国外旧住宅区改造的经验

第一篇：国外旧住宅区改造的经验

国外旧住宅区改造的经验

国外旧住宅区改造的经验

2011-04-14 22:18:59| 分类： 默认分类 |字号 订阅

关于城市旧住宅区改造政策，各国政府在各发展阶段，根据不同时期出现的具体问题，出台与之相对应的住宅政策。由于各国的体制和面临的社会问题不一样，政府采取的政策手段和实行的改造政策也各有特点。德国对于旧住宅改造的政策主要是体现在法律法规和政府资助方面。英国城市旧住宅区改造结合城市规划手段，设立特殊的改造区，制定相应的住房改造政策。法国采用出台相应的政策法规和利用政府行政力量调动民间改造的积极性两种方式来推动城市旧住宅区改造并取得了比较成功的经验。荷兰住宅政策主要集中于物质干预、社会手段和经济手段三个方面。日本的住房政策主要采用立法方式，政府相继制定了住宅品质确保促进法、住宅性能表示制度以及住宅瑕疵担保责任条例等法规以保障住宅供给质量。

通常来说，各国制定的旧住宅区改造政策和改造措施都具有明确的改造目的。随着时间的变化，由于各国面临的社会问题不同，随着时代演变，政府的责任/工作的侧重点在发生变化，各自的工作目标和政策也随着调整，这是个不断改进、不断完善的过程。如德国柏林“谨慎城市更新”的目标之一就是强调城市更新的社会性，主张城市更新应该物质改造与社会网络维护两者兼顾。而英国基于不同改造区的不同的改造目的，分区制定旧房改善政策。以英国工党政府1974年制定的“破旧房整治区”政策为例，其目的为了纠正住宅整体改善中出现的问题，以保证改善基金确实用于急需整治的破旧房屋。1975-1980年，法国开展以改善居住条件的“再居住工程”政策不仅在于改善人们的日常生活，而且旨在创造城市中不同的居住环境，鼓励多种方式的居住形式，限制都市里的区域隔离、社会各阶层的空间隔离等现象。荷兰住宅政策的主要目标之一，是给居民提供一个良好的居住环境。日本的“团地再生”就是对功能、设施已经严重落后的集合住宅进行翻新．以及对所在区域进行改造，使居住质量得到提高、价值得以提升的一种城市规划活动。总的看来，各国对于旧住宅区改造关注的着眼点有所区别，德国强调社会性与维护社会网络。英国目前则希望通过住宅改善来解决社会、经济及环境等多方面问题。日本的住宅改造目的是使居住质量得到提高、价值得以提升。荷兰则注重住房品质、居住环境和提倡社会混合。法国在住房改造中关注保护和修缮历史建筑、城市肌理、住房多样性和社会混合。注重住宅可持续发展，节约资源，对住宅进行生态措施和节约能源技术的改造是国际普遍的趋势。在发达国家住宅更新过程中采取新的技术形式和生态措施有很多成功的改造实例。一些国家更是将住宅更新之中达到何种改造的技术标准做了详细的规定。比如德国1995年颁布的第三版《保温条例》之中，对住宅的保温要求和能耗标准作山了明确的规定，并且在2000年出台的《节能条例》对节能住宅(Energiesparhaus)、低能耗住宅(Niedrigenenergiehaus)、被动式住宅(Passivhaus)做了相应的定义。

国外城市旧住宅区改造政策主要内容概述

关于改造内容：旧住宅区改造内容包括多个层次多个方面。如德国按“硬件”和“软件”来区分改造内容，荷兰按计划内和计划外来区分改造内容，日本和英国倾向于按建筑物的部位和改造措施来区分改造内容。

改造资金来源的渠道多样化、参与主体多元化、市场化，资金筹措方式多样而灵活，市场投资和自助化改造是住宅改造资金来源的趋势，而各国政府对住区改造均提供了不同程度的经济支持。政府经济支持包括国家层面和地方层面。国家对于住宅改造资助的形式多样，包括直接投资改造、资金补助、低息贷款、减税免税、提供优惠政策、提供土地、提供促进计划以及购买旧住宅翻新等措施。国家改造资金运用的形式多样，包括直接运用于支付改造费用、设立专项基金、国家补助、低息贷款、津贴等形式。来源于市场的住宅改造资金包括银行和私人投资机构，如房地产公司，城市开发公司以及投机商等。私人资金包括业主、租房者、住宅管理机构、自助团体等。私人资金不足，可通过向政府申请补助、低息贷款和申请专项基金获得改造资金。在不同时期，由于改造政策、改造目标、改造对象的不同，各国的改造资金供给结构也不同。

