35高层销售 5分钟足矣（共五则）

第一篇：35高层销售 5分钟足矣

高层销售 5分钟足矣

高层销售——只需要5分钟！只能用5分钟！

高层只有5分钟

高层日理万机，即使有缘和你相约，也只有5分钟有效销售时间……

孙：要和高层见面，最该注意的一点是什么？

吴：高层是要日理万机的，即使答应和我们见面，时间也一定不长。而我们又经常发现，和高层谈话的时候，高层总是被电话打断，使得有限的时间变得更短。或者由于太多的电话和事情，他没有办法集中精力，于是他做决定必须在很快的时间内完成，这称为有效时间。

赵：这种精力不能集中的情况已经被人叫做注意力集中缺乏症。国外有精神和心理医生在研究这个问题，他们发现一个CEO（首席执行官）和一个CFO（首席财物官），他们为了更好地沟通故意把办公室安排得很近。不过虽然空间上很近了，但是，当我走进你办公室时发现你在打电话。而你打完电话来找我，发现我的手机又响了，所以注意力永远没法集中。

吴：这是他的一个痛苦。因为高层要做的决定太多，一般分为4个方面。

第一，高层常常为了实现一个目标而必须做的决定。

第二，关于人事的问题。所有的高层都要决定人员和资源的调配。

第三，高层要处理危机问题。比如事故或职员病故等等。

第四，日常事务的决定。举个简单的例子，每个高层都要签下属的报销和报告。康熙当皇帝的时候喜欢中文，他手下有个大臣是满人，但是他用中文给康熙写奏章，里面有很多错别字。康熙就把里面所有的错字都标出来了，然后还给那个大臣，并告诉他以后用满文就可以了。这其实就表示皇帝已经仔细读了奏章了，至于内容是什么，康熙有什么意见，康熙只字未提，里面的内容皇帝已经没有办法作决定了。

这就是之所以很多领导人经常会圈阅一些文件，就是因为时间很紧迫。

这四个方面的决定就占去了高层80％的时间，然后他必须花20％的有效思考时间去决定一些关键的问题，这20％的有效思考时间就决定了整个公司的战略发展方向。

所以你在和高层谈话的时候，你必须在5分钟的有效时间里销售给他你的建议。有效利用时间

只要抓住关键信息，短时间里就能抓住高层的心……

吴：有一个案例，一个IT公司的香港经理，赢得了一个与某国际银行的技术经理15分钟的面谈机会。银行方面的高层是个CTO（Chief Technology Officer首席技术官），一般技术上的领导分为两类，一类是战略型思考型，另一类是干劲型，时间很紧。

因为这个CTO要接触太多的厂商，很多厂商来了之后滔滔不绝讲一个半小时的产品，让他特别反感。于是他告诉这个经理，最好在15分钟讲完。这个经理想了3天，他想这个CTO会问什么问题，就把这些问题都写下来。列了大概10几个问题，再加上如何回答，就写成了两页纸。到最后一天，他把问题精简到一页纸。见面的时候，就直接把那页纸给对方。对方说“你讲啊”，他说“我不讲，我把你要问的问题都写在纸上，你看就可以了。”这个CTO首先大吃一惊，因为他见到太多人一见面就狂讲，拼命灌输产品，而这个人不同，于是就认真看了看这张纸。看完之后问了几个问题，回答的都还不错，于是立刻拍板。

孙：这个比较另类，他抓住了对方心态和竞争对手的弱势。

吴：这个方法适合产品比较小，方案比较简单，而且需要高层做一些决策的厂商，而且对方的时间又比较短。

映射点拨

心有灵犀一点通，不用全盘说出来……

吴：有人总结过5分钟销售的成功案例，其中一个案例关系到几十亿美元的投入。

1943年的时候，美国的科学家上书罗斯福，想要建议美国政府造原子弹。罗斯福对这方面并不在意，他和希特勒的想法一样，觉得这么小的东西不可能制造出那么大的效果，就把这份报告当作一般性文件放在一边了。于是这些科学家为了说服总统，就在媒体中找了一个很有名的领袖，一方面因为罗斯福和媒体关系很好，另外这个人有个本事，5分钟内就能把一个理念销售给别人。

科学家找到这个人之后告诉他这个想法，并说明这事情能改变战局。于是这个人就去见了罗斯福5分钟，但是这5分钟里他决口不提原子弹的事，他用了一种映射的办法，给罗斯福讲了一件拿破仑的事。

赵：这个人应该是萨克斯，是罗斯福的好友兼科学顾问。

吴：他讲了这样一件事，在英法战争的时候，有个叫富尔顿的美国人发明了铁制军舰，他首先找到拿破仑推销这个事情。拿破仑是数学家也是物理学家，他一听就笑了，他说铁的密度比水高，铁怎么可能浮在水的上面呢，于是断然拒绝了。后来富尔顿就去找英国方面，英国就开发出来了铁制军舰，于是打败了法国军队。

要知道，决定40多亿美元的投入，对罗斯福来讲是很大的一件事，但是5分钟内，罗斯福听过这个故事之后，立刻明白，马上签署了文件。

孙：这个映射法里也有个小小的技巧，和高层说话不能把高层当傻子，把话说的那么直白。比如这个例子里，讲故事的人如果最后把话说明白了，告诉罗斯福你应该怎么怎么做，那就完了，罗斯福是总统，不用你教。所以要给对方留空间，好的sales是要引导客户，最好让他自己说出来要怎么办。

