个人住房贷款风险点

第一篇：个人住房贷款风险点

个人住房贷款风险点

一、贷款申请受理风险点

1、由于受理了未予我行签订相关按揭合作协议的房开企业担保的按揭客户，导致贷款出现风险；

2、由于借款人主体资格不合规、还款能力较弱、还款意愿不强、购房行为虚假以及担保措施无效，造成贷款出现风险；

二、尽职调查风险点

1、由于贷前调查人员对按揭业务政策掌握不透彻或违反流程操作，导致贷款出现风险；

2、贷前调查人员对借款申请人提交资料完整性、有效性、真实性审阅不细致，导致贷款出现风险；

3、由于未按规定双人对借款人（含配偶、保证人）进行贷前调查，造成贷款出现风险；

4、由于贷前调查人未对借款人（含配偶、保证人）进行面谈、面签，导致贷款出现风险；

5、由于贷前调查人员调查完毕，未在相关调查资料签署意见或在文本中签字，导致贷款出现风险。

三、贷后管理

1、由于未严格管理贷款业务档案管理，导致档案丢失导致，贷款出现风险；

2、由于未按规定频次对客户进行贷后检查，或贷后检查工作不认真，导致贷款出现风险；

3、由于未及时识别出个人按揭贷款风险预警信号，导致贷款出现风险；

4、由于未按规定对个人按揭贷款进行五级分类，导致贷款出现风险。

第二篇：个人住房贷款风险与对策探讨

个人住房贷款风险与对策探讨

摘 要：本文对当前个人住房贷款风险出现的原因、特点和类型等进行了客观的探讨，并从政策、市场、个人需求和社会发展等方面探讨了防范、降低风险以及风险出现后的处理措施和对策。

关键词：个人住房贷款；风险、对策

一、引言

随着我国社会和经济的发展，人们对自己的居住条件提出了越来越高的要求，个人住房已逐步走向商业化、市场化。但是，我国城镇居民的人均收入还远远未达到能完全依靠自己购买理想住房的水平，何况，提前借钱买房、住房已逐步成为一种生活理念。金融银行界在企业贷款陷入困境，走投无路的情况下，也正是看上了这种社会需求，在早期个人贷款评估风险较低的情况下逐步开展了个人住房贷款业务，为银行资金找到了一条出路。

具体来说，个人住房贷款是指贷款人向购买自用住房的自然人发放的贷款。贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保，借款人到期不能偿还本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或物质，或由保证人承担偿还本息的连带责任。目前，个人住房贷款主要有以下几种：个人住房委托贷款、个人住房自营贷款和各种组合贷款。个人住房委托贷款是指贷款人根据住房公积金管理部门的委托，以住房公积金存款为资金来源，按规定的要求向购买普通住房的个人发放的贷款。个人住房自营贷款是以贷款人信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款既为商业贷款。组合贷款就是商业银行和住房公积金管理部门等联合推出的一类贷款产品。比如，建设银行和住房资金管理中心运用住房公积金运用信贷资金向同一借款人发放的用于购买自住普通住房的一种个人住房组合贷款，是住房公积金贷款和住房按揭贷款的组合。

1、住房公积金贷款 住房公积金贷款与一般个人住房贷款在贷款性质、资金来源、贷款人、贷款风险、贷款对象以及贷款条件等方面存在许多区别。一是性质和资金来源不同。住房公积金属于委托性个人住房贷款，资金来源为单位和个人共同缴存的公积金存款；个人住房贷款属于商业银行自主发放的自营性贷款，资金来源为银行吸收的各类存款。二是贷款人和贷款风险不同。住房公积金贷款的贷款人是公积金管理中心，贷款风险由公积金管理中心承担，贷款方式属委托贷款，由住房公积金管理中心委托指定银行办理发放手续，并签订委托合同；个人住房贷款由商业银行发放，贷款风险由银行承担。三是贷款的对象有所不同。住房公积金贷款对象是指住房公积金缴存人和汇缴单位的在职职工；商业银行发放的个人住房贷款可以对一切具有完全民事行为能力、符合银行规定的贷款条件的自然人发放贷款。四是贷款条件有所不同。在贷款额度、期限上有所不同的规定。另外，住房公积金贷款利率比个人住房贷款利率优惠。

2、个人住房组合贷款 个人住房组合贷款是指，符合个人住房商业性贷款条件的借款人又同时缴存住房公积金的，在办理个人住房商业贷款的同时申请个人住房公积金贷款。借款人以所购自住住房（或其他银行认可的担保方式）作为抵押物可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款。个人住房担保贷款为组合贷款的，抵押人在办理抵押物财产保险时应明确住房公积金贷款委托人为保险的第一受益人。个人住房组合贷款举例，如某客户向建行申请个人住房公积金贷款仍不足以支付剩余的房价款，那么，该客户还可向建行申请个人住房贷款，也就是说可另一方面申请一笔期限相同的个人住房商业性贷款。但此两笔贷款的总金额以房价的70%为限。即对于该两笔贷款，客户可申请的最高金额为50*70%=35万元。其中某客户申请贷款25万元，个人住房公积金贷款金额为10万元，贷款期限为15年，该客户在此后15年内还款期为180期，根据个人住房公积金贷款利率，每期限假设为769.6元，而个人住房商业贷款金额为15万元，期限同样15年，该客户在此后15年内应还款180期，根据个人商业性贷款利率，每期假设为821.13元。这样，两类贷款组合后，该客户每期还款额为769.6+821.13=1590.7元。对于个人住房贷款，银行界普遍认为是一种优质资产，与企业贷款相比有着拖欠贷款比例较低的优点，因而把个人住房贷款作为低风险贷款。但是，据银行内部资料分析，2001年下半年开始，不按时归还贷款的个人客户逐渐增多，已引起金融部门的高度警觉。为此，对个人住房贷款的现状应该重新认识。近年来，个人住房贷款在房地产市场快速发展的带动下获得了迅猛发展，个人住房贷款规模在银行资产中的比重迅速上升，不少商业银行也将个人住房信贷视为低风险的信贷品种，并将其作为信贷业务扩张的重点。截至2003年，全国个人房屋商业贷款余额高达1．2万亿元，同时国内大多数银行的房贷坏账大都控制在0.1％一0.2％之间，从短期来看，这几乎可以说是当前商业银行资产类别中质量最高的贷款种类之一。但在当前特定的金融市场环境下，个人住房贷款对商业银行来说，并不见得就是低风险的金融产品。在特定意义上说，当前商业银行个人住房贷款所面临的潜在风险还要高于其他贷款类型。如果商业银行不能对当前个人住房贷款面临的潜在风险进行有效的识别与控制，那么，未来个人住房贷款的快速扩张反而可能成为商业银行的一个不容忽视的风险源。

二、当前个人住房贷款出现的风险

随着近几年我国个人住房贷款急剧增长，其风险也日益加大。重新认识个人住房贷款的风险问题将有益于商业银行进一步增强防范意识，降低和防止个人住房贷风险的发生。回顾中国房地产进入市场经济10年的发展历程，经历了积压、烂尾、炒作等过程，市场交易发生了较大的变化，房地产也进入了买方市场，但由于整个市场的信用问题，例如政府部门的不规范运作、开发商的恶意欺骗、游戏规则的不完善、小业主对市场信用的认识不够等原因，现在房地产的风险问题越来越突出，个人住房贷款的风险更是首当其冲。下面具体分析个人住房贷款已出现的风险问题。

（一）个人的信用风险

目前的个人信息管理状况，使得商业银行很难进行准确的风险判断。从信用风险的角度来看，一方面，个人住房信贷所带来的是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，不能按期或无力偿还银行贷款，被迫违约放弃所购房屋，从而给银行利益带来损失的违约风险。另一方面，借款人还可能故意欺诈，通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款，从而产生道德风险。其中个人信用风险又分为：

1、购房者由于收入水平下降，无力偿还贷款 值得指出的是，个人住房贷款属于中长期信贷，其还款期限通常要持续20—30年左右，在这段时间中个人资信状况面临着巨大的不确定性，信用缺失以及个人支付能力下降的情况很容易发生，往往就可能转换为银行的贷款风险。考虑到当前个人住房贷款的申请者主要是当前收入水平波动较大的、收入市场化程度较高的白领阶层，这种中长期内的风险尤其值得关注。而中国目前个人住房贷款中的浮动利率制度，使得贷款者承担了相当大比率的利率风险，这使得贷款者在利率上升周期中出现贷款违约的可能性加大。

