新版物业管理办法

第一篇：新版物业管理办法

潍坊市住宅小区停车管理办法

第一条

为规范住宅小区车辆停放管理，保障住宅小区停车规范有序，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》等法律、法规规定，以及市政府《关于规范市区公共停车管理秩序的实施意见》（潍政办发﹝2015﹞13号）要求，结合本市实际，制定本办法。

第二条

本办法适用于本市行政区域内实行物业管理住宅小区的停车管理。

第三条

本办法所称停车场地包括：

（一）住宅小区区域内规划用于停放汽车的车库（位）；

（二）住宅小区区域内的防空地下室依照规定允许用作停车的泊位；

（三）经业主大会同意占用业主共有道路或者其他场地而设置的公共停车泊位（含增建的立体停车楼、机械泊位等）；

第四条

住宅小区的停车管理由物业服务企业或者受委托的专业停车管理单位负责（以下统称停车管理单位）。

第五条

住宅小区停车管理按照有序畅通、安全优先、便民为本、兼顾公益以及业主自治与市场运作相结合的原则进行。

第六条

市物业主管部门负责全市住宅小区停车管理工作的监督管理。

各县市区（开发区）物业主管部门负责辖区内住宅小区停车管理工作的监督管理，负责指导监督停车管理单位依法做好住宅小区停车管理工作。

市城市管理行政执法局负责查处违规占用绿地停车、破坏绿地改建停车位的行为。

市公安局负责处理影响他人通行或者影响消防安全并经停车管理单位劝阻无效的停车行为。

市规划局负责增建、改建停车设施的项目审批。

市价格主管部门负责查处停车管理单位的价格违法行为。市人防办负责对防空地下室用作停车的相关工作进行监督指导。

街道办事处、乡（镇）人民政府负责指导社区居委会对辖区内小区的停车管理纠纷进行协调处理。

第七条

小区的停车场地应当符合以下要求：

（一）小区规划的地下车库和防空地下室允许用作停车的泊位，应当有照明、排水、消防等设施，并按照规定设置明显的标志标线；

（二）机械停车泊位应当有专人值守；

（三）在小区道路或者其他场地上设置的停车泊位，应当有明显的标志标线和编号，并且不能影响消防、救护等特种车辆的正常通行；

（四）落实监控等技防措施。

第八条

住宅小区停车应当遵守以下规定：

（一）小区内原则上只允许停放本小区住户的私家小型客货车，禁止停放大客车、大货车；

（二）已购买车库（位）的业主应当将车辆停放在自己的车库（位）内，不得占用公共停车泊位；

（三）遵守小区业主大会决议、管理规约和小区车辆管理制度，服从车辆停放管理人员的指挥；

（四）依照规定或者协议约定按时交纳停车相关费用；

（五）车辆应当对号入座，停放在指定的位置，禁止在小区大门口、楼道口、消防通道、人行道、地下车库出入口、业主车库门口、绿地等场所停放；

（六）商业往来顾客的车辆不得停放在小区内，业主大会另有约定的，从其约定；

（七）外来访客的车辆停放须服从车辆停放管理人员的指挥，停放在指定的临时泊位，占用其他业主车位临时停放的，应留好联系电话；

（八）小区内的自行车、三轮车、摩托车等车辆，应当按停车管理单位划定的位置统一停放。

第九条

经业主大会同意，并按规定办理相关审批手续后，可以通过拓宽、平整、硬化小区路面或建设立体车库等方式增加停车位。对停车位特别紧张的小区，在不影响消防、救护等车辆通行的情况下，可对小区道路进行合理划线，设置停车位。

停车设施改造需占用小区绿地的，可采用建设树荫车位、铺设植草砖、搭设花架等方式补偿绿化面积。

住宅小区内车库（位）尚未充分利用的，不得占用业主共有的道路或者其他场地设置停车位。

第十条

住宅小区车库（位）原则按配建比例进行租售，开发建设单位不得有以下行为：

（一）将小区配套的车库（位）出售给非本小区的单位或者个人；

（二）故意囤积车库（位），不向业主出售、出租；

（三）对车库（位）只售不租。

第十一条 开发建设单位在房屋预（销）售时，应制定住宅小区车库（位）租售办法，向购房人明示并作为房屋买卖合同的附件。住宅小区车库（位）租售办法应明确车库（位）数量、布局、建设标准、租售比例等内容，并合理划定租售区域。

物业管理区域内门店前的停车位，不得用于租售，作为小区公共停车位进行管理，由停车管理单位与业主大会参照城市公共停车场协商管理模式。

购房人签订房屋买卖合同后，应遵守住宅小区车库（位）租售办法，按照约定购买或租用车库（位）。

因开发建设单位未制定住宅小区车库（位）租售办法或相关约定不明确等原因，导致对车位租售事宜有争议的，是租是售按购房人意愿实施。

第十二条

对于符合办理权属证书条件的车库（位），房屋权属登记部门应按规定发放权属证书。

第十三条

小区内防空地下室允许出租用作停车的，应向全体业主开放，所得收益按照“谁投资、谁管理、谁受益”的原则分配。法律法规另有规定的，按照法律法规的规定执行。

第十四条

实行封闭式管理的住宅小区，应设置车辆门禁系统，建立车库（位）及使用人信息资料。停车管理单位应对小区车辆逐一登记，按规定核发停车出入卡（证）。

第十五条

停车管理单位应制定住宅小区车辆管理规定和停车平面示意图，在小区显著位置予以公示。

第十六条

对于临时进出小区的车辆，停放时间不超过2小时的，不收费；停放时间超过2小时的，应交纳临时停车费，价格标准由业主大会确定。

停车管理单位接受业主大会委托对临时进出小区车辆进行管理，停车管理单位可从临时停车费中提取不高于40%的管理费用。

第十七条

任何单位和个人不得阻拦执行任务的警车、消防车、救护车、环卫清运车、工程维修车、为业主和使用人服务的送货安装车等车辆进入小区，不得对其收取停车费。

第十八条 业主进入住宅小区长期停放车辆的，应事先购买或租用车库（位）。未购买或租用车库（位）的，作为临时进出小区车辆管理。

未购买或租用车库（位），而又拒绝支付临时停车费的，停车管理单位有权禁止该车辆进入小区。

第十九条

住宅小区内车库（位）销售实行市场调节价，销售价格由买卖双方自行约定。

车库（位）租赁费实行政府指导价，具体标准由市价格主管部门会同市物业主管部门另行制定。

占用业主共有道路或者其他场地停车的，应交纳车位场地使用费。收费标准由停车管理单位参考车位租赁费标准提出建议，经业主大会通过后实施。

第二十条

业主在住宅小区内停车，无论车库（位）（不含地上封闭式独立车库）是出售还是出租，均应向停车管理单位交纳停车服务费。

前期物业管理阶段的停车服务费实行政府指导价，具体标准由市价格主管部门会同市物业主管部门另行制定。业主大会成立后，停车服务费标准由业主大会与停车管理单位以合同形式约定。

占用业主共有道路或者其他场地停车设置的车位，停车管理单位接受业主大会委托进行管理的，可从车位场地使用费中提取不高于40%的管理费用。停车管理单位提取管理费用后，业主不再另行交纳停车服务费。第二十一条

车库（位）销售及出租收入归有处置权的产权单位所有，由其支配；停车服务费归停车管理单位所有，用于停车管理服务支出；车位场地使用费、临时停车费提取停车管理单位的管理费后剩余部分，属小区公共收益，可用于划转维修资金公共账户、业主委员会办公或业主大会同意的其它需要。

第二十二条

属建设单位或者其他单位所有的尚未出售、出租的空置车库（位），应交纳停车服务费，具体收费标准由产权单位与停车管理单位参照政府指导价格协商确定。

第二十三条

住宅小区停车收费实行明码标价，开发建设单位与停车管理单位应当在小区的显著位置设置停车收费标识牌，公布车库（位）售价、租赁费标准、车位场地使用费标准、停车服务费标准、临时停车费标准以及服务电话等内容。

