当前房地产市场形势与发展任务分析(二)

第一篇：当前房地产市场形势与发展任务分析(二)

当前房地产市场形势与发展任务分析

（二）中国房地产业协会副会长、秘书长：顾云昌

第二个问题：楼市发展的趋势

现在有些地方的房地产同行有些迷惑，是不是现在又要打压房地产啦？房地产又要像９２、９３年那样了？我个人认为历史不会重演，现在的情况和９２、９３年大不一样。主要的差别在于现在是旺盛的需求带动房地产市场，而十年前则是投资拉动市场。我们现在进入住房、汽车时代，消费由住房、汽车领先，房地产业在国务院文件里定位为支柱产业，我们的产业是万岁事业，发展空间还很大。就当前而言，一是宏观经济处于新周期的上升期，老百姓对经济发展的预期比较好，有利于我们产业的发展。房地产业正遇到千年等一回的发展良机；二是产业发展基本面——需求旺盛不变。刚才所说的３＋１这个旺盛的需求不变。现在不是没有需求，而是需求太旺了；三是有１８号文件指导我们这个行业持续健康发展。１８号文件是本届政府指导房地产发展的纲领性文件。房地产不仅３、５年兴旺没问题，即使２０年都没问题。因为近２０年是全面建设小康的２０年，过去说：小康不小康，关键看住房；现在说：全面建小康，住房定兴旺。

在认清发展机遇的同时，又应看到我们面临的挑战。挑战之一，如何有节奏的释放需求。在当前宏观经济下要抑制不正常的、非理性的需求，比如，被动性需求如何慢慢地释放，投资需求要加以限制。有些地方商业用房的需求膨胀也要加以控制。挑战之二，结构性矛盾的调整。从全国看，中低价位房子供不应求的情况还较突出。长沙或者说整个湖南这个矛盾不是最突出的，这与过去几年来经济适用住房量比例大有关系。国家有关经济适用住房管理办法出台，提出要实现两个控制：一是控制销售对象，一是控制供应面积。这样一来必然导致市场结构发生变化。

开发办的领导跟我说整个长沙、湖南的房价不是很高，没有多少泡沫，我同意这个判断。挑战之三，注意地区的差异，要谨防过热。房地产市场和一般市场有两个最大的不同点：第一政府主导性强，第二地区差异性大。为什么说政府主导呢？房地产市场需要土地，而土地是政府垄断的，开发需要融资，目前负责融资的四大银行都是国有的。加上决定需求的房屋拆迁的数量和速度，也是有政府控制的。而土地和资金的投放量往往决定了商品房的供应量，就会决定整个市场的供求情况。房屋拆迁量决定了相当比例的需求情况。所以在现在市场经济情况下，最大的考验是政府调控能力的考验、政府对土地和资金供应量多少的把握。

房地产市场的地区差异性与市场的政府主导性有关。同样是发达城市，由于各地政府在市场调控中的方法和力度有差异，房地产市场的表现就有很大的差别。上海、杭州、长三角地区房价这几年涨得很快，遏制房价的继续快速上升成为重点。而在广州等地，在房价连续数年稳中有降的情况下，促进房价稳中有升，减少空置房成为市场健康发展的重点。而在北京，近两年平均房价稳中有降。实际上北京单个的楼盘的房价没有降而是稳步上升。原因是经济适用住房和郊区楼盘比例提高了，一平均就下跌了，那么北京楼市的持续健康发展在于进一步搞活二手房市场，规范多种市场行为，继续保持供求平稳。

当前中国的房地产市场发展要注意什么问题呢？要防止两种过热或过热苗头：第一种过热是盲目性过热，第二种过热是泡沫性过热。什么叫盲目性过热，有的地方土地供应量很大，开发商开发的楼盘很多，造成了市场供大于求，空置房增加，房价下跌。这种过热现象容易产生，也容易调整，一般靠市场自身力量就可以调整。空置量过多了，开发商放慢步伐，政府土地少批一点，慢慢改善。而泡沫性过热，其表现与盲目性过热是相反的，市场表现不是供大于求是供不应求，卖得比盖得快，房价涨得快，开发商手里的空置房几乎没了，这种情况下就容易出现泡沫。什么是泡沫？泡沫是价格的表现。商品房的销售价均远远超过实际成本。泡沫是怎样形成的？第一，供不应求造成了房价上升，第二，投资者介入进一步加大供不应求，特别是炒房者介入越多房价会越炒越高。泡沫有大有小：小泡沫、中泡沫、大泡沫、特大泡沫。小泡沫、中泡沫可以控制，可以慢慢吸收。而大泡沫、甚至特大泡沫往往要破灭的。破灭就是像香港９７年的情况，价格已经到了顶点了，上不去了，崩盘了，房价一落千丈，对社会和经济造成严重影响和损害。我认为，当前中国房地产市场总体不存在过热，长沙、湖南的楼市不过热，楼市持续健康发展。过热不过热，盲目性过热还是泡沫性过热最后都要反映在房价上面。盲目性过热表现房价下跌，泡沫性过热表现房价上升。在正常情况下，一般房价稳步上升，是正常的。急速上升肯定是供不应求造成的，供不应求可能是由于实际需求拉动，也可能实际需求加上虚拟需求（投资需求）一起拉动了需求。后者是比较讨厌的事情，有较大的风险。特别当前中国的金融体制以银行贷款为主的情形下，风险都挂在银行账上。

第二篇：房地产市场发展形势分析

房地产投资快速增长，项目遍地开花，投资（含投机）购房盛行，消费者追涨购买使大量需求提前释放……可以说，2007年10月以前，无论是上海、北京、深圳、广州等一线城市，或是长沙、南京、重庆、武汉、北海等非一线城市，全国的房地产市场正值有史以来最红火也是最疯狂时期。