追踪历史

前世不忘后世之师……

吴：高层天天面临着十字路口这样的决策，我们接触高层的目的是让高层采取行动，做出正确的决定，怎么让他在最短的时间里选择你的方案，我再讲一个映射的例子。

曾经有一家国际企业的投资部门要建厂，到底在全球的哪个地方建厂，这要公司的CEO来决定。于是遍布在全球的被选答案做好之后，每一个工厂地址的最后介绍只有30分钟的陈述时间，30分钟就能决定这个厂到底要建在哪里，而参加竞选的至少有30个国家和地区。

建厂这件事多么复杂，如果用30分钟介绍你的山好水好根本讲不完。而对于CEO来说，30多个30分钟又是太长的时间了。所以，一定要在这30分钟里拿出真正抓住对方心脏的东西，让总裁就在这30分钟之后决定5亿美元的走向！

这个外企的上海团队非常聪明，他们想了2个月，到底应该讲什么。讲上海有悠久的和西方接触的历史？这根本不具备吸引力。最后有个人在大英百科全书和字典里找到一个单词“Chinese copy”。而这个外企的老板之所以出名，就是因为他的“精确拷贝”法，这甚至被列入哈佛商业案例中。

所谓他的“精确拷贝”就是先建一个母厂，其他的分厂就完全按照这个母厂来拷贝。

赵：连通道都一样，甚至工作人员为了和母厂保持一致，都让自己和家人到母厂去工作生活半年。

吴：上海的团队因为知道老板的“精确拷贝”法，于是找到“Chinese copy”这个词来解释为什么在中国建厂一定好。

“Chinese copy”的出处在于，16世纪的时候，欧洲一个贵族要在中国生产一批瓷器。而这些贵族的东西都要有自己的徽标，于是他们把徽标画在羊皮纸上，用船运到中国。但是途中遇到大雨，羊皮卷就湿了，那么图案上就留下了水印。等羊皮卷运到中国景德镇的时候，工匠们按照徽标精确拷贝，结果连上面的水印也完全按照原样拷贝下来。瓷器运到欧洲之后，“Chinese copy”一词就诞生了，意味着拷贝到无比精确，连里面的错误都一模一样。

于是，当上海的团队讲到中国人具有悠久的“Chinese copy”历史，老板一下就被打动，立刻决定在上海建厂。

孙：这是由于上海的团队回顾了老板的历史，这在我们的销售技巧中提到过。

吴：我发现高层都对历史的东西感兴趣，中国人叫“以史为鉴”。如果你有个观念要销售的话，可以把历史上这样的例子讲给他，包括各个企业的历史，商业历史。

赵：这是一类高层销售的知识。

吴：另外一个对手和另外一个历史事件，所产生的成功与失败的经验，中间的决策，到底是左还是右，这里的决策关系，高层都很关心。

赵：因为至少历史向我们证明过，这么做是对的。

第二篇：销售要走高层路线

销售要走“高层路线”

在开发新客户的时候，你的营销举措必须始终围绕着客户公司的CEO、CFO、CIO以及其他高级管理人员来展开，这一点非常重要。只有这些人点了头，你才有可能和客户公司做成大买卖、保持长期关系。

面向客户公司“C”字级高管的销售，切不可用一般的方法和技巧。你的销售人员先得把握客户高层的心理。如果你是公司高层，你可以帮助他们了解高管人员是如何做决策的，进而帮助他们提高签单的成功率。

头衔里面带有“C”字的成功人士，如CEO、CFO、CIO等，是销售人员最爱追逐的目标。只要高管点了头，客户公司的大门将为你敞开。如果你想与客户公司做成大笔的买卖、保持长期的关系，他们无疑是关键的人物。

要结识企业的高管并不容易，不过绝对值得你去试一试。你可以参加精英会聚的俱乐部，或成为打高尔夫球的高手。在你费尽周折终于获得了向高管做首次推介的机会后，你会发现情况与平常的推介完全不同。首先，谈话必须简短、有针对性，因为高层经理的日程安排都非常紧凑。其次，你必须很快向对方展示你了解像他们那种层次的管理人员所关心的话题，并且能够解决诸如在公司董事会上讨论的那类问题。

你还必须对对方公司的业务有一个详细的了解，这一点是显而易见的。另外，你还要了解这个行业，特别是要了解你的那位高层目标客户所主持的那家公司的市场竞争地位。如果处理得当的话，你所做的准备工作都会有所回报。除了批准所有的大额买卖合同，“C”字级的管理人员还能为你打开“攻入”整个组织的大门。

当你与对方的高层联系上后，将得到更多的关注与更好的对待。如果你能成功打通对方公司的“看门人” 这一关（gatekeeper，此处指挡在销售人员与客户公司高层之间的人，例如秘书等－编者注），并与某位高层预约下会谈的时间，那么 “看门人”到时就可以为你所用了。他们会保障在你与那位高层会谈的时间里无人打扰。

如果你攻克了客户公司高层的心，与攻克的是较低层级的管理人员相比，你与对方公司的合作关系将建立在更广的议题上，持续的时间也更长。位于亚特兰大的Educore销售培训公司的高层客户经理伯克（Ed Burke）说：“即使只接触到对方公司的某个部门或某个单元，也有达成交易的机会。但是，如果你拜访的是高层管理人员，你将了解到对方整个组织的长期潜在客户的情况。”

向高层销售有什么不同

在向高层销售时，你要考虑以下情况。

不同层级的管理者关注问题的时间跨度不同。中层与低层经理倾向于关注短期性事务，但是“高管人员肩负着一个与其工作职责密不可分的战略使命”，他们关注的是长期性的问题，Educore销售培训公司的业务经理列维坦（Cheri Levitan）说。层级较低的经理想知道的是在未来3至6个月内卖家可以如何改善其绩效，而高层经理考虑的是5至50年后的事情。

