萍乡市物业管理办法

第一篇：萍乡市物业管理办法

萍乡市物业管理办法

第19号

第一章 总则

第一条 为规范我市物业管理活动，明确业主、使用人和物业管理企业、开发建设单位的权利和义务，保障物业合理使用，促进物业管理的健康发展，根据国务院《物业管理条例》和《江西省城市居住小区物业管理条例》等法规、规章的规定，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内住宅区和非住宅的物业管理。

第三条本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，按照物业管理服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

本办法所称业主，是指物业的所有权人。

本办法所称使用人，是指物业的承租人或实际使用物业的其他人。

本办法所称物业管理企业，是指依法成立的并接受业主或者业主大会的委托，根据物业管理服务合同进行管理服务的企业。

第四条 新建住宅区和共用设施设备齐全的原有住宅区，建筑面积在3万平方米以上的，应当按照本办法规定的方式实行物业管理；建筑面积在3万平方米以下的，可以由业主大会决定采取其他方式实行物业管理。

共用设施设备不齐全的住宅相对集中的居住区，由市、县(区)人民政府组织整治，创造条件逐步实行物业管理。整治改造办法由市人民政府另行制定。

第五条 物业管理实行业主自治管理与物业管理企业专业化有偿服务相结合的原则。

第六条 市房产主管部门是全市物业管理的主管部门，负责组织实施本办法并对全市的物业管理活动进行监督管理。其主要职责是：

(一)贯彻执行国家法律、法规及各级有关物业管理的政 策，并负责拟定当地物业管理活动的具体办法和制度；

(二)负责本辖区内物业管理企业的登记备案、资质审查、报批、发证和年检管理；

(三)指导成立业主大会，选举产生业主委员会：

(四)负责物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的建立和管理；

(五)组织物业管理企业开展物业管理招投标、达标创优和岗位技术培训活动；

(六)协调物业管理企业与有关部门之间的关系；

(七)受理业主、使用人对物业管理的投诉，并进行现场调查，组织落实整改措施；

(八)查处物业管理违规行为，包括撤销违规召开的业主大会及由此产生的业主委员会；报请降低限期不改的物业管理企业的资质等级；建议工商行政管理部门吊销限期不改的物业管理企业的营业执照。

县房产主管部门是本辖区物业管理的主管部门，在市房产主管部门的指导下，依照本办法规定对辖区的物业管理活动进行监督管理。

第七条 规划、建设、市政、绿化、公安、消防、雷电防护、市容环境卫生、价格、工商行政管理等有关部门及供水、供气、供电等企业应当按照各自的职责分工和本办法规定，密切配合，共同做好物业管理的有关工作。

各行政管理部门不得向物业管理企业摊派和重复收取费用。

城市居民委员会和公安派出所依法对物业管理进行指导监督，不得收取费用。

第二章 前期物业管理与移交

第八条 本办法所称前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由开发建设单位选聘物业管理企业所进行的物业管理和服务。

第九条 开发建设单位应当与物业管理企业订立前期物业管理服务合同，该合同至业主、业主大会与其选聘的物业管理企业订立物业管理服务合同生效时终止。

在前期物业管理期间，房屋交付使用前所发生的物业管理费用由开发建设单位承担；房屋交付使用后所发生的物业管理费用，由开发建设单位与业主约定承担。

第十条 开发建设单位必须依照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

开发建设单位在前期物业管理中，不得动用专项维修资金。

第十一条开发建设单位不得将物业共用部位、共用设施设备的所有权、使用权单独转让。

第十二条 开发建设单位应按照房地产开发项目总建筑面积5％。的比例配置必需的物业管理用房，其费用列入开发建设成本，产权属全体业主共有，有偿提供给物业管理企业使用，收益的使用由业主大会决定。

第十三条房地产开发项目设计除符合城市规划外，规划、建设主管部门在审批房地产开发项目规划、设计时，应同时审查配套设施及物业管理用房的规划和设计；建设施工应当符合规划、设计要求，开发建设单位不得变更规划、设计标准。

第十四条开发建设单位必须在业主委员会成立之日起30日内，向业主委员会或物业管理企业移交物业管理用房和下列工程建设资料：

(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备施工图 管网工程竣工图等竣工验收资料；

(二)设备设施的安装、使用和维护保养等技术资料；

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件；

(四)物业管理所必需的其他资料。

房地产开发项目未经综合验收或综合验收不合格的，不得办理移交。

第十五条公有住房出售后的前期物业管理，由公有住房出售前的建设管理单位实施。第三章 物业管理分工

第十六条本章的物业管理分工，适用于共用设施设备齐全的能够实行封闭式管理的物业管理区域(以下简称物业区域)。第十七条 物业区域内共用的道路和排水设施的日常养护和维修管理，由物业管理企业负责；属于城市道路和公共排水设施的由市政管理部门负责。

第十八条 物业区域内绿化建设由开发建设单位负责；共用的绿地、园林设施等日常养护和维修管理，由物业管理企业负责并接受园林绿化管理部门的指导监督。

第十九条 物业区域规划用地内道路、楼房周围及绿地、楼道等公共环境的清扫保洁，由物业管理企业负责。

第二十条 物业区域内共用的厕所、化粪池、垃圾站(箱、道)等环境卫生设施的日常养护和维修管理由物业管理企业负责；厕所、化粪池的清掏、清运工作由市容环境卫生管理部门负责，生活垃圾由物业管理企业负责收集到垃圾中转站，从垃圾中转站送至垃圾场的清运工作由市容环境卫生管理部门负责，费用由物业管理企业从物业管理服务费中向市容环境卫生管理部门支付，支付标准由物业管理企业与市容环境卫生管理部门协商确定。

第二十一条 高层楼(七层以上，下同)以楼内供水泵房总计费水表为界，多层楼(七层以下，下同)以楼外自来水表井为界，界限以外(包括计费水表)的供水管线及设备，由供水企业负责维修管理；界限以内(包括水表井至用户)的供水管线及设备由物业管理企业负责维修管理。

第二十二条 物业区域内供电线路、供气管道、消防设施、照明设施等，属于共用设施设备的，由物业管理企业负责维修管理；属于公共部分的，分别由供电、供气企业和管理消防设施、路灯的部门负责维修管理。

第二十三条 物业区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等企业和单位应当最终向用户收取相关费用。

物业管理企业受委托收取上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向用户收取手续费等额外费用。第四章 业主自治管理

第二十四条 公有住房出售建筑面积达到30％以上或者新建商品房入住率达到50％以上的物业区域，应当设立业主委员会。业主委员会由市、县房产主管部门指导售房单位组织召开第一次业主大会，选举产生业主委员会。业主委员会至少每年召开1次业主大会；遇特殊情况经20％以上的业主提议，业主委员会应在提议后15日内召开业主大会临时会议。

业主大会应当邀请居民委员会和使用人代表列席参加

第二十五条 业主大会行使下列职权：

(一)选举、罢免业主委员会成员；

(二)监督业主委员会工作；

(三)审议通过业主公约和业主委员会章程；

(四)听取和审议业主委员会的工作报告：

(五)改变或者撤销业主委员会不适当的决定；

(六)听取和审议专项维修资金预决算的报告，决定专项维修资金使用、续筹方案；(七)决定选聘或者解聘物业管理企业；

(八)决定物业管理的其他重大事项。

第二十六条 业主委员会是在物业区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织，是业主大会的执行机构；

业主委员会应自选举产生之日起30日内，持下列文件到市、县房产主管部门备案：

(一)成立业主委员会登记申请书：

(二)业主委员成员名单；

(三)业主委员会章程。

第二十七条业主委员会履行下列职责：

(一)起草业主公约和业主委员会章程，提交业主大会审议通过：

（二)召集业主大会，并报告工作；

（三)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订或终止物业管理服务合同；

(四)监督专项维修资金的使用；

(五)监督共用设施设备的合理使用；

(六)业主大会依照有关规定授予的其他职责 第五章 物业管理服务

第二十八条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，并按照国家有关规定取得物业管理资质证书后，方可从事物业管理服务。

第二十九条 从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

第三十条 物业管理企业从事物业管理服务，应当根据《物业管理服务合同》示范文本与业主委员会签订物业管理服务合同。

物业管理服务合同应报市、县房产主管部门备案。

第三十一条 物业管理企业应按照合同从事下列物业管理服务事项，并根据收费标准约定各项服务的收费：

(一)房屋建筑共用部位的日常养护和维修管理；

(二)共用设施设备的日常养护和维修管理；

(三)保洁服务；

(四)保安服务；

(五)绿化管理； ‟

(六)车辆进出和停放管理；

(七)业主或者使用人委托的其他服务事项。

第三十二条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。

物业服务收费实行政府指导价的，价格主管部门应当会同房产主管部门根据物业管理服务等级等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。

第三十三条 业主应当按照物业管理服务合同的约定缴交物业管理服务、维修等费用。业主与使用人约定由使用人缴交物业管理服务费用的，从其约定，业主负连带责任。

开发建设单位未售出的空置物业应当分摊物业管理服务、维修等费用，分摊比例应当不低于收费标准的50％，但不得因此而增加其他业主的负担。

第三十四条 物业管理企业应当在物业管理服务合同终止或者解除后的10日内向业主委员会办理下列事项，并报市、县房产主管部门备案：

(一)对预收的物业管理服务费用按实际使用结算。多收的部分予以退还；

(二)移交全部物业档案资料；

(三)移交业主共有的房屋、场地和其他财物。第六章 物业的使用

第三十五条 业主或者使用人应严格按照有关规定合理使用物业，在物业使用中禁止下列行为：

(一)损坏房屋承重结构或者超负荷使用房屋；

(二)擅自改变房屋用途或者改变房屋外貌；

(三)占用、损坏物业共用部位、共用设施设备 擅自移装共用设备；

(四)利用平台、屋顶以及道路或者其他场地搭建建筑物、构筑物；

(五)乱抛乱倒垃圾、乱堆杂物；

(六)排放或堆放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声；(七)利用房屋从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动；(八)法律、法规、规章和业主公约禁止的其他行为。

第三十六条 开发建设单位与住宅买受人签订买卖合同时，应当有住宅使用说明书、住宅质量保证书、前期物业管理服务合同等合同附件，并将装修住宅的禁止行为和注意事项书面告知买受人。