从2005年“国八条”算起，到后来的“国六条”、限制外资政策、增

加个人所得税、增加二手房交易营业税、发行国债、调低利息税、历次加息以及提高存款准备金率到多部门联手严查、加强住房保障，再到2007年9月27日央行和银监会联合出台的房贷新政、国土资源部的39号令（236号文），两年多时间，调控政策出台之密集、数量之多、时间持续之长、措施之严厉，在我国房地产发展史上实属罕见。无疑，2008年，中国房地产市场很关键的一年。

宏观调控得到落实执行

2008年，宏观调控将进一步深化，并得到落实执行，叠加效应将日益显现。本文作者陈真诚认为，房地产热将降温，投资将有所回落，开工项目也将适量减少。

但由于持续很久的房地产市场的繁荣使得市场的前行仍具有相当的惯性，不少地区房地产发展投资机构、房地产开发商未完工项目的继续，使得2008年尤其2008年上半年的各地市场热点区域增多。

正因为城市房地产项目遍地开花，使城市轮廓线向四面八方同步外延，使得城市的市场热点区域也增多。如长沙，不再是城中、城东独领风骚，城北、城南、河西的地区供应比重也将增加。

不过，正因为这种城市轮廓线向四面八方同步外延的发展趋势，使得城市的热点区域增多，却让热点的相对热度下降。所谓热点多了就意味着热点丧失或减弱，不在少数的你我彼此彼此使得难分彼此。

国土资源部有关负责人就39号令土地供应调控的相关政策向记者做进一步解读时表示，国土资源部强调要保障住房供应量，首先是重点保证住宅用地需求，特别是要优先安排低收入家庭住房用地的供应。其中规定，必须单独列出城市建设用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地不得低于申报住宅用地的70%。不符合该要求的，不得批准用地。要优先安排、供应列入供地计划的廉租住房用地和经济适用住房用地。对未完成供地计划的，第四季度不得供应其他商品住宅用地。

毫无疑问的是，随着宏观调控的落实，城市房地产产品结构将更科学化、合理化：70/90新政的影响将逐步体现，90平米以上房型将继续向节约面积发展。

在长沙，从2000年本人曾服务过的“同升湖”、“山水芙蓉”开始到2007年的“保利”、“绿城”等几十个别墅物业的集中放量，可以预见长沙高端房地产市场还将加大，高档住宅市场将出现分水岭。而其实，这一趋势在全国各大城市差不多。只是，一些别墅等高档住宅市场相对刚性但需求相对不足，可能面临更大的市场压力。

同时，另一方面，政府将进一步落实宏观调控政策和住房保障制度，不断完善市场体系，以政策和需求为导向，调整供给结构，积极发展二级市场。并加大对房地产业秩序进行规范和整顿，维护市场健康运行。

保障性住房开发规模增加

目前，在长沙已经在全国成立了住房保障工作局。如果该局确实能为住房保障工作起到成效的话，相信会在全国其他城市陆续成立此类机构。

2008年，住房保障政策将进一步落实，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应、投资、资金、项目开工及产品供应的相对比例将增加。另一方面，由于预期改变，投资（投机）需求和自住需求在一定程度上被抑制，消费者变得相对理性。房地产市场可能出现进一步观望，进而出现持币待购、惜购等现象，供求矛盾将得到一定程度的缓减。

高度卖方市场将逐步被扭转，甚至可能转化为买方市场或相对均衡市场。同时政府将扩大住房保障的覆盖面，确保保障型住房的土地供应，拿地竞争激化，大地块土地供应模式可能被相对改变。

政府一方面严格控制高端市场的发展，另一方面大力支持保障性住房，力求总量平衡，调整结构，稳定市场，符合“90/70”政策的小户型、低总价房屋产品供应将增加。

在开发规模方面，将导致部分原本新立项、新投资的非保障性住房开发规模下降。同时，受宏观调控尤其是土地、金融等新政策影响，保障性住房的开发规模将增加。一些原本计划安排布局的大盘，可能分细或把多期并拢来开发。

项目开发和上市速度将加快，一般较难再现大规模、大面积的捂盘、囤房、惜售现象。

房价整体可能在一定程度上逐渐回落。保障性住房和小户型的价格相对稳定，别墅价格相对刚性但需求相对不足，大户型、商住两用房、商业地产房屋及城区部分豪宅等高档住宅、二手房的房价将可能较大幅度下降。

因此，房地产行业可能从“暴利时代”转入“微利时代”或“常利时代”，暴利时代逐渐远去甚至走向终结。

市场竞争更

第三篇：周忻：当前房地产市场形势下的房地产开发商的发展之道

周忻：当前房地产市场形势下的房地产开发商的发展之道 2012-05-22 17:21:25 来源：中房网

【摘要】：5月 22日，“2012中国房地产上市公司测评成果发布会暨中国房地产金融论坛”在上海盛大召开，本次测评由中国房地产研究会、中国房地产业协会、中国房地产测评中心三家单位联合主办，大会发布了《2012中国房地产上市公司测评研究报告》及中国房地产上市公司排行榜和专项榜单。政府领导，房地产业界、金融界及新闻媒体代表近400余人出席。易居（中国）控股有限公司董事局主席兼总裁为大会致辞。

周忻：回答刚才孙总讲的一个问题，为什么从去年三季度开始中国房地产的并购没有大家想象得那么多，是因为我去年2月11号的一个微博，我已经告诉了开发商，快卖建，缓卖房，不拿地，现金为王。到了下半年所有开发商都听我的话，所以再有案子出来，再便宜也没有人买。作为开场白，这是句玩笑，孙总用ppt告诉大家很多事情，我上来占领我的微博粉丝，因为我今天讲所有的东西都跟我微博上的东西有关。

