2017版《物业管理办法》

第一篇：2017版《物业管理办法》

第一章总则

第一条为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业合法权益，改善人居环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和有关法律、法规，结合自治区实际，制定本条例。

第二条自治区行政区域内物业管理及其监督管理活动，适用本条例。

本条例所称物业管理，是指业主选聘物业服务企业、委托其他管理人(以下统称物业管理人)或者自行对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生及相关秩序的活动。

第三条县级以上人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设规划和社会治理体系，建立物业服务综合协调机制，促进物业服务发展与民族团结、平安和谐的社区建设。

第四条县级以上人民政府房地产行政主管部门对本行政区域内物业管理活动实施监督管理。

规划、建设、公安、消防、价格、民政、质量技术监督、环境保护、城市管理、市政公用等有关部门，按照各自职责，负责有关物业管理的监督管理工作。

第五条街道办事处或者乡镇人民政府在同级党组织领导下，负责组织、指导本辖区的业主成立业主大会，选举业主大会执行机构，监督业主大会和业主大会执行机构依法履行职责，协调物业服务与社区管理、社区服务的关系，调解处理物业管理服务纠纷;居民委员会协助街道办事处或者乡镇人民政府开展物业管理相关工作。

调解处理物业管理服务纠纷纳入社会治安综合治理的考核内容。第六条街道办事处或者乡镇人民政府建立物业管理联席会议制度。联席会议由街道办事处或者乡镇人民政府负责召集，房地产、公安、民政、城市管理等行政主管部门和居民委员会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位等各方代表参加，具体解决物业管理服务活动中需要协调的问题。

第七条县级以上人民政府应当制定政策，鼓励物业管理区域实行社会化、专业化、市场化的物业服务，采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。

第八条物业服务行业组织应当加强行业自律管理，建立诚信档案，建立和完善物业服务企业及其从业人员的自律制度，督促物业服务企业诚信经营和服务。

第二章新建物业与前期物业管理 第一节物业管理区域

第九条新建建筑按照建设用地规划许可证确定的红线图范围，综合考虑建筑物规模、共用设施、社区建设等因素，合理划分物业管理区域。

分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设，使用同一配套设施的，应当划定为一个物业管理区域。

第十条建设单位销售房屋前,应当持建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、建设工程规划许可证和地名核准文件等资料，向县(市)房地产行政主管部门申请划分物业管理区域。

县(市)房地产行政主管部门应当自受理申请之日起二十日内，征求街道办事处或者乡镇人民政府以及公安、消防、市政公用等部门的意见后，划分物业管理区域，并书面告知建设单位。

建设单位应当将划定的物业管理区域在房屋销售前向房屋买受人明示。第十一条物业管理区域划定后需要调整的，应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，由县(市)房地产行政主管部门按照本条例的规定重新划分。

第二节配套设施

第十二条物业管理区域内按照规划配建的教育、医疗卫生、社区服务等公共服务设施，由政府建设并承担相应费用;配建的供热交换、变电配电、燃气调压、垃圾转运、公共厕所、消防以及商业服务等设施，应当在建设项目核准、备案文件中载明建设单位、明确产权归属，建设费用由产权单位承担。

物业管理区域内的水、电、气、热等市政公用设施、设备、由建设单位出资建设的，建设单位应当分别与水、电、气、热等专业经营单位就供应方式、主要技术指标、质量保证和使用年限等进行协商，签订书面协议。协议中应当明确设计、施工要求和材料、设备选型等内容，明确有关产品供应单位参与项目竣工验收的权利义务。

第十三条物业管理区域内按照规划建造的非公益性教育、文化、体育等设施，应当明确投资主体、产权归属。属于建设单位所有的，应当优先为本物业管理区域内业主服务。

第十四条物业管理区域内应当按照方便业主、满足物业管理需要配建物业服务用房;物业服务用房建筑面积不低于物业管理区域总建筑面积的千分之二，除老旧住宅区外，总面积不应少于三百平方米;物业服务用房分处设置的，单处建筑面积不小于五十平方米。物业服务用房的水、电、气、热应当独立调控与计量。

业主大会执行机构办公用房从物业服务用房中调剂，建筑面积不应少于三十平方米。物业服务用房不计入建筑物共用面积分摊，建设费用计入项目建设成本，产权归全体业主共有。

第十五条物业管理区域内按照规划建造的车库、车位，计入容积率且未作为建筑物共有部分进行分摊的，建设单位可以向业主附赠、出售、出租。

下列车库、车位属于业主共有：

(一)计入容积率且作为建筑物共有部分进行分摊的;(二)未计入容积率，或者利用建筑物防空地下室、建筑物共用设备层建造、划定的车库、车位;(三)占用小区道路、共用场地划定的车位。

第十六条物业管理区域内水、电、气、热、通信、有线电视等市政公用设施应当敷设到最终用户。

需要加装二次供水、变电配电、供热交换、燃气调压等设施的，建设单位应当与有关专业经营单位就相关设施投资、产权归属等事项进行约定。

物业管理区域内封闭运行的太阳能热水、中水处理、直饮水、地源热泵、区域锅炉等设施，属于相关业主共有，但由专业经营单位投资的除外。

第三节前期物业管理与物业交付

第十七条建设单位可以委托物业管理人管理前期物业。

业主大多属于同一单位的，可以依托单位工会组织或者生活后勤服务组织，确定前期物业管理方式。

使用政府投资或者政府融资的保障性住房，应当通过招投标的方式，选聘物业服务企业进行前期物业管理。第十八条委托物业管理人管理前期物业的，建设单位应当与物业管理人签订前期物业服务合同，对物业服务内容、服务标准等级、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形、房屋质量缺陷责任承担等内容进行约定。

保障性住房项目，前期物业服务合同中约定的物业服务标准等级应当符合自治区的规定。

第十九条建设单位应当按照国家和自治区有关规定制定前期物业临时管理规约。鼓励使用前期物业临时管理规约示范文本。

第二十条建设单位应当在销售房屋前，向房屋买受人明示前期物业服务合同、前期物业临时管理规约，房屋买受人应当遵守相关约定。

县(市)房地产行政主管部门应当加强对前期物业服务合同、前期物业临时管理规约制定的监督、指导，依法履行备案管理职责。

第二十一条建设单位交付前期物业应当符合下列条件：(一)取得建设工程竣工规划认可，建设工程竣工验收合格;(二)供水、排水纳入市政公共管网系统，用电纳入市政供电网络，安装计量装置符合设计标准;(三)在城市管道燃气、集中供热管网覆盖区，按照设计完成燃气、供热管道敷设与管网连接，安装燃气、供热分户控制装置和计量装置，满足分户计量收费要求;(四)通信、有线电视数据传输信息端口敷设到户，信报箱等按规划设计要求配置到位;(五)安全监控装置或者电梯、锅炉等特种设备以及消防供水、火灾自动报警和灭火装置、消防车通道等共用消防设施，检查验收合格;(六)按照规划完成物业服务用房以及停车库、车位的配建;(七)按照设计完成绿化工程建设，因季节原因需延后完成的，建设单位作出的书面保证已在物业管理区域内公示。

分期建设的项目，建成区应当符合前款规定，并与施工区设置隔离设施。第二十二条建设单位交付前期物业，应当向物业管理人移交物业服务用房和下列资料：

(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图，分户验收等竣工验收资料;(二)共用设施清单及其安装、使用和保养、维修等技术资料;(三)园林施工图、树种清单;(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;(五)业主名册;(六)法律、法规的规定或者双方约定交付的其他资料。

前期物业服务合同终止的,物业管理人应当将物业服务用房及前款所列资料移交给业主大会执行机构。

第三章业主、业主大会与执行机构 第一节业主、业主大会

第二十三条房屋的所有权人为业主。

尚未申请不动产登记，但基于法律规定、法院或者仲裁委员会法律文书、征收补偿决定、继承或者受遗赠、合法建造以及基于合同关系的占有房屋的物业使用人，适用本条例关于业主的规定。

业主对房屋专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分，依法享有共有权和共同管理权，并承担相应的义务;业主不得以放弃权利不承担义务。第二十四条建设单位或者其委托的物业管理人应当将业主入住情况及时报送县(市)房地产行政主管部门，并抄送居民委员会、街道办事处或者乡镇人民政府。

符合下列条件之一的，应当召开业主大会成立会议：(一)业主已入住面积的比例达到百分之五十以上;(二)业主已入住户数的比例达到百分之五十以上;(三)自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。第二十五条符合召开业主大会条件的，县(市)房地产行政主管部门接到建设单位、业主或者委托的物业管理人的报告后，应当书面通知街道办事处或者乡镇人民政府。街道办事处或者乡镇人民政府应当在收到通知之日起六十日内组建业主大会筹备组。

筹备组由街道党工委、办事处或者乡镇党委、人民政府和业主、居民委员会、建设单位代表七人以上十一人以下单数组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府代表担任。

筹备组应当自成立之日起十日内，在物业管理区域内公示其成员名单和工作职责。第二十六条业主大会筹备组应当履行下列职责：(一)确认业主身份、户数及所持有专有部分建筑面积;(二)确定召开业主大会成立会议的时间、地点、形式和内容;(三)草拟管理规约、业主大会议事规则;(四)确定业主大会表决权计票方法;(五)提出业主大会执行机构选定方案、入选条件，公布执行机构人员名单或者提出候选人名单和选举办法;(六)需要在业主大会成立会议上决定的其他事项。筹备组应当在业主大会成立会议召开十五日前，将前款规定的事项书面通知全体业主，并在物业管理区域内公告;业主对公告事项提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。

筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开业主大会成立会议。筹备组召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担。

第二十七条业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主因故不能参加业主大会的，可以委托代理人参加，并出具委托书，明确委托事项、权限、期限等。

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。物业管理区域内业主人数较少，全体业主一致同意不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会职责。

第二十八条业主大会履行下列职责：(一)制定和修改业主大会议事规则及管理规约;(二)选举或者更换业主大会执行机构成员;(三)选择物业管理方式，选聘和解聘物业管理人;(四)筹集和使用共有部分、共用设施专项维修资金;(五)决定改建、重建建筑物及其附属设施;(六)决定改变共有部分的用途，利用共有部分进行经营以及经营收益的分配与使用;(七)决定业主大会与业主大会执行机构的活动经费及执行委员工作报酬;(八)物业管理区域内其他共有和共同管理的事项。

前款第四项至六项的决定，除本条例另有规定外，需经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;其他事项的决定，需经专有部分占总建筑物面积过半数业主且占总人数过半的业主同意。第二十九条业主大会投票权数按下列方式确定：

(一)业主人数，按照专有部分数量计算，一个专有部分为一人，未交付的部分，以及同一产权人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算;(二)专有部分建筑面积，按照不动产登记的建筑面积计算;尚未登记的，暂按测绘机构实测建筑面积计算;尚未实测的，暂按房屋买卖合同约定的建筑面积计算。

第三十条业主大会会议决定事项可以采用集中投票表决的方式，也可以采用书面征求意见的方式。

采用书面征求意见方式的，应当将征求意见书送交业主签收;无法送交业主签收的，应当在物业管理区域内公示，并设置密封箱回收业主意见，公示期不得少于十五日。

第三十一条物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元为单位推选业主代表参加业主大会。业主代表参加业主大会的，应当事先书面征求所代表的业主的意见，并经业主签字确认。

第三十二条未参加表决的业主，其投票权数是否计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。

第三十三条业主大会会议每年至少召开一次。有下列情形之一的，应当召开业主大会临时会议：

(一)有百分之二十以上业主提议的;(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形的。第二节业主大会执行机构

第三十四条业主大会可以选举业主委员会作为业主大会执行机构。未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的物业管理区，可以由街道办事处或者乡镇人民政府，在征求该物业管理区业主意见并取得过半数业主书面同意后，指导物业管理区所在地社区居民委员会临时代行本条例规定的业主委员会职责。

业主委员会的主要职责是：

(一)召集并主持业主大会会议、临时会议，报告物业管理的实施情况;(二)代表业主与物业管理人签订物业服务合同;(三)执行业主大会的决议、决定;(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主按时交纳物业服务费，监督和协助物业管理人履行物业服务合同;(五)监督管理规约的实施;(六)组织监督专项维修资金的筹集和使用;(七)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;(八)业主大会赋予的其他职责。

第三十五条业主委员会由五至十一人单数业主组成，设主任、副主任和若干执行委员和候补委员，主任、副主任可以兼任执行委员。业主委员会每届任期不超过五年，业主委员会委员可连选连任。

第三十六条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业管理区域所在地的县(市)房地产行政主管部门提交下列备案资料：

(一)业主大会会议决议;(二)业主大会议事规则;(三)管理规约;(四)业主委员会委员名单和基本情况;(五)法律、法规规定的其他资料。受理备案的部门自收到备案资料之日起十日内，对备案资料进行核查，并书面征求街道办事处或者乡镇人民政府的意见;符合规定的，予以备案登记，出具备案证明和业主委员会刻制印章的证明。

备案事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内到备案部门办理备案变更。

第三十七条业主委员会应当按照业主大会的决定及议事规则召开会议。

业主委员会会议由主任或者副主任主持，有三分之二以上委员出席，做出的决定应当经业主委员会全体委员半数以上同意。

第三十八条业主大会、业主委员会会议做出的决定，应当在做出之日起三日内在物业管理区域内进行公告。

业主有权查阅业主大会会议、委员会会议的资料、记录，有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以解释、答复。业主要求出具书面答复意见的，业主委员会应当出具。