第三十七条 业主应当按照设计用途使用物业，严禁业主或者使用人擅自改变物业的使用性质。因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合城市规划要求，并依法办理审批手续后方可进行。

第三十八条 物业共用部位、共用设施设备维修时，相邻业主、使用人应当予以配合，因相邻业主、使用人阻挠维修造成其他业主、使用人财产损失的，责任人应承担赔偿责任。

因物业维修造成相邻业主、使用人自用部位、自用设备损坏或者其他财产损失的，责任人应当负责赔偿。

第三十九条 任何单位和个人不得占用物业区域内的道路、场地。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当与业主委员会和物业管理企业签订协议，并在约定的期限内恢复原状。第七章 专项维修资金

第四十条 商品房、经济适用住房(包括集资，合作建房下同)和公有住房出售都应当设立专项维修资金。

商品房、经济适用住房出售时，售房单位应当与购房者签订代收代缴专项维修资金的约定。购房者应当按购房款2％的比例向售房单位缴交专项维修资金；原已销售的应按此标准补交。

各单位出售的公有住房，多层和高层分别由售房单位按售房款20％和30％的比例提取专项维修资金；购房者按购房款的2％向售房单位缴交专项维修资金。

售房单位代为收取的专项维修资金属全体业主共同所有，不计入房屋销售收入。

第四十一条 专项维修资金应当在银行设立专户存储，由市、县房产主管部门按下列规定归集和代管：

(一)商品房、经济适用住房的专项维修资金，开发建设单位在办理商品房预售许可证时，按本办法第四十条第二款规定标准缴交；

(二)公有住房出售的专项维修资金按本办法第四十条第三款规定标准由市房改部门提取并拨付到银行专户。

未按前款规定缴交专项维修资金的不得办理商品房预售许可证、房屋交易鉴证和房屋产权证书。„

第四十二条 专项维修资金的使用，由物业管理企业申报，经业主委员会审批，报经物业管理主管部门核准后，拨付给该物业区域定向使用。

第四十三条 专项维修资金主要用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的中修、大修、更新、改造，不得挪作他用。

物业共用部位、共用设施设备属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。

物业自用部位、自用设备的维修、更新费用，由业主自行承担。

第四十四条 专项维修资金不足时，经业主大会决定，按业主拥有的物业建筑面积比例向业主筹集。第八章 法律责任

第四十五条 业主大会、业主委员会作出的决定违反本办法规定的，由市房产主管部门责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第四十六条 违反本办法规定，未取得资质证书从事物业管理的，根据国务院《物业管理条例》第六十条规定由市房产主管部门没收非法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定执行，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

第四十七条 违反本办法规定，开发建设单位不按规定配置物业管理用房的，根据国务院《物业管理条例》第六十四条规定由市房产主管部门责令限期改正，给予警告，没收非法所得，并处以10万元以上50万元以下的罚款。

第四十八条 违反本办法规定，开发建设单位未将工程建设资料移交的，根据《江西省城市居住小区物业管理条例》第四十四条规定由市房产主管部门责令限期改正，逾期不改正的，处1000元以上1万元以下的罚款，第四十九条 违反本办法规定，有下列情形之一的，根据《江西省城市居住小区物业管理条例》第四十五条规定由市房产主管部门责令限期改正，逾期不改正的，处1万元以上5万元以下的罚款。

(一)开发建设单位未进行前期物业管理或者擅自动用专项维修资金的；

(二)开发建设单位或者公有住房售房单位未按本办法规定设立专项维修资金的。

第五十条 业主或者使用人未按物业管理服务合同交纳物业管理服务费的，根据国务院《物业管理条例》第六十七条和《江西省城市居住小区物业管理条例》第四十七条规定物业管理企业可以按日加收应交纳费用3‰滞纳金，或者按照约定加收滞纳金；逾期不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。

第五十一条 违反本办法第三十五条、第三十七条、第三十九条规定的，由有关行政管理部门按照各自的职责和相关法律、法规的规定处罚。第九章 附则

第五十二条 本办法所称物业共用部位，是指一幢房屋内部，建设费用已分摊进入房屋销售价格的由整幢房屋的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋顶等部位；

共用设备，是指一幢房屋内部，建设费用已分摊进入房屋销售价格的由整幢房屋的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、电梯、防雷装置、消防器具等设备；

共用设施，是指物业区域内，建设费用已分摊进入房屋销售价格的由业主、使用人共同使用的道路、绿地、停车场库、照明设施、消防设施、排水管道、窖井、化粪池、垃圾站(房)、公益性文体设施等；

房屋承重结构是指房屋的基础、承重墙体、梁柱、楼盖、屋顶等。

第五十三条 专项维修资金管理办法由市房产主管部门会同市财政部门制定并报市人民政府备案后实施。

第五十四条 本办法“以上”均含本数，“以下”均不含本数。

第五十五条 本办法自二OO四年六月一日起施行。二OO一年六月二十一日以市政府第6号令发布的《萍乡市住宅区物业管理暂行办法》同时废止。

第二篇：萍乡市地名管理办法

萍乡市人民政府令

第70号

《萍乡市地名管理办法》已经2014年1月3日市人民政府第30次常务会议讨论通过，现予公布，自即日起施行。

市 长 李小豹 2014年4月9日

萍乡市地名管理办法

第一章 总 则

第一条 为了加强地名管理，适应城乡建设、社会发展和人民生活的需要，根据国务院《地名管理条例》、《江西省地名管理办法》和有关法律法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内地名的命名、更名、销名、标准地名的使用、地名标志的设置以及相关管理活动。

第三条 本办法所称地名包括：

（一）山、河、湖、岛、洲、山洞、泉等自然地理实体名称；

（二）市、县、市辖区、乡（镇）、街道办事处等行政区域名称；

（三）工业园区、农区、林区、矿区、自然保护区、水利风景区等专业区名称；

（四）城镇街（路、巷）、村民委员会、居民委员会、住宅小区、居民楼以及自然村等居民地名称；

（五）风景名胜区、旅游度假区、公园、公共广场、文物古迹等游览地、纪念地名称；

（六）具有地名意义的台、站、港、场、码头、铁路、公路、桥梁、隧道、水库、灌溉渠、堤坝、电站等专业设施名称；

（七）具有地名意义的商贸大厦、宾馆饭店、综合性写字楼等建筑物

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名称。

第四条 本办法所称地名标志，是指为社会公众使用所设立标示地理实体名称的标志，包括：

（一）行政区域名称标志；

（二）村民委员会、居民委员会、居民地、街（路、巷）名称标志；

（三）门（楼）编码名称标志；

（四）山、河、湖、岛、洲、山洞、泉等自然地理实体名称标志；

（五）具有地名意义的建筑物和台、站、港、场名称标志；

（六）其他起导向作用的辅助地名标志。

第五条 地名管理工作实行市、县（区）人民政府领导负责制，市、县（区）人民政府地名委员会负责统一组织和综合协调辖区内地名管理工作。市民政部门是本市地名工作的行政主管部门，县（区）民政部门按照权限划分，负责辖区内地名管理工作。公安、规划、市政公用、房管、财政、工商、文化、旅游、国土资源等部门和乡（镇）人民政府、街道办事处应当按照各自职责做好地名管理工作。

第六条 民政部门应当履行下列职责：

（一）贯彻实施地名管理法律、法规；

（二）编制、组织实施地名规划；

（三）审核、承办地名的命名、更名、销名等工作；

（四）指导地名标志设置与管理；

（五）发布地名信息，推广标准地名，开展地名公共服务；

（六）保护历史地名，宣传地名文化；

（七）建立和管理地名档案，编纂地名工具书，开展地名资源开发利用和地名学术研究；

（八）依照本办法规定开展监督检查工作，查处违法行为。第七条 市、县（区）人民政府对开展地名工作相关经费予以保障。

第二章 地名的命名、更名、销名

第八条 地名的命名、更名应当尊重当地地名的历史和现状，保持地名的相对稳定。

地名的命名、更名按照国务院《地名管理条例》的规定实行审批制。

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任何单位和个人不得擅自对地名进行命名、更名。

第九条 地名命名除应当遵循国务院《地名管理条例》和民政部《地名管理条例实施细则》和《江西省地名管理办法》的规定外，还应当遵循下列规定：

（一）标准地名原则上由专名和通名两部分组成。通名用字应反映所称地理实体的地理属性（类别）。不单独使用通名词组作地名。具体技术要求，以民政部制定的技术规范为准；

（二）符合城市总体规划和地名规划，反映当地历史、地理、文化和经济特征，尊重当地居民意愿，名实相符，含义健康；

（三）尽量避免使用生僻字、同音字、贬义字，以及字形字音易于混淆或易产生歧义的字；

（四）乡（镇）名称不与全省范围内的乡（镇）重名，市辖区范围内的街道名称，台、站、场名称，较大自然地理实体和公共设施名称，一个县（区）范围内的村民委员会、居民委员会名称，一个乡（镇）范围内的村庄名称，均不应重名，并避免同音；

