2013年中国房地产行业发展情况概述

第一篇：2013年中国房地产行业发展情况概述

2013年中国房地产行业发展情况概述

2013年，无论是房地产行业抑或是开发企业，都是高歌猛进的一年。

在政策趋向宽松、经济平稳回升等宏观环境持续向好的情况下，一、二线城市市场迅速回暖，并维持成交高位态势，各线城市、各类地王纪录被屡屡刷新，房企逐鹿资本市场，争相借壳上市或者谋划海外投资。随着市场成交的持续上行，7家房企有望冲刺“千亿俱乐部”。与之相应的是，新一届政府执政、十八届三中全会召开，未来房地产业必将面临新的政策挑战，整个行业也在孕育未来发展的深度变革。

回首2013，中国房地产行业经历了怎样的演变；展望2014，建立长效调控机制的时代，房地产行业和开发企业又将迎来怎样的挑战和发展契机？

正基于此，克而瑞研究中心发布《2013年中国房地产行业总结与2014年展望》，总结了这一年来房地产行业的七大特征、房企四大战略方向，并对未来一年的房地产走势做了七大预测。

一、2013年房地产行业七大特征

(1)“调控”字眼在公开场合消失，行业政策面趋于平缓

新一届政府在经济领域的执政思路相比其前任有明显区别，以市场化为导向在各个领域的改革中均有体现，房地产调控也不例外。在今年以来历次政府重要会议中，均未提及“调控”二字，类似“高房价问题”这样的提法也再未出现在任何公开场合，与上一届政府形成极其鲜明的对比，释放的信号即是以更加市场化的手段来解决房地产的问题，这符合本届政府强调政府职能转变的改革路线。

今年房地产行业政策面有两件意义深远的事情值得关注：其一，在中共中央政治局第十次集体学习中，明确了以市场化为主，以保障房为辅的住房供应体系建设；在提到供应体系建设时，会议前所未有地用了“千方百计增加住房供应”的措辞，促进供应被放到了前所未有的高度；其二，在三中全会最终公布的决定中，对房地产行业虽无明确扶持表态，但诸如“处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用”、“建立城乡统一的建设用地市场”、“完善城镇化健康发展体制机制。推进以人为核心的城镇化”等内容均毫无悬念地将对未来行业发展起到巨大推动作用，尤其是政府职能转型的提法意味着过去十年房地产行政性调控的淡出。

(2)全国商品房销售规模再创新高，13大城市成交突破千万平米

2013年全国房地产市场规模迎来了新一轮的快速扩张，2013年前11月，全国商品房销售面积同比上升20.8%，同比增速创下近5年新高，而从成交总量来看，在年底项目集中成交的推动下，全年商品房成交面积将有望突破12亿平方米，而商品住宅成交总量亦将突破10亿平方米。

截至11月，北京（楼盘）、广州（楼盘）、上海（楼盘）、天津（楼盘）、重庆（楼盘）、长沙（楼盘）、成都、合肥（楼盘）、青岛（楼盘）、沈阳和武汉（楼盘）等11个城市市场成交量已超过1000万平方米，如果算上南京（楼盘）(前11个月成交906万平方米)和西安（楼盘）(今年数据缺失，但市场规模早在千万级中)，则今年全年将有多达13个城市成交破千万平，而去年的城市数量仅有今年的一半。

(3)一线及热点二线城市市场持续去库存，合肥消化周期仅4.7个月，北京不足7个月近两年以来，一线城市和热点二线城市库存持续处于低位，典型如北京，当前新房可售面积依然在历史底部徘徊，上海、深圳（楼盘）消化周期较去年年底呈现下滑，究其原因，今年以来市场的持续回暖，成交量继续走高，而相对应地新增供应却依然不足，以北京为例，前11月商品住宅供应面积仅700万平方米，市场成交面积却达到了1104万平方米；二线

城市中，南京、成都等城市消化周期逼近6个月红线，而合肥甚至不足5个月，这部分城市市场目前去库存化特征非常显著，这也预示着未来房价上涨的大趋势不变。

而对于大多数二线城市和三线城市而言，2013年应是库存积累的一年。上一轮调控中由于一二线城市限购政策，使得2010-2011年大量开发企业涌入非热点二线城市及三线城市，推动这类城市土地成交大量释放，近两年以来商品住宅新增供应不断释放，进而导致当前库存持续积累的局面，部分三线城市甚至已出现供应过剩的风险，未来1-2年时间内预计市场都将处于高库存压力之下，房价上涨动力也将被阶段性削弱。

(4)房价上涨、信贷收缩致刚需热度下降，改善类产品渐成市场上行主要推动力

今年小户型刚需类产品销售热度较去年有小幅下降。重点城市90平米以下房源平均供求比从2012年的1:1.17下降至1:1.1，典型如北京从2012年1：1.55下降到2013年1：1.37，上海从1：1.26下降到1：1.13等；在我们看来，其主要原因有二：其一是去年以来各重点城市持续上涨的房价，其二是今年下半年以来银行贷款层面上的收紧，这两大因素导致刚需群体入市门槛逐渐提升。

90-140平方米属于满足改善住房条件、拥有基础享受功能的面积区间，一定程度上能够满足多代人分室而居的要求。从供求比数据上看，改善型项目热度较去年有明显提升，90-140平产品平均供求比从2012年的1：1.17上升到1：1.22。在我们看来，当前这波市场行情由2012年起展开，如果说去年各地主力需求是首置型刚需的话，那么2013年以来随着房价的上涨，改善型需求已经逐渐成为推动市场继续上行的最重要动力。

(5)全国一手房价格指数较前期高点上涨10%，8个城市房价涨幅已超控制目标

2013年11月中国城市住房(一手房)价格288指数达1083.3，相比年初上升9.51%，另外，我们还可以将其与两个时间点做比较，首先是2011年9月份上一轮房价上涨周期的最高点相比，当前的指数上涨了10%；其次是2012年7月份本轮房地产调控房价的最低点相比，当前的指数上涨了16%。

