第一篇：辽宁省物业管理办法
【法规标题】辽宁省物业管理条例 【颁布单位】辽宁省人大常委会 【颁布时间】2008-11-28 【失效时间】
辽宁省物业管理条例
（2008年11月28日辽宁省第十一届人民代表大会常务委员会第五次会议通过）
第一章 总
则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等法律、法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条 本条例适用于本省行政区域内业主通过选聘物业服务企业的方式进行物业管理的活动。
第三条 物业管理实行业主自主管理与专业服务相结合的管理体制，遵循公开公平、诚实信用、市场竞争、依法管理的原则。
第四条 省建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。
设区的市（以下简称市）、县（含县级市、区，下同）主管房地产的行政管理部门（以下称房地产行政主管部门）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
规划、物价、工商、财政、公安、民政、环保等有关行政管理部门应当按照各自职责，依法做好物业管理的相关工作。
第五条 街道办事处、乡镇人民政府应当协调物业管理与社区建设的关系，协助房地产行政主管部门对物业管理活动进行监督管理。居民委员会应当依法履行职责，支持、指导业主委员会的日常工作。
第六条 鼓励依法成立物业服务行业协会。物业服务行业协会应当加强行业指导和行业自律，规范行业经营行为，促进行业健康发展，公布物业服务收费价格行情，促进物业服务企业提高服务质量和服务水平。
第二章 业主、业主大会及业主委员会
第七条 房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中享有法律、法规规定的权利，履行法律、法规规定的义务。
第八条 物业管理区域由物业所在地县房地产行政主管部门会同街道办事处或者乡镇人民政府根据物业的共用设施设备、建筑规模、社区建设等因素划分。物业管理区域的划分，应当征求居民委员会的意见。
分期建设或者有两个以上建设单位开发建设的区域，其设置的配套设施设备共用的，一般应当划分为一个物业管理区域。但该区域内已自然形成多个相对独立、封闭小区的，可以划分为不同的物业管理区域。
第九条 业主大会是代表和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织。业主通过业主大会对全体业主的共同利益事项作出决定和进行管理，业主大会通过业主大会会议和业主委员会行使职权。
同一个物业管理区域内的业主应当依法成立一个业主大会，选举产生一个业主委员会。
第十条 业主筹备成立业主大会的，应当向物业所在地县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面意见。
县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当自接到业主书面意见之日起30日内，指导成立业主大会筹备组。筹备组负责业主大会筹备工作。
第十一条 业主大会筹备组应当自组成之日起30日内，在物业所在地县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下召开首次业主大会会议，制定业主大会议事规则和管理规约，选举产生业主委员会。
第十二条 物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主的意见。需投票表决的，业主赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会会议上代为投票。
业主可以委托代理人参加业主大会会议，代理人应当持业主书面委托书并根据委托内容进行投票表决。数人共有一个物业的，共有人可以推选其中一人参加业主大会会议。
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
第十三条 业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。物业管理区域内有20%以上业主提议，或者经业主委员会决定，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
住宅小区召开业主大会会议前，业主委员会应当告知相关的居民委员会。居民委员会可以派员列席。
业主委员会不按规定组织召开业主大会会议的，物业所在地的县房地产行政主管部门应当责令业主委员会限期组织召开；逾期仍不召开的，由县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府指导业主召开。
第十四条 业主委员会是业主大会的执行机构，应当依法维护业主合法权益，执行业主大会决定的物业管理事项。
业主委员会应当履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，督促业主履行管理规约、交纳物业服务费用；
（四）协调业主或者物业使用人与物业服务企业之间的矛盾纠纷；
（五）业主大会赋予的其他职责。
前款所称物业使用人，是指物业承租人和其他实际使用物业的非所有权人。
第十五条 业主委员会由委员5人以上15人以下单数组成，具体人数根据该物业管理区域的实际情况确定。业主委员会委员的任期由业主大会议事规则规定。
业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任1至2人，并在物业管理区域内公告。
业主委员会委员本人、配偶及其近亲属不得在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职。
业主大会在选举业主委员会委员的同时，具备条件的，应当选举出业主委员会候补委员。候补委员列席业主委员会会议，不具有表决权。在个别业主委员会委员资格终止时，经业主委员会决定，从候补委员中按照得票多少依次递补，并在本物业管理区域内公示。
第十六条 1/3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当召开业主委员会会议。业主委员会会议每年至少召开一次。
召开业主委员会会议，应当有过半数委员出席。业主委员会作出决定应当经全体委员人数的半数以上同意。
业主委员会的决定应当自决定作出之日起3日内在物业管理区域内公告。
第十七条 业主大会和业主委员会工作经费由全体业主承担。经费筹集、管理和使用的具体办法，由业主大会议事规则规定，但不得要求物业服务企业提供。
业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期在物业管理区域内公告，接受业主的监督和咨询。
第十八条 业主委员会委员、候补委员不再是本物业管理区域内业主的，其委员、候补委员资格自行终止。
业主委员会委员、候补委员有下列情形之一的，业主委员会会议可以决定终止其委员、候补委员资格：
（一）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；
（二）因疾病等原因丧失履行职责能力的；
（三）不履行业主义务的；
（四）无正当理由连续3次不参加业主委员会会议的；
（五）不宜继续担任业主委员会委员、候补委员的其他情形。
业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物交还给业主委员会。
第三章 前期物业管理
第十九条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位应当选聘物业服务企业进行前期物业管理，签订书面前期物业服务合同，并在30日内报物业所在地的县房地产行政主管部门备案。
前期物业服务合同应当包括下列主要内容：
（一）合同双方的基本情况；
（二）物业的基本情况；
（三）物业服务事项和服务标准；
（四）物业服务费用的标准和收取办法；
（五）建设单位、业主和物业服务企业的权利义务；
（六）物业的承接验收情况；
（七）违约责任；
（八）争议处理方式。
物业服务标准参照国家有关物业管理服务的等级标准执行。
第二十条 前期物业服务事项应当包括下列主要内容：
（一）物业共用部位和共用设施设备的日常维护和管理；
（二）物业管理区域内安全防范、环境卫生、绿化、公共秩序和车辆停放管理；
（三）物业装饰装修管理；
（四）物业档案资料管理。
业主有权拒绝接受前期物业服务合同中没有约定的有偿物业服务事项。
第二十一条 住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地县房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
前款规定的住宅规模标准由各市人民政府规定。
第二十二条 建设单位应当按照国家有关规定组织对物业进行竣工验收。建设行政主管部门及其他有关行政管理部门应当对工程质量及配套设施的完备情况进行监督。
物业服务企业承接物业时，建设单位应当依法向物业服务企业移交物业管理资料，交接双方应当做好查验记录。物业服务企业发现资料、配套设施不完备，共用部位、共用设施设备出现质量和使用功能问题的，应当向物业所在地县房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门报告，并书面告知建设单位。建设单位接到书面报告后，应当立即进行整改；不能立即整改的，应当制定整改方案。
建设单位依法向物业服务企业移交的物业管理资料，应当自移交之日起3日内到所在地县房地产行政主管部门备案。
第二十三条 建设单位应当按照建筑面积不少于建设工程项目总建筑面积的3‰配置物业管理用房，物业管理用房最低建筑面积标准由省建设行政主管部门规定。
建设单位提供的物业管理用房应当为地面以上能够独立使用的房屋，并具备水、电、供暖等基本使用功能。业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂。
规划行政主管部门在核发建设工程规划许可证时，应当对物业管理用房的位置、面积予以审查。房地产行政主管部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当核查并注明物业管理用房。
物业管理用房的所有权依法属于全体业主。未经业主大会同意，任何单位和个人不得改变物业管理用房的用途。
第二十四条 建设单位应当按照国家规定的保修范围和保修期限，承担物业的保修责任。物业服务企业对属于保修范围和保修期内的房屋质量问题，应当及时通知建设单位。建设单位应当立即通知施工单位到现场核查情况，予以保修。建设单位无法通知施工单位或者施工单位不按工程质量保修书约定进行保修的，建设单位应当另行委托其他单位保修。
建设单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，物业服务企业可以向建设行政主管部门反映，由建设行政主管部门依法进行监管。
保修期满或者保修范围以外的物业维修、保养由物业服务企业按照物业服务合同的约定承担。
第四章 物业管理服务
第二十五条 物业服务企业应当按照国家有关规定，取得资质证书。物业服务企业应当在其资质等级范围内承接物业服务业务。
从事物业管理的人员应当按照《物业管理师资格考试实施办法》、《全国物业管理从业人员岗位证书管理办法》等国家有关规定，取得职业资格证书。
第二十六条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当约定下列主要内容：
（一）物业服务项目及其内容、服务标准；
（二）物业服务费用的标准、收取办法及计费方式；
（三）双方权利义务；
（四）违约责任；
（五）合同期限；
（六）合同争议及纠纷的解决办法。
物业服务项目一般包括：共用部位和共用设施设备的维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护管理、车辆停放管理等。具体项目和服务标准由业主委员会与物业服务企业在合同中约定。
第二十七条 物业服务合同双方应当参照省有关行政管理部门制定的物业服务合同示范文本，签订物业服务合同。
物业服务企业应当在物业服务合同签订之日起15日内，将物业服务合同副本报所在地县房地产行政主管部门备案。
第二十八条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，对物业及其环境、秩序进行管理，提供相应的服务。
第二十九条 物业服务企业应当及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业服务的重大事项，对业主有关物业服务的投诉，应当及时处理，接受业主、业主大会和业主委员会对履行物业服务合同情况的监督。
第三十条 物业管理区域内共用部位、共用设施设备存在安全隐患时，物业服务企业应当设置警示标识，制定和采取具体防范措施，同时向业主委员会和有关行政管理部门报告。
第三十一条 物业服务企业应当接受有关部门的安全防范指导，建立安全防范的管理制度和措施，提高物业服务企业及其从业人员的安全防范意识和能力，协助做好物业管理区域内的安全防范工作。在物业管理区域内发生治安案件或者各类安全事故时，应当采取相应措施，并及时向公安或者有关行政管理部门报告，协助做好救助和调查工作。物业服务企业应当配合居民委员会做好社区管理相关工作。
第三十二条 物业服务企业应当妥善保管物业有关资料，保证房屋及共用设施设备档案资料齐全。
第三十三条 物业服务合同期满前，物业服务企业和业主委员会无正当理由不得单方面提前解除合同。一方依法或者依据合同约定要求提前解除物业服务合同的，应当提前书面告知对方及物业所在地县房地产行政主管部门。
物业服务合同期满2个月前，业主委员会应当召集业主大会会议，讨论决定物业服务企业的聘用事项。业主大会决定继续聘用的，应当依法与物业服务企业签订新的物业服务合同；不继续聘用的，应当依法重新选聘新的物业服务企业。
第三十四条 物业服务合同期满不再续订以及依法解除或者依据合同约定提前解除物业服务合同的，原物业服务企业应当自合同终止之日起10日内退出该物业管理区域。在退出物业管理区域之前，应当按照国务院《物业管理条例》的规定，向业主委员会或者新聘的物业服务企业移交物业管理所需资料、预收的物业服务费用及其收支账目和物业管理用房。
物业服务合同终止时，业主委员会与原物业服务企业应当成立移交小组，负责处理相关债权债务和物业管理资料移交等事务。原物业服务企业不得以未结清债权债务为由拒绝移交或者退出。
第三十五条 物业管理实行有偿服务。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则确定。
住宅的物业服务收费，实行政府指导价；非住宅的物业服务收费，实行市场调节价。
第三十六条 物业服务收费实行政府指导价的，市、县价格主管部门应当会同同级房地产行政主管部门根据物业服务等级标准等因素，制定本行政区域与物业服务等级标准相对应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。
物业服务收费实行市场调节价的，由业主与物业服务企业自主协商确定收费标准。
第三十七条 价格主管部门和房地产行政主管部门制定政府指导价，应当开展价格、成本调查，听取业主、物业服务企业和有关方面的意见。
政府指导价的价格水平，应当根据本行政区域经济发展情况，按照规定的定价权限和程序适时调整。
价格主管部门应当会同房地产行政主管部门对物业服务企业的服务内容和服务标准、收费项目和收费标准进行监督。
第三十八条 物业服务企业应当按照价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，公示服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据和收费标准等有关事项。
