第一篇：最详细验房收房手续及流程
最详细收房手续及流程
房价越来越高，对于一般市民来说，买个房子都不容易，买房是大事，因此收房的时候要小心谨慎，以免日后出现纠纷。那么，收房手续和流程应该是怎样的呢？
首先，要了解房子是否达到交房条件了。
按照相关规定，开发商交付商品房是需要满足几个条件的：
1、经建设工程质量监督机构核验合格
商品房一般是由所在区、县建设工程质量监督站核验，出具是否合格的书面证明，如果验收合格，还须说明质量等级，如合格、优良等。
2、住宅房屋所属的楼必须取得了住宅交付使用许可证
住宅房屋所属的楼需取得住宅交付使用许可证，住宅交付使用许可证是由市或区房屋土地管理局颁发的。未取得许可证的房屋，不允许交付，公安户籍管理部门不予办理入户手续。可以通过登录房管局网站查询。
3、取得了新建商品房房地产权证(大产证)
实际上只要取得“大产证”，就必须具备一、二条所列条件。没有“大产证"的，开发商不能办理交房手续，开发商向买方预先交付房屋交钥匙的，买方应拒绝接受。
不少购房者在开发商房屋不具备合法交房条件时，就提前进房装修，等交房期届满，开发商却交不出符合合同约定标准的房屋;或配套不到位;或质量存在问题或产权有纠纷;或有些费用未缴付，导致不能按时取得住宅交付使用许可证和商品房房地产权证。
这时购房者只能是左右为难：退房吧，已投入大量装修资金和时间、精力；不退吧，住下去确有诸多不便，或干脆无法居住，再说，即使是要求退房，购房者也无法要求开发商赔偿自己的全部经济损失，因为购房者也有过错，也应对提前装修造成的损失承担一定责任。因此，在收房时一定要审核开发商是否符合上面的条件。
二、新房交付的一般流程
1、通知
开发商取得商品房房地产权证后，应以书面形式通知购房者在约定时间内对房屋进行验收交接。开发商约定的收楼时限一般在收楼通知书寄出30天内，按有关规定，如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续，则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用。
2、验收
购房者应根据购房合同约定的标准对房屋工程质量及配套设施一一进行验收，并做好记录，同时，不要忽视对房屋产权是否清晰进行核验。
验收时，开发商应主动向购房者出示建设工程质量检验合格单和商品房房地产权证。开发商不出示的，购房者可以拒绝验收，由开发商承担责任。
3、提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》
根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》等相关法规，商品房交付使用时，应当提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。该法规规定，《住宅质量保证书》是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，可以作为商品房预、出售合同的补充约定，与合同具有同等效力。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。开发商不提供的，购房者可以拒签房屋交接书。商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位；而《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项。
4、签署房屋交接书
购房者对房屋及其产权进行检验，认为符合合同约定条件的，应与开发商签订房屋交接书；对不符合合同约定的，应做好记录，要求开发商签字，直至开发商的房屋完全符合交房标准，再签署房屋交接书。
三、收房时需注意的要点
1、在验房之前，如果开发商要求交费或者是签署文件，那业主一定不要答应，否则在验房时业主发现的质量问题，就只能自己付钱解决了。
2、如果开发商提出代办产权证，业主是可以拒绝的，因为产权证业主完全可以自己办，如果交给开发商，那业主还要给开发商交代办费。
3、必须先验房后收住宅钥匙
购房者在没有验收房屋之前，不能签署《住宅钥匙收到书》，领取住宅钥匙，办理入住手续。因为根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称商品房买卖司法解释)的规定，“交钥匙”就算房屋交付使用。因此领取住宅钥匙以后验房发现问题，开发商只承担房屋质量包修责任，而没有逾期交房的压力。
4、验房中所发现的质量问题一定要白纸黑字写在纸面上，不能听信开发商的口头承诺，并且在房屋问题的后面，还要写明开发商承诺的解决时间，这样业主才不会在开发商无限期拖延之后毫无办法。
5、收房时必须仔细查看的文件。在正常交房过程中，业主应该查看“三书一证一表”5样必备东西：
《住宅质量保证书》(可带走)、《住宅使用说明书》(可带走)、《建筑工程质量认定书》，“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，“一表”是指《竣工验收备案表》。
还可以查看《面积实测表》、《管线分布图》、《住户验房交接表》、《楼宇验收记录表》、《商品房面积测绘技术报告书》、《住宅工程质量分户验收表》等辅助图表，查看交付给您的商品房和合同签订的要购买的商品房是否一致，其结构是否和原设计图相同。房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。高层住宅楼生活供水系统必须具有卫生防疫部门核发的用水合格证、有无消防部门核发的消防检验合格证。
6、接收房屋后仍可追究开放商违约责任
担心开发商逾期交房，担心一旦接收房屋后，就不能再追究开发商违约责任是没有必要的。原因如下：
第一、接收房屋与追究开发商逾期交房责任之间并无法定的先后顺序，也没有任何法律规定接收房屋后就不能再追究开发商违约责任；
第二、在开发商已经逾期交房且不存在免责事由的情况下，是否追究以及何时追究开发商违约责任完全是购房者自身的权利；
第三、除购房者明确表示放弃外，接收房屋本身并不意味着购房者放弃追究开发商违约责任。当然，追究开发商违约责任受到诉讼时效限制，购房者应当在开发商实际交房之日起两年内主张自己的权利。
四、哪些情况可以退房？
由于买卖过程中的一些不规范操作以及开发商在资金、工程进度等方面的问题，导致退房事件时有发生，那么在什么情况下，购房者可以退掉已购房屋呢?
