商品房收房流程及费用

第一篇：商品房收房流程及费用

商品房收房流程及费用

一、收房流程

1、核验业主材料

2、业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明，《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。

3、业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》

4、业主做综合验收

5、业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案

6、开发商与业主协商并达成书面协议

7、根据协议内容解决交房中存在的问题，无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议

8、业主签署《入住交接单》

二、收房注意事项

收房中经常出现收房流程严重不合理开发商总是要求业主先补齐房款(如果面积涨水)、缴纳公共维修基金(房屋总额的2%)和契税(房屋总额的1.5%)、缴纳一年的物业管理费和产权代办费等费用，然后方可以办理入住手续，领取房屋钥匙和相关资料，然后才能验收房屋，如果房屋有问题交物业慢慢维修。

在业主支付了全部房款的前提下，开发商应无条件向业主交付符合合同约定的房屋，否则应视为开发商违约，如果开发商拒不交房，应承担逾期交房的责任。

无论是依据法律的规定和大部分购房合同的约定，缴纳公共维修基金、契税

等费用均不能作为开发商交付房屋的前提。业主在遇到类似情况可向相关部门投诉并举报，同时如果业主对验房无经验的，可以到艾逸网免费申请验房及方案设计，这样找第三方平台网站申请验房就可以规避以上问题。

在交付以前，业主有权先验收房屋，发现有质量问题，开发商应限期维修，由此导致业主逾期入住的，开发商应承担违约责任。

三、交房不应以缴纳各项不应缴纳的费用为前提

收房以缴纳各项不应缴纳的费用(公共维修基金和契税、产权代办费等费用)为前提，开发商单方为业主收房设置了义务。而依据法律规定契税、公共维修基金业主必须在办理产权证书时向税务部门和小区办缴纳，至于产权代办费，业主完全有权选择自行办理产权证，开发商无权强行向业主收取该笔费用。因此，开

发商无权在入住时向业主收取契税、公共维修基金和产权代办费等超出法律规定之外的费用，否则业主有权拒绝交纳，开发商以此为由拒绝向业主交付房屋的，由此引发的延期交房等法律责任应由开发商承担。

其他问题有:面积误差问题;装修标准不符合合同的约定或开发商承诺的;小区公共配套和共用设施不健全。

四、商品房收房应该缴纳的费用

（一）商品房买卖应缴以下税费：

1、契税

2、房屋买卖交易手续费

3、买卖合同印花税

4、公共维修基金

5、房屋所有权登记费

6、房屋所有权印花贴税

7、权证工本费

（二）税费问题

特别提示：依据法律的规定和大部分购房合同的约定，缴纳公共维修基金、契税等费用均不能作为开发商交付房屋的前提。1.契税

契税是业主取得产权证时向国家交的税。缴纳时间：契税只能在过户时交纳

特别提示：除税务机关，任何单位无权代收。

实施：业主入住时不需要向开发商交纳契税，等房屋可以办理产权证之前自己到

税务局直接办理。2.公共维修基金

此项基金不同于物业管理费，只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。税率：房屋成交价 的2%。

特别提示：任何开发商、物业公司都无权收取或代收大修基金。该基金应该交给小区办。如果您将大修基金交给开发商，您很可能无法要回。

3、面积测绘费

面积测绘费收取原则为“谁委托，谁付费”，购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务，故此费用应由开发商交纳。

4、物业费

一年物业管理费、物业管理费和水电保证金 特别提示：普通小区交一年以下物业费并不违规。

物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。5.产权代办费

业主完全有权选择自行办理产权证，开发商无权强行向业主收取该笔费用。

第二篇：商品房收房标准

商品房收房标准

一、注意及时接收入住通知书

1.这是收房的第一步，要注意期限。一般，开发商约定的交房时限在通知书寄出30天内，所以购房者要安排好时间。

2.接到入住通知书后，首先应判断开发商是否如期交房。若逾期交房，则应提出处理意见，并根据开发商的答复决定是否前往收房，按通知上约定的时间前往收房。

特别提示：

1.要注意收房的期限，错过收楼日期麻烦多。

2.收楼日期可提早不可推迟。若实际交楼日期超过了合同上约定的收楼日期，可考虑向开发商按合同索赔。

3.有特殊情况不能如期到场的，可以书面形式委托亲友、律师进行，也可及时与开发商联系，商议另行约定时间，并以书面形式确认。

4.若购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关收房手续，从法律角度来说，则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。