针对不同的改造对象实行不同的改造措施。在德国，对于城市旧住宅区的复兴，主要改造措施是改善交通和停车问题，增设服务性设施和公共设施，重新规划绿化和环境，规划功能混合区域；对于城市补丁，加入新的功能，力求和老住宅保持良好的邻里关系；对于单栋住宅的更新，利用新的技术和新的能源。法国的居住改善措施依据不同的实施范围、地区和社会目标，采取不同模态的措施。居住改善计划措施包括几个不同模态，“单一(simples)”居住改善计划措施、“特殊(cibi6es)”居住改善计划措施和“复合(complexes)”居住改善计划措施。在法国首个居住地方计划的修复工作中，针对不同住宅类型，采取不同措施

各国关于旧住宅(区)改造的法规较健全，门类较多。与城市旧住宅区改造相关的法规按内容大致可分为规划建设类、管理类、技术类、经济类及其他。按其性质可大体分为两类：一类是政府制定的住宅政策和计划，以及有关机构组织的立法依据，另一类是对住宅建设和交易的全过程，包括土地开发、建筑设计和施工、房租和地租的征收等制定的具体规范和标准（详见表 4.1.1-1）。表 1 改造法规一览表国别

主要法律依据

综合管理类

技术类

特殊类

地方性法规

英国

住宅法

住房维修与租金法，住房规划法

两次城市白皮书分别为1977 年的《城市白皮书：内城的政策》1978年，《内城地方法》和《1980 年地方政府规划和土地法案》2000 年的《城市白皮书：城市和城镇》

德国

建设法典：包括特殊的城市建设法和一般的城市建设法

《联邦建设法》1950、1960，《城市建设促进法》1971，居住建造法规1950、1956，文物保护法1972，《简单更新计划》1981

《城市建设资助法》1971，十二条柏林改造导则，“租金浮动上限”规定，巴登州城市改造发展计划，巴登州改造计划1971

法国

城市改造与社会团结法2000

《马尔多法》1962，贝松法案1990，城市方针法1991，建筑与住房法典1977，不动产维护法1962，居住区改良法1960，居住环境改善法1970

荷兰

住宅法1901

《90年代住房政策白皮书》1989

日本

《日本住宅地区改善法》1960

公共住宅法1951 城市更新法，土地区划整理法1954 工业化住宅性能认定制度1975 优质住宅构件认定制度1974

住宅金融公库法1950，住宅建设计划法，建筑基准法，住宅品质确保促进法，二手房性能标示制度

各国均设置非营利的社会住宅管理与维修的专业组织机构，在具体改造中，设置专门负责实施运作的机构，多元化、多途径的公众参与体系，各国政府及地方政府在城市旧住宅区改造中所起的作用不同，明确规定私人住宅和社会住宅的维修主体（详见表 4.1.1-2）。表 2 组织机构一览表国别

组织机构

性质

英国

城市开发公司和企业区①

以及城市开发和城市复兴资金② 都是重要的城市复兴组织手段。

德国

开发公司

受政府委托，但独立运行的有限责任公司。

房客顾问

组织框架的社会基础—房客顾问。

作为一个社会组织，受行政委托，独立运行，居民代表处

组织框架的公众参与基础

法国

HLM（低租金住房联合会）

机构成立需经国家的批淮。该类组织分为两大类型，一种类型属于行政管理型，另一种类型是由私人大型企业、保险公司、社会团体组成的住房管理股份公司。

全国房屋修缮局

带有行政管理性质的公共机构。

房产修复协会和里昂区域装备公司

市级政府

市政府拥有发起居住改善计划措施的权限。

荷兰

业主协会

管理机构(一个强制性的业主协会)

住房协会

非独立、私营性质的不以盈利为目的的组织，社会出租部门。必须得到政府的授权和认可。

“工程领导小组”

这些工程领导小组的成员包括政府官员、居民代表和建筑师、社会工作者等专业人员。

在改建的过程中，居民始终都是“主角”。

日本

都市基盘整备公团

住宅· 都市整备公团是一个为大都市提供优良的住宅基地和从事都市再开发的综合机构。2

对我国城市旧住宅区改造政策研究的启示

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依据不同改造目标、不同改造对象、不同改造内容制定相应的政策。

