初步设计审批（核准、备案）流程，按规定的权限办理前期审批程序。严格遵守国家、省市规定的土地预审、节能评估审查和环境影响评价制度，每一个项目均要求做到符合国家产业政策导向、前期论证可行合理、可研和初设达到规定要求。对于列入规划，储备到项目库内的项目，合理确定建设规模和投资额度，适度开发建设，避免了重复建设、盲目建设、贪大求洋现象地发生。形象工程、政绩工程明显减少，民生工程、财源项目明显增多，有力地推-1-

动了全市经济社会又好又快发展。为了确保项目建设的科学性和必要性，充分体现民主决策，发挥集体智慧，市上聘请中科院、社科院院士，省上各大院校教授、经济学家，市上专业技术尖端人才组成专家委员会，对大型能源基地和事关全市经济社会发展的重大基础设施项目建设进行充分论证，集体民主决策，从根本上实现了“两个转变”：即从过去的“经验决策”转变到现在的“科学决策”，从过去的“少数人替大多数人决策”转变到“大多数人直接参与决策”的轨道上来。依法科学决策项目、完善项目审批程序、提高项目管理水平，项目决策论证各个环节均步入了法制化、规范化轨道，为项目规范建设发挥了重要作用。

二、存在的主要问题及原因

尽管我市在项目决策论证中采取了诸多有效措施，确保了项目科学合理规划，民主决策审批。但还存在一些问题。一是规划选址难。因征地难度大影响前期工作进展，由于我市处于大开发、大建设的关键时期，土地供求矛盾十分突出，项目规划选址难度很大，严重影响了项目的决策论证；二是“三算二超”（即概算超估算、预算超概算）问题没有得到彻底解决，项目预算人员数量少，层次不齐，预算不准。个别项目申报单位为了顺利通过审批，故意降低概述；三是后评价制度落实不到

位，由于项目单位对建设程序掌握不够，认为项目建成验收后，就完成了建设程序，理解上出现了偏差，导致后评价工作不到位。

三、下一步完善的思路和措施

（一）全面规范建设程序。严格执行投资项目审批、核准、备案管理程序规定，规范项目决策。按照国家产业政策导向、全市经济社会发展建设规划、市场准入标准、土地使用、环境影响评价及三同时验收等方面的要求严格审查，加强监管，严格规范项目建设程序。

（二）科学合理确定建设规模。在项目前期工作中，严格执行国家强制性建设标准，科学合理确定项目建设规模。认真落实项目新开工建设各项必要条件，规范项目开工管理。研究制定我市政府投资项目概算调整办法，做好贯彻落实工作，切实加强政府投资项目概算管理。

（三）认真落实能耗环评制度。在审批（核准、备案）项目时，严格执行《节约能源法》、《环境保护法》、《环境影响评价法》、《国务院关于加强节能工作的决定》、《公共机构节能条例》、《民用建筑节能条例》以及有关规定要求，在项目审批（核准、备案）时加强节能评估审查，严格执行环境影响评价制度，强化对环境影响评价审批的监管。对于必须进行节能审查和环

境影响评价审批，未进行、未通过相关审查审批的项目，一律不得审批（核准、备案）。从严查处未批先建项目，防止因严格程序而出现未批先建现象。

（四）严格资金保障审查。明确项目资金来源、投资方式、决策程序、年度计划等内容，审查资金来源渠道和保障供给能力，对资金无法保障的项目坚决不予审批。

（五）探索实施专家论证制度。按照国家要求，建立特别重大项目专家评议制度，逐步建立健全我市重大项目评议专家库，规范重大项目专家评议程序。政府投资项目要经符合资质要求的中介机构评估论证，积极探索制定适合我省的咨询评估竞争规则。推进政府投资项目公示制度。

（六）大力推进项目信息公开。根据《政府信息公开条例》及有关规定，进一步明确项目审批（核准、备案）信息公开的范围和方式，向社会公示建设项目信息。明确项目审批（核准、备案）流程，及时公布项目审批（核准、备案）结果，接受社会监督。

（七）积极推行责任追究制度。建设健全决策失误追究机制，对投资项目审批、核准、备案、工程咨询、勘察、设计等部门和单位违反法律法规给国家造成重大损失的，要依法追究有关责任人的责任。

（八）不断加强土地管理使用。按照《土地管理法》和有关要求，在项目审批（核准、备案）时，严格用地预审，对农用地转用和土地征收要严格审批，对于不符合产业政策和供地政策的项目，以及未按规定办理项目审批、核准和备案手续的项目，严禁办理土地使用相关手续，未获得土地使用证书的项目不得开工建设。对已经审批的项目建设用地，严禁变更土地使用性质。严禁在项目建设时“以租代征”。

专此报告！

庆阳市治理工程建设领域

突出问题工作领导小组

2011年7月15日

第二篇：项目调研报告)

项目调研报告范文(精选多篇)

项目调研报告

一、项目选址地区概况

1、区域介绍

城市介绍、地理位置、基础设施建设情况、行政区域、人口及城市发展的荣誉

2、区域交通及基础设施状况

公路、铁路、水路、港口和机场

能源、供、排水、邮电通信、环保、防灾等设施

3、区域发展政策、空间布局和发展方向

国家和地方政府发展政策

城市空间结构和城市发展方向

二、项目选址区域经济发展情况

1、区域经济发展情况

区域的优势资源和特色产业

区域经济社会发展情况调查表

国企、外企和民企

当地消费能力分析

2、项目有关行业分析

三、项目概况分析

1、项目可行性分析

项目背景研究及必要性分析、基础分析市场分析、2、项目所在区域整体规划和项目开发思路

政府整体规划、项目整体规划、开发思路

3、项目选址地块的现状和折迁情况

4、项目选址分析

选址地块交通分析、五通一平分析、地理位置分析

5、项目的评估及效益分析

投资额、投资面积、投资条件、地价问题、经济效益分析、社会效益分析

四、投资建议

1、能否投资及在什么条件下可以投资

2、投资谈判建议---谈判应遵循什么原则，如何谈判

3、投资中应注意的问题

备注：首页封面、第二页目录

广元家居建材市场情况

一、广元概况

广元市是1985年经国务院批准的省辖地级市，位于四川盆地北部边缘、嘉陵江上游，气候温和湿润、四季分明。广元下辖四县三区，辖市利州、元坝、朝天三区和苍溪、旺苍、剑阁、青川四县，幅员面积1.63万平方公里，总人口约323万，城市人口50万，市城区面积60.13万平方公里。是对外开放城市、全国首批农科教结合示范区，全国卫生城市、全国双拥模范城市和四川省山水园林城市、中国人居环境范例城市。物产丰富、能源充足、工业基础具规模。广元作为川、陕、甘三省结合部，有广巴、广绵、广甘、广陕、广南五条高速，国道212、108线穿插而过，具备完善的公路交通运输网络，宝成铁路复线、兰渝铁路、成巴铁路三条铁路线和广元机场的建成通航，使广元与全国乃全世界各地，联系更为便捷。广元自古被称为“川北门户”、“蜀门重镇”，也是我国历史上唯一一个女皇武则天出生之地，丰富的女性文化、三国文化、红军文化为这座古城积淀了厚重的历史底蕴，享誉中外的剑门关、翠云廊、皇泽寺、千佛崖、三国遗址、古栈道驰名中外，正在筹建的“世界女儿长城”，更加突出广元的女性文化色彩，广元有11处4a风景区，是国家优秀旅游城市，旅游资源丰富。

广元坚持“三次产业互动、城乡经济相融”，狠抓城市经济、县域经济、民营经济、旅游经济、特色经济五大板块，着力培育有色金属、食品饮料、药业、种草养畜、林果、旅游六大特色支柱产业。

2014年广元共实施国内经济合

作项目2234个，引进到位资金82.51亿元，中恒纺织、启明星铝业、娃哈哈饮料、广益食品、正大青春宝、深圳赛格、温州新纪元、陕西联星、青岛中能信纷纷落户广元。目前引进多家大型房地产开发公司，如：万达集团、碧桂园、长虹置业等；全省“盆周山区外经贸发展示范市”创建工作成效明显，培育外经贸企业40家，取得自营进出口经营权企业30家，“三资企业”17家，与20多个国家和地区的100多家客户建立贸易关系，出口商品13大类60个品种，出口总额5803万美元。建立畜禽、纺织、农产品、高耗能等四大产品出口基地，形成“巩固亚洲，开拓远洋，发展俄东、新马地区和中东”的市场格局。加工贸易额5571万美元，居全省第四位。境外劳务输出400人，培训储备8600人。

广元是川陕甘毗邻地区的交通枢纽和物资集散中心，宝成铁路、成普铁路和108、212两条国道主干线在市城区交汇，嘉陵江水运可直达**，广元机场

已开通广州、北京、西安、杭州四条航线，集水、陆、空于一体的立体交通格局，使广元处在一个扼水陆要冲、控南北咽喉的

枢纽位置上，成为东连中部、东部，西接大西南、大西北的重要通衢。“一小时到县”工程取得实质性进展，公路总里程4666.47公里，新建改建国省县乡公路2300公里、村道公路5568公里，新铺油路、水泥路810公里，新建高速公路459.7公里、高等级公路327.3公里。建成政府信息资源网、政府系统办公业务网，金税、金卡网络系统普遍推行，电视监控、智能防盗系统普遍推广。

