2014中国房地产上市公司TOP10研究报告

第一篇：2014中国房地产上市公司TOP10研究报告

1．研究背景与目的由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”，自2003年开展中国房地产上市公司TOP10研究以来，已连续进行了十二年，其研究成果引起了社会各界特别是机构投资者的广泛关注，中国房地产上市公司TOP10研究的相关成果已成为投资者评判上市公司综合实力、发掘证券市场投资机会的重要标准。在新型城镇化战略全面推进、房地产长效机制逐步确立的背景下，房地产板块受到资本市场的广泛关注。一批优秀房地产上市公司聚焦主流市场，积极优化市场布局与产品结构、持续强化快周转运营策略，收获了良好的业绩，投资价值彰显。

2．研究结果及分析

2.1 中国房地产上市公司整体发展状况分析

“2014中国房地产上市公司TOP10研究”的研究对象主要包括135家沪深上市房地产公司和45家大陆在港上市房地产公司。研究结果显示：2013年，房地产上市公司精准把握市场脉搏，经营业绩实现了稳步增长；但在激烈的市场竞争中，由于规模效应、管控水平、运营效率的差异导致上市公司在盈利表现、财富创造力和财务稳健性等方面的分化日益加剧。

（1）经营状况：营业收入与利润规模稳步增长，业绩分化加速

2010-2013年沪深及大陆在港上市房地产公司平均营业收入及增长率

2013年，房地产上市公司的业绩规模稳步提升，沪深上市房地产公司营业收入均值为56.15亿元，同比增长30.10%；大陆在港上市房地产公司营业收入均值为194.37亿元，同比增长30.08%。同年，沪深上市房地产公司净利润均值为7.29亿元，同比增长8.31%；大陆在港上市房地产公司净利润均值为34.02亿元，增速降至13.05%。房地产上市公司在2011年末及2012年上半年降价促销的项目于2013年集中进入结算期，导致利润空间缩小、净利润增长趋缓，与营业收入的高增长节奏形成较大反差。

为缓解降价促销项目结转带来的利润率下滑压力，房地产上市公司积极强化内部管控降低成本费用，沪深上市房地产公司2013年的销售费用率、管理费用率、财务费用率较上年分别下降0.25、0.44、0.24个百分点，利润空间得到了一定程度的保障。

（2）股东回报：资产收益水平下行，财富创造能力差距扩大

2010-2013年沪深及大陆在港上市房地产公司每股收益与净资产收益率均值

2013年，沪深及大陆在港上市房地产公司的净资产收益率均值分别下降至12.26%和18.18%，每股收益均值与2012年基本持平，分别为0.37元和0.64元。具体来看，沪深及大陆在港上市房地产公司中分别有54%和42%的企业净资产收益率出现下滑，且大多为资产规模小、业绩表现一般的中小企业；同期龙头房企则实现了有质量的增长，行业发展分化加剧。

2013年，沪深上市房地产公司的EVA均值为1.38亿元，同比降低近30%；而大陆在港上市房地产公司的EVA均值为4.04亿元，同比增长22.05%，在财富创造能力方面明显领先于沪深上市房地产公司。沪深上市房地产公司的资本成本均值增幅达23.50%，大大超过税后净营业利润的增幅，同期大陆在港上市房地产公司资本成本增幅仅为13.82%，可见资本成本的快速上升已成为制约沪深上市房地产公司提升财富创造表现的关键因素。

（3）财务稳健性：负债水平小幅上升，高成本拿地加剧现金流压力

2010-2013年沪深及大陆在港上市房地产公司资产负债率与有效负债率均值

2013年末，沪深上市房地产公司的资产负债率均值为64.17%，大陆在港上市房地产公司的资产负债率均值为69.19%，较上年分别上升1.90、2.14个百分点，达到近4年最高水平。剔除预收账款后，沪深上市及大陆在港上市房地产公司的有效负债率均值分别为50.88%和55.59%，较上年上升2.40、1.29个百分点，但总体负债水平仍处于合理可控范围。

受销售态势良好、部分热点区域及城市量价齐升的影响，沪深及大陆在港上市房地产公司加快了扩张步伐，资金流出额度扩大，现金流状况趋紧：沪深及大陆在港上市房地产公司2013年每股经营现金流净额均值再次由正转负，分别下降至-0.38元、-0.11元，现金流压力持续加大。多频次、高成本拿地是加剧企业现金流紧张的主要原因。

（4）投资价值：房地产板块表现弱于大盘，利好政策提升部分公司投资价值

2010-2013年沪深及大陆在港上市房地产公司市值均值及其增长率

2013年，房地产板块表现继续疲弱，全年上证地产指数和深证地产指数分别下跌11.75%和16.16%，涨幅排名在申万一级行业中位列倒数第四，房地产上市公司的市值明显下挫。截至2013年底，沪深上市房地产公司的平均市值为74.77亿元，同比下降10.83%；大陆在港上市房地产公司平均市值为168.71亿元，同比下降19.20%。

由于2013年行业销售形势良好，大部分房地产上市公司的业绩锁定性较强，加之受新型城镇化推进、系列区域规划政策落地等因素影响，地产板块的估值修复行情值得期待。

2.2 2014中国房地产上市公司TOP10研究结果

（1）综合实力TOP10

2014沪深上市房地产公司综合实力TOP102014中国大陆在港上市房地产公司综合实力TOP10

2014排名2 3 4 5 6 7 8

股票代码 000002.SZ 600048.SH 000024.SZ 600383.SH 000402.SZ 600340.SH 601992.SH 002146.SZ

股票简称万科A 保利地产招商地产金地集团金融街华夏幸福金隅股份荣盛发展

2014排名2 3 4 5 6 7 8

股票代码 3333.HK 0688.HK 1109.HK 2007.HK 0960.HK 0813.HK 3900.HK 2777.HK

股票简称恒大地产中国海外发展华润置地碧桂园龙湖地产世茂房地产绿城中国富力地产10

002244.SZ 600376.SH

滨江集团首开股份10

3383.HK 0817.HK

雅居乐地产方兴地产

2013年，沪深、大陆在港上市房地产公司综合实力TOP10总资产均值分别为1491.20亿元和1824.55亿元，经营规模持续壮大，同期每股收益（EPS）均值分别为同类上市公司的3.51倍和2.28倍，综合经营绩效优异。

万科、恒大精准把握市场节奏，加快推出中小户型产品覆盖刚需市场，保持了高速周转，综合实力持续位居行业领先水平；华夏幸福把握新型城镇化机遇，持续强化产业新城运营模式，营业收入和利润规模实现了高质量的成长；金融街、荣盛发展、方兴地产等企业把握市场机遇、优化发展策略，净利润分别实现30.54%、44.06%、21.35%的增长，推动综合实力稳步提升。