第三十九条业主委员会任期届满九十日前，应当召开业主大会会议进行换届选举。根据管理规约或者业主大会决定，可以委托审计机构对业主委员会任期内财物状况进行审计。换届后，原业主委员会应当将印章、档案资料以及属于全体业主的财物等移交给新一届业主委员会。

第四十条业主委员会委员不得有下列行为：(一)挪用、侵占业主共有财产;(二)非法索取、收受建设单位、物业管理人或者有利害关系业主提供的利益或者报酬;(三)利用职务之便要求物业管理人减免其个人物业服务费;(四)其他有损业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

第四十一条业主委员会委员有下列情形之一的，经业主委员会过半数委员或者百分之二十以上业主提议，由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权终止其委员资格：

(一)超越职责权限或者不执行业主大会决议、决定，不履行委员职责的;(二)违反本条例第四十条规定的;(三)不适合担任业主委员会委员的其他行为;业主委员会委员以书面方式向业主大会提出辞职请求或者不再是物业管理区域内业主的，其委员资格自行终止。

第四十二条业主共同决定对物业实施自行管理的，应当就管理负责人、管理事项、管理实施方式、管理责任的承担、人员雇佣等事项共同作出约定。

第四章物业使用 第一节一般规定

第四十三条物业使用应当遵守法律、法规的规定和管理规约及业主大会的决定，妥善处理相邻关系，不得违背社会公德，损害公共利益和他人的合法权益。

第四十四条违反管理规约有下列行为之一的，业主、业主大会执行机构、物业管理人有权对行为人进行劝阻、制止，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失：

(一)任意弃置垃圾、抛掷杂物、排放污水的;(二)擅自占用物业共有部分的;(三)产生噪音、振动对相邻业主造成不利影响的;(四)其他违反管理规约的行为。第四十五条物业使用中不得实施下列行为：

(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑、共用设施用途的;(二)擅自改变房屋用途或者对原有建筑物加层、改建、扩建的;(三)非法处分或者占用物业共用部分、共用设施设备进行经营的;(四)侵占、损坏物业管理区域内道路、场地、公共绿地、共用设施的;(五)擅自改动房屋承重结构、围护结构，扩大承重墙原有门窗尺寸，降低抗震、消防、节能标准的;(六)损坏屋面、楼层防水，擅自改装燃气、热力管线、设施，超出设计标准增加楼面荷载的;(七)违法存储、堆放易燃、易爆、危险化学、放射性物品，违法排放有毒、有害物质或者超标排放噪声污染环境的;(八)违反规定悬挂、张贴宣传品或者架设户外广告，在沿街阳台外晾晒衣物、堆放物品等影响市容市貌的;(九)占用、堵塞消防通道、消防施救场地，违反消防安全技术标准和规范安装设施、设备的;(十)其他违反法律、法规规定，危及公共利益和他人合法权益的行为。

物业管理人发现有前款规定行为的，应当予以劝阻、制止并报告有关行政主管部门。第四十六条规划、建设、公安、消防、价格、质量技术监督、环境保护、城市管理、市政公用等有关部门应当加强对物业管理区域内规划建设、治安、消防、价格、特种设备、环境卫生等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度，公布受理方式、程序和期限，依法及时处理物业区域内的违法行为。第四十七条业主出租房屋及车库、车位的，应当在租赁合同中载明承租人在物业管理活动中的权利与义务，并将承租人、租赁期限、物业服务和水、电、气、热等费用交纳的约定等情况，书面告知业主大会执行机构和物业管理人。

第二节房屋装修与改变用途

第四十八条业主进行房屋装修，应当将装修内容、计划工期、装修工程负责人姓名、联系方式等告知相邻业主、物业管理人。

物业管理人应当就下列事项与业主签订书面协议：(一)装修施工的时间;(二)装修垃圾的处置与清运;(三)电梯使用、共用部分临时占用等注意事项;(四)楼顶、窗外、阳台安装设施、设备、护栏等的要求;(五)法律、法规和管理规约禁止的行为;(六)违约责任。

第四十九条物业管理区域内按照规划建设的公共服务设施、市政公用建筑和物业服务用房，不得擅自改变用途。

有下列情形之一确需改变用途的，应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，向有关部门申请办理相关手续：

(一)因物业管理区域调整，公共服务设施、市政公用建筑和物业服务用房超出配建要求和使用需要的;(二)水、电、气、热等的供应方式、技术等发生变化造成原有公共服务设施闲置的;(三)建筑物共用设备层等闲置的。第五十条业主将住宅改变为经营性用房的，应当符合法律、法规和管理规约，主动与有利害关系的业主沟通，也可请求业主大会执行机构予以协助，并经有利害关系业主书面同意。

第五十一条住宅物业需要使用共有部分增设电梯等进行二次开发、改造的，在符合规划、土地、建设、环境保护、消防、特种设备安全管理等法律、法规的规定和技术标准要求的前提下，应当经本幢或本单元房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，并依法办理相关手续。

第三节车库与车位的使用

第五十二条物业管理区域内的车库、车位应当优先满足业主的需要。车库、车位总量少于业主总数或者需要数的，应当在临时管理规约、管理规约中明确取得车库、车位的方法。

车库、车位满足业主需要后，可以向物业管理区域以外的其他人出租，但不得出售，除管理规约、业主大会另有规定的外，出租期限一次不超过十二个月;租赁合同期满后，业主有新增需要的，应当优先满足。

第五十三条物业管理区域内规划的车库、车位尚有空余的，物业管理人不得占用业主共有道路、场地设置车库、车位。

确需占用业主共有道路、场地划定车位，不得占用消防车通道、消防车登高操作场地，不得遮挡消火栓，不得堵塞疏散通道、安全出口。

第五章物业管理服务与收费 第一节物业管理服务

第五十四条物业管理服务应当包括下列主要内容：

(一)共有部分、共用设施以及业主共有车库、车位的使用管理、维护养护;(二)公共绿化管护;(三)共有部分、公共区域的清扫保洁、冰雪清除等环境卫生维护;(四)公共区域的秩序维护，安全防范、救助等事项的协助工作;(下转第八版)(上接第七版)(五)物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等工作;(六)代收取的业主共有房屋、设施、车库(位)等使用费的账务管理;(七)制定物业专项维修资金使用方案;(八)保管物业服务档案和物业档案;(九)其他物业管理服务事项。

鼓励物业管理人拓展服务范围，满足业主多元化生活服务需求。

第五十五条业主大会决定委托物业管理人进行物业管理的，应当与受委托方签订物业服务合同，明确双方的权利和义务。

物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、计费方式、物业管理用房、合同期限、合同解除、违约责任等事项作出约定。

鼓励使用物业服务合同示范文本。

第五十六条物业管理人经业主大会或者业主大会执行机构同意，可以将共有部分、共用设施的维修养护、绿化管护、清扫保洁、冰雪清除、秩序维护、安全防范，以及业主共有收益账务管理等事项委托专业单位实施，并明确管理责任和服务标准。受委托的专业单位对业主权益造成损害的，物业管理人承担连带责任。

第五十七条业主对物业管理服务合同以外的买卖、装修房屋交付验收，停车保管、人身财产安全防范，房屋、车位中介服务，房屋专有部分清扫、保洁、维修，物流配送、养老护理等事项有服务要求的，可以与物业管理人协商，就服务事项、服务标准、费用收取、违约责任等事项进行约定。

第五十八条解除或者终止物业服务合同，应当依据合同履行必要的通知义务;合同未约定通知期限的，应当提前九十日通知。

第五十九条物业服务合同解除或者终止后，物业管理人与业主大会执行机构应当按照合同约定办理退出手续，并履行下列交接义务：

(一)移交保管的物业档案、物业服务档案;(二)提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料;(三)移交物业服务用房;(四)清算预收、代收的有关费用;(五)法律、法规规定的其他事项。

物业管理人未履行通知义务或者未办理物业移交手续的，不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务。

第六十条业主认为物业服务质量未达到合同约定标准，或者对物业管理服务有异议的，可以向业主大会执行机构或者县(市)房地产行政主管部门投诉。

业主大会执行机构或者县(市)房地产行政主管部门，应当对投诉事实及时核查;涉及房屋共有部分、共用设施的，应当询问所涉范围其他业主的意见。经核查属实的，业主大会执行机构或者县(市)房地产行政主管部门应当向物业管理人发出整改通知，督促其限期整改;业主投诉不成立的，予以回复并进行说明。第六十一条县级以上人民政府房地产行政主管部门应当加强对物业服务活动的监督管理，建立健全物业服务企业信用体系和企业信用信息披露制度，将物业服务质量列入信用考核指标，提高业主、业主大会执行机构、居民委员会考评意见的权重系数。

第六十二条任何单位和个人不得强迫物业管理人代收有关费用和提供无偿服务。有关行政主管机关不得作出减损物业管理人权益或者增加其义务的决定。第六十三条物业管理人依法享受国家和自治区有关税收优惠政策。

物业管理区域内共用设施维护、保洁、绿化等使用水的，水费按照绿化用水价格执行;使用电、气的，电费、燃气费按照居民用电、用气价格执行。

第二节物业服务收费

第六十四条物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。普通住宅类前期物业服务收费和保障性住房物业服务收费实行政府指导价，其他物业服务收费，实行市场调节价。

实行政府指导价的，价格主管部门应当会同房地产主管部门，根据物业类型、服务内容、服务等级等，制定相应的基准价和浮动幅度，并综合物价指数变动情况，适时予以调整，及时向社会公布。

实行市场调节价的，物业管理人应当就完成服务项目进行成本测算，并在物业服务合同中约定服务标准、服务质量、计费方式等。

政府在商品住宅小区配建的保障性住房，保障户无法单独选择物业服务等级标准的，市、县人民政府应当根据保障对象的经济承受能力，对保障户交纳物业服务费给予补助。

第六十五条尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担。已交付的物业，物业服务费由业主承担，建设单位与业主另有约定的除外。第六十六条物业管理人违反价格管理规定及物业服务合同约定，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的、强制服务或者变相强制服务并收费、或者不按规定实行明码标价的，业主大会执行机构对超收部分有权制止或者纠正，业主有权拒交。

物业管理人履行合同义务的，业主应当按照合同约定交纳物业服务费，不得拒交或者恶意拖欠。

第六十七条业主将物业交付他人使用，约定由物业使用人交纳物业费的，应当督促物业使用人履行约定;物业使用人欠交物业服务费的，业主承担连带责任。

业主将物业产权转移时，应当结清物业服务费。

第六十八条水、电、气、热供应单位应当向最终用户直接收取费用，不得强迫物业管理人代收代交。物业管理人代收水、电、气、热费用的，不得向业主加收手续费。

物业管理人不得因业主欠缴物业服务费限制业主的水、电、气、热卡充值，影响业主正常生活。

第六章物业的保修与维护 第一节物业保修、维护责任

第六十九条建设单位应当按照国家和自治区规定的保修范围和保修期限，承担物业保修责任。建设单位将保修责任委托物业管理人承担的，应当在物业管理区域内公示，给业主造成损失的，依法承担连带责任。

建设单位应当建立物业投诉处理制度。物业存在缺陷，属于保修范围和保修期限的，建设单位应当即时登记、查看，与业主、物业管理人商定修复方式、期限。因物业质量缺陷或者有安全隐患影响使用的，建设单位或者其委托的物业管理人应当采取补救措施，并对造成的损失依法承担赔偿责任。

第七十条物业保修期限届满后，房屋专有部分的养护、维修，由业主负责。房屋专有部分出现危害安全、公共利益和他人合法权益的，业主应当及时处理，相邻业主应当提供便利。

第七十一条物业保修期限届满后，建筑物共有部分及共用设施的维护、保养由物业管理人负责。电梯、锅炉等特种设备，应当由特种设备生产厂商负责维护、保养或者由取得相应资质的专业维修单位负责。

第七十二条物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位，应当承担分户计量装置或者入户端口以外设施的维修、养护、更新等责任及相关费用。

专业经营单位对专业经营设施设备进行维修、养护、更新时，业主应予以配合。第二节住宅专项维修资金

第七十三条专项维修资金用于共有部分、共用设施保修期满后的养护、维修和更新、改造。专项维修资金的交存、续交、使用、管理，按照国家和自治区有关规定执行。

第七十四条需要使用专项维修资金的，应当经维修、更新、改造共有部分、共用设施最小使用单元三分之二以上且专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主同意。发生下列危及房屋使用安全的紧急情况，经业主大会执行机构同意，物业管理人可以委托维修、更新、改造单位制定紧急处置方案，即时组织抢修。处置方案、抢修结果、费用支出等在物业管理区域内公布，接受业主的监督：

(一)屋面防水损坏造成渗漏的;(二)电梯故障停止使用的;(三)经房地产行政主管部门鉴定为危房需要加固、维修的;(四)房屋局部有垮塌、脱落危险的;(五)共用消防设施、设备损坏已不具备防火、灭火功能的;(六)其他危及房屋使用安全的情形。

国家对老旧小区改造和老旧电梯更新需要使用维修资金另有规定的，从其规定。第七章老旧住宅区物业管理

第七十五条对配套设施不齐全、环境质量较差的老旧住宅区，县(市)人民政府应当采取措施进行改造整治，改造整治规划和年度计划应当向社会公布。

第七十六条对业主数量较少的老旧住宅区，市或者县(市)房地产行政主管部门应当合理整合物业管理区域，也可以组织协调多个老旧住宅区共同委托一个物业服务企业或者其他管理人管理。