二、家居建材市场现状简介

广元市建材家居市场自2014年地震后大幅增长，正处在临街铺向大型专业卖场转型期。现阶段广元有集建材与家居为一体的国际商贸城，建材集中经营地为三合市场、中新商城、苴国路一条街；家居卖场主要是：百利城、双羽凤凰城、锦和家居、家龙家私；同时还

有临街的专卖场如：全友家私、掌上明珠、双虎家私，情况如下：

1、国际商贸城

国际上商贸城是广元比较成熟的建材、家居卖场，一二楼已销售，3-6楼为纯租赁式物业；国际商贸城1楼为五金机电城、2楼小商品批发城、3-6楼为建材、家居卖场。租金平均为28元/平米总建筑面积10万平米，共计7层楼。家居卖场约2.5万平米，建材卖场约3万平米。

无综和配套设施，在高速公路旁，人气冷清，商家生意较差；很多联盟商家已经开始自发组织在酒店举行促销活动。无仓储物流区域。

国际商贸城交通比较便利，停车方便。装修设计显档次。

2、三合建材市场

三合建材市场是广元最早专业经营建材、型材加工的场所，上下两层，独立独栋。房租50-120元/平米，经营面积3万平米左右。

无停车位与物流区域，市场杂乱，无主流品牌，无市场管理，房东随意涨租金，众商户非常不满。

由于经营市场较长，市场整体价格偏低，占有一定的市场份额。

3、中新商城建材市场

城市中心，在广元有很长的经营时间，导致整个附近商圈临街商铺都以经营五金建材为主，租金在50-110元/平米不等。经营面积2万平米左右。

无停车位与物流区域，交通极为不便利，给城市环境也造成影响，无市场管理。无主流品牌。地处老城中心，人气旺。

4、百利城家居市场

百利城位于东坝开发区，周围是正在建筑的楼盘。市场面积1万平米左右，基本为主流品牌：顾家、慕思、斯蒂兰卡、范西哲等，共计三层楼，三楼入住率35%左右，租金平均约40元/月，管理费6元/平米。

有停车位，购物环境较好；市场定

位较高，品牌齐全。

无购物氛围，商业气氛布置不理想，二三楼的招商不成功，有部分商铺空置，市场冷清。

5、双羽凤凰城家居市场

07年落成，共计4层楼，1-2楼为百货经营，3-4楼为1万平米左右的家居经营；租金30元/月，主要为中低档品牌。主要有掌上明珠、与时等。

众商家打算撤离，市场内光线暗，很多商家在处理货品。

6、锦和家居市场

2014年5月落成，1、2楼为家电百货经营，3楼整层4000平米为家居品牌经营，其中有联邦、红苹果等品牌入驻，所有品牌为锦和家居市场老板一人经营品牌。

有停车位，装修风格有中式、欧式等，展现不同风格。

卖场体现不够大气、上档次，很多样品根本展现不出来其本身的品质，不能满足高端品牌消费者的选择，市场整

体感觉不上不下，不够多元化，商业氛围不浓，不能有效促进消费。

7、家龙家私家居

项目位于广元市火车站出口处，建筑面积1.5万平米；经营品牌有沐兰、洛曼、浪度家居等；租金30元/平方，无管理费用，只有电费开销。

市场定位较低，市场外围脏乱，根本不能停车；市场内光线较暗，卖场生意冷清；没有商业氛围。经营时间较长，10年左右，市场内商家有销售渠道，在家居市场有一定的影响力。

三、项目分析

广元家居建材市场管理模式还没有形成，目前仅有的国际商贸城有这方面的轮廓，但是在业态划分，市场管理，经营策划方面还不够完善，导致卖场商家纷纷撤离；其他的市场购物环境差，不乏有以次充好，假冒伪劣，价格欺诈，买卖纠纷的问题；消费者非常期待有良好的购物环境、商品质量有保证，售后服务好和统一经营管理的家居建材商场

以满足大众需求。

目前广元家居建材市场分布散乱，可供经营者选择的市场不多，另一方面是许多经营者对目前市场的相关必要配套及经营现状表示出了一种无奈，对现有市场经营环境的不满，致使他们对新兴市场都抱着非常大的期望度，这是对新建市场的一种利好。

广元做为川北门户城市，并且是唯一一个拥有铁路与高速公路双x线的地级市。重要的经济地域，经济发展速度较快，辐射地域广但其一直缺少一个大型一站式家装、家居、建材商场，已有规划布局不合理，散乱的建材家居市场分布给消费者也造成很多困惑因素，同时杂乱的市中心建材经营环境给政府也造成部分压力，综上所述宏浩恒大国贸广场项目将满足上述需求，实现广元家居建材市场新的飞跃。

目前建材招商工作已启动市场调研工作，很多一线品牌都非常关注本项目。

例如：

陶瓷卫浴品牌：诺贝尔、东鹏、博德精工砖、马可波罗、冠军、冠珠、科勒、安华、箭牌、法恩莎、金牌等；

橱柜衣柜品牌：欧派、皮阿诺、樱花、方太、志邦、索菲亚、诗尼曼、美国kd、史丹利等； 木制品品牌：菲林格尔、大自然、安信、德尔、帝露门、千川门、全友、tata、春天门业等； 吊顶墙纸品牌：友邦、楚楚吊顶、欧雅、德国艾仕、德国朗饰、玛堡壁纸等；

由于项目还没有全面启动，所以广告各方面还没有全面铺展；但是广元各市场商家已全面关注，一旦项目启动，市场推广工作开展，势必将引起全城轰动。

广元宏浩恒大房地产开发有限公司

2014年10月10日星期四

项目调研报告：飞机副翼操纵系统的工作性

能与故障分析

项目的目的和意义：了解关于飞机副翼的组成、功用、结构、外载荷于机翼的连接、力的传递，以及组成部件的工作原理调整及日常维护方法，并且能够正确对故障进行排除。

国内外研究现状：

研究思路：

拟实现目标：

技术路线：

项 目 调 研 报 告

稷山项目市调

2014年4月14日，万荣项目部抽调员工对稷山县城区域内的所有商业经营场所和门面房、商品楼价格做了一次初步的了解，再结合稷山万佳国际所再打区域进行了对比，结论如下：

一、稷山万佳国际项目所处位置：

稷山县东部新区育英街与新修的体育路交会处西南角；在运稷一级路与育英街交会处涵洞以西200米距离。

二、稷山县2014年发展战略：

稷山县在2014年4月稷山县城镇

化建设暨“三城联创”动员大会,该县以项目建设扩大城市规模,以项目建设带动城镇化发展,确立了今年完成投资5亿元的20项精品工程,全力打造稷王文化名城,建设幸福美丽稷山。

其中，和本项目有关系的是

体育路开通工程,；育英街两侧整治工程；稷山县美特好连锁超市建设工程；城东新区综合医院建设工程。

三、稷山县城商业范围：

1、经过市场走访及查看，首先确定的稷山县有6个大型商超，家家乐购物广场，位于步行街十字路口西南角稷王大厦楼下；多彩服装商城，位于步行街东侧；新时代服装城。位于步行街东侧；

海世界时代广场，步行街十字路口东南；百货大楼客都商城，步行街东北角；华林新天地，稷王路与后稷街

交会处以南200米。

2、确定所有的商业中心及步行街中心都集中在老城区，稷王路与后稷街

交会处的十字路口的东西两侧，东侧街道长约300米，西侧街长约400米，稷山县命名为“后稷街”，未配置停车位，停车为稷王路两侧的商铺路面；步行街主要以5个大型商城及一些大型的品牌专卖为主，涵盖品牌服饰专卖、品牌鞋类专卖、品牌运动专卖、品牌黄金收拾专卖—，是稷山全县人民主要的购物场所，也是县城的商业中心。

3、稷王路往北行500米距离，为稷山县的主干道“稷峰街”，稷峰街东、西长约5公里，是稷山县政府及各级单位的主要集中地，东起108国道，西至丰喜路；108国道距离稷王路约长3公里，县城所有的商业经营场所都集中在此街道两侧，能满足所有人的购物需求。

4、稷王路经过稷峰街再往北侧行500米为“育英街”，也是稷山万佳国际所在街道，交会处为稷山中学老校区的所在地，往东再行约2.5公里，是108国道，项目距离县城中心大约3公里。

四、项目周边现状：

1、项目地块为育英街与体育路交会处西南角，北侧为富强街，南侧为稷峰街；富强街与稷圣路交会处为稷山火车站所在地，稷峰街与稷圣路交会处为稷王广场与稷王小学的所在地。

2、经考察，目前稷山东部新区新建的项目有“天信中心综合楼”、“明鑫花苑二期”、“经济适用房”；和项目有竞争力的项目为“天信中心综合楼”，位置在稷峰街与运稷路交会处，地理位置优越，属于东部

新区发展的主要区域，交通发达，周围有稷山文化广场相对应；配备两栋18层楼与一栋3层大型综合的超市，总建面为50000多平米，其中临稷峰街一栋高层为规划酒店，另一栋为住宅，超市在两栋楼之间，总建面15000平米，为自主品牌超市，该项目已封顶，预计交房时间及超市开业时间为2014年10月份。

