广东省2016年下半年房地产估价师《理论与方法》：房地产分家析产的需要模拟试题

第一篇：广东省2016年下半年房地产估价师《理论与方法》：房地产分家析产的需要模拟试题

广东省2016年下半年房地产估价师《理论与方法》：房地产分家析产的需要模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、关于基本估价方法，英国体系为。A：成本法、市场比较法、收益法 B：成本法、收益法、投资法、剩余法

C：比较法、投资法、剩余法、利润法、承包商法 D：成本法、比较法、剩余法、利润法、承包商法 E：工业用地的监测点评估价格

2、瑕疵请求权是以__得以操作的。A．过错责任理论和担保责任理论 B．过失责任理论和经济信用理论 C．经济信用理论和担保责任理论 D．过错责任理论和风险收益理论

3、房屋租赁行为应有明确的租赁期限，出租人有权在签订的合同中明确租赁期限，并在租赁期限届满后收回房屋。《合同法》规定，租赁期限不能超过__年。A．10 B．15 C．20 D．30

4、假如可比实例房地产与估价对象房地产本身有若干差异，则在评估时，当已进行了交易情况修正和交易日期调整后，还需要进行关于__调整。A．市场状况 B．经济状况 C．物价状况 D．房地产状况

5、权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请登记。(2008年试题)A：预告 B：变更 C：更正 D：异议

E：执行层的组织协调

6、土地增值税的纳税人应于转让房地产合同签订__日内，到房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报。A．7 B．10 C．14 D．20

7、已知某笔贷款的名义利率为12%，若年实际利率为12.68%，则该笔贷款每年计息__次。A．2 B．4 C．6 D．12

8、下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是。.A：原始价值高于账面价值 B：投资价值高于市场价值 C：谨慎价值低于市场价值

D：快速变现价值低于市场价值 E：工业用地的监测点评估价格

9、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（）。A．10.0% B．14.0% C．25.0% D．35.0%

10、《房地产估价机构管理办法》规定，二级资质房地产估价机构不得从事__估价业务。

A．城市房屋拆迁 B．课税 C．企业清算 D．司法鉴定

11、房地产项目敏感性分析主要的步骤如下所示，排列正确的是__。①计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值；②确定不确定因素可能的变动范围；③通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，作出进一步的分析：④确定用于不确定分析的经济评价指标 A．③①②④ B．④①②③ C．④②①③ D．④②③①

12、有学者认为，根据个性不同可将购物者分为六种类型，即__。A．内向型、外向型、习惯型、理智型、冲动型和不定型 B．沉稳型、急躁型、习惯型、理智型、冲动型和不定型 C．习惯型、理智型、冲动型、经济型、感情型和确定型 D．习惯型、理智型、冲动型、经济型、感情型和不定型

13、下列关于抵押的表述中，不正确的是。

A：抵押权人必须是债权人，而抵押人未必是债务人

B：在建工程抵押时，登记机关不得核发《房屋他项权证》

C：因室內电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的，抵押权人有权要求抵押人重新提供担保或者增加担保以弥补不足 D：抵押人一旦死亡，抵押权随之终止 E：执行层的组织协调

14、进度计划管理通常采用横道图和（）。A．资金流动计划图 B．网络图 C．直方图 D．控制图

15、货币发行，应将所需数额列入国家综合信贷计划中，并作为__加以适用。A．国家信贷资金 B．国家预算资金 C．国家负担资金 D．国家计划资金

16、下列关于货币政策，表述不正确的是。

A：货币政策是指国家通过中央银行控制货币供应量来调节利率，进而影响投资和整个经济以达到一定经济目标的措施

B：货币政策通过利率的变动对总需求产生影响，是直接地发挥作用 C：货币政策一般分为扩张性的和紧缩性的

D：在通货膨胀严重时，多采用紧缩性货币政策 E：执行层的组织协调

17、下列说法不属于重新购建价格的求取思路的是。A：房地产重新购建价格的求取思路 B：土地重新购建价格的求取思路 C：具体价格重新购建价格的求取思路 D：建筑物重新购建价格的求取思路 E：工业用地的监测点评估价格

18、在计算土地增值税税额时，应予扣除的税金不包括：__。A．营业税

B．城市维护建设税 C．教育费附加 D．企业所得税

19、已动工开发，但开发建设面积不足应开发建设面积的__，或投资额不足总投资额25%的，或未经批准中止开发建设连续满1年的，视为闲置土地。A．1/2 B．1/3 C．1/4 D．1/5 20、下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是（）。A．青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定 B．征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定

