开发商从事商品房销售应具备哪些条件

第一篇：开发商从事商品房销售应具备哪些条件

开发商从事商品房销售应具备哪些条件

房地产开发商销售商品房，应当具备一定的条件，必须按规定到房地产有关管理部门办理商品房销售手续。居民个人购房时须查实房地产开发商的售房手续是否齐全、真实。房地产开发商在销售房屋时应具备五种证件：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售许可证(包括商品房预售许可证)。

国有土地使用证：是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。有的房地产开发商在集体所有的土地上建房并出售，在这种情况下，开发商就没有土地使用证。因为按我国法律规定，集体所有的土地，只有经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地使用权方可有偿出让。

建设用地规划许可证：是建设单位在向土地管理部门申请征用，划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。购房者调查房地产商是否具备此证，可判断房地产商售房的合法性。房地产开发商即使取得用地的批准文件，但未取得此证而占用土地，其建设用地批准文件无效，占用的土地也会被责令退回。

建设工程规划许可证：是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。房地产开发商如未取得此证或虽取得但违反此证的规定进行开发建设，严重影响城市规划，由城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或没收违法建筑物及其他设施。

建设工程施工许可证：是建筑施工单位符合各种施工条件，允许其开工的批准条件。未取得此证的，不得擅自开工。

商品房销售许可证：是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产商销售商品房的批准性证件。商品房预售可加快房地产融资，但这种方式风险较大，故房地产商预售房屋需取得商品房预售许可证。此外，房地产商进行现房销售时，还须持有房屋所有权证书。

房地产开发商预售商品房应当具备哪些预售条件？

预售商品房，是指房地产开发企业对已兴建但尚未竣工的商品住宅，与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来某一时期拥有现房的一种房产交易行为。在我国香港和广东地区称为“买楼花”。采用预先出售商品房是国际上一种通行的筹集住宅建设资金的经营方式，我国首先在深圳等沿海地区采用，继而在全国各地城市普遍推广。

预售商品房时，房屋尚在建设之中，房屋产权未经登记设立，因此，其实质是一种期房买卖，是一种房屋买卖预约行为。但是，商品房预售合同一经签订，对购买者来说，则意味着取得了在建商品房的产权期待权，房屋在合同约定的时间内建成后，开发商只能将房屋交给预购者，不得再出卖给第三人。对开发商来说，通过出卖楼花，可为房屋建设筹集资金，加速资金的流动和周转。但是，房地产开发商预收的购房款或定金，只能用于预售的商品房的开发建设，不得挪作他用。同时，预售方向购房单位或个人预收的购房款在商品房开工建设前，不得超过全部售价的50%。通过预售商品房，对加速房产开发，活跃房地产市场具有重要作用，但对购房者来说存在一定风险，例如，由于房地产公司经营不善导致房屋不能建成或不能按期建成；房地产开发商在建房中偷工减料造成房屋建成后质量低劣或者不符合购房者的要求，等等。因此，在购买预售商品房时，购房者应当谨慎从事，以免造成不必要的经济损失。根据《城市房地产管理法》第44条和《城市商品房预售管理办法》的有关规定，房地产开发商预售商品房，应当符合下列条件：

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。取得合法的土地使用权是出售商品房的基础，土地使用权证书是合法拥有土地使用权的标志。房地产开发经营企业只有在交付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书的情况下才可以从事房地产开发和房地产交易。

（2）持有建设工程规划许可证。取得建设工程规划许可证是商品房开工建设的前提，商品房建设一定要符合城市规划。根据《城市规划法》的有关规定，在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。如果尚未取得建设工程规划许可证就开始出售商品房，会存在商品房建筑工程能否开工的风险，从而有可能发生损害购房者利益的现象。

（3）按提供预售的商品房计算，投人开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。本条件与《城市房地产管理法》第38条第1款第（2）项规定的“按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上”才可转让房地产，条件基本一致。目的都是为了防止“炒卖地皮”，并同时规定“已确定施工进度和竣工交付日期”，这样才可以有效地保护购房者的合法权益，同时也便于房地产主管部门进行监督。

（4）向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。根据《商品房销售管理办法》第6条规定：“商品房预售实行预售许可证制度。商品房预售条件即商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。”《城市商品房预售管理办法》第9条规定：“开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”也就是说，房地产开发企业要预售商品房，在具备规定条件的情况下，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》后，方可进行预售活动。在没有取得上述证书的情况下擅自向购房者出售商品房的，则由房地产行政管理部门责令房地产开发企业停止预售、补办手续，没收违法所得，并可处以已收取的预付款1%以下的罚款。上述房地产法规的规定，一方面是为了便于国家的管理、监督；另一方面是由于购房者未必都具有详细勘查预售商品房是否符合预售房者只需辨别房地产开发企业是否具有预售许可证即可，这样既体现了便利，也保证了购条件的能力，而采用预售许可证制度后，审查的职责是由房地产行政管理部门来行使，购房者的合法权益。

