第一篇：第六章 物业入住与装修管理
物业入住与装修管理
一、单项选择题
1.（）是指建设单位将已具备使用条件的物业交付给业主并办理相关手续，同时物业管理单位为业主办理物业管理事务续的过程。
A.早期介入
B.物业入住 C.前期管理
D.承接查验
2.在物业办理入住手续时，（）工作办理完成后，标志着业主入住过程完结。
A．交纳当期物业服务等相关费用
B．领取《为主（住户）手册》等相关文件资料 C．领取房屋钥匙
D．签订委托协议，交纳相关费用
3.在物业办理入住手续阶段，建设单位或物业管理单位陪同业主一起验收其名下的物业，登记水、电、气表起始数、房屋验收情况，购房合同双方应在（）上签字确认。
A.《业主入住房屋验收表》
B.《物业验收须知》 C.《住宅质量保证书》
D.《业主（住户）手册》 4.验房验收不合格的部分，物业管理单位应协助业主敦促建设单位进行工程不合格整改、质量返修工作。发现重大问题，建议采取的办法是：（）
A.向建设单位办理退房手续
B.暂不发放钥匙 C.向行业主管部门发映
D.由业主自行解决
5.在物业管理单位实施装饰装修装修管理的依据主要是（）以及国家和地方的其他规定。
A．《住宅使用说明书》
B．建设部110号令《住宅室内装饰装修管理规定》 C．《业主（住户）手册》 D．《业主公约》
6.在物业装饰装修之前，目前较为通常的做法是由物业管理单位和装修人应签订（），约定物业装饰装修管理相关事项。
A．《业主公约》 B．《前期物业管理协议》 C．《物业验收须知》
D．《物业装饰装修管理服务协议》
7.物业管理单位应详细核查装饰装修申请登记表中的装修内容，下述哪些行为在物业管理单位允许动工范围内：（）
A．变动建筑主体和承重结构 B．扩大承重墙上原有的门窗尺寸 C．拆改供暖管道和设施
D．在正常负荷范围内增加隔墙数量
8.物业管理单位发现装修人员或者装饰装修企业有违反相关法规规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费（）倍的罚款。
A.2~3
B.1~2 C.3~4
D.4~5 9.在进行装修管理服务时，下列不属于重点检查的装饰装修项目是：（）
A．有无变动建筑主体和承重结构 B．地板砖的品牌和颜色
C．有无将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房 D．有无拆改供暖管道和设施
10.物业装饰装修行政主管部门的工作人员接到物业管理单位对装修人或者装饰装修企来违法行为的报告后，未能及时处理，玩忽职守的，依法给予（）。
A.罚款
B.停职检查 C.行政处分
D.行政拘留
11.垃圾清运费是指装饰装修工程产生垃圾的管理和清运费用，如对于装修垃圾业主按照要求管理并自行清运，则该费用可免于缴纳。否则，装修人应向物业管理单位缴纳该费用，装修垃圾由（）代为清运。
A.物业管理单位
B.环卫部门 C.行政主管部门
D.居委会
12.因装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，（）应当负责修复和赔偿。
A.物业管理单位
B.建设单位
C.行政主管部门
D.装修人
13.装修人装饰装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的，（）可以责令其改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。
A.城市房地产行政主管部门
B.物业管理单位 C.建设单位
D.街道办事处
14.未经城市规划行政主管部门批准，在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的，或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门、窗的，由城市规划行政主管部门按照（）及相关法规的规定处罚。
A．《建设工程质量管理条例》 B．《城市规划法》 C．《物业管理条例》
D．《物业装饰装修管理服务协议》
二、多项选择题
1.对业主而言，入住内容包括两个方面，分别是（）。A．物业验收入其相关手续办理 B．领取《入住通知书》 C．物业管理有关业务办理 D．签订《前期物业服务协议》
2.入住服务是物业管理单位在该项目首次直接面对业主提供服务，直接关系到业主对物业管理服务的第一印象。因此，物业管理单位要从各方面做好充分细致的准备，资料方面主要包括：（）
A．《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》 B．《入住通知书》及《物业验收须知》 C．《业主临时公约》
D．《业主入住房屋验收表》及《业主公约》
3.物业入住流程包括业主入住通知书、购房发票及身份证登记确认；验收房屋并填写《业主入住房屋验收单》，签字确认；提交办理产权所需资料，签订委托协议，交纳相关费用及：（）
A．签署有关物业管理服务约定等文件 B．交纳当期物业服务等有关费用 C．签订《业主公约》 D．领取房屋钥匙
4.物业装饰装修管理流程除资料齐备、物业装饰装修申报、物业装饰装修登记外，还包含下列哪些流程：（）
A．配备消防器材 B．办理开工的一般手续
C．签订《物业装饰装修管理服务协议》 D．验收
5.物业管理单位应详细核查装饰装修登记表是的装修内容，下述哪些行为物业管理单位可心不予登记：（）
A．将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间 B．损坏房屋原有节能设施，降低节能效果
C．经城市规划行政主管部门批准搭建的建筑物或构筑物
D．扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体
6.物业装饰装修管理包括以下哪此内容：（）
A．物业装饰装修范围和时间管理 B．遵循物业装饰装修管理的要求 C．做好物业装饰装修现场管理
D．按照公司规定向装修人收取装修管理费用
7.为了确保物业安全和全体业主的合法权益，物业装饰装修管理应有重点也进行检查，下列哪些内容是在装修管理中要特别注意的：（）。
A．施工现场有无采取必要的安全防护和消防措施，有无擅自动用明火和进行焊接作业等
B．有无任意刨凿楼地面、穿凿梁柱等
C．楼地面铺设材料是否超过5毫米、新砌隔墙是否采用木板材料等
D．是否符合物业装修公共及室外统一要求（如空调室外机的安装和排水的统一要求、阳台栏杆的统一要求等）8.物业装饰装修现场管理主要做到以下哪几点：（）
A．严把出入关，维掮装修秩序
B．严格控制装修企业自行采购装饰装修材料 C．控制作业时间，维护业主合法权益 D．强化管理，反复核查
9.以下哪些内容属于装修人和装修企业在装饰装修活动中违规、违章
行为，而应承担相应的责任：（）
A．因装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品等
B．装修人装饰装修活动侵占公共空间，对公共部位设施造成损害的
C．装修人依法办理申报登记后进行住宅室内装饰装修活动的 D．装饰装修企业自行采购或者向装修人推荐不符合国家标准的装饰装修材料。造成空气污染超标的
10.关于物业装修装饰管理中服务费的收取，下列说法正确的有：（）
A．具全收费标准国家有明确规定
B．具体收费标准由装修人和物业服务单位双方约定 C．该费用可向装修业主强行收取
D．如各方已达成协议，该费用也可向装饰装修单位收取
单选
1.B 2.C 3.A 4.B 5.B
6.D 7.D 8.A 9.B 10.C 11.A 12.D 13.A 14.B 多选
1.AC
2.ABC
3.ABD
4.BCD
5.ABD
6.ABC
7.ABD 8.ACD 9.ABD 10.BD
第二篇：物业装修管理
装修管理知识点
一、装修管理目的、范围及职责
二、办理装修管理手续的流程