（2）财富创造能力TOP10

2014沪深上市房地产公司财富创造能力TOP102014中国大陆在港上市房地产公司财富创造能力TOP10

2014排名2 3 4 5 6 7 8 9 10

股票代码 000002.SZ 600048.SH 000024.SZ 600383.SH 600340.SH 002146.SZ 000402.SZ 600266.SH 002244.SZ 000031.SZ

股票简称万科A 保利地产招商地产金地集团华夏幸福荣盛发展金融街北京城建滨江集团中粮地产

2014排名2 3 4 5 6 7 8 9 10

股票代码 0688.HK 3333.HK 0960.HK 2007.HK1109.HK1638.HK0410.HK 3900.HK 1030.HK 2608.HK

股票简称中国海外发展恒大地产龙湖地产碧桂园华润置地佳兆业集团 SOHO中国绿城中国新城发展控股阳光100中国

2013年，沪深上市房地产公司财富创造能力TOP10的EVA（经济增加值）均值达到19.51亿元，是同期沪深上市房地产公司EVA均值的14.14倍；中国大陆在港上市房地产公司财富创造能力TOP10全年EVA均值为11.52亿元，是同期大陆在港上市房地产公司EVA均值的2.85倍，领先优势明显。

中海、绿城、金融街等企业在2013年抓住市场上升期，通过品质及服务的提升强化产品附加值，获得了较高的利润空间。此外，万科、保利、龙湖等企业通过发行债券、银行贷款等多元融资组合有效降低资金成本，实现了更高的经济增加值。

（3）财务稳健性TOP10

2014沪深上市房地产公司财务稳健性TOP102014中国大陆在港上市房地产公司财务稳健性TOP10

2014排名

股票代码 000002.SZ

股票简称万科A

2014排名

股票代码 0688.HK

股票简称中国海外发展3 4 5 6 7 8 9 10

000024.SZ 600048.SH 600383.SH 000402.SZ 600266.SH 600340.SH 601992.SH 600376.SH 000926.SZ

招商地产保利地产金地集团金融街北京城建华夏幸福金隅股份首开股份福星股份3 4 5 6 7 8 9 10

3333.HK 1109.HK 0960.HK 3377.HK 0884.HK 1238.HK 1628.HK 1369.HK 1862.HK

恒大地产华润置地龙湖地产远洋地产旭辉控股集团宝龙地产禹洲地产五洲国际景瑞控股

2013年，沪深、大陆在港上市房地产公司财务稳健性TOP10的有效负债率均值分别为47.99%、51.42%，货币资金与短期及一年到期债务的比率均值分别为1.39、2.52，均优于沪深、大陆在港上市房地产公司同期指标。

万科、金地、福星股份、中海、华润置地等企业的资产负债率及有效负债率也都处于较为合理的区间，稳健经营能力强；同时这些企业多选择了谨慎扩张、合理投资。保障了现金流的充裕，为持续健康增长奠定了坚实基础。

（4）投资价值TOP10

2014沪深上市房地产公司投资价值TOP102014中国大陆在港上市房地产公司投资价值TOP10

2014排名2 3 4 5 6 7 8 9 10

股票代码 000002.SZ 600048.SH 000024.SZ 600340.SH 000402.SZ 600383.SH 000656.SZ 601992.SH 000732.SZ 000926.SZ

股票简称万科A 保利地产招商地产华夏幸福金融街金地集团金科股份金隅股份泰禾集团福星股份

2014排名2 3 4 5 6 7 8 9 10

股票代码 3333.HK 0688.HK 0960.HK 1638.HK 0884.HK 0817.HK 2608.HK 1628.HK 1238.HK 1369.HK

股票简称恒大地产中国海外发展龙湖地产佳兆业集团旭辉控股集团方兴地产阳光100中国禹洲地产宝龙地产五洲国际

2013年，沪深及大陆在港上市房地产公司投资价值TOP10每股收益均值分别为1.24元、0.75元，是同期沪深及大陆在港上市房地产公司均值的3.35倍和1.17倍；其净利润均值分别达51.96亿元、56.37亿元，分别为同类上市公司均值的7.13倍、1.66倍。

万科、保利、恒大、中海等企业实力雄厚、业绩增长持续稳定，是值得长期关注的价值型龙头公司。龙湖、宝龙、方兴地产、五洲国际等企业则充分发挥商住综合运营优势，开发与持有运营业务快速增长，获得海内外市场的广泛认可，投资价值不断显现。

园区类开发上市公司在促进产业聚合、区域价值提升等方面发挥着更加重要的作用。

2014园区开发上市公司TOP10

2014排名2 3 4 5 6 7 8 9 10

股票代码 600663.SH 600648.SH 600064.SH 600736.SH 600895.SH 600639.SH 600133.SH 600658.SH 000573.SZ 600082.SH

股票简称陆家嘴外高桥南京高科苏州高新张江高科浦东金桥东湖高新电子城粤宏远A 海泰发展

2014园区开发上市公司TOP10紧跟国家政策导向，积极创新优化园区经营模式，加速产业资源整合，强化服务平台搭建和金融创新，在物业租售规模、招商引资额、园区地均GDP等方面进步显著，实现了较好的运营业绩。

浦东金桥、苏州高新等企业通过战略转型和业务结构调整，推动业绩稳步增长，而陆家嘴、外高桥、张江高科等企业抓住自贸区建设的利好因素，积极推进产业调整升级，实现企业综合竞争力和盈利能力的提高，长期投资价值值得关注。

3．结语

2013年，政策调控趋于稳定、房地产调控长效机制框架初现，全面推进的新型城镇化战略蕴含着巨大的行业机遇，全年国内主要城市房地产市场行情稳步向好。房地产上市公司准确把握市场走势，适时调整产品结构及市场布局，并采取灵活有效的销售策略，有力促进了业绩的快速提升。同时，由于规模效应、运营效率、资源整合能力、管控水平的差异，房地产上市公司在经营业绩、财富创造能力、财务稳健性等方面都呈现出较高程度的分化。其中，龙头上市房地产公司表现出了持续稳定的盈利能力，核心财务指标控制得当，市场份额明显提升，吸引了资本市场的广泛关注。

进入2014年，主要城市房地产市场表现较为平淡，部分房地产上市公司业绩增长低于预期。但基于上一年的良好销售表现，房地产上市公司的业绩锁定性较高，结算利润率也将在今年有一定程度改善。同时，随着市场化改革的深入、一系列区域规划政策的出台，为部分上市公司带来较好的增长预期，投资价值彰显。未来，行业分化发展的格局仍将持续，优秀房地产上市公司在保持快速增长的同时，要进一步强化内部管控，提升运营效率和财务安全保障，以实现有质量的发展，为股东、员工和社会持续创造价值，引领行业健康发展。