第三十九条 业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
包干制，是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制，是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第四十条 业主应当根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
违反物业服务合同约定，业主未按时交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
第四十一条 业主出租物业的，应当在物业租赁合同中，对物业服务费用的交纳作出约定，并在合同签订后10日内，将物业承租人、出租期限及物业服务费用的交纳等约定事项书面告知业主委员会和物业服务企业。
物业产权发生转移时，业主应当结算交纳物业服务费用，也可以由物业产权交易双方对物业服务费用的结算交纳作出明确约定。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，由物业使用人结算交纳物业服务费用，业主负连带交纳责任。
第四十二条 业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中发生矛盾和争议的，可以向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会反映，街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会应当及时进行调解。
县以上房地产行政主管部门应当建立物业投诉制度，对业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉，应当依法及时调查、处理，并将调查或者处理结果及时回复投诉人；属于其他行政管理部门职责的，房地产行政主管部门应当及时移交有关行政管理部门处理，并告知投诉人。
第五章 物业的使用与维护
第四十三条 在物业管理区域内不得有下列行为：
（一）擅自拆改房屋承重结构；
（二）侵占、损坏公共场地、共用部位、共用设施设备；
（三）擅自改变物业规划用途；
（四）违反规定饲养家禽、宠物；
（五）违反规定摆摊设点、占道经营；
（六）违反规定倾倒垃圾、污水和抛掷杂物；
（七）在建筑物、构筑物上违章搭建、涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品；
（八）堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪音；
（九）违反规定从事妨碍业主正常生活的经营活动；
（十）法律、法规、规章和管理规约禁止的其他行为。
有前款所列行为之一的，物业服务企业应当及时劝阻、制止，督促改正；拒不改正的，应当及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
第四十四条 车辆在物业管理区域内公共场地或者占用业主共有道路的停放、收费、管理和费用的使用办法等事项，由业主大会决定。
在物业管理区域内停放车辆，不得占用消防通道及影响其他车辆和行人的正常通行。
第四十五条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金的交存、使用和监督管理，按照国家有关规定执行。
第六章 法律责任
第四十六条 违反本条例规定，业主委员会委员资格终止后未按期移交有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，由县以上房地产行政主管部门责令限期改正；因财物毁坏、灭失而造成损失的，相关责任人应当依法承担赔偿责任。
第四十七条 违反本条例规定，物业服务企业超越资质等级承接物业服务业务的，由县以上房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第四十八条 违反本条例规定，建设单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，由建设行政主管部门责令改正；逾期不改正的，对建设单位予以通报，并由建设单位对在保修期内因质量缺陷造成的损失依法承担赔偿责任。
第四十九条 房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员在对物业管理活动进行监督管理的过程中，有下列情形之一，尚不构成犯罪的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处的；
（二）不依法履行监督管理职责的；
（三）发现违法行为不予查处的；
（四）有其他滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守行为的。
第五十条 违反本条例规定的其他行为，国务院《物业管理条例》及其他有关法律、法规已有处罚规定的，从其规定。
第七章 附
则
第五十一条 本条例自2009年2月1日起施行。2000年1月27日辽宁省第九届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过的《辽宁省城市住宅区物业管理条例》同时废止。
沈阳市城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法
沈价发[1998]66号
2009/01/08 沈阳市物价局 房产管理局
沈价发[1998]66号 ________________________________________ 沈阳市城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法
各区县（市）物价局、房产局，各物业管理单位：
为了规范我市城市住宅小区物业服务收费行为，维护物业管理单位及物业产权人、使用人的合法要权益，改善居民生活质量和居住环境，根据国家计委、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（计价费[1996]266号）和辽宁省物价局、建设厅《辽宁省城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（辽价发[1997]25号）文件精神，经市政府批准，特制定《沈阳市城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》。现印发给你们，请认真遵照执行。并将有关问题通知如下：
一、照《沈阳市城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的规定，各区、县（市）物价局同房产局，抓紧核定普通住宅小区物业管理服务收费标准，并换发《经营性收费许可证》（收费许可证按收费管理权限颁发）。
二、市各级物价检查部门对我市住宅小区、单位住宅、高级住宅、公寓、别墅、写字楼、综合楼、商厦（商业中心）、酒店等物业管理服务收费情况进行一次全面检查，以规范物业管理服务收费行为。
三、区、县（市）物价局每月将本辖区核定的普通住宅小区物业管理服务收费标准情况，报到市物价局收费管理二处。
附：《沈阳市城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》
沈阳市物价局
沈阳市房产管理局
一九九八年四月二日
沈阳市城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法 第一条 为加强我市城市住宅小区物业服务收费的管理，规范物业服务收费行为，维护国家
利益和物业管理单位及物业产权人、使用人的合法权益，根据国家和省有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称的物业管理服务收费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人和住户
的委托，对其城市住宅小区内房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目，开展日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相
关的服务所收取的费用。
第三条 本办法适用于我市范围内，具有收费资格的物业管理单位对住宅小区、单位住宅、高级住宅、公寓、别墅等居住物业和写字楼、综合楼、商厦（商业中心）、酒店等商
业物业以及工业厂房、仓库等工业物业提供社会化、专业化服务的收费管理。
第四条 市物价部门是物业管理服务收费的主管部门。并会同市房产行政主管部门对物业管
理服务收费进行管理和监督。
第五条 物业管理服务收费应当根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府定
价、政府指导价和经营者定价。
凡属为物业产权人、使用人提供公共卫生、公用设施维修保养和保安、绿化等具有
公共性的服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质
的服务收费，实行政府定价或政府指导价。凡属为物业产权人、使用人提供特约服务的收费，除物价部门规定统一收费标准外，实行经营者定价。
第六条 经物价部门确认，符合下列条件并按规定办理了《经营性收费许可证》的物业管理
单位，具有收费资格，允许按规定的标准向住宅小区居民、业户收取物业管理费：
(一)地工商行政管理部门登记注册；(二)经当地房产行政主管部门资质确认；
(三)成立由物业产权人、使用人代表共同组成的，具有协调和监督职责的住宅小区
管理委员会或业主管理委员会。
为写字楼、综合楼、商厦（商业中心）、酒店等商业物业和工业厂房、仓库等工业物业以及非住宅小区提供服务的物业管理单位的收费资格，需符合本条
（一）、（二）款项内容。
第七条 住宅小区物业管理收费管理权限、定价程序和作价原则。(一)市物价局会同市房产管理局负责全市普通住宅小区物业管理服务收费标准的制定。
各区、县（市）物价局会同同级房产管理局，在市物价局规定的普通住宅小区物业管理服务收费标准幅度内，核定本区内的普通住宅小区物业管理收费标准。
(二)实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费，由物业管理单位根据实际提供的服务项目和各项费用支出，提出具体收费标准，经与小区管理委员会（业主管理委员会）协商后，向物价部门申报。物价部门在征求房产行政主管部门意见后，以独立住宅小区为单位，核定具体收费标准。
(三)要坚持多服务多收费，少服务少收费，不服务不收费的原则。各区、县（市）物价局在核定收费标准时，应调查研究，充分听取物业管理单位和住宅小区管理委员会（业主管理委员会）或产权人、使用人的意见，按照保本微利的原则，以物业管理服务社会平均费用为基础，以物业管理服务所发生的实际成本费用为参考，同时考虑居民的经济承受能力，结合不同类型的住宅小区和物业管理单位的服务内
容、服务质量，严格核定普通住宅小区的收费标准。缺少服务项目的，服务质量差的，可参考物业管理服务项目费用支出比例酌减物业管理收费。(四)高级住宅、公寓、别墅、写字楼、综合楼、商厦（商业中心）、酒店以及工业厂房、仓库等物业管理服务收费标准，根据服务内容、服务质量、设施功能和费用支出实际情况，经与小区管理委员会（业主管理委员会）协商后，向市物价局申报收费标准，市物价局在征求市房产管理局意见后，核定具体收费标准。
(五)凡经国家建设部验收，取得全国城市物业管理优秀示范住宅小区、优秀住宅小区（大厦、工业村），可以适当提高物业管理收费标准。具体提高幅度由市物价局征求市房产管理局意见后制定。
(六)凡属适应物业产权人、使用人个别需要，提供专项有偿服务项目的收费，由物业管理单位与小区管理委员会（业主管理委员会）或产权人、使用人代表协商议定，并将收费标准和各项费用预算，报市物价局备案。
(七)物业管理服务收费应遵循合理公开的原则，鼓励物业管理单位开展正当的收费（价格）竞争，禁止收费（价格）垄断和牟取暴利行为。
第七条 普通住宅小区物业管理服务收费的费用构成如下：(一)管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；(二)保安费；(三)绿化管理费；(四)保洁卫生费；(五)办公费；
(六)物业管理单位固定资产折旧费；
(七)公共设施、设备日常运行、维修及保养费；(八)服务项目的物资消耗补偿费。
第九条 普通住宅小区物业管理服务收费标准。(一)管理服务收费标准：
一室一厅以下的住户：每月每户9元；
二室及二室一厅的住户：每月每户10元；
二室二厅及三室一厅的住户：每月每户11元；
三室二厅及四室一厅的住户；每月每户12元；
四室二厅以上的住户：每月每户13元。
上述收费中含袋装垃圾费和卫生费。
(二)住宅小区内的办公、商业用户的物业管理服务收费标准，应高于同类住宅的收
费标准。办公用户：每月每平方米建筑面积0.25元；商业用房：每月每平方米
建筑面积0.35元。
(三)物业管理服务项目费用支出参考分配比例为：工资及福利费为29％；保安费
为16％；保洁卫生费为19％；绿化费、办公费各为7%；公共设施维护费为15 ％；固定资产折旧费为4%；其它费用为3%。(四)装修房屋垃圾清运费：
一室一厅以下的住户：每户200元；
二室及二室一厅的住户：每户260元；
二室二厅及三室一厅的住户：每户320元；
三室二厅及四室以上的住户：每户380元；
此项费用是指住户因室内装修而产生的，并需由物业管理单位外运的建筑垃圾
清运费。此项费用可在住户进住时预收，如果住户不装修或装修垃圾不需要
物业管理单位外运的，在进住一年时，退回原住户。
(五)邮籍管理服务费：每月每户0.50元。物业管理单位对于己设置邮箱并由物业
管理单位管理的，收取此项费用。(六)化粪池清掏清运费：
普通住宅、办公和商业用房：每年每平方米建筑面积0.10元。单位产权和按
房改政策向个人出售的房屋，由产权单位或售房单位交纳；个人购买的商品房由个人支付。
饮食服务行业用房：每年每平方米建筑面积0.50元。由房屋使用人交纳。
化粪池清掏清运费，每年交费一次。
(七)安全服务费。根据市委、市政府《关于在全市深入开展群众性安全创建活动的
意见》的要求，对于没能实行物业管理的住宅小区，在“创安”活动中需雇用保安巡逻人员的，可对住户或小区内的单位收取安全服务费，收费标准为每月每户2元。收费单位收费前要到区、县（市）物价部门办理《经营性收费许可证》。
(八)住宅小区物业管理范围内的闲置物业房屋，须分摊物业管理费用，由该物业产
权人（房产开发商）、使用人接住（用）房收费标准的50％交纳。
第十条 住宅小区物业管理服务收费的行为规范。
(一)经物价部门核定的或由物业管理单位与小区管理委员会或产权人、使用人协商
议定的收费项目、收费标准及收费办法应当在物业管理合同中约定。
(二)物业服务收费实行明码标价，收费项目、标准及收费办法，应在经营场所或收
费地点公布并悬挂市物价部门监制的收费价目表。并应每半年以书面形式向住
（用）户公布物业管理收支帐目情况，接受小区管理委员会（业主管理委员会）
和产权人、使用人的监督查询。不明码标价者处以罚款。(三)未经物价部门批准，物业管理单位不得代其他单位对住（用）户收取任何费用，不得以任何名目对住（用）户收取管理基金、抵押金、保证金或其他费用。
(四)物业管理服务收费按月或按季收取。产权人、使用人和住户应按物价部门核定
的收费项目和标准向物业管理单位交纳物业管理服务费。
对不按规定交纳物业管理服务费的，物业管理单位有权按照规定要求追偿，并按每天3‰加收滞纳金。(五)物业管理单位已接受委托对住宅小区实施物业管理，并相应收取公共性服务费的，其它任何部门和单位不得重复征收性质和内容相同的费用，更不得巧立名目向物业管理单位乱收费、乱摊派。
(六)物业管理单位应严格遵守国家的《价格法》及有关法规和政策，执行本办法规定的收费项目和收费标准，努力提高服务质量，为住（用）户提供质价相称的服务，不得只收费不服务或多收费少服务。
