6层商业销售方案

第一篇：6层商业销售方案

邯钢生活区6层商业销售方案

一、项目概况

项目位置：项目位与陵西大街与农林路交叉口东南角。

建筑规模：项目共6层，项目项目东西长64米，南北16米，单层建筑面积约1024㎡，地上总建筑面积约6144㎡。

工程进度：做地下，未出地面。

二、产品分析

优势：地处陵西大街与农林路交叉口，位置较为优越，周边配套较为齐全。劣势：项目体量较小，单层建筑面积较小，无任何特色。

三、规划及销售建议

方案一：临街1-2层分割成临街商铺，3-6层分割成商务办公出售。

此方案提升了1-2层的物业价值，产品符合市场需求。

方案二：1-4层为商场，5-6层为商务办公。

此方案1-4层规划为商场，前提须先招商，树立物业形象，后带租约销售。方案三：临街1-2层分割成临街商铺对外出售，3-6层以邯钢的名义招商。此方案1-2层分割成临街商铺，进一步提升物业价值，3-6层由邯钢自持招商可以由长远实现项目价值，作为办公出售，此物业本身及周边项目情况导致价格较低，且不好销售。

第二篇：商业招商销售策划方案

1.1、宏观环境分析

1.1.1城市总体概况

1.1.2城沂市经济概况

1.1.3城市经济发展趋势

1.1.4城市城市规划前景

1.1.5政府政策及金融信贷政策

1.1.6商业房地产发展趋势

1.2、微观环境分析

1.2.1城市商业房地产研究

1.2.2城市商业零售市场发展历程分析

1.2.3商业市场概况与竞争楼盘项目调研

1.2.4城市商业市场现状及发展趋势分析

1.2.5城市消费者现状及发展趋势分析

1.2.6周边竞争状况分析

1.2.7项目所在区域土地市场调研

1.3、目标市场研判

1.3.1市场研判

1.3.2物业定位

2．项目分析

2.1、物业概况

2.1.1项目基本情况

2.1.2项目规模指标及投资

2.2、项目swot(项目优势/劣势/机会/威胁)研究分析

2.2.1优势分析

2.2.2劣势分析

2.2.3机会分析

2.2.4威胁分析

2.3、产品检讨——项目商业布局规划

2.3.1项目硬件评估及建议

2.3.2项目商业业态布局规划及铺位分割

3．项目定位

3.1、项目定位分析（产品价值定位）

3.1.1定位准则

3.2.2定位基点

3.2、产品定位

3.2.1主力消费年龄结构分配

3.2.2商品组合3.2.3经营核心

3.3、价格定位策略

3.3.1定价策略

3.3.2市场价位分析

3.3.3阶段价格策略

3.4、项目目标客户群定位

3.4.1终端消费客户特征细分

3.4.2经营业主（目标经营客户）分析

3.4.3商铺投资置业客户分析

3.4.4招商品牌客商类型锁定

3.4.5项目品牌发展定位

3.5、项目营销方式

3.5.1商铺销售模式

3.5.2项目招商经营模式

3.5.3商场后期经营方式建议（自主经营与委托经营权销售）

3.6、销售策略分析

3.6.1运作方式

3.6.2销售策略

3.7、消费力测算

3.7.1客流量与目标消费力测算

3.7.2经营竞争对手经营收益分析

3.7.3商业招商经营项目经济效益分析

3.8、项目整体财务分析

3.8.1投资预算

3.8.2物业收益分析

3.8.3财务敏感性分析

3.9、商场投资分析

3.9.1投资预算

3.9.2经营收益分析

3.9.3财务敏感性分析

4、项目招商销售推广方案

4.1、项目招商销售筹备（销售、招商推广策略）

4.1.1项目整体招商策略

4.1.2销售分期

4.2、传播通路及广告媒体计划

4.2.1np（大众媒体）

4.2.2户外广告

4.2.3直投杂志

4.2.4整体形象包装

4.2.5平面媒体投放组合形式建议

4.2.6广告媒体排期计划

5、项目招商销售执行方案

5．1、管理策略（商业招商执行方案）

5.1.1招商操作流程

5.1.2市场工作图

5.1.3招商工作图表

5.1.4招商管理制度及运作策略

5．2、项目商业物业销售策略（销售执行方案）

5.2.1现场管理制度及岗位职责

5.2.2销售工作流程

5.2.3销售策略

6、项目综合分析

第三篇：透层施工方案

透层施工方案

一.材料：透层的沥青材料宜采用慢裂的洒布型乳化沥青。透层油使用之前应按照《公路工程沥青及沥青混合料试验规程》的方法进行试验,且满足规范的要求。沥青标号应根据基层的种类、当地气候等条件确定。