此外，统计局发布的70大中城市房价指数也显示，至2013年10月，京沪穗深四市商品住宅价格指数同比增幅均已超过20%，远远超过近三年来的人均可支配收入增幅，达成房价控制目标的形势极为严峻。虽然一线城市所面临的调控政策更为严厉，但在强大的人口吸纳效应所带来的旺盛需求下，其房地产市场价格仍然远远领先于其他城市。而西安、贵阳、昆明（楼盘）等西部城市控制情况相对更佳，房价增速相对稳定，并明显低于可支配收入的增长。

(6)土地市场量价齐涨，一线城市土地出让金收入三倍于去年

去年下半年起土地市场逐步回暖，今年以来成交热度继续升温。全国53个重点城市经营性用地前11月成交同比增长21%，其中一线城市贡献率最高，同比增幅高达83%，二线、三线城市分别提升了13%及34%。从成交规模上看，前11月土地成交建面超过2000万方的城市从去年同期的9个增加至12个，成交建面超过1000万方的城市从去年同期的20个增加至26个。同时，土地流标情况亦大幅减少，整体流标率从去年同期的17%下降至今年的3%，并且自3月以来一直维持低位。

土地出让金方面，重点城市前11月土地出让金合计同比增长67%，主要是地价较高昂的一线城市及部分二线城市土地成交量飙升，进而带动土地出让金快速上行，前11月一线城市土地成交金额涨幅高达195%，几乎翻了两倍，以上海为例，其今年以来土地出让金高达1786亿元，去年的这个数字仅为664亿元。今年以来土地市场竞争激烈，重点城市平均溢价率为19%，比去年同期提升了12个百分点。其中一线城市成交溢价率最高为27%，同比增加10个百分点；单个地块方面，今年以来、尤其是下半年之后，一、二线城市高总价地块频出，总价地王纪录不断被刷新，尤其是北京和上海，7月份以来几乎每个月都占据全国地块总价、单价排行榜的榜首位置。

(7)千亿级房企数量将升至7家，龙头房企积极拿地补库存

回顾以往百亿房企发展史，我们可以清晰地看到近6年来房企快速发展轨迹。2007年时，十强房企金额门槛刚好卡在100亿元，可以这样说，当年年销量能否达到100亿元是衡量一家房企是否大型的标准。进入2008年，百亿房企数量迅速增加至12家，房企间冲百亿苗头初现。然而，从2008年到2013年，5年时光，房地产行业内已发生翻天覆地的变化。对房企大佬而言，年销百亿已成为过往烟云，根据《2013年前三季度中国房地产企业销售排行榜》，TOP50的入榜门槛已达105亿元。而像首创置业、建业地产、瑞安房地产等企业前三季度虽未入榜单，但是销售依然积极，前11个月亦完成百亿销售。按照这个趋势，至2013年年底，超百亿元销售额企业或将达70家左右。

房企今年以来在拿地规模上有较为明显的增长，50强房企通过招拍挂新增地块的建筑面积高达1.87亿平方米，同比增长17%，投入金额总计5875亿元，同比增长57%。其中，万科、绿地、保利等企业新增土地储备量领先其他企业。TOP50企业拿地总量占到全国53个重点城市经营性用地成交总量的33%，而去年这一比例仅为26%。

第二篇：葡萄酒行业发展概述

报

告

第一章 葡萄酒行业发展概述

第一节 行业概述

中国是一个很大的葡萄酒消费市场，以往葡萄酒消费人群主要是外国人、海归和在CBD上班的白领。随着消费者养生保健意识增强，以及葡萄酒有益健康的常识逐渐深入人心，中国葡萄酒消费者人群不断扩大。这促使中国葡萄酒市场快速成长，产销量持续增长，2010年我国葡萄酒产量达到10.89亿升，2011年葡萄酒产量达11.57亿升，同比增长6.25%。

近年来，我们葡萄酒销售规模保持快速扩张的态势，2010年我国葡萄酒零售规模达到14.8亿升，人均消费量由1999年的0.14升/人提高到2010年的1.1升/人。但是，我国葡萄酒的人均消费量仍大大低于世界3.6升的世界平均水平，日本7.1升的水平。随着消费者对于葡萄酒的逐步认知和对于健康理念的逐步深入，葡萄酒的人均消费量有望持续提升，预计2015年我国葡萄酒零售规模接近30亿升。

目前，我国葡萄酒产业仍处在培育期，人均消费与世界人均消费量差距很大。从国内饮料酒的消费结构看，葡萄酒也仅占酒类年消费总量的1.5%。中国葡萄酒市场具有巨大的市场增长潜力。未来我国经济的快速增长和居民收入的提高将使葡萄酒行业长期景气。

第二节 葡萄酒的历史

葡萄酒的历史，与西班牙葡萄酒生产历史息息相关，起源于早期腓尼基入侵伊比利亚半岛。世界上最古老的葡萄酒之一，其演变已明显受到世界上许多伟大的帝国和文明如腓尼基人、希腊人、罗马人、摩尔人、西班牙和英国的影响。今天，葡萄酒的享用已相当普及，它从前那样，它仍然是其中的葡萄酒是世界上最不寻常的历史表现。

葡萄酒在西汉时期以前的中国已有酿制，当时葡萄主要在西域种植和加工。后来西汉特使张骞在公元前138年出使西域，把葡萄和葡萄酒酿制技术由西域引进至中原，不过当时葡萄酒仍是奢侈品，而在汉代后中原的葡萄和相关加工的应用和承传更一度中止了；直至唐代李世民时期重新由西域引进至中原后，酿酒技术和品尝普及性更大有进步与广泛。到了元代，凭借蒙古皇官推动，有关葡萄酒的产业更为登峰造极，不仅法例规定祭祀太庙必须使用葡萄酒，而且更设立若干御用和民用的葡萄园。惟明代起粮食白酒的发酵与蒸馏技术改良，且储存保质优化和较不受季节性影响，蒸馏白酒就取代葡萄酒成为中国主流飨饮用酒，中式葡萄酒体系和礼节从此式微。而后清代末期张弼士从欧洲引进葡萄酒的酿制技术到中国，并在山东烟台建立中国近代首个葡萄园和葡萄酒厂，中国才有重新制作本土生产的葡萄酒，但体系和礼节已经几乎完全按照欧洲的，而非传承明代以前中式的。

