08深圳旧屋村改造经验

第一篇：08深圳旧屋村改造经验

深圳涉及到320个原村集体经济组织以及2000多个自然村的城中村改造，属于中国城中村现象最为严重的城市之一。改造的新模式便在政府、企业以及村民之间的博弈中诞生。与其他大城市相比，深圳的解决办法更强调政府的作用，注重利益协调，这也为其他城市提供了有益的经验。

据深圳市城中村改造工作办公室主任陆士忠介绍，针对不同地区、不同类型城中村的具体情况，深圳初步探索出了多种模式。

以资金主体来分有三种：村民自建、合作建设和招投标。“深圳目前主要采用前两种模式，招投标方式还没有实施，主要是未能得到村民的认可。”陆士忠表示政府尊重村民的意愿，会倾向于选择更能保障村民利益的改造模式。

以参与主体来分也有三种模式：一是开发商参与，二是村民自我改善整治，三是政府收购旧屋。

2001年8月，渔农村成为深圳第一家自己要求重建家园的村庄，它在深圳创造出“股份公司自己组织改造、村民自筹资金”的独特改造模式。该模式由村股份公司组织改造，村民自筹资金，采取灵活的多元化融资机制，由股份公司担保、银行贷款，竣工后银行将其转化为楼宇按揭贷款。加上政府的倾斜政策，降低了改造成本。

2005年5月22日，渔农村旧城改造项目正式引入开发商。政府对村民进行了拆迁补偿，并投资进行市政设施建设，这是深圳首个推倒重建的旧城改造项目。2006年7月27日，深圳福田区政府、岗厦股份有限公司和金地集团公司签订了岗厦河园片区改造框架性协议，该项目改造为政府主导，引入开发商参与旧城改造。

2006年10月14日，深圳田厦新村的改造正式启动，与当时盛行的开发商开发、政府拆迁补偿的改造模式不同，田厦新村以村民宅基地入股参与改造并分享改造利润，一时引起了多方关注。该模式建立了一种合理的土地利益分配新机制，让村民、村集体和参与旧村改造的各方都走出了利益“怪圈”，达到了一种多赢的效果。

2006年12月4日，深圳罗湖区田贝旧村改建工程全面启动，确定了自筹资金、自拆自建、自行分配的改造方案。

此外，“政府征收实施改造”的思路，也已经在观澜街道君子布社区张屋旧村、大浪街道赖屋山旧村、石岩街道径贝旧村三个村展开试点。

有专业人士表示，深圳多种模式并存的城中村改造积累了颇为丰富的经验，也给其他城市提供了可借鉴的实践经验。(作者：刘晓云)

第二篇：国外旧住宅区改造的经验

国外旧住宅区改造的经验

国外旧住宅区改造的经验

2011-04-14 22:18:59| 分类： 默认分类 |字号 订阅

关于城市旧住宅区改造政策，各国政府在各发展阶段，根据不同时期出现的具体问题，出台与之相对应的住宅政策。由于各国的体制和面临的社会问题不一样，政府采取的政策手段和实行的改造政策也各有特点。德国对于旧住宅改造的政策主要是体现在法律法规和政府资助方面。英国城市旧住宅区改造结合城市规划手段，设立特殊的改造区，制定相应的住房改造政策。法国采用出台相应的政策法规和利用政府行政力量调动民间改造的积极性两种方式来推动城市旧住宅区改造并取得了比较成功的经验。荷兰住宅政策主要集中于物质干预、社会手段和经济手段三个方面。日本的住房政策主要采用立法方式，政府相继制定了住宅品质确保促进法、住宅性能表示制度以及住宅瑕疵担保责任条例等法规以保障住宅供给质量。