第二篇：中国上市公司治理评价研究报告

中国上市公司治理评价研究报告

一、上市公司总体治理状况评价

本报告利用对中国上市公司治理状况的调查数据，运行中国公司治理指数模型，对２００２年中国上市公司总体治理状况进行了评价与分析。结果显示中国上市公司经过十余年的发展，监管部门以及上市公司在公司治理结构与治理机制的建设方面，取得了一定的成绩，但离规范的要求还有一段距离，提高公司治理质量任重而道远。同时对公司治理指数与公司绩效的关系的实证分析显示良好的公司治理将使公司在未来具有较高的财务安全性，良好的公司治理将有利于公司盈利能力的提高，良好的公司治理有利于上市公司股本扩张能力的提高。

１、中国上市公司总体治理状况

样本公司治理总指数呈现正态分布趋势，公司间治理指数差异较大。观察数据显示样本公司治理指数平均值为４９．６２，上市公司间公司治理状况差异较大。全部样本公司中达到７０－８０的只占２．１５％，在６０－７０之间的上市公司占８．５９％；在５０－６０间的占４２．７５％；指数为４０－５０以下的占４２．３２％指数为４０以下的占４．１９％。表明中国上市公司经过十余年的发展，监管部门以及上市公司在公司治理结构与治理机制的建设方面，取得了一定的成绩，但离规范的要求还有一段距离。

从公司治理的各个角度来看，①控股股东行为平均指数为５３．７０。全部样本公司中只有２家达到８０－９０，４４家达到７０－８０。表明在规范上市公司控股股东行为方面取得了一定的成绩，但仍需进一步完善；②董事会治理的平均指数为４３．４，在各治理要素中最低，且上市公司间差异很大。董事会治理指数在７０－８０间的只有７家，占０．７５％，有７３．５８％的上市公司董事会治理指数在５０以下。数据表明中国上市公司在董事会的建设方面取得了一定的成绩，但董事会的决策制衡作用尚未很好发挥，仍需进一步强化；③监事会平均治理指数为４８．６４，上市公司间差异较大。监事会治理指数低于５０的占５６．８２％。上市公司监事会的作用尚未充分发挥；④上市公司经理层的任免、激励以及执行保证程度的平均评价值为４７．４４。上市公司经理层的制度建设，取得了一定的成绩，但仍需进一步完善；⑤样本公司信息披露平均指数为５８．４４，在决定公司治理质量的五个维度中的指数最高。表明监管部门的监管与外部市场的制约使上市公司更加注重信息披露的制度建设，并取得了较好的成绩。

２、中国上市公司行业治理状况

样本数据显示２００２年中国上市公司行业间治理状况呈现不同的特征，且行业治理状况与地区经济发展水平具有一定的关联度。根据分析结果将五大行业的治理特征概括为：治理状况偏好型、偏差型、稳定型、波动较大型四类。公用事业类为偏好型，６３家样本公司的平均治理指数为５０．１１，在五大行业中为最高，较全部样本公司治理指数平均值高１．１５个百分点；工业类为治理状况偏差型。工业类６２９家样本公司的平均治理指数为４８．７１，低于全国平均水平０．２５个百分点；服务业为稳定型。服务业上市公司治理状况在按治理指数的分组的比重样本偏差为２．２５％，比重最高一组与最低一组相差６．２１％；综合类为波动较大型。综合类上市公司第一组的比重达到２０．４５％而比重最低组２、３、５组的比重只有６．８２％，相差１３．６３％。对行业治理状况与地区经济的发展水平显示，公用事业、工业以及农业类上市公司的治理状况与地区分布具有显著相关性，工业、公用事业以及农业三类上市治理指数东部沿海地区高于中部地区，中部地区高于西部地区，其中工业尤为显著。这一现象表明，公司治理的状况与地区的经济发展水平具有一定的相关性。经济发展水平较高的东部地区注重公司治理机构与治理机制的建设，并取得了一定的效果。

３、上市公司治理状况与企业绩效的实证分析

本报告认为衡量公司治理的效果，不应仅局限于传统的企业绩效指标，还应系统考虑其在对增加上市公司市场价值、增强上市公司股本扩张能力以及有效

防范上市公司经营风险，提高财务安全性等方面的贡献。本报告将从上市公司的市场价值、盈

利能力、成长性、股本扩张能力以及未来财务安全性等五个方面系统考虑公司治理的绩效。为了准确反映公司治理指数与企业绩效的关系，我们将全部上市公司依据治理指数的高低分组。全部样本公司按ＣＣＧＩＮＫ平均数分为５组，以ＣＣＧＩＮＫ６０分以上一组为标准，比较其与各组绩效指标的差异，结果显示公司治理状况的好坏与上市公司绩效有着密切的关系。样本数据显示中国上市公司中公司治理指数最高的前１／４组公司的治理治理指数平均值为５５．０３而后１／４组上市公司治理指数为４２．８９，相差１２．１４个百分点。相应地绩效差异十分明显。公司治理指数前１／４组上市公司的净资产收益率为后１／４组的４．７９倍，主营业务利润率为１．２７倍，每股收益为５．４３倍，每股净资产为１．１４倍。

对上市公司指数与公司绩效的回归结果显示，上司公司未来的财务安全性与ＣＣＧＩＮＫ呈现正相关，表明良好的公司治理结构与完善的治理机制，有利于规避财务风险，提高财务的安全性；上市公司每股收益与ＣＣＧＩＮＫ呈现出正相关关系；主营业务利润率与ＣＣＧＩＮＫ也呈现正的相关性。表明良好的公司会治理结构与治理机制，有利于公司盈利能力的提高；公司治理指数与公司成长性以及公司股本扩张能力的回归结果显示样本公司治理的质量与公司成长能力未呈现出显著的相关性，表明目前我国上市公司治理的状况未能增强上市公司的成长能力；公司治理指数与每股净资产呈现显著的正相关性，表明在中国治理质量好的上市公司倾向于股权融资，同时也从另外一个角度说明由于上市公司拥有高质量的治理结构与治理机制，因而容易从资本市场上采用股权融资的方式筹集资金；公司治理指数与公司的市场价值等呈现不显著正相关，我们认为这与我国资本市场尚处于发展阶段，资本市场的市场化程度不高有关；第一大股东持股比例与每股市价表现出了负相关关系，但关系不显著。从某种程度上说明一股独大对我国上市公司的市价具有负面的影响。反映公司控制权市场竞争程度的指标第二大股东至第五大股东持股比例之和与托宾Ｑ值的不显著的正相关性，一定程度上表明，公司控制权竞争有利于公司价值的提高。公司控制权市场竞争越激烈，越有利于提高公司价值。

二、上市公司控股股东行为评价

１、公司股东行为的治理状况

（一）控股股东行为的总体状况

由于经济转型过程中体制因素的影响，使得我国上市公司与其控股股东之间存在着种种的关联，控股股东对上市公司的行为往往超越了上市公司的法人边界。如：控股股东通过“隧道行为”转移上市公司的资源。