第二十四条

停车管理单位接受业主大会委托，管理占用业主共有道路或者其他场地停车设置的车位以及临时进出小区车辆的，应对车位场地使用费、临时停车费单独建账，并每年不少于两次在小区内公布收支情况，接受业主和业主委员会的监督。

第二十五条

停车管理单位不得有乱收费、收费不开财税部门统一票据等行为。停车管理单位为物业服务企业的，停车管理情况记入其信用档案，并与其招投标、资质办理、评优评先等工作挂钩。

第二十六条 开发建设单位对车库（位）只售不租的，由房地产开发主管部门责令限期整改，逾期不整改的，由房地产开发主管部门依法进行处理，并将其不良行为记入信用档案。

第二十七条

业主恶意堵塞小区出入口和占用消防通道的，由公安部门按照《道路交通安全法》、《治安管理处罚条例》和《山东省消防条例》等法律法规规定，依法及时处理。

第二十八条

本办法涉及由业主大会或业主委员会决定的事项，在住宅小区不具备业主大会召开条件、业主大会召开不成功、业主委员会未组建或不能履行职责等情况下，由所属社区居委会决定。

第二十九条

实行业主自治管理和社区居委会管理的住宅小区以及其他非住宅物业管理区域，可根据实际情况参照本办法执行。第三十条

本办法自2016年2月15日起实施，有效期2021年2月14日。

潍坊市住房和城乡建设局

2016年2月

号印发 15

第二篇：新苑小区物业管理办法

新苑小区物业管理办法

本小区共有36户业主，应共同遵守小区的相关规定，齐心协力，建和谐小区，创幸福家园。小区物业管理经全体业主大会协商决定,可自行管理小区物业,也可聘请有资质的物业公司来进行了管理。

自行管理小区物业，可先选出各单元的单元长，共同组成管理委员会，管理委员会人员一概没有报酬，属无偿劳动，来代表全体业主实施对小区的管理工作。如聘请物业公司则要同物业公司签定相关合同，完善小区制度。

各业主必须履行公民职责，按时交纳物业费、电费、水费、取暖费等费用，以免给其他业主带来生活的不便。

小区物业管理工作包括以下内容。（1）治安管理

1、非小区住户不得随意进入小区，来访者须在门卫处登记，经同意后方可入内。

2、装修施工人员经业主同意，报门卫登记后方可进入小区。

3、小区住户的机动车辆要停放在自家车库内，不要乱停乱放。自行车停放在指定位置。来访车辆要按车位顺序停车，不能久留。如要留宿，需经门卫同意并进行登记，听从门卫安排。

4、住户搬家如有大件、贵重物品搬出时，必须要有住户亲自陪同方可搬离出小区，并配合门卫记录有关物品数量、名称、住户地址等以便日后查核，如住户确实无法陪同，必须以书面形式列出所搬物品的名称、数量、业主房号、身份证号码以及委托人姓名、身份证号码，并签名确认同意，方可将物品搬出。

5、小区发生治安、消防、交通、医疗卫生等方面的突发事件时，门卫和住户都有义务积极配合，维护小区的安全稳定。及时采取措施，维护现场秩序，通知有关部门，并做好善后工作。

6、遵守小区公布的各项规章制度，门卫对不遵守制度的住户进行劝阻和制止。

7、住户应“看好自家门，管好自家人，守好自家物”，增加自我安全防范意识。

8、住户要勇于制止、举报破坏小区治安秩序、造成治安隐患的人、事。

9、小区的经营户须依法经营，遵守国家政策、法规，服从物业的管理，不得从事非法经营活动。楼房及车库出租要合法，不得影响小区安全及业主休息。否则物业有权制止。（2）环境保护管理

1、爱护公共设施，不乱拆、乱搭、乱建、乱贴、乱放杂物等，保持小区环境整洁。

3、小区内不得乱扔废弃物，乱倒污水及排放其它污染物。

4、小区内任何单位和个人不得制造影响居民正常休息的噪音（包括孩子在休息时间大声喧哗打闹等）。特别是在晚上十时至翌晨八时期间严禁制造各种噪音，违者管理人员有权干预制止并采取必要措施。

5、小区内各种车辆休息时间出入禁止鸣笛。

6、不在住宅内使用燃煤式采暖、取暖、餐饮设备，不得安太阳能，不得破坏外墙保温层。

（3）清洁卫生管理

1、请自觉维护小区的公共卫生，不随地吐痰、乱丢果皮、纸屑、烟头等，不高空抛物，不在楼内公共通道、楼梯走道、车库门口等公共场所堆放垃圾、摆放物品。

2、垃圾装袋，置于垃圾收集点内，以便及时收集清理。

3、请勿把垃圾、胶袋等杂物投入厕所或下水道。

4、不得饲养家禽、家畜和高大凶猛的动物。饲养宠物必须符合政府的有关规定，且不得影响邻里休息。带宠物在小区散步时，不污染环境。宠物伤人由其主人负责赔偿。

5、住户装修房屋，不得将垃圾废物弃于楼道走廊及公共场所。

6、小区内任何公共场所，均不得乱涂、乱画、乱张贴，违者负责清除和粉刷费用，并在公告栏予以曝光。

7、提醒进入小区的亲友，遵守小区的管理规定，维护小区的整洁。

8、物业管理人员负责小区的垃圾清运和消毒工作，积极配合环卫、卫生防疫部门采取多种形式开展环境卫生宣传，使住户人人爱清洁，个个讲卫生。

9、车库禁止装有毒、易燃、易爆物品和其他危险品。

10、若车辆在小区被损坏，由车主与损坏方协商解决，门卫可协助调查处理；严重者报案经公安人员进行解决。如果乱乱停乱放，由此造成的损失一概由车主负责。（4）消防安全管理

1、消防工作坚持“预防为主，防消结合”的方针，实行综合管理、群防群治。

2、加强消防法律、法规和防火安全知识宣传，提高住户消防安全意识。

3、物业人员定期对小区的公共消防设施、器材进行检查和维修、保养，使其经常处于良好备用状态，并将检查情况记录备案。

4、严禁外来装有危险品车辆进入小区，教育儿童勿在小区内玩火。

5、发现初期火灾要及时扑救，对情况严重难以扑灭的，应及时拨打“119”电话求救，并协助维持火场秩序，配合事故处理。

6、自觉遵守电器安全使用规定，不得乱拉临时电气线路，严禁擅自拆、改、装燃气（燃油）设施和用具。

7、遵守市政府燃放烟花爆竹的有关规定，杜绝火险隐患。

8、进行室内装修，必须严格遵守装修管理规定，防止发生火灾事故。

9、不准从窗户向外扔烟头，没熄灭的火种不得倒入垃圾桶内。

10、楼梯、走道和安全出口等部位应保持畅通无阻，不得擅自封闭或堆放杂物。

11、消防设施、器材不得挪作他用，严防损坏和丢失。一经发现，将作出严肃处理。

12、物业管理处对违章用火、用电、电气焊或损坏消防设施器材的行为，及时制止或向有关部门报告。

第三篇：物业管理办法

物业公司商铺暂行管理办法

为了更好的更有效的对各处商铺进行管理和服务，特制定本办法。

一、租赁协议的签定、续签、及协议的保管 协议的签定及续签由集团招商部负责，协议签定后物业公司应严格按照合同执行，合同原件一式三份由物业公司办公室、集团招商部进行保管，合同复印件送存集团财务部。

二、各项费用的收取

1、各项费用包括：房屋租赁费、水电押金、使用过程中的水电费、物业服务费及其他费用。

2、商铺出租签定合同时，首次交纳租金由集团招商部进行催交，由财务室时行收取后，再由 物业公司加盖合同公章并将相应的商铺钥匙交给租赁户，同时将所租商铺的水电表底数告知租赁户。