二、确定房屋是否达到交付条件

1.《竣工验收备案表》 ――最重要《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是目前收房环节中最应该注意的文件。该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的，它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案。《竣工验收备案表》中的项目，只要送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责。所以《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项的话，这个楼盘就是“黑楼”，是不能入住的，购房者有权拒绝收房。

2.《住宅质量保证书》

《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺，必须作为购房合同的附件，与购房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔细审查其中的具体各款，特别注意保修期限。

3.《住宅使用说明书》

《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出注意事项。

4.《建设工程质量认定证书》

5.《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》

6.实测面积登记表

特别提示：

1.只有具备上述文件，才说明房屋已经具体交付条件。所以收房时先要审查相关文件，确认房屋已经具备交付条件之后，才能进一步进行验房、结算费用、交钥匙等交接工作。所以要对这些文件给予重视，尤其提示您要看原件而不是复印件。

2.《建筑工程竣工备案表》是最重要的文件，收房时不能只看开发商有没有这张《备案表》，一定还要仔细察看各个分项有没有都备案。它是收房的前提，即使开发商做得再好，如果没有此表就说明它根本不具备交房的标准，您有权拒绝收房。

3.对于这些文件，一方面要验收它有没有，另一方面也要看验收这些文件取得的合法性。

4.如果开发商拒绝出示这些证明文件、或文件不全，您可按购房合同第十一条，要求开发商签收“关于出卖人拒绝出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《建筑工程竣工验收备案表》的责任确认函”。

5.提醒您：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和管线分布竣工图，您可带走，作为证据资料保存。

6.如果开发商不能提供上述相关文件，购房人有权拒绝收房，由此产生的延期交房的责任由开发商承担。

三、房屋检验

收房过程中必须要掌握一个原则：“先验后收”。即购房者一定要先验收房屋（包括验收交房必须的文件），确认无误后再签署收房文件。

“先验后收”不仅是符合商业惯例的，而且也是有法律依据的。房屋的对价是房款，消费者只要付清房款，或者按照合同约定支付相应比例的价款，就履行了合同的义务，开发商就应该交房。而在房屋交付以前，业主有权先验收房屋：

1.检测房屋面积：

要求开发商出具《实测面积测绘报告》，根据房屋土地管理局所属的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定所得实测面积，核对其与销售面积是否存在误差，误差率的范围有多大；若实测面积误差超出3%，可以中止收房。

2.检验房屋质量：

购房者进行房屋验收时需仔细检查商品房质量，主要可从以下几方面入手：

（一)房屋本身的质量

（二）景观绿化、小区配套、设施标准等配套设施是否符合合同约定。

（三）装修质量

特别提示：

1.一定要掌握“先验后收”的原则。

2.如果开发商拒绝先验房后办理其他交付手续，则购房者可要求开发商签收“关于出卖人拒绝交验房屋的责任确认函”后中止办理手续。

3.购房者应了解公摊面积及相关知识，防止开发商侵占。

4.若发现有质量问题，开发商应限期维修，购房者应要求开发商签定书面函件，由此导致业主逾期入住的，开发商应承担违约责任。

5.只要付清房款，按照合同约定购房者已经完全履行了合同的义务，开发商就应该无条件交房，否则应视为开发商违约，如果开发商拒不交房，应承担逾期交房的责任。开发商无权以“未缴纳相关费用”等任何理由而拒绝交房。

6.不要将样板房标准作为现实标准，除非开发商将有关装修标准按样板间标准在合同中明确下来。

四、新房验收的最终结果

1.房屋检验没有问题的：按实际验收情况填写《验房交接表》等相关文件。在这个记录表上，应把检验情况逐一记录，凡是无法确认的事项，则不记录或写上“暂不清楚”、“无法认定”等字样。若发现问题，则如实记录下来，并要求发展商限期处理。2.如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《验房交接表》中，作为书面依据，如发展商未准备有关表格，买家应另以书面形式将意见送交发展商。