控股股东行为指数基本上符合正态分布，平均值５３．７，统计结果表明我国上市公司控股股东行为具有较强的负外部性。

（二）关联交易状况

关联交易指数平均值为５３．７４，中值为５４．０１，关联交易指数整体水平是偏低的。在被测样本中，控股股东与上市公司存在同业竞争的占５８．０２％；有６８．１６％的企业存在关联交易；通过关联交易实现的利润占当年利润总额５０％以上的公司占６１．３％；有２３．４８％的公司存在控股股东违规占用上市公司资金；有４０．３７％的公司为控股股东及关联方提供担保，而这部分提供担保的样本中，有２０％的公司的董事长、总经理和个别董事就有权通过担保决议。关联交易指数状况表明，我国上市公司控股股东在企业运营层面，存在着较强的“滥用关联交易”的倾向。一方面出于“保壳”的动机而进行盈余管理、另一方面通过“隧道行为”获取自身收益。

（三）上市公司的独立性状况

上市公司的独立性有所提高，指数平均值为７８．０２。在上市公司独立性方面的指标状况，可以看出多数的上市公司在资产、财务等方面能够保持独立，在被测样本中，财务部门具有独立性，不接受控股股东的财务会计部门的领导和业务指导的占７１．８３％，独立拥有生产经营场所的土地使用权无需向控股股东租用占７９．６６％。但是，我们在评价中发现，在人员、业务方面上市公司与控股股东仍存在较多的关联，如：上市公司董事长不在控股股东处兼职的仅占４１．４６％、能够独立完成原材料采购或产品销售的占３８．６４％，表明控股股东与上市公司之间的关联走向更加隐蔽。

（四）股东大会状况

股东大会的指数相对较高（平均值为６３．９１），但在被测样本中，近三年股东大会平均参会代表所代表的股份占总股份的比例，超过７０％的仅占３．７８％；低于４０％的多达５１．２４％。这一指标表明中国上市公司股东大会的参与性很低，在召开程序、代表资格等方面，还存在着诸多对中小股东不利的地方，为控股股东控制重大决策、封锁信息创造了条件。

（五）中小股东权益保护状况

中小股东权益保护平均值仅为７．１９，在被测样本中，股东大会在选举董事、监事时采用累积投票制的仅占１１．３６％；在召开股东大会时，发生过征集投票权的仅占０．８４％；发生过单独或合并持有公司有表决权股份总数１０％以上的股东请求召开临时股东大会的仅占２．１５％；在股东大会上，单独或合并持有公司表决权股份总数５％以上的股东或监事会提出过临时提案的仅占１８．３４％。在我国上市公司中还没有形成对控股股东行为有效的约束机制，保护中小股东的制度还未得到很好的实施，没有形成有效的中小股东参与的氛围，保护中小股东制度体系的建设尚处在起步阶段。

２、不同性质控股股东行为指数的比较分析

从整体指标来看，在国有性质控股股东中，最低是“政府或国有资产管理部门类”（平均值４４．０２）。由政府直接控制上市公司时，对中小股东产生会形成更大的负外部性，这种负外部性主要来自上市公司独立性方面，“政府或国有资产管理部门类”明显低于其他类。导致“政府或国有资产管理部门类”指数偏低的主要原因在于，直接由政府或国有资产管理部门控制的上市公司中，人员、财务的独立性很差。可见，“政府或国有资产管理部门”类的控股股东更偏好与直接干预上市公司的人事与财务。而业务的不独立已经成为上市公司的普遍现象（平均值只有２３％）。

三、上市公司董事会治理评价

１、董事会治理整体状况分析

董事会治理指数基本呈现正态分布趋势，从实际分析结果看，样本公司董事会指数最高值为７４．５１，最低值为１．５６，平均值为４３．４０，样本公司董事会治理整体状况相对较差。我国上市公司董事会治理指数整体偏低，公司间差异较小，但各子因素间的差异较大，这说明我国的上市公司并未能从整体上建立起有效的董事会治理机制。不同公司只是在董事会的某些方面做得较好（尤其是证监部门有强制性要求的方面），而在监管政策尚未涉足的、属于上市公司主动性提升董事会治理质量方面却亟待完善。

２、董事会治理子因素状况分析

从董事会评价指数子因素层评价指数分布中可以看出，总体上来说董事会运行状态与独立董事制度状况偏好，这说明在监管部门连续出台相关政策法规规范的方面，董事会治理效果较为明显；在董事会运行状态子因素中，董事会人数和外部董事指数良好，平均值分别达到９９．６８和６１．００；而董事会成员来源与董事人选指数则较低，平均值分别为３５．７５与２２．４３。这说明在董事会治理方面，各上市公司基本上都符合有关法律法规的要求，但在运作机制方面仍亟待改善。董事权利与义务指数最差，子因素董事长对外投资决策指数平均值仅为１６．５４，董事会未能有效地参与决策。这说明我国上市公司在董事会治理方面虽然依法建立了相应的治理机构，但未能形成有效的治理机制。公司董事长仍然包揽一切，董事会在公司决策中远没有起到应有的作用。

四、监事会治理评价

１、监事会治理的总体分析

从总体上看，样本公司监事会，平均治理指数为４８．６４公司之间差别较大，上市公司监事会治理质量最好的上市公司治理指数为７７．７最差的为１１．９８。总体来讲，监事会治理指数呈现正态分布，但监事能力保证性和监事会运行的有效性两个指标却呈现出不规则的分布。

并且各企业监事会运行有效性指标值大多低于监事能力保证性，这说明中国上市公司监事会尽管在功能设置上日益完善，但在具体运行机制方面，目前仍存在诸多问题。

２、监事会治理的行业分析

不同行业的监事会治理治理状况存在一定差异，公用事业类的监事会治理指数为５３．０４，工业类上市公司监事会治理治理指数为４６．８５，农业类监事会的治理指数为４６．２９综合类上市公司监事会的治理指数为４８．２２，服务业监事会的治理指数为４７．６。公用事业类上市公司监事会治理质量高于其它行业。这是因为公用事业类上市公司，从事的大都为有关国计民生的产业，如电力、能源等，因此政府具有强烈的参与意识，政府在监事会建设过程中发挥了重要的作用。

五、上市公司经理层治理评价

１、经理层治理评价指数的总体状况

样本公司经理层治理评价指数呈现正态分布趋势，样本公司经理层治理指数最高值为７７．７４，最低值为１１．９８，平均值为４７．４４。从经理层评价的次级指标来看，样本公司经理层任免制度指数平均值为６３．０７，经理层激励与约束机制指数平均值最低，平均值仅为３３．０２，经理层执行保障指数平均值为６１．７７。由此可见，虽然我国上市公司在经理层治理方面已经取得了较大进展，但总体治理状况仍较低，特别是在激励与约束机制方面。