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政策的制定应关注可持续发展、社会网络维系和无障碍化设计的方面的发展趋势。

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政策的制定应推动旧住宅区改造组织机构的多元化、分权化和公共化发展。

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完善与城市旧住宅区改造相关的法律体系，指明政策法规层面的修补空间。

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国家、民间和居民共同筹集资金是保障改造资金来源的有效途径。

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应鼓励自助式改造和多方组合的改造方式。

第二篇：关于旧住宅区改造的几点思考

关于旧住宅区改造的几点思考

市区旧住宅区改造按照5年计划（34个小区）有序推进，目前已经进入第四个年头，经过各方努力，已完成21个小区的改造任务，改造成果显著，并且得到了大多数居民的肯定和认可，同时，由于各种因素的影响，在改造中及改造完成后出现了诸多问题，给旧住宅区改造带来了负面影响。旧住宅区改造目前主要存在以下几个问题：

一、前期工作中的问题

1、设计方案确定后按规定都进行了上墙公示，但由于张贴范围未细致到每个楼道，也因为创卫及创文工作，方案张贴后不久就可能给巡查人员清除，造成施工期间居民因不清楚改造方案阻挠施工且投诉较多。

2、设计单位在现场踏勘过程中不仔细，以至于改造方案出现东、南、西向卫生间遗漏，居民户数有出入，地下车库未发现等诸多问题，造成施工期间相关设计变更井喷，并严重影响施工进度和造成无谓的居民投诉。

二、施工中的问题

1、小区改造主通道均为沥青混凝土路面，由于小区改造施工未使用压路机、水稳层浇筑完成后就开放交通以及水稳层浇筑与路面浇筑两道工序间隔时间较长，造成水稳层坑坑洼洼极不平整影响整体质量。

2、施工单位在开工前办理的强制工伤保险仅仅涉及作业工人及项目管理人员，作为第三者的小区居民并没有包括在内，虽然在施工过程中各责任方均重视安全生产工作，但由于改造施工作业面人为影响因素繁多，造成各个工地会有居民受伤事故发生。

3、按照设计图纸要求小区改造必须做到雨污分流，但由于施工单位技术交底不及时不彻底，也因为现场施工作业面多施工员分身乏术，造成个别位臵出现雨污合流的情况。

三、完工后的问题

1、小区改造完成后，施工单位退场进入质保养护阶段，但由于施工单位不重视和人手不够，造成已完工小区居民关于绿化、管道、路面等的投诉不断。

2、小区改造完成后，底层店面及柴火间不申请也不报告，擅自就近接出排污管道，造成建成管道雨污合流及堵塞严重。

上述问题已经严重影响了旧住宅区改造的成效，给小区居民造成了困扰和不便，也给旧住宅区改造工作带来了负面影响，因此急需想对策出办法解决已经暴露出来的问题，使旧住宅区改造工程真正成为惠及居民的民生工程，根据本人四年旧住宅区改造管理的经验以及其他渠道的信息汇总，特提出以下几点对策及建议：

一、前期工作的建议

1、撇开小区居民声称不知道改造方案的真假不说，改造方案单单在小区公告栏及个别位臵张贴，受众人群确实偏少，建议今后改造方案采取多渠道多层面公示，可以利用政府官方网站以及本地人气论坛进行网上公示，并且在公示中主动突出以往小区改造居民阻挠施工的多发问题，譬如化粪池、电力变压器、燃气调压柜安装位臵等，以便在改造施工开始前暴露问题以及解决问题，从而减少开工后居民阻挠施工事件的发生。

2、设计方案的不成熟、不周全是造成现场变更、投资增加、进度滞后、居民投诉等问题的主要因素，建议今后在设计合同中增加相关具体问题的处罚条款，并严格执行到位，另外，需要努力找到原房屋排水图纸，并以此为基础编制改造方案，在一定程序上弥补现场踏勘的不足。

二、施工中的建议

1、为了保证水稳层的压实度应该使用压路机进行压实，但由于小区主通道存在检查井数量多的实际情况，给水稳层压路机作业造成了很大难度，建议水稳层施工时增加部分工序解决压路机通过检查井的难题，并且根据道路实际情况选用合适型号的压路机进行压实作业，从而保证水稳层浇筑完成后的压实度及平整度，另外，水稳层压路机的使用也可以在沥青面层施工前先行校验检查井是否会发生蹋井事故，进而避免沥青路面浇筑时发生蹋井影响施工质量及进度。

