2012上半年中国房地产市场研究报告

第一篇：2012上半年中国房地产市场研究报告

2012上半年中国房地产市场研究报告

2012年国家仍然延续上年度的公民福利政策之路，房地产业将在挤压与淘汰中顽强成长。

由于上年度对货币从紧政策、限价政策、限购都没有对商品房限制达到预期、保障性住房在人民强烈呼吁声迟缓走到台前，城镇住房刚性需求根本不会逆转，房地产业也绝对不会崩盘，商品房开发商确实难，商品房价格涨也难，降也难。保障性住房批量上市那一天，就是房地产业政策松动的光环，要等到下半年。

2012年房地产业仍属于国家为经济放缓做贡献，为国家调控GDP走势的杠杆之一。

一、房地产政策调整

2012年国家对房地产政策一是完善，二是调整，三是继续整顿，国家将进一步理顺房地产政策，纠偏改错，使其房地产业健康发展。

1、国家进一步完善保障性住房基建政策与使用管理政策；

2、国家进一步完善房地产土地分类供应政策；

3、一线城市征收房产税将陆续出台；开征房产税之时，就是限购房政策自动取消之日；

4、国家按区域性调整政策性商品房政策；

5、下半年对商品房的金融政策将适度调整；

6、下半年对商品房的管理政策会也会适度调整，调整幅度不会太大。

二、土地供应量走势

土地供应量走势为：2012年土地供应总量会适度增加，但不会超过2011年15%，土地供应向政策性商品住房倾斜。对一二线城市商品住房土地供应仍属于严控范围。呈现商品住房有钱也无地的局面；三四线城市为了财政积累，将商品住房土地供应量会适量放开。对保障性住房，政策性商品住房和商品住房国家采用了不同的土地供应方式，政策性商品住房将是土地供应主体。

1、保障性住房土地供应方式：以计划经济形式供应占总土地供应量15%。

2、政策性商品住房土地供应方式：以计划加市场经济形式供应，实行限制性招、拍、挂。占总土地供应总量50%。

3、商品住房土地供应方式：以市场经济形式供应，招、拍、挂。占总土地供应总量35%。这样的土地供应格局基本定型。由于地方财政情况没有较大的好转，地方土地财政的态势暂时无法缓解。

三、房地产资金走势

对房地产金融货币从紧的政策会维持到明年的下半年。主要原因是以下五个问题造成的：

1、由于相互制约的税收政策与金融政策调整不到位；

2、连续出台的金融政策没有到达预期，反而拉高了CPI，CPI回落缓慢；

3、区域性产业结构趋同化现象没有进行合理调整，政府需构建防范经济泡沫风险围墙；

4、保障性住房不能如期到位，保障性住房属于公共产品全额由中央财政与地方财政支付，由于这两年公民福利年年超标，直接影响国家财政预算的总盘子；

5、仍然要利用房地产把过快的GDP拉下来，维持到国家理想经济目标。

所以，2012年金融管理对房地产资金走势仍处于货币从紧的态势，当国家保障性住房按计划批量上市那一天，房地产业政策就会松动，要等到下半年。

四、保障性住房走势

国家由于财政问题对保障性住房会进一步放开，让更多的民间资本融入进来，参加保障性住房建设。同时加强对保障性住房建设监管，加强对保障性住房使用监管。保障性住房建设资与使用管理资金将以地方政府公共产品指令性任务按年度分配，纳入中央与地方政府年度财政预算。

一线城市：第一批廉租房与公租房陆续到位，第二批廉租房与公租房开建；

二线城市: 第一批廉租房与公租房部分转变为政策性商品住房销售，用来保障资金回笼。第二批廉租房与公租房开建，来填补第一批廉租房与公租房未完成的任务。

三线城市: 第一批廉租房与公租房开建，由于资金缺口进展缓慢。

四线城市：廉租房与公租房由于地方财政无资金调配，要等到2013年启动。

五、政策性商品住房——限价房走势

限价房属于政策性商品住房之列，由于我国庞大的城镇人口对房产的需求市场，30年内房地产的需求都属于刚性需求期。由于国家对房地产实行金融严格从紧的政策，计划期的限价房远远不能满足市场需求。2011完成的廉租房和公租房将有一大部分会被改变性质，地方政府将保障性住房变为政策性商品住房出售。这样，既解决了庞大限价房群体的需求，又可以使地方政府可以迅速完成资金回笼，呈现政策性商品住房PK保障性住房，政策性商品住房PK商品房两种局面。致使政策性商品住房成为房地产开发商新的相互角逐的战场。

六、商品房走势

无人能够改变城镇住房刚性需求的局面，但商品房不会走出计划与市场经济共存的怪

圈。土地在市场经济模式下循环，建设在计划经济模式下循环。地方政府不堪财政捉襟见肘的压力，为了迅速回笼资金，将部分保障性住房改变为政策性商品住房的大趋势不可逆转，对商品房较大冲击的态势已经形成。2012年商品房的金融政策仍然是以从紧为主，城市商品房的态势仍然严峻。

一、二线城市商品房：按土地按市场经济运行，建设按计划经济模式中运行。全年是“紧、紧、紧、松”。商品房从紧的政策对一、二线城市的开发商来说，可能会逼迫房地产开发商转向为商业办公用房开发，这是房地产业的一个危险信号。

线城市商品房：这里的房地产商比一、二线城市日子好过的多，他们属于在计划与市场夹缝中游离生存的企业。全年中央政府是“紧、紧、紧、松”。

地方政府是持续土地财政的做法，房地产业必须完成地方财政税收。四线城市商品房：属于穷则思变地区。应该说四线城市房地产商日子最好过。地方政府是必须超额完成地方财政税收，乘上土地财政最后一班车。

七、商品房价格走势一、二线城市商品房价格走势仍然不乐观，三、四线城市商品房价格走势仍然2011年一样，上涨空间较大。

一线城市价格：将回落空间4%—8%，反弹空间3%—5%。

二线城市价格: 将回落空间3%—5%，反弹空间4%—6%。

三线城市价格: 将上涨空间3%—5%。

四线城市价格: 将上涨空间4%—8%。

八、房地产业产业质量标准化走势

在房地产业的大调整中，除了去解决市场与资金问题，每一个房地产企业决策者都会想到解决本企业的产品质量问题。

2012年房地产业的产品标准化会有四点突破：

1、房地产业的产品标准化；

2、房地产业产品工艺化；

3、房地产业配套产品标准化；

4、房地产业配套产品工艺化。

现行粗框大面积房地产业建设，一无法有效的控制作业时间，二无法有效的控制建设与装修成本，三无法有效的控制作业质量。产品质量标准化与质量工艺化是我国房地业必经之路。

九、2012年房地产业的警示

1、房地产企业由于大市场原因不得已转入到商品办公用房开发时，必须考虑到本企业自有资金与确有保证的贷款流动资金能否坚持一个完整的开发周期，如果没有资金实力，进

入商品办公用房开发请三思。

2、2012年房地产开发商根据房地产政策对土地的供应及土地价格问题会出现：一是对商品住房的土地需求的减少，二是违心的向商品办公用地转移，对其土地需求的增加。后者是一个危险想信号，当大量房地产商将转入商品办公用房开发时，房地产泡沫开始真正形成，其原因是资金回笼太慢，在基建过程中会有许多不可控制因素，当形成无法控制局面时，就会出现建设资金链断裂。

3、由于城市化进程过快，城市新增人口的住房矛盾会激增。

结束语

2012年国家对房地产政策是坚持宏观调控的取向不变的政策，以确保公民福利政治，以保证改革脆弱期平稳过渡。我国公民对房地产的刚性需求不会变，保障性住房回暖，政策性商品房成为市场新的垄断，商品房在困难中向前。