二.工序：

1.准备工作透层宜紧接在基层施工结束表面稍干后浇洒。当基层完工后时间较长，表面过分干燥时，应对基层进行清扫，在基层表面少量洒水，并在表面稍干后浇洒透层沥青。

2.气候条件洒布沥青材料的气温不应低于10℃，风速适度。浓雾或下雨不应施工。

3.喷洒温度乳化沥青应在正常温度下洒布，如气温较低，稠度较大的可适当加热。

4.沥青用量承包人应按监理工程师的指示，根据基层的种类通过试洒确定透层所用的沥青品种和用量，并符合《公路沥青路面施工技术规范》的要求。

5喷洒

(1)承包人应在喷洒工作开始前3d报经监理工程师批准。

(2)透层沥青应采用沥青洒布车均匀地洒布，并按《公路路基路面现场测试规程》中的有关要求和方法检测洒布用量，每次检测不少于3处。

(3)沥青洒布设备应配备有适用于不同稠度沥青喷洒用的喷嘴，在沥青洒布机喷不到的地方可采用手工洒布机。喷洒超量或漏洒或少洒的地方应予纠正。

(4)喷洒区附近的结构物和树木表面应加以保护，以免溅上沥青受到污染。

(5)在铺筑沥青面层前，若局部地方尚有多余的透层沥青未渗入基层时，应予清除。

(6)乳化沥青洒布后待其充分渗透、水分蒸发后方可铺筑沥青面层，此段时间不宜少于24h。

6.养护

(1)承包人应对洒好透层的基层和面层保持良好状态。当出现泛油或监理工程师有指示时，应按指定用量补撒吸附沥青材料。

(2)如果透层沥青被尘土或泥土完全吸收，以致使覆盖的面层无法与透层粘结，监理工程师可要求在摊铺沥青路面之前在透层上补洒一次粘层沥青。

(3)养生期间，一般不应在已洒好透层沥青的路面上开放交通。如果在沥青材料充分渗入之前需要开放交通，为了防止车轮粘沥青，应按监理工程师的指示撒铺吸附材料，以覆盖尚未完全吸收的沥青。

第四篇：沥青碎石封层方案

沥青碎石封层方案

为了防止路面早期破坏,延长路面的使用寿命，利用沥青碎石同步封层技术加强公路路面预防性养护。该技术是在同一秒内同步洒布沥青和撒布骨料，使它们之间具有最大的表面裹覆强度。成型封层具有抗滑、抗车辙、抗磨耗、防渗水等特点，能有效治愈路面龟网裂、掉颗、轻微波浪等病害，且施工工艺简单、快捷、可靠。原材料质量控制 1.1沥青粘结料

沥青碎石同步封层最常用的是90＃和110＃普通道路石油沥青，沥青粘结料应符合《公路沥青路面施工技术规范》（JTGF-2004）的相关规定和技术要求。

1.2碎石

碎石为经过反击（锤式）破碎加工而成，碎石要求洁净、干燥、无风化、无杂质，形状规正，并具有足够的强度和耐磨耗性的单级配集料。其中针片状石料在15%以下，不含杂质和石粉，压碎值小于20%。对于高等级公路沥青混凝土路面龟网裂、掉颗等病害采用沥青碎石同步封层施工时，易在施工前做试验段选配碎石的规格，5-10mm的可供参考。

碎石规格为10-14mm，用量控制在10-12m3/1000m2；碎石规格为10-20mm，用量控制在12-14m3/1000m2。严格控制粉尘含量及含水量：当进场后的碎石粉尘含量高时，采用装载机配合吹风机进行除尘，与采取水洗风干或拌合楼加热搅拌除尘措施相比速度快，且节约成本；当碎石潮湿时，如果离施工时间较长，采用装载机进行翻晒处理，如果时间紧，可采用拌合楼加热除湿除尘，即时应用。施工过程质量控制 2.1施工气温条件

沥青碎石封层宜选在干燥和炎热的夏季施工。施工时各工序必须紧密衔接，不得脱节，当天施工的路段必须当天完成。由于天气状况对沥青碎石封层的性能影响较大，禁止在出现大风、雨天和低温（路面温度低于10℃）天气施工。同时，要密切关注气象信息，在雨后路面湿度大（75%）和雨前（一小时）不能保障碾压成型时，应当暂停施工。

