物业管理师考试综合能力辅导：物业管理官司的法律依据

第一篇：物业管理师考试综合能力辅导：物业管理官司的法律依据

物业管理师考试综合能力辅导：物业管理官司的法律依据

尽管中国目前还没有完整、系统的物业管理法律规范体系，但随着物业管理的蓬勃发展，实际需要呼唤尽快出台物业管理法规，以法律的形式约束各方面的行为。制定物业管理法律规范的依据主要有五个方面：

(1)宪法。宪法是中国的根本大法。宪法的地位和效力在中国法律渊源中居于首位，一切法律、行政法规、地方性法规等，都必须根据宪法所规定的基本原则制定，不得和宪法的规定相抵触。宪法中关于住宅、城市管理、经济管理、公民权利等方面的规定及原则，是物业管理立法的根本依据和指导思想。

(2)法律。法律是由中国最高国家权力机关——全国人民代表大会和它的常务委员会，经过一定的立法程序制定的规范性文件。它具有权威性、稳定性、严肃性以及效力低于宪法高于行政法规和地方性法规等特点。目前适用物业管理的中国法律，有《民法通则》、《经济合同法》、《土地管理法》、《城市规划法》、《城市房地产管理法》等法律中的有关内容。

(3)行政法规。行政法规是国务院根据宪法和法律制定和宣布的规范性文件。涉及物业管理的行政法规有《城市私有房屋管理条例》(1983年12月)等等。

(4)地方性法规。地方性法规是由省、自治区、直辖市或全国人大常委会特别授权的市(如深圳市)的人民代表大会及其常委会制定和发布的，实施于本地区的规范性文件。例如，广东省人大常委会通过的“深圳经济特区商品房产管理规定”(1983年11月)等等。

(5)行政规章及其它。行政规章是国务院主管部门、县以上各级人民政府依照法律规定的权限制定和发布的规范性文件，包括规定、办法、章程、通知、命令等。目前适用于物业管理的行政规章比较多，物业管理师资料：http://edu.21cn.com/kcnet610/物业管理师培训 http:///kcnet610/如建设部发布的《城市新建住宅小区管理办法》(1994年4月1日)、《城市商品房预售管理办法》(1995年1月1日)、《房屋接管验收标准》(1991年7月1日);国家计委发布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(1996年3月1日);青岛市人民政府令第18号《青岛市住宅小区管理试行办法》;深圳市政府发布的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》(1994年4月1日)等等。

第二篇：物业管理师考试综合能力辅导：物业节能

物业管理师考试综合能力辅导：物业节能

物业企业服务项目多、标准高、收费低，造成物业企业利润少，风险大。如何使物业企业生存发展，除了加强管理，挖掘潜力，开展多种经营外，还应在以下几个方面下功夫，达到节能增收的效果。

一、节约水电。一是节水：物业企业在参与房产开发规划时，应积极建议采用节能产品，小区可采用中水回用、滴灌微喷系统。在绿化时应多栽树少种草，以减少后期管理费用。物业公司在绿化工作中，根据季节情况，调整浇水时间，应避开中午高温期，浇完水后应及时关闭阀门，防止跑冒滴漏。各小区水景更换的水应排放到绿化带里,以免浪费。二是节电：各办公场所工作结束后，应及时关闭电源;小区草坪灯、高杆灯应选择节能灯，并根据季节变化及时调整开关时间;小区楼宇单元一层门庭、地下室、过道灯应逐步更换成触摸开关，以避免单元门白天关开浪费电。

二、搞好维修。小区公共设施设备维护的好坏直接影响到设施设备的使用寿命，各小区对维修人员实行分片划区负责制，维修人员应按照设施设备维护保养的要求，定期检查维修。各单位领导应不物业管理师资料：http://edu.21cn.com/kcnet610/物业管理师培训 http:///kcnet610/定期地进行检查，及时讲评，使公共设施设备维修养护工作落实到位，只有这样才能节约成本，达到物业增值保值的作用。

三、节能办公。集团公司多次要求实行网上办公，目前我公司对上已实现联网，日常事务可以通过网上办公，既可以提高办事效率，又可以节约人力、物力成本。公司管理层人员多，为了实施有效管理，今后可开可不开的会议不开，可下可不下的文件不下，能用电话通知的不下发文件，可采取领导分管、跟踪指导、有针对性调研等方式，把工作的重心放到一线，及时解决工作中的问题。