第七十七条老旧住宅区内的道路、照明、绿地、消防、文化体育设施、物业服务用房的建设、改造资金，由政府承担;属于设施不配套等遗留问题的，由原产权单位或者建设单位承担;老旧住宅区水、电、气、热、通信、有线电视等市政公用设施、设备建设、改造资金，由专业经营单位承担。

第七十八条鼓励具备条件的老旧住宅区，结合改造整治，建设经营性用房、车库、车位，规划行政主管部门办理规划许可时，可以适度提高容积率和建筑密度。新建的经营性用房、车库、车位归全体业主共有，经营收益可以弥补改造整治资金的不足，或者纳入住宅专项维修资金管理。

第七十九条县(市)房地产行政主管部门和街道办事处或者乡镇人民政府应当督促、指导老旧住宅区成立业主大会实行业主自治管理。

第八章法律责任

第八十条建设单位违反本条例第十条第三款、第二十条第一款规定，未向房屋买受人明示物业管理区域、前期物业服务合同、临时管理规约的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令改正;逾期不改的，处一万元以上五万元以下的罚款。第八十一条建设单位违反本条例第十五条规定，擅自处分属于业主共有车库、车位的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，并处五万元以上二十万元以下的罚款，给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第八十二条建设单位违反本条例第二十一条、第二十二条规定，交付的前期物业不符合要求的，不得收取物业服务费，并由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期不改的，对建设单位处建设工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款;物业管理人违反前款规定，承接的前期物业不符合要求的，不得收取物业服务费，并由县级以上人民政府房地产行政主管部门处五万元以上十万元以下的罚款。

第八十三条建设单位、物业管理人、专业维修单位、专业经营单位违反本条例规定，不履行或者拖延履行保修、维修、养护责任的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期不改的，处十万元以上二十万元以下的罚款，造成业主损失的，依法承担赔偿责任。

第八十四条业主委员会委员违反本条例第四十条规定，退还挪用、侵占业主的共有财产和索取、收受的报酬及得到的不当利益;造成损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八十五条业主、物业管理人和物业使用人违反本条例第四十五条第一款规定，给他人造成损害的，依法承担民事责任;违反行政管理规定的，由县级以上人民政府规划、建设、房地产、城市管理、公安、环境保护等有关行政主管部门按照各自职责依法查处。

第八十六条物业管理人违反本条例五十九条规定，解除、终止物业服务合同后拒不办理退出手续的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门处五万元以上二十万元以下罚款;造成损失的，依法承担赔偿责任。第八十七条物业管理人违反本条例第六十六条规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的、强制服务或者变相强制服务并收费、或者不按规定实行明码标价的，由县级以上人民政府价格主管部门责令改正，限期退还违规收取的收费;情节严重的，依照有关法律法规的规定予以处罚。

第八十八条物业管理人违反本条例第六十八条代收水、电、气、热等费用向业主加收手续费的，或者限制为业主水、电、气、热卡充值，影响业主生活的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令改正，限期退还加收费用。

第八十九条县级以上人民政府房地产行政主管部门，街道办事处或者乡镇人民政府，以及其他有关行政主管部门及其工作人员有下列情形之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分：

(一)未按照规定的期限、条件划分物业管理区域的;(二)未按照规定组织指导成立业主大会筹备组、业主大会或者干预、阻挠业主大会执行机构选举的;(三)接到举报投诉不及时处理的;(四)其他不履行法定职责的行为。

第九十条违反本条例规定，应当予以处罚的其他行为，依照有关法律、法规的规定执行。

第九章附则

第九十一条本条例下列用语的含义：

(一)容积率，是指建设用地合理使用的规划控制指标，以建设用地规划许可范围内总建筑面积与用地面积的比值表示。(二)其他管理人，是指社区(居委会)依法成立的便民服务组织，或者提供清扫保洁、冰雪清除、保安巡查、绿化管护、房屋修缮与设施养护、维修与抢修、管道疏通等专业服务的单位。

(三)共有部分，是指承担建筑物主体承重结构的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯

间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、避难层、设备间等。

(四)共用设施，是指业主共有的建筑物附属设施、设备，主要包括电梯、水泵、水箱、天线、楼道灯、避雷装置、消防设施、给排水管线、共用采暖及空调管线设备，物业管理区域内的道路、绿地、人造景观、路灯、沟渠、池、井、视频监控、门禁、围栏、垃圾容器、公益性文体设施和市政公用产品供应管线，以及共用设施使用的房屋等。

第九十二条自治区人民政府可以根据本条例，制定物业管理的具体规定和办法。第九十三条本条例自2017年7月1日起施行。

乌鲁木齐装修网小编分享新疆维吾尔自治区物业管理条例，希望业主自主遵循。

第二篇：加强物业管理办法

加强城区物业管理办法

为进一步加强县城区物业管理工作，理顺管理体制，完善监管机制，提高物业管理服务水平，改善人民群众生活质量，加快推进“富丽安康新县城”建设，根据《中华人民共和国物权法》、四川省《物业管理条例》等法律、法规，结合我县实际，现就加强城区物业管理工作有关事项通知如下：

一、充分认识物业管理工作的重要性

物业管理是城市管理的重要组成部分。加强物业管理工作，对于促进城乡环境综合治理，改善城市人居环境，提高群众生活质量，维护社会稳定，推进城市精神文明建设，保障物业的合理使用，促进物业的保值、增值，增加就业岗位，维护社区秩序，营造和谐社会氛围具有十分重要的意义。各级各有关部门要高度重视物业管理工作，切实加强领导，强化措施，健全机制，全面加强物业管理工作，不断扩大物业服务覆盖面，及时化解管理领域和各类矛盾和问题，切实提高物业管理工作和整体水平。

二、物业管理工作的主要任务及措施

（一）加强前期物业管理工作。住建部门要切实加强前期物业管理的监管工作。开发建设单位应当按照建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的规定，在办理商品房预售许可证前采取招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理，并与选聘的物业服务企业签订《前期物业服务合同》。物业服务企业承接物业服务时，应当对物业管理区域内共有部分及其相应的物业档案进行查验，签订承接查验协议。未签订《前期物业服务合同》和《物业承接查验协议》的，住建（房管）部门不予以办理商品房预售许可证和产权登记手续。开发建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，载明由物业买受人交纳前期物业服务费的时间、标准和方式，双方共同遵守。

（二）落实物业管理用房。新规划建设的开发项目，应当按照不低于项目总建筑面积3‰的比例配建物业管理用房。物业管理用

1房主要用于物业服务企业办公员工宿舍等方面，其所有权属于全体业主。业主委员会办公用房可以从物业管理用房中调剂，面积不得小于20m2。规划部门、住建部门应当将物业管理用房的位置和面积的审查，纳入建设项目修建性详细规划及建筑方案的审查内容，并在建筑工程规划许可证中注明物业管理用房的位置和面积。在主体工程质量验收合格后，由规划、住建部门组织综合竣工验收备案审查，把与物业管理相关的配套设施设备的建设和完善，纳入到备案审查范围，凡未通过验收备案审查交房的，按《房地产开发经营管理条例》第三十六条严肃处理。

（三）推进业主委员会建设。城区各镇人民政府要根据行政组织和业主自治相结合的原则，按照规定的程序，推进业主委员会建设，并列入镇政府和社区居委会工作目标考核。一个物业管理区域应当成立一个业主委员会。住宅小区业主委员会的组成人员，原则上从社区居委会、有关产权单位及物业管理区域内离退休人员、热心公益事业人员中推荐产生。业主委员会主要负责召集业主大会、选聘物业服务企业、监督履行物业服务合同、监督实施管理规约等工作，同时积极配合和支持社区居委会的工作。业主委员会成员可以获得适当报酬，其标准和经费来源由业主大会通过制定《业主委员会章程》等形式予以确定。县级相关部门和镇人民政府要支持业主委员会的工作。

（四）规范物业服务合同的签订与解除。业主大会成立后，业主委员会应当按规定选聘物业服务企业并签订物业服务合同，前期物业服务合同自行终止。物业服务合同应当对物业服务事项、服务标准、收费标准、物业服务用房、专项维修资金的管理与使用、合同期限、违约责任等内容进行约定。物业服务企业应当自签订物业服务合同之日期30日内，按规定程序向县城管部门、房管部门备案。物业服务合同双方当事人解除或者终止物业服务合同，应当依据合同履行必要的告知义务；合同未约定告知期限的，应当提前60日告知。物业服务合同解除（终止）后，物业服务企业必须依法与

业主委员会办理退出交接事宜，依法履行交接义务。县住建（房管）、城管、公安、工商等部门要加强对物业服务合同签订、解除（终止）及交接等活动的监督和信用管理，对违反法律法规的行为应当及时调查处理。

（五）规范物业服务收费行为。物业服务收费实行政府指导价。物业服务等级标准、基准价及浮动幅度，由县物价部门会同住建（房管）部门制定并组织实施。各物业服务企业要认真落实物业服务收费及明码标价规定，健全企业财务帐目，严格按标准收费，按规定项目收费，自觉接受物价、房管、城管部门及业主的监督。业主大会、业主委员会要全面履行职责，既要监督物业服务企业的服务，还要督促业主按时交纳物业服务费。业主不得以房屋空置、开发遗留问题、无需接受服务等原因拒交物业服务费。对物业服务企业不按规定标准、项目收费的，主管部门要迅速介入处理。

（六）规范物业服务企业行为。物业服务企业要加强自身队伍建设，提高从业人员服务水平；按照法律法规和物业服务合同的约定，为业主提供优质服务，不断提高服务质量；认真做好物业承接验收工作，做好业主入住及物业的装饰装修管理；做好管理区域内共用设施的日常管理和维护保养；发现并劝阻违反业主公约、城市管理和涉及公共安全有关规定的行为，及时向有关部门报告；自觉接受县物业管理行政主管部门和镇人民政府的指导、管理和监督，积极参与社区建设、城市管理和卫生城市、文明城市创建活动；处理好与业主委员会、镇人民政府、社区居委会的关系，化解物业服务管理中的矛盾纠纷。

（七）加强物业服务企业的监管。严格实行物业管理企业资质管理制度，将物业服务企业的资质考核评定与目标责任考核、日常管理考核相结合，对服务水平低、群众意见大、投诉多的物业服务企业，责令限期整改，逾期整改不到位的，依法降低资质等级直至取消资质。城管部门要根据城市管理考核办法对物业服务企业采取月抽查、季检查、全年总评相结合的方式进行考评，切实提高

物业管理水平和服务质量。同时，城管、住建、（房管）部门要引导物业服务企业强化服务意识，做到管理服务不越位、不缺位、不错位。对无故中断物业服务等行为的企业要依法处理。

三、理顺物业管理体制，明确工作责任。

构建县、镇、社区三级物业管理体制。县住建（房管）部门是全县物业管理工作的行政主管部门，负责全县物业管理活动的指导、监管和考核。县城管部门负责本辖区内物业管理的相关工作，加强对本辖区内物业管理工作的管理和考核。县级相关部门按职能职责加强城区物业管理工作的监管和服务工作。城区各镇人民政府及社区居委会按照有关规定做好物业管理的相关工作。

（一）县住建（房管）局：负责对房屋建筑保修期内各责任主体的监督管理，包括房屋维修基金管理；负责全县物业管理工作的监督和综合管理以及负责全县物业服务企业的资质管理；上报、颁发和管理三级物业服务企业资质证书；负责前期物业管理的监督管理。

（二）县城管局：负责城区物业管理的日常工作；在县住建局组织物业企业资质审核和年检时，对城区内物业服务企业履职情况出具意见；在住建（房管）部门审查房屋维修基金使用时出具意见；负责本辖区内物业服务企业“创优评先”的初审和推荐工作；指导和协调业主委员会的有关工作，负责对成立的业主委员会进行备案；组织开展物业管理和社区建设相结合工作。

（三）县公安局：负责查处违反《中华人民共和国治安管理处罚法》的行为；加强犬类动物管理；加强保安服务管理；指导业主委员会和物业服务企业做好小区的综合治理和治安防范工作。

（四）县民政局：负责督促社区工作人员参加县主管部门组织的物业管理培训，加大社区对辖区内物业小区工作的支持力度。

（五）县财政局：负责统筹安排物业监督管理工作的资金。

（六）县人力资源和社会保障局：负责落实向物业服务企业倾斜的就业扶持政策。

（七）县环保局：负责查处物业管理区域内违规排放污染物的行为；查处小区油烟污染、噪音干扰等影响居住的行为。

（八）县物价局：负责制定各物业小区与其物业服务等级相适应的物业服务收费的政府指导价，并督促各物业服务企业依法公布；查处相关违法行为。

（九）县规划建设执法局：负责查处住宅小区违反建设工程规划许可证及其附件、附图要求的违法建设。

（十）县消防大队：负责查处擅自占用防火间距、损坏公共消防设施、堵塞消防通道、增加建筑物火灾荷载、占用消防道路设施等行为。

（十一）县工商局：负责查处物业管理区域内未取得工商营业执照及其他违反工商行政管理法律法规的行为；办理物业管理区域内的工商登记时，依法发放营业执照；办理物业服务企业兼营范围时，依法扶持物业服务企业开展多种经营。

（十二）南江镇、东榆镇人民政府：负责指导和监督业主委员会的日常活动，指导业主大会的成立及业主委员会的选举、换届工作，负责业主委员会备案的初审；负责召集物业管理联席会议，协调解决物业管理中的问题；处理物业管理与社区管理的关系，协调辖区内物业服务的更换、移交等工作；及时处理业主、业主委员会关于物业管理活动的投诉，指导物业服务企业参与“创优评先”工作。

