聊城市物业管理办法分析

第一篇：聊城市物业管理办法分析

聊城市物业管理办法

《聊城市物业管理办法》已经2013年2月5日市政府第18次常务会议通过，现予发布，自2013年4月1日起施行。

第一章 总则

第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，促进和谐社区建设，提高城市管理水平，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》（国务院令第504号）和《山东省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法所称物业管理，是指业主通过自治管理，选聘物业服务企业，按照物业服务合同约定，对物业进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生及相关秩序的活动。

第三条 本办法适用于本市行政区域内物业的使用、维护、服务及监督管理等活动。

第四条 物业管理应当按照开发建设与物业管理相分离、政府指导与业主自治相结合的原则，逐步实现市场化、专业化、社会化管理。

第五条 市住房和城乡建设委员会是本市物业管理活动的行政主管部门，负责本市行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

县（市、区）人民政府住房城乡建设部门或房地产管理部门（以下统称物业主管部门），负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

行政执法、财政、民政、物价、公安、城乡规划、市政公用、环境保护、工商行政管理等有关部门按照各自职责，做好与物业管理有关的工作。

第六条 各级人民政府应当加强对物业管理工作的组织领导和协调，建立并完善物业管理部门联席会议制度。

街道办事处、乡（镇）人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷。

社区居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理有关的工作。

第七条 各级人民政府应当积极制定扶持政策，采取措施，引导推动旧住宅区、商业区、工矿区以及机关、学校、医院等实行社会化、专业化、市场化的物业管理，促进物业服务行业发展。

第二章 前期物业管理

第八条 物业管理区域的划分，应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，按照以下原则来进行：

（一）同一个建筑区划内的地上、地下建筑物和设施设备、相关场地，应当划分为一个物业管理区域；但其主要配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用的，可以划分为不同的物业管理区域；

（二）物业项目内有规划市政道路或自然河流穿越的，可以划分为不同的物业管理区域；

（三）分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备是共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割并独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域；

（四）不同物业管理区域地理上自然相连的，经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域。

第九条 建设单位申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当持房地产项目开发经营权证明、建设用地规划许可证、建设用地使用证明、建设 2 项目规划设计方案和地名核准文件等资料向物业所在地县（市、区）物业主管部门提出划分物业管理区域的申请。

物业主管部门应当自受理之日起20日内，在征求物业所在地街道办事处或乡（镇）人民政府的意见后进行划分登记备案并书面告知建设单位。建设单位应当将划定的物业管理区域在商品房买卖合同中向物业买受人明示。

第十条 业主共同决定对物业管理区域进行分立或者合并的，应当向物业所在地街道办事处或乡镇人民政府提出申请，由街道办事处或乡（镇）人民政府会同县（市、区）物业主管部门进行审查，确需调整的，应于5个工作日内予以确认并在物业管理区域内进行公告。

第十一条 在物业管理区域内，建设单位应当按照不低于建设工程项目总建筑面积千分之三，且不少于一百平方米的要求配置物业服务用房。物业服务用房要求具备水、电、采光、通风等正常使用功能，且满足客户接待、档案保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主委员会办公等服务功能。

第十二条 建设单位在报批规划时，应在规划报建图中明确标明物业服务用房的位置和面积，并将物业服务用房纳入建设配套项目计划，与建设项目同步设计、同步施工、同步交付使用。

规划行政主管部门应在《建设工程规划许可证》中注明物业服务用房的性质和面积。

房地产行政主管部门在核发《商品房预售许可证》时，不得将经过规划确定、前期物业管理备案的物业服务用房纳入可销售商品房屋许可范围。

建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当对物业服务用房一并申请登记。房产登记机关在房屋登记簿上应对物业服务用房予以记载，登记产权人为物业管理区域内的全体业主。

第十三条 物业管理区域内的政务管理用房、社区居民委员会用房以及按规划要求配套建设的中小学校、会所、幼儿园、车库、车位等，应当严格按照国家、3 省有关规定进行配套建设，由所有权人申请办理房产登记手续，且不得擅自改变其规划用途。

第十四条 住宅小区内的专业经营设施设备，由专业经营单位负责设计、建设、维护和管理。建设单位应当协调配合专业经营设施设备的施工，并承担相关管沟、设备用房等土建工程的配套建设。

专业经营设施设备包括变电、二次供水、换热、燃气调压等设施设备及相关管线和计量装置。

第十五条 在业主、业主大会选聘物业服务企业前，建设单位应当通过公开招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，实施前期物业管理。投标人少于三个或者物业项目建筑面积低于三万平方米的，经县（市、区）物业主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘物业服务企业。

第十六条 建设单位在物业销售前，应当制定临时管理规约，并在物业项目的销售场所进行公示。

临时管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等依法作出约定；有关约定不得侵害物业买受人的合法权益。

第十七条 建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属声明文件等资料报县（市、区）物业主管部门备案，并在商品房预售时将上述资料作为商品房买卖合同的附件。

第十八条 建设单位应当按照国家、省有关规定和商品房买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。

第十九条 建设单位在物业交付使用15日前，应当与选聘的物业服务企业完成共用部位、共用设施设备的承接查验工作。实施承接查验的物业，应当具备以下条件：

（一）取得规划、消防、环保等主管部门出具的核实认可或者准许使用文件，建设工程竣工验收合格，并经过建设行政主管部门备案；

（二）供水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视、宽带数据传输等市政公用设施设备，经综合验收后移交给相关专业经营单位；

（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求完成；

（四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；

（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；

（六）竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐备；

（七）法律、法规规定的其他条件。

第二十条 物业承接查验应按照下列程序进行：

（一）确定物业承接查验方案；

（二）移交有关图纸资料；

（三）查验共用部位、共用设施设备；

（四）解决查验发现的问题；

（五）确认现场查验结果；

（六）签订物业承接查验协议；

（七）办理物业交接手续。

第二十一条 建设单位应当在与前期物业服务企业办理承接查验20日前，向前期物业服务企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网竣工图等竣工验收资料；

（二）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等准许使用文件；

（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（五）业主名册；

（六）承接查验所必需的其他文件。

未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

第二十二条 建设单位应当依法移交给专业经营单位的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营设施设备。上述专业经营设施设备不作为物业服务企业现场查验和验收的内容。

第二十三条 分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期进行承接查验。建设单位与物业服务企业完成最后一期物业承接查验后，办理物业项目整体交接手续。

第二十四条 物业服务企业应当自物业交接验收后30日内，持下列文件向县（市、区）物业主管部门办理物业承接验收备案手续：

（一）物业承接查验协议；

（二）建设单位移交资料清单；

（三）查验与交接记录；

（四）其他与承接查验有关的文件。

第二十五条 建设单位交付住宅物业时，应当向业主提供住宅质量保证书、住宅使用说明书等资料。

前期物业服务企业应当向业主提供物业服务手册，并可以接受建设单位的委托，协助建设单位办理住宅物业交付的有关具体事宜。

第三章 业主、业主大会与业主委员会

第二十六条 业主对物业管理区域内共用部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定：

（一）制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；

（二）选举或者更换业主委员会委员；

（三）确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方式；

（四）选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业提供服务；

（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）申请改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）申请分立或者合并物业管理区域；

（八）决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。

决定第（五）、（六）项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定第（七）项事项，应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意。

第二十七条 业主可以以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项。事项范围和决定程序由业主大会议事规则或者物业管理区域内的全体业主共同决定。

第二十八条 业主可以成立业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成，对物业管理区域内共用部分实施共同管理，按照相关规定开展与物业管理有关的活动。

未成立业主大会，发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他应急处理事项的，由物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府指导协助业主共同决定。

第二十九条 物业管理区域内业主已交付入住面积达到建筑物总面积百分之五十以上或者入住户数所占比例达到百分之五十以上的，建设单位可以推荐业主代表作为临时召集人；临时召集人应当召集占总人数百分之五以上或者交付面积占建筑物总面积百分之五以上的业主向街道办事处、乡（镇）人民政府提出书面申请成立业主大会。

占总人数百分之五以上或者交付面积占建筑物总面积百分之五以上的业主也可以自行向物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府提出书面申请成立业主大会。

第三十条 街道办事处、乡（镇）人民政府应当自接到申请之日起30内，指定代表担任筹备组组长，组织成立首次业主大会会议筹备组。筹备组由七人以上单数组成，由业主和建设单位、前期物业服务企业、街道办事处或乡（镇）人民政府、社区居民委员会等派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的一半。

筹备组应当自成立之日起10日内，将其成员名单和工作职责在物业管理区域内进行书面公告。

第三十一条 建设单位应当自首次业主大会会议筹备组成立之日起7日内，向筹备组提供以下资料：

（一）物业管理区域划分备案证明；

（二）房屋及建筑物面积清册；

（三）业主名册；

（四）规划总平面图；

（五）交付使用共用设施设备的证明；

（六）物业服务用房备案证明。

首次业主大会会议筹备组工作所需经费，由建设单位承担。

第三十二条 业主大会选举产生业主委员会。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持以下资料向物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府备案：

（一）筹备组出具并由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告；

（二）业主大会决议；

（三）管理规约、业主大会议事规则；

（四）业主委员会委员名单；

（五）法律法规要求的其他资料。

材料齐全的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当当场予以备案，并在备案后5个工作日内将备案资料抄送县（市、区）物业主管部门，同时将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、社区居民委员会。第（二）、（三）、（四）项内容发生变更的，应当及时办理备案变更手续。

第三十三条 业主委员会委员实行任期制，有关任期、候补、空缺、资格终止等事项由业主大会议事规则规定。有下列情形之一的，委员资格自动终止：

（一）任职期限届满的；

（二）不再具备业主身份的；

（三）限制民事行为能力或者丧失民事行为能力的；

（四）被依法追究刑事责任，无法履行委员职责的；

（五）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；

（六）业主大会议事规则规定的其他情形。

业主委员会委员资格终止的，应当自资格终止之日起3日内，将其保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物，移交给业主委员会；拒不移交印章、相关财物和档案资料的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当责令移交，物业所在地公安机关应当予以协助。

第三十四条 物业管理活动中业主权利、义务及业主大会、业主委员会的其他职责，按照《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《山东省物业管理条例》的有关规定执行。

第四章 物业管理服务

第三十五条 市物业行政主管部门应当建立物业服务企业信用档案信息系统，对全市物业服务企业实行统一的资质信用动态考核管理。

第三十六条 业主委员会经过业主大会授权，可以通过招投标或者协议方式选聘物业服务企业，并签订物业服务合同。

属于前期物业管理阶段的，业主委员会应当在新的物业服务合同生效前，与前期物业服务企业和新选聘的物业服务企业就交接时间、交接内容、业主欠费清缴等事项进行协商约定。

业主委员会与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，前期物业服务合同终止。前期物业服务企业不得以业主欠交物业服务费或者其他相关费用等理由拒绝办理交接或拒不撤出。

第三十七条 物业服务合同应当对双方权利义务、物业服务事项、服务标准、服务费用、项目负责人、物业服务用房的管理和使用、合同期限、服务交接、违约责任等内容进行约定。

第三十八条 物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起10日内，将物业服务合同报县（市、区）物业主管部门和物价主管部门备案。县（市、区）物业主管部门应当在备案完成后3个工作日内，将备案材料抄送物业服务项目所在地街道办事处、乡（镇）人民政府。

第三十九条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应服务。物业服务企业提供服务，还应当遵守以下规定：

（一）严格执行国家和省规定的物业服务技术标准、服务规范；

（二）及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项；

（三）确保消防等公共安全设施完好有效；

（四）建立各种突发事件的应急处理机制和工作预案；

（五）按照有关规定，将物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示；

（六）在物业管理区域内公示服务监督电话，定期听取业主关于改进和完善服务的意见和建议；

（七）配合社区居民委员会做好社区建设和管理的相关工作。

县（市、区）物业主管部门应当对物业服务企业执行物业服务技术标准、服务规范和相关规定的情况进行监督检查，并记入该企业信用档案。

第四十条 物业服务合同期满前3个月，业主委员会应当召集业主大会会议决定是否续约，并将结果及时告知物业服务企业。双方同意续约的，业主委员会与物业服务企业应当重新签订物业服务合同。

