第一篇：2014年物业管理师考试真题及答案《物业管理综合能力》
2014年物业管理师考试 《物业管理综合能力》
一、单项选择题（共50题，每题只有1个备选项符合题意）1.下列各类物业服务中，属于经济学所称互补品的是（）。A.同一企业为不同项目提供的物业服务
B.同一企业为同一项目提供的不同档次物业服务 C.同一项目物业大、中修服务与小修养护服务 D.同一项目合同到期前后阶段的物业服务 2.对商品实行最高限价，一般不会导致（）。A.供不应求 B.生产增加 C.黑市交易 D.严重的排队现象
3.如果某种商品需求弹性系数大于1，则降价销售会导致（）。A.销售利润减少 B.销售利润增加 C.销售收入减少 D.销售收入增加
4.一般来说，属于生活必需品的商品，其需求弹性系数具备的特征是（A.价格弹性系数大于1 B.价格弹性系数等于1 C.收入弹性系数大于1 D.收入弹性系数小于1 5．经济利润等于销售收入减去（）。
A.会计成本 B.平均成本 C.经济成本 D.机会成本 6．下列现象中，属于经济学意义上外部影响的是（）。A.个别业主在过道上摆放物品妨碍他人通行 B.专业公司服务中偷工减料使业主受损
C.物业服务企业依约美化小区环境使业主受益 D.突降暴雨导致小区车辆遭受水浸
7.管理是指组织为了实现预期目标，以（）为中心的协调活动。A.效益 B.品牌 C.人员 D.质量
8.根据管理的原理，建立组织管理系统的第一项任务是确立组织（）。A.队伍 B.机构）。C.章程 D.目标
9.企业在目标市场选择中，以一个或几个细分市场作为目标市场，重点满足目标市场的消费需求，属于（）目标市场选择战略。A.分散 B.区分 C.集中 D.差异
10.企业管理中，有人主张管理宜宽，有人主张管理宜宽严相济，这些主张体现出的是管理学中的（）原理。A.系统均衡 B.人性假设 C.运动控制 D.信息沟通
11.物业服务企业在进行市场定位时，关键在于确定合适的（）A.物业类型 B.发展目标 C.竞争优势 D.营销策略 12.人进行活动的基本动力是（）A.个人气质 B.个性倾向性 C.思维能力 D.行动能力
13.心理学的人际需要三维理论包括包容需要，（）与情感需要。A.安全需要 B.成就需要 C.支配需要 D.生理需要
14.按照赫茨伯格的双因素理论，关于激励的说法，正确的是（）A.保健因素不能消除员工的不满意 B.外在激励好于内在激励
C.满足比较高级需要的因素为激励因素 D.激励员工的重点在于消除员工不满意因素
15.某物业服务企业重视将工作绩效与奖励挂钩，对工作绩效好的员工，及时给予奖励。这种做法是现代激励理论中（）理论的应用。A.激励保健 B.期望 C.目标 D.强化 16.公共关系的主体是（）。A.社会公众 B.社会组织 C.大众传媒 D.经营企业
17．公共关系的三要素不包括（）A．组织 B.公众 C．利益 D.媒介
18.心理学中，皮革马利翁效应可以看做是一种（）A．近因效应 B.从众效应 C.晕轮效应 D.预期效应 19.关于公共关系的说法，错误的是（）A.公共关系是一项需要组织中全体成员参与的活动 B.公共关系是一项长期的工作
C.公共关系的关键是与实权人物建立联系 D.公共关系具有人情性
20.十六周岁以上不满十八周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为（）
A．部分民事行为能力人 B.准民事行为能力人 C．限制行为能力人 D.完全民事行为能力人
21.合同定金的数额由当事人约定，但不能够超过主合同标的额的（）A．15% B.20% C.30% D.50% 22.如果用人单位与劳动者建立劳动关系之后满一个月不满一年，而未与劳动者订立书面劳动合同，应当每月向劳动者支付（）倍的工资 A．1.5 B.2 C.2.5 C.3 23.小王受雇于某物业服务企业9年5个月，因企业业务转型遭遇解雇，解雇时小王月工资7000元，解雇前12个月月均工资6000元，按照劳动合同法，用人单位应当给予小王的解雇经济补偿为（）元 A.57000 B.60000 C.66500 D.70000 24．行政诉讼二审案件，除特殊情况需要延长的，法院应当至收到上讼诉()个月内作出终审判决 A.1 B.2 C.3 D.6
25.因不动产提起的行政诉讼，由()所在地的任命法院管辖。A.原告 B.被告
C.不动产 D.不动产交易合同签署 26.统计具有信息、咨询和()等主要职能。A．抽样 B.排序 C．监督 D.调查
27.在统计学中，总量指标按反应的时间状况不同，可分为()。A．总体单位总量，总体标准总量 B.流量，存量
C.动态相对数，静态相对数 D.结构相对数，比例相对数 28.反应不同时间、同一空间、同一现象数值之比的指标是()。A.比例相对数 B.比较相对数 C.动态相对数 D.强度相对数
29.某物业服务项目6名员工的月工资收入分别为2500元、2700元、3000元、3800元、4500元、5500元，这6名员工工资的中位数是()。A.3400 B.3600 C.3667 D.4000 30．保险公司将其所收到的保险用于购买理财基金的行为，属于保险的()职能。A.经济补偿 B.分担风险 C．风险转移 D.融通资金
31.在我国，保险索赔期限通常规定为()。A．28天 B.6个月 C．1年 D.2年
32.企业财产保险可保财产范围包括()。A.需要装修的房屋 B.土地 C.正常营运的机动车 D.技术资料
33.一般情况下，企业职工个人按本人工资的()交纳养老保险。A.5% B.6% C.8% D.10%
34、社会的构成部分以系统方式结合在一起，对整体发挥着好的作用，每一部分帮助系统维持平衡状态。这体现了社会学的（）思想。A.功能论 B.互动论 C.系统论 D.平衡论
35、按组织对成员的（）类型不同社会组织可分为强制性组织、功利组织和规范组织。
Ａ．招募
Ｂ．付酬 Ｃ．控制
Ｄ．任务分派 ３６、关于社会组织运行和管理的说法，错误的是（）。Ａ．组织运行的过程实际上是组织实现自己目标的过程 Ｂ．在组织运行过程中，组织冲突不可避免 Ｃ．组织管理是围绕组织目标、解决冲突的过程 Ｄ．组织管理包括决策、实施、监督等多个环节
３７、社会化的基本类型分为基本社会化、继续社会化和（）。Ａ．初始社会化
Ｂ．中期社会化 Ｃ．后社会化
Ｄ．再社会化
３８、按照我国建筑抗震设防相关规定，２８层普通住宅建筑的抗震设防类别是（）。
Ａ．甲类
Ｂ．乙类 Ｃ．丙类
Ｄ．丁类 ３９、建筑石膏的特性之一是（）Ａ．耐火性差
Ｂ．凝结硬化慢
Ｃ．硬化时体积收缩 Ｄ．硬化体的可加工性能好 ４０、建筑密度是指（）
Ａ．建筑基底总面积／建筑用地总面积 Ｂ．总建筑面积／总用地面积 Ｃ．建筑用地总面积／总用地面积 Ｄ．住宅建筑总面积／总用地面积
４１、根据我国相关法规要求，在正常使用情况下，房屋建筑工程的屋面防水工程的最低保修期限为（）
Ａ．２年
Ｂ．３年
Ｃ．５年
Ｄ．设计确定的最低使用期限 ４２、水泥按照（）强度分度为普通型和早强型两种。Ａ．１ｄ
Ｂ．３ｄ Ｃ．７ｄ
Ｄ．１４ｄ ４３、ＨＲＢ３３５级钢筋属于（）钢筋。Ａ．冷轧
Ｂ．余热处理 Ｃ．热轧
Ｄ．冷拉
４４、给排水配件中，起单向通水作用的是（）。Ａ．截止阀
Ｂ．止回阀 Ｃ．配水龙头
Ｄ．泄水管
４５、室外给水管网的供水压力周期性不足时宜采用（）给水方式。Ａ．分区
Ｂ．水箱
Ｃ．水泵
Ｄ．水泵和水箱结合 ４６、关于自动空气开关的说法，错误的是（）。Ａ．自动空气开关用于高压线路中接通或段或断开负荷电流 Ｂ．在电路中出现短路或过载时。自动空气开关能自动切断电路 Ｃ．自动空气开关的动作值可以调整
Ｄ．自动空气开关自动切断电路后不需要更换零部件 ４７、住宅楼走廊、楼梯比较合理的照度应为（）。Ａ．５－１０ｌｘ Ｂ．１５－３０ｌｘ Ｃ．３０－５０ｌｘ Ｄ．５０－１００ｌｘ
４８、建筑防雷装置由（）、引下线和接地装置三部分组成。Ａ．避雷针
Ｂ．引流线 Ｃ．接闪器
Ｄ．避雷网
49,关于物业管理信息系统的说法，错误的是（）A集成性、交互性、动态性是物业管理信息系统的特征 B向决策支持系统转化是物业管理信息系统的发展趋势 C物业管理信息系统也称为物业服务企业的OA协同办公系统 D物业管理信息系统可以支持企业实现物业运营管理方式的转变
50，建筑节能技术一般可分建筑节能材料技术，建筑系统和设备节能技术，建筑环境控制系统节能技术和（）节能技术 A建筑物本体 B建筑结构 C建筑空间 D建筑智能化
二、多项选择题（共15题，每题2分，每题有2个或2个以上备选项符合题意，至少有一个错项，错选、本题不得分，少选、所选的每个选项得0.5分）51，影响某种商品需求变动的主要因素有（）A该商品本身价格 B该商品替代品的价格 C消费者个人偏好 D消费者个人性格 E消费者的预期
52，外在经济是指整个行业生产规模扩大以后给个别厂商带来的（）A利润增加 B产量增加 C成本增加 D利润减少 E成本减少
53，物业服务产品具有（）特征 A无形性 B排他性 C不可储存性 D差异性 E一致性
54，在心理学上，情感的典型状态有（）A心境 B安静 C激情 D应激 E理智
物业管理综合能力试卷第7页（共11页）