（十三）社区居委会：负责协助镇人民政府指导和监督业主委员会的日常活动，指导召开业主委员会会议；配合县城管部门、镇人民政府开展辖区内的物业管理活动；协助解决业主、业主委员会和物业服务企业之间的纠纷。

四、积极扶持物业服务企业发展

（一）鼓励人才引进，给予劳动用工支持。管理普通住宅类的物业服务企业，与聘用的当全日制普通高校毕业生签定3年以

上劳动合同并缴纳社会保险费的，经政府有关部门批准，享受公益性岗位补助政策。人力资源和社会保障部门对物业服务企业招录人员，优先提供招聘岗位，对于用工缺口较大的企业，可组织专场招聘会。物业服务企业招录就业困难人员，按有关政策规定，享受社保补贴和岗位补贴。

（二）严格规范涉及物业服务企业的行政事业性收费，凡法律法规和政策规定可减免的依法予以减免。鼓励优秀物业服务企业做大做强，凡管理的住宅小区获得国家、省级物业管理示范小区荣誉，或物业服务企业资质由三级升为二级、二级升为一级的，分别给予奖励。奖励经费由县财政统筹安排。

（三）优化住宅专项维修资金使用。积极探索使用住宅专项维修资金的新路径，以确保物业公共部位、共用设施设备安全为前提，维护广大业主利益为目标，对发生危及房屋使用安全和人民群众人身财产安全的紧急情况，启动应急维修。同时，应进一步简化工作流程，缩短办事时限，提高工作效率，提升住宅专项维修资金管理水平。

（四）切实优化物业服务法制环境。物业管理行政主管部门、物业服务行业协会、城区各镇人民政府和社区居委会要充分发挥各自优势，宣传普及物业管理方面的法律法规，增强物业小区业主、物业服务企业遵章守法意识；要积极争取人民法院的支持，通过巡回法庭进小区、小额速裁等方式，依法调解处理物业服务纠纷，切实维护广大业主和物业服务企业的合法权益，引导物业小区业主、业主委员会、物业服务企业共建文明和谐示范小区。

第三篇：物业管理办法

物业公司商铺暂行管理办法

为了更好的更有效的对各处商铺进行管理和服务，特制定本办法。

一、租赁协议的签定、续签、及协议的保管 协议的签定及续签由集团招商部负责，协议签定后物业公司应严格按照合同执行，合同原件一式三份由物业公司办公室、集团招商部进行保管，合同复印件送存集团财务部。

二、各项费用的收取

1、各项费用包括：房屋租赁费、水电押金、使用过程中的水电费、物业服务费及其他费用。

2、商铺出租签定合同时，首次交纳租金由集团招商部进行催交，由财务室时行收取后，再由 物业公司加盖合同公章并将相应的商铺钥匙交给租赁户，同时将所租商铺的水电表底数告知租赁户。

3、后期费用的收取 后期费用收取原则上由财务直接收缴，但考虑实际情况，每个苑区的商铺费用的收取由每个苑区的物管员收缴后，按财务收费管理制度及时上交公司财务。

4、各苑区负责人： ① XX苑商铺：XXX ② XX苑商铺：XXX

5、相关人员的工作要求： 各苑区物管员应根据各苑区的情况，建立好收费台账（收费台账格式由物业公司办公室和财务室共同制定），收取每一笔费用时都须如实填写，每月月末把当月的完整收费台账上报物业公司办公室和物业公司经理处，再由物业公司办公室汇总后将其转交集团财务部和招商部，商铺管理和收费时如遇特殊情况，相关责任人应出具书面性的材料予以说明。

6、监督 收费过程中，物业公司办公室、集团财务室应根据协议的内容及相关的收费标准进行监督，发现问题应及时通知相关人员予以纠正。对于商铺的租赁情况及各项费用的收缴情况，集团招商部、财务部、物业公司办公室各安排一名人员每月按时对所租赁的房屋使用情况及费用收取情况进行检查，对所检查的结果由物业公司办公室写出书面材料，由集团招商部、财务部确认后，上报集团分管领导。如遇上述第4条提到的特殊情况，物业公司办公室应核实情况是否属实，并在说明材料上注明并报分管领导，由分管领导作出意见进行处理。

三、奖罚 文档冲亿季，好礼乐相随mini ipad移动硬盘拍立得百度书包

1、罚： ① 苑区责任人应严格按照收费标准进行收取电费费用，若未按照收费标准进行收取的，给公司所造成的损失，由责任人承担。② 收费人员在收费时由于个人的疏漏少收了相关费用，责任人负责追回，追不回的由责 任人承担。③ 收费人员在收取费用后应及时上交财务，若因时间关系确定无法上交时，收费人员应 妥善保管好收取的费用；若因个人保管不善遗失的由个人承担。④ 财务应配合收费员的工作，按时收取费用。

2、奖： ① 所租赁出去的商铺后期管理交由物业公司，集团公司应按照以前的制度将当年所 收房屋租金的20%给予物业公司作为投入成本的补偿。② 物业公司再房屋租金进行盈利的情况下，且收费人员在所管商铺租金收取达到90%后，可根据收费人员的工作内容量、收费过程中的艰辛及责任，建议物业公司从集团公司给予物业公司20%的房屋租金中拿出3%作为对员工的奖励。商业街商铺物业管理规定

一、商业街商铺为XX开发有限公司,商铺只作正当经营用途,商户在使用期间应遵守与开发商签定的合同规定,不得擅自改变该房屋结构和用途。

二、商铺商户必须对门前实行“三包”:包绿地、包卫生、包秩序,不得随地乱丢垃圾。要注意做好消防安全工作,不乱堆放杂物阻塞通道。

三、商铺内不得从事黄、赌、毒,非法贩制盗版制品等违法犯罪活动。

四、商铺内严禁存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害及其他危险物品。

五、自觉维护物业的整洁、美观,保持公用通道的畅通,以及共用设备、公共设施的完好。

六、商铺的装修应遵守XX装修手册的规定,装修房屋要事先告知XX物业管理处,由XX物业管理人员依法对装修房屋活动进行指导和监督。如商户违章建筑,XX物业公司可以依法采取相应措施制止其行为,对其违章装修或妨碍他人正常使用物业而造成损失的,违章商户应承担赔偿责任。

七、商铺商户在收到当月费用通知单后,须在一个星期内前往XX物业管理公司交纳管理费、水电费及其他有关费用,已办理银行委托转帐的商户,须保持帐户金额充裕,方便银行办理代扣款业务。欢迎预交,逾期一个月未能按时交费的商户,物业管理公司将每天加收千分之五的滞纳金。

八、商户在日常经营时,不得妨碍或影响邻近居民正常休息。不得产生高分贝噪音,营业时间规定为7:00~23:00,节假日或法定假期可适当延长。超级市场可24小时营业。1商铺业户服务管理

业户服务部有两部分工作职能，一是业户服务，二是内部管理。1.1 接待与联系

接待与联系是业户服务的重要内容之一，是物业管理方为业户、顾客提供服务并与业户、顾客进行交流的窗口。其主要职能与其他类型物业管理的业户服务一样，包括倾听建议和意见，接受投诉，安排维修和回访，收取管理费与内外联系等。1.2 纠纷、投诉接待

顾客在商铺购物因环境服务因素而来投诉。对物业管理方来说，所有投诉、处理结果都要有记录，作为年终表彰与履行“管理公约”业绩考核依据之一； 1.3 报修接待

商铺铺位的照明或其他设施出问题，对业户营业将造成很大的影响。业户报修，应迅速做记录，填写《维修任务单》，即时派维修工到现场抢修； 1.4 走访回访

接待员的走访内容包括三方面：

一是听取业户和商铺方对物业管理服务的意见、建议； 二是对报修后的维修结果进行回访；

三是对业户的礼仪、形象、环境、广告、装潢等方面的不足之处作出提示、督促改进，晓之以理，动之以情，用实际行动去感化业户，让他们明白：我们所做的一切，都是为了商铺的自身形象，我们的目标是一致的。1.5 内外联系 商铺内部联系：

商铺的内部联系包括向业户收取租金、管理费、水电能耗费、铺位的报修抢修费等；向商铺方收取物业管理费、能耗费。商铺服务管理做得如何，必将影响到收缴率的好坏。商铺的外部联系

商铺与街道、居委、警署、消防、劳动、环保、水、电、煤、电信及媒体都有业务上的联系，如处理不好这些关系，会使商铺的经营活动很被动。处理得好，往往事半功倍。2 商铺装修服务管理

2.1 装修管理应包含在业户管理中，因管理难度较大，故单独列出论述。装修管理职能主要包括：审核装修申请、签订“装修管理协议”，现场监督管理等。.2.2 商铺楼宇的租赁往往以整个层面向外出租，出租后，由承租商依据经营要求，提出装修申请；也有的业主把一个层面装修完毕之后出租铺面。承租商户对铺面只能通过申请批准后作一些小的变动装修，装修管理应做好以下几个方面：

建立周全、详细、便于操作的管理制度； 专人负责对工程实行严格的监督；

选定资质高、信誉好的工程承包商进行装修； 对装修现场进行监督管理。

2.3 商业铺面制定装修管理规定的要点

二次装修过程应遵守物业管理处制订的《二次装修施工管理规定》； 业户装修需使用电焊、气焊、砂轮、切割机等设备的，应严格遵守《商铺动火申请制度》的各项规定；禁止擅自更改水、电管线及负荷用电； 装修完毕后，物业管理处根据装修前业户递交的经认可的装修设计图、装修协议，对工程进行竣工验收，如发现有违反装修设计图及装修协议某些条款的，应视情节轻重作不同的处理；

为了保证业户在装修过程中不损伤楼宇结构等重要部位，装修工程施工方事由物业管理处选定还是由业户选定应视工程涉及的方面来确定，通常分以下几种情况：

凡涉及电力设备（由铺外的配电架至铺内的终端空气开关箱等）进行增建、改装的；为该层的消防设备（包括消防喷淋装臵、管道、警铃等）进行增建或改造的；为该层的电梯、自动扶梯进行增建或改装的，以及电视监控系统、公共天线分布系统等进行增建或改装的，都由物业管理处选定工程实施工方。业户则按工程费用的一定比例支付给物业管理处作为工程监督管理费。

凡涉及铺面、商号招牌、天花板、墙面、墙壁装饰、内部间隔，水管、排水道、电力装臵，通风设备、电话等小规模装修可由业户自行选定工程施工方，也可由物业管理处选定施工方。

业户递交的装修设计方案所附的图纸，应包括：清楚显示楼层内部间隔的平面图；楼层平面图的正视图、切面图（附铺面、商号招牌的细节）；排水系统的分布图（附由关细节）；电力供应设备分布图及电线敷设简图（附有敷设电线资料及负荷量）；照明设备位臵图；假天花的平面，切面图；及其他一些物业管理处或商铺要求提供的建筑细节；装修工期、开工期、防火措施、环保、环卫要求、违约责任、施工期保险等。等等 2.4 装修现场监督管理

在施工过程中，物业管理处应派专人在现场进行管理。管理的内容主要包括3方面：

对施工人员的管理，以及对工程是否按图施工、按“装修协议”要求和对装潢现场环境卫生（装潢垃圾）进行监督管理。一般建筑施工队的人员情况复杂，大多是临时工，施工方对他们可能也缺乏有效的控制；装修施工与整个楼宇的建筑不同，他通常局限于一个单元或一个楼层内施工，而其他层面则照常营业，如对施工人员无有效管理，势必会影响其他业户的营业活动。对于装修的工程监控主要着眼于施工人员有否严格按认可的设计图纸进行施工，有否违反已签订的“装修管理协议”上的条款，有否违反物业管理处的其他管理规定等，如有违反规定要及时联系，发出“整改通知单”等。如装修时损及商铺的装饰、装臵或公用设施，则由业户负责将其修复，直至商铺方满意为止。当然，也可由物业管理处修理，但有关费用则由业户支付。这些管理服务都应做好详细记录，作为竣工验收时的证据或参考。商业物业的日常养护标准较高，维修要求严，其内容同办公楼相似，但其方式不同。商业物业的重点在于各种设施，设备上，因为商业物业设施设备使用频率较其它物业相比是最高的一类，设备、设施养护及维修管理的好坏直接影响经营环境和经营活动的正常运行。一些设备如电梯，自动扶梯等易出故障的设施设备，保证其正常运行主要靠平时养护。

商铺设备管理主要是防止商铺停电和保证中央空调、自动扶梯的正常使用。商铺供电需要绝对保证，因为一旦停电，漆黑的营业厅将给顾客、商品和营业款带来不安全的因素，对商铺声誉带来不利影响。所以应选派优秀员工，日夜监测电气运行状况和空调系统、自动扶梯的运行状况，一有异常情况及时安排维修，确保电气和中央空调、自动扶梯正常运行。

商铺设备设施维保管理的具体实施过程与办公项目类似，在此省略。4 商铺建筑物的养护及维修管理 4.1 商铺修缮的计划、资金管理。

为了确保商铺建筑物的完好，应制订完整的修缮制度，编制每年的修缮计划，安排修缮投资，经管理处审核后报商铺业委会方审批（大中修要落实资金），检查修缮结果。4.2 工程性质的确定。

依据商铺建筑物的损坏程度，将修缮工程大致分为大修、中修、小修三类。

大修工程是指建筑物主体结构的大部分严重损坏，或有局部倒塌的危险；部分附属设施必须拆换、改装或新装，如上、下水道等。由于大修工程施工场地和安全的要求，通常是经营业户必须停止营业。因此，工期安排和开工前的筹备工作非常重要；

