Z4春晓商业广场销售部培训、考核制度5

第一篇：Z4春晓商业广场销售部培训、考核制度5

春晓商业广场销售部培训内容

一、每一期的DM单内容

二、项目的东墙西墙户外广告内容

三、销售现场的墙面广告内容

四、房地产专业知识

五、服务于礼仪

六、如何快速成交客户

七、公司规章制度与薪酬体系考核制度

一、每一期的DM单内容

附件

二、项目的东墙西墙户外广告内容

三、销售现场的墙面广告内容

四、房地产专业知识

1、房地产

是指房产和地产的总和，指土地上的建筑物、附着物。（如住宅、大厦、学校）

2、房地产市场

是由房地产一级市场（俗称土地市场）、房地产二级市场（俗称楼盘开发）、房地产三级市场（俗称二手房交易）组成的。以上三个级别的市场称为房地产市场。

3、房地产市场细分

“一级市场”：即土地市场，是由国土部门掌握，指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场。

“二级市场”：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场。

“三级市场”：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场。

单从房产性质来区分房地产可分为以下几大类：

A、商品房 B、非商品房 C、集资房 D、福利房 E、私房

从房地产用途来区分可以分为以下几点：

“写字楼”

1、标准写字楼

2、商住写字楼

“住宅”

1、高层住宅（小高层）

2、多层住宅

“商铺”

1、临街地铺

2、裙楼商铺

4、什么是房地产产权？

是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利。

什么是土地使用权？

土地使用权是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用

5、房地产权登记有何法律效力？

依法登记的房地产权利受法律保护。房地产权利经登记后，产权即得到法律上的承认。产权人可以依法对其房地产行使占有、使用、处分和收益权能，任何其他人无权干涉或妨碍，否则产权人可依法请求法律上的保护。

6、房地产登记发证由哪个部门负责？

根据《房地产登记条例》规定，房地产主管部门即市房管局是房地产登记机关，登记发证工作具体由该局测绘产权处及属下分局房地产权登记科负责。

7、《房地产证》有什么作用？

《房地产证》是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证，是合法拥有房地产的凭证。

8、房地产登记的种类有哪些？

房地产登记的种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其它登记。

9、哪些房地产合同须办理公证手续？

按照有关规定，房地产合同当事人一方为境外人士或机构的，须办理合同公证手续。现在规定境内人士亦须办理合同公证。

10、什么是房地产权初始登记？

指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登记。

11、土地的使用年期是如何确定的？

凡与国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业、商业、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。

12、什么是期房？

期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产大产权证（完成初始登记）止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。

13、什么是现房？

现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签现房买卖合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工验收合格可以入住的房屋。

14、“五证”与“两书”

五证：a.建设用地规划许可证；b建设工程规划许可证；c.建设工程开工证；d.国有土地使用证；e.商品房预售许可证；

两书：a《住宅质量保证书》、b《住宅使用说明书》；

15、房地产开发商预售商品房地产时应符合什么条件？

（1）土地使用权已经依法登记，取得房地产权利证书；

（2）取得《建筑许可证》和《开工许可证》；

（3）除付清地价款外，投入开发建筑的资金已达工程预算投资总额的百分之二十五，并经注册会计师验资；

（4）房地产开发商和金融机构已签订预售款监管协议；

（5）土地使用权未抵押或者已解除抵押关系。

符合上列条件的，经主管机关核准后，发给《商品房预售许可证》。

16、向开发商购买一手商品房申请登记时，购房者需交的税费有哪些？

保险费 抵押费 契税 登记费 印花税 工本费

17、什么叫房地产抵押？

指债务人或第三人（抵押人）以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人（抵押权人）提供债务履持担保的行为。房地产按揭属于房地产抵押一种形式。

二、相关法规

1、土地管理法

在土地管理法中，我们重点了解以下几点内容就可以了：

1)新的土地管理法是99年1月1日开始实施的。

2)我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地属于农民集体所有。

3)有关土地的六项制度：

国家依法实行国有土地有偿使用制度

国家实行土地用途管制制度

国家建立土地调查制度

国家建立土地统计制度

国家实行土地占用耕地补偿制度

国家实行基本农田保护制度

4)土地管理法

中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法

2、房地产交易管理制度

所要了解和熟悉的内容：

1)城镇房地产交易的范围：包括各种所有制房屋的买卖、租赁、转让、抵押，城市土地所有权的转让以及其他在房地产流通过程中的各种经营活动。

2)房地产交易的形式：房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。

3)《房地产管理法》规定了五项基本制度：国有土地有偿有期限使用制度、房地产价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产估价人员资格认证制度和房地产权登记发证制度。

3、房屋权属登记管理办法

所要了解和熟悉的内容：

1)国家实行房屋所有权登记发证制度，只有依法登记的房屋权利才受国家法律的保护。

2)房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。

3)房屋权属登记分为：总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记。

4)房屋权属证书包括：《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权片》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》

4、租赁条例

所要了解和熟悉的内容：

1)房屋租赁实行登记备案制度

2)申请房屋租赁登记备案应提交下列文件：书面租赁合同、房屋所有权证书、当事人的合法证件、城市人民政府规定的其他文件。

3)经审查后颁发《房屋租赁证》，该证可作为公安部门办理户口登记的凭证之一。

4)房屋转租的应征得出租人的同意，并且不得超过原租赁期限。

5、物业管理条例

所要了解和熟悉的内容：

1)住宅小区在物业管理公司负责管理前，由房地产开发企业负责管理。

2)住宅小区应成立住宅小区管理委员会，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。

3)物业管理合同应当明确：管理项目、管理内容、管理费用、双方权利和义务、合同期限、违约责任、其他等。

4)物业管理合同和小区管理办法，应报房地产行政管理部门备案。

5)物业管理服务收费应当根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。

6、房屋抵押贷款管理规定

所要了解和熟悉的内容：

1)银行办理各项以房地产作为抵押的贷款业务，抵押人（借款人）和抵押权人（贷款银行）必须签订书面抵押合同，并自抵押权合同签订之日起30日内，向当地管理部门办理抵押登记。

2)房地产管理部门要依法对抵押物进行严格审查，审查的内容主要包括：抵押物是否符合准许进入抵押交易市场的条件；抵押物是否已经抵押，抵押人提供的房地产权利证明文件与权证存根及档案记录内容是否相符，查对权证号与印章的真伪等，并由审核人签字在案。

3)抵押人和抵押权人认为需要确定抵押物价值的，可以由贷款银行进行评估；或委托人民政府房地产行政主管部门附属的事业性房地产估价机构进行评估，并经抵押权人确认。

7、有关房地产税费及按揭手续费

①房地产证费用：房地产证登记费、契税、印花税

②按揭费用：房屋保险、律师见证费、抵押登记费、印花税

商品房销售常用词语的解释

土地类型

土地按其性质划分为：居住、商业、工业、仓储、综合用地，公共设施用地及自由集资，微利房地产。

土地使用权年限

是指政府以拍卖，招标，协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准补清地价后继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。（新的《物权法》将有新规定）

土地使用费

土地使用者因使用土地按国家规定每年支付给政府的费用，按现时的收费是居住用地2元/M2占地/年

确权

是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘测丈量、审核批准、登记注册、发放证书等登记规定程序，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和他项权利。

房地产产权

是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。

房地产抵押登记

是指房地产抵押关系设定后，当事人按房地产登记管理权限向市或区、县房地产登记机关办理房地产其他权利的登记。

房地产权初始登记

指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登记。

七通一平（熟地）

是指土地(生地)在通过一级开发后，使其达到具备上水、下水、电力、热力、燃气、通讯、道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。

三通一平（净地））

是指土地具备上水、电和道路通以及场地平整的条件。

红线图

又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的、用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房；

总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积；

建设用地面积（净用地面积）：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积；

总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和；

建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率；（如在10万平方米的土地上，建筑用地净面积为8万平方米，其建筑覆盖率为0.8〈建筑密度为80%〉）

建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。

房屋销售面积：房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积，即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和；

套内建筑面积：房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积；

套内使用面积：是每套住宅户内除墙体厚度外全部净面积的总和（即地毯面积）。其中包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜（不吊柜）、户内楼梯(按投影面积)、阳台。斜面屋顶结构的房间，层高低于2.20米的部分不计入面积。使用面积的计算应符合以规定：

A、室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算；

B、烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积；

C、非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积；

绿化（地）率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

容积率

是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地之比，附属建筑物也计算在内，但注明不计算面积的附属建设物除外。这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小、居住生活质量就会越高。（如在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0）

建筑密度

是指小区内建筑用地面积占总用地面积的百分比，密度越低，小区绿地面积和活动场地越大。

出房率

是指住宅净使用面积占销售面积的百分比。由于住宅销售面积的计算是以楼为单位的，所以相同的房型在不同的楼号内，虽然使用面积相同，但销售面积会有不同。

公共建筑面积

各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积；

公摊面积 ：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：

1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；

2、单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。

商品房

是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。

银行按揭

是指购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为。业主先付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿付银行的及利息，这种方式称为银行按揭。

房地产公证

公证机关对房地产买卖、转让、抵押、赠与、继承为的合法性作法律公证。

会所

就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。会所具备的软硬件条件：康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放。

住宅的进深

住宅的长度和进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。根据《住宅建筑模数协调标准》（GBI100-87）规定，住宅的进深采用下列常用参数：3.0 米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。

住宅的开间

在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内的一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅的开间在住宅设计上有严格的规定。根据《住宅建筑模数协调标准》（GBJ100-87）规定：住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。

住宅的层高

住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。在1987年发布的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：2.6米、2.7米、2.8米。

住宅的净高

住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高=层高-楼板厚度即层高和楼板厚度的差叫“净高”。

隔热层

指建筑物中为减少或避免外界阳光直射或辐射影响室温所采取的设施。通常有如下隔热措施：

(1)住宅建筑的东西向窗户(尤其是西窗)，宜有适当遮阳措施；

(2)减少东西向墙，即采取南北向长、东西向短的建筑单元，要减少阳光对墙体的辐射影响；

(3)采用热工件性能好的材料做成隔热外墙和屋顶，提高墙体和屋顶的隔热性能；

(4)对外墙与屋顶的外表层，用白色或浅色的光滑材料，或刷白灰水均能增强对阳光辐射热的反射，以达到隔热目的。

灰空间

最早是由日本建筑师黑川纪章提出。其本意是指建筑与其外部环境之间的过渡空间，以达到室内外融和的目的，比如建筑入口的柱廊、檐下等。也可理解为建筑群周边的广场、绿地等。