55，有效的人际沟通需要满足的基本条件有（）A沟通双方气质相投 B沟通双方利益关联 C沟通对象愿意感知 D沟通对象能够感知 E主动沟通一方承担促成沟通责任
56，按照公众对组织的重要性，可将公众分为（）公众 A首要 B相关 C次要 D潜在 E边缘
57，物业服务招标方在招标阶段向投标物业服务企业发送的（）文件视为邀约邀请
A楼宇资料 B服务项目及标准说明 C招标公告 C投标答疑涵 E中标通知书
58，根据《治安管理处罚法》，下列处罚种类中，属于治安处罚的种类有（）A警告 B记过 C行政拘留 C罚款 E开除公职
59，下列指标中，属于位置平均数的有（）A算数平均数 B众数 C几何平均数 C中位数 E比例相对数
60，保险的基本原则包括（）原则 A公平互利 B保险利益 C最大诚信 C远因 D损失补偿
61，目前，物业管理责任保险附加险不包括（）A车场水浸险 B电梯管理责任险 C游泳池责任险 C停车场管理责任险 E盗抢险
62、社会组织与其他社会结构类型相比，更具有（）等特性。A.持续性 B.可靠性 C.相互性 D.强制性 E.可控性
63、建筑物的耐火等级是由（）决定的。A.建筑物的使用性质 B.建筑材料的燃烧性能 C.建筑构件最低的耐火极限 D.建筑物的高度 E.建筑物的耐久程度
64.关于建筑材料性质的说法，正确的有（）。A.材料的导热系数越小，表示其绝热性能越好。B.材料吸水后，会使导热系数降低。C.材料吸水后，会使材料的强度降低。
D.材料的强度只与材料的内部因素（组成、结构）有关
E.塑性是指受到外力作用产生的变形，不能随外力撤销而自行恢复的性质 65、智能住宅楼宇的防盗报警系统包括（）。A.对讲门机 B.入侵报警探测器 C.中央报警控制器 D.巡更装置 E.报警装置
三、案列分析选择题（共10题，每题2分，每题有1个或2个以上备选项符合题意，备选项至少有1个错项，错选、本题不得分，少选、所选的每个选项得0.5分）案例一
某物业管理项目经理工作一段时间后发现所管物业项目主要存在以下问题： ①基层员工工作不安心、流动性大，影响服务计划的实施。
②不少业主对物业服务不理解，认为收费多、服务少，且经常投诉称员工不够热心、技能差。
③小区中业主关心集体事务不够，邻里之间缺乏往来，共同议决小区重要事项困难。
项目经理根据发现的问题，采取了一下措施：
①改善基层员工的物资待遇，而且重视内在激励，经常对他们予以精神鼓励，及时提供成长、发展、晋升的机会;对积极关心企业，发挥主动创造性尽力做好本职工作的员工，马上给予奖励，建立工作绩效与奖励的客观联系。
②通过小区宣传栏、员工口头宣传、用心做好投诉接待等多种方法宣传专业化物业管理的必要性、优势与便利等，增进业主对专业物业管理的理解。
③针对员工不够热心、技能差等问题，制定了针对性的培训计划并予以实施，明确员工的工作目标和具体服务要求。同时。对物业服务过程进行监督、检查和反馈，发现员工行为和态度偏差及时加以调试和纠偏，以确保服务按计划和目标进行。
④联系当地街道办、居委会、志愿者组织等共同在社区开展活动，鼓励大家平等发表意见、建议，增强小区居民民主议事协商能力，提高小区公共事务决策效率。66、项目经理采取的措施①用到了心理学现代激励理论中的（）A.双因素理论 B.三重需要理论 C.目标设置理论 D.强化理论 67、项目经理采取的措施②运用的是（）知识。A.心理学 B.公共关系 C.社会组织 D.企业管理 68、项目经理采取的措施③运用了管理职能中的（）职能。A.计划 B.培训 C.检查 D.控制 69、项目经理采取的措施④属于（）范畴。A.公共管理 B.社区治理 B.企业管理 D.行政管理 70、社区治理的方式包括（）。
A.参与 B.谈判 C.政府领导 D.协同行动
案例二
某住宅小区住户王女士凌晨1点回家时搭乘电梯，由于电梯不能正常停靠开门，被困于其中。王女士马上通过轿厢呼叫按钮向小区监控中心求救。由于监控中心值班人员不懂如何进行施救，随机联系以下班的物业服务专业人员前往处理。在此过程中，王女士由于一时等不来施救人员，多次呼叫监控中心，联系拍打电梯门，并拨打110报警求救。20分钟后，物业服务企业专业人员及警察赶到现场，经过约10分钟时间，王女士被成功救离轿厢。小区电梯困人事件的信息迅速在小区住户中传播，不少小区住户认为电梯困人是由于物业服务企业对电梯维护与保养不到位所致，小区物业服务项目经理也亲自上门向王女士表示了道歉并进行了慰问。请回答下列问题: 71.物业服务企业专业人员到达现场后应采取的正确措施为（）A 确保电梯主电源通畅，保持轿厢照明 B 与被困人员通话，安慰被困人员保持镇静
C确定电梯位置采取专业方法将电梯移至距平层位置约⊥0.5 D 用电梯专用厅门钥匙开启门厅，用手拉开电梯门行为，协助被困人员撤离轿厢 72.王女士多次呼叫监控中心，持续拍打电梯门的行为属于（）A 人的基本情绪表现 B 恐惧行为 C 说明王女士的心理素质较差 D 理性反应行为 73.小区物业服务项目经理上门向王女士道歉、慰问的行为可以起到的作用（）A 缓解王女士被困电梯后可能存在抱怨、责备情绪或心理 B 体现主动当担，以退为进
C 从心理学近因效应角度，强化王女士对物业服务企业的正面认知 D化解危机，免除企业责任
74.物业服务企业为了避免信息误传，化解危机，还应该（）A 封闭信息、防止报道
B 多做解释，说明事发偶然，难以避免 C 尽快赔偿、安抚被困住户 D 尽快反应、公布事情
75.为了防范类似电梯故障导致的风险，物业服务企业应当（）
A 聘请有资质的专业机构按要求定期保养，并按国家规定进行安全检验与技术鉴定
B 提高物业服务企业专业人员配置标准，加强电梯的日常检查与维护 C 购买电梯管理责任险
D 发现电梯有故障苗头时，即使贴出告示，提醒住户镇用电梯
答案：
一、单选题
1-5：CBDDC 6-10：ACDBC 11-15：CBCCD 16-20：BCDCD 21-25：BBABC 26-30：CBCAD 31-35：DACAC 36-40：CDADA 41-45：CBCBB 46-50：ABCCA
二、多选题
51-55：ABCE、BE、ACD、ACD、CDE 56-60：ACE、ABCD、ACD、BD、BCE 61-65：AE、ABE、BC、ACE、BCE
三、案例分析选择题
66-70：AD ABC AD B ABD 71-75：BCD ABC ABC BCE ABC
第二篇：2012物业管理师考试《物业管理综合能力》真题与答案
2012年物业管理师综合能力真题及答案
一、单项选择题(共50题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意)
1.某居住小区居民的下列四种服务需求中，价格弹性最小的是()服务。
A.基本物业
B.特约物业
C.家庭装修
D.会所康乐
2.在商品房市场上，当供给量超过需求量时，降价动力主要来自于()一方。
A.开发企业
B.购房人
C.价格主管部门
D.物业服务企业
3.根据边际收益递减规律，当平均产量达到最大时，()。
A.边际产量达到最大
B.总产量达到最大
C.边际产量等于零
D.边际产量等于平均产量
4.实行酬金制收费的物业管理项目，物业服务企业须向业主公布收支情况，主要是为了解决因为信息不对称可能引起的()问题。
A.行业垄断
B.败德行为
C.信息失灵
D.负的外部性
5.住在楼宇通道一端的业主擅自占用楼宇通道的做法，属于经济学中所称()问题。
A.最大效益
B.代理行为
C.外部性
D.逆选择
6.物业管理市场中存在的非对称信息，最直接的表现就是()。
A.企业竞争加剧
B.服务质量差
C.服务费低
D.服务质价不符
7.物业服务市场价格，主要由物业服务()决定。
A.质量
B.需求方购买意愿与支付能力
C.供求状况
D.成本
8.实现有效管理的关键因素是()。
A.培训方法
B.规章制度
C.奖励措施
D.管理者
9.在物业服务的管理工作中，成为联系企业诸条件与目标之间的桥梁是()。
A.组织
B.计划
C.决策
D.激励
10.某物业服务项目经理，根据项目特点与物业服务需求，招聘合适的管理服务人员，进行部分分工与岗位安排协调，其所做的管理工作属于发挥了管理的()。
A.计划
B.控制
C.组织
D.服务
11.某物业服务企业根据业主上下班时间将业主进行细分，这种细分标准属于()标准。
A.时间
B.人员
C.行勾
D.习惯
12.某物业服务企业在业内率先于业主大会成立前组织业主、建设单位、施工单位和项目服务中心每月召开一次协调会，解决建设单位遗留问题与物业服务问题，这种做法属于物业管理()创新。
A.能力
B.作风
C.制度
D.激励
13.动机是指人们从事某种活动，为某一目标付出努力的意愿，这种意愿取决于()。
A.能否获得最大的效益
B.能否以及在多大程度上满足人的需要
C.能否获得高的工作报酬
D.能否提高生产效率
14.根据马斯洛需要层次理论，最高层次的需要是()需要。
A.安全
B.社交
C.自我实现
D.生活改善
15.群体可分为项目群体、友谊群体、兴趣群体、协会群体等等，这种分类方法是根据群体的()。
A.联系方式
B.任务特点
C.形成方式
D.组织结构