交房时开发商应具备哪些基本条件？

开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。

第一：是房产开发商必须已经取得《建筑工程竣工备案表》，这是国家强制要求的，我国的《合同法》、《建筑法》、《城市房地产管理法》都规定了建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收 不合格的标志取决于是否取得《建筑工程竣工表》。因此，不管购房者和开发商在买房合同中是否约定将开发 商取得《建筑工程竣工备案表》作为交房条件，开发商交房时都应提供。

第二：是我们常说的“两书”“质量保证书”和“使用说明书”，这是建设部2001年6月1日开始实 施的《商品房销售管理办法》中要求的，现在交房时开发商都应提供。

第三：是开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据，看是否与购房合同中约定的有出入，以便尽早获得解决。

房地产开发商应具备哪些相应条件？

必须有五证二书“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

第二篇：备件销售商务主要职责

1.电话服务，解答客户问题，提供解决方案。

2.备件销售业务，包括：提供书面报价，签订正式合同，通知业务部发货，货款到账后通知财务部结账、开发票。对于用户无法提供部件型号，或提供的型号不正确、信息不充足时，及时和用户沟通，指导用户查找正确的型号或提供完整的信息，并据此确认正确的部件型号。

3.销售款项管理。

第三篇：商品房认购书也具法律效力

商品房认购书也具法律效力

如今房地产市场是越来越火暴，别说买现房，就是买期房都得排队。就是没有公开发售的房产，购房者也要急三火四地与开发商签订一份认购书，来约定一下自己看中的房子不至于“跑”掉。那么，这种认购书到底能够担保什么呢？

认购书与合同出入大

今年3月，哈尔滨市的高先生打算花72万元从某房地产开发有限公司购买一套商品房。与房地产公司签订购房协议书后，高先生交了2万元现金，但开发商却迟迟不与他签订正式购房合同书。多次联系后，公司说必须将原协议中交房时间由今年10月推迟到12月，如果同意，可以马上签订正式合同。高先生调查发现，这家房地产公司宣传中的承诺与实际不符，便有了上当的感觉，不想买这套房了，于是要求退还定金，但遭到开发商拒绝，理由是协议书上写明对方已看过商品房买卖合同文本。

同样，刘女士年初看中一家新开的楼盘。她认购了一套商品房，签订认购书协议时，交了3万元定金。协议约定，刘女士4月初办理相关手续。签约时，开发商拿出买卖合同书，刘女士看见合同书中提到的公摊面积比较大，交房日期及办理交付房产权证等条款与开始的说法相差太大，就提出修改合同书的有关条款。但开发商拒绝。刘女士不想再购房，要求开发商退还定金，同样遭拒。

认购书的法律效力

所谓商品房买卖认购书，是指房屋买卖双方在订立正式的房屋买卖合同前所签订的文书，约定将来订立正式的房屋买卖合同的一种合同。目的在于对双方交易房屋有关事宜进行初步的确认，而且往往以一定数额的定金作为协议的担保。商品房买卖认购书在实践中称谓不一，如认购意向书、购房订购单、购房预订单、订购房屋协议等等。

很多购房者认为，在整个交易过程当中，只有最终签署的《商品房买卖合同》是有效合同，而商品房认购书并不是正式合同，充其量也就是意向书而已，并不具备合同的约束力，因此，商品房认购书中所列有关定金罚则自然也就没有约束力。商品房认购书究竟是意向书还是正式合同，它的效力如何呢？

黑龙江鸿旭格律师事务所张博律师解释说，商品房认购书可以归入合同范畴，具有合同的法律效力，一旦签署，即对双方当事人产生相应约束力。购房者在签署商品房认购书时千万不能因其内容简单而掉以轻心，尤其是不能认为商品房认购书不是正式合同，从而置商品房认购书中的有关违约责任于不顾。

张律师表示，有不少房屋的认购人对于商品房认购书所具有的合同性质认识不清，因此在商品房认购书的履行当中出现了不少纠纷。其实，无论是基于什么样的角度来否认商品房认购书的法律效力，这种态度都是不严肃的。一方面认购人在商品房认购书上签署名字，承诺会遵守有关约定，另一方面却又在准备着到某一时候来否认该商品房认购书以及自己签字的效力，这样势必给整个交易增加困难，同时也会对交易双方之间最初的信任造成严重的损害。