房地产市场调查报告

房地产市场调查报告的特点

（1）内容丰富。报告涉及的调查内容很丰富，从宏观到微观，从大环境到小环境，从消费者到产品等都进行全面的调查。

（2）篇幅较长。一份报告至少上万字以上，有的其他甚至五六万字才能把调查的内容说完。

（3）多为集体负责完成。由不同专业的人员组成一个小组，统一分工，共同完成。

2、房地产市场调查报告的内容。

第一部分房地产市场环境调查

（1）政治法律环境调查。

1）国家、省、城市有关房地产开发经营的方针政策。

2）有关房地产开发经营的法律规定。

3）有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。

（2）经济环境调查。

1）国家地区或城市的经济特性，包括经济发展规模、趋势、速度和效益。

2）项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况、地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况。

3）一般利率水平，获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率。

4）国民经济产业结构和主导产业。

5）居民收入水平、消费结构和消费水平。

6）项目所在地区的对外开放程度和国际经济合作的情况，对外贸易和外商投资的发展情况。

7）与特定房地产开发类型和开发地点相关因素的调查。

8）财政收支

第二部分社区环境调查

（1）房地产市场需求。

1）消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点、房地产市场需求发展趋势。

2）房地产市场影响因素调查。（如国家关于国民经济结构和房地产产业结构的调查和变化；消费者和构成、分布及消费需求的层次状况；消费者现实需求和潜在需求的情况；消费者的收入变化及其购买能力与投向。）

（2）消费行为调查。

1）需求行为调查。（如消费者的购买意向，影响消费者购买动机的因素，消费者购买动机的类型等。

2）购买行为调查。（如不同消费者的不同购买行为，消费者的购买模式，影响消费者购买行为的社会因素及心理因素等。

第三部分房地产产品调查

（1）房地产市场现有产品的数量、质量、结构、性能、市场生命同期。

（2）现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度。

（3）新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其在房地产产品上应用情况。

（4）本企业产品的销售潜力及市场占有率。

（5）建筑设计及施工企业的有关情况。

第四部分房地产价格调查

（1）影响房地产价格变化的因素，特别是政府价格政策对房地产企业定价的影响。

（2）房地产市场供求情况的变化趋势。

（3）房地产商品需求弹性和供给弹性的大小。

（4）开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的影响。

（5）国际、国内相关房地产市场和价格。

（6）开发个案所在城市及街区房地产市场价格。

（7）价格变动后消费者和开发商的反应。

第五部分房地产促销调查

（1）房地产广告时空分布及广告效果测定。

（2）房地产广告媒体用情况的调查。

（3）房地产广告预算与代理公司调查。

（4）人员促销的配备状况。

（5）各种公关活动对租售绩效的影响。

（6）各种营业推广活动的租售绩效。

第六部分房地产营销渠道调查

（1）房地产营销渠道的选择、控制与调整情况。

（2）房地产市场营销方式的采用情况、发展趋势及其原因。

（3）租售代理商的数量、素质及其租售代理的情况。

（4）房地产租售客户对租售代理商的评价。

第七部分房地产市场竞争情况调查

（1）竞争者及潜在竞争者（以下统称竞争者）的实力和经营管理优势调查。

（2）对竞争者的商品房设计、室内布置、建材及附属设备选择、服务优缺点的调查与分析。

（3）对竞争者商品房价格的调查和定价情况的研究。

（4）对竞争者广告监视和广告策略、广告费用的研究。

（5）对竞争者的情况、销售渠道、使用情况调查和分析。

（6）对未来竞争者的情况的分析和估计等。

（7）整个城市，尤其是同（类）街区同类型产品的供给量和在市场上的销售量，本企业和竞争者的市场占有率。

（8）竞争性新产品的投入时机和租售绩效及其发展动向。

第二篇：2013年中国房地产市场形势总结

1.政策环境：中央着力深化改革、调控以稳为主，不同城市政策分化

2013年，“宏观稳、微观活”成为房地产政策的关键词，全国整体调控基调贯彻始终，不同城市政策导向出现分化。年初“国五条”及各地细则出台，继续坚持调控不动摇，“有保有压”方向明确。下半年以来，新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定，十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革；不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进，而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策。不同城市由于市场走势分化，政策取向也各有不同，北京、上海等热点城市陆续出台措施平抑房价上涨预期，而温州、芜湖等市场持续低迷的城市，在不突破调控底线的前提下，微调当地调控政策以促进需求释放。

(1)中央新思路：坚持调控整体平稳，推进全面深化改革

年初国五条加码调控，坚持从紧遏制房价快速上涨

“国五条”为全年调控定调，力保房价平稳。2013年2月20日，国务院常务会议研究部署房地产市场调控工作，提出五条调控措施即“国五条”，并在3月1日发布国五条细则（《关于继续做好房地产市场调控工作通知》【国办发〔2013〕17号】），表明中央政府高度重视坚持房地产调控，彰显调控决心，“国五条”细则的推出旨在为房地产市场尤其是一线及重点二线城市的迅速回暖降温，稳定市场预期。两会前后中央及部委密集表态坚持调控不放松，彰显调控决心。2010年《政府工作报告》中表态“坚决遏制部分城市房价过快上涨势头”，2011-2012年分别为“坚定不移地搞好房地产市场调控”和“继续搞好房地产市场调控”后，2013年更是提出“加强”房地产市场调控。两会期间，住建部多次表态一定严格执行“国五条”；前国土资源部部长徐绍史表示今年房地产土地供应量不会低于前5年平均数；央行行长周小川答记者问时表示可以通过结构性的信贷政策实现控制房价的目标。

年末三中全会定调全面深化改革，更加注重长效机制建设

三中全会强调全面深化改革，促进房地产长效机制建立健全。11月12日，十八届三中全会胜利闭幕。会议审议通过了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，强调进行全面深化改革，放眼于房地产市场的长期健康发展，从顶层设计上为房地产长效机制建立建全指明方向。未来政府将更多的集中在房地产民生保障领域发挥作用，而由市场来满足居民日趋多样化的住房需求和优化商业、产业、养老、文化等其它结构地产的资源配置。在全面深化改革的大背景下，房地产业将迎来更加市场化的机遇和挑战，市场供需关系将更趋良性，保障行业的长期健康发展。

(2)地方新局面：市场分化推动政策调整，地方调控导向分化 各地落实“国五条”力度不一，北京最为严厉

年初“国五条”出台后，北京、广州等热点城市随之出台地方细则，而大多数城市仅公布了本的房价控制目标。在公布细则的城市中，对国五条各项调控政策的落实力度也存在差异，仅有北京、上海等城市在地方细则中严格落实国五条相关要求。同时，部分城市继“国五条”细则落地后调控政策进一步细化加码。北京提高二套房首付比例、限制开发商资金、调高非普通住宅的预售许可门槛，广州、郑州加强住宅预售价格和预售许可控制发放，上海、厦门、天津、等十余城市相继出台政策收紧公积金贷款。

三中全会前后市场走势不同促地方政策调整分化

一线城市调控政策全面升级，二线城市扎堆加码。热点城市房价持续高位，控制目标难以达成，在此压力下，一线城市和部分二线城市调控政策陆续收紧，地方政府继续加大调控力度，通过各种方式平抑市场预期。9月郑州首先对调控加码，开启政策收紧的大幕。继10月深圳、北京出台“深八条”、“京七条”加码调控后，11月上海和广州分别出台“沪七条”和“穗五条”，至此一线城市调控政策全面收紧。随后这一趋势蔓延至二线城市。11月25-27日短短三天内，七个二线城市扎堆颁布相关措施。纵观各地调控内容，可以看出，地方政府调控思路有所转变，除部分城市提高二套房首付要求外，绝大多数城市更加强调增加土地和普通房供应，改善供需平稳房价。

