和颐事件分析报告

第一篇：和颐事件分析报告

和颐酒店女生遇袭事件分析报告

从4月5日晚到现在，和颐酒店女生遇袭话题微博阅读量已达到20亿，社会话题排行第一。该事件最终并未造成极其严重的后果，却为何刷爆微博和朋友圈，受到广大群众的关注？其背后反映了什么信息？作为酒店安全管理人员，反省目前酒店安全工作现状，对我们而言，这是一次警醒，也是一次警告。重新思考如何才能有效的保障酒店客人的安全，挽回失去的客户信任度。

根据种种分析，不难看出两点问题：

一、该事件之所以获得如此大的关注程度，说明受到过类似侵害的被报到或被隐藏的事件多不胜数，而我们的相关人员却无所作为，网友的愤怒一石激起千层浪；

二、酒店的安全系统存在极大问题，无法有效识别酒店出入人员的身份及无法完全抵制色情行业对酒店业的侵害，导致大部分群众对酒店产生信任危机。

酒店保障员工及客户安全的主要措施

酒店经营者在国家和地方有关法律法规范围内应根据本酒店实际情况，制定酒店安全工作计划，这样可以防止犯罪，减少损失，确保酒店安全。在遵守酒店安全计划的前提下，酒店对客人的安全负有特殊的责任，要时刻确保客人安全，对进入酒店的人员要严格控制，非住宿、消费的外来人员要从员工通道进入，进入酒店的人员并不都是守法人员，服务人员在掌握自己应具有的技能外，还应学会发现、识别可疑人物的本领，发现疑点要及时向保安部取得联系，进行进一步监视，以防犯罪行为发生，确保店内所有人员及财产安全。

经常对员工进行专业培训

员工是直接向客人提供服务的，员工安全意识的增强及正确的安全工作方式，能消除很多不安全因素。对服务员要进行认真的挑选，在招聘员工时，应严格要求，防止一些思想不健康、不良人员混入酒店员工行列，应建立一套完美的培训制度，对所有招聘的员工要经常性地进行培训教育，用以提高他们的素质，培养他们的遵纪守法的自觉性。员工专业知识培训还包括树立正确的酒店意识，要求员工熟练掌握酒店各种设施的安全操作及正确执行的方法等。除了专业知识，对员工的培训还应着眼于其它方面，以提高员工的整体素质，使员工在掌握专业知识外同样了解其它相关知识，如：人际关系的沟通技巧、国家政策法规等，这样才能确保安全管理工作的顺利进行。

加强内部安全管理、配备安全帽防范设施设备

有很多发生在酒店里的案件，同酒店内的安全管理人员安全意识的薄弱有着直接的关系。酒店应根据自己的实际情况，制定一套符合自己的安全防范制度，加强监控室人员全天候值班，加强对酒店所控制范围内场所巡查，以排除各种不安全因素。另外，酒店的安全管理工作，也离不开先进的安全防范设备设施，要利用一些先进设备，以防止安全隐患。如：视频监控系统、安全报警系统、自动灭火系统、通信联络系统、电子门锁系统等。

保证酒店的财产安全

酒店是拥有大量财产及物品的企业，这些财产及物品是酒店正常运行、服务客人的物质基础，酒店应制定相应措施确保酒店财产安全，不仅要防止外来人员的偷盗行为，同时还要防止员工、客人的偷盗。对外来人员，要加强入口控制，发现疑点要及时报告，保安人员应注意外出人员携带的物品；对于员工，要时常进行思想教育，录用新员工时，要注意他们的人品，对一些思想不健康者，严禁录用；对于客人，应把属于酒店的物品标上标志，如：枕巾、桌布等，对一些作为纪念的物品，可供出售。加强对安全管理观念的重视

酒店安全管理是一个规模复杂而又不能对其放松的工作，由于酒店作为公共场所，具有流量大、人员复杂、彼此不相识的特点，因而犯罪分子往往以此为理想作案目标。又由于酒店安全管理是以设施、设备和安全措施为主要对象，而这些设施，设备分属于不同部门，这就给制定和落实安全措施带来一定的困难。

