第一篇：2014年物业管理师《物业管理基本制度与政策》考试真题及答案
2014年物业管理师考试试题 《物业管理基本制度与政策》
一、单项选择题（共 60 题，每题 1 分，每题只有 1 个备选项符合题意）
1.物业管理专业化的两大制度基础是物业服务企业资质管理制度和（）。A.物业承接查验制度
B.物业管理师制度
C.前期物业管理招标投标制度 D.住宅专项维修资金制度
2.关于业主对建筑物专有部分以外的共有部分的权利与义务的说法，错误的是（）。A.业主享有共同管理的权利
B.业主享有权利的同时也承担相应义务 D.业主不得以放弃权利不履行义务 C.业主放弃权利时可不承担义务
3.关于临时管理规约的说法，正确的是（）。A.物业服务企业应制定临时管理规约
C.物业买卖合同不应包括临时管理规约
B.建设单位应在业主入住前制定临时管理规约 D.物业买受人应当书面承诺遵守临时管理规约
4.根据《物业管理条例》，召开业主大会临时会议须经（）以上的业主提议。A.10% B.15%
C.20% D.25% 5.根据《物业管理条例》，物业服务企业承接物业时应对（）进行查验。A.建设单位已出售的房屋 C.共用部位.公共设施设备
B.专有部分和共用部分
D.建设单位所移交的部分
6.物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主确需改变用途的,应当（），并告知物业服务企业。A.经业主大会同意
B.经业主委员会同意 D.依法办理有关手续 C.经行政主管部门审批
7.根据《物业管理条例》，下列事项中，不属于业主大会议事规则约定内容的是（）。A.物业的使用和维护
B.业主大会的表决程序 D.业主大会的议事方式 C.业主委员会的组成和任期
8.根据《物权法》，未经批准，业主对专有部分不得作出的行为是（）A.抵押贷款 B.出租经营
C.赠与他人 D.改变使用性质
9.业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律.法规以及管理规约外，还应经（）同意。A.同楼宇的所有业主 C.有利害关系的业主
B.同楼层的所有业主 D.有相邻关系的业主 10.建筑物及其附属物设施的费用分摊，有约定的按照约定；没有约定或者约定不明确的，应按照（）确定。
A.业主大会的决议
C.户数均摊
B.业主委员会的决议
D.专有部分占建筑物总面积的比例
11.建设单位擅自占用业主共有部分进行经营性活动的所得，业主要求将扣除合理成本后的收益用于补充专项维修资金的，建设单位应对成本的支出及其合理性承担（）责任。A.告知 B.公示
C.说明
D.举证
12.根据《物权法》，关于更换建设单位聘请的物业服务企业的说法，错误的是（）。A.业主有权依法更换
B.通过招标的方式更换 D.经全体业主同意后更换 C.请求行政主管部门更换
13.在物业管理过程中，物业服务企业与业主之间形成交易关系是基于（）。A.物业服务合同
B.物业管理条例 D.建筑物区分所有权 C.业主大会议事规则
14.物业管理服务，是指业主与物业服务企业通过物业服务合同约定的（）基础服务。A.公有性 B.专业性 C.关联性 D.全面性
15.根据 《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》,下列服务标准中,属于一级服务标准的是（）
A.每年至少一次征询业主对物业服务的意见，满意率 75%以上 B.设有服务接待中心，公示 24 小时服务电话
C.小区主出入口设有小区平面示意图，各组团.栋及单元（门）.户有明显标志 D.载人电梯早 6 点晚 12 点正常运行
16.根据我国经济发展状况和群众现实生活水平，物业服务费既不能超出业主的实际承受能力，也不能一味降低收费水平，这个观点强调的是物业服务收费应当遵循（）原则。A.合理 B.公开
C.市场调节
D.政府指导
17.实行市场调节价物业服务收费的，价格协调的双方主体是（）。A.业主与物业服务企业
B.物业服务企业与价格行政主管部门 D.价格行政主管部门与房地产行政主管部门 C.业主与价格行政主管部门
18.某住宅小区实行酬金制物业服务收费方式，下列内容中，不属于物业服务企业应当履行的义务是（）。
A.向业主大会公布物业服务资金年度预决算 B.每年一次公布物业服务资金的收支情况
C.聘请专业机构对物业服务资金年度预决算进行审核
D.及时答复业主大会对公布的物业服务资金年度预决算提出的质询
19.实行明码标价的物业服务收费标准发生变化时，物业服务企业应当在执行新标准前（）天，将所标示的相关内容进行调整，并应标示新标准开始实行的日期。A.15 B.20
C.30
D.60 20.《物业服务定价成本监审办法（试行）》中的物业服务定价成本，是指（）。A.价格主管部门核定的物业服务社会平均成本 B.房地产主管部门核定的物业服务社会平均成本 C.价格主管部门发布的物业服务指导成本 D.行业协会发布的物业服务指导成本
21.下列费用中，不属于物业服务定价成本构成的是（）。A.人员费用 B.共用设施设备的更新费用
C.固定资产折旧 D.管理费分摊
22.关于物业服务企业固定资产折旧的说法，正确的是（）。
A.物业服务企业固定资产折旧应当列入物业共用部位设施设备日常运行和维护费用 B.物业服务企业固定资产折旧采用年限平均法 C.物业服务企业固定资产残值率按 3%-6%计算
D.计算折旧的物业服务企业固定资产是指使用年限 2 年以上的资产。
23.职工的医疗保险、养老保险、失业保险、工伤保险、生育保险等社会保险费的计提基数，应当按照（）确定。A.核定的相应工资水平
C.企业的平均工资水平
B.社会的平均工资水平D.上年的平均工资水平
24.下列内容中，不属于在物业管理区域内发生安全事故时，物业服务企业应当履行的义务是（）。A.采取应急措施以避免损失扩大
C.协助做好救助工作
B.及时向有关行政管理部门报告事故 D.负责事故善后工作
25.根据《保安服务管理条例》，下列人员中，不得担任保安员的是（）A.曾两次被行政拘留的C.年龄超过 60 周岁的
B.被吊销保安员证未满 4 年的 D.曾两次被吊销保安员证的
26.前期物业服务合同的终止时间是（）。A.业主大会成立之日 B.业主委员会与物业服务企业签署物业服务合同之日。C.业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日。D.物业服务企业之间完成项目移交之日。
27.业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，不应对（）进行约定。A.物业管理事项 C.物业服务费用
B.物业服务质量 D.物业增值保值
28、对于故意违反公共秩序并给其他业主造成损害的业主，物业服务企业可以依法追究其（）责任。A.侵权 B.违约
C.行政
D.社会
29.下列物业服务企业的行为中，属于行政主管部门应当追究其行政责任的是（）。A.未按制定的服务细则提供服务
C.不移交物业管理相关资料
B.违反合同约定减少人员配置 D.未履行向全体业主公布的服务承诺
30.从特别法的角度，物业服务合同各方主体的民事责任主要通过()来规范。A.民法通则 B.物权法 C.合同法
D.行政法规和司法解释
31.首次业主大会会议筹备组中业主代表的产生，由（）组织业主推荐。A.房地产行政主管部门
C.物业服务企业
B.建设单位
D.街道办事处，乡镇人民政府或者居民委员会
32.业主大会议事规则的主要内容不包括（）。A.业主代表的产生方式
C.业主委员会的职责
B.业主大会，业主委员会印章的使用和管理 D.物业共用部分的收益分配
33.下列业主的共同决定事项中，属于应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意的是（）。A.修改管理规约 C.改建附属设施
B.选聘物业服务企业 D.选举业主委员会
34.业主在物业管理活动中,应当享有的权利是（）。A.执行业主大会的决定
C.参加业主大会会议
B.交纳物业服务费用 D.遵守管理规约
35.业主委员会委员出现下列情况时，其委员资格自行终止的是（）。A.因物业转让不再是业主的C.拒不履行业主义务的
B.拒不交纳物业服务费的
D.侵害他人合法权益的 36.业主委员会任期届满前（）个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举。A.1 B.2
C.3
D.4 37.关于《管理规约》的说法，错误的是()。
A.《管理规约》是业主自我管理.自我约束.自我规范的规则约定 B.《管理规约》对全体业主具有约束力
C.对不遵守《管理规约》的业主委员会委员，业主可以依法予以更换 D.《管理规约》对物业使用人不发生效力
38.根据《前期物业管理招投标管理暂行办法》，投标人可以（）。A.联合其他人投标
C.以他人名义投标
B.向招标人获取潜在投标人的情况 D.互通投标信息
39.关于前期物业管理项目招标完成期限的说法,正确的是（）。A.新建现售商品房项目在销售前 60 日完成
B.预售商品房项目在取得《商品房销售许可证》之前完成机构应当（）登记。A.办理预告
B.办理更正
C.办理异议
D.不予办理
40、实施新建物业承接查验，主要依据的文件不包括（）A.物业买卖合同 B.物业规划设计方案
C.建设单位移交的图纸类资料 D.商品房预售许可证
41、根据《《物业承接查验办法》，建设单位应在现场查验（）日前，向物业服务企业移交资料。A.5 B.10 C.15 D.20
42、从事物业管理项目招标的代理机构，应具备的条件是（）。A.有注册的物业管理师 B.有注册的建筑工程师
C.有能够编制招标文件和组织评标的相应专业力量 D.有独立完整的评标专家库
43、物业服务企业申请核定资质等级，在申请之日前1年内有（）行为的，资质审批部门不予批准。A.企业重组 B.法定代表人变更 C.发生劳务纠纷
D.擅自利用物业共用部位进行经营
44、物业服务企业名称、法定代表人等事项发生变化的，应对在办理相关手续后30日内，到原资质审批部门办理资质证书（）手续。A.变更 B.注销 C.重新核定 D.撤销
45、某物业服务总建筑面积36万平方米，其中高层住宅21万平方米，办公楼10万平方米，商业5万平方米，该物业项目的物业管理服务应当由（）资质的物业服务企业承接。A.一级 B.二级 C.三级 D.三级（暂定）
46、国家对从事物业管理工作的专业管理人员，实行职业（）制度。A.备案 B.注册 C.准入 D.考试
47、物业管理师以第一作者身份公开出版5万字以上物业管理专著，在每一注册有效期内可冲抵继续教育必修课（）学时。A.5 B.10 C.15 D.20
48、住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销，应当接受（）的监督检查。A.审计部门 B.财政部门 C.税务部门 D.专户开户银行
