房地产行业(系列文件4)：商品房销售条件和程序

第一篇：房地产行业(系列文件4)：商品房销售条件和程序

商品房的销售

一、商品房的预售

(一)商品房预售的条件

根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条及《城市商品房预售管理办法》第五条的规定，商品房预售应当符合下列条件：

1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

2、持有建设工程规划许可证和施工许可证；

3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

(二)商品房预售许可的申请文件

根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十四条及《城市商品房预售管理办法》第七条的规定，开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：

1、商品房预售许可申请表；

2、开发企业的《营业执照》和资质证书；

3、土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；

4、投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明

5、工程施工合同及关于施工进度的说明；

6、商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。

(三)商品房预售许可的审批程序

根据《城市商品房预售管理办法》第八条的规定，商品房预售许可依下列程序办理：

1、受理。开发企业按本办法第七条的规定提交有关材料，材料齐全的，房地产管理部门应当当场出具受理通知书；材料不齐的，应当当场或者5日内一次性书面告知需要补充的材料。

2、审核。房地产管理部门对开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。

开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责。

3、许可。经审查，开发企业的申请符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，发送开发企业，并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。

经审查，开发企业的申请不符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出不予许可的书面决定。书面决定应当说明理由，告知开发企业享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利，并送达开发企业。

商品房预售许可决定书、不予商品房预售许可决定书应当加盖房地产管理部门的行政许可专用印章，《商品房预售许可证》应当加盖房地产管理部门的印章。

4、公示。房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅。

二、商品房的现售

(一)商品房现售的条件

根据《商品房销售管理办法》第七条的规定，商品房现售，应当符合以下条件：

1、现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

2、取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；

3、持有建设工程规划许可证和施工许可证；

4、已通过竣工验收；

5、拆迁安置已经落实；

6、供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；

7、物业管理方案已经落实。

(二)商品房现售的备案

根据《商品房销售管理办法》第八条的规定，房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。

三、商品房销售的政策性规定

(一)《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》

1、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。

2、实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。

(二)《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》

1、加强商品住房预售行为监管

未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。房地产开发企业不得将企业自留房屋在房屋所有权初始登记前对外销售，不得采取返本销售、售后包租的方式预售商品住房，不得进行虚假交易。

2、严肃查处捂盘惜售等违法违规行为

各地要加大对捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。对已经取得预售许可，但未在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售，以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为，要严肃查处。

3、完善预售资金监管机制

各地要加快完善商品住房预售资金监管制度。尚未建立监管制度的地方，要

加快制定本地区商品住房预售资金监管办法。商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。

4、严格预售商品住房退房管理

商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。各地要规范商品住房预订行为，对可售房源预订次数做出限制规定。购房人预订商品住房后，未在规定时间内签订预售合同的，预订应予以解除，解除的房源应当公开销售。已签订商品住房买卖合同并网上备案、经双方协商一致需解除合同的，双方应递交申请并说明理由，所退房源应当公开销售。

5、明确商品住房交付使用条件

各地要依据法律法规及有关建设标准，制定本地商品住房交付使用条件。商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、北方地区住宅分户热计量装置安装符合设计要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。房地产开发企业在商品住房交付使用时，应当向购房人出示上述相关证明资料。

6、完善商品住房交付使用制度

各地要建立健全商品住房交付使用管理制度，确保商品住房项目单体工程质量、节能环保性能、配套基础设施和公共设施符合交付使用的基本要求。有条件的地方可借鉴上海、山东等地经验，通过地方立法，完善新建商品住房交付使用制度。各地要加强商品住房竣工验收管理，积极推行商品住房工程质量分户验收制度。北方地区要加强商品住房分户热计量装置安装的验收管理。

7、落实预售商品住房质量责任

房地产开发企业应当对其开发建设的商品住房质量承担首要责任，勘察、设计、施工、监理等单位应当依据有关法律、法规的规定或者合同的约定承担相应责任。房地产开发企业、勘察、设计、施工、监理等单位的法定代表人、工程项目负责人、工程技术负责人、注册执业人员按各自职责承担相应责任。预售商品住房存在质量问题的，购房人有权依照法律、法规及合同约定要求房地产开发企业承担责任并赔偿相应损失。房地产开发企业承担责任后，有权向造成质量问题的相关单位和个人追责。