3.发现问题，买卖双方可协商解决，如属可整修内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间（一般不超过30天）。

4.对发现的问题要详细在验楼表上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。

特别提示：

1.验房后要坚持的原则：只要发现问题，不管大小，都要在相关文件或表格中记录下来，而不管开发商陪同的收房人员如何花言巧语；如果楼盘根本就没准备验收登记表，则应自备纸笔，一一记录。

2.物业公司的行为代表不了开发商（除非有明确书面授权），因此不要就房屋质量的问题与物业公司签署文件。

3、验收房屋发现问题时，一定要开发商盖章确认，约定处理方案。

4、如果开发商拒绝盖章确认房屋存在的问题，一定要取得证据，证明不是买房人不按时收房，而是开发商拟交付房屋不符合合同的约定或法定条件。

注意事项：

以下问题，购房者在买房、收房过程中会经常遇到，特别经常遇到此类的咨询问题，把关键注意事项列出，提醒消费者予以重视，以维护自己的权益。

一、买房相关税费

（一）商品房买卖应缴以下税费：

1、契税

2、房屋买卖交易手续费

3、买卖合同印花税

4、公共维修基金

5、房屋所有权登记费

6、房屋所有权印花贴税

7、权证工本费

（二）税费问题

特别提示：依据法律的规定和大部分购房合同的约定，缴纳公共维修基金、契税等费用均不能作为开发商交付房屋的前提。

1.契税

契税是业主取得产权证时向国家交的税。

缴纳时间：契税只能在过户时交纳

特别提示：除税务机关，任何单位无权代收。

实施：业主入住时不需要向开发商交纳契税，等房屋可以办理产权证之前自己到税务局直接办理。

2.公共维修基金

此项基金不同于物业管理费，只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。

税率：房屋成交价 的2%。

特别提示：任何开发商、物业公司都无权收取或代收大修基金。该基金应该交给小区办。如果您将大修基金交给开发商，您很可能无法要回。

3、面积测绘费

面积测绘费收取原则为“谁委托，谁付费”，购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务，故此费用应由开发商交纳。

4、物业费

一年物业管理费、物业管理费和水电保证金

特别提示：普通小区交一年以下物业费并不违规。

物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。

5.产权代办费

业主完全有权选择自行办理产权证，开发商无权强行向业主收取该笔费用。

二、面积问题

面积问题是消费者最为关心的内容之一，购房人买房时尤其是买期房时，一定要考虑到合同面积与实际面积可能出现误差这样的问题，并在签订合同时以附加条款加以防范。

（一）存在的问题：

1.商品房合同面积与实测面积存在误差，这一直是个焦点问题。

消费者常常因面积问题出现纠纷而处于被动局面，建议购房人在购房合同中对相关可能出现的问题详细进行约定，以维护自己的权益。

2.开发商有时能利用公摊、面积测量侵占购房者的合法利益，还不易被发现。

正确测算房屋面积，是专业人员的工作，一般购房者根本无法完成。其次，面积测量的人工操作特点，正常误差都难以避免，一些开发商在使之产生人为偏差侵占购房者

一、两米面积轻而易举。再有，由于消费者相关知识掌握不够，使得购房过程中信息不对称，开发商很容易偷梁换柱，把非公摊的面积加入公摊之中。

（二）如何解决面积误差？

面积误差：根据有关规定，买卖双方因设计变更造成的实测房屋套内面积或建筑面积（含公摊面积）与房屋买卖合同约定面积不符的，按照合同约定处理。合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算房款；

（二）面积误差比绝对值超出3%，购房人可要求退房。开发商应在买房人提出退房之日起30日内退还已交房款，并支付已付房款利息。如购房人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由购房人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由开发商承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由开发商返还购房者，面积误差绝对值超过3%部分的房价款由开发商双倍返还买受人。