（五）各行政区划名称，各专业部门使用的台、站、场、厂、矿、学校、医院等名称应当与当地地名统一；以街道名称派生的行政、企事业单位名称应与主地名统一。

第十条 城镇道路的通名按照建设规模分为下列三级：

（一）大道、大街：指城市的主干道；

（二）街、路：指城市的次干道、支路；

（三）巷：指除主次干道、支路以外的一般道路。

地名命名应当与规划或者建设同步进行，城市道路名称应当保持系统性、相关性。

第十一条 居民区的通名按照下列规定命名：

（一）小区：建筑面积5万平方米以上，具有较完善的基础设施和公共服务设施的住宅区；

（二）园、花园（苑、花苑）：用地面积1万平方米以上，有较多人工景点和绿地的住宅区；

（三）别墅：用地面积1万平方米以上，绿地面积一般不低于用地面积的50%，以低层建筑为主的高级园林式住宅区；

（四）公寓：适用于公建性质，配套设施完善，提供物业管理和相关

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服务的住宅楼；

（五）山庄：用地面积1万平方米以上，依山而建的低层住宅区或以休闲娱乐为用途的建筑物（群）；

（六）新村：用于命名城乡结合部农村拆迁后或库区、深山移民集中安置的居住区；

（七）度假村：位于郊区或风景区作度假使用，用地面积2万平方米以上，有较完善设施的大型旅游场所。

第十二条 建筑物的通名按照下列规定命名：

（一）大厦：楼层达到10层以上或者建筑面积1万平方米以上的综合性高层建筑物或者大型楼宇；

（二）大楼：楼层达到7层以上或者建筑面积在6000平方米以上的单体综合性办公楼或者商住楼；

（三）楼：楼层7层以下的商务楼、办公楼或者综合楼；

（四）商厦：楼层达到6层以上且商场面积在2000平方米以上，以商贸为主、办公为辅助的高层建筑；

（五）馆、宫：以文化、教育、娱乐、体育等功能为主的建筑物；

（六）城：用地面积5万平方米以上封闭式或半封闭式的具有商住、办公、娱乐等综合型多功能的大型建筑群；

（七）中心：用地面积2万平方米以上或者建筑面积10万平方米以上，且具有某种专门功能的建筑物（群）。

第十三条 公共设施的通名按照下列规定命名：

（一）广场：用地面积1万平方米以上，四周由道路围成相对完整的非居住用途建筑群，且有3000平方米以上集中的公共场地（不包括停车场）；

（二）公园：具备水域、花草树林、娱乐设施等条件，可供群众观赏、娱乐、游玩的公共场所；

（三）大桥：单孔跨径大于等于100米，小于500米的桥梁；

（四）桥：达不到大桥标准的桥梁；

（五）立交桥：互通的立体交叉的公路桥梁或公路与公路、公路与铁路互相跨越的桥梁；

（六）人行天桥：横跨城市道路上空，且专供行人通行的桥梁；

（七）隧道：公路、铁路从地下穿越山岭、河道的人工构造物，以及城市交通埋置于地层内的地下建筑物。

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第十四条 自然地理实体名称的命名按照下列程序和权限审批：

（一）涉及两个以上设区的市之间的自然地理实体名称，由有关设区的市人民政府提出申请，经省民政部门审核后，报省人民政府审批；

（二）市内著名的或者涉及两个以上县（区）行政区域的自然地理实体名称，由有关县（区）人民政府提出申请，经市民政部门审核后，报市人民政府审批；

（三）县级行政区域内的自然地理实体名称，由所在县级民政部门提出申请，报本级人民政府审批。

第十五条 居民地名称的命名按照下列程序和权限审批：

（一）城镇街（路、巷）名称的命名，涉及两个以上县（区）的，由市民政部门会商有关县（区）人民政府和有关部门同意后，报市人民政府审批；区范围内的，由区民政部门提出申请，经区人民政府同意，市民政部门审核后，报市人民政府审批；县范围内的，由县民政部门提出申请，报县人民政府审批，其中与主城区接壤的县范围内的道路命名，应当征求市民政部门的意见后，报县人民政府审批。

（二）住宅小区名称的命名、具有地名意义的建筑物名称的命名，由建设单位在项目立项前报所在市、县民政部门审批；

（三）自然村名称的命名，由乡（镇）人民政府或者街道办事处提出申请，经县（区）民政部门审核后，报县（区）人民政府审批。

第十六条 工业园区、农区、林区、矿区、水利风景区、自然保护区等专业区名称的命名，由其主管部门提出申请，经所在地县级以上民政部门审核后，按照其隶属关系，报县级以上人民政府审批。

第十七条 专业设施名称、游览地和纪念地名称的命名，由有关单位向其专业主管部门提出申请，在征得当地人民政府同意后，由专业主管部门审批。审批后有关单位应当向当地民政部门告知。

第十八条 门牌号的编排，由建设单位或者房屋产权所有人向所在地公安派出所提出申请，公安派出所根据标准地名拟定门牌编号方案，区或者县公安机关确定，报市或者县民政部门备案。

第十九条 申请地名命名的，应当提交下列材料：

（一）地理实体的性质、位置、规模；

（二）命名的理由；

（三）拟用地名的用字、汉语拼音、含义、来源；

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（四）申报单位和有关方面的意见及相关材料。

审批机关应当自受理申请之日起15个工作日内作出审批决定；涉及公众利益，需要征求有关方面意见并进行协调的，审批机关应当自受理申请之日起2个月内作出审批决定。不予批准的，应当说明理由。

对新批准的地名，审批机关应当自批准之日起10个工作日内向社会公布。

第二十条 有下列情形之一的，可以更名：

（一）因行政区域调整，需要变更行政区域名称的；

（二）因道路走向发生变化，需要变更路名的；

（三）因产权所有人提出申请，需要变更建筑物名称的；

（四）因路名变更、路型变化或者道路延伸，需要变更楼、门号码的；

（五）经省人民政府或者国务院及其有关部门批准变更地名的。不符合本办法第八条规定的地名，地名所在市、县（区）民政部门应当发出地名更名通知书，有关单位或者个人应当自收到通知书之日起3个月内办理更名手续。

地名更名的申报、审批程序按照本办法规定的地名命名的申报、审批程序进行。

第二十一条 因行政区划调整、自然变化、城乡建设等原因消失的地名，应当根据地名管理的审批权限和程序公示销名。

第二十二条 行政区域名称的命名按照国务院《关于行政区划管理的规定》办理。

第三章 地名的使用和管理

第二十三条 经批准的地名为标准地名，下列范围内应当使用标准地名：

（一）涉外协定、文件；

（二）机关、团体、企业、事业单位的公告、文件；

（三）报刊、书籍、广播、电影、电视和信息网络；

（四）城镇街（路、巷）标志，住宅小区标志，建筑物标志，楼、门号码牌，景点指示标志，交通导向标志，公共交通站牌；

（五）商标、牌匾、广告、合同、证件、印信；

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（六）公开出版发行的地图、电话号码簿、邮政编码册等地名密集出版物。

第二十四条 标准地名应当使用国家公布的规范汉字书写，并以汉语普通话为标准读音。使用汉语拼音拼写时，应当符合国家公布的《汉语拼音方案》和《中国地名汉语拼音字母拼写规则》的规定。

第二十五条 涉及住宅小区、具有地名意义的建筑物名称，有关部门办理下列事项时应当查验标准地名使用证，发现不能提供的，应当告知建设单位向民政部门办理申请手续：

（一）城乡规划主管部门核发建设工程规划许可证；

（二）住房保障和房产管理主管部门核发商品房预售许可证或者房屋所有权证；

（三）公安机关编制门牌号。

第二十六条 市、县（区）民政部门和专业主管部门，负责编纂本行政区域或者本系统的各种标准化地名出版物。其他任何单位或者个人不得编纂标准化地名工具图书。

第四章 地名标志的设置和管理

第二十七条 经常被社会公众使用的标准地名，应当设置地名标志； 设置地名标志应当执行国家统一标准，做到美观、大方、醒目、坚固。第二十八条 设置地名标志应当按下列规定布局：

（一）公园、名胜古迹等点状地域至少设置一个地名标志；

（二）居民地等面状地域应当视范围大小设置两个或者两个以上地名标志；

（三）城市道路等线状地域除在起点、终点、交叉口必须设置地名标志外，必要时在适当地段增设地名标志。

第二十九条 重要自然地理实体、行政区域、住宅小区、城镇街（路、巷）等地名标志，由市或者县（区）民政部门负责设置、维护和管理。农村的地名标志由县民政部门会同所在地乡（镇）人民政府或者街道办事处规划，乡（镇）人民政府或者街道办事处负责设置、维护和管理。门牌号标志由公安机关负责设置、维护和管理。其他地名标志，由有关部门按照职责分工和管理权限负责设置、维护和管理。新建住宅小区、城镇街（路、—7—

巷）、桥梁、隧道和公共广场的地名标志，应当在工程竣工前设置完成。其他地名标志，应当自地名公布之日起60日内设置完成。

第三十条 地名标志的设置、维护和管理所需经费，按照下列规定承担：

（一）自然地理实体、行政区域、城镇街（路、巷）的地名标志以及原有的住宅小区、居民楼的地名标志，按照地名标志设置、维护的管理权限由同级财政承担；

（二）新建、改建、扩建的住宅小区、居民楼的地名标志，列入工程预算，由建设单位承担；

（三）农村的地名标志，由县级财政承担；

（四）其他地名标志，由设置单位承担。

第三十一条 任何单位和个人不得涂改、玷污、遮挡、损坏或者擅自移动、拆除地名标志。因施工等原因确需移动、拆除地名标志的，应当事先报所在市、县（区）民政部门或者有关专业主管部门同意，并在施工结束前负责恢复原状，所需费用由工程建设单位承担。

第三十二条 市、县（区）民政部门应当会同有关部门对地名标志设置、维护情况进行监督检查，发现有下列情形之一的，应当通知设置单位予以更换：

（一）地名标志未使用标准地名或者样式、书写、拼写不符合国家标准的；

（二）地名已更名但地名标志未更改的；

（三）地名标志破损、字迹模糊或者残缺不全的；

（四）设置位置不当的。

第五章 历史地名保护

第三十三条 本办法所称历史地名是指中华人民共和国成立以前形成的具有历史文化价值和纪念意义的地名。

第三十四条 历史地名保护应当坚持全面保护与重点保护相结合，保护研究与保护实践相结合，传承弘扬与宣传教育相结合。

第三十五条 市、县（区）民政部门指派专（兼）职地名文化遗产管理人员，负责本市、县（区）地名文化遗产的普查、登记、申报、宣传、保护等工作。

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第三十六条 列入重点保护对象的六类地名，分别为：

（一）千年古城地名文化遗产；

（二）千年古县地名文化遗产；

（三）千年古镇地名文化遗产；

（四）千年古村落地名文化遗产；

（五）著名山川地名文化遗产；

（六）近现代重要地名文化遗产。

列入重点保护对象的六类地名可申报中国地名文化遗产，相关标准条件按照《地名文化遗产鉴定》行业标准执行。

第三十七条 本市实行历史地名保护名录制度。民政部门应当对辖区内的历史地名进行普查，做好资料收集、记录、统计等工作，建立历史地名档案。市民政部门应当建立历史地名评价体系，科学论证，提出历史地名保护名录，经市地名委员会评审并征求社会意见后，由市人民政府批准公布。