勒脚

指室外地面(或散水)以上的一小段房屋外墙。由于这个部位的墙体经常遭受雨雪的浸溅和地下水沿基础上升而使墙面潮湿，冻融破坏，因此要求使用耐水性较好的材料砌筑，或用水泥砂浆抹面来保护。

外飘窗

指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度地感受自然、亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗。

中空玻璃

中空玻璃是对传统单玻门窗的革新，是现代门窗生产中的一项新的玻璃加工技术，它由两层甚至更多的玻璃密封组合，但最重要的是两层玻璃之间必须形成真空或气体（如加入惰性气体）状态，故称“中空玻璃”，这种技术的运用使门窗的隔音、阻热、密封、安全性能都大大提高。

房地产面积的测算

1、计算全部建筑面积有哪些？

（1）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积总和计算。

（2）屋内的夹层、插层、技术层及楼梯、电梯间等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。

（3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算。

（4）楼梯间、电梯（观井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然层计算面积。

（5）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面构屋顶设计在2.20米以上的部位，按外围水平投影面积计算。

（6）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

（7）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算建筑面积，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算建筑面积。

（8）与房屋相连的柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。

（9）建筑间永久性的封闭架空通廊，按其外围水平投影面积计算建筑面积。

（10）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外围（不包括采光井、防潮层及保护墙）水平投影面积计算。

（11）有柱或有围护结构的门廊，门斗、按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

（12）有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的，当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时，按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积；在建筑施工图报建时，还没有设计数据的，幕墙框架突出主体结构距离一律按150毫米计算，竣工后计算竣工面积时仍采用150毫米的数据。

（13）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

（14）依坡地建筑的房屋利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20米以上部分的外围水平面积计算。

（15）有伸缩的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。

2、计算一半的建筑面积有哪些？

（1）有盖无柱的外走廊、檐廊、按顶盖水平投影面积一半计算面积。

（2）独立柱在雨篷，单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算面积。

（3）未封闭的阳台，按其水平投影面积一半计算面积。

（4）建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。

（5）建筑物间有顶盖的架空通廊，按其投影面积的一半计算面积。

3、不计算建筑面积的有那些?

（1）空出房屋墙面构件、艺术装饰，如柱、垛、无柱雨篷、悬挑窗台等。

（2）检修、消防等室外爬梯。

（3）没有围护结构的屋顶水箱、建筑物上无顶盖的平台（露台）、游泳池等。

（4）建筑物如独立烟囱、油罐、贮油（水）池、地下人防干道、支线等。

（5）舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。

（6）建筑物内外的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。

4、哪些公用面积应分摊？

应分摊的公用面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及空出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。

5、哪些公用面积不能分摊？

不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公用开放使用的建筑面积、消防避难层；为了整栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。

五、服务于礼仪

商务交往是讲究规则的，即所谓的没有规矩不成方圆，比如移动电话的使用，在商业交往中讲究：不响、不听，不出去接听。与人交往时寒暄之后要把手机关掉，以免让人感到你是三心二意，在与人交往中你在那狂打、框响。我们要与民工打电话区别开来。

商务礼仪使用的目的有三：

第一、提升个人的素养，比尔·盖茨讲“企业竞争，是员工素质的竞争”。进而到企业，就是企业形象的竞争，教养体现细节，细节展示素质。

第二、方便我们的个人交往应酬。我们在商业交往中会遇到不同的人，对不同的人如何进行交往这是要讲究艺术的，比如夸奖人也要讲究艺术，不然的话即使是夸人也会让人感到不舒服。

第三、有助于维护企业形象。在商务交往中个人代表整体，个人形象代表企业形象，个人的所作所为，就是本企业的典型活体广告。一举一动、一言一行，此时无声胜有声。

商务人员形象规范：

1.商务人员着装四原则：符合身份，区分场合，扬长避短，遵守惯例。

2.商务人员公务场合穿着讲究“庄重保守”，常见着装有制服、套装等。

3.商务人员交际场合穿着讲究“时尚个性”，常见着装有：时装、礼服、民族服装等。

4.商务人员职场穿着打扮六不准：不准过分杂乱，不准过分鲜艳，不准过分暴露，不准过分透视，不准过分短小，不准过分紧身。

5.商务人员职场中发型要求：不准染发（除白发染黑），女性发长不可过肩（过肩要盘发），男性发长不过七厘米，短不能为零，发质要整洁，避免有发屑。

6.商务人员职场中服装要求：

⑴西装三要素：色彩（深色、蓝灰黑为首选），款式（套装单排扣），面料（纯毛料）；

⑵西装穿着五注意：可体整洁，内衣领子不要露在衬衣外部，拆掉西装袖口商标，领带尖在皮带上端，短袖衬衣和夹克衫一般不需配领带。

7.商务人员职场中腿部着装五不准：不准光腿，不准穿残破袜子，不穿易有异味的袜子，女性穿裙子时不能穿短袜，不准穿便鞋和凉鞋。

8.商务人员着装色彩原则：⑴全身上下的颜色限制在三色之内，⑵鞋子、腰带、公文包的颜色要一致（以黑色为佳），⑶鞋袜颜色尽量靠近（切忌黑皮鞋穿白色袜子）。

9.商务女士淡妆上岗四注意：⑴化妆要求“妆成有却无”；⑵化妆不要过分时尚前卫；⑶化妆要避人；⑷化妆要求各部位协调。

10.商务人员首饰佩带四原则：符合身份，不显财露富，以少为佳，尊重习俗。

商务交往中的规则与技巧：

1.商务交往三原则：接受对方，欣赏对方，赞美对方。

2.沟通四要素：准确定位自我，准确定位他人，善于把握时机，强调双向互动。

3.陌生交谈技巧：请教对方擅长话题，选择高雅轻松话题，控制谈话音量。

4.商务交谈四不准：不要随意打断别人，不要要轻易补充别人，不要任意更正别人，不要带墨镜和客人交谈。

5.商务人员表情三要求：自然，友善，互动（切忌当着客人面皱眉头）。

6.商务交往把握三种距离：⑴商务距离：保持半米至一米半之间；⑵尊长距离：保持一米至三米之间；⑶公共距离：和陌生人之间保持三米以外。

7.商务人员文明举止：访前预约，早到遵时，敲门后进，正襟坐立，记住对方，不当众整理服饰，不当众处理自身废物。

8.欣赏与赞美对方的技巧：实事求是，适应对方，符合场合，用词恰当。

9.商务人员在职场中对客人称呼守则：⑴规范称呼：行政职务，技术职称，行业称呼，时尚称呼；⑵不规范称呼：无称呼，替代性称呼，简称，不适当的地方称呼。

10.职场握手与问候惯例：

⑴握手顺序：①一般场合讲究“尊者为先”；②拜访时，迎客时主人为先，送客时客人为先。

⑵握手六忌讳：伸出左手，带墨镜，带帽子，带手套，过分用力，敷衍造作。

⑶问候顺序：①一般场合讲究“尊者为后”；②拜访时，主先客后。

11.职场介绍三种方式：

⑴自我介绍三要点：①先递名片，简单自介；②内容规范（单位、部门、姓名），③初次会面避免自介用简称。

⑵介绍别人三要点：①谁当介绍人：专职接待员、双方熟人；②介绍顺序：一般场合讲究“尊者居后”，拜访时，主先客后；③集体会面时，先介绍主方职务最高者，依次类推。

⑶业务介绍三要点：把握时机，区分对象，掌握要点。

12.行进中的引导礼仪：

⑴当领导或客人认路时，则让领导或客人先行；

⑵当领导或客人不认路或路有障碍时，引导者在领导或客人左前方引导；

⑶当电梯无人驾驶时，引导者先进后出，或者领导或客人先进先出。

13.商务人员使用电话须知：

⑴商务通电话中，注意礼貌用语（你好，请问，谢谢，再见）；

⑵挂机时按惯例，“尊者先挂”，在双方地位平等时，“主叫方先挂”；

⑶接听电话，当被找人不在时，接电话者首先应说“对不起，他不在”，然后说“请问我能帮您什么……”；

⑷使用手机规则：⑴会见重要客人时，应当面关机；⑵参加重要会议时，至少不让手机干扰别人。

14.名片使用：

⑴名片是商务交往中必备物品之一，其作用是介绍信和联谊卡。

⑵名片使用三不准：①不得随意涂改，②头衔提供不得多过两个，③不提供私人联络方式。

⑶名片交换四注意：①递自身名片，索取对方名片；②递送名片时要站立，两手拿着名片上角，字体斜对客人，其顺序为先尊后卑；③接过名片要看，并放在上衣兜或公文包中；④接受名片后，如不想同对方交换或没有时，应先表示抱歉，解释忘带或用完了。

⑷名片使用三注意：①没有名片的人，将被视为没有社会地位的人；②不随身携带名片的人，是不尊重别人的人；③名片一般放在专用名片包里或西装上衣口袋里。

⑸索取对方名片四方法：交易法，激将法，谦恭法，平等法。

15.宴请须知：

⑴宴请客人时，首先问客人有什么忌讳。

⑵宴请四要素：费用，环境氛围，菜肴，精选背景音乐。

⑶宴席待客规则：①向客人征求意见时，要提封闭式问题；②宴桌上讲究敬酒不劝酒，请菜不夹菜；③进餐不要发出大声响，筷子不要“过河”；④不能当众修饰自己；⑤对待不熟悉的问题，采取紧跟与模仿。