1、延迟交付房屋
这种情况是目前买房人最可能遇到的一种情况。到了开发商与购房人在合同中约定的交房日后，却迟迟得不到开发商的入住通知。一般超过3个月开发商还不能交房，购房人就可以要求开发商退房，并要求双倍返还订金或支付房款利息。
2、开发商缺“证”，导致合同无效
目前，开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。如果开发商证件不全，就属于违法操作，与买房人签署的合同属于无效合同。由于是无效合同，购房人应当腾空房屋，开发商应当返还购房人交纳的房款。
3、开发商没经购房人同意变更设计
在购房人与开发商签订的合同中，一般都约定开发商在变更设计之前，必须经过购房人同意。否则，开发商构成违约，购房人有权退房。发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况，购房人可以依据合同约定要求开发商退房。
4、无法得到贷款。在签订合同时，除一次性付款或分期付款外，都有对商业贷款或公积金贷款的约定。如果是公积金贷款，需要开发商出具相关资料，交由公积金归集部门审核。如果开发商提供的资料显示出不具备公积金贷款条件，购房人因此而不能取得公积金贷款，购房人就可以要求退房。
5、拿不到产权证
由于开发商的原因，买房人在合同约定的期限内无法得到产权证，如约定此条件可退房，买房人就可以要求退房。另外，由于前几年一些房地产运作不规范，一些开发商拖欠政府土地出让金等问题时有发生，导致购买这些楼盘的购房人入住多年后无法拿到房屋产权证，购房人也可以要求退房。
6、房屋面积误差超过3%
目前，如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值在3%以内(含3%)，购房人要求退房的，法院将不予支持。而如果面积误差比绝对值超出3%，购房人要求退房并要求退赔利息的，法院会判决购房人胜诉。
7、房屋质量不合格
房屋质量不合格是房屋的“硬伤”。出现这种情况，首先是开发商难以拿到《竣工备案表》，无法交房。或者是房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格。据悉，到目前为止，北京法院还没有由于房屋质量不合格而判决退房的案例。
8、房屋质量导致严重影响使用
根据最高人民法院刚刚发布的商品房买卖合同纠纷司法解释，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人要求退房并要求开发商赔偿损失的，法院也会支持。一般认定房屋质量问题严重影响正常居住使用，主要是房屋入住后由于前期施工原因导致房内空气质量差影响室内居住人的健康、房内噪声影响居住等。
9、开发商把房子抵押
如果开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或卖给购房人后，又把房子抵押给他人，购房人查明后，就可以要求退房。
第二篇：新房收房手续及流程
新房收房手续及流程
一、新房交房要满足哪些条件?