第三十八条 变更历史地名保护名录中仍在使用的地名时，应当充分论证、确定保护方案并经公示后，按照规定的程序办理。历史地名保护名录中未使用的地名应当优先启用；未被启用的，应当采取挂牌立碑等措施加以保护。

第三十九条 规划、建设部门在城市建设改造中，需要对历史地名保护名录中涉及的地理实体拆除或者迁移的，应当会同民政部门制订地名保护方案。

第四十条 对列入历史地名保护名录的地名，应当由市民政部门设置历史地名标志。标志上应当载有名称、释义、历史文化价值等内容。

第六章 地名档案管理与信息服务

第四十一条 全市地名档案工作由市民政部门统一指导，市、县（区）地名档案管理部门分级管理，在业务上接受上级民政部门和同级档案管理部门的指导、监督。

第四十二条 地名档案的管理规范，应执行民政部和国家档案局制定的有关规定。

第四十三条 市、县（区）民政部门应当建立本行政区域的地名数据库

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和地名信息系统，及时反映新地名信息，实行地名年报制度；加强地名档案、地名数据信息的开发和应用。

第四十四条 鼓励社会力量参与开发地名公共产品，在遵守国家保密规定的原则下，向社会提供地名信息咨询等公共服务。

第七章 法律责任

第四十五条 违反本办法规定，有下列情形之一的，由县级以上民政部门责令限期改正；逾期不改正的，处五百元以上一千元以下罚款：

（一）擅自对地名进行命名、更名的；

（二）不按照第二十三条规定使用地名的。

第四十六条 违反本办法第二十六条规定，擅自编纂标准化地名工具图书的，由县级以上民政部门责令限期改正；逾期不改正的，处二千元以上一万元以下罚款。

第四十七条 违反本办法第三十一条规定，涂改、玷污、遮挡、损坏或者擅自移动、拆除地名标志的，由市、县（区）民政部门责令限期改正；逾期不改正的，对个人处二百元以下罚款，对单位处五百元以上一千元以下罚款；造成损失的，依法予以赔偿。

第四十八条 从事地名管理工作的人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或者上级行政主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章 附 则

第四十九条 各县人民政府，可以根据本办法，结合实际，制定本行政区域的地名管理办法。

第五十条 本办法自发布之日起施行，《萍乡市地名管理规定》同时予以废止。

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第三篇：物业管理办法

物业公司商铺暂行管理办法

为了更好的更有效的对各处商铺进行管理和服务，特制定本办法。

一、租赁协议的签定、续签、及协议的保管 协议的签定及续签由集团招商部负责，协议签定后物业公司应严格按照合同执行，合同原件一式三份由物业公司办公室、集团招商部进行保管，合同复印件送存集团财务部。

二、各项费用的收取

1、各项费用包括：房屋租赁费、水电押金、使用过程中的水电费、物业服务费及其他费用。

2、商铺出租签定合同时，首次交纳租金由集团招商部进行催交，由财务室时行收取后，再由 物业公司加盖合同公章并将相应的商铺钥匙交给租赁户，同时将所租商铺的水电表底数告知租赁户。

3、后期费用的收取 后期费用收取原则上由财务直接收缴，但考虑实际情况，每个苑区的商铺费用的收取由每个苑区的物管员收缴后，按财务收费管理制度及时上交公司财务。

4、各苑区负责人： ① XX苑商铺：XXX ② XX苑商铺：XXX

5、相关人员的工作要求： 各苑区物管员应根据各苑区的情况，建立好收费台账（收费台账格式由物业公司办公室和财务室共同制定），收取每一笔费用时都须如实填写，每月月末把当月的完整收费台账上报物业公司办公室和物业公司经理处，再由物业公司办公室汇总后将其转交集团财务部和招商部，商铺管理和收费时如遇特殊情况，相关责任人应出具书面性的材料予以说明。

6、监督 收费过程中，物业公司办公室、集团财务室应根据协议的内容及相关的收费标准进行监督，发现问题应及时通知相关人员予以纠正。对于商铺的租赁情况及各项费用的收缴情况，集团招商部、财务部、物业公司办公室各安排一名人员每月按时对所租赁的房屋使用情况及费用收取情况进行检查，对所检查的结果由物业公司办公室写出书面材料，由集团招商部、财务部确认后，上报集团分管领导。如遇上述第4条提到的特殊情况，物业公司办公室应核实情况是否属实，并在说明材料上注明并报分管领导，由分管领导作出意见进行处理。

三、奖罚 文档冲亿季，好礼乐相随mini ipad移动硬盘拍立得百度书包

1、罚： ① 苑区责任人应严格按照收费标准进行收取电费费用，若未按照收费标准进行收取的，给公司所造成的损失，由责任人承担。② 收费人员在收费时由于个人的疏漏少收了相关费用，责任人负责追回，追不回的由责 任人承担。③ 收费人员在收取费用后应及时上交财务，若因时间关系确定无法上交时，收费人员应 妥善保管好收取的费用；若因个人保管不善遗失的由个人承担。④ 财务应配合收费员的工作，按时收取费用。

2、奖： ① 所租赁出去的商铺后期管理交由物业公司，集团公司应按照以前的制度将当年所 收房屋租金的20%给予物业公司作为投入成本的补偿。② 物业公司再房屋租金进行盈利的情况下，且收费人员在所管商铺租金收取达到90%后，可根据收费人员的工作内容量、收费过程中的艰辛及责任，建议物业公司从集团公司给予物业公司20%的房屋租金中拿出3%作为对员工的奖励。商业街商铺物业管理规定

一、商业街商铺为XX开发有限公司,商铺只作正当经营用途,商户在使用期间应遵守与开发商签定的合同规定,不得擅自改变该房屋结构和用途。

二、商铺商户必须对门前实行“三包”:包绿地、包卫生、包秩序,不得随地乱丢垃圾。要注意做好消防安全工作,不乱堆放杂物阻塞通道。

三、商铺内不得从事黄、赌、毒,非法贩制盗版制品等违法犯罪活动。

四、商铺内严禁存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害及其他危险物品。

五、自觉维护物业的整洁、美观,保持公用通道的畅通,以及共用设备、公共设施的完好。

六、商铺的装修应遵守XX装修手册的规定,装修房屋要事先告知XX物业管理处,由XX物业管理人员依法对装修房屋活动进行指导和监督。如商户违章建筑,XX物业公司可以依法采取相应措施制止其行为,对其违章装修或妨碍他人正常使用物业而造成损失的,违章商户应承担赔偿责任。

七、商铺商户在收到当月费用通知单后,须在一个星期内前往XX物业管理公司交纳管理费、水电费及其他有关费用,已办理银行委托转帐的商户,须保持帐户金额充裕,方便银行办理代扣款业务。欢迎预交,逾期一个月未能按时交费的商户,物业管理公司将每天加收千分之五的滞纳金。

八、商户在日常经营时,不得妨碍或影响邻近居民正常休息。不得产生高分贝噪音,营业时间规定为7:00~23:00,节假日或法定假期可适当延长。超级市场可24小时营业。1商铺业户服务管理

业户服务部有两部分工作职能，一是业户服务，二是内部管理。1.1 接待与联系

接待与联系是业户服务的重要内容之一，是物业管理方为业户、顾客提供服务并与业户、顾客进行交流的窗口。其主要职能与其他类型物业管理的业户服务一样，包括倾听建议和意见，接受投诉，安排维修和回访，收取管理费与内外联系等。1.2 纠纷、投诉接待

顾客在商铺购物因环境服务因素而来投诉。对物业管理方来说，所有投诉、处理结果都要有记录，作为年终表彰与履行“管理公约”业绩考核依据之一； 1.3 报修接待

商铺铺位的照明或其他设施出问题，对业户营业将造成很大的影响。业户报修，应迅速做记录，填写《维修任务单》，即时派维修工到现场抢修； 1.4 走访回访

接待员的走访内容包括三方面：

一是听取业户和商铺方对物业管理服务的意见、建议； 二是对报修后的维修结果进行回访；

三是对业户的礼仪、形象、环境、广告、装潢等方面的不足之处作出提示、督促改进，晓之以理，动之以情，用实际行动去感化业户，让他们明白：我们所做的一切，都是为了商铺的自身形象，我们的目标是一致的。1.5 内外联系 商铺内部联系：

商铺的内部联系包括向业户收取租金、管理费、水电能耗费、铺位的报修抢修费等；向商铺方收取物业管理费、能耗费。商铺服务管理做得如何，必将影响到收缴率的好坏。商铺的外部联系

商铺与街道、居委、警署、消防、劳动、环保、水、电、煤、电信及媒体都有业务上的联系，如处理不好这些关系，会使商铺的经营活动很被动。处理得好，往往事半功倍。2 商铺装修服务管理

2.1 装修管理应包含在业户管理中，因管理难度较大，故单独列出论述。装修管理职能主要包括：审核装修申请、签订“装修管理协议”，现场监督管理等。.2.2 商铺楼宇的租赁往往以整个层面向外出租，出租后，由承租商依据经营要求，提出装修申请；也有的业主把一个层面装修完毕之后出租铺面。承租商户对铺面只能通过申请批准后作一些小的变动装修，装修管理应做好以下几个方面：

建立周全、详细、便于操作的管理制度； 专人负责对工程实行严格的监督；

选定资质高、信誉好的工程承包商进行装修； 对装修现场进行监督管理。

2.3 商业铺面制定装修管理规定的要点

二次装修过程应遵守物业管理处制订的《二次装修施工管理规定》； 业户装修需使用电焊、气焊、砂轮、切割机等设备的，应严格遵守《商铺动火申请制度》的各项规定；禁止擅自更改水、电管线及负荷用电； 装修完毕后，物业管理处根据装修前业户递交的经认可的装修设计图、装修协议，对工程进行竣工验收，如发现有违反装修设计图及装修协议某些条款的，应视情节轻重作不同的处理；

为了保证业户在装修过程中不损伤楼宇结构等重要部位，装修工程施工方事由物业管理处选定还是由业户选定应视工程涉及的方面来确定，通常分以下几种情况：

凡涉及电力设备（由铺外的配电架至铺内的终端空气开关箱等）进行增建、改装的；为该层的消防设备（包括消防喷淋装臵、管道、警铃等）进行增建或改造的；为该层的电梯、自动扶梯进行增建或改装的，以及电视监控系统、公共天线分布系统等进行增建或改装的，都由物业管理处选定工程实施工方。业户则按工程费用的一定比例支付给物业管理处作为工程监督管理费。