49、国家所有土地的所有权由（）代表国家行使。A.全国人民代表大会 B.国务院 C.省级人民政府 D.国土资源部
50、下列建设项目用地中，土地使用权出让的最高年限不是50年的是（）用地。A.综合 B.图书馆 C.汽车装配厂 D.购物中心
51、下列建设项目的土地使用权中，属于划拨范围的是（）用地。A.城市基础设施 B.商业项目建设 C.两限房建设 D.加油站
52、在城市规划中，城市基础设施用地的控制界线，称为城市的（）A.绿线 B.蓝线 C.黄线 D.紫线
53、商品房预售合同登记备案，应对由（）办理。A.房地产开发企业 B.房地产销售代理机构 C.商品房预购人
D.房地产开发企业和商品房预购人共同
54、抵押房地产的房屋所有权人是（）A.借款人 B.抵押人 C.贷款人 D.抵押权人
55、房屋抵押权自申请（）之日起生效。A.抵押合同签订 B.抵押合同备案 C.抵押权登记 D.领取他项权利证书
56、在办理房屋登记时，房屋所有权人与该房屋占用的土地使用权人不属同一人且原因不明的，房屋登记机构应当（）登记。A.办理预告 B.办理更正 C.办理异议 D.不予办理
57.根据《物权法》，预告登记的效力是（）。A.物权效力 B.对抗效力
C.合同效力
D.备案效力
58.因继承取得的房屋，继承人应申请办理房屋所有权（）登记。A.初始 B.更正
C.变更
D.转移
59.下列房地产经济活动中，不属于房地产中介服务的是（）.A.房地产咨询 B.房地产估价
C.房地产交易
D.房地产经纪
60.根据《城市房屋白蚁防治管理规定》，白蚁防治单位应确保房屋建筑工程竣工后至少（）年不受白蚁危害。A.10 B.15 C.20
D.25
二、多项选择 题（共 20 题，每题 题 2 分，每 题有 有 2 个或 2 个以上备选项符合 题意，至少有 l 个错项，错选.本 题 不得分，少选.所选的每个选项得 0.5 分）
61.根据《 物业管理条例》，物业服务合同应当对（）等内容进行约定。A.服务质量 B.服务费用 C.保修期限 D.保修范围 E.管理用房
62.根据《物业管理条例》，利用物业共用部位.共用设施设备进行经营的，应当在征得（）的同意后，按照规定办理有关手续。
A.相关业主 B.业主大会 C.业主委员会D.物业服务企业 E.有关行政管理部门
63.根据《物权法》，对损害他人合法权益的行为，业主大会和业主委员会，有权依照法律.法规以及管理规约，要求行为人（）。
A.停止侵害 B.消除危险 C.排除妨害 D.赔偿损失 E.提起诉讼
64.根据《物权法》，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位.车库的归属由当事人通过（）等方式约定。
A.登记 B.变更 C.出租 D.出售 E.附赠
65.物业服务合同约定的内容，不应当包括（）。
A.业主室内装饰装修管理服务 B.业主专有部分的维修.养护与管理 C.特约服务和延伸服务
D.专项维修资金的监管
E.物业管理区域内的交通协管服务
66.物业服务定价成本监审应当遵守的原则的有（）。A.合法性 B.公开性 C.对应性 D.合理性 E.相关性
业主因维修物业需要临时占用.挖掘道路.场地的，只有在征得（）同意的情况下才可实施。A.居民委员会 B.业主委员会C.规划部门 D.物业行政管理部门E.物业服务企业
68.根据《保安服务管理条例》，保安员在履行保安服务职责过程中可以采取的措施有（）。A.查验出入服务区域人员的证件
C.扣押嫌疑人员的证件和物品 E.在服务区域内进行巡逻
69.前期物业服务合同的特征有（）。
A.具有过渡性 B.是要式合同 C.合同内容具有特殊性 D.服务期限具有不确定性 E.由建设单位定价
70、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，下列情形中，属于人民法院对物业服务企业的物业费请求应予支持的有（）A.经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳的
B.物业服务合同的权利义务终止后，业主仍拖欠物业费的 C.物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的
D.物业的承租人未按照与业主的约定交纳物业费，业主应当承担连带责任的 E.物业服务企业违反合同约定提高收费标准，业主提出抗辩的 71.业主委员会应当建立工作档案，工作档案主要内容包括()。A.业主大会会议记录 B.物业服务合同
B.登记出入的车辆和物品
D.限制嫌疑人人身自由 C.公共设施设备的保养维修资料 D.业主及业主代表名册 E.物业承接查验资料
72.临时管理规约的主要内容包括（）。A.共用部位公用设施设备的使用规定。B.物业服务企业的权力与义务 C.物业的权属状况 D.房屋装饰装修规定 E.物业的自然状况
73.根据《物业承接查验办法》，现场查验记录应当包括（）。A.查验时间 B.查验结论 C.存在问题 D.交接方式 E.查验方法
74.根据《物业承接查验办法》，实施承接查验的物业应当具备的条件为（）。A.市政公用设施设备按规划设计要求建成 B.公用配套设施按规划设计要求建成 C.建设工程竣工验收合格
D.共用设施设备取得使用合格证书 E.完成物业交接手续
75.根据《物业管理师制度暂行规定》，物业管理师的执业范围包括（）。A.制定并组织实施物业管理方案
B 查验物业共用部位，共用设施设备
C.审定并监督执行物业管理财务预算 D.维护物业管理区域内的环境卫生和秩序 E.签署物业服务合同
76.住宅专项维修资金管理的原则包括（）。A.统收统支 B.专户存储 C.专款专用 D.所有权人决策 E.政府监督
77.下列土地中，属于国有土地的有（）。A.城市市区的土地
B.已被国家依法征收的土地
C.依法不属于集体所有的林地 D.宅基地 E.经济适用住房占用的土地 78.房地产转让方式有（）。A.买卖 B.抵债 C.赠与 D.租赁 E.继承 79.房地产变更登记是指（）所进行的登记。
A.集体土地转为国有土地后，地上房屋纳入城市管理范围 B.房屋买卖，交换，继承等致使房地产权属发生变更 C.房屋权利人改换姓名，名称 D.房屋灭失，他项权利终止 E.房屋状况发生变化
80.房屋权属登记的种类有（）登记。A.注销 B.初始 C.延续 D.变更 E.他项权利
答案：
一、单选题
1-5：BCDCC 6-10：DADCD 11-15：DCAAB 16-20：AACCA 21-25：BBADD 26-30：CDBCD 31-35：DDCCA 36-40：CDACD 41-45：DCDAB 46-50：CDBBD 51-55：ACABC 56-60：DBDCB
二、多选题
61-65：ABE、ABD、ABCD、CDE、BC 66-70：ACDE、BE、ABE、ABCE、ABD 71-75：ABD、ACDE、ABCE、ABCD、ABCD 76-80：BCDE、ABCE、ABCE、CE、ABDE
第二篇：2014物业管理师考试《物业管理基本制度与政策》练习题与答案
2014物业管理师考试《制度与政策》练习题与答案
单项选择题
第1题 业主委员会选聘物业服务企业的，应当在原物业服务合同终止后，组织新老物业服务企业共同进行物业承接查验活动，由()向业主委员会办理物业移交手续。
A.新物业服务企业
B.业主委员会
C.原物业服务企业
D.业主委员会与新物业服务企业
【正确答案】：
D
第2题 新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起()日内，持文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质。
A.10
B.15
C.20
D.30
【正确答案】：
B
试题解析：
本题考核的是新设立物业服务企业的资质申请。新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质。
第3题 《物业管理条例》规定，()选聘物业服务企业的，应当与物业服务企业签订前期物业服务合同。
A.物业服务企业
B.物业管理企业
C.建设单位
D.业主
【正确答案】：
C
第4题 关于物业管理资料的移交问题，《物业管理条例》对此作出的明确规定不包括()。
A.物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理资料交还给业主委员会
B.物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续
C.物业服务合同具有其特殊性，业主委员会应当向物业服务企业移交物业管理资料
D.物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当 做好交接工作
【正确答案】：
C
第5题 物业管理是由()通过选聘物业服务企业的方式来实现的活动。
A.业主
B.业主大会
C.业主委员会
D.居委会
【正确答案】：
A
第6题 维护业主的()是物业管理的主要内容。
A.民主权利
B.专有权利
C.财产权利
D.所有权利
【正确答案】：
C
第7题 《物业管理条例》规定，经()以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
A.10%
B.20%
C.30%
D.35%
【正确答案】：
B
第8题 发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关()报告。
A.政府
B.国务院
C.行政主管部门
D.业主大会
【正确答案】：
C
第9题 物业服务合同属于()的范畴，是业主、物业服务企业设立物业服务关系的协议。
A.民事合同
B.物业服务合同
C.物业管理合同
D.前期物业服务合同
【正确答案】：
A
第10题 为了规范住宅小区物业管理服务的内容和标准，中国()根据我国物业管理现实情况，于2004年印发了《普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)》。
A.政府
B.物业管理协会
C.地方政府
D.建设部
【正确答案】：
B 第11题 政府指导价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导()制定的价格。
A.管理者
B.经营者
C.组织者
D.销售者
【正确答案】：
B
第12题 《物业管理条例》特别规定，为了规范以协议方式选聘物业服务企业的情况，应当经过物业 所在地的()的批准，才可以进行。
A.自治区、直辖市房地产行政主管部门
B.县、省房地产行政主管部门