通常来说，各国制定的旧住宅区改造政策和改造措施都具有明确的改造目的。随着时间的变化，由于各国面临的社会问题不同，随着时代演变，政府的责任/工作的侧重点在发生变化，各自的工作目标和政策也随着调整，这是个不断改进、不断完善的过程。如德国柏林“谨慎城市更新”的目标之一就是强调城市更新的社会性，主张城市更新应该物质改造与社会网络维护两者兼顾。而英国基于不同改造区的不同的改造目的，分区制定旧房改善政策。以英国工党政府1974年制定的“破旧房整治区”政策为例，其目的为了纠正住宅整体改善中出现的问题，以保证改善基金确实用于急需整治的破旧房屋。1975-1980年，法国开展以改善居住条件的“再居住工程”政策不仅在于改善人们的日常生活，而且旨在创造城市中不同的居住环境，鼓励多种方式的居住形式，限制都市里的区域隔离、社会各阶层的空间隔离等现象。荷兰住宅政策的主要目标之一，是给居民提供一个良好的居住环境。日本的“团地再生”就是对功能、设施已经严重落后的集合住宅进行翻新．以及对所在区域进行改造，使居住质量得到提高、价值得以提升的一种城市规划活动。总的看来，各国对于旧住宅区改造关注的着眼点有所区别，德国强调社会性与维护社会网络。英国目前则希望通过住宅改善来解决社会、经济及环境等多方面问题。日本的住宅改造目的是使居住质量得到提高、价值得以提升。荷兰则注重住房品质、居住环境和提倡社会混合。法国在住房改造中关注保护和修缮历史建筑、城市肌理、住房多样性和社会混合。注重住宅可持续发展，节约资源，对住宅进行生态措施和节约能源技术的改造是国际普遍的趋势。在发达国家住宅更新过程中采取新的技术形式和生态措施有很多成功的改造实例。一些国家更是将住宅更新之中达到何种改造的技术标准做了详细的规定。比如德国1995年颁布的第三版《保温条例》之中，对住宅的保温要求和能耗标准作山了明确的规定，并且在2000年出台的《节能条例》对节能住宅(Energiesparhaus)、低能耗住宅(Niedrigenenergiehaus)、被动式住宅(Passivhaus)做了相应的定义。

国外城市旧住宅区改造政策主要内容概述

关于改造内容：旧住宅区改造内容包括多个层次多个方面。如德国按“硬件”和“软件”来区分改造内容，荷兰按计划内和计划外来区分改造内容，日本和英国倾向于按建筑物的部位和改造措施来区分改造内容。

改造资金来源的渠道多样化、参与主体多元化、市场化，资金筹措方式多样而灵活，市场投资和自助化改造是住宅改造资金来源的趋势，而各国政府对住区改造均提供了不同程度的经济支持。政府经济支持包括国家层面和地方层面。国家对于住宅改造资助的形式多样，包括直接投资改造、资金补助、低息贷款、减税免税、提供优惠政策、提供土地、提供促进计划以及购买旧住宅翻新等措施。国家改造资金运用的形式多样，包括直接运用于支付改造费用、设立专项基金、国家补助、低息贷款、津贴等形式。来源于市场的住宅改造资金包括银行和私人投资机构，如房地产公司，城市开发公司以及投机商等。私人资金包括业主、租房者、住宅管理机构、自助团体等。私人资金不足，可通过向政府申请补助、低息贷款和申请专项基金获得改造资金。在不同时期，由于改造政策、改造目标、改造对象的不同，各国的改造资金供给结构也不同。

针对不同的改造对象实行不同的改造措施。在德国，对于城市旧住宅区的复兴，主要改造措施是改善交通和停车问题，增设服务性设施和公共设施，重新规划绿化和环境，规划功能混合区域；对于城市补丁，加入新的功能，力求和老住宅保持良好的邻里关系；对于单栋住宅的更新，利用新的技术和新的能源。法国的居住改善措施依据不同的实施范围、地区和社会目标，采取不同模态的措施。居住改善计划措施包括几个不同模态，“单一(simples)”居住改善计划措施、“特殊(cibi6es)”居住改善计划措施和“复合(complexes)”居住改善计划措施。在法国首个居住地方计划的修复工作中，针对不同住宅类型，采取不同措施

各国关于旧住宅(区)改造的法规较健全，门类较多。与城市旧住宅区改造相关的法规按内容大致可分为规划建设类、管理类、技术类、经济类及其他。按其性质可大体分为两类：一类是政府制定的住宅政策和计划，以及有关机构组织的立法依据，另一类是对住宅建设和交易的全过程，包括土地开发、建筑设计和施工、房租和地租的征收等制定的具体规范和标准（详见表 4.1.1-1）。表 1 改造法规一览表国别

主要法律依据

综合管理类

技术类

特殊类

地方性法规

英国

住宅法

住房维修与租金法，住房规划法

两次城市白皮书分别为1977 年的《城市白皮书：内城的政策》1978年，《内城地方法》和《1980 年地方政府规划和土地法案》2000 年的《城市白皮书：城市和城镇》