凡涉及铺面、商号招牌、天花板、墙面、墙壁装饰、内部间隔，水管、排水道、电力装臵，通风设备、电话等小规模装修可由业户自行选定工程施工方，也可由物业管理处选定施工方。

业户递交的装修设计方案所附的图纸，应包括：清楚显示楼层内部间隔的平面图；楼层平面图的正视图、切面图（附铺面、商号招牌的细节）；排水系统的分布图（附由关细节）；电力供应设备分布图及电线敷设简图（附有敷设电线资料及负荷量）；照明设备位臵图；假天花的平面，切面图；及其他一些物业管理处或商铺要求提供的建筑细节；装修工期、开工期、防火措施、环保、环卫要求、违约责任、施工期保险等。等等 2.4 装修现场监督管理

在施工过程中，物业管理处应派专人在现场进行管理。管理的内容主要包括3方面：

对施工人员的管理，以及对工程是否按图施工、按“装修协议”要求和对装潢现场环境卫生（装潢垃圾）进行监督管理。一般建筑施工队的人员情况复杂，大多是临时工，施工方对他们可能也缺乏有效的控制；装修施工与整个楼宇的建筑不同，他通常局限于一个单元或一个楼层内施工，而其他层面则照常营业，如对施工人员无有效管理，势必会影响其他业户的营业活动。对于装修的工程监控主要着眼于施工人员有否严格按认可的设计图纸进行施工，有否违反已签订的“装修管理协议”上的条款，有否违反物业管理处的其他管理规定等，如有违反规定要及时联系，发出“整改通知单”等。如装修时损及商铺的装饰、装臵或公用设施，则由业户负责将其修复，直至商铺方满意为止。当然，也可由物业管理处修理，但有关费用则由业户支付。这些管理服务都应做好详细记录，作为竣工验收时的证据或参考。商业物业的日常养护标准较高，维修要求严，其内容同办公楼相似，但其方式不同。商业物业的重点在于各种设施，设备上，因为商业物业设施设备使用频率较其它物业相比是最高的一类，设备、设施养护及维修管理的好坏直接影响经营环境和经营活动的正常运行。一些设备如电梯，自动扶梯等易出故障的设施设备，保证其正常运行主要靠平时养护。

商铺设备管理主要是防止商铺停电和保证中央空调、自动扶梯的正常使用。商铺供电需要绝对保证，因为一旦停电，漆黑的营业厅将给顾客、商品和营业款带来不安全的因素，对商铺声誉带来不利影响。所以应选派优秀员工，日夜监测电气运行状况和空调系统、自动扶梯的运行状况，一有异常情况及时安排维修，确保电气和中央空调、自动扶梯正常运行。

商铺设备设施维保管理的具体实施过程与办公项目类似，在此省略。4 商铺建筑物的养护及维修管理 4.1 商铺修缮的计划、资金管理。

为了确保商铺建筑物的完好，应制订完整的修缮制度，编制每年的修缮计划，安排修缮投资，经管理处审核后报商铺业委会方审批（大中修要落实资金），检查修缮结果。4.2 工程性质的确定。

依据商铺建筑物的损坏程度，将修缮工程大致分为大修、中修、小修三类。

大修工程是指建筑物主体结构的大部分严重损坏，或有局部倒塌的危险；部分附属设施必须拆换、改装或新装，如上、下水道等。由于大修工程施工场地和安全的要求，通常是经营业户必须停止营业。因此，工期安排和开工前的筹备工作非常重要；

中修工程是指建筑物部分损坏，在局部维修中只牵动或拆换少量主体构件，保持原楼宇规模和结构的工程。如楼顶的局部修缮或部分重做面层，加固部分钢筋混凝土梁柱，外墙的全面粉刷装饰等。中修工程影响面为局部，管理工作做得好，可使建筑物内的部分业户继续营业； 小修工程（亦称零修工程或养护工程）是指及时修复的小损小坏，以保持建筑物原有完损等级的日常养护工程。此类工程在新旧楼宇中极为常见，如修补面层，门，窗、地面的整修等。小修工程较小影响商业经营，但也应加强施工管理，尽可能不影响业户及顾客。4.3 建筑物维修的档案管理

建筑物维修的技术档案的管理是对原有建筑物技术资料的补充，是为日后建筑物的维修、整改、扩建等工作提供不可缺少的依据。4.4 维修或施工工程的管理

设备、设施的大中修或商铺建筑物的修缮如需外发包时，应给有相应资质的修缮施工单位承接。外发包合同应要求该施工单位对修缮工程有设臵总工程师、主任工程师、技术队长或技术负责人的措施，形成工程施工过程中的技术决策、管理体系，总工程师为技术总监，各岗位有技术负责人，职、权、责分明。维保部派专人在整个工程施工过程中对现场的质量、安全（包括防火）和是否按外发包合同要求和对施工现场环卫（装潢垃圾）、环保措施进行监督管理。4.5 检查监督 维保部主管对属下各维修组的维修与保养每天进行抽查，发现问题（苗子）记录在案，追查分管维修工的责任；发生责任事故追究维保部主管的责任。5 商铺保安服务管理 5.1 治安管理

商铺的安全保卫工作包括治安防盗、防范突发事件、监控中心管理、车辆管理、停车场管理等。其管理的重点如下：

5.2 安全保卫管理是商铺物业管理的要点，必须予以重视。它有两部分组成一消防和治安管理。

商铺物业一般都安装先进的自动火灾报警装臵和自动灭火装臵，这些装臵直接与电视监控系统联网，一旦发现火情，烟雾达到一定的浓度或温度达到一定的高度这两种装臵便自动通过导线将报警信号传输至报警装臵、电视监控系统和自动喷淋装臵；

运用电视监控系统对商铺进行全方位、多角度，尤其对出售贵重商品及金融营业点进行日常监视，发现可疑人员或突发事件、恶性事件时监控人员及时录像存作查证。

在地下车库或露天停车场亦须安臵监控探头，防止车辆被窃。人防方面由于商铺中铺面多，人流密集，易造成电视监控死角，人防是商服物业管理中必不可少的。

商铺主要进出门岗的保安员发现可疑人员时用对讲机通知场内便衣保安人员加以注意。流动岗应着便装，流动巡逻，做到勤观察，勤分析，善于发现问题及时解决问题。对突发事件和恶性事件应及时处臵防止事态扩大并注意保护现场及时向上级和公安部门报告.5.3 防窃防盗的管理

超市类商铺出入口不宜太多，太多的出入口对商品将带来不安全因素。在商品出入口应设臵便衣保安，其职责检查带出的商品是否有发票，是否是合法的商品购臵行为；

大型商铺在进货和为顾客送货（大件）时，由于商品货量大，堆在商铺外场地上，容易给不法之徒以可乘之机，这时保安就要提高警惕，防止商品被盗；

商铺在逢年过节、双休日时有较多的顾客；货商铺搞促销，如限时商品优惠；或凭广告券免费领商品时，都会造成柜台前人头攒动的拥挤现象，不法分子会乘机作案盗窃钱包，这时保安就应上前维护秩序，保障顾客人身与财产的安全；

商铺为使收银活动安全，收银员换班或营业结束，将钱款解送至总收银柜或商铺管理部门，这时保安应上前保护收银员以及钱款安全，防止歹徒抢劫；

一些盗贼在商铺关门前躲在商铺内隐蔽处，等到深夜出来作案，第二天开门后又混在顾客中出门。故商铺关门后保安要仔细检查商铺各角落、隐蔽点、夜晚值班时要提高警惕，加强巡逻；

对夜晚值班保安的素质要求应较高，夜晚值班应排出两名以上保安和一名管理人员，商铺夜应采取必要的技防措施。防范恶性事件和突发事件。商铺入口时保安的第一关，保安人员责任心要强，善于察言观色。发现可疑人员，用对讲机报告商铺内的便衣保安员加以注意。商铺发生突法事件，保安、管理人员应按《应急事件处理规程》操作。防止事态扩大，注意保护现场，及时向上级报告或呼叫救护车。应特别强调，在发生恶性事件紧急疏散围观顾客时等等 5.4 监控中心管理

监控是指利用电视监控系统对商铺进行全方位多角度的监视，尤其是对出售贵重商品如钻石珠宝、高档手表等铺面应进行日夜监视。如发现可疑人员或突发事件、恶性事件的发生，监控人员应及时录象，以便查证。

另外地下车库或露天停车场亦须安臵监控摄像探头，防止车辆被窃，万一遭窃，录象将提供证据、线索，有利破案。这项工作的重要性要求监控中心的 5.5 消防管理

商铺消防工作的重要性不言而喻，商铺内人流大，楼梯、通道（尤其是防火楼梯、通道）相对面积较小，这给火灾时的人员疏散带来很大困难；

商品多（且大多是易燃品），火种容易迅速燃烧；面积广，因无防火墙阻隔，烈火蔓延极快；如商厦火灾，高楼内的竖井多，烟囱效应可使火灾热烟上升速度达到每秒8米，瞬间整个商厦将全被烟雾笼罩。烟雾窒息死亡往往是火灾死亡率中最高的。鉴于防止火灾的重要性，商铺都安装有先进的火灾探测装臵（烟感探测器和温感探测器）和自动灭火装臵（喷淋装臵）。这些装臵直接与火灾自动报警系统联网。只要易各地方出现火情，烟雾和温度各达到一定的限度，这两种装臵便自动通过导线将报警信号传输至报警器，进行有效监控与预防。制定切合本商铺实际的消防管理制度（包括几套火灾应急处理方案）；商铺的各部门及物业管理的各部门都要把各自放火职责、范围规定清楚；消防监控中心的保安员应明确自身的职责范围。做到“统一指挥，分区管理，层层负责，责任明确，防患未然”，切实贯彻“预防为主，防消结合”的消防方针。

发现监控屏幕有火灾报警号时，立即用对讲机通知就近的保安人员赴现场核查与处臵；如确为火警，按应急方案实施，报告保安部主管组织扑救，重点是商铺内人员的疏散，保障人身安全，事故后作好调查分析报告并备案。