四、合并用车。随着房产快速开发，公司管理的小区面积越来越大，事务性工作也越来越多，用车日趋繁忙，车辆应由行政办公室统一协调，统一调用，能合并的合并使用，以有效减少车辆动用，这样既可以保证安全，又可以节约经费。

五、回收废品。小区可利用品较多，平时都当成废品垃圾运走。现在应设立可回收垃圾箱和不可回收垃圾箱，备注说明，引导业主投放。不可回收的安排拉走，可回收的集中变卖。同时在小区出入口设置电池、电器回收箱，定期交给有关部门处理，以减少对小区环境的污染。对维修更换的配件，采取拆件装配的方法，使废旧物品充分利用。

六、计划采购。公司、各管理处每年编制物资采购计划，每月上报办公用品、材料申报单，由公司领导审核后，按照集团规定的采购程序实行集中采购，这样可降低单价。公司、各管理处建立物资帐本，坚持物资出入库制度。对各仓库库存物资应定期盘点，调剂使用，以减少库存，提高物资的利用率。

七、广泛宣传。公司要充分利用各种会议、小区宣传栏，向广大员工和全体业主宣传节能减排工作的意义、节能减排的措施，使大家切实增强责任感和使命感，从我做起，从现在做起，自觉履行节能减排义务。特别是在企业内部长期开展节约一度电、一滴油、一杯水、一块煤、一张纸“五个一”活动，杜绝跑冒滴漏，形成“节能减排光荣、浪费污染可耻”的良好风尚。

第三篇：物业管理师考试综合能力辅导：如何开展物业管理创优活动

物业管理师考试综合能力辅导：如何开展物业管理创优活动

1.考评迎检阶段性工作

物业管理示范大厦（小区）的考评工作在时间上分三个阶段进行。一般每年的四月份开展市级考评工作，由市级地方物业管理行政主管部门对各参评单位进行考评及综合打分；

八、九月份由市推荐通过市级考评的单位参加省级考评；十至十一月份由国家建设部进行全国级别的考评，最后甄选出达到全国物业管理示范大厦（小区）的物业及管理单位。由此可见，考评迎检具有时间长、任务重、规模大的特点。如何策划好全年的工作步骤是关系到是否达标的重点。

一般而言，考评迎检的实际操作过程分三个阶段：

⑴ 第一阶段：市级考评阶段

这一阶段指管理公司确定考评目标至市级正式考评期间，这一阶段主要完成以下几项工作：

①.确定在管物业需达到的管理水平（考评目标），统筹安排全年的工作分段，成立考评迎检领导小组，确定考评任务分组成员名单。

参评单位在自我定位时，首先应较全面地分析本参评的本区域内（一般指市级）各个物业的大体情况物业管理师资料：http://edu.21cn.com/kcnet610/ 物业管理师培训 http://www.xiexiebang.comet610/档案如常做到一户一档的管理。考评小组需要查阅时，可以将业户名册提供给他们任意选择后再在后台档案中查阅。这样既大大地减少了工作量，又能使工作中整理出来的资料具有代表性、典型性。

⑥.其他资料

其他资料涵盖很广，平时的往来信函、各级政府部门的会议通知、活动通知等。其中与考评标准相对应的资料都应归入考评资料中。

3.考评资料的表现形式

资料的表现形式有很多种，并不仅仅局限于文字，我们可以用图表、照片等手段使得资料中原本抽象的数字或难以用文字表达的项目变得生动而且直观，还可以利用实际工作中保存下来的原始资料，使考评资料显得真实、有说服力。

①.图片

图片包括绘制图表（柱状图、曲线图等）、彩图、照片等。考评标准中有关达标率可以用绘制图表来形象说明，甚至可以将几年来达标的情况用图表比较说明。彩图及照片一般用于考评标准中有要求又难以用文字表达、只能通过现场检查来考核的地方。

②.原始资料的利用

整理资料中很多地方可以用到原始资料，最明显的地方是涉及设备设施保养制度、管理处值班制度等资料，必须用原始的表格、资料来加以证明。

第四篇：2013物业管理师综合能力

2013物业管理师综合能力

某市业主A先生在装修在自家户外约2米的公共通道上安装防盗门侵占了约四平米的面积，物业公司发现后进行了制止，但A先生不以理会。B女土就以物业公司不作为为由不交费 案例66题，A先生在公共通道安装防盗门是否合法？为什么？