按照规定开发商交付商品房屋必须符合以下条件：
1、经建设工程质量监督机构核验合格
商品房一般是由所在区、县建设工程质量监督站核验，出具是否合格的书面证明，如果验收合格，还须说明质量等级，如合格、优良等。
2、住宅房屋所属的楼必须取得了住宅交付使用许可证
住宅房屋所属的楼需取得住宅交付使用许可证，住宅交付使用许可证是由市或区房屋土地管理局颁发的。未取得许可证的房屋，不允许交付，公安户籍管理部门不予办理入户手续。可以通过登录房管局网站查询。
3、取得了新建商品房房地产权证(大产证)
实际上只要取得“大产证”，就必须具备一、二条所列条件。没有“大产证“的，开发商不能办理交房手续，开发商向买方预先交付房屋交钥匙的，买方应拒绝接受。
不少购房者在开发商房屋不具备合法交房条件时，就提前进房装修，等交房期届满，开发商却交不出符合合同约定标准的房屋;或配套不到位;或质量存在问题或产权有纠纷;或有些费用未缴付，导致不能按时取得住宅交付使用许可证和商品房房地产权证。
这时购房者只能是左右为难：退房吧，已投入大量装修资金和时间、精力；不退吧，住下去确有诸多不便，或干脆无法居住，再说，即使是要求退房，购房者也无法要求开发商赔偿自己的全部经济损失，因为购房者也有过错，也应对提前装修造成的损失承担一定责任。因此，在收房时一定要审核开发商是否符合上面的条件。
二、新房交付的一般流程
1、通知
开发商取得商品房房地产权证后，应以书面形式通知购房者在约定时间内对房屋进行验收交接。开发商约定的收楼时限一般在收楼通知书寄出30天内，按有关规定，如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续，则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用。
2、验收
购房者应根据购房合同约定的标准对房屋工程质量及配套设施一一进行验收，并做好记录，同时，不要忽视对房屋产权是否清晰进行核验。
验收时，开发商应主动向购房者出示建设工程质量检验合格单和商品房房地产权证。开发商不出示的，购房者可以拒绝验收，由开发商承担责任。
3、提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》
根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》等相关法规，商品房交付使用时，应当提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。该法规规定，《住宅质量保证书》是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，可以作为商品房预、出售合同的补充约定，与合同具有同等效力。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责/ 6
任。开发商不提供的，购房者可以拒签房屋交接书。商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位；而《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项。
4、签署房屋交接书
购房者对房屋及其产权进行检验，认为符合合同约定条件的，应与开发商签订房屋交接书；对不符合合同约定的，应做好记录，要求开发商签字，直至开发商的房屋完全符合交房标准，再签署房屋交接书。
三、业主收房时需注意的要点
1、在验房之前，如果开发商要求交费或者是签署文件，那业主一定不要答应，否则在验房时业主发现的质量问题，就只能自己付钱解决了。
2、如果开发商提出代办产权证，业主是可以拒绝的，因为产权证业主完全可以自己办，如果交给开发商，那业主还要给开发商交代办费。
3、必须先验房后收住宅钥匙
购房者在没有验收房屋之前，不能签署《住宅钥匙收到书》，领取住宅钥匙，办理入住手续。因为根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称商品房买卖司法解释)的规定，“交钥匙”就算房屋交付使用。因此领取住宅钥匙以后验房发现问题，开发商只承担房屋质量包修责任，而没有逾期交房的压力。
4、验房中所发现的质量问题一定要白纸黑字写在纸面上，不能听信开发商的口头承诺，并且在房屋问题的后面，还要写明开发商承诺的解决时间，这样业主才不会在开发商无限期拖延之后毫无办法。
5、收房时必须仔细查看的文件。律师说，在正常交房过程中，业主应该查看以下文件：
第一：房产开发商必须已经取得《建筑工程竣工备案表》，这是国家强制要求的。
第二：常说的”两书“---”质量保证书“和”使用说明书“，这是建设部《商品房销售管理办法》中要求的，现在交房时开发商都应提供。
第三：开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据，看是否与购房合同中约定的有出入，以便尽早使问题获得解决。
四、逾期交房可否先收房后追究责任?
担心开发商逾期交房，担心一旦接收房屋后，就不能再追究开发商违约责任是没有必要的。原因如下：
第一、接收房屋与追究开发商逾期交房责任之间并无法定的先后顺序，也没有任何法律规定接收房屋后就不能再追究开发商违约责任；
第二、在开发商已经逾期交房且不存在免责事由的情况下，是否追究以及何时追究开发商违约责任完全是购房者自身的权利；
第三、除购房者明确表示放弃外，接收房屋本身并不意味着购房者放弃追究开发商违约责任。当然，追究开发商违约责任受到诉讼时效限制，购房者应当在开发商实际交房之日起两年内主张自己的权利。
六、哪些情况可以退房？
由于买卖过程中的一些不规范操作以及开发商在资金、工程进度等方面的问题，导致退房事件时有发生，那么在什么情况下，购房者可以退掉已购房屋呢?