2、在旧住宅区改造过程中安全生产始终是重中之重，小区改造施工不单单就是作业工人的安全，还包括小区居民的出入安全，建议施工单位在做好现场安全生产工作的同时，为了转移施工风险以及节约施工资源，在强制工伤保险的基础上自愿投保第三者意外险，从而在发生居民意外受伤事故时，能够联系保险公司及时启动保险理赔程序，进而实现工程进度少耽搁或者不耽搁。

3、旧住宅区改造最主要的任务就是雨污分流，分流不彻底会造成改造效果大打折扣以及居民投诉等众多不利影响，在已完成路面结构的情况下，返工整改对路面整体质量及观感都会产生严重影响，建议在施工合同条款中单列关于雨污未分的处罚条款，以经济处罚的形式推动施工单位完善技术交底制度以及项目部管理制度，从而确保旧住宅区改造在施工阶段就实现彻底的雨污分流，而不是等完工后采取返工整改的被动手段。

三、完工后的建议

1、由于施工单位在小区改造完工后就会把项目部管理人员及工人转场至另外新开工的工地，造成已完工旧住宅区在等待竣工验收及质量保修期间缺人甚至无人管理，从而引起居民关于管道堵塞不能及时疏通、绿化杂草不能及时拔除等众多问题的投诉，建议制定质保养护制度，明确施工单位的养护人员及养护时间，并将质保养护不到位列入施工合同处罚 条款，以合同和制度来促进施工单位养护的主动性和积极性。

2、由于小区改造完工后相关人员都已经撤离，居民乱接乱排经常无法第一时间发现，从而人为导致雨污分流不彻底，管道发生非正常堵塞，管道开挖处路面凹凸不平，建议安排专门人员结合质保养护制度进行现场巡查，发现乱接乱排情况及时上报相关执法部门，并与社区做好沟通对接，确保乱接乱排现象早发现早制止早整改。

旧住宅区改造是一项提高群众生活品质，提升市容市貌，体现政府惠民政策的艰巨工作，做的好坏直接影响到群众的生活、城市的形象、投资的价值、政府的脸面，所以作为旧住宅区改造项目负责人的我，必须加强学习、善于总结、勇于探索，对岗位负责、对自己负责、对群众负责，为把旧住宅区改造项目做的更好、群众更满意而努力。

第三篇：无锡市旧住宅区整治改造管理办法

无锡市旧住宅区整治改造管理办法

第一条 为了加强本市旧住宅区整治改造管理，规范整治改造行为，优化人居环境，提升城市功能，根据有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市崇安、南长、北塘、滨湖（马山地区除外）区域内建筑面积2万平方米以上、无拆迁规划的旧住宅区整治改造，适用本办法。

第三条 本办法所称旧住宅区，是指1998年12月1日前交付使用，房屋失管失修、配套设施缺损、环境脏乱差的住宅区。但不包括商品住宅小区。

本办法所称旧住宅区整治改造，是指以满足居住需要，结合住宅区实际，进行的房屋维修养护、改善基础设施、环境综合治理、完善配套设施等活动。

第四条 旧住宅区整治改造坚持政府支持、居民自愿的原则，按照提升功能、完善设施、规范管理、整治出新的要求，实现旧住宅区房屋完好、道路平整、雨污分流、环境美化、设施配套、管理规范的目标。

第五条 市、区旧住宅区整治改造工作领导小组统一领导辖区内旧住宅区整治改造工作。

市旧住宅区整治改造工作领导小组办公室（以下简称市整治改造办公室）设在市住房保障和房产管理局。市整治改造办公室负责指导、监督和协调旧住宅区整治改造工作；区整治改造办公室具体负责本辖区内旧住宅区整治改造实施工作。

发展和改革、财政、规划、建设、城管、市政园林、环保等部门按照各自职责，做好旧住宅区整治改造工作。

第六条 旧住宅区整治改造应当将控源截污、平改坡、立面出新、停车泊位建设、安全防范、邮政通讯、水电气改造等纳入统一规划，分步实施、有序进行。

第七条 旧住宅区整治改造应当制定改造计划。旧住宅区改造计划必须根据市政府当年确定的总量预算，按照量入为出的原则分步实施。

第八条 旧住宅区整治改造由所在地街道在广泛征求意见的基础上，提出改造项目建议，报所在区整治改造办公室。

各区整治改造办公室根据市旧住宅区整治改造计划，结合辖区实际情况，提出改造推荐项目并制定初步方案和经费概算，将整治改造主要内容通过街道向居民征求意见，在获得2/3以上业主或者使用人同意，并经区政府同意后，于每年9月底之前向市整治改造办公室提出申请。

