房屋质量问题是找物业还是开发商

第一篇：房屋质量问题是找物业还是开发商

房屋质量出现问题是找物业还是开发商

作者：裴净净 河南焕廷律师事务所

【导读】

辛辛苦苦半辈子，买了套房子，入住后却遇到诸多问题，一是对物业公司的服务不满，二是房子质量还出现问题，这个时候赌气不交物业费是否可取，房子质量出现问题是找物业还是开发商呢？ 【事件回顾】

林某一家于2013年购买了郑州中原区的一套房，入住以后，发现房屋质量出现问题，林某多次找开发商，要求开发商解决问题。但开发商早已将楼盘销售完毕，对此不闻不问。同时，林先生一家对物业公司也感到不满，在此情况下，林先生拒交物业管理费，作为抗议和斗争的方法。协商无果的情况下，原告将被告诉至法院。【焕廷说法】 简单的说：

1.房屋主体工程出现问题，不管任何时间发现，直接找开发商，要求退房，解除合同、赔偿损失；

2.房屋出现严重影响居住的问题，可要求解除合同、赔偿损失；

3、其他质量问题，如漏雨，要分情况。在质保期内，找开发商； 质保期外，自己维修；

如果物业是开发商的一个部门或有其他资金关系，可以不交物业费，作为债务抵充。

另外，开放商将房屋交付给业主后，会与物业公司签一个合同 业主应该注意《物业服务合同》中物业有无关于房屋维护和修缮的约定，如有约定，业主可直接找物业公司；无约定，可以要求物业协助业主找开发商解决问题。【案件评析】

1、首先，不管是因为房屋质量问题还是因为对物业公司不满，业主采用不缴费用的方式都不理性。原因在于：

根据2011年1月4日施行的《郑州市物业服务企业退出项目管理暂行规定》：

（1）如对物业公司不满，只要经专有部分占建筑物总面积50%以上且占总业主人数50%以上的业主同意，就可以解聘目前的物业公司，不过，业主们欠缴的物业费还得缴清。原物业公司可自行收取，或委托新公司收取。对于不肯缴纳欠费的业主，物业公司可通过司法途径解决。法律依据：

《规定》第16条第二项 “业主应当按时交纳物业服务费至合同解除之日，新物业服务企业应为原物业服务企业收取业主欠缴物业服务费提供帮助，业主委员会应当配合物业服务企业收取业主欠缴的物业服务费。原物业服务企业也可通过司法途径解决业主欠交的物业服务费。”

（2）不交物业费有什么后果？ 物业费如果很多人长时间不交的话，物业会对没有缴费业主进行起诉，起诉的结果就是补齐物业费。

一般情况下，即使是物业本身没有做到位，为了保护物业，免得其他小区效仿，法律也会倾向于物业这边的。

至于物业做的不到位的地方，建议你用相机、手机等留下时间、证据，以备不时之需。

2、房屋质量出现问题，找谁解决？

接着上文说，物业管理与房屋买卖是两种法律关系，物业管理公司与开发商是两个不同的企业法人，业主不应该因为开发商的问题而拒绝向物业管理公司交付物业管理费。那么房屋问题该如何解决？

现实生活中，房屋的质量问题一般可分为以下三种：

（一）房屋主体结构质量不合格。

（二）严重影响正常居住使用的质量问题。

（三）其他质量问题。

对于出现问题究竟该找谁这一问题，针对不同的质量问题，业主要依据相关法律找寻不同对策。

（1）只要通过国家有关部门的质量鉴定后，房屋主体结构质量属不合格的，购房者就可以依法退房并要求开发商赔偿损失。

法律依据是“最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释”第十二条：“因商品房主体结构质量不合格不能交付使用，或者商品房交付使用后，商品房主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。

（2）对于严重影响正常居住使用的质量问题，上述解释第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”但何为“严重影响正常居住”尚无法律明确，因此只能由法官自由裁量。

（3）对于其他质量问题，如房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等的处理。买受人不能因此要求退房。（这也是大多数业务入住后遇到的问题）

在质保期内，购房者可以要求开发商履行保修义务并对造成的损失承担赔偿责任。

依据是上述解释第十三条第二款：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。

当然，需要提醒的是，业主应该注意《物业服务合同》中物业有无关于房屋维护和修缮的约定，如有约定，业主可直接找物业公司； 当房屋出现质量问题时，业主收集相应的证据也很重要，必要时可通过拍照、录像、文字记录等方式留下证据，文字性的记录，最好要有开发商的员工或第三人见证，以增强证据效力。

切勿通过不交物业费来解决问题，从而耽误了向开发商主张权利的最佳时机。

但如果物业管理公司确实是开发商的一个部门或者有其他的资产纽带关系，那么，房屋质量若有问题，业主可以拒交物业管理费。这实际上可以理解为一种债务的抵销。

房屋过质保期后，出现了渗水等质量问题：

则要根据出现问题的具体部位，来找直接负责方。如果是自用部分损坏，如卫生间马桶漏水、水管破裂等，业主需要自己出钱维修，物业可帮助联系有关维修人员。如果非人为造成的问题出现在共用部分，如大楼墙面渗水、下水道淤积等，或是小区公用设施设备，如小区内道路损坏、栏杆磨损等，则由物业提取小区物业维修资金维修。