针对不同层级的管理者，卖点也不同。如果你的产品或服务对客户公司的核心竞争力毫无影响，对方的高层又怎么会关注你呢？如果你有办法帮助亚马逊公司（Amazon.com）以更快的速度把书送到顾客的手中，同时减少出错率，那你就有机会与它的CEO贝佐斯（Jeff Bezos）见面。但是，如果你是在推介薪资外包服务，与你见面的将是层级较低的经理。高管人员一般都较难接近。如果不信，你可以试试给盖茨（Bill Gates）的秘书打电话让她安排你们见面。要与这类高层会面，你要打通众多“看门人”所设的关卡,他们的职责就是阻拦销售人员联系高层。但是，如果每次接待你的都是管理层中级别较低的经理，他们可能有权、也可能无权决定到底买还是不买，这对你来说总是一个问题。

在拜访客户公司的高管之前，销售人员必须做更多的准备工作。要知道，高管们的时间是宝贵而有限的。与职位较低时的情况相比，当一个人升为“C”字级的管理者时，他会期待前来推销的销售人员对他的公司、产品、顾客以及整个行业有更加详细的了解，能够为他提供更多的价值。

“C”字级管理者的说话方式与一般管理人员是不同的。因此销售人员必须了解战略性的经营术语，并将之融入自己的推介词中，这一点非常重要。比如，最低预期回报率（hurdle rate）指的是要实现一个项目的投资价值，它所必须贡献的回报；业务生态系统（business ecosystem）指的是所有会影响到公司的因素，包括供应商、分销商、顾客、股东、工会以及政府；共同进化（coevolution）指的是公司通过与直接竞争对手、顾客以及供应商的合作，可以创造新的业务、新的市场以及新的行业。

第三篇：销售高层英文求职信

销售高层英文求职信范文

Dear Ms.Mac Queen:

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第四篇：高层住房销售技巧总结（范文）

高层住房销售技巧第一章 楼房销售人员应具备的职业素质

一位好的售楼员要注重：

（1）专业素质的培养：了解公司、了解房地产业与常用术语、了解顾客特性及其购买心理、了解市场营销相关内容。这是对一个售楼员的硬性要求。

（2）综合能力的培养：观察能力、语言运用能力、社交能力、良好品质。这是对售楼员个人能力的要求。

（3）克服一些固有的毛病：言谈侧重道理、喜欢随时反驳、谈话无重点、言不由衷的恭维、懒惰。这些毛病会让客户对你产生反感，应极力避免。作为一个售楼员，接待客户前需清楚掌握以下内容：

1、掌握新楼盘发展商的基本情况、设计公司、景观公司、建筑公司、地理位置、交通情况、内在潜力、土地用途、使用期限、主体建筑结构及交房日期等。

2、掌握所有单位的面积大小、单位朝向、层高、建筑材料、每平方米售价及平均售价、小区配套情况、小区总体规划、未来发展前景、与本区同类物业相比的优势、付款方式

3、银行提供几年几成按揭，客户按揭需提供哪些资料、手续如何办理、保险费、担保费的缴纳，年期、利息及月供款。

4、交付时需要缴纳哪些费用（契税、公共维修基金等）作为一个售楼人员应具备的素质：

1、坚持：房子属于大件消费品，客户很少有第一次看房就能成交的，大多数客户都是多次看房，多方面多家比较之后才作出购买决定，客户多次看房、反复思考是一种正常现象。

2、敏锐的洞察力：与客户的交流过程中，不单单要通过语言沟通来了解客户需求还要通过客户的表情，肢体语言这些非语言性流露来准确把握客户。

3、服务意识强烈：要对客户所提出的问题认真解答，客户提出的特别要求在征得有关部门的同意后可以满足客户。谈判过程中，保持微笑，做好客户的顾问和指导者，针对不同的消费者，做好消费引导。

4、灵活的应变能力：针对不同的客户选择不同的谈判方法

5、丰富的业余知识：了解其他楼盘的价格、设计、配套、相比优劣势、以及房地产的基本知识。

6、强烈的成交欲望：要对工作充满激情，有目标才有动力。要坚信客户是一定可 以搞定的，要有顽强的意志，必胜的信心。

小结：做好一个售楼人员首先要以客户为中心；提高自己的应变能力、协调能力；对工作要有热心、对客户要有耐心、对自己更要有信心；硬性方面一定要熟悉国家政治经济形势、熟悉房地产政策法规、熟悉房地产市场行情、熟悉本公司代理楼盘情况；必须学会市场调查、学会分析算账、学会揣摩客户心理、学会追踪客户、学会与客户交朋友。记住一点---清晰有力的主打点+周全细致的辅助点+完善的服务=成交。

第二章 金泰明都的楼房销售方法

一 电话营销

（一）首次与客户通话技巧

1、准备：（1）销售资料夹（2）交通图（3）来电登记表（4）笔、计算器（5）心情的准备：暗示自己精神饱满的接好每通电话。

2、接听：要礼貌用语，如：你好，花都新苑售楼中心，有什么可以帮助您的？

3、回答：通常客户在电话中会问及价格、地点、面积、户型、进度、付款方式、等方面的问题，销售人员应扬长避短，在回答中将产品的卖点巧妙地溶入，针对价格或者销售率等问题要做曲线回答。

4、询问：在与客户交谈中，设法取得我们想要的资讯，第一要件：客户的姓名，地址、联系电话等个人背景情况的资讯。第二要件：客户能够接受的价格、面积、户型等对产品具体要求的资讯。其中，与客户联系方式的确定为首要。

5、直接邀请客户来现场看房。

电话整理：销售客户本上要分析客户类型，购房用途，通话时间与内容。下面举例说一下电话的应答内容：

1、位置：

问：“您这个房子在哪儿？”

答：人民路与沙河路交叉口（老大桥北边）

2、价格

问：“你们这房子什么价位？”

答：“一房一价，不同楼层，不同位置有不同的价格”

3、楼层：

问：“你们还有哪些楼层”

答：如果剩高层的“还有二十几层的，高区楼层卖得很好的，今天卖了好几套。都在这些楼层，住的高，视野开阔，空气新鲜。只有几套好房源了，赶快来现场看看” 如果只有低区的，“住在低楼层，开窗就见绿，含氧量高，接地气，而且购物快捷，方便老人”等等

4、户型

问：“你们都有什么户型”

答：“户型都是3室的，有大三室和小三室”可先明确客户喜欢什么户型（大的还是小的），着重介绍。

5、面积

问：“你们有多大面积？”

答：“面积有85平米到135平米的”您想要个多大的?

