2003～2004年中国房地产市场形势分析总报告

第一篇：2003～2004年中国房地产市场形势分析总报告

2003～2004年中国房地产市场形势分析总报告

2003～2004年中国房地产市场形势分析总报告 谢家瑾

（节选）

一 2003年房地产市场形势

2003年是我国房地产市场发展较好的一年，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（以下简称“18号”文件）的发布，对于统一认识，增强房地产投资和消费信心，促进房地产市场持续健康发展起到了重要作用。各地认真贯彻落实国务院“18号”文件精神，积极出台鼓励住房消费的有关政策，注重适时、适度调控房地产市场。房地产投资和消费仍然保持了较快增长、供求基本平衡、结构基本合理、价格稳中有升，为扩大内需、拉动经济增长做出了贡献。

1.投资继续保持较快的增长速度

全国房地产开发完成投资首次突破1万亿元，同比增长29.7%，高出同期固定资产投资增幅（26.7%）3个百分点。东、中、西部地区房地产开发完成投资平均增幅分别为28.0%、40.2%、33.0%，增幅超过50%的省区主要集中在中、西部地区。中、西部地区增幅明显高于东部，客观上有基数小的因素。

近几年房地产市场快速发展，主要得益于国民经济持续快速增长、居民实际收入的提高和住房消费观念的转变及城镇化进程的加快。同时，住房供应市场化程度的提高、新建商品住房品质的改善、以“以房带路、以路养房”为特征的城镇基础设施建设力度加大等,也是房地产开发投资持续快速增长的重要原因。如北京奥运会、上海世博会等带动的城市基础设施和公建设施建设，传导到房地产市场，促进了当地房地产开发投资的增长。大多数地方近几年城镇住宅竣工量中单位自建房比重逐年下降，非商品住宅向商品住宅的转化明显加快。上海精装修商品住房2001年仅3000套左右，2003年达10万多套,住宅品质的提升在一定程度上也带动了房地产开发投资增长。

2.供销总量基本平衡

全国商品房竣工面积（含开发企业自用和出租，下同）3.95亿平方米，同比增长21.5%；销售面积3.2亿平方米，同比增长29.1%，增幅高出竣工面积增幅7.6个百分点。其中，商品住宅竣工面积3.22亿平方米，同比增长21.0%；销售面积2.85亿平方米，同比增长28.9%，增幅高出竣工面积增幅7.9个百分点。商品房空置面积1.28亿平方米（空置一年以上的5425万平方米），同比增长2.2%；其中，商品住宅空置面积8336万平方米（空置一年以上的3235万平方米），同比下降2.1%。东、中部地区空置商品住宅同比呈负增长，而西部地区增幅为6.8%。40个重点城市中有10个城市商品房销售面积大于同期竣工面积或基本持平。住房二级市场日趋活跃，南京、昆明、哈尔滨、合肥、上海等不少城市二手房成交量已超过或接近商品房成交量。

东、中、西部地区商品住房竣工面积、销售面积占全国总量的比例均分别为61％、20％、19％；空置面积占全国的比例为61％、21％、18％。

3.价格总体上稳中有升

全国商品房平均价格（同期商品房销售额除以销售面积，未考虑地段、结构等因素）同比增长3.8％，商品住宅平均价格同比增长3.9％，低于同期城镇居民可支配收入实际增幅（9.0%）和GDP增幅（9.1%）。

东、中部地区商品房平均价格增幅明显高于全国平均水平，西部地区商品房平均价格略有增长。有22个省商品住宅平均价格不同程度上升；40个重点城市中有32个城市商品住宅平均价格不同程度上升。

4.宏观调控意识进一步增强

各地根据国务院“18号”文件的规定，加强土地供应和城市规划的调控力度，完善有关政策，切实解决市场运行中出现的突出问题。上海、天津、厦门、郑州、哈尔滨等大多数大中城市都积极开展房地产市场信息系统和预警预报体系建设；重庆、南京、贵阳、无锡等城市以市场分析报告或楼市专刊等形式，定期发布市场信息，增加市场供求信息的透明度，引导理性投资和消费；成都市划定了本市商品房空置警戒线的范围；杭州、宁波等城市针对房价上涨过快问题，增加经济适用住房供应；南京、沈阳等城市采用限定商品房价格进行开发项目招标，促进中低价位商品房供应。

二 存在的主要问题

当前房地产市场发展总体上是健康的，但部分地区出现的供求结构性矛盾、房价阶段性过快上涨等问题仍然不容忽视。

1.部分地区供求结构性矛盾明显

突出表现为中低价位、中小户型住房供应不足。据有关部门去年对杭州市18家大型房地产开发企业的抽样调查，所销售的商品房中，单价3000元/平方米以下的仅占

3.7%，3000～4500元/平方米的也只占38.7%；建筑面积80平方米以下的户型仅占1.1%，80～120平方米的也只占27.9%。南京、苏州市上市的商品住宅户均面积分别达到123平方米和135平方米。宁夏全区2003年在建商品住宅中90平方米以上的户型占69.4%，而当年底空置商品住宅中此类户型已占80.9%。此外，个别地区商品房供应中，住宅与非住宅的比例不合理，如福建省空置商品房中，非住宅用房约占2/3；济南市空置商品房中，中高档住宅和写字楼占80%。

