中国著名房地产企业高利润项目全程实战策划方案300例

第一篇：中国著名房地产企业高利润项目全程实战策划方案300例

中国著名房地产企业高利润项目全程实战策划方案300例 图书作者：编委会

出 版 社：中国经济管理出版社2008年3月出版

册数规格：全五卷＋1CD 16开精装

优惠价：650元

详细目录

中国著名高利润地产项目全程实战策划方案

广州碧桂园·凤凰城

吉林万达·江畔人家

武汉丽岛花园

北京今日家园

北京现代城

广州芳草园

广州富力半岛花园

广州丽景湾

大连海昌欣城

上海叠彩人家

烟台南大街购物城

南京天润城

广州祈福新村

烟台华联新村

成都王府花园

深圳星河·国际

上海紫园

广州嘉和苑

深圳星海名城

北京亚运新新家园

北京嘉铭·桐城（嘉铭园）

北京北潞春

顺德国际商业城

广州锦绣香江

北京恋日嘉园

成都芙蓉古城

上海中远两湾城

深圳星河·岗厦项目

深圳世纪村

曲靖南颐花园

北京奥林匹克花园

北京锋尚国际公寓

长春威尼斯花园

长春我的家园

长沙同升湖山庄

成都锦绣花园

成都清华坊

大连弘基·书香园

大连亿达世纪城

广州华南新城

广州南国奥林匹克花园

广州星河湾

贵阳兴隆城市花园

贵阳在水一方

哈尔滨欧洲新城

哈尔滨运华广场

杭州朝晖现代城

杭州广通·信义坊

杭州山水人家

杭州万家花园

山东淄博普利·建业城市花园

济南三联城建·阳光舜城

昆明北辰·凤凰城

昆明银海森林

南昌象湖·威尼斯

南京金陵家天下第宁波常青藤城第青岛天泰阳光海岸

青岛银都景园

上海奥林匹克花园

深圳碧海云天

深圳翠堤湾

深圳世纪村

深圳水榭花都

深圳阳光带·海滨城

中海阳光棕榈园

沈阳华新国际·河畔花园

石家庄博雅庄园

苏州华新国际·都市花园

天津奥林匹克花园

武汉丽岛花园

武汉万科四季花城

西安新高·枫林绿洲

西安高山流水

郑州21世纪社区

郑州鑫苑名家

重庆华新国际·水天花园

重庆天骄年华

中国著名高利润房地产项目创意点评

知名房地产项目规划设计创意点评

知名房地产项目销售推广创意点评

知名房地产项目房地产物业管理、文化活动创意点评 知名房地产项目中介、装修及其他创意点评

知名房地产项目案名、广告语及标志创意点评

中国知名房地产企业成功案例

中海地产：完善体系打造优质品牌万科是怎样炼成的 北京住总直面挑战锐意改革

专业化铸就“北京城建”地产品牌综合地产运营商“首创置业” 上海陆家嘴集团区域经营之道

北京天鸿集团发展纪实

复地的客户关系管理

金地：用科学实现品质

专注于“白领阶层”的地产服务商

“阳光100”

上海城投的城市运营

中国健康住宅领跑者

中环集团

金科：成功路上

上海三盛：中情西韵，和谐企业

海信地产的发展之道

明园集团有限公司之“艺术地产”

住邦的企业特质

昊远隆基的发展之路

伟东置业：做有责任感的百

年企业

厦门海投的“信誉工程”

上海城开：创造灿烂明天

世联地产的平台战略

同策咨询：在市场竞争和企

业变革中成长

伟业顾问：打造房地产综合服务的联合舰队

上海富阳：诚信、专业

中信华南（集团）案例 广东恒大集团案例

中国著名房地产风云人物 地产风云人物之——王石 地产风云人物之——冯仑 地产风云人物之——潘石屹 地产风云人物之——任志强 地产风云人物之——许荣茂 地产风云人物之——朱孟依 地产风云人物之——黄巧灵 地产风云人物之——王健林 地产风云人物之——孙宏斌 地产风云人物之——楼忠福 地产风云人物之——韩国龙 地产风云人物之——陈金飞 地产风云人物之——缪寿良 地产风云人物之——黄如论 地产风云人物之——黄文仔 地产风云人物之——刘晓光 地产风云人物之——郁亮 地产风云人物之——张玉良 地产风云人物之——张宝