6、交房时间 问：“什么时候交房啊？”

答： “最晚2015年5月1日交房，您看咱们现在已经封顶了，交房肯定用不多久了，估计年底就可以入住了。”

与客户的第一次通话时，有的客户是用固定电话打来，所以尽量留到手机号码。

1、开门见山，（热线，先留电话，后沟通）

2、突然袭击

3、声东击西

4、主动留自己的电话号码

5、说明用意“我们不会总给您去电话的，只是我们这边有什么活动可以给您发个短信通知您一下，以便于您及时了解到楼盘新动向。”

电话销售的一些小技巧：注意要给客户真实感，不然会适得其反。

1、恭喜您，您是我们今天接的第66通电话（18、99等比较吉祥的数字），我们公司有规定，您在2天内购房的话，可以享受优惠。

2、我去帮您查一下，房子卖的比较快，还没来及统计，麻烦您等一下，帮您看看。恭喜您，还有您想要的户型。或：对不起，只有1套，还是老总要留的，如果您想要，可以先给您保留一下，您明天过来看看，满意的话可以封一下房号。

3、有客户来下定了，您留个电话，我一会打过来

4、现场客户较多，我过十分钟再给您打过去，您留个电话吧。

（二）电话追踪技巧

电话追踪：是针对指到过现场，没有购买的客户或来过电话却没有上门的客户和到过现场已购买的客户。针对这些客户进行电话追踪。误区：

1、自以为客户追踪效果不大，想买自然会再来

2、认为客户追踪，会降低楼盘的档次，给客户造成楼盘销售不好的印象。

3、反正已经买过房，追踪不追踪无所谓。

4、现场繁忙，没有空闲，无限期的拖延。电话追踪的作用：

1、即时解决客户异议 2、2、加深客户对楼盘的印象 3、3、加速客户成交的速度

4、有利于客户渗透客户。（老带新）

对未购房客户的电话追踪技巧：

1、步骤

第一步：客户分类，根据客户成交的可能性，将其分类为： A类： 很有希望 ；B类：有希望 ；C类：一般 ；D类：希望渺茫。第二步：分析客户当时没有下定的原因。例：

“您好，我是金泰明都售楼中心的小张，您那天看完咱这的房子感觉怎么样？” A、意见不统一，回家商量一下

侧面了解客户家里谁做主，邀请做主的人来现场。B、嫌价格高

和同类产品进行分析，说明我们楼盘的性价比高，扬长避短。这就要求销售要对自己的项目和周边其他项目了解得非常透彻。C、户型不满意

可以在今后的装修中调整，已经是最好的户型了，要不换另一种户型给您看一下？

D、想要的楼层已卖完

建议考虑其他楼层，开发商的保留房源正好拿出来了，讲推荐的楼层的优势，让客户觉着你是站在他的立场为他选房。E、对周边配套不满意

近几年周边配套会更加完善。等小区成型了周边配套一完善，到时就不是这个价位了。越不完善的地方才有发展空间，都已经很成熟了还发展什么呢？ F、买房想迁户口

大产权，40万以上就可办理蓝印户口了。别的区都要60万或者80万呢。G、有房子不急，等等再说

给客户讲现在买有什么好处：例如银行贷款条件今年相对宽松，明年国家银根收紧，很多有利政策即将改变，买期房升值空间是最大的。H、想要折扣

最近房子卖的快，所有楼盘的价格都是上涨的趋势，小区品质这么好，绝对物超所值。

I、想比较，比较，再看看的

是的，我理解您，买房子不像买衣服，要慎重，那您能跟我说一下您具体有哪方面的顾虑或者不满意的地方吗？我在帮您详细解释一下。第三步：追踪记录

A、每天追踪之后，一定要做记录，并分析客户考虑的因素。B、注意事项：

（1）追踪客户要注意时间的间隔，一般以二、三天左右为最佳。

（2）注意追踪方式的变化：打电话、寄资料、上门拜访、邀请参加促销活动等。（3）追踪客户要注意切入话题的选择，勿给客户造成销售不畅，死硬推销的印象。（4）无论最后是否成交，都要婉转要求客户，帮忙介绍新客户（5）小定之后晚上一定要追踪

可能客户正在比较其它楼盘，那么电话可以起到十分重要的作用，你一方面可以加强客户对于我们楼盘的印象，另一方面可以探求客户的意向，比如说，在电话中谈到白天没有谈过的问题，可以及时加强。（6）大定之后一定要经常保持联系。对已购房客户的电话的追踪：