图：各城市出台收紧政策时间表

资料来源：中国指数研究院整理

少数三四线城市灵活调整，适时松绑政策。与热点一二线城市不同的是，三四线城市更多面临的是市场发展问题。受前期房地产市场相对低迷影响，8月温州首先放松限购人群，成为46个限购城市中首个对限购令调整并得到中央默许的城市。其后芜湖也对政策松绑，规定本科生买房可免契税并获2万元补助。11月徐州对限购进行调整，不仅提出通过区域上的放宽来推动本地购买需求，还尝试从限购户型和限购人群的调整来刺激市场，在保证自住型需求的同时释放高档需求以推动市场发展。

2.新房：百城价格指数持续上涨，重点城市供需两旺创近四年新高(1)价格：今年以来百城价格指数持续上涨，一线及少数二线城市涨幅尤为突出

百城均价绝对水平持续上扬，11月环比涨幅明显缩小

图：百城住宅均价及环比变化

数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com

百城均价绝对水平创新高，今年累计涨幅明显高于去年，但11月涨幅降至今年以来最低。根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，百城住宅均价自2012年6月止跌后连续18个月环比上涨，今年以来整体涨幅明显高于去年。具体来看，一季度百城均价涨幅明显，环比上涨1%左右，二季度涨幅逐渐收窄，7月涨幅进一步扩大，至10月环比上涨1.24%，涨幅达到今年以来的最高水平。随着10-11月多个城市房地产调控政策的相继出台，市场看涨预期得到有效控制，11月均价达10758元/平方米，为2010年6月以来的最高水平，但环比涨幅明显收窄至0.68%，为今年以来的最低水平，分别比10月和今年以来的平均水平（0.93%）低0.56和0.25个百分点。同比来看，百城住宅均价自2012年12月以来连续12个月上涨，涨幅持续扩大至10.98%。

(2)需求：政策预期加速市场变化，全年成交总量为近四年最高

整体表现：全年总量为近四年同期最高，3月成交量创2010年调控以来高点

图：2010年至今代表城市月度成交量走势

数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com

全年总成交量为近四年同期最高，3月为2010年调控以来高点。2013年1-11月，50个代表城市 住宅月均成交2626万平方米，同比增长16%，比2011年和2010年同期均高出25%以上，处于近四年同期最高水平。

具体来看，1-2月房地产市场淡季不淡，市场趋热导致“国五条”政策出台，在政策预期和推盘量低位回升等多重因素带动下，3月成交量超过3000万平方米，达到2010年调控以来单月最高。二季度以来，“国五条”细则落地促使成交量高位持续回落，新政出台后3个月内代表城市月均成交量较出台当月（3月）下降18%，明显低于“国十条”的42%和“国八条”的39%。伴随政策效应的逐渐淡化以及供应加大，成交量自8月起止降回升，10月成交量比3月高点仅低4%，达到年内次高水平。11月，受部分热点城市调控政策陆续升级影响，成交量小幅回落，但仍处于较高水平。

(3)供应：新增供应为近四年最高，多数城市高于上年

整体表现：新增供应为近四年最高，“金九”仍为年内高点

图：2010年至今代表城市新批上市面积走势

数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com 新增供应总量为近四年同期最高，“金九”达年内高峰。2013年1-11月，20个代表城市 住宅月均新批上市1419万平方米，同比增长15%，比2011年和2010年同期分别高9%和17%，为近四年同期最高水平。单月来看，今年以来新增供应逐步回升，供应量在4月达到阶段性高点后持续回落，7月起供应量止跌反弹并于“金九”达到全年最高峰，单月新批上市面积近2000万平方米，10月供应量季节性回落（回落幅度低于历年同期），11月受企业年底加大推盘带动，新增供应量环比增长6.5%，超过1800万平方米，为年内第二高，处于最近四年的较高水平。

1、重点城市共50个，其中一线包括北京、上海、广州、深圳4个城市；二线包括天津、重庆、杭州、武汉、大连、苏州、厦门、成都、南京、三亚、贵阳、温州、哈尔滨、海口、长春、合肥、青岛、福州、西安、南宁、郑州、沈阳、无锡、长沙、南昌25个城市，主要是各省会城市和计划单列市；三线包括三明、莆田、中山、惠州、淮安、肇庆、汕头、镇江、绍兴、衢州、韶关、包头、佛山、徐州、唐山、泉州、泸州、芜湖、东莞、扬州、南通21个城市，主要指地级市。

2、重点城市一共20个，其中一线包括北京、上海、广州、深圳4个城市；二线包括杭州、武汉、南昌、苏州、大连、重庆、天津、长沙、无锡、沈阳、郑州等11个城市；三线城市包括芜湖、东莞、扬州、南通、惠州5个城市。

(4)供求对比：不同城市供求关系表现分化，库存小幅回升，出清周期略有延长

销供比：总体接近于1，下半年供应逐渐超过需求，不同城市表现分化

图：重点城市销供比

数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com

2013年下半年新增供应逐渐超过需求，使得今年成交量增速略低于供应量。今年1-11月，10个代表城市成交量同比增长10%，供应量同比增长12%，销供比达到1.02。其中，受供应不足影响，北京今年市场供不应求矛盾加剧，销供比提高至1.55；大连销供比也明显提高，达到1.44；上海、广州、武汉、长沙虽销供比略有提高，但市场整体供需基本均衡；苏州由于去年大量保障性住房入市，今年成交量明显下降，销供比由去年的1.87大幅降至0.92；惠州和杭州销供比下降，由上年供不应求态势转为供过于求；尽管深圳销供比略有提高，但在代表城市中仍为最低，为0.78。

库存及去化：可售面积较年初小幅上升，出清周期略有延长但仍处低位

图：2010年以来代表城市 库存量与出清周期对比

数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com

2013年上半年，代表城市库存高位盘整；下半年，随着供应量的增长和成交量的小幅下滑，库存逐步回升。截至11月底，10个代表城市可售面积为7894万平方米，环比增长2.5%，与年初相比增长9.1%，比2012年底增长3.5%，已高于2012年阶段性高点。从出清周期来看，截至11月底，代表城市平均出清周期为11.1个月，较今年年初延长2.0个月，但仍处2010年来的较低水平。

3.二手房：十大城市量价创新高，上半年尤为突出，下半年渐趋平稳

(1)价格：持续上涨但下半年渐趋平稳，绝对水平创新高，热点城市涨幅尤为突出

图：十大城市主城区二手住宅均价环比涨跌幅

注：十大城市包括北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、重庆、南京、杭州、成都。

数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com

十大城市二手住宅均价环比连续第21个月上涨，同比连续第15个月上涨，价格创历史新高。根据对北京等十大城市主城区二手住宅活跃样本的调查，2013年1-11月，十大城市主城区二手住宅均价累计上涨18.5%，11月价格达26484元/平方米，创历史新高。具体来看，一季度二手住宅价格环比涨幅逐月扩大，3月受“国五条”预期影响，环比上涨2.8%，涨幅突出；二季度价格涨幅明显收窄，6月环比涨幅收窄至1%以下；三季度以来，伴随政策效应淡化价格涨幅再度扩大至1%以上，但涨幅逐渐趋稳；受近期部分城市调控政策陆续出台影响，11月价格环比涨幅收窄至1.56%，连续第21个月上涨，同比连续第15个月上涨，涨幅超过20%。(2)成交：受3月成交量激增带动，今年以来成交总量大幅超过去年