2.局部地区商品房价格上涨过快

江西、山西、安徽等3个省份商品房平均价格涨幅在15%以上；40个重点城市中，太原、南昌、上海等3个城市的商品房平均价涨幅超过20%。

商品房价格上涨过快的主要原因：一是需求拉动。供求总量阶段性失衡直接影响价格变动，南京、杭州、宁波、苏州等城市反映商品房市场呈现阶段性供不应求，南京市2003年商品房预售供需比为0.8∶1。中低价位商品住房供应和成交量下降，也使得商品房平均成交价格上扬。二是成本推动。主要来自建材涨价、土地取得成本增加、品质提升三个方面。据上海市测算，近年来上海市土地成本明显增加，中心地区地价（包括拆迁成本）已约占房地产开发总成本的50％左右；精装修以及房型设计、建筑外观居住功能等住房品质的提升，使开发成本提高6%～7%；因建材涨价，建安成本上涨也使房价上涨5%。杭州市建材涨价使多层建筑建安成本上升8％～9％，高层、小高层建筑建安成本上升10％～13％；福州市建材涨价（主要是钢材和水泥）致使高层每平方米建安成本增加200元，多层每平方米增加110元。三是炒作带动。此外，基础设施、环境质量的改善也对房价上涨有一定影响。

3.局部地区房地产开发规模增幅过大，投资增幅过快，空置商品房增加明显江西、宁夏、安徽等中西部省区房地产开发投资增幅超过60%，大大高于同

期固定资产投资增幅。在全国商品住房空置面积同比下降2.1%的情况下，西部地区商品住房空置面积1402.46万平方米，同比增长6.8%。其中，宁夏、新疆两个自治区商品住房空置面积分别为128.44万平方米、283.57万平方米，同比增长分别为63.4%、34.6%。中部地区的江西省商品住房空置面积也达到77.03万平方米，同比增长15%。这些地区商品住房空置面积明显增加，大多与房地产开发投资增长过快，在一定程度上导致市场供应超出了吸纳力，应引起高度重视。

4.房地产开发融资渠道有待拓宽和规范

中国人民银行统计月报显示，2003年累计发放房地产开发贷款4060亿元，开发贷款余额4800多亿元，同比增长60%。另据国家统计局对全国3328家房地产企业的跟踪调查，2003年房地产开发投资资金来源中银行贷款占28.89%，比去年提高了9.7个百分点，同比增长67.5%。如果加上开发企业流动资金贷款、施工企业垫资中的银行贷款部分、预收款中的个人住房贷款部分，目前银行资金占房地产开发资金的比例在60％左右。房地产开发资金过度依赖银行信贷资金，增加了潜在信贷风险。一些专家反映，美国70%以上的房地产开发建设资金是通过直接融资实现的，银行贷款只占10%～15%，风险承担者是分散的，这与我国形成了鲜明对比。

5.部分地区投资性购房增多，投机炒作苗头隐现

目前利率较低、股市持续低迷，可选择的投资渠道有限，客观上使部分社会闲散资金进入房地产市场，特别一些地理、人文环境优势明显，投资增值潜力较大的城市吸引了众多投资购房者（多数兼具投资与自用双重特性）。但其中不乏非理性投资者，投机炒作现象有所抬头。据苏州市对典型楼盘的调查，个别楼盘投资性购房的比例达到25％。另据反映，一些中介机构组织的温州人购房团（主要以投资为目的）到一些地区集中大量采购商品房，造成这些城市的房价在短时间内有较大幅度上扬。如果不加强调控，任凭短期炒作和囤积居奇行为发展，将不利于房地产市场的健康发展，也可能影响金融安全。

与此同时，上市公司投资房地产的行为也有待规范。目前一些无开发经验的上市公司大量进入房地产开发领域。据不完全统计，目前主营业务为房地产业的上市公司达70余家，涉足房地产行业的上市公司已有300多家（其中100多家是2001年以后进入的）。在一些城市出现这类公司以畸高价投标竞得土地，当地主管部门和多数业内人士都认为风险较大。

三 2004年房地产市场走势分析和评估

各方面普遍认为，在当前的宏观经济背景和市场环境下，支持房地产市场持续发展的基本条件没有改变。2004年，房地产开发投资仍将保持较大规模，但受一些因素影响，增长速度可能趋缓。

1.国民经济增长客观上要求住宅与房地产业保持持续发展

房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业。促进房地产业持续健康发展，一是经济结构调整的需要。我国房地产及建筑业增加值占GDP的比重接近9%，房地产业直接或间接联系着建筑、冶金、建材、装饰、家电、家具、金融等数十个产业，发展房地产业，延长产业链条，是满足市场需求，促进技术进步和产业结构升级的重要途径。二是扩大就业，推动城镇化进程的需要。发展房地产业是扩大社会就业，吸收农村剩余劳动力向非农产业转

移的重要渠道，也是推动城镇化进程的重要手段。三是满足居民提高生活水平的需要。目前，我国人均GDP已经超过1000美元，人民生活总体上已达到小康水平，居民消费开始快速增长，消费结构将加快转变，改善型住房消费发展的潜力很大。

2.相关政策的支持，总体上将支撑房地产市场的持续发展

经过多年的培育，在一系列有利于住房消费的税收、金融、住房二级市场开放等的作用下，住房潜在需求正在加快转化有效需求，住房已成为居民消费热点，房地产市场持续健康发展的客观条件是存在的。当前，规范房屋拆迁行为、清理拖欠工程款、清理整顿土地市场等重大举措的推进，总体上也有利于房地产市场健康发展。