1、目的：与之交上朋友，建立客户网络，进行客户渗透。

2、方式：

（1）定的是期房，不定时告诉客户工程进度现状，加深认知（2）举办、奠基仪式，封顶仪式等公关活动时，邀请前来捧场。（3）逢节假日问侯一下，打电话或发短信。

（三）电话对答的艺术

电话应对和面对面接触的应对一样，应对的好坏，决定客户是增或是减。对待客户要用诚恳的态度去回答问题。接听电话时，虽然双方都看不见对方的仪容，但假若你的态度松懈或不认真，对方是会察觉到的。所以接听电话时也要礼貌地回答问题，表现出诚意来。在拨打接听电话前要做好各种准备。在你拨打每一通电话之前，都必须有这样一种认识，那就是你所拨打的这通电话很可能就是你这一生的转折点或者是你的现状的转折点。有了这种想法之后你才可能对待你所拨打的每一通电话有一个认真.负责.和坚持的态度，才使你的心态有一种必定成功的积极动力。要事先把你所要表达的内容准备好，最好是先列出几条在你手边的纸张上，以免对方接电话后，自己由于紧张或者是兴奋而忘了自己的讲话内容。另外和电话另一端的对方沟通时要表达意思的每一句话该如何说，都应该有所准备必要的话，提前演练到最佳。在电话沟通时，注意两点：1 注意语气变化，态度真诚。2 言语要富有条理性，不可语无伦次前后反复，让对方产生反感或罗嗦。

在拨打接听电话时要注意一些细节问题。例如给客户打电话要避免在吃饭的时间里与顾客联系，如果把电话打过去了，也要礼貌的征询顾客是否有时间或方便接听。如果对方有约会恰巧要外出，或刚好有客人在的时候，应该很有礼貌的与其说清再次通话的时间，然后再挂上电话。讲话时要简洁明了，挂断电话前要有礼貌，要顾客先挂断电话，销售人员才能轻轻挂下电话，以示对顾客的尊重。二 现场销售 分析下定的过程

如果客户没有下定，很少有再回头（除非特别喜欢，因为目前市场上可选择的余地太大）他会在看过几家房地产公司的其它楼盘之后，完全把你忘掉，但客户下定后，设想他去看其他的楼盘。

1、楼盘一个比一个差，他在下定之后，会和我们的楼盘做比较，结果一定是我们的楼盘胜出。

2、楼盘一个比一个好，他在看到好的时候会犹豫，想定但又舍不得我们的定金。会想我们的好处来弥补我们的不足，结果很可能会倾向我们这一边。

（一）现场SP配合 SP——销售推广

注意：SP要给客户真实感，一定要把握分寸（SP解释：把将要发生的事情提前化，把想象中的事情现实化）自己SP(1)有客户刚走，昨天帮朋友定了一套，今天又为自己定了一套

(2)那边客户也在看这套房，您如果喜欢就赶紧定，房源不多了，这套是其中最好的一套了

(3)有客户在谈整层购买，如果您确实要，我们要和领导汇报，尽量给您留一套，但一定要先交定金。自己和同事SP（1）我的客户来电话了，一小时后要来下定这套房，你是不是可以推荐另外一套（2）A:你怎么介绍这套房啊，昨天的客户让我保留的，说今天一定会来交钱！B：哦，不好意思，那先生我们是否可以看另一套同类型的房子，不过您要是现在就交定，我可以和经理私下商量房子还是给您！

（3）A：罗经理打电话来说105.52㎡的全部保留一下，有团购客户来定。B：我这儿一套不要算进去，这位客户要的！先生，您看，这房子真的好卖，您别犹豫了，不然我也没法帮你保留。自己和经理SP A：客户问能不能再便宜些/能不能晚两天签约B：您今天交定金吗？如果您确定现在下定，我可以向公司申请

自己和客户和经理SP 同时两组或两组以上的客户看房，同时看中某套房，需要经理协调

（二）逼定技巧的运用

1、逼定即逼迫对方下定，其目的是在客户对产品有明确认识的基础上，用委婉的方法逼迫对方下定。

2、前提条件： ①确认客户喜欢房子 ②客户能够当场下定金 ③客户所提要求于我方差距不大

3、逼定基本要求 ①心态要保持平和 ②对客户心理的揣摩要到位 ③把握成交的时机 ④不要怕提出成交要求

⑤用适当的方式与方法，不要张冠李戴 ⑥逼定是张弛有度，不能穷追猛打

⑦让客户注意力集中在一点，不要随便介绍其他优点或房源

4、成交的时机的分类

⑴当客户对产品无议，询问认购方式时，当场即问“那你今天是大定还是小定呢？” ⑵对产品比较满意，要求更多优惠时，对其他方面均无异议，只剩下价格问题时才可以

⑶当一位话多的客户突然不说话，深思熟虑时，反之，话少时的客户突然话多时）⑷话题集中在某套房源时

⑸反复询问，如果买房子能满足其某种要求的 ⑹看现场，感觉客户意向很好的时候

⑺当客户犹豫不定，要你帮助参谋某套房是否合适时 ⑻请你无偿保留房子时

⑼当客户非常关心售后服务时（物业管理问题）⑽客户多次到达现场表示满意时 ⑾当客户突然带着亲友团体起参谋时

⑿当客户受现场气氛影响，兴奋不已时（先定后谈，以防抢门）⒀当客户说带钱不够下定金时，问带多少钱，请经理特批小定金额度。⒁当现场有两组客户恰谈同一房源时 具体逼定技巧

1、因势利导法 抓住具体的时机： ①客户感到满意时； ②现场人气旺盛时；

③现场两组客户争一套房子时。

2、顺水推舟法

①当客户对产品满意，询问认购方法时； ②当客户多次到现场，并感到满意时；

3、有限权利法

①当客户要优惠，幅度超过权限时； ②当客户表示带钱不足时；

4、以情感人

①以专业热情服务接待客户，多次当面替她要优惠 ②有时可适当透露一点产品中可以解决的小缺点 ③让客户知道你已为他做了最后一搏。

5、以退为进法

①当客户要求过分或傲慢时，你就要表达出拒绝成交的信息，用逆反心理推荐其他房源。

假定准顾客已经同意购买：当准顾客一再出现购买信号，却又犹豫不决拿不定主意时，可采用“二选其一”的技巧。譬如，推销员可对准顾客说：“请问您是拿八楼还是十七楼呢 ”或是说：“您认购书上写您的名字还是孩子的名字呢”，此种“二选其一”的问话技巧，只要准顾客选中一个，其实就是你帮他拿主意，下决心购买了。