(七)物业管理单位在不影响住（用）户利益的前提下，利用住宅小区的场地、设施等条件，可开展适当的经营活动，但是其收益应用于补充物业管理费用，并接受小区管理委员会（业主管理委员会）、产权人、使用人的监督，不得挪用
(八)对于物业产权人、使用人和住户及过客，损坏住宅小区内房屋建筑、绿化、景点及公共设施设备的，物业管理单位有权要求按价赔偿。
第十一条
物业管理单位承担房屋管理维修业务的，可以收取有关费用，其收费标准按市物价局有关房屋修缮文件规定执行。其中从托管房屋租金中提取的管理费，由接建筑面积每年每平方米0.60元调整为每年每平方米1.20元。
第十二条 没有实行物业管理的住宅小区，不得收取物业管理服务费。袋装垃圾费、居民卫生费等收费仍按以前有关文件规定执行。
第十三条 住宅小区内机动车停车场的审批手续到公安部门办理，收费标准由市物价局核定；自行车存放收费标准，仍按市物价局有关规定执行。
第十四条 有下列违反本办法行为之一者，由价格监督检查机关依据国家《价格法》和省、市有关规定予以处罚：(一)越权定价，擅自提高收费标准的；(二)擅自设立收费项目，乱收费用的；(三)不按规定办理《经营性收费许可证》；(四)不按规定实行明码标价的；
(五)提供服务质价不符，只收费不服务或多收费少服务的；(六)其它违反本办法的行为。
第十五条 本办法发布之前的有关规定凡与本办法相抵触的，以本办法为准。
第十六条 本办法由市物价局负责解释。
第十七条 本办法自一九九八年六月一日起施行。
《沈阳市住宅小区物业管理服务收费等级考核评定试行办法》（沈价发[1999]202号）
________________________________________ 【法规名称】 沈阳市住宅小区物业管理服务收费等级考核评定试行办法 【颁布部门】 沈阳市物价局 沈阳市房产管理局 【颁布时间】 1999-11-20 【实施时间】 1999-12-01 【法规级别】 规范性文件
【正文】沈阳市住宅小区物业管理服务收费等级考核评定试行办法 第一条为提高我市文明程度，搞好住宅小区物业服务收费管理工作，进一步规范我市住宅小物业管理服务收费行为，形成物业管理优质服务激励机制，促进物业管理行业健康发展，根据《中华人民共和国价格法》和国家有关规定，特制定本办法。
第二条本办法适用于我市行政区域内省管以外的，经物业管理行业主管部门资质确认，工商行政主管部门登记注册，并接受物业主权人、使用人委托的物业管理单位对住宅小区物业管理提供社会化、专业化服务收费的等级考核评定。
第三条市内七区的中高档住宅小区物业管理服务收费等级考核评定工作，由市物价局负责；新城子区及各县（市）的中高档住宅小区物业管理服务收费等级考核评定工作，由当地物价部门负责。普通住宅小区的收费管理分工，按沈价发[1998]66号文件执行。
第四条住宅小区物业管理服务收费等级考核评定内容包括管理机构运作、房屋管理、环境卫生管理、绿化管理、治安保卫管理、公共设施设备管理、配套服务管理、社区文化、收费执行情况等。
第五条我市住宅小区物业管理服务收费标准分普通住宅、中档住宅和高档住宅三种类型管理。
第六条普通住宅小区物业管理服务收费标准，仍按沈价发[1998]66号文件规定的标准执行。
第七条中档住宅小区物业管理服务收费实行百分制收费等级考核评定办法，经考核评定在90分至100分（含90分）为一级，80分至90分（含80分）为二级，70分至80分（含70分）为三级，60分至70分（含60分）为四级，60分以下均为普通住宅。考核内容及评分标准详见等级考核评定表。
中档住宅小区物业管理服务等级收费标准为：
1、一级收费标准，每月每平方米建筑面积1.00元；
2、二级收费标准，每月每平方米建筑面积0.80元；
3、三级收费标准，每月每平方米建造面积0.65元；
4、四级收费标准，每月每平方米建筑面积0.50元。
第八条高档住宅小区物业管理服务收费标准实行特级收费管理。根据物业管理服务内容、服务质量和设施功能情况，由物价部门以按质论价的原则确定。
第九条物业管理单位确定对住宅小区实施物业管理后，要求核定或调整物业管理收费标准，应持物业管理行业主管部门发放的资质证书、工商行政管理机关发放的营业执照，到物价部门申报收费等级标准。
第十条凡已成立业主管理委员会的住宅小区，其物业管理服务等级和收费标准，由业主管理委员会与物业管理单位参照住宅小区物业管理服务等级考核评定标准双方协商后，提出具体等级收费标准，报物价部门审定。
第十一条实行招投标机制的住宅小区物业管理服务收费标准，如果在招投标时已议定收费标准，以招投标议定的收费标准为准，报市物价局备案。并规定办理《经营性收费许可证》之后，再实施收费。如果在招投标时没有议定收费标准，仍按本办法规定申报收费标准。
第十二条物价部门接到申报后，会同市房产管理局按本办法规定；结合实际情况予以考评。根据考评结果，综合评分在60分以上的，市物价局发放等级牌照和《经营性收费许可证》。综合评分在60分以下的，按普通住宅小区物业管理收费标准收费。第十三条获得国家、省和市城市物业管理优秀示范或优秀称号的住宅小区，可以优质优价，其收费标准可以适当上浮，上浮的幅度由物价部门核定。
未能通过优秀住宅小区复检考评和优秀住宅小区服务质量下降，住户意见较大的，物价部门可取消该优秀住宅小区收费标准的上浮幅度。
第十四条高层住宅楼寓电梯运行费，可根据单独楼寓，独立核算，另行收取。由市物价局依据服务质量、服务时间和费用支出，制定具体收费标准。
第十五条住宅小区物业管理服务收费等级标准有升有降，每年考核评定一次，与《经营性收费许可证》审验工作同步进行。
第十六条房产开发商未售出的房屋及空置物业也应分摊物业管理费用，由物业的产权人（房产开发商），按规定收费标准的50％交纳物业管理服务费。
第十七条未经物价部门批准，物业单位不得代其他单位对住（用）户收取任何费用，不得以任何名目收取管理基金、抵押金、保证金或其他费用。
第十八条凡执行物业管理服务等级收费标准的住宅小区，物业管理单位不得再收取公共设施维修费、邮箱管理服务费、化粪池清掏清运费。
第十九条物业管理收费标准实行明码标价，收费项目、收费标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布，并每半年以书面形式向住（用）业户公布收支帐目情况，接受小区业主管理委员会和物业产权人、使用人的监督查询。
第二十条凡违反本规定的由物价部门按有关规定严肃查处。第二十一条本办法中没有涉及到的其他有关物业管理服务收费问题，仍按沈价发[1998]66号文件有关规定执行。
第二十二条本办法由市物价局负责解释。
第二十三条本办法从一九九九年十二月一日起执行。
附：住宅小区物业管理服务收费等级考核评定表
沈阳市物价局
沈阳市房产管理局
一九九九年十一月二十日
附表
住宅小区物业管理服务收费等级考核评定表
考核
项目
考评内容与标准
考评验收方法及评分
一、管理机构运作（9分）
1.小区实施社会化、专业化管理服务，设有专业物业管理机构。符合的1.0分，基本符合的0.5分，不符合的0分。
2.成立业主委员会，业主委员会与物业管理单位责权利关系明确。符合的1.0分，基本符合的0.5分，不符合的0分。
3.各项制度完善，制定了住户公约、业主公约及各项专业管理制度、办法和工作岗位考核标准。
符合的1.0分，基本符合的0.5分，不符合的0分。
4.物业管理单位有固定管理、经营场所。小区建筑面积与管理、经营场所面积比例：管理场所：1000：2.5；经营场所：1000：6。
具备3.0分，面积不足的扣1.5分。有管理场所无经营场所扣2.0分。管理、经营场所不具备的0分。
5.物业管理应用计算机等现代化管理手段，进行科学管理。
配置计算机并实际应用广泛，可查阅各种资料2.0分，配置计算机但实际应用不广泛1.0分。
6.管理人员和专业技术人员资质达到规定的标准。合格的0.5分，基本合格的0.25分。
7.管理人员要有明显标志，整体素质较高，遵守职业道德规范。符合的0.5分，基本符合的0.25分。
二、房屋管理（13分）
1.房屋外观完好、整洁。外墙装饰无破损或污迹
完好整洁的4.0分，每发现一处不完整或不完好的扣0.5分。
2.阳台封闭要统一有序：阳台、平台外廊的使用不碍观瞻。空调架（含分体、窗式）、防盗网（含阳台、窗户）安装统一有序。整洁的3.0分，每发现一处不符合的扣0.3分。
3.无违章装修，无乱搭建，无乱张贴悬挂等。符合的1.0分，每发现一处不符合的扣0.2分。
4.室外招牌、广告霓虹灯整洁统一美观无安全隐患。符合的1.0分。每发现一处不符合的扣0.2分。
5.院区内组团和栋号有明显标志及引路方向平面图。小区入口处、路口和公共地方有引路和标识。
标志、引路图齐全的2.0分，无引路图的扣1.0分。栋号标志每缺一个扣0.2分。6.房屋资料齐全、管理完善并建立住户居住档案。
房屋资料档案齐全完善的0.5分，基本完善的0.2分，住户居住档案清晰可查的0.5分，基本清晰可查的0.2分
7.房屋完好率达到98％以上，房屋零修、急修及时率达到98％，维修质量合格率达到100％。
符合的1.0分，指标每降低1％扣0.2分。
三、环境卫生管理（11分）
1.清洁卫生实行一体化管理，有专业清洁队伍，管理制度落实。符合的2.0分，无专业队伍或制度不落实的每项扣1.0分。
2.小区实行标准化清扫保洁，整体环境及环卫设施随时保持清洁。符合的3.0分，一项不符合扣1.0分。
3.公共楼梯、扶栏、过道地下停车场、车库等部位保持清洁，无尘土，并不得随意堆放杂物和占用。
符合的3.0分，每发现一处不符合扣0.5分。
4.小区环卫设施完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站等保洁设备。垃圾日产日清。
符合的2.0分。基本符合的1.0分。
5.及时清理化粪池、确保粪便不外溢。符合的1.0分。基本符合的0.5分。
四、绿化管理（9分）
1.小区公共绿地、庭院绿地和道路两侧绿地合理分布，花坛、树木建筑小品配置得当。
符合的2.5分，基本符合的1.0分。
2.小区内绿地覆盖率不低于占地面积的30％。
符合的3.0分，每增加5％加1.0分，每减少5％扣2.0分。
3.绿地管理及养护措施落实，花草树木长势良好，修剪整齐美观无病虫害，无践踏、破坏和占用现象，无大面积黄土裸露。符合的2.5分，每发现一处不符合的扣0.2分。
4.有绿化专业队伍，管理制度落实。符合的0.5分，基本符合的0.25分。
5.绿化管理设施、设备齐全完好，水源有保障。符合的0.5分，设施设备不全每项扣0.25分。
五、治安保卫管理（14分）
1.小区实行全封闭式管理。设有专业化保安队伍，实行准军事化管理和训练。符合的2.0分。基本符合的1.0分。
2.实行二十四小时保安制度，昼夜站岗巡逻。符合的3.0分。24小时值班而不巡逻的1.0分。
3.保安人员有统一制服，工作规范，作风 严谨，认真负责。符合的1.0分，基本符合的0.5分，不符合的0分。
4.危及住户安全处设有明显标志和防范措施。
符合的1.0分，无明显标识或无防范措施每发现一处扣0.5分。
5.上年度小区内无重大火灾、刑事和交通事故。符合的1.0分，发生一宗扣1.0分。
6.交通车辆管理运行有序，无乱停乱放机动车、非机动车。符合的1.0分，发现一处不符合的0.5分。
7.停车场管理制度落实，车辆进出设卡，车辆进出登记。符合的1.0分，基本符合的0.5分。
8.设有电视监视系统，红外线报警监控系统。符合的3.0分。有一项不符合的扣1.5分。
9.消防设施设备完好无损。符合的1.0分。发现一处不符合的扣0.5分。
六、公共设施管理（13分）
1.设备良好，运行正常，无事故隐患，保养、检修制度完备。符合的1.5分，发现一处不符合的扣0.5分。
2.每日有设备运行记录，运行人员严格遵守操作规程及保养规定。符合的1.5分，发现一项不符合的扣0.5分。
3.供水管道、水箱有严密的管理措施。定时消毒，并有记录。符合的1.0分，发现一项不符合的扣0.5分。
4.消防系统设备完好无损，可随时启动。符合的1.0分，发现一项不符合的扣0.5分。
5.锅炉供暖、煤气、燃气运行正常。
符合的1.0分，发现一项不符合的扣0.5分。
6.小区内公共配套服务设施完好不得随意改变用途。符合的1.0分，发现一项不符合的扣0.5分。
7.供水、供电、通讯、照明设备齐全，工作正常。符合的1.0分，发现一项不符合的扣0.5分。
8.道路畅通，路面平坦。污水排放畅通。符合的2.0分，发现一项不符合的扣1.0分。
9.路灯、楼道灯、庭院灯完好率达到98％。符合的2.0分，发现一项不符合的扣1.0分。
10.房屋公共部位和共用设施日常维修及时，维修工程质量合格率达到98％。符合的1.0分，降低5％扣0.5分。
七、配套服务管理（17分）
1.小区内设有商业网点，开展多项便民服务：超市、饭店、美容美发、洗浴、商务中心、幼儿园所、洗衣店等。符合的5.0分。每少一项扣1.0分。
2.设有业主会所，健身、娱乐设施设备齐全。符合的3.0分。每少一项扣1.0分。
3.二十四小时供应热水。符合的2.0分。
4.冬季二十四小时供暖，室内温度在16度以上。符合的2.0分。
5.可视对讲门系统。符合的1.0分。
6.卫星电视系统。符合的2.0分。
7.其他智能化管理系统。符合的2.0分。
八、社区文化（6分）
1.制定居民精神文明建设公约，居民能自觉遵守住宅小区的各项管理规定。符合的2.0分，基本符合的1.0分，发现一处居民违反规定的扣1.0分。
2.小区内有娱乐场所和设施，管理单位定期组织开展健康有益的社区文体活动。符合的2.0分，基本符合的1.0分，未开展或不定期开展活动的扣1.0分。
3.管理单位积极配合街道办事处居委会、派出所开展各项工作。符合的2.0分，基本符合的1.0分。
九、收费执行情况（8分）
1.按规定与房屋产权人、使用人签定物业管理服务合同，明确收费事项。符合的1.0分，基本符合的0.5分。
2.按规定实行明码标价，按照规定的收费项目、收费标准及收费办法收费。符合的2.0分，基本符合的1.0分。
3.未违背产权人、使用人意愿提前收费，未收取与自身管理服务无关的费用，未擅自为其他部门、单位代收费用。符合的2.0分，基本符合的1.0分。
4.建立收费、财务管理公开、监督制度，定期公布收支情况。符合的1.0分，基本符合的0.5分。
5.用户对物业管理服务质量及收费满意率达95％。符合的2.0分，每降低5％扣1.0分
答 辩 状
答辩人： ；身份证号码：
性别：男；民族：汉；联系电话：*** 住址：北京市丰台区光彩路慧时欣园12号楼608 被答辩人：北京绿环物业管理有限公司；法定代表人：猪头 单位地址：
答辩人因与北京绿环物业管理有限公司物业费纠纷一案，提交本答辩状，进行答辩如下：
一、请求事项：
1、依法确认被答辩人在提供物业服务中存在欠缺和过错；
2、通过调解协商结算物业费，依法驳回被答辩人诉求的物业管理费中未尽责任和义务的部分；
3、依法要求被答辩人公示其2004年8月1日至2007年12月31日，管理慧时欣园小区期间物业服务资金的收支情况；
4、依法要求被答辩人向答辩人支付其出租业主公用设施和物业服务用房收益中应支付给答辩人的部分；
5、郑重请求法庭向有关部门发出如下司法建议书：
⑴采取切实有效的措施，强制物业管理企业向业主公示物业服务资金的收支情况；
⑵采取切实有效的措施，强制物业管理企业向业主公示外包物业服务项目的合同或协议；
⑶采取切实有效的措施，强制物业管理企业与业主就《物业管理服务合同》签订补充协议，杜绝侵害业主合法权益的霸王合同、霸王协议和霸王条款；
⑷细化物业管理服务的质量和服务标准，制定相应的强制性条款，借以约束物业管理企业和业主，最大限度地减少物业纠纷，构建和谐社会。
二、事实和理由：