如何弄清各个部门对安全的落实工作？这就要求酒店每天必须要进行安全检查，安全检查是做好酒店安全工作的一个重要手段，是为了防犯于未然，每月至少要进行一次全面定期检查，通过检查,才能了解安全工作状况,才能发现隐患,才能有目的地采取防范措施。安全检查内容要涉及酒店内各个方面，哪怕是天花板、阳台的检查，安全部要尽职尽责，全面负责客人的人身财产安全和员工的人身财产安全，制定并不断完善各项安全制度和规定，维护酒店正常经营秩序。另外，要采取各种安全管理措施，如：思想教育、法律法规、技术防范等，通过对这些措施的综合运用，最大可能地保证酒店安全。

新形势要用新思维，新方法

酒店安全管理的目标是保障酒店全体人员的生命免受危害，人的身体不受任何损害及保障酒店所有人的财物不遭受任何意外损失。但是新形势下的经营环境给安全管理工作带来新的挑战，在进行安全工作，制定安全管理制度时，应该抓往这些难点，开拓新的思路、新的管理方法。酒店作为一个劳动密集型企业，必然对劳动力的需求较大，劳动力离不开员工，所以说员工对酒店来说有较强的依赖性。但由于酒店对员工的工作要求较高，往往使员工跳槽，因此酒店员工流动频率居高不下，这就加大管理难度，包括安全管理的难度，有碍了安全管理工作的有序进行。

另外就是增强对防恐、防疫意识，有些国家为了达到某种政治或经济上的企图，对一些国家发动一系列战争，进行政治，经济上的干预，使一些恐怖事件不断发生。如美国发生的9·11恐怖袭击事件，使全球酒店业陷入新的恐慌，防恐成为现代酒店安全管理的新课题。对于防疫，由于近年来人们盲目追求物质文明享受，给生态环境造成了较大破坏，使各种传染性较强的疾病在世界范围内多次发生，亚洲的“非典”，非洲的“霍乱”，欧洲的“口蹄疫”，这些疾病具有较强传染性、较高不治率，使人们一度惊慌。

这就给现代酒店带了新的课题，在处理一般的安全问题，还应考虑这些防恐、防疫事件，以使酒店上下安全。

对于酒店这些危机，由于环境的不可控，酒店经营过程中时刻面临着考验，危机所引发的后果都是惨重的，往往给企业带来重大的经济损失和形象伤害。但是，如果处理的好，不但可使损失降低，而且有可能提高企业知名度，带来长远经济利益。因此，酒店要重视突发事件的管理，应建立一个科学的酒店危机管理机构、健全的酒店法制环境，同时要有一个健康的酒店运营环境，虽不能阻止这些危机的发生，当危机来临时，至少可以降低带来的损失。

第二篇：巨能钙事件分析报告

巨能钙事件分析报告

一、事件经过

2004年，媒体纷纷报道北京巨能新技术产业有限公司生产的巨能钙含过氧化氢(双氧水)可能致癌的消息，引起社会很大反响。卫生部高度重视此事，立即向巨能钙生产企业——北京巨能新技术产业有限公司了解情况，并三次组织有关专家召开专题会议，听取专家对此事的意见和建议，同时委托天津市卫生局和北京市药品监督局做好对企业的调查取证工作。据专家介绍，联合国粮农组织和世界卫生组织联合食品添加剂专家委员会的安全性评估和国际癌症研究中心的研究结果表明，尚无足够证据认定过氧化氢是致癌物。香港食物环境卫生署曾对过氧化氢残留高达1.5%的鱼翅进行评价，但无足够证据表明过氧化氢具有致癌性。过氧化氢本身并不稳定，在搅动、加热或光照后容易分解成水和氧气，我国和国际组织均未制定固体食品中过氧化氢的测定方法。按照巨能钙的推荐食用量，产品中的过氧化氢残留量在安全范围内。