今天上午，华尔街日报的中文网上出现了关于温家宝总理前几天的一段话对中国房地产市场影响的评价，早在前天我在微博上已经写到了，温总理的讲话开始稍稍有 点变调了，稳增长，原来叫保增长，更重要的位置这两句话，我们很多分析师都在，是可以划等号的，只不过讲法不同，现在又重新把保增长放到了中国经济的最首要的位置。当然，我相信讲这段话的时候心里还是有一点犹豫的，如果下一个季度出来的经济数据继续很难看的话，或者不那么好看的话，我相信这句话就要开展变成坚持了。中国房地产的一个非常重要的信号是什么？这就是经济的信号，而经济的信号当中最最首要的东西就是保增长还是防通胀。回顾一下2007年，易居中国上市以后，我们听到的第一件事情是双控，所以那时候易居中国在2008年1月30日我强行发了第二批股票，双控，那对我来讲，对房地产市场来讲绝对不是件好事。上半年金融风暴出现了以后，经济年终成了一保一控。年终工作会议出现了保增长4万亿，这个时候中国的开发商企业都在讨论抱团取暖，我提出一个观点，我们商会在桂林开会，我在任志强后面讲，我说现在应该稳中国房地产市场，实际上中国房地产市场的大势跟着什么跑？就跟着这两个保增长还是防通胀来走。恰恰就在几天前我们看到了这样的一个信号，同样在这段话里面我们讨论另外一个话题，刚才苗局长已经念了一遍，对中国房地产市场已经大谈稳定二字。

我记得过去的几个月里面，实际上谈的是房价要合理回归，房价还远远没有回归，到现在是保持中国房地产市场的稳定健康发展，控股中国房地产市场调控的成果，所以我在微薄上谈到了，好像应该是一个小小的讯号，或者说应该是一个房地产政策微调的讯号。

如果说去年有些地方政府出台了有些房地产市场调控政策的微调，我们都看到出来一些政策，24小时、半天、两天，包括到今年2、3月份都被遏制住，从今天开始只要大家不碰限购这条高压线，我相信至少可能会出现睁一只眼闭一只

眼。如果你让我今天站在这里做一些判断的话，中国房地产行业这一轮我认为最最困难的时候过去了，或者说大家可以稍微地适应一下这个季节就可以了，而不是大家要想到底会出现什么样的最坏结果，这是个人的第二个观点。

第三个观点，我去年12月21号在广东讲了一段话，今年房地产市场是冬天里的一把火，前提是在冬季。千万不要认为今年，实际上一轮准备金下调，在微薄上有人说中国房地产市场是否会报复性反弹，中国的房地产今年一定在这样一个环境当中，所谓的冬季环境中发展，最坏的时候或者说看一看底部的时候，冬天里的一把火，干柴是开发商的以价换量，火柴是中央政府、地方政府围绕着房地产政策的微调，这是今年中国房地产市场一些政策，到今天还是讲这句话，不管总理讲了什 么，不管出现什么样的状态，今年的市场还是在一个相对冷的市场状态下。为什么呢？向上有压力，你房价反弹试试看，政府一定一锤子下来。往下没动力，价格再往下没有动力的，所以今年中国的房价也好，房地产市场也好，就是在这样的一种状态下，我们来往下走下去，这完全是个人的观点，没有用克而瑞的数据，也没有用孙总的各种数据分析，完全是自己各种数据造成的，所以开发商如何应对，去年几句话是快卖房，缓建房，讲了很多遍，到了下半年大家知道这句话是对的。今年呢？今年很多开发商从去年的温总理讲的那句所谓房价要合理回归这一刻开始，当然之前也有些开发商像龙湖的秦总监在10月份已经开始华东抢收计划，真正开发商的动作是从总理的这段话开始动手的。今年的年所有同志们过得并不是那么好，所有的开发商都在讨论，都在讲一个话题就是严防死守，活下来就是赢了，胜者为王等等。

开发商怎么应对呢？还是几个问题，开发商的发展之道，还是几个问题。就这些想法做一些自己的沟通，第一个，现在该不该拿地，至少在没有下一轮动作出来之 前，说下一轮动作或者经济数据，或者是政府的一些信号出来之前，我还是建议不拿地，还是不拿地。虽然可能你现在冲进去能够比别人便宜一点，好一点，现在各地政府见开发商的态度，因为我经常陪各位老板到某一个城市，见开发商的态度正儿八经回到了，有一次在某一个城市开玩笑，我说20年前我是做招商引资的，我今天跟着一个开发商跑到某一个二三线城市，市长出来跟我们当时接待台湾人一模一样，完全没有2010年政府对开发商，来，招投标，大家拍，这种事情很少 了，你去看，任何地方招商引资。但是，我还是不建议现在就拿地，即使要拿，审慎轻度。

第二句话，拿什么地，这牵扯到一个转型的问题。刚才我们苗会长在报告里也讲到了，冯仑先生讲过，住宅是中国房地产的初级阶段，要把综合体、商业地产、旅游 地产、老年地产合在一起才是非常好的竞争概念。拿什么地？第一还是拿住宅地，第二商业房地产你要拿可以，回到我们老祖宗的那几句话，地段、地段还是地段，如果有些人妄想在某一个不发达的城市的所谓的城郊结合部，由于地价便宜能够拿地做综合体的话，对商业地产不要相信哥，哥只是一种传说。千万千万记住，商业房地产不那么好做，因为中国的金融融资等等各方面的支持是没有办法支持，还不健全，不具备你做大量商业地产的运营格局。商业地产是需要完整的运营模式，他需要有核心体的，比如说万达也好，比如说红星美凯龙也好，至少有自己的核心经营载体，往往做商业地产很多开发商拿着商业地产根本不知道明天干什么。商业房地产慎之又慎，旅游地产不在这里说了。如果要拿商业地产，现在徐家汇中心，像城开集团徐家汇中心，中国的地标建筑，世博会的项目，大家可以去拿，高一点就高一点，但是这种商业是有人气，有交通作为支撑的。更重要的一个问题是商业地产，未来中国城市化进程是摊大饼的进程，你们跑到一个城市拿地的时候会发现到省里面一种讲法，到市里面第二种讲法，到两个区里面东边那个区，西边那个区，两个区长跟你讲出来的话完全不一样。东边讲，我们市政府要东迁，跑到西面的区区长说我们省政府要西迁。中国城市化是大饼式发展，没有办法集聚商业价值。哪个商业最值钱，我只知道香港铜锣湾的百货商店叫什么，就是那个小铺头，贵到天价，因为可以买到好多东西，赚很多钱，所以是和经营有关系，和人有关系，所以商业地产并不是大家想象得那么好。这是第二个方向买什么地，我建议老老实实还 是买一些住宅地，但是住宅地大家想出来一个问题，我相信孙老师也好，我们所有的分析师可以分析出我们接下来开发商的利润率，第三个问题就是成本问题了，大家考虑成本的问题，开发商的利润率会慢慢下来，因为土地市场越来越透明，而且周期比较完善的状态下，实际上可能不比前十年500块钱拿的楼盘价格，最后卖到3000块钱，以前有的，现在还有一块这样的房子。

