2008年中国房地产市场发展形势报告会（5篇可选）

第一篇：2008年中国房地产市场发展形势报告会

2008年中国房地产市场发展形势报告会

相 关 内 容

会议组织机构

主办单位：

中国房地产及住宅研究会房地产综合开发委员会 承办单位：

建设部《中国地产》杂志

协办单位：

中华社区网

组委会主任：

张元端：中国房地产及住宅研究会副会长

副主任兼秘书长：

贺和平：中国房地产及住宅研究会房地产综合开发委员会

常务副主任委员兼秘书长

副秘书长：

张莉：中国房地产及住宅研究会房地产综合开发委员会

常务副秘书长

韩煦：《中国地产》杂志执行主编

时间、地点

时间：2008年4月26会期一天（4月25日报到）地点：北京国宾酒店

会议内容1、2008年中国房地产及住宅发展形势报告2、2008年国家土地、金融、税收等有关政策解读

3、我国中低收入家庭住房保障研讨

二、拟邀出席会议领导及嘉宾（部分排名不分先后）宋春华建设部原副部长现中国房地产业协会会长 建设部住宅与房地产业司领导

国土资源部土地利用管理司领导

包宗华中国房地产及住宅研究会常务副会长

张元端中国房地产及住宅研究会副会长

顾云昌中国房地产及住宅研究会副会长

谢俊奇中国土地勘测规划院副院长

韩秀琦中国建筑设计研究院副总规划师

刘洪玉清华大学房地产研究所所长、教授

袁开红

尹中立

冯科

杨燕敏

沈洁

庞元

何立群

吴炳灏

王运洲

夏鸣放

王晓瑜

唐世定

张凤珠

雷志炎

王天怡

牛志伟

汪纯宏

蓝华

赵康

皋玉凤

王斌

郝建民

范伟

陈长缨

郑暑平中国人民大学培训学院副院长 中国社科院金融研究所副研究员 北京大学经济所房地产金融中心主任 北京市土地学会常务副理事长 北京市建委副总经济师 上海市房屋土地资源管理局副局长 成都市房产管理局局长 天津市房地产管理局副局长 洛阳市房产管理局局长 广州市黄埔区国土资源和房屋管理局局长 山东省建设厅房地产处处长 浙江房地产业协会会长 河北省房地产业协会会长 广州房屋土地管理局巡视员 中实（集团）公司总裁 中实（集团）公司副总裁 中实（集团）公司副总裁、中实物业物流系统总经理中华社区网总经理 首开集团名誉董事长 上海市地产集团董事长 重庆市地产集团董事长 中海地产股份有限公司总经理 复地（集团）股份有限公司总裁 合生创展集团北京地区公司总经理 广州珠江实业集团有限公司董事长兼总经理