1、延迟交付房屋
这种情况是目前买房人最可能遇到的一种情况。到了开发商与购房人在合同中约定的交房日后，却迟迟得不到开发商的入住通知。一般超过3个月开发商还不能交房，购房人就可以要求开发商退房，并要求双倍返还订金或支付房款利息。
2、开发商缺“证”，导致合同无效
目前，开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。如果开发商证件不全，就属于违法操作，与买房人签署的合同属于无效合同。由于是无效合同，购房人应当腾空房屋，开发商应当返还购房人交纳的房款。
3、开发商没经购房人同意变更设计
在购房人与开发商签订的合同中，一般都约定开发商在变更设计之前，必须经过购房人同意。否则，开发商构成违约，购房人有权退房。发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况，购房人可以依据合同约定要求开发商退房。
4、无法得到贷款。在签订合同时，除一次性付款或分期付款外，都有对商业贷款或公积金贷款的约定。如果是公积金贷款，需要开发商出具相关资料，交由公积金归集部门审核。如果开发商提供的资料显示出不具备公积金贷款条件，购房人因此而不能取得公积金贷款，购房人就可以要求退房。
5、拿不到产权证
由于开发商的原因，买房人在合同约定的期限内无法得到产权证，如约定此条件可退房，买房人就可以要求退房。另外，由于前几年一些房地产运作不规范，一些开发商拖欠政府土地出让金等问题时有发生，导致购买这些楼盘的购房人入住多年后无法拿到房屋产权证，购房人也可以要求退房。
6、房屋面积误差超过3%
目前，如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值在3%以内(含3%)，购房人要求退房的，法院将不予支持。而如果面积误差比绝对值超出3%，购房人要求退房并要求退赔利息的，法院会判决购房人胜诉。
7、房屋质量不合格
房屋质量不合格是房屋的“硬伤”。出现这种情况，首先是开发商难以拿到《竣工备案表》，无法交房。或者是房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格。据悉，到目前为止，北京法院还没有由于房屋质量不合格而判决退房的案例。
8、房屋质量导致严重影响使用
根据最高人民法院刚刚发布的商品房买卖合同纠纷司法解释，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人要求退房并要求开发商赔偿损失的，法院也会支持。一般认定房屋质量问题严重影响正常居住使用，主要是房屋入住后由于前期施工原因导致房内空气质量差影响室内居住人的健康、房内噪声影响居住等。
9、开发商把房子抵押
如果开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或卖给购房人后，又把房子抵押给他人，购房人查明后，就可以要求退房。
毛坯房验收注意事项
业主从房地产商那买来的房多是毛坯房，通常内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房。在开放商通知验房之后，需在30天内房屋进行验收交接。那么如果买的是毛坯房，验收的时候有哪些主要要点呢?
一、毛坯房验收标准
毛坯房是房子的初步成型，而开放商交到业主手中的毛坯房要达到什么样的程度才算合格呢?也即毛坯房有哪些验收标准呢?
1、毛坯房的全部外饰面，包括阳台、雨罩的外饰面应按设计文件完成装修工程。
2、毛坯房的公用部位、公共设施、各种管道(给、排、雨水、暖、热)、电气设备(配电箱、柜、盘、插座、开关、灯具)等都应按设计文件完成全部装修，并按规定完成测试项目。
3、毛坯房的各种管道应经过通水、试压、通球试验和暖气热工调试等验收工作。
4、毛坯房的屋面工程项目已经完成蓄水、淋水试验。
5、毛坯房户门以内各房间采用预制楼板或现浇板顶棚的，应做到不抹灰、用腻子找平，达到板缝密实、无裂缝，接搓平顺无错台，表面平整、色泽基本均匀、线角顺直;户门以内各房间基层地面混凝土应做到表面平整、压实，达到粘结牢固、无裂缝。
6、毛坯房中有防水要求的房间地面应严格按照防水层、保护层的建筑要求来规划，在验收时应进行两次蓄水试验，做到无渗漏。
7、毛坯房地漏与泛水坡度符合设计要求，达到不倒泛水，结合处严密平顺，无渗漏。
8、毛坯房各种房间水泥地面基层标高，应考虑预留再装修时的高度尺寸要求。
二、毛坯房验收常用工具
专用验房工具：激光测距仪、对角检测尺、激光投线仪、激光放线仪、三孔验电插头、15m卷线尺、对角线检测尺、5m卷尺、电子水平尺、2米靠尺、垂直检测尺、游标塞尺、响鼓锤、游标卡尺、感应验电笔、验电螺丝刀、内外直角检测尺、伸缩杆等。