第三节 葡萄酒酿造工艺

 白葡萄酒酿造工艺

• 葡萄采收、分拣→→去梗破碎→→降温→→压榨→→澄清→→发酵（不锈钢发酵罐、橡木桶藏酿）→→澄清→→勾兑处理→→装瓶。 红葡萄酒酿造工艺

葡萄采收、分拣→→去梗破碎→→降温→→浸皮发酵（CO2浸皮发酵）→→压榨→→澄清→→（橡木桶藏酿）→→澄清→→勾兑处理→→装瓶。

第四节

葡萄酒特性、用途 特性

红酒的成分相当复杂，它是经自然发酵酿造出来的果酒，它含有最多的是葡萄果汁，占百分之八十以上，其次是经葡萄里面的糖份自然发酵而成的酒精，一般在百分之十至百分之十三，剩余的物质超过1000种，比较重要的有300多种。红酒其他重要

[的成分如酒酸，果性，矿物质和单宁酸等。虽然这些物质所占的比例不高，却是酒质优劣的决定性因素。质优味美的红酒，是因为它们能呈现一种组织结构的平衡，使人在味觉上有无穷的享受。

葡萄酒不仅是水和酒精的溶液，它有丰富的内涵：

A．80%的水。这是生物学意义上的纯水，是由葡萄树直接从土壤中汲取的。

B． 9.5-15%的乙醇，即主要的酒精。经由糖份发酵后所得，它略甜，而且给葡萄酒以芳醇的味道。

C．酸。有些来自于葡萄，如酒石酸、苹果酸和柠檬酸；有些是酒精发酵和乳酸发酵生成的，如乳酸和醋酸。这些主要的酸，在酒的酸性风味和均衡味道上起着重要的作用。

D．酚类化合物。每公升1到5克，它们主要是自然红色素以及单宁，这些物质决定红酒的颜色和结构。

E ．每公升0.2到5克的糖份。不同类型的酒含糖份多少不同。

F ．芳香物质（每公升数百毫克），它们是挥发性的，种类很多。

G． 氨基酸、蛋白质和维生素（C，B1，B2，B12，PP）。它们影响着葡萄酒的营养价值。

所以，适量饮用葡萄酒是对人体健康有益的，可以保护血管，防止动脉硬化，降低胆固醇。

功效

医学研究表明：葡萄的营养很高，而以葡萄为原料的葡萄酒也蕴藏了多种氨基酸、矿物质和维生素，这些物质都是人体必须补充和吸收的营养品。目前，已知的葡萄酒中含有的对人体有益的成分大约就有600种。葡萄酒的营养价值由此也得到了广泛的认可。据专家介绍：树龄在25岁以上的葡萄树树根在地下土壤里扎根很深，相对摄取的矿物质微量元素也多，以这种果实酿造出来的葡萄酒最具营养价值。

葡萄酒的营养作用

葡萄酒是具有多种营养成分的高级饮料。适度饮用葡萄酒能直接对人体的神经系统产生作用，提高肌肉的张度。除此之外，葡萄酒中含有的多种氨基酸、矿物质和维生素等，能直接被人体吸收。因此葡萄酒能对维持和调节人体的生理机能起到良好的作用。尤其对身体虚弱、患有睡眠障碍者及老年人的效果更好。可以说葡萄酒是一个良好的滋补品。

葡萄酒助消化作用

饮用葡萄酒后，如果胃中有60毫升—100毫升的葡萄酒，可以使胃液的形成量提高到120毫升。糖尿病患者如果饮酒，必须注意以下几点： 1．血糖控制良好，无其它重要脏器的慢性病和糖尿病并发症；2．不注射胰岛素和口服磺脲类降糖药；3．肝功能正常；4．饮酒时要进餐，避免发生低血糖；5．饮酒量：葡萄酒每次不超过100～150ml；啤酒不超过350ml，不饮白酒，上述酒量约相当于主食25g，应从饮食计划中减去，每周饮酒不超2次。葡萄酒消费

据中投研究：未来若干年中国国内生产总值（GDP)将保持8%到9%的增长水平，而2004年中国的城市化率已经达到41.8%，落后于世界平均水平近8个百分点。根据历史数据分析判断，在未来的15年内，中国的城市化率至少达到55-60%。如果按此水平计算葡萄酒市场的增长空间，同时考虑人口技术的增长，那么狠显然葡萄酒市场增长空间不止于6倍水平。同时，居民消费习惯的改变促使消费升级，曾经是奢侈品的葡萄酒正逐渐转化为生活必需品，营养、健康消费的消费观念日益被居民特别是高收入城镇居民所接受，从而进一步促进了葡萄酒的消费。就葡萄酒酒特性，葡萄酒收藏、葡萄酒保健、葡萄酒投资已成为一种必然趋势。

第五节

世界葡萄酒概况

一、国际葡萄酒市场的未来发展趋势：

葡萄酒市场的稳健发展有多种因数，一是葡萄酒保健作用的研究结果刺激了宾馆，餐厅、咖啡屋、超市等多渠道销售。二是人们的可支配收入不断提高，生活富足，葡萄酒消费档次上升，推动了全球葡萄酒行业的增长，此外，在中国、俄罗斯、澳大利亚及印度发展中国家，人们的生活方式开始转变，日益西方化，这无疑带动了葡萄酒的消费快速增长。过去，葡萄酒消费群体只限于中年人，现在葡萄酒已经成为年轻消费者的新宠。三是网络销售的悄然兴起，提供了一个更为广阔的销售平台。

未来几年，不论在发达国家还是在新兴国家，葡萄酒都会逐渐取代其他酒类饮品，占据消费主导地位。与此同时，越来越多的投资商会涉足葡萄酒行业，为了站稳市场竞相开展广告、促销宣传活动，势必加剧市场竞争。