⑷自助餐礼仪是“多次少取”。

16.接送礼品的礼仪：

⑴送礼品首先要了解对方喜欢什么，至少要知道对方不喜欢什么。

⑵所送的

礼品要包装，以示尊重。

⑶送礼品时机：①当客人向主人送礼品时，应在见面之初送；②当主人向客人送礼品时，应在送客前送；

⑷送出礼品两注意：①对待贵宾，要由职务最高者或特使亲送；②简介礼品寓意、用途和特殊价值；

⑸接送礼品二须知：⑴接受礼品时，一定要当面打开，略加端详；⑵要表示喜欢和感谢之意。

⑹六种礼品不能送：①违法犯禁的，②带有明显广告宣传的，③价格过高的，④涉及国家和行业秘密的，⑤药品营养品和不利于健康的，⑥引起民族、宗教、个人忌讳的。

17.商务交往的座次礼仪：

⑴主席台排座次三要点：①前排高于后排，②中央高于两侧，③政务礼仪是左高右低，商务礼仪是右高左低。

⑵会客排座次：①自由式：当难以排列时，采取随意而坐；②相对式：进门方向以右内侧为上；③并列式：坐好后，面门、右内侧居中为上。

⑶坐车排位：①一般朋友驾车时，副驾驶座为上；②专职司机驾车时，副驾驶座后方座为上；③接待高级贵宾时，驾驶员后方座为上。

售楼员的仪容仪表与行为规范 销售，首先是销售自己！

一个成熟的销售人员不能只是研究如何销售商品，在研究销售商品之前应该首先研究如何销售自己。要知知道道客户首先接触到的其实并不是你的产品而是你自己，如果客户不接受你，自然而然地，能够接受你的产品的几率就不高，但是相反，如果客户已经接受了你，他接受你的产品几率就相对提高了许多。所以，一个销售人员如果成功地将自己地销售出去了，其实就已经将产品销售的大门打开了！

那么，如何包装自己就成了一个大课题…… 商 务 装 束

仪容仪表是一个人的广告，它给人的印象既是初步的，又是难忘的。仪容仪表也是谈判的技术手段之一，用以动员对方向自己靠拢，它直接影响客户洽谈的情绪，也会影响成交的效果。因为与人接触的第一个感性认识都是从仪容仪表开始的，所以仪容仪表至少应给人以舒服自然的感觉，这样才能吸引对方的注意力，并让其中在谈判者的发言和所做的事情上。

（一）基本准则

·保持仪容仪表干净整洁，自然舒适。

·公司有统一着装要求的，应符合公司规定，但应注意服饰的清洁，不能有任何的污垢，工号牌要佩带工整。·注重仪表的协调，追求“恰到好处的协调和适中”。合适的穿着打扮不在奇、新、贵上，而在于是否与你的年龄、体型、气质相协调。

·尽量与项目档次、定位相符，了解客户，贴近客户，尤其是面向特定客户群的项目。如面向白领的项目，应体现高雅气质；面向新贵一族的，则可略显新潮，但不可太过。

·避免过于突出，不穿奇装异服。因为服装首先是一种社会符号，选择整洁、雅致、和谐、恰如其分的服装可以表现人的自尊和责任心，而失度的、奇异的服装会使人失去自尊和社会责任感，并给消费者造成不良的视觉感受和心理反映。

·最好使用品质优良的名片夹，能落落大方地取出名片；准备商谈时会用到的各项文具，要能随手即可取得；避免用一张随意的纸记录信息。

（二）仪容修饰的几个要点

·头发最能表现出一个人的精神状态，销售人员的头发需要精心的梳理。不论男女都要经常洗头，最好做到没有头皮屑，不抹过多的发胶。男性不可留长发，头发要前不过眉，旁不过耳，后不盖衣领；女性的发型要大方、高雅、得体、干练，不能太夸张，包括头发染色及怪异发型等，前发不要遮眼遮脸为好。

·面容要神采奕奕，保持清洁，耳朵内须清洗干净，眼屎绝不可以留在眼角上，鼻毛不可以露出鼻孔。女性化妆应该化淡妆、施薄粉、描轻眉、涂浅红；男性胡子要刮干净或修整齐。平时最好涂些护肤膏，不要让脸上皮肤太干涩或油光光的。

·口腔要清洁。最好每天刷两次牙，保持牙齿洁白和口腔清新，口中不可留有异味，最好不要吃大蒜、臭豆腐之类有异味的食品，早上出门时可多嚼口香糖。·经常洗手，保持双手整洁，手腕也要清洗干净，以保持袖口的整洁；勤剪指甲，不要留得太长，露出指端稍许即可，造型不要太怪；亦不要着色（除透明色外）；手指要保持干净，不要有多余的死皮；平时要常用热水清洗，并擦一些护手霜，保持手的湿润与柔软。·勤洗澡，勤换衣物，以免身上发出汗味或其他异味。·销售人员每次带宾客参观完现场以后，回到售楼现场前要及时整理好自己的仪容仪表。

·整理头发、衣服、擦拭皮鞋时，请到洗手间或者其他客户不会看到的场所进行。

（三）男性着装修饰细节

·正式场合男性应着西装，颜色以稳重的深颜色为佳，款式为流行款式；所穿西装应合体，方能显示潇洒风度，领子应贴近衬衫领口而且低于衬衫领口1～2厘米；西装应熨烫笔挺，第一颗纽扣要扣住；西装上衣的长度宜于垂下手臂时与虎口相平，并且上衣口袋不要插着笔，两侧口袋最好不要放东西，特别是容易鼓起来的东西，如香烟和打火机等。

·衬衫要及时更换，注意袖口及领口是否有污垢。衬衣袖口可长出西装外套0.5～1厘米，不能过长，否则会显得格外局促，束手束脚。

·在正式场合，穿西装应打领带；西装上衣领子最好不别徽章，饰物以少为佳；非正式场合，可不打领带，但此时衬衫最上面的一颗扣子应该不系，而且里面不应该穿高领棉毛衫，以免衬衫领口敞开露出一截棉毛衫来，有碍观瞻。

·领带的搭配很重要。领带的质地以真丝为佳，图案和颜色可各取所好，只要保证衬衫、领带和西服协调即可，尽量选择中性颜色，以免过暗或过亮；但一要避免“斑马搭配”或“梅花鹿搭配”，所谓“斑马搭配”就是条纹领带配条纹西装或条纹衬衫，所谓“梅花鹿搭配”就是格领带配格西装或格衬衫；系领带时，其长度以其下端不超过皮带扣的位置为标准；一般情况下，可以不用领带夹，但正式场合或进餐时，最好用领带夹束一下领带为好，否则进餐时，领带可能毫无顾忌地与你一道品尝“饭菜”的滋味。

·裤子应与上衣相配合，上下服装搭配合理，西装应穿套装；裤子要烫直，折痕清晰；裤型不紧不松，很合身；裤子不可露出脚，要盖住鞋子，裤条明显；腰带的皮质要好，腰带扣不要过于花哨。

·鞋袜须搭配平衡，两者都不要太华丽；应选择那些素雅、深色的袜子，避免穿白袜子，因为它很可能分散客户的注意力；皮鞋应该保持清洁、光亮、无破损并符合工作要求，鞋底与鞋面侧同样保持清洁，不要留有碰擦损痕；鞋面的颜色应该与西服相互匹配；鞋子上不小心粘上的泥土要及时清理，否则当你进入会客场所时会让客户降低对你的好感。·千万不要忘了拉前拉链。

（四）女性着装修饰细节

·套装是目前最适合职业女性的服装，过分花哨、夸张的款式绝对要避免；极端保守的式样，则应掌握如何配饰、点缀使其免于死板之感；女式西服不可做得太长，也不可做得太短，以充分体现腰部、臀部的曲线美，又不至于过于暴露。

·女性着装不应过分暴露。夏天的时候，许多售楼小姐不够注重自己的身份，穿起颇为性感的服装，这容易让消费者反感。

·应避免过分潇洒或过分可爱。最典型的样子就是一件随随便便的T恤或罩衫，配上一条泛白的“破”牛仔裤，丝毫不顾忌售楼处作为楼盘第一形象展示厅的原则和体制，这样的穿着没有丝毫的庄重感；另外在服装市场上有许多可爱俏丽的款式，也不适合工作中穿着，这样会给人轻、不稳重的感觉。

·首饰对于女性来说可以起到装饰美化的作用，但在佩戴时要掌握分寸，不宜戴得太多，不能珠光宝气、香气逼人，也不能戴太大的耳环、造型“很酷”的戒指；要端庄大方，以淡雅为主，佩戴项链或者其他饰物（如护身符）不能露出制服。·丝袜是女性衣着必不可少的一部分，但有许多女性却不注意穿丝袜的细节，而只考虑衣服、首饰、鞋帽、手袋的搭配，结果，因为这些与丝袜搭配不当，而影响了整体效果。因此，作为销售人员，在衣着上也应该注意穿丝袜的细节：丝袜要高于裙子下摆（最好穿连裤袜），无论是坐是站，都不能露出大腿来，否则会给人轻浮的感受，让人不信任；不要穿有走丝或破洞的丝袜，可以在随身包里务一双丝袜；等等。·记得随时捏走吸在衣服上的头发。交 谈 礼 仪

俗话说，良言一句三冬暖，恶语伤人六月赛。售楼员是开发商的销售先锋部队，换句话说，是开发商的形象代言人，售楼员的一言一行都关系到开发商的声誉。所以使用文明礼貌用语，对售楼员来说显得十分重要。

（一）注重情感效应

在接待客户时，忌用生硬、冷冰冰的话语。其实有些语句稍微换一种说法，情感的表达就大相径庭，请看下面的例子：

生硬类用语：“你姓什么？”

友好热情用语：“先生/小姐，您好！请问您贵姓？” 生硬类用语：“你买什么房？”

友好热情用语：“请问您想买什么样的房子？我们这里有一房一厅式、三房两厅式„„” 生硬类用语：“你还想知道什么？

友好热情用语：“请问您还有哪些地方不明白？请尽管吩咐。”

要知道，情感效应在销售过程中可以起到不可估量的作用。如果售楼员说话僵硬，客户即使原本有购房欲望，最终也会放弃，因为你已经挫伤了对方的购买信心。相反，如果售楼人员有着良好的素质，即使对方不买楼也会对开发商和你产生良好的印象，并且还会向其亲朋好友推介。