特别提示：

1.想测出您买的商品房的真实面积，首先购房者索要出建筑的竣工图纸，请专家根据图纸进行计算。

2.签定合同时应该细化条款，应该约定实际面积与产权登记面积发生误差时的处理方式。如规定合同中未约定处理方式的，面积误差比绝对值超出3%时，购 房人有权退房。

（三）关于分摊面积

公用建筑面积分摊原则：

1、商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。

2、为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。

3、公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。

分摊的公用建筑面积由以下两部分组成：

1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；

2、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。

不应入的公用建筑空间：

1、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。

2、售房单位自营、自用的房屋。

3、为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。

4、对于半地下室，不论采光井的结构如何，都不计入建筑面积。

特别提示：

1.签订合同时应明确约定公摊的具体项目。

2.售房单位在预售商品房前，应向商品房预售管理部门提交预售商品房的面积测量报告。预售商品房设计方案变更涉及预售房屋面积的，应重新提交面积测量报告。

售房单位在销（预）售商品房时，在销（预）售合同（含补充协议）中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。

3.其他购房人受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，应在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。

第三篇：商品房收房检查项

1.敷设在高层建筑室内的塑料排水管道当管径大于等于110mm时，应在排水立管处设置阻火圈。CJJ/T29-2010《建筑排水塑料管道工程技术规程》

2.墙面抹灰要求垂4平4。

3.马桶坑距应为400mm或300mm。

4.钢化玻璃设置：①七层及七层以上外开窗。②1.5㎡以上窗玻璃。③玻璃底局最终装修地面400mm以内。

5.涂膜防水厚度，平面≥1.5mm；立面≥1.2mm。且最小厚度不小于设计厚度90%。

6.防水套管最小高度20mm，从最终装修地面算。

7.C20细石砼翻边不小于200高，装饰面完成高度算起。

8.防水设计房间必须做蓄水试验，蓄水最小高度不小于20mm，蓄水时间不小于24h。

9.窗框设排水孔；窗框外立面打胶。

10.潮湿场所应使用密闭型带保护地线触头的保护型插座，安装高度不低于1.5m；同一室内插座安装高度一致。

11.开关距地面高度1.3m；开关边缘距门框边0.15-0.2m；同一室内开关高度一致；柜式空调、电视机等的插座宜为0.3-0.5m。

参考规范：

住宅室内防水工程技术规范 JGJ 298-2013

建筑电气工程施工质量验收规范 GB50303-2002

第四篇：商品房收房注意事项

商品房收房注意事项

一、注意接收入住通知书这是收房的第一步，要注意期限。一般，开发商约定的交房时

限在通知书寄出30天内，所以购房者要安排好时间。接到入住通知书后，首先应判断开发

商是否如期交房。若逾期交房，则应提出处理意见，并根据开发商的答复决定是否前往收房，按通知上约定的时间前往收房。

二、书面审查交付的文件是否符合交付条件接到收房通知，就可以开始收房了，在开发

商交付房屋钥匙同时，您应该要求其提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，另外

还应该有《建筑工程竣工验收备案表》、《实测面积数据》等相应文件，如果双方在合同中有

约定其他的房屋交付条件，也应该由开发商按合同约定提供

三、检验房屋状况实地收房，要认真查验房屋的实际功能和细节。一般是让开发商或物

业的人带您查看房屋实际状况验收。收房过程中必须要掌握一个原则：先验后收。即购房者

一定要先验收房屋（包括验收交房必须的文件），确认无误后再签署收房文件。要求开

发商出具《实测面积测绘报告》，根据房屋土地管理局所属的专业测量单位对每一套房屋面

积进行核定所得实测面积，核对其与销售面积是否存在误差，误差率的范围有多大；若实测

面积误差超出3%，可以中止收房。购房者进行房屋验收时需仔细检查商品房质量，主要可

从房屋本身的质量，景观绿化、小区配套、设施标准等配套设施是否符合合同约定，装修质

量入手。

四、新房验收的最终结果房屋检验没有问题的：按实际验收情况填写《验房交接表》等

相关文件。在这个记录表上，应把检验情况逐一记录，凡是无法确认的事项，则不记录或写

上暂不清楚、无法认定等字样。若发现问题，则如实记录下来，并要求发展商限期处理。

站在烈士墓前，我们心潮起伏，思绪万千。革命先烈们有的为了民族独立和国家尊严献

出了宝贵的生命；有的为了彻底埋脏旧世界，建立社会主义新中国而前赴后继，英勇作战，抛头颅、洒热血；也有的在和平建设时期，为了祖国的繁荣富强而献出青春和热血。让我们继承先烈的遗志，为家乡的建设、为祖国的繁荣富强而努力学习，共创美好明天！向烈士们致敬！烈士们，在您们的艰苦奋斗之下，我们进入的社会主义的新时期，在这一时期中我们得到的好的发展，这是与你们的英雄事迹是离不开关系的。现在我们的日