杜波青建集团股份公司董事局主席

万小伦中国水电建设集团房地产有限公司总经理

张玉树中国新兴置业公司总经理

吴忠泉金都房产集团有限公司总裁

国铁链华通置业有限公司董事长

党生华翰集团副总经理

徐子华天津泰达集团有限公司副总经理

王铭槐上海公房实业有限公司总经理

孟庆华辽宁华龙源实业发展有限公司董事长

郦明苏州市地产开发经营有限公司董事长兼总经理 鹿凡伟山东莱钢建设有限公司董事长

赵健山东鲁能置业集团有限公司副总裁

李信勇北京国信嘉业房地产开发有限公司董事长

陆伟强中国城乡建设发展总公司总经理

周国兴深圳航空城东部实业有限公司总经理

孙妙川浙江置业房地产开发有限公司董事长

胡爱民深业集团有限公司董事长

张章笋北京国瑞兴业地产有限公司董事长

段秀斌 中铁置业集团有限公司董事长

侯宝旭 中冶置业有限责任公司总经理

李士林 中信国安信息股份有限公司董事长

黄进 北京京都瑞华房地产开发有限公司副总经理 谭琳荣 广州市建筑置业公司湛江分公司董事长 徐迟 广东金地集团股份有限公司董事长

卢和丰 广州金丰房地产实业有限公司董事长

郦松校北京新松投资集团有限公司董事长

沈第浙江金沙置业投资有限公司董事长

李国华昆明市房屋开发总公司总经理

孙忠人 中粮地产（集团）股份有限公司董事长 李士林中信国安信息股份有限公司有限公司董事长 周达深圳长江兴业发展有限公司总裁

徐永清天津中豪房地产有限公司董事长

王宏彬天津房地产发展（集团）股份有限公司副总经理 李康中信房地产股份有限公司董事长

翟厚圣安徽省中联集团董事长

侯司国云南志远房地产开发有限公司董事长

施永祥杭州经济技术开发区管理管理委员会副主任 田景崎

陈乃新

杨培军

张玲

王占江

张喆

付汉桥

杨军

张立君

王南森

刘文

五矿置业有限公司总经理 内蒙古盛业房地产开发有限公司董事长 富力北京公司副总经理 沈阳蒲河新城企业发展服务局局长 长春泽瀚房地产开发有限公司董事长 天津中大房地产公司总经理 武汉中大房地产开发有限公司董事长 新疆中大房地产公司总经理 济南中大房地产公司总经理 欧思诺集团有限公司总裁 张家口市华升阳房地产开发有限公司董事长

第二篇：房地产市场发展形势分析

房地产投资快速增长，项目遍地开花，投资（含投机）购房盛行，消费者追涨购买使大量需求提前释放……可以说，2007年10月以前，无论是上海、北京、深圳、广州等一线城市，或是长沙、南京、重庆、武汉、北海等非一线城市，全国的房地产市场正值有史以来最红火也是最疯狂时期。

从2005年“国八条”算起，到后来的“国六条”、限制外资政策、增

加个人所得税、增加二手房交易营业税、发行国债、调低利息税、历次加息以及提高存款准备金率到多部门联手严查、加强住房保障，再到2007年9月27日央行和银监会联合出台的房贷新政、国土资源部的39号令（236号文），两年多时间，调控政策出台之密集、数量之多、时间持续之长、措施之严厉，在我国房地产发展史上实属罕见。无疑，2008年，中国房地产市场很关键的一年。

宏观调控得到落实执行

2008年，宏观调控将进一步深化，并得到落实执行，叠加效应将日益显现。本文作者陈真诚认为，房地产热将降温，投资将有所回落，开工项目也将适量减少。

但由于持续很久的房地产市场的繁荣使得市场的前行仍具有相当的惯性，不少地区房地产发展投资机构、房地产开发商未完工项目的继续，使得2008年尤其2008年上半年的各地市场热点区域增多。

正因为城市房地产项目遍地开花，使城市轮廓线向四面八方同步外延，使得城市的市场热点区域也增多。如长沙，不再是城中、城东独领风骚，城北、城南、河西的地区供应比重也将增加。

不过，正因为这种城市轮廓线向四面八方同步外延的发展趋势，使得城市的热点区域增多，却让热点的相对热度下降。所谓热点多了就意味着热点丧失或减弱，不在少数的你我彼此彼此使得难分彼此。

国土资源部有关负责人就39号令土地供应调控的相关政策向记者做进一步解读时表示，国土资源部强调要保障住房供应量，首先是重点保证住宅用地需求，特别是要优先安排低收入家庭住房用地的供应。其中规定，必须单独列出城市建设用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地不得低于申报住宅用地的70%。不符合该要求的，不得批准用地。要优先安排、供应列入供地计划的廉租住房用地和经济适用住房用地。对未完成供地计划的，第四季度不得供应其他商品住宅用地。

毫无疑问的是，随着宏观调控的落实，城市房地产产品结构将更科学化、合理化：70/90新政的影响将逐步体现，90平米以上房型将继续向节约面积发展。

在长沙，从2000年本人曾服务过的“同升湖”、“山水芙蓉”开始到2007年的“保利”、“绿城”等几十个别墅物业的集中放量，可以预见长沙高端房地产市场还将加大，高档住宅市场将出现分水岭。而其实，这一趋势在全国各大城市差不多。只是，一些别墅等高档住宅市场相对刚性但需求相对不足，可能面临更大的市场压力。

同时，另一方面，政府将进一步落实宏观调控政策和住房保障制度，不断完善市场体系，以政策和需求为导向，调整供给结构，积极发展二级市场。并加大对房地产业秩序进行规范和整顿，维护市场健康运行。

