中国房地产政策研究报告2014年2月版

第一篇：中国房地产政策研究报告2014年2月版

中国房地产政策研究报告（2014年2月）

--来源中国指数研究院

一、货币政策持续稳健，公积金管理面临变革

图：2012年至今M2同比增速（月度）

继续实施稳健的货币政策，不放松也不收紧银根。根据中国人民银行发布数据显示，1月末广义货币(M2)余额112.35万亿元，同比增长13.2%，货币供应量较去年末和去年同期有降低0.2个和2.7个百分点。2月8日中国人民银行公布2013年第四季度中国货币政策执行报告也表明，稳健货币政策取得了较好效果，货币信贷和社会融资总量增长偏快的势头得到控制。2013年，新增房地产贷款2.3万亿元，同比多增9987亿元。全国保障性住房开发贷款余额为7260亿元，同比增长26.7%，增速比住房开发贷款高10.9个百分点，占全部住房开发贷款余额的27.7%。2014年央行将继续实施稳健的货币政策，创新调控思路和方式，保持定力，精准发力，不放松也不收紧银根，适时适度预调微调。对房地产业而言，此番表态意味着央行未来将更关注经济的流动性和金融的市场化，助推未来市场的理性发展。中国住房保障银行或成公积金管理新方式。住房与城乡建设部拟在修改《住房公积金管理条例》的基础上，采取适当方式将住房公积金管理中心升级为住房保障银行。具体工作将分两步展开。首先修改《住房公积金管理条例》，解决住房公积金缴纳、管理、使用等过程中存在的一些问题。其次是在公积金管理中心的基础上设计升级为住房保障银行的具体方案，所涉及的业务将远比目前的住房公积金更多更复杂更广。此前十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确提出，要研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构。而2013年12月14日闭幕的中央城镇化会议再次提及“当前要发挥好现有政策性金融机构在城镇化中的重要作用，同时研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构”。此次住建部提出筹建中国住房保障银行，是在两次会议的基础上，正式提出的市场化方案，一旦这类政策性商业银行成立，吸纳存款、发放贷款，开发关于住房保障的理财产品和金融产品，将积极、有效地拓宽住房保障金的融资渠道。

多地公积金政策调整。近期部分省市对公积金存缴或提取作出调整。昆明、青岛通过提高二套房首付比例、下调贷款上限、加强公积金提取要求来收紧公积金提取窗口；重庆实行差别化管理，提高大户型贷款首付，但对小户型和首套房则降低了首付比例。此番调整是在上年购房需求集中释放、公积金提取压力增长过快、部分城市已做出相应调整背景下的继续

收紧。而同时广东、山西、武汉等省市则扩大公积金存缴范围及用途，减少公积金提取限定和部分审批手续，提高提取效率。

三、改革与长效机制同步推进，保障房建设力度再步新阶段

国土资源部要求加强用地管控，抓紧研究制定深化土地管理制度改革总体思路框架。2月20日，国土资源部下发《关于强化管控落实最严格耕地保护制度的通知》。《通知》指出，要加大土地规划计划管控力度，严格控制城市建设用地规模，确需扩大的，要采取串联式、组团式、卫星城式布局，避让优质耕地，逐步减少新增建设用地计划指标，重点控制东部地区特别是京津冀、长三角、珠三角三大城市群建设用地规模。除生活用地及公共基础设施用地外，原则上不再安排城市人口500万以上特大城市中心城区新增建设用地。多地再推土地改革。各地两会陆续召开，加快推进土地改革，通过试点探索农村土地入市流转成为各地会议热点。农村土地改革是十八届三中全会的重点，也是今年经济工作的重心。继安徽后，多个省市相继出台政策试点改革，推动农村经营性建设用地同权同价入市，这将加强相关省市的土地供应，并对增加农民收入、平抑城市地价起到积极作用。

四、市场监管力度加大，养老地产再获推力

苏州进一步加强监管，商业地产受限。2月16日，苏州市政府颁布《关于进一步加强全市商业房地产项目管理意见的通知》，在商业房地产领域“建立风险防范资产保障机制”，要求可分割出售类的商业房地产项目，在预售前必须划出一部分房产作为风险防范资产予以冻结，时限为3年。其中，建筑面积在10万平方米以下的，房产风险防范资产不得低于地上总建筑面积的30%；建筑面积在10万平方米以上的，按地上总建筑面积3万平方米划定。此次苏州出台的楼市新政，还对商业地产领域普遍存在的“售后包租”现象进行了全面的禁止。新政规定将提高新建商业房地产项目货币资本金监管标准，在现行标准上增加50%。如出现“售后包租”现象，货币资本金余额部分将予以冻结，直至整改完成。受各地限购令影响，住宅市场需求受限，而商业地产供应量则明显增长。当前苏州商业地产供应过剩、项目去化不乐观，此次苏州出台的新政，对商业地产有一定冲击，30%的限售，加上“售后包租”禁令，将对苏州本地开发商资金链产生一定冲击，但同时如果项目运营不善，可以将资产用来抵押，可以起到降低开发风险的作用。

第二篇：中国房地产政策汇总

中国房地产政策汇总 200

3200

42005 中国政府颁布物业管理法规 中国政府颁布规则以加强房地产贷款的管理工作 国务院颁布持续稳健的发展房地产市场的通告 国务院规定物业发展项目（经济适用房除外）资本金比例由预计总资本开支的20%提高至35% 银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》进一步加强商业银行对房地产贷款及融资的风险控制 限制每月按揭还款不多于个人借款人每月收入的50%，并限制个人借款人的所有每月借款服务还款不多于每月收入的55% 中国政府指定其他措施压抑若干地区市场的投机活动，包括取消住房的优惠按揭利率，对购买后两年内进行出售的物业征收5%营业税，以及禁止转售未落成物业

对于土地出让合同注明施工日期后一年仍未开发的土地，征收土地闲置费用，土地闲置两年或以上，则撤销土地使用权。

停止供应别墅类建设用地，以及严格控制豪华及高端物业建设用地供应。

中国政府实施额外土地供应、银行融资及其他措施压抑物业价格急剧上升，鼓励发展中低档房屋及促进中国房地产行业健康发展

建设部颁布规定总建筑面积90平方米以下的单位不得少于新批或新建项目总建筑面积的70%；面积超过90平方米的单位，首付金最低金额须提高至总购买价的30%；银行不得向内部资本比率少于35%的物业开放商提供贷款

建设部、商务部、国家发改委、中国人民银行、国家工商总局及国家外汇局共同颁布新规则，以规管外商投资国内房地产市场，并规定无本地分公司或代表机构的离岸实体、在中国留学或工作未满一年的外国人，不得购买商业及住宅物业

颁布法规增加土地使用税，并向外商投资企业征收该等土地使用税（城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，年应纳税额＝占用土地面积×每平方米年税额。计税的土地面积，对于开发商而言，以建设用地批准文件记载的土地面积为准）20062007

国土资源部颁布法规，规定除非及直至已交付有关土地出让合同下所有土地使用权的土地出让金，否则不得发出土地使用权证。该法规有效阻止分期发行土地使用权证。5.23日（商资函【2007】50号）规定：严格限制外商投资中国房地产业的高端住房；在取得设立外资房地产企业的批准前，须获得土地使用权证及房屋所有权证或订立土地所有权或房屋所有权的转让合同；外商投资企业将业务范围扩展至房地产行业前需要先获得批准，而外资房地产企业须获得批准方可扩充业务范围； 严格规范管理利用返程投资收购房地产企业及外商投资房地产业。境外投资者不得透过更换控制权逃避办理审批手续； 外资房地产企业各方不得以任何方式保证获得固定投资回报 获地方审批部门批准的外资房地产企业须及时通过地方审批部门向商