德国

建设法典：包括特殊的城市建设法和一般的城市建设法

《联邦建设法》1950、1960，《城市建设促进法》1971，居住建造法规1950、1956，文物保护法1972，《简单更新计划》1981

《城市建设资助法》1971，十二条柏林改造导则，“租金浮动上限”规定，巴登州城市改造发展计划，巴登州改造计划1971

法国

城市改造与社会团结法2000

《马尔多法》1962，贝松法案1990，城市方针法1991，建筑与住房法典1977，不动产维护法1962，居住区改良法1960，居住环境改善法1970

荷兰

住宅法1901

《90年代住房政策白皮书》1989

日本

《日本住宅地区改善法》1960

公共住宅法1951 城市更新法，土地区划整理法1954 工业化住宅性能认定制度1975 优质住宅构件认定制度1974

住宅金融公库法1950，住宅建设计划法，建筑基准法，住宅品质确保促进法，二手房性能标示制度

各国均设置非营利的社会住宅管理与维修的专业组织机构，在具体改造中，设置专门负责实施运作的机构，多元化、多途径的公众参与体系，各国政府及地方政府在城市旧住宅区改造中所起的作用不同，明确规定私人住宅和社会住宅的维修主体（详见表 4.1.1-2）。表 2 组织机构一览表国别

组织机构

性质

英国

城市开发公司和企业区①

以及城市开发和城市复兴资金② 都是重要的城市复兴组织手段。

德国

开发公司

受政府委托，但独立运行的有限责任公司。

房客顾问

组织框架的社会基础—房客顾问。

作为一个社会组织，受行政委托，独立运行，居民代表处

组织框架的公众参与基础

法国

HLM（低租金住房联合会）

机构成立需经国家的批淮。该类组织分为两大类型，一种类型属于行政管理型，另一种类型是由私人大型企业、保险公司、社会团体组成的住房管理股份公司。

全国房屋修缮局

带有行政管理性质的公共机构。

房产修复协会和里昂区域装备公司

市级政府

市政府拥有发起居住改善计划措施的权限。

荷兰

业主协会

管理机构(一个强制性的业主协会)

住房协会

非独立、私营性质的不以盈利为目的的组织，社会出租部门。必须得到政府的授权和认可。

“工程领导小组”

这些工程领导小组的成员包括政府官员、居民代表和建筑师、社会工作者等专业人员。

在改建的过程中，居民始终都是“主角”。

日本

都市基盘整备公团

住宅· 都市整备公团是一个为大都市提供优良的住宅基地和从事都市再开发的综合机构。2

对我国城市旧住宅区改造政策研究的启示

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依据不同改造目标、不同改造对象、不同改造内容制定相应的政策。

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政策的制定应关注可持续发展、社会网络维系和无障碍化设计的方面的发展趋势。

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政策的制定应推动旧住宅区改造组织机构的多元化、分权化和公共化发展。

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完善与城市旧住宅区改造相关的法律体系，指明政策法规层面的修补空间。

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国家、民间和居民共同筹集资金是保障改造资金来源的有效途径。

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应鼓励自助式改造和多方组合的改造方式。

第三篇：农村危旧土坯房改造经验材料

农村危旧土坯房改造经验材料分流分批、连片联动、统管统建--竹笮乡探索特殊困难群体农房改造新模式竹笮乡共有危旧土坯房3425户，2231户仍居住在土坯房内，其中特殊群体520户（两红人员遗孀9户、烈士子女146户、分散供养五保户42户、低保户250户、残疾人73户）。作为县工业园区和**新城的主战场，竹笮乡结合土地资源紧缺、群众经济基础弱、失地农民数量多、特殊困难群体愿望迫切的乡情民情，率先从特殊困难群体寻找工作突破口，探索出“分流分批、连片联动、统管统建”的特殊困难群体农房改造新路子。

一、分流分批、递次推进一是对经济条件相对稍好，有恋旧情结、仍想原地拆建、改建的农户，由政府主导农户自行选址分散建房或修缮加固；二是对经济条件差，无能力自行建房并愿意异地搬迁的农户，在集中建设点内进行统一安置。特殊困难群体集中安置计划三年分三批进行：2012年完成以两红人员及遗孀、烈士子女、分散供养五保户为主的第一批45户安置；2013年完成以低保户为主的第二批100户安置；2014年完成剩余第三批约100户困难户的安置；

2、连片联动，优势引导政府规划集中连片建设点。在建设点的选址上，坚持“把最好的地域优先给最困难的群体”，将集中建设点的选点工作与**新城规划宏伟蓝图相结合、与迎宾大道C段改扩建相结合、在大富村云陂、赖沙组设置2个集中建设点。