3、目前东部新区已确定搬迁的单位有县公安局、县检察院，已有的单位

有稷山中学新校区，所有的单位及学校都集中在稷峰街；目前限制育英街发展的是运稷路涵洞。

五、稷山县城房地产价格：

1、住宅：老城区未新建商品住宅，二手房的价格在3000元/㎡左右，新区在建的为育英街的明鑫花苑二期，单价为2800元/㎡起价，每层上浮50元/㎡，13层以上执行13层价格，均价在3050元/㎡。

2、商铺：老城区未新建商业项目，目前稷山所有的老城区商铺全部为二手铺，多为单层商铺，售价在11000-15000元/㎡之间；新区商铺价格在5000-6000元/㎡左右。

六、项目周边发展潜力：

1、稷山项目所处的地段为稷山县东部新区，为2014年稷山县城重要的发展战略之地，随着河津等一些工业项目的东移，其中一部分企业落户稷山；目前全县总人口为36万人，其中城镇约12万，农村约24万，县人均工资在1300

元/月左右；全县烟酒类消费名列运城13县之首，民营企业较多，消费水平名列前茅。

2、东部新区商业主要集中在稷峰街，就目前项目所在地块来看：

无成熟社区；无厂矿企业；

无公园及城市配套设施；政府单位未来5年无法入驻；无商业配套；离市中心较远，且不是直线；不通公交；基本未见有新的住宅项目动工建设；受访人群不能接受远距离购物；新区未来发展前景很好，但目前不适合一个城市综合体发展。

七、建议：

1、等待5年后，再行开发；

2、必须开发时，建议超市加住宅，以住宅带动超市，不建议建商业街；

3、重新选择地块，体量不需太大，因为稷山目前还没有老城区重建计划，要把商业转移，不合实际；

4、选地最好选择在稷峰街上，其他街道不建议选；

5、稷山的公共交通能力欠缺；

6、走访发现，稷山县的各级商户不愿意投资和入驻新区，所以政府在宣传新区方面及建设方面欠缺；

7、稷山的新建住宅和商铺销售价格较万荣偏低，所以稷山项目价格会偏低；

8、虽然距离火车站有500米距离，但稷山火车站人流量稀少，而且周围没有商业衬托，要发展，最少需要5-10年；

9、商业发展最主要的就是人流和商圈，其次才是项目自身业态，且稷山项目都不具备。

10、紧邻的稷峰街与运稷路交会处，新建的那家大型商城，对项目直接影响，交通和地段，都无法和其比拟；

11、是否能与美特好协商，让美特好市场拓展部做一次市场调研。

八、后记：

稷山项目作为一个大型的商业综合体，不光考虑地价的多少，还需要考虑与我们合作的单位的想法，这样，才

能在一个陌生的城市立足；建议项目延迟开展。

市调人：张博、刘艳梅、杨海珍、石岩、薛晶

2014年4月15日

市场调研报告

一、通过对相关政府及部门的调研，了解肉制品的发展趋势。

对肉类协会，食品研究所的调研信息。肉类协会、食品协会提供了肉品市场的消费数据。

a、2014年国内肉类总产量达到8051万吨，其中猪肉为5197万吨，占肉类总产量的64％；牛羊肉为1220万吨，占总产量的15％。2014年屠宰及肉类加工企业资产总值达到1302亿元，比2014年增长了60%。其中，屠宰加工企业656亿元，比2014年增长了1.5倍；肉制品及副产品加工企业645亿元，比2014年增长了17%。

2014年屠宰及肉类加工企业销售总收入达到2701亿元，比2014年增长

了1.27倍。其中，屠宰加工企业1417亿元，比2014年增长了2.4倍；肉制品及副产品加工企业1283亿元，比2014年增长了67%。

b、上海市每年猪肉消费60万吨左右，70%左右由外省调入，其中，以生猪和肉品调入本市约各占50%。

上海市每年屠宰生猪约600万头，其中五丰上食和爱森两家公司每年屠宰约60万头生猪以分割肉或托盘包装形式进入本市超市、大卖场或专卖店销售，占10%左右，其余90%左右以白条肉进入本市肉类批发市场。据统计，2014年本市肉类批发交易量约40万吨，占本市猪肉消费总量的70%左右。

分析：从上面的06年全国的数字统计看，肉制品企业发展势头迅猛，市场份额比例也越来越大；上海市消费猪肉1000万头，70%由外省调入，生猪和肉制品各占50%，就是说外地调入上海市的肉制品的数量为350万头。据

统计，上海市去年白条肉消费为

300万头，还有大约200多万头以其它形式进入市场。

从全国以及上海的猪肉消费数据看以看到，发展肉制品加工已成为必然的趋势。

二、食品研究所的调研，提供肉品深加工参考意见。

通过对食品研究所的咨询，食品研究所提供了一些参考意见。

1、由于上海肉制市场很注重品牌，做低档产品竞争激烈且没有有竞争优势，也不利于公司发展。

2、加工腌腊肉制品、高温肉制品比较稳妥、有保障。

a．腌腊肉制品、高温肉制品保质期较长，加工制作风险性较小。

b．可以解决因季节原因、公司的滞销产品的问题，加工成肉制品，使产品保值。

c.腌腊肉制品、高温肉制品容易加工，投入设备少、投入小，且在卫生方面容易得到控制。

三、对市场进行调研，了解市场上厂家的产品及信息。

我们第一步针对上海老字号食品店进行调研，上海食品一店、邵万生、真老大等食品店。此类食品店的猪肉制品主要以腌腊制品为主，如咸方肉、金华火腿、腊肠、广式香肠、肉枣、肉肚等产品。虽然这几家食品商店各以自己的特色而闻名，但从各自经营的腌腊制品而言，大都属于不知名小厂生产，包装单一，缺乏竞争力。

对莘庄附近超市、卖场、菜场进行调研。莘庄乐购、华联吉买盛、家乐福、世纪联华等，这些超市卖场所经营的肉制品低温类品牌是双汇，雨润、荷美尔、万威客等；盆菜系列主要是新亚集团的新成食品和厦门大富

门食品；腌腊肉制品莘庄家乐福是云南宣威生产从包装、色泽上看还具有竞争力外，其他超市、卖场所采购皆是无名小厂生产或代加工生产，产品的色泽及包装较差，不具有竞争力。

在莘庄菜场有两家卖盆菜，两家都是苏州的连锁加盟店，一家是味知香，另外一家是阿美姐，所经营的盆菜都是家常小炒，猪肉类如鱼香肉丝、咕噜肉、水煮肉片、椒盐排条、五香猪排、蒜香骨、十三香大排等品种。

在南桥易初莲花、乐购、大润发调研，看到有高温蒸煮袋食品，如上海佰味轩食品有限公司的朱家角口味的粽叶蹄膀；嘉兴三真斋酱排骨、香酥猪蹄；浙江宏达食品有限公司东坡肉，五香猪手等特色食品。

四、质监局调研

通过在质监局了解到的信息，如果要进行肉制品加工，从开始填写食品生产许可证资料到最后qs的认证结束到发证，很顺利的情况下也需要半年时间，其中有对厂房、设备、卫生条件的审核，且审核要求严格，程序比较麻烦。所以公司现在要自己生产加工肉制品，只能加工冷冻调理产品和半成品类，腌腊制品和熟制品只能采取代加工方式生产。

五、探讨

市场调研完毕，我们组织了在曾在食品其他企业方面工作过的人员进行了讨论。

1.即时礼品。即时礼品比较容易入手，去年我厂的礼品销量大约在7000多箱。虽然即时礼品季节性强，我们现在的规格单一，且只在节庆时节才有很好销量，但此类产品具有比较大的消费群体，所以我们要抓好此类的消费群体。

a.开发新产品，增加产品的种类及精细化。

b.开发家庭型套餐礼品，如两人伴侣，三口之家，全家福等家庭型系列。

2.腌腊制品。

现在上海市场上的腌腊制品品种繁多，大多都是由小厂家生产，没有一个很响的品牌，即使有一些品牌，但都是外地生产，所以现在市场上没有一家很响亮且是上海本地生产的品牌，我们可以抓住这个机会进行开发。生产比较试销的规格产品，充分利用公司里加工

剩余的边角料，滞销产品等，达到控制成本效果。

六、总结

根据爱森二次创业及拓展肉制品加工业务的战略规划，通过此次市场调研，上海每年消费的猪肉总量大体上没有太大变化，由于家庭的生活水平的逐步提高，肉制品的消费呈上升趋势，白条肉的市场空间有限，且有一定量的萎缩，发展肉制品加工已成为肉品企业发展的必然趋势。

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第三篇：项目调研报告

市场调研报告

一、通过对相关政府及部门的调研，了解肉制品的发展趋势。

对肉类协会，食品研究所的调研信息。肉类协会、食品协会提供了肉品市场的消费数据。

A、2006年国内肉类总产量达到8051万吨，其中猪肉为5197万吨，占肉类总产量的64％；牛羊肉为1220万吨，占总产量的15％。2006年屠宰及肉类加工企业资产总值达到1302亿元，比2003年增长了60%。其中，屠宰加工企业656亿元，比2003年增长了1.5倍；肉制品及副产品加工企业645亿元，比2003年增长了17%。