图：十大代表城市二手房 成交总量及同比增速

数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com

3月成交激增带动今年累计成交量为近四年来同期最高。2013年1-11月，十大城市二手住宅累计成交94.13万套，同比增长64.5%，为近四年同期最高。具体来看，受3月二手住宅成交量激增影响，一季度成交量同比大幅增长2.5倍，3月成交量（18.85万套）达历史单月最高；二季度，政策落地促使成交量明显回落，但同比仍增长44.5%；三季度起成交量逐步回升，截至8月，今年累计成交量（69.8万套）已超去年全年水平；10月成交量季节性回落后，11月止降回升，环比增长10.7%，比去年同期高出19.5%，达8.45万套，处于今年较高水平。

4.土地：全国量价明显好于去年，一线城市增长最为显著，地王频出(1)供求：成交量增速高于推出量，住宅用地增长更为突出

图：2009年至今全国300个城市住宅和商办用地推出面积及增长率

注：如无特殊说明，土地面积指占地面积。数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com

各类土地总推出量好于去年，住宅、商办用地增长均超过15%。2013年1-11月，全国300个城市共推出各类用地15.0亿平方米，同比增长6.3%，增幅较2012年全年扩大13.0个百分点。其中，住宅用地推出5.6亿平方米，总量接近去年全年，同比增长17.9%，而去年为下降16.6%；商办用地推出2.4亿平方米，同比增长18.9%，增幅较2012年小幅回落。从不同阶段来看，一季度各类土地推出量同比增长16.5%，二季度以来涨幅逐渐缩小，10-11月，同比下降4.5%，较三季度减少7.4个百分点。其中住宅用地一季度和二季度涨幅均超过20%，10-11月增速降至5.0%；商办用地一季度同比增长49.0%，涨幅明显，10-11月增长18.1%，较三季度扩大13.3个百分点。

图：2009年至今全国300个城市住宅和商办用地成交面积及增长率

注：如无特殊说明，土地面积指占地面积。数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com

各类土地总推出量好于去年，住宅、商办用地增长均超过15%。2013年1-11月，全国300个城市共推出各类用地15.0亿平方米，同比增长6.3%，增幅较2012年全年扩大13.0个百分点。其中，住宅用地推出5.6亿平方米，总量接近去年全年，同比增长17.9%，而去年为下降16.6%；商办用地推出2.4亿平方米，同比增长18.9%，增幅较2012年小幅回落。从不同阶段来看，一季度各类土地推出量同比增长16.5%，二季度以来涨幅逐渐缩小，10-11月，同比下降4.5%，较三季度减少7.4个百分点。其中住宅用地一季度和二季度涨幅均超过20%，10-11月增速降至5.0%；商办用地一季度同比增长49.0%，涨幅明显，10-11月增长18.1%，较三季度扩大13.3个百分点。

图：2009年至今全国300个城市住宅和商办用地成交面积及增长率

数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com

各类土地成交量同比增长13.1%，增速高于推出量，其中住宅用地增速高达34.2%，为2010年以来增速首次超过商办用地。2013年1-11月，全国300个城市各类土地共成交12.6亿平方米，同比增长13.1%，增速明显高于推出量，而2012年全年为下降8.7%。其中，住宅用地成交4.6亿平方米，超过去年全年总量，同比大幅增长34.2%，结束连续两年的同比下降趋势，且增速自2010年后首次超过商办用地；商办用地成交1.9亿平方米，同比增长27.8%，增幅较2012年扩大15.0个百分点。从不同季度来看，住宅用地在前三季度同比增幅均超过30%，其中二季度增速最大为46.6%，10-11月同比增长18.5%，增速较第三季度缩小11.8个百分点；商办用地在一季度大幅增长75.3%，10-11月同比增长4.8%，增速较第三季度缩小28.3个百分点。

(2)价格：楼面均价上涨明显，溢价率止跌反弹，住宅用地尤为突出 图：2009年至今全国300个城市住宅和商办用地楼面均价及平均溢价率

数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com

各类用地楼面均价同比上涨显著，住宅、商办用地增幅均超过25%。2013年1-11月，全国300个城市各类用地楼面均价为1174元/平方米，较去年同期上涨32.5%。其中住宅用地楼面均价为1610元/平方米，同比上涨25.9%，商办用地为1428元/平方米，同比上涨26.6%。具体来看，今年以来住宅用地楼面均价上涨明显，特别是9月，楼面均价达2165元/平方米，为历年唯一一次突破2000元/平方米，11月价格为1897元/平方米，为2010年来次高水平。今年以来开发商回归一二线热点城市，拿地积极性高，总价和单价“地王”频现，不断拉高全国住宅用地价格水平，特别是9月4日由融创竞得的北京朝阳区农展馆地块，在剔除配建医院后楼面均价达7.3万/平方米。商办用地6月以来楼面均价低于住宅，价格较平稳，保持在1300-1800元/平方米之间。

溢价率止跌反弹，住宅用地明显高于商办用地。1-11月，全国300个城市各类用地平均溢价率为16.3%，较去年同期提高9.4个百分点。其中，住宅用地溢价率为19.5%，商办用地为12.7%，分别比去年同期高11.3、6.0个百分点。具体来看，今年以来各月住宅用地的溢价率均超过10%，其中7月突破20%，9月溢价率提升至今年以来的最高水平25.1%，近两个月略有回落，11月溢价率为20.9%；商办用地各月的溢价率普遍在10%以上，4月达到最高18.4%，8月以来溢价率持续下滑，11月降至9.4%，今年以来波动较大。(3)出让金：总额超去年全年，十大城市较去年同期增长一倍

图：2009年至今全国300个城市土地出让金总额及同比增长率

1-11月出让金总额已大幅超过去年全年，同比大幅上涨。2013年1-11月，全国300个城市土地出让金总额为2.7万亿元，已大幅超过去年全年（2.1万亿元），同比增长62.2%。其中住宅用地出让金为1.8万亿元，同比增长69.8%；商办用地出让金为6611亿元，同比增长72.7%。从不同阶段来看，三季度各类土地出让金最高，达8957亿元，同比增长69.0%；10-11月涨幅回落至35.7%，涨幅较三季度收窄33.2个百分点，其中住宅用地10月以来出让金同比增长34.6%，涨幅低于商办用地。

5.企业：销售业绩再上新台阶，拿地回归一二线，融资渠道多样化

(1)销售业绩：品牌房企业绩稳步攀升，千亿俱乐部扩容，行业集中度进一步提高

图：2010年至今代表企业月度销售额及销售面积总和

注：代表企业包括万科、恒大、中海、保利、碧桂园、龙湖、世茂、绿城、富力、金地。

数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com

今年以来，代表企业销售业绩显著增长。受益于企业加大推盘力度以及市场活跃度攀升，2013年1-11月，十家代表企业销售金额及销售面积分别为8172亿元和7942万平方米，同比分别增长32%和26%。具体来看，一季度受“国五条”预期和季节性回升等多重因素带动，购房需求持续释放，销售额同比增速持续在40%以上。二季度伴随调控细则落地，企业业绩增速回落。三季度以来企业主动加大推盘促销售业绩逐月上升，10月份达到全年峰值，多家房企 取得历史最高单月销售额，11月部分企业在实现销售目标后放缓推盘导致销售业绩环比下降，但总体依然处于近几年高位。