解除或终止物业服务合同的，双方应依据合同履行必要的通知义务；合同未约定通知期限的，应提前60日通知。合同解除或终止后，物业服务企业应当与业主委员会按照法律规定和合同约定办理退出手续，并履行交接义务。

物业服务企业未履行通知义务以及办理退出交接手续的，不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务。

业主大会或者物业管理企业决定提前解除物业服务合同的，应当告知对方，并提前3个月在物业管理区域内公告全体业主。

第四十一条 物业服务企业未与业主签订书面物业服务合同，但事实上提供了物业服务，并履行了告知义务的，物业服务企业有权要求业主履行相关义务。

业主共同决定不再接受物业服务的，物业服务企业不得强行提供服务，不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。物业服务企业决定不再提供物业服务的，应当提前3个月在物业管理区域内书面告知业主。

第四十二条 物业服务企业应当在物业服务合同终止后60日内，与业主委员会完成移交工作，也可以在业主委员会的监督下，直接向新物业服务企业办理移交。物业服务企业应当履行以下交接义务，并按约定撤出物业管理区域：

（一）移交物业共用部分；

（二）移交本办法第二十一条规定的相关资料；

（三）移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；

（四）结清预收、代收的有关费用；

（五）依法或依物业服务合同约定交接的其他事项。

未成立业主委员会的，可以向物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府申请办理交接代管，待新物业服务企业确定后，由街道办事处、乡（镇）人民政府将其代为保管的该物业项目移交资金、物品和资料转交给新物业服务企业。

第四十三条 实行物业管理项目经理执业信用备案制度。市物业行政主管部门负责建立统一的物业管理项目经理名册。

物业服务企业应向受托管理服务的物业项目委派指定项目经理作为负责人。除物业服务合同另有约定外，项目负责人原则上只能在一个物业服务项目任职注册。

物业服务企业指定或者更换项目负责人的，应当及时告知业主并报县（市、区）物业主管部门备案。业主共同决定要求物业服务企业更换项目负责人的，物业服务企业应当及时更换。

第四十四条 物业服务收费区分不同物业类型分别实行政府指导价和市场调节价。推广物业服务分项分等级的“菜单式”收费机制，尊重业主的自主选择权。

普通商品住宅的前期物业服务费实行政府指导价，由市、县（市）人民政府价格主管部门会同同级物业主管部门制定在本地区执行的基准价及浮动幅度，报同级人民政府批准。具体收费标准由建设单位与选聘的前期物业服务企业在规定的基准价和浮动幅度内约定，并列入购房合同中。

已成立业主委员会的住宅小区及其他物业服务收费实行市场调节价，由业主委员会或者业主、物业使用人与物业服务企业约定。

第四十五条 已竣工尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担。已交付的物业，物业服务费由业主承担，建设单位与业主另有约定的除外。

第四十六条 物业服务企业违反物业服务合同约定，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主委员会或者业主有权拒绝。

物业服务企业依约履行合同义务的，业主应当按时交纳物业服务费，不得以放弃共有权利为由拒绝交纳。对于无正当理由拒不交纳物业服务费的业主，业主委员会可以在物业管理区域内显著位置以公告形式进行催交。

第四十七条 物业主管部门应当加强对物业服务活动的监督和管理，及时处理物业服务投诉；引导物业服务行业协会充分发挥服务、沟通和行业监督作用，建立和完善物业服务企业以及物业服务从业人员的自律制度。

物业服务行业协会可以根据物业服务项目类型、物业服务内容、服务标准等因素，定期发布物业服务成本信息。

第五章 物业的使用与维护

第四十八条 住宅物业装饰装修前，业主或者物业使用人应当按照有关规定办理申报登记，并与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。物业服务企业应当将装饰装修的时间、地点等情况在业主所在楼宇显著位置公示。

物业服务企业应当加强对装饰装修活动的巡查、监督。业主或者物业使用人拒不办理申报登记或者违反相关规定及装饰装修服务协议的，物业服务企业应当及时告知并劝阻；拒不改正的，物业服务企业应当及时向有关主管部门报告，并有权依照管理规约或装饰装修服务协议的有关约定，阻止装饰装修施工人员进入物业管理区域。

第四十九条 建设单位出售物业管理区域内的车库、车位的，应当在出售前办理车库、车位预售许可或者销售备案手续。物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位，不得出售给本物业管理区域业主以外的其他人。

建设单位出租物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位的，应当首先出租给本物业管理区域业主。在满足本物业管理区域业主需要后，建设单位可以 13 将车库、车位出租给本物业管理区域业主以外的其他人，租期不得超过6个月。车库、车位租赁费的标准按照价格主管部门会同物业主管部门制定的政府指导价格确定。

车库、车位使用人应当遵守管理规约关于停车管理的约定。

第五十条 占用物业管理区域内道路或者其他场地停放车辆的，应当交纳车位场地使用费，收费标准由业主共同决定。车位场地使用费属于全体业主所有，主要用于停车场地的管理、维护以及补充业主大会和业主委员会的活动经费。

第五十一条 利用物业管理区域内共用部分设置户外广告或者从事租赁经营活动产生的收益，其分配应当由业主共同决定。未作出决定前，可以用于补充专项维修资金或者用作业主大会和业主委员会的活动经费。

第五十二条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位应当与业主签订服务合同，并服务到最终用户，保障服务质量。

物业服务企业应积极协助业主与相关专业经营单位签订专业经营服务合同。物业服务企业接受专业经营单位代收专业经营服务费用的，应当向业主出具专业经营单位的发票，且不得向业主收取手续费等额外费用，也不得以业主欠交物业服务费为由限制或者变相限制专业经营单位提供服务。

第五十三条 本办法实施前建设的住宅小区内专业经营设施设备，由业主大会决定移交给专业经营单位，专业经营单位应当接收。具体办法由市人民政府另行制定。

对列入市、县（市、区）旧住宅区改造范围的，旧住宅区内的道路、照明、绿地及社区服务、文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备改造建设资金，由政府承担；开发项目设施不配套等遗留问题由原建设单位投资解决；供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营设施设备改造应当达到分户计量、分户控制条件，其建设支出由相关专业经营单位承担；业主专有部分的设施设备改造支出，由业主承担。

第五十四条 建设单位应当就房屋买卖合同约定的保修期限、范围，承担所销售物业的保修责任；合同没有约定或约定不明确的按照国家、省有关规定执行。

在保修期间，建设单位未按规定履行保修义务的，业主、业主委员会、社区居民委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请，经物业主管部门核实后，维修费用在物业质量保修金中列支。

第五十五条 物业保修期满后，业主专有部分的养护、维修，由业主负责。业主专有部分出现危害安全、影响观瞻、妨碍公共利益及其他影响物业正常使用情形时，业主或者物业使用人应当及时修复，相邻业主应当提供便利。

第五十六条 物业保修期满后，物业管理区域内共用部分及共用设施设备的维护和管理责任，由业主共同承担；业主可以将其委托给物业服务企业承担。维修费用经业主共同决定后，在专项维修资金中列支。

本办法实施前未交纳专项维修资金的物业或者专项维修资金余额不足首次归集额百分之三十的，业主委员会或者社区居民委员会应当通知相关业主补交或者续筹。补交或者续筹的比例和方式由业主共同决定。

第五十七条 物业管理区域内共用部位、共用设施设备发生以下情形时：

（一）屋面防水渗漏严重危及人身财产安全；

（二）电梯因故障停运危及人身安全；

（三）高层楼宇二次供水设备故障导致供水中断；

（四）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；

（五）消防系统出现功能障碍。

经过房屋安全鉴定机构鉴定确认后，应立即进行维修或者更新。物业服务企业或者相关业主在征得业主委员会或者社区居民委员会同意后，可以直接组织实施维修或更新。维修工程竣工验收合格后，物业服务企业或者相关业主应持经过审计的工程决算书和工程验收合格证明到物业主管部门办理划转维修资金手续。15 物业服务企业或相关业主未按规定及时实施维修或更新的，物业主管部门可以组织代修，维修费用在物业管理区域内公示后，从相关业主专项维修资金中列支。

第五十八条 业主转让或者出租物业时，应当将管理规约、物业服务合同、有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人，并自买卖合同或者租赁合同签订之日起15日内，将买卖或者出租情况告知物业服务企业。业主转让物业的，应当与物业服务企业、有关专业经营单位结清服务费用。

物业转让时，业主应当向受让人说明专项维修资金交存和结余情况，该物业分账户中结余的专项维修资金随物业同时过户。

第六章 社区物业管理

第五十九条 社区物业管理工作，应按照“县（市、区）政府负责，街道办事处组织，社区居委会落实，物业主管部门指导，以块为主、属地管理”的原则，完善管理体制，明确管理职责，落实工作责任，搞好社区基层组织与业主自治组织的共同协作，推进社区物业管理工作。

第六十条 县（市、区）政府、街道办事处（乡镇政府）、社区应把物业管理工作纳入社区建设。对暂时不具备实行专业化物业管理的住宅小区（楼），应组织安排专职人员进行保洁、秩序维护和公共设施维修；无主管单位的由辖区办事处组织落实，发生的费用由业主承担。对居住分散的住宅楼，应进行划片整合管理。

第六十一条 建立市、县（市、区)、街道（乡镇）三级物业管理工作考核机制。县（市、区）政府、街道办事处（乡镇政府）应细化目标责任，将物业管理纳入政府部门绩效考核体系，物业管理涉及的政府部门、相关专业经营单位及其主管部门，是物业管理工作考核的主要责任人。

第六十二条 物业管理、行政执法、公安消防、城乡规划、环境保护等部门应建立相关违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内公布投诉联系电话，对举报的违法行为应及时作出处理。

第六十三条 实行物业管理联席会议制度。

物业管理联席会议制度由街道办事处、乡（镇）人民政府负责召集，由社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和城管执法、物业管理等部门参加。

第六十四条 物业管理联席会议主要协调下列事项：

（一）业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况；

（二）物业服务企业在履行退出程序及交接工作中出现的问题；

（三）物业管理区域内发生的突发事件；

（四）物业管理与社区管理的衔接和配合；

（五）需要协调的其他物业管理事项。

第六十五条 业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位之间因物业管理发生争议的，应当自行协商解决；协商不成的，可以向社区居民委员会或者联席会议申请调解，也可以申请仲裁或者依法向人民法院起诉。

第六十六条 有关部门、单位在物业管理区域内开展文化教育、医疗卫生、体育健身、计划生育等社区服务活动以及突发事件应急知识的宣传普及和应急演练活动，业主、业主委员会、物业服务企业和专业经营单位应当给予协助、配合。

第七章 法律责任

第六十七条 违反本办法规定的行为，有关法律、法规已设定处罚的，按照其规定执行。

第六十八条 违反本办法有关规定，物业服务企业未按照规定报送物业服务合同、信用档案信息、统计报表等相关资料的，由物业主管部门责令限期改正； 17 逾期不改正的，可依据《山东省物业管理条例》处以三千元以上一万元以下的罚款。

第六十九条 违反本办法第二十一条，建设单位不履行交接义务的，由物业主管部门责令限期改正；逾期不改正的，可依据《物业管理条例》处一万元以上十万元以下罚款。

第七十条 物业主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府和其他有关部门的工作人员在物业管理工作中，有下列行为之一的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）在进行建设工程规划审批和设计审查时，未就住宅小区配套建筑及设施设备的配置、专业经营设施设备的建设标准征求房地产开发、物业管理等部门和专业经营单位意见的；