保障性住房开发规模增加

目前，在长沙已经在全国成立了住房保障工作局。如果该局确实能为住房保障工作起到成效的话，相信会在全国其他城市陆续成立此类机构。

2008年，住房保障政策将进一步落实，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应、投资、资金、项目开工及产品供应的相对比例将增加。另一方面，由于预期改变，投资（投机）需求和自住需求在一定程度上被抑制，消费者变得相对理性。房地产市场可能出现进一步观望，进而出现持币待购、惜购等现象，供求矛盾将得到一定程度的缓减。

高度卖方市场将逐步被扭转，甚至可能转化为买方市场或相对均衡市场。同时政府将扩大住房保障的覆盖面，确保保障型住房的土地供应，拿地竞争激化，大地块土地供应模式可能被相对改变。

政府一方面严格控制高端市场的发展，另一方面大力支持保障性住房，力求总量平衡，调整结构，稳定市场，符合“90/70”政策的小户型、低总价房屋产品供应将增加。

在开发规模方面，将导致部分原本新立项、新投资的非保障性住房开发规模下降。同时，受宏观调控尤其是土地、金融等新政策影响，保障性住房的开发规模将增加。一些原本计划安排布局的大盘，可能分细或把多期并拢来开发。

项目开发和上市速度将加快，一般较难再现大规模、大面积的捂盘、囤房、惜售现象。

房价整体可能在一定程度上逐渐回落。保障性住房和小户型的价格相对稳定，别墅价格相对刚性但需求相对不足，大户型、商住两用房、商业地产房屋及城区部分豪宅等高档住宅、二手房的房价将可能较大幅度下降。

因此，房地产行业可能从“暴利时代”转入“微利时代”或“常利时代”，暴利时代逐渐远去甚至走向终结。

市场竞争更

第三篇：2013年1-6中国房地产市场形势分析

2013年上半年中国房地产市场形势分析

[摘要]2013年上半年，“国五条”落地宣告房地产调控进一步趋紧，抑制热点城市投资投机需求再度升级，北京、上海等城市配套细则相对严格，其他绝大多数城市基本延续了国五条政策方向。在限购、限贷等阶段性调控政策收紧的同时，中央加紧完善房地产调控的长效机制，日趋明晰的保障房政策、渐具雏形的住房信息联网及不动产登记条

(1)政策：“国五条”定调全年调控继续从严取向

2013年上半年，“国五条”落地宣告房地产调控进一步趋紧，抑制热点城市投资投机需求再度升级，北京、上海等城市配套细则相对严格，其他绝大多数城市基本延续了国五条政策方向。在限购、限贷等阶段性调控政策收紧的同时，中央加紧完善房地产调控的长效机制，日趋明晰的保障房政策、渐具雏形的住房信息联网及不动产登记条例，以及房产税试点范围可能扩大等，在一定程度上为稳定市场预期及今后房地产市场长期健康发展提供了保障。

(2)新房：百城指数涨幅渐趋平缓，重点城市成交量冲高回落，全国销售同比大幅增长 价格方面，百城价格指数在3月涨幅达到阶段性高点后持续收窄，政策效果逐渐显现，但6月均价绝对水平创历史新高，多数项目涨价意愿强烈，部分城市价格上涨压力仍大。成交方面，上半年重点城市住宅成交量为近四年同期最高，三四线城市同比增长最显著，其中3月需求集中释放，多数城市成交量达到2010年调控以来单月最高水平；受新政落地影响，二季度成交量高位持续回落但环比降幅逐步收窄，“国五条”影响逐步消退。供应方面，上半年重点城市新批准上市量为近四年同期最高，2.5线城市同比增长最为显著；二季度新增供应量同环比均有增长，多数城市销供比降至1以下，库存水平有所上升，但多数城市出清周期仍处于近年低点。全国来看，商品房销售面积和销售额同比大幅增长，绝对水平为历史同期新高，但增速在1-5月持续放缓，特别是一二线城市增幅收窄较为明显；投资平稳增长，增速维持在20%以上；新开工面积与去年基本持平，1-5月累计同比增长1%，增幅较年初收窄14个百分点。

(3)二手房：价格涨幅持续收窄，成交量3月冲高后明显回落，波动幅度大于新房 价格方面，2013年上半年十大城市主城区二手房价格累计上涨10%，其中3月涨幅最为明显，环比上涨2.8%，其后涨幅持续缩小，6月降至1%以下。成交方面，上半年十大城市二手房总成交55.80万套，同比增长122.9%，已接近去年全年的64.82万套的水平；受“国五条”细则出台前集中备案影响，3月二手房成交量激增，创历史单月最高纪录，4-6月成交量逐步减少，波动幅度大于新房，绝对水平仍为2011年以来的较高水平。