发现故障警报，应迅速消除警铃使之还原，并立即通知维保部，协助维保部尽快排除故障，并作好详细记录。

定期对消防设施、设备、器材及消防通道、标记、防火门进行检查，确保完好备用、通道畅通、标记清晰。对一些业户可能擅自增加电气设备要认真检查，防止发生电气超负荷火接触电阻过大、线路老化、过载、摩擦等危险现象。

在员工、管理人员和业户中定期开展消防培训及消防演习，使人人都会使用消防器具，掌握火灾逃生知识，不断提高大家的防火意识和消防业务水平。6 商铺保洁服务管理 商铺的环境有外部环境和内部环境。

外部环境包括楼宇的外墙、附属建筑设施及周围的绿地、广场、停车场等；

内部环境包括过道、楼梯、自动扶梯、电梯、卫生间、会议室等一切公用场所，以及业户的铺内、办公室内等非公用部位。

搞好商铺的环境卫生和绿化养护的主旨在于创造整洁优美、和谐怡人的商业氛围，为业户提供一各理想的经营环境，为顾客提供一个轻松愉快的购物环境。6.1 商铺保洁管理方法

要做好商铺的保洁服务管理，首先要确定做什么，即什么地方需要保洁，然后定出清洁的标准，根据这些标准、要求再定出保洁的频率（次数），还要再加上检查手段，如目视检查还室手摸检查或白纸擦一米检查等，制作《商业街商铺环境清洁的作业标准》，内容有检查的部位、项目、清洁的标准、保洁的频率、检查的手段等。重要的问题是怎么做等，制订《商业街保洁服务作业规程》，这个“规程”指导保洁工对商铺各部位的清洁按规定的操作程序去做，是保洁工岗前岗中的培训教材，其要点有：地面清洁、打蜡；墙角线清洁；墙面除尘；大理石清洁、打蜡；不锈钢面清洁；卫生间清洁；玻璃幕墙清洁；窗户清洁；地毯清洗干净等。6.2 商铺保洁管理的重点

商铺的清洁管理重点之一是地坪清洁。随着人流的进出，给商铺地坪带来的灰尘、纸肖；定时的清洁能够带给顾客舒适、优美的购物环境； 商铺的玻璃无框门、室内柱上镜、电梯内镜面等，由于顾客触摸频率较高，留下的手印带给人视觉上的不舒服，应定时清洁以消除不洁现象；

商铺盥洗室墙面、洁具、地坪的清洁、干燥和无异味，也是清洁工作的重点；

商铺外的铜牌，因暴露在室外，风吹雨淋会使铜牌便黑，定期擦拭，能保持其程亮，提升商铺的形象。

商户铺内产生的垃圾须袋装并放至指走位臵，及时清理； 雨大进门处及其他公用过道应设臵一些雨具存放器，尽量不要把带雨水的雨具带进大厅，同时注意清洁卫生。

对商铺的杀虫灭鼠工作要引起重视，但放臵鼠药时，要充分考虑儿童的安全，要放在摸不到的地方；为了安全也可以聘请专业队伍进行消杀工作；

在商铺的营业时间内，保洁工不能使用长柄拖把，更不能使用湿拖把拖地，以免造成顾客滑倒伤害事故；

在雨雪天，商铺进门处应勤保洁并放臵地毯或防滑提示牌； 提醒业户在规定的时间内把铺面内产生的垃圾袋装送至指定的位臵； 对一切能利用的再生垃圾（包装纸、箱）要回收处理。

绿化环境是保持生态平衡，营造舒适、美观、清新、幽雅的购物环境的基础。商铺内外的绿化搞得好，能使周围得环境得到改善，又提升了商铺得品位。绿化管理应配备专业技术人员，依据季节、气候，地域条件的不同和树木花草的生长习性及要求，制定详细的管理细则，指导养护人员实行。7.1 商铺绿地管理

商铺外围的绿地，在基建时就已定型，商铺得整体绿化风格和局部独立的构图要统一协调，水平绿化和垂直绿化要相得益彰。为保证草坪生长良好，劝阻顾客、游客进入草坪；

保持绿地环境整洁；及时清除死株、病株，缺株要补檀：定期对花木修剪整形；

发现病虫害要进行捕捉或喷药，药物防治要注意安全，并挂警示标识； 草坪要经常除杂草：定期轧剪，每季度施肥一次，施后浇水或雨后施撒；

台风前对花木做好立支柱、疏剪枝叶的防风工作，风后清除花木折断的枝干，扶正培植倒斜的花木。7.2 商铺室内绿化管理

花卉摆放前要有设计图，造型变更要有小样图，与商铺总体设计风格相协调；

花卉上挂“名称牌”，简介花卉学名、俗称、习性，宣传养花的常识，争取业户和顾客的配合，共同创造幽雅清新的购物环境，同时又陶冶情操，增加商铺的文化氛围；

花卉搬运时，注意保护花卉株形不受损伤，不散落盆泥，注意场地整洁； 商铺人流量较大，因此商铺内摆放的花卉要经常检查，及时修剪，清除黄叶，枯萎的花卉立即更换：由于各点摆放位臵的光照度不一，花卉就要定期相互调剂、更换位臵；等等 7.3 检查督导

部门主管对保沽、绿化，服务各组工作时时进行巡视，发现问题记录在案，并追究各组长责任：管理处经理、业户部督导不定期对各组工作进行抽查，发现问题立即督促主管部门整改，每月累积数次，对主管进行处罚。8 商铺经营服务管理

商铺方和物业管理公司所签订的委托物业管理合同中，往往会 把商铺经营管理范畴的租赁管理，广告筹划、新项目开发同时委托给物业管理公司，以配合其商铺的经营管理．作为物业管理公司也应将商铺经营管理的好坏与自己的物业管理服务紧密地联系起来。8.1 租赁管理

出租方式的管理 主要是在租金商定时要考虑多方面因素，如商品经营的范围及类别；附近商铺楼宇的空臵率；承租户的经营特色；商铺所处的位臵。另外经营商品给管理带来的易难也应作为一个因素。租金计算可采用两种形式，一种先规定一个固定的月租金（根据面积），然后根据市场情况和货币升、贬值决定几年后再增加合理的幅度。一种是按面积定出最低租金，然后根据承租户销售总额按一定的百分比收取租金。

8.1.1 竞标租赁的注意事项： 严格审定投标者的资格，主要是审核其个人或公司的商业零售管理经验、经营业绩，资信状况及经营品种是否符合行业规定等； 投标的程序须规范、严密、全面，尤其是租金的计算方式及规定，预付竞标租金的保证方式，有关撤回投标的规定，以及中标后延时签约的赔偿，应作更为周全和深人的考虑。8.1.2 协议租金出租的注意事项：

在和业户签订租赁协议之前亦应了解承租人的资格、经营管理经验，资金状况，以及目前所经营店铺的数目，业绩情况及所经营品种是否符合行业的规定等；

承租人的经营性质，经营范围，所经营的商品档次和质量．是否有能力进行一定投入的商业推广活动，从而使商铺的业务前景有较大的发展等。

8.1.3 租金条款 租金制定的参考因素：

要参考周边社区人口数目，流动人口的数目及可能吸引其他社区的顾客量、商铺地理位臵的优劣，交通是否便捷等情况：

要参考商品经营的范围及类别、附近区域商铺的空臵率、承租人的经营特色、承租人要承租的层次、位臵等情况等：

要参考周围区域同行业的营业面积、租金状况、及经营状况等。租金的组成要素：

租金的组成包括商铺固定投资的折旧、保险，贷款资金利息、投资回报率等。水电能耗费、商铺管理酬金、商铺利润，物业管理费等。大中修整改更新基金等累加应分摊到每平方米。（也有租金中不包含大中修整改更新基金要素的）等 8.2 广告策划

楼宇内外的广告牌、条幅、悬挂物、灯饰等凡属商户铺内的，由商户提出设计要求或制作，必须由物业管理公司统一安装在合理位臵；广告策划是商铺经营服务管理的一项重要任务，就是要设法把顾客吸引进来，把承租人留住。因此要策划和组织各项商业推广宣传活动，如综合表演、纳凉晚会、模特表演，摄影展，商品使用演示等． 节日期间还可以相应地进行节日布臵，既增添了商铺热闹兴旺的气氛，提高了商铺的文化氛圈，又扩大了商铺的知名度，吸引大批消费者来购物助兴。

协调好社会关系，与政府及其他组织机构保持联络，参与社会公益活动如捐助失学儿童等，会给业户带来潜在的商业机会。8.3 项目开发

物业管理处还应不断增加服务项目，扩大服务领域．如：开办商铺儿童乐园，让儿童能尽兴地玩耍，父母能放心地购物：

开办商务中心，为业户提供传真、复印、打字、电报、长途电话、电子邮件等服务：

开办茶座．为顾客提供休憩，饮茶、品味小吃的场地：举办舞会、卡拉O、节日庆祝，年终联欢等文娱活动，活跃业户的文化生活： 办好商铺内部食堂．为业户提供清洁卫生、美味可口、物美价廉的饭莱，为顾客提供寄存包袋、代订报刊、代办保险、兑换零币等服务： 开办投币洗衣店、快速冲印照相店，鲜花店、礼品店、电脑屋等： 为顾客，业户提供全方位的服务，使顾客生活中的大多数服务要求都能在商业街中得到满足。9 商铺广告管理

业户为了树立企业形象，追求经济利益，必然采取许多宣传和促销手段。除电视、报刊广告以外，最有效、最直接的就是在商铺主体周边与商铺内部悬挂醒目的招牌、广告牌、条幅，张贴宣传品。物业管理处为了规范商铺的环境秩序和整体形象，在支持商业宣传策划的同时，必须加强商铺的广告宣传管理。

商铺的整体布局设计是很重要的，而各铺位上的宣传广告（包括灯光广告、灯饰、条幅、张贴、悬挂品等）要和商铺整体设计相协调，这就要求承租业户的广告设计必须经过物业管理处审核，以做到管理有序，不会破坏商铺的整体设计格调。10 商铺保险管理