2006年屠宰及肉类加工企业销售总收入达到2701亿元，比2003年增长了1.27倍。其中，屠宰加工企业1417亿元，比2003年增长了2.4倍；肉制品及副产品加工企业1283亿元，比2003年增长了67%。

B、上海市每年猪肉消费60万吨左右（折合生猪约1000万头），70%左右由外省调入，其中，以生猪和肉品调入本市约各占50%。

上海市每年屠宰生猪约600万头，其中五丰上食和爱森两家公司每年屠宰约60万头生猪以分割肉或托盘包装形式进入本市超市、大卖场或专卖店销售，占10%左右，其余90%左右以白条肉进入本市肉类批发市场。据统计，2007年本市肉类批发交易量约40万吨，占本市猪肉消费总量的70%左右。

分析：从上面的06年全国的数字统计看，肉制品企业发展势头迅猛，市场份额比例也越来越大；上海市消费猪肉1000万头，70%由外省调入，生猪和肉制品各占50%，就是说外地调入上海市的肉制品的数量为350万头。据

统计，上海市去年白条肉消费为300万头，还有大约200多万头以其它形式进入市场（如肉品原料、猪肉半成品、肉制品等）。

从全国以及上海的猪肉消费数据看以看到，发展肉制品加工已成为必然的趋势。

二、食品研究所的调研，提供肉品深加工参考意见。

通过对食品研究所的咨询，食品研究所提供了一些参考意见。

1、由于上海肉制市场很注重品牌，做低档产品竞争激烈且没有有竞争优势，也不利于公司发展。

2、加工腌腊肉制品、高温肉制品比较稳妥、有保障。

A．腌腊肉制品、高温肉制品保质期较长，加工制作风险性较小。

B．可以解决因季节原因、公司的滞销产品的问题，加工成肉制品，使产品保值。

C.腌腊肉制品、高温肉制品容易加工，投入设备少、投入小，且在卫生方面容易得到控制。

三、对市场进行调研，了解市场上厂家的产品及信息。

我们第一步针对上海老字号食品店进行调研，上海食品一店（五角场店、南京路店）、邵万生、真老大等食品店。此类食品店的猪肉制品主要以腌腊制品为主，如咸方肉、金华火腿、腊肠、广式香肠、肉枣、肉肚等产品。虽然这几家食品商店各以自己的特色而闻名，但从各自经营的腌腊制品而言，大都属于不知名小厂生产，包装单一，缺乏竞争力。

对莘庄附近超市、卖场、菜场进行调研。莘庄乐购、华联吉买盛、家乐福、世纪联华等，这些超市卖场所经营的肉制品低温类品牌是双汇，雨润、荷美尔、万威客等；盆菜系列主要是新亚集团的新成食品和厦门大富

门食品；腌腊肉制品莘庄家乐福是云南宣威生产从包装、色泽上看还具有竞争力外，其他超市、卖场所采购皆是无名小厂生产或代加工生产，产品的色泽及包装较差，不具有竞争力。

在莘庄菜场有两家卖盆菜，两家都是苏州的连锁加盟店，一家是味知香，另外一家是阿美姐，所经营的盆菜都是家常小炒，猪肉类如鱼香肉丝、咕噜肉、水煮肉片、椒盐排条、五香猪排、蒜香骨、十三香大排等品种。

在南桥易初莲花、乐购、大润发调研，看到有高温蒸煮袋食品，如上海佰味轩食品有限公司的朱家角口味的粽叶蹄膀；嘉兴三真斋酱排骨、香酥猪蹄；浙江宏达食品有限公司东坡肉，五香猪手等特色食品。

四、质监局调研

通过在质监局了解到的信息，如果要进行肉制品加工，从开始填写食品生产许可证资料到最后QS的认证结束到发证，很顺利的情况下也需要半年时间，其中有对厂房、设备、卫生条件的审核，且审核要求严格，程序比较麻烦。所以公司现在要自己生产加工肉制品，只能加工冷冻调理产品和半成品类，腌腊制品和熟制品只能采取代加工方式生产。

五、探讨

市场调研完毕，我们组织了在曾在食品其他企业方面工作过的人员进行了讨论。

1.即时礼品。即时礼品比较容易入手，去年我厂的礼品销量大约在7000多箱。虽然即时礼品季节性强，我们现在的规格单一，且只在节庆时节才有很好销量，但此类产品具有比较大的消费群体，所以我们要抓好此类的消费群体。

A.开发新产品，增加产品的种类及精细化。

B.开发家庭型套餐礼品，如两人伴侣，三口之家，全家福等家庭型系列。

2.腌腊制品。

现在上海市场上的腌腊制品品种繁多，大多都是由小厂家生产，没有一个很响的品牌，即使有一些品牌，但都是外地生产，所以现在市场上没有一家很响亮且是上海本地生产的品牌，我们可以抓住这个机会进行开发。生产比较试销的规格产品，充分利用公司里加工剩余的边角料，滞销产品等，达到控制成本效果。

六、总结

根据爱森二次创业及拓展肉制品加工业务的战略规划，通过此次市场调研，上海每年消费的猪肉总量大体上没有太大变化，由于家庭的生活水平的逐步提高，肉制品的消费呈上升趋势，白条肉的市场空间有限，且有一定量的萎缩，发展肉制品加工已成为肉品企业发展的必然趋势。

第四篇：项目融资决策报告(融资案例分析)

“世纪星”项目融资决策报告

“世纪星”项目概况

总投资8.99亿元，项目前期己经投入2.8亿，项目2003年竣工，建设期一年，预计总投资8.99亿元，己取得一期土地建设用地规划许可证，还需要取得开工证和建设工程规划许可证;同时，天鸿房地产开发有限公司依靠自有资金建设并封顶的“鸿盛大厦”项目同样也急需下一步外部工程和装修工程的资金。所以资金缺口比较大。这个项目是天鸿地产公司的第四个项目，项目建设上存在的问题不大，融资便成了重中之重。

投资所面临的环境

项目区域房地产市场分析：随着我国房地产投融资体制的变化和央行关于住宅开发贷款和住宅按揭贷款限制性规定等政策出台后，金融业门槛逐步加高，再加上土地招投标政策的实施，房地产企业的核心竞争力业己不再局限于产品本身，资本实力成为企业乃至整个行业健康发展的决定性力量。多渠道融资成为房地产企业生存、发展的必经之路。房地产业在90年代中期之后开始成为中国经济的支柱产业，房地产业的发展将成为中国今后20年持续经济成长的重要推动力量。而且其发展势头正盛，是投资的黄金时期。

世纪星项目位于城市繁华商业地段，商业建筑较多，如果继续开发商业建筑则会造成资源的浪费，反观由于居民住房相对较少，所以该项目建成后对于促进当地商业进一步繁荣有着积极意义。通过调查比较我们发现世纪星项目最合适的用途即为高档民用建筑，可以突显该建筑的气质特色和该地区能够很好的融为一体。

地区房地产各类市场在国家大的宏观环境下发展前景十分良好，中国社会财富的积累，首先表现为居民拥有金融货币数量的迅速增长，作为社会公众而言，房地产既是一种消费品，也是一种资本品。世纪星项目所在的建设项目专业市场就处在这正高速发展的经济大潮中。2003年，我国人口达到一个新的小高峰，居民对居住环境的要求随着解决温饱提升到了一定的高度，人们对居房有了更高的要求。

从政策的角度来看，中国人民银行2003年6月13日发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对于房地产开发项目，121号文件的核心内容是: 1.房地产开发项目申请银行贷款，其企业自有资金(指所有者权益)应不低于开发项目总投资的30%;商业银行发放的房地产贷款，严禁跨地区使用;2.商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交房地产开发项目土地出让金的贷款，开发企业申请开发贷款必须具有“四证”;

3.房地产企业、建筑施工企业贷款得到的流动资金，不能用在盖房上;买地的钱也不能靠银行贷款来交;4.禁止施工企业贷款垫资开发;另外，只有在主体结构封顶后，才能对购房人发放贷款。央行的这些具体规定无疑拗断了绝大多数房地产商过去赖以生存的自有资金+银行贷款的传统融资的资金链，这无疑也是对自有资金+银行贷款的传统融资模式的一种极大限制。如果不能寻求到新的融资渠道，众多抗风险能力较弱的中小房地产商将被迫退出市场。若全面实施央行房贷政策，将直接导致中小房地产业资金链绷紧，部分产项目停工，烂尾楼涌现。据业内有关人士估计:该政策实施将使约50%房地产企业陷入困境，70%以上的项目无法继续。‘

在这种情况下，2003年天鸿房地产开发有限公司开发的房地产项目“世纪星”和“鸿盛大厦”项目也面对这种艰难的处境。其中“世纪星”项目2003年竣工，预计总投资8.99亿元，项目前期已经投入2.8亿元，并己取得一期土地证和建设用地规划许可证，还需要取得开工证和建设工程规划许可证。央行121号文的执行，没有四证无法向银行申请贷款，同时项目开发商天鸿房地产开发有限公司，凭借自身1.5亿元的注册资本，无法满足自有资金不能低于项目开发的30%的最低限。而且，天鸿房地产开发有限公司依靠自有资金建设并封顶的“鸿盛大厦”项目同样也急需下一步外部工程和装修工程的资金以及及时变现，将资金用于下一步的土地储备。按照121号文的规定，房地产开发项目企业自有资金必须达到30%，而这30%必须是所有者权益，以前对30%的理解比较宽泛，只要你开发项目前期融来资金达到30%就可以开工，现在则必须是房地产开发项目企业的所有者权益，这些无疑增加了项目的政策风险。