欧洲仍将是全球最大的葡萄酒消费市场，到2015年销量有望达到1630万千升。亚太国家是葡萄酒消费增长最快的地区，期酒的市场份额最大，2007年全球总销量约2090万千升。2011-2015年，加强酒平均复合增长率约2.98%。

国际葡萄酒行业面临的挑战日益激烈，新世界葡萄酒必须全力以赴应对来自法国、西班牙、意大利等世界葡萄酒国家的竞争，即使旧世界葡萄酒仍然占据统治地位，相信诸如澳大利亚、加州、新西兰等新世界国家也会凭着明智的营销策略、价格优势、大规模生产以及先进的技术取得巨大进步。

二、亚太地区葡萄酒市场前景

自1998年国际葡萄酒及烈酒展走出法国波尔多以来，葡萄酒作为一种消费新时尚越来越被亚洲人所接受，葡萄酒在亚洲的推广改变了亚洲人的生活方式，并对亚洲本土酒类的产量和销量造成了冲击，但与此同时，也使得亚洲葡萄酒业新兴生产商日益发展壮大。

亚洲葡萄酒消费概况 至2010年，亚洲的葡萄酒的消耗量将呈直线式上升势头。在中国大陆。中国香港，中国台湾地区、日本、韩国、菲律宾、新马泰、印度这些国家和地区，葡萄酒及汽酒消耗总量预计增长45.8%左右；而同期这一地区的水果酒及米酒的消耗量将下跌13.7%，2010年，亚洲国家的葡萄酒消耗量达到921.2亿升。

以售价划分，中高档葡萄酒的销量将大幅上升，2010年，每瓶售价超过5美元的葡萄酒酒销量预计增长42%，而售价较低的酒类销量同期将增长33.1%。以本土产或进口酒划分，进口酒在亚洲的市场市场空间不可小看。2004年，亚洲的进口葡萄酒消耗量为1.932亿升，占葡萄酒总体消耗的30.2%，较2000年时上升了7.6%，随着亚洲消费能力增强，此数据可望在2010年上升至2.423亿升，增幅达25%。中国大陆：亚洲最大的葡萄酒消耗市场

中国大陆是亚洲国家最大的葡萄酒生产市场，有数百家葡萄酒生产厂家，达到规模的企业有120多家。中国大陆已经成为国际酒业不可或缺的核心成员。

中国大陆也是亚洲重要的葡萄酒消耗市场，2004年，中国大陆共消耗葡萄酒3.867亿升，2010年达到5.7亿升，葡萄酒静酒仍是中国大陆居民偏爱，占本地葡萄酒消耗量的94.8%。

中国葡萄酒市场中长期的消费趋势：

1.到2020年，中国葡萄酒高档酒消费将占50%，中档酒40%，低档酒10%。2.通过对消费者的正确引导，将来白酒的消费有所上升 3.葡萄酒消费在中国现阶段还不是主流消费，但在年轻一代消费者中品饮葡萄酒会成为一种时尚。

4.随着进口葡萄酒成本的降低和生活水平的提高，中国消费者会购买更多的进口葡萄酒

5.随着市场越来越多的兼并和收购，将来在国产和进口葡萄酒之间会产生激烈竞争。

6.国内葡萄酒品牌会凭借其便利的分销网络和具有竞争力的售后服务，通过提高其葡萄酒质量、加强品牌建设为将来的竞争做出准备。

7.对于大多数进口葡萄酒来说，既有机会又有挑战。他们会同时面临来自国内和国外葡萄酒竞争。一些国家已采取了各种旨在把竞争对手基础市场的战略。

8.价格站，质量站，核心竞争力将体现，只要有良好的质量、口味和价格，中国消费者会同事钟情于国内知名品牌和进口葡萄酒，进口葡萄酒应花费更多的时间。

葡萄酒的兴盛将催生一场文化投资盛宴，将以文化的形式传递到每一个消费者。

第三篇：中国房地产行业发展与未来

中国房地产行业发展与未来

自1998年中国正式放开房地产市场后，原来公民享有的福利分房正式告别历史舞台，而“房子”也从原来的“非卖品”变成“商品”。当时流行的“厂长楼、主任楼”等当时按资排辈分房的流行词汇也逐渐从人们嘴边离开，随之而来的是人们不断的抱怨房价怎么越来越高？怎么当初没敢多压套房子？当随便拿个楼盘营业额就可过亿元，当统计部门核算卖房子已是当地最大经济命脉时，地方政府的首脑们视乎找到了那个他们梦寐以求的搞活地方经济、提高GDP最简单可行的办法。与此同时，国内一些具有眼光的其它行业的带头大哥们也再也安奈不住寂寞，纷纷下海；还有那个掌握国民血液命脉的金融系统，一下就发现的新大陆：用储户的钱，给玩房子的人弄个魔术，一下就让储户变成银行半辈子的奴隶。于是中国的百姓的钱越来越少，银行的钱也越来越少，而且可怕的是银行的血液视乎开始凝固了，血液正被房子“钙化”…….有一天，中央首脑发现了这个问题，开始了一系列的疏通工作，可是越疏通发现越拥堵，因为总有人先出来喊疼痛、叫苦，让疏通工作很为难。更有经济专家以支柱产业为噱头大为其主子报不平。百姓抱怨、官员抱怨、连专家都跑来抱怨…….真是唉生一片！

于是中国就出现了很多的世界奇迹，2008年全球的经济都出现的问题，就是个经济大萧条的场面，唯独中国，它的房地产市场却是高歌猛进。连见惯了经济战争的华尔街的经济对冲高手都看昏了头脑。

“钱聚人散、钱散人聚”是中国文化当中很重要的一笔，当欧美将藏富于民的政策坚定不移时，中国想“散富于民”的政策却很难推广，那中央只能取信于民的路线走下去了，于是新一轮抑制房价的政策不断出现，住宅房产受到前所未有的冲击，树大招风，一线城市首先被刺激，由被降价变成我要降，因为他们都发现了，以往火爆得售楼处变得异常冷静，投资炒房的客户渐渐留恋于其它投资。当二级市场、三级市场都感到风暴来袭时，二手中介机构开始关门了，再后来，投资客中的房源成了烫手山芋，一二手经常会有倒挂现象。