(2)拿地情况：规模大幅增长，一二线城市占比上升使得平均成本明显提高

图：2010年至今十大代表性企业拿地情况

数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com

品牌房企拿地规模和金额大幅增长。2013年前11月，十大代表性企业累计拿地金额为3086亿元，同比大幅增长87%，比去年全年水平高出31%；累计拿地面积为10435万平方米（按建筑面积计算，下同），同比增长47%。具体来看，一季度企业延续去年下半年拿地积极态度，随着一二线城市优质地块推出，二三季度企业拿地热情有增无减，9月达到全年最高水平。总体上，品牌房企在良好销售业绩和积极融资的支撑下，对于优质地块的储备趋于迫切，与去年谨慎拿地不同的是，品牌房企针对一线城市优质地块不惜重金争夺，催生出高总价、高溢价地块不断出现。

(3)资金状况：不同企业分化加剧，融资多元化保证长期发展

短期资金偿付压力不大，现金覆盖比例小幅提高，不同企业分化加剧。截至2013年前三季度，A股房地产上市公司因销售回款良好，偿债能力得到提升，其货币资金对短期负债的覆盖比为105.7%，较2013年中期提升3.7个百分点，明显高于2011年最差时93.2%的水平，上市房企整体资金偿付能力在融资环境改善情况下继续提升。但不同企业分化明显，中小企业面临更大的资金压力和融资成本，从三季度末短期偿债压力的角度观察，去除招保万金的A股房地产企业的现金覆盖比例仅为96.8%，远低于招保万金的平均值138.3%。年中由于银行资金流动性紧缩导致的“钱荒”导致房企资金链面临紧张局面，融资渠道较为单一的中小企业中长期资金风险仍然存在。2013年进入海外融资潮，低利率环境下获取廉价资金。2012年下半年以来，各国政府普遍实施宽松的货币政策，境外资本市场低利率环境得以持续，房企海外发债持续升温。由于在当前的监管环境下，无论是人民币或是外币债券，大陆上市房企以境内母公司身份在海外市场直接发行债券的难度较高，内地龙头房企纷纷通过搭建的A+H双重融资平台，顺利实现海外发债融资，并且凭借企业品牌影响力获得较高的信用评级，实现低成本融资，万科、保利、绿地、万达等龙头企业在2013年均首次通过境外上市子公司发债，并通过创新债券融资方式获取大额低息资金，资金实力大大增强。

第三篇：2017年中国房地产市场总结 2018市场展望

2017年中国房地产市场总结2018市场展望

一、2017年中国房地产市场形势总结

1.政策：地方调控深化，长效机制加速推进，积极引导预期

2017年，房地产政策坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”基调，地方以城市群为调控场，从传统的需求端调整向供给侧增加进行转变，限购限贷限售叠加土拍收紧，供应结构优化，调控效果逐步显现。同时短期调控与长效机制的衔接更为紧密，大力培育发展住房租赁市场、深化发展共有产权住房试点，在控制房价水平的同时，完善多层次住房供应体系，构建租购并举的房地产制度，推动长效机制的建立健全。

未来房地产政策短期将坚持政策的连续性稳定性，主体政策收紧趋势不变，形成“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的住房发展格局。中长期逐步构建并完善长效机制，中央政治局会议指出要加快住房制度改革和长效机制建设，2018年长效机制落实将进一步加快。同时，短期调控与长效机制的衔接将更为紧密，在维持房地产市场稳定的同时，完善多层次住房供应体系，这也将对未来房地产市场产生更深远的影响，推动住房观念变化和住房居住属性强化，为房地产市场稳定建立更稳固的基础。

2.成交：重点城市成交下行，三四线城市增长显著

2017年1-11月，全国商品房销售面积为14.7亿平方米，同比增长7.9%，全年销售将创新高。其中商品住宅销售面积12.6亿平方米，同比增长5.4%。价格方面，百城新建住宅均价环比涨幅持续回落，整体趋稳。三四线城市在宽松的政策环境以及棚改货币化支持下，楼市全面回暖，拉动全国销售面积上扬。另一方面，重点城市在严厉政策调控下，市场趋于稳定，销售面积同比增幅不断回落，成交规模明显缩减，一线城市降温最为显著。

(1)重点城市成交规模：供应受限，全年成交规模明显缩减，一线城市降幅最大

图：2010-2017年11月50个代表城市商品住宅月度成交量走势

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

全年成交规模明显缩减。据初步统计，2017年1-11月50个代表城市商品住宅市场月均成交面积2943万平方米，同比下降24.2%，绝对值低于2015年同期水平。不同级别城市来看，一线代表城市成交规模下降最为明显，绝对水平与2011年相当。二线代表城市成交面积降至2015年水平。三线代表城市较去年成交回落，但绝对规模居相对高位。

(2)重点城市成交结构表现分化

基于套总价、结合成交量，我们将30个城市不同层次的楼盘分为三类：中低价位、中高价位、高价位，具体划分方式为：首先根据套总价对所有新房楼盘进行降序排列，成交量占前10%的属于高价位楼盘，10%-40%属于中高价位楼盘，后60%属于中低价位楼盘。

表：2017年30个城市楼盘套总价的分类及其对应的成交价格区间

注：不同城市楼盘成交数据覆盖区域不同，如北京、上海等地包括所有区县，重庆、廊坊等仅覆盖主城区，不包括下辖县市；北京不含自住型商品房；不同城市成交数据的物业类型均不含保障性住房。具体覆盖区域和物业类型请参考CREIS中指数据详细说明。2017年数据均为1-11月统计数据，下同。

展望未来，在楼市长效机制作用下，房屋自住属性强化，租赁住房、共有产权房供应不断增多，刚需和中小户型产品成交占比有望提升。此外，限售限贷等政策将有效抑制投资需求，降低大户型产品购买力，部分城市住宅高端化步伐或将放缓。对于大多数二三线城市来说，首次购房者更倾向于购买大户型产品，且随着时间的推移，改善需求也将陆续释放，未来这类城市中高端大户型房源销量占比将进一步上升。

3.图：2011-2017年全国300个城市住宅和商办用地推出面积 土地：成交规模近四年首增长，缓解供应压力，但高价地存风险

注：如无特殊说明，土地面积指规划建筑面积；所有土地数据来自公开招拍挂市场

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

全国各类土地推出量由降转升，住宅用地推地量增幅最大。2017年以来，为缓解供求压力，政府积极推地，尤其是住宅用地，推地量增幅最大。全国300个城市共推出各类用地20.1亿平方米，同比增长9.7%，增幅较2016年上升了20.2个百分点，推地总量与2015年基本持平。成交方面，各类土地成交量开始回升，2017年共成交17.1亿平方米，同比增长10.2%，其中，住宅用地成交8.2亿平方米，同比增长19.5%。

图：2011-2017年全国300个城市住宅和商办用地成交楼面均价及平均溢价率

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

住宅用地成交楼面均价继续上涨，溢价率开始回落。2017年全国300个城市各类用地成交楼面均价为2374元/平方米，较2016年同期上涨26.1%。其中住宅用地楼面均价为4069元/平方米，同比上涨22.5%；商办用地为2401元/平方米，同比上涨19.3%。溢价率方面，2017年全国300个城市各类用地平均溢价率为28.9%，较2016年下降14.0个百分点。其中，住宅用地平均溢价率33.7%，较2016年下降21.2个百分点；商办用地平均溢价率为12.9%，较2016年下降1.3个百分点。

4.2017年，品牌房企销售业绩再创新高，龙头房企提前完成全年销售目标，市场占有率快速提升，行业规模效应不断发酵。企业拿地补仓热情不减，品牌房企拿地金额占同期商品房销售金额四成左右，整体趋于理性，拿地重心向三四线城市下沉。行业分化加剧，兼并重组成为一种趋势。同时，行业进入发展新周期，房地产行业的业务模式和服务方式亟待重构，品牌企业通过全产业链的复合布局保持规模增长。