第二篇：房地产商品房销售方案〔一〕

房地产商品房销售方案范文〔一〕

一、市场背景

__位于__东部__地区，是__新区的重要组成部分，辖区面积441.5平方公里区政府坐落在寨上街辖区内，全区共有常驻人口17万.__是我国重要的化学工业基地之一，已形成以海洋化工为主，多门类综合发展的工业体系，全区共有工业企业300余家，主要有制盐、化工、轻纺、服装、冶金、机械加工等十多个工业门类.__不仅是一个工业重地，而且还是一个鱼米之乡，盛产水稻、水果及水产品.其中的茶淀葡萄和水产品久负盛名.__所在寨上街，其南部为__老牌化工企业—__化工厂，她曾为__区的发展立下了汗马功劳，但随着改革开放的进行及国有老企业的通病，企业的效益大不如前，也在__种程度上影响了__区的发展.随着__新一届领导班子对当地经济结构的调整，将第三产业作为__区结构的补充体，使__成为一个经济结构多角化的地区，从而保证__区经济的健康、可持续发展.二、竞争对手分析

由于__房地产市场的发展属于初级阶段，市场对价格的敏感度较高，面对产品的认知及感知程度相对较低，故此我们在分析竞争对手时主要针对地段、价格、产品三个层面进行归纳与比较，我们将其分为直接竞争对手与间接竞争对手.1.在__我们的直接竞争对手是谁呢？

2.在__我们的间接竞争对手？

在__市场中我们将__、__小区及_花园定为间接竞争对手，具体原因我们分列如下：

__处于__的附近，__小区处于__附近，他们都远离于城区中心相对的位置优势，不足以与_形成竞争态势.__虽与_相邻，但其销售已近尾声，故并不对_销售造成直接威胁；

__的产品规划属纯南方模式，不能与本地居住习惯相对接；而__小区的产品规划虽与本地居住习惯相符，但其产品的规划、设计水平与_相比较仍不在同一层面，要落后与_.而__花园的规划、设计，仍初级产品形态；

绿地、__及__的销售均价与_相差500元左右，故此在目标人群层面，不与_形成直接竞争.三、竞争项目基本信息

项目名称规划面积销售均价基本情况

__万平方米1760社区规模较大，销售单价较低，一期开发面积7万平米，整体社区规划及户型设计较为南方化，销售楼层以一、二、三、六层为主.__小区12万平方米1584社区规划有中心景观带，五层建筑形态，社区无会所，邻近_运河，价格优势明显，户型面积控制较好，并带简单装修.分析：从已销售的户型比来看，其中两室占了绝对的比例，即便是顶层的两室也由于价位较低得到了市场的认可，所以我们有理由说，__市场的主要需求在两室，对于一室户型的销售由于存量较大，我们仍需给予足够的重视.在两室的销售当中主要以a、b、e户型为主导，是典型的经典户型，面积在90—100㎡之间，这样也从另一侧面反映了我们客户的主流消费价格在18万左右.3.楼栋售出率分析

分析：在我们项目楼栋售出情况的分析中我们可以看出，大量消费出现于临街与临学校的一面，而在景观中心区附近的楼栋销售情况一般.出现这种情况的原因，一方面是现场销售控制的原因，一方面也与居住观念有关.但这样的销售情况也为项目后期景观节点释放后的销售，提供有力的产品支持.4.已售出产品面积区间与总价格区间分析：

四、已购客户分析

1.付款方式分析：

分析：我们从已成交的客户付款方式的比例中可以看出，一次性付款与贷款的比例相差较大，说明当地的消费者在消费能力上虽有一定的问题，但他们具有相当稳定和充足的还款能力，且在消费意识上较为超前，这当然也与客户的职业及受教育的程度有关.2.年龄结构分析：