销售中须注意的几点内容

案场接待流程：地理位置及规划介绍、环境介绍、沙盘讲解、带至销售桌，详细介绍户型，向客户推荐房源不超过三套，一般两套即可，以免客户挑花了眼，从一套较差的房源开始推荐。

一、与客户一同看样板房的路上，介绍本项目的周边配套，项目规划，建筑用材等等，不可冷场。

二、约客户来看房，给对方两个选择“今天下午还是明天来”，不要让客户定时间，忌：“您什么时候有空来打我电话”

三、对久约不来的客户，定期告诉他施工进度（主体已封顶，样板房出来了、绿化做得很漂亮等等），让他提起兴趣

四、客户告诉你他实在没时间来，请他留下地址，我们可以上门做DS（直接销售）

五、约来人时间尽量集中：上午10：00-11：00，下午2：00-3：00

六、朝东的房子上午约看，朝面的房子下午约看，下雨天不要约看房，黄昏后不要约看房。切记带客看房时，关于本楼盘的销售资料随身带！

七、客户打电话来询问折扣和付款方式，尽量不回答，让他到现场来，经理会和他谈！

八、折扣不要一下子放，要谈好条件：比如一次性付款，或在一周内办好贷款等等，让客户感觉折扣来之不易，心存感激！

手机尽量24小时开机，准备一块备用电池，以免没电影响业务，可能就在你手机没电时损失了一单业务

第三章 楼房销售过程中应对不同类型客户的技巧

美国著名的销售大师剀比特说：“每个人讲话的力量都是巨大的，它能把不可能变成可能，把不利变成有利。不同的人有不同的乐于接受的方式，所以要想使自己被别人接受，达到推销自己的目的，就必须先了解对方乐于接受什么样的方式，针对他们的不同，采取不同的话术，研究并熟悉他们，努力扩大应对的范围，优化应对方法。

优柔寡断的顾客：这种人遇事没有主见，往往消极被动，难以做出决定。面对这种人销售人员就要牢牢掌握主动权，充满自信地运用推销话术，不断向他做出积极性地建议，多多运用肯定性用语，当然不能忘记强调你是从他的立场来考虑的。这样直到促使他做出决定，或在不知不觉中替他做出决定。作为专业的销售员，你可以这样说：“犹豫带来的损失要远远超过想象之中的。如果你不想买什么好处也得不到，对吗？但如果你想买，这些好处你都能得到（继续扼要说明产品的好处）。

忠厚老实的顾户：这种人你说什么，他都点头说好，甚至会加以附和。在你没开口之前，他会在心中设置拒绝的界限。虽然他仍然无法松懈自己，但是最后还是会购买。和这样的顾客打交道，最要紧的是让他点头说“好”，在不知不觉中完成交易。

沉默寡言的顾客：这种人出言谨慎，一问三不知，反应冷漠，外表严肃。销售员除了介绍商品之外还要亲切、诚恳，想办法拉拢感情，了解其工作、家庭、子女以及拉拉家常了解客户的真正需要。不要强迫他说话，应该顺着他的性格，轻声说话，并且提一些容易回答的问题来问他。总之，一定要让他认为你所说的、所做的一切都是为了他。这类顾客老成持重，稳健不迫，对销售人员的宣传劝说之词虽然认真倾听，但反应冷淡，不轻易谈出自己的想法。一般来说，销售人员应该避免讲得太多，尽量使对方有讲话的机会和体验，要表现出诚实很稳重，特别注意讲话得态度、方式和表情，争取良好的第一印象。

令人讨厌的顾客：有些人的确令人难以忍受，他好象只会讲带有敌意的话，似乎他生活的唯一乐趣就是挖苦他人，贬低他人，否定他人。这种人无疑是最令人头疼的对手。这种人虽然令人伤脑，但不应该忘记他也有和别人一样的想要某种东西的愿望。这种人往往是由于难以证明自己，所以他希望得到肯定的愿望尤其强烈，对这种人还是可以对症下药的，关键是自己在这种人面前不能卑下，必须在肯定自己高贵尊严的基础上给他以适当的肯定。

先入为主的顾客：他在刚和你见面的时候就可能说：“我只看看，不想买。”这种人作风比较干脆，在他与他你接促之前，他已经想好了问些什么，回答什么。因此，在这种状态之下，他能和你很自在地交谈。事实上，这种类型的顾客是容易成交的典型。虽然他一开始就持否定的态度，但是对交易而言，这种心理抗拒是微弱的，精彩的商品说明很容易奏效。和他们打交道，对于先前的抵抗语言，你不必理会，因为那并不是真心话。只要你以热忱态度接近他，便很容易成交。此外，你可以告诉他一个优惠价格，他一定会接受。开始时的否定态度正表明，只要条件允许，他一定有购买的意思。知识渊博的顾客：知识渊博的人是最容易面对的顾客，也是最容易让销售受益的顾客。面对这种顾客，应该抓住机会多注意聆听对方对话，这样可以吸收各种有用的知识及资料。销售员客气而小心聆听的同时，还应给以自然真诚的赞许。这种人往往宽宏、明智，要说服他们只要抓住要点，不需要太多的话，也不需要用太多的心思，仅此就很容易达成交易。