附：《住宅质量保证书》保修范围和期限（一般是2~5年）房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。

其依据是“城市房地产开发经营管理条例”第三十一条。住宅质量保证书的内容，应当列明工程质量监督部门核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。

另外，根据“房屋建筑工程质量保修办法”第七条：在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：(一)地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

（四）电气管线、给排水管道、设备安装为2年；

（五）装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。保修期从工程竣工验收合格之日起计算。

如买受人在期限内出现上述问题，物业在接到居民的报修后，会转而找开发商或施工单位来解决。如果根据《物业服务合同》的约定，物业对房屋有维护和修缮义务的，则由物业委托工程队进行维修。

第二篇：致开发商房屋质量工作联系函

工作联系函

（2013.06.03）

致：水富金成房地产开发有限公司宜宾分公司

自2013.5.20号交房以来，很多业主在接房后发现存在很多质量瑕疵。现希望贵公司尽快采取妥善措施，以彻底解决如下问题：1、2、3、4、5、6、7、8、以上是普遍存在的问题，详细问题附表《金城印象房屋质量问题汇总表》

作为业主耗费多年积蓄，花费上百万，购买贵公司开发的房屋，应该享有应有权利。贵公司作为房屋出售方，应严格履行相关法律、法规和《商品房现房买卖合同》、《住宅 质量保证书》的规定，承担维修责任。我们希望你们尽快采取妥善措施，以彻底解决上述 问题，并保证在修缮之后不再出现类似情况。

另外，据多数业主反映他们秉着相信贵公司的实力和诚信，购买了贵公司开发的房屋，也很希望在此和谐安家，希望与你们就有关问题进行进一步协商。他们也希望你们切切实实履行起应承担的责任和义务，切实对房屋问题予以必要的重视，安排专人蹲点负责，采取切实有效的措施，维护业主们合法、正常的权益，维护和谐的小区环境。否则，他们将采取一切方式（包括向监管部门投诉、举报，向人民法院起诉，在媒体公告等方式），以维护他们正当、合法权益，望慎重考虑！

特此函告

宜宾县开泰物业金城印象项目部

2013年6月5日

第三篇：房屋质量物业处理流程

房屋质量物业处理流程

客户投诉房屋质量情况的，物业公司项目客户服务中心第一时间内应安排上门察看，若相关问题是项目客户服务中心能力范围内，就以有效、高速方针就地解决；无能力解决的，并需要开发商或涉及动用维修资金的问题，物业需参照以下流程实施：

1、上门查看房屋情况，按情况通知相应部门处理，同时做好记录及拍照留档等工作；

2、在房屋施工方维保合同期限内的，可通过多种途径通知施工单位进行处理；如逾期不维修的，以书面通知的形式告知施工方尽快维修，并将问题抄送开发商及物业公司，则发函给施工方，并加以期限；

3、在维保合同期限内，施工单位不予受理的，物业公司上报开发商客服部，开发商客服部接到相关投诉后，委托物业进行处理的，物业提供维修方案，维修材料，及维修金额，上报地产集团公司，从施工方保证金中扣除此费用进行维修；

4、长期或尚未解决的问题，并已过维保期限，有物业公司及开发商统一协调处理。

附加：下属物业各项目遇到房屋质量问题，报总公司需协助处理的，必须将施工方名称、施工方是否有质保金、施工方是否处理、客户反映情况等，如实反映，否则总经办将无效联系单退回，杭州理想四维物业管理有限公司

总经办

2010年10月15日

第四篇：开发商拒绝出示房屋质量证明材料的责任函

关于出卖人拒绝出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明

书》、《建筑工程竣工验收备案表》的责任确认函

致广州有限公司（开发商）：

本人系项目栋单元房业主。我于年月日与贵公司签订了《商品房预售合同》，并付清了合同规定款项。根据双方合同约定，贵公司应于年月日将房屋交付于本人。本人于年月日收到贵公司寄送的收楼通知函，通知我于年月日（前）到售楼中心办理收楼手续。我于年月日到达贵公司指定现场办理验房手续。

在交接过程中，我方要求你方出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《建筑工程竣工验收备案表》，以确认房屋是否具备合同第条和第条规定的交付条件。但你方单方面以为由，拒绝出示上述证明文件中的，使我方无法确认房屋是否符合交付条件，房屋交付无法进行。故此，我方要求你方立即按照国家有关法律法规及合同规定履行交房义务并进一步办理交付手续，否则你方应承担延期交房的全部违约责任。

如你方对本函件陈述事实有异议，请于三个工作日内给予书面答复，否则视同你方认可上述事实。

特此函达。（本函邮寄与现场送达持同等法律效力)

业主签名：

年月日

文件接收人：广州有限公司（开发商）

(本函件一式两份，我方留存一份，以备查对。)