在“不签物业合同不给户门钥匙”的胁迫下，答辩人在入住时与被答辩人签订了《物业管理服务合同》（以下简称物业合同），但在履行合同履过程中，被答辩人却违反了物业合同的约定及《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见》《关于印发《北京市贯彻〈物业管理条例〉的若干意见》和《关于开展全市居住小区物业管理企业服务情况检查的实施意见》的通知(京国土房管物<2004>338号)》、《物业管理条例》(2003年9月1日起施行)、《北京市物业服务收费管理办法(试行)》(2006年1月1日起执行)、《北京市居住小区物业管理服务基本要求(试行)》（2001年5月18日颁布)、《北京市居住小区物业管理服务标准》(京国土房管物<2003>950号)的规定，并拒绝与答辩人进行任何形式的沟通与协商，损害了答辩人的合法权益，导致答辩人不得不采用拒交物业费这一不当措施，以进一步警示被答辩人。而被答辩人未依据双方签定的合同，与答辩人进行任何形式的协商就提起诉讼，既然贵院已受理本案，答辩人也在此借助庄严神圣的人民法庭和人民赋予执法机构的权力，敦促被答辩人与答辩人进行正常合理的沟通，改进服务，共建和谐社区。
《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见》第六条关于管理费纠纷规定“
22、有下列情形之一的，业主可以要求减收物业服务费用或要求返还多交的物业服务费用：（1）物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显的”。
《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见》第八条关于管理责任纠纷规定“
31、物业管理企业未按合同约定提供服务或者提供服务不符合约定标准，业主可以要求物业管理企业承担违约责任。”
答辩人于2004年7月收房，在“不签物业合同不给户门钥匙”的胁迫下签定了《物业合同》，并按期支付过两次全额物业管理费，但是，从入住慧时欣园小区几年来，发现被答辩人的物业管理服务质量越来越差，特别是安全管理更为混乱，楼门门禁形同虚设，经常损坏，各色人等可以自由出入，各种小广告都贴到了答辩人和其他业主的门上！甚至出现了在各户门边做记号的怪现象，曾被怀疑为盗贼所为，引起包括我本人在内广大业主的不安和恐慌。答辩人多次向被答辩人反映、投诉，均无任何答复且无任何改进。现一一列举如下：
㈠、被答辩人没有对物业合同和国家及北京市有关物业管理法规中规定的物业管理服务事项尽到管理义务
1、未对公共设施、设备尽到维护保养义务，擅自改造楼道灯具，降低品质，涉嫌谋取不当利益。
《北京市居住小区物业管理服务标准》第二条规定“保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；道路、甬路、步道、活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅；负责小区智能化设施的日常运行维护；”
根据物业合同第一章第一条、第二条、12.2条的约定，被答辩人应当对公共设施进行养护保证完好，负责小区智能化设施的日常运行维护。
但是，小区12号楼的每层的楼道灯具均被物业用廉价的普通灯泡替换，人为地降低了品质和成本，导致楼内各层的照明昏暗，能见度达不到基本要求，极其容易视力下降及安全隐患。作为配套设施，被答辩人作为物业服务机构，应该尽到维护责任而不是篡改。（举证如图）
现在电梯由原来的有人值守变成无人值守，电梯内的卫生现在极其恶劣，有狗的屎尿各种肮脏的痕迹。而且本来有3部电梯，但是平时仅仅有两部电梯运行，由于无人值守且电梯不是联控的，造成电梯经常无效运行，增大了电梯的磨损，但管理费用大大降低，却没有反映到业主的收益中去（如：减免部分物业费等）。
2、未对公共秩序和环境卫生尽到维护义务
物业合同第一章第一款第三条的约定，被答辩人“应当维护本小区内的公共秩序。”
《物业管理条例》第四十六条规定“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”
但是，被答辩人在治安、环保和午夜装修方面都存在“不能维护本小区的公共秩序”的过错，（举证——三则《新京报》新闻报道）此事件经过新闻报道，不但造成了不良的社会影响，同时也被答辩人未尽到承诺的责任，给答辩人和广大业主造成了麻烦和损失。
《北京市居住小区物业管理服务基本要求(试行)》第四条规定“24小时有专人值守；进行日常巡视；涉及人身安全处，设有明显标志并有防范措施。对火警事故、交通事故、治安事件以及其它紧急情况有处置预案，发生时要及时处理，并上报有关主管部门；对居住区内违法现象，积极与派出所等配合进行处理。” 但是小区内长时间存在业主不文明行为，例如：因为安全管理混乱无序，小区露天停车场和汽车出口，经常在半夜或凌晨汽笛声或汽车防盗报警器声常鸣，严重影响了业主的休息。答辩人就此事曾多次投诉，至今未见改善。
答辩人作为业主，以前驾车，可以使用停车证出入小区。但在2006年底起，出入小区必须要领取一张极其肮脏的卡片，解释为对车辆的安全管理。而非本小区的车辆，如出租车则可以自由出入。这不仅是被答辩人低能管理的典型行为，更是对业主的极不尊重，这种卡片除了传播“非典”病毒，毫无意义可言。答辩人就此事多次向被答辩人投诉，但至今未做任何解决。
答辩人所在12号楼里常有住户进行二次装修，但物业公司未按规定进行管理，每逢周六、日，楼里响起电锤、电钻的轰鸣，只有投诉才能得到短时的制止。相比入住时严谨规范的装修管理，不可同日而语。
3、未对安全防范工作尽到义务
小区的入口大门原来要实行出入证管理，到目前为止，只是刚开始实施了不到几天，目前一直没有实行，形同虚设，闲杂人员照样可以随意出入小区，撒发小广告或进行所谓“陌生拜访”，答辩人现留存的部分小广告达50多件。
各个栋号楼内到处设立了很多的公司企业（如：美容美发店、足疗店、婚庆店等），由于业务来往，很多不明身份的人员进进出出，物业公司也没有尽到监管的职责，对于楼内各个住户的人身及财产安全带来了极大的隐患。
所有小区的栋号门禁系统形同虚设，从门口、自行车存放处及地下车库可以随便进入楼内，对业主的财产及生命安全造成了极大的威胁。
《北京市居住小区物业管理服务标准》第五条规定“物业管理企业应看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨筚子、小品、花、草、树木、果实等；夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录；发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。”
被答辩人应当在慧时欣园小区内进行24小时的保安执勤巡岗制度，但是在被答辩人管理期间除看门保安外从未组织过保安巡逻，更不用说是24小时巡逻了。因此，小区公共设施经常被人为损坏和偷盗。（举证如下）
4、未对物业综合管理工作尽到义务
《北京市居住小区物业管理服务标准》第一条规定“每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划,组织实施；白天有专职管理员接待住户,处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见用户不低于总户数80％。”
事实是，被答辩人管理期间，从来就没有对房屋及设施设备进行安全普查。12#楼的入口大门门扇坏后，到目前为止，一直没有进行修复。楼内各层的灯具已经人为拆换，仅仅用简易灯泡代替原来的灯具。12#楼的楼下绿地园林照明已经毁坏很久，却没有人进行修复。楼内的各层部分墙面已经损坏，却没有进行适当的维修维护。楼道内的部分窗户纱窗已经损坏，也没有进行维修维护。
被答辩人管理期间，只进行过一次物业管理服务满意率调查，请法庭要求被答辩人出示调查结果，自然会对被答辩人的低劣的服务质量和水准有直观的认识。
㈡、被答辩人从未公示其管理慧时欣园小区期间物业服务资金的收支情况
《北京市物业服务收费管理办法》第十一条规定“实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。”
《物业管理条例》第六条规定“业主在物业管理活动中，享有下列权利：第（七）款：监督物业管理企业履行物业服务合同；第（八）款：对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；第（九）款：监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；”
虽然小区其他广大业主向被答辩人多次提出公示，但被答辩人时至今日，从未公示过，更不用说对业主所提出质询的答复了。被答辩人的行为严重地侵害了答辩人的知情权和监督权，是对答辩人合法权益地严重侵犯和践踏。
㈢、被答辩人擅自改变公共设施、物业管理用房用途
《中华人民共和国物权法》第七十三条规定“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”
《中华人民共和国物权法》第八十二条规定“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”
《物业管理条例》第二十七条规定“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。”
《物业管理条例》第三十八条规定“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。”
《物业管理条例》第五十条规定“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。”
《物业管理条例》第五十五条规定“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”
《北京市物业服务收费管理办法》第十四条规定“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”
《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见》第五条关于管理权纠纷规定“
18、物业管理企业违约或违规利用物业共用部位、共用设施设备营利，损害业主公共权益的，业主委员会可以要求物业管理企业恢复原状，赔偿损失，并返还收益。”
但是被答辩人将小区花园的三处建筑对外出租用于商店等经营性活动，小区内公共绿地内随便设立饭馆，饭馆排放出来的油烟严重危害了小区业主的身体健康。到饭馆就餐的人员混杂，极大地加大了小区内的安全隐患。目前已经拆除，但是饭馆存在了几年，环境损害已经造成，而且但是拆除的一片狼籍，不知道是不是还要装修做别的，业主的利益已经遭到损害了。
小区12号楼电梯间安装了楼宇电视广告，电梯里安装了广告牌，按照行业惯例，广告公司应该给物业付费的，这就出现两个问题：
1、利用我们业主的产权获得的收益,应该属于我们业主，由此应该减免部分的物业费；
2、电视广告使用的公共电，电费要我们业主交，广告收益却归物业，这是完全没有道理的。
3、这些行为从未经过业主的同意，对于所获得的收益也从未对业主进行过公示。被答辩人的行为严重地侵害了答辩人的知情权、监督权和依法享有收益的权利，是对答辩人合法权益地严重侵犯和践踏。
根据《物业管理条例》第五十八条、第六十六条的规定，改变公共设施用途的收益应当有业主大会决定收益的用途，并且应当对违规企业处以5万元以上20万元以下的罚款。
㈣、被答辩人未在其制订的格式合同《物业管理服务合同》中约定各项服务质量标准，在管理服务期间也未达到国家和北京市相关规定所要求的服务质量标准。被答辩人存在欺诈和损害答辩人合法权益的行为
《中华人民共和国合同法》第三十九条规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”
《中华人民共和国合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”此条款应适用滞纳金项
《中华人民共和国合同法》第六十二条规定“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。”
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”
《物业管理服务合同》第十四条约定“乙方违反本合同第十一条和第三章的约定，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方可报请物业管理部门作出处理，造成甲方损失的，乙方应给予甲方承担相应的法律责任并给予相应的经济补偿。”
被答辩人未在其制订的格式合同《物业管理服务合同》中约定各项服务质量标准，在管理服务期间也未达到国家和北京市相关规定所要求的服务质量标准。更为重要的是，在法律程序上，被答辩人始终无法举证其单方实施的服务达到了法定最低标准，仅仅用一个被答辩人都已经严重违约、严重践踏的物业管理服务合同来主张所谓的物业费。其诉讼请求证据缺失、法律依据严重不足。其做法与构建和谐社区的理念背道而驰！被答辩人存在欺诈和损害答辩人合法权益的行为。
三、证据材料：
1、慧时欣园小区设备设施受损证明（书证-照片）
2、被答辩人出租的公用建筑的照片（书证-照片）
3、北京市居住小区物业管理服务标准（书证-法规）
4、物业管理服务合同等协议
以上证据材料以文字、图片和视频的形式向法庭提交。
综上所述，被答辩人在此纠纷诉讼中存在明显的过错，除未完成物业合同中约定的责任和义务以外，拒绝与答辩人进行任何形式的沟通、协商，而答辩人自 2004年7月至2006年7月期间完全履行了缴纳物业管理各项费用的义务，答辩人多次以投诉的方式要求被答辩人解决上述问题都没得到起码的答复和稍许的改进，故从2007年7月起拒交相应的物业费用，以此敦促被答辩人改进工作方法，解决基本问题，此期间答辩人曾要求与被答辩人（物业公司经理）直接对话并协商交纳物业费，但非常遗憾的是，直至今日被答辩人（物业公司经理）从未露面，对答辩人的提议也无任何回复，并且没有丝毫改进服务，反而在伤害答辩人情感、侵害答辩人合法权益的道路上越走越远！因此，不可否认被答辩人存在过错，且对自己的过错不是认真检讨自己、通过与业主沟通、交流、协商改进工作，提高服务水准来获得业主的信任和支持，相反，却利用我国现行相关法律的瑕疵和漏洞，直接通过诉讼这种极端的方法，谋求一己私利，其做法与构建和谐社区的理念和时代主题精神背道而驰！
更为重要的是，在法律程序上，被答辩人始终无法举证其单方实施的服务达到了法定最低标准，仅仅用一个被答辩人都已经违约和践踏的物业管理服务合同来主张所谓的物业费。其诉讼请求证据缺失、法律依据严重不足！
同样不可否认的是：答辩人是在不得已的情况下，采取拒交物业费的方法以敦促被答辩人做出服务改进或进行起码的沟通、交流，答辩人认可在方式方法上存在不当和过错，愿意在法院的调解下合理结算拖欠的物业费。为了依法维护答辩人和被答辩人各自的合法权益，本着共同构建和谐社会主题精神，敬请法院依法驳回被答辩人的不当诉讼请求，支持答辩人合法合理的请求事项。
此致
北京市丰台区人民法院
第二篇：辽宁省管理办法
辽宁省小额贷款公司试点暂行管理办法
第一章 总则
第一条 为维护社会经济秩序，规范小额贷款公司的组织和行为，加强监督和管理，确保其持续、健康、稳定发展，依据《中华人民共和国公司法》和中国银监会、中国人民银行《关于小额贷款公司试点的指导意见》(银监发〔2008〕23号)精神，制定本办法。
第二条 小额贷款公司是由自然人、企业法人与其他社会组织投资设立的，不吸收公众存款，经营小额贷款业务的有限责任公司或股份有限公司。
第三条 小额贷款公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权，以其全部财产对其债务承担民事责任。小额贷款公司的股东依法享有资产收益、参与重大决策和选择管理者等项权利，以其认缴的出资额或认购的股份为限对公司承担责任。
小额贷款公司应执行国家的金融方针和政策，在相关法律法规规定的范围内，按照自主经营、自负盈亏、自我约束、自担风险的原则开展经营活动，其合法的经营活动不受任何单位和个人的干涉。
第四条 省政府成立辽宁省小额贷款公司试点工作领导小组，负责推动全省小额贷款公司试点工作。领导小组下设资格审查委员会，负责对市、县(市、涉农区)试点申报方案进行审核，对小额贷款公司进行资格审查并出具意见。
