沈阳合同纠纷律师苗琦谈商品房买卖合同纠纷及应对方法

第一篇：沈阳合同纠纷律师苗琦谈商品房买卖合同纠纷及应对方法

老百姓们辛辛苦苦几十年，才能攒够买房子的钱，谁也不想自己在购房上出现问题。那么，我们应该如何把好这道关呢？接下来，我们就跟随着辽 宁卓政律师事务所苗琦律师一起来了解一下常见的商品房买卖合同纠纷及应对方法吧！

1、逾期不能正常交付型

房地产开发企业逾期不能正常交付是商品房买卖合同纠纷中比较常见的类型，通常有两类情况：一是因开发商资金不足或预售不成功，预售人 违法将预售款转向投入其它项目或其它行业造成的逾期交房，二是施工或配套设施进度等原因引起的逾期交房。

对于此类纠纷，2003年司法解释规定了购房方催告权和解除合同权。从切实维护购买方的合法利益角度出发，开发商在催告后三个月内履行的，同时要承担违约责任。如果预售方在经催告后三个月内仍不能履行的，购房方有选择要求开发商继续履行合同并承担违约责任或解除合同并要求 赔偿损失（损失可比照房屋价格上涨或实际损失计算）的权利。对于延期履行合同，如果未约定违约金数额，可按照已付房款额比照银行逾期还款罚 息计算。

2、故意隐瞒相关资质型

我国现行法律法规对从事房地产开发经营行为已经作出了比较完善的规定，而在现实生活中，除了因房地产管理部门审核不严，出现房地产开 发企业虽然取得了商品房预售许可证明，但并不实际具备商品房预售法定条件的情形外，还有相当一部分房地产开发企业置法律法规于不顾，明明 未取得商品房预售许可证明，却哄篇买受人称已取得商品房预售许可证明；明明未取得合法的土地使用权，却大张旗鼓地进行工程建设；明明不具备 签订商品房买卖合同的基本条件，却通过采取签订名目繁多的认购、定购协议的形式为买受人设立种种陷阱。

中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定：“商品房预售应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权 证书；

（二）持有建设工程规划许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并以经确定施 工进度和竣工交付日期；

（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”。《中华人民共和国合同法》第五十二条 规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规 定：“出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付 购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。

3、权属证书缺失型

城市房地产开发经营管理条例》第33条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付适用之日起90日内，办理土地使用权并更和房屋所有权登 记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权和房屋所有权的登记手续。房地产开发企业应当商品房购买人办理 土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。开发商违反上述条款，在规定的时间内或合同约定的期限内，未及时协助买受人 办理房屋

产权属证书，或未在规定的时间内办理房屋所有权初始登记，买受人要求开发商按照《解释》规定或合同约定为其办理房屋权属证书，并 支付违约金。

4、质量瑕疵型

质量瑕疵主要是指面积缩水、质量标准与宣传不一致甚至不符合正常使用或个别地方影响正常使用等，我认为应加大质量保障的立法，确保购 买者的利益。房屋缩水，司法解释已有明确规定。对于存在质量瑕疵的预售房屋，司法解释也作出了具体规定。如质量严重影响正常居住使用，买 受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。但该规定，过于规范，不利于操作，仍须进一步明确严重影响正常居住使用的范围。另外，开发商售 房过程中所作的承诺与实际不一致的，法律应规定开发商承担支付房款20%以上违约金，因为在购房过程中，购房方一般处于弱势地位，合同中一般 对此违约没有约定，同时有时该类违造成的损失难以计算，致使该类违约出现后，无法追究开发商的违约责任。

5、宣传广告失真型

一些房地产商在预售宣传时，一般者散发精致的售楼书，许诺所预售房屋有优美的环境，高尚的品位，完美的配套设施，周全的物业管理。消 费者在接收预购的房屋后才发现实际情况与广告宣传大有出入，一些配套设施迟迟难以落实，甚至有些就是虚假广告，根本就是无中生有，蒙骗消 费者，物业管理更是质价不符。消费者为此与房地产商讨“说法”时，房地产商往往寻找各种理由推卸责任。