专业项目市场分析：天鸿房地产开发有限公司成立于1994年12月29日，是具有房地产开发一级资质的房地产开发企业，注册资金15000万元，截止2000年底，公司资产总额53，742，01万元，净资产22，071.45万元，累计开复工面积57.95万平方米，竣工面积42.6万平方米。公司主营房地产开发、商品房销售等业务，主要产品为商品住宅、普通办公楼及商业设施。土地与资金是房地产开发的两大要素，土地是房地产产品的基础资源，在总量控制趋减的情况下，土地市场上价格竞争激烈。当土地以公开竞争的方式供给，而土地供给量减少的情况下，房地产开发公司必然要在土地的投入上增加资金。在开发企业自有资金普遍不足、以传统自有资金+银行贷款的融资方式，用拍卖和招投标的方式受让土地，必然使房地产开发公司很难有更多的资金用于开发建设。

项目房地产市场分析：2003年整个房地产市场延续2002年的高速发展的态势，国家统计局当时的统计数据显示，2003年一至五月份，全国累计完成房地产开发投资两千八百多亿元人民币，比去年同期增长百分之三十三;在这种情况下，世纪星项目和众多的项目没有什么太大的差别，随着我国房地产投融资体制的变化和央行关于住宅开发贷款和住宅按揭贷款限制性规定等政策出台后，金融业门槛逐步加高，再加上土地招投标政策的实施，房地产企业的核心竞争力业己不再局限于产品本身，资本实力成为企业乃至整个行业健康发展的决定性力量。多渠道融资成为房地产企业生存、发展的必经之路。天鸿房地产公司逐步认识到不能仅依靠自有资金+银行贷款这种传统融资方式来开发项目，这就使得该项目拥有其他项目所无法比拟的优势，即资金的来源比其他项目要更为可靠。同时，由于该项目位于商业繁荣区，市场售价能够有一定的保证，资金的回收比其他项目要好，这一点对于一个大型的建设项目是极为难得的，也是该项目的一大竞争优势。在同类项目中，只有前年完工的鑫苑国际项目能够与之形成一定的竞争态势。鑫苑国际项目于2001年完工，项目总投资4.3亿元，该项目规划占地面积3.9万平方米、建筑面积16万平方米，实际建筑面积17.66万平方米（含地下商业用房）。其中，住宅6.77万平方米，商住、商业用房9.23万平方米。但其无论在投资规模还是在设计造型上都无法与世纪星相媲美，且世纪星所处地区较之更为繁荣，故竞争力较世纪星稍弱。

方案一

项目模式：直接融资

投资结构：由浙商联盟和天鸿地产组成非公司型合资结构。其中浙商联盟直接向国内银行进行融资负责项目款项的40%，天鸿地产向国内银行和欧洲银行分别融资项目资金的60%，两家公司通过合资协议确定合作关系，通过各自自有资金+银行贷款，天鸿公司在过去开发的许多房地产项目其自有资金只达到了总投资的10%，然后就去银行贷款进行房地产开发。公司项目投入资金中主要是银行贷款(约30%至40%);自有资金中又有30%~40%来自于开发商流动贷款;施工企业往往要对项目垫付约占总投入30%至40%的资金，这部分资金也多是向银行贷款。此外，至少一半以上的客户资金，即预售回款，这部分资金也多是客户向银行申请了个人住房抵押贷款，同样也是向银行贷款。

资金结构：世纪星项目的资金结构包括项目贷款，股本资金和发行债券3种 其中资本金成本率为15%，债券发行成本为10%，银行贷款利率为6%，同时，按照规定，在进行项目融资时，资本金所占比率不能低于30%，债券所占份额不能高于银行贷款。如果在本次融资中，自有资金为X，发行债券Y，银行贷款为Z，发行债券成本率为： 债券筹资成本率=

年利息×（1-所得税税率）/（1-债券筹资费率）×100%=

7%×（1-33%）/（1-1%）=4.74% 综合上述所有的约束条件可得出如下约束方程： X+Y+Z=89900 X/(X+Y+Z)>=30% Y<=Z 总成本率M=X×{(1+15%)-1}+Y×{(1+4.74%)-1}+Z×{(1+6%)-1} 由以上条件可得出，当自有资金投入量为26，970万元，发行债券31，465万元，银行贷款31，465万元时，融资成本最低。此时M=7，424.84万元。

根据合资协议，由浙商联盟向中国建设银行通过融资协议贷款人民币1.456亿元，天鸿地产向中国银行通过融资协议贷款2.1亿元，同时发行债券31.465万元。利用项目本身的经济强度和项目外的各种信用担保，实现项目的有限追索形式。融资模式中的信用保证结构：

（1）天鸿地产公司作为项目发起人，根据项目本身的经济强度提供一个完工协议担保，排除了银行对项目本身无法完工的担忧，可以使其资金尽快回收。

（2）第三方的工程承包公司提供的“交钥匙”工程建设合约，以及为其提供担保的银行所安排的履约担保，构成了项目的完工担保，排除了项目融资贷款银团对项目完工风险的顾虑。

（3）太平洋保险公司经过对项目考察，为项目安排项目保险，主要包括建设期间机械设备使用过程中的各类损害和丢失，及施工过程中人身安全保险，保证了项目的建设风险的可控性。

（4）由天鸿地产提供意向性担保，出具安慰信，向其担保，公司同意向合资机构提供一切必要手段使其履行经济责任，并愿意在合资机构遇到财务困难时提供一定的资金帮助。

（5）项目发起人天鸿地产抵押他们在项目公司中的30%股份，以此作为贷款担保的一部分，使得贷款银行可以在出现违约时控制公司并采取必要的措施来保护项目贷款。融资结构简评：（1）由项目发起方天鸿地产和浙商联盟直接安排融资，并且直接承担安排中相应的责任和义务，是结构上最简单的一种项目融资模式，符合本身公司财务结构不很复杂的情况。简化了融资的相关步骤，对于企业来说具有一定的便利性。故常采用。

（2）有利于天鸿地产税务方面的安排，对于天鸿地产来说，开发成立9年来，房地产开发经营稳步发展，在激烈的市场竞争中脱颖而出，取得良好的业绩。公司在开发、规划设计、建筑施工、经营销售和物业管理等方面具有一整套成熟有效的经营管理方法。年开工面积、竣工面积逐年递增，主营业务利润大幅度增长。同时，为了在激烈的市场竞争中站稳脚跟并不断扩大市场份额，天鸿公司十分重视企业品牌的建设，视品牌为生命。公司重合同、守信誉，自成立以来合同履约率为100%，从未发生违约及合同纠纷现象，公司产品优良，赢得了广大客户的认同，公司品牌和所开发的项目品牌在房地产市场上都取得了较高的知名度。故其资信状况良好，采用直接融资可以获得相对成本较低的贷款。充分发挥了项目发起人在商业社会中的信誉。

（3）在融资结构和融资方式上的选择比较灵活，发起人可以根据其投资战略需要，灵活安排。

（4）另一方面，由于该项目为发起人直接拥有项目资产并控制项目现金流量的投资结构，可以比较充分的利用项目的税务亏损或优惠，进一步降低融资成本。

（5）但这一项目融资方式同样存在这不足之处。由于参与合资的天鸿地产和浙商联盟在信誉，财务状况，市场销售和生产管理能力等方面不一致，其中天鸿地产的资信较好，在融资贷款方面比较有优势，但浙商联盟在项目之前并无相应的项目经历，故其在专业领域的信誉度较低，各方面的经验都难以达到天鸿地产的状态，这就增加了以项目资产及现金流量作为融资担保抵押的难度，从而在融资追索的程度和范围上显得比较复杂。

（6）在安排融资时，需要注意划清天鸿地产和浙商联盟在项目中所承担的融资责任和其他业务之间的界限，这一点在操作上更为复杂。故其实现有限追索的结构时比较复杂

方案二

项目模式：合资项目公司融资模式

投资结构：公司型合资结构：由项目发起人天鸿地产和浙商联盟根据股东协议组建一个单一目的的项目公司——荣兴公司。由天鸿地产认购该控股公司的100股股票。使其成为控股公司法律上的拥有者，因为天鸿地产经营业绩良好，通过对项目企业的完全控股，可以使该控股公司得资产负债和经营损益并入到天鸿地产的财务报表之中，同时控股公司的税收也可以与天鸿地产的税收合并，统一纳税。然后以项目公司作为独立的法人实体，签署与项目建设，生产和市场有关的合同，并安排相应融资，建设经营并拥有项目。由于该项目公司除了正在安排融资的项目之外没有其他的任何资产和业务，也没有任何经营历史，所以项目发起人天鸿地产和浙商联盟向其提供一定的信用担保以承担一定程度的债务责任。同时，两家公司通过合资协议认购控股公司即项目公司发行的可转换债券的方式对控股公司进行股本资金投入（在合资协议中规定出可转换债券持有人的权益及转换条件），从而组成真正的投资财团，根据各自参与项目的不同目的，天鸿地产和浙商联盟各自认购债券的比例为60%，40%。以可转换债券方式作为初始资本投资，对投资者天鸿地产和浙商联盟来说，既可以定期取得利息收入，又可以在项目成功时转换股票取得很大的好处。根据合资协议，投资者组成董事会负责公司的重大决策事项，并任命天鸿地产公司的下属公司担任项目管理者，负责项目的日常生产经营已充分利用天鸿地产在项目建设管理方面的经验和技术。通过债券融资