（二）未按照本办法规定对住宅小区综合验收进行监管的；

（三）未按照本办法规定筹备、组织召开业主大会会议的；

（四）挪用物业质量保修金和专项维修资金的；

（五）未按照本办法规定召集或者参加物业管理联席会议的；

（六）发现违法行为或者接到违法行为报告、投诉不及时作出处理的；

（七）其他滥用职权、玩忽职守、循私舞弊的行为。第八章 附则

第七十一条 本办法所称业主，是指房屋的所有权人。

本办法所称业主大会，是由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。

本办法所称业主委员会，是由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。

本办法所称全体业主，在成立业主大会后是指业主大会。

本办法所称业主共同决定，是指业主大会的决定；未成立业主大会的，是指业主依法共同作出的决定。

本办法所称住宅小区，是指经过统一规划、综合开发、配套建设，且建筑区划内住宅物业建筑面积占物业项目总建筑面积不低于百分之五十的居住区或居住组团。

本办法所称物业共用部分，是指物业管理区域内业主专有部分以外按照规定由业主共同管理的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地。

第七十二条 前期物业服务合同、管理规约、临时管理规约的示范文本，由市物业行政主管部门制订。

第七十三条 本办法自2013年4月1日起实施，有效期为5年。《聊城市城市住宅小区物业管理办法》（聊政发〔2000〕98号）同时废止。

第二篇：聊城市供热管理办法

聊城市人民政府关于印发《聊城市城市集中供热管理暂行办法》的通知

山东省聊城市人民政府

聊政发〔2005〕33号

聊城市人民政府关于印发《聊城市城市集中供热管理暂行办法》的通知

各县（市、区）人民政府，经济开发区管委会，市政府各部门：

《聊城市城市集中供热管理暂行办法》已经市政府第26次常务会议研究通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

聊城市人民政府

二○○五年四月三十日

聊城市城市集中供热管理暂行办法

第一章总则

第一条为加强聊城市城市集中供热管理，节约能源，改善环境，促进城市集中供热事业发展，根据国家和省有关法律、法规，结合我市实际，制定本办法。第二条凡在我市规划区内进行集中供热规划、设计、建设、生产、经营、使用、安装维修、安全管理等活动，均应遵守本办法。

第三条本办法所称城市集中供热，是指供热单位利用热电联产、区域锅炉、工业余热、地热等热源，通过热网向城市热用户供热。第四条聊城市建设委员会是全市集中供热工作的行政主管部门。聊城市公用事业管理局受市建设委员会的委托，负责我市城市规划区内的集中供热管理工作。第五条市政府有关部门应当按照各自职责，协同供热主管部门做好城市集中供热工作。

第六条城市集中供热设施建设应当纳入国民经济与社会发展计划，统筹规划，配套建设，统一管理，协调发展。

第七条鼓励城市集中供热新技术、新工艺、新设备、新材料的研究、开发和应用，提倡热、电、冷联供。

第二章规划与建设

第八条城市集中供热专项规划由市政府组织供热主管部门和城市规划等部门共同编制，按法定程序批准后实施。

需要变更集中供热专项规划的，应按原审批程序重新报批。

第九条编制城市集中供热规划，应做到远近结合，布局合理，统筹安排。第十条新建、改建、扩建城市集中供热工程项目应当符合城市集中供热专项规划，并经供热主管部门审查同意后履行基本建设工程审批手续。

第十一条在城市集中供热管网覆盖范围内的住宅区、公用建筑和生产用热单位，应当按城市集中供热专项规划，实施城市集中供热。

第十二条在城市集中供热管网覆盖范围内不得建设分散供热设施；已经建设的，应在供热主管部门规定的期限内停止使用；因特殊原因确需继续使用的，应经供热主管部门批准。

第十三条新区开发、旧区改建和新建、改建、扩建的建设项目，应当按照城市集中供热专项规划配套相应的集中供用热设施。

第十四条新建工程室内采暖系统应按分户计量进行设计，安装温控阀和热计量表；原有的采暖系统应按分户计量逐步实施改造。

第十五条从事城市集中供热工程勘察、设计、施工、监理活动的，应当依法取得相应等级的资质证书，并在其资质等级许可的范围内承揽工程。

第十六条城市集中供热工程的建设、勘察、设计、监理单位，应当严格执行国家和省、市有关技术规范、标准和规定，由供热主管部门会同有关部门通过招标、投标等形式确定具有相应资质的单位承担，确保工程质量。

第十七条城市集中供热工程竣工后，建设单位应当依法组织竣工验收。未经验收或验收不合格的，不得交付使用。验收合格之日起15日内，建设单位应当按有关规定向供热主管部门及其他有关部门备案。

第三章供热管理

第十八条供热单位应按照规定取得供热资格并办理有关证照后，方可从事城市集中供热生产经营活动。

第十九条供热单位应按照供热主管部门确定的供热范围向用户供热；供热单位需要改变供热范围或增减供热面积的，应当报供热主管部门批准。

供热单位依据新增供热面积，申请使用城市基础设施配套费，由市财政部门会同供热主管部门审核批准后予以拨付。

第二十条供热单位应当与用户签定供用热合同，明确双方的权益及义务。合同内容应包括供热期间、供热时间、供热参数、事故处理、维护责任、收费标准、缴费时限和结算办法、违约责任等。

第二十一条单位和居民采暖期为每年11月15日至次年3月15日。供热期内，正常情况下，用户室内合格温度应不低于16℃；已安装热计量装置的，温度由用户自行调节。

第二十二条在供热期内，除不可抗力外，未经供热主管部门批准，供热单位不得擅自停止供热或改变供热范围、供热面积。

第二十三条因供热设施出现故障不能正常供热时，供热单位应及时通知用户并组织抢修，同时报告供热主管部门。

第二十四条因下列情况，用户室内达不到合格温度的，供热单位不予承担责任：

（一）采暖系统结构不合理，而又未按供热单位提出的合理意见进行整改的；

（二）保温结构不合理的；

（三）室内装修影响散热的；

（四）擅自改变房屋结构和采暖设施的；

（五）擅自扩大供热面积、改变供热方式的。

第二十五条用户提出室内温度低于合格温度时，供热单位应及时进行现场核实。属于供热单位责任的，应按下列标准减免热费：

（一）平均室温每低于合格温度1℃按不合格面积及时间减收热费10%；

（二）平均室温在10℃以下的按不合格面积及时间免收热费。

第二十六条供热单位与用户发生争议时，可申请供热主管部门调解处理，也可向人民法院提起诉讼。

第二十七条供热单位应建立供热服务承诺制度，把规范化服务的标准、内容、时间向社会公开，接受社会的监督。

第二十八条供热单位应设置专门的事故抢险抢修队伍，配备专业技术人员、抢修器材、车辆、通讯设备等，并制定事故抢险抢修预案。

供热单位应设置抢险抢修电话，向社会公布，并设专岗每天24小时值班。

第四章用热管理

第二十九条新增热用户应于当年的4月1日至9月30日期间，向供热主管部门提出用热申请，经批准后到供热单位办理用热手续。热用户变更用热面积、用热量及其他事项的，应当按申办用热的程序办理变更手续。

第三十条由于室内装修改造、擅自改变房屋结构或因改造室内采暖设施等原因，对其他用户造成不良后果或损失的，责任由该用户承担。第三十一条用户不得有下列行为:

（一）擅自将自建的用热设施与供热管网连接;

（二）擅自在室内采暖系统上安装放水阀门、排气阀、移动和增大散热器；

（三）擅自转供热、扩大用热、改变用热性质及运行方式;

（四）擅自排放或取用供热管网蒸汽和热水；

（五）阻碍供热单位工作人员对供用热设施进行巡查、维护和检修；

（六）其他有损用热设施或影响供热的行为。

第三十二条城市集中供热收费标准，由物价部门会同有关部门按规定的审批程序制定。供热单位不得擅自提高供热收费标准，如遇供热成本发生大的变化，且持续时间较长，供热企业须向供热主管部门提交调价建议，由供热主管部门协同物价部门按规定程序对供热价格进行调整。

第三十三条为确保城市集中供热，单位和居民采暖实行先缴费、后用热的原则。用户应在每年采暖期开始半月前将热费一次性缴纳给供热单位。逾期不缴纳的，供热单位不予供热。

第五章设施管理

第三十四条从热源厂(站)至用热单位院墙(无院墙的为单位建筑物墙)外一米止和从热源厂（站）至居民热用户楼前入口阀门井出口法兰止，为供热设施，由供热单位负责维护和保养；其余为用热设施，由用户负责维护和保养。

第三十五条供热单位应当按规定在其供热设施及其安全距离范围内设置明显的安全警示标志。

任何单位和个人不得擅自拆除、损坏、覆盖、移动、涂改安全警示标志。第三十六条供热单位巡检人员入户巡检时，应配带标志，发现问题及时解决，用户应当予以配合。

第三十七条热用户或房屋产权人委托供热单位检查、维修、更换其用热设施的，应当支付相应的费用。

第三十八条用热单位（户）入口处的热计量器具应由用热单位（户）出资，供热单位负责安装和管理。

选用的热计量器具应符合国家标准。

第三十九条严禁擅自改装、拆除、迁移城市集中供、用热设施，因特殊原因确需改装、拆除、迁移的，必须经供热主管部门同意，并按规定办理有关手续。第四十条建设工程开工前，建设单位或者施工单位应向供热单位或者城建档案管理机构查明地下供热设施的相关情况，供热单位或者城建档案管理机构应当在接到查询后三个工作日内给予书面答复。

建设工程施工可能影响供热设施安全的，建设单位或者施工单位应当与供热单位协商采取相应的安全保护措施，并在专业技术人员的监督下施工。第四十一条在供热设施安全距离范围内，禁止下列行为:(一)修建建筑物、构筑物;(二)挖坑、掘土、打桩;(三)爆破和顶进作业;(四)堆放垃圾、杂物，排放污水、废水、腐蚀性液体;(五)利用供热管道及支架敷设线路或悬挂物体;(六)其他危害供热设施安全的作业。

第四十二条抢险、抢修人员在处理集中供热事故紧急情况时，对影响抢险、抢修的其他设施可采取必要的应急措施，并妥善处理善后事宜。

第六章法律责任

第四十三条根据《山东省城市建设管理条例》第四十九条规定，有下列行为之一的，由供热主管部门责令限期改正，并处1千元以上2万元以下罚款:(一)在集中供热区域内擅自建设分散供热设施的;(二)擅自将自行建设的供热设施与集中供热管网连接的。

第四十四条违反本办法第十条、第十一条、第十二条规定的，由供热主管部门依据国务院《建设工程质量管理条例》的有关规定予以处罚。

第四十五条违反本办法第二十二条规定的，根据《山东省城市建设管理条例》第五十六条规定，对有直接责任的主管人员和其他直接责任人员，由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分；给单位和个人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

第四十六条违反本办法擅自占用或者毁坏城市集中供热设施的，由供热主管部门依据《山东省城市建设管理条例》第五十四条规定，责令限期改正，并处以1万元以上10万元以下罚款。

第四十七条违反本办法第三十一条、第四十一条规定造成损失的，用户或责任方应当予以赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十八条供热主管部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第四十九条对阻挠、妨碍城市集中供热执法人员执行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》予以处罚;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十条当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请行政复议或向人民法院提起诉讼。