相信通过辽宁卓政律师事务所苗琦律师的介绍，大家对常见的商品房买卖合同纠纷及应对方法也有了一定的了解。如果您还有哪些不明白的地方，可以随时拨打辽宁卓政律师事务所苗琦律师在线咨询热线进行详细咨询。

辽宁卓政律师事务所苗琦律师温馨提示：当您遇到不懂的纠纷时，千万不要擅作主张，一定要在第一时间联系律师，保留好对自己有利的证据，这 样才能避免受到不应该受到的损失。

卓政律师一直秉承着严以律己，宽以待人的心态，当您遇到不懂，以及不明白的地方，千万不要擅作主张。以免让自己蒙受损失。

第二篇：沈阳合同纠纷律师苗琦谈买卖合同纠纷怎么解决

买卖合同纠纷怎么解决？买卖合同是一个比较严谨的事，一旦合同出现漏洞就会产生各种麻烦。那么，买卖合同纠纷怎么解决呢？辽宁卓政律师事 务所苗琦律师认识到事态的严重，针对买卖合同纠纷做出以下讲解，希望可以帮助到大家。

解决合同纠纷的解决有四种途径，即协商、调解、仲裁和诉讼。其中通过合同当事人根据法律和合同的有关规定自行协商解决，或者通过调解即 由民间组织根据自愿和合法原则对合同当事人的纠纷加以解决，这两种方式最省事、最简便易行。其次，依据合同仲裁条款或事后达成的仲裁协议，解决纠纷的方式，较之向法院起诉来讲，也利于案件的迅速解决和减少解决费用。当然通过诉讼解决虽然耗时长、费用高，但这却是解决合同纠 纷的一种最重要、最权威的途径。

一。协商解决

合同双方当事人如果在履行合同过程中出现了纠纷，首先应按平等互利、协商一致的原则加以解决。既不应采取消极拖延的办法，也不应采取 扣发货物或拒付货款的办法自行行使法律处分权，因为这两种做法都无助于问题的解决。按照法律规定，应该首先通过协商解决纠纷。协商解决纠 纷，双方是建立在互谅互让、平等磋商的基础之上，不影响团结以及今后的继续合作，还可以节省时间、人力和费用，所以，应该更多地采用这种 方法。

二。仲裁解决

仲裁是指合同双方当事人发生争执，协商不成时，根据有关规定或者当事人之间的协议，由一定的机构以中间人或第三者的身份，对双方发生 的争议，在事实上作出判断，在权利和义务上作出裁决。用仲裁的方法解决合同纠纷是常用的一种方式。

三。诉讼解决

当发生合同纠纷后，双方当事人协商不成，可以向法院起诉，通过诉讼的方式来解决纠纷。近几年来，随着我国法制建设的不断完善以及法律 知识的普及，人们的法律意识不断提高，企业通过诉讼来解决合同纠纷的也越来越多。

相信通过辽宁卓政律师事务所苗琦律师的介绍，大家对买卖合同纠纷怎么解决也有了一定的了解。如果您还有哪些不明白的地方，可以随时拨打辽宁卓政律师事务所苗琦律师在线咨询热线进行详细咨询。

辽宁卓政律师事务所苗琦律师温馨提示：当您遇到不懂的纠纷时，千万不要擅作主张，一定要在第一时间联系律师，保留好对自己有利的证据，这 样才能避免受到不应该受到的损失。

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第三篇：商品房买卖合同纠纷

商品房买卖合同纠纷？

一、什么是商品房买卖合同？

商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于购房者，购房者支付房款的买卖合同。

商品房买卖合同又可分为商品房预售合同和商品房现售合同。商品房预售合同是指房地产开发商将尚未建成的商品房向社会销售并转移房屋所有权于购房者，购房者支付房款的买卖合同。