(4)土地：一二线城市量价增长显著，带动全国各项指标明显好于去年

供求方面，2013年上半年，全国300个城市住宅用地推出及成交量同比分别增长13.2%、11.4%，一线城市增长最为明显。价格方面，全国300个城市住宅用地楼面均价同比上涨

36.6%，溢价率为14.5%，二季度住宅、商办用地溢价率均为近两年的最高值；各地地王频现，房企拿地积极性未减。在一二线城市供求和价格水平恢复带动下，300个城市上半年土地总出让金达1.2万亿元，同比增长64.1%，其中北京、上海的住宅用地出让金增长超过2倍，杭州高达30倍。

(5)企业：销售业绩稳步上升，拿地更关注一二线城市热点地块

销售方面，2013年上半年，十家代表企业销售额和销售面积同比分别增长34%和29%，超半数企业销售目标完成率超过5成；上半年，品牌房企市场份额稳步提升，十家代表企业销售额占全国的比重达14.7%，较2012年提高4.2个百分点，行业优势日趋明显。拿地方面，代表企业拿地积极性明显提高，拿地面积和拿地金额同比分别增长29%和236%，加大在一二线城市拿地力度是拿地金额增幅明显高于拿地面积的主要原因。资金方面，销售好转的同时拿地支出增加更加显著，若银行慎贷局面持续，企业面临的资金风险有所上升。

第四篇：中国房地产市场的发展历史

1.1 中国房地产市场的发展历史

我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计，自从1992年以来，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元，年均增长20%以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平方米。

房地产业是初步形成和发展阶段，是房地产业的第一次高潮，使住房这一大商品的属性得到了明确。进入九十年代，党和政府为房地产业的发展在理论和实践上制定了政策依据。1991年4月，中共中央关于制定国民经济和社会发展十年规划和“八五”计划的建设中要求：“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度，适当加快房地产综合开发和住宅商品化进程”。经济体制改革的进一步深化，有力地推动了房地产业的飞速发展。中国房地产业已经出现走向商品经济的第二次高潮。而其重要标志就是，房地产业在整个经济发展中的地位、作用、意义突出地显现出来。历史进入了一个新的世纪，随着西部大开发步伐的加快，及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢，国外公司和企业将以更大的规模进入我国，尤其是外资机构的进入，则有利于改善房地产开发的融资环境，刺激房地产业的发展。这意味着房地产业发展的第三次高潮已经到来。

我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，整个行业呈现出欣欣向荣的景象。到目前为止，全国房地产企业已达到3万多家，房地产行业从业人员已突破1000万人，并且出现了一大批优秀楼盘和高素质的房地产开发、经营与管理人才。除房地产开发业外，十年来，还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产中介业，以及以经营管理楼宇、小区为主的物业管理业，从而形成了较为完整的中国房地产业的产业构架体系。全国各地房地产业蓬勃发展，各地出现了许多成功的房地产经营模式，它们中有成功楼盘的开发，也有成功的中介经纪和成功的物业管理。<1>

第五篇：当前房地产市场形势与发展任务分析(二)

当前房地产市场形势与发展任务分析

（二）中国房地产业协会副会长、秘书长：顾云昌

第二个问题：楼市发展的趋势

现在有些地方的房地产同行有些迷惑，是不是现在又要打压房地产啦？房地产又要像９２、９３年那样了？我个人认为历史不会重演，现在的情况和９２、９３年大不一样。主要的差别在于现在是旺盛的需求带动房地产市场，而十年前则是投资拉动市场。我们现在进入住房、汽车时代，消费由住房、汽车领先，房地产业在国务院文件里定位为支柱产业，我们的产业是万岁事业，发展空间还很大。就当前而言，一是宏观经济处于新周期的上升期，老百姓对经济发展的预期比较好，有利于我们产业的发展。房地产业正遇到千年等一回的发展良机；二是产业发展基本面——需求旺盛不变。刚才所说的３＋１这个旺盛的需求不变。现在不是没有需求，而是需求太旺了；三是有１８号文件指导我们这个行业持续健康发展。１８号文件是本届政府指导房地产发展的纲领性文件。房地产不仅３、５年兴旺没问题，即使２０年都没问题。因为近２０年是全面建设小康的２０年，过去说：小康不小康，关键看住房；现在说：全面建小康，住房定兴旺。