三、装修管理规定及常用概念
四、装修管理相关法律法规
一、装修管理目的、范围及职责
1目的
通过对业户装修过程的控制，确保园区房屋主体防止破坏，成品得到合法有效监制；确保园区装修符合法律法规、环保、安全健康要求。2范围
适用于公司各管理处的装修管理。3职责
3.1管理处负责办理装修手续和监督装修施工过程，制定相应的装修管理规定，告知业主装修中的禁止行为和注意事项。
3.2公司秩序部负责对各管理处的装修管理控制情况进行指导、监督和检查。
3.3各管理处巡查人员监管过程中对公共成品造成损坏，管理处未采取补偿、处罚等措施的，公司秩序部有权利追究责任人。程序
4.1装修申请受理
4.1.1管理处服务人员应先告知业户房屋装修需要提前的各类申请，提交装修方案和其他的资质文件。
4.1.2管理处客户服务中心或指定人员要对装修申请进行初步审核，查验装修申请资料是否齐全，资料不全的应要求应补齐后再受理。4.1.3业主装修需申请以下资料： 4.1.4房屋装修申请表。
4.1.5房屋装修施工图纸和相关说明。
4.1.6装修施工单位的营业执照、资质证书等证明文件。4.1.7装修人的授权文件和身份证明。
4.1.8装修人为个人的，需提交身份证复印件，验原件。
4.1.9装修人为机构、团体、法人等非个人的，需提交相关的机构组织证明复印件（加盖公章），验原件。
4.1.10装修经办人为非业主的，必须有业主的授权许可文件。4.2装修审批
4.2.1各管理处负责审核装修审批人员要告知：装修不得破坏房屋结构、房屋外观，不得有违反法律、法规禁止的行为。如装修方案无违反相关规定的，须在3个工作日内批复。
4.2.2装修期间，消防设备审核批准由各管理处秩序主管负责对消防部分进行专项审核，并确认装修现场原有的消防设施已做好相应保护后，签字批准后方可进场施工。
4.2.3各管理处对验收合格的电梯、门槛提出申请保护，由施工单位或制定部门安装保护后，方可允许业主进行装修施工。
4.2.4装修涉及结构、管线、外观、燃气、废水、废气排放等重大变动的，需取得相关设计、发展商、政府部门、燃气公司的批准。4.2.5法律法规规定需报相关政府部门审批的装修需提供相关部门的审批意见书。
4.3交费、办证、签署文件
4.3.1各管理处对业主装修方案审批通过后，应通知装修人和施工单位缴纳装修保证金，办理装修许可证。
4.3.2各管理处应同装修人签署《房屋装饰装修管理协议》、《装修承诺书》和《防火责任书》。装修人员进场施工必须办理临时出入证，凭证出入物业辖区。
4.3.3公司秩序部对以上签订的规范要求实施各案场监督检查，防止未签订各类手续的业主实施装修违规操作。4.4装修前告知
4.4.1开始装修前，各管理处组织召开由施工负责人、施工人员、管理处工程、客服、秩序维护人员参加的技术交底见面会。
4.4.2各管理处客服管理人员协同施工方负责一起到相邻单元做好预先告之与沟通工作。
4.4.3各管理处对装修公司、业主、施工单位等，要做好对公共区域内成品保护宣传工作，必要时签订权责承诺书或违约金支付，防止损坏中间扯皮不清。
5公司各管理处装修现场监督检查 5.1巡查人员装修巡查的主要内容： 5.1.1巡查装修现场的防火措施。5.1.2装修人员的行为规范。5.1.3隐蔽工程施工的检查、监督。
5.1.4装修施工过程有无涉及房屋结构、外观、防水等危害房屋安全和违反政府部门、管理处相关规定的行为。
5.1.5园区门岗要求对装修人员必须佩带管理处发放的《装修出入证》，否则严禁进入社区。、5.1.6巡查人员发现动火作业的人员不符合有关持证上岗要求，有权要求其停止装修工程。5.2装修材料管理规定：
5.2.1装修材料搬出门口时必须凭业主的《放行条》放行。5.2.2禁止上下电梯的物品：
5.2.3禁止整块夹板或板料尺寸超出电梯轿厢内空间尺寸； 5.2.4铝合金、不锈钢型材的长度超过2米；
5.2.5未经包装（指编织袋等装好），用铁丝线捆扎运输的各类砖、石、岩石；
5.2.6未密封的液体材料，如：天那水；
5.2.7超长、超宽的其他物品和无袋装的装修垃圾。5.3禁止进入小区的物品
5.3.1用于装修的固体的沥青，禁止在园区内调制；
5.3.2室内地面装修材料：厚度超过1CM的大理石、花岗岩等； 5.3.3国家有关治安和消防方面禁止在园区内贮存的易爆有毒物品等；
5.3.4业主未经许可搬运电焊机、切割机等。5.4装修时间的规定
5.4.1施工时间：8:30～12:00，14:00～20:00。
5.4.2如装修施工期限确需延期，须到管理处办理相关延期手续。5.5装修施工噪声管理
5.5.1噪音施工时间：17:30～20:00，如夜间超时加班应另行申请；
星期
六、星期日的9:00～20:00。5.6消防、安全管理
5.6.1装修施工现场须按管理处提出的消防要求，做好防消工作，按规定配备一定的临时消防设施。
5.6.2装修现场必须按国家规范配备相应的灭火器，灭火器按1个（4KG）/50M2，综合管理部提供有偿租借服务。
5.6.3凡施工所使用的电动设备、工具、插座及电源线等器材，必须符合国家有关产品质量规定和安全要求。
5.6.4在装修期间，住户和装修单位必须负责装修人员的人身安全，必要时，装修现场应备有紧急医疗药品。5.7垃圾管理
5.7.1装修单位每日必须清理所有装修废料及垃圾，并按放置于管理处指定的地点，以保持其通道畅通。
5.7.2装修施工不得封堵消防通道，搬运装修材料或装修垃圾以不影响公共设施的正常作业为前提。5.8公司各管理处对装修违章规定 5.8.1未经管理处批准擅自开工的。5.8.2乱拉电线、超负荷用电
5.8.3随意改变窗台、窗框、玻璃等的颜色、格调 5.8.4随意拆改墙体
5.8.5在承重墙、梁、柱上打孔、削薄、挖 5.8.6私自增加线路负荷
5.8.7随意改动上下水管、电线（开关盒）5.8.8私自开凿楼面层
5.8.9擅自占用公共通道、天台、屋面 5.8.9自移动消防设施 5.8.10铺装过重的地板材料
5.8.11随意丢弃装修垃圾，利用公共部位、场地加工装修材料 5.8.12随意向窗外抛扔物品
5.8.13随意使用电梯运送装修材料（散装料和超长重料）5.8.14冲洗地面时将水冲进电梯，破坏电梯装饰 5.8.15夜间在装修现场中留宿 5.8.16不按规定配置灭火器；
5.8.17在装修施工现场，施工人员吸烟的； 5.9公司对装修违规的处理 5.9.1批评教育，规劝改正；
5.9.2责令停工，发出《装修违章通知书》，并要求限期整改； 5.9.3责令恢复原状； 5.9.4扣留或没收工具；
5.9.5要求赔偿损失（须报管理处领导批准）6公司各管理处检查装修违规处理
6.1检查各管理处装修现场的门外是否张贴《装修许可证》，在门内张贴《防火责任书》以便于装修工人对照执行和巡查人员监管。6.2检查各管理处装修现场的装修材料堆放要整齐有序，不得占用通
道走廊或其它公共地方，如发现堆积情况的追究管理人员责任并通报处罚。
6.3检查各管理处装修期间，对楼栋内结构、装置等是否足够的保护防御措施，有无任何的损毁，对发现墙体损坏、大理石地面挂花的管理处是否相关装修单位及个人赔偿修缮费用。如未能管理处未能采取保护措施而现场施工，处罚相关责任人。
6.4检查装修期间，各住户和装修单位对维护公共场所的通畅、清洁的预防。对发现在社区内的消火栓取水作调制混凝土、清洗地面或其他用途，一经发现让管理处予以严惩，并扣除其装修押金和要求停工处理。
6.5检查装修现场是否关闭大门施工，并在外窗玻璃上张贴上足够的白纸遮档装修现场，以保持走道外貌的美观。楼梯、过道、天台、道路以及其他公共地方不得作为加工、堆放材料和垃圾的场所，不得损坏公用设备、设施，保持公用地面、墙壁完好整洁。公司对各管理处装修验收管理 7.1装修验收
7.1.1装修住户在施工完成后需验收，施工单位负责人必须至少提前一天向管理处提出初验申请。管理处负责在三日内组织验收人员对装修现场进行初验。