第二篇：房地产全程策划实战案例分析提纲

房地产全程策划实战案例分析

南京天际大一传播有限公司蒋旭峰

一、前期：

1、项目SWOT分析：

①优势②劣势③机会④威胁

2、客群分析：

3、卖点挖掘：

① 企业品牌：

②地块：

③项目：A、绝版B、湖畔C、生活特区D、产品特质

④团队 ：澳大利亚伍兹贝格公司、香港贝尔高林公司、万科物业管理公

司

3、营销战略原则的形成：

•以客户关系网络为基础和开辟直销渠道

•以核心概念为主诉求，辅以事件行销

•调整供求关系，创造市场供远小于求的紧张局面

•注重客户的体验

二、推广策略的形成：

1、核心理念的形成：

产品卖点的提炼：全都市、全湖景、全生活

定位：市中心180000M2绝版湖畔生活特区

Slogen：为生活喝彩（一期）

当生活成为风景（二期）

2、推广阶段的划分：

一期：

第一阶段：2001年12月——2002年1月产品定位、策略形成第二阶段：2002年——春节企业品牌形象导入期

第三阶段：春节后－2002年4月中旬产品形象导入期

第四阶段：2002年4月下旬——2002年5月开盘认购期

第五阶段：2002年6月——9月

二期：

第一阶段：2002年10月——2002年12月二期SLOGEN、策略形成第二阶段：2003年1月——2002年3月中旬产品形象导入期

第三阶段：2003年3月下旬——2003年4月产品卖点演绎

第四阶段：2003年5 月－2003年7月开盘认购、强推期

3、媒介组合的确定：

①报纸②户外

三、直效行销（万客会）

万客会即万科地产客户俱乐部，是由万科企业发起的消费者俱乐部。

1、会员招募：

2、万客会市中心接待处的成立：

3、精美的万客会杂志：

4、丰富的万客会活动：

四、大众传播：

1、硬广告：

企业形象系列（南京你好）

产品形象系列（大碗岛星期日的下午）

产品卖点系列

美玉系列

2、专栏及软文：

《家与万科》系列：（一期）

《家与万科》系列：（一期维护）

《当生活成为风景》系列：（二期）

软文炒作：（部分）

3、活动的执行：

a、开工典礼b、推介会C、排队购房、抽签认购

E、其他

4、事件行销：

推介会：

开盘：、广场巡展D

第三篇：房地产项目全程策划30步骤

房地产项目全程策划30步骤

第一阶段项目市场调研与投资分析

步骤1：项目所在地市场情况初步调查

【主要任务】从宏观上整体把握项目所在地房地产市场情况，从区域环境、区域房地产市场情况、项目所在地板块竞争项目分析，对项目情况作初步了解，为项目可行性研究提供依据。

阶段A：宏观环境分析

第一、区域环境。研究区域环境要注重这几个方面：区域概况、面积、人口、交通、通信、旅游等。

第二、经济环境。经济环境研究通常包含国民经济情况、财政收支、产业结构和主导产业、家庭收入和支出、消费结构和消费水平、对外贸易，以及经济发展规模、趋势、速度和效益等等。

第三、政策环境。即与地产市场相关的房改政策、房地产价格政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、税收政策等。