2、购房者由于投资方式失败的原因拖欠贷款 购房者对市场的估计不够，进行了购房投资，采取以租养贷等投资方式的失败，造成无力偿还贷款。这种情况所占比例很大，随着房地产的降温，房屋租赁市场的低迷，所占比例将会越来越大，银行信贷风险也越来越大。还有一部分“第二套住房”的购房者也出现了拖欠贷款现象。

3、违约风险造成不能履行协议按期清偿贷款 违约风险指的是抵押贷款的借方不能履行协议按期清偿贷款，因而出现拖欠贷款和终止贷款的问题。原因很多，如借款人收入水平、就业状况和房地产开发商环境的变化等等，都有可能导致借款人违约。给银行贷款造成了很大的风险。

（二）信贷风险

1、开发商恶意欺诈行为，隐瞒真相或其他不正当手段，住房面积缩小，以次充好，抬高房价，造成购房者的损失，导致购房者抵触情绪大，而拖欠贷款。

2、开发商没有履行承诺，未及时完成消防等配套工程，推迟入伙。

3、开发商尚欠缴地价、配套费，拖欠工程款，未办妥房产证，使部分业主拖欠贷款，放弃供楼，造成信贷风险。

4、开发商为了售楼，过度

地承诺。并与业主签订返租协议，由于出租不理想或开发商拖欠返租款，使业主也拖欠银行贷款。

5、物业管理不善，造成业主与开发商的纠纷，使业主拖欠贷款加大信贷风险。

（三）银行的流动性风险

对于银行来说，个人住房信贷等中长期贷款的快速增长和比率的迅速提高，可能会带来流动性风险。流动性风险的具体表现就是银行资产结构中的中长期贷款比重过高，现金和国库券等不足以应付提款需要，又缺乏及时融入现金的手段和渠道。商业银行在一定范围内存在资产负债的期限错配是可以接受的，但是这个缺口应当控制在一定的比率范围之内，对这个缺口进行管理，就是商业银行的流动性风险管理和利率风险管理。根据国际经验，个人住房贷款比重接近或达到18％一20％时，商业银行整体流动性和中长期贷款比例的约束就会成为非常突出的问题。对于一些资产规模较小、资产种类较为单一的部分城市商业银行来说，实际上已经开始面临到流动性问题。从成熟市场的经验看，住房按揭贷款证券化实际上是一种新型住宅融资方式。银行将缺乏流动性但未来现金流量可以预测的住房抵押贷款进行组合，形成一个”资产池”。以这个“资产池”产生的现金流为基础，经过信用提升和信用评级以后，向投资者发行住房按揭贷款债券，其偿付资金来源于按揭贷款购房人支付的本金和利息。

（四）融资风险

房地产行业是一个典型的资金密集型的行业，其对于融资的依赖程度明显高于一般的工商行业。在房地产银行融资构成中，基于房地产开发贷款与个人住房贷款的不同风险收益特性，考虑到房地产开发贷款的风险程度相对较高，因而中国人民银行对房地产开发贷款提出了更高的监管要求。与此形成对照的是，个人住房贷款在消费信贷中的比重正在增大，因为个人住房贷款通常是商业银行积极拓展的业务领域，有的还享有利率的优惠。因而个人住房贷款可能成为房地产企业积极以合规或者不合规的方式争取的融资渠道，使得房地产融资的风险向个人住房贷款中转移。当前房地产融资中的一些“假按揭”贷款就是一个代表性的现象。

（五）个人住房贷款的潜在风险

对于个人住房贷款这种新金融业务，商业银行一向把它当作一种低风险贷款来发展，以致只看到它的利润，而没有注意到它的风险，更是忽视了它的潜在风险。其实它的潜在风险更有危害性，它可以使银行倒闭，金融系统出现危机，这在美国的20世纪80年代和日本的20世纪90年代都出现过类似的情况。下面分析一些个人住房贷款的潜在风险。

1、利率风险是指在贷款合同期内，由于市场利率变动而导致借款人提前偿还贷款，发生理性违约行为。在经济活动中，存在大量的不确定因素，如资金的供给需求、通货膨胀率等都会发生变化，从而引起金融市场上的变化。有可能使借款人做出提前还贷或清偿贷款的决定，使银行贷方会因此遭受损失形成利率风险。个人住房贷款的利率偏低，年利率5．04％(2002年2月21日起)，而且是15年到30年的长期贷款，一旦货币政策紧缩，存款利率提高，银行几乎没有利润，甚至可能出现存款利率高于贷款利率的情况。

2、个人住房贷款市场的不规范，银行之间的无序竞争，造成放宽对贷款的审批条件，增大银行的贷款风险。

3、个人住房贷款因整个社会信用体系的不健全，造成很多不必要的纷争，潜在着预想不到的风险。

4、中国法律体制的不健全，在诉讼过程中造成的风险。

5、个人住房贷款最大的潜在风险是房地产市场本身的周期性问题。

（六）贷款中的操作风险

从操作风险的角度看，由于缺乏必要的相关法律约束，再加上各大商业银行之间激烈的竞争，银行的信贷部门有时为了扩大其业务范围，竞相降低贷款人的首付比例，或者放松贷款人的审批条件。我国一度被有关各方青睐的个人住房贷款“零首付”被央行亮出红牌。因为“零

首付”存在较大的风险，购房者申请贷款后前几年的还款压力较大，易产生不良贷款。同时也容易让不法开发商与客户之间达成一种默契来套取银行资金。在操作过程中，没有严格的抵押住房登记制度，贷款的前台，中台与后台没有进行责任上的严格区分，对客户的资信情况没有进行严格把关。

从当前的情况看，目前各商业银行在同一城市经办个人房地产信贷业务网点偏多，在授权不严格的情况下，贷款者可以在多家银行的经营网点同时申请小额住房贷款，一旦贷款人无力偿还，抵押物往往很难处置，资产无法分割，也没有相应的法律保障拍卖，折价程序的顺利实施。

（七）抵押贷款的风险

根据风险成因，住房抵押贷款风险可分为抵押物产权风险、信用风险、欺诈风险、抵押物价格风险、贷款条件风险、抵押物处分风险等。其实，个人住房贷款的风险防范不仅仅是“零首付”的问题，即使是贷款额度与抵押物实际价值不超过80％的个人住房抵押贷款和不超过60％的个人商用住房贷款同样存在风险问题。据调查显示，1999年某地个人住房贷款不良率为零，但随着个贷业务的快速增长，从2000年开始，不良贷款开始抬头，到年底不良贷款率达到0.2％，至今年5月底不良贷款率又上升为0.5％。虽然只上升0.3个百分点，这里面却隐含着极大的潜在风险，因为个人住房贷款客户多、面广分散，基数大、期限长，风险点多而不易控制，加之这项业务是在起步阶段。当然，上述调查并不能代表全局，但“水涨船高”已预示着个人住房贷款风险呈缓升走势。

三、降低个人住房贷款风险的策略探讨

据了解，目前反映个人住房贷款业务的风险因素主要有：一是能证明贷款者还款能力的收入证明水分较大；二是有的购房者利用银行间信息沟通不畅，其收入证明一式多份，在不同的银行按揭贷款，在多处购房；三是个人信用程度不明，且信誉度会随着收入多少而发生变化。

1、加大住房贷款保证保险制度的推广力度，将贷款风险转移给保险公司 加大住房贷款保证保险制度的推广力度，将贷款风险转移给保险公司。贷款行为保障贷款的安全，要求借款人投保房屋财产险，以保障贷款抵押物的安全，来增强借款人的信用，保证资金安全贷放。

2、对开发商进行考察，防止欺诈行为 对开发商进行考察，防止欺诈行为。要求开发商对购房人负连带保证，如果由于开发商在质量、日期、违反合约等方面造成购房人拖欠贷款时，应由开发商负连带责任。

3、改进对购房人还款能力的评估方式 改进对购房人还款能力的评估方式。不但要求购房人提供收入证明，还应该要求提供单位证明、个人职位、学历、家庭收入等情况，更为客观、准确地对购房人的整体信用进行评估。

4、改善银行贷款结构 改善银行贷款结构，降低房地产和个人住房贷款所占的比率，提高对个人住房贷款的质量，避免银行之间对楼宇按揭的盲目竞争。因此银行没有必要放宽对贷款审查条件，只能是提高个人住房贷款的比例和不良贷款的比例，人为地增加个人住房贷款的风险。现在银行须在严格保证个人住房贷款质量的前提下，发展个人住房贷款。

5、加大金融改革，引进新的金融商品 加大金融改革，引进新的金融商品。尽快导入资产证券化和房地产投资信托，这些也是发达国家通常用来提高银行的资金流动性，降低个人住房贷款风险，以及作为处理房地产危机的金融工具。

