2016中国房地产、房地产策划代理百强企业研究报告

第一篇：2016中国房地产、房地产策划代理百强企业研究报告

2016中国房地产百强企业研究 1.销售额增长19.4%，市场份额达36.7%，再创新高

百强企业2015年销售额增速达19.4%，市场份额上升至36.7%

在房地产市场两极分化趋重、市场运行风险加大的背景下，百强企业凭借准确的市场研判取得优异的销售表现：全年业绩规模再创新高，销售总额、销售面积分别为32032.1亿元、29583.6万平方米；业绩增速继续跑赢大市，销售额、销售面积同比增速分别为19.4%和15.6%，高于同期全国涨幅5个和9.1个百分点，市场领先优势进一步扩大，引领行业在新常态时期健康、理性发展。

图1 百强及综合实力TOP10企业2011-2015年市场份额及变化

依托稳步增长的销售业绩，百强企业市场份额持续扩大，推动行业集中度进一步提升。2015年百强企业销售额市场份额上升至36.7%，较上年提高1.5个百分点，销售面积市场份额提高1.8个百分点至23%，行业集中度进一步提升。其中，综合实力TOP10企业实现销售总额14241.3亿元，占百强企业销售总额的44.5%，占全国商品房销售额的16.3%，较上年提高0.4个百分点，行业地位不断巩固和提升。有效把握市场结构性机遇，11-30企业阵营业绩增速最高

图2 百强企业内部不同层级2015年销售额、销售面积增长率均值

2.顺势而为调结构、快推盘，精准营销促去化

聚焦一二线主流市场，顺势而为灵活调整产品结构

2015年，在中央降准降息、降首付、减免税费等一系列政策刺激下，改善型需求持续释放。百强企业加大改善型产品的推出比例以抢占市场份额，有力推动了业绩增长。从前50百强企业重点项目各面积段产品的销售额占比来看，90-140平米产品2015年销售额占比为41.4%，较上年提升2.7个百分点。

图3 前50企业2014-2015年重点项目分城市等级各面积段销售额占比

具体来看，百强企业敏锐捕捉不同城市的需求结构变化，提升产品结构的匹配度，一线发力高端，二线、三四线聚焦首改，助力企业抓住细分市场的发展机遇，赢得优异业绩。前50企业在一线城市140-200平米及200平米以上的中高端改善型产品销售额占比显著上升，分别达15.9%和28.8%，较上年分别上升1.3个和0.7个百分点；二线城市90-140平米产品销售额占比上升4.8个百分点至46.9%，三四线城市则上升1.9个百分点至49.3%。

创新全渠道精准营销，挖掘潜在客群加速项目去化

图4 百强企业创新营销渠道及服务示意图 2015年百强企业注重由内而外强化渠道建设，全面铺开拓客网络，并发挥了巨大实效。1）百强企业线上通过全民营销、微信平台等形式快速拓宽客户资源；线下，百强企业强化地推部队建设，以广泛、精准的客户地图锁定潜在客户，提升拓客效率。2）百强企业充分借助外部数据平台的客户资源，实现对潜在客户的强势渗透。

此外，百强企业调动产业链资源、从细处着手开展各项服务创新，切实解决客户购房“痛点”，确保了有效客源的顺利转化。在销售前端，从客户接触项目时即注重通过创新服务内容及形式提升客户满意度；在交易环节，针对客户首付不足的最大痛点，通过众筹或理财产品强化金融服务，提升了潜在客户的有效转化率。

3.提质增效强化盈利能力，多策并举挖潜利润空间

净利润同比增长11.3%，增收不增利现象延续

图5 百强企业2011-2015年营业收入与净利润均值变化情况

伴随销售业绩的稳定增长，百强企业2015年盈利规模不断提升，全年营业收入、净利润均值分别为286.5亿元、36.3亿元，分别同比增长18.7%、11.3%，增速分别较上年提升1.7、0.8个百分点。尽管如此，百强企业2015年营业收入增速高于同期净利润增速7.4个百分点，在行业利润率下行的态势下，部分房企“增收不增利”的现象依然延续。