案例67题：哪些主体可以起诉A先生？为什么？

案例68题：如果你作为小区物业经理，如何A先生，B女土之间的纠纷，有利于小区长治久安？

案例69题：B女土拒绝缴费理由是否成立？

第五篇：物业管理师考试综合能力辅导：物业管理创优达标的标准与条件

物业管理师考试综合能力辅导：物业管理创优达标的标准与条件

一、标准的产生与发展

二十世纪九十年代，中国房地产业迅速崛起和发展，为物业管理行业提供了广阔的市场，在全国范围内催生了众多的物业公司。为了推动建立物业管理体制，规范市场，引导住宅小区物业管理的开展，提高城市住宅小区的整体管理水平，国家建设部先后于1990年、1992年颁发了《全国城市文明住宅小区标准》和《全国城市文明住宅小区达标考评办法(试行)》，作为各地创优达标的指导性文件和参照依据。标准的产生为创优达标工作奠定了基穿通过对标准的执行，促使参与的企业规范运作，促进了行业的蓬勃发展。

1995年，建设部对《标准》进行了修订改进，重新颁发了《全国优秀管理住宅小区标准》(1990年《标准》停止执行)。以此为据在全国开展“全国优秀管理住宅小区”考评验收。

1997年，建设部房地产业司又颁发了《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》，将小区和大厦的考评标准分离，更加适合各类物业项目开展创优准备工作。

随着物业管理行业的快速发展和物业管理水平的不断提高，全国各地普遍反映1995年颁发的标准已不能完全适应物业管理发展的新形势，如继续执行，将不可避免地出现优秀、示范项目过多的局面，起不到先进示范作用。为此，建设部在广泛征求各地主管部门及企业意见的基础上，本着高标准、严要求、操作简便的原则对原标准进行了修订。

2000年5月25日，建设部发出通知，宣布从2000年起不再进行全国物业管理优秀项目考评验收和授予称号，只物业管理师资料：http://edu.21cn.com/kcnet610/ 物业管理师培训 http://www.xiexiebang.comet610/对申报全国物业管理示范项目进行考评验收、授予称号；同时颁发了新的《全国物业管理示范住宅小区、大厦、工业区标准及评分细则》（以下简称2000年标准），旧标准及评分细则停止执行。2000年标准相对于1995年标准、申报条件有较大提高，考评标准也有较大调整，也更加切合实际。

二、标准的内容

2000年全国物业管理示范项目标准按不同物业类型分为三种：住宅小区、大厦、工业区。住宅小区的标准内容分为8个大项：基础管理；房屋管理与维修养护；共用设施设备管理；保安/消防/车辆管理；环境卫生管理；绿化管理；精神文明建设；管理效益。大厦和工业区的标准各有9项，将共用设施设备管理分为共用设备管理和共用设施管理两部分。（具体标准见附录《物业管理法规汇编》），该套标准基本上覆盖了物业管理的各个方面，适用于全国各地。

三、标准的实施

“国优”物业管理项目的考评工作，由建设部或国家行业协会组织每年进行一次。2000年12月，全国物业管理协会组织了2000年新标准颁布后的第一次考评。

四、基本条件

建设部四次颁布的标准都规定了相应的基本申报条件；各地根据国家标准，制定了适合地区特点和实际情况的各级申报条件。由于各省（自治区、直辖市）、市级的申报条件、考评标准有所差异，所以企业在选定创优项目时，除了要参考建设部的标准外，还必须考虑当地的创建申报基本条件，符合条件的方可申报。

以下是申报不同级别创优达标项目时应具备的基本条件：

（一）区级优秀项目。

一般由区级行业主管部门按照上级制定的考评标准组织区级优秀项目的考评验收，只是达标分数低于市优分数。因此，其申报的基本条件与市优基本相同。

（二）市级优秀项目。

1、申报的参评项目必须已经竣工并交付使用；

2、入住率达到标准规定的比例；

3、配备有专业的管理服务人员；

4、参评项目的面积等硬件条件符合标准要求；

5、建立有完善的管理规章制度；

6、参评项目当年无重大责任事故；

7、未发生行业主管部门认定的重大有效投诉；

8、参评项目实行了综合一体化、专业化管理服务等。

（三）省级及国家级优秀、示范项目。

除了要具备申报市优的基本条件外，还必须具备如下条件：

1、已取得市优、省优分别满一年以上；

2、已按法定程序成立了业主委员会。

（申报国家级示范项目必须是省级考评达98分以上。）