一般验房工具：
1、量具：5m盒尺、25～33cm直角尺、50～60cm丁字尺、1m直尺；
2、电钳工具：带两头和三头插头的插排(即带指示灯的插座)、各种插头、万用表、摇表、多用螺丝刀(”-“字和”+"字)、5号电池2节、测电笔、手锤、小锤、大灯、小灯；
辅助验房工具：镜子、手电、塑料袋、纸+火柴、卫生纸、凳子、纸笔、计算器等。
三、毛坯房的验收顺序
1、先看外部
检查外立面、外墙瓷砖和涂料、单元门、楼道。
2、再查内部
逐个查验入户门、门、窗、天棚、墙面、地面、墙砖、地砖、上下水、防水存水、强弱电、暖气、煤气、通风、排烟、排气。
3、后测相邻
进行闭存水试验、水表空转等问题必须和楼上楼下邻居配合。
四、毛坯房验收具体项目
1、净面积测量、开间进深及净高尺寸测量
用尺子测量房间的实际面积。根据房屋交接书中提供的套内建筑面积和图纸为依据，实地测量，如果误差较大可以要求开发商或委托专业机构复测。也可以请装修公司派人来直接量尺寸，省去以后的麻烦。测量层高是否达到要求。建筑层实际高度不能低于2.6米，层高3米的实际高度不能低于2.75米，住宅层高不能低于2.8米。测量层高很简单，把尺顺着其中的两堵墙的阴角测量，尽量多测几处。
2、楼地面空鼓、裂缝、起沙检验
地面是否平整：地面不平一般来讲有两种情况，一是局部地方不平，有小坑小洞，这种情况主要出现在墙角或门角的地方;一是大面积不平，这种情况用目测或者利用红外线水平仪可以检查出来，如果出现不平一定要重新找平，否则无论铺瓷砖还是地板都会受到影响。
地面是否开裂：一般目测就能看出来了，但是否空鼓则需要利用质检锤工具来检测，一般情况下裂纹和空鼓都会同时出现，但是二者也有单独出现的情况。地面空鼓和开裂会直接影响到后期的装修施工，因此在验收的时候一定要慎重细心。地面是否有起砂现象：地表面有浮灰、浮沙，松软、强度差;一般原因是：水泥标号不标准或过期，沙子的含泥量过大，水泥砂浆比例不当，养护不到位等都会造成地面起砂。
3、墙空鼓、裂缝、龟裂、爆灰、平整度、阴阳角检查
墙面的垂直度和平整度：墙面除了要检查其平整度之外，还要查验墙面是否垂直，是否有倾斜。墙面的平整度和垂直度除了用目测之外还可以通过靠尺和角尺等工具来检验。
墙面是否有裂纹和空鼓问题：墙面的裂纹可以直接目测到，墙面的空鼓需要用质检锤敲击才能检测出来。墙面是否方正：两个相邻墙面是否成90度角，这个可以用角尺来检验;两个相对的墙面是否平行等。
墙面阴阳角是否顺直：墙面的阴阳角(墙角外阳里阴)验收时需要仔细检查墙面的阴阳角是否顺直。
4、门、窗安装质量及配件检验
门窗工程关乎业主的居住安全，业主在收房验房的时侯除了要仔细核对型材是否与合同上的一致之外，主要是检查门窗闭合的灵活性，密封性，零配件是否短缺损坏等。
5、进行渗漏试验
闭水试验：指做好挡水墙在待试验空间蓄水，检验是否有渗漏现象。
淋水试验：对于轻质墙体防水施工的验收，应采取淋水试验，即使用水管在做好防水涂料的墙面上自上而下不间断喷淋3秒，4小时以后观察墙体的另一侧是否会出现渗透现象，如果无渗透现象出现即可认为墙面防水施工验收合格。
6、电路绝缘、接地试验
除了要检查电闸、开关和线路没有问题，还要做好电路绝缘和接地实验，确保家居用电的安全。
7、给、排水安装质量检验
毛坯房给排水工程验收主要是检查冷热排水管安装的规范性、给水管的接头严密性、是否有渗漏水现象;此外水表、地漏、排水管是否通畅也是需要特别注意的地方。
8、核对购房合同的附件及配套设施
验收房子的时候，要仔细核对购房合同上列明的一些附件和配套设施如景观绿化、小区配套、设施标准等是否符合合同约定，如出现不符现象要尽快跟开发商进行协商解决。
9、顶棚检验
要注意屋顶是否存在裂缝，没有最好，如果有就要看是什么样的裂缝，如果裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么房屋很可能存在沉降问题和结构性质量问题。还要看顶部是否有水渍，如果有很可能存在渗漏的问题，特别是买顶层的消费者一定要注意。
10、其他细部结构检验
对一些边边角角的地方做仔细检查，如卫生间门口是否有挡水条，窗子是否会存在雨水流入，开关插座面板是否存在划痕，浴室五金安装位置是否合理等等。
第三篇：收房验房要点
房屋验收策略
一、相关文件： “ 两书一表 ”：即 《 房屋质量保证书 》、《 房屋使用说明书 》、《竣工验收备案表 》。其中“两书”可以带走而“一表”仅供可查看。
二、土建部分：
1、检查房屋结构是否和图纸是否相同；
2、测量层高；(拿五米卷尺分点测量层高取平均值)
3、检查墙地面平整度、裂缝；
4、检查墙地面空鼓；(手锤敲击,有回响则为空鼓,空鼓的面积应小于400平方厘米)