C.区、省房地产行政主管部门
D.区、县房地产行政主管部门
【正确答案】：
D
试题解析：
第13题 《临时管理规约(示范文本)》规定，以()审定的数字为准，明确物业的建筑面积和用地面积。
A.当地政府主管部门
B.区域政府主管部门
C.政府主管部门
D.城市规划部门
【正确答案】：
D
第14题 为了给物业管理的实施提供基础性条件，《物业管理条例》明确了物业管理用房的()。
A.所在地和用途
B.权属和用途
C.归属和用途
D.所在地和归属
【正确答案】：
B
第15题 长期持续的政府定价，限制业主和物业服务企业在物业管理市场的()。
A.监督权
B.决策权
C.选择权
D.管理权
【正确答案】：
C
第16题 物业服务企业出租、出借、转让资质证书的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处()的罚款。
A.2万元以下
B.1万元以上3万元以下
C.1万元以下
D.1万元以上5万元以下
【正确答案】：
B
第17题 建设单位制定的管理规约毕竟不同于全体业主通过规定程序制定的管理规约，它并不一定能完全体现全体业主的意志，所以这个“管理规约”只是临时存在的，具有()。
A.过渡性
B.临时性
C.特殊性
D.约束性
【正确答案】：
A
第18题 为了保证维修基金的安全，《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定维修基金应当()，严禁挪作他用。
A.专户存储、专款多用
B.多户存储、专款多用
C.多户存储、专款专用
D.专户存储、专款专用
【正确答案】：
D
试题解析：
第19题 物业管理三级服务标准中，对重点区域、重点部位每()h至少巡查1次。
A.1
B.2
C.3
D.5
【正确答案】：
C
试题解析：
第20题 物业管理师应当具备的执业能力不包括()。
A.掌握物业管理、建筑工程、房地产开发与经营等专业知识
B.具有丰富的物业管理实践经验
C.能够熟练运用物业管理相关法律、法规和有关规定
D.了解经济学、管理学、社会学、心理学等相关学科的知识
【正确答案】：
D
试题解析：
本题考核的是物业管理师应当具备的执业能力。物业管理师应当具备以下执业能力：
(1)掌握物业管理、建筑工程、房地产开发与经营等专业知识;
(2)具有一定的经济学、管理学、社会学、心理学等相关学科的知识;
(3)能够熟练运用物业管理相关法律、法规和有关规定;
(4)具有丰富的物业管理实践经验
第21题 业主委员会选聘物业服务企业的，应当在原物业服务合同终止后，组织新老物业服务企业共同进行物业承接查验活动，由()向业主委员会办理物业移交手续。
A.新物业服务企业
B.业主委员会
C.原物业服务企业
D.业主委员会与新物业服务企业
【正确答案】：
D
第22题 新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起()日内，持文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质。
A.10
B.15
C.20
D.30
【正确答案】：
B
试题解析：
本题考核的是新设立物业服务企业的资质申请。新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质。
第23题 《物业管理条例》规定，()选聘物业服务企业的，应当与物业服务企业签订前期物业服务合同。
A.物业服务企业
B.物业管理企业
C.建设单位
D.业主
【正确答案】：
C
第24题 关于物业管理资料的移交问题，《物业管理条例》对此作出的明确规定不包括()。
A.物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理资料交还给业主委员会
B.物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续
C.物业服务合同具有其特殊性，业主委员会应当向物业服务企业移交物业管理资料
D.物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当 做好交接工作
【正确答案】：
C
第25题 物业管理是由()通过选聘物业服务企业的方式来实现的活动。
A.业主
B.业主大会
C.业主委员会
D.居委会
【正确答案】：
A
第26题 维护业主的()是物业管理的主要内容。
A.民主权利
B.专有权利
C.财产权利
D.所有权利
【正确答案】：
C
第27题 《物业管理条例》规定，经()以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
A.10%
B.20%
C.30%
D.35%
【正确答案】：
B
第28题 发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关()报告。
A.政府
B.国务院
C.行政主管部门
D.业主大会
【正确答案】：
C
第29题 物业服务合同属于()的范畴，是业主、物业服务企业设立物业服务关系的协议。
A.民事合同
B.物业服务合同
C.物业管理合同
D.前期物业服务合同
【正确答案】：
A
第30题 为了规范住宅小区物业管理服务的内容和标准，中国(年印发了《普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)》。
A.政府
B.物业管理协会
C.地方政府
D.建设部
【正确答案】： B
31、国务院于()颁布《物业管理条例》。
A、2003年4月
B、2003年6月
C、2003年9月
D、2004年1月
32、()是物业管理最主要的特点。
A、专业化
B、社会化
C、产业化
D、市场化
33、()是物业管理社会化的必要前提。
A、物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相互分离
B、物业的经营权和管理权相分离
C、现代化大生产的社会团队合作
D、现代化大生产的社会专业分工
34、我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件是()。
A、《物业管理条例》
B、《物业服务企业资质管理办法》
C、《城市新建住宅小区管理办法》
D、《全国优秀管理住宅小区标准》
35、物业管理起源于19世纪60年代的()。)根据我国物业管理现实情况，于200
4A、日本
B、美国
C、法国
D、英国
36、《物业管理条例》创设了业主大会、业主公约等()项物业管理的基本制度。
A、6
B、7
C、8
D、9
37、《中华人民共和国物权法》，于()起正式实施。
A、2006年9月1日
B、2006年10月1日
C、2007年9月1日
D、2007年10月1日
38、《普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)》制定了()个等级的服务标准。
A、二
B、三
C、四
D、五
39、物业管理一级服务标准规定：高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运()次，垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。
A、1
B、2
C、3
D、4
40、《普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)》中一级标准规定：业主对物业服务的满意率应在()以上。
A、70%
B、75%
C、80%
D、85%
41、对不交费的业主，物业服务企业不得采取的措施是()。
A、通知业主委员会督促业主限期交纳
B、申请仲裁
C、向人民法院起诉
D、停水、停电
42、()是当物业使用人不履行或者不完全履行与业主关于物业服务费用缴纳的约定时，业主仍负缴纳物业服务费用的义务，物业服务企业可以直接请求业主支付物业服务费用。
A、缴纳责任
B、连带缴纳责任
C、连带责任
D、强制缴纳责任
43、()是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
A、包干制
B、酬金制
C、报酬制
D、包工制
44、《物业管理条例》规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由()交纳。
A、建设单位
B、业主
C、物业公司
D、物业买受人
45、前期物业管理招标投标是由()通过招标方式选聘物业服务企业的。
A、建设单位
B、业主大会
C、业主委员会
D、当地房地产行政主管部门
46、业主的建筑物区分所有权是一个集合权，其中()占主导地位
A、专有部分享有使用权
B、专有部分享有所有权
C、共有部分享有共有权
D、共有部分享有共同管理的权利
47、下列()不属于业主大会的职责。
A、制定、修改业主公约和业主大会议事规则
B、选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作
C、与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同
D、决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施
48、()是业主大会的执行机构。
A、业主代表大会
B、业主管委会
C、业主成员会
D、业主委员会
49、业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积和占总人数都超过()的业主参加。
A.1/3
B.1/2
C.2/3
D.3/4
50、()以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议，业主有对物业管理有关事项提出建议的权利，促使物业管理能及时、有效地以符合广大业主利益的方式进行。
A、15%
B、20%
C、25% D、30%
【答案解析】
31、B解析：《物业管理条例》2003年6月颁布。9月1日实施。
32、D解析：市场化是物业管理最主要的特点。
33、A解析：物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相互分离，是物业管理社会化的必要前提，现代化大生产的社会专业分工，则是实现物业管理社会化的必要条件。
34、C解析：建设部在认真总结深圳和广州经验的基础上，于1994年颁布了《城市新建住宅小区管理办法》。是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件。
35、D解析：物业管理起源于19世纪60年代的英国。