7.1.2管理处负责对验收结果记录在《装修验收表》的“初验情况”栏内，并将结果复印一份给用户和装修单位负责人。对于初验存在的问题，用户和装修单位须在二个星期内整改完毕。
7.1.3用户和装修单位将初验中的问题整改完后，提前一周向管理处提出正式验收申请。
7.1.4申请正式验收时，由管理处组织相关人员参加，针对初验中的提出的问题进行逐项查验。
7.1.5对初验合格后，又有增加装修项目的，无违章装修时，仍需补办申请；有违章装修的，按管理规定中的装修违章处理条款执行，并立即停止对该装修户的验收，直至整改完毕后再进行正式验收。7.2正式验收：
7.2.1正式验收合格后，管理处收回各类施工人员的《装修出入证》，对遗失的证件扣除证件押金。
7.2.2正式验收合格后，《装修验收表》的“正式验收情况”栏内登记验收情况。管理处在《装修申请表》内“完工验收”栏目签署“验收合格，签署姓名及日期”，并在其装修押金的收据上签署装修验收合格证明。
7.2.3管理处秩序部主管要对消防设备的完好及位置进行检查检验，对检查正常也需在验收单上签名及日期。7.2.3装修单位在正式验收合格的当日进行清场。
7.2.4正式验收合格后，三个月内没有出现结构和安全问题，用户和装修单位凭已签署验收合格意见的收据到管理处办理装修施工单位的“装修押金”、“水、电押金”的退款手续。
二、办理装修管理手续的流程
1、业主/委托人（出具业主委托书）带身份证复印件、装修公司营业执照复印件、资质证书复印件，装修方案和示意图，施工人员身
份证复印件办理。租赁户须提交租赁合同复印件和身份证复印件。
2、装修手续办理时间为：08:30——12:00，14：30——17：30（周四下午，周日全休不交费）
3、装修收费：装修押金： 1500元/间，装修管理费： 1元/㎡（按房屋建筑面积），装修垃圾清运费：2.5元/㎡（按房屋建筑面积）, 出入证工本费： 5元/本, 出入证押金： 20元/本
凿墙垃圾清运费：15元/㎡(包括拆顶、刨地、凿墙，无论材质按实凿平面面积收取)
4、入户门扩宽、更换防盗门、楼内公共过道墙体开洞、开窗的房间，须出具业主同意凿墙书面证明书；到株洲市建设局住宅装饰办办理审批手续，取得批文后交物业公司备案后才可动工凿墙；同时交纳2000元/间墙体复位保证金到物业公司，墙体恢复后予以无息退还
三、装修管理规定及常用概念
（1）住宅室内装饰装修活动，明令禁止行为：
1、未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；
2、将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；
3、扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；
4、损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；
5、搭建建筑物、构筑物；
6、改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；
7、其他影响建筑结构和使用安全的行为。（2）装修注意事项
1、先到物业公司办理好装修手续，交清装修费用后方可动工。
2、装修施工时间：8：00—12：00，14：00—18：00。
3、从装修开工起即采取防火措施，装修期间装修户内不乱搭乱接；不违章使用电源，埋设或改动电线须穿管，确保户内外安全，并接受物业公司工作人员的检查与指导。
4、装修施工期间关门施工，必要时用彩条布做围挡，以免噪声及装修灰尘飞扬。不使用瓶装煤气，杜绝使用电热棒、电炉等电热设施。
5、不改变房屋原有的外貌及共用设施，外墙不打孔钻洞；不剔凿房屋的梁、柱、板；不在承重墙上凿洞；不增厚混凝土地坪或新砌砖墙，不随意增加楼面静荷载（如在室内砌砖墙，超负荷吊顶，安装大型灯具，铺设大理石地板等一般按规定是每平方米不能超过100公斤）
6、绝不安装防盗网与室外电视接收设备；不将生活污水排入雨水、空调排水管道。安装空调将告知物业公司，听从指导安装，空调室内机与室外机均安装排水管并引接到预留的空调主排水管中，否则自行承担 因空调水渗漏所造成的一切赔偿损失。（看试水结果、装修验收请联系卢工：***）
7、入户门不能更改，不擅自拆除公共过道墙体，如有改变设计需要请到株洲市建设局住宅装饰办取得报建审批通过后方可动工并做好防盗措施。
8、不改变厨房、卫生间及阳台的使用功能；施工前厨房、厕所一定要做24—48小时闭水试验，三方看试水结果确定厕所沉箱不漏水后方可进行下道工序。厕所沉箱填充物使用沙石、炉渣等，杜绝用建筑垃圾回填，必须不破坏防水层。找平层按要求做二次防水，铺地砖前试水物业公司配合联系楼下业主看试水结果必须确认不漏水方可。厨房、厕所吊顶必须在存水弯下方预留300㎜×300㎜的检修口。厨房、厕所主水管、排水管要求明装（暗装必须预留检修口）。水表阀门以前不能改动，水表如要移位要求水表水平装置且方便读表。水路改动、水表移位、管道封闭等造成影响和日后维修、检修、恢复等均由业主自行承担。
9、房间电源总开关、可视对讲不能随意改动，不随意改动智能化线路。如需移位必须请专业人员操作且不损害其他业主利益，房间用电负荷不超过房间总设计额定功率
（面积<90㎡为4KW ； 面积90㎡～150㎡为6KW ； 面积>150㎡为8KW)。
10、玻璃幕墙外墙、公共过道、楼层电梯前庭不能随意张贴广告；公司标牌尺寸不超过60㎝×90㎝，绝不能超宽、超大、超高、超厚；不能在公共过道加装灯箱。如房间退住业户要恢复墙面。
11、装修材料与建筑垃圾运送时间为：晚19：00——早7：00。B座单数楼层用西厅1号电梯运货，B座双数楼层用东厅4号电梯运货，或者是走步行楼梯上、下一层楼。B座2号、3号为客梯严禁运货，运送水泥、石灰等粉尘较大的材料必须加装套袋，货品请均匀堆放在货梯内，车、斗车严禁进电梯，上述违者罚款200元/次。
12、所有的装修作业都应在装修房内进行，建筑材料堆放在房内，不能占用公共区域堆放与施工。完工后建筑剩余材料与建筑垃圾自行清运下楼，必须袋装化，袋子不能回收，堆放到后坪靠B座东厅前建筑垃圾池内，一定要堆放在门里面，码整齐。
13、所装修房间经物业公司验收无违章装修或渗、漏、堵、损坏等情况后，从装修验收合格之日起两个月后方可退回装修保证金，并承付所聘人员违章保证金。
14、家润多广场塔楼A、B座设计用途为住宅用途，如果改变房屋使用性质，业户必须自行到职能部门（工商、税务、城管、消防、环保等）办理相关手续。同时遵守国家法律法规和地方性、行业性等的各项规定，遵守《业主手册》、《管理规约》，履行《物业管理服务合同》、《装修管理规定》等约定条款。
常用概念
建筑主体： 是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。
承重结构： 是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。
自用部位： 是指一套房屋内部，由业主、使用人自用的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、庭园及其室内墙面等部位。
自用设备： 是指一套房屋内部，由业主、使用人自用的门窗、卫生洁具及通向总管的供水、排水、煤气管道、中央空调、供暖管道和线路等设备。
共用部位：是指一幢房屋内部，由业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、管道井、电梯井、电梯前庭、锅炉房、发电间、配电间、线路分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构（包括房屋的基础、承重墙体、梁柱、楼板、屋顶等）、室外墙面等部位。