2008

2009

2010

务部备案 外汇管理部门及获授权进行外汇业务的银行不得为没有向商务部办妥注册手续或未能通过年检的外资房地产企业进行资本项目的外汇结算 对于获得地方部门批准单位凡使用规定的外资房地产企业，商务部会进行调查并执行惩罚，而外汇管理部门不会受理有关企业的外汇登记 10.31日发布的《外商投资产业指导目录》明确在鼓励外资行业类别中剔除普通住宅物业的开发及建设工程，同时强调限制外资企业开发及建设别墅、高级酒店、高级办公大楼及国际会议中心 重申不少于70%的住宅土地需用做发展廉租单位、中小套型单位、中低价单位及总建筑面积少于90平方米的单位的规定。该通知也就闲置土地征收额外土地出让金附加费。国务院实施多项税务相关政策，包括把转让普通住房的营业税豁免期限由5年缩短至2年，并统一使用与外商投资及非外商投资公司的城市房地产税 财政部及中国国家税务总局调整个人物业买卖的房地产税，包括临时调低个人首次购买住房（建筑面积不多于90平方米）契税至1%、暂不收取销售住房印花税及土地增值税与暂不征收购买住房印花税 商务部于每季度会挑选约5到10家已注册外商投资房地产企业做抽查，如有任何企业被发现未能遵守现有规定，商务部或会知会国家外汇局并要求取消其外汇登记及地位。国务院发出通知，降低物业发展项目的最低资本比率 规定向中国政府购买土地的最低首期付款为地价的50%，相关土地出让合同订明的分期付款期间一般不得超过一年。除经政府共同批准，相关土地出让合同订明的分期付款期限为2年。如果开发商不能准时缴付，将不被获准收购任何新土地。禁止地方政府给予开发商折扣或容许开发商延迟付款 财政部及国家税务总局将转让普通住房的豁免期由两年调整为五年 明确首次购房标准：首次购房标准以户（夫妻带未成年子女）为单位认定。

相关部门表示，此项政策主要是为契税等相关优惠政策提供配套标准。此次界

定标准从“个人”变为“户”，将首次购房的人群进一步缩小

1月10日国11条，除了规定二套房贷首付款比例不得低于40%外，在贷款利率方面则明确表述为“贷款利率严格按照风险定价” 1月10日国5条，明确二套房首付不得低于4成，二套房认定以家庭为单位计算；打击开发商的囤地和囤房，取得预售的商品房要一次性推出市场。3月9日，财政部、国家税务总局下发《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》，通知指出，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。3月10日，国土资源部出台整治房地产用地的专项文件--关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》(“国19条”)3月18日国务院国资委要求：除16家以房地产为主业的央企外，78

家不以房地产为主业的央企在完成企业自有土地开发和已实施项目等

阶段性工作后退出房地产市场。

调控政策一览表

要点 措施国务院出台新国八条房地产调控政策 国务院1月26日召开会议，要求进一步调控房地产市场，各地要确定价格控

向社会公布，二套房房贷首付比例提高至60%。

住建部等限制公积金贷款购房首付比住建部等通知，公积金贷款购买90平米以下首套房，首付比例不低于20%，3 例 上不低于30%；二套房首付不低于50%。禁用公积金贷款投机性购房。

暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过多部委出台巩固房地产市场调控成果9 限定家庭购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房措施 的契税和个人所得税优惠政策。

国土资源部、住房和城乡建设部联合下发《关于进一步加强房地产用地和建国土部住建部出重拳 闲置土地一年以7 控的通知》（下称《通知》），要求贯彻落实“国10号文”确定的工作任务上禁拿地 加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展。

加快保障性安居工程建设工作座谈会17日在北京召开。中共中央政治局常委李克强：加快公租房建设 坚决抑制投8 副总理李克强强调，要坚持以人为本、执政为民，着力推进保障性安居工程机性需求 展公共租赁住房。

北京媒体日前援引北京市统计局副局长、新闻发言人于秀琴的话表示，关于京沪先行启动空置房调查 空置率数据8 调查，是国家统计局投资司委托几个试点城市的调查总队来做，试点城市包暂难出炉 上海、广州等四五座城市。

首批十城市土地规划获批 102市须上国务院已正式批准杭州、南昌等10个城市土地利用总体规划，标志着市级土4 报总体规划 体规划正式进入批准阶段。国土部发1457宗闲置土地黑名单 国土资源部已将一份涉及全国1457宗闲置土地的统计表交予银监会，银监会

份“黑名单”做一次全面的风险排查。其中80%的闲置土地可能被收回。银监会：严格执行差别化房贷政策 针对近日有媒体关于个别地区全面放松第三套房贷的报道，银监会有关负责差别化房贷政策的要求和标准没有任何变化，商业银行要继续严格执行二套

贷政策。

由住建部等7部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》122 住建部等七部门发文 加快发展公租房 外发布，旨在解决中国城市中等偏低收入家庭住房困难。

住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知规三部委发文明确个人房贷二套房认定4 性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配标准 年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。

广州细则主要是重申国务院“国十条”的多项措施，如严格限制各种名目的广州出台国十条楼市新政细则 机性购房，坚决抑制不合理住房需求；对定价过高、涨幅过快的楼盘进行重

稽查；明确保障性住房供应量、商品房和限价房供应量等等。

重庆调控重点着眼于加强住房保障、增加有效供给、规范市场秩序等，没有重庆楼市新政出台未对第三套房停贷 停贷作出限制，同时对首次购买住房并以按揭方式支付的主城纳税人实行财

有保有压的调控措施。

深圳出台“新国十条”执行细则，规定商业银行根据风险状况，暂停发放购深圳版新国十条出炉 暂停三套房贷款 及以上住房贷款；对不能提供一年以上本市纳税证明或社会 保险缴纳证券的民暂停发放购买住房贷款。三部委联合下发通知加强廉租房管理 住建部、民政部、财政部联合下发了关于加强廉租住房管理有关问题的通知

要通过新建、改建、购置、租赁等方式多渠道筹集廉租住房房源。【更多】

住建部：未获预售许可项目 开发商不今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、0 得收取定金 放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。【

商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以国务院：房价过高地区可暂停发放第三7 款；对不能提供1年 以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂套房贷 买住房贷款。

14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付国务院常务会：贷款买二套房首付不得5 于50%，贷款利 率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑低于50%平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。

住建部：加快保障房建设 遏制房价过住房城乡建设部13日召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，3 快上涨 住房建设是 下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。

中国银监会11日指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房银监会：银行不得对投机投资购房贷款 无法判断，则应大 幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷

力度。

国土部发通知：

一、加快住房建设用地供应计划编制；

二、促进住房建设用国土部强调房地产用地监管 将开展突0 应；

三、切实加强房 地产用地监管；

四、建立健全信息公开制度 ；

五、开击检查 用地突出问题专项检查。

按照国资委要求，除已确定的16家以房地产为主业的央企外，78家不以房国资委要求78家非地产主业央企158 业的央企正在加快 调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出天出退出方案 务。

国土部发通知：

一、加快住房建设用地供应计划编制；

二、促进住房建设用国土部强调房地产用地监管 将开展突0 应；

三、切实加强房 地产用地监管；

四、建立健全信息公开制度 ；

五、开击检查 用地突出问题专项检查。

银监会发布流动资金贷款管理暂行办流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经0 法打击炒房者 和用途。

中国人民银行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存2 央 行上调准备金率强力遏制信贷冲锋 率0.5个百分 点。

国办发出通 知要求促进房地产市场平国办发出通知，要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促0 稳健康发展 市场平稳健康发展。

自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额

财政部：五年内住房转让全额征收营业税；个人将购买 超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对3 税 按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过

年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明5部委新政打击囤地炒地：拿地首付不7 以后拿地时，“分期 缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊低于50% 约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。

国务院提四措施遏制房价：一要增加普通商品住房的有效供给；二是继续支国务院提四措施遏制部分城市房价过4 住和改善型住房消 费，抑制投资投机性购房；三要加强市场监管；四要继续快上涨 进保障性安居工程建设。

个人住房转让营业 税征免时限由2年国务院决定个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费9 恢复到5年 实施。

中央经济工作会议：明年要增加普通商中央经济会议指出，增加普通商品房供给，支持居民自住和改善性购房需求7 品住房供给 村危房改造支持 力度。

第三篇：2009-2010全国房地产政策研究报告

易居2009-2010全国房地产政策研究报告

前言

2009年是改革开放三十年来，我国宏观经济面临挑战和压力最为突出的一年，受到国际金融危机的冲击，我国宏观经济一度陷入低迷，GDP增长“保八”面临考验。在这样严峻的情况下，我国房地产业却异军突起，在拉动投资、促进消费、稳定经济增长方面发挥了中流砥柱的作用。

房地产业的异军突起得益于国家积极的财政政策和适度宽松货币政策的实施。四万亿投资计划、131号文件对房地产消费的促进、全年9.6万亿新增贷款等因素使得我国经济体系内流动性开始过剩。在通胀预期下，房地产市场成为各路资金规避风险的主要领域。于是，从二季度开始，我国土地市场、新房市场、二手房市场开始进入了高速发展阶段，“地王频现”、房价创新高、豪宅起舞，再次成为楼市的主要特征。