3.房地产市场供求关系分析

①市场需求分析。当前住房需求主要来自三个方面：一是居民住房消费的升级换代;二是旧城改造和城镇基础设施建设带来的房屋拆迁保持一定规模;三是外来人员购房（相当部分是富裕农民进城购房）。如上海市商品住宅消费量中约有1/3由拆迁带动，1/3由居民换购住房（以旧换新）带动；广东省购房者中35%是农村和省外、境外人员，厦门、乌鲁木齐、成都外来人员购房比例分别达到47%、59.9%和43%。

目前，居民住房消费的升级换代需求、外来人员购房总体上呈加速增长趋势。受租赁市场日趋活跃的影响，投资性需求（购房后用于出租）有所增加。未来几年，城镇建设和房屋拆迁的任务依然较重，拆迁带来的需求仍将是住房市场需求的重要来源之一。但随着拆迁程序的规范化、补偿水平的合理化，拆迁的进度会有所减缓，成本可能会有所加大，带来的住房需求有可能缩减，特别是2004年将较为明显。因此，预计总体上2004年住房需求总量仍将保持增长，但近几年因拆迁带来的需求在市场中所占比例较大的城市，如果不采取适当的政策措施会影响市场的稳定发展。

②市场供应分析。2003年商品房施工面积11.7亿平方米，其中新开工面积4.4亿平方米，分别相当于竣工面积（3.95亿平方米）的3倍、1.4倍，比上年（2.7倍、1.3倍）略有提高，因此，预计2004年商品房供应仍将保持一定规模，总体上能与需求总量相适应。但市场供应面存在的一些影响因素应当引起重视。

③土地供应的影响。由于房地产开发用地一般是前几年取得的，1999～2003年，全国房地产开发累计购置土地12.1亿平方米，高于累计完成开发土地面积7.7亿平方米

4.4亿平方米。尽管土地市场清理整顿将使一部分违法用地不能成为现实开发用地，但估计2004年可用于房地产开发的土地总量不会减少。同时，去年国土资源部发文停止了别墅用地供应，有利于进一步改善房地产市场供应结构。因此，土地市场清理整顿对2004年房地产开发影响不大，可能影响今后几年房地产开发能力和市场供应量。此外，中低价位普通商品住房和经济适用住房建设的用地供应在不少城市也较难落实。

④拖欠工程款清理的影响。目前,房地产开发拖欠工程款约占年度房地产开发资金量的10%，因此清欠力度的加大对房地产开发的直接影响不大，但清欠工作对基础设施等政府项目建设的影响可能会间接地影响到房地产市场供求。

⑤市场价格走势。从2004年房地产市场供求总量大致平衡分析，商品房价格总体上应较为平稳。但拆迁成本增加，土地和建材价格上涨将影响住房的开发成本和房价，并可能在一定程度上减弱房地产市场供应能力，由此带来的房价上涨压力不容忽视。

综上所述，住房市场供求关系的基本态势总体上仍未发生变化，2004年房地产投资和消费仍将保持一定的增长。对房地产市场的区域性特征，以及可能导致今后几年房地产市场供求关系发生重大变化的因素，要有足够的认识。中、西部地区市场化程度较低，经济欠发达，市场容量有限，因此既要注重提高住房市场化程度，着力于培育住房消费，又要防止不顾市场吸纳能力相对较弱的实际，盲目追求供应过快增长。东部地区市场化程度较高、经济较为发达，投资比较活跃。但要注意采取措施，缓解部分城市出现的高价位、大户型商品住房供应过量与普通商品住房供应相对短缺的结构性矛盾，防止价格过快上涨，引导理性投资和消费；部分城市出现的投机炒作现象，可能带来房价在短期内的非正常上涨，出现泡沫的成分，要高度关注，并采取有效措施，尽快扼制其可能蔓延势头。

四 拟采取的措施

针对当前存在的问题，我们将认真贯彻落实国务院“18号”文件精神，兼顾近期与远期，着力于培育合理需求，保护市场信心，加强分类指导，通过以经济手段为主的适当措施，对房地产市场进行适时、适度调控。

1.增强宏观调控的综合效应，下大力气调整供应结构

加强部门间的协调配合，综合运用土地、规划、金融和管理等措施，引导各地切实做好房地产市场宏观调控工作。房地产开发投资增幅过快的地区，要根据市场需求，适当调整规模。结构性矛盾突出、价格涨幅较大的地区，要着力于调整住房供应结构，适当调剂增加土地供应量，加快普通商品住房建设，加强经济适用住房建设和管理，满足不同收入家庭的住房需求，平抑商品住房价格的过快增长。

2.加快预警预报系统建设，加强房地产市场监测

及时准确的市场信息反馈和科学地把握市场发展态势，是有效地实施宏观调控、引导市场发挥自我调节作用的重要基础。国务院“18号”文件明确要求加快建立房地产市场信息系统和预警预报体系，最近七部委就此项工作专门下发了文件，下一步应进一步加强部门配合，重点指导督促35个大中城市和其他重点城市，从增量市场信息采集和分析入手，推进信息系统和预警预报体系建设，并加强对重点地区房地产市场运行情况的分析和监督，努力使局部性、结构性问题，见之于未萌，防之于未发。