２、经理层治理指数的行业比较分析

从经理层治理的行业状况来看，房地产业是经理层平均治理状况最好的产业，指数得分为５０．４６，其在任免制度、执行保障和激励约束机制三个次级指标上均得分较高，位居三甲。综合类行业公司的综合得分（５０．４２）位于第二位，但在下一级指标中，只有在任免制度方面的得分仍然列入前三名，其它两个方面，则相对较差。这说明在综合类行业中，虽然总体水平相对较好，但经理层治理制度建设方面没有得到均衡发展，要进一步建设和完善经理执行保障、激励约束制度。而综合排名列第三位的农、林、牧、渔业，其所有次级指标排名中，均排在三甲之外，说明虽然经理层治理的各项制度建设中没有很突出的，但由于注重制度的全面建设，因而总体治理水平较好。综合指数排名居于中等水平的信息技术业，其在任免制度方面建设的比较出色，在该方面的得分为所有行业得分中的最高值。

３、经理层治理指数的第一大股东性质比较分析

通过分析我们得出，第一大股东为民营企业、集体企业和外资公司的经理治理总指数的得分位居前列，分别为４９．７３、４９．３８和４９．０５，而这三类股东的产权较为明晰已经是公认的事实，说明产权明晰有利于提高经理层治理的水平，提高对经理层激励约束的效果；经理层总指数得分较差的股东为非银行金融机构、大专院校、科研机构及其他事业单位和政府、国有资产管理或其他政府部门，得分为４４．５０、４７．１３和４７．５１，说明公司的第一大股东为这三类时，由于它们所追求目标的多元化，容易与上市公司经营目标的发生偏离，制约了经理层治理水平的提高。

４、经理层治理评价指数与企业绩效的相关分析结果

通过经理层治理评价指数与企业绩效的相关性实证研究发现，经理层治理评价指数与每股收益和每股净资产有显著的正相关关系，经理层治理评价指数得分平均提高１０，公司的每股收益就会平均增加０．０２７８元，每股净资产平均增加０．１０４４元。

从经理层治理评价的次级指标来看，任免制度建设状况得分与每股收益高度显著正相关，显著性水平为５％，回归系数为０．４０９，反映了上市公司任免制度建设对公司的业绩有着非常重要的影响。

六、上市公司信息披露评价研究

１、信息披露具体项目分析

信息披露具体项目分析包括：审计意见类型、近三年会计政策变更、近三年会计师事务所变更、会计师事务所提供非审计业务情况分析、监事会在信息披露中的作用、委托理财信息披露等。

（一）审计意见类型

样本公司中有１６５家企业未说明审计意见类型；有６３．３７％（５９０家）的公司近三年来财务报告没有被出具非标准无保留意见；有１７６家上市公司（１８．９１％）近三年来财务报告曾被出具非标准无保留意见。

（二）近三年会计政策变更

有６９１家（占７４．２２％）样本公司近三年来有会计政策或会计估计变更，未作回答的有２１．４８％，这将可能影响到上市公司信息披露的真实性，造成投资者理解的困难甚至误解，降低了会计信息的连续性、可比性和可用性，甚至导致一定程度的混乱。

（三）近三年会计师事务所变更

样本公司中有２６０家样本上市公司（２７．９３％）近三年更换了会计师事务所，同时有１１．９２％的上市公司对此问题未作回答。被更换的会计师事务所提出异议或作过申诉的占２．３１％，未予回答的占６．５４％。

（四）会计师事务所提供非审计业务情况

除了１８７家未作回答之外，近三年为上市公司提供财务报告审计服务的会计师事务所有５１．５６％（４８０家）为公司提供其他业务，这将很可能对会计师事务所的独立性造成不良影响，例如降低审计的独立性。

（五）监事会在信息披露中的作用

样本公司监事会发挥作用的程度有限，仅有５家上市公司的监事会曾发现并纠正公司财务报告不实之处，占总体样本的０．５４％。

（六）股东大会、董事会、监事会决议披露情况

除５６家未作回答之外，９３．７７％（８７３家）上市公司及时充分披露股东大会的会议决议；除６６家未作回答之外，９２．０５％（８５７家）上市公司及时充分披露了董事会的会议决议。上市公司应按规定准确、及时地披露注册会计师的审计意见。样本上市公司定期报告披露基本上是及时的，推迟披露的情况为７．９５％，总共７４家。８７６家（占总体样本的９４．０９％）上市公司都充分披露了监事会会议的决议。

（七）关于委托理财信息披露

在回答问题的２６７家所选样本上市公司中有１６３家（６１．０５％）达到了这一要求，而有１０４家（３８．９５％）样本公司不符合规定。因此可以说，所选样本上市公司在委托理财上的财务透明性有待加强，为此，必须规范上市公司重要信息的披露，以减少信息不对称性。２、信息披露评价值与股东会、董事会、监事会、经理层治理指数相关性分析

第一，信息披露与股东会治理效率有一定的相关性。这在一定程度上说明我国上市公司股东会功能有所发挥，特别是一股独大，控股股东行为直接影响到信息披露质量。也反映出信息披露质量在较大程度上取决于治理结构之外的因素。

第二，上市公司董事会治理对信息披露质量的影响不大，其中原因可能在于董事会功能弱化或者信息披露质量主要来自于高层经理的影响。

第三，公司经理层治理对信息披露质量产生积极影响。经理层行为直接影响到信息披露质量。

七、政策建议

针对转轨经济时期中国公司治理的特征和一般规律，提出改善上市公司治理质量的政策性建议。

（一）优化制度环境，限制控股股东滥用“关联交易”，损害中小股东利益的行为。优化制度环境，即完善的法律法规体系是改善控股股东行为的必备前提，如以立法的形式强制实行累计投票制度等项制度，以形成有效的中小股东权益保护机制。对上市公司要进一步加强监管，以使内部关联交易和“隧道行为”的预期风险足够大，这样才能使公司行为向“最优公司治理结构行为”收敛。

（二）发挥独立董事主动参与的积极性、加大董事激励力度、加速董事市场的建设，以强化董事会的战略决策功能。一是强化董事会的战略决策功能，尤其是董事会参与战略决策的功能应该发挥重要的作用；二是充分发挥独立董事主动参与治理的积极性，今后进一步改进和完善独立董事的提名、选聘机制，如限制或取消控股股东的提名权；三是加大董事激励力度，选择合适的董事激励方式；

四是强化董事会的文化建设；五是加速董事市场的建设，构建健康有序的董事市场运行机制。

（三）从制度建设与结构设计两方面确保监事会监督职能的实施，解决其虚置问题。为充分发挥监事会的监督作用，最重要的就是以优化股权结构为契机，在监事会成员的选聘、激励、党政兼职以及监事会的结构、会议召开的有效性等方面加以完善；在监事会的结构方面，通过必要的法律法规等制度安排，确定适当的规模、内外部监事比例，适时引入独立监事。