二、事件原因分析

1.外部：（1）对产品的质量问题了解不到位

（2）对信息的真实性与否未核实

（3）相似事件下的社会大环境氛围紧张 2．内部：（1）公司内部在对外传达信息是自相矛盾。

（2）申报有关部门时是否是否将含有双氧水成份列入申报资料这个关键问题不得而知。

（3）声称添加双氧水是工艺需求，但出现了有的巨能钙检测出双氧水而有的却没有双氧水的现象，与事实不符。

（4）未充分了解自身产品质量是否有问题

三、整改措施

1、律师声明

2、新闻发布会

3、发表公开信

四、责任分析及考核

媒体报道巨能钙含有过氧化氢可致癌引发了巨能钙产品危机，北京巨能新技术产业公司组织召开专家专题会议和北京药品监督局取证，为巨能钙洗白，责任在于媒体的及时性和不了解巨能钙的成分。

五、启示

1、公司对危机人士和准备不足，应急反应迟缓，应该加强这方面的能力。

2、公司以自我为中心，忽略消费者的利益，消费者是公司生产和发展的动力和能量，没有消费者，公司根本无法经营下去，所以要注重消费者多的利益，这样才能盈利。

3、危机公关措施不利，与媒体和政府的良性互动不足，处于被动状态。

4.公司内部在对外发布消息适应协商一致，口径一致。5.各相关人员应对产品质量严格把关，确保符合相关规定。

6.公司应协调好与外部各方的关系，防止虚假消息的传播，对公司产生不利影响。

当我们的企业面临突发危机事件时，要重视危机，迅速反应，以真挚的态度面对，少些抗辩绝不逃避，提前介入而非被动反应，积极保护消费者的利益，积极与寻求媒体、行政机关的良性互动，力争在日理清真相，突出重围。

第三篇：颐和山庄参观报告

颐和山庄参观报告

11月3日下午，肇博老师带着我们07物业班去到了位于同和的颐和山庄，进行实地考察和学习。虽然途中几经波折才能进入颐和山庄，但物业管理部经理热情的介绍和解答，令我们觉得这趟行程获益良多。

一、关于颐和山庄

初到颐和山庄，作为物业管理出身的我们，自然对眼前这块住宅用地兴趣十 足。在经理的耐性介绍之下，我们了解到了颐和山庄1999年开盘，2000年年头才正式入住，它开发商是广州市颐和山庄房地产开发有限公司，而物业管理公司是远洋物业管理有限公司。颐和山庄在广州是一个中等规模的楼盘，占地11万多平方米，另有8万多平方米的私家山顶公园和2．5万平方米的昆明湖，总建筑面积约18．6万平方米，由于项目很好地结合了周边山水环境，走高档的精品路线，备受广州置业者青睐，每次推盘，都能够在较短时间售罄。颐和山庄以“广州的颐和园”而著称，独拥十万平方米的山顶森林公园及凤凰山，自然生态资源丰富。建筑依山势地形而设，环境优美，园林景观雅致，物官到位，居住氛围日渐浓厚。小区配有9000平方米的商业广场，住宅、会所、商业三者严格分隔；体育中心、国际学校、幼儿园、酒店、世界民族风情商业街等，应有尽有，生活设施相当便利。拥有停车位478个，基本比例是1:1，但经理表示，随着越来越多业主拥有汽车，颐和山庄正准备开辟新的停车用地，给予业主更多的便捷。

颐和山庄最特别的地方是，它不仅仅是一块住宅地，更拥有酒店。投资1.5亿元的五星级颐和大酒店，为广州首家生态园林度假酒店。酒店由新加坡设计师设计，具有浓郁的巴厘岛风格。设施配套齐备，环境优美，面积达上万平方米的游泳池为广州最大。毗邻南湖高尔夫球场，距市中心仅20分钟车程，往返火车东站单程仅需15分钟，距白云机场10分钟车程，多路公交巴士在酒店门口设站，酒店免费巴士定时穿梭于市中心，交通极为便利。