16.属于人的稳定的心理特征之一，影响人的心理活动和行为的动力特点是()。
A.能力
B.个性
C.爱好
D.气质
17.已经同组织发生影响和关系，但尚未行动的公众属于()。
A.潜在公众
B.沉默公众
C.组织公众
D.知晓公众
18.下列传播方式中，不属于公共关系基本传播方式的是()传播。
A.大众
B.人际
C.亲友
D.组织
19.公共关系最根本的职能是()。
A.聚集客户
B.树立形象
C.沟通协调
D.宣传引导
20.在社会知觉和归因层次上，人们对某类事物或人物所持有的共同的、固定的、笼统的看法和印象是()。
A.成见效应
B.近因效应
C.先人印象
D.刻板印象 21.关于管理幅度、管理层次与组织规模三者关系的说法，正确的是()。
A.管理幅度既定，管理层次与组织规模成正比
B.管理幅度既定，管理层次与组织规模成反比
C.组织规模既定，管理层次与管理幅度成正比
D.管理层次既定，管理幅度与组织规模成反比
22.市场缺陷是指市场机制调节的()缺陷。
A.功能性
B.控制性
C.地区性
D.局部性
23.按照法的效力范围不同，法可以分为()。
A.根本法和普通法
B.实体法和程序法
C.一般法和特别法
D.程序法和特别法
24.我国省、自治区、直辖市人民政府有权制定()。
A.地方行政法规
B.地方部门规章
C.地方性法规
D.地方政府规章
25.下列法律法规中，属于部门规章的是()。
A.《物权法》
B.《城市房地产管理法》
C.《物业管理条例》
D.《物业承接检验办法》
26.根据《民法通则》，自然人具有完全民事行为能力的起始年龄是()周岁。
A.14
B.16
C.18
D.20
27.我国《民法通则》规定，民事诉讼的一般诉讼时效为()年。
A.1
B.2
C.3
D.4
28.统计的职能主要包括()职能。
A.信息、咨询、监督
B.预测、监督、分析
C.信息、预测、监督
D.管理、沟通、预测
29.统计调查分为统计报表和专门调查，这种分类的依据是统计的()。
A.调查组织形式
B.搜集资料方式
C.总体范围
D.调查内容
30.某物业管理公司员工年龄段分组资料如下表，则员工年龄的众数是()。
A.25～30
B.30～35
C.35～40
D.55～60 31.表示同一对象在不同时间之间的对比的统计指标称为()相对数。
A.比例
B.比较
C.动态
D.静态
32.起源与影响都不与特定的人有关，并且是在全社会范围普遍存在的风险，属于()
风险。
A.基本
B.相对
C.纯粹
D.社会
33.根据保险合同，按所保标的的实际损失额给予赔偿，属于保险的()。
A.经济补偿
B.保险金给付
C.防止损失
D.防灾防损
34.财产保险分为财产损失保险、信用保证保险、责任保险，这种划分方法的依据是()。
A.保险标的补偿方法
B.保险保障的范围
C.保险理赔原则
D.保险价值的确定方式
35.某业主向甲保险公司投保80万元的财产保险，又同时就同一标的向乙保险公司投保60万元的财产保险，在保险有效期内，由于火灾，保险标的受损42万元。则甲、乙两公司赔偿额分别为()万元。
A.18、24
B.21、21
C.24、18
D.42、42
36.两种文化相互冲突与融合的过程，称之为()。
A.文化比较
B.文化传播
C.丈化交往
D.文化交汇
37.物业服务企业对新招聘员工进行的上岗培训属于()社会化。
A.基本
B.重新
C.继续
D.再
38.社会组织按结构原则分类，一般分为()。
A.盈利组织和公益组织
B.生产组织和政治组织
C.功利组织和规范组织
D.正式组织和非正式组织
39.家庭成员、邻里、朋友属于()群体。
A.次级
B.初级
C.正式
D.参照
40.密度是指材料在()状态下，单位体积的质量。
A.自然
B.堆积
C.绝对密实
D.干燥
41.下列无机胶凝材料中，不属于气硬性胶凝材料的是()。
A.石灰
B.石膏
C.水泥
D.石灰膏
42.沿建筑物长轴方向布置的墙称为()。
A.横墙
B.纵墙
C.山墙
D.承重墙
43.用块材与砂浆砌筑成墙体，用钢筋混凝土楼板和钢筋混凝土屋面板建成的建筑称为()结构建筑。
A.钢筋混凝土
B.混凝土
C.砖混
D.框架
44.建筑消防给水系统按照灭火方式可分为()。
A.消防卷盘灭火系统和消防贮水池灭火系统
B.消火栓给水系统和自动喷水灭火系统
C.独立消防给水系统和区域集中消防给水系统
D.直接给水灭火系统和设水泵水箱的灭火给水系统
45.建筑给水系统中的贮水池既贮存生活用水，又贮存消防用水时，为保证消防用水平时不被动用，可在贮水池中没置()。
A.浮球阀
B.溢流墙
C.通气管
D.消防水泵
46.将建筑中排放的废水、污水及冷却水、雨雪水经适当处理后，回用于建筑作为生活杂用水的压力供水系统称为()系统。
A.建筑中水
B.建筑废水回收处理
C.建筑循环用水
D.建筑杂用给水
47.我国电力供电的工频标准是()Hz。
A.50
B.60
C.110
D.220
48.建筑物内部的照明配电线路由进户线、()、干线和支线组成。
A.熔断器
B.电表
C.配电箱
D.自动开关
49.在火灾自动报警控制系统中，承担将火灾发生所产生的烟、热、光转变为电信号，输入火灾自动报警系统功能的是()。
A.火灾报警装置
B.火灾报警控制器
C.火灾探测器
D.火感探测器
50.VAV空调系统是指()空调系统。
A.集中式
B.全空气
C.空气一水
D.变风量
二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2 个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分)
51.关于商品需求弹性大小的说法，正确的有()。
A.商品用途越多，需求弹性越大
B.商品越贵，需求弹性越大
C.生产周期越短，需求弹性越小
D.越是生活必需品，需求弹性越小
E.商品越是耐用，需求弹性越小
52.关于外部性的说法，正确的有()。
A.服务领域与生产领域都有可能产生外部性
B.政府干预，可以消除负的外部性
C.政府可以给予适当激励增加物业管理的正外部性
D.小区物业管理的负外部性是指物业管理水平差对小区居民带来的不良影响
E.物业管理的负外部性，既影响物业管理区域内的业主，也影响周边地区
53.物业服务企业领导的影响力大小来源于()。
A.企业职位的设置
B.领导者自身的能力、经验和人格魅力
C.领导者政治面貌
D.企业的工作计划
E.企业性质
54.下列群体中，属于非正式群体的有()。
A.小区秧歌队
B.某市物业管理智能化研究兴趣小组
C.某市白蚁防治专业委员会
D.职工自行车维修互助小组
E.公司“驴友会”
55.构成公共关系活动中的传播因素包括()等。
A.传播的范围
B.传播者
C.传播的时长
D.传播媒介
E.传播对象
56.在人际交往的过程中存在着制约和影响人际交往的一些障碍性因素，这些因素通常包括()。
A.语义障碍
B.移情效应
C.自我意识障碍
D.晕轮效应
E.成见效应
57.我国民法的基本原则有()原则等。
A.平等
B.自愿
C.公平
D.诚实信用
E.道德
58.下列各种因素中，属于民事责任构成要件的因素有()。
A.行为违法
B.损害事实
C.因果关系
D.主观过错
E.客观分析
59.承担合同违约责任的方式有()。
A.强制履行
B.认定责任
C.赔偿损失
D.提起诉讼
E.违约金
60.在统计调查的分类中，按搜集资料方式的不同，统计调查可分为()调查。
A.直接
B.典型
C.统计报表
D.询问式
E.凭证式
61.统计指标有实物量指标、价值量指标、劳动量指标之分，属于实物量指标的有()。
A.年.月、日、小时
B.工日、工时
C.吨、公斤、克
D.元、角、分
E.公顷、公亩、平方米
62.关于保险合同法律性质的说法，正确的有()。
A.保险合同是射幸合同
B.保险合同是要式合同
C.保险合同是单务合同
D.保险合同是附合合同
E.保险合同是有偿合同
63.关于混凝土应用的说法，正确的有()。
A.要严格控制配合比和水灰比，尽量提高混凝土的流动性
B.要注意浇筑顺序，尽量连续浇筑，减少施工缝
C.早期的养护尤为重要，如果混凝土早期失水，会造成不能弥补的强度下降
D.夏季高温时施工，要防止混凝土凝结过快，可在混凝土中掺加缓凝剂
E.浇筑后，要合理振捣，对边角及钢筋密集部位，要减少振捣，防止影响模板或钢筋位置
64.在给水方案设计中，当室外给水管网的压力不能满足用水的水压要求时，可设置()。
A.水泵
B.水箱
C.通气管
D.滤气管
E.贮水池
65.供电的主要指标有()指标。
A.电压
B.频率
C.负荷
D.可靠性
E.电路电阻
三、案例题(共20分)
某小区物业服务中心按上级指示对该小区近年来发生的管理服务纠纷案例进行了汇总整理，其中几起典型纠纷案例见下表：
几起典型纠纷案例
试根据表中案例回答下列问题。
问题
66.若业主所称“隐瞒成本信息，维修偷工减料”等情况属实，用经济学中“市场失灵理论”分析其属于什么问题。如何解决这种问题?(3分)
67.该小区的收费规定是业主在下个月交纳上个月的物业服务费，若业主可以行使合同
履行中的抗辩权，行使的是哪种抗辩权?(1分)