6、银行要严把贷前审查关 银行有必要严把贷前审查关，对借款人的资金来源、收入与贷款后月偿还比率、借款人社会信用等严格审查，对不能按期归还贷款客户建立违约档案，指定专人负责催办，对逾期贷款要及时向法院提出强制拍卖房屋的诉讼。值得高兴的是，中国银监会日前发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》，指引在个人住房贷款风险控制部分，要求商业银行应统一“个人住房贷款申请表”，并将借款人以及风险审核信息以“风险评估书”的形式记录在案。银监会有关人士介绍说，运用统一表格将客户的信息标准化，不仅有利于各银行降低成本，提高效率，还可以保持数据的统一性，为银行一系列的后期工作，如贷后管理、组合管理、引入按揭保险以及最终的资产证券化等奠定良好的基础，同时也有利于相关机构统一征信系统的建立和完善。

四、完善个人住房信贷风险管理

从未来的发展趋势看，中国的个人住房贷款会有很大的发展空间，但是，如果在目前相对欠缺的风险管理机制下进行个人住房信贷业务的快速扩张，未来必然会给商业银行带来巨大的风险。因此，当前应当把完善个人住房信贷风险作为商业银行风险管理的重点。1．改善个人信用风险的识别与评估环境 较为理想的目标，当然是要着手建立一个完善的个人信用体系，该体系的核心是个人信用制度，即能证明、解释与查验自然人资信，能够监督，管理与保障个人信用活动，规范发展的一系列具有法律效力的规章制度与行为规范，包括：个人信用登记制度、个人信用评估制度、个人信用风险预警制度、个人信用风险管理制度、个人信用风险转嫁等。这就需要设立专门的信用机构，信用授予人将信用消费者日常在金融机构和商业机构的信用支付情况连续地提供给信用机构，由信用机构将这些信息汇同来自司法、税务等机构的公众记录加以整理、分析，记入该消费者的历史档案，当授信人面对消费信贷申请时，可以从信用机构获得申请人的信用报告，并据此做出决策。由于信用机构的建立还有待时日，银行为了化解信用风险，必须在其审批个人住房贷款的过程中扮演好信用机构的角色，将个人信用作为考查的重点，设立相关的个人信用档案，这里最为关键的就是建立专业化、规范化，初具规模的数据库，为信用管理打好基础，对已 有借款人以及贷款申请人违约的可能性做出预测，并建立信用缺失的预警机制，一旦发生信用危机，就可以立即采取补救措施。目前，我国的部分城市建立了针对本市居民的个人征信系统，实际上这些信息的采集对于进行个人住房贷款的风险判断并不足够，同时，还应当鼓励个人信用信息在金融机构之间的共享，因为贷款人可能同时在不同的金融机构或者同一金融机构设立在不同地区的营业网点申请住房贷款，信息的共享使借款者更加高效、准确地做出决策。2．为了化解个人住房贷款带来的流动性风险 为了化解个人住房贷款带来的流动性风险，应积极鼓励商业银行采取市场化的手段转移风险，推进资产证券化市场的发展。首先，逐步推行住房抵押贷款二级市场的建立，即房地产抵押债权转让市场，房地产贷款由贷款银行或其他金融机构创造出来以后，再转售给其他投资者，或者以抵押贷款为担保、发行抵押贷款债券的市场。通过一级市场与二级市场的衔接，提高银行资金的流动性，一方面银行通过发行抵押贷款债券可以获得充足的资金满足个人信贷需求，另一方面贷款的额度与债券发行量相匹配，分散了流动性风险。在此基础上，住房贷款的证券化应当提上日程。参考文献：(1)《现代金融业务》王 军主编 南海出版公司(2)《投资银行理论与实务》高等教育出版社(3)21世界经济报道

第三篇：个人住房贷款风险防范 课后测试

个人住房贷款风险防范

课后测试

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测试成绩：100.0分。恭喜您顺利通过考试！

单选题

1.下列不属于假按揭的基本特征的是： √

A

B

C

D 没有特殊原因，滞销楼盘突然热销借款人申请以个人住房公积金贷款与个人住房商业性贷款相结合的组合贷款借款人首付款非自己交付或实际没有交付借款人集体中断还款

正确答案： B

2.下列不属于假按揭的危害的是： √

A

B

C

D 扰乱了正常的金融秩序，加大了银行贷款风险扰乱了正常的房地产市场秩序严重损害真正购房人利益，影响社会稳定担保机构的利益受到了严重侵害

正确答案： D

3.关于借款人主体，下列说法错误的是： √

A

B

C

D 未成年人可作为购房人购买房屋，但需由其监护人作为法定代理人进行代理银行可以办理房屋唯一产权人为未成年人的住房按揭贷款申请在实践中，我国境内商业银行均将外籍自然人列为住房贷款对象对于经济适用房等实行定向销售的住房，政府一般对购房人的资格进行严格限制正确答案： B

4.关于我国住房置业担保，下列错误的是： √

A 我国住房置业担保市场已经得到了充分的发展

B C

D 住房置业担保机制对促进个人住房贷款市场的发展起到了积极的作用住房置业担保机制对分散银行的贷款风险起到了积极的作用与商业银行相比，住房置业担保公司拥有对住房处置、变现等方面的专业优势

正确答案： A

5.北京市2004年下发的文件规定，购买经济适用房的家庭在居住多少年之内不得向市场出售住房： √

A 3年

B 4年

C 5年

D 6年

正确答案： C

6.在住房公积金委托贷款过程中，受托银行不应承担的义务是： √

A 履行受托合同约定的义务

B 接受公积金所有人及缴存单位的查询

C 接受有关监督部门的行政监督

D 与住房公积金管理中心共同承担贷款风险

正确答案： D

7.下列不属于个人住房公积金委托贷款的独具特点的是： √

A 委托人的特定化

B 贷款用途的特定化

C 借款方式的特定化

D 借款人的特定化

正确答案： C

8.下列不属于个人住房公积金委托贷款所涉及的三个基本法律文件的是：

A 住房公积金委托贷款代理协议√

B

C

D 住房公积金委托贷款担保合同委托贷款通知单住房公积金委托贷款借款合同

正确答案： B

9.商业银行要对按揭项目进行严格审查，重点审查项目“五证”的真实性，下列不属于“五证”的是： √A

B

C

D 国有土地使用证建设工程规划许可证建设工程施工许可证建设工程安全许可证

正确答案： D

10.根据国家税务总局2006年12月发布的《关于房地产企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的有关规定，取得销售（预售）许可证满多少年仍未销售完毕的，主管税务机关可要求进行土地增值税清算： √

A

B

C

D 1年2年3年4年

正确答案： C

判断题

11.资本和流动性存在不足的银行往往采取鼓励客户加速还款的营销策略，以期在整体上获得更多收入。√

正确

错误

正确答案： 正确

12.期房抵押期间，购房人向银行抵押的是物权的抵押，同时也是权益的抵押。√

正确

错误

正确答案： 错误

13.对按揭项目，商业银行要重点监测项目建设进度、销售情况及产权办理情况等。√

正确

错误

正确答案： 正确

14.房地产经纪机构和经纪人员可以在允许的范围内赚取房屋成交差价。

正确

错误

正确答案： 错误

15.资产支持证券可通过内部或外部信用增级方式提升信用等级。√

正确

错误

正确答案： 正确

√

第四篇：个人汽车贷款风险点

个人汽车贷款风险点

(一)环境风险

环境风险是指由于商业银行外部经济因素变化而造成的信贷资金风险。主要有：第一，个人资信信息不对称风险。个人征信制度不健全，银行无法全面评估借款人的资信，贷款资料的填报内容主要以借款人申报为主，借款人资信信息的真实性无从考证。第二，汽车消费市场的风险。长期来看，车价贬值的趋势是必然的，使客户失去或降低还款意愿。第三，汽车营运的市场风险。汽车营运市场受到外部环境等诸多因素的影响，造成借款人不能取得预期收入而延期归还贷款；而受汽油价格的影响，也使借款人不能达到预期收入而影响贷款的按期偿还。第四，法律环境差、司法执行难也影响汽车不良贷款的按期收回。

(二)信用风险

由于我国尚未建立健全个人信用评价系统和个人收入、财产申报制度，银行难以真正判断和掌握借款人个人信誉状况以及还款能力，在借款人不履行还款责任时，单一依靠担保措施，无法对借款人个人信用及财产形成有效的制约。

