第一篇：2009年中国房地产市场形势与2010年发展展望
2009 年中国房地产市场形势与 2010 年发展展望
新闻类型： 最新动态 加入时间：2010-1-12 16:43:21
2009 年以来，随着国家宏观调控政策的作用凸显，全国房地产市场在经历了短暂的调整之后出现快速反弹：房地产开发投资逐月 加快；房地产建设规模逐步恢复；商品房销售市场持续升温；房地产信贷的快速增长以及销售的迅速回暖为房地产开发投资增长 提供了充裕的资金的来源。2010 年，虽然继续实施适度宽松的货币政策的基调已定，但政府已经开始关注房价的快速上涨，并在 相关政策上进行选择性调整，预计 2010 年全国房地产市场将保持平稳增长。受房价快速上涨原因的影响，未来楼市仍然具有一定 的不确定性，如果房价继续快速上涨，不排除市场会再次出现调整的可能。
一、2009 年全国房地产市场运行情况 从 2009 年房地产市场的运行情况来看，随着 2008 年年底出台的各项政策措施的逐步落实，促进房地产市场健康发展的政策效 果逐步得到体现。2009 年市场总体保持着持续回升的态势，整体表现好于预期。1．房地产开发投资增速逐月加快，但仍低于近年来平均水平房地产开发投资增速逐月加快，2009 年 1-10 月，全国房地产开发完成投资 28439.7 亿元，同比增长 18.9%，增幅同比回落 5.7 个百分点。房地产开发投资占固定 资产投资比重为 18.9%。90平方米以下住房保持稳定增长。1-10 月，90平方米以下住房完成投资 6479.8 亿元，同比增长 31.5%，增速较上年同期回落 35.8 个百分点。
分类型看，商品住宅完成投资 19954.2 亿元，同比增长 14.1%，增幅比上年同期下降 13.3 个百分点，其中，经济适用房完成投资 869.8 亿元，同比增长 19.3%；办公楼完成投资 1084.6 亿元，商业营业用房完成投资 3275.4 亿元，同比分别增长 33.1%、35.4%，增幅同比分别上升了 34.6、18.7 个百分点。房地产开发到位资金充裕，2.房地产开发到位资金充裕，个人按揭贷款资金规模增速加快 2009 年 1-10 月，全国房地产开发企业到位资金总计 44033.8 亿元，同比增长 43.4%，增幅比上年同期上升 37 个百分点。其中，国内贷款 9119.4 亿元，增长 53%，利用外资 376.6 亿元，下降 29.6%，自筹资金 14319.7 亿元，增长 16.7%，其他资金来源 20218.2 亿元，同比增长 69.5%，其中个人按揭贷款增长 119.7%。与上年同期各类型资金来源的比重相比，其他资金来源上升较多，提高了 7 个百分点，其中个人按揭贷款比重上升了 4.9 个百分 点。自筹资金比重有所回落，比上年下降了 7.5 个百分点，其中自有资金比重下降 4.8 个百分点。国内贷款比重同比上升了 1.3 个百分点，利用外资比重下降 0.8 个百分点。3．土
地购置与完成开发面积延续负增长 从完成开发土地面积看，1-10 月，全国完成开发面积 18444.7 万平方米，同比下降 4.6%，降幅比上年同期扩大 2.1 个百分点。从购置土地面积看，1-10 月，全国房地产企业共购置土地面积 24071.7 万平方米，同比下降 18.7%，比上年同期回落 13.1 个百分 点。全国土地购置费用为 4535 亿元，同比下降 0.9%，与上年同期相比下降 24.5 个百分点。
4.商品房建设规模继续扩大，新开工面积降幅减缓 4.商品房建设规模继续扩大，商品房建设规模继续扩大 2009 年 1-10 月，全国商品房建设速度保持平稳，新开工面积降幅减缓。分地区看，东部地区施工及新开工面积增速最低，竣工 面积增速居中；西部地区施工、新开工面积增速最快，但竣工面积增速最低。
从施工面积上看，1-10 月全国房屋施工面积为 28.8 亿平方米，同比增长 16.4%，增幅比上年同期下降 2.3 个百分点；其中，住宅 施工 22.6 亿平方米，增长 15%，比上年同期低 4.5 个百分点。其中，商品房新开工面积 8.1 亿平方米，增长 3.3%，增幅同比下降 4 个百分点；其中，住宅新开工面积 6.5 亿平方米，增长 0.4%，同比下降 6.5 个百分点。从竣工面积上看，1-10 月全国商品房竣工面积 3.8 亿平方米，同比增长 22.8%，增幅同比上升 13.7 个百分点；其中，商品住宅竣 工面积 3.1 亿平方米，同比增长 25.1%，比上年同期上升 17.5 个百分点。5．市场销售持续升温，销售面积和销售额的规模与增速均创历史新高 市场销售持续升温，2009 年 1-10 月，全国商品房销售面积实现 66368.7 万平方米，同比增长 48.4%，比上年同期上升 64.9 个百分点；其中，商品住 宅销售面积达 60974.7 万平方米，同比增长 50.1%，办公楼 1017.3 万平米，同比增长 28.2%，商业营业用房 3330.1 万平米，同比 增长 32.9%。商品房销售额实现 31529.1 亿元，同比增长 79.2%，与上年同期相比上升 96.6 个百分点。其中，商品住宅销售额为 27766 亿元，同比增长 84.3%。从各城市运行情况上看，多数城市商品房交易量呈持续上升态势，北京、天津、上海、重庆、广州、深圳等大中城市房地产市场 销售面积均大幅增长。