3、后期费用的收取 后期费用收取原则上由财务直接收缴，但考虑实际情况，每个苑区的商铺费用的收取由每个苑区的物管员收缴后，按财务收费管理制度及时上交公司财务。

4、各苑区负责人： ① XX苑商铺：XXX ② XX苑商铺：XXX

5、相关人员的工作要求： 各苑区物管员应根据各苑区的情况，建立好收费台账（收费台账格式由物业公司办公室和财务室共同制定），收取每一笔费用时都须如实填写，每月月末把当月的完整收费台账上报物业公司办公室和物业公司经理处，再由物业公司办公室汇总后将其转交集团财务部和招商部，商铺管理和收费时如遇特殊情况，相关责任人应出具书面性的材料予以说明。

6、监督 收费过程中，物业公司办公室、集团财务室应根据协议的内容及相关的收费标准进行监督，发现问题应及时通知相关人员予以纠正。对于商铺的租赁情况及各项费用的收缴情况，集团招商部、财务部、物业公司办公室各安排一名人员每月按时对所租赁的房屋使用情况及费用收取情况进行检查，对所检查的结果由物业公司办公室写出书面材料，由集团招商部、财务部确认后，上报集团分管领导。如遇上述第4条提到的特殊情况，物业公司办公室应核实情况是否属实，并在说明材料上注明并报分管领导，由分管领导作出意见进行处理。

三、奖罚 文档冲亿季，好礼乐相随mini ipad移动硬盘拍立得百度书包

1、罚： ① 苑区责任人应严格按照收费标准进行收取电费费用，若未按照收费标准进行收取的，给公司所造成的损失，由责任人承担。② 收费人员在收费时由于个人的疏漏少收了相关费用，责任人负责追回，追不回的由责 任人承担。③ 收费人员在收取费用后应及时上交财务，若因时间关系确定无法上交时，收费人员应 妥善保管好收取的费用；若因个人保管不善遗失的由个人承担。④ 财务应配合收费员的工作，按时收取费用。

2、奖： ① 所租赁出去的商铺后期管理交由物业公司，集团公司应按照以前的制度将当年所 收房屋租金的20%给予物业公司作为投入成本的补偿。② 物业公司再房屋租金进行盈利的情况下，且收费人员在所管商铺租金收取达到90%后，可根据收费人员的工作内容量、收费过程中的艰辛及责任，建议物业公司从集团公司给予物业公司20%的房屋租金中拿出3%作为对员工的奖励。商业街商铺物业管理规定

一、商业街商铺为XX开发有限公司,商铺只作正当经营用途,商户在使用期间应遵守与开发商签定的合同规定,不得擅自改变该房屋结构和用途。

二、商铺商户必须对门前实行“三包”:包绿地、包卫生、包秩序,不得随地乱丢垃圾。要注意做好消防安全工作,不乱堆放杂物阻塞通道。

三、商铺内不得从事黄、赌、毒,非法贩制盗版制品等违法犯罪活动。

四、商铺内严禁存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害及其他危险物品。

五、自觉维护物业的整洁、美观,保持公用通道的畅通,以及共用设备、公共设施的完好。

六、商铺的装修应遵守XX装修手册的规定,装修房屋要事先告知XX物业管理处,由XX物业管理人员依法对装修房屋活动进行指导和监督。如商户违章建筑,XX物业公司可以依法采取相应措施制止其行为,对其违章装修或妨碍他人正常使用物业而造成损失的,违章商户应承担赔偿责任。

七、商铺商户在收到当月费用通知单后,须在一个星期内前往XX物业管理公司交纳管理费、水电费及其他有关费用,已办理银行委托转帐的商户,须保持帐户金额充裕,方便银行办理代扣款业务。欢迎预交,逾期一个月未能按时交费的商户,物业管理公司将每天加收千分之五的滞纳金。

八、商户在日常经营时,不得妨碍或影响邻近居民正常休息。不得产生高分贝噪音,营业时间规定为7:00~23:00,节假日或法定假期可适当延长。超级市场可24小时营业。1商铺业户服务管理

业户服务部有两部分工作职能，一是业户服务，二是内部管理。1.1 接待与联系

接待与联系是业户服务的重要内容之一，是物业管理方为业户、顾客提供服务并与业户、顾客进行交流的窗口。其主要职能与其他类型物业管理的业户服务一样，包括倾听建议和意见，接受投诉，安排维修和回访，收取管理费与内外联系等。1.2 纠纷、投诉接待

顾客在商铺购物因环境服务因素而来投诉。对物业管理方来说，所有投诉、处理结果都要有记录，作为年终表彰与履行“管理公约”业绩考核依据之一； 1.3 报修接待

商铺铺位的照明或其他设施出问题，对业户营业将造成很大的影响。业户报修，应迅速做记录，填写《维修任务单》，即时派维修工到现场抢修； 1.4 走访回访

接待员的走访内容包括三方面：

一是听取业户和商铺方对物业管理服务的意见、建议； 二是对报修后的维修结果进行回访；

三是对业户的礼仪、形象、环境、广告、装潢等方面的不足之处作出提示、督促改进，晓之以理，动之以情，用实际行动去感化业户，让他们明白：我们所做的一切，都是为了商铺的自身形象，我们的目标是一致的。1.5 内外联系 商铺内部联系：

商铺的内部联系包括向业户收取租金、管理费、水电能耗费、铺位的报修抢修费等；向商铺方收取物业管理费、能耗费。商铺服务管理做得如何，必将影响到收缴率的好坏。商铺的外部联系

商铺与街道、居委、警署、消防、劳动、环保、水、电、煤、电信及媒体都有业务上的联系，如处理不好这些关系，会使商铺的经营活动很被动。处理得好，往往事半功倍。2 商铺装修服务管理

2.1 装修管理应包含在业户管理中，因管理难度较大，故单独列出论述。装修管理职能主要包括：审核装修申请、签订“装修管理协议”，现场监督管理等。.2.2 商铺楼宇的租赁往往以整个层面向外出租，出租后，由承租商依据经营要求，提出装修申请；也有的业主把一个层面装修完毕之后出租铺面。承租商户对铺面只能通过申请批准后作一些小的变动装修，装修管理应做好以下几个方面：

建立周全、详细、便于操作的管理制度； 专人负责对工程实行严格的监督；

选定资质高、信誉好的工程承包商进行装修； 对装修现场进行监督管理。

2.3 商业铺面制定装修管理规定的要点

二次装修过程应遵守物业管理处制订的《二次装修施工管理规定》； 业户装修需使用电焊、气焊、砂轮、切割机等设备的，应严格遵守《商铺动火申请制度》的各项规定；禁止擅自更改水、电管线及负荷用电； 装修完毕后，物业管理处根据装修前业户递交的经认可的装修设计图、装修协议，对工程进行竣工验收，如发现有违反装修设计图及装修协议某些条款的，应视情节轻重作不同的处理；

为了保证业户在装修过程中不损伤楼宇结构等重要部位，装修工程施工方事由物业管理处选定还是由业户选定应视工程涉及的方面来确定，通常分以下几种情况：

凡涉及电力设备（由铺外的配电架至铺内的终端空气开关箱等）进行增建、改装的；为该层的消防设备（包括消防喷淋装臵、管道、警铃等）进行增建或改造的；为该层的电梯、自动扶梯进行增建或改装的，以及电视监控系统、公共天线分布系统等进行增建或改装的，都由物业管理处选定工程实施工方。业户则按工程费用的一定比例支付给物业管理处作为工程监督管理费。

凡涉及铺面、商号招牌、天花板、墙面、墙壁装饰、内部间隔，水管、排水道、电力装臵，通风设备、电话等小规模装修可由业户自行选定工程施工方，也可由物业管理处选定施工方。

业户递交的装修设计方案所附的图纸，应包括：清楚显示楼层内部间隔的平面图；楼层平面图的正视图、切面图（附铺面、商号招牌的细节）；排水系统的分布图（附由关细节）；电力供应设备分布图及电线敷设简图（附有敷设电线资料及负荷量）；照明设备位臵图；假天花的平面，切面图；及其他一些物业管理处或商铺要求提供的建筑细节；装修工期、开工期、防火措施、环保、环卫要求、违约责任、施工期保险等。等等 2.4 装修现场监督管理