C．新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定 D．地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定

21、下列关于需求价格弹性和需求价格弹性系数，说法错误的是。A：需求价格弹性是指价格变动所引起的需求量变动的程度 B：需求价格弹性中，价格是因变量，需求量是自变量 C：需求价格弹性系数是需求量变动率与价格变动率的比值 D：需求价格弹性系数的数值可以是正值，也可以是负值 E：执行层的组织协调

22、对拆除公益事业用房的货币补偿通常采用__评估来确定。A．预算法 B．成本法 C．定额法 D．拍卖法

23、按照规定，房地产开发企业在变更事项书面通知买受人后，买受人在规定时间內未作出书面答复的。

A：视同接受规划、设计变更，但不接受由此引起的房价款的变更 B：视同不接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更 C：视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更

D：视同有条件地接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更 E：执行层的组织协调

24、路线价法主要适用于两侧土地的估价。A：城市街道 B：城市主干道 C：城市商业街道 D：城市高速公路

E：工业用地的监测点评估价格

25、某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为__。A．42.0万元 B．50.4万元 C．60.0万元 D．72.0万元

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、房地产开发投资的静态盈利指标有。A：成本利润率 B：销售利润率

C：资本金净利润率 D：资本金利润率 E：静态投资回收期

2、全国房地产经纪人员执业资格制度的政策制定、资格考试、注册登记、监督管理等工作由__共同负责。A．国土资源部和人事部 B．建设部和人事部

C．建设部和房地产管理部门 D．人事部和房地产管理部门

3、下列关于工程造价全过程动态控制的表述中，正确的是__。A．以投资估算价控制设计方案的选择 B．用预算造价控制施工图设计

C．通过招标投标方式引入竞争机制，择优选择承包商 D．合同管理

E．进行建设项目的可行性研究，为投资决策提供依据

4、在票据允许转让、流通的情况下，为保障收款人的权益，规定票据转让时要由转让人在票据背面签字，这种情况称为__。A．背书 B．委托 C．代理 D．审批

5、下列涉及房地产保险中，不属于财产保险的险种是。A：城乡居民房屋保险 B：建筑工程一切险 C：企业财产保险 D：安居定期保险 E：执行层的组织协调

6、实际估价中，估价对象范围的界定包括的界定。A：实物构成范围 B：权益范围 C：空间范围 D：时间范围 E：影响范围

7、某一房地产价格水平的高低，主要取决于__供求状况。A．本地区房地产的 B．全国房地产的

C．本地区本类房地产的 D．本类房地产的

8、租赁融资在房地产领域的应用模式主要是．(2009年试题)A：置业投资 B：设备租赁 C：售后回租 D：权益融资 E：借款合同

9、按照住宅质量保证书约定，在保修期内__单位应当承担商品房保修责任。A．物业管理 B．房屋施工

C．房屋工程监理 D．房地产开发

10、廉租住房保障资金的来源有等。(2009年试题)A：地方财政预算安排 B：中央财政专项补助 C：住房公积金增值收益 D：土地出让净收益 E：住宅专项维修资金

11、潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入与（）。A．意愿 B．途径 C．能力 D．动机

12、下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有。A：独一无二 B：寿命长久 C：供给有限 D：价值量大 E：保值增值

13、根据信托合同，信托机构依据其管理经营的实际业绩确定__。A．受托财产总值 B．信托范围 C．信托收益

D．信托信用等级

14、某房地产开发商拟投资开发一总建筑面积为6000m2的写字楼项目，已知该项目的综合开发成本为3000元/m2，项目建成后可出租面积的月租金水平为85元/m2，如果该写字楼建筑的可出租面积系数为0.85，经营成本为租金收入的30%，则该写字楼项目投资的成本收益率为（）。A．23.80% B．20.23% C．19.70% D．18.96%

15、考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小。这是因为前者比后者具有。A：更长的经济寿命 B：更显著的各异性 C：更强的适应性