但房地产毕竟是关系国民经济的产业，也是金融机构的最好搭档，住宅市场的发展越来越明朗化，以自用居住为目的的客户将是市场的主流，房价会逐步向理性化发展。同时，商业地产和工业地产是很多大型企业开发的新内容，将主导未来5年的行业发展！

第四篇：中国房地产行业发展历程与趋势

中国房地产行业发展历程与趋势

摘要：

20世纪90年代开始，我国房地产行业进入了高速增长时期，房地产业与国民经济的整体发展的关系越来越为密切。然而在其高速发展的同时，市场中出现越来越多的非健康、非稳定、非可持续发展因素。房地产市场中的土地转让、融资环境、买卖双方等都出现了问题，房价更是一直水涨船高。远远超出居民的购买能力，购房压力不断攀升。房地产作为被定性为国民经济的支柱产业，它的健康有序发展关乎到国家经济和民族命运，因此我们必须对我国房地产市场给予更广泛的关注和研究，确保我国房地产市场实现建康、稳定、可持续的发展。本文首先回顾我国房地产业的发展历程，在针对此过程出现的代表性的问题予以方法论的指导，最后对我国房地产市场进行较为乐观的展望，提出建设性的意见。

关键词： 房地产

历程

调控

城市化

趋势

Abstract

1990s, China's real estate industry has entered a period of rapid growth, the real estate industry and the overall development of the national economy more closely.However, at the same time, there are more and more unhealthy, unstable and non sustainable factors in the market.The real estate market in the land transfer, financing environment, the seller and the buyer have problems, prices are always rising.Far beyond the purchasing power of residents, housing pressure continues to rise.As for the real estate has been characterized as a pillar industry of the national economy, related to the national economy and the national destiny of its healthy and orderly development, so we must give more attention and Research on China's real estate market, to ensure the development of China's real estate market health, stability, sustainable.This paper first reviews the development of China's real estate industry, the methodology for this process in the representation of the problem to be the guide, and finally prospects more optimistic about the real estate market of our country, put forward the constructive suggestion.Key words: real estate process control urbanization trend

一、引言

房地产业是指是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。狭义讲，房地产市场是指房地产买卖、租赁、抵押、交换、典当等交易的场所。

随着改革开发30余年的发展,我国经济快速发展,城市化进程大大加快，而房地产行业从21世纪初开始在短短10多年时间里已成为推动经济发展的重要引擎、国民经济的重要支柱。我国房地产业以上世纪80年代为开端,作为改革开放的有力见证,经历了一系列变革和进化，并最终在本世纪的第一个十年走向高潮。但万事万物都有始有终，作为拉动中国经济的有力引擎，房地产业目前业已走进历史关键时期。它虽然极为有力带动了中国的GDP，使中国的全球经济排名由第六跃升至第二，财政收入年均增幅近20%，外汇储备增长近13倍，但过程出现的种种问题不可忽视。我们必须审慎对待房地产业的前世和今生。回顾我国房地产业的发展，分析中国房地产业的现状以及展望未来的趋势，能够更加合理地评估整个行业，进而作出科学的指导，为房地产业健康有序平稳地发展指明前进的道路。

二、我国房地产行业发展历程

我国房地产业的发展，首先得益于国家政策的转变，1978年之前房地产之于中国仍属陌生领域，改革开放之后的上层意志为打开了房地产行业的大门，随后，城镇住房制度和城镇国有土地使用制度规定了我国出让土地使用权和开辟转让市场。由此衍生出商品房买卖、租赁市场、存量房买卖，及房地产抵押和开发估价、中介、物业管理等交易市场。

（一）房地产制度摸索期

新中国成立至1978年间，中国并不存在房地产市场，普遍实行计划分配制度，房地产作为计划经济时代的产物，成为城市原住民和社会精英的专享物品。改革开放后，我国开始探索房地产市场制度改革。在这一阶段，政策桎梏并未完全放开，所以在全国积极试点，以点带面逐步放开。对于新生住房制度改革，我国政府审视夺度，谨微慎行，稳步两个小阶段：一，1978之后开启新建住房全价出售制度；二，1979-1991年公房出售试点、提租补贴试点和全面起步。

1、突破理论桎梏、试点实践期

作为新生事物，房地产行业的放开需要理论先行。1988年，党中央、国务院批转《全国基本建设工作会议汇报提月》，提出实行住宅商品化政策，准许私人建房、买房、拥有自己的住宅，并允许住宅出售。从此拉开了中国前所未有的住房制度改革的序幕。而计划时代住房制度与土地使用制度使用存在大量问题，如住房短缺，分配不公，国有土地收益流失，等已严重阻碍经济发展，与改革开放的需要不符。所以，理论的实施需要与实践结合，党中央国务院决定于全国范围内选举试点，并取得成效，打消了社会的疑虑，树立了经济发展的信心。

2、全面改革住房制度期

1986年2月，国务院成立“住房制度改革领导小组”，开始大幅度提租补贴；1988年1月国务院召开了第一次全国住房制度改革工作会议，并于2月批准《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，从此我国住房制度改革进入了整体方案设计和全面实施阶段。

1987年10月，中共十三大报告首次提出了建立房地产市场，确立了房地产市场的地位和作用，促进了房地产业的发展。

3、配套系统完善期

1997年8月，国务院办公厅转发房改领导小组《关于加强住房公积金管理的意见》，明确了住房公积金是职工个人住房基金，规范了住房公积金的管理体制，进一步推动了住房公积金制度的发展，为商业住房制度的实施铺平了道路。