6．房屋销售价格持续回升，大部分城市环比出现上涨 房屋销售价格持续回升，2009 年 1-10 月，全国 70 个大中城市房屋销售价格保持不断回升态势，10 月，全国房屋销售价格指数为 103.9，比 9 月上升 1.1 个百分点，比上年同期上升 2.3 个百分点。新建房销售价格指数为 103.7，9 月上升 1.1 个百分点； 比 二手房销售价格指数为 104.4，比 9 月上升 0.9 个百分点。分城市看，10 月份，70 个大中城市中有 28 个城市房屋销售价格涨幅高于
于 3%，深圳涨幅最高为 13.8%，9 个城市房屋销售价格同 比出现下跌。从环比价格情况看，有 68 个城市房价环比出现上涨，仅包头和吉林市房价环比仍有下跌。
二、房地产市场回暖的因素分析 2009 年房地产市场快速回暖，出现销售旺盛、市场成交活跃、房价水平不断攀升的局面，主要有以下四方面的因素： 第一，经过房地产市场持续一年的观望期，市场累积了一批具有购房需求和购买能力的自住型和改善型消费者，房价的回调为他 们进入市场提供较好进机； 第二，随着去年年底全球各国救市政策的出台，人们对未来通胀的预期加强，为避免通胀带来了的资产损失，人们将转向一 些实现投资保值的资产和商品，而住房就是投资保值的重要对象； 第三，2008 年年底，中央政府出台了促进房地产市场健康的若干意见，对住房消费给予了相应的政策优惠，降低了住房消 费和交易中的税费负担，进一步刺激了人们的住房消费；
第四，适度宽松的货币政策使得流向房地产业的信贷资金增长较快。据中国人民银行的有关统计数据，截至 2009 年 9 月末，主要金融机构商业性房地产贷款余额为 6.81 万亿元，同比增长 28.3%，增速比上年同期高 14 个百分点，比 6 月末高 9.5 个百分 点。其中，购房贷款余额为 4.35 万亿元，同比增长 30.1%，增速比 6 月末高 12.3 个百分点。
三、20010 年房地产市场走势预测 2009 年，全国房地产市场整体呈现“V”形走势，一季度延续上一年的调整回落态势，二季度起，销售市场迅速复苏回暖，投资增幅逐月提高，房屋销售价格指数不断上升。预计 2010 年，全国房地产市场整体增长平稳，投资、施工面积、新开工面积、土地开发和购置面积、房屋价格指数增幅平稳上升，资金来源、竣工面积、销售面积和销售额增幅回落，但仍保持增长趋势。通过对 1998 年 2 月-2009 年 10 月房地产各相关统计数据的分析，考虑到国内外经济环境的变化，根据 ARIMA 模型，我们对 2009 年和 2010 年全国房地产业的主要指标预测如下： 2010 年房地产主要指标预测情况 单位：亿元、万平方米、%
统计指标名称
2008 年
2009 年预测
2010 年预测
绝对值
增速
绝对值
增速
绝对值
增速
城镇固定资产投资
148738
26.6
194594
30.8
244741
25.8
＃房地产开发投资
31203
23.4
36093
15.7
44022
22
＃商品住宅投资
22441
24.6
25973
15.7
34097
31.3
房地产开发资金来源
39619
6.3
56315
42.1
73153
29.9
283266
19.9
330260
16.6
390533
18.3
施工面积
其中：住宅
222892
19.3
255679
14.7
309091
20.9
新开工面积
102553
7.5
112470
9.7
145098
29
其中：住宅
83642
6.2
88978
6.4
114631
28.8
竣工面积
66545
9.8
77265
16.1
80804
4.6
其中：住宅
54334
9
66059
21.6
69673
5.5
销售面积
65970
-14.7
96078
45.6
112517
17.1
其中：住宅
59280
-15.5
87593
47.8
103272
17.9
房屋销售价格指数
101.6
106.2
107.3
商品房销售价格指数
101.8