在施工过程中，物业管理处应派专人在现场进行管理。管理的内容主要包括3方面：

对施工人员的管理，以及对工程是否按图施工、按“装修协议”要求和对装潢现场环境卫生（装潢垃圾）进行监督管理。一般建筑施工队的人员情况复杂，大多是临时工，施工方对他们可能也缺乏有效的控制；装修施工与整个楼宇的建筑不同，他通常局限于一个单元或一个楼层内施工，而其他层面则照常营业，如对施工人员无有效管理，势必会影响其他业户的营业活动。对于装修的工程监控主要着眼于施工人员有否严格按认可的设计图纸进行施工，有否违反已签订的“装修管理协议”上的条款，有否违反物业管理处的其他管理规定等，如有违反规定要及时联系，发出“整改通知单”等。如装修时损及商铺的装饰、装臵或公用设施，则由业户负责将其修复，直至商铺方满意为止。当然，也可由物业管理处修理，但有关费用则由业户支付。这些管理服务都应做好详细记录，作为竣工验收时的证据或参考。商业物业的日常养护标准较高，维修要求严，其内容同办公楼相似，但其方式不同。商业物业的重点在于各种设施，设备上，因为商业物业设施设备使用频率较其它物业相比是最高的一类，设备、设施养护及维修管理的好坏直接影响经营环境和经营活动的正常运行。一些设备如电梯，自动扶梯等易出故障的设施设备，保证其正常运行主要靠平时养护。

商铺设备管理主要是防止商铺停电和保证中央空调、自动扶梯的正常使用。商铺供电需要绝对保证，因为一旦停电，漆黑的营业厅将给顾客、商品和营业款带来不安全的因素，对商铺声誉带来不利影响。所以应选派优秀员工，日夜监测电气运行状况和空调系统、自动扶梯的运行状况，一有异常情况及时安排维修，确保电气和中央空调、自动扶梯正常运行。

商铺设备设施维保管理的具体实施过程与办公项目类似，在此省略。4 商铺建筑物的养护及维修管理 4.1 商铺修缮的计划、资金管理。

为了确保商铺建筑物的完好，应制订完整的修缮制度，编制每年的修缮计划，安排修缮投资，经管理处审核后报商铺业委会方审批（大中修要落实资金），检查修缮结果。4.2 工程性质的确定。

依据商铺建筑物的损坏程度，将修缮工程大致分为大修、中修、小修三类。

大修工程是指建筑物主体结构的大部分严重损坏，或有局部倒塌的危险；部分附属设施必须拆换、改装或新装，如上、下水道等。由于大修工程施工场地和安全的要求，通常是经营业户必须停止营业。因此，工期安排和开工前的筹备工作非常重要；

中修工程是指建筑物部分损坏，在局部维修中只牵动或拆换少量主体构件，保持原楼宇规模和结构的工程。如楼顶的局部修缮或部分重做面层，加固部分钢筋混凝土梁柱，外墙的全面粉刷装饰等。中修工程影响面为局部，管理工作做得好，可使建筑物内的部分业户继续营业； 小修工程（亦称零修工程或养护工程）是指及时修复的小损小坏，以保持建筑物原有完损等级的日常养护工程。此类工程在新旧楼宇中极为常见，如修补面层，门，窗、地面的整修等。小修工程较小影响商业经营，但也应加强施工管理，尽可能不影响业户及顾客。4.3 建筑物维修的档案管理

建筑物维修的技术档案的管理是对原有建筑物技术资料的补充，是为日后建筑物的维修、整改、扩建等工作提供不可缺少的依据。4.4 维修或施工工程的管理

设备、设施的大中修或商铺建筑物的修缮如需外发包时，应给有相应资质的修缮施工单位承接。外发包合同应要求该施工单位对修缮工程有设臵总工程师、主任工程师、技术队长或技术负责人的措施，形成工程施工过程中的技术决策、管理体系，总工程师为技术总监，各岗位有技术负责人，职、权、责分明。维保部派专人在整个工程施工过程中对现场的质量、安全（包括防火）和是否按外发包合同要求和对施工现场环卫（装潢垃圾）、环保措施进行监督管理。4.5 检查监督 维保部主管对属下各维修组的维修与保养每天进行抽查，发现问题（苗子）记录在案，追查分管维修工的责任；发生责任事故追究维保部主管的责任。5 商铺保安服务管理 5.1 治安管理

商铺的安全保卫工作包括治安防盗、防范突发事件、监控中心管理、车辆管理、停车场管理等。其管理的重点如下：

5.2 安全保卫管理是商铺物业管理的要点，必须予以重视。它有两部分组成一消防和治安管理。

商铺物业一般都安装先进的自动火灾报警装臵和自动灭火装臵，这些装臵直接与电视监控系统联网，一旦发现火情，烟雾达到一定的浓度或温度达到一定的高度这两种装臵便自动通过导线将报警信号传输至报警装臵、电视监控系统和自动喷淋装臵；

运用电视监控系统对商铺进行全方位、多角度，尤其对出售贵重商品及金融营业点进行日常监视，发现可疑人员或突发事件、恶性事件时监控人员及时录像存作查证。

在地下车库或露天停车场亦须安臵监控探头，防止车辆被窃。人防方面由于商铺中铺面多，人流密集，易造成电视监控死角，人防是商服物业管理中必不可少的。

商铺主要进出门岗的保安员发现可疑人员时用对讲机通知场内便衣保安人员加以注意。流动岗应着便装，流动巡逻，做到勤观察，勤分析，善于发现问题及时解决问题。对突发事件和恶性事件应及时处臵防止事态扩大并注意保护现场及时向上级和公安部门报告.5.3 防窃防盗的管理

超市类商铺出入口不宜太多，太多的出入口对商品将带来不安全因素。在商品出入口应设臵便衣保安，其职责检查带出的商品是否有发票，是否是合法的商品购臵行为；

大型商铺在进货和为顾客送货（大件）时，由于商品货量大，堆在商铺外场地上，容易给不法之徒以可乘之机，这时保安就要提高警惕，防止商品被盗；

商铺在逢年过节、双休日时有较多的顾客；货商铺搞促销，如限时商品优惠；或凭广告券免费领商品时，都会造成柜台前人头攒动的拥挤现象，不法分子会乘机作案盗窃钱包，这时保安就应上前维护秩序，保障顾客人身与财产的安全；

商铺为使收银活动安全，收银员换班或营业结束，将钱款解送至总收银柜或商铺管理部门，这时保安应上前保护收银员以及钱款安全，防止歹徒抢劫；

一些盗贼在商铺关门前躲在商铺内隐蔽处，等到深夜出来作案，第二天开门后又混在顾客中出门。故商铺关门后保安要仔细检查商铺各角落、隐蔽点、夜晚值班时要提高警惕，加强巡逻；

对夜晚值班保安的素质要求应较高，夜晚值班应排出两名以上保安和一名管理人员，商铺夜应采取必要的技防措施。防范恶性事件和突发事件。商铺入口时保安的第一关，保安人员责任心要强，善于察言观色。发现可疑人员，用对讲机报告商铺内的便衣保安员加以注意。商铺发生突法事件，保安、管理人员应按《应急事件处理规程》操作。防止事态扩大，注意保护现场，及时向上级报告或呼叫救护车。应特别强调，在发生恶性事件紧急疏散围观顾客时等等 5.4 监控中心管理

监控是指利用电视监控系统对商铺进行全方位多角度的监视，尤其是对出售贵重商品如钻石珠宝、高档手表等铺面应进行日夜监视。如发现可疑人员或突发事件、恶性事件的发生，监控人员应及时录象，以便查证。