36、B解析：《物业管理条例》创设了业主大会、业主公约等七项物业管理的基本制度。
37、D解析：《中华人民共和国物权法》，于2007年10月1日起正式实施。
38、B解析：《普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)》制定了三个等级的服务标准
39、B解析：物业管理一级服务标准规定：高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次，垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。
40、C解析：一级标准规定业主对物业服务的满意率80%以上，二级：75%，三级：70%。
41解析：对拒不交费的业主，物业服务企业有权依法追缴，但不得采取停水、停电等违法措施胁迫业主交费。
42B解析：连带缴纳责任是当物业使用人不履行或者不完全履行与业主关于物业服务费用缴纳的约定时，业主仍负缴纳物业服务费用的义务，物业服务企业可以直接请求业主支付物业服务费用。
43B解析：酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
44A解析：《物业管理条例》规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
45A解析：前期物业管理招标投标是由建设单位通过招标方式选聘物业服务企业的。
46解析：业主的建筑物区分所有权是一个集合权，其中专有部分享有所有权占主导地位(是前提和基础)。
47C解析：“与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”是业主委员会的职责。
48D解析：业主委员会是业主大会的执行机构。
49B解析：业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积和占总人数都超过1/2的业主参加。
50B解析：经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议，业主有对物业管理有关事项提出建议的权利，促使物业管理能及时、有效地以符合广大业主利益的方式进行。
第三篇：2012年物业管理师考试《制度与政策》真题及答案
2012年物业管理师考试《制度与政策》真题及答案
一、单项选择题(共60题，每题l分。每题的备选项中，只有l个最符合题意)
1.物业管理最主要的特点是()。
A.社会化B.专业化 C.市场化 D.集中化
2.物业管理的本质是提供一种()。
A.及时维修 B.统一管理 C.无偿服务 D.有偿服务
3.《物业管理条例》属于()。
A.行政规章 B.行政法规 C.部门规章 D.部门法规
4.根据《物业管理条例》，开发企业与购房人签订的房屋买卖合同应当包含()的内容。
A.《管理规约》 B.《临时管理规约》 C.《住宅室内装饰装修规定》 D.前期物业服务合同约定
5.根据《物业管理条例》，住宅物业的建设单位招标时，当投标人少于()个的，经行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
A.2 B.3 C.4 D.56.关于住宅小区业主大会与居民委员会的关系的说法，错误的是()。
A.双方应当相互协作，共同做好物业管理区域内的相关工作
B.业主大会应当支持居民委员会开展工作，并接受其领导
C.业主大会作出的决定应当告知相关居民委员会，并听取其建议
D.居民委员会应当对业主大会的工作进行监督
7.物业服务企业与业主之间基于物业服务合同形成交易关系，双方交易的标的是()。
A.物化成果 B.物业管理服务 C.特约服务 D.专项服务
8.下列物业管理服务活动中，不属于公共性服务的是()。
A.建筑物外墙清洗 B.小区路灯的维修和管理 C.为业主粉刷防盗网和门窗 D.物业档案资料管理
9.根据《普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)》，二级服务标准要求每年至少l次征询业主对物业服务的意见，满意率应达到()以上。
A.70% B.75% C.80% D.85%
10.物业共用部位、共用设施设备日常维修养护的资金主要来源于()。
A.物业服务企业开展多种经营收入的盈余 B.业主缴纳的住宅专项维修资金
C.住房公积金 D.物业服务费
11.物业服务定价成本监审应遵循合法性、对应性、合理性和()原则。
A.持续性 B.差异性 C.相关性 D.广泛性
12.物业服务定价成本中的“人员费用”项目，不包含()。
A.管理服务人员工资B.安全防范人员的人身保险费及由企业支付的服装费
C.按规定提取的工会经费、职工教育经费D.根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金
13.下列费用中，应当计人物业服务成本的是()。
A.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用B.物业共用部位、共用设施设备的中修费用
C.物业共用部位、共用设施设备的大修费用D.物业共用部位、共用设施设备的更新改造费用
14.实行物业服务费用包干制的，物业服务费的构成不包括()。
A.物业服务成本B.物业服务企业的酬金C.法定税费D.物业服务企业的利润
15.下列处理业主逾期不缴纳物业服务费的方法中，错误的是()。
A.由业主委员会督促其限期缴纳 B.依据物业服务合同的约定，通过仲裁解决
C.依据物业服务合同的约定，向人民法院起诉解决 D.停止供电、供水、供气等服务
16.物业服务企业代收代缴水电等费用时，正确的做法是()。
A.向委托单位收取手续费 B.向业主收取手续费
C.向委托单位和业主分别收取手续费
D.将代收的水、电等费用用于供水、供电等相关设施设备的维修和养护
17.物业管理区域内，自来水公司、电力公司、燃气公司等单位应当向()收取有关费用。
A.开发企业 B.物业服务企业 C.建设单位D.最终用户
18.物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理资料移交给()。
A.业主大会B.新选聘的物业服务企业 C.业主委员会 D.业主委员会主任
19.关于业主大会制度的说法，错误的是()。
A.业主大会是业主参与物业管理活动的组织形式
B.业主委员会作为业主大会的执行机构，有权决定物业管理重大事项
C.一个物业管理区域内只能成立一个业主大会D.业主大会不得作出与物业管理无关的决定
20.关于业主大会会议的说法，错误的是()。
A.首次业主大会会议由业主大会筹备组组织召开B.业主大会会议分为定期会议和临时会议
C.业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式
D.除首次业主大会会议外，业主委员会主任是业主大会会议的法定召集人
21.业主委员会应当依法履行的职责是()。
A.与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同 B.决定解聘物业服务企业
C.制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案 D.决定物业共用部分的经营与收益分配
22.业主委员会换届选举后，原业主委员会应当在其任期届满之日起()日内完成交接手续。
A.3 B.5 C.10 D.1
523.《物业管理条例》明确对业主委员会实行()制度。
A.审批B.登记C.备案D.审核
24.业主委员会委员的变更由()决定。
A.业主大会 B.业主委员会 C.街道办事处 D.居民委员会
25.在物业管理活动中，《管理规约》生效的条件是()。
A.业主对遵守《管理规约》予以书面承诺 B.房地产主管部门审核通过
C.业主委员会会议表决通过 D.业主大会会议表决通过、26.前期物业管理招标投标活动必须遵循的原则是()。
A.公开、公平、公正和诚实守信 B.合理、公开，费用和服务水平相适应
C.质价相符D.房地产开发与物业管理相分离
27.下列单位或者个人中，不是法定物业管理招标主体的是()。
A.建设单位 B.业主大会
C.招标代理机构 D.物业产权人
28.物业工程质量保修期内，物业服务企业负责()质量保修。
A.物业共用设施设备 B.向建设单位申请
C.业主产权专有部分 D.物业共用部位
29.某物业服务企业为多个项目提供物业服务，其中有多层住宅10万m2，高层住宅20万m2，别墅2万
m2，办公楼2万m2，工业厂房4万m2，从管理规模来看，该物业服务企业达到了()企业资质要求。
A.一级 B.二级 C.三级 D.三级暂定
30.物业服务企业申请核定资质等级，在申请之Et前1年内不得发生()的行为。
A.企业分立、合并 B.企业名称、法定代表人变更
C.用工不规范、发生劳务纠纷 D.擅自改变物业管理用房用途
31.业主大会成立后，发生危及房屋安全的紧急情况，需要立即对共用设施设备进行维修的，由()持
有关材料向业主委员会申请列支维修资金。
A.业主大会 B.相关业主 C.建设单位 D.物业服务企业
32.利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的，应当根据售房单位的隶 属关系，报
经()同意。
A.同级房地产主管部门 B.上级房地产主管部门 C.同级财政部门 D.上级财政部门
33.业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额()的，应当及时补交。
A.10% B.15% C.20% D.30%
34.出售公有住房的住宅专项维修资金，由()交存。
A.业主 B.售房单位 C.业主和售房单位共同 D.业主和售房单位协商
35.公房出售单位，从售房款中一次性提取住宅专项维修基金，其中，多层住宅按不低于售房款的()提取。A.10% B.20% C.30% D.40%
36.物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情况严重的，除按规定予以经济处罚外，由颁发资质证书的部门()。
A.进行资质复检 B.降低资质等级 C.重新核定资质 D.吊销资质证书
37.建筑区划内，应当认定为业主专用部分的是()。
A.各个业主对其在构造和使用上具有独立性的建筑物部分 B.建设单位销售时承诺赠予业主的露台
C.未经确权的地下贮物空间 D.业主停放汽车的人防设施
38.关于建筑物区分所有权的说法，正确的是()。
A.建筑物区分所有权包括专有所有权、共有权和共同管理权
B.建筑物区分所有权，特指区分所有权人享有共有部分的权利
C.建筑物区分所有权的标的物，区分所有权人可以请求分割