土地及经营成本高企，致净利润率下降0.4个百分点

图6 百强企业2013-2015年盈利及费用指标均值图

百强企业2015年总资产收益率、净资产收益率均值为5.2%、17.7%，分别较上年下降0.1、0.6个百分点，盈利质量有所下降；全年净利润率均值为11.6%，较上年下降0.4个百分点，逐渐逼近10%红线，企业盈利空间持续收窄。2015年受困于市场调整，百强房企经营成本、土地成本大幅攀升，企业的盈利下行压力更加凸显：一方面，供需关系逆转导致去库存风险加大，行业买方市场格局亦逐步形成，企业盈利能力在降价换量、营销难度加大的双向挤压下有所降低；另一方面，部分一二线城市市场过热、竞争激烈导致土地成本高企，进一步挤压企业的利润空间。

4.量入为出保障财务安全，多元融资奠定发展优势

资产负债率继续上行，短期偿债压力有所缓解

图7 百强企业2011-2015年负债情况

2015年百强企业资产负债率继续上行，均值达到75.4%，较2014年上升1.5个百分点，带息负债均值为38.5%，较2014年上升了1.1个百分点，整体负债水平有所上升。受益于2015年房地产销售的回升，企业资金回笼加速，百强企业预收账款均值同比增加13.7%，剔除预收账款之后的有效负债率均值为50.2%，较去年微增0.4个百分点。

6.提高货值变现能力保增长，纵横转型激活新动能

货值结构合理强化业绩变现能力，二线城市储备充足蕴藏发展潜力

图8 全国性百强代表企业2015年末按照不同城市土地去化周期划分的可售货值结构情况

在城市结构性去化风险加剧的背景下，全国性百强企业立足于全国化均衡布局，约3/4分布于土地消化时间少于3年的城市，货值结构均衡合理、业绩变现能力强，保障了来年的稳健增长；区域性百强代表企业大多处于区域深耕向全国化拓展的发展阶段，可售货值集中分布于区域经济发达城市，与板块发展的依存度高，或可实现业绩突破，但不可忽视结构单一为其带来的一定隐患。

基于主业优势开展横纵向转型，释放成长活力

图9 百强企业2015年专注主业与转型情况

2015年在经济基本面长期向好和新型城镇化持续推进的背景下，房地产行业仍有较大发展空间，因此专注主业仍是百强企业的主要选择。51%的百强企业继续专注房地产主业，49%的百强企业在专注主业的基础上开始寻求转型。在寻求转型的49家企业中，42家企业在专注主业的同时围绕房地产产业链拓展新业务，另有7%的企业向房地产行业外拓展新业务。

图10 百强企业2015年主要转型方向及企业占比

百强企业为了保持长期驱动力，百强企业主要基于主业的资源溢出优势，纵向挖掘产业链上下游的发展潜力，横向进行细分行业延伸，充分发挥资源协同效应，挖掘业绩增长空间。目前分别有28%、23%、14%和14%的百强企业在金融、社区服务、轻资产运营和家居智能化等纵向领域延伸发展，“地产+金融”、“地产+服务”的转型模式备受百强房企青睐；分别有92%、31%、17%和41%的百强企业进入商业、产业、养老、文旅特色等横向转型领域，而养老地产、物流地产和众创空间则为转型热点。

2016中国房地产策划代理百强企业研究 1.房地产销售市场空间广阔，竞争加剧策划代理企业优胜劣汰

房地产市场将逐步进入到存量房交易阶段，中国部分一线城市已经进入存量房时代，2015年，北京、上海和深圳二手房成交面积均超过新房成交面积。未来，全国房地产行业也将逐步转向存量房市场，巨大的存量房市场将成为房地产市场交易主战场，也为策划代理企业提供了销售服务和多元化业务拓展的基础。

图11 策划代理行业竞争态势

中国房地产销售市场为策划代理企业提供广阔的市场空间，但同时也吸引着其他市场力量的进入，市场竞争加剧。首先，开发企业加大自销比例和转变营销方式，直接降低与策划代理企业的合作力度。其次，以搜房网房天下为代表的专业房地产互联网企业以及二手房经纪公司逐步进入新房代理行业，进一步抢占策划代理企业的市场空间。