3.进一步调动居民住房消费积极性

一是完善办法，加快住房补贴的发放，提高居民购房的支付能力；二是督促各地清理影响已购公房上市交易的政策性障碍，进一步搞活住房二级市场，促进住房梯度消费；三是抓紧清理现有住房贷款担保机构，完善个人住房贷款担保体系，增强居民贷款购房能力，防范贷款风险；四是研究农村进城务工人员住房消费的相关政策。

4.加快研究防范投机性购房的相关措施

要不断完善风险控制机制，尽快实现商业银行间住房贷款信息联网，使投机性购房者无法获得银行贷款；严格执行个人出售住用未满一年的住房，按买入卖出差额征收营业税的规定，使那些企图通过短期内连续交易获得利益的投机性购房者在经济上得不到好处。同时，通过保障出租住房的合理收益，引导长线投资性购房。

5.努力创造良好的市场环境

有关管理部门集中力量开展房地产市场秩序专项治理工作，完善市场规则，加强市场监管，依法查处房地产市场中的不规范行为。

（作者单位：建设部住宅与房地产业司司长）

中国网 2004年9月8日

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第二篇：2013年1-6中国房地产市场形势分析

2013年上半年中国房地产市场形势分析

[摘要]2013年上半年，“国五条”落地宣告房地产调控进一步趋紧，抑制热点城市投资投机需求再度升级，北京、上海等城市配套细则相对严格，其他绝大多数城市基本延续了国五条政策方向。在限购、限贷等阶段性调控政策收紧的同时，中央加紧完善房地产调控的长效机制，日趋明晰的保障房政策、渐具雏形的住房信息联网及不动产登记条

(1)政策：“国五条”定调全年调控继续从严取向

2013年上半年，“国五条”落地宣告房地产调控进一步趋紧，抑制热点城市投资投机需求再度升级，北京、上海等城市配套细则相对严格，其他绝大多数城市基本延续了国五条政策方向。在限购、限贷等阶段性调控政策收紧的同时，中央加紧完善房地产调控的长效机制，日趋明晰的保障房政策、渐具雏形的住房信息联网及不动产登记条例，以及房产税试点范围可能扩大等，在一定程度上为稳定市场预期及今后房地产市场长期健康发展提供了保障。

(2)新房：百城指数涨幅渐趋平缓，重点城市成交量冲高回落，全国销售同比大幅增长 价格方面，百城价格指数在3月涨幅达到阶段性高点后持续收窄，政策效果逐渐显现，但6月均价绝对水平创历史新高，多数项目涨价意愿强烈，部分城市价格上涨压力仍大。成交方面，上半年重点城市住宅成交量为近四年同期最高，三四线城市同比增长最显著，其中3月需求集中释放，多数城市成交量达到2010年调控以来单月最高水平；受新政落地影响，二季度成交量高位持续回落但环比降幅逐步收窄，“国五条”影响逐步消退。供应方面，上半年重点城市新批准上市量为近四年同期最高，2.5线城市同比增长最为显著；二季度新增供应量同环比均有增长，多数城市销供比降至1以下，库存水平有所上升，但多数城市出清周期仍处于近年低点。全国来看，商品房销售面积和销售额同比大幅增长，绝对水平为历史同期新高，但增速在1-5月持续放缓，特别是一二线城市增幅收窄较为明显；投资平稳增长，增速维持在20%以上；新开工面积与去年基本持平，1-5月累计同比增长1%，增幅较年初收窄14个百分点。

(3)二手房：价格涨幅持续收窄，成交量3月冲高后明显回落，波动幅度大于新房 价格方面，2013年上半年十大城市主城区二手房价格累计上涨10%，其中3月涨幅最为明显，环比上涨2.8%，其后涨幅持续缩小，6月降至1%以下。成交方面，上半年十大城市二手房总成交55.80万套，同比增长122.9%，已接近去年全年的64.82万套的水平；受“国五条”细则出台前集中备案影响，3月二手房成交量激增，创历史单月最高纪录，4-6月成交量逐步减少，波动幅度大于新房，绝对水平仍为2011年以来的较高水平。

(4)土地：一二线城市量价增长显著，带动全国各项指标明显好于去年

供求方面，2013年上半年，全国300个城市住宅用地推出及成交量同比分别增长13.2%、11.4%，一线城市增长最为明显。价格方面，全国300个城市住宅用地楼面均价同比上涨

36.6%，溢价率为14.5%，二季度住宅、商办用地溢价率均为近两年的最高值；各地地王频现，房企拿地积极性未减。在一二线城市供求和价格水平恢复带动下，300个城市上半年土地总出让金达1.2万亿元，同比增长64.1%，其中北京、上海的住宅用地出让金增长超过2倍，杭州高达30倍。

(5)企业：销售业绩稳步上升，拿地更关注一二线城市热点地块

销售方面，2013年上半年，十家代表企业销售额和销售面积同比分别增长34%和29%，超半数企业销售目标完成率超过5成；上半年，品牌房企市场份额稳步提升，十家代表企业销售额占全国的比重达14.7%，较2012年提高4.2个百分点，行业优势日趋明显。拿地方面，代表企业拿地积极性明显提高，拿地面积和拿地金额同比分别增长29%和236%，加大在一二线城市拿地力度是拿地金额增幅明显高于拿地面积的主要原因。资金方面，销售好转的同时拿地支出增加更加显著，若银行慎贷局面持续，企业面临的资金风险有所上升。