未来第三个方向就是关于成本控制的问题，或者说产品化的问题。我今天来的时候突然听说哪家公司，是在我们100强里面，有一个人告诉我，说有一个项目，这个项目光设计费花了一个亿，据说新来了一个总经理，据说要把这个房子炸了，过一段时间你们会听到这家公司是谁，不好意思说，实在说不出口。未来的房地产开发成本非常重要，而成本重要的非常重要的道理是什么？不要去折腾，千万不要去折腾，除非像潘石屹一样，每一个项目都需要做别人不能抄袭的东西，你抄别人一 下又怎么样呢？富力的房子装修得很好，我说你一定把富力中心的设计师找来，至少抄袭我也不花冤枉钱。恒大也好，碧桂园也好，这些企业利润率比某一些大家认为的品牌附加值高的企业要高或者差不多呢？因为他们不折腾，虽然难看一点，我今天上午开玩笑，恒大拿一块图过来，只要告诉我是华府还是天下，我说我大概可以画出来哪个房子在哪个位置上，基本八九不离十，这是成本集约化操作最好的方式。现在有些开发商，包括有些排在非常前面的开发商，认为房子是建筑，建筑需要创意等等等等，每个项目上堆很多的附加值。这一定是对的，我们这里是三柱高香，环球金融中心、金茂大厦、上海中心，这种必须要有创意、设计，普通的住宅类的，我还是讲产品标准化，降成本，因为在未来中国房地产开发企业将来比的是什么呢？比的是内功。

第四个，营销上，我前两天也加了一段微博。没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格，特别在今年，中国房地产市场在脉冲式的状态下，他一定是你需要钱的时候以 价换量，这是毫无疑问的。从去年开始就讲到了中国房地产营销的主旋律是以价换量。我这两天有一个恒大的启动项目开盘，做得非常漂亮，各位有机会一定要去看。前两天在报纸上做了广告，上海人去看海，下个礼拜的广告恒大的四菜一汤开盘必升值，一定是后面这个广告好。因为现在的主流就在这里，这是第一个，没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格，关键是你舍不舍得用这个价格卖房子。第二，因为今年很多开发商动了价格，他不顾及他的品牌和产品，这是不对的。品牌不是浮云，产品是企业的立足之本，非常重要的一个话题。第三，营销不是万能的，没有营销是万万不能的。市场在最好的时候不需要营销，市场在最最坏的时候营销也起不到作用，我卖房子卖了20年，经常会经历非常大的几次起伏，但是就在这种状态下，营销能够起到非常好的推波助澜的作用。

上个礼拜，5月1号开始我们跟龙湖在北京去年做了一些转型电商的那些功课，到昨天为止是五个热盘，用我们的电商系统，已经连续五个红盘。我这段话写在龙湖的话上面，第一个概念是一定要有好的价格，第二好的产品、好的品牌，第三个营销不是万能的，现在一定需要营销，是需要营销的阶段。第四，卖房子的时候有一个概念，2012年开始中国房地产服务业，还是我去年讲的两句话，第一句话互联网或者广告的效果化，特别是互联网广告的效果化和营销地理的渠道化，在卖房子的时候是渠道为王，效果致胜，这是关于去卖的一些思考。

第四个方面，供大家做一个参考，或者关于全装修的问题可能是今年大家非常头疼的问题。全装修的问题会引出另外一个问题，就是关于交房的问题，或者倒过来 讲，今年交房的问题会引出未来对全装修的思考。过去十年交房很容易，每次交房的时候万一质量稍稍有点问题，只要跟客户讲，退啊，我赔你利息，因为房价在涨，谁都不会赔钱。现在房价下来了，交房成为重要问题，最重要的话题就是全装修。未来是不是还要继续做全装修，个人的感觉，这段时间很多人问我这个话题，也是跟企业转型相关的问题，我个人意见一定要坚持，交房只是暂时的，平稳了以后，中国的房地产所谓产业化发展当中非常重要的步骤就是全装修的话题。

最后一点，拿钱的问题。在美国，汉斯这些公司自筹资金只要所有资金的5%到10%，在美国所有的开发商他们真正假设是比建筑工人高一级的专业营造商，当然，他们有品牌、专业，有很多上市公司，规模也很大，他们有各种渠道获得钱。但是在中国，现在投融资说实在话还不那么健全，虽然这一段刚才评选有a股上市、港股上市，我们可以发各种债和各种股，由于对房地产行业的“歧视”，a股的开发商都没有占到便宜，便宜了海外的高息债。中国的房地产未来开发商方向，从今年开始实际上投资和产出不能覆盖了，在这种情况下，融资渠道将成为一种非常重要的创新功能。明年百强企业丁总应该把今年很想上市，明年准上市的公司排进来，我相信这是分析师也希望能看到的东西，他们更需要钱，有一些公司真的属于在中国做得非常好非常好的公司，比如说有一家公司在易居中国07年上市的时候已经在a股交表了，到今天为止没有上市成功，他还在苦苦地做，他现在还是中国房地产500强里面的51名，还是在做这样一种运作，他缺什么呢？不是缺专业，他缺钱，所以在金融创新上我们认为接下来是很多开发商，很多开发企业都必须在思考他新形势下转型的一些方法。当然，一会儿我们会隆重推出过去几天默默为我们房地产行业募集资金的诺亚财富，过去几年为中国的500强企业也好，100强上市公司也好，默默地发了很多债，应该从后台慢慢走到前台，他也做了很多的创新，和万科做了很多的创新。前年我跟郭广昌搞了新光耀，也是诺基帮助的，去年跟冯仑的立体城市，一会儿静波会有关于金融投资基金的演讲。