商铺的物业管理中保险管理是必不可少的。在商铺的维修施工和广告安装中，均有可能发生意外的事故（包括火灾），对业户、顾客、员工造成伤害；在保洁操作中，也有可能保洁工未按“规程”操作，用了湿拖造成顾客滑倒摔伤；或雨天地滑，顾客在商铺进门处滑跤跌伤；这些都有可能向物业管理方提出索赔。为了规避风险和最大限度地减低这方面的损失，商铺的物业管理处应采取两种措施： 工程或服务的公众责任险、财产险（火险）；物业管理方可以向保险公司投保公众责任险等险种，在考虑保险额度时，可以根据事故发生率的高低选择投保的金额。

还有一种是财产险，是为防止商铺可能遭受火灾、台风、暴雨、水浸等损失而投保的，物业管理处应主动出面向商铺方（大业户）和各业户的投保减灾提供建设性意见。

第四篇：邯郸市物业管理办法

第四十九条 违反本办法的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由房产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

第五十条 违反本办法的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由房产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第五十一条 违反本办法的规定，不移交有关资料的，由房产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。

第五十二条 违反本办法的规定，物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由房产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第五十三条 违反本办法的规定，物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由房产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30％以上50％以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第五十四条 违反本办法的规定，挪用专项维修资金的，由房产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

第五十五条 违反本办法的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由房产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。

第五十六条 违反本办法的规定，未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的，由房产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

第五十七条 违反本办法的规定，有下列行为之一的，由房产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：

（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；

（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。

第五十八条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可向人民法院起诉。

第五十九条 业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

第六十条 违反本办法的规定，房产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

第五篇：孝感市物业管理办法

孝感市物业管理办法

2011-12-23 16:38:19 来源：孝感市人民政府

第一章 总则

第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于孝感市行政区域内物业的使用、维护、服务及监督管理活动。

第三条 住房保障和房屋管理部门负责物业管理活动的监督、管理工作。

规划、建设、环保、城管、工商、物价、财政、民政、人防、公安、消防等部门根据各自职能分别做好管理和服务工作。

第四条 街道办事处（乡镇人民政府）负责组织、协调业主大会成立及业主委员会的选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动。

社区居委会协助街道办事处（乡镇人民政府）开展物业管理相关工作。

第二章 物业管理区域

第五条 物业管理区域的划分，应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，并遵循相对集中、便于管理的原则，考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素划定。

分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的小区，其配套设施设备是共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割并独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。

第六条 建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当持房地产项目开发经营权证明、建设用地规划许可证、建设用地使用权证、项目规划设计方案和地名核准文件等资料，向住房保障和房屋管理部门申请划分物业管理区域。

住房保障和房屋管理部门应当自受理申请之日起二十日内，在征求街道办事处（乡镇人民政府）的意见后进行划分登记，并告知建设单位。建设单位应当将划定的物业管理区域向物业买受人明示。

第三章 附属设施设备的配置

第七条 新建物业，建设单位应当按照规定无偿配置物业服务用房，物业服务用房包括物业服务企业办公用房和业主委员会议事活动用房。配置物业服务用房按照国家有关居住区规划设计规范的要求执行；没有规定的，配置物业服务用房的建筑面积不低于建设工程规划许可证载明的房屋总建筑面积的千分之二，并不少于八十平方米，其中业主委员会议事活动用房建筑面积不少于十五平方米。

物业服务用房应当具备水、电等基本使用功能，有明确的坐落、房号，并且具备办理房 地产权属登记的条件。

第八条 规划行政主管部门在审批建设工程规划许可证时，应按第七条的规定明确物业服务用房的位置和面积。住房保障和房屋管理部门在核发商品房预售许可证时，应当注明物业服务用房位置。建设单位在销售商品房时，应当在售房合同中注明物业服务用房的位置和面积。

第九条 物业服务用房专门用于物业管理服务工作，物业服务企业、业主委员会不得擅自改变其用途。

住房保障和房屋管理部门在办理所有权初始登记时，应当在房地产登记簿中注明物业服务用房的位置和面积，业主有权查询。

第十条 新建住宅小区内的机动车停车库、车位与住户套数的最低比例标准，由规划行政主管部门按照相关规定制定。

第十一条 新建住宅小区内的水电气等专业设施的计量表应当实行专有部分一户一表，共有部分安装独立计量表,由相关专业经营单位负责向最终用户收费。

第十二条 新建住宅小区内安全防范、消防、环卫、邮政、通讯等附属设施设备的配置应当符合物业使用的基本条件。

第四章 业主大会及业主委员会

第十三条 业主在物业管理活动中，享有法律、法规规定的权利，并应当履行法律、法规规定的义务。

第十四条 物业管理区域具备成立业主大会、业主委员会条件的，社区居委会应当指导业主成立业主大会筹备组。

第十五条 筹备组由五至七名成员组成，其中社区居委会负责人一名、建设单位或者物业服务企业代表一名、业主代表三至五名。筹备组组长由社区居委会负责人担任。业主代表由社区居委会在愿意参加筹备工作，且有一定人数业主推荐的业主中确定。

建设单位应当提供筹备工作所需要的物业和业主相关资料。

第十六条 首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布，接受全体业主的监督。

第十七条 业主大会的职责、召开形式、业主大会决定的作出等事项，依照《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274号）相关规定执行。

第十八条 业主委员会由业主大会会议选举产生。业主委员会由委员和候补委员组成。业主委员会主任、副主任由业主委员会从委员中选举产生。

候补委员列席业主委员会会议，不具有表决权。

第十九条 业主委员会由五至十一名委员组成，组成人数为单数。候补委员人数按照委员人数的百分之四十设置。

业主委员会委员、候补委员实行差额选举，差额比例不得低于百分之二十。

业主委员会委员、候补委员按照预定名额和候选人得票顺序当选。

第二十条 业主委员会委员职务终止时，经业主委员会决定，从候补委员中按照得票多少依次递补，并在本物业管理区域内公告。

第二十一条 业主发现业主委员会委员有下列情形之一的，可以依照法律、法规和业主大会议事规则的规定，提议业主大会定期会议或者临时会议审议决定是否终止其委员职务：

（一）不履行业主委员会委员职责和业主义务，不遵守管理规约，情节严重的；

（二）收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬的；

（三）向物业服务企业销售商品、承揽业务的；

（四）牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益的；

（五）其他侵害业主合法权益的行为。

业主大会会议审议决定是否终止业主委员会 委员职务时，应当允许该委员提出申辩，并记录归档。

第二十二条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员职务自行终止：

（一）不再是本物业管理区域的业主的；

（二）因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的；

（三）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；

（四）被依法追究刑事责任的。

第二十三条 业主大会、业主委员会的运作经费从物业管理区域内共用部位、共用设施设备的利用收益中列支或由全体业主分摊，具体额度由业主委员会提出预算，并由业主大会表决通过。

业主委员会应当在每年三月底前公布上一业主大会、业主委员会运作经费的使用情况，接受全体业主的监督。

第二十四条 未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅小区，由街道办事处（乡镇人民政府）在征求该住宅小区业主意见并取得过半数业主书面同意后，指定物业所在地社区居委会代行本办法规定的业主委员会职责。

第五章 前期物业管理与物业交付

第二十五条 建设单位应当依法通过招标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。

招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书十日前，持招标公告或者投标邀请书、招标文件等有关资料，向住房保障和房屋管理部门备案。

有下列情形之一的，经物业所在地的住房保障和房屋管理部门批准，可以采取协议方式选聘物业服务企业：

（一）投标人少于三人；

（二）总建筑面积少于两万平方米。

第二十六条 鼓励前期物业服务企业提前介入项目的开发建设，对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项，提出与物业管理有关的建议。

建设单位组织竣工验收和分户验收时，应当通知前期物业服务企业参与。

第二十七条 新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合下列条件后，建设单位方可办理物业交付手续：

(一)生活用水纳入城市公共供水管网，并配套必要的二次供水设施和安装分户计量装置；

(二)雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统；

(三)小区用电纳入所在地区供电网络，并安装分户计量装置；

(四)在城市管道燃气主管网覆盖的区域，完成住宅室内、室外燃气管道的敷设且与相应管网连接，并安装燃气分户计量表；

(五)电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按专项设计要求配置到位；

(六)按照防火要求完成消防供水、消防自动报警装置、消防车通道等共用消防设施建设；

(七)小区道路与城市道路或者公路之间有直达的道路相连；

(八)按照规划要求完成环境卫生、商业网点、物业管理用房等配套建筑及设施建设；

(九)按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置；

(十)住宅小区分期建设的，已建成的住宅周边场地与施工工地之间设置有效的隔离设施；

(十一)法律、法规规定的其他条件。

第二十八条 建设单位应当在物业交付前，与相关专业经营单位办理专业经营设施设备接收管理手续。

第二十九条 建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。

物业承接查验按照《物业承接查验办法》（建房〔2010〕165号）的规定执行。

第三十条 建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。

第三十一条 物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列文件向物业所在地的县（市）住房保障和房屋管理部门办理备案手续：

（一）前期物业服务合同；

（二）临时管理规约；

（三）物业承接查验协议；

（四）建设单位移交资料清单；

（五）查验记录；

（六）交接记录；

（七）其它承接查验有关的文件。

第三十二条 前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将物业服务用房及有关资料移交给业主委员会。

第六章 物业管理服务

第一节 一般规定

第三十三条 业主大会可以根据所在物业管理区域的实际情况，通过公开、公平、公正的市场竞争机制，依法选聘具有相应资质的物业服务企业提供物业服务。

物业服务企业应当在其资质等级许可范围内提供物业管理服务。

第三十四条 实行物业服务项目经理责任制，物业服务负责人应当由有资质的物业服务项目经理担任。

物业服务企业应当按规定聘请相应专业服务人员从事相关专业服务工作。

第三十五条 实行物业服务重大事件报告制度。物业管理区域内发生下列情形之一的，物业服务企业应当按照有关规定及时向相关主管部门、专业经营单位报告：

（一）发生火灾、水患、爆炸或者自然灾害等造成人身伤亡或者危及建筑物安全；

（二）建筑物及其附属设施设备发生安全隐患，且在八小时内难以排除，严重危及业主、物业使用人及建筑物安全；

（三）物业服务人员撤离物业管理区域，造成物业服务中断，严重影响业主和物业使用人正常生活；

（四）发生群体性事件；

（五）发生业主、物业使用人重大伤亡事件；

（六）其他严重影响业主、物业使用人正常生活的隐患或者事件。

第三十六条 业主委员会、物业服务企业应当分别建立并妥善保管业主大会与业主委员会档案以及物业服务档案，按照有关规定向住房保障和房屋管理部门报送统计报表。

第二节 物业服务合同

第三十七条 物业服务合同由业主委员会与物业服务企业签订。合同中的下列主要内容应当事先提交业主大会表决通过，但业主大会已授权业主委员会决定的除外：

（一）物业服务事项；

（二）物业服务质量及费用标准；

（三）合同期限；

（四）违约责任。

物业服务合同示范文本由住房保障和房屋管理部门会同其他相关行政主管部门制发。

第三十八条 业主委员会应在物业服务合同期限届满六十日前组织召开业主大会，对是否续聘物业服务企业进行表决。双方续约的，应当重新签订物业服务合同；不再续约且需以委托方式管理的，业主大会应当及时依法选聘其他物业服务企业。