顽固的顾客：对于那些随和、好说话、不太顽固的顾客，销售员应当用诚恳的语气和他们谈话，只要话说在他们心坎上，觉得适合他们的需要，他们一般是没有多大问题的。对于那些顽固的顾客，则要装出一种漫不经心的样子，用漠不关心地谈论生意上的口气与他们进行销售说明，谈论生意上的别的趣事。顾客会被你这种方式吸引，产生好奇感，这样你再说买你产品的人是有条件的，你的不关心说明顾客不符合条件；往往顾客为了表示自己符合条件，就会执著地买你的商品。

强烈好奇的顾客：这种类型的顾客对购买根本不存在抗拒，不过他想了解商品的特性以及其他一切有关的情报。只要时间许可，他愿意听你的商品说明，态度认真有礼，只要你能引发他的购买动机，就很容易成交。你必须主动热情地为他解说商品，使他乐于接受。同时，你还可以告诉他你们现在正在打折，所有商品都以特价优惠，这样他们就会很高兴掏钱购买了。

温和有礼的顾客：能遇到这种类型的顾客，实在是幸运。他拘谨而有礼貌，他不会对你有偏见，而且还对销售员充满这种人不会撒谎，对你说的话他会认真地听。但你的态度如果过于强硬，他也不买帐。他不喜欢别人拍马屁，因此还是要和他实在一点，诚心相待为上策敬意，他会对你说：“销售是一种了不起的工作。”对待这种人，你一定要有“你一定购买我的商品”的自信。你应该详细地向他说明商品的优点，而且要彬彬有礼，显示出自己的专业能力。

爱讨价还价的顾客：有些人对讨价还价好象有特殊的癖好，即便是一碗面，一斤菜也非得要讨价还价一番不可。这种人往往对次乐此不疲，所以对这种抱有金钱哲学的人有必要满足一下他的自尊心，在口头上可以做一点适当小小的妥协，比如可以这样对他说：“我可是从来没有这么低的价钱卖过的啊。”或者：“没有办法啊，碰上你，只好最便宜卖了。”这样使他觉得比较便宜，又证明他砍价的本事，他是乐于接受的。

自以为是的顾客：总是认为自己比你懂得多，他会这么说“我和你们老板是好朋友”、“你们公司的业务，我非常清楚”。当你介绍产品的时候，他还经常打断你“这我早就知道了。”这种人喜欢夸大自己，表现欲极强，但也明白他肤浅的知识和专业销售员不能比，所以有时会自己下台阶：“是啊，你说得不错啊。” 面对这种顾客，你必须表现出卓越的专业知识，让他知道你是有备而来的。你可以在交谈中，模仿他的语气，或者附和他的看法，让他觉得受到重视。之后，在他沾沾自喜的时候进行商品说明。不过不要说的太细，稍作保留，让他产生困惑，然后告诉他：“先生，我想您对这件商品的优点已经有所了解，你需要多少呢？”应付这种顾客，你还可以这样讲：“先生，我们的商品，并不是随便向什么人都推销的，您知道吗？”此时，不论你向顾客说什么，顾客都会开始对你发生兴趣的。

性子慢的顾客：有些人就是急不得，如果他没有充分了解每件事，你就不能指望他做出前进的决定。对于这种人，必须来个“因材施教”对他千万不要和他争辩，同时尽量避免向他施加压力。进行商品说明，态度要沉着，言辞要诚恳，而且要观察他的捆扰处，以一种朋友般的关怀对待他，等到他完全心平气和时，再以一般的方法与他商谈。如：“您的问题真是切中要害，我也有过这种想法，不过要很好地解决这个问题，我们还是得多多交换意见。

擅长交际的顾客：擅长交际的长处在于热情及幽默。他们能迅速、容易的适应一个变化的局面，不管话题是什么，总有话可讲，而且常可以令人感兴趣的方式把话进出来。其弱点是优点的延伸，有时表现过甚，被视为矫揉造作，不注意细节，对任何单调事情或必须单独做的事情都容易感到厌烦。对待这样的顾客要赞成其想法、意见，不要催促讨论；不要争论，协商细节；书面归纳双方商定的事情。在向他们推销的时候：计划要令人激动并关心他们；让他们有时间讲话，坦率地提出新话题；研究他们的目标与需求。用与他们目标有关的经历或例证来提出你的解决办法；书面确定细节，清楚而且直截了当。

颐指气使的顾客：颐指气使者有直截了当和迅速完成任务的能力，而且固执，对别人冷淡和不关心。销售员在和这种顾客相处时要拥护其目标和目的；保持关心，井然有序；如果你不同意，要辩论他们事实，不要辩论个人好恶；为了影响决定，提供获得成功的各种可选择的行动及可能性；做到精确、有效、严格遵守时间，有条理。在向他们推销的时候有计划、有准备、要中肯；会谈时迅速点明主旨、击中要点，保持条理性；研究他们的目标和目的，想达到什么，目前情况如何变化；提出解决办法，要明确说明与其目标特别有关的结果与好处。

成交要提供两三种方案供其选择；销售后，证实你所提供的建议确实提供了预期的利润。在对待他们的时候：触动——向他们提供选择自由，清楚说明达到他们目标的可能性，他们喜欢赢得羡慕。赞扬——赞扬他们的成就；咨询——坚持事实，通过谈论期望的结果和谈论他们关心的事情，把他们的话引出来，要记住，他们重视任务的程度比重视关系的程度大得多。因此与感情相比，他们更加注意事情。

侃侃而谈的顾客：侃侃而谈者热情，有与其他人建立有意义关系的能力。他们是极好的合作者，愿意服从。但他们过分注重关系，对其他人的情感和需要敏感，以致不能从事完成任务的适当工作。在推销过程中，要维护他们的感情，表明个人兴趣；准确地阐明目的，当你不同意时，谈论个人的意见与好恶；以不拘礼节而缓缓的方式继续进行，显示你在“积极”倾听；向他们提供保证。在向他们推销的时候：发展信任和友谊，不但研究技术和业务上的需要，而且研究他们在思想和感情上的需要；坚持定期保持联系。