第五十一条本办法自发布之日起施行。原《聊城市城市集中供热管理试行办法》同时废止。

《聊城市城市集中供热管理暂行办法》

第一章 总则

第一条 为加强聊城市城市集中供热管理，节约能源，改善环境，促进城市集中供热事业发展，根据国家和省有关法律、法规，结合我市实际，制定本办法。

第二条 凡在我市规划区内进行集中供热规划、设计、建设、生产、经营、使用、安装维修、安全管理等活动，均应遵守本办法。

第三条 本办法所称城市集中供热，是指供热单位利用热电联产、区域锅炉、工业余热、地热等热源，通过热网向城市热用户供热。

第四条 聊城市建设委员会是全市集中供热工作的行政主管部门。聊城市公用事业管理局受市建设委员会的委托，负责我市城市规划区内的集中供热管理工作。

第五条 市政府有关部门应当按照各自职责，协同供热主管部门做好城市集中供热工作。第六条 城市集中供热设施建设应当纳入国民经济与社会发展计划，统筹规划，配套建设，统一管理，协调发展。

第七条 鼓励城市集中供热新技术、新工艺、新设备、新材料的研究、开发和应用，提倡热、电、冷联供。

第二章 规划与建设

第八条 城市集中供热专项规划由市政府组织供热主管部门和城市规划等部门共同编制，按法定程序批准后实施。

需要变更集中供热专项规划的，应按原审批程序重新报批。

第九条 编制城市集中供热规划，应做到远近结合，布局合理，统筹安排。

第十条 新建、改建、扩建城市集中供热工程项目应当符合城市集中供热专项规划，并经供热主管部门审查同意后履行基本建设工程审批手续。

第十一条 在城市集中供热管网覆盖范围内的住宅区、公用建筑和生产用热单位，应当按城市集中供热专项规划，实施城市集中供热。

第十二条 在城市集中供热管网覆盖范围内不得建设分散供热设施；已经建设的，应在供热主管部门规定的期限内停止使用；因特殊原因确需继续使用的，应经供热主管部门批准。

第十三条 新区开发、旧区改建和新建、改建、扩建的建设项目，应当按照城市集中供热专项规划配套相应的集中供用热设施。

第十四条 新建工程室内采暖系统应按分户计量进行设计，安装温控阀和热计量表；原有的采暖系统应按分户计量逐步实施改造。

第十五条 从事城市集中供热工程勘察、设计、施工、监理活动的，应当依法取得相应等级的资质证书，并在其资质等级许可的范围内承揽工程。

第十六条 城市集中供热工程的建设、勘察、设计、监理单位，应当严格执行国家和省、市有关技术规范、标准和规定，由供热主管部门会同有关部门通过招标、投标等形式确定具有相应资质的单位承担，确保工程质量。

第十七条 城市集中供热工程竣工后，建设单位应当依法组织竣工验收。未经验收或验收不合格的，不得交付使用。验收合格之日起15日内，建设单位应当按有关规定向供热主管部门及其他有关部门备案。

第三章 供热管理

第十八条 供热单位应按照规定取得供热资格并办理有关证照后，方可从事城市集中供热生产经营活动。第十九条 供热单位应按照供热主管部门确定的供热范围向用户供热；供热单位需要改变供热范围或增减供热面积的，应当报供热主管部门批准。

供热单位依据新增供热面积，申请使用城市基础设施配套费，由市财政部门会同供热主管部门审核批准后予以拨付。

第二十条 供热单位应当与用户签定供用热合同，明确双方的权益及义务。合同内容应包括供热期间、供热时间、供热参数、事故处理、维护责任、收费标准、缴费时限和结算办法、违约责任等。

第二十一条 单位和居民采暖期为每年11月15日至次年3月15日。供热期内，正常情况下，用户室内合格温度应不低于16℃；已安装热计量装置的，温度由用户自行调节。

第二十二条 在供热期内，除不可抗力外，未经供热主管部门批准，供热单位不得擅自停止供热或改变供热范围、供热面积。

第二十三条 因供热设施出现故障不能正常供热时，供热单位应及时通知用户并组织抢修，同时报告供热主管部门。

第二十四条 因下列情况，用户室内达不到合格温度的，供热单位不予承担责任：

（一）采暖系统结构不合理，而又未按供热单位提出的合理意见进行整改的；

（二）保温结构不合理的；

（三）室内装修影响散热的；

（四）擅自改变房屋结构和采暖设施的；

（五）擅自扩大供热面积、改变供热方式的。

第二十五条 用户提出室内温度低于合格温度时，供热单位应及时进行现场核实。属于供热单位责任的，应按下列标准减免热费：

（一）平均室温每低于合格温度1℃按不合格面积及时间减收热费10%；

（二）平均室温在10℃以下的按不合格面积及时间免收热费。

第二十六条 供热单位与用户发生争议时，可申请供热主管部门调解处理，也可向人民法院提起诉讼。

第二十七条 供热单位应建立供热服务承诺制度，把规范化服务的标准、内容、时间向社会公开，接受社会的监督。

第二十八条 供热单位应设置专门的事故抢险抢修队伍，配备专业技术人员、抢修器材、车辆、通讯设备等，并制定事故抢险抢修预案。

供热单位应设置抢险抢修电话，向社会公布，并设专岗每天24小时值班。

第四章 用热管理

第二十九条 新增热用户应于当年的4月1日至9月30日期间，向供热主管部门提出用热申请，经批准后到供热单位办理用热手续。热用户变更用热面积、用热量及其他事项的，应当按申办用热的程序办理变更手续。

第三十条 由于室内装修改造、擅自改变房屋结构或因改造室内采暖设施等原因，对其他用户造成不良后果或损失的，责任由该用户承担。

第三十一条 用户不得有下列行为:

（一）擅自将自建的用热设施与供热管网连接;

（二）擅自在室内采暖系统上安装放水阀门、排气阀、移动和增大散热器；

（三）擅自转供热、扩大用热、改变用热性质及运行方式;

（四）擅自排放或取用供热管网蒸汽和热水；

（五）阻碍供热单位工作人员对供用热设施进行巡查、维护和检修；

（六）其他有损用热设施或影响供热的行为。第三十二条 城市集中供热收费标准，由物价部门会同有关部门按规定的审批程序制定。供热单位不得擅自提高供热收费标准，如遇供热成本发生大的变化，且持续时间较长，供热企业须向供热主管部门提交调价建议，由供热主管部门协同物价部门按规定程序对供热价格进行调整。

第三十三条 为确保城市集中供热，单位和居民采暖实行先缴费、后用热的原则。用户应在每年采暖期开始半月前将热费一次性缴纳给供热单位。逾期不缴纳的，供热单位不予供热。

第五章 设施管理

第三十四条 从热源厂(站)至用热单位院墙(无院墙的为单位建筑物墙)外一米止和从热源厂（站）至居民热用户楼前入口阀门井出口法兰止，为供热设施，由供热单位负责维护和保养；其余为用热设施，由用户负责维护和保养。

第三十五条 供热单位应当按规定在其供热设施及其安全距离范围内设置明显的安全警示标志。

任何单位和个人不得擅自拆除、损坏、覆盖、移动、涂改安全警示标志。

第三十六条 供热单位巡检人员入户巡检时，应配带标志，发现问题及时解决，用户应当予以配合。

第三十七条 热用户或房屋产权人委托供热单位检查、维修、更换其用热设施的，应当支付相应的费用。

第三十八条 用热单位（户）入口处的热计量器具应由用热单位（户）出资，供热单位负责安装和管理。

选用的热计量器具应符合国家标准。

第三十九条 严禁擅自改装、拆除、迁移城市集中供、用热设施，因特殊原因确需改装、拆除、迁移的，必须经供热主管部门同意，并按规定办理有关手续。

第四十条 建设工程开工前，建设单位或者施工单位应向供热单位或者城建档案管理机构查明地下供热设施的相关情况，供热单位或者城建档案管理机构应当在接到查询后三个工作日内给予书面答复。

建设工程施工可能影响供热设施安全的，建设单位或者施工单位应当与供热单位协商采取相应的安全保护措施，并在专业技术人员的监督下施工。

第四十一条 在供热设施安全距离范围内，禁止下列行为:(一)修建建筑物、构筑物;(二)挖坑、掘土、打桩;(三)爆破和顶进作业;(四)堆放垃圾、杂物，排放污水、废水、腐蚀性液体;(五)利用供热管道及支架敷设线路或悬挂物体;(六)其他危害供热设施安全的作业。

第四十二条 抢险、抢修人员在处理集中供热事故紧急情况时，对影响抢险、抢修的其他设施可采取必要的应急措施，并妥善处理善后事宜。

第六章 法律责任

第四十三条根据《山东省城市建设管理条例》第四十九条规定，有下列行为之一的，由供热主管部门责令限期改正，并处1千元以上2万元以下罚款:(一)在集中供热区域内擅自建设分散供热设施的;(二)擅自将自行建设的供热设施与集中供热管网连接的。第四十四条 违反本办法第十条、第十一条、第十二条规定的，由供热主管部门依据国务院《建设工程质量管理条例》的有关规定予以处罚。

第四十五条 违反本办法第二十二条规定的，根据《山东省城市建设管理条例》第五十六条规定，对有直接责任的主管人员和其他直接责任人员，由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分；给单位和个人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

第四十六条 违反本办法擅自占用或者毁坏城市集中供热设施的，由供热主管部门依据《山东省城市建设管理条例》第五十四条规定，责令限期改正，并处以1万元以上10万元以下罚款。

第四十七条 违反本办法第三十一条、第四十一条规定造成损失的，用户或责任方应当予以赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十八条 供热主管部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十九条 对阻挠、妨碍城市集中供热执法人员执行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》予以处罚;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十条 当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请行政复议或向人民法院提起诉讼。

第五十一条 本办法自发布之日起施行。原《聊城市城市集中供热管理试行办法》同时废止。

第三篇：聊城市物业管理办法登记编号为：LCCR—2013—0010002

聊城市物业管理办法（征求意见稿）

目录

第一章 总则

第二章 前期物业管理

第三章 业主、业主大会与业主委员会

第四章 物业管理服务

第五章 物业的使用与维护

第六章 社区物业管理

第七章

法律责任

第八章

附则 第一章 总 则

第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，提高城市管理水平，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《山东省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条

本办法所称物业管理，是指业主通过自治管理，选聘物业服务企业，按照物业服务合同约定，对物业进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生及相关秩序的活动。

第三条 本办法适用于本市行政区域内物业的使用、维护、服务及监督管理等活动。

第四条 物业管理应当按照开发建设与物业管理相分离、政府指导与业主自治相结合的原则，逐步实现市场化、专业化、社会化管理。

第五条 市住房和城乡建设委员会是本市物业管理活动的行政主管部门，负责本市行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

县（市、区）人民政府住房城乡建设部门或房地产管理部门（以下统称物业主管部门），负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。行政执法、财政、民政、物价、公安、城乡规划、市政公用、环境保护、工商行政管理等有关部门按照各自职责，做好与物业管理有关的工作。

第六条 各级人民政府应当加强对物业管理工作的组织领导和协调，建立并完善物业管理部门联席会议制度。

街道办事处、乡（镇）人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷。

社区居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理有关的工作。

第七条 各级人民政府应当积极制定扶持政策，采取措施，引导推动旧住宅区、商业区、工矿区以及机关、学校、医院等实行社会化、专业化、市场化的物业管理，促进物业服务行业发展。

第二章 前期物业管理

第八条 物业管理区域的划分，应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，按照以下原则来进行：

（一）同一个建筑区划内的地上、地下建筑物和设施设备、相关场地，应当划分为一个物业管理区域；但其主要配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用的，可以划分为不同的物业管理区域；

（二）物业项目内有规划市政道路或自然河流穿越的，可以划分为不同的物业管理区域；

（三）分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备是共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割并独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域；

（四）不同物业管理区域地理上自然相连的，经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域。

第九条 建设单位申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当持房地产项目开发经营权证明、建设用地规划许可证、建设用地使用证明、建设项目规划设计方案和地名核准文件等资料向物业所在地县（市、区）物业主管部门提出划分物业管理区域的申请。