为了房地产市场的健康稳定，国家在2009年底、2010年初果断出台调控措施，出台了如“国四条”、“国十一条”、“提高存款准备金率”等措施，限制投资投机购房需求，支持自住需求，调控住房的消费结构，加大住房保障力度，通过这些政策手段，房地产市场有望实现“软着陆”，更加注重“量”的增长，而非“价”的非理性上涨；更加注重解决中低收入家庭和“夹心层”的住房困难，而非豪宅市场的非理性繁荣；更加促进房地产业的健康稳定，而非成为各路资金规避风险的投资投机工具。

一、2009年宏观经济政策以“保增长”为核心

2009年是我国改革开放以来，经济形势最为变幻莫测，经济增长过程最为跌宕的一年。2009年，国际金融危机席卷全球，为了保持我国宏观经济的稳定，国家提出了经济增长“保八”的任务。在国际贸易保护主义抬头的不利局面下，我国政府及时、准确的调整了宏观经济政策。2008年底，国务院果断出手，推出四万亿投资计划，2008年底举行的经济工作会议确立了实行“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”，同时，国家陆续出台了新能源战略、产业振兴、区域规划、央企重组、住房消费优惠、家电下乡、汽车减免购置税等一系列经济刺激计划。

在国家优惠政策及经济刺激计划的推动下，2009年，我国经济走出一个漂亮的“v”形曲线：GDP增速在一季度触底（6.1％），二季度强劲反弹（7.9％），三季度继续上升（8.9％），12月份，我国CPI同比上涨1.9%，已经开始正向连续增长，表明我国经济刺激计划已见成效。四季度GDP增长10.7%,达到年内峰值，全年GDP增长8.7%，中国经济已经完成年初制定的GDP“保八”目标。与之相伴随的是，投资高速增长，工业生产增加值同比增速持续反弹，消费保持强劲，出口止跌企稳回升，物价逐步走出通缩。

在银行信贷方面，2009年在中国的货币政策史上必将留下厚重的一页。面对金融海啸冲击，中央果断提出“适度宽松”货币政策，并配合一揽子计划将信贷洪流注入经济体。“天量”信贷前所未有，金融对经济的支撑作用也立竿见影，中国经济率先回暖。适度宽松货币政策为经济回暖提供了必要的流动性支持。2009年全年，我国全社会固定资产投资22.5万亿元，同比增长30.1%，增速比上年同期加快4.6个百分点。社会消费品零售总额同比增长15.5%。各项主要经济运行指标先抑后扬，企业景气指数、企业家信心指数、制造业采购经理人指数稳步上升。在巨量信贷利好及一揽子计划刺激下，今年以来我国股市走出了一波迅猛的反弹行情，上证综指从年初的1800多点，最高攀升至3400多点。楼市更是超预期回暖，信贷投放对房地产的支撑居功甚伟。

2009年12月初召开的中央经济工作会议提出，明年经济工作要“保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，根据新形势新情况着力提高政策的针对性和灵活性”。这就意味着2010年宏观调控政策不会出现大的转向和波动，政策的稳定也将确保宏观经济的快速恢复增长。同时，适度宽松的货币政策将有利于保持房地产业投资和消费的规模不会受到太大影响。房地产业发展的外部环境是稳定乐观的。

总体而言，2009年宏观经济政策以“保增长”为重点，中国经济之所以先于世界其他国家走出经济低谷，主要得益于在危机时刻及时推出的宏观经济政策：4万亿财政投资政策、扩大内需政策和十大产业结构调整政策。展望2010年我国宏观经济运行趋势，“调结构”是明年经济工作的主线之一。2010年中国宏观经济政策进一步转向“针对性和灵活性”，乃至转向“百年之计和整体转变”的调整层面，形成独特的中国宏观政策模式。

二、2009年房地产政策：前期宽松平稳，年底政策突变

1、信贷政策盘点

政策一：2009年1月3日,四大国有银行宣布,只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户,原则上都可以申请七折优惠利率。2月10日,继农行出台房贷细则后,工商银行开始执行购房者可享受住房贷款七折的优惠利率,随后不久,其他银行的优惠政策细则相继出台,为楼市回暖蓄积了政策基础。

政策二：5月27日，国务院发布的《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。这是自2004年以来执行35%自有资本金贷款比例后的首次下调，已恢复到1996年开始实行资本金制度时的水平，从而预示着紧缩了数年的房地产开发信贷政策开始“松绑”。

政策三：6月19日，中国银行业监督管理委员会发布了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，针对部分地区房地产市场出现较大波动，房地产信贷尤其是按揭贷款业务中诸如“假按揭”、“假首付”、“假房价”、“二套房贷”标准放宽等所暴露的问题，要求加强信贷管理，切实防范按揭贷款风险，促进按揭贷款业务健康有序发展。坚持重点支持借款人购买首套自住住房的贷款需求，严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。

政策四：10月16日，住建部等七部委联合发出《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》，提出在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下，可将50%以内的住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。“公积金”和“保障房”实现“对接”。

政策五：12月14日，国务院常务工作会议发布了“国四条”，其中第二条为“继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。”

政策评析：信贷政策是房地产调控政策的重要组成部分，对房地产市场的走向具有较大的影响力。2009年房地产信贷政策总的看是相对宽松的。在“保增长”的总体要求下，房地产信贷政策维持了宽松的执行口径，有力地促进了2009年楼市消费的增长。

数据显示，2009年上半年全国金融机构个人住房贷款新增量达到4661.76亿元，同比增幅超过150%。而3月底的数据为1000亿元，随着房地产市场的回暖，个人住房按揭贷款也出现了突飞猛进的增长。同时，全国房屋销售量也实现了大幅增长。

进入下半年，我国楼市出现了过热的现象，特别是在一线城市，楼市投机明显抬头，这引起了中央的高度重视。如果不加以调控，投机日盛，将破坏房地产市场正常的交易秩序，不利于市场的健康稳定发展。因此，进入下半年，银监会开始强调第二套房（及以上）信贷的监管，防范房地产信贷风险。随着市场的进一步发展，特别是宏观经济开始好转，房地产信贷调控也越来越受到重视。“国四条”的出台表明，国家要切实收紧房地产信贷，特别是二套房贷政策。打击投机，限制投资，鼓励自住将是2010年房地产信贷政策的主基调。

2、税收政策盘点

政策一：5月21日，为加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，国家税务总局制定《土地增值税清算管理规程》，对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具体问题做出具体规定。《规程》自6月1日起施行。根据《规程》，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：一是房地产开发项目全部竣工、完成销售的；二是整体转让未竣工决算房地产开发项目的；三是直接转让土地使用权的。

政策二：5月25日，发改委公布了《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，提出今年将由财政部、税务总局、发改委、建设部负责研究开征物业税。此前，北京、辽宁等10多省(市)开始物业税“空转”运行，有关物业税的开征讨论持续了四五年之后，再次成为今年上半年楼市的焦点话题之一。

政策三：12月9日,国务院常务会议研究完善促进消费的若干政策措施,将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,遏制炒房现象。国办发〔2008〕131号文件中的四大税种的优惠措施,只有营业税优惠取消,契税、个人买卖印花税、个人转让出售的土地增值税还继续维持。政府调控房市采取了平稳的步骤。

政策四：12月23日，财政部和国家税务总局出台了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，这是落实12月9日国务院常务会议相关政策。除了年限变化外，值得关注的有两点：第一，普通住宅交易受到税收优惠；第二，通知规定：“为维护正常的财税秩序，各地要严格清理与房地产有关的越权减免税，对清理出来的问题，要立即予以纠正。”

政策评析：由于2009年是房地产政策相对宽松的一年，房地产税收政策总体而言是围绕着促进房地产开发和消费布局的。上半年营业税优惠政策有力地促进了我国二手房市场的发展，并带动了新房市场的迅速恢复。房地产市场的迅速回暖在相当程度上促进了宏观经济的恢复。

不过随着税收优惠期限的结束，优惠政策是否延续一度成为市场热议的焦点。政策是为市场服务的，反过来，如果市场情况发生了根本性的改变，相应的政策也会进行调整。房地产税收政策也将遵循这样的规律。由于下半年以来房地产市场量价齐升，部分城市的房价和成交量已经超越了历史最高纪录，楼市投机盛行，市场已显过热迹象，在这样的情况下，房地产税收优惠政策就要适当退出，从而起到降温楼市的作用。