分析：我们从已购客户的年龄层面上去分析，主要可以得出的判断是我们的客户以中年人为主，他们对新事物的接受能力较强，具有一定的购买力及资金支配能力，相应对生活质量的要求也较高.而且我们从客户的年龄层次分析中还可以得出另外一个问题，即是他们的需求不只存在于房子一方面，在生活当中还有更多的需求，比如：子女的教育问题、娱乐问题、收入及职业状况问题等.由于__当地群众对当地经济状况的担忧，更多反映出的是对子女教育的关注较多.4.居住区域分析：

分析：从项目已购客户现居住区域情况的分析中，我们可以看出我们的主要消费对象仍是以__城区附近的居民为主，且以__宿舍为主，这样即为我们以后的宣传通路指明的方向.五、产品前期市场推广简要分析

__在前期的媒介宣传过程中，主要是对__区的发展、顺驰的品牌、工程质量、物业及部分户型进行了市场传达.其项目的促销活动，主要是结合项目的工程节点进行了一些老客户的维系活动.在我们对宣传及活动的分析当中，发现了其中存在三个方面的问题.一是宣传主题与客户需求上的错位，也即宣传内容的针对性不强；二是在各宣传节点上的诉求不能成为体系，缺乏对项目主题的支撑；三是宣传中对产品的价值宣泄不足.六、分析总结

1.对市场、产品、消费者的总结：

我们在前面对市场及竞争对手、产品及客户进行了一个简要的分析，通过分析我们得出我们对市场、产品及市场中的消费者的理解，我们在明示如下：

市场：在__的房地产市场中充斥着大量的房地产项目，单从供应量上来讲已基本上可以满足市场现有的消费需求，而且在新的一年里将有新的地产公司进入市场，并为市场带来新的产品，这样我们就可以说20__年的__房地产市场，将快速成长为供大于求的买方市场.对于在市场中的各个项目来说，__将是一个各项目进行快速掠夺的市场.我们从目前所了解到的市场中各项目的销售情况来看，虽然__已经进入了买方市场，虽然各项目都已经在市场中得到相应的认知，虽然各竞争对手之间的差异较大（包括产品及价格），但是却没能有一个项目成为市场追逐的热点，成为市场销售的领跑者，成为市场中最具杀伤力的项目.在这样的市场情况下，一方面给我们留下了一个绝佳的市场机会，一方面也让我们反思我们近一年来所做工作的欠缺及未来工作中的跟进措施.如果我们能够在未来的工作中，及时总结我们的经验教训，及时调整我们的营销战略，及时登上市场领军者的宝座，我们的项目明天将会异常光明.产品：在__房地产市场中，我们不能说我们的产品规模是最大的，不能单就一个方面说我们的产品是最好的，但我们可以说我们产品的从整体上来说是最好的，虽然我们销售价格高于竞争对手，但这个价格是与其价值相符的，这从我们产品的前期销售中即可看出.虽然目前市场上普遍认为我们的价格高，但那只是表面现象，那只是因为我们没能在项目的前一阶段销售过程中让市场认清我们产品的价值而已，只要我们能让消费者实际感受到我们的产品，看到我们的产品价值，我们的销售必然会放量，我们的项目必然会成为市场关注的热点，我们的项目必然会成为市场的领跑者.消费者：在__当地的消费市场中，主要以工薪收入阶层为主，这是由当地相对单一的经济结构所造成的.虽然这些工薪阶层的收入水平不高，但是却相对稳定，这为他们购买房地产产品提供了物质基础.同时由于他们受教育程度相对较高，这样对新鲜事物的接受能力也相对于一般消费者要强，因此也就说明他们是我们的目标消费群体，是我们产品信息释放的主渠道.