物业主管部门应当自受理之日起20日内，在征求物业所在地街道办事处或乡镇人民政府的意见后进行划分登记备案并书面告知建设单位。建设单位应当将划定的物业管理区域在商品房买卖合同中向物业买受人明示。第十条 业主共同决定对物业管理区域进行分立或者合并的，应当向物业所在地街道办事处或乡镇人民政府提出申请，由街道办事处或乡镇人民政府会同县（市、区）物业主管部门进行审查，确需调整的，予以确认并公告。

第十一条 在物业管理区域内，建设单位应当按照不低于建设工程项目总建筑面积千分之三，且不少于一百平方米的要求配置物业服务用房。物业服务用房要求具备水、电、采光、通风等正常使用功能，且满足客户接待、档案保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主委员会办公等服务功能。

第十二条 建设单位在报批规划时，应在规划报建图中明确标明物业服务用房的位置和面积，并将物业服务用房纳入建设配套项目计划，与建设项目同步设计、同步施工、同步交付使用。

规划行政主管部门应在《建设工程规划许可证》中注明物业服务用房的位置和面积。

房地产行政主管部门在核发《商品房预售许可证》时，不得将经过规划确定、前期物业管理备案的物业服务用房纳入可销售商品房屋许可范围。

建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当对物业服务用房一并申请登记。房产登记机关在房屋登记簿上应对物业服务用房予以记载，登记产权人为物业管理区域内的全体业主。

第十三条 物业管理区域内的政务管理用房、社区居民委员会用房以及按规划要求配套建设的中小学校、会所、幼儿园、车库、车位等，应当严格按照国家、省有关规定进行配套建设，由所有权人申请办理房产登记手续，且不得擅自改变其规划用途。

第十四条 住宅小区内的专业经营设施设备，由专业经营单位负责设计、建设、维护和管理。建设单位应当协调配合专业经营设施设备的施工，并承担相关管沟、设备用房等土建工程的配套建设。

专业经营设施设备包括变电、二次供水、换热、燃气调压等设施设备及相关管线和计量装置。

第十五条 在业主、业主大会选聘物业服务企业前，建设单位应当通过公开招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，实施前期物业管理。投标人少于三个或者物业项目建筑面积低于三万平方米的，经县（市、区）物业主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘物业服务企业。

第十六条 建设单位在物业销售前，应当制定临时管理规约，并在物业项目的销售场所进行公示。临时管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等依法作出约定；有关约定不得侵害物业买受人的合法权益。第十七条 建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属声明文件等资料报县（市、区）物业主管部门备案，并在商品房预售时将上述资料作为商品房买卖合同的附件。

第十八条 建设单位应当按照国家、省有关规定和商品房买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。

第十九条 建设单位在物业交付使用15日前，应当与选聘的物业服务企业完成共用部位、共用设施设备的承接查验工作。实施承接查验的物业，应当具备以下条件：

（一）取得规划、消防、环保等主管部门出具的核实认可或者准许使用文件，建设工程竣工验收合格，并经过建设行政主管部门备案；

（二）供水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视、宽带数据传输等市政公用设施设备，经验收后移交给相关专业经营单位；

（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求完成；

（四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；

（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；

（六）竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐备；

（七）法律、法规规定的其他条件。

第二十条 物业承接查验应按照下列程序进行：

（一）确定物业承接查验方案；

（二）移交有关图纸资料；

（三）查验共用部位、共用设施设备；

（四）解决查验发现的问题；

（五）确认现场查验结果；

（六）签订物业承接查验协议；

（七）办理物业交接手续。

第二十一条 建设单位应当在与前期物业服务企业办理承接查验20日前，向前期物业服务企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网竣工图等竣工验收资料；

（二）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等准许使用文件；

（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（五）业主名册；

（六）承接查验所必需的其他文件。

未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

第二十二条

建设单位应当依法移交给专业经营单位的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营设施设备，不作为物业服务企业现场查验和验收的内容。

第二十三条 分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期进行承接查验。建设单位与物业服务企业完成最后一期物业承接查验后，办理物业项目整体交接手续。

第二十四条 物业服务企业应当自物业交接验收后30日内，持下列文件向县（市、区）物业主管部门办理物业承接验收备案手续：

（一）物业承接查验协议；

（二）建设单位移交资料清单；

（三）查验与交接记录；

（四）其他与承接查验有关的文件。

第二十五条 建设单位交付住宅物业时，应当向业主提供住宅质量保证书、住宅使用说明书等资料。前期物业服务企业应当向业主提供物业服务手册，并可以接受建设单位的委托，协助建设单位办理住宅物业交付的有关具体事宜。

第三章 业主、业主大会与业主委员会

第二十六条 业主对物业管理区域内共用部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定：

（一）制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；

（二）选举或者更换业主委员会委员；

（三）确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方式；

（四）选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业实施服务；

（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）申请改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）申请分立或者合并物业管理区域；

（八）决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。

决定第（五）、（六）项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定第（七）项事项，应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意。

第二十七条 业主可以以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项。事项范围和决定程序由业主大会议事规则或者物业管理区域内的全体业主共同决定。

第二十八条 业主可以成立业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成，对物业管理区域内共用部分实施共同管理，按照相关规定开展与物业管理有关的活动。

未成立业主大会，发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他应急处理事项的，由物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府指导协助业主共同决定。

第二十九条 物业管理区域内业主已交付入住面积达到建筑物总面积百分之五十以上或者入住户数所占比例达到百分之五十以上的，建设单位可以推荐业主代表作为临时召集人；临时召集人应当召集占总人数百分之五以上或者交付面积占建筑物总面积百分之五以上的业主向街道办事处、乡（镇）人民政府提出书面申请成立业主大会。占总人数百分之五以上或者交付面积占建筑物总面积百分之五以上的业主也可以自行向物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府提出书面申请成立业主大会。

第三十条

街道办事处、乡（镇）人民政府应当自接到申请之日起30内，指定代表担任筹备组组长，组织成立首次业主大会会议筹备组。筹备组由七人以上单数组成，由建设单位、前期物业服务企业、业主和街道办事处或乡（镇）人民政府、社区居民委员会等代表组成，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的百分之五十。

筹备组应当自成立之日起10日内，将其成员名单和工作职责在物业管理区域内进行书面公告。

第三十一条

建设单位应当自首次业主大会会议筹备组成立之日起7日内，向筹备组提供以下资料：

（一）物业管理区域划分备案证明；

（二）房屋及建筑物面积清册；

（三）业主名册；

（四）规划总平面图；

（五）交付使用共用设施设备的证明；

（六）物业服务用房备案证明。

首次业主大会会议筹备组工作所需经费，由建设单位承担。

第三十二条

业主大会选举产生业主委员会。业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持以下资料向物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府备案：

（一）筹备组出具并由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告；

（二）业主大会决议；

（三）管理规约、业主大会议事规则；

（四）业主委员会委员名单。

材料齐全的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当当场予以备案，并在备案后五个工作日内将备案资料抄送县（市、区）物业主管部门，同时将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、社区居民委员会。第（二）、（三）、（四）项内容发生变更的，应当及时办理备案变更手续。

第三十三条

业主委员会委员实行任期制，有关任期、候补、空缺、资格终止等事项由业主大会议事规则规定。有下列情形之一的，委员资格自动终止：

（一）任职期限届满的；

（二）不再具备业主身份的；

（三）限制民事行为能力或者丧失民事行为能力的；

（四）被依法追究刑事责任，无法履行委员职责的；

（五）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；

（六）业主大会议事规则规定的其他情形。

业主委员会委员资格终止的，应当自资格终止之日起3日内，将其保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物，移交给业主委员会；拒不移交印章、相关财物和档案资料的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当责令移交，物业所在地公安机关应当予以协助。

第四章 物业管理服务

第三十四条 市物业行政主管部门应当建立物业服务企业信用档案信息系统，对全市物业服务企业实行统一的资质信用动态考核管理。

第三十五条 业主委员会经过业主大会授权，可以通过招投标或者协议方式选聘物业服务企业，并签订物业服务合同。

属于前期物业管理阶段的，业主委员会应当在新的物业服务合同生效前，与前期物业服务企业和新选聘的物业服务企业就交接时间、交接内容、业主欠费清缴等事项进行协商约定。

业主委员会与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，前期物业服务合同终止。前期物业服务企业不得以业主欠交物业服务费或者其他相关费用等理由拒绝办理交接或拒不撤出。

第三十六条 物业服务合同应当对双方权利义务、物业服务事项、服务标准、服务费用、项目负责人、物业服务用房的管理和使用、合同期限、服务交接、违约责任等内容进行约定。

第三十七条 物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起10日内，将物业服务合同报县（市、区）物业主管部门和物价主管部门备案。县（市、区）物业主管部门应当在备案完成后三个工作日内，将备案材料抄送物业服务项目所在地街道办事处、乡（镇）人民政府。

第三十八条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应服务。物业服务企业提供服务，还应当遵守以下规定：

（一）严格执行国家和省规定的物业服务技术标准、服务规范；

（二）及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项；

（三）确保消防等公共安全设施完好有效；

（四）建立各种突发事件的应急处理机制和工作预案；

（五）按照有关规定，将物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示；

（六）在物业管理区域内公示服务监督电话，定期听取业主关于改进和完善服务的意见和建议；

（七）配合社区居民委员会做好社区建设和管理的相关工作。

县（市、区）物业主管部门应当对物业服务企业执行物业服务技术标准、服务规范和相关规定的情况进行监督检查，并记入该企业信用档案。

第三十九条

物业服务合同期满前三个月，业主委员会应当召集业主大会会议决定是否续约，并将结果及时告知物业服务企业。双方同意续约的，业主委员会与物业服务企业应当重新签订物业服务合同。

解除或终止物业服务合同的，双方应依据合同履行必要的通知义务；合同未约定通知期限的，应提前60日通知。合同解除或终止后，物业服务企业应当与业主委员会按照法律规定和合同约定办理退出手续，并履行交接义务。

物业服务企业未履行通知义务以及办理退出交接手续的，不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务。

业主大会或者物业管理企业决定提前解除物业服务合同的，应当告知对方，并提前3个月在物业管理区域内公告全体业主。

第四十条 物业服务企业未与业主签订书面物业服务合同，但事实上提供了物业服务，并履行了告知义务的，物业服务企业有权要求业主履行相关义务。

业主共同决定不再接受物业服务的，物业服务企业不得强行提供服务，不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。物业服务企业决定不再提供物业服务的，应当提前3个月在物业管理区域内书面告知业主。

第四十一条 物业服务企业应当在物业服务合同终止后60日内，与业主委员会完成移交工作，也可以在业主委员会的监督下，直接向新物业服务企业办理移交。物业服务企业应当履行以下交接义务，并按约定撤出物业管理区域：

（一）移交物业共用部分；

（二）移交本办法第二十一条规定的相关资料；

（三）移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；

（四）结清预收、代收的有关费用；

（五）依法或依物业服务合同约定交接的其他事项。

未成立业主委员会的，可以向物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府申请办理交接代管，待新物业服务企业确定后，由街道办事处、乡（镇）人民政府将其代为保管的该物业项目移交资金、物品和资料转交给新物业服务企业。

第三十一条

建设单位应当自首次业主大会会议筹备组成立之日起7日内，向筹备组提供以下资料：

（一）物业管理区域划分备案证明；

（二）房屋及建筑物面积清册；

（三）业主名册；

（四）规划总平面图；

（五）交付使用共用设施设备的证明；

（六）物业服务用房备案证明。

首次业主大会会议筹备组工作所需经费，由建设单位承担。

第三十二条

业主大会选举产生业主委员会。业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持以下资料向物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府备案：

（一）筹备组出具并由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告；

（二）业主大会决议；

（三）管理规约、业主大会议事规则；

（四）业主委员会委员名单。

材料齐全的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当当场予以备案，并在备案后五个工作日内将备案资料抄送县（市、区）物业主管部门，同时将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、社区居民委员会。第（二）、（三）、（四）项内容发生变更的，应当及时办理备案变更手续。