中修工程是指建筑物部分损坏，在局部维修中只牵动或拆换少量主体构件，保持原楼宇规模和结构的工程。如楼顶的局部修缮或部分重做面层，加固部分钢筋混凝土梁柱，外墙的全面粉刷装饰等。中修工程影响面为局部，管理工作做得好，可使建筑物内的部分业户继续营业； 小修工程（亦称零修工程或养护工程）是指及时修复的小损小坏，以保持建筑物原有完损等级的日常养护工程。此类工程在新旧楼宇中极为常见，如修补面层，门，窗、地面的整修等。小修工程较小影响商业经营，但也应加强施工管理，尽可能不影响业户及顾客。4.3 建筑物维修的档案管理

建筑物维修的技术档案的管理是对原有建筑物技术资料的补充，是为日后建筑物的维修、整改、扩建等工作提供不可缺少的依据。4.4 维修或施工工程的管理

设备、设施的大中修或商铺建筑物的修缮如需外发包时，应给有相应资质的修缮施工单位承接。外发包合同应要求该施工单位对修缮工程有设臵总工程师、主任工程师、技术队长或技术负责人的措施，形成工程施工过程中的技术决策、管理体系，总工程师为技术总监，各岗位有技术负责人，职、权、责分明。维保部派专人在整个工程施工过程中对现场的质量、安全（包括防火）和是否按外发包合同要求和对施工现场环卫（装潢垃圾）、环保措施进行监督管理。4.5 检查监督 维保部主管对属下各维修组的维修与保养每天进行抽查，发现问题（苗子）记录在案，追查分管维修工的责任；发生责任事故追究维保部主管的责任。5 商铺保安服务管理 5.1 治安管理

商铺的安全保卫工作包括治安防盗、防范突发事件、监控中心管理、车辆管理、停车场管理等。其管理的重点如下：

5.2 安全保卫管理是商铺物业管理的要点，必须予以重视。它有两部分组成一消防和治安管理。

商铺物业一般都安装先进的自动火灾报警装臵和自动灭火装臵，这些装臵直接与电视监控系统联网，一旦发现火情，烟雾达到一定的浓度或温度达到一定的高度这两种装臵便自动通过导线将报警信号传输至报警装臵、电视监控系统和自动喷淋装臵；

运用电视监控系统对商铺进行全方位、多角度，尤其对出售贵重商品及金融营业点进行日常监视，发现可疑人员或突发事件、恶性事件时监控人员及时录像存作查证。

在地下车库或露天停车场亦须安臵监控探头，防止车辆被窃。人防方面由于商铺中铺面多，人流密集，易造成电视监控死角，人防是商服物业管理中必不可少的。

商铺主要进出门岗的保安员发现可疑人员时用对讲机通知场内便衣保安人员加以注意。流动岗应着便装，流动巡逻，做到勤观察，勤分析，善于发现问题及时解决问题。对突发事件和恶性事件应及时处臵防止事态扩大并注意保护现场及时向上级和公安部门报告.5.3 防窃防盗的管理

超市类商铺出入口不宜太多，太多的出入口对商品将带来不安全因素。在商品出入口应设臵便衣保安，其职责检查带出的商品是否有发票，是否是合法的商品购臵行为；

大型商铺在进货和为顾客送货（大件）时，由于商品货量大，堆在商铺外场地上，容易给不法之徒以可乘之机，这时保安就要提高警惕，防止商品被盗；

商铺在逢年过节、双休日时有较多的顾客；货商铺搞促销，如限时商品优惠；或凭广告券免费领商品时，都会造成柜台前人头攒动的拥挤现象，不法分子会乘机作案盗窃钱包，这时保安就应上前维护秩序，保障顾客人身与财产的安全；

商铺为使收银活动安全，收银员换班或营业结束，将钱款解送至总收银柜或商铺管理部门，这时保安应上前保护收银员以及钱款安全，防止歹徒抢劫；

一些盗贼在商铺关门前躲在商铺内隐蔽处，等到深夜出来作案，第二天开门后又混在顾客中出门。故商铺关门后保安要仔细检查商铺各角落、隐蔽点、夜晚值班时要提高警惕，加强巡逻；

对夜晚值班保安的素质要求应较高，夜晚值班应排出两名以上保安和一名管理人员，商铺夜应采取必要的技防措施。防范恶性事件和突发事件。商铺入口时保安的第一关，保安人员责任心要强，善于察言观色。发现可疑人员，用对讲机报告商铺内的便衣保安员加以注意。商铺发生突法事件，保安、管理人员应按《应急事件处理规程》操作。防止事态扩大，注意保护现场，及时向上级报告或呼叫救护车。应特别强调，在发生恶性事件紧急疏散围观顾客时等等 5.4 监控中心管理

监控是指利用电视监控系统对商铺进行全方位多角度的监视，尤其是对出售贵重商品如钻石珠宝、高档手表等铺面应进行日夜监视。如发现可疑人员或突发事件、恶性事件的发生，监控人员应及时录象，以便查证。

另外地下车库或露天停车场亦须安臵监控摄像探头，防止车辆被窃，万一遭窃，录象将提供证据、线索，有利破案。这项工作的重要性要求监控中心的 5.5 消防管理

商铺消防工作的重要性不言而喻，商铺内人流大，楼梯、通道（尤其是防火楼梯、通道）相对面积较小，这给火灾时的人员疏散带来很大困难；

商品多（且大多是易燃品），火种容易迅速燃烧；面积广，因无防火墙阻隔，烈火蔓延极快；如商厦火灾，高楼内的竖井多，烟囱效应可使火灾热烟上升速度达到每秒8米，瞬间整个商厦将全被烟雾笼罩。烟雾窒息死亡往往是火灾死亡率中最高的。鉴于防止火灾的重要性，商铺都安装有先进的火灾探测装臵（烟感探测器和温感探测器）和自动灭火装臵（喷淋装臵）。这些装臵直接与火灾自动报警系统联网。只要易各地方出现火情，烟雾和温度各达到一定的限度，这两种装臵便自动通过导线将报警信号传输至报警器，进行有效监控与预防。制定切合本商铺实际的消防管理制度（包括几套火灾应急处理方案）；商铺的各部门及物业管理的各部门都要把各自放火职责、范围规定清楚；消防监控中心的保安员应明确自身的职责范围。做到“统一指挥，分区管理，层层负责，责任明确，防患未然”，切实贯彻“预防为主，防消结合”的消防方针。

发现监控屏幕有火灾报警号时，立即用对讲机通知就近的保安人员赴现场核查与处臵；如确为火警，按应急方案实施，报告保安部主管组织扑救，重点是商铺内人员的疏散，保障人身安全，事故后作好调查分析报告并备案。

发现故障警报，应迅速消除警铃使之还原，并立即通知维保部，协助维保部尽快排除故障，并作好详细记录。

定期对消防设施、设备、器材及消防通道、标记、防火门进行检查，确保完好备用、通道畅通、标记清晰。对一些业户可能擅自增加电气设备要认真检查，防止发生电气超负荷火接触电阻过大、线路老化、过载、摩擦等危险现象。

在员工、管理人员和业户中定期开展消防培训及消防演习，使人人都会使用消防器具，掌握火灾逃生知识，不断提高大家的防火意识和消防业务水平。6 商铺保洁服务管理 商铺的环境有外部环境和内部环境。

外部环境包括楼宇的外墙、附属建筑设施及周围的绿地、广场、停车场等；

内部环境包括过道、楼梯、自动扶梯、电梯、卫生间、会议室等一切公用场所，以及业户的铺内、办公室内等非公用部位。

搞好商铺的环境卫生和绿化养护的主旨在于创造整洁优美、和谐怡人的商业氛围，为业户提供一各理想的经营环境，为顾客提供一个轻松愉快的购物环境。6.1 商铺保洁管理方法

要做好商铺的保洁服务管理，首先要确定做什么，即什么地方需要保洁，然后定出清洁的标准，根据这些标准、要求再定出保洁的频率（次数），还要再加上检查手段，如目视检查还室手摸检查或白纸擦一米检查等，制作《商业街商铺环境清洁的作业标准》，内容有检查的部位、项目、清洁的标准、保洁的频率、检查的手段等。重要的问题是怎么做等，制订《商业街保洁服务作业规程》，这个“规程”指导保洁工对商铺各部位的清洁按规定的操作程序去做，是保洁工岗前岗中的培训教材，其要点有：地面清洁、打蜡；墙角线清洁；墙面除尘；大理石清洁、打蜡；不锈钢面清洁；卫生间清洁；玻璃幕墙清洁；窗户清洁；地毯清洗干净等。6.2 商铺保洁管理的重点

商铺的清洁管理重点之一是地坪清洁。随着人流的进出，给商铺地坪带来的灰尘、纸肖；定时的清洁能够带给顾客舒适、优美的购物环境； 商铺的玻璃无框门、室内柱上镜、电梯内镜面等，由于顾客触摸频率较高，留下的手印带给人视觉上的不舒服，应定时清洁以消除不洁现象；

商铺盥洗室墙面、洁具、地坪的清洁、干燥和无异味，也是清洁工作的重点；

商铺外的铜牌，因暴露在室外，风吹雨淋会使铜牌便黑，定期擦拭，能保持其程亮，提升商铺的形象。

商户铺内产生的垃圾须袋装并放至指走位臵，及时清理； 雨大进门处及其他公用过道应设臵一些雨具存放器，尽量不要把带雨水的雨具带进大厅，同时注意清洁卫生。

对商铺的杀虫灭鼠工作要引起重视，但放臵鼠药时，要充分考虑儿童的安全，要放在摸不到的地方；为了安全也可以聘请专业队伍进行消杀工作；

在商铺的营业时间内，保洁工不能使用长柄拖把，更不能使用湿拖把拖地，以免造成顾客滑倒伤害事故；

在雨雪天，商铺进门处应勤保洁并放臵地毯或防滑提示牌； 提醒业户在规定的时间内把铺面内产生的垃圾袋装送至指定的位臵； 对一切能利用的再生垃圾（包装纸、箱）要回收处理。

绿化环境是保持生态平衡，营造舒适、美观、清新、幽雅的购物环境的基础。商铺内外的绿化搞得好，能使周围得环境得到改善，又提升了商铺得品位。绿化管理应配备专业技术人员，依据季节、气候，地域条件的不同和树木花草的生长习性及要求，制定详细的管理细则，指导养护人员实行。7.1 商铺绿地管理

商铺外围的绿地，在基建时就已定型，商铺得整体绿化风格和局部独立的构图要统一协调，水平绿化和垂直绿化要相得益彰。为保证草坪生长良好，劝阻顾客、游客进入草坪；

保持绿地环境整洁；及时清除死株、病株，缺株要补檀：定期对花木修剪整形；

发现病虫害要进行捕捉或喷药，药物防治要注意安全，并挂警示标识； 草坪要经常除杂草：定期轧剪，每季度施肥一次，施后浇水或雨后施撒；

台风前对花木做好立支柱、疏剪枝叶的防风工作，风后清除花木折断的枝干，扶正培植倒斜的花木。7.2 商铺室内绿化管理

花卉摆放前要有设计图，造型变更要有小样图，与商铺总体设计风格相协调；

花卉上挂“名称牌”，简介花卉学名、俗称、习性，宣传养花的常识，争取业户和顾客的配合，共同创造幽雅清新的购物环境，同时又陶冶情操，增加商铺的文化氛围；

花卉搬运时，注意保护花卉株形不受损伤，不散落盆泥，注意场地整洁； 商铺人流量较大，因此商铺内摆放的花卉要经常检查，及时修剪，清除黄叶，枯萎的花卉立即更换：由于各点摆放位臵的光照度不一，花卉就要定期相互调剂、更换位臵；等等 7.3 检查督导

部门主管对保沽、绿化，服务各组工作时时进行巡视，发现问题记录在案，并追究各组长责任：管理处经理、业户部督导不定期对各组工作进行抽查，发现问题立即督促主管部门整改，每月累积数次，对主管进行处罚。8 商铺经营服务管理

商铺方和物业管理公司所签订的委托物业管理合同中，往往会 把商铺经营管理范畴的租赁管理，广告筹划、新项目开发同时委托给物业管理公司，以配合其商铺的经营管理．作为物业管理公司也应将商铺经营管理的好坏与自己的物业管理服务紧密地联系起来。8.1 租赁管理

出租方式的管理 主要是在租金商定时要考虑多方面因素，如商品经营的范围及类别；附近商铺楼宇的空臵率；承租户的经营特色；商铺所处的位臵。另外经营商品给管理带来的易难也应作为一个因素。租金计算可采用两种形式，一种先规定一个固定的月租金（根据面积），然后根据市场情况和货币升、贬值决定几年后再增加合理的幅度。一种是按面积定出最低租金，然后根据承租户销售总额按一定的百分比收取租金。

8.1.1 竞标租赁的注意事项： 严格审定投标者的资格，主要是审核其个人或公司的商业零售管理经验、经营业绩，资信状况及经营品种是否符合行业规定等； 投标的程序须规范、严密、全面，尤其是租金的计算方式及规定，预付竞标租金的保证方式，有关撤回投标的规定，以及中标后延时签约的赔偿，应作更为周全和深人的考虑。8.1.2 协议租金出租的注意事项：