2.TOP10企业代理销售额大幅增长近30%，延伸服务链条凸显企业价值

营收规模大幅增长，市场份额提升至17.13%，企业分化明显

图12 2012-2015年综合实力TOP10企业销售额及市场份额

2015年，综合实力TOP10企业的营业收入均值为20.17亿元，同比增长25.47%，增速较2014年提升8.10个百分点，主要是庞大的商品房成交体量为其提供了充足的市场基础。策划代理行业市场份额进一步向综合实力TOP10企业聚集，2015年综合实力TOP10企业一手物业代理销售额均值为1495.44亿元，同比大幅增长29.90%，市场份额提升至17.13%，占据TOP30企业市场份额的70%。

3.借鉴国际先进经验，协同创新打造房地产综合服务商

对标五大行，培育多元业务模式

随着欧美房地产市场的发展，涌现出了世邦魏理仕、仲量联行、戴德梁行、第一太平戴维斯和高力国际五大领先的房地产综合服务商。从业务类型来看，五大行业务涵盖物业交易、物业管理、资产服务与研究咨询等多种类型，服务内容较为综合；从发展历程来看，五大行均经历了业务快速扩张、兼并收购等阶段，均已实现全球布局。

图13 国内策划代理企业与五大行主要业务比较

从业务布局来看，五大行优势业务集中在资产管理、战略规划、高端物业管理、评估和金融服务等方面，而国内策划代理企业在资产管理、高端物业管理等方面经验较少，与世邦魏理仕、戴德梁行等存在较大差距，但在销售代理业务方面具有绝对优势。从发展阶段来看，五大行已经进入全球化业务并购、强化区域和业务线能力阶段，国内的策划代理企业虽仍处于多元业务拓展阶段，但也表现出较强的特色优势。

国内策划代理企业应正确认识与五大行存在的差距，取长补短，注重主业的同时加大资产管理、物业管理和经纪等业务的布局，积极利用互联网等新技术新工具创新服务模式，提升服务质量和效率，以协同创新实现超越。

借助移动互联工具，专注细分领域提升服务水平

房地产行业进入“白银时代”，聚焦房地产细分领域，提升主业服务质量、打造差异化服务或将成为策划代理企业弯道超车的重要途径。

图14策划代理行业新技术应用

首先，新技术、新工具的应用极大地改变了行业的服务模式，综合化与精细化融合于服务大平台中，形成了全新的服务生态，为策划代理企业弯道超车提供了时代机遇。策划代理行业传统的条块式多元服务在移动互联、大数据、智能硬件等新技术、新工具的融合下展现出新的生态场景，可感知、可即得、可预见的重场景体验的全新服务生态模式正在形成，细分服务领域专业化水平不断提升。

其次，策划代理企业紧密贴合代理业务，延伸服务链条，创新金融服务模式，深化金融服务能力。策划代理企业利用自有资金、机构合作、P2P、上市融资和定向增发等多种融资渠道降低融资成本，强化金融服务对代理楼盘业务增长的协同能力，拓宽盈利渠道，增强房地产服务市场的竞争力。

强化协同创新，追赶中完成超越

中国房地产服务业已经进入变革创新时代，策划代理企业需要进一步拓展思路，打通业态之间隔阂，实行泛产业链强强联合，协同企业内部资源的同时，加大与其他类型企业的合作，实现创新超越。

图15 策划代理企业的业务协同特征

目前，随着大数据、互联网等技术的发展，策划代理企业内部业务之间、与其他机构之间的信息共享和业务协同成为可能，利益边界也更为清晰。内部协同方面，针对房地产开发、销售以及售后等阶段，策划代理企业注重各业务间的互相促进提升，共享客户资源提供全产业链的综合服务。外部协同方面，策划代理企业采用战略合作、股权合作、跨业联盟等方式与开发企业、金融机构、物业服务企业等外部机构协同合作，拓展业务范畴、加强服务深度。

第二篇：房地产代理策划招标书

房地产代理策划招标书

一、项目概况、项目位置

垦利国土资源局土地编号2006-19、20、21开发项目位于东营垦利县中兴路以南,文化路以西,兴隆街以东,振兴路以北,紧邻垦利县人民医院,临近垦利黄河广场和商业区.、建设单位