第三篇：房地产市场发展形势分析

房地产投资快速增长，项目遍地开花，投资（含投机）购房盛行，消费者追涨购买使大量需求提前释放……可以说，2007年10月以前，无论是上海、北京、深圳、广州等一线城市，或是长沙、南京、重庆、武汉、北海等非一线城市，全国的房地产市场正值有史以来最红火也是最疯狂时期。

从2005年“国八条”算起，到后来的“国六条”、限制外资政策、增

加个人所得税、增加二手房交易营业税、发行国债、调低利息税、历次加息以及提高存款准备金率到多部门联手严查、加强住房保障，再到2007年9月27日央行和银监会联合出台的房贷新政、国土资源部的39号令（236号文），两年多时间，调控政策出台之密集、数量之多、时间持续之长、措施之严厉，在我国房地产发展史上实属罕见。无疑，2008年，中国房地产市场很关键的一年。

宏观调控得到落实执行

2008年，宏观调控将进一步深化，并得到落实执行，叠加效应将日益显现。本文作者陈真诚认为，房地产热将降温，投资将有所回落，开工项目也将适量减少。

但由于持续很久的房地产市场的繁荣使得市场的前行仍具有相当的惯性，不少地区房地产发展投资机构、房地产开发商未完工项目的继续，使得2008年尤其2008年上半年的各地市场热点区域增多。

正因为城市房地产项目遍地开花，使城市轮廓线向四面八方同步外延，使得城市的市场热点区域也增多。如长沙，不再是城中、城东独领风骚，城北、城南、河西的地区供应比重也将增加。

不过，正因为这种城市轮廓线向四面八方同步外延的发展趋势，使得城市的热点区域增多，却让热点的相对热度下降。所谓热点多了就意味着热点丧失或减弱，不在少数的你我彼此彼此使得难分彼此。

国土资源部有关负责人就39号令土地供应调控的相关政策向记者做进一步解读时表示，国土资源部强调要保障住房供应量，首先是重点保证住宅用地需求，特别是要优先安排低收入家庭住房用地的供应。其中规定，必须单独列出城市建设用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地不得低于申报住宅用地的70%。不符合该要求的，不得批准用地。要优先安排、供应列入供地计划的廉租住房用地和经济适用住房用地。对未完成供地计划的，第四季度不得供应其他商品住宅用地。

毫无疑问的是，随着宏观调控的落实，城市房地产产品结构将更科学化、合理化：70/90新政的影响将逐步体现，90平米以上房型将继续向节约面积发展。

在长沙，从2000年本人曾服务过的“同升湖”、“山水芙蓉”开始到2007年的“保利”、“绿城”等几十个别墅物业的集中放量，可以预见长沙高端房地产市场还将加大，高档住宅市场将出现分水岭。而其实，这一趋势在全国各大城市差不多。只是，一些别墅等高档住宅市场相对刚性但需求相对不足，可能面临更大的市场压力。

同时，另一方面，政府将进一步落实宏观调控政策和住房保障制度，不断完善市场体系，以政策和需求为导向，调整供给结构，积极发展二级市场。并加大对房地产业秩序进行规范和整顿，维护市场健康运行。

保障性住房开发规模增加

目前，在长沙已经在全国成立了住房保障工作局。如果该局确实能为住房保障工作起到成效的话，相信会在全国其他城市陆续成立此类机构。

2008年，住房保障政策将进一步落实，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应、投资、资金、项目开工及产品供应的相对比例将增加。另一方面，由于预期改变，投资（投机）需求和自住需求在一定程度上被抑制，消费者变得相对理性。房地产市场可能出现进一步观望，进而出现持币待购、惜购等现象，供求矛盾将得到一定程度的缓减。

高度卖方市场将逐步被扭转，甚至可能转化为买方市场或相对均衡市场。同时政府将扩大住房保障的覆盖面，确保保障型住房的土地供应，拿地竞争激化，大地块土地供应模式可能被相对改变。

政府一方面严格控制高端市场的发展，另一方面大力支持保障性住房，力求总量平衡，调整结构，稳定市场，符合“90/70”政策的小户型、低总价房屋产品供应将增加。

在开发规模方面，将导致部分原本新立项、新投资的非保障性住房开发规模下降。同时，受宏观调控尤其是土地、金融等新政策影响，保障性住房的开发规模将增加。一些原本计划安排布局的大盘，可能分细或把多期并拢来开发。

项目开发和上市速度将加快，一般较难再现大规模、大面积的捂盘、囤房、惜售现象。

房价整体可能在一定程度上逐渐回落。保障性住房和小户型的价格相对稳定，别墅价格相对刚性但需求相对不足，大户型、商住两用房、商业地产房屋及城区部分豪宅等高档住宅、二手房的房价将可能较大幅度下降。

因此，房地产行业可能从“暴利时代”转入“微利时代”或“常利时代”，暴利时代逐渐远去甚至走向终结。

市场竞争更

第四篇：怀化市上半年房地产市场形势分析

怀化上半年房地产市场形势分析

文／怀化市房产管理局 李强 廖家南

在宏观政策等多种因素的影响下，怀化的房地产市场出现了一些新的情况，但总体上仍保持快速的发展态势，处在健康发展阶段。可以预见，在“规划合理、科学引导、市场运作、公平分配”的前提下，未来怀化的房地产行业仍有巨大的发展潜力和拓展空间。