共用设备： 是指一幢房屋内部，由业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、各种线路、水箱、水泵、电梯、锅炉、发电机、配电系统、中央空调、供暖管道、防盗门、楼宇对讲系统、邮政信报箱（群）、避雷装置、消防器具等设备。
共用设施： 是指住宅区内，由业主、使用人共同使用的道路、场地、喷泉、雕塑、小品、桌、椅、凳、绿地、花草树木、停车场库、照明路灯、文化体育器械（包括各种体育器械、宣传栏、广播及背景音乐设施等）、连接房屋内部的线路、供水管道、排水管道和窖井、化粪池、垃圾箱房）、供水房、配电间及小区门楼、围栏、监控报警系统、车辆进出管理系统等设施。
四、装修管理相关法律法规
第一条 为加强住宅室内装饰装修管理，保证装饰装修工程质量和安全，维护公共安全和公众利益，根据有关法律、法规，制定本办法。
第二条 在城市从事住宅室内装饰装修活动，实施对住宅室内装饰装修活动的监督管理，应当遵守本办法。
本办法所称住宅室内装饰装修，是指住宅竣工验收合格后，业主或者住宅使用人（以下简称装修人）对住宅室内进行装饰装修的建筑
活动。
第三条 住宅室内装饰装修应当保证工程质量和安全，符合工程
建设强制性标准。
第四条 国务院建设行政主管部门负责全国住宅室内装饰装修
活动的管理工作。
省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内的住宅室内装饰装修活动的管理工作。
直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的住宅室内装饰装修活动的管理工作。
第五条 住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：
（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；
（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；
（三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；
（四）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；
（五）其他影响建筑结构和使用安全的行为。
本办法所称建筑主体，是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。
本办法所称承重结构，是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。
第六条 装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：
（一）搭建建筑物、构筑物；
（二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；
（三）拆改供暖管道和设施；
（四）拆改燃气管道和设施。
本条所列第（一）项、第（二）项行为，应当经城市规划行政主管部门批准；第（三）项行为，应当经供暖管理单位批准；第（四）项行为应当经燃气管理单位批准。
第七条 住宅室内装饰装修超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，应当经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案。
第八条 改动卫生间、厨房间防水层的，应当按照防水标准制订施工方案，并做闭水试验。
第九条 装修人经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单
位提出设计方案变动建筑主体和承重结构的，或者装修活动涉及本办法第六条、第七条、第八条内容的，必须委托具有相应资质的装饰装修企业承担。
第十条 装饰装修企业必须按照工程建设强制性标准和其他技术标准施工，不得偷工减料，确保装饰装修工程质量。
第十一条 装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，应当遵守施工安全操作规程，按照规定采取必要的安全防护和消防措施，不得擅自动用明火和进行焊接作业，保证作业人员和周围住房及财产的安全。
第十二条 装修人和装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，不得侵占公共空间，不得损害公共部位和设施。
第十三条 装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业或者房屋管理机构（以下简称物业管理单位）申报登记。
非业主的住宅使用人对住宅室内进行装饰装修，应当取得业主的书面同意。
第十四条 申报登记应当提交下列材料：
（一）房屋所有权证（或者证明其合法权益的有效凭证）；
（二）申请人身份证件；
（三）装饰装修方案；
（四）变动建筑主体或者承重结构的，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案；
（五）涉及本办法第六条行为的，需提交有关部门的批准文件，涉及本办法第七条、第八条行为的，需提交设计方案或者施工方案；
（六）委托装饰装修企业施工的，需提供该企业相关资质证书的复印件。
非业主的住宅使用人，还需提供业主同意装饰装修的书面证明。
第十五条 物业管理单位应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业。
装修人对住宅进行装饰装修前，应当告知邻里。
第十六条 装修人，或者装修人和装饰装修企业，应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议。
住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括下列内容：
（一）装饰装修工程的实施内容；
（二）装饰装修工程的实施期限；
（三）允许施工的时间；
（四）废弃物的清运与处置；
（五）住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；
（六）禁止行为和注意事项；
（七）管理服务费用；
（八）违约责任；
（九）其他需要约定的事项。
第十七条 物业管理单位应当按照住宅室内装饰装修管理服务
协议实施管理，发现装修人或者装饰装修企业有本办法第五条行为的，或者未经有关部门批准实施本办法第六条所列行为的，或者有违反本办法第七条、第八条、第九条规定行为的，应当立即制止；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。对装修人或者装饰装修企业违反住宅室内装饰装修管理服务协议的，追究违约责任。
第十八条 有关部门接到物业管理单位关于装修人或者装饰装修企业有违反本办法行为的报告后，应当及时到现场检查核实，依法处理。
第十九条 禁止物业管理单位向装修人指派装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料。
第二十条 装修人不得拒绝和阻碍物业管理单位依据住宅室内装饰装修管理服务协议的约定，对住宅室内装饰装修活动的监督检查。
第二十一条 任何单位和个人对住宅室内装饰装修中出现的影响公众利益的质量事故、质量缺陷以及其他影响周围住户正常生活的行为，都有权检举、控告、投诉。
第二十二条 承接住宅室内装饰装修工程的装饰装修企业，必须经建设行政主管部门资质审查，取得相应的建筑业企业资质证书，并在其资质等级许可的范围内承揽工程。
第二十三条 装修人委托企业承接其装饰装修工程的，应当选择具有相应资质等级的装饰装修企业。
第二十四条 装修人与装饰装修企业应当签订住宅室内装饰装修书面合同，明确双方的权利和义务。