5、检查防盗门；
6、检查窗户；(窗边与混泥土不能有缝隙密封胶应完整,整块玻璃面积大于1.5平方应为安全玻璃必须要有3C标志)
7、采光面积的检查；(客厅、卧室、厨房的采光面积规定窗地面积比不少于1：7)
8、通风窗户面积的检查；(卧室、客厅通风窗户面积为使用面积的二十分之一,厨房通风窗户面积为使用面积的十分之一)
9、检查地面坡度；（相对来说，厨房、卫生间、洗衣间应低于其它房间，而且应有坡度，倒坡方向是否正确）
三、给排水部分：
1、水表空转试验；（关闭房屋内各水阀，观察水表是否空转。还有就是打开楼上自来水阀看自家水表是否走，水表不走证明合格）
2、检查管道安装、通畅和密封；（管道安装应牢固，检查下水管道排水是否正常，管道接口有无渗漏等等）
3、查看水表读书；（水表读数应为零）
4、检查下水管道是否安装了阻燃圈。
四、供配电部分：
1、灯具检查；（打开所有开关查看线路是否接通，检查开关是否灵活）
2、插座检查；（检查漏电保护装置是否有效，检查接线是否正确，3、检查开关箱；（开关箱内必须要有明确的标识而且要正确）
4、检查弱电插座数目；（看是否和合同中的个数一致）
5、潮湿部位的插座必须安装防溅盒；
6、弱电箱内不应出现强电；
8、查看电表读书并进行登记。
五、供暖通风部分：、查看厨房烟道；（点燃报纸条放在烟道口下方看烟是否被吸入烟道）
2、卫生间通风口；（查看方法与烟道相同）
3、地暖进行打压试验；（要求打 6-8 公斤压力，10-15 分钟内不泄压 0.05 千帕为合格
第四篇：验房流程
验房流程
收房是指房屋竣工后业主与开发商办理交接手续的行为。根据商品房买卖合同的约定，商品房在达到交付使用条件后，开发商应以电话、邮寄或媒体公布的方式，正式通知业主收房；购房者应在获悉收房通知的一定时间内，及时收房，并做好收房的相关准备工作.查验开发商的“两书、一表”
所谓“两书、一表”，“两书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。在交房时开发商必须提供给每个给业主，主要内容是住宅构造。如：承重墙、管道类型等部分的使用说明，以及开发商对房屋作出的保修承诺，如房屋在保修期内出现质量问题时，应由开发商按约定维修；“一表”是指《竣工验收备案表》，在接到收房通知后，应该审查开发商的交房手续是否完善。根据商品房买卖合同约定，房屋在竣工并经相关部门验收合格后才能交付使用，因此，验收合格的房子都有验收合格的证明文件：住宅质量保证书、住宅使用说明书和竣工验收备案表，有了这“两书、一表”，才能说明该房屋经相关部门验收，并且合格。此时，应当详细察看“两书、一表”中的内容和验收部门的盖章，如有异议应该马上询问。《竣工验收备案表》，此表是政府相关部门对整个楼盘的备案，对开发商有着严格的约束作用，开发商必须要对楼盘终生负责。《竣工验收备案表》一式三份，一份由建委备案，一份交到市房屋管理局办理房产证，一份由开发商保留。购房者在收房时看到的一般是复印件，但可根据复印件上的编号，在市城乡建设委员会（市建委）查询‘竣工验收备案表’的详细情况
收房过程中的费用，验房全部完成后，业主会在物业公司签署一份《前期物业协议》，应仔细查看，弄清楚所要交纳的物业管理费到底由那些部分组成，清洁费、保安费、绿化费怎么计算 开发商需要提供的资料：
1，《建筑工程竣工备案表》，这个是国家强制要求的，如果没有的话，这个房子是不具备交付条件的。
2，《质量保证书》，《质量使用说明书》
3，《房屋面积测绘成果表》
4，《建筑工程质量认定书》
5，《房地产开发项目竣工综合验收合格证》
正确的收房流程：
查验业主资料→补缴面积差价→验房→将验房中出现的房屋问题书面提交开发商→待开发商整改合格后方可收房→登记业主资料→缴纳物业费用→收房、拿钥匙→收房（抄水电表计数）
第五篇：新房验房手续
交房需要的手续
新房交房注意事項：
一、收房时需要带的工具：
1)1只塑料洗脸盆--用于验收下水管道
2)1只小榔头--用于验收房子墙体与地面是否空鼓
3)1只塞尺--用于测裂缝的宽度
4)1只5米卷尺--用于测量房子的净高
5)1只万用表---用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通
6)1只计算器---用于计算数据
7)1只水笔--用于签字
8)1把扫帚--用于打扫室内卫生
9)1只小凳子和一些报纸、塑料带，包装绳--用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道。正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头，建议早晨8：30去或下午2：30去。过程