我想说的是我们的开发商今年的转型在投融资这一块上要下工夫，中国的开发商除了需要设计师以外，还需要金融理财师，还需要那些帮他们能够做投融资，而不是 财务总监跑银行贷款，我相信在下一轮十二五期间金融创新一定是在中国经济发展当中一个非常重要的组成部分，也是在房地产行业当中，下一轮要发展的时候也是 一个方向。当然易居有一个非主营业务，也想在金融服务上有一些小小的尝试，因为开发商有需要我们做一些沟通。

大概开发商这段时间在想什么东西，拿不拿地，拿什么地，成本怎么控制，怎么卖房子，交房上面的烦恼和要不要全装修房子，最后很重要的概念是怎么拿钱。当然 要不要去盖保障房，除了一些大公司之外很少去有一些想法，跟大家把听来、想到的一些东西跟大家做一个沟通，最后我非常感谢今天到会的中国房地产前100强企业的各位朋友们，一直以来对易居中国的大力支持，也为我们每一次评选的支持，也感谢我们的基金公司，特别是感谢我们的分析师，包括银行的同事，你们越来越多的用我们的系统，越来越多的看我们的数据，然后越来越多的对我们运作的认可，给我们机会，实际对我们公司的发展是莫大的帮助。在这里也表示感谢，实际上我相信，中国未来还有新的十年，虽然新的十年里面有很多东西跟过去十年有很多不一样的地方，我相信未来十年的精彩程度不会比过去十年差，精细程度也不会比过去十年差，所以我们希望能够伴随大家一起为中国房地产行业服务好，为中国房地产企业服务好，谢谢大家！

第四篇：房地产市场形势分析与展望

房地产市场形势分析与展望

2008年，受国际金融危机及国内经济回调的影响，住房销售 低迷，房价涨势逐步回落，房地产市场进入调整阶段，调整程度 逐步加深。208年下半年，作为扩大内需、促进经济增长的重点，中央及地方政府连续出台了多项鼓励住房消费、活跃房地产市场 的调控政策。2009年较高的房价将有一定下行空间，随着房价的 合理回归，政策逐步落实，自住型需求将陆续释放。

一、我国仍处在房地产市场持续发展阶段

与美国等发达国家住房市场已进入成熟期不同，我国正处在 城市化和工业化进程加速阶段，住房水平低和需求比较旺盛，是 我国住房市场快速发展的市场基础，其中除了少数低收入群体住 房需要政府提供保障性外，还有几种类型的住房需求依靠住房市 场：

一

类是刚刚步入社会不久，成家立业需要住房的年轻人，包

括本地离开父母独立生活和外地进入大中城市工作的年轻人。他 们需要的住房是功能设施齐全、舒适、方便，小户型、价格适中，可以承受得起的住房。一类是已经购买房改房，生活水平提高，希望以小换大改善居住条件的人群。这两部分人具有一定收入和 经济能力，借助银行贷款，可以购买普通住宅，他们是社会的基 本群体，占大多数，也是住房市场自住型的基本需求群体。还有

一

类是投资型需求。改革开放使中国人民财富有了较大增长，需 要有保值增值的渠道和工具，一部分人选择了住房市场。购置住 宅不是为了自己居住和使用，而是为了出租获利或住宅涨价后出 售获利，是通过购房实现手中的货币增值。

二、此轮房地产市场调整是市场经济内在规律的作用

从2007年年末开始，住房市场形势急转直下进入调整期，其 根本原因是市场内在规律对房地产行业几年高速增长积累的矛盾

和问题进行自我强制调整的结果。2004年以来，在我国经济较快 增长，居民收入不断提高，对房地产市场预期向好的基础上，投 资型住房消费大量入市，不断推高房价以获利；开发商大量高价 拍地，以获取更高的回报，推高了住房的成本；自住型消费者在“买涨不买落”的心理驱使下，集亲戚朋友之力提前购房，透支 了部分基础消费需求。几种因素叠加，埋下了隐患，导致了目前 住房市场需求减少、调整期的到来。

第一，大量投资者进入，市场需求过旺，使房价快速上涨，脱离了普通居民的承受能力，加之市场供应的中小户型、中低价 位的住房偏少，将普通消费需求挤出了市场。

第二，房地产市场过快发展、房价过高弓l起了国家连续实施 房地产调控政策，随着宏观调控的累积效应发挥作用，尤其是对 第二套住房贷款政策的调控，一些投资性和投机性资金撤出住房 市场。

第三，今年以来国际金融危机愈演愈烈，中国经济向下调整，消费者收入预期及对房价预期发生变化，观望气氛浓厚，加剧了 市场调整的程度。

虽然房地产市场的调整短期内对经济稳定增长带来了较大影

响，但此次调整是对前几年房地产业过快增长和房价虚高的修正。将使过高的房价逐步向合理水平回归；使供给结构和需求结构更 加合理。这次调整是我国房地产业自198年市场化改革以来，经

历的真正市场周期性调整，得到市场的锤炼和洗礼的房地产业将 更具竞争力。房地产市场只有充分调整到位，才具备持续、健康 发展的基础。

三、影响209年房地产市场走势的因素分析

1、影响住房消费者预期变化的因素分析

2008年在国内外经济下行、前期国家偏紧的房地产调控政策

影响下，消费者预期比较悲观，持币观望。随着国家宏观调控政 策的调整，消费者预期将逐渐发生变化，在观望中寻找机会。一

是国家已经将支持房地产业稳定发展作为保增长的重点产业，并 连续出台一系列鼓励住房消费的政策，从政策层面上给予消费者 信心。二是我国连续出台强力度的刺激经济的措施，力争2009年 经济增长保持在8％以上，在就业和居民收入增长方面基本稳定了 预期。三是由于我国人多地少，目前仍然处在经济较快增长阶段。从较长时间看，住房价格仍然是稳步上升的趋势。近期房价下行 是对前期房价过高的修正，而且国家连续出台多项鼓励住房消费 政策，一旦房价调整到位，将会出现反弹。因此，部分自住型消 费者开始关注房市，而理智的投资型消费者也在观察抄底的机会。