D：更专业的物业管理 E：借款合同

16、下列属于普通股股东享有权利的有。A：参加股东大会的权利 B：参加表决的权利 C：股票转让权

D：公司剩余财产的分配权 E：对公司债务负有限责任

17、甲房地产估价机构与乙房地产估价机构合作完成估价业务，并以合作双方的名义共同出具估价报告的前提是__。A．经市(县)人民政府批准 B．经委托人书面同意

C．经房地产行政主管部门批准

D．经省(自治区、直辖市)人民政府批准

18、房地产估价的主要难点是__。A．市场行情变化不定 B．供需变化引起价格变化 C．房地产价格的影响因素极其复杂且难以把握 D．房地产价格的影响因素影响程度不同

19、《中华人民共和国土地管理法》规定，根据土地利用总体规划，将土地的用途分为。A：农用地 B：其他农用地 C：建设用地 D：商业用地 E：未利用地

20、某大厦建筑总面积8000平方米，房地总价值8000万元，其中土地总价值3000万元。若某人拥有该大厦的某一部分，该部分的建筑面积200平方米，房地价值215万元，则按建筑面积和房地价值进行分摊所计算的该人的土地占有份额为__%。A．2.5 B．7.17 C．2.69 D．3.0

21、某宾馆开发项目共有150间客房，平均每间客房的面积为40㎡，总建筑面积为6800㎡．当地同档次宾馆的综合造价为3000元／㎡，每间客房的综合投资为14万元．则用单元估算法计算的该宾馆总投资为万元．(2009年试题)A：1800 B：2040 C：2100 D：2380 E：借款合同

22、在房地产开发投资中，属于财务费用的是（）。A．折旧费 B．审计费

C．金融机构手续费 D．无形资产摊销费

23、为评估出公平合理的价值，估价人员必须了解房地产供求状况和影响房地产价格的各种因素，不断提高估价理论水平、丰富估价经验，并遵循科学严谨的__。A．估价细则 B．估价原则 C．估价准则 D．估价程序

24、以下影响供需的主要因素中，影响房地产周期循环的最关键的因素是__。A．房地产价格 B．房地产市场预期 C．金融相关因素 D．相关商品价格

25、某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%、3%，某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为__元/m2。A．2660 B．2427 C．2425 D．2294

第二篇：黑龙江2015年下半年房地产估价师《理论与方法》：房地产分家析产的需要试题

黑龙江2015年下半年房地产估价师《理论与方法》：房地产分家析产的需要试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、同类房地产的市场价格之所以相互牵制，是因为相互问有一定的__。A．互补性 B．权益差别 C．替代性

D．外部环境差异

2、土地增值税以为计税依据。

A：纳税人继承房地产所取得的土地增值额 B：纳税人出租房地产所取得的土地增值额 C：纳税人转让房地产所取得的土地增值额 D：纳税人赠与房地产所取得的土地增值额 E：执行层的组织协调

3、房地产开发项目所需的大部分资金是以（）的方式筹集的。A．债务融资

B．已建成房地产抵押贷款 C．权益融资 D．建设贷款

4、某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元／㎡，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常成交价格的6.8％，买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9％。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为元／㎡。A：2385 B：2393 C：2955 D：2964 E：工业用地的监测点评估价格

5、李某与w房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100。后经过有关部门批准，李某所预购商品房产权登记建筑面积为95。其面积误差比为。A：-3％ B：3％ C：-5％ D：5％

E：执行层的组织协调

6、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于。A：观察法 B：实验法 C：讨论法

D：问卷调查法 E：借款合同

7、在房地产估价活动中，合法原则的运用主要体现在。A：估价主体资格需依法取得 B：估价对象状况需依法判定 C：估价对象收益需依法确定 D：估价方法需依法选用

E：工业用地的监测点评估价格

8、负责本行政区域内城市房屋拆迁行政裁决工作。A：市、县人民政府

B：市、县人民政府城市房屋拆迁管理部门 C：市、县人民政府城市建设管理部门 D：市、县人民政府城乡规划管理部门 E：房地产估价机构必须加盖公章

9、误差的处理方式中，对合同未作约定的，面积误差比的绝对值在的，据实结算房价款。

A：1％以内(含1％)B：2％以内(含2％)C：3％以内(含3％)D：5％以內(含5％)E：执行层的组织协调

10、某承租人与一写字楼所有权人于4年前签订了租赁合同，约定租赁期限为10年，月租金固定不变为100元/m2，现市场上类似写字楼的月租金为120元/m2，而市场价格为12000元