除此之外，我们也很关心颐和山庄的物业管理费问题。这里的物业管理费是

2.80 元/平方/月，对于这个已经发展了10年的楼盘来说，这个价格还是相当合理的。

二、关于居住物业的管理

自从这个学期更加系统地学习物业管理课程，我们对物业管理的认识亦进一

步加深了。商业物业管理和居住物业管理这两门课，令我们知道原来物业管理并不是管理单一类型的物业，而且这两种物业在管理的时候不仅存在共性，差异的地方也不少。每个人都对自己未来从事行业的前景和盈利空间尤其关注，而在商业物业和居住物业中，它们的盈利空间就存在了明显的不同。这固然是从课堂上听回来的理论，但这天和经理的交流中，她的深切体会深深引证了这个观点。

颐和山庄无疑是典型的居住物业，而且在广州来说也算是发展比较成熟的商业住宅小区。经理从酒店出身然后来到了颐和山庄工作了快10个年头，这位颐和集团“开国功臣”的经验和教训，绝对值得我们印鉴和学习。她开门见山地跟我们说，从事物业管理工作固然是辛苦的，然而从事居住物业工作的就是里面最辛苦的一部分。家，对于传统中国人来说意义非凡，我们总是希望我们的居所舒适，我们总是希望我们的居所周边环境整洁、设施齐全，因此，不同于商业物业面对以企业或公司为单位的物业使用者，居住物业需要应对的是实实在在、形形式式的人，他们对服务的要求远远比商业物业的使用者要繁杂和多样。居住物业的工作者首先要面对的，就是和这些要求高质量高效率服务的雇主沟通，清楚他们的要求，满足他们的需求。经理说作为物业管理经理人，她所需具备的沟通技巧和服务态度绝对不亚于五星级酒店的酒店经理人。

然而，物业管理本身就是一个微利的行业，相对商业物业，居住物业的盈利空间更是少之又少。毫无疑问，对比起商业物业，居住物业的盈利主要来源于物业管理费，一项项的法律条款对于物业管理费的控制，令如今疯涨的楼价和持续固定的物业管理费不能成正比增长，这便是居住物业盈利空间未能大增的主要原因。其次，中国业主对于有偿服务的项目不买账，有偿服务的发展和创新艰难重重。归根结底，国人对于“接受服务需要付款”这种概念很模糊，令作为服务性行业的物业管理，尤其是要求高质量服务的居住物业管理，不断输出服务但得不到应有的回报。

另外，经理也指出随着居住物业服务的发展，风险管理逐渐成为管理项目中的重中之重。她拿了前段时间广州多处地方水浸车库的例子来说，如果物业公司有预先购买相关的保险项目，遇到了这种情况便能很好地应对处理，并对业主作出相应的赔偿。能准确地预测物业出现的风险情况，未雨绸缪，将会是物业公司规避损失，甚至是获取更多利润空间的手段。关于风险管理的亲身说教，令我们

对居住物业管理有了一个新的认识和理解。

三、关于企业的经营模式

对于我们来说，在住宅物业中建酒店已经够新鲜的了，更加新鲜的是，经理告诉我们颐和集团正准备筹建旅游学校，以培养更多专业的旅游人才。其实颐和集团虽然是房地产公司，但它的经营范围几乎覆盖了旅游业当中的所有行业，除酒店外，还涉足高尔夫球会所、旅行社等。

对比万科专供住宅物业的单一模式，颐和集团的经营模式无疑是多元化的。经理说，虽然经营模式是多元的，并且业务覆盖全国，但每个领域中的操作方法几乎是原封不动地复制到国内多个地区，她表示，这是一种最保险最高效的经营方式。现代企业讲究创新，我不禁担心起这家靠“复制模式”扩展业务的企业会否停滞不前、缺乏创新？经理解释道，每个行业都有它一个固有的发展模式，尤其对于房地产这些高风险的行业，创新是体现在细节上的，例如我们可以为居住物业管理中的有偿服务提供更多更好的构思，但大体上的发展是有它固有的市场操作模式。