105.9
106.1
商品住宅销售价格指数
101.8
105.7 106.1
资料来源：国家信息中心中国房地产信息网()1． 投资增幅保持平稳增长
预计 2009 年全年，固定资产投资完成额达到 19.46 万亿元，增长 30.8%，增速较 2008 年加快 4.2 个百分点。其中房地产开 发投资完成 3.61 万亿元，增长 15.7%，增幅同比回落 7.7 个百分点；商品住宅投资完成 2.60 万亿元，增长 15.7%，增幅同比回落 8.9 个百分点。2010 年，预计城镇固定资产投资与房地产开发投资增幅将保持平稳增长。其中，城镇固定资产投资完成 24.47 万亿，增长 25.8%； 房地产开发投资完成 4.40 万亿，增长 22.0%；商品住宅投资完成 3.41 万亿，增长 31.3%。2． 房地产开发资金来源增幅回落 预计 2009 年全年，房地产开发资金来源达到 56315 亿元，同比增长 42.1%，与 2008 年全年相比，增速加快 35.8 个百分点。与房地产完成开发投资增幅相比，增幅高 16.4 个百分点。2010 年，房地产开发资金来源预计达 73153 亿元，增长 29.9%，增速回落 12.2 个百分点。房屋建设增长平稳，3． 房屋建设增长平稳，新开工面积增长较快 2009 年，预计全年商品房施工面积为 33.03 万亿平方米，同比增长 16.6%，其中商品住宅施工面积为 25.57 万亿平方米，增长 14.7%。商品房新开工面积达 112470 万平方米，增长 9.7%，其中商品住宅新开工面积 88978 万平方米，增长 6.4%。商品房竣工面积将达 到 77265 万平方米，同比增长 16.1%；商品住宅竣工面积 66059 万平方米，同比增长 21.6%。2010 年，预计全年商品房施工面积为 39.05 万亿平方米，同比增长 18.3%，其中商品住宅施工面积为 30.91 万亿平方米，增长 20.9%。与 2009 年相比，商品房和商品住宅施工面积增幅分别加快 1.7 个百分点和 6.2 个百分点。预计 2010 年全年商品房新开工面积将达到 145098 万平方米，同比增长 29.0%；商品住宅新开工面积 114631 万平方米，同比增长 28.8%。与 2009 年相比，竣工面积增速明显加快，商品房和商品住宅新开工面积增速分别加快 19.3 和 22.4 个百分点。预计 2010 年全年商品房竣工面积将达到 80804 万平方米，同比增长 4.6%；商品住宅竣工面积 69673 万平方米，同比增长 5.5%。与 2009 年相比，竣工面积增速有所放缓，商品房和商品住宅竣工面积增速分别回落 11.5 和 16.1 个百分点。4． 销售面积和销售额增幅明显回落 2009 年，房地产市场快速回暖，商品房销售
面积和销售额增速创历史新高。预计 2009 年全年全国商品房销售面积实现 96078 万平方米，增长 45.6%。其中，商品住宅实现销售面积 87593 万平方米，增长 47.8%。2010 年，预计房地产市场会继续保持增长，但增幅会逐步回落，预计 2010 年全年商品房销售面积和销售额分别实现 11.25 亿平方米和 46726 亿元，分别增长 17.1%和 9.2%，较 2009 年增幅回落 28.5 和 61.4 个百分点。其中，商品住宅销售面积和销售额分别 实现 10.33 亿平方米和 39318 亿元，分别增长 17.9%和 6.2%，较 2009 年增幅回落 29.9%和 68.6 个百分点。房屋销售价格上半年惯性上涨，5． 房屋销售价格上半年惯性上涨，下半年小幅回落 从房地产销售价格指数上看，2009 年全国房屋销售价格指数快速反弹。预计 2009 年 12 月当月房屋销售价格指数为 106.2（同比），比 2008 年 12 月提高 4.6 个百分点。其中，商品房销售价格指数为 105.9，商品住宅销售价格指数为 105.7，分别比 2008 年 12 月提高 4.1 和 3.9 个百分点。2010 年，房屋销售价格指数将保持惯性上涨，在 6 月份左右达到最高点，随后出现盘整和小幅回落。预计 2010 年 12 月当月，房
屋销售价格上涨 7.3%，其中，新建商品房价格上涨 6.1%，新建商品住宅价格上涨 6.1%。
（作者单位：国家信息中心信息资源开发部）
打印该页
新闻出处：中国房地产信息网
第二篇：房地产市场形势分析与展望
房地产市场形势分析与展望
2008年，受国际金融危机及国内经济回调的影响，住房销售 低迷，房价涨势逐步回落，房地产市场进入调整阶段，调整程度 逐步加深。208年下半年，作为扩大内需、促进经济增长的重点，中央及地方政府连续出台了多项鼓励住房消费、活跃房地产市场 的调控政策。2009年较高的房价将有一定下行空间，随着房价的 合理回归，政策逐步落实，自住型需求将陆续释放。