/m2。假设折现率为10%，则该写字楼目前出售时的正常价格为（）元/m2。A．10925 B．10935 C．10945 D．10955

11、收益法是以__为基础的。A．定期原理 B．平衡原理 C．替代原理 D．预期原理

12、下列（）使用条件，不属于主要为城市规划设计的条件。A．用途 B．建筑规模 C．容积率 D．绿地率

13、下列房地产市场调控政策中，属于财政政策的是__。A．提高贷款利率 B．提高购房最低首付款比例 C．提高法定存款准备金率 D．提高房地产交易环节税收

14、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于__。A．社会因素 B．环境因素 C．人口因素 D．行政因素

15、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元／㎡、6700元／㎡和6300元／㎡，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算水平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是元／㎡。A：-100 B：-50 C：50 D：100 E：工业用地的监测点评估价格

16、下列关于税收的表述中，正确的是__。A．房产税的课税对象是房产

B．房地产转让，必须按时交易合同上载明的价格征收契税 C．农村居民占用耕地新建住宅，全部免征耕地占用税

D．城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地是城镇土地使用税的计税依据

17、收益乘数法是将估价对象一年的某种收益，乘以相应的来求取其价值的方法。A：资本化率 B：收益率 C：收益乘数 D：利息率

E：工业用地的监测点评估价格

18、假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是__。A．开发结束时的时间

B．购买待开发房地产时的时间 C．开发期间的某个时间 D．全部租售出去时的时间

19、某地块临街深度为18m，临街宽度为50m，总价格为243万元，假设标准深度为24m，则根据四三二一法则，其路线价为__元/m2。A．2025 B．2250 C．2700 D．3000 20、预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。该类房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为__万元。A．154 B．467 C．500 D．无法确定

21、人们在购买决策过程中，可能扮演不同的角色，__是首先提出或有意购买某一产品或服务的人。A．发起者 B．影响者 C．决策者 D．购买者

22、下列属于大城市土地使用税幅度定额税率的是元。A：0．5—10 B：0．4—8 C：0．7—10 D：0．6—9 E：执行层的组织协调

23、银行为某人提供期限为10年，年利率为6%，首期月还款为1000元，月还款递增率为0.2%的个人住房抵押贷款，若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是__元。A．1115.56 B．1111.28 C．1015.56 D．1010.72

24、收集统计资料时，对于重大或敏感性强的问题应采用__方式设置调查项目表。A．判断提问 B．多项选择 C．单向选择 D．书面提问

25、下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是。

A：在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨 B：增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨 C：在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降 D：严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降 E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、一级的房地产估价机构资质由建设部审批。二级及二级以下房地产估价机构资质由__审批。A．建设部

B．市级房地产行政主管部门 C．省级房地产行政主管部门 D．地方房地产行政主管部门

2、运用报酬资本化法估价，需要预测估价对象的未来__。A．利润 B．毛收入 C．价值 D．净收益

3、假设某房地产投资项目的负债合计为3 000万元，资产合计为5 000万元，流动资产和流动负债分别为2 500万元和1 250万元，存货为1 500万元。则该房地产投资项目的资产负债率为。A：167％ B：80％ C：200％ D：60％ E：借款合同

4、金融机构进行项目贷款审查时，要进行工作。A：客户评价 B：项目评估

C：担保方式评价 D：贷款综合评价 E：环境评价

5、按消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是__。

A．同质偏好市场 B．分散偏好市场 C．个别偏好市场 D．集群偏好市场 E．弥隙市场

6、预算是物业管理中经营计划的核心，预算中包括__，且这些数字构成了物业管理的量化目标。

A．详细的预期收益估算 B．允许的空置率 C．经营费用 D．物业管理费 E．预期利润

7、房地产的供求状况可以分为__。A．全国房地产总供求状况 B．本地区房地产的供求状况 C．全国本类房地产的供求状况 D．本地区本类房地产的供求状况 E．临近地区本类房地产的供求状况

8、设计阶段影响工程造价的因素中，总平面设计中影响工程造价的因素包括。A：平面形状 B：占地面积 C：建筑结构 D：功能分区 E：运输方式

9、下列关于房产税税率的表述中，正确的有。(2009年试题)A：按房产余值计证的为1．2％ B：按房产余值计征的为2．4％ C：按房屋租金计征的3％

D：2008年3月1日起，个人出租房屋按4％的税率征收 E：按房屋租金计征的为12％

10、某地区某类房地产2004年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1(以2002年1月1日为100)。其中有一房地产在2004年8月1日的价格为2000元/m2，对其作交易日期修正到2004年10月1日的价格为__元/m2。A．2121 B．2200 C．1819 D．2242