1)去物业部门查看资料部分，分别有以下几份资料需要查验：
A房屋的《住宅质量保证书》--可带走
B《住宅使用说明书》--可带走
C《竣工验收备案表》
D 面积实测表
E管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)--可带走
如果房产商准备充分的话，一般10分钟即可查看完资料。
2)核实面积、合同及价钱多退少补问题。
确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。(先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为3%，3%之内不考虑，超出部分进行处理，建议定合同为2%误差，但是不超过5%比较好)以双方签定合同为准。看完那些资料后,基本就可以去验收房子了,暂且先不要交付一些物业费用及相关费用,此时物业会催促你来交付,可同他们交流,验收好后,再交付费用.从物业处拿钥匙,分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表(若有远程抄表另)等几把。接着就可以同物业人员一起去房子里了。(记得拿那些工具哦)
1)详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象;(阳台裂缝危险大)
由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下，用扫帚清楚后就可以看了
2)检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝
特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。
3)仔细检查地面有无空壳开裂情况
如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。以上2-3项可用工具小榔头和塞尺。
4)水电煤畅通情况和能否正常使用
大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。(一般新房子会配一个简易龙头给业主)。用万用表测量各个强弱电是否畅通。
找法顾问提示：关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。
5)验收下水情况
先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和
卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。
做好这些后，确认没问题，要尽快将这些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶下水)拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实，而象地漏等下水需要塞实(记得留一可拉扯掉的位置)。
6)验收地面下水情况
在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。
在全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录电表数字。
7)核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符
通常在这方面，应该没什么大问题，但是确实要仔细核实。
8)测量一下楼宇的层高
用5米卷尺即可，采样数据来源地点与具体数据，最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上，同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。
检查完这些工作，如果没问题的话，那就交钱去吧;若有问题，需要同物业人员确定解决方案和解决日期，看解决结果是否影响收房，若影响，需要进行交涉了。
所需要交的钱清单如下
1房屋维修基金 建筑面积*房产单价*3%
2物业管理费 X元/平方*月*3
3垃圾清运费 一般 100平方以下为300/家
100-130平方为350/家
130平方以上为400/家
4预收水费 166/户
5分时电表初装费 100/户
6有线电视(一线两端)420/户
7小产证代办费 150/户
8申请煤气(需要装修施工前尽快安装)10L的大概900元、11L的大概1400元小计:
1、2项需要计算，2-7一般是1100--1300之间。
拿到入住通知书后该怎么办?