1、借款人的信用风险。因失业、工作变动或出现其他经济等原因造成借款人还贷能力下降，甚至丧失还贷收入来源，使贷款形成风险。

2、汽车经销商的信用风险。存在汽车经销商改变贷款用途或恶意诈骗的行为。

3、多头信贷。由于银行之间缺乏信息共享，借款人分别在不同的银行贷款，信用较差的借款人无力还款后，形成赖账或逃之夭夭，使银行遭受巨额损失。

(三)操作风险

操作风险是指银行业务经办的各个环节由于违规操作或管理不力造成的风险。

1、与经销商盲目合作。对合作经销商担保能力分析评价不够，存在较大的风险隐患。在汽车金融信贷业务推出的初期，合作伙伴以生产厂家及其特约经销商为主；其后与生产厂家没有隶属关系的大量的民营私办经销商纷纷出现。多数将车辆挂靠在经销商的借款人认为他们是租赁经销商的汽车，虽然到银行办理了有关手续，但观念上只认为同经销商是租赁关系，而没有形成同银行的债权债务关系的意识。

2、贷前调查不细致，不能获得客户准确的信息资料。仅仅关注借款人和担保人的职业和工薪收入证明情况，放松了对借款人的其他方面的调查，有的银行信贷经办人员对借款申请书内容的真实性都未进行核实，致使借款人轻松地获得大大超过其还款能力的借款。

3、贷中审查偏松，有的流于形式。对借款主体还款能力的审查把关不严，对各种还款能力的证明缺乏有效识别，提供的个人收入证明与个人税单显示的收入不相匹配；有的借款人月收入数不足以偿还月还款额；还有的汽车贷款控制违反规定，首付款比例过低，造成变相零首付的事实。

4、贷后跟踪检查不落实。缺乏有效贷后监控机制，对所贷款项是否真正用于购车、购车后是否及时办理抵押物的抵押登记手续、贷款满一年后车辆是否及时续保等问题落实不到位；计算机技术手段跟不上业务快速发展的步法，信贷管理系统综合功能不全，错过贷款催收的有利时机。

(四)担保风险

担保风险是指借款担保措施不到位、担保人不能履行担保义务、担保物贬值、损毁等原因使担保措施不能对贷款提供足够的保证能力给贷款资金造成的风险。

1、合作汽车经销商风险。在经销商提供担保与所购车辆作为抵押的个人汽车贷款操作模式下，绝大部分个人汽车消费贷款客户均由汽车经销商或运输公司向经办行推荐，银行处处受制于汽车经销商或运输公司，不利于从源头上防范风险。

2、保险风险。借款人的汽车是作为反担保抵押给保险人的，一旦借款人产生信用危机，拒绝偿还银行贷款，那么保险公司的履约保险将是银行避免损失的惟一保障，而保险公司则在处理抵押物后才会履行保险义务，所以既无法保证索赔的速度，赔偿金额也难以及时落实到位，保险公司赔付率很低，形成贷款风险。

3、抵押物风险。汽车贷款以车作为抵押物，随着车价贬值严重和车辆的流动性，一旦客户无力还贷、故意以汽车抵顶贷款或恶意逃债，银行追索将十分困难。汽车贷款还存在抵押权与法定优先权相冲突的风险。

第五篇：个人贷款风险点及防控

个人贷款风险点及防控

一、个人贷款产品、机构准入 和授权的关系

二、个人贷款审查重点及注意 事项

三、主要个贷产品风险点及防 控措施 个贷产品全系列概况 总体 形象 创业 好时贷 个人商业用房贷款 个人助业贷款 个人综合授信贷款 个人自助循环贷款 个人商用车贷款 农户小额贷款 农村个人生产经营 贷款 粮食直补贷款 安居 好时贷 综合授信贷款 个人质押贷款 固定/混合利率” 二手房交易资金 托管 存贷双赢 还款假日计划 气球贷 本息分别还款 自助循环贷款 综合产 品和服 务 消费 好时贷 一手房 二手房 接力贷 循环贷 置换式 非交易转按 跨行交易转按 直客式贷款 个人自用车贷 款 个人助学贷款 综合消费贷款 房抵贷 随薪贷 县域工薪人员 小额消费贷款 出国留学保证 金贷款

二、个人贷款审查重点是什么？

合规合法性审查是信贷审查的重点。

（三）基本要素审查。信贷业务基础资料 和内部运作资料是否齐备。

(二）主体资格审查。客户和担保人是否 具有完全民事行为能力、有关证明材料是 否符合规定；客户有效收入证明是否合理； 客户、担保人是否有不良信用记录。

二、个人贷款审查重点是什么？

（三）信贷政策审查。信贷用途是否合规合法； 信贷用途、金额、期限、利率、方式等是否符 合农业银行信贷政策规定，定价是否合理，是 否综合考虑了业务风险与综合收益情况。

（四）信贷风险审查。审核客户部门(或调查岗)测定的客户信用评分；客户职业背景、收入来 源的稳定性以及家庭资产负债状况；还款来源； 担保情况；该笔贷款相对应的合作商合作协议 是否已到期，该合作协议项下贷款余额是否已 超过合作协议最高额度。对于个人经营类信贷 业务，还应重点分析客户经营管理能力、生产 经营情况和地区经济环境。

三、主要个贷产品风险点及防控措施

（一）个人信贷操作风险风险点及内容

（二）农户小额贷款风险点及防控

（三）个人助业贷款风险点及防控

（四）个人住房贷款风险点及防控

（五）个人商用房贷款风险点及防控

（六）综合消费贷款风险点及防控

（七）下岗失业人员小额担保贷款风险点及防控

（八）个人汽车消费贷款风险点及防控

（一）个人信贷操作风险风险点及内容

个人信贷业务操作风险主要集中在内部欺诈、外部欺诈和流程管理三个类 别。

内部欺诈：

1.隐瞒客户不良信用记录。

（1）风险因素：一是打印出有不良信用记录的信用报告后，通过扫描修 改等手段改为无不良记录的信用报告。二是通过故意输错身份证号码，在 姓名与身份证不匹配的情况下，打印出查无此人信息；三是故意不打印有 不良记录的共有人信用信息；四是故意不打印有不良记录的借款人曾用名 信用信息。

（2)风险信号：一是信用报告疑似为复印件，且征信查询结果为查无此人 信息；二是打印件上身份证证号码与基本资料中显示的身份证号码不符，且征信查询结果为查无此人信息；三是打印件、复印件上有明显人为修改 痕迹；资料中无共有人信用信息。

（3)控制措施：一是当征信查询结果为查无此人信息，打印件上身份证证 号码与基本资料中显示的身份证号码不符时，建议进行复查；二是当个贷 档案中信用报告为复印件时建议复查；三是打印件、复印件上有明显人为 修改痕迹时，建议复查；四是当借款人、财产共有人和财产所有人信用报 告不全时，建议复查。

（一）个人信贷操作风险风险点及内容

内部欺诈：

2.人为调高信用等级评分。

（1）风险因素：客户经理降低客户信用评分条件，将有区 间值的打分执行为最高。

（2)风险信号：一是借款人信用等级评分表中借款人收入、学历、职称等情况与收入证明不符；二是借款人负债与人行 征信系统查询结果不一致；三是供养人口数量和学历信息与 户口簿不符；四是非个私业主的借款人在我行无开户信息，但是信用评分表中与我行业务关系得分较高；五是评分指标 证明材料收集不全。

（3）控制措施：一是当评分指标证明材料与贷款申报材料 不一致时，建议进行复查；二是当评分指标证明材料收集不 全时，建议复查；三是建议经营行强化审查职能，加强监督 检查。

（一）个人信贷操作风险风险点及内容

内部欺诈

3、隐瞒重大风险。

（1）风险因素：调查报告对应能发现的重大风险情况 刻意回避，避重就轻，反映内容片面。

（2）风险信号：一是调查报告中表述存在歧义、客户 事实描述不明确的；二是客户盈利水平明显高于当地同 业平均标准的，抵押物价值明显高估的；三是调查报告 所列历年的经营、财务和资产等数据，证明材料收集不 完善不充分的。

（3）控制措施：一是当对调查报告表述存在异议时，建议进行复查；当调查报告所举数据、证明材料等收集 不完善不充分时，建议进行复查；三是建议经营行强化 审查职能，加强监督检查。

（一）个人信贷操作风险风险点及内容

内部欺诈：

4、假名、冒名贷款。

（1）风险因素：一是客户经理利用已还清贷款的客户资料，重新申请办理贷款；二是客户经理受理客户贷款申请后，对 客户谎称贷款申请不符合条件，办理已终止，并利用客户资 料办理贷款。