第三篇：商品房销售明码标价备案程序

昆明市商品房销售明码标价备案程序

一、房地产开发企业提供下列备案资料

1.备案申请书：详细载明含开发公司、备案项目、地点、商品房、商铺、车位（库）的套（个、间）数、平方米、均价等备案内容。

备案后，企业调整价格时，需重新报备。申请书除载明上述内容外，还需载明：调价原因、单位调价金额、调价幅度（最高、最低、平均）。

2.逐项填写下列明码标价表格（一式三套，盖章）

（1）云南省商品房销售综合信息公示表

（2）云南省商品房销售价格公示表

（3）云南省商品房销售车位（库、房）价格公示表

（4）云南省商品房装修状况公示表

3.提供下列资质证书（复印件，盖章）

（1）《中华人民共和国房地产开发企业资质证书》

（2）《中华人民共和国建设用地规划许可证》

（3）《中华人民共和国国有土地使用证》

（4）《中华人民共和国建设工程规划许可证》

（5）《中华人民共和国建筑工程施工许可证》

（须将上述1-3项资料刻录成光盘，附纸质文书）

二、房地产开发企业将上述资料报所在县（市）区发改局（物价检查所）进行初审。

三、房地产开发企业将初审合格的备案资料报昆明市价格监督检查局进行审核备案。

四、房地产开发企业将备案回执（复印件）及四份备案表格在售楼处醒目位置进行公示，接受消费者、价格监督检查部门监督检查。

五、各县（市）区发改局（物价检查所）定期对辖区内房地产开发企业明码标价备案及公示情况进行监督检查。

昆明市价格监督检查局

第四篇：房地产行业(系列文件3)：房地产开发项目的建设审批程序及许可资质文件

房地产开发项目的建设审批程序及许可资质文件

一、房地产开发项目的规划(一)选址意见书

1、审批机关

根据《中华人民共和国城乡规划法》第三十六条及《江苏省城乡规划条例》第三十一条、第三十二条的规定，按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。国务院及其有关部门批准或者核准的建设项目、省级以上风景名胜区内以及跨城市、县且由省投资主管部门批准或者核准的建设项目，其选址意见书由省城乡规划主管部门核发；其他建设项目的选址意见书，由城市、县城乡规划主管部门核发。

2、申请文件

根据《江苏省城乡规划条例》第三十一条第二款的规定，申请核发选址意见书，应当提交下列材料：

(1)包含建设单位、项目性质、建设规模、选址意向等情况说明的选址申请书；

(2)批准类建设项目的项目建议书批复文件，核准类建设项目的项目申请报告或者可行性研究报告；

(3)标明拟选址位置的地形图；(4)法律、法规规定的其他材料。

(5)在成片规划建设用地范围外独立选址的建设项目以及可能对城乡规划产生重大影响的区域性基础设施项目，还应当提供建设项目选址论证材料。

(二)建设用地规划许可证

1、划拨土地建设项目办理建设用地规划许可证的程序及申请文件 根据《江苏省城乡规划条例》第三十四条的规定，以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，按照下列程序办理建设用地规划许可：

(1)建设单位或者个人持建设项目选址意见书，建设项目批准、核准、备案

文件，向城市、县城乡规划主管部门提出申请，并提交建设项目总平面图；

(2)城市、县城乡规划主管部门审查相关材料，初步审查总平面图，符合控制性详细规划的，核发建设用地规划许可证。

2、出让土地建设项目办理建设用地规划许可证的程序及申请文件 根据《江苏省城乡规划条例》第三十五条的规定，以出让方式提供国有土地使用权的建设项目，按照下列程序办理建设用地规划许可：

(1)建设单位或者个人持建设项目批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县城乡规划主管部门提出申请；

(2)城市、县城乡规划主管部门审核相关材料，核发建设用地规划许可证。(三)建设工程规划许可证

1、审批机关

根据《江苏省城乡规划条例》第三十八条的规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城乡规划主管部门申请办理建设工程规划许可证；未取得建设工程规划许可证的，有关部门不得办理建设项目施工许可、商品房预（销）售许可等手续。

2、申请文件

根据《江苏省城乡规划条例》第三十九条第一款及第二款的规定，申请办理建设工程规划许可证应当提交下列材料：

(1)建设项目批准、核准、备案文件；(2)使用土地的有关证明文件；(3)建设工程设计方案；

(4)符合国家设计规范的建设工程施工图设计文件；(5)法律、法规规定的其他材料。

(6)按照规定需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。属于原有建筑物改建、扩建的，还应当提供房屋产权证明。