营业税“2转5”对于抑制投机性购房消费具有明显的作用。物业税虽然短期内难以出台，但物业税是我国房地产市场始终绕不过去的一个弯子，政府在物业税上的任何动作和进展都会引起市场的骚动。这就是目前阶段物业税的巨大影响威力。总体而言，税收是政府进行房地产调控的重要手段，使用得当可以起到促进楼市发展，稳定楼市价格的良好作用，但如果使用不当，则往往效果与期望差距甚远。

3、住房政策盘点

政策一：6月2日，住房与城乡建设部，国家发展和改革委员会，以及财政部联合印发了《2009-2011年廉租住房保障规划》，从2009年起到2011年，争取用三年时间，基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。进一步健全实物配租和租赁补贴相结合的廉租住房制度，并以此为重点加快城市住房保障体系建设，完善相关的土地、财税和信贷支持政策。

政策二：12月14日，国务院召开常务工作会议，发布促进房地产业健康发展的“国四条”，第四条要求“继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题”。对于1000万户国有工矿和林区、垦区的棚户区居民，要加大力度进行改造，计划用5年左右时间基本完成城市和国有工矿集中成片棚户区改造，有条件的地方争取用3年时间基本完成。

政策评析：我国住房政策几经变迁，由福利分房到货币化改革是一个巨大的飞跃，但在转变过程中，住房政策过度鼓励了市场化走向，导致部分城市房价高企，房价与收入的比例失调，形成所谓的住房民生问题。2007年之后，政府的住房政策开始转向，工作重心转到了住房保障上来。2009年住房政策就是围绕如何解决中低收入阶层住房困难，以及国有工矿、林区、垦区的棚户区改造展开。而且，对于解决城市低收入住房困难家庭的任务指标和力度在逐步扩大，这显示了政府在这一问题上更加积极和紧迫。

从目前的政策表述看，住房政策注重住房保障和市场化发展相结合的体制，首要任务是解决低收入家庭的住房问题，这个问题已经逐步提升到了政治高度。对于市场化住房，国家不会限制和禁止，但在土地、税收等环节会给予相关指导和调节，总体而言，住房保障工作是政府的工作重心之一，会继续大力推进，而市场化住房建设对于经济的健康稳定发展同样意义重大，即便阶段性受到政策调控的影响，但在城市化和经济水平提高等因素影响下，房地产业将继续获得发展空间。

4、土地政策盘点

政策一：4月24日，住房和城乡建设部、监察部治理房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题专项工作电视电话会议在京召开。两部委将重点对国家机关工作人员在建设用地规划变更、容积率调整中玩忽职守、权钱交易等违纪违法行为进行严厉查处。

政策二：5月15日，国土资源部下发《关于切实落实保障性安居工程用地的通知》要求，各地要加快编制、修编2010至2011年和今年保障性住房用地供应计划，分类确定城市廉租住房建设，林区、垦区、矿区棚户区改造，农村危房改造等3类保障性安居工程用地的供应标准、规模及时序，并落实到具体地块。

政策三：8月21日，国土资源部下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，为促进城市新增建设用地及时有效供应并得到充分利用，进一步加强建设用地管理，依法纠正和遏制违法违规使用农村集体土地等行为，要求地方政府要加强建设用地批后监管，切实预防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等现象发生，严厉打击囤地行为。

政策四：12月17日，财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，将开发商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。而此前各地方土地出让大多执行百分之二十至三十的首付政策。

政策评析：土地政策是影响房地产市场发展最重要的政策之一，土地政策的主要内容是调整土地供应结构、供应节奏，以及土地出让金缴交规则的相关制度。2009年我国土地市场从年初的相对冷淡到后期的火爆，也呈现了典型的“V”型反转。由于央企入市，大量的流动性推助了地价上涨，一时间各地不断爆出“地王”。尤其是一线城市，“地王”甚至在某些区域扎堆。“地王”的出现，其实质是市场预期过于乐观的表现。这种乐观来源于一方面企业拥有大量的闲置资金，需要寻找增值的投资对象，另一方面一些企业为获得超额利润大量囤地，客观造成了土地市场的供不应求。

从土地资源角度看，我国城市土地供应与未来市场需求是不对应的，人多地少是现状，因此，我国的土地政策必须是进行土地科学利用规划，加强土地使用监管，打击囤地，最大限度开发利用闲置用地，用价格和税收的手段科学配置土地资源，在一定程度上向住房保障用地倾斜。

按照这个思路，2009年，国土资源部出台了一系列的土地政策，主要内容是打击囤地和其他非法占地行为。对于“超过两年未开工的已出让土地应收回”政策的执行，2009年从中央到地方政府都在积极推进，但效果并不理想。打击囤地是否能够取得进展，不是取决于政策条文的严与不严，而是取决于政策执行力度的强与弱。

5、国四条与相关地方政策

国四条：国务院总理温家宝12月14日主持召开国务院常务会议，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，提出了四条意见：一要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设；二要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险；三要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理；四要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困

难家庭的住房问题。

部分地方政府的配套落实政策：

（1）：上海：出台《关于本市贯彻国务院常务会议精神进一步促进房地产市场健康发展的实施意见》，内容对应于“国四条”。主要内容，一是严格执行国家各项房地产税收和金融政策；二是严格土地供应政策，切实增加普通商品住房土地供应；三是加快建立和完善住房保障体系，积极推进大型居住社区建设；加强房地产市场监测监管。

（2）南京：出台《关于支持自住型和改善型住房消费促进房地产市场平稳健康发展的意见》，内容也是四大部分，对应“国四条”的相关内容。强调了支持自主和改善型住房需求。

（3）北京：计划2010年可建成房屋的规划建筑面积在3000万平方米以上，保障性住房面积更是占到了50％以上。

（4）广州：市政府常务会议讨论并原则通过《广州市闲置土地处理办法（修订草案）》，有关部门将按会议要求对该草案作最后修订，不日将颁布实施。

（5）深圳：2010年落实保障性住房35.06亿元的总投资，优先安排保障性住房用地，增强保障性住房的区域平衡性。

（6）杭州：一一落实国务院有关政策

（7）成都：从2010年1月1日起，经适房保障对象的家庭年收入线由4万元调至5万元，廉租住房租金补贴发放标准每平方米提高2元。

政策评析：“国四条”是今年以来国务院出台的第一个重量级的房地产调控政策。“国四条”出台的背景是我国宏观经济“保八”已无悬念，房地产市场量价处于阶段性高点。从经济平衡的角度，以及促进房地产业稳定健康发展的角度，调控政策介入房地产市场势在必行。

实际在“国四条”出台前，12月9日召开的国务院常务会议已经开始介入房地产调控，提出了“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施”的政策部署。同日，国家发改委主任张平表示“我国将完善住房消费和调控政策，增加中低价位和限价商品房的供应，抑制投机性购房。”再到12月14日的“国四条”出台，短短一星期，中央三次重要会议上都涉及到了房地产政策，并且强度一次比一次加大。这透露出日益高涨的房价正在突破中央的容忍底线。如果说在国际金融危机正盛的时候，政府还能借助房地产业的投资和消费保持经济的增长，房价问题还不算突出的话，那么明年房地产发展的外部环境将发生巨大变化，政府不大可能再继续对房价快速上涨“睁一只眼闭一只眼”。

“国四条”的政策表述既有对传统政策的继承，也有一些新变化。“新变化”体现在落实住房保障的力度上将会前所未有的加强，虽然住房保障工作提出已经两年多了，但实际进展总是落后于政策要求，也间接地助长了房价的上涨。国务院常务会议提出要“遏制”房价的上涨，其政策表述强度空前，行政手段应该不在选择之列，增大普通住房供应则是平抑房价的主要手段。同时，国务院提出要“继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。”这为后续更加严厉的调控埋下了伏笔。

从地方政府落实“国四条”的情况看，各地政府的行动还是比较积极，北京、上海、南京、杭州等都专门出台了相关执行细则，按照国务院的部署从四个方面去制定2010年的房地产政策。由于“国四条”中明确鼓励自住和改善型住房消费，因此，各地在具体执行细则中都加入了相关的措施，南京、杭州等地还有相应的补贴。