（二）尊重客户

尊重客户可不是口头上说说而已。在与客户交谈过程中，我们要时刻注意以下细节，如果你在哪方面做得不够，一不小心就会得罪客户，那你的销售洽谈效果就要大打折扣了。

·在与客户交谈时，首先应保持衣装整洁。

·在公司内遇到客人、上级、同事时应主动打招呼问候；客人来到公司时，应讲“欢迎您光临”，送客时应讲“请慢走”或“欢迎您下次光临”。

·交谈时，要保持正确的站姿与坐姿，切忌双手叉腰、插入口袋、交叉胸前或摆弄其他物品；要用柔和的目光注视对方，面带微笑，并通过轻轻点头表示理解客人谈话的主题或内容；三人或三人以上交谈时，要使用所有参与交谈的人都能听懂的语言；声调要自然、清晰、柔和、亲切、热情，不要装腔作势，音量要适中；在谈话过程中如果要咳嗽或打喷嚏时，应说声“对不起”，并转身向侧后下方，同时尽可能用手帕遮住。

·交谈时，要做到讲“五声”，即迎客声、称呼声、致谢声、致谦声、送客声；禁止使用“四语”，即蔑视语、烦躁语、否定语和斗气语；要多使用“请”、“您”、“谢谢”、“对不起”、“不用客气”等礼貌用语言，不准讲粗言秽语或者使用蔑视性和侮辱性的语言，不开过分的玩笑；称呼客人时，要多称呼客人的姓氏，如“**先生”或“**小姐/女士”，不知姓氏时，要用“这位先生”或“这位小姐/女士”；几人在场，在与对话者谈话涉及在场的其他人时，不能用“他”去指他人，应称呼其名或“**先生/女士”。

·在他人讲话时，不可做出任何不雅的动作，如整理衣装、拔弄头发、摸脸、挖耳朵、抠鼻孔、挠痒、敲桌子等，要做到修饰避人；要学会控制自己的情绪，在谈到开心或可笑之事时不要开怀大笑或手舞足蹈；不得模仿他人的语言、语调或手势及表情，那样会让客户认为你是在嘲笑他；不得经常看手表，好像很不耐烦的样子；在他人后面行走时，不要发出诡谲的笑声，以免产生误会。

·不管客人态度如何都必须以礼相待，不管客人情绪多么激动都必须保持冷静；不得以任何借口顶撞、讽刺、挖苦、嘲弄客人；不得与客人争辩，更不允许举止鲁莽和语言粗俗。

·无论任何时刻从客人手中接过任何物品，都要说“谢谢”；对客人造成的任何不便都要说“对不起”；将证件等递给客人时应予致谢，不能将证件一声不吭地扔给客人或是扔在桌面上。

·任何时候招呼他人均不能用“喂”一声来表达；客人说“谢谢”时，要答“不用谢”或“不用客气”，不得毫无反应；对客人的问询不能回答“不知道”，确实不清楚的事情，要先请客人稍候，再代为询问；或请客人直接与相关部门或人员联系。

·在服务或打电话时，如有其他客人，应用点头和眼神示意欢迎，请稍候，并尽快结束手头工作，不得无所表示而冷落客人；如因确有急事或要接电话而需离开正在接待中的客人时，必须先对客人表示歉意，说声“对不起，请稍候”，并尽快处理完毕；回头再次面对客人时，要说“对不起，让您久等了”，不可一言不发地就开始服务工作。

·如果要与客人谈话，要先打招呼；如正逢客人在与别人谈话时，不可凑前旁听；如有急事需立即与客人交谈时，应趋前说声“对不起，打扰一下可以吗？我有急事要与这位先生商量”，如蒙客人点人答应，应表示感谢；客人或同事相互交谈时，不可以随便插话，特殊需要时必须先说“对不起，打搅您”。·对客人的疑难问题或要求应表现充分的关心，并热情地询问，不应以工作忙为借口而草率应付；客人提出过分要求时，应耐心解释，不可发火、指责或批评客人，也不得不理睬客人，任何时候都应不失风度，并总代表妥善处理。

（三）使用文明用语

在销售活动中，我们要学会使用以下文明用语： 1.迎宾用语类 ·“您好！” ·“欢迎光临！” ·“请坐！” „„

2.友好询问类 ·“请问您怎么称呼？” ·“请问您是第一次来吗？” ·“请问您想看什么样的楼？”

·不耽误你的时间的话，我给您介绍一下好吗？“ ·“请问您是自住还是投资？如果自住（投资）您不妨看看这套房子。” „„

3.招待介绍类 ·“请您这边坐！”

·“请您看看我们的资料！” ·“有什么不明白的，请尽管吩咐。”

·“那儿是我们的模型展示区，这儿是我们的洽谈区。” „„ 4.道歉类

·“对不起，这套房子刚卖出动了。” ·“不好意思，您的话我还没有听明白。” ·“有什么意见，请您多多指教。” ·“介绍得不好，请您多多原谅。” „„

5.恭维赞扬类

·“像佻这样的成功人士，选择我们的楼盘是最合适的！”

·“* * *先生/小姐，您真有眼光！” ·“您是我见过对楼盘最熟悉的客户了！” ·“* * *先生/小姐，您真是快人快语！” ·“您给人的第一印象就是干脆利落！” ·“* * *先生/小姐，您真是满腹经纶啊！” ·“您话不多，可真正算得上是字字珠玑啊！” ·“您太太（先生）这么漂亮（英俊潇洒），好让人羡慕哦！”

·“您的小公主（小皇帝）这么聪明，应该有个书房！” „„ 6.送客道别类 ·“欢迎下次再来！” ·“多谢惠顾！”

·“有什么不明白的地方，请您随时给我打电话！” ·“不买房没有关系，能认识您我很高兴！” „„ 7．禁忌用语 ·“您自己看吧！”

·“我们绝对不可能会出现这种问题！” ·“这肯定不是我们的原因。” ·“我不知道！”

·“这么简单的东西您都不明白！”

·“我只负责卖楼，其他的我不管（不负责）！“ ·“这些房屋质量差不多，没什么好挑的！” ·“别人住的挺好的啊！”

·“想好了没有，想好了赶快交钱吧！” ·“没看我正忙着吗，一个个来！” ·“您先听我解释！” ·“您怎么能这样讲话！” ·“您相不相信我？！” „„

（四）善于使用形体语言 在日常交谈中，人们通常会借助某些示意动作帮助进行有效的交流。最普遍的示意动作，是从相互问候致意开始的。了解那些示意动作，至少可以让你辨别什么是精俗的，什么是得体的，使你在遇到无声交流时，更加善于观察，更加容易避免误解。

1． 目光（用眼睛说话）

俗话说，“眼睛是心灵的窗户”。很多时候，眼神比嘴巴更会说话，人们可以从你的眼神中判断出你的心理状态，也可以从你的眼神活动中测知你这个人是精明还是愚笨。作为销售人员，你要学会用眼睛说话，正确运用眼神的魅力。

在公事活动中，人们的视线通常停在对话者脸上的三角部分，这个三角以双眼为底线，上顶角到前额；洽谈业务时，如果你看着对方的这个部位，会显得很严肃认真，别人会感到你有诚意，同时会让你把握谈话的主动权和控制权；在社交活动（如参加茶话会、舞会及各种类型的友谊聚会）中，也是用眼睛看着对方的三角部位，这个三角是以两眼为上线，嘴为下顶角，也就是双眼和嘴之间，当你看着对方这个部位时，会营造出一种社交气氛。

销售人员在和客户交谈时，眼神不能太锐利、太冰冷、太混浊，最好用温暖的、柔和的目光直视对方。当你注视着对方时，会让对方感受到自己受到了重视。如果你的眼神闪闪烁烁、游离不定，则会让对方觉得你太轻浮、不诚恳。2.微笑

俗话说：“伸手不打笑脸人。”这句话点出了“人前一笑皆知已”的奥妙。向人微笑，正如同伸出友谊之手，令人感到有难以拒绝的魅力。

微笑可以作为销售人员的有力武器，来化解别人的恐惧和陌生感，要知道做销售是需要热情的服务的，冷若冰霜可不是销售人员的表情；微笑可以营造出温馨、亲切的气氛，能有效地缩短双方的距离，给对方留下美好地心理感受，同时还能反映个人高超的素质修养及待人的至诚。微笑是一种魅力，它可以使强硬者变得温柔，使困难变得容易。微笑是人际交往中的润滑剂，是广交朋友、化解矛盾的有效手段。

微笑要发自内心，不要假装，最自然的笑才是最美的笑。3.握手

握手是一种常见的“见面礼”，貌似简单，却蕴涵着复杂的礼仪细节，承载着丰富的交际信息。比如：与成功者握手，表示祝贺；与失败者握手，表示理解；与同盟者握手，表示期待；与对立者握手，表示和解；与悲伤者握手，表示慰问；与欢送者握手，表示告别，等等。

标准的握手姿势应该是平等式，即大方地伸出右手用手掌和手指用一点力握住对方的手掌。请注意：这个方法，男女是一样的！在中国很多人以为与女人握手只能握她的手指，这是错误的！在社交场合，行握手礼时应注意以下几点： ·上下级之间，上级伸手后，下级才能伸手相握。·长辈与晚辈之间，长辈伸出手后，晚辈才能伸手相握。·男女之间，女士伸出手后，男士才能伸手相握。·在多人同时握手时，不要交叉握手，应待别人握完再伸手。

·握手时应双目注视对方，切不可斜视和低着头，当手不洁或有污渍时应事先向对方声明并致歉意。

·正确的握手需要有正确的姿势。行握手礼时上身应稍微前倾，两足立正，伸出右手，距离受礼者约一步，四指并拢，拇指张开，向受礼者握手；礼毕后松开，距离受礼者太远或太近，都不雅观，将对方的手拉近自己的身体区域也不妥当；握手时必须是上下摆动，而不能左右摇摆。