第三十三条

业主委员会委员实行任期制，有关任期、候补、空缺、资格终止等事项由业主大会议事规则规定。有下列情形之一的，委员资格自动终止：

（一）任职期限届满的；

（二）不再具备业主身份的；

（三）限制民事行为能力或者丧失民事行为能力的；

（四）被依法追究刑事责任，无法履行委员职责的；

（五）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；

（六）业主大会议事规则规定的其他情形。

业主委员会委员资格终止的，应当自资格终止之日起3日内，将其保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物，移交给业主委员会；拒不移交印章、相关财物和档案资料的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当责令移交，物业所在地公安机关应当予以协助。

第四章 物业管理服务

第三十四条 市物业行政主管部门应当建立物业服务企业信用档案信息系统，对全市物业服务企业实行统一的资质信用动态考核管理。

第三十五条 业主委员会经过业主大会授权，可以通过招投标或者协议方式选聘物业服务企业，并签订物业服务合同。

属于前期物业管理阶段的，业主委员会应当在新的物业服务合同生效前，与前期物业服务企业和新选聘的物业服务企业就交接时间、交接内容、业主欠费清缴等事项进行协商约定。

业主委员会与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，前期物业服务合同终止。前期物业服务企业不得以业主欠交物业服务费或者其他相关费用等理由拒绝办理交接或拒不撤出。

第三十六条 物业服务合同应当对双方权利义务、物业服务事项、服务标准、服务费用、项目负责人、物业服务用房的管理和使用、合同期限、服务交接、违约责任等内容进行约定。

第三十七条 物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起10日内，将物业服务合同报县（市、区）物业主管部门和物价主管部门备案。县（市、区）物业主管部门应当在备案完成后三个工作日内，将备案材料抄送物业服务项目所在地街道办事处、乡（镇）人民政府。第三十八条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应服务。物业服务企业提供服务，还应当遵守以下规定：

（一）严格执行国家和省规定的物业服务技术标准、服务规范；

（二）及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项；

（三）确保消防等公共安全设施完好有效；

（四）建立各种突发事件的应急处理机制和工作预案；

（五）按照有关规定，将物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示；

（六）在物业管理区域内公示服务监督电话，定期听取业主关于改进和完善服务的意见和建议；

（七）配合社区居民委员会做好社区建设和管理的相关工作。

县（市、区）物业主管部门应当对物业服务企业执行物业服务技术标准、服务规范和相关规定的情况进行监督检查，并记入该企业信用档案。

第三十九条

物业服务合同期满前三个月，业主委员会应当召集业主大会会议决定是否续约，并将结果及时告知物业服务企业。双方同意续约的，业主委员会与物业服务企业应当重新签订物业服务合同。

解除或终止物业服务合同的，双方应依据合同履行必要的通知义务；合同未约定通知期限的，应提前60日通知。合同解除或终止后，物业服务企业应当与业主委员会按照法律规定和合同约定办理退出手续，并履行交接义务。

物业服务企业未履行通知义务以及办理退出交接手续的，不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务。

业主大会或者物业管理企业决定提前解除物业服务合同的，应当告知对方，并提前3个月在物业管理区域内公告全体业主。

第四十条 物业服务企业未与业主签订书面物业服务合同，但事实上提供了物业服务，并履行了告知义务的，物业服务企业有权要求业主履行相关义务。

业主共同决定不再接受物业服务的，物业服务企业不得强行提供服务，不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。物业服务企业决定不再提供物业服务的，应当提前3个月在物业管理区域内书面告知业主。第四十一条 物业服务企业应当在物业服务合同终止后60日内，与业主委员会完成移交工作，也可以在业主委员会的监督下，直接向新物业服务企业办理移交。物业服务企业应当履行以下交接义务，并按约定撤出物业管理区域：

（一）移交物业共用部分；

（二）移交本办法第二十一条规定的相关资料；

（三）移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；

（四）结清预收、代收的有关费用；

（五）依法或依物业服务合同约定交接的其他事项。

未成立业主委员会的，可以向物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府申请办理交接代管，待新物业服务企业确定后，由街道办事处、乡（镇）人民政府将其代为保管的该物业项目移交资金、物品和资料转交给新物业服务企业。第六章 社区物业管理

第五十八条 社区物业管理工作，要按照“县（市、区）政府负责，街道办事处组织，社区居委会落实，物业主管部门指导，以块为主、属地管理”的原则，完善管理体制，明确管理职责，落实工作责任，要充分发挥社区基层组织的作用，搞好社区基层组织与业主自治组织的共同协作，推进社区物业管理工作。

第五十九条 县（市、区）政府、办事处（乡镇）、社区居委会要把物业管理工作纳入社区建设。对暂时不具备实行专业化物业管理的住宅小区（楼），要组织安排专职人员进行保洁、秩序维护和公共设施维修；无主管单位的由辖区办事处组织落实，发生的费用由业主承担。对居住分散的住宅楼，要进行划片整合管理。

第六十条 建立市、县（市、区)、办事处（乡镇）三级物业管理工作考核机制。县（市、区）、办事处（乡镇）要细化目标责任，将物业管理纳入政府部门绩效考核体系，物业管理涉及的政府部门、相关专业经营单位及其主管部门，是物业管理工作考核的主要责任人。

第六十一条 物业管理、行政执法、公安消防、城乡规划、环境保护等部门应建立相关违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内公布投诉联系电话，对举报的违法行为要及时作出处理。

第六十二条 实行物业管理联席会议制度。物业管理联席会议制度由街道办事处、乡（镇）人民政府负责召集，由社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和城管执法、物业管理等部门参加。

第六十三条 物业管理联席会议主要协调下列事项：

（一）业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况；

（二）物业服务企业在履行退出程序及交接工作中出现的问题；

（三）物业管理区域内发生的突发事件；

（四）物业管理与社区管理的衔接和配合；

（五）需要协调的其他物业管理事项。

第六十四条

业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位之间因物业管理发生争议的，应当自行协商解决；协商不成的，可以向社区居民委员会或者联席会议申请调解，也可以申请仲裁或者依法向人民法院起诉。

第六十五条 有关部门、单位在物业管理区域内开展文化教育、医疗卫生、体育健身、计划生育等社区服务活动以及突发事件应急知识的宣传普及和应急演练活动，业主、业主委员会、物业服务企业和专业经营单位应当给予协助、配合。

第七章 法律责任

第六十六条

违反本办法规定的行为，有关法律、法规已设定处罚的，按照其规定执行。

第六十七条 违反本办法有关规定，物业服务企业未按照规定报送物业服务合同、信用档案信息、统计报表等相关资料的，由物业主管部门责令限期改正；逾期不改正的，可依据《山东省物业管理条例》处以三千元以上一万元以下的罚款。

第六十八条

违反本办法第二十一条，建设单位不履行交接义务的，由物业主管部门责令限期改正；逾期不改正的，可依据《物业管理条例》处一万元以上十万元以下罚款。

第六十九条 物业主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府和其他有关部门的工作人员在物业管理工作中，有下列行为之一的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）在进行建设工程规划审批和设计审查时，未就住宅小区配套建筑及设施设备的配置、专业经营设施设备的建设标准征求房地产开发、物业管理等部门和专业经营单位意见的；

（二）未按照本办法规定对住宅小区综合验收进行监管的；

（三）未按照本办法规定筹备、组织召开业主大会会议的；

（四）挪用物业质量保修金和专项维修资金的；

（五）未按照本办法规定召集或者参加物业管理联席会议的；

（六）发现违法行为或者接到违法行为报告、投诉不及时作出处理的；

（七）其他滥用职权、玩忽职守、循私舞弊的行为。

第八章 附 则

第七十条

本办法所称业主，是指房屋的所有权人。

本办法所称业主大会，是由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。

本办法所称业主委员会，是由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。

本办法所称全体业主，在成立业主大会后是指业主大会。

本办法所称业主共同决定，是指业主大会的决定；未成立业主大会的，是指业主依法共同作出的决定。

本办法所称住宅小区，是指经过统一规划、综合开发、配套建设，且建筑区划内住宅物业建筑面积占物业项目总建筑面积不低于百分之五十的居住区或居住组团。

本办法所称物业共用部分，是指物业管理区域内业主专有部分以外按照规定由业主共同管理的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地。

第七十一条 物业服务合同、管理规约、临时管理规约的示范文本，由市物业行政主管部门制订。

第七十二条

保障性住宅物业的使用、维护、服务及其监督管理办法，由市人民政府另行制定。

第七十三条 本办法自2012年 月 日起实施，有效期为5年。2000年9月4日聊城市人民政府印发的《聊城市城市住宅小区物业管理办法》（聊政发【2000】98号）同时废止。

第四篇：聊城市医学会专业委员会管理办法

聊城市医学会专业委员会管理办法

第一章 总 则

第一条 为规范聊城市医学会各专业委员会的管理，根据《聊城市医学会章程》第四章第三十三条关于设立专业委员会的规定和《中国科协全国学会组织通则（试行）》的规定，结合聊城市医学会（以下简称“本会”）工作的实际情况，制定本办法。

第二条 本会各专业委员会及其下设专业学组的组织建设和管理，适用本规定。

第三条 本会各专业委员会是本会理事会领导下负责组织本学科学术活动的学术分支机构。各专业委员会名称不得直接冠以“聊城”字样，正式名称为“聊城市医学会某某专业委员会”，不另定章程。各专业委员会可根据需要设立若干专业学组。

第二章 任务和工作制度

第四条 专业委员会的任务主要有：

一、坚持学会宗旨，根据本会的学术活动方针和总体计划，制定本专业委员会的学术活动计划；

二、组织本专业委员会的国内外学术交流活动；

三、组织评议、审定与本专业学科有关的学术论文，推荐优秀论文和科普作品；

四、掌握本专科的国内外及省内外科技动态，及时向有关部门提出建议；

五、承接有关部门委托的咨询工作；

六、组织本专业的继续教育，举办学习班和推广新成果、新技术、新方法；

七、发现和推荐优秀科技人才，联系本专业科技人员，反映他们的意见、要求和建议；

八、指导有关专业学科的学术活动，沟通与有关专业委员会之间的业务联系。

九、完成本会交办的其他任务。

第五条 专业委员会要坚持民主办会原则，委员会全体会议每年至少召开一次，重大问题、计划等都要经过全委会讨论决定，特殊情况可由正、副主委研究决定，并及时报告本会。

第三章 成立的条件和办理程序

第六条 专业委员会的成立，必须具备以下条件：

一、随着医学科学技术的发展，本专业已形成相对独立的专门学科，与本会其他专业委员会不存在交叉重复；

二、本专业已形成覆盖全市的学术队伍，并有学术造诣较深的学科（学术）带头人、技术骨干和一批热心学会工作的会员队伍；

三、能独立开展本专业的学术活动，组织继续医学教育，审编学术论文及培训资料。

第七条 申请成立专业委员会应由该学科的学术带头人提议，至少3人附议（具有高级专业技术职称的会员），并作为发起人，提出成立专业委员会的报告，说明专业发展的现状和趋势，现有专业队伍和医学会会员队伍的情况，成立专业委员会的目的、任务、必要性、活动范围、活动内容以及本专业学科的有关论著、科技成果，并填写成立专业委员会申请表，报市医学会。

第八条 受理成立专业委员会申请后，须经本会审核同意，并报常务理事会审议批准。本会将办理结果及时通报发起人。

第九条 经审批同意组建的专业委员会由本会正式行文批复。在原发起人的基础上组成筹备组，在本会领导下，由本会和筹备组共同协商，提出全市委员的建议名单。委员所分布的地区和单位不宜过分集中，如发起人年龄超过60岁，原则上不进入委员会。在征求有关单位的意见并确认其医学会会员资格后，经本会审议，确定委员人选。