住宅室内装饰装修合同应当包括下列主要内容：
（一）委托人和被委托人的姓名或者单位名称、住所地址、联系电话；
（二）住宅室内装饰装修的房屋间数、建筑面积，装饰装修的项目、方式、规格、质量要求以及质量验收方式；
（三）装饰装修工程的开工、竣工时间；
（四）装饰装修工程保修的内容、期限；
（五）装饰装修工程价格，计价和支付方式、时间；
（六）合同变更和解除的条件；
（七）违约责任及解决纠纷的途径；
（八）合同的生效时间；
（九）双方认为需要明确的其他条款。
第二十五条 住宅室内装饰装修工程发生纠纷的，可以协商或者调解解决。不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以依法申请仲裁或者向人民法院起诉。
第二十六条 装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，应当严格遵守规定的装饰装修施工时间，降低施工噪音，减少环境污染。
第二十七条 住宅室内装饰装修过程中所形成的各种固体、可燃液体等废物，应当按照规定的位置、方式和时间堆放和清运。严禁违反规定将各种固体、可燃液体等废物堆放于住宅垃圾道、楼道或者其
他地方。
第二十八条 住宅室内装饰装修工程使用的材料和设备必须符合国家标准，有质量检验合格证明和有中文标识的产品名称、规格、型号、生产厂厂名、厂址等。禁止使用国家明令淘汰的建筑装饰装修材料和设备。
第二十九条 装修人委托企业对住宅室内进行装饰装修的，装饰装修工程竣工后，空气质量应当符合国家有关标准。装修人可以委托有资格的检测单位对空气质量进行检测。检测不合格的，装饰装修企业应当返工，并由责任人承担相应损失。
第三十条 住宅室内装饰装修工程竣工后，装修人应当按照工程设计合同约定和相应的质量标准进行验收。验收合格后，装饰装修企业应当出具住宅室内装饰装修质量保修书。
物业管理单位应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查，对违反法律、法规和装饰装修管理服务协议的，应当要求装修人和装饰装修企业纠正，并将检查记录存档。
第三十一条 住宅室内装饰装修工程竣工后，装饰装修企业负责采购装饰装修材料及设备的，应当向业主提交说明书、保修单和环保说明书。
第三十二条 在正常使用条件下，住宅室内装饰装修工程的最低保修期限为二年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为五年。保修期自住宅室内装饰装修工程竣工验收合格之日起计算。
第三十三条 因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿；属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿。
装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿。
第三十四条 装修人因住宅室内装饰装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。
第三十五条 装修人未申报登记进行住宅室内装饰装修活动的，由城市房地产行政主管部门责令改正，处5百元以上1千元以下的罚款。
第三十六条 装修人违反本办法规定，将住宅室内装饰装修工程委托给不具有相应资质等级企业的，由城市房地产行政主管部门责令改正，处5百元以上1千元以下的罚款。
第三十七条 装饰装修企业自行采购或者向装修人推荐使用不符合国家标准的装饰装修材料，造成空气污染超标的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。
第三十八条 住宅室内装饰装修活动有下列行为之一的，由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款：
（一）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的，或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的，对装修人处5百元以上1千元以下的罚款，对装饰装修企业处1千元以上1万元以下的罚款；
（二）损坏房屋原有节能设施或者降低节能效果的，对装饰装修企业处1千元以上5千元以下的罚款；
（三）擅自拆改供暖、燃气管道和设施的，对装修人处5百元以上1千元以下的罚款；
（四）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，擅自超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，对装修人处5百元以上1千元以下的罚款，对装饰装修企业处1千元以上1万元以下的罚款。
第三十九条 未经城市规划行政主管部门批准，在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的，或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门、窗的，由城市规划行政主管部门按照《城市规划法》及相关法规的规定处罚。
第四十条 装修人或者装饰装修企业违反《建设工程质量管理条例》的，由建设行政主管部门按照有关规定处罚。
第四十一条 装饰装修企业违反国家有关安全生产规定和安全生产技术规程，不按照规定采取必要的安全防护和消防措施，擅自动用明火作业和进行焊接作业的，或者对建筑安全事故隐患不采取措施予以消除的，由建设行政主管部门责令改正，并处1千元以上1万元以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿，并处1万元以上3万元以下的罚款；造成重大安全事故的，降低资质等级或者吊销资质证书。
第四十二条 物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违
反本办法规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费2至3倍的罚款。
第四十三条 有关部门的工作人员接到物业管理单位对装修人或者装饰装修企业违法行为的报告后，未及时处理，玩忽职守的，依法给予行政处分。
第四十四条 工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下，可以不申请办理施工许可证的非住宅装饰装修活动参照本办法执行。
第四十五条 住宅竣工验收合格前的装饰装修工程管理，按照《建设工程质量管理条例》执行。
第四十六条 省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以依据本办法，制定实施细则。
第四十七条 本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。
第四十八条 本办法自2002年5月1日起施行。
第三篇：物业装修管理
物业服务企业装修管理
一、物业装修管理定义
建设部《住宅室内装饰装修管理办法》中所称住宅室内装饰装修，是指住宅竣工验收合格后，业主或者住宅使用人对住宅室内进行装饰装修的建筑活动。物业装饰、装修管理是物业服务企业通过物业装修装饰过程的管理、服务和控制，规范业主、物业使用人的装饰装修行为，协助政府行政主管部门对装饰装修过程中的违规行为进行处理和纠正，从而确保物业的正常运行使用，维护全体业主的合法权益。
二、物业装修管理必要性
（一）物业装饰装修是业主入住后必不可少的环节。由于缺乏物业装饰装修建筑专业知识和对装饰装修管理相关法律法规的了解，业主在装饰装修中更多的是考虑物业的实用、美观和舒适，而较少顾及建筑安全和公共权益。为了保障房屋的安全与美观，需要物业加强监督及管理。