四、总结

虽然往后我未必会从事物业管理这个行业，但能到颐和山庄走了一转，并能听到这位经验丰富的物业经理人的一席话，我觉得对于我往后的职业发展也有了很大程度的启发。

房地产行业在现今的中国可谓发展得如火如荼，而且这个行业本身也与我们生活息息相关。跳开了书本的理论，真正地与专业人士面对面谈话，其实所有的靠经验累积的来工作之道当中，都蕴含了一通百通的职场思维。

07物业

陈颖怡0718110009序号：3

杨秋媚0718110080序号：28

第四篇：地铁追尾事件分析报告

上海地铁十号线追尾事故分析报告

一、事故概述

2011年9月27日14：10分，上海地铁10号线新天地站设备故障，交通大学至南京东路上下行采用电话闭塞方式，列车限速运行。期间14：51分列车豫园至老西门下行区间两列车不慎发生追尾，14点51分，虹桥路站至天潼路站9站路段实施临时封站措施，其余两端采取小交路方式保持运营，启动公交配套应急预案，公安、武警等赶赴现场协助疏散。截至2011年9月27日20：38分，两列事故列车内500多名乘客已经全部撤离车站，经初步统计，约有伤员40余名，大部分为轻微伤乘客，未发现重伤。

其实，今年7月28日晚，10号线地铁已然发生过司机开错方向的咄咄怪事！幸运的是，当时没有发生追尾事故，这次则没有上次那么幸运。

颇具讽刺意味的是，“开错方向”后，上海地铁运营方相关人员信誓旦旦地表示，由于列车采取严格的运行自动保护系统，不会发生追尾事故。话音甫落，10号线地铁便轰然追尾，狠狠地给了“信誓旦旦”一记耳光。

10号线驶错方向，归咎为信号故障在信号升级调试过程中，计算机系统突然发生“信息阻塞”而造成信号指令延误所致。而这一次，同样归咎为信号故障“由于新天地站信号故障，上海地铁10号线采用人工调度，导致豫园路站两辆列车相撞。”哲人说，人不能两次踏进同一条河流，但为何上海10号线地铁两次都是出现信号故障？

更诡异的是，记者调查发现，为上海地铁10号线提供信号系统的，正是甬温线信号系统供货商之一卡斯柯信号有限公司(下称卡斯柯)。犹记得温州动车事故后，中央严令铁路系统查缺补漏，全面整改，为何卡斯柯信号系统仍能在“追尾事故”中出大问题？

二、事故原因分析及存在的问题

9.28上海地铁10号线的追尾事故这次官方说是因停电造成。1，难道动力电、信号系统电都只有一个回路，没有备用电源？ 2，如果因动力停电，前行车停在豫园--老西门区间里，那后行车在豫园站也开不出去（或也会在区间自动停车）怎么会追尾？ 3，如果动力、信号电源全部停电，行车转为人工调度，就应转用站间电话闭塞，值班员的站间电话总会有吧，在确认前行车已到达邻站、区间空闲情况下再放后行车，还会出现追尾吗？

1.技术方面

再先进的系统未必就适合中国国情，在中国也会水土不服。比如地铁，比如奥的斯电梯。

2.安全管理流程

执行规章制度不严、应急管理不到位，设备设施维护、隐患排查治理不到位

3.管理体制（监管、人才等问题）

当然，卡斯柯信号系统出现问题，其背后是人出现问题。“7·28”地铁开错方向事件之后，上海地铁运营方表示，将进一步加强信号系统升级中的全程监控，防止类似事件再次发生。如果真正全程监控，为何时隔两个月，10号线再度发生事故？而且，不只是信号系统有问题，8月2日上午，10号线还出现了车门无法打开的故障。问题如此密集，表面看是机器的责任，实际上是人的责任。亡羊不补牢，必然继续亡羊，哀之而不鉴之，必然重蹈覆辙，哪怕引以为鉴了，但思想稍有松懈，安全事故同样会发生。