（二）房地产市场化过渡期

在这一阶段，由于前期已经做足大量准备工作，我国房地产进程快速推进，经历了起步、成熟和调控阶段。

1、起步平稳期

这一时期，东亚金融危机严重冲击了中国经济发展，国家启动进入WTO的战略谈判。全国不再进行无偿福利性分房，多层次城镇住房供应体系开始建立。大量商品房开始建设、销售、购买，租赁现象出现，逐步形成新建商品房买卖和租赁市场。政府通过土地有偿出让转让土地使用权，企业活力大为增加。城市出现大量中小房产中介公司，经过短暂的市场疑惑，中介公司取得人们信任，有力盘活房产市场，加速房产发展。总体上，该阶段房地产市场尚处于萌发阶段。房地产市场开始真正进入了全面市场化阶段。

2、房地产作为新经济增长点概念的提出

进入21世纪，房地产行业蓬勃发展，党中央、国务院在一系列指示中明确将房地产作为新时期的经济增长点和国民经济指出产业予以大力支持。政策先行，中国商品房市场进入了突飞猛进发展的阶段。

3、房地产市场过热期

2003年，房地产业被确定为国民经济支柱产业，由此进入快速发展时期。各大中小城市房价进入飞速发展时期，并渐趋超过普通市民财政收入承受水平。2004年，土地招、拍、挂制度放行，加剧了商品房房价的上涨。房地产投资迅猛增加，市场出现过热情况，投资热情居高不下。全国商品房销售量和完工量剧增。

4、房地产业调控期

在房地产业推向市场的同时，我国政府相应的调控一直在施行。2002年，政府调控手段主要集中于收紧土地供给和房地产信贷；2005年到2008年，进行结构性调整，提出稳房价的新目标。国八条、新国八条、国六条相继出台，重点打击囤地行为、改善商品房和保障房供应结构、提高首付比例、推出税收调控手段，改善供给结构，调节商品房投资性需求。然而，在“增投资、扩内需、保增长”的时代背景下，政府宏观政策的调整并不能使银行消除强烈的放贷冲动，我国房地产房价出现了“越调整，越上涨”的怪象。

5、高位盘整期

高房价聚集大量泡沫，激化社会矛盾，势必影响国家长期经济发展。2011年1月 “史上最严”的“新国八条”出台，出台“限购令”，将二套房的首付比例提升至60%，贷款利率调整至基准利率的1.1倍以上。2013年3月1日，新国五条细则出台。继续严格执行限购、限贷政策，同时要求地方政府公布房价控制目标、扩大个人住房房产税改革试点范围。时至今日，各种严厉调控已经初见成效。近两年，尽管地方政府的救市动作频频，多地限购政策已经陆续放开，不少城市还进一步放开了贷款政策，但各地楼市表现依旧趋于平稳。经历了近十年的高速发展，全国各地楼市、产品热销、所有房企都赚钱的时代已经一去不返，楼市已经进入到了一个相对平稳的阶段，逐渐进入新常态。

三、房地产行业发展现状及问题

我国房地产行业伴随着经济发展已近20年，从计划配房制度到市场买卖制度，从无关紧要的地位跃升为国家经济重要支柱，带动了我国水、电、煤炭、钢铁、水泥等各行各业的迅猛发展。

从长期发展趋势来看，我国房地产业发展整体良好，虽然存在各种问题，但政府不间断的调控政策一直在为其做合理引导。下面将就房地产业出现的房价飙升、信息不对称、金融制度三个方面对其发展问题加以分析。

1、房价飙升、库存严重

中国许多城市的房地产市场都出现井喷式价格上涨，资金爆出恐慌式抢购。一个自称上海浦东的距离陆家嘴尚有70公里的新盘，四百多套住房开盘后在两分钟内告罄。为规避限购政策，市民涌向离婚中心申请离婚，导致离婚中心不得不暂时关闭现场服务。

中国在经济快速发展的同时房地产行业迅速崛起，并经历了发展、壮大、整合的阶段。近十年来，中国的房地产价格不断攀升，平均增长率为6.7%，其中2007年的房价增长率更是高达15.8%。高房价给普通百姓带来巨大生存压力，导致社会矛盾突出。然而房地产行业的火热给房地产的发展带来益处，短期来看，虽然经过数十年调控，但我国房价不会降落，将保持一段平稳缓慢的增长速度。

由高房价引发一系列问题，高库存即为突出一例。以2015年为例，国家统计局数据显示：2015 年住宅新开工面积约9.7 亿平方米，施工中的住宅面积约50 亿平方米，待售面积达5.4 亿平方米，未来全国新建住宅总供给已达65 亿平方米，加上城镇既存的存量住宅、城乡结合地区广泛存在的小产权房，全国房地产市场库存压力依然较大。三四线城市库存问题尤其严峻，根据上海易居房地产研究院数据，截至该年11 月，一、二、三线35 个城市新建商品住宅存销比分别为9.8、11.9 和19.3，三线城市库存接近一二线城市积压之和。

2、信息不对称

在房地产市场而言，信息的不对称主要是买卖双方之间不同地位造成的巨大落差，由此引生的信息不对称，严重影响房地产市场的健康发展。2.1买卖双方信息不对称

买卖双方信息不对称，即买主和卖主对商品房的了解和掌握程度不同。卖主拥有对商品房的成本、质量、价格等最私密的知情权和垄断权，买主对此一无所知。二者在交易时，买主处于绝对劣势，完全不了解商品房的权属、质量。因此经常受到卖方的蓄意欺骗，被迫接受霸王条款，调入隐形陷阱等，使得买卖双方经常发生房产纠纷案。2.2房地产商虚假广告宣传

自从房地产面向市场，随之产生的广告宣传也得到迅猛发展，年平均增长率达到了20%。众多广告公司精益求精，大胆创新，为房企的发展锦上添花。但是也有众多房产企业在广告的宣传上人为地使其定位模糊、夸大其词、煽情联想、模糊概念，甚至出现违法虚假宣传等现象。这些文案本质上都是向消费者传递虚假信息，或者是在户型设置、房屋面积上做文字上的手脚，或者刺激他们强烈的购买欲望，使其产生“恐慌性购房”。2.3 房地产金融市场亟待完善