（二）装修管理是物业服务的重点和难点之一，稍有不慎，一方面有可能危害物业安全，影响物业的正常使用，或对物业构成潜在危险，导致物业风险。另一方面，也可能激发物业服务双方的矛盾和冲突，影响物业管理和社区的和谐局面。
（三）装修管理是与业主关系处理的磨合期，也是与业主建立感情基础的重要时期。装修管理期间，是与业主建立感情的最好契机，可为以后的日常管理打下良好的基础。
三、物业装修管理流程
（一）装修申请管理
《物业管理条例》第五十三条规定，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。这条规定是物业装修申请管理的法律依据。
业主在提交装修申请时应向物业服务企业提供室内装修平面布臵图，装修如需改动房屋外立面及搭建建筑物、构筑物的应出具规划部门意见，另外，装修内容如涉及到影响相邻房屋采光、通风或正常使用的，需提供相邻左右（上、下）产权人和使用人签字同意的证明。对于提交了装修申请并符合相关规定的业主，物业服务企业应让业主填写相应表单，并尽到相应的告知义务。告知事项主要有：
1、为确保园区的居住品质，保持物业外立面的统一，物业服务企业应告知的禁止事项。
（1）违法拆改、变动承重结构和建筑主体。（2）违法超过设计标准或规范增加房屋使用荷载。（3）卫生间、厨房间移位、扩大或增设。
（4）改变或破坏房屋外貌，擅自在房屋外（包括外墙、门窗外侧、阳台、露台、设备平台等）安装、架设、搭建防盗栅栏、纱窗、晾衣架、遮阳篷、雨篷花架、广告牌、地面卫星接收器等。
（5）擅自在非指定位臵安装空调机、采暖设备、热水供应装臵等。（6）在顶层露台安装雨蓬，或在屋顶安装任何设施、设备。（7）封闭阳台或改变阳台、露台的原有装饰材料、颜色、形状和规格。
（8）占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设备。
（9）改变房屋用途或使用功能。
（10）对无防水要求的房间内安装地暖设施时需按照相关技术要求做好防水设施。
（11）在无排污功能的阳台、露台安装、接设洗衣设施或排污设施。
2、为保障厨房、卫生间的正常使用功能，物业服务企业应告知的事项。
（1）厨房煤气管道、煤气表请勿擅自更改或移动，如确需变动应请专业公司操作。
（2）厨房间油烟机、热水器排气孔和卫生间的通风排气孔已预留好，切勿随意拆除、封堵、移动或敲凿；切勿将煤气热水器排烟管接入共用烟道或通风排气管道。
（3）不得破坏卫生间、厨房间的防水层，平层卫生间切勿更改下水道位臵，严禁抬高地坪，破坏地面防水层及立管防水圈。（4）卫生间、厨房间及空调管道吊顶时请留出检修孔，以便检查维修。卫生间共用管道检修口禁止封死以便正常维修。
（5）装修时请将所有排水管及地漏暂时封闭，切勿将垃圾、油漆、胶水、废溶剂、饭菜、塑料袋或水泥沙浆等倒入各下水管道，以免堵塞；切勿堵塞、切割、更换任何共用设施，如下水道、喉管、暗渠等。（6）墙体打孔须向物业服务中心申请，统一位臵，禁止随意打孔。（7）装修前，请对卫生间做24小时闭水试验，并经业主、装修单位、服务中心三方验证试验结果。
3、业主在对餐厅、客厅、卧室进行装修时，物业服务企业应告知的事项。
（1）违法拆改、变动主体结构或明显加大荷载，室内承重墙、柱、楼板均严禁拆除、开洞或更改。
（2）隔户墙两侧任何一户在装修时禁止随意敲凿或做嵌入式装修。（3）为确保用电安全，请勿将室内开关箱移位或改变进户总线；所有电线敷设应采用护套管，切勿直埋。
（4）各电气回路所负担的电器总容量请勿超过此回路的限定容量。如需增大供电容量，请业主先到电力部门办理扩容手续，经核准后，由专业单位施工并报服务中心备案。
（5）请勿从有线电视接收系统中私自接线，以免影响收视效果。室内可视对讲、宽带网络终端盒等请勿随意移位，以免影响使用效果。装修时注意不要损坏墙体内电线、电话线、对讲线、有线闭路电视线和宽带网络线暗埋管。
（6）铺设地板地角塞打洞时，必须有限位装臵。注意防止伤及楼板中线路管道及钢筋。若有不明处，请与物业服务中心联系。（7）对于开发商已配臵的空调，室外机位不得随意移位。业主若需增设空调，则空调室外机的安装位臵须征得服务中心的同意，并在不影响外立面统一、美观的前提下，进行安装。对于已配臵空调，请业主提前与服务中心预约安装时间。
（8）对于开发商已配臵的红外报警探头（一楼），在装修过程中如需改动，务必事先联系物业服务中心，请专业人员进行确认，在施工过程中严禁将探头检修盒进行封闭。
（9）地面开槽深不得超过3㎝，宽不得超过5㎝。
4、业主在对阳台进行装修时，物业服务企业应告知的事项。（1）阳台装修时请注意荷载量，超载易损坏房屋结构，造成不安全隐患。
（2）禁止拆除连接阳台门窗的墙体，扩大原有门、窗尺寸或另建门窗。
（3）阳台铺设地砖等装饰材料时，严禁破坏、拆改原有挡水线，以免造成今后渗漏等情况。
（4）阳台晾衣架按服务中心统一要求安装。
5、其他应告知事项。
（1）严禁改变进户门的开启方向。
（2）装修中使用的分隔设施应采用轻质分隔材料。
（3）底层庭院使用时，不得改变其整体风貌，包括花园改造及补种、移植各类型植物；同时，为保证小区的整体品质，不得在庭院内晾晒衣被等。
（4）底层设计有敞开式采光井户型，装修户自行做好对排污泵的维护工作，定期进行检查，也可委托服务中心进行有偿专业保养，从而保证设备的良好运行。（5）严格遵守装修时间：
周一至周日：上午8：00—12：00，下午13：30—20：00。双休日、节假日、中午12：00—13：30、晚上19：00-20：00以及中、高考期间不得进行敲、凿、刨、钻等产生噪音的装修活动。（6）施工人员注意事项。（7）材料进出管理。（8）建筑垃圾清运管理。（9）违约责任。
（二）装修过程管理
1、房屋安全管理
（1）结构安全：承重、超载（2）水、电安全：防水、通畅性（3）厨、卫设计：扩大、移位、增设（4）防火安全：明火
2、房屋立面管理
（1）突出物（封阳台、卫星接收器、晾衣架、管道、雨篷、纱窗、防盗门窗等）
（2）有碍观瞻物或改变原有立面设计（空调、堆放物、打孔、改变原有色系等）
3、施工人员管理（1）进出园区管理（2）食宿管理（3）车辆管理（4）明火管理（5）物品进出管理
4、施工过程监控（1）施工时间（2）施工进出材料（3）施工规范的监督
（4）公共区域、公共部位的使用（电梯、楼道、门禁等）（5）建筑垃圾清运
（三）装修违章处理
1、立即汇报：一旦发现违章装修正在进行时，立即汇报，并通知相关人员及时到现场进行制止
2、全力制止：汇报的同时，立即先进行劝止，以避免扩大影响及损失。待相关人员到后，必须想方设法先制止违章的进一步进行，一旦违章成事实，后期再整改难上加难
3、耐心沟通劝阻：相关负责人立即与业主进行耐心、有效的沟通协调，了解业主违章的初衷及原因，寻求其他解决途径，缓解业主进一步违章的念头
4、处理过程及违章情况留取影像资料，规避风险。
5、在违规已成既定事实后，应整合业主质量监督组或业委会、主管部门力量，协助处理。
四、案例分析
（一）装修申请阶段案例分析
【案例】某日，某小区2-1-301业主向物业申请装修时，提出需装锅炉。物业装修管理人员在装修手续办理时未问清安装位臵就予以了同意。待业主装修时将锅炉位臵放在了阳台，并把排烟管进行了直排，影响到楼上业主的正常生活。
【原因分析】办理装修手续时未与业主明确安装位臵，未在装修申请表上明确注明，造成业主随意安装，形成邻里纠纷，增加工作难度。【经验教训】业主安装锅炉等设施时必须告知业主安装在指定位臵，一般建议放在设备平台较好，并在装修申请手续上写明。同时，后期管理过程中需不断跟进。
（二）装修过程管理案例分析
【案例】某小区高层住宅1-1-702业主在装修过程中，擅自将室内三室两厅的住宅分隔成四室两厅，主卫生间隔墙拆除，增设污水管口及下水管，将原污水管口的防水层破坏，与楼下602打通。