总体而言，“国四条”的政策对房地产市场而言是“中性偏空”，有可能造成阶段性的市场分水岭。但“国四条”的出台依然带有短期性质，并且需要各地政府去具体落实和解释，能否对高房价起到震慑作用还有待观察。

三、2010年房地产政策：调控由“无为”转变为“有为”

“国11条”成为房地产紧缩政策的起点

1月10日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，共有11条，是继“国四条”后，国务院对房地产市场出台的又一个重量级政策文件。“国11条”内容分五个部分，分别是增加保障性住房和普通商品住房有效供给；合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求；加强风险防范和市场监管；加快推进保障性安居工程建设；落实地方各级人民政府责任。

政策评析：

整体风格更加严厉。从“国11条”整体行文看，其文字表达明显严厉了很多，“严格”、“不得”、“查处”等词汇多次出现在公文中。如果说中央经济工作会议的公报对房地产业还“春风和煦”，“国四条”进而变得“阴晴不定”，那么“国11条”就带有明显的“风雨交加”了。政策一次比一次表述严格，这也代表国务院对房地产业进行调控的决心越来越大。

明确收紧二套房贷政策。“国11条”的重心落在对第二套房的购买要实行差别化的信贷利率政策。这可以看作是对“国四条”的细化措施，即在落实营业税、土地出让金新政后，房地产调控的重头戏——信贷政策终于出炉。二套房贷款首付要40%以上，利率则要求银行严格按照风险定价。值得注意的是，房贷新政并没有提及“改善型”住房消费能享受房贷优惠，而是采取了“一刀切”的形式，按照“家庭”来确认是首次贷款购房还是再次贷款购房。没有了“改善型购房需求”的表述，“国11条”的信贷政策口径实际上回归到了两年前的所谓“9·27”新政。

住房供应类别更加明晰。国务院要求各城市人民政府要在城市总体规划和土地利用总体规划确定的城市建设用地规模内，抓紧编制2010－2012年住房建设规划，重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房等五类住房的建设规模，并分解到住房用地供应计划，落实到地块，明确各地块住房套型结构比例等控制性指标要求。这是一个比较硬性的规定，需要各城市政府具体落实，按照这个方略执行，将有利于住房保障工作的顺利推进，也在一定程度上可以避免房价短时间内再次飙升。

提出要加快研究完善住房税收政策。

“国11条”中没有提到物业税的研究实施，而是用“研究完善住房税收政策”来代替，这在一定程度上显示国务院对物业税的研究、试点、征收等还比较谨慎。另外，现在处于调控的关键时期，物业税的征收问题既敏感，又不能一蹴而就，因此采用了比较隐晦的说法，但并不排除中央继续要推进物业税的研究与实施，其目的是引导居民树立合理、节约的住房消费观念。

首次提出地方政府的调控责任。第五大条是“落实地方各级人民政府责任”，把房地产业的稳定发展及住房民生问题的解决与地方政策的工作评价直接挂钩，即“工作责任制”。这是一个重要的动向，将有利于督促地方政府将更多的精力关注住房民生问题，避免在发展房地产业的问题上跑偏路，甚至“本末倒置”。

总体而言，在宏观经济日益稳定，并且通货膨胀迹象显现的时刻，房地产业的发展面临分化，一方面要保持刚性需求的释放，鼓励自住购房消费，加强住房保障；另一方面，对于投资投机性需求的肆无忌惮，国家不再选择“隐忍”，而是日趋明确了态度，要“限制”和“打击”。

金融信贷政策出现收紧趋势：中国人民银行决定，从2010年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，调整后大型金融机构存款准备金率为16%，农村信用社等小型金融机构暂不上调。

政策评析：提高存款准备金率背后是中央担忧今年新增贷款非理性快速增长的一种反映。2010年的第一星期金融机构新增贷款达到6000亿人民币，这在一定程度上促成了这次上调行动。

对房地产市场而言，资金流动性暂时不是问题，但是上调存款准备金影响的是市场预期，如果市场从目前的“宽裕”心态转变为“紧缩”心态，房地产市场的开发和消费节奏都将受到影响。不过从总体来看，这次央行提高存款准备金率是从平衡经济体流动性，防范市场风险角度来考虑的，主要体现“平衡”和“微调”两个方面。因此，仅从这一个动作还不能做出未来货币政策是“紧”还是“松”的判断。未来政策走向：

宏观经济调控政策：继续实行“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”

从宏观经济政策取向看，2010年依然实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，但会增加针对性和灵活性。其潜台词是，如果明年GDP增速重新站上两位数，如果CPI增幅超过3-5%，如果包括股票和房地产在内的资产价格沿续今年的热劲儿，则会调整经济政策，尤其是货币信贷政策，会继续提高存款准备金率，甚至动用加息的手段，而货币政策的调整将显著影响楼市。

房地产调控政策：“有保有压”，从“无为”到“有为”

从房地产业本身分析，房地产调控政策在经历了2009年末、2010年初这轮“冲击波”后，会有一个观察期，如果接下来3-5个月市场出现调整，则不会再有明显打压政策，无论是政策面还是市场面，2010年全年极可能将在平静中度过。如果2010年开发投资增速重新站上30%，如果房价涨幅依然坚守今年下半年势头，那么国家打击投资投机的房地产调控政策将会继续加大力度出台，政策的“有为”将体现的更为明显。

具体来看，房地产调控政策可能有以下几个方面的动作：

第一，加快推进物业税全国范围空转运行

从稳定楼市价格，引导居民理性消费的角度看，开征物业税是一个比较有效的政策手段，但目前我国还远远不具备开征物业税的条件，存在很多现实的困难。包括税制合并、改革在内，很多环节还需要梳理打通。因此，今年中央在物业税开征问题上，依然是研究的多，探索的多，具体开征的可能性不大。最可能的动作是，扩大物业税空转试点，在全国范围内实行物业税空转。不排除有在个别已积累成熟空转经验的城市进行试点实征。这样有利于形成稳定市场的预期，即开征物业税是政府认真考虑的选项，投资投机性购房者需要认真思考面临的市场及政策风险。

第二，金融信贷进一步收紧

据媒体报道，2010年1月份前半个月金融机构新增贷款量达到1.1万亿，如果该数据准确，那么前半月贷款占全年新增贷款计划量7.5万亿的15%，央行明显对如此之快的信贷增长表示忧虑。提高存款准备金率，加强金融机构“窗口指导”是最近可行的选项。

另外，国家统计局最新发布的2009年经济运行数据显示，2009年12月份，CPI同比增长1.9%，环比增长1%，再加上今年开年就形成的信贷洪峰，对于房地产而言，“国11条”已经严格了二套房贷政策，在加息的预期背景下，住房信贷政策将更趋紧缩。开发贷也将会紧缩。

第三，“限外政策”将再次趋紧

2010年我国经济体系将面临更加严重的流动性过剩问题，房地产市场将不再可能继续担负资金避险池的作用，否则房地产业将面临不可承受之重。对内，现在金融信贷政策和税收政策已经趋于严格，投机投资资金成为重点防范的对象。对外，海外投资资金也将受到限制，防止外资对国内房地产市场的过度炒作，为地方政府一心一意做好住房保障工作创造良好的外部环境，同时也可以稳定市场预期，避免外来因素导致房价的大起大落。

第四，公共租赁住房指导意见将会出台

2008年年初，住房和城乡建设部部长姜伟新就表示：今年要加大租赁市场方面的探索工作，以有针对性地解决既不符合保障性住房供应条件又无力购买普通商品住房的“夹心层”群体的住房问题；还将研究制订《公共租赁住房指导意见》，明确公共租赁住房供应对象等内容。实际上，2009年国家层面的相关意见稿已经出来，目前正在各地相关部门流转以征求各方意见。动作快地方政府，如北京、常州、厦门、深圳、淮安等地已有实质性动作。“国十一条”中提出明年增加公共租赁房用地供应，信号非常明确，今年相关法规极有可能出台，将在全国多数大城市实施。

第五，对地方政府的政策落实提出更高要求

房地产市场近年来出现的问题是多方面原因造成的，其中地方政府为追求地方利益，盲目发展房地产业具有不可推卸的责任。因此，从最近的政策文件看，中央对地方政府的工作责任提出了明确的要求，对于个别房价非理性上涨的城市，不成文的规定很可能被定为“房价不下，地方官员就要下”。具体落实措施是要针对“国11条”的要求，出台2010－2012年住房建设规划，重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房等五类住房的建设规模。这项工作的落实和实施效果将成为中央衡量地方政府工作绩效的一个重要依据。因此，地方政府应尽快组织力量编制相关规划，把工作重点放在如何解决住房民生问题上。