·人们应该站着握手，除非两个人都坐着；如果你坐着，有人走来和你握手，你必须站起来。

·握手的时间通常是3～5秒钟。匆匆握一下就松手，是在敷衍；长久地握着不放，又未免让人尴尬。

·别人伸手同你握手，而你不伸手，是一种不友好的行为。

·握手时应该伸出右手，绝不能伸出左手。·握手时不可以把一只手放在口袋。

（五）接听电话礼仪

接听售楼电话是售楼人员的一项重要工作。在接听电话时，虽然对方看不到我们的姿态，但却可以通过你的语音语调等感觉到你的状态，因此，我们也要学会一些基本的接听售楼电话的礼仪。

·所有电话，务必在三声之内接听。

·接电话时，先问好，后报项目名称，再讲“请问能帮您什么忙？”不得倒乱次序，要带着微笑的表情去接电话。

·通话时，手旁准备好笔和纸，记录下对方所有的要点，对于一些不是特别清楚的地方，可适当简单复述一遍予以确认。

·接听电话时，若中途需要与他人交谈，要说“对不起”，并请对方稍候，同时用手后住话筒，方可与他人交谈。

·当客人在电话中提出问讯或查询时，不仅要礼貌地回答，而且应尽量避免使用“也许”、“可能”、“大概”之类语意不清的词语；不清楚的问题应想办法搞清楚后再给客人以清楚明确的回答；如碰到自己不清楚而又无法查清的问题，应向对方表示歉意“对不起，先生，目前还没有这方面的资料。”

·在与客人通话时，如碰到需要较长时间查询资料的情况，应不时向对方说声“正在查找，请您再稍等一会儿。”

·通话完毕时，要礼貌道别，如“再见”、“谢谢您”、“欢迎您到* *来”等，并待对方挂断后再轻轻放下话筒。

优雅的体态 体态无时不存在于你的举手投足之间，优雅的体态是一个人有教养、充满自信的完美表达。美好的体态，会使你看起来精神得多，也会使你身上的衣服显得更漂亮。如果你善于用形体语言与别人交流，你一会肥益匪浅。

（一）站姿

大家都看到过军人的站姿，没有谁不为他们的挺拔优雅的站姿所动。当然，我们销售人员没有受地专门的训练，无法也没有必要完全做到他们站立时的姿态，因为那种站岗式的笔直挺拔会让客户觉得很拘谨，我们需要的是站立时能表现出一种青松的气宇，让人觉得你自然、有精神。

·躯干：挺胸、收腹、立腰、提臀；颈项挺直、头部端正、微收下颌；切忌歪脖、斜腰、挺腹、含胸、抖脚、重心不稳。

·面部：头正，两眼平视，嘴微闭，面带笑容，目视前方。

·四肢：两臂放松，自然下垂，双手可放于身体两侧、腹前或背后，虎口向前，手指自然弯曲，不要两手插兜；两腿绷直，脚间距与肩同宽，脚尖向外微分；膝盖自然挺直，小腿向后发力；两脚跟相靠，女性两脚成“V”字形，脚尖开度为45～60度，男性两面三刀脚步与肩同宽，身体重心主要支撑在脚掌、脚弓上，不要偏移；女士穿旗袍时，可站成丁字步型，颔略收，双手交叉于肚脐位置上，有亭亭玉立的形象；如果站立时间过长，感到疲惫时，可将一条腿向前或向后半步，让身体重心轮流放在两条腿上。

（二）坐姿

坐姿是与人交谈前，给对方的第一印象。提倡服务接待人员温文尔雅的坐姿，不仅是为了表现坐姿的体态美，更重要的是通过这种美的姿态，传达出对对方的尊敬。

正确的坐姿是“坐如钟”，即坐相要像钟那样端正，给人以端正、大方、自然、稳定的感觉，其基本要求是：上体自然坐直，两肩放松，两腿自然弯曲，双腿平落地上，双膝应并拢；男士可稍稍分开，但女士的双膝、脚跟必须靠紧，两手半握拳放在膝上或双手交叉在膝间，小臂平放在坐椅两侧的扶手上，注意由肩到臂，紧贴胸部，胸微挺，腰要直，目平视，嘴微闭，面带笑容，大方、自然。

国际上公认的也是最普遍的坐姿是端坐和侧坐。端坐时间过长，会使人感到疲劳，这时可变换为侧坐。侧坐分左侧坐和右侧坐两种，在保持坐姿的基本要领基础上，向左（右）45度，两脚、两膝靠拢。无论是哪一种坐法，都应以娴熟自如的姿势来表达对别人的尊重，给人以美的印象。

标准的坐姿应注意以下几个方面：

·入座时，要轻而稳，轻盈舒缓，从容自如；若着裙装，要用手将裙子稍拢一下，不要坐下后再站起来整理裙子；注意落座的声音要轻，不要猛地墩坐，如同与别人抢座位，特

第二篇：销售部绩效考核制度

绩效考核是指企业在既定的战略目标下，运用特定的标准和指标，对员工过去的工作行为及取得的工作业绩进行评估，并运用评估的结果对员工将来的工作行为和工作业绩产生正面引导的过程和方法。绩效考核就是对企业人员完成目标情况的一个跟踪、记录、考评。注意绩效考核的时效关系，绩效考核是对被考核主体过去进行评价并对其将来产生影响。

销售部绩效考核制度主要介绍了销售部的绩效考核制度，主要包括了绩效考评制度、绩效考核细则、绩效管理制度、奖励制度等相关内容，还包括了连锁店、4s店、商业银行等不同企业的绩效考核制度，为销售部制定绩效考核制度提供参考。

第一条、绩效考核的目的1、坚持以企业发展为导向，以客户需求为导向，努力完成公司的销售任务。

2、全面了解营销队伍的工作绩效和综合表现，确定相应的激励措施，营造优胜劣汰、有序竞争的企业氛围。

3、促进团队建设，促进员工能力和素质的提升，促进人才的培养，促进今后工作更好地开展。

第二条、绩效考核原则

1、客观公正原则。这是绩效考核的首要原则，坚持以事实为依据，尽量避免或减少主观因素和感情色彩，真实地衡量和反映员工的工作状况。

2、公开透明原则。增强考评工作的透明度和公开性，做到考核标准、方法、过程及结果等的公开，防止暗箱操作，提高绩效考核结果的可信度。

3、及时反馈原则。绩效考核不能为了考核而考核，而要通过反馈，促使相关部门和个人看清问题和差距，改进工作。

4、结合奖惩原则。绩效考核的结果需要用奖惩的方式来体现，结合奖惩有利于营销队伍的优胜劣汰和持续发展，但应当指出，绩效考核不是用来排挤、打压或拉拢他人的工具。

5、分层分类原则。绩效考核不能搞一刀切，应该结合实际情况，具体问题具体分析，对不同岗位、不同部门有所区别对待。

6、绩效考核与绩效开发并重原则。绩效考核侧重于对过去和现在业绩的考核，但从公司及个人长远的发展来看，更应该着眼于未来，绩效开发的目的正是如此。

第三条、绩效考核部门及范围

本公司人力行管部为绩效考核的组织部门，实际考核工作由销售部或项目部负责，人力行管部协助。

坚持“谁管理谁考核，谁执行考核谁”的原则。若被考核对象为销售人员，其主考人员为其直接上级（即销售经理）；或被考核对象为销售经理，其主考人员也为其直接上级（即项目总监和副总监）。

第四条、绩效考核类型及具体办法

本公司营销队伍考核分为试用考核、平时考核、赛季考核及年终考核四种。

1、试用考核。根据公司规定，试用期一般为一个月。新员工试用期满后，由直属销售经理负责考核，考核内容为工作业绩、工作技能和工作态度。另外，销售经理应督导被考核人员提交试用期工作心得报告，最后将考核资料送人力行管部备案。

2、平时考核。

（1）销售经理对本部销售人员，就其工作态度、工作技能等随时进行严正考核，对有表现突出或不佳者，应及时进行表扬或批评，并记录备案，为定期考核提供事实依据，并视情节程度上报项目部和人力行管部。

（2）销售经理应做好本部人员的考勤记录工作，每月上报人力行管部一次。

（3）项目部对销售经理的日常工作能力（如管理能力、分析能力、沟通能力、协调能力、执行能力等）和工作态度进行随时考核，对表现突出或不佳者要及时作出相应处理，并记录备案。

3、赛季考核。根据项目部工作安排，每一个赛季进行一次考核，考核内容侧重于销售业绩，考核对象为销售经理和销售人员。由项目部和销售部负责，考核结果报人力行管部备案。销售经理和销售人员应提交赛季小结报告。

4、年终绩效考核。每年春节前一个月进行，大约在1月中下旬。考核对象为销售经理和销售人员，考核内容为工作业绩、工作能力和工作态度。销售经理和销售人员提交总结报告。

第五条、绩效考核形式

1、自我评定；

2、直接上级评议

3、其他（如同事评议、下级评议）

第三篇：销售部员工考核制度

一、总 则

为全面了解、评估部门员工的工作绩效，培养优秀人才，提高工作绩效，并使每位员工始终朝同一个目标努力，特制定本制度。

二、考核范围

凡市场部员工均需考核，适于本办法。

三、考核原则

1、公平、公正。

2、进行考核面谈，使考核结果得到被考核者的认可。

3、市场部经理会负责对市场部员工进行考核并辅导，使其按有效的目标计划开展工作。

四、考核目的

1、使改进工作，提高工作绩效。

2、获得晋升，调岗的依据。

3、获得确定工资，奖金的依据。

4、获得潜能开发和参与相关培训的依据。

5、是员工降职、降薪、直至被公司淘汰的依据。

五、考核时间

1、考核分为试用（转正）考核、月度考核、考核及专项考核四种。

2、每月5日之前对市场部员工上月工作进行考核，当月7日之前公布考核结果。

3、市场部于每年1月1日-15日内对员工举行年终考评一次，考核为自1月1日起至12月31日。

4、考核时间若逢节假日，依次顺延。

5、公司因特别事项可以举行不定期专项考核。

六、考核机构

销售部经理 + 一名指定的员工 = 执行目标管理考核。

七、考核内容

1、工作指标考核：占考核权重的40%，是对工作任务结果的评价，由直属上级对下属员工进行考核。直属上级根据部门当月工作计划分解到部门内每位员工，每月按工作任务量平均每项考核分值,并随时对员工提供绩效辅导，对员工表现进行记录。