（四）弱化对经理层的行政治理，适度提高经理层的薪酬水平，并实现动态激励、长期激励与显性激励。首先，要实际取消经理层的行政职务；其次，适度提高经理层的报酬水平，实现企业与经理人员的双赢；再次，科学设计经理人员的薪酬结构，要体现出薪酬水平与企业绩效及企业价值的动态性关系，适度提高经理人员的股权激励，以形成长期经营行为；最后，我国目前对经理层的激励大多是隐性的，这种非制度性激励的风险越来越大，因此我们应努力把这些隐性激励显性化、制度化。

（五）完善治理结构，加大信息披露监管力度，提高审计独立性

当前提高信息披露的关键是对经理层的治理。为了提高信息透明度，维护利益相关者权益，应更多地关注经理层行为对信息披露的影响，特别是要关注上市公司会计政策变更，关注会计师事务所变更等。

（六）打造企业长期竞争优势的关键是构建完善的治理结构与治理机制

打造企业长期竞争优势的关键是构建完善的治理结构与治理机制。应从强化公司治理入手，利用各种可行的公司治理方案，降低企业的非理性行为。

（七）提高财务安全性的关键是要完善公司治理结构与治理机制

公司治理状况与财务安全性呈现正相关的实证结果表明降低公司财务风险，提高财务安全性的关键是要靠科学的决策与监督制衡机制实现。科学的决策机制的实施有利于降低因决策失误而带来的财务风险，而监督制衡机制的完善又是减少实施过程中有可能影响财务安全性的各种因素。同时提高公司治理与管理的匹配性，也是降低财务风险的重要途径。

第三篇：2014中国房地产上市公司TOP10研究

2014中国房地产上市公司TOP10研究由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”，自2003年开展中国房地产上市公司TOP10研究以来，已连续进行了十二年，其研究成果引起了社会各界特别是机构投资者的广泛关注，中国房地产上市公司TOP10研究的相关成果已成为投资者评判上市公司综合实力、发掘证券市场投资机会的重要标准。

在新型城镇化战略全面推进、房地产长效机制逐步确立的背景下，房地产板块受到资本市场的广泛关注。一批优秀房地产上市公司聚焦主流市场，积极优化市场布局与产品结构、持续强化快周转运营策略，收获了良好的业绩。未来，这些优秀公司仍有望依托资源整合优势、加速战略投资步伐，开拓更具持续性的业务模式，在行业分化的进程中占得发展先机，具有更高的投资价值。在2014中国房地产上市公司研究中，中国房地产TOP10研究组在总结历年研究经验的基础上，进一步完善了研究方法和指标体系，本着“客观、公正、准确、全面”的原则，发掘成长质量佳、投资价值大的优秀房地产上市公司，探索不同市场环境下房地产上市公司的经济增长方式，为投资者提供科学全面的投资参考依据。

第四篇：电气设备上市公司研究报告

电气设备上市公司研究报告

系

部：

电气工程系

专

业：

智能楼宇

班

级：

10130

1姓

名：

李洋洋学

号：

103906130109

手

机：

***

日期：2012月05月26日

指导老师：张伯辉

一、电气设备概述及指标................................1

1、电气设备概述

2、电气设备各项指标

2.1总量指标

2.2平均指标

2.3相对指标

二、经营业绩排行......................................2

1、总股本排名表

2、总资产排名表

3、净利润排名表

4、每股净资排名表

三、目标公司价值评述..................................3

1、上海电气

2、特变电工

3、东方电气

四、课程学习体会......................................7

1、课程学习内容概述

2、学习体会

一、电气设备概况

1、电气设备概况

目前我国电网建设已由全面铺开转投重点项目，理解政府主导下发展的优先顺序：短期应看紧迫性，同时兼顾与中长期发展需求相关的必须性。从紧迫性角度理解短期影响：以农网为拉动的配电网建设和以电力供给为主旨的非石化能源投资将最为受益。从必须性角度理解中长期发展方向：随着技术障碍扫除，肩负新能源输送和全国电力调配的特高压直、交流或将迎来一轮发展；核电伴随三代技术成熟，也存在规模建设可能。另外，二次设备能有效提高电网的运行安全和稳定性，投资占比提升趋势明显。考虑行业技术成熟、规范正逐步建立，后续以智能变电站为代表的发展值得关注。

2、电气设备各项指标

目前，电气设备上市公司共114家。

行业分布:电气机械、仪器仪表、专用设备、电子、信息技术、普通机械、金属制品、有色制品、交运设备、社会服务、化学制品、医药生物。

上市时间主要分布：年份上市公司数2 量 3 1994 1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003 年份上市公司数2004 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 量

2.1总量指标 1 9 5 9 30 20 5

总股本：58359000000股总资产：576038000000元总净资产：257946784452.44元总净利润：3244000000元总收入：3501539922元 2.2平均指标

平均每股资产：9.870594081元每股净资：4.42000007629395元每股收益：0.***5元 2.3相对指标

平均利润率/资产：0.005631573 利润率/净资产：0.012576238 销售利润率：0.007801569

3、产品以及服务概况

电气设备:

一、二次设备招标规模同比普遍增长

变压器招标数量为508台，同比增长26.68%。开关产品中，组合电器招标1312个间隔，同比增长30.68%，GIS/HGIS推广速度加快；但断路器招标899台，同比减少23.81%；隔离开关招标2702组，同比减少29.90%。高压开关柜因纳入了10kV电压等级，同比增速最高。电容器、电抗器、消弧线圈招标规模分别增长11.06%、38.83%、20.79%，但互感器和避雷器招标规模分别下滑18.04%和17.88%。

从电压等级分布来看，220kV及以上产品需求放缓，增量主要来自110kV及以下电压等级产品。招标电压等级范围进一步往下收体现了国网集中控制力，110kV及以下产品招标规模增速普遍高于220kV及以上产品。例如，220kV及以上变压器招标93台，同比减少34.04%；而110kV及以下变压器招标415台，同比高增长59.62%。220kV及以上组合电器招标252个间隔，同比仅增长4.13%，而110kV及以下组合电器招标1060个间隔，同比高增长39.11%。

智能变电站推进速度持续加快，保护和监控设备的智能化程度均在50%以上。本次共招标2954套保护类设备和241套变电站监控系统，其中智能变电站对两类设备的招标规模占比分别达51.96%和73.03%。由于国网2012年对部分变电二次装置启动全年框架协议招标而不再放进具体批次招标，因而与2011年第一批的数据口径较难统一，粗略估计保护+监控设备的总招标规模增速至少在57%以上。

国家电网2012年对部分变电二次装置启动协议库存货物招标活动。该公开招标方式将集中确定2012年全年虚拟库存货物的中标供应商和中标产品的价格、数量等，协议有效期内，国网可按合同条款即时采购相应供应商中标的产品。以故障录波、时间同步、在线监测（智能变电站用MGA）、相量测量装置等为代表的总计11种货物被纳入了该协议招标，并基本不再出现在全年六批次集中招标名单中。新的招标模式将在一定程度上改变中元华电、理工监测等相关公司以往的销售模式。