在和业户签订租赁协议之前亦应了解承租人的资格、经营管理经验，资金状况，以及目前所经营店铺的数目，业绩情况及所经营品种是否符合行业的规定等；

承租人的经营性质，经营范围，所经营的商品档次和质量．是否有能力进行一定投入的商业推广活动，从而使商铺的业务前景有较大的发展等。

8.1.3 租金条款 租金制定的参考因素：

要参考周边社区人口数目，流动人口的数目及可能吸引其他社区的顾客量、商铺地理位臵的优劣，交通是否便捷等情况：

要参考商品经营的范围及类别、附近区域商铺的空臵率、承租人的经营特色、承租人要承租的层次、位臵等情况等：

要参考周围区域同行业的营业面积、租金状况、及经营状况等。租金的组成要素：

租金的组成包括商铺固定投资的折旧、保险，贷款资金利息、投资回报率等。水电能耗费、商铺管理酬金、商铺利润，物业管理费等。大中修整改更新基金等累加应分摊到每平方米。（也有租金中不包含大中修整改更新基金要素的）等 8.2 广告策划

楼宇内外的广告牌、条幅、悬挂物、灯饰等凡属商户铺内的，由商户提出设计要求或制作，必须由物业管理公司统一安装在合理位臵；广告策划是商铺经营服务管理的一项重要任务，就是要设法把顾客吸引进来，把承租人留住。因此要策划和组织各项商业推广宣传活动，如综合表演、纳凉晚会、模特表演，摄影展，商品使用演示等． 节日期间还可以相应地进行节日布臵，既增添了商铺热闹兴旺的气氛，提高了商铺的文化氛圈，又扩大了商铺的知名度，吸引大批消费者来购物助兴。

协调好社会关系，与政府及其他组织机构保持联络，参与社会公益活动如捐助失学儿童等，会给业户带来潜在的商业机会。8.3 项目开发

物业管理处还应不断增加服务项目，扩大服务领域．如：开办商铺儿童乐园，让儿童能尽兴地玩耍，父母能放心地购物：

开办商务中心，为业户提供传真、复印、打字、电报、长途电话、电子邮件等服务：

开办茶座．为顾客提供休憩，饮茶、品味小吃的场地：举办舞会、卡拉O、节日庆祝，年终联欢等文娱活动，活跃业户的文化生活： 办好商铺内部食堂．为业户提供清洁卫生、美味可口、物美价廉的饭莱，为顾客提供寄存包袋、代订报刊、代办保险、兑换零币等服务： 开办投币洗衣店、快速冲印照相店，鲜花店、礼品店、电脑屋等： 为顾客，业户提供全方位的服务，使顾客生活中的大多数服务要求都能在商业街中得到满足。9 商铺广告管理

业户为了树立企业形象，追求经济利益，必然采取许多宣传和促销手段。除电视、报刊广告以外，最有效、最直接的就是在商铺主体周边与商铺内部悬挂醒目的招牌、广告牌、条幅，张贴宣传品。物业管理处为了规范商铺的环境秩序和整体形象，在支持商业宣传策划的同时，必须加强商铺的广告宣传管理。

商铺的整体布局设计是很重要的，而各铺位上的宣传广告（包括灯光广告、灯饰、条幅、张贴、悬挂品等）要和商铺整体设计相协调，这就要求承租业户的广告设计必须经过物业管理处审核，以做到管理有序，不会破坏商铺的整体设计格调。10 商铺保险管理

商铺的物业管理中保险管理是必不可少的。在商铺的维修施工和广告安装中，均有可能发生意外的事故（包括火灾），对业户、顾客、员工造成伤害；在保洁操作中，也有可能保洁工未按“规程”操作，用了湿拖造成顾客滑倒摔伤；或雨天地滑，顾客在商铺进门处滑跤跌伤；这些都有可能向物业管理方提出索赔。为了规避风险和最大限度地减低这方面的损失，商铺的物业管理处应采取两种措施： 工程或服务的公众责任险、财产险（火险）；物业管理方可以向保险公司投保公众责任险等险种，在考虑保险额度时，可以根据事故发生率的高低选择投保的金额。

还有一种是财产险，是为防止商铺可能遭受火灾、台风、暴雨、水浸等损失而投保的，物业管理处应主动出面向商铺方（大业户）和各业户的投保减灾提供建设性意见。

第四篇：新版物业管理办法

潍坊市住宅小区停车管理办法

第一条

为规范住宅小区车辆停放管理，保障住宅小区停车规范有序，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》等法律、法规规定，以及市政府《关于规范市区公共停车管理秩序的实施意见》（潍政办发﹝2015﹞13号）要求，结合本市实际，制定本办法。

第二条

本办法适用于本市行政区域内实行物业管理住宅小区的停车管理。

第三条

本办法所称停车场地包括：

（一）住宅小区区域内规划用于停放汽车的车库（位）；

（二）住宅小区区域内的防空地下室依照规定允许用作停车的泊位；

（三）经业主大会同意占用业主共有道路或者其他场地而设置的公共停车泊位（含增建的立体停车楼、机械泊位等）；

第四条

住宅小区的停车管理由物业服务企业或者受委托的专业停车管理单位负责（以下统称停车管理单位）。

第五条

住宅小区停车管理按照有序畅通、安全优先、便民为本、兼顾公益以及业主自治与市场运作相结合的原则进行。

第六条

市物业主管部门负责全市住宅小区停车管理工作的监督管理。

各县市区（开发区）物业主管部门负责辖区内住宅小区停车管理工作的监督管理，负责指导监督停车管理单位依法做好住宅小区停车管理工作。

市城市管理行政执法局负责查处违规占用绿地停车、破坏绿地改建停车位的行为。

市公安局负责处理影响他人通行或者影响消防安全并经停车管理单位劝阻无效的停车行为。

市规划局负责增建、改建停车设施的项目审批。

市价格主管部门负责查处停车管理单位的价格违法行为。市人防办负责对防空地下室用作停车的相关工作进行监督指导。

街道办事处、乡（镇）人民政府负责指导社区居委会对辖区内小区的停车管理纠纷进行协调处理。

第七条

小区的停车场地应当符合以下要求：

（一）小区规划的地下车库和防空地下室允许用作停车的泊位，应当有照明、排水、消防等设施，并按照规定设置明显的标志标线；

（二）机械停车泊位应当有专人值守；

（三）在小区道路或者其他场地上设置的停车泊位，应当有明显的标志标线和编号，并且不能影响消防、救护等特种车辆的正常通行；

（四）落实监控等技防措施。

第八条

住宅小区停车应当遵守以下规定：

（一）小区内原则上只允许停放本小区住户的私家小型客货车，禁止停放大客车、大货车；

（二）已购买车库（位）的业主应当将车辆停放在自己的车库（位）内，不得占用公共停车泊位；

（三）遵守小区业主大会决议、管理规约和小区车辆管理制度，服从车辆停放管理人员的指挥；

（四）依照规定或者协议约定按时交纳停车相关费用；

（五）车辆应当对号入座，停放在指定的位置，禁止在小区大门口、楼道口、消防通道、人行道、地下车库出入口、业主车库门口、绿地等场所停放；

（六）商业往来顾客的车辆不得停放在小区内，业主大会另有约定的，从其约定；

（七）外来访客的车辆停放须服从车辆停放管理人员的指挥，停放在指定的临时泊位，占用其他业主车位临时停放的，应留好联系电话；

（八）小区内的自行车、三轮车、摩托车等车辆，应当按停车管理单位划定的位置统一停放。

第九条

经业主大会同意，并按规定办理相关审批手续后，可以通过拓宽、平整、硬化小区路面或建设立体车库等方式增加停车位。对停车位特别紧张的小区，在不影响消防、救护等车辆通行的情况下，可对小区道路进行合理划线，设置停车位。

停车设施改造需占用小区绿地的，可采用建设树荫车位、铺设植草砖、搭设花架等方式补偿绿化面积。

住宅小区内车库（位）尚未充分利用的，不得占用业主共有的道路或者其他场地设置停车位。

第十条

住宅小区车库（位）原则按配建比例进行租售，开发建设单位不得有以下行为：

（一）将小区配套的车库（位）出售给非本小区的单位或者个人；

（二）故意囤积车库（位），不向业主出售、出租；

（三）对车库（位）只售不租。

第十一条 开发建设单位在房屋预（销）售时，应制定住宅小区车库（位）租售办法，向购房人明示并作为房屋买卖合同的附件。住宅小区车库（位）租售办法应明确车库（位）数量、布局、建设标准、租售比例等内容，并合理划定租售区域。

物业管理区域内门店前的停车位，不得用于租售，作为小区公共停车位进行管理，由停车管理单位与业主大会参照城市公共停车场协商管理模式。

购房人签订房屋买卖合同后，应遵守住宅小区车库（位）租售办法，按照约定购买或租用车库（位）。

因开发建设单位未制定住宅小区车库（位）租售办法或相关约定不明确等原因，导致对车位租售事宜有争议的，是租是售按购房人意愿实施。

第十二条

对于符合办理权属证书条件的车库（位），房屋权属登记部门应按规定发放权属证书。

第十三条

小区内防空地下室允许出租用作停车的，应向全体业主开放，所得收益按照“谁投资、谁管理、谁受益”的原则分配。法律法规另有规定的，按照法律法规的规定执行。

第十四条

实行封闭式管理的住宅小区，应设置车辆门禁系统，建立车库（位）及使用人信息资料。停车管理单位应对小区车辆逐一登记，按规定核发停车出入卡（证）。

第十五条

停车管理单位应制定住宅小区车辆管理规定和停车平面示意图，在小区显著位置予以公示。

第十六条

对于临时进出小区的车辆，停放时间不超过2小时的，不收费；停放时间超过2小时的，应交纳临时停车费，价格标准由业主大会确定。

停车管理单位接受业主大会委托对临时进出小区车辆进行管理，停车管理单位可从临时停车费中提取不高于40%的管理费用。

第十七条

任何单位和个人不得阻拦执行任务的警车、消防车、救护车、环卫清运车、工程维修车、为业主和使用人服务的送货安装车等车辆进入小区，不得对其收取停车费。

第十八条 业主进入住宅小区长期停放车辆的，应事先购买或租用车库（位）。未购买或租用车库（位）的，作为临时进出小区车辆管理。

未购买或租用车库（位），而又拒绝支付临时停车费的，停车管理单位有权禁止该车辆进入小区。

第十九条

住宅小区内车库（位）销售实行市场调节价，销售价格由买卖双方自行约定。

车库（位）租赁费实行政府指导价，具体标准由市价格主管部门会同市物业主管部门另行制定。

占用业主共有道路或者其他场地停车的，应交纳车位场地使用费。收费标准由停车管理单位参考车位租赁费标准提出建议，经业主大会通过后实施。

第二十条

业主在住宅小区内停车，无论车库（位）（不含地上封闭式独立车库）是出售还是出租，均应向停车管理单位交纳停车服务费。

前期物业管理阶段的停车服务费实行政府指导价，具体标准由市价格主管部门会同市物业主管部门另行制定。业主大会成立后，停车服务费标准由业主大会与停车管理单位以合同形式约定。

占用业主共有道路或者其他场地停车设置的车位，停车管理单位接受业主大会委托进行管理的，可从车位场地使用费中提取不高于40%的管理费用。停车管理单位提取管理费用后，业主不再另行交纳停车服务费。第二十一条

车库（位）销售及出租收入归有处置权的产权单位所有，由其支配；停车服务费归停车管理单位所有，用于停车管理服务支出；车位场地使用费、临时停车费提取停车管理单位的管理费后剩余部分，属小区公共收益，可用于划转维修资金公共账户、业主委员会办公或业主大会同意的其它需要。

第二十二条

属建设单位或者其他单位所有的尚未出售、出租的空置车库（位），应交纳停车服务费，具体收费标准由产权单位与停车管理单位参照政府指导价格协商确定。

第二十三条

住宅小区停车收费实行明码标价，开发建设单位与停车管理单位应当在小区的显著位置设置停车收费标识牌，公布车库（位）售价、租赁费标准、车位场地使用费标准、停车服务费标准、临时停车费标准以及服务电话等内容。

第二十四条

停车管理单位接受业主大会委托，管理占用业主共有道路或者其他场地停车设置的车位以及临时进出小区车辆的，应对车位场地使用费、临时停车费单独建账，并每年不少于两次在小区内公布收支情况，接受业主和业主委员会的监督。

第二十五条

停车管理单位不得有乱收费、收费不开财税部门统一票据等行为。停车管理单位为物业服务企业的，停车管理情况记入其信用档案，并与其招投标、资质办理、评优评先等工作挂钩。

第二十六条 开发建设单位对车库（位）只售不租的，由房地产开发主管部门责令限期整改，逾期不整改的，由房地产开发主管部门依法进行处理，并将其不良行为记入信用档案。

第二十七条

业主恶意堵塞小区出入口和占用消防通道的，由公安部门按照《道路交通安全法》、《治安管理处罚条例》和《山东省消防条例》等法律法规规定，依法及时处理。

第二十八条

本办法涉及由业主大会或业主委员会决定的事项，在住宅小区不具备业主大会召开条件、业主大会召开不成功、业主委员会未组建或不能履行职责等情况下，由所属社区居委会决定。

第二十九条

实行业主自治管理和社区居委会管理的住宅小区以及其他非住宅物业管理区域，可根据实际情况参照本办法执行。第三十条

本办法自2016年2月15日起实施，有效期2021年2月14日。

潍坊市住房和城乡建设局

2016年2月

号印发 15

第五篇：肇庆市物业管理办法

肇庆市物业管理办法

肇府〔2015〕2号

肇庆市人民政府关于印发 《肇庆市物业管理办法》的通知

各县（市、区）人民政府，肇庆高新区管委会，肇庆新区管委会，市政府各部门、直属各单位：

《肇庆市物业管理办法》已经2014年12月25日十二届36次市政府常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