第四篇：2012上半年中国房地产市场研究报告

2012上半年中国房地产市场研究报告

2012年国家仍然延续上的公民福利政策之路，房地产业将在挤压与淘汰中顽强成长。

由于上对货币从紧政策、限价政策、限购都没有对商品房限制达到预期、保障性住房在人民强烈呼吁声迟缓走到台前，城镇住房刚性需求根本不会逆转，房地产业也绝对不会崩盘，商品房开发商确实难，商品房价格涨也难，降也难。保障性住房批量上市那一天，就是房地产业政策松动的光环，要等到下半年。

2012年房地产业仍属于国家为经济放缓做贡献，为国家调控GDP走势的杠杆之一。

一、房地产政策调整

2012年国家对房地产政策一是完善，二是调整，三是继续整顿，国家将进一步理顺房地产政策，纠偏改错，使其房地产业健康发展。

1、国家进一步完善保障性住房基建政策与使用管理政策；

2、国家进一步完善房地产土地分类供应政策；

3、一线城市征收房产税将陆续出台；开征房产税之时，就是限购房政策自动取消之日；

4、国家按区域性调整政策性商品房政策；

5、下半年对商品房的金融政策将适度调整；

6、下半年对商品房的管理政策会也会适度调整，调整幅度不会太大。

二、土地供应量走势

土地供应量走势为：2012年土地供应总量会适度增加，但不会超过2011年15%，土地供应向政策性商品住房倾斜。对一二线城市商品住房土地供应仍属于严控范围。呈现商品住房有钱也无地的局面；三四线城市为了财政积累，将商品住房土地供应量会适量放开。对保障性住房，政策性商品住房和商品住房国家采用了不同的土地供应方式，政策性商品住房将是土地供应主体。

1、保障性住房土地供应方式：以计划经济形式供应占总土地供应量15%。

2、政策性商品住房土地供应方式：以计划加市场经济形式供应，实行限制性招、拍、挂。占总土地供应总量50%。

3、商品住房土地供应方式：以市场经济形式供应，招、拍、挂。占总土地供应总量35%。这样的土地供应格局基本定型。由于地方财政情况没有较大的好转，地方土地财政的态势暂时无法缓解。

三、房地产资金走势

对房地产金融货币从紧的政策会维持到明年的下半年。主要原因是以下五个问题造成的：

1、由于相互制约的税收政策与金融政策调整不到位；

2、连续出台的金融政策没有到达预期，反而拉高了CPI，CPI回落缓慢；

3、区域性产业结构趋同化现象没有进行合理调整，政府需构建防范经济泡沫风险围墙；

4、保障性住房不能如期到位，保障性住房属于公共产品全额由中央财政与地方财政支付，由于这两年公民福利年年超标，直接影响国家财政预算的总盘子；

5、仍然要利用房地产把过快的GDP拉下来，维持到国家理想经济目标。

所以，2012年金融管理对房地产资金走势仍处于货币从紧的态势，当国家保障性住房按计划批量上市那一天，房地产业政策就会松动，要等到下半年。

四、保障性住房走势

国家由于财政问题对保障性住房会进一步放开，让更多的民间资本融入进来，参加保障性住房建设。同时加强对保障性住房建设监管，加强对保障性住房使用监管。保障性住房建设资与使用管理资金将以地方政府公共产品指令性任务按分配，纳入中央与地方政府财政预算。

一线城市：第一批廉租房与公租房陆续到位，第二批廉租房与公租房开建；

二线城市: 第一批廉租房与公租房部分转变为政策性商品住房销售，用来保障资金回笼。第二批廉租房与公租房开建，来填补第一批廉租房与公租房未完成的任务。

三线城市: 第一批廉租房与公租房开建，由于资金缺口进展缓慢。

四线城市：廉租房与公租房由于地方财政无资金调配，要等到2013年启动。

五、政策性商品住房——限价房走势

限价房属于政策性商品住房之列，由于我国庞大的城镇人口对房产的需求市场，30年内房地产的需求都属于刚性需求期。由于国家对房地产实行金融严格从紧的政策，计划期的限价房远远不能满足市场需求。2011完成的廉租房和公租房将有一大部分会被改变性质，地方政府将保障性住房变为政策性商品住房出售。这样，既解决了庞大限价房群体的需求，又可以使地方政府可以迅速完成资金回笼，呈现政策性商品住房PK保障性住房，政策性商品住房PK商品房两种局面。致使政策性商品住房成为房地产开发商新的相互角逐的战场。

六、商品房走势

无人能够改变城镇住房刚性需求的局面，但商品房不会走出计划与市场经济共存的怪

圈。土地在市场经济模式下循环，建设在计划经济模式下循环。地方政府不堪财政捉襟见肘的压力，为了迅速回笼资金，将部分保障性住房改变为政策性商品住房的大趋势不可逆转，对商品房较大冲击的态势已经形成。2012年商品房的金融政策仍然是以从紧为主，城市商品房的态势仍然严峻。

一、二线城市商品房：按土地按市场经济运行，建设按计划经济模式中运行。全年是“紧、紧、紧、松”。商品房从紧的政策对一、二线城市的开发商来说，可能会逼迫房地产开发商转向为商业办公用房开发，这是房地产业的一个危险信号。

线城市商品房：这里的房地产商比一、二线城市日子好过的多，他们属于在计划与市场夹缝中游离生存的企业。全年中央政府是“紧、紧、紧、松”。

地方政府是持续土地财政的做法，房地产业必须完成地方财政税收。四线城市商品房：属于穷则思变地区。应该说四线城市房地产商日子最好过。地方政府是必须超额完成地方财政税收，乘上土地财政最后一班车。

七、商品房价格走势一、二线城市商品房价格走势仍然不乐观，三、四线城市商品房价格走势仍然2011年一样，上涨空间较大。

一线城市价格：将回落空间4%—8%，反弹空间3%—5%。

二线城市价格: 将回落空间3%—5%，反弹空间4%—6%。

三线城市价格: 将上涨空间3%—5%。

四线城市价格: 将上涨空间4%—8%。

八、房地产业产业质量标准化走势

在房地产业的大调整中，除了去解决市场与资金问题，每一个房地产企业决策者都会想到解决本企业的产品质量问题。

2012年房地产业的产品标准化会有四点突破：

1、房地产业的产品标准化；

2、房地产业产品工艺化；

3、房地产业配套产品标准化；

4、房地产业配套产品工艺化。

现行粗框大面积房地产业建设，一无法有效的控制作业时间，二无法有效的控制建设与装修成本，三无法有效的控制作业质量。产品质量标准化与质量工艺化是我国房地业必经之路。

九、2012年房地产业的警示

1、房地产企业由于大市场原因不得已转入到商品办公用房开发时，必须考虑到本企业自有资金与确有保证的贷款流动资金能否坚持一个完整的开发周期，如果没有资金实力，进

入商品办公用房开发请三思。

2、2012年房地产开发商根据房地产政策对土地的供应及土地价格问题会出现：一是对商品住房的土地需求的减少，二是违心的向商品办公用地转移，对其土地需求的增加。后者是一个危险想信号，当大量房地产商将转入商品办公用房开发时，房地产泡沫开始真正形成，其原因是资金回笼太慢，在基建过程中会有许多不可控制因素，当形成无法控制局面时，就会出现建设资金链断裂。

3、由于城市化进程过快，城市新增人口的住房矛盾会激增。

结束语

2012年国家对房地产政策是坚持宏观调控的取向不变的政策，以确保公民福利政治，以保证改革脆弱期平稳过渡。我国公民对房地产的刚性需求不会变，保障性住房回暖，政策性商品房成为市场新的垄断，商品房在困难中向前。

房地产市场调查报告

房地产市场调查报告的特点

（1）内容丰富。报告涉及的调查内容很丰富，从宏观到微观，从大环境到小环境，从消费者到产品等都进行全面的调查。

（2）篇幅较长。一份报告至少上万字以上，有的其他甚至五六万字才能把调查的内容说完。

（3）多为集体负责完成。由不同专业的人员组成一个小组，统一分工，共同完成。

2、房地产市场调查报告的内容。

第一部分房地产市场环境调查

（1）政治法律环境调查。

1）国家、省、城市有关房地产开发经营的方针政策。

2）有关房地产开发经营的法律规定。

3）有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。

（2）经济环境调查。

1）国家地区或城市的经济特性，包括经济发展规模、趋势、速度和效益。

2）项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况、地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况。