市整治改造办公室在30个工作日内组织规划、财政、建设、住保房管、城管、市政园林、供电、邮政、广电等相关部门和单位实地踏勘，并征求意见，初步确定下一改造项目和改造方案。

各区整治改造办公室根据初步确定的改造项目和改造方案在30个工作日内编制实施方案，并向居民公示。

符合条件未经改造的成片旧住宅区或者经过改造但已超过10年以上的旧住宅区，可以优先改造。

第九条 区整治改造办公室编制的实施方案应当包含以下内容：

（一）工程总平面图；

（二）施工组织设计；

（三）屋面、外墙、楼道、落水管、道路、地下管线、环卫设施、绿化、停车泊位等工程施工方案；

（四）改造工程预算；

（五）改造后的长效管理机制和方案；

（六）其他需要说明的问题。

第十条 市发改委会同市整治改造办公室组织相关部门和有关专家对实施方案进行论证，改造工程预算由市政府投资评审机构审核。

经论证可行且审核通过的，市整治改造办公室按照规定程序办理立项等有关申请和审批手续，报请市旧住宅区整治改造工作领导小组同意后下达改造计划和资金分担计划，指导各区组织实施。

第十一条 旧住宅区整治改造应当符合下列要求：

（一）改善基础设施。完善和疏通雨水管网，保证排水畅通；改建环卫设施；结合整治改造实施控源截污，确保污水达标排放；新铺和整修小区道路，保证道路平整。

（二）完善配套设施。封闭围墙、改建出入口、增设宣传设施、增建无障碍设施、完善居民活动场所、改建停车泊位等。

（三）维修公共部位。修缮屋面、外墙，消除房屋破损和渗漏，修补粉刷外墙、楼道、楼梯扶手，更换落水管等公共设施，根据需要进行平改坡改造。

（四）提升绿化品位。进行绿化补种，合理配置各类植物，绿化分布合理，与周边环境融为一体。

（五）推行节能改造。根据节能改造计划，采用节能新技术，逐步推广建筑节能应用。

（六）推进长效管理。建立长效管理机制，巩固整治改造成果。

第十二条 城管部门应结合整治改造，对旧住宅区内各类违章建筑物、构筑物进行拆除。

各相关专业部门结合整治改造对小区内路灯、燃气、自来水、供电、邮政、技防、消火栓、广电、体育等设施进行改造、升级。

第十三条 旧住宅区整治改造工程应当严格按照批准的建设内容、建设规模和建设标准组织实施，不得擅自变更实施方案。确需变更的，须经市旧住宅区整治改造工作领导小组核准。未经核准的，超支资金由区自行承担。

第十四条 旧住宅区整治改造工程应当依法通过政府采购公开招标方式，择优选择具备相应资质的施工单位和监理单位。

第十五条 旧住宅区整治改造工程应当严格执行工程监理制度，执行现行国家质量检验评定标准，积极运用新技术、新工艺、新材料、新产品，推广节能改造，符合环保标准。

第十六条 施工单位应当做好现场警示标志设施等安全防护工作，文明施工，减少扰民。

第十七条 所在地街道、物业服务企业、业主委员会应当配合旧住宅区整治改造工作，做好动员、组织和宣传工作，及时协调解决改造中的矛盾。

第十八条 旧住宅区整治改造竣工验收由市整治改造办公室组织业主代表和相关单位进行，验收合格后由管理单位接管。

辖区街道是旧住宅区整治改造后长效管理的责任部门，负责联合住保房管、公安、城管、市政园林、环保、物价等部门建立小区内卫生、绿化、治安、停车泊位、房屋维修等长效管理机制，监督物业管理单位实施；无管理单位的，由辖区街道接管，负责落实长效管理措施，鼓励在条件成熟的情况下推行业主自治管理。

第十九条 旧住宅区整治改造工程质量保修责任由施工单位按相关规定承担。

第二十条 旧住宅区整治改造费用实行专项账户、专款专用，不得挪作他用。

第二十一条 旧住宅区整治改造资金政府支持部分由市、区两级财政按照6：4的比例分担。市整治改造办公室下达各区旧住宅区整治改造计划任务和资金分担计划后，各区应根据工程进度将区政府财政承担部分划入市住保房管局旧住宅区整治改造资金专户，市级财政承担部分应当同步到位。