房地产金融市场的健康有序发展影响到整体中国经济的发展，关乎到国计民生。我国融资环境整体良好，但房地产公司业界却有普遍的潜规则，他们先用小部分流动资金和商业银行贷款向政府相关部门办理“四证”，再用部分资金拿到销售证，至此完成卖方方面的融资工作。开始向社会销售，以消费者首付资金和个人按揭资金作为重要来源参与房地产的开放，商品房的建设等后续工作。可以说，房地产商只用很少的自有资金即完成了一整套开发的工作。然而，一旦遇到经济形势下降，消费者经济状况不良，商品房滞销等外力因素，开发商立刻会遇到资金周转不灵，烂尾等问题，最终导致资不抵债和银行债务难追偿。引发社会矛盾，影响经济发展。

信用风险较高。一，目前我国的房地产市场银行信贷仍是主流，但房地产企业由于受政策限制，上市比较困难。信托产品也满足房地产业的融资要求；二，部分开发商以房产抵押，容易出现坏账问题；三，银行和房企为销售量宽松放贷给个人，易出现征信考察失误现象；四，近两年房产库存严重，而房价居高不下，普通消费者无力承受，导致银行放贷无法全部收回。

投资增长过快。近几年房地产业火热发展，大批的行业外资金也纷纷涌入房地产业，争夺市场份额，使竞争更加激烈，为本已高库存的现下增加更多风险。

四、我国房地产行业的趋势及问题解决

作为我国经济重要产业，房地产业总体发展良好，虽出现各种问题，但经过调控与体系的不断完善，我国房地产行业终将得到积极健康的发展。

1、房地产市场投资稳中求进

当前我国房地产金融市场投资势头整体已趋于理性。银行自身可以做到加息，放贷势头减缓，对房产企业和个人征信环节审查力度增大；严禁理财等违规资金进入房地产；严格执行房地产贷款业务规制要求和调控政策；规范各类贷款业务管理，严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域；加强房地产信托业务合规经营；审慎开展与房地产中介和房企相关的业务；

同时，企业应拓宽融资的多元渠道，改变单一银行融资来源，比如可以深入探索房屋抵押的证券化交易，确保银行资金的流动性；尝试股票市场融资方法，借壳上市；加大直接融资力度，由间接融资向直接融资转变。

央行业应要求各商业银行理性对待楼市，加强信贷结构调整，强化住房信贷管理。其他监管部门也应加强对上市房企再融资的监管，强调企业募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款，再融资募集所得资金不鼓励用于补充流动资金和偿还银行贷款，不许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充。

2、房地产业调控继续实施

从中国的经济增长潜力分析，一般经济增长速度应保持在8%一10%之问，而如何使房地产业与经济增速保持和谐共生，政府仍需进行宏观上的把控以及微观上的调整。2.1 信贷、保障体系方面宏观调控

当然房地产业资金来源单一，主要是银行贷款。央行对此已经下发很多规定要求各大商业银行加强信贷结构调整。房地产企业对于市场的把握往往来源于充足的资金，一旦满足此点，他们会信心满满进行大规模房产建设，往往忽略经济可行性和当前消费力度。对此，我们应当继续支持上层对于信贷方面的控制。

政府需要逐步建立起新的和科学的住房保障体系，有序过滤住房存量，建立居民家庭的住房梯级消费格局。同时，政府应逐渐将住房补贴的重点放到消费环节，对中低收入家庭的住房租金和贷款利率补贴予以补贴，提高补贴政策的效率。2.2 明确房屋产权种类

我国房地产市场鱼龙混杂，出现大量无证开发，虚假住房。政府及监管部门应该对房地产用地情况的信息应做到公开化、透明化。对此进行明确分类，向社会、消费者予以公布。目前按照分类，我国房屋产权大致分为商品房、经济适用房、小产权房、公房、自建住房等六类。应确保保障性住房用地供应,并使其充足。严格对房地产土地使用申请进行审批,并在土地开发过程中不断监测其使用状况,保障性住房用地播划后也应加强管理；加强小产权房管理，适度放开房产证身份的确认；加大经济适用房的建设力度，加强申请人员的考核，防止权势人员投机取巧；适度允许农村自建住房和城郊自有土地自建，缓解高房价压力，提高土地使用效率。

2.3 住房公积金改革

我国的住房公积金制度于1991年在上海正式建立，2002年修订的《住房公积金管理条例》为公积金定义的是国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金，单位和职工个人必须依法履行缴存住房公积金的义务，即住房公积金是由单位和职工个人共同缴付, 实行专户存储，归职工个人所有, 缴存职工购买自住房时可以申请住房公积金个人住房贷款。自实行20多年来，住房公积金为我国住房消费，推动住房商品化奠定了坚实基础。但其多年来并未在制度上作出多大变化，至今已渐渐无法适应新时代市场环境的变化需求。目前我国住房公积金制度出现的问题有覆盖不全面，过于集中权势部门，如效益好的国有企业，事业单位，党政部门；公积金强制集中，去向不明；缺乏管理统一，地区割裂。缺乏监管体制，资金风险较大；区域差异大，中西部与东部差别大。长此以往，住房公积金制度也会成为妨碍房地产业发展的绊脚石。

中国社科院研究员汪利娜曾建议逐步将住房公积金制度改制为真正的政策性金融机构，成立国家住房公积金银行可以解决监管难题、节约运营成本、提高资金运作效率。

扩大公积金覆盖范围。当前住房公积金制度更多倾向于国家党政、事业、国企部门，对于解决低收入者家庭并无过大实用。而我国进城务工人员逐渐增多，在城市建设方面起着越来越大的作用，国家应该使公积金制度更多地倾向于此类人员。

“控高保低”缴存。这一政策具体方法是缴存基数统一为职工工资总额, 不得低于当地最低工资标准, 不得高于当地社会平均工资的3倍，缴存比例下限,5%,上限为12%。“控高保低”能够促进社会分配公平、进一步完善住房公积金制度的要求。

有效利用庞大资金。中国证监会主席郭树清就曾提出，力推住房公积金、养老金等长期资金入市。

3、继续推动城市化进程

总书记指出：城镇化是现代化的必由之路。中央城镇化工作会议作出了“加快推进新型城镇化”的重大战略部署。库存严重现象有目共睹，尤其集中在三四线城市，而大力推动城镇化可以有效解决这一问题。