资金结构：股本资金，准股本资金和债务资金三种

X万元，发行债券Y万元，从银行贷款Z万元，贷款期限为1年。公司章程规定在投资项目时自有资本金的投入不得少于30%，资金成本为15%，同时公司的资产负债率不得高于60%。据得知，发行债券的成本率10%，银行贷款利率为6%。根据融资最优化原则可得：

X+Y+Z=89900 X/(X+Y+Z)×100%≥30% Z/(X+Y+Z)×100%≤60%

融资成本M=X×{（1+15%）-1}+Y×{（1+10%）-1}+Z×{（1+6%）-1}

因此可得出，公司出资26，976万元，发行债券8，990万元，向银行贷款53，940万元时，融资成本最小，此时融资成本M=8,180.9万元。

根据项目合资协议，天鸿地产和浙商联盟各自向项目公司注资，然后以项目公司名义向中国人民银行贷款建设资金5.394亿元人民币，贷款期为1年，银行利率为6%。同时发行债券，总面值为8，990万元。融资模式中的信用保证结构：

（1）项目公司根据项目本身的经济强度提供一个完工协议担保，排除了银行对项目本身无法完工的担忧，可以使其资金尽快回收。

（2）由天鸿地产提供意向性担保，出具安慰信，向其担保，公司同意向项目公司提供一切必要手段使其履行经济责任，并愿意在项目公司遇到财务困难时提供一定的资金帮助。

（3）建筑产品供应商为推销自己的接卸设备和建筑材料，愿意为项目公司提供担保，向中国银行取得一定贷款。

（4）天鸿地产和浙商联盟分别将其拥有的30%和40%的项目公司股份做为担保资产抵押给中国银行，取得剩余贷款。使得项目的可预期风险得到降低。

（5）项目公司将在建的项目产品一部分作为项目担保，使得贷款方能够更好的进行资金回收估算。

（6）保险公司经过对项目考察，为项目安排项目保险，主要包括建设期间机械设备使用过程中的各类损害和丢失，及施工过程中人身安全保险，保证了项目的建设风险的可控性。

融资结构简评：

（1）通过项目公司进行项目融资，可以将项目的融资风险和经营风险大部分限制在项目公司内部，项目公司对偿还贷款承担直接责任，实现对天鸿地产的优先债务追索。天鸿地产和浙商联盟并不直接进行融资，而是通过间接的信用保证形式支持项目公司的融资。

（2）容易将融资安排成非公司负债型融资，有利于改善项目的资产负债状况。（3）便于把项目资产的所有权集中在项目公司，而不是分散在各个发起人所拥有的公司，便于管理。项目公司统一负责项目的建设，生产和销售，并且可以整体地使用项目资产和现金流量作为融资的抵押和信用保证，在概念上和融资结构上较易为贷款银行接受，法律结构也相对简单。

（4）可以充分利用大股东在管理，技术，市场和资信等方面的优势，为项目获得优惠贷款条件，如上面的无担保贷款，而这些优惠担保条件是条件相对较弱的浙商联盟所根本无法得到的

（5）但其在税务结构安排和债务形式选择上缺乏灵活性，很难满足天鸿地产和浙商联盟对融资的各种要求，在这种融资结构中，项目的税务优惠或亏损只能保留在项目公司中应用，容易形成税务优惠的浪费，同时，在债务形式上缺乏灵活性，虽然项目发起人对项目的资本投入形式可以选择，但由于投资者缺乏对项目现金流量的直接控制。

方案三

融资模式：设施使用协议融资模式 投资结构：合伙制结构：天鸿地产和浙商联盟以合伙制投资结构的形式兴建世纪星项目，与设备供应商签订项目建设机械设备使用协议，天鸿地产和浙商联盟派代表和供应商达成协议，由其提供一个无论使用与否都需付款性质的设备使用协议，在能顺利项目建成的前提下定期向设备供应商支付规定数额的设备使用费作为项目融资的信用担保，同时向国内贷款银行进行贷款融资。天鸿地产和浙商联盟所成立的合伙制投资结构根据提供的设备使用协议，由天鸿地产负责建设，经营整个项目系统，并承担对该合伙制项目债务的无限责任；浙商联盟作为有限合伙人，其对合伙制结构的债务责任被限制在其已经投入和承诺投入到项目合伙制项目中的资本数量。

资金结构：银行贷款和债务资金两种

按照合伙制规定资本金不得低于15%，债券发行总额不得高于银行贷款，同时直接投资的成本率为15%，发行债券的成本为：

债券筹资成本率=

年利息×（1-所得税税率）/（1-债券筹资费率）×100%=

7%×（1-33%）/（1-1%）=4.74%，银行贷款利率为6%。

根据融资要求成本最优化的原则，设直接投资X，发行债券Y，银行贷款Z：得下列结论：

X+Y+Z=89900

（Y+Z）/（X+Y+Z）≥15%

Y≤Z

M=X×{（1+15%）-1}+Y×{（1+4.74%）-1}+Z×{（1+6%）-1}

根据以上条件可计算得出，当发行债券为44，950万元，银行贷款为44，950万元时，项目公司融资成本最低。由上述求得，融资成本M=4，827.63万元。

根据合伙协议，天鸿地产和浙商联盟各自分别向银行贷款总数为44，950万，发行债券44，950万元，同时和设备供应商签订设备使用协议，定期向其支付一定的使用费用，以此来减轻融资压力。同时向银行贷款进行项目建设 融资模式中的信用保证结构：

（1）建筑产品供应商为推销自己的接卸设备和建筑材料，愿意为项目公司提供担保，向中国银行取得一定贷款。（2）通过公开招标选择设备供应商，签订郊游时工程建设合同，同时可以提供贷款银行所认可的银行出具的履约担保。

（3）项目公司根据项目本身的经济强度提供一个完工协议担保，排除了银行对项目本身无法完工的担忧，可以使其资金尽快回收。

（4）天鸿地产向银行签发以产品销售协议提供的间接担保

（5）项目公司将在建的项目产品一部分作为项目担保，使得贷款方能够更好的进行资金回收估算。

（6）保险公司经过对项目考察，为项目安排项目保险，主要包括建设期间机械设备使用过程中的各类损害和丢失，及施工过程中人身安全保险，保证了项目的建设风险的可控性。

（7）利用这种协议安排项目融资，要求项目设施的使用者无论是否真正利用了项目设施所提供的服务，都要无条件地在融资期间定期向设施的提供者支付一定数量的预先确定下来的项目设备的使用费。此承诺合约与完工担保一起构成项目信用保证结构的主要组成部分。

融资模式简评：

（1）项目设施的使用费在融资期间应能够足以支付项目的生产经营成本和项目债务还本负息

（2）投资结构的选择比较灵活

（3）项目的投资者可以利用与项目利益有关的第三方（即设施使用者）的信用来安排融资，分散风险，节约资金投入

（4）具有“无论提货与否均需付款”性质的设施使用协议是项目融资不可缺少的组成部分。（5）避免了一定的投资风险，使得建设项目能够有长期稳定的市场，对市场安排在其中起到至关重要的作用。

方案四

融资模式：生产支付融资模式 投资结构：信托基金结构。

房地产信托贷款融资是指房地产公司以具体项目收益做保证，信托公司以信托方式吸收资金用来发放房地产贷款，房地产公司获得借款的融资方式。

有贷款银行建立一个以信托基金结构组成特别的金融公司，专门负责从项目公司购买一定比例的项目产品作为融资的基础。然后贷款银行把自己贷给该金融公司，金融公司再根据产品支付协议将资金注入的项目公司，以表示从项目公司那里购买一定数量的项目产品，项目公司同意把产品卖给金融公司，产品的定价要在产品本身价格的基础上考虑利息因素。金融公司以对产品的所有权及其有关购买合同作为对贷款银行的还款保证，项目公司从金融公司那里得到购货款作为项目的建设和资本投资资金，开发建设项目，但项目投产以后，项目公司以金融公司代理人的身份吧产品卖给用户，然后把收入付给金融公司，金融公司再以这笔钱来偿还银行贷款。天鸿公司通过贷款信托融资获取资金用于征地、拆迁等前期投入，在此期间再办理各项审批手续。当审批通过，项目启动后达到银行贷款的条件后，天鸿公司利用这段“时间差”偿还信托贷款，而改用银行贷款进行项目的建设。天鸿公司先利用自有资金获得土地使用权，在121文件出台以前，获取土地的成本是低廉的，甚至可不花钱也能拿到土地，随着我国土地拍卖转让政策的完善，获得土地的成本大大提高;天鸿公司在交纳土地出让金，获得土地使用证以后，将土地质押给银行，从银行获得土地平整、拆迁所须的资金，同时开展前期的宣传推广活动;此时，建筑商介入地产开发，一般会由建筑商进行垫资建设;天鸿公司获得开工许可证、预售许可证、规划许可证等5证后，开始期房销售，购房人交纳首付款，银行出面办理按揭，放款给天鸿公司;天鸿公司用获得的销售回款将部分或全部的建筑用地解押，办理整栋楼宇的大产权，同时，将剩余资金用于偿还建筑商垫资或用于滚动开发。有三个关键的环节，决定了天鸿公司项目运做资金链条是否能正常运转:A点完成的土地的质押和解套过程，天鸿公司通过把整块土地质押给银行，来换取土地平整、前期运作所需要的资金，如果获得土地的成本超过自有资金，这个过程也会用做偿还土地出让金的拆借款。B点所完成的首期项目所需要的建设资金，建筑商的垫资越多，商付出的资金成本越大，但是，对于资金不充沛或品牌良好的开发商来说，建筑商垫资可以大大缓解资金压力。C点是重要的回款通道，A、B两点获得的资金，都要依靠C点来归还，质押的土地、建筑商的垫资、同业的拆借，都要依靠期房销售来归还，房地产信托贷款融资计划，就是在C点不能发挥作用的情况下，依靠信托筹资，来实现资金过桥，度过难关。另外，天鸿公司开发的经济适用房项目，由于不必缴纳土地出让金，并享有20余项的税收减免，不存在开发土地购买成本。所以，也采用这种方式获得过桥资金，主要是用于工程建设，用项目销售收入来实现信托收益并收回信托本金。贷款期为2年，宽限期为1年。资金结构：股本资金，银行贷款和发行债券3种 股本资金：由于资本金不得低于25%，债券发行总额不得高于银行贷款，同时直接投资的成本率为15%，发行债券的成本为：