2、行为指标考核：占考核权重的30%，主要对员工工作过程和方式及日常综合表现的评价。主要考核指标为作息考勤、办公纪律、组织行为、环境维护、团队意识和职业素养6个方面进行考核，每项指标分值5分。

3、公司经营业绩考核：占考核权重的40%，根据公司当月经营销售任务完成情况对全体进行打分，计算方法为：当月实际完成业绩/当月计划销售任务×100%×40分=当月经营业绩考核得分。本部员工考核根据全国分公司总完成业绩比例评分，各分公司根据所在分公司完成业绩比例进行评分。

对行为考核内容评分一律为1－5分（5分、4分、3分、2分、1分：考核成绩优秀最高评为5分，不能达到要求的最低评为1分），考核人需依照下属员工的实际工作完成情况及表现给予分数。

每周必须有工作总结，每月必须做工作总结。有效的绩效管理应达到下面的目标： A、直属上级必须每天、每星期、每月指导和督促员工，而不是等到实际考核的那一天。

B、在考核期内，为员工提供有效而直接的反馈信息，并对员工的优秀表现表示认可。

C、把员工表现好的地方以及需要改进的地方清晰而准确地传达给员工。D、激励员工，使员工朝着经理及公司对他们的要求方向发展。E、建立下一阶段的发展目标，明确新项目的目标和发展方向。F、业绩与奖励（薪酬/提升/发展机会）相结合。

八、考核形式

1、各类考核形式有：

A、自我评定与总结；

B、部门考核必须与被考核者进行面谈，以保证考核结果的公正性； C、直接上级评核。

2、各类考核办法有：

A、查询记录： 对员工每天工作记录档案，文件，出勤情况进行整理统计；

B、书面报告： 部门，员工提供总结报告；

C、重大事件。

D、所有考核办法最终反映在考核表上。

九、考核程序

1、按照预定计划，明确考核时间、周期及考核对象，员工月度考核通常在5日前完成对上月的工作考核。

2、被考核者提交书面自我总结与评定。

3、直属上级通过与被考核者进行面谈，对直属下级工作指标进行评核并进行打分。

4、人事部根据被考核员工各项行政记录对员工行为指标进行评分

5、各项意见最后要求被考核者作口头述职报告该评分为最终得分。

6、全体员工的绩效考核最后均须老总签字，否则为无效考核。

7、考核结果存入人事部员工档案。

8、目标管理结果跟进：

A、个人工作表现与相似岗位人员比较；

B、需要改善的方面；

C、工作计划与具体措施，未来6个月至1年的工作目标； D、对公司发展的建议；

E、目标管理考核结果跟进由人事部及员工分管领导负责。

十、试用考核

1、新进员工试用期至少1-3个月,最长不超过6个月,特殊情况由总经理批准；

2、试用期员工一律参与公司的目标管理考核，试用届满根据考核结果决定是否正式录用；

3、对试用优秀者，可推荐提前转正；

4、本项考核由试用员工直属部门领导会同行政部考核定案；

5、试用员工考核不合格，直属领导认为有必要延长试用的，最多不超过30天。

十一、考核结果及效力

1、考核结果要向本人公开，并留存于员工档案。

2、考核结果具有的效力：

A.决定员工职位/或薪酬升降的主要依据；

B.员工每月绩效工资及专项奖惩与考核结果挂钩，未参加考核不发放该项工资；

C.决定对员工的奖励与惩罚；

D.决定是否对员工予以解聘、续约或晋升。

3、考核评定结果分为A优秀（90-100分）、B合格（70-89分）、C较差（69分以下）三个类别，并与员工当月月薪总额中绩效工资部分挂钩，计算方法为：实际考核得分×100%×绩效工资总额；

4、绩效工资总额由部门统一控制。

5、员工的综合考核以其月度考核为基础，由直接上级给出综合判断。综合判断的结果将与该员工的年底奖金挂钩。具体情况如下：

A.月度考核结果相应的分值，A优秀：2分；B合格：1分；C较差：0分。由12个月的累计分数确定对该员工的综合评判。B.累计分数≥等于18分者，为A；

C.累计分数＜18分，≥12分者，为B； D.累计分数＜12分者，为“C”；

E.考核结果为较差，予以调整岗位和薪酬或解聘；

F.月度、考核时，凡有下列情况之一者，其考核成绩不得列为优秀： a、请假(不包括公假)合计天数超过人事规定的请假天数者；

b、有旷工记录者；

c、本受警告以上处分未抵消者。

十二、考核

1、有下列情况者不得参加考核。A.试用人员；

B.复职未满3个月或停薪留职者； C.当年被记过以上处分者。

2、员工每个月考核情况作为考核的前提依据，考核角度主要为历史考核记录、行为指标和工作指标；

3、考核纬度：历史（每月）考核记录占50%，民主测评占25%；直属上级测评占25%（附《考核表》）；

4、员工绩效考核结果，将作为其加减工资的重要依据，符合以下所列条件者，工资将作相应调整：

A.连续9个月超过10个月考核结果为A，可申请加薪；

B.连续6个月或累计9个月考核结果为C，予以降职、降薪或解聘；

5、优秀评选：

A.每月进行一次优秀员工评选，总共评选出一名优秀员工（根据当月考核结果，各项考核指标结果为A方可评为优秀员工），除通报表扬外，当月予以一次行性加薪奖励；

B.每年进行一次优秀员工评选，本部、各分公司分别评选一名优秀员工（评选办法另定），除通报表扬外，公司予以一次性奖励。

6、考核效力：

A.全公司同级别岗位人员考核得分排在第一名者，可申请加薪； B.公司全体人员考核总分在50分以下的，予以解雇；

C.总监/副总监岗位考核得分排最后一名者，予以降职或解雇，连续二年考核得分排倒数第二名者，予以降职或解雇；

D.全公司普通员工考核得分排在最后5名者，予以解雇。

7、考核奖惩另见公司《公司奖惩条例》

十四、考核申诉

对考核结果存有异议者，在考核结果公布一周内提交书面报告至人事部，由人事部予以答复，总经理办公会为仲裁机构。

销售部岗位职责及其管理制度

一、总则：为了提高本公司经营运作，加强产品市场的开发及维护，公司决定确立经济责任制，采用重管重制政策，完善各种规章制度，加强各种业务管理公司营销策略，采取设立经销点的经销制，同时为加强经销网络的维护，致力开发符合条件的经销商及包干制业务，应定期走访各经销点，每月对所有经销商的业绩审评，对销售业绩突出者予以奖励，并随时做好所有客户的销前、后服务工作。

二、岗位职责： 2.1销售副总：

a.负责总公司各项销售政策的实施及各项制度的执行。b.组织并参与市场调查和预测，及时反馈市场信息和客户要求。c.会同销售部经理制定和完善销售承包责任制，制定年销售计划，各时期营销策略。d.对营销网络的维护建立，并将信息及时反馈至公司总经理。e.负责资金回笼工作，主持解决所有经济合同的纠纷事务。f.会同分公司总经理，技术部主管制订订货排产计划。

2.2销售部： a.负责企业产品的销售、售后服务工作。b.严格依销售制度及第十二条款之合同管理规定，贯彻并执行。c.负责编制“销售合同”，“工矿合同”“订货

排产情况汇总表”。d.负责对驻外各经销点监督、检查、反馈工作。并对其经营负责。e.制订本部门的管理制度，岗位责任制，操作程序文件，并负责落实与考核。f.负责资金回笼工作。g.负责联系储运业务。h.负责本部门的业务培训工作。2.3销售部经理岗位职责：a.负责企业产品的销售、售后服务工作；b.严格依销售制度及第十二条款之合同管理规定，贯彻并执行；c.负责编制《销售合同》，《工矿合同》、《订货排产情况汇总表》；d.负责对驻外各经销点监督、检查、反馈工作，并对其经营负责；e.制订本部门的管理制度，岗位责任制，操作程序文件，并负责落实与考核。f.负责资金回笼工作；g.负责联系储运业务；h.负责本部门的业务培训工作。

2．4助销员岗位职责：a．负责客户的往来接待工作及产品的初步介绍；b．负责公司所有销售客户的往来跟踪、服务、联系；及售后服务等销售内务工作；c．负责销售部所有销售档案的整理、跟踪及管理；d．销售部经理外出时，全面负责销售部内部一切日常运做；e．负责所有销售合同的跟踪； f．负责销售部及销售大厅的卫生打扫工作。

2．5开单员岗位职责：a.负责开具产品《出货单》、〈〈样板申领单〉〉、《样板发放单》；b.负责销售台帐的登记，每月25日与财务对帐；c.每日负责填报《销售日报表》及《销售月报表》，及销售电脑的操作管理工作；d．并于每年12月28日会同成品仓库管员前往公司专卖店进行年终盘仓；e．填报《质量日报表》；f．负责销售部及销售大厅的卫生打扫工作；

三．销售服务：销售部应保持8小时日常上班时间有人接听电话，公司各有关部门人员应文明礼貌待客，具体要求如下： 3．

1、接听电话：

凡有客户来电首先应答：“您好，××公司”然后应耐心解答客户问题，产品价格应以公司统一规定报价。如为外地经销商，应记住对方联系电话、地址，需要时请销售经理接听并做电话记录。讲完后应说：“谢谢！欢迎您随时到本公司来，再见！”等礼貌用语。

3．4、对于与公司往来密切的大宗经销客户注意不可怠慢，但不可使在场的其他客户有差别待遇感。

3．5、对于所有初次往来客户，无论大小，在初次见面后均应了解并记录对方的姓名，地址及联系方式，其外貌特征应尽快熟记，以便客人二次来公司后，有亲切感及重视感。

3．6、如客人询问与交易无直接关系的问题，应礼貌回避，不应明显表露出不悦或直接敷衍了事。且不可在自己不了解情况时，告诉客人错误答案。

37如遇工作秩序关系，使客人被怠慢或耽误客人时间，应向客人做出礼貌解释，并向客人表示歉意，请客人原谅，不可与客人发生争执及面有不悦冷落客人。3．

8、当客人离开时，应主动与之“再见，欢迎下次再来”等礼貌用语。

3．9、如客人委托保管任何物品，应乐意接受，并妥善处理，如发现客人遗留或忘记物品时，收好并通知该客户。

310销售部所有人员应尽量满足客户所提一切合理要求，不合理的应婉言拒绝。3．

11、凡公司销售人员及其它相关部门人员不得与客户串通勾结，一经查处，公司将依情节做严肃处理。四．客户服务细则：

4．1．客户意见调查及处理：所有客户的经销情况、储运、财务、仓库均应做实际了解，如客户对公司销售营运提出任何意见，销售部均应记录备档，并及时解决处理，如有重大事件，应及时反馈至分公司总经理或总经理处，以便及时处理。