2、国家一系列调控政策影响分析

2008年下半年，国家连续五次降低贷款利息，五年以上的贷

款利息降低1．9个百分点；为了鼓励住房消费，将购买普通住房

8的贷款优惠利率由基准利率的0．5倍下调到O7倍，使利用按揭

8．..贷款购房者节约了较大的利息费用。据银行计算，按等额本息还 款方式的按揭贷款，以上两项因素使月还款额节约18％左右。1O月份，财政部、税务局决定购买9O平米以下的普通住房契税减按 1％收取，使购房成本降低了2％以上。同时，对个人购买和出售住 房暂免印花税，出售住房暂免征收土地增值税，对出售普通住房 给予营业税的优惠，降低了二手房的交易成本。

3、住房的市场价格走势分析

2004年以来，尤其是2007年，我国住房价格较快上涨，一定 程度偏离了居民的承受能力，使得住房市场量缩、价落。经过一 年的调整，房价仅回落到2007年末的水平，2007年价格虚高的水 分并没有挤掉，虽然国家优惠政策降低了居民购房成本，但与居 民的实际支付能力还有距离。据央行第三季度城镇储户问卷调查，居民未来三个月有购房意向占比仅为133分别比上季和同期下

．％，..降1．8和2．8个百分点，为1999年以来的最低点，反映出房价调 整还没有到位。

综上分析，住房市场调整正在进行中，消费者持币观望等待

机会，市场存量房较多，房价还有下行的空间，直至下跌到消费 者接受的水平，整体看调整有向深度发展的势头。由此预计2009年上半年，房价承接2008年的下滑势头，房价水平将继续回落。由于区域经济的差异性，各地区调整的进度和幅度不尽一致。一 些调整比较早、调整幅度较深的城市，随着价格的下降，将有自 住型需求陆续入市。随着经济适用房和限价房大量入市，下半年 市场成交量将出现趋稳的迹象。

四、政策建议

在国家已经出台较多的调控政策条件下，2009年政策的立足

点应该关注和解决房地产市场调整过程中出现的新问题、新情况，并遵循市场运行的客观规律，促进房价合理回归。

第一，在市场调整中，应以开发企业自救为主，鼓励开发商

针对市场需求开展多种方式营销、合理定价，协助缓解与老业主 矛盾，打消开发商降价的后顾之忧，只有房价合理回归，才能释 放需求。

第二，应注重发挥市场机制调节和自我修正作用，利用市场的力量挤出泡沫，这样有利于行业可持续健康发展，促进行业的 调整和市场洗牌，促进行业集中度的提高。

第三，各地要因地制宜，不断探索，解决经济适用房和限价

房建设和销售中出现的问题。应适时调整规划，可尝试采取政府 收购作为廉租房，或扩大申购范围，甚至可以转为商品房的方式 解决弃购现象。根据市场形势变化科学、合理的核算经济适用房 和限价房的发标价格，选择交通方便的地点。对于建设经济适用 房和限价房增加成本、甚至亏损的开发商，要给予减免税费、资 金支持等优惠政策，鼓励开发商积极参-9保障性住房的建设。

第四，重视开发商资金紧张和存量房增加的问题，地方政府

可以收购资金链断裂的项目作为廉租房，避免出现烂尾楼；并鼓 励社会资金(包括企业和机构)低价收购部分存量房，用于做周 转宿舍或出租。

第五，着手研究和解决制约房地产业健康发展的体制、机制

问题，应抓住调整机遇建立行业良性发展的长效机制，如地方财 政与房地产业的关系、物业税、规范市场及房地产融资机制创新 等，为房地产业持续健康发展奠定制度基础。

(国务院发展研究中心廖英敏)

经济复苏前景有待观察

从一季度主要宏观经济指标看，经济运行继续保持了2008年

下半年以来的回落趋势，GDP增速进一步下降到6．％，比上年四

季度回落0．7个百分点。但是，随着政府一揽子经济刺激方案的实 施和效应的逐步显现，一系列宏观经济指标和先行指标明显好转。3月份，规模以上工业企业增加值同比增长8．％，比—2月份加

快4．5个百分点。一季度，全社会固定资产投资和社会消费品零售 总额同比增长28．8％和15．9％，分别比上年同期加快4．2和3．6个 百分点。可以判断，一季度应为本轮经济回落的底部，二季度经 济增长将出现一定幅度的回升。这样，在全球经济普遍低迷的情 况下，我国经济有望率先复苏。

值得注意的是，目前经济回升的基础尚不稳固，复苏前景及

可持续性不容乐观。

首先，一季度消费、投资增长达到较高水平，但在相当程度

上是政府政策效应的反映，如政府大规模增加投资、信贷规模急 剧扩张、家电下乡等，而市场主导的内需扩张缺乏有力支撑。经 济增长持续下降，对就业和收入预期均产生较大不利影响。大量 毕业生难以找到工作、农民工就业机会减少和收入下降，不利于 消费需求的持续扩张。如果短期需求回升主要来自中间需求而非 最终消费需求，将无法从根本上解决需求不足问题，还会加剧已 经存在的产能过剩。从投资看，年初以来，出口占比较高的外向 型企业经济效益比上年四季度进一步下降。通过产业关联和收入