(1)销售业绩：144家百亿房企，市场集中度超60%

图：2017年百亿房企各阵营数量 企业：龙头加速领跑、中型企业进退分化，竞争格局面临巨变

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

2017年，百亿房企达到144家，市场集中度快速提升。根据中国指数研究院监测显示，2017年，共有144家房地产企业跻身销售额百亿军团，较2016年增加13家，销售额共计82099亿元，市场份额超60%，行业集中度加速提升。

百亿阵营梯队化格局逐步固化，500亿分水岭显现。百亿企业演变成五个明显的阵营：5000亿以上、1000-5000亿元、500-1000亿元、300-500亿元、100-300亿元，对应的企业数量分别为3家、13家、24家、27家、77家。其中，千亿以上、500-1000亿企业数量稳步增长，实现稳中有进；而300-500亿、100-300亿阵营数量则略有减少。大中型房企积极力争上游、销售规模更上台阶，而500亿以下房企竞争优势逐渐减弱。

(2)拿地融资：品牌房企拿地规模增加，境外融资规模增长

图：2012年-2017年20家代表企业拿地面积和金额情况

注：品牌房企包括：万科、保利、中海、恒大、碧桂园、华润、世茂、绿城、融创、龙湖、金地、富力、雅居乐、远洋、新城、建业、招商、首创、合景泰富、越秀

图：2011-2017年20家代表企业拿地金额在各等级城市的分布

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

企业加大土地投资，城市圈及其周边三四线城市拿地规模增长显著。2017年，品牌房企拿地积极，20家代表企业累计拿地26705万平方米，同比增长59.1%；累计拿地金额15994亿元，同比增长70.3%。其中，碧桂园拿地金额2802亿元，位于房企之首。保利、世茂、金地和富力等企业拿地金额同比翻番。从房企拿地分布来看，大型房企重点把握主要城市群市场。在京津冀、长三角、珠三角、长江中游及成渝5个城市群，大型房企拿地面积占总拿地面积六成以上。2017年企业在三四线城市拿地占比为25.1%，较去年提高了8.9个百分点。

2017年，房地产行业集中度持续提升，企业发展格局发生新变化。大型房企业绩高速增长，市场占有率越来越高。中型房企在复杂的竞争环境下分化趋势愈加明显，行业加速迈向寡头竞争时代。对于开发企业来说，一方面要继续把握增量市场空间，深耕重点都市圈及城市群，关注不同城市发展进程，把握重点和潜力城市发展规律，扩大自身规模。同时，可积极发展租赁、产业地产和文化等领域，通过开发主业与新业务的协同发展，为企业可持续发展提供长期驱动力。另一方面，企业可大力挖掘存量资产运营价值，借助产品创新促进居民消费升级，提高开发主业服务附加值。通过业务模式和服务方式的变革和创新，保持企业持续稳健发展。

二、2018年中国房地产市场趋势展望

经济货币环境，央行在三季度货币政策报告中指出坚决落实好十九大精神和全国工作会议部署，关注点将更多集中于经济结构的优化和质量效益的提高，宏观政策保持连续性稳定性，货币政策将与宏观审慎政策相互配合，为供给侧结构性改革营造中性适度的货币金融环境。展望2018年，经济增长向好趋势不变，就业情况保持良好，同时金融严监管、去杠杆政策延续，物价存一定上涨压力，外围货币环境变化对人民币汇率的影响仍未消除，内外因素共同决定短期内货币政策不存在放松的基础，而适度的中性调控更符合国内经济结构调整的需要。

政策方面，长效机制建设迎关键期，市场中长期运行环境逐步确立，短期调控不放松稳预期。未来楼市政策仍会延续“房子是用来住的，不是用来炒的”这一明确的主线，坚持调控目标不动摇、力度不放松，保持调控政策的连续性稳定性，把稳定房地产市场、化解泡沫风险作为重中之重，引导好市场预期。长效机制继续深化促发展。年末中央政治局会议分析研究2018年经济工作指出，2018年要引导和稳定预期，加强和改善民生，要加快住房制度改革和长效机制建设。明年将是长效机制与短期调控结合的转折点，将进一步加快相关长效机制政策的落实和细化。

1.市场趋势：成交回落，价格趋稳，新开工、投资中低速增长

在对国外房地产市场模型研究基础上，同时借鉴国内外的理论成熟、操作实际的国民经济动态模型和行业模型，中国指数研究从中国房地产发展实际出发，设计建立了“中国房地产业中长期发展动态模型”来研究房地产市场的长期内在规律和进行政策评估设计。

根据“中国房地产中长期发展动态模型”，参照近期宏观政策走向和党的十九大精神，对2018年房地产市场提出如下假设：

假设1：宏观经济在结构转型过程中稳中向好（GDP增长6.7%）；

假设2：货币政策稳健中性（M2增长10.1%，人民币贷款余额增长11.9%，新增贷款约14.2万亿元）；

假设3：2018年基准利率不变，热点城市信贷政策收紧不放松；

假设4：因城施策，多措并举，多管齐下，力促房地产市场回归平稳理性。

在满足假设条件、不发生超预期事件的前提下，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，2018年全国房地产市场将呈现“成交回落，价格趋稳，新开工、投资中低速增长”的特点。

表：2018年全国房地产市场各项指标预测结果

数据来源：中国指数研究院测算

总体来看，本轮周期将持续5年或更长时间，预计2018年市场下行。商品房销售面积受到调控政策和货币环境的影响，将出现回调，全年降幅将达到9.3%~11.3%，其中一线销售面积将保持平稳，二线城市销售面积或将出现较为显著的下降，三四线城市在基本完成去库存后也将随着二线城市之后面临市场下行的压力。鉴于一二线城市销售回落，房企新开工意愿不足，将使全国新开工增长受限，预计全年新开工的增幅会维持在4.5%~6.5%之间。投资方面，受到新开工增速放缓的影响，预计2018年企业补仓意愿保持理性，在拿地投资支撑下，投资或将出现小幅增长，范围在5.1%~7.1%之间。价格受到销售回落影响，预计全年保持平稳。

2.关注点：因势而变，把握增量、突破存量

(1)发展阶段：经济增速与人口红利仍是我国比较优势，房地产市场规模将维持相对高位

我国房地产市场化运行时间较短，依据历史经验不足以发现我国房地产市场的周期规律，市场参与各方均在摸索中前行，借鉴具备长周期房地产市场发展历史的国家经验显得尤为重要。为了明确了解国家发展阶段历程，我们从经济产业、人口红利、城市化发展程度三个维度，选取人均GDP、三产占比、人口增速、抚养比、城镇化率、城市群聚合力等六个指标，将不同年份的美国、日本和中国看做独立样本，通过聚类分析各国发展阶段并判断我国未来的发展趋势。

结果显示，美国经济水平达到顶层，日本在发展过程中经济开始倒退，目前我国的经济人口发展水平处于第二发展阶段，与70年代的美国、80年代前后的日本处于同一水平。不过与发达国家相比，我国的经济发展速度和人口数量红利仍是优势。一方面，与相应时期的发达经济体相比，我国经济增速突出。同处第二发展阶段的70年代后期的美国与80年代左右的日本的经济增速在2.5%-4.5%之间，与之相比，我国目前的经济增速仍处高位。另一方面，我国人口数量红利仍有一定释放空间，质量红利提升助力经济结构优化。与发达国家相比，我国的抚养比明显较低，具备一定的人口红利优势。