4．2．客户投诉：

A．客户质量投诉：公司销售部凡接到客户对产品有关质量问题的投诉时，不论情节大小均应由销售副总或销售经理亲自安排处理，对客户投诉内容的相关票据、品名、规格、数量、等级、色号、购买日期等予以登记备档，并必须通知有关部门立即查明原因。对客户的投诉理由进行确定，必要时销售副总或经理应协同相关部门主管一同前往客户处进行详细了解、调查并迅速做出相应的处理结果。同时对所处理结果进行追踪服务并做记录备份留档。B．客户对非质量的投诉：客户对销售人员或有关部门人员的销售服务提出意见或进行投诉时应向销售副总或经理报告，并据情节大小、向公司办公室提出上报及处理建议。销售部或办公室对此做出及时处理，并将处理结果告知客户。五．对客户投诉的有关处理办法: 5.1所有质量投诉无论大小、轻重，销售经理均应及时填写《客户投诉质量处理表》，并送至各相关部门，据实际情况对表内相关内容进行如实填报，并做出相关处理。处理结束后，将此表复印后送办公室留档，销售部保留原件备档。5.2所有服务投诉，由销售经理填入《客户投诉服务处理表》，投诉责任人的有关部门应对投诉及时作出相应处理，并将复印件报办公室一份留档，原件由销售部备档。

5.3对客户投诉的有关内容的处罚规定： a.凡属于服务质量引起投诉的，经查实责任人予以通报批评，并据情节严重予以罚款20—100元/次，情节严重者予以辞退。b.凡属于质量问题引起投诉的，对相关责任人及部门除予以通报批评并据情节根据《考核方案》予以处罚，如情节十分严重，所造成后果恶劣，并没有悔改表现的，公司将予以辞退处理。六．要货发货要求:

6.1各区域经销商需货时,由销售部根据客户需求直接开单发货.如为大宗订货需求,而公司无库存时,销售部应根据客户实际情况要求直接反馈至生产部,以便据情排产.6.2如经销商为需货量较大且所需品种为公司目前尚未生产之花色品种,销售部应向客户索取所需品种样板后送至技术部进行试制, 技术部必须在最短时间内安排并完成试制，销售部交付至客户。6.3如经销商定板后,销售部与办公室、生产部及技术部门协商并由销售部拟订《订货排产计划表》交付分公司总经理审批签认，通知生产部门确认并制定《生产排产计划表》并按排生产。

6.4当客户或经销商要求留货,必须预留订金.留货时效为3日,并不得跨月留货(注:每月25日为财务结帐日).如遇特殊情况客户无法预留订金时,由销售部出具经济担保经销售副总同意后分公司总经理审批签认,方可批准留货.如遇客户确需超期留货,需由销售部提出并出具担保,报销售副总及分公司总经理审批确认,方可.任何人不得擅自留货,如经发现公司将对有关责任人予以50-100元的处罚,情节严重者予以除名并扣发一个月薪资。6.5任何人员不得擅自对客户予以报价所有销售价格均按公司制订价格并由销售部人员报出,如遇擅自报价或开单员开价与规定不符,所造损矢及后果由部门主管及相关责任人直接负责,公司将根据情节予以处罚。6.6销售部应于每月25日前对所有各点经销商进行盘仓,并做好盘仓记录

进行备档并报至办公室。6.7所有要货、开单、发货、均按销售操做规程予以执行。

七．货款管理办法:7．1经销商每次进货销售部均应将进货额登记在《客户管理跟踪表》内，并保留相应票据，有效保存原始票据。7．2所有产品均按先款后货方式执行，对大宗经销商可先预留货款，而后根据所留货款进行分期分批提货，财务部做转帐处理。7．3往来密切与公司常年合作，并具有相当实力及良好信誉的客户，为便于销售及财务的操作运行，销售部可允许客户在签定书面保证后,保证所有转帐支票或电传汇票均无虚假或空头的情况下，在确保公司利益的基础上,销售部可在收到客户转帐支票或其它电汇单据传真件后，通知财务,财务以此传真件为准予以先提货。7．4对于一些往来密切的大宗客户，提货时因特殊原因无法完全支付提货款，允许销售部以本部门当月销售提成做为经济担保，经济担保由销售部申请，总经理批准签认，财务确认备档。直至客户将所欠货款完全支付此担保结束。

注：销售部出具的经济担保金额不得超出当月销售提成，否则总经理不予审批，财务不予确认。

八．样板发放管理办法：

8．1所有样板销售部应根据本部门样板存储情况开具《样板申领单》，报分公司总经理审批，交成品仓统一领出；

（《样板申领单》一式三联，一联交办公室，一联交成品仓，一联销售部存根）8．2所有样板，销售部在样板发放前均必须做好样板标识，以便发放。所有样板发放由销售部开出《样板发放单》，报财务部由财务确认后，准予发放。（《样板发放单》一式三联，一联交财务部，一联交门卫，一联销售部存根。）九．销售档案的管理：

9．1所有与公司建立合同关系及大宗客户均应建立其独立档案。9．2所有相关提货凭证，均应有复印件备份。

9．3应定期或不定期与各经销点电话联络做售后服务跟踪并对内容记录备档。十．销售部操作程序：

10．1为完善公司销售程序；整体操作运作规范，以实现公司统一管理。特制定本操作程序。

10．2所有销售订单、合同在签订时，应明确产品规格、型号、等级及客户对产品的其他要求。

10．3开单员在接到订单后，须掌握仓库的存货情况，并在开单前将存货的情况通知客户，并在取得客户的认可后方可开单。同时做好销售台帐记录。

10．4开单员在开具单据时作到准确及时、无误地开出提货清单，及时送到出纳员处，经审核确认无误后，收现金或转帐，加盖收讫章及财务专用章。方可送之成品仓库发货员处组织发货。

10．5遇库存产品不详时应由销售部开《装货通知单》，待装车完毕后，以装车实际数 字由成品仓管理员签字并确认后，在开单员处开《出货单》交财务部审核确认收现金或转帐，加盖收讫章及财务专用章。

10．6所有产品销售后，客户反馈任何质量问题，均由销售部首先口头通知至成品车间主任，同时将有关书面材料及时提交生产部，协同解决处理并填写收现金

或转帐，加盖收讫章及财务专用章。收现金或转帐，加盖收讫章及财务专用章。《客户投诉反馈表》。

10．7遇重大质量事故，则因由销售副总会同相关部门主管亲往解决处理，并将处理结果上报总经理处。10．8所有大宗经销商销售部应接到对方现金或转帐支票、电汇单据之传真件后，由财务确认，销售部方可予以开单发货。10．9调货产品操作规程：

10．9．1调往其他公司时，应由该公司销售部首先将每批产品填具《调货计划通知单》，及产品《质检报告》同时传真至需发公司销售部，并由销售部副总签认，销售部盖章后并回传后方可发货。

10．9．2销售部安排好调货产品的储运后，将《货运单》及其他相关票据传真至调入方，并由对方财务及销售签认回传。

10．9．3调入方收到产品后，应及时对所调入产品进行清点并检查破损情况，并将数量、等级、破损数填具收货清单后传真至调货方，对方销售及财务签认后回传。

十一．销售部内务管理办法： 11．1引销员必须热情接待所有客户，作到耐心有礼，服务周到不得与客户争吵；11．2所有运做程序必须严格依照销售部操作程序运行； 11．3不得擅自提供公司有关产品质检标准；

11．4所有《销售合同》的签定均必须根据第十二条款合同管理规定实施执行；11．5未经公司财务许可不得私自欠款发货； 11．6对客户投诉必须做到百分之百的解决。十二.销售合同管理: 12.1销售部在接受合同前应对每一份销售合同进行审核,旨在保证本企业产品能满足合同要求.12.2所有销售合同的签定均由销售部经理及分公司总经理签字.12.3销售合同必须加盖公司合同章方为有效。

12.4销售合同必须统一由电脑管理,电脑打印。

12.5所有《销售合同》必须以公司统一蓝本,任何人及部门不得私自改动.如确需做出修改,需经销售副总及总公司审核批准后方可修改。

12.6大宗工程合同的签定均由销售部经理会同总经理、销售副总、科研所主管、生产厂长作出合同评审填写《合同评审表》，并由全体评审人员签字，分公司总经理批准，分公司总经理外出时由生产厂长代为执行。