第十条 自常务理事会批准成立专业委员会之日起，应在一年内完成组建工作并开展有效的学术活动，否则即自动取消成立资格。

第四章 专业委员会的设置和委员任期

第十一条 专业委员会实行委员制和主任委员负责制，委员总数以10-30人为宜，少数专业队伍庞大，学科范围较宽的专业委员会，可酌情增加若干人。

第十二条 专业委员会设主任委员1人、副主任委员1-5人、秘书1-2人。

第十三条 专业委员会每届任期四年。主任委员、副主任委员可以连任，但原则上连任主任委员不超过2届，副主任委员不超过3届。主任委员、副主任委员隔届可以再任。

第五章 专业委员会改选办法和注意事项

第十四条 专业委员会的改选，由本会及有关单位组织实施。

一、由本届主委、副主委在充分酝酿的基础上，提出委员会改选方案，包括委员人数、各地分布比例和委员连任人数等。

二、我会将分配名额和建议名单送有关单位及辖市（区）医学会，经民主程序协商、酝酿、推荐出委员人选，报我会进行委员资格审查。如对推荐人选有异议，应及时调整。

三、主任委员、副主任委员可根据现任主任委员推荐，经学会办公室考察审核提交会长办公会审议确定。亦可经全体委员会选举产生，选举时到会委员必须超过委员会总人数的2/3以上方为有效。

第十五条 委员人选应是本学科中水平较高、具有良好职业道德、学风正派、能联系和团结科技工作者、热心学会工作的具有副高级以上专业技术职称（或技术骨干）的本会会员。主任委员、副主任委员应由本学科中具有上述条件，并有较高声誉者担任。

第十六条 委员名额分配应注意本学科各主要领域的需要，适当照顾地区分布，但不要平均分配。第十七条 每届委员会改选，委员更新的比例不应少于1/3。要注意选拔优秀中青年科技骨干进入委员会。45岁以下的委员比例，争取达到不少于1/3。新增选委员的最高年龄一般不超过55岁。凡年高体弱或离休退职，或本人不愿继续连任、不热心参加学会工作，以及调离本专业从事其他工作者，均不再推选连任。

第十八条 新任的委员、副主任委员、主任委员由本会确认并颁发聘书。本会正式行文将委员会名单通知各辖市（区）医学会及相关单位。

第十九条 主任委员在任期内，因故不能主持专业委员会工作一年以上（含一年），由本会与专业委员会协商，从副主任委员中推荐一名代理主任委员主持工作。委员会其他成员因故空缺时，待换届时增补。

第二十条 凡本届卸任的、不在下届委员会继续任职的正、副主任委员可由下届委员会推荐审议通过，分别聘为名誉主任委员和顾问。名誉主任委员、顾问均任期一届。

第六章 奖励和处罚

第二十一条 专业委员会应认真贯彻学会宗旨，切实制定学术活动计划，积极组织学术活动。本会年终将根据有关规定，对成绩突出的给予表彰和奖励。

第二十二条 专业委员会成立后，2年内不开展学术活动，经本会审核后报常务理事会批准予以调整专业委员会主任委员。

第二十三条 专业委员会违反《聊城市医学会章程》及有关规定，由本会给予通报批评，情节严重的经常务理事会审批，予以调整专业委员会的主任委员或撤消该专业委员会。

第五篇：聊城市城市房屋拆迁管理办法

聊城市城市房屋拆迁管理办法

第一章总则

第一条为加强城市房屋拆迁管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障城市建设项目顺利进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《山东省城市房屋拆迁管理条例》，结合本市实际，制定本办法。

第二条在本市城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本办法。

第三条城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹，促进城市的可持续发展。

第四条本办法所称拆迁当事人，包括拆迁人和被拆迁人。拆迁人是指依法取得房屋拆迁许可证的单位。被拆迁人是指被拆除房屋的所有人。

第五条拆迁人必须依照本办法规定，对被拆迁人给予补偿和安置；被拆迁人、被拆迁房屋承租人以及其他占用被拆迁房屋的单位和个人，应当在规定的搬迁期限内完成搬迁。第六条聊城市房屋拆迁管理办公室为本市房屋拆迁主管部门，对本市城市房屋拆迁工作实施监督管理。

各县（市）人民政府房屋拆迁主管部门，负责本行政区域内的城市房屋拆迁管理工作。第七条建设、计划、规划、国土资源、房管、公安、物价、文物、工商行政管理等有关部门应当按照各自职责，协同做好城市房屋拆迁管理工作。

第二章拆迁管理

第八条拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。

第九条拆迁房屋的单位申请领取房屋拆迁许可证，应当向房屋所在地的房屋拆迁主管部门提交下列资料：

（一）拆迁申请书；

（二）拆迁计划和拆迁方案；

（三）国有土地使用权批准文件；

（四）建设项目批准文件；

（五）建设用地规划许可证；

（六）房地产开发经营许可证；

（七）金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明文件；

（八）委托拆迁协议书；

（九）其他需要提交的相关材料。

房屋拆迁主管部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查。经审查符合条件的，颁发房屋拆迁许可证，并按照有关规定收取拆迁管理费；不符合条件的，应当出具不予立项决定书，退回审报材料。

第十条房屋拆迁许可证一经发放，房屋拆迁主管部门应当将拆迁人、实施拆迁单位、补偿安置方式、拆迁范围、拆迁期限、过渡期限、搬迁期限等情况予以公告。

拆迁公告发布后，房屋拆迁主管部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。

第十一条拆迁人申请拆迁时，用于被拆迁人的拆迁补偿安置资金必须足额到位，并存入房屋拆迁主管部门指定的银行帐户，由市、县(市)房屋拆迁主管部门核实并监督使用。第十二条拆迁范围确定后，房屋拆迁主管部门应通知有关部门，在拆迁范围内暂停办理下列事项：

（一）公安机关办理的迁入居民户口或者居民分户。因出生、军人复员转业退伍、婚姻、大中专毕业、刑满释放等确需迁入户口或者分户的，经市、县（市）人民政府批准后方可办理。

（二）城市房屋、国土资源管理部门办理的房屋、土地使用权确权登记、买卖、交换、赠与、租赁、抵押、析产、改变房屋和土地用途等手续。但人民法院或者仲裁机构生效的判决、裁决执行的除外。

（三）规划、建设部门办理的房屋新建、改建、扩建和装修等批准手续。

（四）工商行政管理部门办理的营业执照。

前款规定的事项，其停办期限不得超过一年。因特殊情况需要延长停办期限的，拆迁人必须报房屋拆迁主管部门审核批准，延长期限最长为一年。

第十三条城市房屋拆迁实行委托拆迁或者自行拆迁。

拆迁人委托拆迁的，委托双方当事人应当签订书面委托拆迁协议，拆迁人按照规定支 付委托拆迁费。

拆迁人自行拆迁的，应当具备自行拆迁能力，经房屋拆迁主管部门核准。

接受委托拆迁的单位，必须向房屋拆迁主管部门申办拆迁资格证书。房屋拆迁主管部门应当自接到申请书之日起30日内对提出申请的单位进行审查。经审查合格的发给拆迁资格证书；不合格的，应于审查期内书面告知，并退回申报材料。取得城市房屋拆迁资格证书后，方可接受委托拆迁，在委托范围内，依法享有拆迁人的权利和义务。

房屋拆迁主管部门不得接受委托拆迁。

第十四条拆迁工作人员必须经培训，获得房屋拆迁员资格后，才能上岗。房屋拆迁时，工作人员应当佩戴房屋拆迁员证。

第十五条拆迁当事人应当依法签订书面拆迁补偿安置协议。拆迁补偿安置协议应当包括以下内容：

（一）被拆迁房屋的建筑面积及补偿金额；

（二）拆迁补偿方式；

（三）搬迁期限；

（四）违约责任；

（五）当事人需要约定的其他事项。

实行房屋补偿的，拆迁补偿安置协议除前款所列内容外，还应当包括补偿安置用房的房屋所有权证的取得方式、地点、楼层、面积（期房附户型图）、金额等事项。第十六条拆迁人应当自拆迁补偿安置协议订立之日起30日内，将拆迁补偿安置协议报市、县(市)拆迁主管部门备案。

第十七条拆迁中涉及军事设施、教堂、寺庙、文物古迹、历史文化保护区内建筑物的，依照有关的法律、法规执行。

第十八条因城市规划改变拆迁范围的，规划部门应当书面通知拆迁人。拆迁人应当自接到书面通知之日起7日内，到市房屋拆迁主管部门办理有关变更房屋拆迁许可证的手续。市拆迁主管部门应当将变更后的拆迁范围予以公告。

因拆迁人擅自变更规划、改变拆迁范围或给被拆迁人造成损失的，由拆迁人给予补偿并依法追究其责任。

第十九条尚未完成拆迁补偿安置的建设项目依法允许转让的，应当经房屋拆迁主管部门同意，原拆迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人 应书面通知被拆迁人，并自转让合同签订之日起30日内予以公告。

第二十条被拆迁人应当在签订补偿安置协议时向拆迁人或委托拆迁人交回被拆迁房屋的房屋所有权证及土地使用权证。

拆迁人应当在房屋拆除后30日内凭拆迁许可证办理房屋注销登记手续，缴销原房屋权属证书。

拆迁涉及土地使用权变更的，必须依法办理土地权属变更登记手续。

实行房屋产权调换（房屋补偿）的拆迁人应为被拆迁人办理所调换房屋的权属登记手续，市房地产确权登记机关自收到申请之日起30日内予以办理。

第二十一条拆迁人应当及时整理并妥善保管拆迁档案资料，在完成拆迁后30日内向房屋拆迁主管部门移交拆迁档案并办理移交手续。

房屋拆迁主管部门应当建立、健全拆迁档案制度，加强对拆迁档案资料的管理。第二十二条房屋拆迁主管部门负责对各项拆迁活动的检查、验收。被检查者应当如实提供情况和资料，检查者有责任为被检查者保守技术和业务秘密。

第三章拆迁补偿与安置

第二十三条拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换（房屋补偿）。因公益事业拆迁确不能实行房屋产权调换（房屋补偿）的，实行货币补偿。

拆迁房屋附属物，不作房屋产权调换，由拆迁人给予货币补偿。

拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿，由被拆迁人自行拆除。逾期不拆的，强行拆除，以料抵工。拆除未超过批准期限的临时建筑，给予适当补偿。第二十四条货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、重置成新等因素，以房地产市场评估价格确定。具体评估办法由市人民政府另行制定。

第二十五条对被拆迁房屋的评估，由具备房屋拆迁评估资格的房地产估价机构进行。第二十六条拆迁人对被拆迁人实行房屋补偿的，按照本办法第二十四条规定确定被拆除房屋的补偿价款，结合所补偿房屋的价款，与被拆迁人一次性结清差价。

补偿的房屋包括按照规定提供的经济适用房和可供被拆迁人选择的其他商品房，其建筑质量应当符合国家和省规定的技术规范和标准。

第二十七条拆迁非营利性公益事业的房屋，拆迁人应当按照法律、法规的规定和城市规划要求予以安置或者给予货币补偿。第二十八条拆迁营业、生产用房的补偿应具备以下条件：

（一）房屋所有权证载明“营业”、“生产”字样；

（二）取得营业执照、税务登记证并有正常纳税记录；

（三）房屋所有权证、营业执照和税务登记证明的营业、生产的地点、时间相一致。第二十九条拆迁人应当对被拆迁人或房屋承租人支付搬迁补助费。

拆迁生产、营业用房造成停产、停业的，按拆除房屋合法面积由拆迁人发给停产、停业补助费、临时安置补助费。

在规定的过渡期限内，被拆迁人或房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当付给临时安置补助费；被拆迁人或房屋承租人使用拆迁人提供的周转用房的，不支付临时安置补助费。