第四、行业环境。有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。

与此同时，在地产开发过程中，资本流动量、项目的分析和评估手段、投资价值与决策、交易规模和交易过程、货币信贷情况等方面也应该做出系统的研究。

阶段B：项目所在地房地产市场状况分析

第一、城市房地产市场发展描述。主要通过数据的统计，进而对供应量与需求量、价格走势进行客观、到位的描述。

第二、市场现状剖析。通常通过对比近3-5年的成交量、供应量及成交价格，结合当地居民的居住观念及开发商的开发模式，对当地市场现状进行深层次的剖析。

第三、未来走势预测。在现状剖析的基础上，就与项目相关的方面，如郊区住宅发展趋势等，做出预测（约3-5年）。

阶段C：项目所在地板块市场分析

第一、板块总体规划。主要包括其住宅规划、配套规划、道路规划、绿地规划等。

第二、板块功能定位。是CLD还是CBD等都是要加以区分的。第三、板块开发动态。已建、在建和即将开发的项目都要有个全面、扼要的认识。

第四、板块物业价格水平分析。这是制订价格策略的基础，因此一定要搜集准确、全面的资料，并进行归类、分析。

阶段D：项目地块环境研究分析

地块环境研究报告一般的结构是：对开发地块周围1-2公里范围内，以及开发地块未来在城市发展走势中的地位研究分析。

第一、生活配套。主要包括交通状况、商业网点状况、休闲、体育场所、医疗、教育设施分布及未来发展预测

第二、交通状况。各种交通工具的通勤半径、停车设施状况研究、各种公路交通工具维修点状况

第三、周边景观。自然景观、历史人文景观等

第四、污染状况。空气质量、水质状况、土质状况、辐射物辐射状况、能见度状况、水气及腐蚀状况及未来变化 第五、社会治安。

第六、未来发展状况。交通未来发展状况研究、教育及医疗未来发展状况研究、购物及休闲未来发展状况研究、体育及旅游景点未来发展状况研究

阶段E：项目地块特性分析

第一、项目地块的基本情况。主要有地理位置、占地面积、规划用途、规划指标（容积率、建筑密度、绿化率、建筑限高）及其它一些基本情况。

第二、项目地块SWOT分析。从区位、时机、政策及经济环境、自身条件和外部可利用资源等对项目进行优势、劣势、机会和威胁分析。

步骤2：对项目所在地市场情况再次进行调查

【主要任务】深入了解房地产市场的需求情况，确定可类比项目，对可类比项目进行调查和研究，为项目定位提供依据。

阶段A：对该区域房地产市场环境作深入的调查与分析

第一、市场需求和消费者行为调查。主要包括消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点、市场需求发展趋势、市场需求影响因素调查、需求动机与行为调查。（注：由于开发项目不同，问卷内容不尽相同）。第二、房地产市场状况针对性调查。主要包括对该区域的明星楼盘、畅销楼盘、滞销楼盘、最受欢迎物业类型、住宅市场空置率等调查分析。

第三、房地产市场的营销手段调查。主要包括房地产广告的时空分布及广告效果测定、房地产广告媒体使用情况、房地产广告预算与代理公司调查、各种公关活动对项目绩效的影响，以及房地产市场营销方式的采用情况。

阶段B：对可类比项目进行全面分析

对可类比项目自身特色、各类硬件指标及软件指标、销售业绩等进行分析。

第一、对可类比项目的硬件指标调查。项目占地面积、用地面积、容积率、建筑密度、绿化率、规划户数等的调查研究。

第二、对可类比项目的软件指标调查。主要包括项目价格层次、户型配比、社区配套、项目定位、主要卖点、第三、对可类比项目销售去化顺序分析。

第四、对可类比项目销售渠道使用情况的调查和分析。

第五、对可类比项目者的广告投放和广告费用、广告策略的研究。第六、对未来可类比项目情况的分析与估计等。

步骤3：制订项目投资分析报告

阶段A：对项目开发基本情况介绍

阶段B：项目开发的成本分析 项目开发的成本主要包括土地购置成本、前期开发费用、建安工程造价、公建配套设施费、管理费用、财务费用及税费等。

阶段C：项目开发的投资收益分析

第二阶段项目概念设计及项目定位

步骤1：可类比项目、重点竞争对手营销策略分析

对可比项目分析的重点主要有项目概况、市场定位、价格、销售对策、主要媒体运用及投放频率、公关促销活动、其它特殊卖点和营销手段。

步骤2：项目SWOT分析及总体思路拟定

阶段A：项目的SWOT分析

从区位、时机、政策及经济环境、自身条件和外部可利用资源等（如地理环境、周边配套、交通、竞争对手、拆迁问题、品牌实力、城市规划、项目定位、地形地块、地段档次、项目规模、污染问题、政策环境、设计风格）对项目进行优势、劣势、机会和威胁分析。