68.欠费业主的欠费时间是否超过诉讼有效期?针对欠费久拖不交的业主，物业公司采用哪种措施才能避免超过诉讼有效期?(3分)
69.该案中李某拒绝物业公司装修管理的理由是否成立?如何依法向李某作出解释?(4分)
70.若李某不听物业公司劝阻警告，不做出整改，有哪些主要途径处理这类问题?(2分)
71.保洁服务纠纷中，物业公司应不应该赔付张大妈的这笔医药费?为什么?物业服务企业如何才能防范此类风险?(7分)
一、单项选择题
1.A 2.A 3.D 4.C 5.C
6.D 7.D 8.D 9.B l0.C
11.C 12.C 13.B 14.C 15.B 16.D 17.D 18.C 19.C 20.D 21.A 22.A 23.C 24.D 25.D 26.C 27.8 28.A 29.A 30.A 31.C 32.A 33.A 34.B 35.C 36.D 37.D 38.D 39.B 40.C
41.C 42.B 43.C 44.B 45.B
46.A 47.A 48.C 49.C 50.D
二、多项选择题
51.ABDE 52.ACDE 53.AB 54.ADE 55.BDE 56.ACDE 57.ABCD 58.ABCD 59.ACE 60.ADE 61.ACE 62.ADE 63.BCD 64.AB 65.ABD
三、案例题
66.若业主所称“隐瞒成本信息，维修偷工减料”等情况属实，用经济学中“市场失灵理论，分析，则该问题为非对称信息所导致的市场失灵问题。通常可以设置健全的激励制度和监督
体系，同时，政府也要加强对物业管理市场行为的指导与监管力度，如通过建立健全物业管理法律法规等途径来解决这种问题。
67.若业主可以行使合同履行中的抗辩权，则应行使的是先履行抗辩权。
68.在欠费业主中有19名业主的欠费时间没有超过诉讼有效期。其余6名欠费业主的欠费时间已超过诉讼有效期。针对欠费久拖不交的业主，物业公司为避免超过诉讼有效期，应采取的措施：在诉讼有效期内提起诉讼、发出催缴通知。
69.该案中李某拒绝物业公司对装修管理的理由不成立。应依据《物业管理条例》和《住宅室内装饰装修管理办法》向李某作出解释。
70.若李某不听物业公司劝阻警告，不做出整改，应当及时报告有关部门依法处理这类
问题。
71.保洁服务纠纷中，物业公司应不应该赔付张大妈的这笔医药费应视情况而定。其情况为：
(1)物业公司未给出明显的提示、警示，也未采取必要、适当的防范措施，就应该赔付张大妈的这笔医药费。
(2)物业公司给出提示、警示不清晰，防范措施不得力，就应该赔付张大妈的部分医药费。
(3)物业公司给出提示、警示清晰，防范措施得力，就不应该赔付张大妈的部分医药费。
物业服务企业应认真对照服务合同严格依约服务，妥尽注意义务，及时提醒防范;应投保公众责任险，将此类风险转移给保险公司等措施来防范此类风险。
第三篇：2011年物业管理师考试综合能力真题及答案
2011年物业管理师考试综合能力真题及答案(文字版)。
一、单项选择题(共50题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意)
1．个人需求是表示一个人在特定时间内，在各种可能的价格下，购买某种商品的（）。
A．基本数量
B．特定数量
C．各种数量
D．需要数量
2．如果A商品的需求与8商品的价格同方向变化，则A商品和B商品之间的关系是互为（）。
A．补充品
B．替代品
C。附属品
D．增值品
3．供给曲线向右上方倾斜，表示供给量与价格的变化是（）的。
A．同方向
B．反方向
C．相斥
D．无关
4．当边际产量为0时，达到最大值的是（）。
A．总产量
B．总利润
C．总投入
D．总成本
5．根据边际收益递减规律，在其他投入不变的情况下，不断增加维修人员，物业管理公司的利润会出现（）。
A．总利润下降
B．边际利润减少，直至为0 C．总利润下降，但不会为0 D．总利润增加，但幅度较小
6．市场失灵是指（）。
A．局部均衡点移动
B．政府宏观调控失效
C．价格机制不起作用
D．经济合同失效
7．市场细分的目的是要选择（）。
A．目标市场
B．创新产品 C．高端业主
D．合理收费标准
8．差异目标市场营销策略的优点是（）。
A．经营成本低
B．容易实现规范化管理
C．营销稳定性好
D．产品集中度高
9．市场营销组合中的价格是指（）。
A．处于盈亏平衡点的价格
B．生产商依成本确定的价格
C．政府指导价格
D．顾客购买商品时的价格
10．需要是指缺乏或期待某种结果而产生的（）。
A．心理状态
B．生理状态
C．客观状态
D．物理状态
11．区别个性的主要心理标志是（）。
A．气质
B．能力
C．性格
D．素质
12．某经理刻苦学习，努力考取物业管理师资格。其追求的需要层次属于马斯洛理论中的（）。
A．生存需要
B．安全需要
C．自我实现
D．认知需要
13．根据赫茨伯格“双因素理论”，能产生好的激励作用的需要是（）。
A．生存需要
B．安全需要
C。社交需要
D．尊重需要
14．“三个臭皮匠赛过诸葛亮”，说明了人际关系功能中的．（）。
A．合力功能
B．激励功能
C．感情功能
D．信息功能
15．人际关系的行为主体是（）。
A．组织
B．企业 C．街道办事处
D．个人
16．“以貌取人”，指的是人们认识过程中经常存在的（）。
A．刻板印象
B．先入印象
C．成见效应
D．晕轮效应
17．“远亲不如近邻”说明了影响人际吸引主要因素中的（）。
A．互补性因素
B．相似性因素
C．临近因素
D．首次效应
18．工商行政管理的对象是（）。
A．市场经营主体及其市场行为
B．企业设立登记
C．企业发展战略
D．市场经营主体及其发展战略
19．行政权力具有（）。
A．主观性
B．强制性
C．规律性
D．灵活性
20．下列主体中，不属于行政管理主体的是（）。
A．省市政府
B．乡镇政府
C．省市建设厅(住建委)D．业主委员会
21．下列主体中，不属于我国民法中规定的民事主体的是（）。
A．某物业服务企业员工
B．某市物业服务企业商会
C．业主大会
D．某物业服务企业工程部维修班
22．建筑物区分所有权包括对专有部分享有所有权、对共有部分享有共有和（）的权利。
A．共同利益
B．共同处分
C．共同管理
D．共同规划
23．某物业服务企业招聘了一名17岁的秩序维护员A，双方签订了劳动合同，A工作表现好，每月工资除支付生活费外，还能贴补家用。请问A从民法上讲，视为（）。
A．完全民事行为能力人
B．限制民事行为能力人
C．无民事行为能力人
D．法定民事受益人
24．业主A为避免出国在外的邻居住所被盗，联系了一家商户帮其更换了破损门窗，请问业主A的行为在法律上称为（）。
A．不当得利
B．侵权行为
C．无因管理
D．慈善行为
25．业主大会与物业服务企业所签订的合同属于（）。
A．物权合同
B．债权合同
C．身份合同
D．期权合同
26．物业管理活动中，物业服务企业承担民事责任主要是违约责任和（）。
A．返还责任
B．赔偿责任
C．维修责任
D．侵权责任
27．要了解某物业服务企业100名员工的性别构成情况，则统计总体是（）。
A．每一名员工
B．每一名员工的性别
C．全体员工的性别
D．全体员工
28．统计调查按调查的组织形式分为（）。
A．统计报表和专门调查
B．全面调查和非全面调查
C．典型调查和非典型调查
D．直接调查和间接调查
29．某物业服务企业200名员工的工资分组资料如下：
则员工工资众数为（）。
A．1000～2000 B．2000～3000 C．3000～4000
D．4000～5000
30．统计分组的基本原则是必须保证在某一标志组内各单位的（）。
A．差异性
B．同质性
C．结构性
D．统一性
31．物业保险基本职能包括经济补偿和（）职能。
A．保险金给付
B．融资
C．防灾防损 D．修复
32．物业保险的作用是（）。
A．抵御意外风险
B．提高企业知名度
C．规范企业服务行为
D．增强企业凝聚力
33．关于社会保险作用的说法，错误的是（）。
A．社会保险促进社会稳定
B．社会保险促进劳动力再生产
C．社会保险不一定促进社会公平
D．社会保险促进社会进步
34．关于物业服务公众责任险的说法，错误的是（）。
A．保险人在任何情况下不承担刑事责任
B．公众责任保险包括受害人的精神伤害
C．公众责任险是一种无形财产保险
D．受害人无权直接向保险人索赔
35．文化的主要变量是（）。
A．生产力
B．地理环境
C．价值观
D．人生观
36．参加注册物业管理师继续教育，是注册物业管理师（）的体现。
A．基本社会化
B．重新社会化
C．继续社会化
D．再社会化
37．根据构成群体的原则和方式，群体可分为（）。
A．内群体和外群体
B．正式群体和非正式群体
C．所属群体和参照群体
D．初级群体和次级群体
38．社会群体存在的本质反映是（）关系。
A．生产
B．社会
C．组织
D．血缘
39．社会学中将面对面的结合与合作，具有亲密人际关系的社会群体称为（A．初级群体
B．同辈群体
C．亲密群体
D．次级群体
40．关于水泥的说法，错误的是（）。
A．水泥属于水硬性胶凝材料
B．水泥在良好的储存条件下，也不可储存过久。）C．要求快硬高强的混凝土应优先选用硅酸盐水泥