我国房地产市场尚未形成自身周期规律，但2017年楼市长短期调控齐发，今年势必会成为我国房地产市场历史上一个非常重要的转折点。从对比美国新开工情况来看，我国仍处于新房扩张末期，租购并举体系下增量市场将保持相对高位运行。纵观美国房地产周期与市场结构变化，长期来看市场规模变化是相对平稳的，需求存在惯性，除非有高强度利空刺激，市场并不会出现断崖式下跌。随着我国楼市长效机制落地，住房保障等政策调控会更为长期化，租购并举会成为新时代背景下的新格局，新房市场规模仍会处于相对高位。

(2)租赁市场机会：主要市场集中在重点城市群，核心城市中高端租赁发展空间大

2017年，住房租赁市场受到社会各界空前关注，各级政府先后出台多个政策，从多角度发文支持住房租赁市场发展。我们对我国当前住房租赁市场的市场规模及未来市场空间进行了详细测算，结果显示，2016年我国住房租赁市场规模达1.38万亿元，至2020年可达近2万亿元。

从流动人口数量看，根据国家卫计委数据，2016年，我国流动人口总数为2.45亿人，约占全国总人口的六分之一。流动人口主要集中于城市群内的一二线城市，是未来租赁市场发展的主要阵地。根据2010年第六次人口普查数据，我国流动人口数量最多的十个城市分别为上海、北京、深圳、东莞、天津、广州、佛山、成都、武汉、重庆。

从流动人口收入来看，我国流动人口收入增长较快。根据《中国流动人口发展报告》，2015年我国流动人口平均月收入4598元，较2014年同比增长19.0%，较2013年增长34.5%，涨幅显著高于全国城镇居民人均可支配收入。

从流动人口家庭房租支出占收入比值看，我国主要城市房租收入比较低，多数城市不足20%。这一结果与我国当前发展所处阶段及当下人民生活习惯是相符的。一方面，我国目前尚处于发展中国家之列，人均GDP、家庭总收入等与大部分发达国家尚有不少差距。流动人口家庭总体而言相对当地居民收入更低，且收入中有相当比例需用于日常生活消费支出，因此在居住上尚不足以追求过高居住品质。另一方面，由于流动人口在流入地“根基”并不牢靠，中国家庭普遍储蓄及购房意识较强，因此也不愿在租房上付出更高资金。

综合上文分析，我们认为，在判断我国城市未来租赁市场发展空间上，应主要考虑租赁人口的绝对数量、流动人口流动范围及租金增长空间。此外，各城市流动人口的长期居留意愿、房价与租金差值、落户门槛等也将影响各城市租赁市场发展的差异化。

人口的流动对住房租赁市场的发展乃至城市房地产市场的发展均至关重要。近年来随着新型城镇化的推进，大量农业人口转移到中小城镇中落户定居，然而这些城镇不能提供足够的就业机会，更多的就业机会仍集中在特大城市及周边的城市群内，未来仍将有大量人口向城市群内移动。若大城市及周边城市群能够提供相应的住房租赁保护机制及一定的教育、医疗配套，这些城市的住房租赁市场才能持续健康发展。

第四篇：2013年中国房地产市场形势分析

2013年中国房地产市场形势分析

文/李骁（原载《湖南房地产》）

房地产调控或已发生质变

2011年中央经济工作会议设定的房地产调控目标是，坚持房地产巿场调控政策不动摇，要让房价回归到一个合理水平。而2012年中央经济工作会议，对房地产调控，只提了前半句，少了后半句，没再继续提出要让房价回归到一个合理水平。

看似漫步经心的半句话，可能预示中国房地产调控已经发生质的变化。如果说，今年中央经济工作会议之前的房地产调控，重在对价格的调控，那么，今年中央经济工作会议之后的房地产调控，可能会更加注重内在的质的调控，由过去降房价为主旨调整为稳定房价（至少要控制房价上涨幅度）为主旨的调控。2012年中央经济工作会议之前的房地产调控，很容易看出是重在对价格的调控。温家宝总理曾在多个场合强调要降房价，要使房价合理回归，回归到合理水平。问题是，何谓房价合理回归？何谓合理水平？降多少才合理？难道是两会期间总理所说的“总理房价”？上海每平方米4800元，北京每平方米4700元？这也显然是不可能的，难怪“总理房价”会引发网上嘲声一片。

再者，房地产调控的终极目标是促使房地产的健康持续发展。那么，如果说房价连年快速上涨是不健康的表现，房价大幅下挫就是健康的表现了吗？ 过去10多年来，房地产业为中国的宏观经济发展做出了巨大贡献，这是有目共睹的。尽管出现了房地产过热，出现了经济对房地产的过度依赖，但房地产去经济支柱化之路是不可能一蹴而就的，宏观经济的结构转型也不可能短期就能见到显著成效。可以说，在今后相当长的时间内，房地产业都将是中国宏观经济的重要支撑因素。立足于长远的房地产调控，才是科学合理的。

从民众高度关注的房价问题上看，“十八大”报告提出了“加速城镇化”及“收入倍增”，那么，随着城镇化进程的推进，将会有大批农民成为城镇居民。

若与之配套，放宽中小城镇的户籍政策，将在一定程度上会增大购房需求。无疑，城镇化进程会拉动内需，增加城市居民的可支配收入，其结果将为房地产发展注入动力。若到2020年人们年均收入增长幅度高于房价上涨幅度，那么，可以说，房价实际上是相对下降了。

此外，“十八大”报告提出，“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求”，在住有所居上持续取得新进展。将这一提法与“收入倍增”联系起来看，实际上是为中国房地产市场勾画了清晰的路线图：一方面控房价，一方面增收入。在控房价方面，“市场配置”和“政府保障”相结合。这个思路中，“双轨制”的特征明显：中高收入者通过购买商品房改善居住条件，低收入群体由保障房有效覆盖。一方面，房价合理回归，同时居民因收入不断提高而将有能力承接较高的房价。这样双管齐下，“美丽房地产”就可实现了。

当然，也要注意到的是，此前，业内预期“十八大”后房地产调控会有所放松。但从“十八大”会议精神及随后召开的中共中央政治局会议决议都强调加强房地产市场调控来看房地产调控是不可能放松的。虽然会议对房地产调控的着墨不多，但都旗帜鲜明地表明，房地产调控政策将保持持续性、延续性。

可见，从决策层的思路看，宏观经济政策将容忍中国经济中速增长，房地产将走逐步去经济支柱化之路，即降低房地产在国民经济中的比重，降低经济对房地产的依赖。这样，2013年，房地产恐难再现爆发性增长，而将逐步撇去投资属性，向居住属性回归。

应该说，“十八大”以及今年的中央经济工作会议，对房地产调控定下了基调，业内不要过分憧憬房地产调控有大幅的放松或调整。

房价不存大幅快速上涨基础

2012年，4-5月份后，全国房地产市场成交温和放大，到了7-8月份，一、二线城市房价开始上涨，三、四城市房价下跌跌幅收缩。直至目前，房地产市场延续着淡季不淡、房价反弹的行情。

究其原因，主要不外乎以下几个方面：

一、调控两年之后，市场逐渐适应，市场节奏得已恢复；

二、原来无资格购房的购房者在限购两年之后，达到购房条件，此类需求得已释放。

三、央行降息、降准及首套房贷利率利好的刺激；

四、“房价或将上涨”的舆论导向致购房者心理预期的改变；

五、PMI指数站上荣枯线，房地产景气指数等指标，显示中国经济及房地产行业基本面向好。

正因为成交放大，房企资金链得已缓解，购房者心理预期改变，行业景气向好，在此背景下，房价的确存在止跌反弹的隐忧。但我们相信，只要房地产调控不放松，未来房地产市场就将维持长期、稳定发展局面。