3、审批程序

(1)根据《江苏省城乡规划条例》第三十九条第三款的规定，城乡规划主管部门应当对建设单位或者个人所提供的材料进行审查，符合控制性详细规划和规

划条件的，核发建设工程规划许可证，并公布经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图。城乡规划主管部门在审查过程中，应当根据需要组织专家评审。

(2)根据《江苏省城乡规划条例》第四十条的规定，城乡规划主管部门应当就下列建设工程的修建性详细规划、建设工程设计方案，以公示、听证会、座谈会等形式，听取利害关系人的意见：

a.与居住建筑相邻，可能影响居民合法权益的；

b.位于文物保护单位建设控制地带、历史文化街区和风景名胜区内的。可能对居住环境造成重大影响的建设项目，城乡规划主管部门在核发选址意见书前，应当以公示、听证会、座谈会等形式，听取利害关系人的意见。

核发建设工程规划许可证时，涉及修改修建性详细规划、建设工程设计方案的，应当重新听取利害关系人的意见。

公示的时间不少于十日。(四)规划验线

根据《江苏省城乡规划条例》第四十四条的规定，取得建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证的建设工程开工前，建设单位或者个人应当向城市、县城乡规划主管部门申请验线，城乡规划主管部门应当在五个工作日内进行验线。未经验线，不得开工。

(五)规划核实

根据《江苏省城乡规划条例》第四十八条的规定，建设工程竣工后，建设单位或者个人应当就建设工程是否符合规划条件和规划许可内容，向城乡规划主管部门申请核实。城乡规划主管部门应当及时组织核实。未申请核实或者经核实不符合规划条件和规划许可内容的，建设单位或者个人不得组织竣工验收，产权登记机关不予办理产权登记手续。

规划条件确定应当同步配套建设的基础设施、公共服务设施，建设单位应当一并向城乡规划主管部门申请核实。未申请核实或者经核实不符合规划条件和规划许可内容的，建设单位或者个人不得组织竣工验收。

城乡规划主管部门进行核实时，建设单位或者个人应当提供下列材料：

1、建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证；

2、建设工程验线证明文件；

3、经依法取得相应测绘资质证书的单位测绘的竣工图等资料。

二、房地产开发项目的施工(一)安全生产许可证

1、适用对象

根据《建筑施工企业安全生产许可证管理规定实施意见》第（一）条的规定，建筑施工企业安全生产许可证的适用对象为：在中华人民共和国境内从事土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程的新建、扩建、改建和拆除等有关活动，依法取得工商行政管理部门颁发的《企业法人营业执照》，符合《规定》要求的安全生产条件的建筑施工企业。

2、申请文件

根据《建筑施工企业安全生产许可证管理规定实施意见》第（六）条的规定，申请人申请安全生产许可证时，应当按照《规定》第六条的要求，向安全生产许可证颁发管理机关提供下列材料（括号里为材料的具体要求）：

(1)建筑施工企业安全生产许可证申请表（一式三份，样式见附件二）；(2)企业法人营业执照（复印件）；

(3)各级安全生产责任制和安全生产规章制度目录及文件，操作规程目录；(4)保证安全生产投入的证明文件（包括企业保证安全生产投入的管理办法或规章制度、安全资金投入计划及实施情况）；

(5)设置安全生产管理机构和配备专职安全生产管理人员的文件（包括企业设置安全管理机构的文件、安全管理机构的工作职责、安全机构负责人的任命文件、安全管理机构组成人员明细表）；

(6)主要负责人、项目负责人、专职安全生产管理人员安全生产考核合格名单及证书（复印件）；

(7)本企业特种作业人员名单及操作资格证书（复印件）；

(8)本企业管理人员和作业人员安全培训教育材料（包括企业培训计划、培训考核记录）；

(9)从业人员参加工伤保险以及施工现场从事危险作业人员参加意外伤害保险有关证明；

(10)施工起重机械设备检测合格证明；

(11)职业危害防治措施（要针对本企业业务特点可能会导致的职业病种类制定相应的预防措施）；

(12)危险性较大分部分项工程及施工现场易发生重大事故的部位、环节的预防监控措施和应急预案（根据本企业业务特点，详细列出危险性较大分部分项工程和事故易发部位、环节及有针对性和可操作性的控制措施和应急预案）；