第四篇：三旧改造专题

三旧改造专题研究

摘要：我国经济快速增长、城市化快速推进，与之相伴的是商品住宅供应紧张，房地产可供开发有效土地供不应求，和大量土地开发投入、土地低效利用。

城市中心区用地供需矛盾更是日趋紧张；与此同时许多旧区普遍存在布局混乱、容积率低、土地闲置、低效利用、市政和公共服务设施短缺、环境污染等弊病，严重阻碍了我国城市化和城市经济的进一步发展进程。因而积极推广“三旧”改造，挖掘土地利用潜力，使土地市场由增量土地向存量地土地转变，走内涵式发展道路，成为了目前实现我国城市土地利用由粗放型向集约型转变的客观要求和必然选择。对此，房地产开发向“三旧要地”也将成为一种普遍的发展趋势。

关键词：三旧改造 六本木新城 三方共赢

一、前言

2008年，国家出台“三旧改造”的有关政策，并在珠江三角洲地区及广东省试行。“三旧改造”是指旧城镇、就村庄、旧厂房的改造。全面推进“三旧”改造，既是化解人多地少矛盾的迫切需要，同时也是改善城乡人居环境、加快发展方式转变、激发城乡生机与活力的客观要求，对于加快城镇发展具有深远的历史意义和重要的现实意义。

二、三旧改造的优势

1、“三旧”改造可以拉动投资，推动经济持续增长。

2、节省新增建设用地的有偿使用费。

3、按规定完善历史遗留用地手续，不需要落实耕地占补平衡。现在

很多用地要求占补平衡，“三旧”用地改造则不用占补平衡。

4、地方政府集体可以获得土地出让收入。按照20%作为内部和公共设施用地，另外80%按照招拍挂，协议以后一半进入出让。

5、实现多方共赢，调动各方参与改造的积极性。为促进使用存量土地，鼓励原用地者支持改造，新政策允许纳入“三旧”改造范围、没有合法手续的用地，采用协议方式，完善供地手续。

6、有利于统筹城乡发展，推进旧村庄的改造。

三、三旧改造的模式

（一）政府主导模式

政府负责拆迁赔偿，进行土地整理，并投入资金主导建设，属于完全政府主导的公益型改造模式，主要适用于旧城镇和旧厂房改造，具体策略如下：

1．政府主导新建型：（1）政府利用零散地块，投资建设基础设施、公共服务设施，满足地区设施承载力的需要；（2）根据城市规划的功能布局，政府对不适应城市发展要求的旧城或失去功能的厂房用地进行改造，并为因改造产生的失业工人提供免费培训，为原改造范围内的居民提供最低生活保障；（3）政府统征统购被纳入城市建成区的农村用地，为失地农民提供全面的社会保障。

2．政府主导更新型：（1）政府统一对旧城区、旧厂房进行翻新、修葺，通过租金和税费的优惠吸引商业、生产性服务业进驻；（2）允许升级改造的工业区适度发展配套的生产性服务业。

3．政府主导改建型：（1）政府主导拆迁补偿等工作，统筹基础设施、公共服务设施和建筑改造的建设与资金投入；（2）政府制定合理补偿标准，并保证拆迁户的安置保障；（3）政府为村民提供社会保障和再就业培训。

4．政府主导整治型：（1）编制专门的保护规划，使新建筑的形式、色彩、层数和尺度与历史建筑保持协调统一；（2）成立改造工作专项部门，监管保护范围内的房屋兴建和修缮；（3）疏解旧城区人口压力，提升居民生活品质。

（二）政府与市场合作模式

政府前期负责拆迁赔偿、土地整理等工作，后期进行政策指导和规范市场行为，引入社会资金进行市场化运作，该模式适用于旧城镇和旧厂房改造，具体策略如下：

1．政府与市场合作新建型：（1）“政府主导、公众参与、市场化运作”相结合，进行“阳光拆迁”；规范拆迁流程、操作方法，建立监督渠道，实现拆迁过程的“全透明”；（2）政府出资进行旧城镇和旧厂房改造，保障一定资金进行过渡安置。

2．政府与市场合作更新型：（1）采用BOT等模式，政府与开发商共同进行拆迁、土地整理与重新建设；（2）引入市场资金发展休闲、生态旅游业，促进产业结构高级化。

3．政府与市场合作改建型：（1）政府主动调整用地功能，引入社会资金参与土地前期整备，共同进行土地开发经营与管理；（2）合理制定开发强度，平衡改造收益，降低改造难度。