在对待他们的时候：触动——向他们说明如何有利于他们的关系和加强他们的地位；赞扬——赞扬别人对他们的看法，以及他们与人相处融洽的能力；咨询——用充分的时间了解他们的感情，可通过提问和倾听的技巧把他们的话引出来。例如：“我听你的意思是这样讲的------你是这个意思吗？”务必为他们创造一个不令人感到威胁的环境。

性急的顾客：一般来说，这种类型的人说话速度快，动作也比较敏捷。所以，如果这种人遇到一位慢吞吞的销售员，那真是“急凉风遇上慢郎中”，会把他急死的。应对这种顾客，首先要精神饱满，清楚、准确而有效地回答对方的问题，回答如果脱泥带水，这种人可能就会失去耐心，听不完就走。所以对这种类型的人，说话应注意

夸耀财富的顾客：喜欢在别人面前夸富，如“我拥有很多事业”，“我和很多政要有交往”，同时还会在手上戴上挺大的一个金戒指或什么的，以示自己的身价不凡。他不一定真的有多少钱，但他可能不在乎钱。他既然爱炫耀，你就成全他，恭维他，表示想跟他交朋友。如果你觉得他手头当真没有钱，那么在接近成交阶段时，你可以这么问他：“你可以先付定金，余款改天再付！”一来为了照顾他的面子，二来让他有周转的时间。

冷静思考的顾客：他可能喜欢靠在椅背上思考，口里衔着烟，有时则以怀疑的眼光观察你，有时候甚至会表现出一副厌恶的表情。初见面时，他可能也会礼节地对待你，但他的热情仅止于此。他把你当成演员，他当观众，一言不发地看你表演，让你觉得有点压力。在你介绍商品时，他虽然并不专心，但他仍然会认真地分析你的为人，想知道你是不是很真诚。一般来说，他们大多具有相当的学识，且对商品也有基本的认识，你万不可忽视这一点。和他们打交道，最好的办法是你必须注意倾听他说的每一句话，而且铭记在心，然后从他的言辞中推断他心中的想法。此外，你必须有礼貌和他交谈，谦和而有分寸，别显得急不可待的样子。你可以和他聊一聊自己的背景，让他更了解你，以便解除他的戒备之心。你还要学会打破僵局的办法，并且要自信地表现出自己是一个专业而优秀的销售员。

内向含蓄的顾客：这种顾客给你的印象好象有点神经质，很怕与销售员接触。一旦接触，他就喜欢在纸上乱写乱画。他深知自己容易被说服，因此你一旦出现在他面前，他便显得捆扰不已，坐立不安，心中嘀咕：“他会不会问我一些尴尬的事呢？” 对此类顾客，销售人员必须从熟悉产品特点着手，谨慎地应用层层推进引导的办法，多方分析、比较、举证、提示，使顾客全面了解利益所在，以期获得到对方的理性的支持。与这类顾客打，交道，销售建议只有经过对方理智的分析和思考，才有被顾客接受的可能；反之，拿不出有力的事实依据和耐心的说服证明讲解，销售是不会成功的。

感情冲动的顾客：这种人天性激动，易受外界怂恿与刺激，很快就能做决定。销售员可以大力强调产品的特色与实惠，促其快速决定。当顾客不想购买时，须应付得体，以免影响其他的顾客。必要时提供有力的说明证据，强调给对方带来的利益与方便，支持推销建议，做出成交尝试，不给对方留下冲动的机会和变化的理由。

第五篇：《十首足矣》教案

十首足矣

教学目标：

1、通读全文，在理解的基础上背诵十首唐诗。

2、能从新的角度来体验、感悟这十首唐诗，引导学生对真善美的追求。教学重点：

对十首唐诗有新的理解和感受。教学难点：

从人性的角度感悟十首唐诗。教学方法：

竞赛法，朗读法。教学时间： 一课时 教学过程：

一、导入新课

我们曾就听到过这样的格言警句：“读史使人明智，读诗使人灵秀”。今天，作家刘心武又一次告诉我们读诗能陶冶情操，读诗能提高修养，不管工作有忙，不管赚钱有多重要，我们应读一点唐诗，背一点唐诗，品一点唐诗，悟一点唐诗，不必太多，十首足矣！哪十首？让我们一起走进《十首足矣》。

二、整体感知

学生阅读全文、初步感知课文内容，把握课文基本信息。要求：1）阅读中疏通字词，圈画出不理解的字词； 2）圈划出十首唐诗的作者及篇名； 学生看书时，板书文中要求掌握的生字词

学生看完后，可请1-2位同学试着读读黑板上的字词

三、合作探究

以小组为单位，以竞赛的形式研读文本。

第一轮比赛请自选代表到黑板上写出十首唐诗的题目。第二轮，请自选代表到黑板上写出每首诗的作者。

（估计一位同学难以完成，可以小组合作的形式查漏补缺）第三轮，请小组每个成员背一首诗。（根据班级学生的实际情况待定）最后一轮，各组派最“高手”说喜欢的一首诗，简述理由。

四、竞赛小结

（预想学生可能会出现的一些问题：能说不会写，写错别字，漏写，忽视书名号）请同学们齐读十首唐诗。

五、研读分析

（视情况可适当挪移））

思考：

1、请分别找出表达作者对十首唐诗观点的语句，并加以概括分类。

2．用课文中的句子说说《游子吟》名列榜首的原因。

3、作者认为“十首足矣”的理由是什么？（可以用原文直接回答）

六、作业布置

1、读背十首唐诗。

2、完成课后练习。