东营华东房地产开发有限公司、设计单位

寿光市建筑设计院、施工单位

山东**建筑公司、建设情况

（1）设计状况。（策划建议内容）

（2）户型设计。（策划建议内容）

（3）项目分期。（策划建议内容）、市场定位

项目为充分体现“生态、高尚、健康”主题概念，体现欧洲风情，体现“人、建筑和自然”三者协调平衡的和谐共生和“以人为本”的高尚生态住宅区，力求发挥高新技术材料优势，充分满足中高收入主流客户群的生活需求，并为之提供物超所值的全新居住理念与生活感受。

二、策划范围

1、市场调研

A、区域房地产市场调研

B、类比竞争楼盘调研

C、各类物业市场调研

D、项目功能与主题定位分析

E、目标客户定性调查

F、目标客户定量调查

G、市场定位分析和项目价格定位分析

F、项目可行性总评估分析报告

2、项目投资策划

A、宏观经济和本区域城市市场调研

B、项目所在地环境、现状及发展趋势判断

C、项目开发方式和开发节奏建议

D、项目土地SWTO调查和项目规模定位、价值分析

E、项目投入产出分析及资金运作建议

3、项目规划策划

A、项目背景分析

B、项目名称和标志

C、项目整体平面规划、功能分区、道路系统布局概念提示

D、单体主力户型组合概念方案

E、整体建筑风格定位、色彩计划

F、室内布局、装修概念提示

G、环境规划及艺术风格提示

H、公共家具设计概念提示

I、公共装饰材料选择指导

J、灯光设计及背景音乐指导

K、项目建成后未来生活方式指引

三、委托形式、营销策划顾问形式、全程策划及销售代理形式、广告推广整合形式

以上三种可能选择形式，可以选择其中一种，或三种都做，以供招标单位选择。

四、主要要求、投标单位的资质要求

（1）投标单位必须是从事该行业工作的独立法人机构，必须诚实守信，严格执行合同。

（2）投标单位应具有丰富的商品房销售经验，具有高水平的策划能力及熟练的招商宣传、商务谈判、签订合同、办理商品房销售各种手续等的实践经验，并能较好地处理业主的投诉。