（三）集体主导模式

由村集体成立经济发展公司进行改造，政府负责协作或给予扶持政策，可采用集体主导的公益型改造或者集体成立公司的自主性改造两种方式，该模式适用于旧村居和旧厂房改造，具体策略如下： 1．集体主导新建型：（1）集体利用村闲置地作为周转启动地块，建设公寓式新村；（2）对迁出腾空的部分旧村实施拆迁，建设公寓式住宅，用于安置旧村内其它村民；（3）政府予以相关配套设施和政策的支持。

2．集体主导改建型：（1）在完善股权设置和股份分配的基础上，由村集体统一改造，村民以其“宅基地”及其住房（合法补偿面积部分）作价入股筹集改造资金；（2）村民参与整个开发，并按照商议的比例分红，保证村民长期收入。

3．集体主导整治型：（1）编制村庄整治规划和详细规划，指导建设；（2）集体提供资金进行改造整治；（3）提倡公众参与，尊重村民意愿。

（四）集体与市场合作模式

村民以土地入股形式与开发商共同改造旧村，享受利润分红。减少拆迁补偿和征地费用；或由村集体提供项目用地，由开发商垫资建设，建成后让开发商拥有数年的租赁经营权，年限到期后由村集体收回。该模式适用于旧村居改造和旧厂房改造，具体策略如下：

1．集体与市场合作新建型：（1）拆迁资金主要来源于市场，由村集体与开发商共同运作危旧房拆迁与安置工作；（2）村集体以土地入股的形式，与开发商对建成后物业赢利的分红；（3）改造后部分铺位无

偿租给开发商经营，将其他铺位的租金用于抵偿建设费用。2．集体与市场合作更新型：（1）引入市场投资获得启动资金，对村居进行改建、翻新，成为艺术家工作坊与休闲旅游基地；（2）利用集体经济的收益，开展村庄人居环境整治，实现村级经济良性循环发展。3．集体与市场合作改建型：（1）以集体土地产权置换开发商改造物业，获得补偿与利润分红；（2）不再另行补偿村民宅基地，只按照国家有关政策补偿村民住宅建设成本和拆迁安置过渡。

四、三旧改造的实施与组织程序

“三旧改造”是在符合土地利用总体规划、城乡规划的前提下对现有低效利用的建设用地进行“二次开发”，通过进行土地资源整合和统筹规划，提高土地资源利用效益，引导产业升级与集聚发展，充分拓展和适度预留城市发展空间，其操作过程基本可归纳为五个步骤(图1)。

其具体的组织管理模式则较为多样，可由政府纳入土地储备进行改造，也可在政府相关政策约束下由原土地使用权人自行改造，或者市场主体收购相邻多宗地块进行集中改造。但佛山市现有的“三旧改造”项目基本都是在“政府引导、市场主体”框架下进行的，即由政府通过制定相关政策引导市场主体参与，开发主体在符合土地规划和城市规划下灵活地选择改造方式，协调多方利益与共享价值增值的过

程。

五、三旧改造的运作机制

1、国有建设用地改造运作机制：“政府引导、社会参与，市场运作、三方共赢”

三旧改造主要是通过土地转让，引导市场主体对其进行二次开发，实现土地集约效益的提升和旧区物质更新。在其整理运作过程中政府通过优惠政策如税收减免、行政性收费减免、土地出让金返拨、专项基金支持等等扶持和鼓励市场主体(开发商)参与改造项目，其一方面减轻政府投入改造所需的巨额资金困难，有利于促进项目改造的全面推进；另一方面政府为市场主体(开发商)进入开辟的“绿色通道”，降低开发商的市场风险，增加了营利空间，增强了其参与开发的意愿与动力。而其整理结果将使政府通过公共基础设施建设和城市空间物质及其产业更新，实现规划发展意图；开发商则在政策扶持的有利条件下，通过经营收益回收成本并获取利润；居民则通过拆迁补偿收入或迁入新的社区，实现了住区环境的改善和收入的提高，从而 6

最终实现参与多方共享土地价值增值(图2)。如佛山祖庙东华里改造完全遵循这个机制，通过引入市场资本75亿元，由政府主导拆迁安置、开发商主导开发建新。佛山创意产业园创建则由开发商主导改造，引入新产业，实现了产业置换，也基本遵循这一机制。