债券筹资成本率=年利息×（1-所得税税率）/（1-债券筹资费率）×100%=7%×（1-33%）/（1-1%）=4.74%，银行贷款利率为6%。设直接投资X，发行债券Y，银行贷款Z： X+Y+Z=89900

X/（X+Y+Z）≥25%

Y≤Z

M=X×{（1+15%）-1}+Y×{（1+4.74%）-1}+Z×{（1+6%）-1}

根据以上约束条件，可得出，当自有资金为22，475万元，发行债券33,712万元，银行贷款33,712万元时，融资成本最低，为M=6,991.97万元。融资模式中的信用保证结构：

（1）建立在由贷款银行购买项目产品的全部或部分未来销售收入的权益基础上，这部分生产量的收益也就是项目融资的主要偿债资金来源，因此产品支付是通过直接拥有项目的产品，而不是通过抵押或权益转让的方式来实现融资的信用保证。

（2）商业银行即中国银行要求以所有借款人的权益做担保，包括天鸿地产的经营权益。

（3）天鸿地产保证以合理的成本和技术进行项目建设。（4）银行要求将项目的使用权作为抵押转让给银行。

融资模式简评：

（1）生产支付是通过直接拥有项目的产品和销售收入，而不是通过抵押或权益转让的方式来实现融资的信用保证。

（2）信用保证结构较其他融资方式独特

（3）融资容易被安排成为无追索或有限追索的形式，由于所购买的产品及其销售收益被用作产品支付融资的主要偿债资金来源，而产品支付融资的资金数量决定于产品支付所购买的那一部分产品的预期收益在一定利率条件下贴现出来的资产现值。所以，贷款的偿还十分可靠，从一开始贷款就可以被安排成无追索或有限追索形式。

（4）融资期限将短于项目的经济生命期

（5）贷款银行只为项目的建设和资本费用提供融资，而不承担项目生产费用的贷款（6）这种融资模式中一般要求成立一个“融资中介机构”，即所谓的专设公司，专门负责从项目公司中购买一定比例的产品，在市场上直接销售或委托项目公司作为代理人销售产品，并负责归集产品的销售收入和偿还贷款。

（7）为了加快融资的顺利进行，规避集合资金信托合同不能超过200份的限制，尽管规避了这一限制，但同时不得不面临另外一个问题，以这些房地产设置信托，意味着房产所有权的更改，按照目前有关房地产所有权变更登记的规定，意味着信托公司和房地产公司将为此支付高达3%的契税。总之，房地产财产信托融资方式相对于其他信托融资方式更具有房地产证券化的内涵，综上可知第三种融资方式的融资成本最低，如果仅仅从融资成本角度考虑的话，应该考虑第三种融资方案

第五篇：甘肃省庆阳市肉牛规模化养殖情况调研报告

甘肃省庆阳市肉牛规模化养殖情况调研报告

2012年9月5日至9日，药物与临床用药岗位团队成员周绪正副研究员、牛建荣副研究员、聘请甘肃农业大学张德寿教授通过组织座谈、现场视察、电话抽查等方式对甘肃省庆阳市宁县、镇原县等甘肃省养牛大县的肉牛标准化规模养殖进行调研和技术培训，调研报告如下：

近年来，庆阳市畜牧业按照省、市农业农村工作的总体部署和具体要求，继续围绕草食畜牧业发展行动，以提高农业效益、促进农民增收为目标，以加快畜牧业发展方式转变为主线，积极组织实施“草、牛、羊、猪、驴”五大产业开发，推进规模养殖场（小区）建设和畜禽标准化规模养殖示范创建，全力打造高产、优质、高效、生态、安全畜牧业。全市肉牛产业发展形势喜人，综合效益明显，进入了总量扩张、质量提升的新阶段。

一、全市肉牛产业发展总体情况

（一）基地规模持续扩大。着力推进畜禽良种化、养殖设施化、生产规范化、防疫制度化、粪污无害化的“五化”为主要内容的畜禽标准化规模养殖示范创建活动，推动畜禽标准化规模养殖纵深发展。截止2012年6月底，全市新建规模养殖场（小区）56个，累计达到536个，其中肉牛养殖场（小区）56个，入住农户241户。新增规模养殖户4619户，规模养殖户累计达到6.536万户，全市畜禽规模养殖比重占40%以上。全市实现肉类总产4.06万吨，同比增长12.6%。牛存栏45.8万头，出栏10.1万头，同比分别增长8.8%和9.9%。

（二）项目建设全面落实。各县区加强国家强农惠农政策的落实，充分发挥项目在拉动民间投资、完善发展基础、带动全面发展等方面的重要作用，进一步加大畜牧业的投入力度，全市兴起了畜禽养殖小区建设热潮，涌现出一大批高起点、高标准、机制活、体制新的养殖大户、专业小区和公司化养殖场，通过项目建设助推畜牧业发展。全市宁县、镇原县2个牛羊产业大县利用2011年现代农业发展资金700万元，带动财政配套80多万元，养殖业主自筹900多万元，共计新建、维修牛舍1740平方米、运动场10000平方米，建成饲草料加工储存库房980平方米、污粪处理设施1000多平方米、青贮窖12000立方米，购置兽医器械、饲料加工机械50台（套），引进早胜牛种公牛89头、基础母牛100头、良种肉牛300头、奶牛100头。仅这一个项目的建成年可向社会提供良种肉牛2400头、带动发展规模户300多户，项目建设推动产业发展的速度明显加快。

（三）发展模式不断创新。在肉牛产业发展方面，宁县、镇原2个肉牛产业大县的牛还犊”和“职工担保贷款”等运作模式，通过职工担保贷款2689万元，解决群众资金困难问题，实行牧业公司犊牛由农户代养，增加了群众收入，加速了肉牛数量扩张，推进了肉牛产业发展。在草产业发展方面，注重产品研发，依托退牧还草工程、草原奖补等项目及国家启动实施“振兴奶业苜蓿发展行动”的有利时机，及时调整优化种植结构，坚持整体规划，抓“为养而种”示范户，引导养殖企业拓建自己的饲草料基地，鼓励草业企业、奶业企业和农民专业合作组织参与优质苜蓿生产基地建设，推广以3000亩为一个单元的设施化、标准化种植方式。目前全市所有的肉牛规模养殖场都有自己的牧草基地，已完成人工种草20多万亩。注重草产品研发、深加工，加大牧草新产品开发力度，生产牛羊全价饲料、混合青贮饲料及高档草产品，绿鑫草业、金泉草业、丰源草业、泰兴牧业等草产业公司仅上半年加工销售苜蓿草8500吨、草粉300吨、草颗粒120吨。(四)资金投入明显加大。今年各县区进一步加大了对畜牧产业的资金投入，投入财政专项资金2652万元，整合农业综合开发、扶贫开发、世行贷款、生态建设、财政支农等资金3000多万元，启动民资15137万元，利用银行贷款59255万元，其中妇女创业贴息贷款35000万元，用于扶持规模养殖场（小区）建设、草籽补助、良种畜引进扩繁、棚圈建设及冻配改良体系建设等方面，辐射带动了全市草畜产业发展。

(五)良繁体系逐步建立。利用现代农业发展资金和畜禽良种工程建设项目，立足种畜禽场基础建设和畜禽种质资源保护，积极推广应用人工受精、冻配改良、胚胎移植等技术，优化了现有良种繁育体系建设布局，提高良种覆盖面，保证全市良种供应。宁县在兴旺牧业公司建设早胜牛种质资源保护场，组建早胜牛核心群109头，其中种公牛9头、基础母牛100头，年繁殖良种牛85头，品种选育及测定早胜牛500头。