肇庆市人民政府

2015年1月9日

肇庆市物业管理办法

第一章 总 则

第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，提高物业管理水平，推动物业管理行业健康发展，营造和谐、安全、文明、整洁的居住和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内物业管理活动。本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

业主通过选聘其他管理人按照合同约定或者业主通过自行管理等方式，对物业管理区域内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动，参照本办法执行。

第三条 市住房和城乡建设行政主管部门组织实施本办法，负责全市物业管理活动的指导和监督工作。各县（市、区）和肇庆高新区住房和城乡建设行政主管部门负责本辖区物业管理活动的监督管理工作。城乡规划行政主管部门按照职责分工做好物业管理区域内的规划管理有关工作，负责在确定房地产项目规划条件时，按规定明确配置各类公共建设配套设施；在审批建设工程规划许可证时，明确物业服务用房的位置和面积。

价格行政主管部门负责制定本行政区域内的前期物业服务收费政府指导价格；对物业管理活动中的各项收费进行监督管理，受理价格咨询和投诉，查处相关价格违法行为。

公安机关负责指导物业管理区域内安全防范设施建设管理工作，指导、督促物业服务企业和秩序维护员开展安全防范工作，并依职权做好物业管理区域内治安管理，维护正常的交通秩序。

城市管理、环保、消防、质量监督、工商、税务、供水、排水、供电、供气、有线电视、通信等有关部门和单位，按照各自工作职责，做好物业管理区域内的有关工作。

第四条 街道办事处、乡镇人民政府会同县级【含各县（市、区）和肇庆高新区，下同】住房和城乡建设行政主管部门指导、协助本辖区业主大会成立和业主委员会选举工作，监督业主大会、业主委员会和物业服务企业日常活动，调解处理物业管理纠纷。居民委员会、村民委员会建立业主、业主委员会和物业服务企业协调机制，协助街道办事处、乡镇人民政府指导和监督社区内物业管理活动。

第五条 县级住房和城乡建设行政主管部门和各街道办事处、乡镇人民政府应当组织开展物业管理法律、法规、规章以及规范性文件的宣传、教育工作，增强业主实施自我管理的能力和意识。

第六条 居民委员会、村民委员会，业主大会、业主委员会和行业协会（专委会）应当在各自职责范围内，做好物业管理区域内的有关工作。

（一）居民委员会、村民委员会应当积极做好所属区域物业管理小区的社会事务管理工作，促进业主与物业服务企业的密切合作，构建和谐的社区人际关系。配合街道办事处、乡镇人民政府对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，并协调处理物业管理中的纠纷。

（二）业主大会、业主委员会应当依法履行自治管理职责，支持、配合居民委员会、村民委员会开展工作；协调处理业主、非业主使用人对物业服务的投诉。

（三）物业管理行业协会（专委会）应当依法加强行业自律管理，制定物业管理行业诚信自律管理公约，维护市场秩序和公平竞争，促进物业服务企业依法、诚信经营和服务；负责宣传物业管理服务的法律法规规章规定，负责组织物业服务行业从业人员开展业务培训，对违反法律法规和行业规范的行为给予通报批评和公开谴责，调解行业内部争议，促进行业健康发展。

第七条 建立物业管理联席会议制度。由街道办事处、乡镇人民政府负责召集，物业所在地的县级住房和城乡建设行政主管部门、价格行政主管部门、公安派出所、居民委员会、村民委员会、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等各方参加，协调解决辖区内物业管理的重大问题。

物业所在地的县级住房和城乡建设行政主管部门、价格行政主管部门、公安派出所、居民委员会、村民委员会、物业服务企业、业主委员会或者20%以上业主联名可向街道办事处、乡镇人民政府提出召开物业管理联席会议的申请，街道办事处、乡镇人民政府审查认为属于物业管理的重大问题的，应当组织召集各方代表共同协调解决。

物业管理联席会议主要协调解决下列事项：

（一）业主委员会不依法履行职责的问题；

（二）业主委员会换届过程中出现的问题；

（三）履行物业服务合同中出现的重大问题；

（四）提前终止物业服务合同的问题；

（五）物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题；

（六）需要协调解决的其他物业管理问题。

对于协调解决的结果应当进行记录，并由各方代表签章确认。

第八条 各级人民政府应当扶持物业管理行业的发展，鼓励创新物业管理机制，依靠科技进步提高物业服务水平。

第二章 物业管理区域

第九条 物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。

第十条 建设单位、物业服务企业以及街道办事处、乡镇人民政府应当按照本办法第十一条至第十三条的规定向物业所在地的县（市、区）人民政府住房和城乡建设行政主管部门申请办理物业管理区域备案手续。报送资料齐全、符合法定要求的，行政主管部门应当在自收到备案申请之日起7日内出具加盖印章的书面备案回执。

第十一条 建设单位在开始前期物业管理招标工作之前，应当提交下列资料办理物业管理区域备案手续：

（一）《物业管理区域备案申报表》；

（二）建设单位营业执照；

（三）《建设用地规划许可证》及附图；

（四）经审批同意的建设项目修建性详细规划及建设工程设计方案总平面图；

（五）物业管理区域内配置的物业管理用房预测绘或者实测绘报告；

（六）地名批复文件。

第十二条 已经实施物业管理的建成居住区，没有办理物业管理区域备案手续的，物业服务企业应当提交下列资料办理备案手续：

（一）《物业管理区域备案申报表》；

（二）物业服务合同；

（三）物业服务企业资质证书；

（四）《建设用地规划许可证》及附图；

（五）经审批同意的建设项目修建性详细规划及建设工程设计方案总平面图；

（六）物业管理用房坐落位置、建筑面积；

（七）地名批复文件。

因建设单位不存在或者其他客观原因，物业服务企业无法提供前款第（四）至

（六）项资料的，物业服务企业应当书面报告已实施物业管理的区域四至范围、物业的共用设施设备使用情况、社区建设等情况。

第十三条 旧城区、城中村等需要实施物业管理的建成居住区，街道办事处、乡镇人民政府在确定物业管理区域后，应当提交下列资料办理物业管理区域备案手续：

（一）《物业管理区域备案申报表》；

（二）物业管理区域四至范围图；

（三）物业管理区域确定意见，包括该区域四至范围、物业的共用设施设备使用情况、社区建设情况等。

第十四条 新建物业出售时，建设单位应当将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。

已实施物业管理的建成居住区，物业服务企业或者街道办事处、乡镇人民政府应当将经备案的物业管理区域在物业管理区域显著位置公告全体业主。

第十五条 已备案且实施了物业管理的一个物业管理区域需要划分为若干物业管理区域的，应当对原物业管理区域内的共有道路、绿地和物业服务用房等共用部位和共用设施设备的使用、维护等形成分割方案。分割方案应当经拟分割的各物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

依照前款规定分割后的若干物业管理区域，由物业服务企业提交以下资料办理物业管理区域备案手续：

（一）《物业管理区域备案申报表》；

（二）分割方案、分割后各物业管理区域四至范围说明及附图；

（三）已分割各物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意分割方案的证明材料。

第三章 业主大会、业主委员会

第十六条 一个物业管理区域内20%以上业主可以联名向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。

已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积或者先期开发部分建筑面积50%以上的，业主可以向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。

街道办事处、乡镇人民政府应当在收到书面申请后七日内将组建筹备组的通知以书面形式在物业管理区域内显著位置公告，告知全体业主筹备成立首次业主大会事宜。公告时间不少于7日，公告内容应当包括业主代表的条件、产生方式以及业主提交资料的方式和时间期限等。

第十七条 街道办事处、乡镇人民政府应当在30日内会同物业所在地的县级住房和城乡建设行政主管部门指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组。业主大会筹备组由业主代表、建设单位以及街道办事处、乡镇人民政府代表7至15人（单数）组成，其中业主代表应当不少于首次业主大会筹备组人数的60%。

筹备组业主代表由业主联名推荐产生，根据推荐人数的排名顺序确定；推荐人数相同的，可以抽签确定排名顺序。

街道办事处、乡镇人民政府应当书面通知建设单位委托1名代表参加筹备组工作，建设单位不参加筹备组工作，视为弃权。

第十八条 筹备组成员应当符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）本人及其近亲属没有在本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职；

（三）不存在索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬的行为；

（四）不存在泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动的行为。

除前款规定条件外，筹备组成员的业主代表应当是物业管理区域内的业主。

第十九条 街道办事处、乡镇人民政府应当将拟定的筹备组成员名单以书面形式在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于15日。

拟定的筹备组成员名单公示期满，业主无异议或者异议不成立的，街道办事处、乡镇人民政府应当将筹备组成员名单在物业管理区域内显著位置公告，筹备组自公告之日起成立。

第二十条 筹备组应当自成立之日起3日内由成员中的街道办事处、乡镇人民政府代表召集首次会议，推选筹备组组长，集体学习筹备成立业主大会和业主委员会的相关规则。

筹备组组长经筹备组成员投票产生，由得票数最多的筹备组成员担任。筹备组组长不履行或者不适当履行职责的，经二分之一以上筹备组成员同意，可以重新投票决定新组长。

第二十一条 筹备组会议由筹备组组长召集。筹备组成员不能委托代理人参加会议，但法人或其他组织除外。筹备组会议应当有过半数筹备组成员出席，作出的决定必须经全体筹备组成员半数以上同意。

筹备组会议作出的决定，应当有参会成员的签字确认，并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。筹备组会议应当制作书面记录并存档。

第二十二条 业主大会筹备组履行下列职责：

（一）确定首次业主大会召开的时间、地点、形式和内容；

（二）拟订管理规约草案和业主大会议事规则草案；

（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；并公示业主名单以及所拥有的专有部分面积和投票权数；

（四）确定业主委员会委员候选人人数、名额分配及产生办法，确定或者调整业主委员会委员候选人名单；

（五）确定首次业主大会表决规则；

（六）制定首届业主委员会选举规定；

（七）召开首次业主大会的其他准备工作。

前款

（一）至

（六）项的内容应当在首次业主大会召开15日前在物业管理区域的显著位置公告，并书面通知全体业主。公示时间不少于7日。

首届业主委员会委员候选人产生规则和首届业主委员会选举规则不得与拟提交表决的业主大会管理规则和议事规则抵触和冲突。

第二十三条 业主对公示的管理规约、业主大会议事规则草案有异议的，应当在公示期间以书面署名形式向筹备组提出书面意见。筹备组应当自收到书面意见之日起7日内集体讨论决定是否采纳并书面答复。需要修改管理规约、业主大会议事规则草案的，应当及时修改，修改后的草案应当按照本办法第二十二条第二款的规定公示。

第二十四条 业主委员会委员候选人由业主联名推荐、业主自荐等方式产生。筹备组应当核查参选人的资格，综合考虑物业规模、物权份额、物业类型、幢（梯）等因素，确定业主委员会委员候选人的人选。同一物业类型、同一幢（梯）有多名参选人的，按照推荐票得票数顺序确定候选人。

第二十五条 筹备组应当以书面形式将确定的首届业主委员会委员候选人名单在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于七日。

公示期间，业主对首届业主委员会委员候选人资格有异议的，应当以书面署名形式向筹备组提出。首届业主委员会委员候选人不符合条件的，由筹备组取消其首届业主委员会委员候选人资格并说明理由。

第二十六条 筹备组应当自成立之日起6个月内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。

筹备组自成立之日起6个月内，组织召开首次业主大会但未形成决议的，其工作期限延长6个月；逾期仍未召开业主大会表决通过管理规约和业主大会议事规则、选举产生首届业主委员会的，在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，由物业所在地的居民委员会、村民委员会组织召开业主大会，表决通过管理规约和业主大会议事规则，并选举产生首届业主委员会。

业主大会自首次业主大会表决管理规约、业主大会议事规则，并选举产生首届业主委员会之日起成立。业主大会成立之日起，筹备组自行解散。

筹备组自成立之日起6个月内，未能组织召开首次业主大会会议的，筹备组自行解散。业主可以按照本办法第十六条的规定，重新向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求，再次成立筹备组。

第二十七条 建设单位和物业服务企业应当协助业主大会筹备组开展工作，向业主大会筹备组提供业主清册、物业建筑的基本资料（包括物业管理区域内地上、地下的建筑物、设施设备和相关场地等）、已筹集的专项维修资金清册等文件资料，并提供相应的人力、场地支持。业主大会筹备组应当对业主资料保密，不得将前款资料用于与业主大会筹备无关的活动。

第二十八条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约对全体业主、物业使用人具有约束力。业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、投票、验票及表决程序，业主委员会的组成、成员任期、职务终止，业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理，业主大会、业主委员会印章的使用和管理等事项作出约定。

第二十九条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开，每年至少召开1次。业主大会定期会议召开前，业主委员会应当向业主公告以下内容：

（一）上一物业管理情况报告；

（二）上一业主委员会工作情况报告；

（三）上一业主大会收支情况报告；

（四）物业管理的其他有关事项。

经业主委员会决定，或者20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。应业主提议召集业主大会会议的，业主委员会应当核实提议人的业主身份。

业主委员会不按照前两款规定组织召开业主大会定期会议、临时会议的，业主可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出协助要求，街道办事处、乡镇人民政府应当协调组织召开。