省政府金融办(领导小组办公室)负责领导小组的日常工作;负责小额贷款公司的政策宣传、指导、解释工作;负责组织资格审查委员会、试点工作领导小组对小额贷款公司进行审查、审议;负责小额贷款公司试点的审核、变更、终止工作;对小额贷款公司实行现场和非现场监管，并对违规行为进行查处;审查小额贷款公司高级管理人员的任职资格;统计小额贷款公司数据、报表。
第二章 公司的设立
第五条 小额贷款公司的组织形式为有限责任公司或股份有限公司两种形式，其名称应当符合国家关于企业名称管理的有关规定，由行政区划、字号、行业、组织形式依次组成，其中行政区划是指县级行政区划的名称或地名。小额贷款公司的设立条件：
(一)有符合《中华人民共和国公司法》的章程。
(二)小额贷款公司组织形式为有限责任公司的，其注册资本不得低于2000万元;组织形式为股份有限公司的，其注册资本不得低于3000万元。小额贷款公司注册资本上限不得超过2亿元。
(三)有符合任职资格条件的董事及高级管理人员和具备相应专业知识及从业经验的工作人员。
(四)有健全的组织机构、业务操作规则和风险控制制度。
(五)有符合要求的营业场所、安全防范措施和其他必要设施。
(六)其他审慎性条件。
第六条 申请试点的小额贷款公司的董事长、副董事长及高级管理人员，其任职资格除应符合《中华人民共和国公司法》规定的条件外，还应符合下列条件：
(一)拟任人应有完全民事行为能力，无犯罪和不良信用记录。
(二)拟任人或其配偶无数额较大的到期未偿还的负债,或正在从事的高风险投资不能明显超过其家庭财产承受能力。
(三)拟任董事长、副董事长的，应具有大专(含大专)以上学历，从事金融工作3年以上，或从事相关经济工作5年以上(其中从事金融工作2年以上);能够运用财务报表和统计报表判断公司的经营管理和风险状况;了解拟任职机构的公司治理结构、公司章程以及董事会职责。
(四)拟任高级管理人员的，应具有大专(含大专)以上学历，从事金融工作3年以上，或从事相关经济工作5年以上(其中从事金融工作2年以上);拟任人应当了解拟任职务的职责，熟悉拟任职机构的管理框架、盈利模式，熟知拟任职机构的内控制度，具备与拟任职务相适应的风险管理能力。
第七条 申请设立小额贷款公司，应首先向县(市、涉农区)政府提交申请材料。申请材料包括：
(一)设立小额贷款公司申请书。内容包括：当地经济、金融发展情况及小额贷款的需求分析，主发起人的经营发展情况，拟任董事、监事及高级管理人员的简历。
(二)出资人承诺书。出资人应承诺自觉遵守国家、省有关小额贷款公司的相关规定，遵守公司章程，参与管理并承担风险，不从事非法金融活动，保证入股资金来源合法，不得以借贷资金入股，不得以他人委托资金入股。
(三)出资人协议书。股东之间关于出资设立小额贷款公司的协议。
(四)小额贷款公司基本情况。包括机构名称、住所、经营范围、注册资本等方面的情况。小额贷款公司股东名册，内容包括法人股东的名称、法定代表人姓名、注册地址、出资额、股份比例等，自然人股东的姓名、住所、身份证号码、出资额、股份比例等。企业法人股东附经工商年检的营业执照复印件，自然人股东的简历和身份证复印件。
(五)除自然人以外的出资人，须提供经审计的上两财务会计报告。
(六)小额贷款公司的章程草案，包括合规经营和风险防范的相关内容。
(七)法定验资机构出具的验资报告。
(八)律师中介机构出具小额贷款公司出资人关联情况的法律意见书。
(九)拟任职董事、监事及高级管理人员的任职资格申请书。
(十)住所使用证明，营业场所所有权或使用权的证明材料。
(十一)其他相关材料。
第八条 县(市、涉农区)政府对小额贷款公司申请材料应认真初审，拟定申报方案：
(一)县(市、涉农区)政府小额贷款公司试点申请书。
(二)县(市、涉农区)政府对小额贷款公司风险承担防范与处置责任的承诺书。
(三)小额贷款公司的申请材料。
第九条 小额贷款公司申报方案由所在县(市、涉农区)政府报请市政府审核，出具审核意见后，报省政府金融办。
省政府金融办组织资格审查委员会对小额贷款公司试点申请进行资格审查，经审查同意后，提交领导小组票决审议。审议通过后，由省政府金融办将票决意见报省政府，根据省政府意见，由省政府金融办出具小额贷款公司试点筹建的相关文件。
第十条 小额贷款公司设立须经筹建和开业两个阶段。
第十一条 小额贷款公司的筹建。省政府金融办应自收到完整申请材料之日起60日内做出批复意见。
第十二条 筹建期为省政府金融办批复意见签发之日起6个月。未按期完成筹建的，应在筹建期限届满前30日内，向省政府金融办提交延期申请，省政府金融办应自接到延期申请之日起20日内做出答复。筹建延期最长为90日。
筹建人应在筹建期届满前将开业申请提交至省政府金融办;逾期未提交的，筹建批复失效，由省政府金融办收回。
第十三条 小额贷款公司开业。省政府金融办自收到筹备组开业申请之日起60日内，对小额贷款公司的筹建情况进行审查，并做出批复意见。
第十四条 筹备组应自省政府金融办批准开业之日起60日内，凭批复文件到工商行政管理机关办理登记，领取营业执照。逾期未办理登记的，应报省政府金融办确认原文件的效力。
第十五条 小额贷款公司应自领取营业执照之日起90日内完成开业。未能按期开业的，可在开业期限届满前30日内，向省政府金融办提交延期申请，省政府金融办自接到延期申请之日起20日内作出答复。未在规定期限内开业的，由省政府金融办收回批复文件，通知工商部门依法注销或吊销营业执照，并予以公告。开业延长期限不得超过90日。
小额贷款公司应向注册地中国人民银行分支机构申领贷款卡。
小额贷款公司登记事项发生改变的，应依法到工商部门办理变更登记手续。其中变更法定代表人、注册资本、公司住所、经营期限的，由县(市、涉农区)政府审核并经市政府同意后，报省政府金融办批准。
小额贷款公司开业后5日内，应向当地公安机关、中国银监会派出机构和中国人民银行分支机构报送相关资料，并报告省政府金融办。
第三章 股东资格和股权设置
第十六条 企业法人、自然人、其他经济组织可以向小额贷款公司投资入股，入股资金必须是自有资金。主发起人及其关联方持股比例不得超过小额贷款公司注册资本总额的20%，其他出资人及其关联方持股比例不得超过小额贷款公司注册资本总额的10%，不得低于注册资本总额的5‰，且只能出资一家小额贷款公司。
第十七条 小额贷款公司的主发起人必须是企业法人。主发起人应当是管理规范、信用优良、实力雄厚、社会责任感强的企业。按合并会计报表口径计算，净资产3000万元以上;资产负债率不高于70%;近2年连续赢利，且2年累计净利润总额达到1000万元以上。
第十八条 自然人为出资人的，应是具有完全民事行为能力的中国公民，且无任何犯罪和不良信用记录。
第十九条 其他社会组织为出资人的，应当符合国家有关法律、法规及我省相关规定。
第二十条 小额贷款公司的注册资本全部为实收货币资本，由出资人一次足额缴纳;自设立之日起连续2年无重大违规违法经营记录的，可以增资扩股;增资扩股方案由县(市、涉农区)政府审核并经市政府同意后，报省政府金融办批准。
第二十一条 股东持有的小额贷款公司的股份，自取得之日起2年内不得转让;公司董事、高级管理人员持有的股份，在任职期间内不得转让;股东转让股份或外部投资者购入小额贷款公司股份，由县(市、涉农区)政府审核并经市政府同意后，报省政府金融办批准。
第四章 经营管理
第二十二条 小额贷款公司的业务范围是办理各项小额贷款。
第二十三条 小额贷款公司的主要资金来源为股东缴纳的资本金、捐赠资金，以及来自不超过两个银行业金融机构的融入资金，融入资金的余额不得超过资本净额的50%。不得向内部或外部集资、吸收或变相吸收公众存款。
第二十四条 小额贷款公司应在坚持为“三农”和县域经济发展服务的原则下，自主选择贷款对象。鼓励小额贷款公司面向农户和中小型企业提供信贷服务，着力扩大客户数量和服务覆盖面。
第二十五条 小额贷款公司发放贷款，应坚持“小额、分散”的原则，对同一借款人的贷款余额不得超过公司资本净额的5%，对单一集团企业客户的授信余额不得超过资本净额的20%。贷款发放和回收主要通过转账或银行卡等结算渠道，减少现金交易。
第二十六条 小额贷款公司应按照《中华人民共和国公司法》要求建立健全公司治理结构，制定稳健有效的议事规则、决策程序和内审制度，提高公司治理的有效性。
第二十七条 小额贷款公司应建立健全贷款管理制度，明确贷款流程和操作规范。小额贷款公司不得向股东及其关联方发放贷款。小额贷款公司不得跨区域经营业务。
第二十八条 小额贷款公司应加强内部控制，严格按照《会计法》建立健全企业财务会计制度，真实记录和全面反映其业务活动和财务活动。
第二十九条 小额贷款公司贷款利率的上限放开，但不得超过司法部门规定的上限，下限为人民银行公布的贷款基准利率的0.9倍。
第三十条 小额贷款公司应建立风险控制管理制度。参照金融企业有关制度规定，建立审慎规范的资产分类制度和拨备制度，准确划分资产质量，充分计提呆账准备金，资产损失准备充足率达到100%以上。
第三十一条 小额贷款公司应定期向省、市金融办、股东及有关部门披露公司的经营情况、重大事项及经审计后的财务报告书。省、市金融办有随时掌握公司经营管理及财务信息的权利。
第五章 监管变更终止和风险防范
第三十二条 辽宁省小额贷款公司试点工作领导小组负责指导和督促各级政府加强对小额贷款公司的监管，建立小额贷款公司动态监测系统，及时识别、预警和防范风险，指导市、县(市、涉农区)政府处置和防范风险。
市、县(市、涉农区)政府要建立风险防范机制，建立管理制度，落实监管责任。各市要指定一个部门(金融办或相关部门)负责对小额贷款公司的日常监督和检查工作，防范本地小额贷款公司的风险。各有关部门依据本部门职能和相关法律规定对小额贷款公司实施管理，确保合规经营。
第三十三条 中国人民银行分支机构对小额贷款公司的利率、资金流向进行跟踪监测，并将小额贷款公司纳入信贷征信系统。小额贷款公司应定期向信贷征信系统提供借款人、贷款金额、贷款担保和贷款偿还等业务信息。
第三十四条 银监部门负责指导、协助省、市金融办对小额贷款公司业务进行现场和非现场检查。
第三十五条 工商管理部门根据工商管理相关法律规定对小额贷款公司实施管理，确保合规经营。
第三十六条 小额贷款公司在经营过程中，应接受社会监督，不得吸收公众存款，一经发现，省政府金融办取消其经营资格，工商部门依法吊销营业执照。
第三十七条 小额贷款公司法人资格的终止包括解散和破产两种情况。小额贷款公司可因下列原因解散：
(一)公司章程规定的解散事由出现。
(二)股东大会决议解散。
(三)因公司合并或者分立需要解散。
(四)依法被吊销营业执照、责令关闭或者被撤销。
(五)人民法院依法宣布公司解散。
小额贷款公司解散，按照《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国公司登记管理条例》进行清算。清算结束后，向公司登记机关申请办理注销登记。
小额贷款公司被依法宣告破产的，依照有关企业破产的法律实施破产清算。
第三十八条 省政府金融办会同工商、银监、人民银行等部门，每年对小额贷款公司进行分类评价，对依法合规经营、无不良信用记录且经营效益好的小额贷款公司，向银监部门推荐改制为村镇银行。
第三十九条 各有关部门依据职能，对小额贷款公司进行监督管理，发现问题、做出处罚的，应书面告知省政府金融办。
对于违反本办法及有关规定的小额贷款公司，省政府金融办将视情节给予提示、警告、责令停办业务、取消高级管理人员任职资格等处罚，督促其整改;情节特别严重的，省政府金融办取消其经营资格，并通知工商部门依法吊销营业执照。
第四十条 对存在风险隐患和违规经营的小额贷款公司，经督促整改后拒不改正的，可以委托、指定的外部审计机构进行独立审计，审计结果作为取消经营资格的依据。
第四十一条 省政府金融办会同省工商局、辽宁银监局、大连银监局、人民银行沈阳分行，负责小额贷款公司开展业务创新、合规经营、风险防范等方面的培训工作。
第六章 附则
第四十二条 本管理办法自发布之日起施行。
第三篇：2016辽宁省物业管理条例
2016辽宁省物业管理条例【最新版】
第一章 总
则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等法律、法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条 本条例适用于本省行政区域内业主通过选聘物业服务企业的方式进行物业管理的活动。
第三条 物业管理实行业主自主管理与专业服务相结合的管理体制，遵循公开公平、诚实信用、市场竞争、依法管理的原则。
第四条 省建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。
设区的市(以下简称市)、县(含县级市、区，下同)主管房地产的行政管理部门(以下称房地产行政主管部门)负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
规划、物价、工商、财政、公安、民政、环保等有关行政管理部门应当按照各自职责，依法做好物业管理的相关工作。
第五条 街道办事处、乡镇人民政府应当协调物业管理与社区建设的关系，协助房地产行政主管部门对物业管理活动进行监督管理。居民委员会应当依法履行职责，支持、指导业主委员会的日常工作。
第六条 鼓励依法成立物业服务行业协会。物业服务行业协会应当加强行业指导和行业自律，规范行业经营行为，促进行业健康发展，公布物业服务收费价格行情，促进物业服务企业提高服务质量和服务水平。
第二章 业主、业主大会及业主委员会
第七条 房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中享有法律、法规规定的权利，履行法律、法规规定的义务。
第八条 物业管理区域由物业所在地县房地产行政主管部门会同街道办事处或者乡镇人民政府根据物业的共用设施设备、建筑规模、社区建设等因素划分。物业管理区域的划分，应当征求居民委员会的意见。
分期建设或者有两个以上建设单位开发建设的区域，其设置的配套设施设备共用的，一般应当划分为一个物业管理区域。但该区域内已自然形成多个相对独立、封闭小区的，可以划分为不同的物业管理区域。
第九条 业主大会是代表和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织。业主通过业主大会对全体业主的共同利益事项作出决定和进行管理，业主大会通过业主大会会议和业主委员会行使职权。
同一个物业管理区域内的业主应当依法成立一个业主大会，选举产生一个业主委员会。
第十条 业主筹备成立业主大会的，应当向物业所在地县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面意见。
县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当自接到业主书面意见之日起30日内，指导成立业主大会筹备组。筹备组负责业主大会筹备工作。
第十一条 业主大会筹备组应当自组成之日起30日内，在物业所在地县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下召开首次业主大会会议，制定业主大会议事规则和管理规约，选举产生业主委员会。
第十二条 物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主的意见。需投票表决的，业主赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会会议上代为投票。
业主可以委托代理人参加业主大会会议，代理人应当持业主书面委托书并根据委托内容进行投票表决。数人共有一个物业的，共有人可以推选其中一人参加业主大会会议。
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
第十三条 业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。物业管理区域内有20%以上业主提议，或者经业主委员会决定，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