D.建筑物区分所有权，在区分所有权之间具有排他性
39.业主做出下列行为时，应当经有利害关系的业主同意的是()。
A.将住宅出租给他人居住，获取租金收益 B.将住宅抵押给金融机构，获取抵押贷款
C.将住宅作价投资人股，获取投资收益 D.将住宅用作营业性场所，获取经营收益
40.业主对建筑物共有部分享有权利的同时，应当承担的义务是()。
A.使用共用部分 B.分担管理费用 C.决定重大事项 D.订立管理规约
41.关于建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库归属的说法，正确的是()。
A.业主享有法定共有权 B.业主应当通过制定《管理规约》确定为共有权
C.业主可以通过建设单位出售、附赠或者出租等方式获得共有权
D.由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定权属
42.我国《物权法》所称物，包括()。
A.房产和地产B.有形资产和无形资产 C.不动产和动产 D.固定资产和流动资产
43.房屋交付使用后，对建设单位聘请的物业服务企业，()有权依法更换。
A.业主大会B.建设单位 C.业主委员会 D.房地产行政管理部门
44.改建、重建建筑物及其附属设施由()决定。
A.物业服务企业 B.建设单位 C.业主 D.业主委员会
45.关于《管理规约》的说法，错误的是()。
A.《管理规约》是业主自我管理、自我约束、自我规范的规则约定
B.《管理规约》对全体业主具有约束力
C.对不遵守《管理规约》的业主委员会委员，业主可以依法予以更换
D.《管理规约》引起侵权纠纷，人民法院不宜介入
46.建筑区域内，是否设立业主大会由()决定。
A.全体业主B.全体房屋使用人C.房地产行政管理部门D.街道或乡镇人民政府
47.下列情形中，属于损害他人合法权益的行为是()。
A.房屋空置 B.房屋抵押 C.拖欠物业服务费 D.放弃享有的共有部分权利
48.建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，在没有约定的情况下，应当()。
A.按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定B.由物业服务企业与业主委员会协商确定
C.由物业服务企业依据物业服务合同确定D.按照依法登记的专有部分所有权人平均分摊、分配
49.下列与房地产有关的法律法规中，属于行政法规的是()。
A.《物权法》 B.《住房公积金管理条例》 C.《房屋登记办法》 D.《房地产抵押估价指导意见》
50.城市规划管理中颁发的证书不包括()。
A.建设项目选址意见书 B.房屋权属证书 C.建设用地规划许可证 D.建设工程规划许可证
51.确定房地产开发项目用地位置、面积、界限的法定凭证是()。
A.项目选址意见书 B.建设工程施工许可证 C.建设用地规划许可证 D.建设工程规划许可证
52.根据《城市房地产管理法》，不属于商品房预售审核条件的是()。
A.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书
B.投人开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上
C.持有建设工程规划许可证 D.房屋预售对象
53.商品房预售合同登记备案的申请人是()。
A.商品房销售代理机构B.商品房预售人C.商品房购买人D.商品房预售人和商品房购买人
54.根据《住宅质量保证书》，下列部位、部件保修内容与保修期错误的是()。
A.管道堵塞2个月 B.灯具、电器开关6个月 C.屋面防水2年 D.卫生洁具1年
55.关于房屋租赁合同备案的说法，正确的是()。
A.备案时提交书面租赁合同和身份证
B.备案时应当提交的证明文件中包括书面租赁合同和房屋所有权证书
C.备案时只需要提供承租人的身份证件
D.如果房屋租赁当事人订立的为口头租赁合同，需到场说明情况
56.根据《城市房屋租赁管理办法》，房屋租赁当事人，应当在租赁合同签订后()日内到房 地产管理
部门办理登记备案手续。
A.10B.30C.45D.60
57.下列房地产相关活动中，属于房地产经纪活动的是()。
A.促成房地产交易 B.评估房地产价值 C.房地产开发项目策划 D.测量房产面积
58.抵押房地产的房屋所有权人是()。
A.借款人 B.抵押人 C.贷款人 D.抵押权人
59.抵押房屋在订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同()。
A.不受该抵押权影响 B.应当解除 C.没有效力 D.可以对抗抵押权
60.业主完成商品房交易后，应当及时到房地产管理部门办理房屋所有权()登记。
A.初始 B.转移 C.变更 D.注销
二、多项选择题(共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分)
61.《物业管理条例》在立法过程中，主要遵循了()的原则。
A.物业管理权利和财产权相对应，B.加强行政监督与管理 C.维护全体业主合法权益
D.现实性与前瞻性有机结合E.从实际出发、实事求是
62.《物业管理条例》关于前期物业管理规定的主要内容有()。
A.前期物业服务合同的订立B.管理规约的制定C.物业服务企业的保修责任
D.物业管理用房的配置E.物业承接验收手续和物业资料的移交
63.关于物业服务企业提供物业服务合同的约定以外的服务项目的说法，正确的有()。
A.提供这种服务，是物业服务企业的法定义务 B.这种服务，原则上是一种有偿服务
C.提供这种服务，需经业主委员会同意 D.提供这种服务，需由特定的业主和物业服务企业另行约定E.服务项目，必须是公共性质的物业服务
64.关于采取酬金制形式约定物业服务费用的说法，正确的有()。
A.酬金以预收的物业服务费用为计提基数
B.物业服务资金扣除酬金和物业服务支出后结余的资金归全体业主所有
C.物业服务费用不足时，由物业服务企业承担亏损
D.物业服务费用的计提基数和计提比例均通过物业服务合同约定
E.物业服务过程中产生的归属业主的其他收入，经业主大会同意并在物业服务合同中专门约定，可以
计提酬金
65.关于物业服务费收缴的说法，正确的有()。
A.按时缴纳物业服务费是业主应尽的义务
B.业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费的，从其约定
C.对欠缴物业服务费的业主，物业服务企业可以依法追缴
D.已竣工尚未出售的物业，物业服务费由建设单位缴纳
E.已出售尚未交付的物业，物业服务费由物业买受人缴纳
66.以下关于物业管理服务标准的说法中，正确的有()。
A.物业管理一级服务标准中，小区主出入口应24小时站岗值勤
B.物业管理一级服务标准中，共用雨、污水管道每年应疏通l次
C.物业管理二级服务标准中，对重点区域、重点部位应每3小时至少巡查l次
D.物业管理二级服务标准中，载人电梯早6点至晚12点应正常运行
E.物业管理三级服务标准中，应公示l2小时服务电话
67.下列物业服务企业履行物业服务合同的情况中，业主有权进行监督的情形有()。
A.对物业服务企业履行合同的情况提出批评与建议
B.对物业服务企业所做的损害业主利益的行为要求赔偿
C.查询物业服务企业在履行合同中形成的有关物业管理事项的各项档案材料
D.监督物业服务企业的收费情况E.要求物业服务企业对违反合同的行为进行改正
68.首次业主大会的会议议程中需要宣读的内容有()。
A.业主名册和在首次业主大会会议上的投票权数B.《业主大会议事规则》尊案
C.《管理规约》草案D.业主委员会委员候选人名单E.物业服务企业的选择结果
69.申请核定资质等级的物业服务企业，应当向工商注册所在地直辖市、设区的市级人民政府房地产主
管部门提交()等材料。
A.企业资质等级申报表 B.企业资质证书正、副本 C.营业执照复印件
D.物业服务合同复印件 E.物业管理业绩材料
70.资质审批部门或者其上级主管部门，根据利害关系人的请求或者根据职权可以撤销资质 证书的情形
有()。
A.对没有提交核定资质等级申请的物业服务企业作出资质审批决定的B.审批部门工作人员滥用职权、玩忽职守作出物业服务企业资质审批决定的C.超越法定职权作出物业服务企业资质审批决定的D.违反法定程序作出物业服务企业资质审批决定的E.对不具备申请资格或者不符合法定条件的物业服务企业颁发资质证书的71.二级物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产 主管部门予以()处罚。
A.撤销资质 B.警告 C.责令限期改正 D.处l万元以上3万元以下的罚款 E.降低资质等级
72.重视合同，诚信经营，物业服务企业应把握()环节。
A.学习专业技能 B.整合服务理念 C.团队观念的培养 D.认真履行合同 E.诚信订立合同
73.住宅专项维修资金的交存方式包括()。
A.商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存人住宅专项 维修资金专户
B.已售公有住房的业主应当在办理房屋人住手续前，将首期住宅专项维修资金存人公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户
C.公有住房售房单位应当在收到售房款之日起20日内，将提取的住宅专项维修资金存人公有住房住宅专项维修资金专户
D.未按规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人 E.业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额20%的，应当及时续交，成立业主大会的，续交方案由业主大会决定
74.关于公有住宅出售后的使用与管理的说法中，正确的有()。
A.住宅所有人不得擅自侵占住宅的共用部位和共用设施设备，不得擅自增加或者减少对该幢住宅共用
设施设备正常运行有影响的自用设备
B.住宅的共用部位和共用设施设备，凡属人为损坏的，由责任人负责修复或者赔偿
C.住宅共用部位和共用设施设备的维修养护费用应当专户存人银行，由维修养护责任单位专项用于住
宅共用部位和共用设施设备的维修养护
D.已经实行物业管理的住宅维修养护管理方式，按照相关规定执行
E.住宅共用部位和共用设施设备的维修养护费用的使用受房地产行政主管部门及该幢住宅各所有人的共同监督
75.管理规约在物业管理区域内的实施是否到位直接影响到()的好坏。
A.经济状况 B.物业品质 C.业主的家庭情况 D.公共秩序 E.环境卫生状况
76.根据《物权法》的规定，对于建筑区域内任何任意()、侵占通道、拒付物业费等侵权行为，受到侵害的业主个人可以依据《民事诉讼法》等法律规定，向人民法院提起诉讼。