以“市民化”为核心推动真正意义上的城镇化。中国人口巨大，城市众多。据不完全统计，到2016年，中国有700个城市，包括4个直辖市，282地级市，374县级市；此外，中国还有大约2万个镇，2万个乡。如此大规模的城镇，未来的城镇化必须考虑城镇体系的问题。但在不少省区市城市体系上“一强多弱”，存在一到两个“超级城市”，其他是明显偏弱的中小城市（城镇）。行政资源过分集中，缺乏层次鲜明的城市体系。“市民化”意义在于鼓励更多乡镇人员进入城市成为市民。而如何使其获得身份认同感，关键在于户籍改革。由于户籍改革难度巨大，所以户籍制度改革应首先在规模小的城市首先推行。大的方面，中央应该向地方逐步放权，让地方承担更多地责任（由政府权力部门领导，公安部门搁置），稳步推进。

另一方面，农村建设始终是中国发展核心问题。长期以来，中小城镇发展滞后，城镇基础设施和第三产业增长缓慢，农村劳动力转移。李克强副总理所言，城镇化要通过推动农村劳动力向城市转移，加快发展介乎农村和大城市间的城镇（包括镇或二三线城市等），缩小区域差异和城乡差异，改善农村人口的生活条件。新型城镇化不仅有人口比例增加和城市面积扩张，还要实现产业结构、人居环境、就业方式、社会保障等一系列方面由“乡”变“城”的转变。所以，只有先解决社会保障缺口、农村集体土地流转、新市民就业、城市产业变化等一系列难题，农民才能顺利向“市民化”过渡。

4、房地产业法律法规逐步完善

从1990年国务院颁布《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》到2011年国家住房和建设部《国有土地上房屋征收评估办法》，我国从中央到地方关于房地产出台的各种大小法律法规层出不穷，可以说正是有了这些制度的保驾护航，中国房地产业才能得以顺利发展。未来我国房地产业的健康有序发展仍然离不开各种法律法规的制度性保障。

五、总结

我国房地产行业发展经过了“黄金十年”，现已渐入发展成熟期，市场整体趋于平稳。对于房地产业的发展历程进行回顾，可以更好帮助决策者分析整合历史，整顿现状，展望未来。相信我国房地产业在政府调控和市场调节下必能健康平稳地一直走下，始终为我国经济注入强大动力。

参考文献：

《2015年国务院政府工作报告》

《住房公积金管理条例》2002年3月24日中华人民共和国国务院令第350号 《中国统计年鉴2010》

中国统计出版社 2010年1版 《中国房地产调控十年的反思》期刊：《商情》年份：2014作者：绳文倩 《30年,改革发展正当时--30年，期待理性市场》 期刊：《城市开发：物业管理》年份：2011 作者：张一民

《浅谈我国房地产业发展现状与对策》期刊：《大观周刊》 年份：2011作者：朱娜

[1]侯玉萍，蒋铮，韩梅.我国房地产市场现状浅析[J].中国高新技术企业，2010，（15）7郭建，章仁俊，金鹏.中国房地产业现状及其发展趋势分析【M].南京.江苏商论:2003:5-7

8中国报告大厅.2009-2010中国房地产业发展预测与投资分析报告.[J/OL].

第五篇：保护膜中国行业分布概述

保护膜中国行业分布概述

摘要：保护膜厂家在中国的地区分布，保护膜厂家在国内的分布主要以长三角和珠三角居多。珠三角典型的保护膜厂家聚集地为昆山，而珠三角则以佛山为代表。散落于深圳、东莞等地区。保护膜主要生产起初集中在日本，美国以及欧洲等工业发达国家，由于欧美工业化发展较早，因此较亚洲地区更早就进入对于产品的表面保护的要求，来降低由工厂一直到市场的流通环节中，对于产品在运输，搬运，仓储，甚至陈列的过程中，所遇到的表面划伤的损失。欧洲的品牌则在橡胶型胶水的保护膜上独步全球，而橡胶型胶水的保护膜也由于它的特性，到目前为止仍然是不锈钢板，铝板，甚至部分塑胶件等后加工繁复的行业上。而日本在无毒PVC材质和PET材质以及AR物料研制上起步较早，技术较为先进，所以，手机屏保膜日本，韩国发展也较为迅速。不过，目前，日韩主要生产中高端手机保护膜，而向其国外出口PVC、PET和AR材质。保护膜作为工业基础行业，产品应用广泛，几乎任何产品在出厂之前都会用到保护膜，作为一次性使用产品，保护膜的整体用量是很大的，而且随着祖国经济的发展，保护膜用量只会越来越大，国内保护膜行业相比国外起步较晚，中国大陆作为手机消费大国，目前手机屏幕保护膜的生产和销售较多，经过几年的发展，已经能生产出较高端的保护膜，虽距日本的保护膜还是有一定的差距，但是就目前而言，已经有完全代替韩国膜的趋势，且最近两年日本和韩国的保护膜厂家已经在大陆投产或者成立了合资公司。就中国手机贴膜的生产来讲，其主要作为一些胶带厂、电子材料厂、保护膜厂的非主业来经营。专门从事保护膜生产的厂家较少，因为保护膜原膜生产以及涂布工艺较为复杂，很多技术方面有待突破，以及一套好的吹膜、涂布线投资较高，所以目前真正的保护膜生产厂家并不多，能做出很好的原膜就更少了。所以目前大部分工厂仅仅停留在保护膜的二次、三次加工阶段，在整个保护膜产业链里属于较低级阶段。

保护膜厂家在国内的分布主要以长三角和珠三角居多。珠三角典型的保护膜厂家聚集地为昆山，而珠三角则以佛山为代表。也有一些有优质货源的公司、工厂散落于深圳、东莞等地区。保护膜价格是大家所关心的问题，价格和品质一般是成正比的，品质越好，价格就越贵，品质主要从产品外观的整洁美观、膜面是否有晶点，耐温性，耐候性，剥离力稳定性，胶水稳定性几个方面考虑。