2、集体建设用地改造运作机制：“腾换土地、自主改造”，“利益共享、联合开发”，“转为国有，市场运作”

集体建设用地改造运作机制较为复杂多样，其目前较为典型案例中主要分为集体建设直接更新、联合开发和转化国有土地后更新三种机制(图3)。除了都能获得政府相关政策扶持外，直接进行更新整理项目可以是通过村集体自主成立项目公司、投入资金改造，实现物业经济更新和壮大，利益由村集体分享的自主改造机制(图3上半部分)。如厦西村的改造整理方式：通过拆旧建新方式集中建设的农民公寓，拆旧建新腾出400多亩土地，将置换出来的土地建设广东夏西国际橡胶城，实现了村集体经济持续发展和壮大，提高了村民的收益和福利。也可以是由市场运作改造，开发商和村集村共同分享价值增值的市场主导改造机制(图3中间部分)。如凤池村“以地引资、以租抵建”BOT模式，市场的物业改造全部由开发商按设计标准垫资建设，建成后开发商拥有5年的租赁经营权。而转化为国有土地后更新改造的实为村集体以土地入股，市场出资的联合开发，所得利益按股分红的联合改造机制(图3下半部分机制)，如石头村通过引入市场资金，土地入股实施拆旧建新整体改造，村民不仅拆迁住房按照1比1得到了商品住宅补偿，人居环境也得到有效改善，还将分享项目经营的利

润，而开发商则节省了土地对于资金的占用，降低了投入和风险。

概括而言，集体建设用地改造运作机制可以分为“腾换土地，自主改造”和“利益共享，联合开发”、“转为国有，市场运作”三种方式。第一种方式需要村集体本身具有较强的经济实力，因而难以具备普遍的推广性。而第二种则避免了这一难题，具有较多的推广性，也是目前佛山市“三旧改造”中运作较多的一种方式。至于第三种方式转为国有土地后，市场运作，即类同于国有建设用地改造运作机制。

六、个案分析 六本木新城改造

六本木新城,原本是东京破旧的老城区,低矮的木制房屋鳞次栉比,街道狭窄得连消防车都无法通过, 而东京都政府及主要创建者森大厦株式会社经过17年时间、1000多轮与原业主的谈判,最终促成这一地区的再开发,使之成为旧城改造典范之作。开发完成后的六本木新城集办公、住宅、商业设施、文化设施、宾馆、豪华影院和广播中心等为一体,在这个区域里实现居住、工作、游玩、休憩、学习和 8

创造等多项功能。

六本木在旧城改造的过程中实现了两个目的,一个是老城区的二次城市化,另一个就是产业升级和转型。改造后的六本木不仅高楼林立,城市环境得到改善和美化,还成为东京中心的热门旅游区和商业办公区。

由于日本承认土地私有,六本木新城在拆迁中要面对400多位产权所有者,虽然这些原业主也希望改变破旧、不安全的居住环境,与六本木的开发商意愿达成了一致,但如何进行拆迁补偿,使得“大家都想做,大家又都受益”这是个难题。

六本木的开发商为解决这个难题,灵活采取了四种拆迁方案。第一种是货币补偿,由开发商直接买下土地所有权；第二种是新房换旧房,按协议换算办法,用新房换原业主的旧房；第三种是把六本木新城做成一个项目公司,让那些不愿要钱,也不愿要新房的,以土地折价入股,一起分享土地升值的好处。而第四种方案就是前三种办法的混合,原业主可以把一部分所有权出售后拿钱,一部分用来换新房,一部分所有权入股。

四种因人而异的方案成就了六本木新城没有钉子户和无人上访的典范地位。而为了这种多方共赢,六本木的开发商也花费了14年的时间,与原业主成立“恳谈会”、“协议会”,经过了1000多轮谈判,双方才达成一致。而东京都政府也在周边大大小小的改造规划中,都照顾到了这个在谈项目,给六本木新城留有建设空间。

“旧城改造”必然是投资者和原业主共同利益的实现,而利益双

方合作的达成,需要一个平衡点,达到平衡点这个过程要由市场来推动。东京都政府在六本木项目上,一直秉承协调人、仲裁者的角色,充分尽到了日本保护个人对土地的所有权的法律义务。而开发商和原业主上千轮的谈判,也就是市场推动下,博弈双方在寻求利益平衡点的过程。