2.2原路面病害处理

施工前，应对原路翻浆、沉陷、拥包、裂缝等病害进行全面详细的调查和彻底处理，禁止在存在上述病害的路基上实施沥青碎石封层。

2.3路面清洁

对欲与碎石封层的路面进行彻底清扫，清除一切松散材料、杂物及尘土，防止喷洒的沥青被粉尘包裹而形成隔离层，并应保持原路面层干燥。

2.4沥青碎石同步封层

2.4.1沥青温度控制。沥青温度控制是非常重要的环节，沥青加热时温度应随时量测控制，对于普通道路石油沥青加热温度控制在165℃-170℃，不得超过170℃，防止温度过高导致沥青老化。沥青洒布温度易控制在155℃-170℃。

2.4.2沥青用量控制。沥青碎石同步封层沥青最佳用量是碎石落到沥青面上，由于流体沥青的表面张力，使热沥青沿石料表面向上爬升高度约为石料高度的2/3,并在石料表面形成一个半月面，使石料被沥青裹覆的面积达到70%的沥青洒布量。经实际量测，使用10-14mm碎石，沥青洒布量易控制在1.5-1.6Kg/m2内；使用10-20mm碎石，沥青洒布量易控制在1.6-1.7Kg/m2内。沥青洒布时，要求沥青喷洒后应形成均匀、等厚度的沥青膜，防止因沥青不均匀导致石料的剥离、斑纹。沥青洒布形状规则，线形顺直。

2.4.3同步碎石封层车的标定。施工前，应对同步碎石分层车的计量系统、控温系统及碎石撒布控制系统等进行标定，通过试洒（撒），确定沥青洒布量和碎石撒布厚度、均匀度、宽度是否满足施工要求，经检查确认设备正常完好后方可投入使用。同步碎石封层车洒（撒）布后，除在两幅搭接处预留10cm不撒石料外，碎石覆盖率应达到100%。

2.4.4紧跟同步碎石封层车，随时掌握封层情况。对于路基平整度较差、路面超高值较大、或机械故障，对出现小的零星的沥青膜外露部分，应及时进行人工补料，尽量不出现碎石重叠、沥青膜外露现象。当沥青膜外露形成条宽时，应及时关闭喷油嘴和料门，检查喷油嘴的压力是否符合要求，料门是否被大粒径石料堵塞。

2.5胶轮压路机碾压

在碎石撒布的同时，应立即采用16吨以上胶轮压路机紧跟碾压。碾压时应保持2-3Km/h匀速行驶，应遵循先两边后中间、先慢后快的原则，碾压时每次轮迹重叠30cm，碾压遍数不少于5遍。碾压后，使集料之间嵌挤紧密，石料不得出现较多压碎现象。

2.6清扫浮动石料

碾压结束后，如仍出现较多浮动石料时，应在开放交通前将其扫除，防止浮动石料对已经粘着在位石料挫动、脱落。

2.7接缝处理

2.7.1横向接缝。在封层起点前及前一车封层尾1.5m范围内，用与封层宽度同宽的铁板或油毛毡进行横铺，可以有效避免重复封层造成的横向接茬凹凸现象。2.7.2纵向接缝。沥青同步封层车要求行车直顺，纵向搭接处沥青洒布重叠部分不得超过10cm，避免纵向条带状泛油及接茬处偏高现象。

2.8开放交通及初期养护

沥青碎石封层施工结束后，在通车2h内，应设专人控制行车，车速不得超过30Km/h。在成型后，对泛油部分，应薄撒、勤撒5-8mm的嵌缝料，并应扫匀。

避开高压线及其它空中传输线。

第五篇：水稳层施工方案

目 录

一、编制依据.................................................................................1

二、工程概况.................................................................................1

三、施工准备.................................................................................2

四、材料要求.................................................................................2

五、主要机械设备..........................................................................2

六、施工方法.................................................................................2

七、质量及安全管理......................................................................6

路基水泥稳定层施工方案

一、编制依据

1、《公路工程质量检验评定标准》（JTJ071－98）；

2、《公路路面基层施工技术规范》（JTJ034－2000）；

3、《公路路基路面现场测试规程》（JTJ059－95）；

4、《公路工程施工安全技术规程》（JTJ076－95）；

5、《城市道路路基工程施工及验收规范》（CJJ44-91）;