另外地下车库或露天停车场亦须安臵监控摄像探头，防止车辆被窃，万一遭窃，录象将提供证据、线索，有利破案。这项工作的重要性要求监控中心的 5.5 消防管理

商铺消防工作的重要性不言而喻，商铺内人流大，楼梯、通道（尤其是防火楼梯、通道）相对面积较小，这给火灾时的人员疏散带来很大困难；

商品多（且大多是易燃品），火种容易迅速燃烧；面积广，因无防火墙阻隔，烈火蔓延极快；如商厦火灾，高楼内的竖井多，烟囱效应可使火灾热烟上升速度达到每秒8米，瞬间整个商厦将全被烟雾笼罩。烟雾窒息死亡往往是火灾死亡率中最高的。鉴于防止火灾的重要性，商铺都安装有先进的火灾探测装臵（烟感探测器和温感探测器）和自动灭火装臵（喷淋装臵）。这些装臵直接与火灾自动报警系统联网。只要易各地方出现火情，烟雾和温度各达到一定的限度，这两种装臵便自动通过导线将报警信号传输至报警器，进行有效监控与预防。制定切合本商铺实际的消防管理制度（包括几套火灾应急处理方案）；商铺的各部门及物业管理的各部门都要把各自放火职责、范围规定清楚；消防监控中心的保安员应明确自身的职责范围。做到“统一指挥，分区管理，层层负责，责任明确，防患未然”，切实贯彻“预防为主，防消结合”的消防方针。

发现监控屏幕有火灾报警号时，立即用对讲机通知就近的保安人员赴现场核查与处臵；如确为火警，按应急方案实施，报告保安部主管组织扑救，重点是商铺内人员的疏散，保障人身安全，事故后作好调查分析报告并备案。

发现故障警报，应迅速消除警铃使之还原，并立即通知维保部，协助维保部尽快排除故障，并作好详细记录。

定期对消防设施、设备、器材及消防通道、标记、防火门进行检查，确保完好备用、通道畅通、标记清晰。对一些业户可能擅自增加电气设备要认真检查，防止发生电气超负荷火接触电阻过大、线路老化、过载、摩擦等危险现象。

在员工、管理人员和业户中定期开展消防培训及消防演习，使人人都会使用消防器具，掌握火灾逃生知识，不断提高大家的防火意识和消防业务水平。6 商铺保洁服务管理 商铺的环境有外部环境和内部环境。

外部环境包括楼宇的外墙、附属建筑设施及周围的绿地、广场、停车场等；

内部环境包括过道、楼梯、自动扶梯、电梯、卫生间、会议室等一切公用场所，以及业户的铺内、办公室内等非公用部位。

搞好商铺的环境卫生和绿化养护的主旨在于创造整洁优美、和谐怡人的商业氛围，为业户提供一各理想的经营环境，为顾客提供一个轻松愉快的购物环境。6.1 商铺保洁管理方法

要做好商铺的保洁服务管理，首先要确定做什么，即什么地方需要保洁，然后定出清洁的标准，根据这些标准、要求再定出保洁的频率（次数），还要再加上检查手段，如目视检查还室手摸检查或白纸擦一米检查等，制作《商业街商铺环境清洁的作业标准》，内容有检查的部位、项目、清洁的标准、保洁的频率、检查的手段等。重要的问题是怎么做等，制订《商业街保洁服务作业规程》，这个“规程”指导保洁工对商铺各部位的清洁按规定的操作程序去做，是保洁工岗前岗中的培训教材，其要点有：地面清洁、打蜡；墙角线清洁；墙面除尘；大理石清洁、打蜡；不锈钢面清洁；卫生间清洁；玻璃幕墙清洁；窗户清洁；地毯清洗干净等。6.2 商铺保洁管理的重点

商铺的清洁管理重点之一是地坪清洁。随着人流的进出，给商铺地坪带来的灰尘、纸肖；定时的清洁能够带给顾客舒适、优美的购物环境； 商铺的玻璃无框门、室内柱上镜、电梯内镜面等，由于顾客触摸频率较高，留下的手印带给人视觉上的不舒服，应定时清洁以消除不洁现象；

商铺盥洗室墙面、洁具、地坪的清洁、干燥和无异味，也是清洁工作的重点；

商铺外的铜牌，因暴露在室外，风吹雨淋会使铜牌便黑，定期擦拭，能保持其程亮，提升商铺的形象。

商户铺内产生的垃圾须袋装并放至指走位臵，及时清理； 雨大进门处及其他公用过道应设臵一些雨具存放器，尽量不要把带雨水的雨具带进大厅，同时注意清洁卫生。

对商铺的杀虫灭鼠工作要引起重视，但放臵鼠药时，要充分考虑儿童的安全，要放在摸不到的地方；为了安全也可以聘请专业队伍进行消杀工作；

在商铺的营业时间内，保洁工不能使用长柄拖把，更不能使用湿拖把拖地，以免造成顾客滑倒伤害事故；

在雨雪天，商铺进门处应勤保洁并放臵地毯或防滑提示牌； 提醒业户在规定的时间内把铺面内产生的垃圾袋装送至指定的位臵； 对一切能利用的再生垃圾（包装纸、箱）要回收处理。

绿化环境是保持生态平衡，营造舒适、美观、清新、幽雅的购物环境的基础。商铺内外的绿化搞得好，能使周围得环境得到改善，又提升了商铺得品位。绿化管理应配备专业技术人员，依据季节、气候，地域条件的不同和树木花草的生长习性及要求，制定详细的管理细则，指导养护人员实行。7.1 商铺绿地管理

商铺外围的绿地，在基建时就已定型，商铺得整体绿化风格和局部独立的构图要统一协调，水平绿化和垂直绿化要相得益彰。为保证草坪生长良好，劝阻顾客、游客进入草坪；

保持绿地环境整洁；及时清除死株、病株，缺株要补檀：定期对花木修剪整形；

发现病虫害要进行捕捉或喷药，药物防治要注意安全，并挂警示标识； 草坪要经常除杂草：定期轧剪，每季度施肥一次，施后浇水或雨后施撒；

台风前对花木做好立支柱、疏剪枝叶的防风工作，风后清除花木折断的枝干，扶正培植倒斜的花木。7.2 商铺室内绿化管理

花卉摆放前要有设计图，造型变更要有小样图，与商铺总体设计风格相协调；

花卉上挂“名称牌”，简介花卉学名、俗称、习性，宣传养花的常识，争取业户和顾客的配合，共同创造幽雅清新的购物环境，同时又陶冶情操，增加商铺的文化氛围；

花卉搬运时，注意保护花卉株形不受损伤，不散落盆泥，注意场地整洁； 商铺人流量较大，因此商铺内摆放的花卉要经常检查，及时修剪，清除黄叶，枯萎的花卉立即更换：由于各点摆放位臵的光照度不一，花卉就要定期相互调剂、更换位臵；等等 7.3 检查督导

部门主管对保沽、绿化，服务各组工作时时进行巡视，发现问题记录在案，并追究各组长责任：管理处经理、业户部督导不定期对各组工作进行抽查，发现问题立即督促主管部门整改，每月累积数次，对主管进行处罚。8 商铺经营服务管理

商铺方和物业管理公司所签订的委托物业管理合同中，往往会 把商铺经营管理范畴的租赁管理，广告筹划、新项目开发同时委托给物业管理公司，以配合其商铺的经营管理．作为物业管理公司也应将商铺经营管理的好坏与自己的物业管理服务紧密地联系起来。8.1 租赁管理

出租方式的管理 主要是在租金商定时要考虑多方面因素，如商品经营的范围及类别；附近商铺楼宇的空臵率；承租户的经营特色；商铺所处的位臵。另外经营商品给管理带来的易难也应作为一个因素。租金计算可采用两种形式，一种先规定一个固定的月租金（根据面积），然后根据市场情况和货币升、贬值决定几年后再增加合理的幅度。一种是按面积定出最低租金，然后根据承租户销售总额按一定的百分比收取租金。

8.1.1 竞标租赁的注意事项： 严格审定投标者的资格，主要是审核其个人或公司的商业零售管理经验、经营业绩，资信状况及经营品种是否符合行业规定等； 投标的程序须规范、严密、全面，尤其是租金的计算方式及规定，预付竞标租金的保证方式，有关撤回投标的规定，以及中标后延时签约的赔偿，应作更为周全和深人的考虑。8.1.2 协议租金出租的注意事项：