D．厚大体积混凝土应优先选用硅酸盐水泥 41．C30混凝土中的“30”是指（）。
A．混凝土产品标准分类代号
B．混凝土立方体抗压强度标准值
C．混凝土所用水泥的强度等级标准值
D．混凝土的标准配合比代号
42．以下各项。不属于民用建筑基本组成的是（）。
A．地基
B．板层与地面
C．楼梯
D．门窗
43．高层建筑的屋面防水层耐用年限应为（）年。
A．5 B．10 C．15
D．25
44．镀锌钢管是给水系统中常用的管材之一，通常镀锌钢管不得采用（）的连接方式。
A．焊接
B．外螺纹连接
C．内螺纹连接
D．法兰连接
45．关于建筑给水方案的说法，错误的是（）。
A．直接给水方式是最简单、经济的给水方式
B．设水箱的给水方式易产生水质污染问题
C．相比直接给水，采用间接给水时用水的压力和流量基本不受给水管网的影响
D．高层建筑采用分区给水主要是因为给水水压不足无法满足高层用户使用的要求
46．建筑排水系统中设置通气管系统的作用不包括（）。
A．防止管道内压力波动过大，以保护水封不受破坏
B．避免管中因不畅产生负压而更加不畅
C．用于控制排水系统内的液位，避免溢流
D．使管道内常有新空气流通，减缓管道腐蚀，延长管道使用寿命
47．配电箱的三级设置包括总配电箱、（）和开关箱。
A．单元配电箱
B．分配电箱
C．照明配电箱
D．混合配电箱
48．关于电路短路的说法，错误的是（）。
A．当电路中有电压的两点被电阻为零的导体连接时，即为短路
B．电路短路时电流不再流过负载
C．电路短路时电源的端电压为零
D．电路短路时电路中的电流为零
49．小区防盗报警系统一般由探测器、传输系统和（）组成。
A．报警控制器 B．显示与录像设备
C．门卫系统控制器
D．输出控制设备
50．智能小区中的门禁系统是指（）。
A．出入口控制系统
B．防盗报警系统
C．闭路电视监控系统
D．访客控制系统
二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0．5分)51．供给量的变动不会改变（）。
A．厂商的生产技术
B．供给表
C．供给曲线
D．供给价格
E．供给函数
52．企业经营战略的特征包括（）。
A．全局性
B．长远性
C．政策性
D．应变性
E．及时性
53．下列能力中，属于心理学上所说的一般能力的有（）。
A．物业维修能力
B．记忆力
C．抽象概括能力
D．观察力
E．项目管理能力
54．物业服务企业针对业主开展公共关系活动的常用方法有（）。
A．积极和新闻媒介沟通
B．参加各种社区活动
C．编写和制作宣传材料
D．设施设备安全检查
E．开展企业优秀员工评比活动
55．政府在市场经济中具有职能包括（）。
A．调控价格
B．宏观调控
C．市场监管
D．公共服务
E．制定规则
56．关于物业服务合同的说法，正确的有（）。
A．物业服务合同是平等主体之间签订的民事合同
B．物业服务合同应为要式合同
C．物业服务合同为有偿合同 D．物业服务合同是双务合同
E．物业服务合同双方可以随意解除合同
57．下列主体中，属于物业管理民事法律关系主体的有（）。
A．业主大会
B．物业服务企业
C．业主
D．某市住房和城乡建设委员会
E．某区街道办事处
58．制定一个完整的统计调查方案，应包括（）。
A．确定调查目的
B．明确调查对象和调查单位
C．选择调查方式和方法
D．撰写调查报告
E．规定调查时间和地点
59．关于人身保险的说法，正确的是（）。
A．人身保险属于定额保险
B．人身保险的保险利益以人与人的关系来确定
C．人身保险具有长期性
D．人身保险的保险利益是以人与物的关系来确定
E．人身保险的保险期间一般不长
60．根据我国实际情况，按照组织的性质和功能，可将社会组织分为（A．经济
B．政治
C．生产
D．文化
E．群众
61．文化交汇包括（）。
A．文化接触
B．文化冲突
C．文化移植
D．文化融合E．文化比较
62．建筑物的耐火等级是由（）决定的。
A．建筑结构的耐火特性
B．建筑材料的燃烧性能
C．建筑构件的最低耐火极限
D．建筑构件的最高耐火极限
E．建筑物的重要性
63．关于建筑石膏性质的说法，正确的有（）。
A．建筑石膏凝结硬化慢
B．建筑石膏防火性能较好
C．建筑石膏耐水性能较好
D．建筑石膏硬化时体积略有膨胀
E．建筑石膏硬化体的可加工性能较好）组织。64．关于建筑通风的说法，正确的有（）。
A．通风包括排风和送风两个过程
B．利用风压的通风是自然通风，自然通风的效果主要取决于室内外温差的大小
C．机械通风可将吸入的新鲜空气，按照需要送到房间内的任何地点
D．通过机械通风送入建筑物的空气可以首先加热、冷却、加湿或减湿
E．机械通风的通风量会在一定程度上受到外界气候的影响
65．智能建筑通常由（）系统组成。
A．楼宇自动化
B．通信自动化
C．办公自动化
D．智能建筑集成E．电话公网及广电网络
三、案例题(共20分)
某物业服务企业项目经理工作日志如下。请仔细阅读，并回答问题：
1月5日 晴
近日，公司就本物业服务收费计划征求各项目部意见。本项目部全体同志经过认真研究，认为所管项目属于普通住宅小区，物业管理服务需求的价格弹性大，提高收费标准容易引起业主不满，应建议公司维持原有收费标准。
2月6日 多云
临近春节，准备向公司申请专项经费，用于购买慰问品，探望去年底因电梯事故而向政府投诉的三位业主，争取他们对我们服务工作的支持。
3月5日 多云
上午，公司赵总来电话，要求本小区公共场地露天停车场白天向邻近大厦的车辆开放，既提高了车场使用率，又可以为公司创造收入。我觉得小区露天停车场白天确实有大量的富余车位，如果出租给附近大厦使用，可为公司每年创收近百万元。但是，我们如果将停车场出租创收，又恐引起业主不满。思考再三，决定先开放停车场试试，出了问题再说。
4月2日 晴
针对小区内个别住宅楼内的楼层地面出现松动、空鼓、开裂以及少量地面砖破裂的现象。工程部安排施工人员对出现问题的住宅楼进行了维修。今天上午，我组织了各部门的人员联合进行验收，发现部分工程未达到质量要求，当即请工程部组织返修。
5月20日 阴
五月上旬，公司人力资源部组织新近入职的大学生到我们项目部进行岗前实习。员工普遍反映实习人员学历较高，学习能力较强，但物业管理专业知识普遍不足。考虑到目前项目部人员严重不足，我还是要求公司选派一部分实习人员到我处工作。相信经过一段时间学习和工作后，他们是能够胜任工作的。
问题
66．请用经济学原理，分析该项目部1月5日建议的依据是否正确。说明理由。(4分)67．请用心理学知识解释该项目部2月6日的春节慰问活动是否有效。为什么?(4分)
68．针对3月5日的日志，依据《物权法》知识，请问该项目部开放小区公共场地露天停车场是否妥当?你作为项目部经理，该如何处理这件事?(4分)
69．根据4月2日的工作状况，指出楼地面工程的维修有哪些质量要求?(4分)
70．请用社会学中社会化的相关知识，结合5月20日的工作日志，解释开展企业员工培训的重要性。(4分)
2011全国物业管理师执业资格考试试卷
《物业管理综合能力》参考答案
一、单项选择题
二、多项选择题
三、案例题
66．根据经济学原理，该项目部1月5日建议的依据不正确。
理由：物业管理服务需求是缺乏价格弹性的。
67．用心理学知识解释，该项目部2月6日的春节慰问活动是有效的。
理由：业主投诉的一般心理包括：(1)求尊重心理；(2)求发泄的心理；(3)求补偿心理。购买慰问品可以起到安抚心理的作用。
68．针对3月5日的日志，依据《物权法》知识，该项目部开放小区公共场地露天停车场不妥当。作为项目部经理，应该首先和业主委员会进行协商，经业主同意后，方可对外开放停车场。
69．根据4月2日的工作状况，楼地面工程的维修的质量要求：维修应牢固、安全、平整、不起砂、拼缝严密不闪动，不空鼓开裂，地坪无倒泛水现象。
70．在社会化过程中，个体并非完全被动地接受社会的影响，而是一方面接受社会的影响，另一方面又积极主动地认识社会，影响和作用于周围的环境。个体在社会化中的能动性体现在两个方面：一是个体自身的知识、经验、价值观念和人格特征等因素影响、引导着个体的社会化，个体不仅有选择地将社会价值文化内化，还将内化了的社会价值文化有创造性的外化；二是社会化的个体之间的相互作用，个体既被社会化，也影响其他个体的社会化，个体既是社会化的客体，也是社会化的主体。开展企业员工培训可以增强个体自身的知识、经验、价值观念和人格特征等。
第四篇：2014物业管理师《物业管理实务》真题及答案
2014年物业管理师资格考试
《物业管理实务》
2014年物业管理师资格考试
《物业管理实务》
试卷（2014年9月7日）启用
试卷说明：
▲本卷共分为 2大题22小题，作答时间为 180分钟，总分 100 分，60 分及格。
一、案例分析选择题（共10题，每题2分，每题有1个或1个以上备选项符合题意，备选项至少有1个错项，错选、本题不得分，少选、所选的每个选项得0、5分）
案例一
甲物业服务企业对某住宅小区实施物业管理服务。几年来，在物业管理实践中，曾做过以下四项工作。
A、在项目建设过程中，针对发现的隐蔽工程存在的问题，发出了整改建议书