阶段B：针对项目劣势所采取的应对策略

阶段C：项目总体思路的拟定

第一、战略部署。制订项目的战略目标及划分实施步骤。

第二、软件平台构筑。达致项目战略目标所需的软件平台——“营销大环境”的构筑，应从项目的规划阶段就开始着手。

第三、硬件功能的配置。包括项目自身应实现的功能定位及项目结合周边配套等所应实现的功能定位。步骤3：项目潜在价值的挖掘

第一、挖掘项目先天的最大价值。从品牌价值、时机价值、文化背景价值、环境价值、交通价值、地地形、规模、产品特色等方面入手。第二、赋予其适当且最大化的后天价值。第一大类型卖点：楼盘硬件价值 第二大类型卖点：产品可感受价值 第三大类型卖点：功能提升型价值 第四大类型卖点：居住文化与生活方式 第五大类型卖点：情感 第六大类型卖点：身份 第七大类型卖点：规范与指标荣誉与规范 第八大类型卖点：直接促销功能

步骤4：项目的目标客户群锁定

阶段A：对以下问题进行研究

第一、哪些人是买家（包括隐性、显性两类）？ 第二、赋予其适当且最大化的后天价值。第三、买家为什么要买这些房子？ 第四、谁参与了买家的购买行动？ 第五、买家以什么样的方式买房？ 第六、买家什么时候买房？ 第七、买家在哪里买房？