“定金”“套牢”认购人

前文中的那两位当事人，他们的认购经历中都涉及定金问题。张律师认为正是由于定金无法退还会造成损失，才导致他们不得已签约。

张律师表示，导致认购人被套牢的原因主要是由于“定金罚则”的存在：根据《民法通则》和《合同法》的规定，当事人可以约定以交付定金作为订立合同的担保，如果给付定金的一方拒绝订立合同，无权要求返还定金；如果收受定金的一方拒绝订立合同，应当双倍返还定金。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条明确了“定金罚则”在商品房买卖合同订立过程中的适用。这也就意味着，《商品房认购书》中一旦约定了定金，如果不想签订《商品房买卖合同》，开发商就有权“不返还”。当然，如果开发商不愿订立《商品房买卖合同》，就要双倍返还。

张律师提醒，一旦看到“定金”两个字，就一定要同时想到这两个字背后隐含着的“定金罚则”。

律师支招

认购书之防套攻略

尽管房屋认购书常常将认购人套牢，但张博律师提醒，只要注意以下几点，完全可以规避风险，防止被套。

首先要谨慎对待销售人员的宣传。为了订单背后的提成，销售人员会使出“浑身解数”，所以一定要谨慎分析销售人员的促销手段，无论是“最后一套”还是“明天就涨价”，无论是“小区配套完善”还是“智能管理”，无论是“超大楼间距”还是“60%绿化率”，都请您保持冷静，不要因为一时头脑发热而被“套牢”。

其次是交钱之前请三思。为最大限度保护自己的利益，要在把钱款交出去的时候一定要“三思”。而且在定金交付之前，《商品房认购书》中的定金条款并不生效，因此如果在已经签订了《商品房认购书》之后，但是尚未交付钱款之前改变主意，《商品房认购书》又没有约定其他惩罚性条款的情况下，消费者还可以选择及时抽身，这个时候开发商或销售公司无权要求或起诉消费者支付钱款。

第三，签订《商品房认购书》并非必经程序。虽然很多楼盘都要求购房者签订《商品房认购书》，但从法律上讲，签订《商品房认购书》并不是房屋买卖的必经程序，购房者可以争取直接与开发商就《商品房买卖合同》及合同全部附件(包括补充协议)等内容进行协商，双方达成一致意见后直接签订《商品房买卖合同》。

约定《商品房认购书》“退出”条款 由于签订《商品房认购书》时，楼盘的一些细节尚未明确，《商品房买卖合同》的很多条款都没有明确，很多不确定性因素都可能导致难以签订《商品房买卖合同》，例如申请贷款不被批准等，因此必须约定“退出”条款，以保证在自己没有过错的时候能够随时“退出”。

第四就是尽量不交“定金”。如果还没有下定最后的决心要买这套房子的话，一定不要交“定金”，可以交订金、预付款、预订款、诚意金、担保金、保证金、订约金、押金等。为了更容易“抽身退出”，尽量不要交“定金”。

最后要抓住对方违约机会。一旦开发商或销售公司出现违约，一定要抓住机会，要求开发商或销售公司解除《商品房认购书》，并全额退还已经收取的款项，如果是定金，还可以要求双倍返还。为了能够顺利抓住开发商或销售公司的违约行为，需要在《商品房认购书》中详细约定开发商或销售公司收取“定金”或“预付款”的目的，并把销售人员的承诺写入，这样一旦出现违反约定的情况，消费者才能够底气十足并证据充分地要求对方返还款项。

法律提示

认购书可直接转成正式合同

商品房认购书是房屋买卖双方达成的一种“初步意向”，既然是初步意向，就表明双方可以以比较小的代价退出。但是在特殊情况下，初步意向也可能转化为正式的商品房买卖合同。条件是具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，出卖人已经按照约定收受购房款。这个规定实际上是一把双刃剑，如果已经决定要买这套房，不妨利用这个规定，争取让初步意向直接转化成《商品房买卖合同》，免去中间的夜长梦多。但是如果消费者还处于试探阶段，还希望能够有机会随时退出，那么就要避免在预订书或是商品房认购书中约定得过于详细，防止初步意向直接转化成商品房买卖合同，为自己保留及时“退出”的机会。

第四篇：开发商销售经理职责

开发商销售经理职责

1.对公司下达的销售指标担负直接责任，对销售指标进行合理分解并下达给本项目销售人员;督导其完成任务，确保销售任务和回款任务的完成。

2.汇总上报项目阶段性销售总结及下阶段销售计划;

3.对销售案场及销售人员进行日常管理和监督;