（3）投标单位应具有代理过不少于三个（含三个）规模在 5万平方米以上或不少于一个10万平方米以上楼盘全程销售策划的良好业绩。

（4）选择全程策划代理的投标单位应具有较强的经济实力，具有交付 50万元人民币保证金的资金实力。、投标文件需要提交的内容

（1）投标单位资料： 公司简介、营业执照、税务登记证、财务性信用证明、相关业绩证明等。

（2）代理佣金要求

A、营销策划顾问形式

服务内容、佣金比例、付款方式、制约措施等。

B、全程营销策划

a、含广告费的佣金比例及不含广告费的佣金比例；

b、超过一定销售均价部分的分成比例；

c、付款方式；

d、制约措施；

e、广告费用的控制指标及发布广告的管理；

f、投标单位的服务内容。

C、广告推广整合形式

服务内容、收费比例、付款方式、制约措施等。

（3）市场调查分析

A、市场需求分析及市场前景预测分析；

B、竞争楼盘（对手）分析；

C、目标客户群分析；

D、本案市场定位建议。

（4）价格策略分析（重点）

A、本案价格因素分析；

B、本案价格走势分析；

C、本案价格策略制定；

D、总的可售面积均价、住宅、商业用房、车库等各自均价。

（5）详细策划方案

A、项目核心理念；

B、项目卖点整合；

C、项目推广战略；

D、推广阶段分期（预热期、开盘期、强销期、持续期、尾盘期）；

E、销售条件准备（楼书、单页、DM、模型、现场售楼中心包装方案）；

F、广告组合策略（电视、报纸、电台、路牌、POP活动、SP）。

（6）销售的详细形象进度及对施工进度的要求

（7）对招投标单位提出相关设施及资料的要求

（8）招标单位对本楼盘的建议

A、建筑总面积、单体功能确认、不违反原则及现有的套型修改；

B、对景观设计、智能化、设备配置、公建功能等方面的建议；

C、物业管理方面的建议。、投标文件其他要求

（1）投标单位应确保按招标文件内容要求的完整性。

（2）投标单位必须认真阅读委托方的招标文件，投标文件不得违背招标文件的要求。

（3）投标单位应将投标文件装订成册、密封，并在封袋封口处加盖投标单位公章，法定代表人或其授权委托人的印章。

（4）投标单位必须在招标文件规定的时间内，将投标文件递交给招标单位。

（5）投标文件不得字迹潦草、模糊、无法辨认，同时还应符合投标文件的其它常规要求。

（6）投标文件必须加盖投标单位法人章、法定代表人的印章。

如果违背以上要求，将作为废标处理。

五、招标方法、本项目采用邀请招标的方式。委托方在调查研究的基础上择优确定被邀请投标单位。、评标、定标的时间、地点和办法由招标单位确定。、招标单位成立专业评标小组，小组成员由招标单位的决策层领导及部分专家组成。、按照招标文件所要求综合素质进行评审。

六、时间安排、招标单位于 2007年月日，在招标单位公司的三楼会议室，召开招标说明会，将招标文件发给各被邀请投标单位。2、被邀请招标的单位，将编制好的投标书务必于 07年月日前，送达招标单位三楼会议室。、招标单位于 2007年 1月日召开评标会。、招标单位确定中标单位后，将于 5个工作日内具体协商签订委托有关合同（本招标文件，将作为今后订立委托代理合同的基础）。

东营华东房地产开发有限公司

2007年 1月

第三篇：2012中国房地产百强企业研究成果美国华尔街发布会

2012中国房地产百强企业研究成果美国华尔街发布会

会议背景

为了进一步扩大百强企业的国际影响力，同时更好的学习、借鉴国外房地产业的先进运作经验，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院共同组成的“中国房地产TOP10研究组”于当地时间2012年5月2日在美国华尔街的纽交所成功召开了“2012中国房地产百强企业研究成果美国华尔街发布会”。

会议内容

发布会上，中国房地产TOP10研究组办公室主任、中国指数研究院常务副院长黄瑜女士在发布会上发布了2012中国房地产百强企业研究成果，并对到场的百强优秀企业予以了发布与表彰。保利集团副总裁胡在新先生、佳兆业集团控股有限公司总裁金志刚先生结合当前市场形势及企业发展现状，与在场嘉宾交流了企业运作及发展的成功经验，获得现场的热烈反响。来自国际金融界及学术界的专家则就国际经济金融形势及美国房地产市场的发展做了精彩的专题演讲，使与会企业代表更深刻的认识了中国房地产业成长所面临的国际大环境，开拓了未来发展的视野。

会议影响

2012中国房地产百强企业研究成果美国华尔街发布会的成功召开，开启了中国房地产企业对外交流与展示的崭新平台，不仅进一步扩大了国内优秀企业的国际影响力，同时对于学习借鉴国外先进经验、加速中国房企的成长与进步也具有深远意义。

第四篇：2012中国房地产策划代理综合实力TOP10

2012中国房地产策划代理综合实力TOP10

排名

9深圳世联地产顾问股份有限公司 易居（中国）控股有限公司 同策房产咨询股份有限公司 北京思源兴业房地产经纪有限公司 合富辉煌集团控股有限公司 上海策源置业顾问有限公司 上海新聚仁物业咨询有限公司 北京金网络房地产经纪有限公司 新景祥投资控股有限公司 新联康（中国）有限公司 企业名称

第五篇：房地产研究报告

房地产行业研究报告

在中国一提到房地产绝对是一个敏感且热议的话题，目前在世界上很少有国家像中国一样让老百姓整天看着房价唉声叹气。如果问一个人回到十年前的中国你会投资什么行业时，可能百分之百的人都会说房地产。