二、经营业绩排行（前10名）

对于这35家上市公司，分别从总股本、总资产、净利润、每股净资等方面进行了排名，结果如下表：

第二排名第一名

名

名称上海电气中国

金风科第三名

名特变

名华锐

名东方

名国电

名天威

名正泰

东方电子

第四

第五

第六

第七

第八

第九

第十名西电 4357总股本 ***

技电工 263

5风电 20102000电气 20038600南瑞 15755382保变 13729909电器 1005

97816

320000

03.13

269458

5596

8125 00

87.5

81.3

37.5

排名第1名第2名

第3名

第4名

第5名

第6名

第7名

第8名

第9名

东方

特变

金风

华锐

中国

天威

三普名称上海电气

中利科技

电气电工科技风电西电保变药业 80538

34422

32497

31146

2869

117819

10320总资1.064467

894547423000

73500

46750

08500

74750

75500

36437产 5E+11

375 0

排名第1名第2名

第3名

第4名

第5名

第6名

第7名

第8名

第9名

东方电

特变电

正泰电

明星电

骆驼股

三普药

国电南

汇川技名称上海电气

气工器缆份业瑞术 74678

28568

19640

13282

11130

70757

68667

5948893673703净利润 1406.0097.6191.1298.8300.402.3

597.6

398.41.25 25

排名第1名第2名第3名第4名

第5名

第6名第7名第8名

第9名

第10

名

正泰

电器 83063

36875

第10

名

华锐风

电 56758

701.1

第10

名

东方名称上海电气

电气 7.256每股净资 2.35319800199588 747

结论：上述指标表现较好公司有3家，依次是上海电气、东方电气、特变电工

969 6999

000595

97993

763

741

电工 5.000

4.080

14.28039

0000

9998

999596

98215

器

特变

正泰电

明星电缆

股份 3.170

药业 6.731

1.837

36.25969

800

2瑞

骆驼

三普

国电南

汇川技术

风电 6.920华锐

三、目标公司价值评述

1、上海电气

概况：

相关指数：180治理 A股指数工业指数上证380 上证工业上证小盘上证中小新综指治理指数

行业类别：普通机械制造业

第五篇：2012上半年中国房地产市场研究报告

2012上半年中国房地产市场研究报告

2012年国家仍然延续上的公民福利政策之路，房地产业将在挤压与淘汰中顽强成长。

由于上对货币从紧政策、限价政策、限购都没有对商品房限制达到预期、保障性住房在人民强烈呼吁声迟缓走到台前，城镇住房刚性需求根本不会逆转，房地产业也绝对不会崩盘，商品房开发商确实难，商品房价格涨也难，降也难。保障性住房批量上市那一天，就是房地产业政策松动的光环，要等到下半年。

2012年房地产业仍属于国家为经济放缓做贡献，为国家调控GDP走势的杠杆之一。

一、房地产政策调整

2012年国家对房地产政策一是完善，二是调整，三是继续整顿，国家将进一步理顺房地产政策，纠偏改错，使其房地产业健康发展。

1、国家进一步完善保障性住房基建政策与使用管理政策；

2、国家进一步完善房地产土地分类供应政策；

3、一线城市征收房产税将陆续出台；开征房产税之时，就是限购房政策自动取消之日；

4、国家按区域性调整政策性商品房政策；

5、下半年对商品房的金融政策将适度调整；

6、下半年对商品房的管理政策会也会适度调整，调整幅度不会太大。

二、土地供应量走势

土地供应量走势为：2012年土地供应总量会适度增加，但不会超过2011年15%，土地供应向政策性商品住房倾斜。对一二线城市商品住房土地供应仍属于严控范围。呈现商品住房有钱也无地的局面；三四线城市为了财政积累，将商品住房土地供应量会适量放开。对保障性住房，政策性商品住房和商品住房国家采用了不同的土地供应方式，政策性商品住房将是土地供应主体。

1、保障性住房土地供应方式：以计划经济形式供应占总土地供应量15%。

2、政策性商品住房土地供应方式：以计划加市场经济形式供应，实行限制性招、拍、挂。占总土地供应总量50%。

3、商品住房土地供应方式：以市场经济形式供应，招、拍、挂。占总土地供应总量35%。这样的土地供应格局基本定型。由于地方财政情况没有较大的好转，地方土地财政的态势暂时无法缓解。

三、房地产资金走势

对房地产金融货币从紧的政策会维持到明年的下半年。主要原因是以下五个问题造成的：

1、由于相互制约的税收政策与金融政策调整不到位；

2、连续出台的金融政策没有到达预期，反而拉高了CPI，CPI回落缓慢；

3、区域性产业结构趋同化现象没有进行合理调整，政府需构建防范经济泡沫风险围墙；

4、保障性住房不能如期到位，保障性住房属于公共产品全额由中央财政与地方财政支付，由于这两年公民福利年年超标，直接影响国家财政预算的总盘子；

5、仍然要利用房地产把过快的GDP拉下来，维持到国家理想经济目标。

所以，2012年金融管理对房地产资金走势仍处于货币从紧的态势，当国家保障性住房按计划批量上市那一天，房地产业政策就会松动，要等到下半年。

四、保障性住房走势

国家由于财政问题对保障性住房会进一步放开，让更多的民间资本融入进来，参加保障性住房建设。同时加强对保障性住房建设监管，加强对保障性住房使用监管。保障性住房建设资与使用管理资金将以地方政府公共产品指令性任务按分配，纳入中央与地方政府财政预算。

一线城市：第一批廉租房与公租房陆续到位，第二批廉租房与公租房开建；

二线城市: 第一批廉租房与公租房部分转变为政策性商品住房销售，用来保障资金回笼。第二批廉租房与公租房开建，来填补第一批廉租房与公租房未完成的任务。

三线城市: 第一批廉租房与公租房开建，由于资金缺口进展缓慢。

四线城市：廉租房与公租房由于地方财政无资金调配，要等到2013年启动。

五、政策性商品住房——限价房走势

限价房属于政策性商品住房之列，由于我国庞大的城镇人口对房产的需求市场，30年内房地产的需求都属于刚性需求期。由于国家对房地产实行金融严格从紧的政策，计划期的限价房远远不能满足市场需求。2011完成的廉租房和公租房将有一大部分会被改变性质，地方政府将保障性住房变为政策性商品住房出售。这样，既解决了庞大限价房群体的需求，又可以使地方政府可以迅速完成资金回笼，呈现政策性商品住房PK保障性住房，政策性商品住房PK商品房两种局面。致使政策性商品住房成为房地产开发商新的相互角逐的战场。

六、商品房走势

无人能够改变城镇住房刚性需求的局面，但商品房不会走出计划与市场经济共存的怪

圈。土地在市场经济模式下循环，建设在计划经济模式下循环。地方政府不堪财政捉襟见肘的压力，为了迅速回笼资金，将部分保障性住房改变为政策性商品住房的大趋势不可逆转，对商品房较大冲击的态势已经形成。2012年商品房的金融政策仍然是以从紧为主，城市商品房的态势仍然严峻。