商品房现售合同是指房地产开商将已经竣工的商品房向社会销售并转移房屋所有权购房者，购房者支付房款的买卖合同。

二、什么是商品房买卖合同纠纷？

商品房买卖合同纠纷是房产合同纠纷中最常见的一种纠纷，是由于买卖双方中的一方或者双方不能按商品房买卖合同中规定的内容履行义务所产生的民事纠纷。

商品房买卖中，由于商品房属于不动产交易，除符合卖方交房、买方付款这一交付形式外，还必须办理所有权转移登记手续（房产证），这是商品房买卖的关键之处。

三、如何解决商品房买卖合同纠纷？

房产纠纷是一种较为普遍的民事纠纷，它是关于房屋和土地的权益争议，一旦发生房产纠纷，公民可以选择以下三种途径予以解决：

1.调解

房产纠纷双方先自行协商解决。我国在基层群众性组织村民委员会和居民委员会都设立了人民调解委员会，专门进行民事纠纷调解，包括房产纠纷的调解。

2.仲裁

调解解决无效的，房产纠纷双方可到当地仲裁委员会进行仲裁，仲裁是一种准司法活动，其裁决具有法律效力，房产纠纷双方必须执行。

3.诉讼

如仲裁结果双方不服可再 向人民法院提起诉讼，如果选择用诉讼的途径解决房产纠纷，当事人就需要找专业的律师代理。

四、如何解决商品房买卖合同纠纷？

房产纠纷是一种较为普遍的民事纠纷，它是关于房屋和土地的权益争议，一旦发生房产纠纷，公民可以选择以下三种途径予以解决：

1.调解

房产纠纷双方先自行协商解决。我国在基层群众性组织村民委员会和居民委员会都设立了人民调解委员会，专门进行民事纠纷调解，包括房产纠纷的调解。

2.仲裁

调解解决无效的，房产纠纷双方可到当地仲裁委员会进行仲裁，仲裁是一种准司法活动，其裁决具有法律效力，房产纠纷双方必须执行。

3.诉讼

如仲裁结

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第四篇：沈阳合同纠纷律师苗琦为您讲解合同纠纷如何处理

沈阳合同纠纷律师苗琦为您讲解合同纠纷如何处理

合同纠纷如何处理？合同纠纷是最常见的纠纷，因为无论做什么都需要签合同来保障我们自身的利益不受侵害，那当我们发生合同纠纷的时候要如何处理呢？苗琦律师为您介绍如何处理合同纠纷，苗琦律师介绍说：根据我国（合同法）第437条的规定，解决合同纠纷共有4种方式。一是用协商的方式，自行解决；二是用调解的方式，由有关部门帮助解决；三是用仲裁的方式由仲裁机关解决；四是用诉讼的方式，即向人民法院提起诉讼以寻求纠纷的解决，苗律师介绍说以上四种方式第一种方式是最简单的方式纠纷发生的不大通过双方沟通就可以解决，第四种通过诉讼的方式是对自己最有利的方式，通过诉讼程序解决纠纷不仅能维护我们的合法利益还能赔偿企业的损失，下面苗律师为您详细的合同纠纷如何解决。苗琦律师为念介绍：解决合同纠纷的四种方式

（一）协商

当事人自行协商解决合同纠纷，是指合同纠纷的当事人，在自愿互谅的基础上，按照国家有关法律、政策和合同的约定，通过摆事实、讲道理，以达成和解协议，自行解决合同纠纷的一种方式。合同签订之后在履行过程中，由于各种因素的影响容易产生纠纷，有了纠纷怎么办？应当从有利于维护团结、有利于合同履行的角度出发，怀着互让、互谅的态度，争取在较短的时间内，通过协商求得纠纷的解决。

（二）调解

合同纠纷的调解，是指双方当事人自愿在第三者（即调解的人）的主持下，在查明事实、分清是非的基础上，由第三者对纠纷双方当事人进行说明劝导，促使他们互谅互让，达成和解协议，从而解决纠纷的活动。调解有以下三个特征：

第一，调解是在第三方的主持下进行的，这与双方自行和解有着明显的不同；第二，主持调解的第三方在调解中只是说服劝导双方当事人互相谅解达成调解协议而不是作出裁决，这表明调解和仲裁不同；第三，调解是依据事实和法律、政策，进行合法调解，而不是不分是非，不顾法律与政策在“和稀泥”。