子好了，全是靠你们在战斗中的努力和幸苦冒着牺牲的危险换来的，所以我们现在要好好学习，天天向上。成为祖国的人才，为国家的建设做贡献，你们的牺牲不会白费的。你们人虽

死 但是依然活在我们的心中。在这个2011年的清明节中，我向您们致谢。

我们今天的幸福来之不易，是革命先烈用珍贵的生命换来的！在这里，我向革命先烈们

敬礼，革命先烈们一路走好！革命先烈舍己为人的精神，激励后代。我要努力学习，珍惜时

间，求取上进，天天向上，用自己的双手创造美好的未来，把祖国变得更加繁荣昌盛！清明节，我们要缅怀我们的祖先和革命先烈。我们的幸福生活是革命先烈们的鲜血换来的。

我们一定要记住他们，好好学习，天天向上。我们带着梦想展翅，怀着向往奋飞，争做文明

学生，创建文明校园。在这些先辈们的面前,立下不悔誓言，请举起右手，让我们一起宣誓：

热爱祖国、追求真理，立志成为“有理想、有道德、有文化、有纪律”的一代新人，遵守学

生道德行为规范，诚实守信，严格自律，树立良好学风，做一个有道德的人，将来为祖国的繁荣富强作出贡献.

第五篇：收房员工作流程

工作流程

店面：和谐店 职位：收房员

早班 1、10:00到10;30打卡、整理着装，开班前会。2、10:40到11:00整理布草，收拾需要的东西（沙发巾，小毛巾，按摩巾，地巾 等）备齐放好。3、11:00到12;30到房间关闭电视，空调。叠放好相关物品，沙发巾，小毛巾，按摩巾，地巾等需要换洗的物品及时换到，再擦大理石上的水渣，然后，打扫卫生，有清房卡在系统上清房，吃饭。4、12;30到01;00房间收完的情况下，整理布草间、被子、沙发巾、毛巾，打扫卫生。5、1;10到2;00添加房间用品（纸巾，棉签、牙签）检查按摩椅及按摩椅后面的播线板。6、02;00到03:00把二楼门上有油的擦干净，全部房间擦干净，查看所有物品，有需要领取的找领班领取。7、3:30到4:00复查房间卫生情况，物品有无按要求放整齐。8、4:30到5:00收拾房间，把需要清洗的物品送到水吧清洗。9、5:30到7:00换岗吃饭，交接班次，注明遗留问题、打卡，开会看领导有无其他安排后下班。

晚班 1、18;00到19:00打卡、整理着装，开班前会。2、19:30到20;00检查所有楼层房间，看情款有需要要电源关闭的及时关闭。3、20:00到21:30跟早班人员交接班次，注意出现的不良问题。4、20;30到21:00整理布草，收拾需要的东西（沙发巾，小毛巾，按摩巾，地巾 等）备齐放好，到房间关闭电视，空调，叠放好相关物品，沙发巾，小毛巾，按摩巾，地巾等需要换洗的物品及时换到，再擦大理石上的水渣，然后，打扫卫生，有清房卡在系统上清房。5、21:10到21:40整理布草间、被子、沙发巾、毛巾，打扫卫生。6、21:50到22:00添加房间用品（纸巾，棉签、牙签）检查按摩椅及按摩椅后面的播线板。7、22:30到23:00客人走后及时联系收银台人员那些房间已经预定啦就先打扫那些房间，收拾出来的水果用具送到吧台，有需要清洗的送去清洗。8、23:10到12:00合理安排换岗吃宵夜。9、12:30到1:00复查房间卫生，门上有油的擦干净，全部房间擦干净。10、1:30到3:30交接班次，注明遗留问题、卫生不达标的下次加强，在列会本上签字、打卡，下班。