当然,有的时候这个平衡点只在市场的推动下很难达到。“这时候,政府就要提供把蛋糕做大的条件,让双方都吃饱。”在六本木项目开发过程中,东京都政府确实通过征求民意等办法,反复调查改造范围和方式,不断修改开发计划,甚至把容积率破例提高到一个新水平上,以照顾开发商的利益。

七、三旧改造中开发商所面临的难题和潜在风险

（一）难题

1、拆迁改造问题：

旧址物业产权的复杂性，拆迁谈判的复杂性与长期性，开发商作为独立的经营个体，无法像政府一样有能力与时间去解决拆迁问题。

2、开发定位问题：

三旧改造因开发成本较高，地块容积率一般较高，且通常附有回迁安置要求，而改造后新建住宅往往需要更高更准的定位、定价来实现盈利。

3、开发模式问题：

三旧改造所涉及到的土地类型多样，问题复杂多变，必然要求其开发模式灵活多样以适用不同项目需要，其关键就是要促成经营效益

与社会效益双赢局面，实现项目的顺利开发。

（二）潜在风险

1、营运风险：

一是由于得不到充分的市场信息导致经营定位决策失误；二是由于不清楚三旧改造所涉及的众多的法律条文、城市规划条例、赋税规定等造成投资失败的可能性。

2、财务风险：

一旦将资金投入“三旧”改造开发，就很难转入其他投资领域，这样一旦开发商判断出现偏差，其投资收益将不能弥补支出。另一方面，在“三旧”开发投资中，投资周期往往很长，在开发过程中，由于建造成本不可预计的涨价因素或者获取贷款的利率提高，会直接增加开发成本，可能造成开发投资者不堪重负，欲罢不能。

3、市场风险：

旧改开发成本比较高，必然导致项目房价的提升，市场压力将大大增加，如果建成的物业不能及时出售，或者出租的空置率过高，将导致项目利润率不能实现或净收入低于期望值等。

4、社会风险和自然风险：

由于社会的、经济的较大变动或者冲击以及相应的规模、政策等因素的变动，引起房地产需求和价格的跌落，当社会经济发展处于高潮时期，房地产价格上涨，当各种政策调控和经济衰退时，原有发展规划改变，造成房地产需求下降进而引起房地产价格急剧下降。

八、结论

由以两种土地所有权属性质的三旧改造运作机制可以看出，三旧改造运作的核心问题和本质就是要实现政府、开发商、被拆迁人三方利益协调与共享土地价值升值的过程，而享有权益的同时，就必须履行相应的义务(如表1)。因此在此过程中，利益三方主体在享受三旧改造土地价值升值相关权益的同时，履行各方相应的义务，是保障三旧改造的顺利实施与成功的关键。

目前我国城市正处于快速发展和加速城市化的进程中，耕地不断减少与建设用地不断增长的人地矛盾日益加剧，如何有效推进旧区改造，挖掘城市发展新空间和提高土地利用效益、改善城乡空间环境，己成为了一个急需解决的难题，一方面是由于其改造过程中改造资金的数额巨大、筹措困难；另一方面是被动迁者的激烈抵触行为、使改造难以进行。而 “三旧改造”通过引入市场资本、多方主体参与有效的解决改造资金的筹措困难，通过“政府-原居民-开发商”共享价值增值，构建了较好的利益平衡机制，具体而言，在国有建设土地整理中，通过“政府实现旧区更新-居民居住条件和环境得到改善-开发 12

商经营收入”实现利益协调；在集体建设土地整理中，通过“政府实现城乡统筹发展-村民村集体物业更新、收入增加-开发商利润分成”实现利益协调，从而得到绝大数居民支持和开发商的积极参与，减少了政府政财负担，实现了规划意图。因“三方共赢”保证了“三旧改造”的有效开展。

参考文献

（1）关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定及3个相关指导意见的通知（2007年6月28日 佛府[2007]68号）

（2）关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见（2009年8月25日 粤府[2009]78号）

（3）佛山市“三旧”改造专项规划（2009-2020）

第五篇：三旧改造

惠州市“三旧”改造用地协议出让缴交土地出让金办法

印发《惠州市“三旧”改造用地协议出让缴交土地出让金办法》的通知 惠府办〔2012〕38号

各县、区人民政府，市政府各部门、各直属机构：

《惠州市“三旧”改造用地协议出让缴交土地出让金办法》业经十一届7次市政府常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行中遇到的问题，请径向市国土资源局反映。