3）一般利率水平，获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率。

4）国民经济产业结构和主导产业。

5）居民收入水平、消费结构和消费水平。

6）项目所在地区的对外开放程度和国际经济合作的情况，对外贸易和外商投资的发展情况。

7）与特定房地产开发类型和开发地点相关因素的调查。

8）财政收支

第二部分社区环境调查

（1）房地产市场需求。

1）消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点、房地产市场需求发展趋势。

2）房地产市场影响因素调查。（如国家关于国民经济结构和房地产产业结构的调查和变化；消费者和构成、分布及消费需求的层次状况；消费者现实需求和潜在需求的情况；消费者的收入变化及其购买能力与投向。）

（2）消费行为调查。

1）需求行为调查。（如消费者的购买意向，影响消费者购买动机的因素，消费者购买动机的类型等。

2）购买行为调查。（如不同消费者的不同购买行为，消费者的购买模式，影响消费者购买行为的社会因素及心理因素等。

第三部分房地产产品调查

（1）房地产市场现有产品的数量、质量、结构、性能、市场生命同期。

（2）现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度。

（3）新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其在房地产产品上应用情况。

（4）本企业产品的销售潜力及市场占有率。

（5）建筑设计及施工企业的有关情况。

第四部分房地产价格调查

（1）影响房地产价格变化的因素，特别是政府价格政策对房地产企业定价的影响。

（2）房地产市场供求情况的变化趋势。

（3）房地产商品需求弹性和供给弹性的大小。

（4）开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的影响。

（5）国际、国内相关房地产市场和价格。

（6）开发个案所在城市及街区房地产市场价格。

（7）价格变动后消费者和开发商的反应。

第五部分房地产促销调查

（1）房地产广告时空分布及广告效果测定。

（2）房地产广告媒体用情况的调查。

（3）房地产广告预算与代理公司调查。

（4）人员促销的配备状况。

（5）各种公关活动对租售绩效的影响。

（6）各种营业推广活动的租售绩效。

第六部分房地产营销渠道调查

（1）房地产营销渠道的选择、控制与调整情况。

（2）房地产市场营销方式的采用情况、发展趋势及其原因。

（3）租售代理商的数量、素质及其租售代理的情况。

（4）房地产租售客户对租售代理商的评价。

第七部分房地产市场竞争情况调查

（1）竞争者及潜在竞争者（以下统称竞争者）的实力和经营管理优势调查。

（2）对竞争者的商品房设计、室内布置、建材及附属设备选择、服务优缺点的调查与分析。

（3）对竞争者商品房价格的调查和定价情况的研究。

（4）对竞争者广告监视和广告策略、广告费用的研究。

（5）对竞争者的情况、销售渠道、使用情况调查和分析。

（6）对未来竞争者的情况的分析和估计等。

（7）整个城市，尤其是同（类）街区同类型产品的供给量和在市场上的销售量，本企业和竞争者的市场占有率。

（8）竞争性新产品的投入时机和租售绩效及其发展动向。

第五篇：2014中国房地产上市公司TOP10研究报告

1．研究背景与目的由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”，自2003年开展中国房地产上市公司TOP10研究以来，已连续进行了十二年，其研究成果引起了社会各界特别是机构投资者的广泛关注，中国房地产上市公司TOP10研究的相关成果已成为投资者评判上市公司综合实力、发掘证券市场投资机会的重要标准。在新型城镇化战略全面推进、房地产长效机制逐步确立的背景下，房地产板块受到资本市场的广泛关注。一批优秀房地产上市公司聚焦主流市场，积极优化市场布局与产品结构、持续强化快周转运营策略，收获了良好的业绩，投资价值彰显。

2．研究结果及分析

2.1 中国房地产上市公司整体发展状况分析

“2014中国房地产上市公司TOP10研究”的研究对象主要包括135家沪深上市房地产公司和45家大陆在港上市房地产公司。研究结果显示：2013年，房地产上市公司精准把握市场脉搏，经营业绩实现了稳步增长；但在激烈的市场竞争中，由于规模效应、管控水平、运营效率的差异导致上市公司在盈利表现、财富创造力和财务稳健性等方面的分化日益加剧。

（1）经营状况：营业收入与利润规模稳步增长，业绩分化加速

2010-2013年沪深及大陆在港上市房地产公司平均营业收入及增长率

2013年，房地产上市公司的业绩规模稳步提升，沪深上市房地产公司营业收入均值为56.15亿元，同比增长30.10%；大陆在港上市房地产公司营业收入均值为194.37亿元，同比增长30.08%。同年，沪深上市房地产公司净利润均值为7.29亿元，同比增长8.31%；大陆在港上市房地产公司净利润均值为34.02亿元，增速降至13.05%。房地产上市公司在2011年末及2012年上半年降价促销的项目于2013年集中进入结算期，导致利润空间缩小、净利润增长趋缓，与营业收入的高增长节奏形成较大反差。

为缓解降价促销项目结转带来的利润率下滑压力，房地产上市公司积极强化内部管控降低成本费用，沪深上市房地产公司2013年的销售费用率、管理费用率、财务费用率较上年分别下降0.25、0.44、0.24个百分点，利润空间得到了一定程度的保障。

（2）股东回报：资产收益水平下行，财富创造能力差距扩大

2010-2013年沪深及大陆在港上市房地产公司每股收益与净资产收益率均值

2013年，沪深及大陆在港上市房地产公司的净资产收益率均值分别下降至12.26%和18.18%，每股收益均值与2012年基本持平，分别为0.37元和0.64元。具体来看，沪深及大陆在港上市房地产公司中分别有54%和42%的企业净资产收益率出现下滑，且大多为资产规模小、业绩表现一般的中小企业；同期龙头房企则实现了有质量的增长，行业发展分化加剧。

2013年，沪深上市房地产公司的EVA均值为1.38亿元，同比降低近30%；而大陆在港上市房地产公司的EVA均值为4.04亿元，同比增长22.05%，在财富创造能力方面明显领先于沪深上市房地产公司。沪深上市房地产公司的资本成本均值增幅达23.50%，大大超过税后净营业利润的增幅，同期大陆在港上市房地产公司资本成本增幅仅为13.82%，可见资本成本的快速上升已成为制约沪深上市房地产公司提升财富创造表现的关键因素。

（3）财务稳健性：负债水平小幅上升，高成本拿地加剧现金流压力

2010-2013年沪深及大陆在港上市房地产公司资产负债率与有效负债率均值

2013年末，沪深上市房地产公司的资产负债率均值为64.17%，大陆在港上市房地产公司的资产负债率均值为69.19%，较上年分别上升1.90、2.14个百分点，达到近4年最高水平。剔除预收账款后，沪深上市及大陆在港上市房地产公司的有效负债率均值分别为50.88%和55.59%，较上年上升2.40、1.29个百分点，但总体负债水平仍处于合理可控范围。

受销售态势良好、部分热点区域及城市量价齐升的影响，沪深及大陆在港上市房地产公司加快了扩张步伐，资金流出额度扩大，现金流状况趋紧：沪深及大陆在港上市房地产公司2013年每股经营现金流净额均值再次由正转负，分别下降至-0.38元、-0.11元，现金流压力持续加大。多频次、高成本拿地是加剧企业现金流紧张的主要原因。

（4）投资价值：房地产板块表现弱于大盘，利好政策提升部分公司投资价值

2010-2013年沪深及大陆在港上市房地产公司市值均值及其增长率

2013年，房地产板块表现继续疲弱，全年上证地产指数和深证地产指数分别下跌11.75%和16.16%，涨幅排名在申万一级行业中位列倒数第四，房地产上市公司的市值明显下挫。截至2013年底，沪深上市房地产公司的平均市值为74.77亿元，同比下降10.83%；大陆在港上市房地产公司平均市值为168.71亿元，同比下降19.20%。

由于2013年行业销售形势良好，大部分房地产上市公司的业绩锁定性较强，加之受新型城镇化推进、系列区域规划政策落地等因素影响，地产板块的估值修复行情值得期待。

2.2 2014中国房地产上市公司TOP10研究结果

（1）综合实力TOP10

2014沪深上市房地产公司综合实力TOP102014中国大陆在港上市房地产公司综合实力TOP10

2014排名2 3 4 5 6 7 8

股票代码 000002.SZ 600048.SH 000024.SZ 600383.SH 000402.SZ 600340.SH 601992.SH 002146.SZ