一、1—6月怀化房地产的运行特点

(一）投资快速增长

1—6月，全市房地产企业投资意愿不断增强，开发投资增长逐季加快。一季度，全市房地产开发投资6.78亿元，同比增长37.65%，二季度完成投资10.49亿元，同比增长55.45%。上半年累计完成房地产投资17.27亿元，同比增长48.5%，远远好于今年房地产预期目标。

（二）销售大幅增加

1—6月，全市新建商品房累计销售133.01万平方米、11532套，同比分别增长192.13%和167.31%。其中市城区累计销售76.87万平方米、6632套，同比分别增长102.56%、136.08%。二手房交易31.62万平方米、3198套，同比增长51.72%、58.76%。其中市城区二手房交易18.63万平方米、1630套。

（三）价格持续上扬

1—6月，全市房地产销售价格保持了平稳的惯性上涨，商品房均价为1770元/平方米，同比增长15.53%。其中商品房住宅平均售价为1310元/平方米，商品房非住宅平均3003元/平方米，同比分别增长15.72%和7.25%。市城区商品房和商品房住宅均价分别为2165元/平方米、1855元/平方米，同比分别增长13.82%和9.43%。

（四）资金来源充裕

上半年，全市房地产企业很少因资金问题影响建设进度。尤其值得关注的是，贷款和个人按揭贷款增长明显加快，占资金来源的比重明显提高。1—6月，全市办理抵押登记12674宗，抵押面积248.51万平方米，贷款金额32.82亿元。其中全市1—6月房地产贷款金额同比增长达88.38%。

（五）供给比较充足

1—6月，全市房地产开发企业房屋施工面积156.38万平方米，房屋新开工面积 55.08平方米，房屋竣工面积48.13万平方米。市城区商品房累计批准预售71.98万平方米、8798套，同比分别增长195%、198.85%。1—6月市城区商品房供销面积比为0.93：1，房地产市场两端基本保持供销平衡。

二、促进怀化房地产健康快速发展的原因分析

（一）调控房产新政影响不大

怀化归属于三、四线城市，尚处在城市化初期阶段，房价相对同类城市还不算太高，投机性购房问题所占比例较小，并不在本轮主要调控的范围之内。加上调控政策的执行，对房地产业的影响有一个滞后期。因此，调控新政对怀化房地产有一定的影响，带来了一些新情况，但影响程度不深，对消费者信心的影响也十分有限。

（二）刚性需求依然客观存在一是城市化进程的需求。从世界各国情况来看，30%—70%为城市化的加速发展阶段，70%的城市化率以后为稳定发展阶段。2009年，全市城市化率达36.2%，正处在城市化快速发展时期，大量的人口由农村向城市转移。适应城市化发展趋势，需要增加住房的投资和供给。二是改善性购房的需求。当前，全市人均住房面积处于较低水平，随着宏观经济景气上升、居民收入增加、货币流动性总体宽松和消费结构升级，居民改善性购房需求更趋强烈。三是城市征拆的需求。随着旧城改造力度加大，城市外延拓展步伐加快，城区的一些房屋被拆迁，城郊的一些土地被征用，因征地拆迁造成的住房需求日趋旺盛。

（三）怀化城市幸福指数提高

近年来，全市通过一系列城建项目的实施，一系列活动的开展，城市路网结构不断优化，公共基础设施不断完善，城市形象全面改善，城市品位不断提升。尤其是怀化城区，实现了“一年一个样，三年大变样”，现建成区面积已扩展到52平方公里，创建全国生态示范市、省级卫生城市成功通过验收，在两年一度的全省城市卫生检查评比中，怀化首次进入了甲类城市。此外，随着娄怀、吉怀、怀通、怀化城区高速绕城线、沪昆客运专线的开工建设，怀化的交通区位优势更趋明显。随着“构筑商贸物流中心，建设生态宜居城市”战略的深入实施，怀化的发展活力进一步增强。等等这些，总而言之快速发展、日趋完善的现状加上对未来繁荣怀化的预期，大大增强了怀化的凝聚力，吸引了各界人士来怀化购房置业，投资创业。

（四）通货膨胀预期愈发强烈

基于对世界各国向市场注入大量流动性引起严重的通货膨胀的担忧，加上

国内外经济触底回升势头好于预期，居民对未来通货膨胀的预期越来越强烈，尤其是高收入和较高收入者对其资产保值增值的需求不断增大，在市场经济不景气、金融市场发展缓慢、投资渠道有限的情况下，置业买房成为高收入者资产保值增值的唯一途径。

三、对怀化房地产平稳健康发展的建议

（一）要严格对照要求，落实调控政策

要加快廉租房、棚户区改造等保障性住房建设，设法增加保障性住房的有效供给。要严格执行差别化利率和税收政策，合理引导住房消费，抑制投机性购房需求。要进一步加强商品房销售管理，对取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度，加大交易资金监管力度。要加强土地管理，制定完备的土地供应计划，完善强化“招、拍、挂”的管理，规范出让行为，防止“囤地”、“炒地”等现象的发生。要严格执行房地产税收一体化政策，防止税收流失。