第五篇：找工作还是找方向

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找工作还是找方向

作者：白露为霜

来源：《视野》2011年第07期

叶路春赚来的第一桶金是在大三那年。他和同班同学以每把一块八的价格买了几百把锁，新学期开学那天，上完课他们就到新生宿舍楼前兜售，一把三块五，三把十块钱，一直卖到晚上十点多。有些新生一次买了好几把锁，这样，他们一共卖了五百多把锁，一天就挣了七百多块钱。

尝到成功甜头的叶路春在卖完锁之后，又把目光盯在了盒饭上。每天晚上，他都发现在就读的中国人民大学门口，有很多卖小吃的小贩，有的甚至混进校园叫卖。叶路春心头一动，作为学生，他可以自由出入学校的任何角落，比那些小商小贩有优势得多。他立即找同学商量此事，有四位同学和他一拍即合，他们每人各拿四百元启动资金，开始租服务器、买域名，借助网络优势，迅速成立了一个代卖盒饭的工作室——宜客，意在便宜、方便顾客。

宜客刚开张，叶路春就把学校周围的小吃店吃了个遍，挑出口味质量都满意的作为供货商。为了节省复印费，他跑到人大的便民市场买来大红纸，把宿舍打扫干净，几个人把纸裁好，铺在地上，五支毛笔一块儿写广告。写完后，他们一起跑校园，所有宿舍楼挨个贴。网站刚开通，宜客只通过网络接订单，五个人都聚在电脑旁盯着看，不停按刷新，嘴里还喊着：“涨！涨！涨！”那时一天的订单只有十几张，多半还是同学和朋友捧场。

两个月后，叶路春和同伴们就摸索出了一套网上订餐的简便流程，一直沿用到现在。客户一提交订单，宜客值班人员的电脑上就会显示出来，供货商的电脑上也同时显示，并开始制作，然后在规定的时间送到分站。配送人员取货后，送货上门。食品种类以快餐为主，鸡肉卷、鸡腿、各种套餐，七八块钱就能吃好吃饱。于是，宜客的生意红火起来。

转眼毕业时间到了，宜客的几位合作者面临着两种选择：要么继续当“鸡腿哥”，要么像其他同学一样到人才市场找工作。其中两位同学迫于家庭压力已经退出，他们的父母希望自己的孩子坐在明亮的写字楼里，工作体面风光，待遇优厚。叶路春也被北京国贸人力资源公司录用，试用期工资每月3000元，试用三个月，这份工作应该说是不错的。

但是，叶路春却对正在成长中的宜客念念不忘，他把自己的困惑说给父亲听，身为生意人的父亲对他说：“找到你心里真正想要的是什么，这才是关键。”就这样，叶路春只上了一个星期的班，就辞职了。在不少人惊异惋惜的目光中，他告别了大学毕业后的第一份工作，离开了坐落在北京CBD（中央商务区）的写字楼。对于刚毕业的大学生来说，能进入这个外国驻华使馆和世界500强公司在华机构云集的区域当白领，是很值得羡慕的。叶路春却毫不犹豫，回到了熟悉的人大校园卖盒饭，开始了独自闯荡京城的谋生创业之路。

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宜客网以全新的面貌重新开张，它的经营者不再是课余尝试营销的在校大学生，而是创业的叶路春。他首先扩大盒饭业务，积累资金，重新设计宜客网的菜谱、图片、价格、订餐，尤为醒目的是订餐方式，打手机或通过MSN、QQ、网络都可以。对公司白领，他主要提供午餐；而大学生晚饭吃得早，提供夜宵，每天22点开始送。半年后，宜客盒饭在四所大学和三个写字楼里有了稳定的客户群，每天都要送出四五百份。

由于质量过硬，回头客很多，叶路春的生意越来越好，连奥组委发布志愿者制服的新闻发布会都订他的盒饭了。完成了最初的资本积累，叶路春又开始制订下一步的计划——开一家实体专卖店。2009年初，他终于在人大东门外的文化大厦地下一层开了一家实体店，除了经营快餐，还有果汁与咖啡区。由于经验不足，所选地址离垃圾场有十里地之远。叶路春依然与伙计一起骑脚踏三轮车送外卖，外运垃圾。他们每天需在快餐店与垃圾场之间跑三个来回，有时要干到深夜12点才结束当天的工作。

就这样，叶路春凭着踏踏实实的工作作风，带领宜客团队奔波在北京的大街小巷，他的宜客盒饭在北京海淀区和一些大学、写字楼的名气越来越大，营业额也从最初的月均千元，上升到如今的二十多万元。

大多数刚走出校门的学生，可能还是循规蹈矩找一份工作更为稳妥。但不管做什么，都需要首先认清自己。当看到校园里的师弟师妹背着求职材料四处奔波时，叶路春的建议是：可以多尝试，发现自己真正喜欢什么、想要什么，进而找准自己的人生方向。很多成功的案例表明，找工作不如找方向，有了方向，成功就只是时间问题了。（周春生摘自《做人与处世》）