11、甲公司在某建制镇的营业用房以200万元的价格出售，其应缴纳的城市维护建设税为元。A：1000 B：5000 C：7000 D：10000 E：执行层的组织协调

12、合同生效应具备下列条件__。A．当事人具有相应的民事行为能力 B．应该使用相应的示范文本 C．意思表达真实

D．不能损害另一方利益

E．不违反法律和社会公共利益

13、下列情形中，可以不办理出让手续的有__。

A．民政局将办公楼连同院落整体转让给交通局指挥中心 B．林业局将办公楼连同院落整体转让给私立中学做教学楼 C．私有住宅转让后改为副食品加工车间 D．职工已购公有住房首次上市转让

E．国有企业按国家住房制度改革政策出售公有住房

14、下列估价公式中，错误的是__。A．土地价格=房地价格-建筑物价格

B．房地产价格=带债权债务的房地产价格+债权-债务 C．建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值

D．房地产价格=含非房地产成份的房地产价格-非房地产成份的价格

15、投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的。A：位置固定性 B：不一致性 C：适应性

D：相互影响性 E：借款合同

16、玻璃幕墙为使保温单层窗部分通风、排气，将下面橡胶垫于1/4处切断留孔，并在__上也要留有通气孔。A．主龙骨 B．次龙骨 C．主梁 D．玻璃

17、城市房屋拆迁行政裁决的主要制度包括。A：行政调解制度 B：报告制度

C：集体决策制度

D：不服行政裁决的救济制度 E：拆迁听证制度

18、某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有20层，且建筑密度为60%，则建筑容积率为__。A．33.3 B．12 C．20 D．60%

19、下列关于城市总体规划与城市生态规划、城市环境保护规划的关系，表述正确的是。

A：城市环境保护规划是城市总体规划的重要组成部分 B：城市生态规划不同于传统的城市环境保护规划

C：城市生态规划不只考虑城市环境各组成要素及其关系

D：城市生态规划仅关注城市的自然生态，不关注城市的社会生态 E：城市环境保护规划属城市专项规划范畴

20、对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定因素包括__。A．购买价格 B．土地费用 C．租金水平D．空置率 E．建筑费用

21、租住房的租金实行政府定价，租金标准由__构成。A．维修费 B．折旧费 C．税金

D．投资利息 E．管理费

22、路线价法用于宗地估价，其结果的可信度主要取决于的健全与否。A：路线价 B：深度百分率 C：宗地形状 D：临街状态 E：土地形状

23、某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万平方米，2002年未完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为30万平方米，2003年竣工的房屋建筑面积为80万平方米。那么，该市房屋的平均建设周期为__。A．0.5年 B．1.5年 C．2年 D．3年

24、通常房地产开发投资利润率的计算基数为__。A．土地取得成本+开发成本

B．土地取得成本+开发成本+管理费用

C．土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用 D．开发完成后的房地产价值

25、下列__等是影响房地产制度的政策因素。A．税收政策 B．人口素质

C．经济发展状况 D．特殊政策

E．有关规划和计划

第三篇：2017房地产估价师《理论与方法》冲刺试题

1.某宗房地产的收益期限为30年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来3年的净收益分别为22万元、25万元、26万元，报酬率为10%。则该房地产的收益价格为()万元。

A.228.2

3B.229.36

C.224.7

4D.223.63

2.某宗房地产的土地使用年限为50年，不可续期。包括土地开发和房屋建造过程，至今已有18年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40万元，该类房地产的资本化率为8%，该宗房地产的收益价格为()万元。

A.457.40

B.476.98

C.686.10

D.715.48

3.某宗房地产的收益期限为35年，通过预测得到其未来3年的净收益分别为18万元、19万元、23万元，从未来第4年起，每年净收益为25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该房地产的收益价格最接近()万元。

A.276

B.28

3C.28

4D.29

14.下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是()。

A.某酒店

B.某市图书馆

C.某住宅

D.某写字楼

5.现实中的房地产价格、特别是具体一宗房地产价格，直接取决于其()，成本的增加一定要对()增大有所作用才能构成价格。

A.效用

B.花费的成本

C.市场价值

D.投资价值

6.某市A房地产开发公司征收B村的100亩农田。该项目涉及B村农业人口50户，180人。据查征收前，B村人均耕地面积为1亩。另外，已知B村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。根据规定，如按最低标准，A房地产开发公司应向每个农民支付()元的安置补助费。