凡拆迁人擅自延长过渡期的，从逾期之日起，每月加倍付给被拆迁人或房屋承租人临时安置补助费。

第三十条拆迁产权不明确的房屋，在拆迁公告规定的搬迁期限内未解决的，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁主管部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全，待产权明确后按本办法规定进行补偿。第三十一条拆迁设有抵押权的房屋实行货币补偿的，由抵押权人和抵押人重新设立抵押权或者由抵押人清偿债务或者向当事人双方约定的第三人提存后，方可给予补偿。对拆迁设有抵押权的房屋实行房屋产权调换（房屋补偿）的，由抵押权人和抵押人重新签订抵押协议。抵押权人和抵押人在房屋拆迁主管部门公告的搬迁期限内达不成抵押协议的，由拆迁人按照本办法第三十条规定实施拆迁。

第四章拆迁裁决

第三十二条拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁主管部门裁决。房屋拆迁主管部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。

第三十三条拆迁当事人申请裁决时，应提交裁决申请书。裁决申请书应当载明以下内容：

（一）申请人和被申请人的姓名、性别、年龄、工作单位和住址或者其他组织的名称、地址和法定代表人或者负责人的姓名、职务等；

（二）申请事项、依据和事实理由；

（三）申请人认为需要说明的其它问题。

拆迁人申请裁决时除提交裁决申请书以外，还应当提交被拆迁房屋调查表、被拆迁房屋的所有权证、建筑面积的审查证明和评估清单，对被拆迁人或者房屋租赁人的补偿、安置方案以及拆迁许可证、拆迁公告等房屋拆迁主管部门要求的有关材料。

第三十四条房屋拆迁主管部门接到裁决申请书后，按下列程序办理：

（一）自接到裁决申请书和有关证据、资料后，经审查，符合本办法规定的，应当立案，不符合本办法规定的，应通知申请人不予受理，并说明理由；

（二）对决定受理的，应当将申请书副本送达被申请人，告知有关权利；

（三）处理拆迁纠纷案件，可在裁决前进行调解。调整不成的，裁决应当自受理之日起30日内作出。当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本办法规定对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。

第三十五条被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定期限内未搬迁的，由房屋所在地市、县（市）人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁主管部门依法申请人民法院强制拆迁。

实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。第三十六条拆迁补偿安置争议经裁决后，有下列行为之一的，拆迁人可以到公证机构办理提存公证。

1.被拆迁人在法定期限内不申请行政复议，也不提起行政诉讼； 2.拒绝受领补偿款的。第五章拆除安全管理

第三十七条房屋拆除要严格执行《中华人民共和国安全生产法》、《中华人民共和国建筑法》和《山东省建筑安全生产管理规定》，所有房屋及构筑物的拆除应当由具备相应资质和安全保证条件的施工单位承担，拆除施工单位的负责人要对房屋拆除的安全负责。禁止施工单位转包房屋拆除工程。

拆除工程施工单位必须加强其施工人员的安全生产教育，严格持证上岗的制度管理，严格作业现场的安全监护和监督管理。

第三十八条拆除施工现场要采取以下安全措施：

（一）建立房屋拆除项目安全责任制，明确安全责任人；

（二）杜绝野蛮拆除和无保障冒险作业；

（三）拆除现场要设置围栏、悬挂警示标志；

（四）拆除前必须对现场认真清理，拆除中必须有专人现场指挥，安全员必须现场跟踪管理。

（五）施工单位拆除前，要和委托单位签订书面合同，拆除单位要在合同规定的期限内完成拆除，遵守城市管理法规，保护城市环境，及时清运拆除垃圾。

第三十九条房屋拆除单位违反本办法规定，擅自承接房屋拆除工程并造成经济损失或出现安全事故的，由安全生产监督管理、拆迁、公安、监察部门依法追究事故责任人以及单位负责人的责任。

第六章罚则

第四十条违反本办法规定，未取得房屋拆迁许可证，擅自实施拆迁的，由房屋拆迁主管部门责令停止拆迁，给予警告，并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米20元以上50元以下的罚款。

第四十一条拆迁人违反本办法规定，以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的，由房屋拆迁主管部门吊销房屋拆迁许可证，并处拆迁补偿安置资金1%以上3%以下的罚款。第四十二条拆迁人违反本办法规定，有下列行为之一的，由房屋拆迁主管部门责令停止拆迁，给予警告，并处拆迁补偿安置资金3%以下的罚款；情节严重的，吊销房屋拆迁许可证。

（一）未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁的；

（二）委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的；

（三）擅自延长拆迁期限的。

第四十三条接受委托的拆迁单位违反本办法规定，转让拆迁业务的，由房屋拆迁主管部门责令改正，没收违法所得，并处合同约定的拆迁服务费25%以上50%以下的罚款。第四十四条房屋拆迁主管部门违反本办法规定核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件的，核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件后不履行监督管理职责的，或者对违法行为不予查处的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；情节严重、致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失，构成犯罪的，依法追究刑事责任。第四十五条拒绝、阻碍拆迁工作人员或其他国家有关工作人员依法执行拆迁公务的，依照国家有关法律处罚，情节严重的要依法追究其刑事责任。

第四十六条拆迁工作人员利用职权营私舞弊、贪污受贿、敲诈勒索或玩忽职守的，由 其所在单位或者上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章附则

第四十七条按照国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《山东省城市房屋拆迁管理条例》的规定，房屋等级评估，区位价，各类房屋重置价，搬迁补助费，临时安置补助费，停产、停业补助费的标准由市人民政府另行制定。

第四十八条被拆迁人产权调换的房屋或购买的房屋办理权属登记时，原被拆迁房屋合法面积部分，不交纳契税、交易费。

第四十九条在城市规划区外国有土地上实施房屋拆迁并需对被拆迁人补偿、安置的，可参照本办法执行。

在城市规划区内的集体土地上，经批准建设需要拆迁房屋及附属设施的，按国家有关规定执行。

第五十条本办法自公布之日起施行。1998年8月31日聊城市人民政府公布的《聊城市城市房地产开发建设房屋拆迁管理暂行办法》（聊政发〔1998〕229号）同时废止。

二○○四年三月十二日

山东省城市房屋拆迁管理条例

山东省人民代表大会常务委员会

（2000年4月14日 省九届人大常委会第14次会议通过）

第三章 拆迁补偿

第二十一条 拆迁人对被拆除房屋及其附属设施所有人的拆迁补偿，实行货币补偿或者房屋补偿。具体补偿方式由拆迁人和被拆除房屋所有人协商确定。

第二十二条 拆除住宅房屋实行货币补偿的，应当按照被拆除房屋所在区位和原建筑面积的重置价格结合成新确定。

设区的市人民政府可以根据前款规定制定相应的补偿标准。

按照城镇住房制度改革政策购买的房屋的拆迁补偿，国家和省另有规定的，从其规定。

第二十三条 拆除非住宅房屋，实行货币补偿的，其补偿价款应当按照被拆除房屋的市场评估价格确定。

第二十四条 拆迁人对被拆除房屋所有人实行房屋补偿的，按照本条例第二十二条、第二十三条的规定确定被拆除房屋的补偿价款，结合所补偿房屋的价值，与被拆除房屋的所有人结清差价。

补偿的房屋包括按照规定提供的经济适用房和可供被拆迁人选择的其他商品房，其建设质量应当符合国家和省规定的技术规范和标准。

第二十五条 被拆除房屋需要评估的，必须由依法成立的具有房地产评估资质的机构办理。

评估机构对拆除房屋的评估应当坚持公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和程序进行。

第二十六条 拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，给予适当补偿。

第二十七条 拆除用于非营利的公益事业的房屋及其附属物，拆迁人应当按照其原性质、规模予以重建，或者按照重置价格给予补偿，或者由当地城市人民政府按照城市规划统筹安排。

第二十八条 拆除出租的住宅房屋，实行房屋补偿的，原租赁关系可以继续保持，原租赁合同条款应当作相应修改。

拆除出租住宅房屋实行货币补偿的，出租人与承租人应当解除房屋租赁合同。

拆除出租的非住宅房屋，出租人与承租人应当解除房屋租赁合同。

解除租赁合同的，拆迁人应当按照本条例第三十七条的规定对承租人进行补助。

第二十九条 拆除非住宅房屋的所有人具备下列条件的，其房屋应当按照营业用房给予补偿：

（一）持有的房屋所有权证用途栏内标明“营业”或者“生产”等字样；

（二）取得营业执照、税务登记证并有纳税记录；

（三）房屋所有权证、营业执照和税务登记证注明的营业、生产的地点、时间相一致。

营业用房的补偿办法按照本条例第二十三条、第二十四条、第四十三条的规定执行。

第三十条 拆除的房屋存在产权、债务纠纷的，由当事人协商解决；在拆迁公告规定期限内未解决的，由拆迁人提出补偿方案，报县级以上人民政府房屋拆迁 行政主管部门批准，并办理证据保全手续后，可先行拆除；待纠纷解决后，按照本条例第二十二条、第二十三条的规定给予补偿。

第三十一条 拆除设有抵押权的房屋实行货币补偿的，由抵押权人和抵押人重新设立抵押权或者由抵押人清偿债务或者向当事人双方约定的第三人提存后，方可给予补偿。

对拆除设有抵押权的房屋实行房屋补偿的，由抵押权人和抵押人重新签订抵押协议。抵押权人和抵押人在房屋拆迁主管部门公告的期限内达不成抵押协议的，由拆迁人按照本条例第三十条的规定实施拆迁。

第四章 拆迁安置

第三十二条 对被拆除房屋使用人按照本条例的规定予以安置的，应当妥善安置。

被拆除房屋使用人是指在拆迁范围内具有常住户口的公民和在拆迁范围内具有营业执照或者作为正式办公地的机关、团体、企业、公司、事业单位。

第三十三条 被拆除房屋使用人的安置地点，应当根据城市规划对建设地区的要求和建设工程的性质，按照有利于实施城市规划和城市旧区改建的原则确定。

第三十四条 拆除非住宅房屋的，按照原建筑面积安置。

第三十五条 拆除住宅房屋的，按照原建筑面积或者原使用面积进行安置。

对被拆除房屋使用人按照原面积安置住房低于当地人民政府规定的住房解困标准的，可以增加安置面积，并按照规定交纳超面积安置费。

第三十六条 被拆除房屋使用人因拆迁而迁出的，由拆迁人付给搬家补助费。

第三十七条 被拆除房屋的所有人与使用人为同一人并实行货币补偿的，由被拆除房屋的所有人自行寻找安置用房，拆迁人付给被拆除房屋所有人三个月的临时安置费。

第三十八条 拆除出租的公有住宅房屋，实行货币补偿的，由被拆除房屋的所有人按照有关规定安置使用人。

第三十九条 拆除出租的非住宅房屋由使用人自行安置。

第四十条 安置用房不能一次解决的，应当在协议中明确过渡期限。

在规定的过渡期限内，被拆除房屋使用人自行安排住处的，拆迁人应当付给 临时安置费；由拆迁人提供周转房的，不付给临时安置费。

第四十一条 拆迁人、被拆除房屋使用人双方应当遵守过渡期限的协议。拆迁人不得擅自延长过渡期限；由拆迁人提供周转房的，被拆除房屋使用人到期不得拒绝迁往安置用房、腾退周转房。

第四十二条 由于拆迁人的责任使被拆除房屋使用人延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆除房屋使用人，从逾期之日起应当增加临时安置费。

由于拆迁人的责任使被拆除房屋使用人延长过渡期限的，对由拆迁人提供周转房的被拆除房屋使用人，从逾期之日起应当付给临时安置费。

第四十三条 拆除非住宅房屋造成停产、停业引起经济损失的，由拆迁人付给补助费。

第四十四条 临时安置费、超面积安置费、搬家补助费、停产停业补助费，其具体标准和实施办法由设区的市人民政府根据当地情况制定。