12.7大宗工程合同的签定均以《工矿合同》为蓝本。如遇特殊情况确需做出改动，需经销售副总及总公司批准，销售经理签字方可生效。

12.8所有处理产品包销合同的价格需经分公司总经理及销售副总批准，销售经理签字方可生效。

12.9所有《销售 合同》均须建立严格的销售档案并填写《客户跟踪管理表》：12.9.1营业执照复印件；

12.9.2法定代表人身份证复印件

12.9.3需方公司住所和经营地址，需方公司主要负责人手提电话、住宅电话、办公电话，家庭住址；

12.9.4《销售合同》复印件；

12.9.5所有产品销售往来明细、本公司代办运输的发票、货票等财务有效凭证复印件。

12.9.6有关产品库存经双方确认的库存盘点表及往来帐核对清单。财务部岗位职责

1.财务部经理

(1)在总经理的领导下，负责公司财务管理与会计核算工作；(2)建立健全公司内部核算和财务管理制度；

（3）负责税务协调，配合银行、税务、中介机构了解、检查和审计工作；（4）负责组织公司预算编制工作，并监督实施；

(5)负责检查、督促各项费用的及时收缴和管理，保证公司的正常运转； 6)负责审核、控制各项费用的支出，杜绝浪费；

（7）负责编制每月会计报表，审核各类统计报表、工资表；（8）及时做好帐套数据备份，保证数据安全；（9）负责管理部门各项实物资产；

（10）每月5日前完成上月会计凭证的审核；

（11）每周一向总经理提交上周管理费动态统计表、当月应收费明细表、资金周报表；

（12）每周五上午向总经理提交本周工作总结和下周工作计划；(13)完成总经理交办的其他事项。

2.会计

(1)负责公司的会计核算工作；

(2)认真审核出纳传递的收付款单据，正确编制凭证，月末及时结账；(3)及时准确的申报各项税款，购买发票；

(4)检查银行、库存现金账目，做到账账相符，账实相符；

（5）及时做好会计凭证、帐册、报表等财会资料的收集、汇编、归档等会计档案管理工作；

（6）负责公司固定资产的财务管理，按月正确计提固定资产折旧，定期或不定期地组织清产核资工作；

(7)每月8日前向财务经理提交成本、费用类管理报表；(8)完成经理交办的其他事项。

3.出纳

(1)负责办理现金、银行收、付款业务，妥善保管现金及收据、发票、支票等票证和银行印鉴；

(2)办理收、付款业务时，坚持见票付款、收款开票的原则；

（3）序时登记现金、银行存款日记账，日清日结，每日核对库存现金，做到帐实相符；

（4）月末与总帐核对现金和银行存款余额，按规定进行现金盘点和编制银行存款余额调节表，交会计审核；

（5）及时更新汇签单动态统计表，并保管好汇签资料；

（6）及时更新押金登记表，并于每月末与会计核对押金结余数据；

(7)每日下午5：30收取收费员当日的营业款并审核收费日报表，次日上午将审核无误的单据交会计入账；

（8）每周一向财务经理提交上周资金周报表；

（9）每月末与会计核对现金月末余额，做到帐实相符；

（10）每月8日前向财务经理提交经会计审核后的银行存款余额调节表；（11）每月10日前向财务经理提交工资表；(12)完成经理交办的其他事项。

第四篇：销售部绩效管理考核制度

销售部绩效考核管理制度

（试行）

一、总则

为全面了解、评估部门员工的工作绩效，培养优秀人才，提高工作绩效，特制定本制度。

二、考核范围

本制度适用于销售部全体员工。

三、考核原则

1、公平、公正、公开的原则。

2、考核结束后进行考核面谈，使考核结果得到被考核者的认可。

3、销售部部长负责对本部门下属管理人员及直接员工进行考核并辅导，各驻外机构、区域（网点）负责人对其所属员工进行考核并辅导。使被考核人员按有效的目标计划开展工作。

四、考核目的1、改进工作，提高工作绩效。

2、获得确定工资、奖金、业绩提成等的依据。

3、获得晋升，调岗的依据。

4、获得潜能开发和参与相关培训的依据。

5、员工降职、降薪、直至被调离本部门的依据。

五、考核时间

1、考核分为月度考核、季度考核、考核及专项考核四种。

2、每月3日之前对销售部员工上月工作进行考核，当月8日之前向被考核者公布考核结果。

3、考核时间若逢节假日，依次顺延。

4、部门因特别事项可以举行不定期的专项考核。

六、考核指标及内容

1、销售人员及驻外机构负责人考核指标及内容：

⑴、销售业绩考核：占考核权重的60%，根据部门当月销售任务完成情况对全体进行打分，计算方法为：当月实际完成业绩/当月计划销售任务×100%×60分=当月销售业绩考核得分。

⑵、工作指标考核：占考核权重的20%，是对工作任务结果的评价，由直属上级对下属员工进行考核。直属上级根据部门当月工作计划按每周分解落实到部门内每位员工，并结合上级指定的工作完成情况，对员工提供绩效辅导并将完成情况进记录。

⑶、行为指标考核：占考核权重的20%，主要对员工工作过程和方式及日常综合表现的评价。主要考核指标为作息考勤、组织纪律、服务意识、团队意识、职业素养五个方面进行考核。考核负责人需依照下属员工的实际工作完成情况及表现给予相应的分数。

2、部门内勤人员以及驻外机构内勤人员考核指标及内容：

⑴、行为指标考核：占考核权重的60%。考核内容同上。

⑵、工作指标考核：占考核权重的40%。考核内容同上。

3、每月必须做工作总结。

有效的绩效管理应达到下面的目标：

⑴、部门必须有周工作计划及月度工作计划，并指导和督促所属员工完成。

⑵、在考核期内，为员工提供有效而直接的反馈信息，并对员工的优秀表现表示认可。

⑶、把员工表现好的地方以及需要改进的地方清晰而准确地传达给员工，并激励员工，使其朝着部门及公司的要求方向发展。同时，建立下一阶段的发展目标，明确新的目标和发展方向。

⑷、业绩与奖励、薪酬、提升、发展机会等相结合。

七、考核形式

以销售业绩定量内容与岗位职责、规章制度、工作计划等工作指标、行业指标定性内容相结合的考核方式进行考核，并适当参考部门内部及其他部门的民主评议。内容包括：

1、自我评价与总结。

2、直接上级评核。

3、查询记录：对员工工作记录档案、文件、出勤情况、销售业绩等进行整理统计。

4、书面报告：部门、员工提供总结报告。

5、重大事件。

6、部门内部及其他部门的民主评议。

7、所有考核办法最终反映在《销售部绩效考核表》上。

八、考核程序

1、按照预定计划，明确考核时间、周期及考核对象，月度考核通常在次月10日前完成对上月的工作考核。

2、被考核者提交书面自我总结与评定。

3、直属上级通过与被考核者进行面谈，对直属下级工作指标进行评核并进行打分。

4、根据被考核员工各项行政记录对员工行为指标进行打分。

5、销售部全体员工的绩效考核最后均须部门负责人签字认可，否则为无效考核。

6、考核结果存入部门部员工档案，并报公司人力资源部备案。

九、试用考核

1、新进员工试用期为1个月,特殊情况由部门领导建议并经公司批准延长一个月。

2、试用届满根据考核结果决定是否正式录用。

3、对试用优秀者，可推荐提前转正。

4、试用期员工考核不合格的，由其直属领导建议退回人力资源部另行安排。

十、考核结果及效力

1、考核结果要向本人公开，并留存于员工档案。

2、考核结果具有的效力：

⑴、决定员工职位/或薪酬支付、升降的主要依据。

⑵、员工每月绩效工资及专项奖惩与考核结果挂钩，原则上未参加考核的不发放该项工资。

⑶、决定对员工的奖励与惩罚。

⑷、决定是否对员工予以解聘、续约或晋升。

3、考核评定结果分为优秀（90-100分）、合格（70-89分）、一般（50—69分）、较差（50分以下）四个类别，并与员工当月月薪总额中绩效工资部分挂钩，计算方法为：实际考核得分×100%×绩效工资总额。

4、员工的综合考核以其月度考核为基础综合给出判断。具体情况如下： ⑴、月度、考核时，凡有下列情况之一者，其考核成绩不得列为优秀：

请假(不包括公休假及公司安排度假)合计天数超过公司人事管理规定的请假天数者；有旷工记录者；受警告以上处分未撤销者。

⑵、季度考核结果为一般者，予以调整岗位或薪酬；较差者退回人事部门另行安排。

十一、季、考核

1、每季度进行一次部门优秀员工评选，总共评选出1名优秀员工。根据当月考核结果，考核指标结果为“优秀”者方可评为优秀员工。除通报表扬外，考核当月申请公司予以一定的奖金鼓励。

2、每年进行一次优秀员工评选，本部门评选出公司规定给予名额的“优秀员工”，除通报表扬外，公司予以一次性奖金奖励。

十二、考核申诉

对考核结果存有异议者，在考核结果公布一周内提交书面报告至公司人力资源部，由公司人力资源部予以答复，总经理办公会为仲裁机构。

十三、附则

本管理制度由销售部制定并负责解释，经总经理批准后实施，修订时亦同。

附：销售部绩效考核表

第五篇：销售部绩效考核制度细则

销售部绩效考核制度

一、绩效考核的目的：

绩效考核的目的是公司对销售部员工能力的发挥程度进行分析，做出正确的评价，进而做到人尽其才，客观合理地安置组织成员，调动员工工作积极性、提高工作绩效，亦是对员工职务的调整、薪酬福利的重要依据，明确员工的导向，保障组织有效运行，给予员工与其贡献相应的激励。

二、考核的公式：

1、试用期考核的公式=日清表（50%）+周清表考核（20%）+月业绩考核 包含3单（30%）

2、正式员工考核的公式=日清表（20%）+周清表考核（30%）+月业绩考核 包含4单（50%）

3、奖金发放的公式：

季度奖金：季度累计超出业绩*80%

奖金：累计超出业绩*20%

四、考核相关解释：

1、日清表考核：考察员工对自身工作的预估及完成情况。其中包含有每日的电话量、预估意向客户、意向客户，按照指标完成规定任务。日清表：其中包括电话量、预估意向客户和意向客户；电话量占40%，预估意向客户占10%，意向客户占50%。

2、周清表考核：考察员工每周工作的成效情况。其中包含有每周的预估意向客户、意向客户及成功客户，按照指标完成规定任务。周清表：其中包括预估意向客户和意向客户及成功客户

3、业绩考核：每月、每季度以及当年的目标业绩是考核员工把意向客户转化为成功客户的能力，为自己创造的价值体现。业绩考核：即每月的销售指标（由经理根据情况制定），通过有效的电话联系取得，是价值的最直观体现，业绩所占考核总分的30%-50%。

4、考核总成绩最后在月底报告会上进行总结点评。

五、考核时间：

1、月度考核：次月的第1个星期考核上个月的绩效，7个工作日内结束。

2、季度考核：次季度的第1个星期考核上季度的绩效，7个工作日内结束。

3、考核：放假前的1个星期考核本的绩效，7个工作日内结束。

六、考核纪律：

1、考核工作必须在规定的时间内按时完成，2、弄虚作假者,绩效一律按总分的50％记分。