A.1000

B.2000

C.4000

D.6000

7.某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为()万元。(2002年试题)

A.180.0

B.300.0

C.309.0

D.313.2

8.某市区有一工业库房，现根据城市规划和市场需求，拟改为百货商店。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用()进行估价。

A.比较法

B.成本法

C.假设开发法

D.长期趋势法

9.开发完成后的房地产适宜出租或营业的，其价值适用()评估。

A.市场法

B.收益法

C.成本法

D.推测法

10.运用假设开发法估价，对于资金的时间价值()。

A.不必考虑

B.根据实际情况而定

C.必须考虑

D.无法确定

第四篇：房地产估价师《理论与方法》练习题2017

单项选择题

1、房地产之所以能够以价格进行衡量，是因为具有()。

A.供给、需求、利用状况

B.价值、使用价值、供求

C.有用性、稀缺性、有效需求

D.权利、租金、利率

2、下列不属于房地产价格与一般物品价格相同之处的是()。

A.都是价格用货币来表示

B.都有波动，受供求因素的影响

C.都是按质论价

D.都受区位因素的影响

3、房地产的供给曲线表示()。

A.房地产的购买量与其价格之间的关系

B.房地产的出售量与购买者能力的关系

C.房地产的供给量与其价格之间的关系

D.房地产的供给量与购买者能力的关系

4、房地产的市场供给量与市场需求量相等时的价格，也就是房地产的市场供给曲线与市场需求曲线相交时的价格，一般叫做()。

A.房地产的供给价格

B.房地产的需求价格

C.房地产的市场价格

D.房地产的均衡价格

5、受市场因素影响，房地产供给增加，房地产需求减少，并且供给增加的幅度大于需求减少的幅度，则房地产均衡价格和均衡数量的变化情况是()。

A.均衡价格增加，均衡数量减少

B.均衡价格减少，均衡数量增加

C.均衡价格增加，均衡数量不变

D.均衡价格不变，均衡数量减少

6、在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，则该种房地产的需求就会()。

A.增加

B.减少

C.不变

D.无法确定

7、房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素不包括()。

A.房地产开发商对未来的预期

B.消费者的预期

C.该种房地产的价格水平

D.该种房地产的开发建设成本

8、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的潜在供给量为()。

A.存量+新增竣工量-拆毁量

B.存量+新开发量+空置房量-拆毁量

C.存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量

D.存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁量

9、炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。由于这种物品只有在高价位时才能起到炫耀的作用，所以其需求量与价格成()关系。

A.反方向变化

B.同方向变化

C.无变化

D.无法确定

10、当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求会()。

A.增加

B.减少

C.不变

D.无法确定

11、决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区房地产的供求状况，这是因为()。

A.房地产的不可移动性

B.中国经济地区差异明显

C.不同地区人们的消费习惯不同

D.地区间的政府管制

12、在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估()。【2011年真题】

A.挂牌底价

B.正常市场价格

C.竞买人可承受的最高价

D.最可能的成交价

13、在为房地产投保火灾险服务的估价中，理论上评估的应是()。(2011年真题)

A.建筑物重置成本和土地使用权重新取得成本

B.建筑物重置成本和重建期间的经济损失

C.建筑安装工程造价和重建期间的经济损失

D.建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失

14、一套建筑面积为100㎡，单价为3000元/㎡、总价为30万元的住房，在买卖中约定付款方式为从成交日期分三期支付，第一起与成交日期支付10万元，第二期于第一年年中一次性支付10万元，第三期于第一年年末一次性支付10万元，则此房地产的实际单价为()元/㎡。(年折现率为5%)

A.3000

B.2850

C.2857

D.292815、一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：(1)要求在成交日期一次性付清;(2)如果在成交日期一次性付清，则给予5%的折扣;(3)首付款20万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限15年，按月等额偿还贷款;(4)约定自成交日期起一年内一次性付清;(5)自成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。上述情况中，存在名义价格和实际价格的差异是()。