办理入住手续是收楼的正常程序，但目前发展商能让买家先验房后办手续的并不多。通常的做法是让业主先在收楼文件上签字，再发批准条，让业主到物业管理处去拿钥匙。等业主进得房去，发现存在问题，申诉起来也软弱无力。为避免出现这种情况，业主应坚持先验房、后办理手续，并应将验房时发现的房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收，以免留下后患。或者可在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。
对所购商品房进行验收主要应注意以下几点：
第一、详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象;
第二、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符;第三、检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用;
第四、检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题;
第五、检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题;
第六、对发现的问题要在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。
索要“两书一表”
向开发商索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以便日后出现质量问题时按约维修。
《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。目前我国的房地产业在《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》上已形成大体统一的规范，问题比较少;而目前问题比较多的主要是《竣工验收备案表》。
按照有关规定，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案。您验房时不能只看开发商有没有这张《备案表》，同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案，例如消防设施等。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责，出了问题，如果是发展商的过失，可以追究其责任。签收《房屋验收单》
在您查看了房产后并准备签收《房屋验收单》之前，您一定先签订《物业管理公约》，做一个事先约定，避免日后起纠纷。您要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费怎么核定，做到明明白白。同时，考察一下您的小区物业管理公司的资质，是否具备您要求的管理标准。
其后，还要了解您所买的物业公摊面积有多少，您要让开发商出具北京市房屋土地管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实测表》，做到心知肚明。在基本程序全部完成之后，您就可以签收《房屋验收单》了。
验房的一些注意事项
收房入住注意事项及程序 在验房入住前查看房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》;面积实测表;管线分布图。
查看交付给您的商品房和合同签订的要购买的商品房是否一致，其结构是否和原设计图相同。房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。
查看所购商品房整栋楼的《苏州市建设工程竣工验收备案表》，有此表方能说明该栋楼已经有关部门验收合格。
和开发商共同对所购商品房进行验收交接工作。主要注意以下几点：
第一，详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象;
第二，核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符
目前现房已经确定开发商没有按合同履行的项目有A开发商承诺天然气集中供暖、水暖、分户计量――而现房无法分户计量;B开发商承诺在每户主卧室及客厅预留电话插孔、宽带网插孔和有线电视插孔――而现房的主卧室没有宽带网插孔和有线电视插孔;C开发商承诺供水系统用北新牌PPR冷热供水管材――而现房则用的是镀锌管;)根据 [合同第十三条]约定开发商应在交房时补偿业主的差价，并估算赔偿由于供暖不能分户计量，而造成的无形损失。赔偿费用为：安装分户计量设备的价格+请政府相关部门来验收的费用+装修时要开槽改动的宽带网插孔和有线电视插孔(即改动线路长度*每米开槽改动费50元费用举证见开发商推荐的装修公司东易日盛报价)+PPR管与镀锌管的差价(即屋内露出地表的管的长度与地下部分和公摊部分管的长度之和*两种管每米的差价+无形损失)
第三，检查水、电、煤气/天然气、上下水管道等是否开通和能正常使用;
各种表的实际度数
墙壁除了渗水外，还有一个问题，就是墙壁是否裂纹。
测量一下楼宇的层高
：门窗灵活严又亮
试试门窗开启是否灵活，目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行，关上门窗听听隔音效果，同时也了解了它们的密封程度。查看密封胶条是否完整牢固
：保温不好墙滴水
冬天，房间里的墙面如果有结露现象(类似夏天冰镇的瓶啤，在室温下外瓶壁出现的水滴)，这个墙面的保温层肯定有问题。
：大开龙头查漏堵
尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。
验收防水的办法是：用水泥沙浆做一个槛堵着厕卫的门口，然后再拿一胶袋罩着排污/水口，再加以捆实，然后在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。
管道，指的是排水/污管道。犹其是阳台之类的排污口，验收时，预先拿一个盛水的器具，然后倒水进排水口。看看水是不是顺利地流走。
：供暖管道要套管
供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管
：拉闸断电不可少。验电线，除了看看是否通了电外，主要是看是不是电线是否符合国标质量。再就是电线的截面面积是否符合要求。
电闸及电表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电;户内有分闸的，也应同样分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。：卫生间插座规矩多
卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座洗手盆的上方不应有插座。
：开关接口拉一拉
检查一下开关、插座的牢固程度，尤其别忘了打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看是否虚设。
第四，对发现的问题要详细在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。
向开发商索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以便日后出现质量问题按约要求维修。
《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案，缺少一项都不能入住的。商品住宅购房者应在办理立契过户手续时将维修基金足额交至房地局;房地局代收维修基金时，须向购房者出具北京市财政局统一监制的北京市住宅维修基金专用发票。《苏州市契税管理规定》
第八条 契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得具有合同效力的契约、协议、合约、单据、确认书以及由市财政局确定的其他凭证的当天。
第十二条 根据征收管理的需要，契约征收机关可以委托有关单位代扣代缴和代征契约。具体办法由市财政局制定。代征收机关应出具征收单位的委托授权书
有线光缆初装费：费用应是合同中规定标准设施，不应重复征收。
有线电视收视费：用户有权利选择有线电视开通使用时间。
第十条物业管理合同应当明确：
(一)管理项目;
(二)管理内容;
(三)管理费用;
(四)双方权利和义务;
(五)合同期限;
(六)违约责任;
(七)其他。
第十条 物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。
物业管理单位应当定期(一般为6个月)向住户公布收费的收入和支出帐目，公布物业管理计划和小区管理的重大措施，接受小区管理委员会或物业产权人、使用人的监督。
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