二、全市发展肉牛产业的扶持政策

为了促进草畜产业发展，带动农民增收，我市制定了《庆阳市畜牧业“十二五”发展规划》，大力发展草畜产业，到2015年，紫花苜蓿留存面积达到500万亩，其中耕地种植100万亩；肉牛饲养量达到100万头，出栏30万头；畜牧业为农民提供的人均纯收入由“十一五”末的156元提高到620元，占农民人均纯收入的比例由“十一五”末的4.9%提高到10.1%，其中牛产业提供农民纯收入129元。

为了支持草畜产业，国家、省、市、县都在政策、资金、项目上加大了扶持力度，主要有以下几个方面：一是草食畜牧业发展行动，主要以牛羊产业大县为主，主要扶持良种繁育体系建设建设、养殖场（小区）建设、饲草料加工利用、能繁母牛补贴、贷款贴息等项目，年扶持资金约1200多万元；二是中央现代农业生产发展资金项目，主要用于牛羊产业大县的良种繁育体系和养殖场（小区）建设，每年约1800多万元；三是“菜篮子” 产品生产项目，主要对年出栏肉牛200头以上的标准化规模养殖场及水产健康养殖标准场进行扶持，以提高肉、蛋、菜、水产品等产品应急供应能力，提升标准化水平。

为了有效解决养殖业发展资金短缺问题，促进全市养殖业持续健康发展，近期市政府转发了由市政府金融办、人行庆阳中心支行、庆阳银监分局、市农牧局共同起草的《关于金融支持养殖业发展的意见》，加大对养殖业基础设施建设、良种培育和疫病防治、养殖场（小区）建设、养殖龙头企业、农产品流通体系建设的支持力度。各金融机构都有扶持草畜产业的政策措施。目前建设银行启动了“农耕文明”涉农贷款，依托农业产业化龙头企业，采用“公司+农户”的贷款模式，向与龙头企业签订养殖、购销等合同的农户发放个人经营类贷款，共同支持特色农业发展；对符合条件的农村妇女个人建办养殖场(小区)等创业就业项目的给予8-10万元的小额担保贷款额度，期限两年，利息由财政全额贴息。请需贷款的朋友向相关金融机构咨询。

畜牧业用地、用水、用电方面的优惠政策是有以下几点：国土资源管理部门对规模养牛场（小区）生产和管理设施、附属建筑物，视为农业用地，并纳入当地土地利用总体规划优先安排；水利部门对规模养牛场（小区）用水免收地下水资源费；电力部门对畜禽养殖用电执行农业生产电价。

全市对于年出栏50头以上牛场积极帮扶修建化粪池，进行粪便低成本发酵处理工作，中小型规模养殖户结合农村能源建设项目，修建沼气池，将粪便进行沼气无害化处理增加养殖户收入，增加养殖户收入，大力改善养殖污染环境问题。宁县兴旺牧业公司引进牛粪养殖蚯蚓先进技术，对畜禽粪便进行固液分离，把分离出的固体堆肥，用牛粪养蚯蚓，用蚯蚓粪作为有机肥料，液体用厌氧发酵法处理，发酵后产物中，沼渣堆肥，沼气利用照明或采暖，最后把剩余的液体再用好氧法进一步处理，从而形成“以牧草到牛，再从牛到牧草”的良性循环生态链，这样由于整个生产过程不使用化肥、农药，利用植物、牲畜、微生物有机组合，协调共存，实现了养殖场污染物的零排放，取得了良好的环境效益，经济效益和社会效益。

三、存在问题

(一)发展资金缺乏，后劲不足。特别是紫花苜蓿、肉牛产业开发建设可依托的国家投资项目较少，扶持千家万户养殖、良种引进和品种改良等方面的资金少，致使产业基地规模做不大，畜禽总量少。

(二)产业链条短，带动能力不强。畜牧业生产与畜产品加工、流通脱节，生产缺乏龙头企业带动，仅有的加工企业对畜牧业生产的牵引力和带动辐射作用不强，中介组织发展滞后，公司加农户模式发展不快，畜产品加工增值少，仍然以原料形式外销，利润流失多，农民增收少。

(三)良种繁育体系不健全。庆阳市有供种能力的种畜禽场少，良种供应大部分靠外引，成本高，效益差；现有的70多个冻配点，能正常开展冻配改良工作的不到三分之一，大部分黄牛冻配点基础设施落后，设备陈旧老化，严重影响着品种改良工作。

(四)防疫监督及保障设施不完善。一是各级防疫监督机构缺乏必要的执法监督手段，防疫、检疫、监督工作力度不够。现有6个公路动物防疫监督检查站，其中有3个随着公路的拓宽延伸需要搬迁。同时，还缺乏必要的检查手段，查验、隔离、消毒、处置设施有待进一步完善。二是基层防疫工作开展难。由于庆阳市面积广袤，山大沟深，基层防疫工作开展较难．农户散养的畜禽不防疫或者很少防疫，只有集约化的饲养才有防疫，畜禽疫病以营养性疾病和普通病为主的畜禽疫病严重，造成很大的经济损失。

四、发展对策

（一）建立优质饲草料基地。饲草料生产是建设畜牧产业基地的基础。一是大力种植紫花苜蓿。在庆阳市大面积退耕种草的基础上，充分利用台塬地、庄前屋后空地种植紫花苜蓿。依托草产业企业，建成集中连片的商品草生产基地。二是做好玉米秸秆青贮。充分利用玉米等丰富的农作物秸秆资源，围绕养殖龙头企业、养殖小区、养殖场、养殖专业村和规模养殖户，大力推广青贮技术，发展玉米秸秆规模化青贮，全市年约青贮玉米秸秆150万吨以上，年种植高产粮饲兼用玉米等饲料作物和一年生禾草的种植面积达10万亩以上。到2015年，庆阳市作物秸秆综合利用率达到70%以上。三是加强草场建设。以建立草原生态保护补助奖励机制为契机，实行封山禁牧，发展舍饲养畜，进行草场改良，提高草原植被和产草量，保护草原生态环境，转变畜牧业发展方式，促进牧民增收。

（二）建立良种繁育体系。良种供应是建设畜牧产业基地的关键。要紧盯国家和省上畜禽良种工程建设项目动态，重点实施种畜禽场基础建设和畜禽种质资源保护两大项目，积极推广应用人工授精、冻配改良、胚胎移植等技术，优化现有良种繁育体系建设布局，提高良种覆盖面，保证庆阳市良种供应。一是完善种畜禽场基础设施建设。在宁县、合水县新建良种奶牛扩繁场2个，年向庆阳市提供良种奶牛600头；建成庆阳市液氮冻精生产站，年生产液氮10万立升，初步具备生产冻精能力；改扩建肉牛基地乡镇冻配点100个，每年冻配基础母牛5万头。二是加大畜禽种质资源保护力度。积极争取种质资源保护场建设等畜禽品种保护项目支持，加大庆阳市早胜牛等地方畜禽品种的保护力度。在宁县、镇原、正宁、西峰4县新建20个早胜牛繁育场，年纯繁早胜基础母牛0.4万头。到2015年，庆阳市畜禽良种率达到80%以上，奶牛冻配率达到100%，肉牛达到90%以上；奶牛平均年产奶量达到6吨以上，肉牛胴体重提高到180公斤以上。

（三）推行标准化规模养殖。以扶持发展千家万户规模养殖为基础，以发展大、中型繁育场、育肥场为骨干，培育树立一批规模大、标准高、效益好、管理科学的畜牧养殖小区和养殖场，走规模化生产、标准化发展之路。到2015年，肉牛重点区域的宁县、镇原、西峰、合水、正宁、庆城的80个乡镇，年规模养殖出栏的肉牛占到庆阳市出栏总量的60%以上。

（四）发展产业化经营。一是壮大龙头企业，通过技术改造和设备引进，提高产品质量和科技含量，继续壮大以甘肃绿鑫集团为主的草产品加工龙头企业，以兴旺牧业集团为主的肉牛养殖、畜产品加工龙头企业，以合水乳业集团为主的乳制品系列产品加工龙头企业，进行牛肉的精细分割和精深加工，增加产业附加值，以加工业促进畜牧产业化发展。二是发展经合组织，按照“因地制宜、分类指导、积极发展、逐步规范”的方针，鼓励支持规模养殖户和能人参与专业合作经济组织建设，引导有实力的草畜产品加工营销企业领办草畜产品行业协会和青贮银行。到2015年，庆阳市建成产业优势明显、带动能力强、内部运作比较规范的紫花苜蓿、肉牛、草料贮存加工专业合作组织50个以上。三是健全市场体系，积极发展畜产品运销经营大户，鼓励各类畜产品购销组织及养殖专业户积极参与流通，开展自产自销、代购代销、长途贩运，以此建立稳定、广阔的销售渠道；积极扶持草畜产业交易市场，改扩建庆阳市现有的畜产品交易市场，扩大营业面积，提高营业规模；在广州、深圳、北京等大中城市设立优质牛肉产品配送中心，拓宽销售渠道，在市内大型超市实行市场准入，设立优质安全牛肉销售专柜，实行优品优价。四是培育知名品牌，通过努力，培育造就一批具有庆阳市地域优势，在省内和国内外市场具有较强影响力和明显竞争优势的肉牛产业品牌产品。逐步完成早胜牛的证明商标注册，完成“东紫”牌牛肉的甘肃省著名商标的认定，申报认证绿色食品优质牛肉1.5万吨。