一、我国仍处在房地产市场持续发展阶段
与美国等发达国家住房市场已进入成熟期不同，我国正处在 城市化和工业化进程加速阶段，住房水平低和需求比较旺盛，是 我国住房市场快速发展的市场基础，其中除了少数低收入群体住 房需要政府提供保障性外，还有几种类型的住房需求依靠住房市 场：
一
类是刚刚步入社会不久，成家立业需要住房的年轻人，包
括本地离开父母独立生活和外地进入大中城市工作的年轻人。他 们需要的住房是功能设施齐全、舒适、方便，小户型、价格适中，可以承受得起的住房。一类是已经购买房改房，生活水平提高，希望以小换大改善居住条件的人群。这两部分人具有一定收入和 经济能力，借助银行贷款，可以购买普通住宅，他们是社会的基 本群体，占大多数，也是住房市场自住型的基本需求群体。还有
一
类是投资型需求。改革开放使中国人民财富有了较大增长，需 要有保值增值的渠道和工具，一部分人选择了住房市场。购置住 宅不是为了自己居住和使用，而是为了出租获利或住宅涨价后出 售获利，是通过购房实现手中的货币增值。
二、此轮房地产市场调整是市场经济内在规律的作用
从2007年年末开始，住房市场形势急转直下进入调整期，其 根本原因是市场内在规律对房地产行业几年高速增长积累的矛盾
和问题进行自我强制调整的结果。2004年以来，在我国经济较快 增长，居民收入不断提高，对房地产市场预期向好的基础上，投 资型住房消费大量入市，不断推高房价以获利；开发商大量高价 拍地，以获取更高的回报，推高了住房的成本；自住型消费者在“买涨不买落”的心理驱使下，集亲戚朋友之力提前购房，透支 了部分基础消费需求。几种因素叠加，埋下了隐患，导致了目前 住房市场需求减少、调整期的到来。
第一，大量投资者进入，市场需求过旺，使房价快速上涨，脱离了普通居民的承受能力，加之市场供应的中小户型、中低价 位的住房偏少，将普通消费需求挤出了市场。
第二，房地产市场过快发展、房价过高弓l起了国家连续实施 房地产调控政策，随着宏观调控的累积效应发挥作用，尤其是对 第二套住房贷款政策的调控，一些投资性和投机性资金撤出住房 市场。
第三，今年以来国际金融危机愈演愈烈，中国经济向下调整，消费者收入预期及对房价预期发生变化，观望气氛浓厚，加剧了 市场调整的程度。
虽然房地产市场的调整短期内对经济稳定增长带来了较大影
响，但此次调整是对前几年房地产业过快增长和房价虚高的修正。将使过高的房价逐步向合理水平回归；使供给结构和需求结构更 加合理。这次调整是我国房地产业自198年市场化改革以来，经
历的真正市场周期性调整，得到市场的锤炼和洗礼的房地产业将 更具竞争力。房地产市场只有充分调整到位，才具备持续、健康 发展的基础。
三、影响209年房地产市场走势的因素分析
1、影响住房消费者预期变化的因素分析
2008年在国内外经济下行、前期国家偏紧的房地产调控政策
影响下，消费者预期比较悲观，持币观望。随着国家宏观调控政 策的调整，消费者预期将逐渐发生变化，在观望中寻找机会。一
是国家已经将支持房地产业稳定发展作为保增长的重点产业，并 连续出台一系列鼓励住房消费的政策，从政策层面上给予消费者 信心。二是我国连续出台强力度的刺激经济的措施，力争2009年 经济增长保持在8％以上，在就业和居民收入增长方面基本稳定了 预期。三是由于我国人多地少，目前仍然处在经济较快增长阶段。从较长时间看，住房价格仍然是稳步上升的趋势。近期房价下行 是对前期房价过高的修正，而且国家连续出台多项鼓励住房消费 政策，一旦房价调整到位，将会出现反弹。因此，部分自住型消 费者开始关注房市，而理智的投资型消费者也在观察抄底的机会。
2、国家一系列调控政策影响分析
2008年下半年，国家连续五次降低贷款利息，五年以上的贷
款利息降低1．9个百分点；为了鼓励住房消费，将购买普通住房
8的贷款优惠利率由基准利率的0．5倍下调到O7倍，使利用按揭
8．..贷款购房者节约了较大的利息费用。据银行计算，按等额本息还 款方式的按揭贷款，以上两项因素使月还款额节约18％左右。1O月份，财政部、税务局决定购买9O平米以下的普通住房契税减按 1％收取，使购房成本降低了2％以上。同时，对个人购买和出售住 房暂免印花税，出售住房暂免征收土地增值税，对出售普通住房 给予营业税的优惠，降低了二手房的交易成本。
3、住房的市场价格走势分析
2004年以来，尤其是2007年，我国住房价格较快上涨，一定 程度偏离了居民的承受能力，使得住房市场量缩、价落。经过一 年的调整，房价仅回落到2007年末的水平，2007年价格虚高的水 分并没有挤掉，虽然国家优惠政策降低了居民购房成本，但与居 民的实际支付能力还有距离。据央行第三季度城镇储户问卷调查，居民未来三个月有购房意向占比仅为133分别比上季和同期下