(13)生产安全事故应急救援预案（应本着事故发生后有效救援原则，列出救援组织人员详细名单、救援器材、设备清单和救援演练记录）。

其中，第2至第13项统一装订成册。企业在申请安全生产许可证时，需要交验所有证件、凭证原件。

(二)建筑工程施工许可证

1、适用范围

根据《建筑工程施工许可管理办法》第二条的规定，在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当依照本办法的规定，向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门（以下简称发证机关）申请领取施工许可证。

工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据当地的实际情况，对限额进行调整，并报国务院建设行政主管部门备案。

按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。

2、申请文件

根据《建筑工程施工许可管理办法》第四条以及《江苏省住房和城乡建设厅关于建筑工程施工许可证的发放的办事指南》的规定，建设单位申请领取施工许可证，应当具备下列条件，并提交相应的证明文件：

(1)《建设工程施工许可证申请表》；(2)用地批准文件；(3)建设工程规划许可证；

(4)施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要

求。

(5)施工合同，依法必须招标项目的招标公告、中标通知书；(6)施工图设计文件审查机构出具的审查合格书；(7)公安消防机构出具的消防设计图纸审核合格文书；(8)有关安全施工措施的资料；

(9)已经办理的工程质量监督和安全监督手续的资料；(10)施工企业安全生产许可证；

(11)按照规定应当委托监理的工程项目的监理合同；

(12)银行出具的到位资金证明、银行付款保函或者其他第三方担保。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的５０％，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的３０％。

3、审批程序

根据《建筑工程施工许可管理办法》第五条的规定，申请办理施工许可证，应当按照下列程序进行：

(1)建设单位向发证机关领取《建筑工程施工许可证申请表》。

(2)建设单位持加盖单位及法定代表人印鉴的《建筑工程施工许可证申请表》，并附本办法第四条规定的证明文件，向发证机关提出申请。

(3)发证机关在收到建设单位报送的《建筑工程施工许可证申请表》和所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请之日起十五日内颁发施工许可证；对于证明文件不齐全或者失效的，应当限期要求建设单位补正，审批时间可以自证明文件补正齐全后作相应顺延；对于不符合条件的，应当自收到申请之日起十五日内书面通知建设单位，并说明理由。

三、房地产开发项目的验收(一)竣工验收的条件

根据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第五条的规定，工程符合下列要求方可进行竣工验收：

1、完成工程设计和合同约定的各项内容。

2、施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查，确认工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准，符合设计文件及合同要求，并提出工程竣工报告。工程竣工报告应经项目经理和施工单位有关负责人审核签字。

3、对于委托监理的工程项目，监理单位对工程进行了质量评估，具有完整的监理资料，并提出工程质量评估报告。工程质量评估报告应经总监理工程师和监理单位有关负责人审核签字。

4、勘察、设计单位对勘察、设计文件及施工过程中由设计单位签署的设计变更通知书进行了检查，并提出质量检查报告。质量检查报告应经该项目勘察、设计负责人和勘察、设计单位有关负责人审核签字。

5、有完整的技术档案和施工管理资料。

6、有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告。

7、建设单位已按合同约定支付工程款。

8、有施工单位签署的工程质量保修书。

9、城乡规划行政主管部门对工程是否符合规划设计要求进行检查，并出具认可文件。

10、有公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。

11、建设行政主管部门及其委托的工程质量监督机构等有关部门责令整改的问题全部整改完毕。

(二)竣工验收的程序

根据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第六条的规定，工程竣工验收应当按以下程序进行：

1、工程完工后，施工单位向建设单位提交工程竣工报告，申请工程竣工验收。实行监理的工程，工程竣工报告须经总监理工程师签署意见。

2、建设单位收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、监理等单位和其他有关方面的专家组成验收组，制定验收方案。