B、对部分锈蚀的给水支管及时进行更换
C、为提升小区品质，应业主要求改建了小区的
D、为解决小区移动通信信号弱的问题，协调相关电信企业在小区内增设了移动通信基站 请回答下列问题：
1、上述各项工作中，属于物业管理早期介入范畴的为（）。
2、上述各项工作中，应经业主大会同意的为（）。
3、上述各项工作费用，可在物业服务费中列支的为（）。
4、上述各项工作费用，可使用住宅专项维修资金的为（）。
5、上述各项工作中，应由建设单位负责解决的为（）。
案例二
某住宅项目总占地面积12万㎡，建筑容积率为4.5，分两期开发。一期占地面积6万㎡，其中保障性住房建筑面积10万㎡，地下停车库与地下设备用房3万㎡，其余为商品住宅；二期建筑面积为19万㎡。
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2014年物业管理师资格考试
《物业管理实务》
该项目一期建设收尾阶段，建设单位考虑：①物业销售前应确定物业服务企业；②以邀请招标的方式选聘物业服务企业；③由建设单位与中标物业服务企业签订《物业服务合同》；④合同期拟定5年。
该项目一期全部售罄，中标的甲物业服务企业（简称甲公司）协助建设单位办理业主入住手续、投入使用半年后物业费实收率只有30%左右，甲公司亏损严重。
关于未来该项目二期的物业管理工作，请回答下列问题：
6、该项目一期商品住宅建筑面积正确的计算算式为（）。
A、6×4.5－10＝17万㎡
B、6×4.5－10－3＝14万㎡
C、12×4.5－10－19＝25万㎡
D、12×4.5－10－3－19＝22万㎡
▲注释：此题存在问题。《建筑工程建筑面积计算规范》（GB / T 50353-2005）规定：地下室、半地下 室(车间、商店、车站、车库、仓库等)，包括相应的有永久性顶盖的出人口，应按其外墙上口(不包括采光井、外墙防潮层及其保护墙)外边线所围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1／2面积。可是，题目中并没有说明这个车库时2.2m以上还是在2.2米以下。因 此A选项固然不对，B选项实际上也未必对。建议将来如果考分为58分-59分的同学，可以向建设部房地产业司或者人事部专业技术司投诉这个问题，可以把分要回来。
7、建设单位在一期建设收尾阶段考虑的几项内容中，错误的为（）。
A、①
B、②
C、③ D、④
8、管理该项目的物业服务企业资质应为（）。
A、一级 B、二级 C、三级 D、暂定三级
9、下列措施中，能够在短期内实现合理、有效减亏的为（）。
A、关闭公共区域照明，降低能耗
B、协调建设单位追加技防、物防等设备投入，降低管理运行成本
C、充分利用空间，在设备转换层、架空层和楼梯间等部位设置员工宿舍，降低管理运行成本
D、加大业主联络和宣传工作，提升物业费收缴力度、10、甲公司不同意二期物业由建设单位自行组建的物业服务企业负责的正当理由为（）。
A、按照相关规定，一个物业管理区域应由一个物业服务企业实施管理
B、建设单位新组建的物业服务企业不具备管理该物业的资质
C、建设单位的做法影响物业服务企业效益
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2014年物业管理师资格考试
《物业管理实务》
D、新建住宅的建设单位，必须通过招标方式确定物业服务企业
（注：如果建设单位组建了新的物业服务企业，资质为最低等级，即三级。二期的面积为19万平方米，三级企业就可以承接。所以建设单位新组建的物业服务企业不具备管理该物业的资质，因此不能选B。）
二、案例分析题（第11至22题，共80分）
案例三
某商品房住宅小区，建筑物总面积（即专用部分面积总和）200 000㎡，有120㎡和80㎡大、小两种户型，各1000套。该小区建设单位（开发商）有10套大户型未出售，留作自用；业主张某一人购得10套大户型；其余均为一户业主一套。
该小区建设单位于2010年1月聘请了甲物业服务企业（简称甲公司）提供前期物业服务，合同期3年。2012年6月小区依法召开首次业主大会，选出了业主委员会。部分业主对甲公司的服务不满意，要求予以解聘，并推荐乙物业服务企业（简称乙公司）来管理小区。该小区业主委员会考虑到召开业主大会会议要产生一定费用，而且时间会拖延得较长，拟由业主委员会做出解聘甲公司的决议，但遭到另一部分业主反对。
2012年10月，小区召开业主大会对是否选聘乙公司进行表决，包括开发商和业主张某在内的482户大户型业主和501户小户型业主同意选聘乙公司。
请回答下列问题：
11、业主大会能否提前解聘甲公司？应该怎么做？（８分）
12、业主委员会能否直接做出解聘甲公司的决议？为什么？（６分）
13、根据2012年10月业主大会表决结果,能否做出选聘乙公司的决议?为什么?(列计算过程)(16分)
14、根据2012年10月业主大会表决结果，业主委员会下一步工作是什么？（6分）
案例四
A建设单位选聘了B物业服务企业（简称B公司）从事某住宅小区的前期物业服务，合同期限为3年。合同履行2年后，该小区召开首次业主大会，选举了业主委员会。因该小区多数业主对B公司的工作不满，业主大会经表决决定解聘B公司，然后选聘了C物业服务企业（简称C公司）并与之签订了物业服务合同。但在C公司进场时，B公司以原合同期未到期、部分业主欠物业费为由，拒绝退出。
请回答下列问题：
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2014年物业管理师资格考试
《物业管理实务》
15、B公司拒绝退出的理由是否成立？为什么？（4分）
16、本案例物业移交主体有哪些？正确的程序是什么？（5分）
17、如果C公司进场过程中遇到B公司不配合，你是C公司的项目经理，你怎样做？（6分）
18、B公司应如何收回部分业主拖欠的物业费？（4分）
案例五
某物业服务项目部经理的住宅小区实行物业服务收费包干制。该项目部在年底向上级公司汇报了一 年来的收入如下：
① 物业服务费收入5000 000元；
② 电梯轿厢中设立广告收入50000元；
③ 为业主进行入户维修收入66800元；
④ 公共场地租赁收入120000元；
⑤ 代理业主房屋租赁收入67500元；
⑥ 设置快递终端设备获得场地使用费收入8600元；
⑦ 代收代发快递获得服务费收入38000元。
请回答下列问题：
19、上述收入中，有哪几项属于项目部开展多种经营的收入？总额是多少？（8分）20、上述收入中，哪些收入应属于物业服务企业？总额是多少？（6分）
21、上述收入中，哪些收益应属于业主？总额不高于多少？（5分）
22、属于业主的收入应如何使用？（6分）
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2014年物业管理师资格考试
《物业管理实务》 选择题参考答案：
1、A
2、CD
3、B
4、C
5、D
6、B
7、B
8、A
9、BD
10、AD 案例三
11、业主大会能否提前解聘甲公司？应该怎么做？（８分）
答：可以，按照《物业管理条例》的规定，前期物业服务合同期限未满，物业服务合同生效的，前期物业服务合同自动终止，这就说明业主大会可以提前解聘甲公司。具体的做法是：业主大会就是否解聘甲公司进行表决。在解聘决定获得了建筑面积占二分之一并且人数也占二分之一以上的业主 通过后，业主大会开始选聘新的物业服务企业，然后由业主委员会同新的企业签订物业服务合同。自该物业服务合同生效，前期物业服务合同终止，甲公司被解聘。
12、业主委员会能否直接做出解聘甲公司的决议？为什么？（６分）
答：不能。解聘物业服务企业是业主大会的职责，而非业主委员会的职责范围。
13、根据2012年10月业主大会表决结果,能否做出选聘乙公司的决议?为什么?(列计算过程)(16分)答：选聘乙公司，需要建筑面积占二分之一，且人数占二分之一的业主同意。
1）人数：总业主人数=2000-10-10+1+1=1982 同意的业主人数：482+501=983=49.60%<1/2，不满足法律规定。2）面积：总面积为200 0000平方米 同意的业主人数所的总面积：
同意选聘乙公司的482位大户型业主中，480个业主各有一套，建设单位和张某各有10套，于是他们的总建筑面积为：（480户+10户+10户）*120平方米/户=60 000平方米 小户型业主的总建筑面积为：501*80=40080平方米
（60000+40080）/200000=50.04%>1/2满足法律要求因此，表决结果没有同时满足业主人数占1/2的要求，所以业主大会不能做出选聘乙公司的决议。
（注：在得出人数不符合法律规定之后，就可以直接得出不能做出选聘乙的决议。也就是说，接下来实际上可以不再计算面积是否符合。不过如果你计算了，不会扣分，反而会给改卷老师有个好印象）。
14、根据2012年10月业主大会表决结果，业主委员会下一步工作是什么？（6分）
答：业主委员会的下一步工作：1）公示表决结果，告知业主选聘乙的决定并没有通过；2）将此次 业主大会的表决过程和结果记入工作档案；3）了解业主意见，如果业主依然想更换甲公司，应该重新组织召开业主大会，对是否选聘其他候选的物业公司进行表决。