这十年来房价井喷式的上涨是全国乃至全世界人民都有目 共睹的。这样一个高的离谱的投资回报率和低风险率，是没有其他任何一种投资方式可以替 代的。加之中国房地产行业在宏观经济中所占的分额，注定了它对整个中国经济走势构成的 巨大影响，赚取了更多人的眼球。树不可能长到天上去，这一点我想谁都明白。中国房地产这十年来让人叹为观止的大牛 市行情，到底要到何时结束？这也是全国人民最关心的热门话题，毕竟这也关系到我们每一 个人的利益。2007 年底，次贷危机席卷全球，一直高速增长的中国经济也遭受池鱼之殃，出现大跳 水。当时从中央领导人到地方官员，从经济学家到企业家，从老板到员工，没有谁不对未来 忧心忡忡。政府部门意识到房地产市场存在的隐患，加紧了房贷发放的控制，至使需求全面 下降。每一轮楼市的大牛市都起始于央行宽松的货币政策，也都结束于央行严厉的货币紧缩政策。这一段时间以来央行多次上调存款准备金率也看出了政府抑制通胀的决 心和信心。可加息对于房地产市场来说无疑是个致命的打击，这不仅会使开发商手里闲置土地的成本提高，而且流动性的收紧更会使成品房销售量大幅减少。加之政府对于买房的种种限制措施的出台，像暂停发放购买第三套及以上住房贷款，使得购买住房的需求急剧萎缩。过不了多久，众多的地产公司迫于现金流枯竭，只得大幅降价，回笼资金。可是降多少，降 多久又成了一个悬而未决的话题。俗话说的好： “分久必合，合久必分”。我想房地产市场亦是如此： “涨久必跌，跌就必涨”罢了。根据一些专家研究得出，房地产周期一般长达 18 到 20 年。因此，一轮房地产的牛市，往往会持续很多年，但中国的房价已经涨了 10 年，是否意味着已经触顶了呢？就我个人的 观点来说，中国房地产的大牛市还未走到尽头。首先，从房地产的供给来看，由于土地资源的国家垄断性，加上房地产商的投机惯性，一定时期内国内房地产供给将继续保持稳中略升的局面。也正是由于土地资源的国家垄断 性，国家可以控制住房的供给量，使得房价处在一个相对较高的位置，至使目前中国的房地 产大牛市得以延长。其次，从房地产的需求来看，由于中国人多地少，加之总人口还有不断上升的空间，住 房的刚性需求依然旺盛。随着中国的城市化进程加快，对房屋的需求也更高了。而 80 后这 代实施计划生育政策的第一代人，开始逐步进入结婚年龄。父母们替子女买房或共同买房已 成为社会的普遍现象，这也使得购买力大幅提高，进一步拉升了住房需求。总而言之，最近几年的房价依然会在高位震荡，并开始出现逆转的变动。房地产市场的 衰退不会那么快就到来，并且房地产周期的下跌阶段也会持续非常长的时间。所以，买房还 是一种很好的保值手段，后市依旧看好。

由于需求刚性，房地产在国民经济中处于支柱产业，有着举足轻 重的作用。

随着城镇土地有偿使用和住房商品化的推进，房地产行业已渐渐成为国民经济的 支柱产业。根据《中国统计年鉴 2009》,2008 年中国房地产业产值 300670 亿，占 GDP 总量

4.5%。

房地产业是从事房地产开发、经营和管理事务的行业，并由从事以上活动的单位或企业组成。包括：房地产开发企业、房地产经营企业、房地产中介机构、物业管理企业等。我国房地产市场结构的分析： 中国目前房地产行业的特点：