3、建设单位应当在工程竣工验收７个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。

4、建设单位组织工程竣工验收。

(1)建设、勘察、设计、施工、监理单位分别汇报工程合同履约情况和在工

程建设各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准的情况；

(2)审阅建设、勘察、设计、施工、监理单位的工程档案资料；(3)实地查验工程质量；

(4)对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出全面评价，形成经验收组人员签署的工程竣工验收意见。

参与工程竣工验收的建设、勘察、设计、施工、监理等各方不能形成一致意见时，应当协商提出解决的方法，待意见一致后，重新组织工程竣工验收。

(三)竣工验收报告

根据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第七条的规定，工程竣工验收合格后，建设单位应当及时提出工程竣工验收报告。工程竣工验收报告主要包括工程概况，建设单位执行基本建设程序情况，对工程勘察、设计、施工、监理等方面的评价，工程竣工验收时间、程序、内容和组织形式，工程竣工验收意见等内容。

工程竣工验收报告还应附有下列文件：

1、施工许可证。

2、施工图设计文件审查意见。

3、本规定第五条

（二）、（三）、（四）、（九）、（十）项规定的文件。

4、验收组人员签署的工程竣工验收意见。

5、市政基础设施工程应附有质量检测和功能性试验资料。

6、施工单位签署的工程质量保修书。

7、法规、规章规定的其他有关文件。(四)竣工验收备案

根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条及第五条的规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：

1、工程竣工验收备案表；

2、工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证

号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；

3、法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；

4、法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；

5、施工单位签署的工程质量保修书；

6、住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

7、法规、规章规定必须提供的其他文件。

第五篇：销售计划管理流程程序文件

销售计划管理流程程序文件1? 目的：本程序用于规范制订销售计划的过程，从而形成较为科学的销售计划，用于对各区域的业务执行提供计划上的指导。2? 适用范围：本程序适用于某某酒业公司销售计划的制订和执行工作。3? 定义： 3.1 销售计划：销售计划主要包括年销售金额，销售量及两项指标在各单品之间的划分，渠道和终端客户的规划等内容，以体现公司销售业务发展的要求。4? 职责： 4.1 总经理：确定销售目标并审批确认销售部的销售计划。4.2 销售副总：对销售计划草案进行审核，并签署意见。4.3 销售部经理：审核大客户组和渠道维护组上报的销售预测并结合总经理下达的销售目标制定销售计划草案。在销售计划最终由总经理审批确定后分解和下达执行。4.4 财务部经理：对销售计划草案进行财务审核，并签署意见。4.5 销售部业务员（包括渠道业务员和大客户业务员）：提交所辖区域销售预测，并按下达的任务指标执行销售计划。4.6 市场部专员：负责销售计划的归档工作。5? 内容： 5.1 提交区域预期销售指标：销售部业务员于每年12月1日根据所辖区域的实际和往年的完成任务的情况提出下一本区域的销售预测。5.2 审核：销售部经理于每年12月10日之前审核各销售部业务员上报道的销售预测指标并判定其合理性，如果审核通过则纳入销售计划草案中，反之则返回业务员处进行修改。5.3 销售目标：总经理每年12月10日将管理委员会确定的销售指标下达给销售部，由销售部经理制定较为详细的销售计划以完成销售目标。5.4 制定销售计划草案：销售部经理于每年12月20日前结合5.3和5.1中的销售目标和销售预测制定详细的销售计划草案，包括销售额，销售量，单品的分解指标，以及为实现计划所要进行的渠道和终端开发规划。如果可能可以结合历史信息将销售计划分解到月。完成后的销售草案交财务部经理进行财务审核。5.5 财务审核：财务部经理于每年12月25日前对销售部制定的销售计划草案进行财务审核和签署意见，并以此作为制定预算计划的参考。5.6 审核：销售副总于每年12月31日前对销售计划草案进行审核，如果审核通过则将销售计划草案提交总经理审批；反之如果审核未通过，将和销售部经理协商，对销售计划草案做出修订。5.7 审批：总经理于每年1月10日前召开公司管理层会议讨论销售计划草案，并进行最终审批和决策，如果审批通过则正式作为销售计划下发执行；如果未通过，则发回销售部经理处进行修改和调整。