A.弃置垃圾 B.排放污染物或者噪声 C.违反规定饲养动物
D.违章搭建 E.擅自改变家用设施设备的结构
77.对业主具有约束力的业主大会或者业主委员会的决定必须是()，上述要求必须同时具备，否则业主大会、业主委员会的决定对业主没有约束力。
A.依法设立的业主大会、业主委员会作出的B.业主大会、业主委员会依据法定程序作出的C.符合法律、法规及规章，不违背社会道德，不损害国家、公共和他人利益的决定
D.居委会的决定E.依法设立的街道办事处作出的78.业主大会决定《物业管理条件》规定的()等事项时，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
A.制定和修改业主大会议事规则B.制定和修改管理规约
C.选举业主委员会或者更换业主委员会成员D.选聘和解聘物业服务企业E.筹集和使用专项维修资金
79.房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须()。
A.权威
B.真实
C.合法
D.科学
E.准确
80.关于房屋租赁权利义务的一般约定，下列说法中，正确的有()。
A.出租人应当依照租赁合同约定的期限将房屋交付承租人，不能按期交付的，应当支付违约金，给承
租人造成损失的，应当承担赔偿责任
B.出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复
C.因承租人过错造成房屋损坏的，由出租人负责修复或者赔偿
D.租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定
E.承租人必须按期缴纳租金，违约的，应当支付违约金
一、单项选择题
1.A2.D3.B4.D5.B
6.B7.B8.C9.B10.D
11.C12.B13.A14.B 15.D
16.A17.D18.C19.B20.D
21.A22.C23.C24.A25.D
26.A27.C28.B29.B30.D
31.D32.C33.D34.B35.B
36.D37.A38.A39.D40.B
41.D42.C43.A44.C45.D
46.A47.C48.A49.B50.B
51.A52.D53.B54.C55.B
56.B57.A58.B59.A60.B
二、多项选择题
61.ACDE62.ACDE63.BD64.ABD65.ABCD
66.ABD67.ACDE68.ABCD69.ABDE70.BCDE
71.BCD72.DE73.ABD74.ABCD75.BDE
76.ABCD77.ABC78.ABCD79.BCDE80.ABDE
第四篇：2013年物业管理师考试《制度与政策》真题及答案
2013年物业管理师考试《制度与政策》真题及答案
1.《物业管理条例》所称的物业管理活动中的基础是（）
A、土地使用权出让协议 B、商品房买卖合同 C、房屋租赁合同 D、物业服务合同 2.物业管理各方主体与政府之间的关系是（）A、行政法律 B、行政权属 C、权力义务 D、业务指导
3.关于《物业管理条例》立法指导思想的说法，正确的是（）A、强调保护业主的财产权益，协调单个业主之间的利益关系； B、强调物业管理权力与财产权利相分离的原则；
C、强调业主与物业服务企业通过公平、公开和协商方式处理物业服务事项 D、强调业主大会与社区居民委员会之间是平等的民事主体 4.物业管理社会化的必要条件是（）
A、现代化大生产的社会专业分工 B、物业的所有权、使用权与经营管理权相分离
C、物业服务企业成为独立承担民事责任的企业法人 D、有健全的市场机制和良好的市场秩序 5.业主与物业服务企业应当在等价有偿、诚实信用和（）的基础上签订的物业服务合同。A、公开合法 B、有序竞争 C、平等自愿 D、民主协商
6.物业管理的专业化，要求物业服务企业有专业的人员、专门的机构、专门的管理工具和（）等。
A、规范的管理措施 B、统一的收费标准 C、超值的服务模式 D、公开的服务承诺 7.下列物业服务企业提供的日常服务工作中，属于需公示的是（）A、业主信息 B、服务内容 C、企业财务状况 D、监控录像信息 8.物业服务
A、管理费 B、物业服务企业的酬金 C、物业服务企业的利润 D、社会保险费用 9.根据《物业服务定价成本监审办法（试行）》，X定资产X值率按（）计算 A、1%-3% B、2%-4% C、3%-5% D、4%-6% 10.物业服务企业员工住房公积金和社会保险费的计提比例，应当按照（）的比例确定。A、业主大会同意 B、当地政府规定 C、职工大会商定 D、企业核定 11.物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与（）相适应的原则。A、企业资质 B、人员配置 C、企业规模 D、服务水平
12.根据《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》，物业服务企业按照一级标准提供服务的，每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率应达（）以上。A、80% B、85% C、90% D、95% 13.物业服务合同约定以外的特约服务合同，属于（）合同的范畴。A、单务 B、双务 C、居间 D、抵押
14.物业服务合同的标的是物业服务企业提供的（）物业服务。A、个性化 B、差异化 C、公共性 D、公益性
15.签订相对长期的物业服务合同对保持服务质量的稳定和（）较为有利。
A、提高物业收费标准 B、提高物业费收缴率 C、提高企业盈利能力 D、改善客户关系 16.物业服务企业接受委托代收代交水、电、气等费用，应当向（）收取续费。A、最终用户 B、业主 C、使用人 D、委托单位
17.下列物业服务企业提供的服务活动中，属于基本公共服务的事（）管理 A、物业档案XX B、房屋出租 C、房屋中介服务 D、物业经营
18.物业服务定价成本监审的相关性原则，是指计定价成本的费用，应当与（）A、有关法律、法规和会计制度的规定 B、物业服务直接相关或间接相关的费用 C、物业服务内容及服务标准 D、行业标准或者社会公允水平
19.某物业管理区域只有甲乙丙三位业主，经共同讨论决定不射立业主大会，业主大会的职责应由（）履行。A、物权占有比例高的某业主 B、经主管部门审核同意的某业主 C、居民委员会或社区管理部门 D、甲乙丙三位业主共同 20.关于业主行使权利的说法，正确的是（）A、业主的权利只能通过业主大会来实现
B、业主可以委托代理人以候选人身份来参加业主委员会竞选 C、业主应当执行业主大会或者业主委员会的决定 D、业主的合法权益受到侵害时，有权要求行为人停止侵害 21.首次业主大会筹备组组长应当由（）代表担任。
A、业主 B、建设单位 C、居民委员会 D、街道办事处或乡镇政府 22.根据《前期物业管理招投标管理暂行办法》，投标文件内容不包括（）A、投标函 B、投标报价 C、评标方法 D、招标文件要求提供的其他xxxx 23.业主大会的法定召集人是（）
A、房地产行政主管部门 B、街道办事处或乡镇政府 C、建设单位 D、业主委员会 24.根据《住宅专项维修资金管理办法》，住宅专项维修资金的交存主体不包括（）A、住宅小区内的X住宅业主 B、住宅小区XXXX住宅结构 C、住宅小区建设单位 D、公有住宅的售房单位
25.某小区业主委员会有11位委员，当超过（）位委员提议，就应及时召开业主委员会会议。A、3 B、4 C、6 D、8 26.建设单位选聘物业服务企业的，与物业服务企业办理物业承接验收手续应当在（）之前。A、首套房屋销售 B、首位业主入住 C、订立物业服务合同 D、取得房屋销售许可 27.物业服务招标项目，经评标委员会评审确定中标候选人后，招聘人应当（）A、通过权衡利弊，在中标候选人中确定中标人。B、在投标有效期截至实现前确定中标人。C、在确定中标人后30日内向房地产行政主管部门办理备案。
D、自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件与中标人订立书面合同。28.管理规约的修改权属于（）。
A、业主大会筹备组 B、业主大会 C、业主委员会 D、建设单位 29.管理规约规定的事项不包括（）。
A、业主使用，维护，管理的规定。B、业主共同利益的维护。C、违反管理规约应当承担的责任。D、物业服务企业的权利与义务。
30.建筑区划内，下列部位、设施设备保修期满后的维修、更新、改造可以使用住宅专项维修资金的是（）。A、物业服务管理用房 B、有线电视管线 C、城镇公共道路和绿地 D、居委会用房 31.业主大会成立后，新选聘的物业服务企业与前物业服务企业交接时的物业承接验收工作的（）主持。
A、业主委员会 B、居民委员会 C、新选聘的物业服务企业 D、原物业服务企业 32.我国目前选聘物业服务企业实行（）制度 A、审核 B、审批 C、审查 D、备案 33.物业管理活动中的物业承接查验制度是根据（）设立的。
A、《物权法》 B、《合同法》 C、《物业管理条例》 D、《物业承接查验办法 34.物业在保修期限内因业主使用不当造成的损坏，由（）承担责任。A、业主 B、物业服务企业 C、建设单位 D、施工单位
35.为成立业主大会的住宅小区发生了危及房屋安全的紧急情况，需要使用住宅专项维修资金的，应由（）持有关材料向所在地县级以上人民政府主管部门申请列支。A、建设单位 B、全体业主 C、物业服务企业 D、居民委员会 36.经业主大会同意，住宅专项维修资金可以购买（）。A、基金 B、理财产品 C、股票 D、国债 37.房屋交付后，某业主入住时对卫生间进行了24小时闭水试验，发现下层卫生间顶板漏水，物业服务企业到现场进行了维修，该维修费用应当由（）承担。A、建设单位 B、施工单位 C、物业服务企业 D、相关业主
38.根据《物业管理师制度暂行规定》，物业管理师未经授权，不得履行的职责师（）。A、负责物业管理项目的物业服务方案的制定并组织实施。B、审定物业管理项目管理中的关键性文件，并在签字后实施。
C、妥善处理物业服务过程中出现的问题，履行合同，为业主提供质价相符的服务。D、签署电梯保养外包服务协议
39.前期物业管理招标项目应向房地产行政主管部门提交的材料中，不包括（）
A、投标文件 B、招标公告 C、招标邀请书 D、与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件 40.物业管理项目评标时，招标人代表以外的物业管理方面专家不得少于评标委员会成员总数的（）。
A、2013/1/4 B、2013/1/3 C、2013/2/3 D、2013/3/4 41.目前，我国物业服务企业资质等级最高的时（）。A、一级 B、三级 C、甲级 D、A级