住宅小区召开业主大会会议前，业主委员会应当告知相关的居民委员会。居民委员会可以派员列席。
业主委员会不按规定组织召开业主大会会议的，物业所在地的县房地产行政主管部门应当责令业主委员会限期组织召开;逾期仍不召开的，由县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府指导业主召开。
第十四条 业主委员会是业主大会的执行机构，应当依法维护业主合法权益，执行业主大会决定的物业管理事项。
业主委员会应当履行下列职责：
(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;
(二)代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(三)监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，督促业主履行管理规约、交纳物业服务费用;
(四)协调业主或者物业使用人与物业服务企业之间的矛盾纠纷;
(五)业主大会赋予的其他职责。
前款所称物业使用人，是指物业承租人和其他实际使用物业的非所有权人。
第十五条 业主委员会由委员5人以上15人以下单数组成，具体人数根据该物业管理区域的实际情况确定。业主委员会委员的任期由业主大会议事规则规定。
业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任1至2人，并在物业管理区域内公告。
业主委员会委员本人、配偶及其近亲属不得在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职。
业主大会在选举业主委员会委员的同时，具备条件的，应当选举出业主委员会候补委员。候补委员列席业主委员会会议，不具有表决权。在个别业主委员会委员资格终止时，经业主委员会决定，从候补委员中按照得票多少依次递补，并在本物业管理区域内公示。
第十六条 1/3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当召开业主委员会会议。业主委员会会议每年至少召开一次。
召开业主委员会会议，应当有过半数委员出席。业主委员会作出决定应当经全体委员人数的半数以上同意。
业主委员会的决定应当自决定作出之日起3日内在物业管理区域内公告。
第十七条 业主大会和业主委员会工作经费由全体业主承担。经费筹集、管理和使用的具体办法，由业主大会议事规则规定，但不得要求物业服务企业提供。
业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期在物业管理区域内公告，接受业主的监督和咨询。
第十八条 业主委员会委员、候补委员不再是本物业管理区域内业主的，其委员、候补委员资格自行终止。
业主委员会委员、候补委员有下列情形之一的，业主委员会会议可以决定终止其委员、候补委员资格：
(一)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的;
(二)因疾病等原因丧失履行职责能力的;
(三)不履行业主义务的;
(四)无正当理由连续3次不参加业主委员会会议的;
(五)不宜继续担任业主委员会委员、候补委员的其他情形。
业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物交还给业主委员会。
第三章 前期物业管理
第十九条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位应当选聘物业服务企业进行前期物业管理，签订书面前期物业服务合同，并在30日内报物业所在地的县房地产行政主管部门备案。
前期物业服务合同应当包括下列主要内容：
(一)合同双方的基本情况;
(二)物业的基本情况;
(三)物业服务事项和服务标准;
(四)物业服务费用的标准和收取办法;
(五)建设单位、业主和物业服务企业的权利义务;
(六)物业的承接验收情况;
(七)违约责任;
(八)争议处理方式。
物业服务标准参照国家有关物业管理服务的等级标准执行。
第二十条 前期物业服务事项应当包括下列主要内容：
(一)物业共用部位和共用设施设备的日常维护和管理;
(二)物业管理区域内安全防范、环境卫生、绿化、公共秩序和车辆停放管理;
(三)物业装饰装修管理;
(四)物业档案资料管理。
业主有权拒绝接受前期物业服务合同中没有约定的有偿物业服务事项。
第二十一条 住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地县房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
前款规定的住宅规模标准由各市人民政府规定。
第二十二条 建设单位应当按照国家有关规定组织对物业进行竣工验收。建设行政主管部门及其他有关行政管理部门应当对工程质量及配套设施的完备情况进行监督。
物业服务企业承接物业时，建设单位应当依法向物业服务企业移交物业管理资料，交接双方应当做好查验记录。物业服务企业发现资料、配套设施不完备，共用部位、共用设施设备出现质量和使用功能问题的，应当向物业所在地县房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门报告，并书面告知建设单位。建设单位接到书面报告后，应当立即进行整改;不能立即整改的，应当制定整改方案。
建设单位依法向物业服务企业移交的物业管理资料，应当自移交之日起3日内到所在地县房地产行政主管部门备案。
第二十三条 建设单位应当按照建筑面积不少于建设工程项目总建筑面积的3‰配置物业管理用房，物业管理用房最低建筑面积标准由省建设行政主管部门规定。
建设单位提供的物业管理用房应当为地面以上能够独立使用的房屋，并具备水、电、供暖等基本使用功能。业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂。
规划行政主管部门在核发建设工程规划许可证时，应当对物业管理用房的位置、面积予以审查。房地产行政主管部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当核查并注明物业管理用房。
物业管理用房的所有权依法属于全体业主。未经业主大会同意，任何单位和个人不得改变物业管理用房的用途。
第二十四条 建设单位应当按照国家规定的保修范围和保修期限，承担物业的保修责任。物业服务企业对属于保修范围和保修期内的房屋质量问题，应当及时通知建设单位。建设单位应当立即通知施工单位到现场核查情况，予以保修。建设单位无法通知施工单位或者施工单位不按工程质量保修书约定进行保修的，建设单位应当另行委托其他单位保修。
建设单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，物业服务企业可以向建设行政主管部门反映，由建设行政主管部门依法进行监管。
保修期满或者保修范围以外的物业维修、保养由物业服务企业按照物业服务合同的约定承担。
第四章 物业管理服务
第二十五条 物业服务企业应当按照国家有关规定，取得资质证书。物业服务企业应当在其资质等级范围内承接物业服务业务。
从事物业管理的人员应当按照《物业管理师资格考试实施办法》、《全国物业管理从业人员岗位证书管理办法》等国家有关规定，取得职业资格证书。
第二十六条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当约定下列主要内容：
(一)物业服务项目及其内容、服务标准;
(二)物业服务费用的标准、收取办法及计费方式;
(三)双方权利义务;
(四)违约责任;
(五)合同期限;
(六)合同争议及纠纷的解决办法。
物业服务项目一般包括：共用部位和共用设施设备的维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护管理、车辆停放管理等。具体项目和服务标准由业主委员会与物业服务企业在合同中约定。
第二十七条 物业服务合同双方应当参照省有关行政管理部门制定的物业服务合同示范文本，签订物业服务合同。
物业服务企业应当在物业服务合同签订之日起15日内，将物业服务合同副本报所在地县房地产行政主管部门备案。
第二十八条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，对物业及其环境、秩序进行管理，提供相应的服务。
第二十九条 物业服务企业应当及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业服务的重大事项，对业主有关物业服务的投诉，应当及时处理，接受业主、业主大会和业主委员会对履行物业服务合同情况的监督。
第三十条 物业管理区域内共用部位、共用设施设备存在安全隐患时，物业服务企业应当设置警示标识，制定和采取具体防范措施，同时向业主委员会和有关行政管理部门报告。
第三十一条 物业服务企业应当接受有关部门的安全防范指导，建立安全防范的管理制度和措施，提高物业服务企业及其从业人员的安全防范意识和能力，协助做好物业管理区域内的安全防范工作。在物业管理区域内发生治安案件或者各类安全事故时，应当采取相应措施，并及时向公安或者有关行政管理部门报告，协助做好救助和调查工作。物业服务企业应当配合居民委员会做好社区管理相关工作。
第三十二条 物业服务企业应当妥善保管物业有关资料，保证房屋及共用设施设备档案资料齐全。
第三十三条 物业服务合同期满前，物业服务企业和业主委员会无正当理由不得单方面提前解除合同。一方依法或者依据合同约定要求提前解除物业服务合同的，应当提前书面告知对方及物业所在地县房地产行政主管部门。
物业服务合同期满2个月前，业主委员会应当召集业主大会会议，讨论决定物业服务企业的聘用事项。业主大会决定继续聘用的，应当依法与物业服务企业签订新的物业服务合同;不继续聘用的，应当依法重新选聘新的物业服务企业。
第三十四条 物业服务合同期满不再续订以及依法解除或者依据合同约定提前解除物业服务合同的，原物业服务企业应当自合同终止之日起10日内退出该物业管理区域。在退出物业管理区域之前，应当按照国务院《物业管理条例》的规定，向业主委员会或者新聘的物业服务企业移交物业管理所需资料、预收的物业服务费用及其收支账目和物业管理用房。
物业服务合同终止时，业主委员会与原物业服务企业应当成立移交小组，负责处理相关债权债务和物业管理资料移交等事务。原物业服务企业不得以未结清债权债务为由拒绝移交或者退出。
第三十五条 物业管理实行有偿服务。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则确定。
住宅的物业服务收费，实行政府指导价;非住宅的物业服务收费，实行市场调节价。
第三十六条 物业服务收费实行政府指导价的，市、县价格主管部门应当会同同级房地产行政主管部门根据物业服务等级标准等因素，制定本行政区域与物业服务等级标准相对应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。
物业服务收费实行市场调节价的，由业主与物业服务企业自主协商确定收费标准。
第三十七条 价格主管部门和房地产行政主管部门制定政府指导价，应当开展价格、成本调查，听取业主、物业服务企业和有关方面的意见。
政府指导价的价格水平，应当根据本行政区域经济发展情况，按照规定的定价权限和程序适时调整。
价格主管部门应当会同房地产行政主管部门对物业服务企业的服务内容和服务标准、收费项目和收费标准进行监督。
第三十八条 物业服务企业应当按照价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，公示服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据和收费标准等有关事项。
第三十九条 业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
包干制，是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制，是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第四十条 业主应当根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
违反物业服务合同约定，业主未按时交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
第四十一条 业主出租物业的，应当在物业租赁合同中，对物业服务费用的交纳作出约定，并在合同签订后10日内，将物业承租人、出租期限及物业服务费用的交纳等约定事项书面告知业主委员会和物业服务企业。
物业产权发生转移时，业主应当结算交纳物业服务费用，也可以由物业产权交易双方对物业服务费用的结算交纳作出明确约定。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，由物业使用人结算交纳物业服务费用，业主负连带交纳责任。
第四十二条 业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中发生矛盾和争议的，可以向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会反映，街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会应当及时进行调解。
县以上房地产行政主管部门应当建立物业投诉制度，对业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉，应当依法及时调查、处理，并将调查或者处理结果及时回复投诉人;属于其他行政管理部门职责的，房地产行政主管部门应当及时移交有关行政管理部门处理，并告知投诉人。
第五章 物业的使用与维护
第四十三条 在物业管理区域内不得有下列行为：
(一)擅自拆改房屋承重结构;
(二)侵占、损坏公共场地、共用部位、共用设施设备;
(三)擅自改变物业规划用途;
(四)违反规定饲养家禽、宠物;
(五)违反规定摆摊设点、占道经营;
(六)违反规定倾倒垃圾、污水和抛掷杂物;
(七)在建筑物、构筑物上违章搭建、涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品;
(八)堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪音;
(九)违反规定从事妨碍业主正常生活的经营活动;
(十)法律、法规、规章和管理规约禁止的其他行为。
有前款所列行为之一的，物业服务企业应当及时劝阻、制止，督促改正;拒不改正的，应当及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
第四十四条 车辆在物业管理区域内公共场地或者占用业主共有道路的停放、收费、管理和费用的使用办法等事项，由业主大会决定。
在物业管理区域内停放车辆，不得占用消防通道及影响其他车辆和行人的正常通行。
第四十五条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金的交存、使用和监督管理，按照国家有关规定执行。
第六章 法律责任
第四十六条 违反本条例规定，业主委员会委员资格终止后未按期移交有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，由县以上房地产行政主管部门责令限期改正;因财物毁坏、灭失而造成损失的，相关责任人应当依法承担赔偿责任。