在研究了上述问题之后，我们要为买家画一幅“素描”，这幅“素描”要对买家的文化特征、社会特征、个人特征和心理特征进行最全面、最准确的描绘。

阶段B：目标客户群定位

阶段C：目标客户群描述

阶段D：项目与目标客户群的对接 第一、项目产品的总体特征描述。第二、项目产品与目标客户群的对接。

阶段E：目标客户群的消费心理研判及需求分析 第一、消费心理。第二、需求分析。第三、对项目主题的认知

步骤5：项目开发主题定位及形象定位

阶段A：项目开发主题定位

为项目建立领先的、策略型的市场主题概念体系： a.该体系不仅是一个主题概念的提出；

b.该体系紧扣项目与当地房地产市场的大势与机会点； c.立足于该项目资源优势与发展商自身优势之上；

d.具有充分的整合性。该体系能够充分挖掘、兑现项目的最大价值，包括项目的核心优势与一系列卖点；

f.该体系的是深度能够使项目输出持续的价值，从而保证大型项目的持续旺销热度，并为战略扩张埋下伏笔；

g.该体系能够与项目的建设与分期开发节奏及发展商的开发与推广相匹配，实现脉动状的市场推动功能。

阶段B：项目形象定位

围绕项目的开发主题定位，从功能与形式两方面入手，为项目进行形象定位。

步骤6：项目的产品设计及建议

阶段A：项目总评规划

会同专业规划公司进行土地开发总平规划，坚持“市场化”与“适度超前”两个原则。

阶段B：交通道路规划 第一、小区内交通道路规划。第二、小区连接外部道路规划。

阶段C：社区配套规划

阶段D：户型设计建议

第一、户型比例配置。二房二厅、三房二厅等占多大比例的配置。第二、户型面积比例。80平方米以下、80～100平方米等占几个百分点，需进行精确配比。

第三、户型设计特色。单式、跃式、复式及功能分区等建议

阶段E：建筑设计建议 第一、立面设计建议。第二、整体风格建议。第三、组团规划设计建议。

阶段F：园林景观规划 第一、绿化面积的确定。第二、景观的主题提炼。第三、景观的特色营造。

阶段G：智能化系统设计建议

坚持“适度先进”、“控制成本”及“特色营造”三个原则，提出智能化系统设计建设。

步骤7：项目开发策略拟定 阶段A：分期发展策略

阶段B：分期发展计划

第三阶段项目的营销策划

步骤1：推广策略的定位

阶段A：品牌策略 第一、命名方案 第二、VIS系统的建立

阶段B：价格策略 第一、定价策略。

1、定价目标：加速销售速度、提高销售率、以利资金周转等。

2、定价的衡量因素：建造成本、建筑物产品特色、正常利润、市场价格导向、附近市场行情和竞争状况等。

3、价格策略：着重于市场导向。

4、定价原则：地理位置、景观、房型规划、楼层、朝向等因素。

5、定价方针和付款方式：付款一般以工程进度分期付款；优惠折扣；面积小、平面布局差订出最低价等。第二、差价策略。第三、入市价格策略。

阶段C：广告策略 第一、阶段D：媒介策略 第一、阶段E：活动策略 第一、公关活动策划。

步骤2：制定市场进入方案

阶段A：营销思路的体现 第一、客户群的再清晰化。第二、主要卖点的展示。

阶段B：营销策略 第一、营销方式建议。第二、公关活动策划。

步骤3：

第四部分项目入市准备及阶段策略

步骤1：项目入市准备

阶段A：划分销售周期并确定各周期的工作内容 第一、阶段B：营销环境的营造 第一、售楼部的设计 第二、样板房的设计 第三、现场包装

阶段C：项目入市 第一、入市时机选择。第二、入市进机规划。第三、销售模拟。第四、公开认购。

步骤2：阶段活动策略

阶段A：

1、楼花销售期广告策略

2、内部认购期广告策略

3、入市准备期广告策略

4、公开发售期广告策略

5、销售阶段期广告策略

6、促销期广告策略

7、强销期广告策略

8、品牌形成期广告策略

9、楼盘滞销期广告策略

10、尾盘销售期广告策略

第四篇：房地产项目全程策划30步骤

房地产项目全程策划30步骤

步骤1：房地产项目所在地市场情况初步调查

【主要任务】从宏观上整体把握项目所在地房地产市场情况，从区域环境、区域房地产市场情况、项目所在地板块竞争项目分析，对项目情况作初步了解，为项目可行性研究提供依据。阶段A：房地产宏观环境分析

第一、区域环境。研究区域环境要注重这几个方面：区域概况、面积、人口、交通、通信、旅游等。

第二、经济环境。经济环境研究通常包含国民经济情况、财政收支、产业结构和主导产业、家庭收入和支出、消费结构和消费水平、对外贸易，以及经济发展规模、趋势、速度和效益等等。

第三、政策环境。即与地产市场相关的房改政策、房地产价格政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、税收政策等。

第四、行业环境。有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。

与此同时，在地产开发过程中，资本流动量、项目的分析和评估手段、投资价值与决策、交易规模和交易过程、货币信贷情况等方面也应该做出系统的研究。

阶段B：房地产项目所在地房地产市场状况分析

第一、城市房地产市场发展描述。主要通过数据的统计，进而对供应量与需求量、价格走势进行客观、到位的描述。第二、市场现状剖析。通常通过对比近3-5年的成交量、供应量及成交价格，结合当地居民的居住观念及开发商的开发模式，对当地市场现状进行深层次的剖析。

第三、未来走势预测。在现状剖析的基础上，就与项目相关的方面，如郊区住宅发展趋势等，做出预测（约3-5年）。阶段C：房地产项目所在地板块市场分析

第一、板块总体规划。主要包括其住宅规划、配套规划、道路规划、绿地规划等。

第二、板块功能定位。是CLD还是CBD等都是要加以区分的。第三、板块开发动态。已建、在建和即将开发的项目都要有个全面、扼要的认识。

第四、板块物业价格水平分析。这是制订价格策略的基础，因此一定要搜集准确、全面的资料，并进行归类、分析。阶段D：房地产项目地块环境研究分析

地块环境研究报告一般的结构是：对开发地块周围1-2公里范围内，以及开发地块未来在城市发展走势中的地位研究分析。

第一、生活配套。主要包括交通状况、商业网点状况、休闲、体育场所、医疗、教育设施分布及未来发展预测

第二、交通状况。各种交通工具的通勤半径、停车设施状况研究、各种公路交通工具维修点状况

第三、周边景观。自然景观、历史人文景观等 第四、污染状况。空气质量、水质状况、土质状况、辐射物辐射状况、能见度状况、水气及腐蚀状况及未来变化 第五、社会治安。

第六、未来发展状况。交通未来发展状况研究、教育及医疗未来发展状况研究、购物及休闲未来发展状况研究、体育及旅游景点未来发展状况研究

阶段E：项目地块特性分析

第一、项目地块的基本情况。主要有地理位置、占地面积、规划用途、规划指标（容积率、建筑密度、绿化率、建筑限高）及其它一些基本情况。

第二、项目地块SWOT分析。从区位、时机、政策及经济环境、自身条件和外部可利用资源等对项目进行优势、劣势、机会和威胁分析。

步骤2：对房地产项目所在地市场情况再次进行调查

【主要任务】深入了解房地产市场的需求情况，确定可类比项目，对可类比项目进行调查和研究，为项目定位提供依据。阶段A：对该区域房地产市场环境作深入的调查与分析

第一、市场需求和消费者行为调查。主要包括消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点、市场需求发展趋势、市场需求影响因素调查、需求动机与行为调查。（注：由于开发项目不同，问卷内容不尽相同）。第二、房地产市场状况针对性调查。主要包括对该区域的明星楼盘、畅销楼盘、滞销楼盘、最受欢迎物业类型、住宅市场空置率等调查分析。