42.我国对从事物业管理工作的专业管理人员实行（）制度。A、执业考试 B、执业注册 C、职业准入 D、职业备案
43.住宅小区公共收益归入住宅专项维修资金帐户后，可以用于（）A、补贴物业服务费用 B、支付业主委员会的工作经费 C、共有设备的日常养护和维修 D、共有部分的更新和改造 44.关于物业管理房权属的说法，正确的时（）。
A、物业管理用房属于全体业主共有 B、物业管理用房属于建设单位所有 C、物业管理用房的所有权应事先约定 D、物业管理用房属于政府所有 45.经业主大会同意，物业服务企业可以改变（）的用途 A、建筑区划内的城镇公用绿地 B、建筑区划内属于个人的绿地 C、物业管理用房 D、人民防空工程用房 46.本题暂无
47.在建筑物区分所有权中，占主导地位的是（）A、专有部分的管理权 B、专有部分的所有权 C、共有部分的共有权 D、共有部分的共同管理权 48.某物业服务企业决定利用小区内部办公场所开展经营活动，增加公共收益，此决定应经（）同意。
A、居民委员会 B、业主委员会 C、业主大会 D、建设单位
49.经建筑区划内专有部分占建筑物总面积1/2的业主且占总人数1/2的业主同意，才能做出有效决定的重大事项是（）
A、x筹住宅专项维修资金 B、改建消防和安保监控设施
C、决定业主自行管理建筑物及其附属设施 D、调整和改建小区公共绿地
50.某住宅小区已销售并交付住宅300套，其中业主张某拥有住宅3套，其余业主一人一套，已销售但未交付住宅60套，未销售80套，该小区全体业主决定重大事项时，应当认定的业主总人数是（）人。A、299 B、359 C、360 D、420 51.关于建筑物区分所有权的说法，错误的是（）
A、建筑物区分所有权是一个集合权，包括专有所有权、共有和共同管理权 B、业主转让建筑物专有所有权时，对其享有的共有和共同管理权一并转让 C、在区分所有权人之间，建筑物区分所有权不具有排他性 D、建筑区划内，共有所有权的标的物不得请求分割
52.关于业主依法选聘和解聘物业服务企业的说法，错误的是（）A、成立业主大会、是业主依法更换前期物业服务企业的前提条件
B、业主更换前期物业服务企业应当是专有部分占建筑物面积过半数的业主X占总人数过半数的业主同意
C、业主依法选聘或解聘物业服务企业应当由业主共同决定
D、业主依法更换前期物业服务企业不受前期物业服务合同约定期限的限制 53.下列业主的行为中,属于未履行对共有部分承担义务的是()。A、以不使用共用电梯为由，拒绝承担相关维修费用 B、违反规定，擅自改装室内燃气管道和灶具 C、未事先告知物业服务企业而进行室内装修 D、未按规定办理备案手续出租房屋，收取租金
54.业主以物业服务企业违规收费为由提起诉讼的，人民法院不予支持的情形是（）A、物业服务企业未经合同约定扩大收费范围的 B、物业服务企业拒绝退还已收取的违规费用的
C、业主已申明无需接受相关物业服务，物业服务企业继续收取费用的 D、物业服务企业在合同终止后，拒绝退出、移交，并继续收取后续费用的 55.在我国房地产领域的现行法规体系中，《物业管理条例》属于房地产（）A、法规 B、行政法规 C、部门规章 D、规范性文件
56.房地产开发企业申请预售许可时，需提交的资料不包括（）
A、土地使用权、建设工程规划许可证、施工许可证 B、工程施工合同及关于试工进度的说明 C、开发企业的营业执照和资质证书 D、样板房装修设计方案 57.在房地产转让过程中，当事人应当依据（）价格办理有关税费手续。A、房屋买卖合同约定 B、房屋买卖实际成交 C、当事人申报的交易 D、主管部门确定的客观 58.为了加强工程质量管理，A、登记 B、审核 C、报告 D、备案
59.集体土地转为国有土地后，土地所有 60.房地产中介服务不包括（）A、房地产咨询 B、房地产价格评估 C、房地产抵押 D、房地产经纪
二、多项选择题(共20题，合计40分)61.《物业管理条例》设立的物业管理基本制度包括（）制度 A、物业服务合同 B、物业服务企业资质管理 C、物业管理从业人员职业资格 D、住宅专项维修资金 E、前期物业管理招投标 62.关于物业管理的说法，正确的是（）A、所有房屋的管理，业主都应选聘物业服务企业 B、单一业主的后勤部门从事的房屋管理不属于物业管理
C、物业管理的内容包括房屋及设施设备的维修，养护、管理 D、物业管理是市场行为 E、物业管理的目的是提供低价的公共服务
63.物业服务定价成本监审应当遵循的原则有（）等
A、有效性 B、合法性 C、及时性 D、对应性 E、合理性 64.开发建设单位在物业管理活动中应当承担的义务有（）
A、主持首次业主大会 B、制定临时管理规约 C、承担保修期间的物业保修责任 D、依法选聘物业服务企业 E、提供物业管理用房
65.根据《物业服务定价成本监审办法（试行）》，不应当计入人员费用的有（）A、交通费 B、出租费 C、工会经费 D、职工教育经费 E、通讯费
66.业主进行住宅装饰装修时，应当与物业服务企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议，协议应当包括（）
A、工程实施内容 B、装饰装要求修标准 C、允许施工的时间 D、住宅外立面设施 E、防盗窃的安装
67.在物业管理活动中，不属于业主应当履行的义务有（）A、遵守管理规约 B、遵守业主大会议事规则 C、选聘物业服务企业 D、签订物业服务合同 E、监督物业服务企业签订劳动合同
68.根据《物业个管理条例》，业主大会应当履行的职责有（）A、制定管理规约 B、制定业主大会议事规则 C、选聘物业服务企业 D、签订物业服务合同 E、监督物业服务企业签订劳动合同
69.物业服务企业申请核定资质等级，在申请之日前一年内有（）行为的，资质审批部门不予批准。
A、挪用专项维修资金 B、超越资质等级承接物业服务业务 C、擅自改变物业管理用房用途 D、发生责任事故 E、出租、出借、转让资质证书 70.物业承接查验的主体有（）
A、居民委员会 B、业主委员会 C、建设单位 D、物业服务企业 E、政府主管部门 71.根据《物业管理师制度暂行规定》，申请物业管理师初始注册需递交的资料有（）。A、《中华人民共和国物业管理师初始注册申请表》 B、《资格证书》 C、社会保险证明 D、与聘用单位签订的劳动合同 E、工资发放证明
72.业主大会和业主委员会，有权要求对侵害他人合法权益的行为人（）。A、停止侵害 B、消除危险 C、排除妨害 D、限期撤离 E、赔偿损失 73.依据相关规定，实施物业管理招标的主体有（）。A、前期物业服务单位 B、建设单位 C、业主大会 D、业主委员会 E、业主
74.物业管理师或者聘用单位有下列情形之一的，本人或者聘用单位可以向当地注册审查机构申请办理注销手续（）。
A、与新聘用单位签订劳动合同的 B、不具有完全民事行为能力的 C、注册有效期满且未延续注册的 D、与聘用单位续签劳动合同的 E、造成物业管理项目重大责任事故或者受到刑事处罚的 75.房地产开发的施工管理制度，主要包括（）制度。
A、项目报建与施工许可证 B、建筑工程质量管理 C、工程竣工验收备案 D、土地使用权出让 E、商品房预售
76.在我国房地产行业，实行资质管理的企业和机构有（）。A、房地产开发企业 B、物业服务企业 C、房地产经顾问机构 D、房地产咨询机构 E、房地产登记机构
77.建筑区划内，下列资金和收益属于业主共有的有（）A、会所经营收益 B、规划建设的停车库的出租收益
C、共有部分停车位收益 D、共用部分广告收益 E、实行酬金制收费方式的物业服务费结余 78.关于建筑区划内是否设立业主大会的说法，错误的有（）A、已交付的专有部分建筑面积超过总面积60%的，可以设立业主大会 B、首套房屋出售并交付使用已满两年的，可以设立业主大会 C、业主人数较少且经全体业主一致同意，可以设立业主大会 D、行政主管部门可以根据实际情况决定是否设立业主大会 E、未建立居民委员会组织的住宅小区，可以暂缓设立业主大会
79.下列与房地产开发有关的政府行为中，属于行政许可事项的有（）A、核发建设用地规划许可证 B、核发建设工程规划许可证 C、核发施工许可证 D、办理房屋竣工验收备案 E、核发房地产开发企业资质证书 80.下列情形的房地产中，不得进行转让的（）
A、权属有争议的房地产 B、被依法查封、扣押、监管或以其他形式限制的房地产 C、未取得共有人书面同意的共有房地产 D、未依法登记领取权属证书的房地产 E、工业厂房
第五篇：2012物业管理师考试《物业管理实务》真题与答案
2012物业管理师考试《物业管理实务》真题与答案
一、单项选择题(共10题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意)
1．人住的实质是()交付物业的过程。
A．建设单位向业主
B．物业服务企业向业主
C．施工单位向建设单位
D．施工单位向业主
2．下列物业类型和规模的组合中，符合一级物业服务企业资质对管理类型和规模的要求的是()。
A．高层80万m2，多层50万m2
B．多层80万m2，高层50万m2
C．高层50万m2，多层30万m2，写字楼5万m2，别墅2万m2
D．多层50万m2，高层30万m2，别墅5万m2，写字楼2万m2
3．下列各项目，必须通过招标投标方式选聘物业服务企业的是()。
A．工厂集体宿舍
B．新建写字楼
C．新建商品住宅区
D．部队营房
4．关于物业评标委员会的说法，正确的是()。
A．评标委员会由投标人的代表与物业管理专家组成B．人数为5人
C．由招标人依法组建评标委员会
D．外请专家不得少于4／55．在房屋完损等级分类中，不正确的分类名称是()
A．完好房
B．基本完好房
C．一般完好房
D．危险房
6．物业管理区域内，义务消防队由()组成。
A．物业管理公司的全体员工
B．物业项目部的全体员工
C．全体秩序维护员
D．全体业主
7．员工的解聘包括()三种情况。
A．员工辞职、辞退和资遣
B．员工辞职、开除和资遣
C．员工辞退、终止合同和派遣
D．员工辞退、旷工和除名
8．物业服务企业接受与处理业主投诉的原则是()。
A．一定要满足业主的合理要求
B．尽可能满足业主的一切要求
C．要有偿满足业主的合理要求
D．尽可能地满足业主的合理要求
9．一般情况下，不属于物业服务企业职能机构的是()。
A．物业分公司。
B．人力资源部
C．财务部
D．经营管理部
10．物业服务企业在早期介人阶段服务的对象是()单位。
A．建设
B．施工
C．规划设计
D．监理
二、多项选择题(共5题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0．5分)
11．关于对员工奖励的说法，正确的有()。
A．物质奖励与精神奖励相结合B．员工做出了成绩，符合奖励标准，应当立即予以奖励
C．奖励应采用公开透明的方式
D．奖励程度要与员工的贡献相符
E．奖励的方式保持一致，不应变化