惠州市人民政府办公室

二○一二年七月四日

惠州市“三旧”改造用地协议出让缴交土地出让金办法

为确保我市“三旧”改造工作规范、有序运行，根据省人民政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）等有关规定，结合我市实际，制定本办法。

一、适用范围

符合城乡规划、“三旧”改造专项规划和实施计划的“三旧”改造项目，改造方案经市、县人民政府批准实施，由改造单位具体负责征收拆迁、安置补偿等事宜，且相关安置补偿等费用由其承担支付而不需政府予以审核支付，市、县人民政府依法以协议方式出让“三旧”改造用地使用权涉及缴交土地出让金的，适用本办法。

以招标、拍卖、挂牌等公开方式出让“三旧”用地使用权，缴交土地出让金的，不适用本办法。

二、土地出让金缴交标准

（一）旧城镇改造用地。

根据拆迁改造项目规划确定的总容积率等规划指标评估确定改造项目用地市场楼面地价，再分段按比例计算改造单位应缴纳的土地出让金：

容积率2.0（含2.0）以下的部分，缴交10%；容积率2.0以上至2.5（含2.5）部分，缴交40%；容积率2.5以上至3.5（含3.5）部分，缴交60%；容积率3.5以上的部分，缴交100%。

（二）旧厂房改造用地。

1．旧厂房改造范围内，工业用地在符合城乡规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款。

2．旧厂房改造范围内，在符合城乡规划要求的前提下，利用旧厂房改造为文化创意产业项目的，土地用途和使用权人可暂不变更。

3．旧厂房改造范围内，改造单位申请将原工业用地改变为商业、居住等经营性用地（不含物流园用地）的，根据拆迁改造项目规划确定的总容积率等规划指标评估确定改造项目用地市场楼面地价，再分段按比例计算改造单位应缴纳的土地出让金：

容积率1.2（含1.2）以下的部分，缴交10%；容积率1.2以上至2.0（含2.0）部分，缴交40%；容积率2.0以上至2.5（含2.5）部分，缴交50%；容积率2.5以上至3.0（含3.0）部分，缴交60%；容积率3.0以上的部分，缴交100%。

4．旧厂房改造范围内，改造单位申请将原工业用地改变为物流园用地的，对其中仓储部分用地同属工业用地性质不再增收土地出让金，对其中非仓储部分如商业、办公及其它功能，根据拆迁改造项目规划确定的总容积率等规划指标评估确定改造项目用地市场楼面地价，再分段按比例计算改造单位应缴纳的土地出让金：

容积率1.2（含1.2）以下部分，缴交10%；容积率1.2以上部分缴交30%。

（三）旧村庄改造用地。

根据拆迁改造项目规划确定的总容积率等规划指标评估确定改造项目用地市场楼面地价，再分段按比例计算改造单位应缴纳的土地出让金：

容积率2.0（含2.0）以下部分，缴交10%；容积率2.0以上部分，缴交40%。

（四）其他。

1．同一改造项目范围内涉及多种改造类型的，以各改造类型用地面积占改造项目总用地面积的比例分别按上述标准，计算应缴交的土地出让金；但对于一种改造类型用地面积占改造项目总用地面积的比例小于20%的，不单独计算应缴交的土地出让金，按照主要改造类型用地缴交土地出让金标准计算应缴土地出让金。

2．在“三旧”改造项目范围内，规划确定的改造项目计算容积率指标用地红线以外的城镇公共基础设施用地上的建构筑物，市、县人民政府要求由改造单位代征代拆的，由市、县人民政府按有关规定给予合理补偿。

3．对于改造单位在按本办法规定的标准缴交了改造项目用地的土地出让金后，经市、县人民政府批准调整改造项目建设用地性质、容积率须补缴土地出让金的，不得再按本办法规定的标准补缴土地出让金，须严格按照国家和省、市有关建设用地改变性质、调整容积率补缴土地出让金的法规、政策规定执行。

三、监督检查职责

对于采取协议方式出让“三旧”改造用地使用权和按上述办法计收土地出让金的，必须经市、县 “三旧”改造工作领导小组集体研究确定，并报市、县人民政府批准，在监察、审计部门的监督下实施，严禁未经集体研究决定擅自采取协议方式出让土地使用权和确定土地出让金缴交标准，一经发现，将严肃处理，并按有关法律法规规定追究相关责任人的责任。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

四、本办法自发布之日起施行，省政府停止执行“三旧”改造政策后，本办法相应自行废止。