．％，..降1．8和2．8个百分点，为1999年以来的最低点，反映出房价调 整还没有到位。
综上分析，住房市场调整正在进行中，消费者持币观望等待
机会，市场存量房较多，房价还有下行的空间，直至下跌到消费 者接受的水平，整体看调整有向深度发展的势头。由此预计2009年上半年，房价承接2008年的下滑势头，房价水平将继续回落。由于区域经济的差异性，各地区调整的进度和幅度不尽一致。一 些调整比较早、调整幅度较深的城市，随着价格的下降，将有自 住型需求陆续入市。随着经济适用房和限价房大量入市，下半年 市场成交量将出现趋稳的迹象。
四、政策建议
在国家已经出台较多的调控政策条件下，2009年政策的立足
点应该关注和解决房地产市场调整过程中出现的新问题、新情况，并遵循市场运行的客观规律，促进房价合理回归。
第一，在市场调整中，应以开发企业自救为主，鼓励开发商
针对市场需求开展多种方式营销、合理定价，协助缓解与老业主 矛盾，打消开发商降价的后顾之忧，只有房价合理回归，才能释 放需求。
第二，应注重发挥市场机制调节和自我修正作用，利用市场的力量挤出泡沫，这样有利于行业可持续健康发展，促进行业的 调整和市场洗牌，促进行业集中度的提高。
第三，各地要因地制宜，不断探索，解决经济适用房和限价
房建设和销售中出现的问题。应适时调整规划，可尝试采取政府 收购作为廉租房，或扩大申购范围，甚至可以转为商品房的方式 解决弃购现象。根据市场形势变化科学、合理的核算经济适用房 和限价房的发标价格，选择交通方便的地点。对于建设经济适用 房和限价房增加成本、甚至亏损的开发商，要给予减免税费、资 金支持等优惠政策，鼓励开发商积极参-9保障性住房的建设。
第四，重视开发商资金紧张和存量房增加的问题，地方政府
可以收购资金链断裂的项目作为廉租房，避免出现烂尾楼；并鼓 励社会资金(包括企业和机构)低价收购部分存量房，用于做周 转宿舍或出租。
第五，着手研究和解决制约房地产业健康发展的体制、机制
问题，应抓住调整机遇建立行业良性发展的长效机制，如地方财 政与房地产业的关系、物业税、规范市场及房地产融资机制创新 等，为房地产业持续健康发展奠定制度基础。
(国务院发展研究中心廖英敏)
经济复苏前景有待观察
从一季度主要宏观经济指标看，经济运行继续保持了2008年
下半年以来的回落趋势，GDP增速进一步下降到6．％，比上年四
季度回落0．7个百分点。但是，随着政府一揽子经济刺激方案的实 施和效应的逐步显现，一系列宏观经济指标和先行指标明显好转。3月份，规模以上工业企业增加值同比增长8．％，比—2月份加
快4．5个百分点。一季度，全社会固定资产投资和社会消费品零售 总额同比增长28．8％和15．9％，分别比上年同期加快4．2和3．6个 百分点。可以判断，一季度应为本轮经济回落的底部，二季度经 济增长将出现一定幅度的回升。这样，在全球经济普遍低迷的情 况下，我国经济有望率先复苏。
值得注意的是，目前经济回升的基础尚不稳固，复苏前景及
可持续性不容乐观。
首先，一季度消费、投资增长达到较高水平，但在相当程度
上是政府政策效应的反映，如政府大规模增加投资、信贷规模急 剧扩张、家电下乡等，而市场主导的内需扩张缺乏有力支撑。经 济增长持续下降，对就业和收入预期均产生较大不利影响。大量 毕业生难以找到工作、农民工就业机会减少和收入下降，不利于 消费需求的持续扩张。如果短期需求回升主要来自中间需求而非 最终消费需求，将无法从根本上解决需求不足问题，还会加剧已 经存在的产能过剩。从投资看，年初以来，出口占比较高的外向 型企业经济效益比上年四季度进一步下降。通过产业关联和收入
第三篇：2011中国房地产市场展望
2011中国房地产市场展望
于泽远
2010年最能搅动中国各方神经的当属房地产市场。从年初房价飙升，到4月中旬“国十条”出台抑制房价；从9月房价再度上扬，到9月底官方祭出第二轮调控措施；从11月楼市量价齐升，到官方将进行新一轮调控的传言，中央高层、地方政府、房地产商、境内外投资投机者，及普通消费者在混沌的中国楼市博弈混战，一时杀得难解难分。楼市风起云涌
由于房价最能吸引普罗大众的眼球，今年中国各路媒体对房地产市场的关注程度前所未有。风起云涌的楼市也为媒体提供无尽的刺激素材：高层希望调控房价、地方政府指望卖地生钱、央企纷纷圈地赚钱、国内外炒家抬高楼市捞钱、刚性需求的普通人没钱，加上经济学家种种分析、地产大嘴屡屡放炮等等，房地产市场隔三差五就会成为各路媒体的封面或主打。如果要盘点2010年中国最热门的话题，房地产市场轮番上演的涨价与调控当能拔得头筹。