4.负责本项目销售人员的相关培训、考核工作;

5.特殊客户的销售接待、投诉处理与跟踪服务工作;

6.负责项目所有销售合同、补充协议、认购书等书面文件内容的审核工作。

开发商销售经理职责21、执行并完成个人和团队销售指标;

2、开发新渠道寻找客户，维护区域内的各类销售渠道，积极完成销售量指标，扩大公司项目的市场占有率;

3、与客户保持良好沟通，实时把握客户需求。为客户提供主动、热情、满意、周到的服务;

4、接受客户咨询、在Salesforce上记录客户咨询，按照相应流程给予客户反馈;

5、客户资料的整理与收集;

6、良好的工作执行力，严格按规范及流程进行工作或相关操作;

7、与同事或主管共享信息，进行知识积累

8、完成上级领导交待的其他事项。

开发商销售经理职责31、按公司招商流程及工作制度要求进行日常招商工作，严格执行团队的招商方案，完成招商指标;

2、根据与客户合同约定的付款方式督促客户回款，保证及时有效的完成每月回款工作;

3、根据上级安排的任务和工作要求制定详细的工作计划并执行;

4、与客户进行招商谈判，在和客户签约后，负责协调与配合公司合同审批流程及客户入驻的各项手续的办理;

5、全力做好售后服务工作，树立良好的品牌形象，和客户建立良好的互动;

6、做好市场调研、客户分析工作并及时反应市场信息，负责客户资料的搜集与整理;通过合理渠道搜集、筛选有效客户信息，做好前期招商服务工作;

7、建立客户档案，及时维护，并根据招商状况定时提供报告给上级;

8、负责客户拜访及回访，定时拜访客户，积累招商客户资源;

9、维护客户关系，开发新客户，追踪潜在客户与客户建立良好合作关系;

10、积极参与公司培训，提高自身专业素质;

11、完成领导交办的其他工作。

开发商销售经理职责4

1.负责房源开发、积累及线上渠道的房源信息维护，并与业主建立良好的业务协作关系;

2.负责客户接待、咨询工作，为客户提供专业而满意的置业咨询服务，提供优质的看房体验;

3.了解客户需求，通过需求匹配、商务洽谈，协助房客双方促成房屋买卖或租赁业务的合同签署，达成交易;

4.为客户提供交易后期的服务，并与客户进行定期维护。

开发商销售经理职责5

1.在网络渠道上做房屋运营，用vr帮客户看房

2.为客户提供高档房产(住宅、别墅、商铺、办公房或一手代理)的买卖;

3.负责客户的接待、咨询工作，为顾客提供优秀的置业咨询服务;

4.了解客户需求，提供合适房源，进行商务谈判;

5.陪同客户看房，促成房屋买卖成交;

6.负责业务跟进及相关售后服务工作。

开发商销售经理职责61、负责为客户提供房屋咨询、买卖、租赁服务等相关业务;

2、通过各类渠道，开发房源、客源，挖掘潜在客户，及时将客户信息、盘源信息录入公司系统;

3、熟练掌握区域楼盘详细情况，实地勘察物业状况，确认权属，对物业进行专业评估，签订业务委托书，收取钥匙;

4、接待客户，提供业务咨询，带客看房、跟进磋商、谈判签约，收集相关资料;

5、每日完成规定的量化指标;

6、主动收集市场信息，为公司发展提供合理化建议;

7、认同公司文化，遵守公司制度，服从公司管理，接受上级工作指导与安排;

开发商销售经理职责71、负责市场调研和需求分析;销售的预测，目标的制定及分解;

2、负责制定销售计划和客户的管理;

3、组建销售队伍，培训销售人员;

4、评估销售业绩，发展销售团队。

第五篇：商品房销售催款函

催款函

业主：XXXX 您好！

首先，感谢贵方对本公司的支持，定购了我司开发的和县白桥镇“繁昌花园”项目XX号楼 X单元 XXX室物业（以下简称该房屋）。根据贵我双方 20XX年 10 月28日签订的《房屋认购书》约定，贵方应于 20XX年2 月10日前支付该房屋的房款，即人民币 408500元（大写：人民币肆拾万捌仟伍佰元整）。现贵方有房款人民币378500（大写：人民币叁拾柒万捌仟伍佰元整）逾期未付，且我司已多次致电通知贵方前来付款，但至今没有收到《房屋认购书》约定的应收房款。请贵方务必于2015年 4月 1日前至我公司售楼处付清上述房款，否则贵方将承担《房屋认购书》第六条规定的违约责任。

特此告知！

XXXXXX房地产开发有限公司

20XX年X月XX日