与居民个人利益直接相关的非基本整治项目，由受益人按规定承担相应费用。

第二十二条 旧住宅区整治改造费用包括：勘察设计、可行性研究、建筑安装工程、工程监理、工程审计等费用。

第二十三条 旧住宅区整治改造工程建设资金按计划、按概（预）算、按合同、按进度拨付。

第二十四条 旧住宅区整治改造工程实行政府评审制度，由市政府投资评审机构负责旧住宅区整治改造工程资金的跟踪审核。重点审核项目概、预、决（结）算，工程招标文件及标底，合同、重大变更，以及资金的使用情况。

第二十五条 各区在旧住宅区整治改造工程竣工后，应当及时编制项目竣工决算报告，提供完整的项目竣工决算资料，报市政府投资评审机构决算审核。

市政府投资评审机构应当在接到完整的项目竣工决算资料后，及时完成各分项工程竣工决算审核，并出具竣工财务决算报告。

第二十六条 供电、供水、排水、路灯、供气、通讯、广电、技防、体育设施等改造资金和改造后的日常维护管理由各专业部门承担。

第二十七条 旧住宅区整治改造工程中涉及业主房屋完善功能配套等改扩建项目由市整治改造办公室另行制定实施意见。

第二十八条 由辖区街道对改造后的旧住宅区进行管理的，可根据实际需要，经物价部门批准，向业主或者使用人收取基本的环境保洁、绿化养护、秩序维护、车辆停放等费用。

第二十九条 本办法自2011年6月1日起施行。

第四篇：旧住宅区整治改造的主要项目

滨湖区2018年旧住宅区整治改造

专项规划及解读

一、小区基本概况

2018年，滨湖区青山一村（高架东、高架西）、青山二村（高架东、高架西）、二轻宿舍（6-10号）列入我市旧住宅区整治改造范围，这5个旧住宅区建造于1965年至1995年间，涉及河埒街道产山、惠河、水秀社区，共有住宅楼68幢、门号134个、居民1641户4563人，总建筑面积约10万㎡。

1．青山一村（高架西）。建造于1979年至1991年，由产山社区管辖，共有老住宅楼11幢、门号20个、居民350户，建筑面积1.75万㎡。

2．青山二村（高架西）。建造于1979年至1995年，由产山社区管辖，共有老住宅楼8幢、门号21个、居民273户，建筑面积1.83万㎡。

3．青山一村（高架东）。建造于1965年至1993年，由惠河社区管辖，共有老住宅楼37幢、门号60个、居民644户，建筑面积4.71万㎡。

4．青山二村（高架东）。建造于1979年至1989年，由惠河社区管辖，共有老住宅楼8幢、门号19个、居民278户，建筑面积1.32万㎡。

5．二轻宿舍（6-10号）。建造于1982年，由水秀社区管辖，共有老旧住宅4幢、门号14个、居民96户，建筑面积4200㎡。

上述5个旧住宅区主要存在房屋老旧、屋面渗漏、外墙风化、楼道脏乱、没有楼道灯、室内下水道堵塞、道路狭窄坑洼、排水管网於塞、环卫设施破 2 损、缺少停车位、信报箱损坏、绿化杂乱、配套设施不全、休闲场所不足、架空线路杂乱等问题。

二、整治改造内容

在经过实地调查和听取社区意见的基础上，制定了上述旧住宅区的整治改造方案，主要内容包括：

（一）基础性项目10项。

1．屋面维修。平屋面防水层大修或修补，更换破损隔热板；坡屋顶整修或拾漏，更换破损基层和平瓦；屋顶避雷带维修油漆，更换屋顶检修孔盖。已“平改坡”和已大修的屋面不再维修。

2．外墙防渗和出新。修补房屋的外墙面、院墙及散水坡，更换破损的外墙落水管和水斗（不含“控源截污”实施范围）。房屋的外墙面涂刷外墙涂料进行出新，色彩分别参照已“平改坡”房屋和栖霞栖庭小区外 3 墙颜色，与区域风格相协调。