发生合同纠纷的双方当事人在通过第三方主持调解解决纠纷时，应当遵守以下原则：第一，自愿原则。自愿有两方面的含义：一是纠纷发生后。是否采用调解的方式解决，完全依靠当事人的自愿。

第二，合法原则。根据合法原则的要求，双方当事人达成协议的内容不得同法律和政策相违背，凡是有法律、法规规定的，按法律、法规的规定办；法律、法规没有明文规定，应根据党和国家的方针、政策、并参照合同规定和条款进行处理。

（三）仲裁

要启动仲裁程序，首先，必须要双方达成将纠纷提交仲裁的一致的意思表示，这可以通过专门的仲裁协议也可以通过合同中的仲裁条款表现出来。达成一致意思表示的时间可以是在纠纷发生前，纠纷中也可以在纠纷发生之后。其次，双方还必须一致选定具体的仲裁机构。只有满足上述条件仲裁机构才予受理。

（四）诉讼

诉讼是当事人一方向法院提起诉讼由人民法院来解决双方的纠纷，苗琦律师介绍通过诉讼的方式是对自己最有利的方式，通过诉讼程序解决纠纷不仅能维护我们的合法利益还能赔偿企业的损失。

在合同纠纷中，很多当事人不知道什么是有效证据，如何收集有利证据，最后给自己带来了非常大的损失！苗琦律师在这里提醒大家！合同纠纷分为很多种，买卖合同，经济合同

等不同种类的合同纠纷需要收集的证据也不一样，一旦发生合同纠纷，不要闭门造车，要及时的保留证据。

第五篇：沈阳合同纠纷律师苗琦谈借款合同的诉讼时效纠纷怎么处理

借款发生纠纷是一件非常麻烦的事情，借款合同诉讼时效更是麻烦中的麻烦，因为大家没有几个知道借款合同诉讼时效的，有很多人也由于过了诉 讼时效，而受到损失。那么，借款合同的诉讼时效纠纷怎么处理呢？下面就让沈阳合同纠纷律师苗琦为我们介绍一下吧！

按照《民法通则》的规定，借款合同的诉讼时效期限为两年。其法律意义是：银行发现其债权的权益受到侵犯后（如已知贷款逾期），两年内如不 主张自己的权利（催收贷款或办理展期等），就会引起借款合同所确立的借贷法律关系的消灭，即债权债务的消灭，银行的权益（即请求法院保护 债权的权利）就得不到法律的保护。《民法通则》还规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉 讼时效期限重新计算（从中断时起两年）。

因此，各行应结合清贷工作，区别不同情况对已经逾期的贷款可采取三种措施：

（一）以书面形式发送“贷款催收通知单”，以此来主张自己的权利，或要求借款单位出具书面还款的承诺；

（二）对符合展期条件的贷款，抓紧办理展期手续，由此而改变逾期贷款的性质；

（三）有必要的，向人民法院提起民事诉讼。

对于已经逾期两年以上的贷款，可以采取以下措施：

（一）建立催收贷款备忘录。将过去曾经以口头或书面形式向企业催收贷款的行为记录在案；

（二）同借款单位协商，专门就还款的问题另签一份协议；

（三）重新办理财产抵押或找保证人；

（四）对虽已逾期两年以上，但由于曾经以口头或书面形式向企业催收，从而未超过诉讼有效期的贷款，可向人民法院提起诉讼。

相信通过沈阳合同纠纷律师苗琦的介绍，大家对借款合同的诉讼时效纠纷怎么处理也有了一定的了解。如果您还有哪些不明白的地方，可以随时拨 打沈阳合同纠纷律师苗琦在线咨询热线进行详细咨询。

沈阳合同纠纷律师苗琦温馨提示：当您遇到不懂的纠纷时，千万不要擅作主张，一定要在第一时间联系律师，保留好对自己有利的证据，这样才能 避免受到不应该受到的损失。

沈阳合同纠纷律师苗琦一直秉承着严以律己，宽以待人的心态，当您遇到不懂，以及不明白的地方，千万不要擅作主张。以免让自己蒙受损失。