第三、房地产市场的营销手段调查。主要包括房地产广告的时空分布及广告效果测定、房地产广告媒体使用情况、房地产广告预算与代理公司调查、各种公关活动对项目绩效的影响，以及房地产市场营销方式的采用情况。

阶段B：对可类比项目进行全面分析

对可类比项目自身特色、各类硬件指标及软件指标、销售业绩等进行分析。

第一、对可类比项目的硬件指标调查。项目占地面积、用地面积、容积率、建筑密度、绿化率、规划户数等的调查研究。

第二、对可类比项目的软件指标调查。主要包括项目价格层次、户型配比、社区配套、项目定位、主要卖点、第三、对可类比项目销售去化顺序分析。

第四、对可类比项目销售渠道使用情况的调查和分析。

第五、对可类比项目者的广告投放和广告费用、广告策略的研究。第六、对未来可类比项目情况的分析与估计等。

步骤3：制订房地产项目投资分析报告 阶段A：对房地产项目开发基本情况介绍 阶段B：房地产项目开发的成本分析

项目开发的成本主要包括土地购置成本、前期开发费用、建安工程造价、公建配套设施费、管理费用、财务费用及税费等。阶段C：房地产项目开发的投资收益分析

第二阶段 项目概念设计及项目定位

步骤1：可类比项目、重点竞争对手营销策略分析

对可比项目分析的重点主要有项目概况、市场定位、价格、销售对策、主要媒体运用及投放频率、公关促销活动、其它特殊卖点和营销手段。

步骤2：房地产项目SWOT分析及总体思路拟定 阶段A：房地产项目的SWOT分析

从区位、时机、政策及经济环境、自身条件和外部可利用资源等（如地理环境、周边配套、交通、竞争对手、拆迁问题、品牌实力、城市规划、项目定位、地形地块、地段档次、项目规模、污染问题、政策环境、设计风格）对项目进行优势、劣势、机会和威胁分析。

阶段B：针对房地产项目劣势所采取的应对策略 阶段C：项目总体思路的拟定

第一、战略部署。制订项目的战略目标及划分实施步骤。

第二、软件平台构筑。达致项目战略目标所需的软件平台——“营销大环境”的构筑，应从项目的规划阶段就开始着手。

第三、硬件功能的配置。包括项目自身应实现的功能定位及项目结合周边配套等所应实现的功能定位。步骤3：房地产项目潜在价值的挖掘

第一、挖掘项目先天的最大价值。从品牌价值、时机价值、文化背景价值、环境价值、交通价值、地地形、规模、产品特色等方面入手。第二、赋予其适当且最大化的后天价值。第一大类型卖点：楼盘硬件价值 第二大类型卖点：产品可感受价值 第三大类型卖点：功能提升型价值 第四大类型卖点：居住文化与生活方式 第五大类型卖点：情感 第六大类型卖点：身份

第七大类型卖点：规范与指标 荣誉与规范 第八大类型卖点：直接促销功能 步骤4：房地产项目的目标客户群锁定 阶段A：对以下问题进行研究

第一、哪些人是买家（包括隐性、显性两类）？ 第二、赋予其适当且最大化的后天价值。第三、买家为什么要买这些房子？ 第四、谁参与了买家的购买行动？ 第五、买家以什么样的方式买房？ 第六、买家什么时候买房？ 第七、买家在哪里买房？

在研究了上述问题之后，我们要为买家画一幅“素描”，这幅“素描”要对买家的文化特征、社会特征、个人特征和心理特征进行最全面、最准确的描绘。阶段B：目标客户群定位 阶段C：目标客户群描述

阶段D：项目与目标客户群的对接 第一、项目产品的总体特征描述。第二、项目产品与目标客户群的对接。阶段E：目标客户群的消费心理研判及需求分析 第一、消费心理。第二、需求分析。第三、对项目主题的认知