（2）风险信号：一是客户经理以各种理由拒绝检查人员检查 指定客户的贷款；二是联网核查系统不存在申请人信息或与 申请人提供信息不符。

（3）控制措施：一是当客户经理拒绝监察人员检查指定客户 时，贷款资料中申请人前后签字不符时，建议通过电话等方 式询问借款人的借款基本情况；二是对单笔金额较大的贷款，且材料瑕疵较多的借款人，建议通过联网核查方式核查申请 人身份；三是建议经营行强化审查职能，加强监督检查。

（一）个人信贷操作风险风险点及内容

内补欺诈：

5、抵押物不符合担保准入规定。

（1）风险因素：一是客户经理用担保管理办法以外的抵 押物发放贷款；二是抵押物所有权人为无民事行为能力人 或限制民事行为能力人。

（2）风险信号：一是抵押物证明材料复印不全；二是打 印件、复印件上有明显人为修改痕迹。

（3）控制措施:一是建议对土地使用权证所登记相关记载 是否合规，重点为土地性质是否为集体土地使用权、土地 是否位于本地级市行政管辖区域内；二是建议核对房屋所 有权证所登记内容是否合规，重点是房产性质是否为产权 式酒店、抵押物产权是否清晰；三是建议通过联网核查系 统核查抵押物所有权人年龄与身份证件和户口是否相符，财产所有人是否为未成年人；三是建议经营行强化审查职 能，加强监督检查。

（一）个人信贷操作风险风险点及内容

外部欺诈：

1、收入证明虚假。

（1）风险因素：一是借款人单位开具的收入证明中收入虚 高；二是不存在雇佣关系的单位开具收入证明；三是借款人 伪造收入证明；四是客户提供虚假的净资产证明或股东分红 证明；五是客户提供变造后的银行流水等虚假的辅助证明。

（2）风险信号：一是个人收入证明上的收入明显高于当地 同业平均水平；二是个人收入证明开具单位与个人征信报告 记录不符；三是个私业主开具的收入证明金额远高于注册资 本。

（3）控制措施：一是应向借款人收入证明开具单位调查其 职务、级别、收入等情况；二是借款人如有其它收入来源，应核实相关证明材料（租赁收入、股本分红等）

（一）个人信贷操作风险风险点及内容

外部欺诈：

2、购房行为不真实。

（1）风险因素：一是客户并未与开发商发生真实购房行为，或 未签订合法有效的房屋买卖协议；二是开发商将房屋销售后，再 与其他购房人签订商品房买卖合同，重复销售；三是开发商将房 屋出售给关系人，套取资金。

（2）风险信号：一是借款人单位为房屋的开发商、销售代理商、承建商、材料供应商或其他关联企业；二是中介机构内部员工作 为买方或卖方发生的二手房交易、近亲属之间发生的二手房交易； 三是借款人对房屋基本情况不熟悉、不关心；四是滞销楼盘或尾 盘突然热销；五是商品房已有人居住；六是多个借款人集中签订 合同，集中办理贷款；七是借款人对利率不敏感不关心；八是借 款人对我行办理保险等要求答应很爽快，但要求我行尽快办理。

（3）控制措施：一是实地调查了解房屋的位置、朝向、结构、销售等情况；二是通过面谈或电话等方式知释借款人对房屋情况 的了解程度，了解借款人购房行为的真实性；三是向房屋产权部 门售房合同备案情况。

（一）个人信贷操作风险风险点及内容

外部欺诈：

3、资金用途不真实。

（1）风险因素：客户通过伪造进货或销售合同等方式，编造资 金需求；客户把贷款资金用于股市投机、高利贷等高风险领域，挪用贷款资金。

（2）风险信号：一是通过实地察看合同交易中双方的生产情况 发现不存在此贷款需求；二是在外部环境发生重大变化的情况下，通过同期对比、进货或销售不符合以往或同业的生产销售规律； 三是合同中所购买物品非生产经营所用物品；四是资本市场投资 行为活跃时期，客户循环借贷周期极短、频率极高。

（3）控制措施：一是实地察看生产经营情况，项交易对手查询，核实交易合同的真实性；二是核查贷款发放后，借款人是否直接 将信贷资金划转入个人投资参股的法人类企业账户；三是经营行 发放贷款时严格核查借款人账户是否为资本投资账户。

（一）个人信贷操作风险风险点及内容

外部欺诈：

4、汽车购销行为不真实。

（1）风险因素：一是经销商借用内部职工或关联公司员工名义，办理汽车按揭贷款；二是经销商冒用他人身份证件办理按揭贷款； 三是经销商法人代表或其亲属在本公司购买汽车办理按揭贷款。

（2）风险信号：一是购车人身份与所购车型明显不符；二是对 所购车辆和贷款漠不关心；三是经销商以种种理由推诿实地调查； 四是较短时间内同一经销商集中办理按揭贷款；五是买车人士经 销商内部员工或关联公司员工；六是车辆价格普遍高于市场价格； 七是积压车辆突然热销；八是一人购买多辆汽车；九是借款人对 我行要求答应较快，但要求我行尽快办理。

（3）控制措施:一是与借款人联系了解其购车行为的真实性，详 细了解借款人家庭情况；二是密切关注汽车经销商财务情况，防 止其利用按揭贷款套取银行信贷资金；三是三是建议经营行强化 审查职能，加强监督检查。

（一）个人信贷操作风险风险点及内容

流程管理：

1、基本资料未核实。

（1）风险因素：未核实商品房、汽车等买卖合同的真实性；二 是未核实身份证、结婚证、户口簿等资料原件；三是未核实房屋、汽车等其他抵押物权利证明原件；四是未核实个体经营资质、企 业经营资质等资料原件。

（2）风险信号：一是复印件为传真件；二是复印件未加盖与原 件核对相符章和客户经理签字；三是企业法人提供抵押时，未确 认公司章程已备案登记且条款合规。

（3）控制措施:一是当复印件为传真件时，建议复查原件；二是 当复印件未加盖与原件核对相符章和客户经理签字，建议复查原 件；三是当公司章程明确规定不得为股东和其他自然人提供抵押 时，当公司章程未经工商管理部门签章确认时，建议向工商部门 查询备案登记原件；四是建议经营行强化审查职能，加强监督检 查。

（一）个人信贷操作风险风险点及内容

流程管理：

2、对共有权人的调查流于形式。

（1）风险因素：一是未核实借款人、共有权人身份，他人冒充借款人或共有权人在贷款申请表、借款合同、房地产买卖成交确认书等资料签名；二是未获取二手房 出售方配偶或其他共有权人同意交易的证明；三是未获 取共有权人同意抵押的证明。

（2）风险信号：一是借款人、共有权人在办贷环节中 签名与交易合同中签名不一致；二是买卖成交确认书中 出售方共有权人未签字；三是贷款申请表或借款合同中 没有买方共同债务人的签名。

（3）控制措施:一是贷款调查面谈时，调查人员应同时 约谈借款人和共有权人；二是贷款合同签约时，借款人 和共有权人应同时到场签订合同。

（一）个人信贷操作风险风险点及内容

流程管理：

3、抵押登记不落实。

（1）风险因素：一是借款人未到抵押登记部门办理抵押登记手 续，伪造他项权证，致使我行债券悬空；二是房屋登记部门和土 地登记部门分立的，因未对土地使用权证和房产所有权证抵押情 况进行核实，而导致我行抵押无效；三是对于具备办证条件的贷 款，未及时办理抵押登记，导致我行债权悬空。

（2）风险信号：一是抵押登记部门领取登记的签名非我行指定 的客户经理；二是在房产和土地分别登记的情况下，贷款资料中 只有房产或土地登记资料；三是发放2年以上的贷款，仍无他项 权证等权属证明材料。

（3）控制措施:一是我行客户经理必须参加抵押登记过程，办理 与取回抵押登记手续须由不同的银行工作人员执行，不得委托中 介机构和第三方代为办理；二是房屋登记管理部门和土地部门分 立的，必须首先核实土地使用权证和房屋所有权证是否抵押，并 按照相关要求办妥抵押手续；三是对存量贷款权证办理情况进行 清理整顿，及时跟踪楼盘产权证办理情况，落实抵押登记；四是 建议经营行强化审查职能，加强监督检查。

（一）个人信贷操作风险风险点及内容

流程管理：

4、贷款催收不及时。

（1）风险因素：贷款产生逾期时，未及时通过 电话、约见客户、发送催收通知书或诉讼等手段 进行催收。

（2）风险信号：一是发生逾期30天内，催收登 记簿无相关催收登记；发生逾期31-60天内，未 约见客户或上门催收，发送催收通知书，由借款 人签收回执的；二是催收单无客户签名签字。