（二）要立足自身实际，规范市场管理

要以本轮调控为契机，针对房地产市场存在的各类问题，加大执法力度，严格规范管理。要严把房地产资质关，从严查处无资质乱开发、挂靠开发的行为，把不服从政府和主管部门管理的企业清出市场。建立房地产市场信用制度和房地产开发企业不良行为登记、公示制度，凡手续不全、擅自更改规划、挤占公共空间，欺诈消费者的，都要列入黑名单，对于违规、不讲诚信的房地产企业实行贷款限制、土地限制，让其自动退出市场竞争。

（三）要适应发展趋势，提升楼盘品位

一方面，要优化环境，改善服务，吸引一批有实力的房地产企业，来怀化开发投资。另一方面，提升现有开发企业的实力。怀化市房地产开发企业虽多（在市本级从事房地产开发的企业有80余家），但仍处于“小、散、弱”水平。与市委、市政府提出的“构建商贸物流中心，建设生态宜居城市”的要求和人们消费需求品位提高已不相适宜，要引导房地产开发企业彻底改变“为卖房而建房”的落后思想，牢固树立“绿色生态、环境优先”的意识，在项目开发上做到：功能配套人文化、小区环境生态化、建筑设计智能化、物业服务温馨化，以创新求发展，以品牌促发展，以品质求效益。

第五篇：房地产市场形势分析与展望

房地产市场形势分析与展望

2008年，受国际金融危机及国内经济回调的影响，住房销售 低迷，房价涨势逐步回落，房地产市场进入调整阶段，调整程度 逐步加深。208年下半年，作为扩大内需、促进经济增长的重点，中央及地方政府连续出台了多项鼓励住房消费、活跃房地产市场 的调控政策。2009年较高的房价将有一定下行空间，随着房价的 合理回归，政策逐步落实，自住型需求将陆续释放。

一、我国仍处在房地产市场持续发展阶段

与美国等发达国家住房市场已进入成熟期不同，我国正处在 城市化和工业化进程加速阶段，住房水平低和需求比较旺盛，是 我国住房市场快速发展的市场基础，其中除了少数低收入群体住 房需要政府提供保障性外，还有几种类型的住房需求依靠住房市 场：

一

类是刚刚步入社会不久，成家立业需要住房的年轻人，包

括本地离开父母独立生活和外地进入大中城市工作的年轻人。他 们需要的住房是功能设施齐全、舒适、方便，小户型、价格适中，可以承受得起的住房。一类是已经购买房改房，生活水平提高，希望以小换大改善居住条件的人群。这两部分人具有一定收入和 经济能力，借助银行贷款，可以购买普通住宅，他们是社会的基 本群体，占大多数，也是住房市场自住型的基本需求群体。还有

一

类是投资型需求。改革开放使中国人民财富有了较大增长，需 要有保值增值的渠道和工具，一部分人选择了住房市场。购置住 宅不是为了自己居住和使用，而是为了出租获利或住宅涨价后出 售获利，是通过购房实现手中的货币增值。

二、此轮房地产市场调整是市场经济内在规律的作用

从2007年年末开始，住房市场形势急转直下进入调整期，其 根本原因是市场内在规律对房地产行业几年高速增长积累的矛盾

和问题进行自我强制调整的结果。2004年以来，在我国经济较快 增长，居民收入不断提高，对房地产市场预期向好的基础上，投 资型住房消费大量入市，不断推高房价以获利；开发商大量高价 拍地，以获取更高的回报，推高了住房的成本；自住型消费者在“买涨不买落”的心理驱使下，集亲戚朋友之力提前购房，透支 了部分基础消费需求。几种因素叠加，埋下了隐患，导致了目前 住房市场需求减少、调整期的到来。

第一，大量投资者进入，市场需求过旺，使房价快速上涨，脱离了普通居民的承受能力，加之市场供应的中小户型、中低价 位的住房偏少，将普通消费需求挤出了市场。

第二，房地产市场过快发展、房价过高弓l起了国家连续实施 房地产调控政策，随着宏观调控的累积效应发挥作用，尤其是对 第二套住房贷款政策的调控，一些投资性和投机性资金撤出住房 市场。

第三，今年以来国际金融危机愈演愈烈，中国经济向下调整，消费者收入预期及对房价预期发生变化，观望气氛浓厚，加剧了 市场调整的程度。

虽然房地产市场的调整短期内对经济稳定增长带来了较大影

响，但此次调整是对前几年房地产业过快增长和房价虚高的修正。将使过高的房价逐步向合理水平回归；使供给结构和需求结构更 加合理。这次调整是我国房地产业自198年市场化改革以来，经

历的真正市场周期性调整，得到市场的锤炼和洗礼的房地产业将 更具竞争力。房地产市场只有充分调整到位，才具备持续、健康 发展的基础。

三、影响209年房地产市场走势的因素分析

1、影响住房消费者预期变化的因素分析

2008年在国内外经济下行、前期国家偏紧的房地产调控政策

影响下，消费者预期比较悲观，持币观望。随着国家宏观调控政 策的调整，消费者预期将逐渐发生变化，在观望中寻找机会。一

是国家已经将支持房地产业稳定发展作为保增长的重点产业，并 连续出台一系列鼓励住房消费的政策，从政策层面上给予消费者 信心。二是我国连续出台强力度的刺激经济的措施，力争2009年 经济增长保持在8％以上，在就业和居民收入增长方面基本稳定了 预期。三是由于我国人多地少，目前仍然处在经济较快增长阶段。从较长时间看，住房价格仍然是稳步上升的趋势。近期房价下行 是对前期房价过高的修正，而且国家连续出台多项鼓励住房消费 政策，一旦房价调整到位，将会出现反弹。因此，部分自住型消 费者开始关注房市，而理智的投资型消费者也在观察抄底的机会。