第三十条 召开业主大会，应当于会议召开15日前将会议时间、地点、议题和议程在物业管理区域的显著位置公告，并书面通知全体业主。

业主大会应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，可以采用集体讨论、书面征求意见等形式。

采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送达每一位业主；无法送达的，应当公告，公告时间不少于7日。需要投票表决的，表决意见应当由业主本人或者业主书面委托的代理人签名。

第三十一条 业主大会会议投票期限应当根据具体情况决定。因故需要延长投票期限的，应当按照业主大会会议召开方案或者业主大会议事规则的约定公告全体业主，但延长期限最长不得超过15日。

第三十二条 采用书面征求意见的，业主大会投票期限届满，应当统计和查验业主的表决意见，并及时公布表决结果。采用集体讨论的，应当场公布表决结果，并邀请业主代表对计票全过程进行监督。表决结果应当以书面形式在物业管理区域内显著位置公示。公示内容应当包括房号和专有部分面积，业主对表决事项赞同、反对、弃权的意见，全体业主对表决事项赞同、反对、弃权意见的汇总结果等。采用书面征求意见产生的表决结果应当公示30日以上，采用集体讨论产生的表决结果应公示7日以上。

业主大会会议的选票、表决票和书面委托书由业主委员会妥善保管，保管期限不少于五年。

未按照本条第二款的规定公示业主大会表决结果的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府可以责令限期公示并通告全体业主。

第三十三条 业主大会表决结果公示期间，业主对表决结果有异议的，首次业主大会筹备组或者业主委员会应当记录并及时作出答复。

采用书面征求意见，业主对表决结果有异议的，可以查验本人表决意见，筹备组或者业主委员会应当及时提供业主本人表决意见以供查验。业主查验本人意见，应当提供本人有效身份证明和有效房产证明；业主委托他人查验表决意见，还应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。

查验的业主表决意见与公示的表决结果不一致的，筹备组或者业主委员会应当重新统计、公示表决结果。

第三十四条 业主可以幢、单元或者楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。

推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当在参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；需要投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。

第三十五条 业主可以委托他人参加业主大会会议。业主委托他人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。

第三十六条 业主大会会议表决采用记名投票的方式。

任何人不得伪造业主选票、表决票、业主签名或者书面委托书。选票、表决票和书面委托书应当妥善保管，以备查询。

第三十七条 业主共同决定以下事项：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

（五）选聘和解聘物业服务企业；

（六）筹集和使用专项维修资金，制定物业专项维修资金管理制度；

（七）改建或者重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共用部位、共用设施设备的用途；

（九）决定或者授权业主委员会决定共用部位、共用设施设备的经营方式，管理、使用经营收益；

（十）听取和审查业主委员会的工作报告和收支预算结算报告；

（十一）改变或者撤销本物业管理区域内部分业主、业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决议；

（十二）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

决定前款第（六）和第（七）项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。面积和业主人数按照下列方式确定：

1．专有部分面积，按照建筑面积计算；建筑物总面积，按专有部分面积之和计算。

2．建设单位已经出售的专有部分的业主人数，1户按1人计算；建设单位未出售的专有部分按1人计算；总人数，按照两者之和计算。一个专有部分有两个以上所有权人的，其所有权人应当推选1人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为1人。

第三十八条 业主委员会一般由5至15人的单数委员组成，每届任期不超过5年，可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则约定。

业主大会会议选举的业主委员会委员人数未达到业主大会议事规则约定人数的，应当通过多轮投票补选。经补选后，多轮选举产生的业主委员会委员总人数仍未达到议事规则约定人数，但已超过5人（含5人）的，业主委员会产生。

第三十九条 业主委员会会议应当按照业主大会议事规则的规定定期召开。经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，可以召开业主委员会会议。

业主委员会需要讨论、决定的事项，应当于会议召开前以书面征求意见的形式广泛听取业主和物业使用人的建议意见。

业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员过半数同意，并在物业管理区域的显著位置公布。

第四十条 业主委员会应当在物业管理区域内的显著位置向业主公布下列情况和资料，接受业主监督：

（一）管理规约、业主大会议事规则；

（二）业主大会和业主委员会的决定；

（三）物业服务合同；

（四）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的情况；

（五）物业专项维修资金的筹集、使用、管理情况；

（六）物业共用部位、共用设施设备的使用和收益情况；

（七）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；

（八）业主委员会委员的姓名、职务、联系方式等信息；

（九）其他应当向业主公开的情况和资料。

业主委员会对本条第一款第（五）项至第（七）项的内容应当每季度公布，其他情况和资料应当及时更新。

业主委员会未按照本条第二款的规定公布、更新相关情况和资料的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会限期公布，并通告全体业主。

第四十一条 业主委员会应当建立规范的财务管理规定，物业专项维修资金、物业共用部位和共用设施设备经营收益、业主大会和业主委员会工作经费应当按照会计要求建账并及时入帐。业主委员会对收支原始凭证及形成的会计资料应当妥善保管。

第四章 前期物业管理

第四十二条 承担前期物业服务的物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置向业主公布下列情况和资料：

（一）前期物业服务合同和相关服务协议；

（二）专项维修资金的筹集、使用情况；

（三）物业共用部位、共用设施设备的使用和收益情况；

（四）其他应当向业主公开的情况和资料。

对于第（三）款的情况和资料，物业服务企业应当按季度进行公示，接受业主监督。

第四十三条 实行政府指导价的前期物业服务费标准，应当按照政府指导价的有关规定执行。

新建住宅（不含别墅）前期物业服务收费实行政府指导价管理。建设单位与前期物业服务企业应当按照政府指导价规定和质价相符的原则，确定前期物业服务具体内容、收费标准和合同期限，并与物业买受人在商品房买卖合同中约定。建设单位与前期物业服务企业所确定的前期物业服务具体收费标准不得擅自超出政府指导价最高收费标准。

新建住宅（不含别墅）前期物业服务收费确需超出政府指导价最高收费标准的，建设单位应当在前期物业管理公开招标前向物业所在地的县（市、区）价格行政管理部门申请单独核定该新建住宅前期物业服务最高收费标准。经核定批准的收费标准，同时作为该新建住宅前期物业管理公开招标的最高收费标准。

第四十四条 业主大会成立之前需要对物业服务收费标准进行调整的，应当遵循以下程序：

（一）物业服务企业已委托会计师事务所对上一物业项目经营情况和调价方案进行审计，并取得审计报告。

（二）拟调整物业服务收费标准的相关事项已公告30日以上。公告的相关事项应当包括上一物业项目经营情况和调价方案的审计报告、调整后的收费标准、服务内容和服务标准等。公告期间，应当听取和收集业主的意见，并书面告知物业所在的街道办事处、乡镇人民政府，居民委员会、村民委员会以及县（市、区）价格行政管理部门、住房和城乡建设行政主管部门。

（三）调价方案经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决通过；表决结果已经公示60日以上。公示的表决结果应当包括业主的房号、专有部分面积以及与其相应的赞同、反对、弃权的意见，全体业主赞同、反对、弃权意见的汇总结果等。

公示期间业主对调价方案的表决结果有异议的，可以查验本人表决意见，物业服务企业应当及时提供业主本人表决意见以供查验。查验的业主表决意见与公示的表决结果不一致的，物业服务企业应当重新统计表决结果。

业主对物业服务收费标准的调整有争议的，可以向物业所在地价格行政管理部门申请协调处理。

第四十五条 县级以上住房和城乡建设行政主管部门应当在办理所有权初始登记时，在房地产登记簿中注明物业服务用房面积和房号以及物业的其他共有部分。业主有权查询。

按照规划要求在住宅小区内配套建设的公共服务设施，属于建设单位所有的，建设单位应当按照物业服务合同全额缴纳物业服务费用，并在同等条件下优先满足业主需要。

第五章 物业管理服务

第四十六条 物业服务企业及其从业人员应当按照国家有关规定，取得相应的物业管理资质、资格证书后，方可从事物业管理业务活动。

第四十七条 业主大会成立后，业主委员会应当与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同。

物业服务合同（含前期物业服务合同）应当对物业管理范围、物业管理服务事项（包括区域内环境卫生、绿化、公共秩序、安全防范、车辆停放、装饰装修、垃圾清运等的日常管理）、服务标准、服务费用（特别是物业服务费用主要用于开支的事项，其中包括购买物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险）、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业服务用房的使用、共用部位和共用设施设备的管理使用、合同期限、物业服务企业的退出、资料的移交、违约责任等内容进行约定。

物业服务合同的条款应当符合业主共同决定的关于物业服务内容、标准及物业服务收费方案的要求。

物业管理区域内配建的停车场管理列入物业服务范围。

第四十八条 物业服务企业不得有下列行为：

（一）将一个物业管理区域内的全部物业管理业务整体转让给他人；

（二）与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标；

（三）超越资质等级承接物业管理业务；

（四）其他严重损害业主权益的情形。

第四十九条 业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用；物业产权转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。

第五十条 物业管理区域内，供水、供电、供气、通信、有线电视等单位应当服务到最终用户，并向最终用户收取有关费用。

物业服务企业有责任保护所管理区域内的供水、供电、供气、通信、有线电视等公共服务设施，并为相关服务单位维护、施工等提供方便。

第五十一条 物业服务企业对服务期间因改造、维修、保养有关物业或者配置固定设施设备而形成的以下技术资料，应当建档保存：

（一）物业管理区域内的房屋主体承重结构部位、走廊通道、楼梯间、电梯井、物业服务用房、房屋外墙面等共用部位档案及其维修、养护记录；

（二）物业管理区域内的给排水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明设施、供电线路、煤气（天然气）管道、消防设施、安防监控、沟渠、池、井、公益性文体设施等共用设施设备档案及其运行、维修、养护记录；

（三）物业服务企业或者建设单位与相关公用事业单位签订的供水、供电、供气、通讯、有线电视、网络、垃圾清运等书面协议；

（四）住宅装饰装修管理资料；

（五）物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他重要资料。

第五十二条 物业服务企业应当做好物业管理区域内的安全防范工作。对物业管理区域内违反治安、环保、规划、物业装饰装修和使用等方面法律、法规的行为，物业服务企业应当及时劝阻、制止，并及时向有关行政管理部门报告。

发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

第五十三条 物业服务企业退出时，应当移交其合法占有或保管的下列资料和财物：

（一）《广东省物业管理条例》第四十二条规定的资料；

（二）物业服务用房；

（三）物业管理服务期间改造、维修、保养有关物业形成的技术资料；

（四）物业管理服务期间配置的固定设施设备；

（五）收楼登记资料及业主档案；

（六）其他应当移交的财物、资料。

第五十四条 物业服务交接时，物业服务企业应当维持在办理交接至退出物业管理区域期间的正常物业管理秩序。物业服务企业退出时，应当主动做好交接工作：

（一）已成立业主大会的，由业主委员会和新选聘的物业服务企业与退出的物业服务企业进行查验移交；没有新选聘的物业服务企业的，由业主委员会与退出的物业服务企业进行查验移交。

（二）未成立业主大会的，可以由居民委员会、村民委员会与退出的物业服务企业进行查验移交，街道办事处、乡镇人民政府应当给予指导和协助。

物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。

第六章 物业的使用和维护

第五十五条 利用物业管理区域内业主共用部位、共用设施设备进行经营的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并依法办理相关审批手续。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，建设单位、物业服务企业不得擅自出售或者出租。

利用物业共用部位、共用设施设备以及业主共有场地进行经营的所得收益依法归全体业主共有，由管理规约约定或者相关业主、业主大会决定的管理机构设立专项账户管理并定期向全体业主公开，管理机构不得擅自挪用。业主大会、业主委员会可以委托会计师事务所对管理机构进行审计并将审计报告通报全体业主。

第五十六条 业主、物业使用人、装饰装修企业在住宅室内装饰装修工程开工前，应当与物业服务企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议。业主、物业使用人、装饰装修企业在装饰装修活动中应当遵守服务协议、管理规约和住宅室内装饰装修的有关规定。

住宅装饰装修造成物业共用部位、共用设施设备损坏的，业主、物业使用人应当及时修复；造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

第五十七条 物业服务企业应当按照服务协议为业主、物业使用人、装饰装修企业提供相应的服务，并为装饰装修废弃物的收集运输提供明确指引。物业服务企业不得向业主、物业使用人指派装饰装修企业，不得强行推销装饰装修材料，不得指定装修物料搬运队伍。物业服务企业要维持装修搬运秩序，预防争抢事件发生，若发生打架、斗殴、涉黑等行为时，应及时报告公安部门处理。

第五十八条 业主应当按照有关规定交存物业专项维修资金，但是物业属于一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。

物业专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

物业专项维修资金筹集、管理和使用的程序、方式和具体要求等具体操作细则，由市房地产行政主管部门会同相关部门另行制定。

第五十九条 物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积占物业专项维修资金列支范围内专有部分的总建筑面积的比例分摊。

物业共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未出售的物业，建设单位应当按照尚未出售物业的建筑面积占物业专项维修资金列支范围内专有部分的总建筑面积的比例分摊相应费用。

第七章 法律责任

第六十条 对违反本办法的行为，根据国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》和其他有关法律、法规规定应当予以处罚的，由相关行政管理部门依法予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章 附 则

第六十一条 本办法自2015年3月1日起施行。

公开方式：主动公开

抄送：市委各部委办，市人大常委会办公室，市政协办公室，市纪委办公室，肇庆军分区，市中级法院，市检察院，市依法治市领导小组办公室，省驻肇单位，各民主党派，各人民团体，市属各院校。

肇庆市人民政府办公室 2015年1月15日印发