第五篇：形势与政策-当前农业农村发展形势

当前农业农村发展形势

“三农”问题是全面建成小康社会的难点。党的十八大报告强调，解决好农业农村农民问题是全党工作重中之重。这一科学定位，充分体现了我们党对国情、农情的深刻认识和准确把握。党的十八大报告对“三农”问题作了许多重要阐述，对“三农”发展作出了全面部署，提出了一系列新思想、新观念、新举措，进一步发展了我们党关于“三农”工作的指导思想与政策理念。

党的十八大专题部署了“推动城乡发展一体化”工作，明确提出加快发展现代农业、增加农民收入、建设新农村、推进“四化同步”等重大任务，这些要求和部署是在“三农”领域贯彻落实科学发展观的具体体现，是全面建成小康社会对农业农村发展提出的新要求新任务，是当前和今后一个时期做好农业农村经济工作的指导思想和行动指南。

党的十六大以来这10年，是农业发展最快、持续向好的10年，是农民得到实惠最多、各项权利扩大落实的10年，是农村面貌变化最大、统筹城乡发展迈出实质步伐的10年。大家普遍认为，“三农”发展迎来了又一个“黄金期”。农业农村发展取得了举世瞩目的巨大成就，实现了历史性跨越，在中华民族农业发展史上写下了浓墨重彩的一页。突出表现在以下几个方面：一是粮食等重要农产品实现大幅增产——粮食实现“”九连增。粮食生产成功打破丰歉波动的传统周期，2012年达到11791亿斤、比2003年增产3177亿斤，连续9年增产、连续6年超万亿斤，时间之长、幅度之大历史罕见;农业生产成功打破“粮经消长”的传统格局，棉油糖、果菜茶和肉蛋奶、水产品等全面发展。现代农业建设取得长足进展，农业整体素质和综合效益有了大幅提升。二是农民收入增长创造历史纪录。——农民增收实现“九连快”预计2012年全国农民

人均纯收入达到7800元、比2003年增加5178元，年均增加575元，增幅之大前所未有;年均增长8.6%，增速之快历史少见。尤其可喜的是，农民收入增速连续3年超过城镇居民，中西部地区增速普遍超过东部地区，多年期盼的城乡和区域收入差距缩小的态势初步呈现。农村贫困人口生存和温饱问题基本解决。三是农村基础设施建设迈出重大步伐。10年来全国新建改建290万公里农村公路，解决3.96亿人饮水安全问题，新增沼气用户3180万户。1020万农户从首次开展的农村危房改造中受益。农村用电条件大为改善。世界上规模最大的水利基础设施体系基本建成。生态状况整体恶化趋势得到初步遏制。四是农村社会事业取得突破性进展。农村学生开始接受真正意义上的免费义务教育，农民看病就医有了基本保障，农民养老方式正在经历重大转变，农村困难群众基本生活得到有效救助。几千年来广大农民学有所教、老有所养、病有所医、困有所济的梦想，正在变为现实。五是工农城乡关系发生深刻变化。公共资源更多向农村配置，城乡规划、产业布局、基础设施建设、公共服务等一体化进程加快，城乡统一的就业市场基本形成，农村劳动力转移就业速度加快，城镇化率超过50%，工业对农业的拉动作用、城市对农村的带动作用日益增强。六是农村社会呈现安定祥和新局面。农村基层党组织建设得到加强，村民自治制度不断完善，精神文明和民主法制建设扎实推进，党群干群关系明显改善，社会治安进一步好转，农村社会保持和谐稳定。

三、当前农业农村发展新的阶段性特征

当前，我国现代化建设中最薄弱的环节仍然是农业现代化滞后，经济社会体制中最突出的矛盾仍然是城乡二元体制障碍明显，全面建成小康社会进程中最严重的制约仍然是城乡发展和居民收入差距过大。

（一）国家粮食安全和重要农产品供给问题不容忽视

我国虽然粮食连年增产，但农产品供求仍然处于“总量基本平衡、结构性紧缺”的状况。这个重大判断，既是对过去一个时期我国农产品供求关系的客观总结，也是对未来我国农产品长期供求趋势的科学把握。今后随着人口总量增加、城镇人口比重上升、居民消费升级和农产品的工业及能源用途拓展，全社会对农产品的需求将持续增长、对质量安全的要求将不断提升。与此同时，农业生产进入高成本、高风险和资源环境约束趋紧、青壮年劳动力紧缺的历史阶段，各种制约因素增多、持续稳定发展难度加大。综合看，我国粮食安全和重要农产品有效供给存在着不可低估的风险和隐患，我们必须始终保持高度警醒。要清醒地、坚定不移地深化对农业基础地位的认识，深刻认识粮食安全是工业化、城镇化的根本保障。

（二）农业现代化发展滞后

当前，相对于快速推进的工业化、日新月异的城镇化和风起云涌的信息化，农业现代化明显滞后，是实现现代化的短板；城乡分割、城乡失衡，是最大的社会结构性矛盾。当前，我国农业现代化滞后，加快建设现代农业是完成保供增收任务、解决“三农”问题的根本依靠，是实现工业化、信息化、城镇化、农业现代化“四化同步”发展和城乡发展一体化的关键环节。

（三）城乡二元体制障碍明显，城乡发展差距过大

我国长期处于城乡二元体制割据发展的局面，城乡公共服务资源分配不均，城乡要素交换仍然存在不平等的现象，在城镇化过程中农业人口市民化的问题较为突出，这些问题成为了城乡统筹发展的体制障碍。

（四）城乡居民收入差距仍处于历史高位

党的十八大明确提出了国内生产总值和城乡居民人均收入2020年比2010年翻一番的目标。尽管这些年农民增收实现了“九连快”，但仍低于同期国内生产总值和城镇居民收入增长速度;尽管近3年城乡居民收入差距有所缩小，但收入差距仍处于历史高位。