第四十七条 违反本条例规定，物业服务企业超越资质等级承接物业服务业务的，由县以上房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第四十八条 违反本条例规定，建设单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，由建设行政主管部门责令改正;逾期不改正的，对建设单位予以通报，并由建设单位对在保修期内因质量缺陷造成的损失依法承担赔偿责任。
第四十九条 房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员在对物业管理活动进行监督管理的过程中，有下列情形之一，尚不构成犯罪的，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任：
(一)利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处的;
(二)不依法履行监督管理职责的;
(三)发现违法行为不予查处的;
(四)有其他滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守行为的。
第五十条 违反本条例规定的其他行为，国务院《物业管理条例》及其他有关法律、法规已有处罚规定的，从其规定。
第七章 附
则
第五十一条 本条例自2009年2月1日起施行。2000年1月27日辽宁省第九届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过的《辽宁省城市住宅区物业管理条例》同时废止。
第四篇：辽宁省公司律师管理办法
辽宁省公司律师管理暂行办法
为完善企业法律制度和律师制度，适应建立社会主义市场经济体制和现代企业制度的需要，根据《中华人民共和国律师法》、《司法部关于开展公司律师试点工作的意见》，结合我省实际，制定本办法。
一、公司律师是指具有中华人民共和国律师资格或司法部颁发的法律职业资格，专职办理企业内部法律事务，不对社会提供有偿服务的律师。
二、公司律师的执业活动受《中华人民共和国律师法》规范，和社会律师具有同等的法律地位。公司律师必须遵守律师职业道德和执业纪律。
三、公司律师属于企业内部人员，在企业领导下开展业务活动，劳动人事关系由所在企业管理。司法行政机关负责其资质管理和业务指导，律师协会负责行业监督管理。
四、公司律师应具备下列条件：
（一）拥护中华人民共和国宪法并具有中华人民共和国国籍；
（二）具有律师资格或法律职业资格；
（三）在企业法律顾问部门或公司律师部门专职从事法律服务二年以上；
（四）无《律师法》第九条规定的情形且品行良好；
（五）所在企业同意其担任公司律师。
五、申办公司律师执业证应提交以下材料：
（一）本人填写的《公司律师执业申请表》一式三份；
（二）本人近期二寸免冠照片1张；
（三）律师资格或法律职业资格证书原件和复印件；学历证、身份证原件及复印件；
（四）工作单位出具同意担任公司律师的证明；
（五）企业人事部门出具的品行良好证明和专职从事法律服务工作两年以上的证明；
（六）公安机关出具的未受过刑事处分的证明。
六、申请领取公司律师执业证按照下列程序办理：由企业自愿提出申请，并将申请材料上报市司法局；市司法局对申请材料进行初审并提出审查意见，将同意报批的申请材料上报省司法厅；省司法厅对申请材料进行复审并提出审批意见。符合本办法规定条件的，颁发司法部统一制作的公司律师执业证书；不符合条件的，不予颁发公司律师执业证书，并书面通知申请人。
七、公司律师工作机构
公司律师所在企业应设立独立的公司律师执业机构，有不少于二名具有律师资格或法律职业资格并专职从事企业法律顾问工作两年以上的人员。公司法律事务部统一称为“辽宁省××公司律师事务部”，刻制的公司律师事务部印章应报主管司法行政机关备案。公司律师事务部负责人的称谓暂行期间不作统一规定由企业自主决定。
八、公司律师事务部应有固定的办公场所和办公设备，并按规定建立健全工作管理、业务操作、业务学习、业务档案及监督等内部管理制度，并报主管司法行政机关备案。
九、公司律师承办业务，由公司律师事务部统一受理、统一指派、统一监督。
十、公司律师的职责范围：
（一）对本公司的生产经营及决策提供法律意见；
（二）参与本公司法律文书、规章制度和有关文件的起草、修改工作；
（三）审查、管理本公司的合同；
（四）参与本公司的谈判，代理本公司的诉讼、仲裁活动；
（五）对本公司违反法律、法规的行为提出纠正建议，并在公司内部开展法制宣传教育工作；
（六）进行与本公司生产经营活动有关的资信调查；
（七）办理本公司委托社会律师的具体事宜；
（八）其他应由公司律师办理的法律事务。
担任企业总法律顾问的公司律师，按照有关文件的规定，行使企业总法律顾问职责。
十一、公司律师的权利和义务
（一）公司律师的权利：
1、在执业活动中享有依法调查取证、查阅案卷材料等执业权利；
2、加入律师协会；享有会员权利；
3、公司律师执业两年以上可以转为社会律师。公司律师转为社会律师的，担任公司律师的经历计入执业年限。
（二）公司律师的义务：
1、接受司法行政机关和律师协会的业务指导和监督；
2、履行律师协会会员义务，遵守职业道德和执业纪律；
3、不得从事有偿法律服务，不得在律师事务所和法律服务所兼职；
4、不得以律师身份从事本公司以外的诉讼与非诉讼法律服务；
5、参加司法行政机关和律师协会统一组织的律师培训。
十二、公司律师办理法律事务，应以企业名义对外出具函件和文书，可以使用公司律师事务部的印章，但必须加盖所在企业的印章。
十三、公司律师应参加律师注册。办理注册时，应提交工作总结，企业出具的证明其专职从事法律工作的材料，并详细写明办理公司律师事务所情况，报主管司法行政机关审核后，由省司法厅核准公告。公司律师应缴纳的注册公告费由所在企业承担。
十四、公司律师应加入律师协会，并按规定缴纳会员费，参加律师协会组织的业务培训、研讨及其他活动。
十五、公司律师参加司法行政机关和律师协会组织的各项活动以及办理指派的法律事务时，所在单位应予以支持并保障所需时间。
十六、公司律师因工作调动到其他具备执业条件的企业，应当在工作调动后，按规定提出变更申请，并按规定办理变更手续；公司律师调到不具备执业条件的企业或不再从事本企业的法律事务时，应在工作变更前15日内由企业律师事务部向司法行政机关提出停止执业的报告，并缴回执业证书。
十七、公司律师与法律顾问合署办公的，没有公司律师执业证的法律顾问不得以公司律师名义执业。
十八、公司律师违反本规定办理本企业以外的诉讼、非诉讼案件的；提供有偿服务的，依程序报请省司法厅吊销执业证书；并建议所在单位按有关劳动人事管理规定给予相应处分。
十九、公司律师违反职业道德、执业纪律，依《中华人民共和国律师法》、《律师违法行为处罚办法》及有关规定予以处罚，并建议所在单位予以相应处理。
二十、本办法自二○○四年六月十日起施行。
第五篇：物业管理办法
物业公司商铺暂行管理办法
为了更好的更有效的对各处商铺进行管理和服务，特制定本办法。
一、租赁协议的签定、续签、及协议的保管 协议的签定及续签由集团招商部负责，协议签定后物业公司应严格按照合同执行，合同原件一式三份由物业公司办公室、集团招商部进行保管，合同复印件送存集团财务部。
二、各项费用的收取
1、各项费用包括：房屋租赁费、水电押金、使用过程中的水电费、物业服务费及其他费用。
2、商铺出租签定合同时，首次交纳租金由集团招商部进行催交，由财务室时行收取后，再由 物业公司加盖合同公章并将相应的商铺钥匙交给租赁户，同时将所租商铺的水电表底数告知租赁户。
3、后期费用的收取 后期费用收取原则上由财务直接收缴，但考虑实际情况，每个苑区的商铺费用的收取由每个苑区的物管员收缴后，按财务收费管理制度及时上交公司财务。
4、各苑区负责人： ① XX苑商铺：XXX ② XX苑商铺：XXX
5、相关人员的工作要求： 各苑区物管员应根据各苑区的情况，建立好收费台账（收费台账格式由物业公司办公室和财务室共同制定），收取每一笔费用时都须如实填写，每月月末把当月的完整收费台账上报物业公司办公室和物业公司经理处，再由物业公司办公室汇总后将其转交集团财务部和招商部，商铺管理和收费时如遇特殊情况，相关责任人应出具书面性的材料予以说明。
6、监督 收费过程中，物业公司办公室、集团财务室应根据协议的内容及相关的收费标准进行监督，发现问题应及时通知相关人员予以纠正。对于商铺的租赁情况及各项费用的收缴情况，集团招商部、财务部、物业公司办公室各安排一名人员每月按时对所租赁的房屋使用情况及费用收取情况进行检查，对所检查的结果由物业公司办公室写出书面材料，由集团招商部、财务部确认后，上报集团分管领导。如遇上述第4条提到的特殊情况，物业公司办公室应核实情况是否属实，并在说明材料上注明并报分管领导，由分管领导作出意见进行处理。
三、奖罚 文档冲亿季，好礼乐相随mini ipad移动硬盘拍立得百度书包
1、罚： ① 苑区责任人应严格按照收费标准进行收取电费费用，若未按照收费标准进行收取的，给公司所造成的损失，由责任人承担。② 收费人员在收费时由于个人的疏漏少收了相关费用，责任人负责追回，追不回的由责 任人承担。③ 收费人员在收取费用后应及时上交财务，若因时间关系确定无法上交时，收费人员应 妥善保管好收取的费用；若因个人保管不善遗失的由个人承担。④ 财务应配合收费员的工作，按时收取费用。
2、奖： ① 所租赁出去的商铺后期管理交由物业公司，集团公司应按照以前的制度将当年所 收房屋租金的20%给予物业公司作为投入成本的补偿。② 物业公司再房屋租金进行盈利的情况下，且收费人员在所管商铺租金收取达到90%后，可根据收费人员的工作内容量、收费过程中的艰辛及责任，建议物业公司从集团公司给予物业公司20%的房屋租金中拿出3%作为对员工的奖励。商业街商铺物业管理规定
一、商业街商铺为XX开发有限公司,商铺只作正当经营用途,商户在使用期间应遵守与开发商签定的合同规定,不得擅自改变该房屋结构和用途。
二、商铺商户必须对门前实行“三包”:包绿地、包卫生、包秩序,不得随地乱丢垃圾。要注意做好消防安全工作,不乱堆放杂物阻塞通道。
三、商铺内不得从事黄、赌、毒,非法贩制盗版制品等违法犯罪活动。
四、商铺内严禁存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害及其他危险物品。
五、自觉维护物业的整洁、美观,保持公用通道的畅通,以及共用设备、公共设施的完好。
六、商铺的装修应遵守XX装修手册的规定,装修房屋要事先告知XX物业管理处,由XX物业管理人员依法对装修房屋活动进行指导和监督。如商户违章建筑,XX物业公司可以依法采取相应措施制止其行为,对其违章装修或妨碍他人正常使用物业而造成损失的,违章商户应承担赔偿责任。
七、商铺商户在收到当月费用通知单后,须在一个星期内前往XX物业管理公司交纳管理费、水电费及其他有关费用,已办理银行委托转帐的商户,须保持帐户金额充裕,方便银行办理代扣款业务。欢迎预交,逾期一个月未能按时交费的商户,物业管理公司将每天加收千分之五的滞纳金。
八、商户在日常经营时,不得妨碍或影响邻近居民正常休息。不得产生高分贝噪音,营业时间规定为7:00~23:00,节假日或法定假期可适当延长。超级市场可24小时营业。1商铺业户服务管理
业户服务部有两部分工作职能，一是业户服务，二是内部管理。1.1 接待与联系
接待与联系是业户服务的重要内容之一，是物业管理方为业户、顾客提供服务并与业户、顾客进行交流的窗口。其主要职能与其他类型物业管理的业户服务一样，包括倾听建议和意见，接受投诉，安排维修和回访，收取管理费与内外联系等。1.2 纠纷、投诉接待
顾客在商铺购物因环境服务因素而来投诉。对物业管理方来说，所有投诉、处理结果都要有记录，作为年终表彰与履行“管理公约”业绩考核依据之一； 1.3 报修接待
商铺铺位的照明或其他设施出问题，对业户营业将造成很大的影响。业户报修，应迅速做记录，填写《维修任务单》，即时派维修工到现场抢修； 1.4 走访回访
接待员的走访内容包括三方面：
一是听取业户和商铺方对物业管理服务的意见、建议； 二是对报修后的维修结果进行回访；
三是对业户的礼仪、形象、环境、广告、装潢等方面的不足之处作出提示、督促改进，晓之以理，动之以情，用实际行动去感化业户，让他们明白：我们所做的一切，都是为了商铺的自身形象，我们的目标是一致的。1.5 内外联系 商铺内部联系：
商铺的内部联系包括向业户收取租金、管理费、水电能耗费、铺位的报修抢修费等；向商铺方收取物业管理费、能耗费。商铺服务管理做得如何，必将影响到收缴率的好坏。商铺的外部联系
商铺与街道、居委、警署、消防、劳动、环保、水、电、煤、电信及媒体都有业务上的联系，如处理不好这些关系，会使商铺的经营活动很被动。处理得好，往往事半功倍。2 商铺装修服务管理
2.1 装修管理应包含在业户管理中，因管理难度较大，故单独列出论述。装修管理职能主要包括：审核装修申请、签订“装修管理协议”，现场监督管理等。.2.2 商铺楼宇的租赁往往以整个层面向外出租，出租后，由承租商依据经营要求，提出装修申请；也有的业主把一个层面装修完毕之后出租铺面。承租商户对铺面只能通过申请批准后作一些小的变动装修，装修管理应做好以下几个方面：
建立周全、详细、便于操作的管理制度； 专人负责对工程实行严格的监督；
选定资质高、信誉好的工程承包商进行装修； 对装修现场进行监督管理。
2.3 商业铺面制定装修管理规定的要点
二次装修过程应遵守物业管理处制订的《二次装修施工管理规定》； 业户装修需使用电焊、气焊、砂轮、切割机等设备的，应严格遵守《商铺动火申请制度》的各项规定；禁止擅自更改水、电管线及负荷用电； 装修完毕后，物业管理处根据装修前业户递交的经认可的装修设计图、装修协议，对工程进行竣工验收，如发现有违反装修设计图及装修协议某些条款的，应视情节轻重作不同的处理；
为了保证业户在装修过程中不损伤楼宇结构等重要部位，装修工程施工方事由物业管理处选定还是由业户选定应视工程涉及的方面来确定，通常分以下几种情况：
凡涉及电力设备（由铺外的配电架至铺内的终端空气开关箱等）进行增建、改装的；为该层的消防设备（包括消防喷淋装臵、管道、警铃等）进行增建或改造的；为该层的电梯、自动扶梯进行增建或改装的，以及电视监控系统、公共天线分布系统等进行增建或改装的，都由物业管理处选定工程实施工方。业户则按工程费用的一定比例支付给物业管理处作为工程监督管理费。
凡涉及铺面、商号招牌、天花板、墙面、墙壁装饰、内部间隔，水管、排水道、电力装臵，通风设备、电话等小规模装修可由业户自行选定工程施工方，也可由物业管理处选定施工方。
业户递交的装修设计方案所附的图纸，应包括：清楚显示楼层内部间隔的平面图；楼层平面图的正视图、切面图（附铺面、商号招牌的细节）；排水系统的分布图（附由关细节）；电力供应设备分布图及电线敷设简图（附有敷设电线资料及负荷量）；照明设备位臵图；假天花的平面，切面图；及其他一些物业管理处或商铺要求提供的建筑细节；装修工期、开工期、防火措施、环保、环卫要求、违约责任、施工期保险等。等等 2.4 装修现场监督管理
在施工过程中，物业管理处应派专人在现场进行管理。管理的内容主要包括3方面：
对施工人员的管理，以及对工程是否按图施工、按“装修协议”要求和对装潢现场环境卫生（装潢垃圾）进行监督管理。一般建筑施工队的人员情况复杂，大多是临时工，施工方对他们可能也缺乏有效的控制；装修施工与整个楼宇的建筑不同，他通常局限于一个单元或一个楼层内施工，而其他层面则照常营业，如对施工人员无有效管理，势必会影响其他业户的营业活动。对于装修的工程监控主要着眼于施工人员有否严格按认可的设计图纸进行施工，有否违反已签订的“装修管理协议”上的条款，有否违反物业管理处的其他管理规定等，如有违反规定要及时联系，发出“整改通知单”等。如装修时损及商铺的装饰、装臵或公用设施，则由业户负责将其修复，直至商铺方满意为止。当然，也可由物业管理处修理，但有关费用则由业户支付。这些管理服务都应做好详细记录，作为竣工验收时的证据或参考。商业物业的日常养护标准较高，维修要求严，其内容同办公楼相似，但其方式不同。商业物业的重点在于各种设施，设备上，因为商业物业设施设备使用频率较其它物业相比是最高的一类，设备、设施养护及维修管理的好坏直接影响经营环境和经营活动的正常运行。一些设备如电梯，自动扶梯等易出故障的设施设备，保证其正常运行主要靠平时养护。