一、房地产开发企业过度进入，且进入门槛低。房地产业在中国的发展严格地讲属于初期，从中国房地产业的利润率可见一斑：欧美房 地产的平均利润率约为 5%，而中国房地产市场的平均利润率在 30%--40%，远远高于其他行业平均利润水平。在房地产最火爆的北京，房地产开发利润占房价的 171%，地段较好的二、三环之间达到 204%。经济转轨时期市场机制的不健全，政府机构及其权利改革的不完善，很多潜在的进入者能够通过各种手段获得暴利。例如，很多地方依然存在这土地供应的不透明，只要房地产商与政府官员或关键的领导关系好，土地和其他优惠政策便自会到来。其次，还有如软性信贷的存在，企业容易筹措到资金，从而使与进入壁垒有关的资本量壁垒失效。这些造就了房地产业暴利的非理性预期，刺激着越来越多的企业进入该领域。利润最大化是 企业的终极目标，预期利润率的高是潜在企业是否进入该领域的决定因素。房地产开发企业的过度进入与国民经济的整体运行环境息息相关，也与中国特有的历史 与国情密不可分。1998 年住房制度改革以来，自 由于住房政策的变化以及房地产的商品化，使人民群众对房地产的需求急剧上升。房地产市场需求的急剧增长，使得房地产开发企业如 雨后春笋般大量出现。目前，我国虽已进入市场经济，但由于历史原因，却经常出现多元化倾向。中国很多党 政机关，甚至军队、企事业单位都设有自己的房地产公司。如学校等都注册有房地产公司。这些房地产公司占据着市场的很大份额，而且他们能够取得优惠的开发政策。也由于这些企 业的背景，使得他们在房地产领域成为不可小觑的一级。但往往又是这企业暴露出违约等其 它经济问题，如占据公共绿地损害公众福利的现象等，不利于市场的规范发展。我国房地产开发企业数量 年份 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 房地产企业数量（单位：个）24378 25762 27303 29552 32618 37123 59242 56290 58710 62518 87562 80407 中国的房地产也经过十几年的发展，已经成为国民经济的支柱产业。然而房地产企业数 量多，素质低，规模小的问题依然存在，我国目前正在大力推进廉租房和经济适用保障房。高房价已成了当今中国经 济政务之首，又地产税和相应的经济支撑，成了地方财政和经济增长的基点甚至主要增长级。这就形成了一个困局甚至可能的良性恶性混动循环：房价越高，地产税或土地收入、财政 收入越高，而房地产连带的看涨走势，在庞大的国民储蓄（60 万亿）的存在之下，可能不 断攀升，而越是攀升，正资产的房地产所有者阶层财富空间就越大，负资产型的也才可能有 机会解套，而与此同时，和此似乎良性循环并存的却是，对那些已经无力购买房屋的和刚刚 积累起首府和靠薪水勉强背负按揭的新边缘房奴、准房奴和潜在房奴，不断走高的房价变成 不断加大、增高的更大的三座大山之一。蜗居和蚁族社会问题会放大上述的双性循环，造成 新的经济社会乃至文化政治的困乏地，而不公的搬迁和强行拆迁，更可能引发社会动荡或成 为诱发的导火索。然而，这盘看似陷入死棋和困局的经济大棋局完全有解，而且可能成为中华民族复兴和社会 主义振兴的经济大战略支点和基础之一。首先，就如同公开承认，放弃完全市场化、产业化的医改、教改一样，中国中央和地方政府 业已大体明确，全方位住宅商品化的市场改革方向和模式是没有出路的，也是极端化的。即 令当今的资本主义社会，住房也是包含社会化政策的。新加坡和相当意义的欧洲国家，特别 是北欧，甚至美国的公共廉租房，具有更强有力的政府干预、调节甚至国家福利社会保障。其次，住宅分流、分导经营与管理，不但是国际成功经验，而且有可能从中发掘出中国独特 的社会主义公有经济新型生长点。当一些资源、领域和物品，一旦被确定为公共品、准公共 品或公有俱乐部品和产权结构后，社会主义国家集中力量办大事的政治优势，就可以充分发 挥并形成滚动优势。而安天下、利民生、顺民心、畅民意的新型社会主义住宅产业集群和社 区开发建设，就会创造出许多新型的经营管理艺术和经济新生长点来。第三，住宅社会福利不能成为新的“大锅饭”，更不能在腐败、不公、透明与管理不够、不善 下，变成一些贪官、关系户新敛财致富的手段。住宅社会福利要成为低收入、无保障、贫弱 人士的乐居家园。第四，户型、社区的规划，房地产的质量和各方面的条件，公共廉租、社会保障房等不应当 同一般商品房社区的有显著差别。户型设计和户均面积，可适当降低标准，但从长远的社区 成长与管理环境来看，绝不容许出现未来的贫民窟或新型棚户区。而对于已经进入轨道的逐

渐同国际房地产接轨的已有房地产市场行情与走势，则在中央和地 方政府以相当大的住宅关注度投放到上述的开发经营方向后，基本上可以仅仅控制土地、资 产泡沫风险和结构性摩擦，而由市场供求和公众业主偏好自由选择。真正的理性和弱势群体的住宅梦是，即使现行的房地产价格下降百分之五十，他们也还是无 力承担。而提高收入会快速被市场博弈和通货膨胀吃掉。如此以来，不如把提高居民收入作 为百姓增加可支配收入的手段，从而真正扩大内需，而由上述新型社会福利公共资产经营，一劳永逸地真正解决低收入阶层的“住有所居”。从根本上解决老百姓的住房问题。