12．物业管理投诉处理的要求有()。
A．对投诉要“谁受理、谁跟进、领导回复”
B．接受和处理业主投诉要做详细记录，并及时总结经验
C．尽快处理；暂时无法解决的，向业主说明，约时间处理、跟进
D．接受与处理业主的投诉，要尽可能满足业主的合理要求
E．对业主的过多要求不予理会
13．物业绿化日常管理的内容有()。
A．浇水、施肥
B．修剪造型
C．翻新改造
D．花木种植
E．中耕除草
14．常规物业管理包括()等。
A．消防设备维护
B．房屋出租
C．配套商业的经营
D．道路停车位的管理
E．树木的养护
15．下列资产中，其折旧可计人物业服务成本的有()。
A．生活水泵
B．清洁用扫地车
C．立体车库停车架
D．客服人员用电脑
E．剪草机
三、案例题(共14题，第16题至29题，共80分)
案例一
某住宅小区入住不足2年，前期物业管理由开发商委托的甲物业管理公司负责。该小区业主大会成立后决定选聘乙物业管理公司承担该小区的物业管理工作。业主委员会书面通知甲乙
2公司办理移交。
现场交接时，乙公司派项目经理1人，在甲公司人员陪同下观察了小区内共用部位、共用设施设备及其附属设施的运行状况。观察结果是除部分屋面漏水外，其他部分运行状况正常。对于屋面漏水，甲公司解释属保修期，应由开发商解决。于是，甲、乙两公司未将该问题列入移交工作范围。资料交接时，甲公司向乙公司移交了开发商提供的前期物业资料，甲称入住资料属短期保管，已销毁。
费用交接时，甲公司提出因有部分未实际居住的业主以没有接受服务为由，不缴纳物业服务费，致使小区物业服务经营亏损，希望用小区楼内广告收人冲抵。
上述情况乙公司给予确认，双方共同签署了交接文件。
接管后，乙公司便陆续发现部分电梯存在故障，支出大量维修费用。
问题
16．本案例中物业承接查验的做法是否正确?简要说明理由。
17．本案例中对于部分屋面漏水，甲公司的解释是否恰当?甲乙两公司的处置方法是否正确?简要说明理由。
18．物业资料的移交应包含哪些内容(请列举)?本案例中，甲公司处置入住资料的行为是否符合档案管理规定?简要说明理由。
19．本案例中部分业主拒缴物业服务费的理由是否成立?简要说明理由。甲公司经营的欠费以广告收入冲抵的处理方法是否恰当?请列出两条你认为恰当的处理方法。
20．你认为可以从本案例吸取哪些教训来改进承接检验工作?简要说明理由。
案例二
某住宅小区，2012年10月组织业主入住。入住工作由开发商办理，物业服务企业协助。小区有15套房屋未销售，另3套房屋因建筑质量问题，业主拒绝办理入住手续，开发商也认可质量问题，表示维修后再交付。
业主张某在10月8日办理人住手续，领取了相关资料和钥匙后发现房屋门窗有质量问题，遂与开发商约定限期整改。由于开发商未在约定期限内完成房屋门窗整改，张某以此为由拒缴物业服务费。
物业服务企业在10月20日巡视过程中发现业主王某装修前未办理装修手续，并私自拆改天然气管道设施。王某称无人告知禁止拆改天然气设施的有关规定，所以便拆改了。物业服务企业要求其恢复原状。王某则提出自愿签署一份《承诺书》，内容包括“承诺因拆改天然气管道导致出现的安全事故，均由本人负责”等，并自愿交纳天然气改造押金3 000元。问题
21．15套未售房屋和3套存在质量问题房屋的物业服务费分别应当由谁承担?简要说明理由。
22．张某拒缴物业服务费的理由是否成立?简要说明理由。
23．你认为王某拆改天然气管道的说法是否正确?简要说明理由。
24．针对王某未办理装修手续即开始装修的情况，物业服务企业应该采取哪些管理措施?
25．王某自愿签署的《承诺书》是否有效?为什么?
26．请说明物业装修管理人员在巡视过程中应注意哪些问题。
案例三
拟建的××花园项目地处城市边缘地带，邻近凤凰山风景区。总建筑面积20万m2，全部为高层楼房，小户型、单身公寓为、主力户型。物业区域有基本商业配套及健身房、网球场、游泳池、图书馆等。某物业管理公司派出了由行政总监为组长，品质部、市场拓展部骨干组成的早期介入小组，负责为开发商提供物业管理咨询服务。在项目协调会上，开发商介绍，该项目正在施工建设中，预计还有12个月封顶，等等。会后，物业管理公司随即制定了早
3期介入工作方案，内容主要包括：X X花园周边交通、商 圈情况调查；目标销售群体确定；工程质量监理；确定设备安装单位；项目销售配合方案等。
问题
27．根据本案例提供的材料，物业管理公司早期介入工作有哪些不当和错误?
28．根据该项目具体情况，列举并简要阐述早期介入工作的主要内容。
29．如果该公司取得该项目的物业管理权，结合本案例提供的具体条件和情况，可以在哪些方面开展多种经营服务?(每个方面至少列举一项具体项目)
2012全国物业管理师执业资格考试<物业管理实务>试卷答案
一、单项选择题
1．A 2．A 3．C 4．C 5．C
6．B 7．A 8．D 9．A l0．A
二、多项选择题、11．ABD l2．BCD l3．ABE l4．ADE l5．BCDE
三、案例题
案例一
16．不正确。
理由：乙公司应组织力量成立物业承接查验小组，了解物业的基本情况，并着手制定承接查验方案。查验小组成员要求具有较强的工作经验和业务能力，专业性强。小组成员人数可根据接管物业的规模而定。物业查验的内容包括：①物业资料情况；②物业共用部位、共用设施设备及管理现状；③各项费用与收支情况，项目机构经济运行情况；④其他内容，包括物业管理用房，产权属全体业主所有的设备、工具、材料，与水、电、通信等市政管理单位的供水、供电 的合同、协议等。
17．甲公司的解释恰当。
理由：物业管理公司承接管理的物业共用区域及共用设施设备等部分的保修事务都应由建设单位负责。
甲、乙两公司的处置方法不正确。
理由：如承接的部分物业项目还在保修期内，承接单位应与建设单位、移交单位共同签订移交协议，明确具体的保修项目、负责保修的单位及联络方式、保修方面遗留问题的处理情况，并在必要时提供原施工或采购合同中关于保修的相关条款文本。
18．物业资料的移交应包括：
(1)物业产权资料、综合竣工验收资料、施工设计资料、机电设备资料等。
(2)业主资料包括业主人住资料、房屋装修资料。
(3)管理资料。
(4)财务资料。
(5)合同协议书，指对内对外签订的合同、协议原件。
(6)人事档案资料。
(7)其他需要移交的资料。
本案例中，甲公司处置入住资料的行为不符合档案管理规定。
理由：人住资料属于无限期保存资料。
19．部分业主拒缴物业服务费的理由不成立。
理由：物业服务企业的服务不会因为个别业主没有实际居住就停止管理服务，因此无论业主是否实际居住，从办理房屋通知手续之日起就应如期交付物业管理服务费。甲公司经营的欠费以广告收入冲抵的处理方法不恰当。恰当的处理方法：①企业可以不断挖掘管理潜力，通过科学的管理运营实现服务质量和经营效益的同步增长，既保障业主利益又促进企业发展；
4②通过有偿服务、扩大多种经营。
20．从本案例吸取以下教训来改进承接检验工作：
(1)新的物业服务企业应组织力量成立物业承接查验小组。理由：为了更好地查验物业。
(2)物业管理机构更迭时的物业查验的基本内容要全面。理由：为了使物业的移交能够顺利进行。
(3)移交的资料要齐全。理由：为了新物业服务企业更好地了解物业情况，做好物业服务管理。
(4)移交手续要齐全。理由：以免产生纠纷。
案例二
21．15套未售房屋和3套存在质量问题房屋的物业服务费由开发商承担。
理由：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
22．张某拒缴物业服务费的理由不成立。
理由：房屋门窗的质量问题，在保修期内由开发建设单位负责维修。王某不得以此为由拒绝缴纳物业服务费。业主从办理房屋通知手续之日起就应如期交付物业管理服务费。
23．王某拆改天然气管道的说法不正确。
理由：用户在装修施工前，须认真阅读装修手册，填写装饰装修申报登记表，并提交管理单 位登记备案。只有在物业管理单位对装饰装修内容的登记备案完成之后，用户才能动工装修。装修手册中会说明对改动原有建筑、水电气等需办理的手续。
24．物业服务企业应当及时劝阻停止装修，并要求尽快补办开工申请；已造成事实后果或拒不改正的，应及时报告城市房地产行政主管部门依法处理。
25．王某自愿签署的《承诺书》有效。
理由：《住宅室内装饰装修管理办法》规定，装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿。
26．物业装饰装修期间，物业管理单位要抽调专业技术人员、管理人员和保安力量，加大物业装饰装修管理巡视力度，对有违规违章苗头的装饰装修户，要重点巡视盯防、频繁沟通，做到防患于未然。出现违规违章行为的，要晓之以理，动之以情，必要时须报告有关行政主管部门处理。同时，要检查施工单位的施工人员是否如实申报和办理了施工证，强化对施工人员的管理。
案例三
27．物业管理公司早期介入工作的不当和错误：
(1)派出了由行政总监为组长，品质部、市场拓展部骨干组成的早期介入小组，负责为开发商提供物业管理咨询服务不妥。物业管理的咨询活动，主要指从物业管理的角度对开发建设项目提出合理化的意见和建议，其可以由物业服务企业提供，也可以由物业管理专业人员提供。
(2)物业管理公司制定的早期介入工作方案包括的内容不当。由于物业管理公司是在工程施工建设阶段介入的，主要涉及建设阶段和销售阶段的管理咨询服务。
28．根据该项目具体情况，早期介人工作的主要内容包括以下内容。
(1)建设阶段：与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案；配合设备安装，确保安装质量；对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见；熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容。
(2)销售阶段：完成物业管理方案及实施进度表；拟定物业管理的公共管理制度；拟定各项费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续；对销售人员提供必要的物业管理基
5本知识培训；派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务；将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料，整理后归人物业管理档案。
29．结合本案例提供的具体条件和情况，可以在以下方面开展多种经营服务。
(1)房屋中介服务：房屋的租赁经营。
(2)材料物资销售服务：水暖配件的销售。
(3)废品回收服务：设立废品回收站。
(4)商业用房经营服务，开办健身房、网球场、游泳池、图书馆等。
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