在和业户签订租赁协议之前亦应了解承租人的资格、经营管理经验，资金状况，以及目前所经营店铺的数目，业绩情况及所经营品种是否符合行业的规定等；

承租人的经营性质，经营范围，所经营的商品档次和质量．是否有能力进行一定投入的商业推广活动，从而使商铺的业务前景有较大的发展等。

8.1.3 租金条款 租金制定的参考因素：

要参考周边社区人口数目，流动人口的数目及可能吸引其他社区的顾客量、商铺地理位臵的优劣，交通是否便捷等情况：

要参考商品经营的范围及类别、附近区域商铺的空臵率、承租人的经营特色、承租人要承租的层次、位臵等情况等：

要参考周围区域同行业的营业面积、租金状况、及经营状况等。租金的组成要素：

租金的组成包括商铺固定投资的折旧、保险，贷款资金利息、投资回报率等。水电能耗费、商铺管理酬金、商铺利润，物业管理费等。大中修整改更新基金等累加应分摊到每平方米。（也有租金中不包含大中修整改更新基金要素的）等 8.2 广告策划

楼宇内外的广告牌、条幅、悬挂物、灯饰等凡属商户铺内的，由商户提出设计要求或制作，必须由物业管理公司统一安装在合理位臵；广告策划是商铺经营服务管理的一项重要任务，就是要设法把顾客吸引进来，把承租人留住。因此要策划和组织各项商业推广宣传活动，如综合表演、纳凉晚会、模特表演，摄影展，商品使用演示等． 节日期间还可以相应地进行节日布臵，既增添了商铺热闹兴旺的气氛，提高了商铺的文化氛圈，又扩大了商铺的知名度，吸引大批消费者来购物助兴。

协调好社会关系，与政府及其他组织机构保持联络，参与社会公益活动如捐助失学儿童等，会给业户带来潜在的商业机会。8.3 项目开发

物业管理处还应不断增加服务项目，扩大服务领域．如：开办商铺儿童乐园，让儿童能尽兴地玩耍，父母能放心地购物：

开办商务中心，为业户提供传真、复印、打字、电报、长途电话、电子邮件等服务：

开办茶座．为顾客提供休憩，饮茶、品味小吃的场地：举办舞会、卡拉O、节日庆祝，年终联欢等文娱活动，活跃业户的文化生活： 办好商铺内部食堂．为业户提供清洁卫生、美味可口、物美价廉的饭莱，为顾客提供寄存包袋、代订报刊、代办保险、兑换零币等服务： 开办投币洗衣店、快速冲印照相店，鲜花店、礼品店、电脑屋等： 为顾客，业户提供全方位的服务，使顾客生活中的大多数服务要求都能在商业街中得到满足。9 商铺广告管理

业户为了树立企业形象，追求经济利益，必然采取许多宣传和促销手段。除电视、报刊广告以外，最有效、最直接的就是在商铺主体周边与商铺内部悬挂醒目的招牌、广告牌、条幅，张贴宣传品。物业管理处为了规范商铺的环境秩序和整体形象，在支持商业宣传策划的同时，必须加强商铺的广告宣传管理。

商铺的整体布局设计是很重要的，而各铺位上的宣传广告（包括灯光广告、灯饰、条幅、张贴、悬挂品等）要和商铺整体设计相协调，这就要求承租业户的广告设计必须经过物业管理处审核，以做到管理有序，不会破坏商铺的整体设计格调。10 商铺保险管理

商铺的物业管理中保险管理是必不可少的。在商铺的维修施工和广告安装中，均有可能发生意外的事故（包括火灾），对业户、顾客、员工造成伤害；在保洁操作中，也有可能保洁工未按“规程”操作，用了湿拖造成顾客滑倒摔伤；或雨天地滑，顾客在商铺进门处滑跤跌伤；这些都有可能向物业管理方提出索赔。为了规避风险和最大限度地减低这方面的损失，商铺的物业管理处应采取两种措施： 工程或服务的公众责任险、财产险（火险）；物业管理方可以向保险公司投保公众责任险等险种，在考虑保险额度时，可以根据事故发生率的高低选择投保的金额。

还有一种是财产险，是为防止商铺可能遭受火灾、台风、暴雨、水浸等损失而投保的，物业管理处应主动出面向商铺方（大业户）和各业户的投保减灾提供建设性意见。

第四篇：邯郸市物业管理办法

第四十九条 违反本办法的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由房产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

第五十条 违反本办法的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由房产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第五十一条 违反本办法的规定，不移交有关资料的，由房产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。

第五十二条 违反本办法的规定，物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由房产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第五十三条 违反本办法的规定，物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由房产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30％以上50％以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第五十四条 违反本办法的规定，挪用专项维修资金的，由房产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

第五十五条 违反本办法的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由房产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。

第五十六条 违反本办法的规定，未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的，由房产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

第五十七条 违反本办法的规定，有下列行为之一的，由房产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：

（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；

（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。

第五十八条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可向人民法院起诉。

第五十九条 业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

第六十条 违反本办法的规定，房产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

第五篇：孝感市物业管理办法

孝感市物业管理办法

2011-12-23 16:38:19 来源：孝感市人民政府

第一章 总则

第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于孝感市行政区域内物业的使用、维护、服务及监督管理活动。

第三条 住房保障和房屋管理部门负责物业管理活动的监督、管理工作。

规划、建设、环保、城管、工商、物价、财政、民政、人防、公安、消防等部门根据各自职能分别做好管理和服务工作。

第四条 街道办事处（乡镇人民政府）负责组织、协调业主大会成立及业主委员会的选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动。

社区居委会协助街道办事处（乡镇人民政府）开展物业管理相关工作。

第二章 物业管理区域

第五条 物业管理区域的划分，应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，并遵循相对集中、便于管理的原则，考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素划定。

分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的小区，其配套设施设备是共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割并独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。

第六条 建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当持房地产项目开发经营权证明、建设用地规划许可证、建设用地使用权证、项目规划设计方案和地名核准文件等资料，向住房保障和房屋管理部门申请划分物业管理区域。

住房保障和房屋管理部门应当自受理申请之日起二十日内，在征求街道办事处（乡镇人民政府）的意见后进行划分登记，并告知建设单位。建设单位应当将划定的物业管理区域向物业买受人明示。

第三章 附属设施设备的配置

第七条 新建物业，建设单位应当按照规定无偿配置物业服务用房，物业服务用房包括物业服务企业办公用房和业主委员会议事活动用房。配置物业服务用房按照国家有关居住区规划设计规范的要求执行；没有规定的，配置物业服务用房的建筑面积不低于建设工程规划许可证载明的房屋总建筑面积的千分之二，并不少于八十平方米，其中业主委员会议事活动用房建筑面积不少于十五平方米。

物业服务用房应当具备水、电等基本使用功能，有明确的坐落、房号，并且具备办理房 地产权属登记的条件。

第八条 规划行政主管部门在审批建设工程规划许可证时，应按第七条的规定明确物业服务用房的位置和面积。住房保障和房屋管理部门在核发商品房预售许可证时，应当注明物业服务用房位置。建设单位在销售商品房时，应当在售房合同中注明物业服务用房的位置和面积。

第九条 物业服务用房专门用于物业管理服务工作，物业服务企业、业主委员会不得擅自改变其用途。

住房保障和房屋管理部门在办理所有权初始登记时，应当在房地产登记簿中注明物业服务用房的位置和面积，业主有权查询。

第十条 新建住宅小区内的机动车停车库、车位与住户套数的最低比例标准，由规划行政主管部门按照相关规定制定。

第十一条 新建住宅小区内的水电气等专业设施的计量表应当实行专有部分一户一表，共有部分安装独立计量表,由相关专业经营单位负责向最终用户收费。

第十二条 新建住宅小区内安全防范、消防、环卫、邮政、通讯等附属设施设备的配置应当符合物业使用的基本条件。

第四章 业主大会及业主委员会

第十三条 业主在物业管理活动中，享有法律、法规规定的权利，并应当履行法律、法规规定的义务。

第十四条 物业管理区域具备成立业主大会、业主委员会条件的，社区居委会应当指导业主成立业主大会筹备组。

第十五条 筹备组由五至七名成员组成，其中社区居委会负责人一名、建设单位或者物业服务企业代表一名、业主代表三至五名。筹备组组长由社区居委会负责人担任。业主代表由社区居委会在愿意参加筹备工作，且有一定人数业主推荐的业主中确定。