A.第(1)、(3)种情况

B.第(3)、(4)、(5)种情况

C.第(2)、(4)种情况

D.第(2)、(4)、(5)种情况

16、成交价格围绕着()而上下波动。

A.市场价格

B.理论价格

C.清算价格

D.原始价格

17、在房地产价格中，市场价格是()。

A.稳定均衡价格

B.不稳定均衡价格

C.长期均衡价格

D.短期均衡价格

18、市场法求得的价值趋向()。

A.成交价格

B.市场价格

C.理论价格

D.评估价格

19、甲乙两宗土地，甲单价为900元/㎡，乙单价为600元/㎡，其他条件完全相同，如果甲地的容积率为6，乙地的容积率为3，则作为一个理性的房地产开发商会选择购买()。

A.甲

B.乙

C.甲、乙一样

D.无法判断

20、基准地价是城市中均质区域内的土地()。

A.最低价格

B.最高价格

C.平均价格

D.成交价格

21、在成交日期时一次付清的价格或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格为()。

A.名义价格

B.实际价格

C.市场价格

D.成交价格

22、当拍卖出现流拍，再次拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的()。

A.10%

B.20%

C.30%

D.50%

23、评估市场价值所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的()。

A.社会一般报酬率

B.最低期望收益率

C.特定投资者所要求的最低期望收益率

D.特定投资者所要求的最低报酬率

24、在评估投资价值时，折现率是()。

A.社会一般的收益率

B.收益法中的资本化率

C.投资者要求的满意收益率

D.投资者要求的最低收益率

25、某套商品住房期房，尚有2年可投入使用，与其类似的现房价格为4500元/m2，出租的年末净收益为500元/m2。假设年折现率为8%，风险补偿为现房价格的3%，该期房目前的价格为()元/m2。【2011年真题】

A.3439

B.3473

C.3508

D.3608

第五篇：房地产估价师《理论与方法》复习题2017

单项选择题

1、下列关于房地产价格影响因素的表述中，不正确的有()。

A.汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升，会导致房地产价格上涨;相反，则导致房地产价格下降

B.在实际估价中应尽量先采用定性分析，判断房地产价格的影响因素

C.不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的D.理论上，房地产价格与利率因素呈负相关

2、下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素中的位置因素的是()【2011年真题】

A.朝向

B.楼层

C.方位

D.交通条件

3、影响某套住房价格的实物因素不包括()【2011年真题】

A.装修

B.户型

C.层高

D.楼层

4、下列属于房地产影响因素中的自身因素的是()。

A.完备程度

B.基础设施

C.实物因素

D.环境状况

5、用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是()。

A.空间直线距离

B.交通路线距离

C.交通时间距离

D.经济距离

6、影响房地产价格的环境因素不包括()。(2005年试题)

A.大气环境

B.声觉环境

C.卫生环境

D.治安环境

7、当人口数量增加时，对房地产的需求就会()，房地产价格也就会上涨;而当人口数量减少时，对房地产的需求就会()，房地产价格也就会下落。

A.增加，增加

B.减少，减少

C.减少，增加

D.增加，减少

8、一般来讲，人口总量虽然不变，而随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是()。

A.上涨

B.下跌

C.保持相对稳定

D.先涨后跌

9、一般地说，增加房地产开发环节的税收会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格();相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格()。

A.下降，下降

B.下降，上升

C.上升，下降

D.上升，上升

10、下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是()。

A.降低房地产开发贷款利率

B.增加土地有效供给

C.降低契税

D.提高购房贷款利率

11、下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是()。

A.在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨

B.增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨

C.在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降

D.严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降

12、影响房地产价格的经济因素，不包括()。

A.人口状况

B.居民收入水平

C.物价

D.利率

13、理论上，利率上升，房地产价格()。

A.上升

B.下降

C.不变

D.不相关

14、在不考虑其他因素的前提下，人民币汇率上升的预期将会导致中国房地产价格()。

A.上升

B.下降

C.不变

D.不相关

15、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于()。(2005年试题)

A.社会因素

B.环境因素

C.人口因素

D.行政因素

16、在影响房地产价格的各种因素中，房地产投机属于()。(2005年试题)

A.社会因素

B.环境因素

C.人口因素

D.行政因素

17、下列影响房地产价格的因素中.不属于国际因素的是()。

A.世界经济状况

B.政治安定状况

C.政治对立状况

D.军事冲突状况

E.城市化状况

18、影响房地产价格的心理因素不包括()。

A.投机心理

B.讲究风水

C.吉祥数字

D.时尚风气