商铺设备管理主要是防止商铺停电和保证中央空调、自动扶梯的正常使用。商铺供电需要绝对保证，因为一旦停电，漆黑的营业厅将给顾客、商品和营业款带来不安全的因素，对商铺声誉带来不利影响。所以应选派优秀员工，日夜监测电气运行状况和空调系统、自动扶梯的运行状况，一有异常情况及时安排维修，确保电气和中央空调、自动扶梯正常运行。
商铺设备设施维保管理的具体实施过程与办公项目类似，在此省略。4 商铺建筑物的养护及维修管理 4.1 商铺修缮的计划、资金管理。
为了确保商铺建筑物的完好，应制订完整的修缮制度，编制每年的修缮计划，安排修缮投资，经管理处审核后报商铺业委会方审批（大中修要落实资金），检查修缮结果。4.2 工程性质的确定。
依据商铺建筑物的损坏程度，将修缮工程大致分为大修、中修、小修三类。
大修工程是指建筑物主体结构的大部分严重损坏，或有局部倒塌的危险；部分附属设施必须拆换、改装或新装，如上、下水道等。由于大修工程施工场地和安全的要求，通常是经营业户必须停止营业。因此，工期安排和开工前的筹备工作非常重要；
中修工程是指建筑物部分损坏，在局部维修中只牵动或拆换少量主体构件，保持原楼宇规模和结构的工程。如楼顶的局部修缮或部分重做面层，加固部分钢筋混凝土梁柱，外墙的全面粉刷装饰等。中修工程影响面为局部，管理工作做得好，可使建筑物内的部分业户继续营业； 小修工程（亦称零修工程或养护工程）是指及时修复的小损小坏，以保持建筑物原有完损等级的日常养护工程。此类工程在新旧楼宇中极为常见，如修补面层，门，窗、地面的整修等。小修工程较小影响商业经营，但也应加强施工管理，尽可能不影响业户及顾客。4.3 建筑物维修的档案管理
建筑物维修的技术档案的管理是对原有建筑物技术资料的补充，是为日后建筑物的维修、整改、扩建等工作提供不可缺少的依据。4.4 维修或施工工程的管理
设备、设施的大中修或商铺建筑物的修缮如需外发包时，应给有相应资质的修缮施工单位承接。外发包合同应要求该施工单位对修缮工程有设臵总工程师、主任工程师、技术队长或技术负责人的措施，形成工程施工过程中的技术决策、管理体系，总工程师为技术总监，各岗位有技术负责人，职、权、责分明。维保部派专人在整个工程施工过程中对现场的质量、安全（包括防火）和是否按外发包合同要求和对施工现场环卫（装潢垃圾）、环保措施进行监督管理。4.5 检查监督 维保部主管对属下各维修组的维修与保养每天进行抽查，发现问题（苗子）记录在案，追查分管维修工的责任；发生责任事故追究维保部主管的责任。5 商铺保安服务管理 5.1 治安管理
商铺的安全保卫工作包括治安防盗、防范突发事件、监控中心管理、车辆管理、停车场管理等。其管理的重点如下：
5.2 安全保卫管理是商铺物业管理的要点，必须予以重视。它有两部分组成一消防和治安管理。
商铺物业一般都安装先进的自动火灾报警装臵和自动灭火装臵，这些装臵直接与电视监控系统联网，一旦发现火情，烟雾达到一定的浓度或温度达到一定的高度这两种装臵便自动通过导线将报警信号传输至报警装臵、电视监控系统和自动喷淋装臵；
运用电视监控系统对商铺进行全方位、多角度，尤其对出售贵重商品及金融营业点进行日常监视，发现可疑人员或突发事件、恶性事件时监控人员及时录像存作查证。
在地下车库或露天停车场亦须安臵监控探头，防止车辆被窃。人防方面由于商铺中铺面多，人流密集，易造成电视监控死角，人防是商服物业管理中必不可少的。
商铺主要进出门岗的保安员发现可疑人员时用对讲机通知场内便衣保安人员加以注意。流动岗应着便装，流动巡逻，做到勤观察，勤分析，善于发现问题及时解决问题。对突发事件和恶性事件应及时处臵防止事态扩大并注意保护现场及时向上级和公安部门报告.5.3 防窃防盗的管理
超市类商铺出入口不宜太多，太多的出入口对商品将带来不安全因素。在商品出入口应设臵便衣保安，其职责检查带出的商品是否有发票，是否是合法的商品购臵行为；
大型商铺在进货和为顾客送货（大件）时，由于商品货量大，堆在商铺外场地上，容易给不法之徒以可乘之机，这时保安就要提高警惕，防止商品被盗；
商铺在逢年过节、双休日时有较多的顾客；货商铺搞促销，如限时商品优惠；或凭广告券免费领商品时，都会造成柜台前人头攒动的拥挤现象，不法分子会乘机作案盗窃钱包，这时保安就应上前维护秩序，保障顾客人身与财产的安全；
商铺为使收银活动安全，收银员换班或营业结束，将钱款解送至总收银柜或商铺管理部门，这时保安应上前保护收银员以及钱款安全，防止歹徒抢劫；
一些盗贼在商铺关门前躲在商铺内隐蔽处，等到深夜出来作案，第二天开门后又混在顾客中出门。故商铺关门后保安要仔细检查商铺各角落、隐蔽点、夜晚值班时要提高警惕，加强巡逻；
对夜晚值班保安的素质要求应较高，夜晚值班应排出两名以上保安和一名管理人员，商铺夜应采取必要的技防措施。防范恶性事件和突发事件。商铺入口时保安的第一关，保安人员责任心要强，善于察言观色。发现可疑人员，用对讲机报告商铺内的便衣保安员加以注意。商铺发生突法事件，保安、管理人员应按《应急事件处理规程》操作。防止事态扩大，注意保护现场，及时向上级报告或呼叫救护车。应特别强调，在发生恶性事件紧急疏散围观顾客时等等 5.4 监控中心管理
监控是指利用电视监控系统对商铺进行全方位多角度的监视，尤其是对出售贵重商品如钻石珠宝、高档手表等铺面应进行日夜监视。如发现可疑人员或突发事件、恶性事件的发生，监控人员应及时录象，以便查证。
另外地下车库或露天停车场亦须安臵监控摄像探头，防止车辆被窃，万一遭窃，录象将提供证据、线索，有利破案。这项工作的重要性要求监控中心的 5.5 消防管理
商铺消防工作的重要性不言而喻，商铺内人流大，楼梯、通道（尤其是防火楼梯、通道）相对面积较小，这给火灾时的人员疏散带来很大困难；
商品多（且大多是易燃品），火种容易迅速燃烧；面积广，因无防火墙阻隔，烈火蔓延极快；如商厦火灾，高楼内的竖井多，烟囱效应可使火灾热烟上升速度达到每秒8米，瞬间整个商厦将全被烟雾笼罩。烟雾窒息死亡往往是火灾死亡率中最高的。鉴于防止火灾的重要性，商铺都安装有先进的火灾探测装臵（烟感探测器和温感探测器）和自动灭火装臵（喷淋装臵）。这些装臵直接与火灾自动报警系统联网。只要易各地方出现火情，烟雾和温度各达到一定的限度，这两种装臵便自动通过导线将报警信号传输至报警器，进行有效监控与预防。制定切合本商铺实际的消防管理制度（包括几套火灾应急处理方案）；商铺的各部门及物业管理的各部门都要把各自放火职责、范围规定清楚；消防监控中心的保安员应明确自身的职责范围。做到“统一指挥，分区管理，层层负责，责任明确，防患未然”，切实贯彻“预防为主，防消结合”的消防方针。
发现监控屏幕有火灾报警号时，立即用对讲机通知就近的保安人员赴现场核查与处臵；如确为火警，按应急方案实施，报告保安部主管组织扑救，重点是商铺内人员的疏散，保障人身安全，事故后作好调查分析报告并备案。
发现故障警报，应迅速消除警铃使之还原，并立即通知维保部，协助维保部尽快排除故障，并作好详细记录。
定期对消防设施、设备、器材及消防通道、标记、防火门进行检查，确保完好备用、通道畅通、标记清晰。对一些业户可能擅自增加电气设备要认真检查，防止发生电气超负荷火接触电阻过大、线路老化、过载、摩擦等危险现象。
在员工、管理人员和业户中定期开展消防培训及消防演习，使人人都会使用消防器具，掌握火灾逃生知识，不断提高大家的防火意识和消防业务水平。6 商铺保洁服务管理 商铺的环境有外部环境和内部环境。
外部环境包括楼宇的外墙、附属建筑设施及周围的绿地、广场、停车场等；
内部环境包括过道、楼梯、自动扶梯、电梯、卫生间、会议室等一切公用场所，以及业户的铺内、办公室内等非公用部位。
搞好商铺的环境卫生和绿化养护的主旨在于创造整洁优美、和谐怡人的商业氛围，为业户提供一各理想的经营环境，为顾客提供一个轻松愉快的购物环境。6.1 商铺保洁管理方法
要做好商铺的保洁服务管理，首先要确定做什么，即什么地方需要保洁，然后定出清洁的标准，根据这些标准、要求再定出保洁的频率（次数），还要再加上检查手段，如目视检查还室手摸检查或白纸擦一米检查等，制作《商业街商铺环境清洁的作业标准》，内容有检查的部位、项目、清洁的标准、保洁的频率、检查的手段等。重要的问题是怎么做等，制订《商业街保洁服务作业规程》，这个“规程”指导保洁工对商铺各部位的清洁按规定的操作程序去做，是保洁工岗前岗中的培训教材，其要点有：地面清洁、打蜡；墙角线清洁；墙面除尘；大理石清洁、打蜡；不锈钢面清洁；卫生间清洁；玻璃幕墙清洁；窗户清洁；地毯清洗干净等。6.2 商铺保洁管理的重点
商铺的清洁管理重点之一是地坪清洁。随着人流的进出，给商铺地坪带来的灰尘、纸肖；定时的清洁能够带给顾客舒适、优美的购物环境； 商铺的玻璃无框门、室内柱上镜、电梯内镜面等，由于顾客触摸频率较高，留下的手印带给人视觉上的不舒服，应定时清洁以消除不洁现象；
商铺盥洗室墙面、洁具、地坪的清洁、干燥和无异味，也是清洁工作的重点；
商铺外的铜牌，因暴露在室外，风吹雨淋会使铜牌便黑，定期擦拭，能保持其程亮，提升商铺的形象。
商户铺内产生的垃圾须袋装并放至指走位臵，及时清理； 雨大进门处及其他公用过道应设臵一些雨具存放器，尽量不要把带雨水的雨具带进大厅，同时注意清洁卫生。
对商铺的杀虫灭鼠工作要引起重视，但放臵鼠药时，要充分考虑儿童的安全，要放在摸不到的地方；为了安全也可以聘请专业队伍进行消杀工作；
在商铺的营业时间内，保洁工不能使用长柄拖把，更不能使用湿拖把拖地，以免造成顾客滑倒伤害事故；
在雨雪天，商铺进门处应勤保洁并放臵地毯或防滑提示牌； 提醒业户在规定的时间内把铺面内产生的垃圾袋装送至指定的位臵； 对一切能利用的再生垃圾（包装纸、箱）要回收处理。
绿化环境是保持生态平衡，营造舒适、美观、清新、幽雅的购物环境的基础。商铺内外的绿化搞得好，能使周围得环境得到改善，又提升了商铺得品位。绿化管理应配备专业技术人员，依据季节、气候，地域条件的不同和树木花草的生长习性及要求，制定详细的管理细则，指导养护人员实行。7.1 商铺绿地管理
商铺外围的绿地，在基建时就已定型，商铺得整体绿化风格和局部独立的构图要统一协调，水平绿化和垂直绿化要相得益彰。为保证草坪生长良好，劝阻顾客、游客进入草坪；
保持绿地环境整洁；及时清除死株、病株，缺株要补檀：定期对花木修剪整形；
发现病虫害要进行捕捉或喷药，药物防治要注意安全，并挂警示标识； 草坪要经常除杂草：定期轧剪，每季度施肥一次，施后浇水或雨后施撒；
台风前对花木做好立支柱、疏剪枝叶的防风工作，风后清除花木折断的枝干，扶正培植倒斜的花木。7.2 商铺室内绿化管理
花卉摆放前要有设计图，造型变更要有小样图，与商铺总体设计风格相协调；
花卉上挂“名称牌”，简介花卉学名、俗称、习性，宣传养花的常识，争取业户和顾客的配合，共同创造幽雅清新的购物环境，同时又陶冶情操，增加商铺的文化氛围；
花卉搬运时，注意保护花卉株形不受损伤，不散落盆泥，注意场地整洁； 商铺人流量较大，因此商铺内摆放的花卉要经常检查，及时修剪，清除黄叶，枯萎的花卉立即更换：由于各点摆放位臵的光照度不一，花卉就要定期相互调剂、更换位臵；等等 7.3 检查督导
部门主管对保沽、绿化，服务各组工作时时进行巡视，发现问题记录在案，并追究各组长责任：管理处经理、业户部督导不定期对各组工作进行抽查，发现问题立即督促主管部门整改，每月累积数次，对主管进行处罚。8 商铺经营服务管理
商铺方和物业管理公司所签订的委托物业管理合同中，往往会 把商铺经营管理范畴的租赁管理，广告筹划、新项目开发同时委托给物业管理公司，以配合其商铺的经营管理．作为物业管理公司也应将商铺经营管理的好坏与自己的物业管理服务紧密地联系起来。8.1 租赁管理
出租方式的管理 主要是在租金商定时要考虑多方面因素，如商品经营的范围及类别；附近商铺楼宇的空臵率；承租户的经营特色；商铺所处的位臵。另外经营商品给管理带来的易难也应作为一个因素。租金计算可采用两种形式，一种先规定一个固定的月租金（根据面积），然后根据市场情况和货币升、贬值决定几年后再增加合理的幅度。一种是按面积定出最低租金，然后根据承租户销售总额按一定的百分比收取租金。
8.1.1 竞标租赁的注意事项： 严格审定投标者的资格，主要是审核其个人或公司的商业零售管理经验、经营业绩，资信状况及经营品种是否符合行业规定等； 投标的程序须规范、严密、全面，尤其是租金的计算方式及规定，预付竞标租金的保证方式，有关撤回投标的规定，以及中标后延时签约的赔偿，应作更为周全和深人的考虑。8.1.2 协议租金出租的注意事项：
在和业户签订租赁协议之前亦应了解承租人的资格、经营管理经验，资金状况，以及目前所经营店铺的数目，业绩情况及所经营品种是否符合行业的规定等；
承租人的经营性质，经营范围，所经营的商品档次和质量．是否有能力进行一定投入的商业推广活动，从而使商铺的业务前景有较大的发展等。
8.1.3 租金条款 租金制定的参考因素：
要参考周边社区人口数目，流动人口的数目及可能吸引其他社区的顾客量、商铺地理位臵的优劣，交通是否便捷等情况：
要参考商品经营的范围及类别、附近区域商铺的空臵率、承租人的经营特色、承租人要承租的层次、位臵等情况等：
要参考周围区域同行业的营业面积、租金状况、及经营状况等。租金的组成要素：
租金的组成包括商铺固定投资的折旧、保险，贷款资金利息、投资回报率等。水电能耗费、商铺管理酬金、商铺利润，物业管理费等。大中修整改更新基金等累加应分摊到每平方米。（也有租金中不包含大中修整改更新基金要素的）等 8.2 广告策划
楼宇内外的广告牌、条幅、悬挂物、灯饰等凡属商户铺内的，由商户提出设计要求或制作，必须由物业管理公司统一安装在合理位臵；广告策划是商铺经营服务管理的一项重要任务，就是要设法把顾客吸引进来，把承租人留住。因此要策划和组织各项商业推广宣传活动，如综合表演、纳凉晚会、模特表演，摄影展，商品使用演示等． 节日期间还可以相应地进行节日布臵，既增添了商铺热闹兴旺的气氛，提高了商铺的文化氛圈，又扩大了商铺的知名度，吸引大批消费者来购物助兴。
协调好社会关系，与政府及其他组织机构保持联络，参与社会公益活动如捐助失学儿童等，会给业户带来潜在的商业机会。8.3 项目开发
物业管理处还应不断增加服务项目，扩大服务领域．如：开办商铺儿童乐园，让儿童能尽兴地玩耍，父母能放心地购物：
开办商务中心，为业户提供传真、复印、打字、电报、长途电话、电子邮件等服务：
开办茶座．为顾客提供休憩，饮茶、品味小吃的场地：举办舞会、卡拉O、节日庆祝，年终联欢等文娱活动，活跃业户的文化生活： 办好商铺内部食堂．为业户提供清洁卫生、美味可口、物美价廉的饭莱，为顾客提供寄存包袋、代订报刊、代办保险、兑换零币等服务： 开办投币洗衣店、快速冲印照相店，鲜花店、礼品店、电脑屋等： 为顾客，业户提供全方位的服务，使顾客生活中的大多数服务要求都能在商业街中得到满足。9 商铺广告管理
业户为了树立企业形象，追求经济利益，必然采取许多宣传和促销手段。除电视、报刊广告以外，最有效、最直接的就是在商铺主体周边与商铺内部悬挂醒目的招牌、广告牌、条幅，张贴宣传品。物业管理处为了规范商铺的环境秩序和整体形象，在支持商业宣传策划的同时，必须加强商铺的广告宣传管理。
商铺的整体布局设计是很重要的，而各铺位上的宣传广告（包括灯光广告、灯饰、条幅、张贴、悬挂品等）要和商铺整体设计相协调，这就要求承租业户的广告设计必须经过物业管理处审核，以做到管理有序，不会破坏商铺的整体设计格调。10 商铺保险管理
商铺的物业管理中保险管理是必不可少的。在商铺的维修施工和广告安装中，均有可能发生意外的事故（包括火灾），对业户、顾客、员工造成伤害；在保洁操作中，也有可能保洁工未按“规程”操作，用了湿拖造成顾客滑倒摔伤；或雨天地滑，顾客在商铺进门处滑跤跌伤；这些都有可能向物业管理方提出索赔。为了规避风险和最大限度地减低这方面的损失，商铺的物业管理处应采取两种措施： 工程或服务的公众责任险、财产险（火险）；物业管理方可以向保险公司投保公众责任险等险种，在考虑保险额度时，可以根据事故发生率的高低选择投保的金额。
还有一种是财产险，是为防止商铺可能遭受火灾、台风、暴雨、水浸等损失而投保的，物业管理处应主动出面向商铺方（大业户）和各业户的投保减灾提供建设性意见。
点击咨询 