建设单位应当提供筹备工作所需要的物业和业主相关资料。

第十六条 首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布，接受全体业主的监督。

第十七条 业主大会的职责、召开形式、业主大会决定的作出等事项，依照《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274号）相关规定执行。

第十八条 业主委员会由业主大会会议选举产生。业主委员会由委员和候补委员组成。业主委员会主任、副主任由业主委员会从委员中选举产生。

候补委员列席业主委员会会议，不具有表决权。

第十九条 业主委员会由五至十一名委员组成，组成人数为单数。候补委员人数按照委员人数的百分之四十设置。

业主委员会委员、候补委员实行差额选举，差额比例不得低于百分之二十。

业主委员会委员、候补委员按照预定名额和候选人得票顺序当选。

第二十条 业主委员会委员职务终止时，经业主委员会决定，从候补委员中按照得票多少依次递补，并在本物业管理区域内公告。

第二十一条 业主发现业主委员会委员有下列情形之一的，可以依照法律、法规和业主大会议事规则的规定，提议业主大会定期会议或者临时会议审议决定是否终止其委员职务：

（一）不履行业主委员会委员职责和业主义务，不遵守管理规约，情节严重的；

（二）收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬的；

（三）向物业服务企业销售商品、承揽业务的；

（四）牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益的；

（五）其他侵害业主合法权益的行为。

业主大会会议审议决定是否终止业主委员会 委员职务时，应当允许该委员提出申辩，并记录归档。

第二十二条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员职务自行终止：

（一）不再是本物业管理区域的业主的；

（二）因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的；

（三）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；

（四）被依法追究刑事责任的。

第二十三条 业主大会、业主委员会的运作经费从物业管理区域内共用部位、共用设施设备的利用收益中列支或由全体业主分摊，具体额度由业主委员会提出预算，并由业主大会表决通过。

业主委员会应当在每年三月底前公布上一业主大会、业主委员会运作经费的使用情况，接受全体业主的监督。

第二十四条 未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅小区，由街道办事处（乡镇人民政府）在征求该住宅小区业主意见并取得过半数业主书面同意后，指定物业所在地社区居委会代行本办法规定的业主委员会职责。

第五章 前期物业管理与物业交付

第二十五条 建设单位应当依法通过招标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。

招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书十日前，持招标公告或者投标邀请书、招标文件等有关资料，向住房保障和房屋管理部门备案。

有下列情形之一的，经物业所在地的住房保障和房屋管理部门批准，可以采取协议方式选聘物业服务企业：

（一）投标人少于三人；

（二）总建筑面积少于两万平方米。

第二十六条 鼓励前期物业服务企业提前介入项目的开发建设，对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项，提出与物业管理有关的建议。

建设单位组织竣工验收和分户验收时，应当通知前期物业服务企业参与。

第二十七条 新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合下列条件后，建设单位方可办理物业交付手续：

(一)生活用水纳入城市公共供水管网，并配套必要的二次供水设施和安装分户计量装置；

(二)雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统；

(三)小区用电纳入所在地区供电网络，并安装分户计量装置；

(四)在城市管道燃气主管网覆盖的区域，完成住宅室内、室外燃气管道的敷设且与相应管网连接，并安装燃气分户计量表；

(五)电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按专项设计要求配置到位；

(六)按照防火要求完成消防供水、消防自动报警装置、消防车通道等共用消防设施建设；

(七)小区道路与城市道路或者公路之间有直达的道路相连；

(八)按照规划要求完成环境卫生、商业网点、物业管理用房等配套建筑及设施建设；

(九)按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置；

(十)住宅小区分期建设的，已建成的住宅周边场地与施工工地之间设置有效的隔离设施；

(十一)法律、法规规定的其他条件。

第二十八条 建设单位应当在物业交付前，与相关专业经营单位办理专业经营设施设备接收管理手续。

第二十九条 建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。

物业承接查验按照《物业承接查验办法》（建房〔2010〕165号）的规定执行。

第三十条 建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。

第三十一条 物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列文件向物业所在地的县（市）住房保障和房屋管理部门办理备案手续：

（一）前期物业服务合同；

（二）临时管理规约；

（三）物业承接查验协议；

（四）建设单位移交资料清单；

（五）查验记录；

（六）交接记录；

（七）其它承接查验有关的文件。

第三十二条 前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将物业服务用房及有关资料移交给业主委员会。

第六章 物业管理服务

第一节 一般规定

第三十三条 业主大会可以根据所在物业管理区域的实际情况，通过公开、公平、公正的市场竞争机制，依法选聘具有相应资质的物业服务企业提供物业服务。

物业服务企业应当在其资质等级许可范围内提供物业管理服务。

第三十四条 实行物业服务项目经理责任制，物业服务负责人应当由有资质的物业服务项目经理担任。

物业服务企业应当按规定聘请相应专业服务人员从事相关专业服务工作。

第三十五条 实行物业服务重大事件报告制度。物业管理区域内发生下列情形之一的，物业服务企业应当按照有关规定及时向相关主管部门、专业经营单位报告：

（一）发生火灾、水患、爆炸或者自然灾害等造成人身伤亡或者危及建筑物安全；

（二）建筑物及其附属设施设备发生安全隐患，且在八小时内难以排除，严重危及业主、物业使用人及建筑物安全；

（三）物业服务人员撤离物业管理区域，造成物业服务中断，严重影响业主和物业使用人正常生活；

（四）发生群体性事件；

（五）发生业主、物业使用人重大伤亡事件；

（六）其他严重影响业主、物业使用人正常生活的隐患或者事件。

第三十六条 业主委员会、物业服务企业应当分别建立并妥善保管业主大会与业主委员会档案以及物业服务档案，按照有关规定向住房保障和房屋管理部门报送统计报表。

第二节 物业服务合同

第三十七条 物业服务合同由业主委员会与物业服务企业签订。合同中的下列主要内容应当事先提交业主大会表决通过，但业主大会已授权业主委员会决定的除外：

（一）物业服务事项；

（二）物业服务质量及费用标准；

（三）合同期限；

（四）违约责任。

物业服务合同示范文本由住房保障和房屋管理部门会同其他相关行政主管部门制发。

第三十八条 业主委员会应在物业服务合同期限届满六十日前组织召开业主大会，对是否续聘物业服务企业进行表决。双方续约的，应当重新签订物业服务合同；不再续约且需以委托方式管理的，业主大会应当及时依法选聘其他物业服务企业。

业主大会选聘物业服务企业前，应当召开业主大会，对选聘方式、具体实施者、物业服 5 务合同的主要内容等进行表决。

物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业应按照原合同约定继续提供服务，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。

第三十九条 有下列情形之一的，物业服务企业应当退出物业管理，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出：

（一）物业服务合同依法、依约解除；

（二）物业服务合同期满，已依法选聘其它物业服务企业；

（三）法律、法规、规章规定不得继续从事物业服务活动的其他情形。

第四十条 物业服务企业退出物业管理的，应当在办理规定退出手续的同时，履行下列交接义务：

（一）移交保管的物业档案、物业服务档案等资料和物业服务用房，实行酬金制的，还应当移交服务期间的财务档案；

（二）撤出物业管理区域内的物业服务人员；

（三）清退预收、代收的有关费用；

（四）法律、法规规定的其他事项。

第三节 物业服务收费

第四十一条 普通住宅、保障性住房的物业服务费、车辆停泊服务费实行政府指导价，收费标准按照属地管理原则，由价格行政主管部门会同住房保障和房屋管理部门依据有关规定制定。

其他物业的物业服务费、车辆停泊服务费以及其他项目服务收费实行市场调节价，具体收费标准由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定，报价格行政主管部门、住房保障和房屋管理部门备案。