（3）控制措施:一是建议各行按月进行逾期贷款 预警和次月到期贷款提示；二是建议经营行强化 审查职能，加强监督检查。

（二）农户小额贷款风险点及防控

案例七：贷前调查失实 到期偿还留隐患

案例八:远离市场 情况不清 甄别乏力

案例九：用人失察 埋下隐患 违规操作 风险产生

（二）农户小额贷款风险点及防控

1、农户贷款不良的主客观原因：

客观原因：一是自然灾害或养殖业出现疫情； 二是部分农户种养产品未出售，导致手中缺乏 还款资金；三是贷户走、死、逃、亡、外出打 工或家庭出现重大不利变故，保证人不履行担 保义务，诉讼程序繁杂；四是贷户的还款意愿 差，存在赖账的侥幸心理；

主观原因：一是部分客户经理管户数量多、额 度大，风险管控能力不足问题日渐显现。二是 个别客户经理违规违纪发放贷款。部分支行及 网点负责人管理不到位

（二）农户小额贷款风险点及防控

2、风险点：

贷款是否做到了“谁贷的款入谁的账”；是否按照合同约定 用途使用信贷资金；是否存在私贷公用、冒（顶、假）名贷 款、多人承贷一人使用等违规问题；是否存在客户经理冒用、顶替、假借农户名义，编造虚假农户印章及材料骗取贷款的 虚假农户贷款现象；是否存在贷款被他人（含担保人、合作 机构）冒领、截留问题；柜台签约支现等手续是否由借款人 本人办理；

多人承贷一人使用即营业机构负责人和信贷人员存在道德风 险，明知多人作为承贷主体，在我行获取信贷资金后，实为 一人使用，导致债权债务关系错乱）；

私贷公用贷款（由于资金短缺或融资渠道受阻，在个人贷款 发放过程中，营业机构负责人和信贷人员存在道德风险，明 知企业或其他经济组织假借个人贷款名义，办理借贷手续，获取信贷资金，事实上改变了个人贷款的对象及用途）

（二）农户小额贷款风险点及防控

是否存在通过内部员工个人账户代收贷款 资金和还贷现象；是否存在借助社会闲散 人员为“中间人”发放贷款，“介绍人” 或“中间人”涉嫌多贷一用、从中收取好 处等；是否存在贷款资金用于归还他行贷 款、民间融资借贷、流入股市、地下钱庄 或用于高息拆借情况；是否存在同一借款 人参加两个联保小组现象；是否存在同一 联保小组成员贷款出现逾期，又为联保小 组的其他成员发放贷款现象。

（二）农户小额贷款风险点及防控

3、防控措施（1）加大力度进行农户贷款结构调整 一是加强对农户贷款增量授信的管控。严 格执行农户贷款新的准入标准，严格规范 农户贷款的调查和审批流程。

（二）农户小额贷款风险点及防控

（1）加大力度进行农户贷款结构调整 二是继续大力营销中高端农户，支持农 民展业创业。向高端客户群体发放农户贷款，向种养业大户、家庭农场、专业合作社社员等 规模化经营农户，农产品运销专业户、多种经 营户；个体工商户、个私业主等新型农户发放 贷款，向能够管控到位的农户发放贷款。

真正使农户贷款达到风险可控、效益可 观、发展可持续目标。

（二）农户小额贷款风险点及防控

（1）加大力度进行农户贷款结构调整 三是做好全省农户贷款结构调整重点 发展区域的名单制管理，以各行“三 农”金融生态图谱为基础，确定优先 发展农户贷款的乡镇、专业市场、目 标客户群体，明确营销责任和目标，积极培育优质中高端农户市场。

（二）农户小额贷款风险点及防控

2、继续做好农户直补资金担保贷款试点工作 一是继续督导各试点行做好直补资金担 保贷款的常年发放工作，发扬吃苦耐劳 的工作作风，组织客户经理深入村屯和 农户，送贷下乡，办贷到户，使农户财 政直补资金担保贷款深入、持续、有效 地开展下去，真正打造农行服务农民广 覆盖、普惠制的良好品牌形象。

（二）农户小额贷款风险点及防控

2、继续做好农户直补资金担保贷款试点工作 二是加大对政府、财政和相关部门的协调沟通 力度，及时汇报和宣传我行开展试点工作的经 验和成果，使政府、财政、广大农民和社会各 界支持我行开办直补资金担保贷款业务，创造 良好的舆论氛围。积极营销以直补为依托的各 项金融业务，不断扩大我行的市场份额。

（二）农户小额贷款风险点及防控

3、常抓不懈，有效管控农户贷款风险

一是坚持以防范内部操作风险和农户信用风险为重点，把选准农户、加强贷款用途和限额管理、确保贷款真正 发放到农民手中作为风险防范的重中之重。（必须控制 好准入环节，实行双人调查，区域和客户的准入由所在 网点负责人把关，深入到规定范围内的村屯，挑选信用 村，对准入客户进行调查摸底，列成清单，对符合准入 条件的网点负责人应召开会议集体审议，通过后，在名 单内由客户经理进一步调查后才可发放贷款。)二是坚持“五查”制度（双人调查、交叉检查、入户抽 查、电话核查、飞行检查），对信访举报、非现场监测 等风险线索或事项进行实地检查，提高对风险发现和处 置能力。

（二）农户小额贷款风险点及防控

三是继续加强不良贷款台帐管理，通过每日在 线监测，定期发布风险报告和督查通知书，及 时监测发现风险、及时消除风险隐患。

四是认真落实总行集中审计、省分行各类检查 发现问题的整改，逐一落实责任，跟踪督办整 改，对违规违纪责任人严肃追究责任。严格执 行农户贷款停复牌制度，对超过停复牌警戒线 的，一律停牌。

（三）个人助业贷款风险点及防控

案例一：贷款用途不真实 贷后管理出问 题 贷款不良成必然

案例二：经营能力不济 执法环境不公

银行债权难保证

（三）个人助业贷款风险点及防控

1、客户信用风险

2、客户经营风险

3、担保风险

4、合作机构风险

5、业务规范操作风险

6、市场风险

（三）个人助业贷款风险点及防控 ☆客户信用风险 借款人的信用风险是个人助业贷款首要控制的风 险因素，主要在贷前调查环节要对借款人的还款 意愿和还款能力进行准确和全面的了解，并加以 判断。记录 状况等综合评价借款人还款意愿。

拥有资产情况来总体判断借款人的还款能力。

（三）个人助业贷款风险点及防控 险点和防控措施 ☆客户经营风险 由于客户贷款资金用于生产经营用途，必须将借款人经营 状况纳入贷款的风险管理。主要考察以下方面： 否有效、是否具有所 经营范围的经营权、是否符合国家产业发展政策等。

借款人周边客户、工商、税务部门等 调查了解其有无重大纠纷，商誉状况。以及借款人用水、用电等情况是否正常。

所从事行业的发展状况以及借款人所在行业从业经历等因 素。

（三）个人助业贷款风险点及防控

☆担保风险 有效担保措施是个人助业贷款发放的重要条件之一，因此，应加强担保风险的控制。

等。的合法性。抵押物是否属于担保法、物权 法认可的抵押物类型。

权属的完整性。了解抵押物是否已设定抵 押、是否有共有人、房产是否已经出租等信息。若 抵押房产已出租，应签署《承租方同意出租物抵押 声明书》，排除出租对实现抵押权的影响。

（三）个人助业贷款风险点及防控

否良好。是否真实存在、维修 保养状况、抵押物位置等与权证记载内容是否一致。金额与抵押物评估价值的比率是否控制在规 定的范围内。要严防抵押物价值 高估风险。操作的规范性。贷款抵押手续办理程序要规 范，要由我行人员参与抵押手续办理全过程，且必 须为调查人员以外的其他人员；办妥抵押后，要将 权证入库保管。

（三）个人助业贷款风险点及防控

☆合作机构风险

作机构在业务拓展、客户选择等方面的积极作用，又要有效防范合作中的风险环节，把握好风险控 制的主动权。目前，我行中介机构主要是信用担 保机构。对信用担保机构的动态管理。对于出现担 保贷款不良率较高等情况的，要停止合作。

（三）个人助业贷款风险点及防控

☆业务规范操作风险 为有效防范业务风险，应强化管理，提高业务操作的规 范性。查。

操作。客户经理应在贷款发放后密切监控资金的用途。如果发现以贷还贷、以贷收息，或未按合同约定用途使 用信贷资金的情况，应及时采取措施收回贷款。严格执 行授权规定，严禁超授权、变相超授权发放贷款。