股票简称 万科A 保利地产 招商地产 金地集团 金融街 华夏幸福 金隅股份 荣盛发展

2014排名2 3 4 5 6 7 8

股票代码 3333.HK 0688.HK 1109.HK 2007.HK 0960.HK 0813.HK 3900.HK 2777.HK

股票简称 恒大地产 中国海外发展 华润置地 碧桂园 龙湖地产 世茂房地产 绿城中国 富力地产10

002244.SZ 600376.SH

滨江集团 首开股份10

3383.HK 0817.HK

雅居乐地产 方兴地产

2013年，沪深、大陆在港上市房地产公司综合实力TOP10总资产均值分别为1491.20亿元和1824.55亿元，经营规模持续壮大，同期每股收益（EPS）均值分别为同类上市公司的3.51倍和2.28倍，综合经营绩效优异。

万科、恒大精准把握市场节奏，加快推出中小户型产品覆盖刚需市场，保持了高速周转，综合实力持续位居行业领先水平；华夏幸福把握新型城镇化机遇，持续强化产业新城运营模式，营业收入和利润规模实现了高质量的成长；金融街、荣盛发展、方兴地产等企业把握市场机遇、优化发展策略，净利润分别实现30.54%、44.06%、21.35%的增长，推动综合实力稳步提升。

（2）财富创造能力TOP10

2014沪深上市房地产公司财富创造能力TOP102014中国大陆在港上市房地产公司财富创造能力TOP10

2014排名2 3 4 5 6 7 8 9 10

股票代码 000002.SZ 600048.SH 000024.SZ 600383.SH 600340.SH 002146.SZ 000402.SZ 600266.SH 002244.SZ 000031.SZ

股票简称 万科A 保利地产 招商地产 金地集团 华夏幸福 荣盛发展 金融街 北京城建 滨江集团 中粮地产

2014排名2 3 4 5 6 7 8 9 10

股票代码 0688.HK 3333.HK 0960.HK 2007.HK1109.HK1638.HK0410.HK 3900.HK 1030.HK 2608.HK

股票简称 中国海外发展 恒大地产 龙湖地产 碧桂园 华润置地 佳兆业集团 SOHO中国 绿城中国 新城发展控股 阳光100中国

2013年，沪深上市房地产公司财富创造能力TOP10的EVA（经济增加值）均值达到19.51亿元，是同期沪深上市房地产公司EVA均值的14.14倍；中国大陆在港上市房地产公司财富创造能力TOP10全年EVA均值为11.52亿元，是同期大陆在港上市房地产公司EVA均值的2.85倍，领先优势明显。

中海、绿城、金融街等企业在2013年抓住市场上升期，通过品质及服务的提升强化产品附加值，获得了较高的利润空间。此外，万科、保利、龙湖等企业通过发行债券、银行贷款等多元融资组合有效降低资金成本，实现了更高的经济增加值。

（3）财务稳健性TOP10

2014沪深上市房地产公司财务稳健性TOP102014中国大陆在港上市房地产公司财务稳健性TOP10

2014排名

股票代码 000002.SZ

股票简称 万科A

2014排名

股票代码 0688.HK

股票简称 中国海外发展3 4 5 6 7 8 9 10

000024.SZ 600048.SH 600383.SH 000402.SZ 600266.SH 600340.SH 601992.SH 600376.SH 000926.SZ

招商地产 保利地产 金地集团 金融街 北京城建 华夏幸福 金隅股份 首开股份 福星股份3 4 5 6 7 8 9 10

3333.HK 1109.HK 0960.HK 3377.HK 0884.HK 1238.HK 1628.HK 1369.HK 1862.HK

恒大地产 华润置地 龙湖地产 远洋地产 旭辉控股集团 宝龙地产 禹洲地产 五洲国际 景瑞控股

2013年，沪深、大陆在港上市房地产公司财务稳健性TOP10的有效负债率均值分别为47.99%、51.42%，货币资金与短期及一年到期债务的比率均值分别为1.39、2.52，均优于沪深、大陆在港上市房地产公司同期指标。

万科、金地、福星股份、中海、华润置地等企业的资产负债率及有效负债率也都处于较为合理的区间，稳健经营能力强；同时这些企业多选择了谨慎扩张、合理投资。保障了现金流的充裕，为持续健康增长奠定了坚实基础。

（4）投资价值TOP10

2014沪深上市房地产公司投资价值TOP102014中国大陆在港上市房地产公司投资价值TOP10

2014排名2 3 4 5 6 7 8 9 10

股票代码 000002.SZ 600048.SH 000024.SZ 600340.SH 000402.SZ 600383.SH 000656.SZ 601992.SH 000732.SZ 000926.SZ

股票简称 万科A 保利地产 招商地产 华夏幸福 金融街 金地集团 金科股份 金隅股份 泰禾集团 福星股份

2014排名2 3 4 5 6 7 8 9 10

股票代码 3333.HK 0688.HK 0960.HK 1638.HK 0884.HK 0817.HK 2608.HK 1628.HK 1238.HK 1369.HK

股票简称 恒大地产 中国海外发展 龙湖地产 佳兆业集团 旭辉控股集团 方兴地产 阳光100中国 禹洲地产 宝龙地产 五洲国际

2013年，沪深及大陆在港上市房地产公司投资价值TOP10每股收益均值分别为1.24元、0.75元，是同期沪深及大陆在港上市房地产公司均值的3.35倍和1.17倍；其净利润均值分别达51.96亿元、56.37亿元，分别为同类上市公司均值的7.13倍、1.66倍。

万科、保利、恒大、中海等企业实力雄厚、业绩增长持续稳定，是值得长期关注的价值型龙头公司。龙湖、宝龙、方兴地产、五洲国际等企业则充分发挥商住综合运营优势，开发与持有运营业务快速增长，获得海内外市场的广泛认可，投资价值不断显现。

园区类开发上市公司在促进产业聚合、区域价值提升等方面发挥着更加重要的作用。

2014园区开发上市公司TOP10

2014排名2 3 4 5 6 7 8 9 10

股票代码 600663.SH 600648.SH 600064.SH 600736.SH 600895.SH 600639.SH 600133.SH 600658.SH 000573.SZ 600082.SH

股票简称 陆家嘴 外高桥 南京高科 苏州高新 张江高科 浦东金桥 东湖高新 电子城 粤宏远A 海泰发展

2014园区开发上市公司TOP10紧跟国家政策导向，积极创新优化园区经营模式，加速产业资源整合，强化服务平台搭建和金融创新，在物业租售规模、招商引资额、园区地均GDP等方面进步显著，实现了较好的运营业绩。

浦东金桥、苏州高新等企业通过战略转型和业务结构调整，推动业绩稳步增长，而陆家嘴、外高桥、张江高科等企业抓住自贸区建设的利好因素，积极推进产业调整升级，实现企业综合竞争力和盈利能力的提高，长期投资价值值得关注。

3．结语

2013年，政策调控趋于稳定、房地产调控长效机制框架初现，全面推进的新型城镇化战略蕴含着巨大的行业机遇，全年国内主要城市房地产市场行情稳步向好。房地产上市公司准确把握市场走势，适时调整产品结构及市场布局，并采取灵活有效的销售策略，有力促进了业绩的快速提升。同时，由于规模效应、运营效率、资源整合能力、管控水平的差异，房地产上市公司在经营业绩、财富创造能力、财务稳健性等方面都呈现出较高程度的分化。其中，龙头上市房地产公司表现出了持续稳定的盈利能力，核心财务指标控制得当，市场份额明显提升，吸引了资本市场的广泛关注。

进入2014年，主要城市房地产市场表现较为平淡，部分房地产上市公司业绩增长低于预期。但基于上一年的良好销售表现，房地产上市公司的业绩锁定性较高，结算利润率也将在今年有一定程度改善。同时，随着市场化改革的深入、一系列区域规划政策的出台，为部分上市公司带来较好的增长预期，投资价值彰显。未来，行业分化发展的格局仍将持续，优秀房地产上市公司在保持快速增长的同时，要进一步强化内部管控，提升运营效率和财务安全保障，以实现有质量的发展，为股东、员工和社会持续创造价值，引领行业健康发展。