在认清发展机遇的同时，又应看到我们面临的挑战。挑战之一，如何有节奏的释放需求。在当前宏观经济下要抑制不正常的、非理性的需求，比如，被动性需求如何慢慢地释放，投资需求要加以限制。有些地方商业用房的需求膨胀也要加以控制。挑战之二，结构性矛盾的调整。从全国看，中低价位房子供不应求的情况还较突出。长沙或者说整个湖南这个矛盾不是最突出的，这与过去几年来经济适用住房量比例大有关系。国家有关经济适用住房管理办法出台，提出要实现两个控制：一是控制销售对象，一是控制供应面积。这样一来必然导致市场结构发生变化。

开发办的领导跟我说整个长沙、湖南的房价不是很高，没有多少泡沫，我同意这个判断。挑战之三，注意地区的差异，要谨防过热。房地产市场和一般市场有两个最大的不同点：第一政府主导性强，第二地区差异性大。为什么说政府主导呢？房地产市场需要土地，而土地是政府垄断的，开发需要融资，目前负责融资的四大银行都是国有的。加上决定需求的房屋拆迁的数量和速度，也是有政府控制的。而土地和资金的投放量往往决定了商品房的供应量，就会决定整个市场的供求情况。房屋拆迁量决定了相当比例的需求情况。所以在现在市场经济情况下，最大的考验是政府调控能力的考验、政府对土地和资金供应量多少的把握。

房地产市场的地区差异性与市场的政府主导性有关。同样是发达城市，由于各地政府在市场调控中的方法和力度有差异，房地产市场的表现就有很大的差别。上海、杭州、长三角地区房价这几年涨得很快，遏制房价的继续快速上升成为重点。而在广州等地，在房价连续数年稳中有降的情况下，促进房价稳中有升，减少空置房成为市场健康发展的重点。而在北京，近两年平均房价稳中有降。实际上北京单个的楼盘的房价没有降而是稳步上升。原因是经济适用住房和郊区楼盘比例提高了，一平均就下跌了，那么北京楼市的持续健康发展在于进一步搞活二手房市场，规范多种市场行为，继续保持供求平稳。

当前中国的房地产市场发展要注意什么问题呢？要防止两种过热或过热苗头：第一种过热是盲目性过热，第二种过热是泡沫性过热。什么叫盲目性过热，有的地方土地供应量很大，开发商开发的楼盘很多，造成了市场供大于求，空置房增加，房价下跌。这种过热现象容易产生，也容易调整，一般靠市场自身力量就可以调整。空置量过多了，开发商放慢步伐，政府土地少批一点，慢慢改善。而泡沫性过热，其表现与盲目性过热是相反的，市场表现不是供大于求是供不应求，卖得比盖得快，房价涨得快，开发商手里的空置房几乎没了，这种情况下就容易出现泡沫。什么是泡沫？泡沫是价格的表现。商品房的销售价均远远超过实际成本。泡沫是怎样形成的？第一，供不应求造成了房价上升，第二，投资者介入进一步加大供不应求，特别是炒房者介入越多房价会越炒越高。泡沫有大有小：小泡沫、中泡沫、大泡沫、特大泡沫。小泡沫、中泡沫可以控制，可以慢慢吸收。而大泡沫、甚至特大泡沫往往要破灭的。破灭就是像香港９７年的情况，价格已经到了顶点了，上不去了，崩盘了，房价一落千丈，对社会和经济造成严重影响和损害。我认为，当前中国房地产市场总体不存在过热，长沙、湖南的楼市不过热，楼市持续健康发展。过热不过热，盲目性过热还是泡沫性过热最后都要反映在房价上面。盲目性过热表现房价下跌，泡沫性过热表现房价上升。在正常情况下，一般房价稳步上升，是正常的。急速上升肯定是供不应求造成的，供不应求可能是由于实际需求拉动，也可能实际需求加上虚拟需求（投资需求）一起拉动了需求。后者是比较讨厌的事情，有较大的风险。特别当前中国的金融体制以银行贷款为主的情形下，风险都挂在银行账上。