一、二线城市商品房：按土地按市场经济运行，建设按计划经济模式中运行。全年是“紧、紧、紧、松”。商品房从紧的政策对一、二线城市的开发商来说，可能会逼迫房地产开发商转向为商业办公用房开发，这是房地产业的一个危险信号。

线城市商品房：这里的房地产商比一、二线城市日子好过的多，他们属于在计划与市场夹缝中游离生存的企业。全年中央政府是“紧、紧、紧、松”。

地方政府是持续土地财政的做法，房地产业必须完成地方财政税收。四线城市商品房：属于穷则思变地区。应该说四线城市房地产商日子最好过。地方政府是必须超额完成地方财政税收，乘上土地财政最后一班车。

七、商品房价格走势一、二线城市商品房价格走势仍然不乐观，三、四线城市商品房价格走势仍然2011年一样，上涨空间较大。

一线城市价格：将回落空间4%—8%，反弹空间3%—5%。

二线城市价格: 将回落空间3%—5%，反弹空间4%—6%。

三线城市价格: 将上涨空间3%—5%。

四线城市价格: 将上涨空间4%—8%。

八、房地产业产业质量标准化走势

在房地产业的大调整中，除了去解决市场与资金问题，每一个房地产企业决策者都会想到解决本企业的产品质量问题。

2012年房地产业的产品标准化会有四点突破：

1、房地产业的产品标准化；

2、房地产业产品工艺化；

3、房地产业配套产品标准化；

4、房地产业配套产品工艺化。

现行粗框大面积房地产业建设，一无法有效的控制作业时间，二无法有效的控制建设与装修成本，三无法有效的控制作业质量。产品质量标准化与质量工艺化是我国房地业必经之路。

九、2012年房地产业的警示

1、房地产企业由于大市场原因不得已转入到商品办公用房开发时，必须考虑到本企业自有资金与确有保证的贷款流动资金能否坚持一个完整的开发周期，如果没有资金实力，进

入商品办公用房开发请三思。

2、2012年房地产开发商根据房地产政策对土地的供应及土地价格问题会出现：一是对商品住房的土地需求的减少，二是违心的向商品办公用地转移，对其土地需求的增加。后者是一个危险想信号，当大量房地产商将转入商品办公用房开发时，房地产泡沫开始真正形成，其原因是资金回笼太慢，在基建过程中会有许多不可控制因素，当形成无法控制局面时，就会出现建设资金链断裂。

3、由于城市化进程过快，城市新增人口的住房矛盾会激增。

结束语

2012年国家对房地产政策是坚持宏观调控的取向不变的政策，以确保公民福利政治，以保证改革脆弱期平稳过渡。我国公民对房地产的刚性需求不会变，保障性住房回暖，政策性商品房成为市场新的垄断，商品房在困难中向前。

房地产市场调查报告

房地产市场调查报告的特点

（1）内容丰富。报告涉及的调查内容很丰富，从宏观到微观，从大环境到小环境，从消费者到产品等都进行全面的调查。

（2）篇幅较长。一份报告至少上万字以上，有的其他甚至五六万字才能把调查的内容说完。

（3）多为集体负责完成。由不同专业的人员组成一个小组，统一分工，共同完成。

2、房地产市场调查报告的内容。

第一部分房地产市场环境调查

（1）政治法律环境调查。

1）国家、省、城市有关房地产开发经营的方针政策。

2）有关房地产开发经营的法律规定。

3）有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。

（2）经济环境调查。

1）国家地区或城市的经济特性，包括经济发展规模、趋势、速度和效益。

2）项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况、地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况。

3）一般利率水平，获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率。

4）国民经济产业结构和主导产业。

5）居民收入水平、消费结构和消费水平。

6）项目所在地区的对外开放程度和国际经济合作的情况，对外贸易和外商投资的发展情况。

7）与特定房地产开发类型和开发地点相关因素的调查。

8）财政收支

第二部分社区环境调查

（1）房地产市场需求。

1）消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点、房地产市场需求发展趋势。

2）房地产市场影响因素调查。（如国家关于国民经济结构和房地产产业结构的调查和变化；消费者和构成、分布及消费需求的层次状况；消费者现实需求和潜在需求的情况；消费者的收入变化及其购买能力与投向。）

（2）消费行为调查。

1）需求行为调查。（如消费者的购买意向，影响消费者购买动机的因素，消费者购买动机的类型等。

2）购买行为调查。（如不同消费者的不同购买行为，消费者的购买模式，影响消费者购买行为的社会因素及心理因素等。

第三部分房地产产品调查

（1）房地产市场现有产品的数量、质量、结构、性能、市场生命同期。

（2）现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度。

（3）新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其在房地产产品上应用情况。

（4）本企业产品的销售潜力及市场占有率。

（5）建筑设计及施工企业的有关情况。

第四部分房地产价格调查

（1）影响房地产价格变化的因素，特别是政府价格政策对房地产企业定价的影响。

（2）房地产市场供求情况的变化趋势。

（3）房地产商品需求弹性和供给弹性的大小。

（4）开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的影响。

（5）国际、国内相关房地产市场和价格。

（6）开发个案所在城市及街区房地产市场价格。

（7）价格变动后消费者和开发商的反应。

第五部分房地产促销调查

（1）房地产广告时空分布及广告效果测定。

（2）房地产广告媒体用情况的调查。

（3）房地产广告预算与代理公司调查。

（4）人员促销的配备状况。

（5）各种公关活动对租售绩效的影响。

（6）各种营业推广活动的租售绩效。

第六部分房地产营销渠道调查

（1）房地产营销渠道的选择、控制与调整情况。

（2）房地产市场营销方式的采用情况、发展趋势及其原因。

（3）租售代理商的数量、素质及其租售代理的情况。

（4）房地产租售客户对租售代理商的评价。

第七部分房地产市场竞争情况调查

（1）竞争者及潜在竞争者（以下统称竞争者）的实力和经营管理优势调查。

（2）对竞争者的商品房设计、室内布置、建材及附属设备选择、服务优缺点的调查与分析。

（3）对竞争者商品房价格的调查和定价情况的研究。

（4）对竞争者广告监视和广告策略、广告费用的研究。

（5）对竞争者的情况、销售渠道、使用情况调查和分析。

（6）对未来竞争者的情况的分析和估计等。

（7）整个城市，尤其是同（类）街区同类型产品的供给量和在市场上的销售量，本企业和竞争者的市场占有率。

（8）竞争性新产品的投入时机和租售绩效及其发展动向。

2014中国房地产上市公司TOP10研究报告

第一篇：2014中国房地产上市公司TOP10研究报告

第二篇：中国上市公司治理评价研究报告

第三篇：2014中国房地产上市公司TOP10研究

第四篇：电气设备上市公司研究报告

第五篇：2012上半年中国房地产市场研究报告

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