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2014年物业管理师资格考试
《物业管理实务》 案例四
15、B公司拒绝退出的理由是否成立？为什么？（4分）
答：不成立。1）按照《物业管理条例》，前期物业服务合同未满，物业服务合同生效的，前期物业服务合同自动终止。所以，原合同未到期并不构成拒绝退出的理由；2）对于欠费的业主，物业服务企业可以让业主委员会督促缴纳。
16、本案例物业移交主体有哪些？正确的程序是什么？（5分）
答：移交的主体分别是B公司，该小区的业主委员会和C公司。正确的程序是：先由B公司和业主委员会对物业进行查验，查验后移交给业主委员会；再由业主委员会同C公司进行承接查验，查验后将该物业移交给C公司。
17、如果C公司进场过程中遇到B公司不配合，你是C公司的项目经理，你怎样做？（6分）
答：1）先同业主委员会进行充分的沟通，获得业主委员会的全力支持；2）和业主委员会一起，B公司详细地解释B公司应该退出、应该配合入场的理由，做好疏导和沟通工作；3）如果B公司依然执意不配合，及时和业主委员会一起上报政府有关主管部门和居委会，获取他们的帮助；4）必要时，可以报告公安机关和其他相关部门。
18、B公司应如何收回部分业主拖欠的物业费？（4分）
答：1）请业主委员会交纳；2）向法院提起诉讼；3）如果物业服务合同中有仲裁协议，或者和业主达成了仲裁一些，可以向仲裁申请仲裁；4）也可以采取协商、调解等方式。案例五
19、上述收入中，有哪几项属于项目部开展多种经营的收入？总额是多少？（8分）
答：项目部所开展的多种经营收入是第五项“代理业主房屋租赁收入67500元”和第七项“代收代发快递获得服务费收入38000元”，总额为105500元。
20、上述收入中，哪些收入应属于物业服务企业？总额是多少？（6分）
答：属于物业服务企业的收入分别是：
第一项：物业服务费收入5 000 000元
第三项：为业主进行入户维修收入66800元
第五项：代理业主房屋租赁收入67500元
第七项：代收代发快递获得服务费收入38000元
总额为：5 172 300元
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2014年物业管理师资格考试
《物业管理实务》
21、上述收入中，哪些收益应属于业主？总额不高于多少？（5分）
答：属于业主的收入为：
第二项：电梯轿厢中设立广告收入50 000元 第四项：公共场地租赁收入120 000元
第六项：设置快递终端设备获得场地使用费收入8600元
总额不高于：178600元。
（注：之所以说不高于，因为这些收入中，可能需要给服务服务企业一定的佣金）
22、属于业主的收入应如何使用？（6分）
答：属于业主的三项收入，都是源于物业的共用部位（公共场地）或者共用设备（电梯），所以，这些 收入应该优先补充专项维修资金。除此之外，也可以由业主大会讨论决定其具体用途。
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第五篇：2012物业管理师考试《物业管理实务》真题与答案
2012物业管理师考试《物业管理实务》真题与答案
一、单项选择题(共10题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意)
1．人住的实质是()交付物业的过程。
A．建设单位向业主
B．物业服务企业向业主
C．施工单位向建设单位
D．施工单位向业主
2．下列物业类型和规模的组合中，符合一级物业服务企业资质对管理类型和规模的要求的是()。
A．高层80万m2，多层50万m2
B．多层80万m2，高层50万m2
C．高层50万m2，多层30万m2，写字楼5万m2，别墅2万m2
D．多层50万m2，高层30万m2，别墅5万m2，写字楼2万m2
3．下列各项目，必须通过招标投标方式选聘物业服务企业的是()。
A．工厂集体宿舍
B．新建写字楼
C．新建商品住宅区
D．部队营房
4．关于物业评标委员会的说法，正确的是()。
A．评标委员会由投标人的代表与物业管理专家组成B．人数为5人
C．由招标人依法组建评标委员会
D．外请专家不得少于4／55．在房屋完损等级分类中，不正确的分类名称是()
A．完好房
B．基本完好房
C．一般完好房
D．危险房
6．物业管理区域内，义务消防队由()组成。
A．物业管理公司的全体员工
B．物业项目部的全体员工
C．全体秩序维护员
D．全体业主
7．员工的解聘包括()三种情况。
A．员工辞职、辞退和资遣
B．员工辞职、开除和资遣
C．员工辞退、终止合同和派遣
D．员工辞退、旷工和除名
8．物业服务企业接受与处理业主投诉的原则是()。
A．一定要满足业主的合理要求
B．尽可能满足业主的一切要求
C．要有偿满足业主的合理要求
D．尽可能地满足业主的合理要求
9．一般情况下，不属于物业服务企业职能机构的是()。
A．物业分公司。
B．人力资源部
C．财务部
D．经营管理部
10．物业服务企业在早期介人阶段服务的对象是()单位。
A．建设
B．施工
C．规划设计
D．监理
二、多项选择题(共5题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0．5分)
11．关于对员工奖励的说法，正确的有()。
A．物质奖励与精神奖励相结合B．员工做出了成绩，符合奖励标准，应当立即予以奖励
C．奖励应采用公开透明的方式
D．奖励程度要与员工的贡献相符
E．奖励的方式保持一致，不应变化
12．物业管理投诉处理的要求有()。
A．对投诉要“谁受理、谁跟进、领导回复”
B．接受和处理业主投诉要做详细记录，并及时总结经验
C．尽快处理；暂时无法解决的，向业主说明，约时间处理、跟进
D．接受与处理业主的投诉，要尽可能满足业主的合理要求
E．对业主的过多要求不予理会
13．物业绿化日常管理的内容有()。
A．浇水、施肥
B．修剪造型
C．翻新改造
D．花木种植
E．中耕除草
14．常规物业管理包括()等。
A．消防设备维护
B．房屋出租
C．配套商业的经营
D．道路停车位的管理
E．树木的养护
15．下列资产中，其折旧可计人物业服务成本的有()。
A．生活水泵
B．清洁用扫地车
C．立体车库停车架
D．客服人员用电脑
E．剪草机
三、案例题(共14题，第16题至29题，共80分)
案例一
某住宅小区入住不足2年，前期物业管理由开发商委托的甲物业管理公司负责。该小区业主大会成立后决定选聘乙物业管理公司承担该小区的物业管理工作。业主委员会书面通知甲乙
2公司办理移交。
现场交接时，乙公司派项目经理1人，在甲公司人员陪同下观察了小区内共用部位、共用设施设备及其附属设施的运行状况。观察结果是除部分屋面漏水外，其他部分运行状况正常。对于屋面漏水，甲公司解释属保修期，应由开发商解决。于是，甲、乙两公司未将该问题列入移交工作范围。资料交接时，甲公司向乙公司移交了开发商提供的前期物业资料，甲称入住资料属短期保管，已销毁。
费用交接时，甲公司提出因有部分未实际居住的业主以没有接受服务为由，不缴纳物业服务费，致使小区物业服务经营亏损，希望用小区楼内广告收人冲抵。
上述情况乙公司给予确认，双方共同签署了交接文件。
接管后，乙公司便陆续发现部分电梯存在故障，支出大量维修费用。
问题
16．本案例中物业承接查验的做法是否正确?简要说明理由。
17．本案例中对于部分屋面漏水，甲公司的解释是否恰当?甲乙两公司的处置方法是否正确?简要说明理由。
18．物业资料的移交应包含哪些内容(请列举)?本案例中，甲公司处置入住资料的行为是否符合档案管理规定?简要说明理由。
19．本案例中部分业主拒缴物业服务费的理由是否成立?简要说明理由。甲公司经营的欠费以广告收入冲抵的处理方法是否恰当?请列出两条你认为恰当的处理方法。
20．你认为可以从本案例吸取哪些教训来改进承接检验工作?简要说明理由。
案例二
某住宅小区，2012年10月组织业主入住。入住工作由开发商办理，物业服务企业协助。小区有15套房屋未销售，另3套房屋因建筑质量问题，业主拒绝办理入住手续，开发商也认可质量问题，表示维修后再交付。
业主张某在10月8日办理人住手续，领取了相关资料和钥匙后发现房屋门窗有质量问题，遂与开发商约定限期整改。由于开发商未在约定期限内完成房屋门窗整改，张某以此为由拒缴物业服务费。
物业服务企业在10月20日巡视过程中发现业主王某装修前未办理装修手续，并私自拆改天然气管道设施。王某称无人告知禁止拆改天然气设施的有关规定，所以便拆改了。物业服务企业要求其恢复原状。王某则提出自愿签署一份《承诺书》，内容包括“承诺因拆改天然气管道导致出现的安全事故，均由本人负责”等，并自愿交纳天然气改造押金3 000元。问题
21．15套未售房屋和3套存在质量问题房屋的物业服务费分别应当由谁承担?简要说明理由。
22．张某拒缴物业服务费的理由是否成立?简要说明理由。
23．你认为王某拆改天然气管道的说法是否正确?简要说明理由。
24．针对王某未办理装修手续即开始装修的情况，物业服务企业应该采取哪些管理措施?