但涨价与调控谁胜谁负，目前还很难给出答案。有人将房价的上涨与调控戏称为“强强博弈”。“强强”指的是主导官方调控政策的常务副总理李克强与代表房地产商利益的“名嘴”任志强。任志强向来对官方调控房价的努力嗤之以鼻，认为房价只能是越调越高。虽然他今年劝告地产商“从了”调控政策，象征性降些价格配合官方动作，但今年11月中国70个大中城市房屋销售价格仍然同比上涨7.7%，环比上涨0.3%。这说明，在“强强之争”中，任志强们并未处于下风。
在房价坚挺的现实面前，曾对调控楼市抱有厚望的人开始失望。他们认为，在权力大于市场的中国，官方应该有能力、有办法让房价回归理性。但大半年过去了，北京、上海等大城市的房价不仅没有明显下跌，甚至还略有上扬。这说明官方调控房价的意愿并不强烈，或是调控的手段不大对症。
用降价多少来衡量官方调控房市的成败，多少有些片面或误读。因为，在地方政府仍依赖土地财政、国内外热钱随时可能涌入房地产市场的大背景下，官方能摁住中国一线城市房价快速上涨的势头，已属不易。
降价并不是官方调控房地产市场的主要目标，官方也没有提出过房价应该下降多少。按照李克强的说法，官方的目标是要完善住房体制机制和政策体系，满足普通民众的住房需求，要通过财税、金融、土地等政策调节，规范房地产市场秩序，抑制投资投机性住房需求。
多数人买不起
这些调控措施如果落实，泡沫明显的中国一线城市房价应该有所下降，至少不会再快速上涨。但对于广大中低收入者来说，房价的涨跌已经和自己关系不大，因为即使城市的房价大幅下降，他们中的大多数仍然买不起，有些人甚至也租不起。
中国实行住房市场化10多年来，巨额收益让地方政府不愿把土地、尤其是位置较好的土地投向保障性住房，广大中低收入者也被抛入市场去寻找住所。在权贵和富有阶层因楼市繁荣而迅速积累财富的时候，中低收入者要么当房市的看客，要么沦为“房奴”。房价与占人口大多数的中低收入者不相干，早已不仅是经济或民生问题，更是关系到社会能否稳定的政治问题。高层近来之所以不顾一些地方政府和任志强们明里暗里的推诿干扰，强力整顿房地产市场，主要目的是让大多数人能住有所居，为经济社会发展提供基本保障。这远远超出了“两强博弈”的利益纠葛，而回归到政府的良知、职能和责任等基本政治理念。
要让大多数人住有所居，抑制投机、调控房价其实只是规范房地产市场的一方面，官方更重要的工作是为广大中低收入者提供保障性住房。李克强十分清楚，大规模建设保障性住房不仅是社会稳定的需要，也是最终理顺中国房地产市场的治本之道。由于地方政府在保障性住房建设上往往都欠账巨大，且缺乏还债动力，中央必须下大决心、花大力气才能推动他们承担这部分责任。这是今年8月以来，他频繁在各地考察、督促地方政府按时按量兴建保障房的重要原因。
事实上，兴建保障性住房才是房地产市场调控最为艰巨的部分，因为与任志强代表的逐利地产商相比，地方政府对土地财政的依赖是中央调控房市面临的更“强”的对手。因此，中国房地产市场上的“强强之争”不仅是李克强与任志强，也是李克强所代表的中央与地方“豪强”之间的博弈。
在今年建成580万套保障房的基础上，中国近日宣布将明年的保障房建设规模从680万套大幅提升到1000万套，保障性住房工程投资将超过1万亿元人民币（约2000亿新元），达到全国房地产投资规模的20%。看来，中国房地产市场的“强强博弈”中，李克强的砝码在增加，胜算也在增加。
第四篇：2017中国房地产市场总结与展望(完整篇)
2017中国房地产市场总结与展望（完整篇）
政策篇：三四线将成“去杠杆”主战场，长效机制或来得更快
2017年，调控政策不断加码，更多三四线城市加入调控行列。“限售”成为2017年房地产调控一大亮点，自3月份厦门率先落地个人限售令，限售城市现已扩容至46城，另有7城升级限售。与此同时，金融去杠杆持续推进，严格限贷同时，热点城市严查“消费贷”资金流向，严防资金违规流入房地产市场。在购房市场压制需求、遏制投资、降低购买力之后，三四季度开始全力推进租赁市场建设发展，12城首批开展住房租赁试点，各地方土地供应层面也纷纷予以积极支持，上海、广州、杭州等热点一、二线城市挂牌并出让多宗租赁用地的同时，集体建设用地改建租赁住房等加快制度性破冰。尤其是“十九大”明确定位“房子是用来住的，不是用来炒的”，房地产调控长效机制的相关具体措施恐将加快落地出台。阅读全文> 行业篇：2017行业销售冲16亿平或13万亿元，2018高位下滑