业主大会选聘物业服务企业前，应当召开业主大会，对选聘方式、具体实施者、物业服 5 务合同的主要内容等进行表决。

物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业应按照原合同约定继续提供服务，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。

第三十九条 有下列情形之一的，物业服务企业应当退出物业管理，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出：

（一）物业服务合同依法、依约解除；

（二）物业服务合同期满，已依法选聘其它物业服务企业；

（三）法律、法规、规章规定不得继续从事物业服务活动的其他情形。

第四十条 物业服务企业退出物业管理的，应当在办理规定退出手续的同时，履行下列交接义务：

（一）移交保管的物业档案、物业服务档案等资料和物业服务用房，实行酬金制的，还应当移交服务期间的财务档案；

（二）撤出物业管理区域内的物业服务人员；

（三）清退预收、代收的有关费用；

（四）法律、法规规定的其他事项。

第三节 物业服务收费

第四十一条 普通住宅、保障性住房的物业服务费、车辆停泊服务费实行政府指导价，收费标准按照属地管理原则，由价格行政主管部门会同住房保障和房屋管理部门依据有关规定制定。

其他物业的物业服务费、车辆停泊服务费以及其他项目服务收费实行市场调节价，具体收费标准由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定，报价格行政主管部门、住房保障和房屋管理部门备案。

第四十二条 物业服务企业应当对物业服务事项、服务质量和相应的收费项目、收费标准实行明码标价。

物业服务企业为业主或物业使用人提供物业服务合同约定以外的专项服务的，其收费标准可以另行约定。

物业服务企业在实施物业服务收费前，必须到价格行政主管部门申请办理《湖北省服务价格（收费）监审证》，实行亮证收费，并自觉接受价格行政主管部门的审验。

第四十三条 已竣工尚未出售或者尚未交付业主的物业，物业服务费由建设单位承担。

已交付的物业，物业服务费由业主承担，建设单位与业主另有约定的除外。

第四十四条 物业服务企业违反规定及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主委员会或者业主有权拒绝。

物业服务企业依约履行义务的，业主应当按时交纳物业服务费，不得以放弃共有权利为由拒绝交纳。物业产权转移时，业主应当结清物业服务费。

第四十五条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单 位应当按照下列规定向最终用户收取费用：

（一）实行一户一表的业主自用的向业主收取；

（二）物业服务企业使用的向物业服务企业收取；

（三）部分业主共同使用的，由相关业主分摊；

（四）全体业主共同使用的，由全体业主分摊。

物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据双方约定向专业经营单位收取劳务费。

专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

第七章 物业的使用与维护

第一节 物业的使用

第四十六条 业主或者物业使用人使用物业应当遵守有关法律、法规和管理规约、临时管理规约的规定，不得有下列行为：

(一)损坏房屋承重结构等违反房屋装饰装修规定的行为；

(二)违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗等违反规划规定的行为；

(三)侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的行为；

(四)擅自改变房屋用途等违反房屋管理规定的行为；

(五)随意倾倒垃圾、杂物等违反市容环境卫生规定的行为；

(六)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者超过国家规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为；

(七)占用消防通道等违反消防管理规定的行为；

(八)赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管理规定的行为；

(九)法律、法规和管理规约、临时管理规约禁止的其他行为。

物业服务企业、业主委员会发现有前款规定行为的，应当予以劝阻、制止，并报告有关部门。

第四十七条 业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等设施的，应当遵守管理规约、临时管理规约和物业管理的有关规定，保持物业的整洁、美观。

业主利用屋面安装太阳能热水器等设施的，不得破坏屋面，影响房屋安全，物业顶层的业主和物业服务企业应当予以配合。

第四十八条 房屋交付后，业主或者物业使用人应当按照权属登记用途使用物业，不得违反法律、法规以及管理规约将住宅改变为经营性用房。业主因特殊情况需要将住宅改变为经营性用房的，应当遵守法律、法规以及管理规约的规定，并经有利害关系的业主书面同意。

物业管理区域内按照规划建设的配套建筑及设施设备，不得改变使用性质，因特殊情况 需要改变使用性质的，应当遵守法律、法规以及管理规约的规定，经业主大会及有利害关系的业主书面同意，并依法办理相关手续。

业主出租房屋的，应当告知业主委员会和物业服务企业。

第二节 物业的装饰装修

第四十九条 业主或者物业使用人在装饰装修工程开工前，应当事先向物业服务企业登记；按照规定需要报有关部门批准的，应当依法办理批准手续。

物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。

物业服务企业对装饰装修活动进行巡查时，业主或物业使用人不得拒绝和阻碍。

第五十条 业主或者物业使用人在装饰装修工程开工前，应当告知相邻业主。

第三节 车位、车库的使用管理

第五十一条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库应当以附赠或者出售、出租等方式优先处分给业主。在满足业主需要后，建设单位将车位、车库出租给物业管理区域外的单位和个人的，其每次租赁合同期限最长不得超过六个月。出租的车位、车库应当向全体业主公示，租赁合同应当报送物业服务企业备案，业主及业主委员会有权查询。

第五十二条 利用物业管理区域内的道路或者其他公共场地设置车位的，其车位设置、管理等事项由业主大会决定或者业主共同决定。

业主大会决定或者业主共同决定收取场地使用费的，场地使用费属于全体业主共有，但物业服务合同另有约定的除外。业主大会或业主可以委托物业服务企业收取，并支付一定比例的报酬。

第四节 物业的维护

第五十三条 建设单位应当按照国家规定的保修期限、范围，承担物业的保修责任。

建设单位可以将物业保修的有关事宜委托物业服务企业承担，并签订委托合同，向物业服务企业支付相应的报酬。

第五十四条 物业保修期届满后，业主专有部分的管理、养护、维修，由相关业主负责。

物业专有部分出现危害安全、影响观瞻、妨碍公共利益及影响其他物业正常使用时，业主或者物业使用人应当及时维护、维修，相邻物业业主应当提供便利。

第五十五条 物业管理区域内业主共用部位及共用设施设备，由业主共同维护和管理；业主大会可以将其委托给物业服务企业或者其他管理人维护和管理。

第五十六条 物业管理区域内供水、供电、供气、通信、有线电视等相关专业经营单位，应当承担分户计量装置或入户端口以外的相关管线和设施设备的维修、更新、养护等管理责任。

专业经营单位对专业经营设施设备进行维修、更新、养护时，业主、物业使用人、物业服务企业应当予以配合。

第五十七条 物业的业主应当按照《住宅专项维修资金管理办法》的规定交存住宅专项 维修资金。

物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造需要使用住宅专项维修资金的，应当经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占物业建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，但不得与业主大会的决定相抵触。

发生紧急情况，需要立即使用维修资金的，由物业服务企业或业主委员会提出使用申请，经住房保障和房屋管理部门、财政部门审核后进行资金拨付。

第五十八条 通道、楼梯、物业服务用房等属于业主共有，禁止任何单位、个人侵占、处分或者改作他用。

利用共有部分进行经营的，应当符合法律、法规和管理规约的规定，并由业主大会或者相关业主共同决定。收益属全体业主或相关业主共有。

业主委员会应当定期公布全体业主共有部分、部分业主共有部分物业经营收益的收支情况。

第五十九条 物业应当定期维修养护。物业出现法律、法规、规章规定的应当维修养护的情形时，业主或者其他责任人应当及时履行维修养护义务。

发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的紧急情况时，责任人不及时履行维修养护义务的，物业服务企业应当立即组织抢修、更新或者采取应急防范措施，并及时通知业主委员会，费用由相关责任人承担。

第八章 旧住宅区的物业管理

第六十条 原规划建设的住宅区或相对独立且配套设施比较齐全的住宅区（院落），可依法成立业主大会并选举产生业主委员会，以业主委员会为实施主体，选聘有专业资质的物业服务公司提供服务，或将所需服务的内容分别委托专业服务单位提供服务，或动员和组织业主或物业使用人自行提供服务。

第六十一条 单位自管住宅区（院落）或直管公有住房比较集中的住宅区（院落），可建立房屋管理(产权)单位负责召集，社区居委会和专业部门（单位）及业主、物业使用人代表组成的联席会议制度，通过共同协商达成《管理服务协议》，由房屋管理（产权）单位负责牵头统一管理服务。

第六十二条 房屋用途多样，产权复杂，又难以围墙建院的住宅区，可建立社区居委会负责召集，房屋管理(产权)单位、专业部门（单位）和业主、物业使用人代表组成的联席会议制度，通过共同协商达成《社区物业服务公约》，成立中介服务机构等社会组织，以有偿微利的方式提供物业服务。

第九章 法律责任

第六十三条 业主、物业使用人、业主委员会、物业服务企业等对违反本办法的行为，可以向有关部门投诉、举报，有关部门应当及时调查、核实，并依法处理。

第六十四条 业主、物业使用人、物业服务企业、建设单位违反本办法的，依据相关法律、法规予以处理。

住房保障和房屋管理部门或者其他有关行政管理部门、街道办事处（乡镇人民政府）的工作人员违反本办法的，依法追究其责任。

第十章 附则

第六十五条 本办法有效期5年，自2011年11月9日起施行至2016年11月8日止。

孝感市人民政府办公室 2011年11月10日印发