25．王某自愿签署的《承诺书》是否有效?为什么?
26．请说明物业装修管理人员在巡视过程中应注意哪些问题。
案例三
拟建的××花园项目地处城市边缘地带，邻近凤凰山风景区。总建筑面积20万m2，全部为高层楼房，小户型、单身公寓为、主力户型。物业区域有基本商业配套及健身房、网球场、游泳池、图书馆等。某物业管理公司派出了由行政总监为组长，品质部、市场拓展部骨干组成的早期介入小组，负责为开发商提供物业管理咨询服务。在项目协调会上，开发商介绍，该项目正在施工建设中，预计还有12个月封顶，等等。会后，物业管理公司随即制定了早
3期介入工作方案，内容主要包括：X X花园周边交通、商 圈情况调查；目标销售群体确定；工程质量监理；确定设备安装单位；项目销售配合方案等。
问题
27．根据本案例提供的材料，物业管理公司早期介入工作有哪些不当和错误?
28．根据该项目具体情况，列举并简要阐述早期介入工作的主要内容。
29．如果该公司取得该项目的物业管理权，结合本案例提供的具体条件和情况，可以在哪些方面开展多种经营服务?(每个方面至少列举一项具体项目)
2012全国物业管理师执业资格考试<物业管理实务>试卷答案
一、单项选择题
1．A 2．A 3．C 4．C 5．C
6．B 7．A 8．D 9．A l0．A
二、多项选择题、11．ABD l2．BCD l3．ABE l4．ADE l5．BCDE
三、案例题
案例一
16．不正确。
理由：乙公司应组织力量成立物业承接查验小组，了解物业的基本情况，并着手制定承接查验方案。查验小组成员要求具有较强的工作经验和业务能力，专业性强。小组成员人数可根据接管物业的规模而定。物业查验的内容包括：①物业资料情况；②物业共用部位、共用设施设备及管理现状；③各项费用与收支情况，项目机构经济运行情况；④其他内容，包括物业管理用房，产权属全体业主所有的设备、工具、材料，与水、电、通信等市政管理单位的供水、供电 的合同、协议等。
17．甲公司的解释恰当。
理由：物业管理公司承接管理的物业共用区域及共用设施设备等部分的保修事务都应由建设单位负责。
甲、乙两公司的处置方法不正确。
理由：如承接的部分物业项目还在保修期内，承接单位应与建设单位、移交单位共同签订移交协议，明确具体的保修项目、负责保修的单位及联络方式、保修方面遗留问题的处理情况，并在必要时提供原施工或采购合同中关于保修的相关条款文本。
18．物业资料的移交应包括：
(1)物业产权资料、综合竣工验收资料、施工设计资料、机电设备资料等。
(2)业主资料包括业主人住资料、房屋装修资料。
(3)管理资料。
(4)财务资料。
(5)合同协议书，指对内对外签订的合同、协议原件。
(6)人事档案资料。
(7)其他需要移交的资料。
本案例中，甲公司处置入住资料的行为不符合档案管理规定。
理由：人住资料属于无限期保存资料。
19．部分业主拒缴物业服务费的理由不成立。
理由：物业服务企业的服务不会因为个别业主没有实际居住就停止管理服务，因此无论业主是否实际居住，从办理房屋通知手续之日起就应如期交付物业管理服务费。甲公司经营的欠费以广告收入冲抵的处理方法不恰当。恰当的处理方法：①企业可以不断挖掘管理潜力，通过科学的管理运营实现服务质量和经营效益的同步增长，既保障业主利益又促进企业发展；
4②通过有偿服务、扩大多种经营。
20．从本案例吸取以下教训来改进承接检验工作：
(1)新的物业服务企业应组织力量成立物业承接查验小组。理由：为了更好地查验物业。
(2)物业管理机构更迭时的物业查验的基本内容要全面。理由：为了使物业的移交能够顺利进行。
(3)移交的资料要齐全。理由：为了新物业服务企业更好地了解物业情况，做好物业服务管理。
(4)移交手续要齐全。理由：以免产生纠纷。
案例二
21．15套未售房屋和3套存在质量问题房屋的物业服务费由开发商承担。
理由：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
22．张某拒缴物业服务费的理由不成立。
理由：房屋门窗的质量问题，在保修期内由开发建设单位负责维修。王某不得以此为由拒绝缴纳物业服务费。业主从办理房屋通知手续之日起就应如期交付物业管理服务费。
23．王某拆改天然气管道的说法不正确。
理由：用户在装修施工前，须认真阅读装修手册，填写装饰装修申报登记表，并提交管理单 位登记备案。只有在物业管理单位对装饰装修内容的登记备案完成之后，用户才能动工装修。装修手册中会说明对改动原有建筑、水电气等需办理的手续。
24．物业服务企业应当及时劝阻停止装修，并要求尽快补办开工申请；已造成事实后果或拒不改正的，应及时报告城市房地产行政主管部门依法处理。
25．王某自愿签署的《承诺书》有效。
理由：《住宅室内装饰装修管理办法》规定，装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿。
26．物业装饰装修期间，物业管理单位要抽调专业技术人员、管理人员和保安力量，加大物业装饰装修管理巡视力度，对有违规违章苗头的装饰装修户，要重点巡视盯防、频繁沟通，做到防患于未然。出现违规违章行为的，要晓之以理，动之以情，必要时须报告有关行政主管部门处理。同时，要检查施工单位的施工人员是否如实申报和办理了施工证，强化对施工人员的管理。
案例三
27．物业管理公司早期介入工作的不当和错误：
(1)派出了由行政总监为组长，品质部、市场拓展部骨干组成的早期介入小组，负责为开发商提供物业管理咨询服务不妥。物业管理的咨询活动，主要指从物业管理的角度对开发建设项目提出合理化的意见和建议，其可以由物业服务企业提供，也可以由物业管理专业人员提供。
(2)物业管理公司制定的早期介入工作方案包括的内容不当。由于物业管理公司是在工程施工建设阶段介入的，主要涉及建设阶段和销售阶段的管理咨询服务。
28．根据该项目具体情况，早期介人工作的主要内容包括以下内容。
(1)建设阶段：与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案；配合设备安装，确保安装质量；对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见；熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容。
(2)销售阶段：完成物业管理方案及实施进度表；拟定物业管理的公共管理制度；拟定各项费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续；对销售人员提供必要的物业管理基
5本知识培训；派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务；将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料，整理后归人物业管理档案。
29．结合本案例提供的具体条件和情况，可以在以下方面开展多种经营服务。
(1)房屋中介服务：房屋的租赁经营。
(2)材料物资销售服务：水暖配件的销售。
(3)废品回收服务：设立废品回收站。
(4)商业用房经营服务，开办健身房、网球场、游泳池、图书馆等。
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