第四十二条 物业服务企业应当对物业服务事项、服务质量和相应的收费项目、收费标准实行明码标价。

物业服务企业为业主或物业使用人提供物业服务合同约定以外的专项服务的，其收费标准可以另行约定。

物业服务企业在实施物业服务收费前，必须到价格行政主管部门申请办理《湖北省服务价格（收费）监审证》，实行亮证收费，并自觉接受价格行政主管部门的审验。

第四十三条 已竣工尚未出售或者尚未交付业主的物业，物业服务费由建设单位承担。

已交付的物业，物业服务费由业主承担，建设单位与业主另有约定的除外。

第四十四条 物业服务企业违反规定及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主委员会或者业主有权拒绝。

物业服务企业依约履行义务的，业主应当按时交纳物业服务费，不得以放弃共有权利为由拒绝交纳。物业产权转移时，业主应当结清物业服务费。

第四十五条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单 位应当按照下列规定向最终用户收取费用：

（一）实行一户一表的业主自用的向业主收取；

（二）物业服务企业使用的向物业服务企业收取；

（三）部分业主共同使用的，由相关业主分摊；

（四）全体业主共同使用的，由全体业主分摊。

物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据双方约定向专业经营单位收取劳务费。

专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

第七章 物业的使用与维护

第一节 物业的使用

第四十六条 业主或者物业使用人使用物业应当遵守有关法律、法规和管理规约、临时管理规约的规定，不得有下列行为：

(一)损坏房屋承重结构等违反房屋装饰装修规定的行为；

(二)违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗等违反规划规定的行为；

(三)侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的行为；

(四)擅自改变房屋用途等违反房屋管理规定的行为；

(五)随意倾倒垃圾、杂物等违反市容环境卫生规定的行为；

(六)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者超过国家规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为；

(七)占用消防通道等违反消防管理规定的行为；

(八)赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管理规定的行为；

(九)法律、法规和管理规约、临时管理规约禁止的其他行为。

物业服务企业、业主委员会发现有前款规定行为的，应当予以劝阻、制止，并报告有关部门。

第四十七条 业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等设施的，应当遵守管理规约、临时管理规约和物业管理的有关规定，保持物业的整洁、美观。

业主利用屋面安装太阳能热水器等设施的，不得破坏屋面，影响房屋安全，物业顶层的业主和物业服务企业应当予以配合。

第四十八条 房屋交付后，业主或者物业使用人应当按照权属登记用途使用物业，不得违反法律、法规以及管理规约将住宅改变为经营性用房。业主因特殊情况需要将住宅改变为经营性用房的，应当遵守法律、法规以及管理规约的规定，并经有利害关系的业主书面同意。

物业管理区域内按照规划建设的配套建筑及设施设备，不得改变使用性质，因特殊情况 需要改变使用性质的，应当遵守法律、法规以及管理规约的规定，经业主大会及有利害关系的业主书面同意，并依法办理相关手续。

业主出租房屋的，应当告知业主委员会和物业服务企业。

第二节 物业的装饰装修

第四十九条 业主或者物业使用人在装饰装修工程开工前，应当事先向物业服务企业登记；按照规定需要报有关部门批准的，应当依法办理批准手续。

物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。

物业服务企业对装饰装修活动进行巡查时，业主或物业使用人不得拒绝和阻碍。

第五十条 业主或者物业使用人在装饰装修工程开工前，应当告知相邻业主。

第三节 车位、车库的使用管理

第五十一条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库应当以附赠或者出售、出租等方式优先处分给业主。在满足业主需要后，建设单位将车位、车库出租给物业管理区域外的单位和个人的，其每次租赁合同期限最长不得超过六个月。出租的车位、车库应当向全体业主公示，租赁合同应当报送物业服务企业备案，业主及业主委员会有权查询。

第五十二条 利用物业管理区域内的道路或者其他公共场地设置车位的，其车位设置、管理等事项由业主大会决定或者业主共同决定。

业主大会决定或者业主共同决定收取场地使用费的，场地使用费属于全体业主共有，但物业服务合同另有约定的除外。业主大会或业主可以委托物业服务企业收取，并支付一定比例的报酬。

第四节 物业的维护

第五十三条 建设单位应当按照国家规定的保修期限、范围，承担物业的保修责任。

建设单位可以将物业保修的有关事宜委托物业服务企业承担，并签订委托合同，向物业服务企业支付相应的报酬。

第五十四条 物业保修期届满后，业主专有部分的管理、养护、维修，由相关业主负责。

物业专有部分出现危害安全、影响观瞻、妨碍公共利益及影响其他物业正常使用时，业主或者物业使用人应当及时维护、维修，相邻物业业主应当提供便利。

第五十五条 物业管理区域内业主共用部位及共用设施设备，由业主共同维护和管理；业主大会可以将其委托给物业服务企业或者其他管理人维护和管理。

第五十六条 物业管理区域内供水、供电、供气、通信、有线电视等相关专业经营单位，应当承担分户计量装置或入户端口以外的相关管线和设施设备的维修、更新、养护等管理责任。

专业经营单位对专业经营设施设备进行维修、更新、养护时，业主、物业使用人、物业服务企业应当予以配合。

第五十七条 物业的业主应当按照《住宅专项维修资金管理办法》的规定交存住宅专项 维修资金。

物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造需要使用住宅专项维修资金的，应当经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占物业建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，但不得与业主大会的决定相抵触。

发生紧急情况，需要立即使用维修资金的，由物业服务企业或业主委员会提出使用申请，经住房保障和房屋管理部门、财政部门审核后进行资金拨付。

第五十八条 通道、楼梯、物业服务用房等属于业主共有，禁止任何单位、个人侵占、处分或者改作他用。

利用共有部分进行经营的，应当符合法律、法规和管理规约的规定，并由业主大会或者相关业主共同决定。收益属全体业主或相关业主共有。

业主委员会应当定期公布全体业主共有部分、部分业主共有部分物业经营收益的收支情况。

第五十九条 物业应当定期维修养护。物业出现法律、法规、规章规定的应当维修养护的情形时，业主或者其他责任人应当及时履行维修养护义务。

发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的紧急情况时，责任人不及时履行维修养护义务的，物业服务企业应当立即组织抢修、更新或者采取应急防范措施，并及时通知业主委员会，费用由相关责任人承担。

第八章 旧住宅区的物业管理

第六十条 原规划建设的住宅区或相对独立且配套设施比较齐全的住宅区（院落），可依法成立业主大会并选举产生业主委员会，以业主委员会为实施主体，选聘有专业资质的物业服务公司提供服务，或将所需服务的内容分别委托专业服务单位提供服务，或动员和组织业主或物业使用人自行提供服务。

第六十一条 单位自管住宅区（院落）或直管公有住房比较集中的住宅区（院落），可建立房屋管理(产权)单位负责召集，社区居委会和专业部门（单位）及业主、物业使用人代表组成的联席会议制度，通过共同协商达成《管理服务协议》，由房屋管理（产权）单位负责牵头统一管理服务。

第六十二条 房屋用途多样，产权复杂，又难以围墙建院的住宅区，可建立社区居委会负责召集，房屋管理(产权)单位、专业部门（单位）和业主、物业使用人代表组成的联席会议制度，通过共同协商达成《社区物业服务公约》，成立中介服务机构等社会组织，以有偿微利的方式提供物业服务。

第九章 法律责任

第六十三条 业主、物业使用人、业主委员会、物业服务企业等对违反本办法的行为，可以向有关部门投诉、举报，有关部门应当及时调查、核实，并依法处理。

第六十四条 业主、物业使用人、物业服务企业、建设单位违反本办法的，依据相关法律、法规予以处理。

住房保障和房屋管理部门或者其他有关行政管理部门、街道办事处（乡镇人民政府）的工作人员违反本办法的，依法追究其责任。

第十章 附则

第六十五条 本办法有效期5年，自2011年11月9日起施行至2016年11月8日止。

孝感市人民政府办公室 2011年11月10日印发