步骤5：房地产项目开发主题定位及房地产形象定位 阶段A：房地产项目开发主题定位

为项目建立领先的、策略型的市场主题概念体系： a.该体系不仅是一个主题概念的提出；

b.该体系紧扣项目与当地房地产市场的大势与机会点； c.立足于该项目资源优势与发展商自身优势之上；

d.具有充分的整合性。该体系能够充分挖掘、兑现项目的最大价值，包括项目的核心优势与一系列卖点；

f.该体系的是深度能够使项目输出持续的价值，从而保证大型项目的持续旺销热度，并为战略扩张埋下伏笔；

g.该体系能够与项目的建设与分期开发节奏及发展商的开发与推广相匹配，实现脉动状的市场推动功能。阶段B：房地产项目形象定位

围绕项目的开发主题定位，从功能与形式两方面入手，为项目进行形象定位。

步骤6：房地产项目的产品设计及建议 阶段A：房地产项目总评规划

会同专业规划公司进行土地开发总平规划，坚持“市场化”与“适度超前”两个原则。阶段B：房地产交通道路规划 第一、小区内交通道路规划。第二、小区连接外部道路规划。阶段C：社区配套规划 阶段D：房地产户型设计建议

第一、户型比例配置。二房二厅、三房二厅等占多大比例的配置。第二、户型面积比例。80平方米以下、80～100平方米等占几个百分点，需进行精确配比。

第三、户型设计特色。单式、跃式、复式及功能分区等建议 阶段E：建筑设计建议 第一、立面设计建议。第二、整体风格建议。第三、组团规划设计建议。阶段F：园林景观规划 第一、绿化面积的确定。第二、景观的主题提炼。第三、景观的特色营造。阶段G：智能化系统设计建议

坚持“适度先进”、“控制成本”及“特色营造”三个原则，提出智能化系统设计建设。

步骤7：房地产项目开发策略拟定 阶段A：分期发展策略 阶段B：分期发展计划

第三阶段 房地产项目的营销策划

步骤1：房地产推广策略的定位 阶段A：品牌策略 第一、命名方案 第二、VIS系统的建立 阶段B：价格策略 第一、定价策略。

1、定价目标：加速销售速度、提高销售率、以利资金周转等。

2、定价的衡量因素：建造成本、建筑物产品特色、正常利润、市场价格导向、附近市场行情和竞争状况等。

3、价格策略：着重于市场导向。

4、定价原则：地理位置、景观、房型规划、楼层、朝向等因素。

5、定价方针和付款方式：付款一般以工程进度分期付款；优惠折扣；面积小、平面布局差订出最低价等。第二、差价策略。第三、入市价格策略。阶段C：广告策略 第一、阶段D：媒介策略 第一、阶段E：活动策略 第一、公关活动策划。

步骤2：制定市场进入方案 阶段A：营销思路的体现 第一、客户群的再清晰化。第二、主要卖点的展示。阶段B：营销策略 第一、营销方式建议。第二、公关活动策划。

第四部分 项目入市准备及阶段策略

步骤1：房地产项目入市准备

阶段A：划分销售周期并确定各周期的工作内容 第一、阶段B：营销环境的营造 第一、售楼部的设计 第二、样板房的设计 第三、现场包装 阶段C：项目入市 第一、入市时机选择。第二、入市进机规划。第三、销售模拟。第四、公开认购。步骤2：阶段活动策略 阶段A：

1、楼花销售期广告策略

2、内部认购期广告策略

3、入市准备期广告策略

4、公开发售期广告策略

5、销售阶段期广告策略

6、促销期广告策略

7、强销期广告策略

8、品牌形成期广告策略

9、楼盘滞销期广告策略

10、尾盘销售期广告策略

第五篇：房地产项目全程策划服务合同

房地产项目全程策划服务合同

委托方：（以下简称甲方）

地址：

电话：

受托方：西安圣方房地产营销策划有限公司（以下简称乙方）

地址：西安市未央路天地时代广场A座809室

电话：029-86103323

甲乙双方经过友好协商，根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的有关规定，就甲方委托乙方全程策划服务事宜，在互惠互利的基础上达成以下协议，并承诺共同遵守。