即使2020年实现了城乡居民“收入倍增”，收入差距过大问题仍难以完全解决。今后一段时间，农民收入至少应与城镇居民收入同步增长，并力争超过。

三、当前和今后一个时期“三农”工作的目标

（一）“四化同步”，城乡统筹发展，城乡发展一体化

十八大报告指出，要坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路，促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展；城乡发展一体化是解决“三农”问题的根本途径。坚持“四化同步”，关键是坚持工业反哺农业、城市支持农村和多予少取放活的方针，充分发挥工业化的支持反哺作用、信息化的引领提升效应和城镇化的辐射带动功能，推动传统农业向现代农业跨越。推动城乡发展一体化，重点要在加快形成统筹城乡发展体制机制上实现突破，确保公共财政、预算内固定资产投资、土地出让金更多向“三农”倾斜，把国家基础设施建设和社会事业发展重点放在农村，努力做到城乡规划、基础设施建设、公共服务一体化，促进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置，逐步缩小城乡差距。

（二）加快建设农业现代化，实现农民收入倍增并缩小城乡收入差距

十八大报告提出，到2020年，实现城乡居民人均收入比2010年翻一番，农业现代化和社会主义新农村建设成效显著；加快发展现代农业，增强农业综合生产能力，确保国家粮食安全和重要农产品有效供给；着力促进农民增收，保持农民收入持续较快增长。这是我们党根据全面建成小康社会奋斗目标，对农业农村经济发展提出的目标任务。加快建设现代农业是完成保供增收任务、解决“三农”问题的根本依靠，是实现“四化同步”和城乡发展一体化的关键环节。当前，我国已经到了传统农业加快向现代农业转变的关键时期。要围绕农业稳定发展和农民持续增收的目标要求，坚持走中国特色农业现代化道路，着力强化政策、科技、设施装备、人才和体制支撑，不

断提高土地产出率、资源利用率、劳动生产率、科技贡献率，稳步提高农业综合生产能力；围绕实现城乡居民人均收入倍增目标，广泛开辟农民就业增收渠道，加快构建农民收入稳定增长的长效机制，逐步缩小城乡居民收入差距。

（三）增强农村发展活力，拓宽和创新农业农村经济发展思路，推进农业经营体制机制改革创新

十八大报告强调，加大统筹城乡发展力度，增强农村发展活力；坚持和完善农村基本经营制度，构建集约化、专业化、组织化、社会化相结合的新型农业经营体系。这是立足农业农村发展实际需求，着眼于完善农业农村发展体制机制作出的重大部署，为我们推进农村改革创新和制度建设指明了方向。要适应农村社会生产力发展的要求，加快推进农村改革和制度创新，着力在重点领域和关键环节取得新突破。深化农村土地制度改革，赋予农民更加充分而有保障的土地财产权，建立健全农村土地承包经营权流转市场，发展多种形式的规模经营，培育新型农业经营主体，加大对种养大户、家庭农场、农民专业合作社和农业产业化龙头企业等的扶持力度。大力发展农业生产性服务业，促进公益性和经营性服务相结合。积极推进农村金融保险制度创新，推进农村金融组织、制度、服务创新，扩大农业保险覆盖范围，增强现代农业发展后劲。

四、2013年农业农村发展总体要求和重点任务

2012年12月21日-22日中央农村工作会议在北京召开，会议认真贯彻党的十八大精神，系统总结２０１２年和过去１０年农业农村发展成就，深刻分析“三农”工作面临的新形势新挑战，重点研究加快发展现代农业、进一步增强农村发展活力，全面部署当前和今后一个时期的农业农村工作。党中央、国务院对这次会议高度重视。会前，中央政治局常委会议、国务院常务会议和中央农村工作领导小组会议专门研究

了会议文件，对农业农村工作提出了明确要求。会议讨论了《中共中央、国务院关于加快发展现代农业进一步增强农村发展活力的若干意见（讨论稿）》。

2013年农业农村发展总体要求和重点任务

2013年是全面贯彻落实党的十八大精神的开局之年，继续做好“三农”工作具有特殊重要的意义。2013年农业农村发展要按照“四化同步”和“城乡发展一体化”的总体要求，中央指导农村工作的文件（一号文件图片）以“加快发展现代农业、进一步增强农村发展活力”为主题，突出推进农业生产经营体制机制创新这一着力点，对农村改革发展作出了一系列重大部署安排。

2013年农业农村工作的目标任务是：保供增收惠民生、改革创新添活力。就是要确保粮食等重要农产品再获丰收，确保农民收入增长势头不减弱，继续改善农民生产生活条件、着力增进农民福祉;要进一步消除制约农村发展的体制障碍，大力推进从农业生产经营、社会化服务到农村公共服务、乡村治理等领域的机制创新，进一步激发农村发展活力。

2013年农业农村工作的重点任务是：一要继续抓好农业生产。稳定发展粮食等重要农产品生产，切实加强以农田水利为重点的农业基础设施建设，全面强化农业科技支撑。继续提高小麦、稻谷最低收购价，适时启动重要农产品临时收储，发挥市场流通对农业生产的带动作用。二要继续发展农村公共事业。加快推进农村水、路、电、气、房等建设，加大森林、草原等保护和建设力度，加强农村垃圾、污水等治理。大力发展农村教育、卫生、文化等社会事业，做好农村社会保障工作。深入实施连片特困地区区域发展与扶贫攻坚规划。三要继续深化农村改革。积极创新农业生产经营体制，加快培育新型农业经营者，加大对农民合作社的政策扶持。稳步推进集体产权制度改革。深化集体林权制度改革。加快推进农村金融、征地制度等其他各项改革。继

续做好农村改革试验区工作。四要继续加强和创新农村社会管理。适应农村社会结构加速转型的新形势，进一步健全乡村治理机制，加强以党组织为核心的农村基层组织建设，强化农村基层民主管理，保障农民利益、维护社会稳定。

解决好“三农”问题，是一项关系现代化建设全局的伟大事业，是一项长期艰巨的历史任务。我们要坚持不懈加强和改进对“三农”工作的领导，重中之重的战略思想不能动摇，强农惠农富农的政策力度不能减弱，农村的改革发展步伐不能放慢，举全党全国之力持之以恒强化农业、惠及农村、富裕农民，推动“三农”事业不断从胜利走向新的胜利。