（三）个人助业贷款风险点及防控

☆市场风险 个人助业贷款市场风险主要受经济发展稳定性、产业行业发展趋势、市场竞争环境等方面因素影 响。

政策、产业政策和行业政策，为合理确定助业贷 款发展方向提供有力的市场判断依据，从业人员 要形成对借款人生产经营进行经验判断的素质。

（三）个人助业贷款风险点及防控 ☆市场风险 人助业贷款以房地 产抵押担保方式为主，抵押物价值的合理性 和稳定性是影响第二还款来源的重要因素。因此，一是要准确把握房地产评估价值的准 确性，建立房地产交易市场价格信息库，并 进行定期更新，作为对抵押物评估价值进行 校验的参考，还要加强对房产交易市场相关 知识的培训，具备一定的抵押物价值判断经 验。二是要密切关注房地产交易市场发展趋 势，灵活调整相关政策。

（三）个人助业贷款风险点及防控 控措施 ☆市场风险

市场竞争。一方面，要及时发现我行业务发展中的劣势和不足，并做相 应的优化和改进。另一方面，要对同业在竞争中所采取的拓展市场的措施和手 段进行理性的分析判断，应在确保贷款风险可控、合法合规 前提下，采取应对竞争的策略；不可在市场竞争激烈的情况 下，盲目跟进，采取一些非理性的市场拓展手段，降低贷款 条件，忽视风险管理。

（四）个人住房风险点及防控

案例三：

1、楼盘盲目准入 按揭风险堪忧

2、个人一手房虚假按揭案例

（十一）.doc

（四）个人住房风险点及防控

1、虚假按揭风险

2、抵押物不落实风险

3、按揭楼盘烂尾风险

4、借款人信用风险

5、假权证风险

6、中介合作风险

（四）个人住房风险点及防控

虚假按揭风险

主要表现为借款人购房行为不真实、贷款用途不真实。假按 揭实质是套取银行信用，诈骗银行信贷资金，我行大部分住 房不良贷款都是由虚假按揭造成的，危害极大。

防控措施

要优选房地产开发商和按揭合作楼盘，从源头上防范假 按揭；

要加强尽职调查，严格落实面谈、面签、自主直接调查 制度，认真核实借款人购房行为真实性。熟练掌握假按 揭的主要特征和表现形式，提高防假辨假水平；

谨慎发放开发商内部员工或关联企业员工按揭贷款；

要强化贷后管理，及时发现假按揭预警信号，采取保全、清收措施。

（四）个人住房风险点及防控

实风险

一手住房贷款由开发商承担阶段性保证担保并以所购住房作为抵押 物，由于开发商、借款人、银行等多方面的原因，使得贷款存在抵 押物不落实风险。

防控措施

尽量协商开发商缴纳按揭保证金，提高开发商协助银行办 理正式抵押登记手续的主动性；

在合同条款中约定借款人及时办理抵押登记的义务和违约 责任，提高借款人办理正式抵押登记手续的自觉性；

银行要加强抵押房屋登记管理工作，设立专门台账，明确 责任人负责对抵押登记手续的督办工作。

（四）个人住房风险点及防控

由于开发商建设资金不到位，会导致按揭楼盘无法按照预 定计划完工而形成烂尾风险。

防控措施

首先要从源头入手，严格楼盘准入，优选开发商，严格审查开发商法人资格、开发能力、开发业绩 及经营者素质，审查项目的合法性、建设资金落 实情况和市场销售前景；

其次，要加强对开发商建设资金的监管，防止建 设资金挪作他用形成资金缺口。

（四）个人住房风险点及防控

主要是由借款人还款能力不充足引发的。

防控措施

重视对借款人及其配偶信用记录及负债情况的审查，合理 认定借款人的承贷能力，对信用状况不好、还贷收入比超 过规定比例的借款人不得发放贷款；

在还款能力的认定上，重点关注借款人收入的持久性和稳 定性；

合理确定贷款成数，对预期收入不稳定的借款人要进一步 提高首付款比例，通过降低贷款成数、降低贷款额来减轻 借款人还贷压力，化解银行信贷风险。

（四）个人住房风险点及防控 银行内外部不法分子利用假权证骗贷，使银行 第二还款来源悬空

防控措施

告）登记申请及他项权利证书领 取等工作须由调查人员之外的农业银行内 部员工亲自办理。

到房屋登记机构进行抽查核对。

（四）个人住房风险点及防控

中介合作风险

房产交易经纪公司、评估机构、专业担保机构等已成为银行办理个 人二手住房贷款业务的重要合作伙伴。但从近两年内发生房产中介 机构倒闭、管理人员卷款潜逃、中介机构出具虚假评估报告等事件 分析，中介机构合作是二手房业务的重要风险点，银行需要加强与 中介机构的合作管理：

严格合作中介机构的准入审批，选择大型、优质、品牌中介合作，准 入审批要明确业务合作范围和担保额度，放款前要查询担保余额；

自主调查，严格执行面谈面签制度，关注关联人员购房真实性，将假 按揭拒之门外；

调查人员应对评估价格是否合理出具调查意见，审查人员应对抵押物 价格评估报告是否合法、有效，估价结论是否基本合理出具审查意见 ；

抵押登记申请及他项权利证书领取等工作须由调查人员之外的农业银 行内部员工亲自办理，设立专门台账记载抵押情况。

（五）个人商业用房风险点及防控 1.“审慎发展”的原则 �6�1 个人商业用房贷款是否安全，不仅和借款人自身因素有关，还跟经济发展水平、区域商业氛围、项目整体定位、先期 招商运作、后期物业管理有关，其风险明显高于个人住房 贷款。�6�1 纳入个人经营类信贷业务管理。2.介入的“禁区” �6�1 产权式商业物业 �6�1 散盘一手商业用房 �6�1 无法办理分户产权的商业用房 �6�1 自建商业用房 �6�1 以二手商业用房贷款名义违规发放一手商业用房贷款

（五）个人商业用房风险点及防控 3.介入的“高风险区” �6�1 产权单位之间以非永久性实体墙分割的商业用房 �6�1 关联关系人之间的商业用房交易 �6�1 经济欠发达、二手商业用房交易不活跃、管理不规范地区。4.一手商业楼盘整体价格评估 �6�1 银行内部设立了专业评估机构的，可由该机构进行评估。�6�1 整体价格评估应采用两种（含）以上估价方法并以收益法 为主 �6�1 实行按层或按户审慎估价 �6�1 调查人员对销售价格和评估价格的合理性出具调查意见。

（五）个人商业用房风险点及防控 5.提高借款人准入“门槛” �6�1 信用等级须在A级（含）以上 �6�1 家庭拥有一套（含）以上商品住房 �6�1 借款人及配偶本笔购房月支出额（个人商业用房贷款月还款额 与月物业费应缴额之和）与月收入之比控制在50%（含）以下 �6�1 月所有债务支出（本次购房的月支出额与其他债务月均偿付额 之和）与月收入之比控制在55%（含）以下。6.抵押率和贷款年限 �6�1 抵押率不得超过成交价格与评估价格低者的50％ �6�1 1年<贷款期限≤10年，年龄＋贷款期限≤ 60年，二手商业用 房已使用年限＋贷款年限≤ 30年。

（五）个人商业用房风险点及防控 7.双人调查 �6�1 个人商业用房贷款必须实行双人调查制度，必要时应 实行入户调查 8.贷款担保 �6�1 必须以所购商业用房设定抵押担保 �6�1 一手个人商业用房贷款中，原则上要求由开发商为贷 款提供阶段性保证担保，且按揭楼盘有权准入行可根 据合作项目风险状况或所在区域整体风险情况，要求 开发商适当延长阶段性担保期限。

（五）个人商业用房风险点及防控 9.强制保险 �6�1 原则上要求借款人对个人商业用房贷款中的抵押物 投保财产险或综合险 �6�1 在保险单上明确农业银行为被保险人，并将保险单 正本交经营行保管。�6�1 保险期限不得短于贷款期限，保险金额不得少于贷 款金额。10.贷款发放的前提条件 �6�1 一手商业用房贷款须在按揭楼盘取得竣工验收合格 证明、办妥抵押（预告）登记之后发放 �6�1 二手商业用房须房屋买卖合同合法、有效且办妥房 地产转移登记和抵押登记之后发放

（六）个人综合消费贷款风险点及防控

案例四：调查不尽职 虚假骗贷得逞

案例五：严格支付管理 杜绝挪作他用

1、客户信用风险

2、抵押物风险

3、资金使用风险 资金使用风险

（六）个人综合消费贷款风险点及防控

（六）个人综合消费贷款风险点及防控 ☆客户信用风险 借款人的信用风险是个人综合消费贷款首要控制的 风险因素，主要在贷前调查环节要对借款人的还款 意愿和还款能力进行准确和全面的了解，并加以判 断。意愿。从借款人身份、家庭情况、信用记录 状况等综合评价借款人还款意愿。通过调查了解借款人的盈利能力、所 拥有资产情况来总体判断借款人的还款能力。☆抵押物风险