3．楼道出新。修补、粉刷楼道墙面，油漆楼梯栏杆扶手，更换破损的楼道木窗，修理、油漆楼道钢窗和楼道门。

4．路面维修。翻修小区道路，适当拓宽狭窄道路，更换道路侧平石，更换破损的井框盖，主干道摊铺沥青路面，次干道翻修混凝土路面，坡道、台阶修补。

5．市政管网改造。完善雨水管网（不含“控源截污”实施范围），保留雨水总管并进行疏通、清淤，重新铺设道路雨水支管并增设路面收水井，排水沟盖板补缺、更换，房屋的室外雨水管就近接入道路雨水管网。

6．环卫设施改造。设置垃圾集中收集点，地面增设污水收集井。化粪池进行清坑和维修改造，翻修与化粪池配套的出户排污管、检查井（不含“控源截污”实施 4 范围）。

7．增设停车泊位。根据现场条件，在绿化带内设置林荫式草坪砖停车位，选择合适地点设置路面划线停车位。

8．进行白蚁防治。对每幢房屋的基础外围和小区内所有树木实施白蚁防治。

9．邮政信报箱改造。拆除废旧信报箱，在小区出入口或每幢住宅楼前集中安装不锈钢集群式信报箱。

10．增加楼道灯。为每个楼道安装供电电表，楼道的每层楼面安装声光控LED灯。

（二）提升性项目3项。

1．绿化改造。对原有树木进行整形修剪，淘汰长势不好的树木。对现有绿地进行清理、平整，增种花灌木、球类苗木，铺种麦冬、天堂草等地被植物。

2．完善配套设施。整修小区门卫室、围墙，出入口维修更换金属栅栏门或道闸，改造门柱并安装小区标牌。室外台阶扶手、栏杆修理油漆，挡土墙修补、刷涂料，沿山防护网修理油漆。原有公共大车库进行整修改造，原有自行车库维修并安装防盗门。增设文明设施和交通标志，更换绿地内原有晒衣杆。

3．建设休闲场所。整修现有休闲场所，亭子修复出新，卵石园路修补，广场砖、花岗岩地面修复，新铺透水砖地面，安装条凳、成套桌凳，增设、翻新文化墙。整修现有健身场所，合理布局健身器材，地面铺设塑胶地坪，周边铺透水砖，安装成套桌凳。整修小区内原有花坛，更新绿地内原有条凳。

此外，还将试点提高外墙涂料标准、增设外墙污水立管、结合海绵城市建设内容、整理弱电架空线缆等项 6 目。

同时，区综治办将结合整治改造进行技防建设，安装监控设施；河埒街道将开展违法建设整治和排水达标区创建。

三、长效管理措施

工程竣工后，由所在地街道、社区负责落实各旧住宅区的长效管理，会同相关部门建立长效管理机制，监督物业服务单位实施；无物业服务单位的，由相关街道负责落实长效管理措施；鼓励在条件成熟的情况下推行业主自治管理。

第五篇：荆门旧住宅区申请改造项目所需材料

荆门旧住宅区申请改造项目所需材料

一． 申请报告1、2、产权单位改造申请； 区政府、管委会报市旧改办申请。

二、旧住宅区改造项目实施方案

（一）旧住宅区现状：

1、房屋区位、建筑面积、房屋栋数、类别表

2、土地使用权属、土地面积

3、住户情况表

4、基础设施情况表

5、文物保护情况表

6、项目所在地的旧城改造领导小组与投资方签订《实施旧城改造项目目标责任书》

（二）旧住宅区拆迁安置方案

1、旧住宅区改造安置所需建筑及补偿额、安置所需土地面积和还建房建设投资评估报告、拆迁合同；

2、拆迁安置方案：

（1）补偿方式（货币补偿、原地回迁、异地安置，或三种方式相结合）；

（2）补偿金额;

（3）安置用房面积和安置地点;

（4）搬迁过渡方式、过渡期限和过渡费用等。

3、旧住宅区将拆迁安置方案、成本核算结果报市旧改办审核。

（三）测算旧住宅区改造项目盈亏分析

1、可建房屋面积。包括保障住房面积、安置房面积、商品房面积等；

2、建设成本;

3、销售收入

4、利润分析表。

（四）已开工工程项目从报建到竣工备案全套资料及合同

（五）旧住宅区改造项目拟享受的优惠政策的请示

附件：1、2、3、4、旧住宅区总平面图； 旧住宅区改造控制性详细规划； 旧住宅区产权人同意改造的意见书 旧住宅区项目报批报建相关单位材料