2、国家一系列调控政策影响分析

2008年下半年，国家连续五次降低贷款利息，五年以上的贷

款利息降低1．9个百分点；为了鼓励住房消费，将购买普通住房

8的贷款优惠利率由基准利率的0．5倍下调到O7倍，使利用按揭

8．..贷款购房者节约了较大的利息费用。据银行计算，按等额本息还 款方式的按揭贷款，以上两项因素使月还款额节约18％左右。1O月份，财政部、税务局决定购买9O平米以下的普通住房契税减按 1％收取，使购房成本降低了2％以上。同时，对个人购买和出售住 房暂免印花税，出售住房暂免征收土地增值税，对出售普通住房 给予营业税的优惠，降低了二手房的交易成本。

3、住房的市场价格走势分析

2004年以来，尤其是2007年，我国住房价格较快上涨，一定 程度偏离了居民的承受能力，使得住房市场量缩、价落。经过一 年的调整，房价仅回落到2007年末的水平，2007年价格虚高的水 分并没有挤掉，虽然国家优惠政策降低了居民购房成本，但与居 民的实际支付能力还有距离。据央行第三季度城镇储户问卷调查，居民未来三个月有购房意向占比仅为133分别比上季和同期下

．％，..降1．8和2．8个百分点，为1999年以来的最低点，反映出房价调 整还没有到位。

综上分析，住房市场调整正在进行中，消费者持币观望等待

机会，市场存量房较多，房价还有下行的空间，直至下跌到消费 者接受的水平，整体看调整有向深度发展的势头。由此预计2009年上半年，房价承接2008年的下滑势头，房价水平将继续回落。由于区域经济的差异性，各地区调整的进度和幅度不尽一致。一 些调整比较早、调整幅度较深的城市，随着价格的下降，将有自 住型需求陆续入市。随着经济适用房和限价房大量入市，下半年 市场成交量将出现趋稳的迹象。

四、政策建议

在国家已经出台较多的调控政策条件下，2009年政策的立足

点应该关注和解决房地产市场调整过程中出现的新问题、新情况，并遵循市场运行的客观规律，促进房价合理回归。

第一，在市场调整中，应以开发企业自救为主，鼓励开发商

针对市场需求开展多种方式营销、合理定价，协助缓解与老业主 矛盾，打消开发商降价的后顾之忧，只有房价合理回归，才能释 放需求。

第二，应注重发挥市场机制调节和自我修正作用，利用市场的力量挤出泡沫，这样有利于行业可持续健康发展，促进行业的 调整和市场洗牌，促进行业集中度的提高。

第三，各地要因地制宜，不断探索，解决经济适用房和限价

房建设和销售中出现的问题。应适时调整规划，可尝试采取政府 收购作为廉租房，或扩大申购范围，甚至可以转为商品房的方式 解决弃购现象。根据市场形势变化科学、合理的核算经济适用房 和限价房的发标价格，选择交通方便的地点。对于建设经济适用 房和限价房增加成本、甚至亏损的开发商，要给予减免税费、资 金支持等优惠政策，鼓励开发商积极参-9保障性住房的建设。

第四，重视开发商资金紧张和存量房增加的问题，地方政府

可以收购资金链断裂的项目作为廉租房，避免出现烂尾楼；并鼓 励社会资金(包括企业和机构)低价收购部分存量房，用于做周 转宿舍或出租。

第五，着手研究和解决制约房地产业健康发展的体制、机制

问题，应抓住调整机遇建立行业良性发展的长效机制，如地方财 政与房地产业的关系、物业税、规范市场及房地产融资机制创新 等，为房地产业持续健康发展奠定制度基础。

(国务院发展研究中心廖英敏)

经济复苏前景有待观察

从一季度主要宏观经济指标看，经济运行继续保持了2008年

下半年以来的回落趋势，GDP增速进一步下降到6．％，比上年四

季度回落0．7个百分点。但是，随着政府一揽子经济刺激方案的实 施和效应的逐步显现，一系列宏观经济指标和先行指标明显好转。3月份，规模以上工业企业增加值同比增长8．％，比—2月份加

快4．5个百分点。一季度，全社会固定资产投资和社会消费品零售 总额同比增长28．8％和15．9％，分别比上年同期加快4．2和3．6个 百分点。可以判断，一季度应为本轮经济回落的底部，二季度经 济增长将出现一定幅度的回升。这样，在全球经济普遍低迷的情 况下，我国经济有望率先复苏。

值得注意的是，目前经济回升的基础尚不稳固，复苏前景及

可持续性不容乐观。

首先，一季度消费、投资增长达到较高水平，但在相当程度

上是政府政策效应的反映，如政府大规模增加投资、信贷规模急 剧扩张、家电下乡等，而市场主导的内需扩张缺乏有力支撑。经 济增长持续下降，对就业和收入预期均产生较大不利影响。大量 毕业生难以找到工作、农民工就业机会减少和收入下降，不利于 消费需求的持续扩张。如果短期需求回升主要来自中间需求而非 最终消费需求，将无法从根本上解决需求不足问题，还会加剧已 经存在的产能过剩。从投资看，年初以来，出口占比较高的外向 型企业经济效益比上年四季度进一步下降。通过产业关联和收入