【处理经过】物业中心在发现此情况后，立即进行了制止，根据《装饰装修管理协议》责令停工，并联系702业主告知其违章情况，要求其立即停工整改。同时通知楼下业主关于楼上的违章情况（避免楼下业主万一来房屋时发现此情况）。702业主强调并非打算群租，只是家里人较多，才将房间进行分隔，并对自身的违章行为不以为然。由于人在温州，这里全权委托朋友装修，不愿过来处理此事，对于后期的整改不太配合。物业中心当即向当地房管部门进行了汇报，第二天由房管部门、602业主及物业共同到702进行查看。经查看后，由房管部门开具限期整改通知书。602业主提出要求其恢复原样，并由702出具承诺书，保证室内装修严格按照规范施工，禁止再出现违章装修或涉及安全隐患的行为。经向702沟通后，702业主缺乏装修管理安全知识，认为物业故意刁难，情绪激动，继而向400投诉。后经过1个多月的协调，702业主在房管部门及602业主的双重压力下，终于对该卫生间恢复原样，重做防水。对室内空间房间的分隔恢复原样，经审批合格后再行分隔，并承诺不作群租，按规范装修。
【经验教训】
1、严把装修申请关，业主办理装修手续时需认真审核，加强违章装修事项的宣传及提醒。
2、加强装修期间的巡查，提高敏感度，发现有异 常情况需及时汇报。
3、要学会借助各方面的力量，转移矛盾，减轻工作难度。
4、注意邻里关系的处理，尽量不要形成双方的对立，以免影响日后的邻里关系。
（三）装修违章处理案例分析
【案例】某园区一住户擅自将楼板砸掉5厘米安装地热。3个多月后，楼下邻居发现房顶多处出现裂缝，并且有漏水现象。
【处理经过】因担心其私刨地面存在安全隐患，在协商无果的情况下将楼上住户告上法庭，要求其将房屋地面恢复原状并赔偿经济损失。日前，本市二中院终审宣判此案，楼下邻居获赔30万元。【经验教训】：
1、严格执行装修期间的安全管理方案和秩序维护队员的巡查制度，并做好记录及取证资料；
2、在业主办理装修手续时，须以各种形式提前告知业主相关注意事项；
3、发现业主违规装修时，视现场情况严重性，告知政府相关部门以获得相关支持；
4、发现业主违规装修或造成他人损失的，需要以书面形式告知业主和装修公司；
5、及时处理现场所出现的问题及处理协调业主关系，避免事件升级。
第四篇：物业装修管理
物业装修管理
周定福主讲
一、物业装修管理的基本概念
二、物业装修管理的基本内容
三、物业装修管理中的难点
四、物业装修管理如何规避责任
五、对装饰装修违规现象的处理
一、物业装修管理的基本概念
（一）什么是物业装修
即住宅室内装饰装修，是指业主或物业使用人为了改善居住、办公或经营环境，对自有物业或租赁物业范围内的地面、墙面、顶面、门、窗、给排水、强弱电等进行装修处理的活动和过程。
二）什么是物业装修管理
是指物业管理公司依据国家相关法规和条例，受房屋开发商或全体业主委托，对物业管辖范围内的业主或使用人住宅室内装修活动实施审查、监督和管理的行为。
（三）物业装修管理的目的和意义
规范施工行为，消除施工隐患，保证新建楼房外观的整洁和统一；防止新建楼房建筑主体和承重结构遭受破坏；保障新建楼房的居住安全，保障新建楼房配套设备设施的正常运行和使用；最终实现物业的保质和增质，延长物业使用寿命。
维护建筑原创设计的元素和风貌，维护城市建筑环境品质。维护小区正常生活、学习、工作秩序，营造小区安定、团结、和谐氛围。
维护物业管理秩序，保障物业管理服工作的正常开展。
（四）物业装修管理具有那些特点
具有以下四大特点：
一、阶段性强
二、政策性强
三、专业性强
四、目的性强
（五）物业装修管理的性质
物业装修管理具有以下性质
一、是管理，而非服务；
二、是施工行为管理，而非工程质量管理；
三、已不是个人行为，也不是企业行为，而是一种社会行为；
四、是预防性管理。
（六）物业装修的安全管理
一、墨菲定理：（爱德华·墨菲，美国空军上尉工程师）
（一）只要存在发生事故的原因，事故就一定会发生。
（二）任何事故都是可以避免的。
二、海恩法则：（帕布斯·海恩，德国飞机涡轮发动机的发明者）
任何一次严重事故都是有征兆的，每个事故征兆背后，有300次左右的事故苗头，以及上千个事故隐患。
三、6西格玛理论：（摩托罗拉公司的比尔·史密斯于1986年提出）
1西格玛＝690000次失误／百万次操作（69％）
2西格玛＝308000次失误／百万次操作（30.8％）
3西格玛＝66800次失误／百万次操作（6.68％）
4西格玛＝6210次失误／百万次操作（0.62％）
5西格玛＝230次失误／百万次操作（0.02％）
6西格玛＝3.4次失误／百万次操作（0.0034％）
二、物业装修管理的基本内容
（一）装修申报与方案审核
（二）告知和督导义务
（三）房屋外观的管理
（四）主体结构的管理
（五）房屋防水施工的管理
（六）房屋配套设施的管理
（七）商业门面装修管理
（八）物业装修验收管理
（一）装修申报与方案审核
1.装修申报时应注意的问题
（1）产权人相关证明文件；
（2）非业主需持租赁合同和授权书；
（3）业主委托的装饰公司，必须提供工商营业执照和资质证书复印件，并加盖鲜章；
（4）装饰公司施工负责人，必须出示本人身份证；
（5）业主自己装应出具装饰装修担保书证明书；
（6）装饰公司应提供装修设计图（平面布置图、立面图、水电施工图）。
2.装修审核时应注意的问题
（1）详细审核装修设计图纸；
（2）对图纸中违反规定（特别是私拆滥改）的地方予以圈注的说明；
（3）对有关违规的地方应当面向业主和装修施工负责人解释和说明；
（4）对有关特别的事项，应告知业主予以注意，必要时要求业主书面承诺；
（5）装修施工负责人应在审核后的图上签字确认；
（6）应将小区装修管理的相关规定和办法以书面形式交与装修办理人员，并在装修申请表上签收。
（二）告知和督导义务
（1）相关规定及管理办法；
（2）装饰公司及施工人员情况；
（3）禁止行为和相关的注意事项；
（4）全员参与、全过程的监督和管理；
（5）装修方案中或施工中不合理的工艺和工程隐患；
（6）及时纠正和处理装修施工中的违规行为；
（7）巡视检查中发现的问题和隐患，应及时的跟进和处理；
（8）对业主的求助，应亲临施工现场予以帮助和督导；
（9）在专业技术和施工工艺上为业主作一定的支撑和指导。
（三）房屋外观的管理
1.目的和意义：
（1）物业管理形象；
（2）物业管理品质；
（3）维护建筑原创元素；
（4）建筑是城市文明的重要标致。
建筑外观的界定：
相对于建筑室内的外露可视部分，包括建筑物采光井立面部分，都是房屋的外观。乱搭乱建的界定：
凡原设计没有的，未经规划许可，后附加的建筑物和构筑物，包括改变原建筑局部的结构形式和附属设施，都是乱搭乱建行为。
2.禁止行为和注意事项：
（1）不得改动或改变（破坏）外观的形式和颜色；
（2）不得附加或搭建原计没有的建筑物和构筑物；
（3）不得随意在外墙上开孔凿洞；
（4）户外设施安装必须符合小区统一管理规定和要求；
（5）严禁封闭生活阳台。
（四）主体结构的管理
1.目的和意义：
（1）维护结构安全和居住安全；
（2）实现物业的保质和增质；
（3）延长物业使用寿命
2.禁止行为和注意事项：
（1）擅自改变物业使用性质；
（2）擅自改建、重建建筑物；
（3）擅自搭建建筑物、构筑物；
案例一:
这个“空中楼阁”在南岸区青龙路一欧式风格的小区内，32层楼高的尖形屋顶竟搭建起一个近20平米的阳台。除了惊叹，被业主戏称为“重庆最牛阳台”、“重庆第九奇迹建筑”。在规划部门的干涉下，08年9月25日被拆除。
案例二:
北部新区金渝大道某小区内，三年多来，200多底层业主陆续掘地3米违规修建地下室，让楼上业主担惊受怕。重庆市人大常委会20日正在审议的《重庆市城乡规划条例（草案）》专门强调了对地下空间的规划管理。责令停止建设、限期恢复原状，并按违法建筑面积处房屋楼面价格100％的罚款处罚。
案例三:
5月22日，北部新区管委会下达通告，要求正在开挖的地下室和搭建地面以上的违法建筑，必须立即停止；在公告发布之日，15日内自行纠正，免于处罚；已建成的，30日内自行拆除，免于处罚；顶风违法，拒不执行的，将进行强拆，并从重处罚。
（4）破坏房屋的主体结构、承重结构和基础；
（5）严禁增加非承重楼面载荷；
（6）严禁拆除连接厨房与生活阳台之间的隔墙和门；
（7）严禁拆除连接厨房与饭厅之间的隔墙和门；
（8）严禁将没有防水要求的房间或阳台改做卫生间和厨房；
（9）严禁改动房屋结构（建筑主体、承重结构和基础）
（10）严禁凿打与相邻户毗连的共用墙。
案例一:
2009年6月20日晚6时20分，上海青浦区夏阳街道一居民楼发生煤气爆炸。事故致使8人不同程度受伤，小区36户居民房屋受损，60多人被迁出。
案例二:
2009年10月22日5 时10分左右，合肥市柏景湾一居民楼发生煤气爆炸，冲击波造成周边部分住户玻璃破损，除该户户主韩某受伤外，无其他人员伤亡。
案例三:
2009年11月20日17时55分，河南省濮阳市清华苑居民小区一楼栋发生煤气爆炸事故，爆炸致使5 人死亡，同时，造成一至三楼通体坍塌。
案例四:
2011年3月28日，上海浦东新区周浦镇一居民小区发生煤气爆炸，所幸无人员伤亡。案例五:
2011年4月11日8时27分。北京市朝阳区和平街一居民楼发生煤气爆炸，致使4人死亡，1人受伤。
案例六:
2011年4月11日14时08分，新疆乌鲁木齐一居民楼房发生煤气爆炸。致使 9 人受伤，房屋严重受损。
案例七:
2011年10月25日凌晨1点多钟至下13:40，杭州市，建国北路东园街树园小区15 幢55号103室和德胜路488号202室，12小时内接连发重两起煤气爆炸，多人受伤，其中一对夫妇仍未脱离生命危险。
案例八:
2011年11月14日，凌晨7点30分左右，西安市科创路与太白路十字西南角的嘉天国际大厦门面房发生爆炸。至少造成9人死亡，37人受伤。
（五）房屋防水施工的管理
1.目的和意义：
（1）维护业主正常生活秩序；
（2）避免相邻业主产生矛盾；
（3）避免配套设施设备遭受浸害；
（4）避免给相互业主造成经济损失。
2.禁止行为和注意事项：
（1）厨房、卫生间未经过闭水试验严禁回填；
（2）防水应做在结构层上；
（3）严禁只在回填层上作防水处理；
（4）对原防水层被损坏的部位应按规范的工艺的要求进行修补。
（六）房屋配套设施的管理
1.目的和意义：
（1）保障配套设施设备免遭破坏；
（2）保障配套设施设备的正常运行和使用。
2.禁止行为和注意事项：
（1）严禁给水管暗敷在非防水地面；
（2）给水管道未压力试验，严禁封闭和隐埋；
（3）排水管道未冲水试验，严禁回填隐埋；
（4）室内外落水主立管，严禁装饰包裹处理；
（5）严禁将燃气热水器置于厨房、卫生间内；
（6）严禁擅自移动和改变可视电话、红外线监视器和煤气报警器位；
（7）严禁移动厨房排烟管道预留孔置（高度和方向）；
（8）严禁将燃气热水器排气管接入烟道内；
（9）天然气管道、阀门、计量表，严禁装饰封闭及包裹；
（10）严禁拆除室内的阳光窗防护栏；
（11）入户给水管应加设总阀；
（七）商业门面装修管理
管理重点
一、必须取得消防主管部门的施工许可证；方可进行装修申请审核登记。
注意事项：
（1）不得擅自改动消防设备设施；
（2）不得封闭和堵塞消防通道；
二、物业功能定位必须符合商业形态要求及环卫部门相关规定。
注意事项：
（一）烟道及油烟排放；
（二）噪声控制；
（三）排水控制；
三、商铺门面外观装修与设置必须符合市政、工商部门相关规定。
注意事项：
（一）外观：除已被大众熟悉的大型连锁店企业，品牌代理机构、加盟企业外，一般店面外观装修及招牌均不得改变原建筑的外立面。
（二）店招：一店一招，一个单位一个招牌，不能乱设，不能加设电子显示屏。
（三）招牌名称不能低俗，材质应高档，制作应精致，且具有艺术性，尽可能与原建筑风格相协调。
具体详见《重庆市城区招牌标识管理规定（试行）》和《重庆市临时户外广告管理办法》。
（八）物业装修验收管理
1.目的和意义：
（1）保证环境及外观的整洁和统一；
（2）保证房屋及设施合理和规范的使用；
（3）保证房屋的居住安全，消除施工隐患。
2.验收中应注意的问题
（1）装修竣工验收是施工行为和安全隐患验收；
（2）装修施工有无违规行为和安全隐患现象；
（3）装修内容是否与申报审核内容相一致；
（4）装修方案变更，其变更是否符合相关规定，是否存在安全隐患；
（5）对共有设施的装修处理是否满足物业维护管理要求。
三、物业装修管理中的难点
（一）开发商售房时的承诺
（二）开发商的关系户
（三）有社会背景的业主
（四）物业意识淡薄的业主
（五）政策空白
四、物业装修管理如何规避责任
（一）认真履行告知义务
必须将《房屋装修禁止行为和注意事项》和《装修施工管理规定》告知业主和装修施工人员。
（二）依法依约的管理
必须签订《装饰装修管理服务协议》，并依据政府有关部门的规定和小区《管理规约》进行管理。
（三）坚守管理职责
必须认真履行管理职责和义务，严格做到违规必禁、违规必查、违规必究。
（四）完善相关记录及档案管理
装修申报审核表、巡视检查记录表，整改通知书、重五装修问题跟踪记录表、承诺书、竣工验收表及装修资料档案管理。
（五）不得混淆管理范围
必须清楚物业装修管理的范围和性质，必须清楚物业装修管理只是装修行为管理而非装修质量管理，装修验收只是行为验收而非质量验收。
（六）不可参与装修业务的推荐和介绍
不得强制性的向业主推荐和介绍装修公司和推销装修材料。
（七）不得无原则的干预业主装修事务
不得无故的对业主或装修施工人员进行管、卡、压，或进行与物业装修管理无关的活动。
五、对装饰装修违规现象的处理
（一）对违反《房屋装修禁止行为和注意事项》的装饰装修企业或个人，应立即予以制止和纠正，情节严重的责令其立即停止施工。造成严重后果的，责令其消除影响、恢复原貌、赔偿；
（二）对违反《装饰装修管理服务协议》的装饰装修企业或个人，应当面给予指正，情节严重的给予口头警告或书面警告，造成严重后果的应依约追究其责任；
（三）对限期内不予整改的，物业公司可拒绝施工人员进入小区，或对其进行强制性限制施工。
（四）对有乱搭乱建、私拆滥改行为，不听劝告的，以影像资料加文字说明，上报辖区规划部门；
（五）对有破坏房屋基础、结构、居住安全行为，不听劝告的，以影像资料加文字说明，上报辖区建管部门；
（六）对有侵占共用部位、改变物业使用性质行为，不听劝告的，以影像资料加文字说明，上报辖区房管部门；
第五篇：物业的装修管理
物业的装修管理
一、装修管理的法律依据和要求
1.建设部110号令——住宅物业
2.建筑工程质量管理条例
3.法律法规的要求
二、做好装修管理对物业管理的重要性
1.是物业管理中的一项重要工作
2.防止出现违章影响建筑物的使用寿命、安全和外观
3.避免装修不当，引起邻里纠纷
4.避免装修的隐蔽工程或违章造后续物业管理上的不便
5.避免影响现场物业环境和卫生，导致业主不满
6.避免造成物业设施设备的损坏
三、如何做好物业的装修管理
1.思想上重视，灌输到每一个员工
2.装修管理人员架构
3.做好前期调研，制定装修相关规定
4.把好装修管理的几个重要环节
i.把好装修审批关
ii.iii.把好人员出入关 把好物料出入关
iv.把好现场监控关
v.把好装修验收关
5.装修期间注意的几个问题
i.避免出现重大消防及安全责任事故
ii.iii.避免出现重大违章 任何时候都要注意外观统一
iv.避免造成相邻矛盾（安装空调、防护网、搭建、封闭阳台、改装下水管等）v.注意做好设施设备保护(电梯、大堂地砖、门禁、照明、路面)
四、常见的违章
1.物品乱摆放
2.五、违章常用的处理方式
1.沟通
2.制止施工：人员清除
3.违章通知单
4.举报到房管部门
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