2017年，调控政策层层升级，范围已波及到更多的三四线城市，虽然政府颁布了严苛的“限价”政策，在土拍、预售证、销售备案等环节层层设卡，但商品房销售面积、金额仍双创新高，待售面积持续下滑；土地购置面积增速也由负转正，一、二线土拍火爆热潮蔓延至三四线城市，地价“水涨船高”；与之形成鲜明对比的是，房地产开发投资增速、新开工面积增速都有放缓的趋势，商办库存风险依旧。随着当前调控主基调不变，各类政策力度不放松,政策叠加效果将在2018年继续加深，预计行业各项指标将全线回落。阅读全文> 城市篇：一线腰斩与三四线持续火爆,“新一线”地位再强化 2017年中国楼市整体规模稳中有升，一再打破各种所谓“天花板“，但随着调控政策不断加码和市场自身深入发展，各能级城市市场分化愈演愈烈。一线城市商品住宅交易规模几乎腰斩，而三四线城市在持续高温，成交占比持续上升，而二线城市市场分化严重，重庆、青岛、西安、沈阳等二线城市强势崛起并形成量价齐升之势，而2016年的热点城市如合肥、苏州等成交量急剧萎缩。从时间发展来看，上半年诸多项目开盘依旧屡屡”日光“，但进入三四季度之后，成交逐渐陷入疲态，开盘去化率逐渐降低，市场需求后劲不足，房价快速上涨的势头也得到遏制。阅读全文> 土地篇：成交量回升溢价率下滑，租赁用地崭露锋芒 2017年土地市场高开低走，在2016年“地王年“的映衬下明显转冷，热点城市溢价率回落，“地王”销声匿迹。但在调控政策持续保持高压的背景下，房企整体拿地规模达到了一个新的历史高度。不管是大型房企，还是中等规模房企，均加强了在土地储备上的扩张。阅读全文> 产品篇：
三、四房成主流与套型面积两极化，豪宅成交锐减近年来，房地产市场需求结构持续发生着显著改变，一方面是基本住房需求满足之后的改善需求上升，既有以小换大又有普通住宅换别墅或高档住宅，另一方面是政策限制带来的“一步到位”思路导致的首次置业产品更迭，与此同时，在一线和二线城市因房价攀升，刚需客群被迫压缩套型建筑面积以控制总价，两房、三房等套型小面积化趋势依旧延续，成交占比明显提升。2017年，市场需求产品结构最显著的两大变化是，一个是四房住宅在各能级城市市场占有率直线上升。另一个是千万元级豪宅市场成交锐减，北上深仍是豪宅聚集地，而重庆、三亚和珠海等少数城市成为豪宅需求聚集新秀。阅读全文> 客户篇：中心城市客群加速外溢，“环新一线”成为投资热点
2017年楼市整体保持在高位运行的状态，前11月住宅销售面积同比上涨5.4%，市场热度由一线、热二线传导至三四线城市。各大热点城市前后均出台了程度不一的限购政策，刚需、首改成为市场的主力需求，但一线城市由于资产升值空间看涨，以资产配置为目的的购房者依旧为数不少。阅读全文> 营销篇：让利空间收窄，全年营销平淡 2017年，房地产行业调控政策未有松绑的迹象，各地楼市调控政策趋严之势明显。自从2016年“930新政”发布以来，全国一线城市及强二线城市限购、限贷、限价等调控政策趋严。在此背景下，为减少营销成本，房企今年整体营销表现显得较为平淡。虽全年营销力度减弱，但从整体来看，今年营销依然可以分为上下两场，上半场主要以恒大、碧桂园等大型房企的活动营销为主，下半场是进入10月之后，政策放松无望同时又面临冲刺全面业绩，才开始有其他房企参与销售推广。当然，站在这个时间节点，基于“坚持房子是用来住的,不是用来炒”的严调控市场环境，对于即将到来的2018年，我们还是就营销策略从形式、推广及手段三个方面给予建议。阅读全文> 融资篇：融资环境收紧，海外债和融资创新或成破局关键 从2016年9月30日北京出台了“930”限购政策开始，黄金周期间有二十多个城市纷纷出台限购新政，房地产市场进入新一轮的政策调控。与此同时，房地产融资环境也开始收紧。2016年10月，央行召集17家银行开会，要求各行理性对待楼市，强化房贷管理。而后银监会、上交所、深交所、发改委等部门陆续发出新的政策，严控房地产金融业务风险，信贷环境持续紧缩，包括严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域、严禁银行理财资金违规进入房地产领域、竞买土地需使用自有资金、控制房企公司债发行审核等等。在此背景下，2017年房企融资出现了怎样的变化，房企未来又该何去何从呢？阅读全文> 战略篇：战略分化继续深入，长租公寓或被提至战略新高度 2017年标杆房企业绩规模和行业集中度进一步提升，但在土地价格不断走高、政府不断加码调控下，房企的利润空间受到进一步挤压，整体盈利能力继续降低。面对行业变革和市场挑战，不同规模房企战略分化加剧，中型企业依旧圈地跑马，持续规模扩张，抢占千亿门槛；已有一定规模的龙头房企在注重规模的基础上，开始将经营重点着眼于效益端，追求稳健的财务和有质量的利润增长。房企将继续谋求地产版图多元化布局，特别是长租公寓或将成为明年房企重点布局的业务，不排除有些房企提升到更高的战略高度。阅读全文> 格局篇：百强规模增长显著、房企分化格局持续