6、清河东路改造工程（I）标施工图纸；

7、其他相关资料。

二、工程概况

现有清河东路按一级公路标准建设，东环路至城区大道段路基宽度为80m，中间主车道35m宽，按双向八车道划分，中央设铁护栏分隔对向车流，两侧辅道各宽8m，双向四车道。最外侧为人行道。城区大道至亚运东路段现状路基为43m，中间主车道宽24m，双向六车道，中央设铁护栏分隔对向车流，两侧辅道各宽4m，最外侧为路肩形式的绿化带。建成的番禺汽车客运站、在建的亚运村及规划的广州新城均位于该路段。

清河东路现状为水泥混凝土路面，不均匀沉降较明显，但路面结构完好。沿线共设13坐桥梁，均采用简支结构，钻孔灌注桩基础，跨径为8m、10m、13m。现状与清河东路相交的高等级道路有：东环路、南沙港快速、京珠高速。其中东环路交叉为分离式立交，东环路主线上跨，地面辅道与清河东路平交；南沙港快速、京珠高速与清河东路为全互通式立交，其匝道均接顺清河东路现状辅道。现状管线中

路基水泥稳定层施工方案

车进行运输，人工配合机械进行摊铺，压路机与人工夯实相结合进行压实，人工洒水养护。

1、准备下承层：水泥稳定石屑层的下承层为回填土，水泥稳定碎石层的下承层为水泥稳定石屑层或现有路面。在施工水泥稳定层前要重新检查其各项技术指标，如过于干燥，可用洒水车喷洒少量水。

2、测量放线：

（1）、用全站仪恢复中线和边线，直线段已20m为一段面，曲线段或超高变化段以10～20m为一段面进行放线。

（2）、施工宽度根据设计宽度每侧宽出0.1m进行控制并按1：1放坡。

（3）、标高放样，在每根桩上标注压实标高，再由现场施工人员根据施工经验进行松铺厚度的放样，并在施工过程中根据实际情况进行调整。

3、拌和：

（1）、严格按照设计规定的水泥计量进行拌和，拌和必须控制好含水量和拌和的均匀度，以确保混合料质量。拌和时水泥计量以比设计大0.5～1.0%进行控制，刚开始以（设计水泥计量+1.0%）进行配料，到能稳定质量时以（设计水泥计量+0.5%）进行配料。在正式拌制水泥混合料之前，必须检修、调式所用的设备，使混合料的颗粒组成和含水量都达到规定的要求。原材料的颗粒组成发生变化时，应重新调式设备。

（2）、拌和时的混合料的含水量以比最佳含水量大2～3%进行控

路基水泥稳定层施工方案

（2）、碾压原则：

a、先轻后重，先静后振，先慢后快，再由振到静。b、压实时，由道路横坡低的一侧向高的一侧进行碾压。c、路面基层的两侧多压2～3遍。

d、碾压时要使水泥稳定基层的表面比较湿润，如过于干燥，可洒少量的水，但不能过多。

e、严禁压路机在碾压或刚完成的基层上调头或急刹车，同时严禁一切车辆在上面行驶。

f、碾压时，应重叠1/2轮宽，后轮必须越过两段的接缝处，后轮压完路面全宽时，即为一遍。

（3）、压路机在压实过程中，必须重新挂线整平，使其平整度小于10㎜，高程差小于10㎜.（4）、在压路机无法进行碾压的地方，用打夯机进行夯实。（5）、碾压过程中，如有弹簧、松散、起皮等现象，应及时翻开重新拌和（加适量的水泥）使其达到质量要求

6、接缝的处理：

（1）、同日施工的接缝，应采用搭接的方式进行接缝，即留5～8m不进行碾压，待施工下一段时，加适当的水泥和水进行重新搅拌，再进行碾压。

（2）、不同一天施工的，应将上一次施工的基层挖除2～3m一段，并将接缝处挖成垂直面，且与道路中心线垂直，在下次施工时，新铺的拌和料应高出已铺筑的基层5㎝左右，以利接缝平顺。

路基水泥稳定层施工方案

（3）、现场机械施工时，应设专人指挥，操作人员必须接受指挥人员的指挥，严禁违章指挥、违章施工。

（4）、做好文明施工、保证施工现场环境卫生。（5）、所有施工人员必须遵守工地安全管理规章制度。

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