1、优先发展以房地产抵押为主的个人综合消费贷款，抵押房产权证应齐全，抵押房产对应的土地性质必须是 国有，变现能力较强。

2、规范抵押物的评估和价值确认。采取外评的，要由 我行认可的评估机构进行评估，外评结果需内评确认后，方可作为我行认可的抵押物价值。

3、完善抵押登记手续。以抵押方式办理的贷款经审批 同意后，由我行相关人员陪同客户到房地产登记管理部 门办妥抵押登记手续，不得委托中介机构或第三方代为 办理，客户经理须将《房地产他项权证书》交由会计部 门入库保管。

（六）个人综合消费贷款风险点及防控 ☆☆资金使用风险 资金使用风险

加强对客户资金用途的监管 加强对客户资金用途的监管，严防客户移用贷款资金 严防客户移用贷款资金 违规流入股市 违规流入股市、、高利贷等高风险领域： 高利贷等高风险领域：

向贷款行提供确认消费行为的相关资 一是借款人必须向贷款行提供确认消费行为的相关资 料或文件； 料或文件；

二是客户经理要及时给与必要的预警提示，杜绝客户 杜绝客户 移用贷款思想； 移用贷款思想； 加强贷后资金使用监管 三是加强贷后资金使用监管，及时跟踪贷款资金流向 及时跟踪贷款资金流向，发现客户违约使用贷款资金的 发现客户违约使用贷款资金的，须立即采取有效措施 须立即采取有效措施，提前收回贷款本息 提前收回贷款本息。

（六）个人综合消费贷款风险点及防控

（七）下岗失业人员小额担保 贷款风险点及防范措施 １、客户信用风险。

2、代偿风险。客户信用风险： 下岗失业人员收入不稳定，信用较低，第一还款来源无保 障。

（七）下岗失业人员小额担保 贷款风险点及防范措施

☆代偿风险

贷款行应与担保机构签订协议，明确担保程序、担保义务和其它涉及双方合作的事宜，并且必 须明确约定借款人不能按期足额偿还贷款时，担保机构应在三个月内履行清偿责任，贷款行 可直接从担保基金账户中扣划借款人所欠贷款、利息及罚息等相关规定，有效地防范信贷风险。

贷款行应及时建立和完善担保基金的持续补充 机制，不断提高担保基金的代偿能力。同时，贷款行要加强财政贴息的管理，每季及时向当 地财政部门申请贴息资金。

（八）个人汽车消费贷款风险点及防控

案例六：调查不尽职，虚假资料骗车贷

（八）个人汽车消费贷款风险点及防控

1、假

2、贷款管理不落实

3、经销商管理不到位

1、克隆贷款资料

克隆贷款资料。即当经销商与多家银行合作 时，经销商将已与甲银行合作办贷的客户资 料重新复印一套交由乙银行办理贷款，这套 资料以及购车可能是真实的，但已办理了贷 款。经销商在借款人不知情的情况下，利用 乙银行操作不规范、不与借款人见面、不进 行相关购车行为真实性的事实核查等管理漏 洞，骗取银行信贷资金，造成“一车多贷”。

（八）个人汽车消费贷款风险点及防控

1、虚假还贷，掩盖骗贷事实

以上所述的简单造假手段，危害不足以如此之大。因 为经销商挪用之后，只要贷款出现还款不正常，银行 可以马上察觉并通过贷后管理发现骗贷的事实。主要 是在贷款早期，经销商利用骗贷所得的一小部分资金 实现每月正常月供还款，大大降低了银行贷后管理发 现问题的难度。

如YNZT公司骗贷案件，2004年7月份发放的假按揭，至2005年1月份发现存在假按揭可能时，仍在正常还款，这给骗贷案件带来极大的隐蔽性。当经销商的现金流 确实出现较大问题，或准备携款潜逃时，所有的风险 才会大量暴露。

（八）个人汽车消费贷款风险点及防控

虚抬车价，高贷低购

通过虚抬车价的方式实现高贷低购，可实现 两个目的。

一个是帮助借款人实现“零首付”购车，甚 至“负首付”购车；

另一种就是经销商挪用高贷部分的差额。

这种骗贷往往带有较大的隐蔽性，其特点是 借款人及购车行为均真实，只是在车价上有 虚假成分。当虚抬幅度并不很大或者贷款车 型并不十分普遍时发现这种骗贷存在一定的 难度。

（八）个人汽车消费贷款风险点及防控

（八）个人汽车消费贷款风险点及防控

2、贷款管理不落实

对借款人的审核，只注重身份证件的核查，而 对约见客户，主要关系人当面签订借款合同把 关不严，造成经销商利用真实或虚假身份材料 大量套取贷款；

在审查环节，对首付款和交易行为真实性审核 不严，造成未能及时发现经销商套贷的行为；

在贷后管理上对购车发票、机动车登记证等重 要单证的载明信息不进行认真核对，对于各种 票据汽车发动机号、车架号，以及购车人不符 等现象也未能及时发现和制止；

出现逾期后，一些行没有按照贷后管理的要求 进行及时的催收，造成风险进一步扩大。

（八）个人汽车消费贷款风险点及防控

3、经销商管理不到位

汽车消费贷款的操作贯穿着汽车经销商的准入、对客户的调查、核实汽车交易行为、办理汽车落 户登记、办理抵押登记、相关保险等复杂过程，如果在不了解业务、不具备条件的情况下盲目开 展此项业务，将面临较多的风险点。

一是经销商推荐客户，第一时间接触客户，为其 合伙套贷提供了条件；

二是经销商协助办理贷款手续，经办行调查人员 与客户单独接触少，不易发现问题；

三是一部分经销商协助管理还贷资金，为其挪用 客户资金提供了条件；

四是由于经销商的介入，零售业务批发受理，为 经销商挪用骗贷提供了可能。

（八）个人汽车消费贷款风险点及防控

防控措施：

1、强化借款人主体管理

2、加强对个人借款人的准入考核

3、加强经销商准入与退出机制管理

4、加强汽车贷款操作过程中外调的要求

5、规定经销商办理机动车辆登记证书的时限

6、提高档案管理要求，切实加强识别风险能力

（八）个人汽车消费贷款风险点及防控

防控措施：

1、强化借款人主体管理

要求加强贷前调查工作的同时，突出汽车贷 款中对借款人主体的管理要求。要求坚持合 同面签制度、借据面签制度;借款人还贷资金 必须直接存入在开户行开立的储蓄存折或银 行卡，禁止经销商、挂靠运输公司代理银行 收取还贷资金等。

（八）个人汽车消费贷款风险点及防控

2、加强对个人借款人的准入考核

突出借款人准入的把关，在源头上确保有还 款能力的客户进入。这体现在对借款人信用 评分测算、人民银行征信系统查询、借款人 所有债务支出与收入比控制、对收入证明真 实性要求等。

（八）个人汽车消费贷款风险点及防控

3、加强经销商准入与退出机制管理

《细则》细化了对经销商的管理，按经销商 在合作链条中在风险控制中所承担的风险程 度将经销商细化为合作经销商、组合担保经 销商、唯一担保经销商三类，针对不同的经 销商规定了不同的准入条件、审批程序及退 出机制等。

（八）个人汽车消费贷款风险点及防控

4、加强汽车贷款操作过程中外调的要求

针对汽车贷款中可能出现的假单据，包括假 发票、假注册登记证等，要加强与税务机关、公安机关车辆管理部门、运输管理部门等外 部单位的合作。利用外部力量，充分核实购 车发票、机动车辆登记证书等重要单据的真 实有效性，确保借款购车行为的真实性。

（八）个人汽车消费贷款风险点及防控

5、规定经销商办理机动车辆登记证书的时限

自用车：“贷款发放后一月内上述购车档案仍未提 交或要素前后不符问题未得更正和合理解释，暂停 审批通过该经销商项下借款人的汽车贷款”—— 《自用车贷款操作流程》

商用车：先办妥注册登记，后发放贷款。

银行要单独建立台帐对注册登记证进行日常管理，一旦有逾期未交付注册登记证的车辆，或交付的注 册登记证所载明的车主、车型、车架号、发动机号 等信息与银行记载不符的情况，该经销商所有汽车 贷款暂时停止发放，直至将符合要求的注册登记证 交付银行。

（八）个人汽车消费贷款风险点及防控

6、提高档案管理要求，切实加强识别风 险能力