第五篇：房地产市场发展形势分析
房地产投资快速增长，项目遍地开花，投资（含投机）购房盛行，消费者追涨购买使大量需求提前释放……可以说，2007年10月以前，无论是上海、北京、深圳、广州等一线城市，或是长沙、南京、重庆、武汉、北海等非一线城市，全国的房地产市场正值有史以来最红火也是最疯狂时期。
从2005年“国八条”算起，到后来的“国六条”、限制外资政策、增
加个人所得税、增加二手房交易营业税、发行国债、调低利息税、历次加息以及提高存款准备金率到多部门联手严查、加强住房保障，再到2007年9月27日央行和银监会联合出台的房贷新政、国土资源部的39号令（236号文），两年多时间，调控政策出台之密集、数量之多、时间持续之长、措施之严厉，在我国房地产发展史上实属罕见。无疑，2008年，中国房地产市场很关键的一年。
宏观调控得到落实执行
2008年，宏观调控将进一步深化，并得到落实执行，叠加效应将日益显现。本文作者陈真诚认为，房地产热将降温，投资将有所回落，开工项目也将适量减少。
但由于持续很久的房地产市场的繁荣使得市场的前行仍具有相当的惯性，不少地区房地产发展投资机构、房地产开发商未完工项目的继续，使得2008年尤其2008年上半年的各地市场热点区域增多。
正因为城市房地产项目遍地开花，使城市轮廓线向四面八方同步外延，使得城市的市场热点区域也增多。如长沙，不再是城中、城东独领风骚，城北、城南、河西的地区供应比重也将增加。
不过，正因为这种城市轮廓线向四面八方同步外延的发展趋势，使得城市的热点区域增多，却让热点的相对热度下降。所谓热点多了就意味着热点丧失或减弱，不在少数的你我彼此彼此使得难分彼此。
国土资源部有关负责人就39号令土地供应调控的相关政策向记者做进一步解读时表示，国土资源部强调要保障住房供应量，首先是重点保证住宅用地需求，特别是要优先安排低收入家庭住房用地的供应。其中规定，必须单独列出城市建设用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地不得低于申报住宅用地的70%。不符合该要求的，不得批准用地。要优先安排、供应列入供地计划的廉租住房用地和经济适用住房用地。对未完成供地计划的，第四季度不得供应其他商品住宅用地。
毫无疑问的是，随着宏观调控的落实，城市房地产产品结构将更科学化、合理化：70/90新政的影响将逐步体现，90平米以上房型将继续向节约面积发展。
在长沙，从2000年本人曾服务过的“同升湖”、“山水芙蓉”开始到2007年的“保利”、“绿城”等几十个别墅物业的集中放量，可以预见长沙高端房地产市场还将加大，高档住宅市场将出现分水岭。而其实，这一趋势在全国各大城市差不多。只是，一些别墅等高档住宅市场相对刚性但需求相对不足，可能面临更大的市场压力。
同时，另一方面，政府将进一步落实宏观调控政策和住房保障制度，不断完善市场体系，以政策和需求为导向，调整供给结构，积极发展二级市场。并加大对房地产业秩序进行规范和整顿，维护市场健康运行。
保障性住房开发规模增加
目前，在长沙已经在全国成立了住房保障工作局。如果该局确实能为住房保障工作起到成效的话，相信会在全国其他城市陆续成立此类机构。
2008年，住房保障政策将进一步落实，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应、投资、资金、项目开工及产品供应的相对比例将增加。另一方面，由于预期改变，投资（投机）需求和自住需求在一定程度上被抑制，消费者变得相对理性。房地产市场可能出现进一步观望，进而出现持币待购、惜购等现象，供求矛盾将得到一定程度的缓减。
高度卖方市场将逐步被扭转，甚至可能转化为买方市场或相对均衡市场。同时政府将扩大住房保障的覆盖面，确保保障型住房的土地供应，拿地竞争激化，大地块土地供应模式可能被相对改变。
政府一方面严格控制高端市场的发展，另一方面大力支持保障性住房，力求总量平衡，调整结构，稳定市场，符合“90/70”政策的小户型、低总价房屋产品供应将增加。
在开发规模方面，将导致部分原本新立项、新投资的非保障性住房开发规模下降。同时，受宏观调控尤其是土地、金融等新政策影响，保障性住房的开发规模将增加。一些原本计划安排布局的大盘，可能分细或把多期并拢来开发。
项目开发和上市速度将加快，一般较难再现大规模、大面积的捂盘、囤房、惜售现象。
房价整体可能在一定程度上逐渐回落。保障性住房和小户型的价格相对稳定，别墅价格相对刚性但需求相对不足，大户型、商住两用房、商业地产房屋及城区部分豪宅等高档住宅、二手房的房价将可能较大幅度下降。
因此，房地产行业可能从“暴利时代”转入“微利时代”或“常利时代”，暴利时代逐渐远去甚至走向终结。
市场竞争更
点击咨询 