大家常称中国房地产市场是一个“政策市”，这并不过份。在中国内地，房价的走势，确实关键是看政策。这两年房地产市场的波动主要原因就是受政策波动的影响。

这样，从政策方面看，“十八大”之后的房地产政策走势不会有很大的变化。因此，可见，在2013年，已经出台的房地产政策不会松动，限购、限贷等调控政策显然不会退出，甚至房产税试点还会加快。这就意味着，房地产调控不但不会松动，而可能因扩大房产税试点范围而变成事实上的加码。

但我们也要相信，房地产调控的目的不是要将房地产一棒子 “打死”，“控房价”不是调控的唯一目标，调控的指向应是消除房价快速上涨的形成机制，或解决导致房地产市场畸形发展的内在问题。

可以设想，如果“市场”+“保障”的“双轨制”机制得已确立，市场的归市场，保障的归保障，中高收入者与低收入群体分锅“吃饭”，那么，随着人民收入不断提高，也就无需过度担忧房价温和上涨的问题了。

再则，从住宅供给面看，经过两年的市场惯性后，供给已经趋缓。如果调控不放松，库存相对偏高的情况，会随着时间推移逐步改善。但由于市场供给增速放缓，库存持续减少，就可能让人建立起供不应求导致房价上涨的预期。这正是任志强的“明年三月房价暴涨论”的论据之一。

只是，从需求面来看，因限购、限贷的政策依然存在，并不会松动，加之扩大房产税试点范围的影响，投资性需求、改善型需求都将保持谨慎，而刚性需求之前已得到一定程度的释放，就难以再次大规模释放，这样，市场需求难以有效

扩大。

不过，可以预期，偏紧的货币政策，持续从紧的房地产信贷政策，可能会进一步松动或调整，央行继续降息、降准的政策有望出台，这又将利好房企及购房者。

综合以上分析可知，2013年，中国房地产市场或将呈现稳中有升的格局，房价大幅下跌的概率小，但涨幅将进一步收窄。不过，房地产市场将呈现区域分化特征：

一、二线城市相对乐观，成交将稳中有增，房价上行概率较大；

三、四线城市由于高库存等客观原因的存在，而人口数量难以暴增，行情可能不会很理想。

几个主要政策预期分析

房产税

“十八大”之后，房产税被决策层、相关部委屡屡提及。毫无疑问，房地产调控，从用限贷、限购等行政过渡到市场调控，是未来的方向。房产税扩容乃至全国普征，是大势所趋。但要看到，房产税推进会有一个过程，时间进度或许要比以往预期稍晚一些。国家税务总局总会计师汪康表示，虽然税务总局、财政部等部门正在积极研究房产税扩大试点范围的方案，但目前要提出一个完善的方案还有难度。

房产税的开征路线图，或将会是这样：先增加试点范围，然后二线城市试运行，最后全国普征。也就是说，首先应对重庆及上海这两个城市的试点工作进行评估，总结经验，然后再扩大试点范围，最后推广到全国。

土地市场

最近，国土资源部部长徐绍史强调，今年国土部将继续坚持房地产用地调控政策不动摇，对大企业大地块监督将常态化。同时，要确保普通商品住房用地供应不低于过去5年年均实际供应，保持土地市场平稳运行。这就是说，土地市场调控还将继续，并加大对“地王”、囤地等现象、行为的监控、打击，并确保土

地供应，以稳定市场预期。

货币供应

巴克莱对2013年中国经济的基本预期是财政政策温和扩张，货币政策中性和金融渐进式改革，通货膨胀更高但仍可控。过去两三年来，“稳健的货币政策和积极的财政政策”的说法基本上没有变，但实际上在政策执行上是在不断的调整。可以预期，2013年，中国的货币政策和财政政策都应该回归中性。

（李骁，著名房地产专家，上海乘星行行销服务机构董事长）

第五篇：2014年中国房地产结构调整分析

2014年中国房地产结构调整分析

智研数据研究中心网讯：

内容提要：2014年的房地产市场明显比较冷，从各大媒体报道的一些新闻以及根据全国住宅成交面积数据来看。

智研数据研究中心的数据显示：全国住宅成交面积大幅下降了18.9%；十大城市二手房总成交32.29万套，较去年同期大幅下跌了41.77%；全国商品房新开工面积为8.01亿元，也同比下降了16.4%。所以从这些数据很容易就看出上半年的房地产市场在下滑，并且下滑的比较明显。

但是购买房产往往都是投资未来。面对相同的市场环境，有投资前瞻性的专家往往能看到不一样的风景。7月16号举行的博鳌论坛就抛出“房地产市场新常态是波动，下半年楼市将转好”的判断。

每个人都有自己的判断。无论从城镇化率亦或是人口红利等，当前的市场调整与崩盘还相距甚远。这一轮调整更多的仅是结构性调整，或者说楼市阶段性的消化不良。从住建部陈政高部长的三点意见也能看：“千方百计的消化库存；进一步加强房地产结构调整；完善房地产项目周边配套设施。”

也恰恰因为市场的深度观望，为部分有前瞻眼光的投资者提供了最佳窗口期。从大的方向而言，本轮房地产调整将呈现大U型的走势。但各个城市的U型底部的长度各不相同。一线城市的调整时间相对较短，二三线城市的调整时间较长。尤其是对于一线城市的北京，基于得天独厚的医疗、教育、文化等配套资源，其投资窗口期更是有限，短则几个月，长则半年，而现在已经过去了2个月。看看中指数据的数字也能佐证相关判断，6月份北京商品住宅（不含保障房）市场成交均价为26,232元/㎡，环比上涨7.9%，同比上涨14.38%。6月份北京商业市场共成交15.24万㎡，环比增长了63.87%，同比上涨了96.14%。

数据的背后往往是市场逻辑的梳理。之所以判断下半年会好于上半年，主要基于信贷市场放宽、地方政府松绑以及开发商促销这三大驱动力。

1、市场调整起源于信贷市场的收紧，但下半年信贷环境会明显好于上半年

中央的信贷投放已经从过去的管理调整为当前的月度管理和额度管理，信贷投放的实效性和灵活性将增强；二者，基于上半年经济增速的不乐观，下半年政府的微刺激将会更加密集出台。甚至不排除降低利率的可能。

2、城市确定取消或者放宽了限购

典型的城市如武汉，已经不再限购大户型；呼和浩特已正式取消限购；苏州更彻底的开放90㎡的大户型和90㎡以下的精装小户型；重庆对于90㎡以下的贷款

首付比例降至20%；郑州推出住房公积金组合贷；芜湖允许二套房申请贴息贷款；北京公积金提取从一年一次提高至3个月一次等。预计下半年地方政府各种曲线救市的政策将陆续出台。限购的取消将推高成交量和市场活跃度。

3、下半年品牌开发商主动降价促销的现象将更多

虽然市场成交低迷，但上市房企的高管绝不敢在年中就下调今年的销售目标，否则资本市场会用脚投票。更有可能的是在近期选择一两个项目降价冲全年的销售业绩，尤其是选择个别非核心区域的、降价能大幅去化的楼盘或个别项目的尾房。如近期热销的昌平区的首开国风美唐，通过一万抵减三万以及老客户带新客户大幅优惠等变相降价的方式，提升销售业绩。

总体而言，今年下半年对于一线城市的投资者而言是最佳的窗口期。对于机构投资者而言，今年下半年也是购买资产的好机会。而6月份全国商品房成交面积环比上涨超过40%，是下半年预期好于上半年的开端吧。