第一条 合作范围及内容

1、甲方委托乙方对甲方在（以下简称该项目），负责项目的营销策划，该项目总销售面积约

2、乙方负责该项目的营销策划、整合推广、广告设计服务。甲方承担该项目各类销售物料、道具、广告印刷、制作发布及各项销售活动所产生的所有费用。

第二条 主要工作内容

市场调研分析/项目SWOT分析/项目资源整合定位/项目市场形象定位/项目附加值挖掘定位/项目总体宣传策略/项目主题广告语/项目卖点发掘。

2、总体营销策略制定

营销策略与总体思路制定/整体营销推广策略/项目入市时机/分阶段营销策略/促销策略/项目阶段操作思路制定/项目销售价格阶段建议/项目推盘策略。

项目标志/展板/案旗/灯箱路牌/信封/档案袋/文件夹/名片/胸卡/胸牌/看楼车车身/纸杯/宣传手提袋设计。

4、现场包装设计

工地围墙广告/卖场形象墙/室内展板/室内挂旗/看楼通道围板广告/导示牌/欢迎标牌/停车场指示牌等卖场导视系统。

5、宣传广告设计

楼书设计/宣传折页/宣传海报/户外广告/户型单页/销售单张/公交车车身/道旗设计/报纸平面广告等其他媒体广告的的创意性设计。

项目各阶段认购、开盘方案/项目各阶段销售计划/项目各阶段营销节点SP公关活动策划/推广阶段划分/分阶段推广战略/分阶段推广主题/项目媒介组合战略制定/媒介投放频率与媒介分布组合。

第三条 费用及付款方式

1、经甲乙双方友好协商，双方均同意乙方收取的营销策划服务费用为万元整。

2、付款方式：自本合同签订之日起7日内，甲方支付乙方营销策划服务费总额30%即人民币万元整。

3、甲方自年月份开始，于每月5日前按月支付乙方策划服务月费该项目销售率85%时截至。

注：自合同签订后至正式开盘之月，销售顾问每月不少于15天的现场驻场。项目开盘后，每月不少于10天至现场驻场。

第四条 甲方权利与责任

1、向乙方提供该项目合法的售楼详细图纸、资料、文件等，并承担所提供的一切资料的合法性与准确性的法律责任。

2、甲方应及时提供乙方策划所需的合理资料，乙方须对甲方的资料进行保密。

3、甲方负责审定乙方报送的销售策划及宣传推广方案，并严格按照商定的计划或方案负责实施。

4、甲方有权对乙方所提交的策划方案、设计稿等提出修改意见或建议，乙方进行修改、调整至甲方满意。

5、甲方负责按本合同的约定按时向乙方付款，以保证乙方正常工作的开展。

第五条 乙方权利与责任

1、乙方负责该项目的营销策划，负责制定该项目的各个阶段的营销推广方案。

2、乙方负责出具该项目的所有电子版的策划方案、各个阶段的宣传推广、营销方案等。

3、乙方尽职尽责为甲方服务，按时按量完成各项策划、设计等工作。乙方应根据项目的销售情况及时提供科学分析及对应策略。并对销售人员进行培训以及在日常工作中检查指导，及时反馈在售楼中存在的问题。

4、认真、准确并及时完成合作协议约定的工作内容。

5、与甲方保持密切的沟通，并对甲方所提建议进行及时的调整与反馈。

6、乙方采取专案小组的工作方式为甲方提供系列服务，专案小组包括市场调研人员、策划人员，创意文案人员以及设计人员，集体向甲方提供服务。

第六条 合同的终止及违约责任

1、当该项目销售率达到90%时，甲方或者乙方可提出终止本合同，按本合同中合同终止条款处理。

2、甲乙双方共同遵守本合同的所以约定，任何一方未遵守本合同的约定而违约的，需向对方支付人民币10万元作为违约金，双方在处理完经纪事务后解除合同。

3、本合同一旦终止，双方的合同关系即告结束，甲乙双方不再互相承担任何法律责任，但甲方未按本合同的约定向乙方支付应付费用的除外。甲方必须在按本合同的约定调控支付完乙方的应付款项后，双方解除合同。

4、经双方同意可签订变更或补充合同，其条款与本合同具有同等法律效力。

第七条 其他事项

1、本合同一式四份，甲乙双方各执二份，自双方签字盖章之日起生效。

2、本合同的合同附件为本合同的有效组成部分，与本合同具有同等法律效力。

3、在履约过程中发生的一切争议，双方应友好协商解决，商议不成时，双方可通过诉讼等方式解决。

甲方：乙方：西安圣方房地产营销策划

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