这起事故虽信号故障在前，但造成事故完全是人为。已知信号故障，并决定改为电话闭塞放行，这在行车组织中都有明确规定，调度命令怎样传达，包含哪些内容，哪些人受令，该做哪些确认，放行的程序该做到什么。

“在目前国内的交通行业中，地铁人才技能最低，专业人员最为短缺，而应急能力也较差。”

供职于上海地铁运营有限公司总调度所的蔡于，对85起10分钟以上严重晚点事件的应急处置做过详细分析，其中处置盲目、不够合理的17次，信息沟通不畅15次，缺乏整体观念13次，决策不够果断8次，缺乏对事件影响的预判力、分工不够明确、作业不够规范各有7次，未合理利用设备条件、对现场控制能力差各有4次，而随意变更调整方案也发生过3次。

一位上海地铁车站工作人员向《财经》记者介绍，公司有多项应急预案，但由于列车夜间要进行维修护养、白天运营高峰期又难以进行演练，在演练上并不到位。此外，诸如火灾、恐怖袭击、疏散乘客等应急演练平均每月举行一次，针对运营调度方面的演练却较少。在技术上，列车安装自动安全导向系统之后，更依赖于自动化系统，人工调度方面的演练几乎没有进行。

成熟的专业人员储备不足，经验不足的年轻工作人员，又在地铁追求快速发展的形势下匆促上阵，上海地铁的惊魂一幕，更深的原因即在于此。

4.地铁规划

从1995年正式运营的首条线路算起，上海地铁至今仅有16年运营史。但在这不足20年的时间里，上海地铁完成了发达国家上百年的发展里程。资料显示，以2010年为界，伦敦地铁用了147年总线路达到408公里，纽约地铁历经106年总线路长达370公里，巴黎地铁用了110年达到了215公里。而上海地铁截至2010年6月30日已开通运营11条线，运营里程达420公里，一举赶超伦敦成为世界之最，国际地铁协会(COMET)称之为“创造了世界地铁建设史上的奇迹”。

“神速”并未停歇，上海宣称到2015年，全市地铁运行总里程有望延伸突

破600公里。

国内其他较大城市虽略有滞缓，但在国际上亦属“神速”，北京地铁自1969年建成首条线路，至2010年底运营里程336公里；广州地铁自1997年通车，运营里程222公里。

然而，“年轻”的中国地铁，在迅猛发展的进程中也很容易受伤。港铁轨道交通(深圳)有限公司运营经理廉明撰文称，中国城轨及城际轨道交通正在步入高速发展阶段，面临的最大困境是没有足够的专业人员来管理和运营这些突飞猛进的线路。

“中国的地铁起步晚、起步低，虽然在高速发展，但软实力不足，特别是专业人才急缺。”一位参与中国地铁建设与科研的资深轨道专家对《财经》记者说。

上海地铁的快速发展堪称全国地铁的典型样本，而上海地铁的血的教训，亦当为全国地铁运营管理者殷鉴。

三、教训总结和解决措施

进入21世纪以来，中国城市轨道交通也进入大发展时期。随着地铁列车运输能力和运输效率不断提高，运输密度的不断加大，列车速度加快，要求列车运行控制自动化程度不断提高，地铁列车自动控制系统的安全稳定显得尤为重要。从此次地铁相撞事件，可以给我们很多启示。

（1）人是保证行车安全的第一要素。我国城市轨道交通的后发优势，决定了大量启用自动化的先进设备，并利用其列车超速防护、自动驾驶等功能保证行车安全，但往往忽视了人的作用。一旦设备失灵，司机处理不当，最终将导致重大事故的发生。因此，扎实做好提高运营人员的敬业精神与专业素质的教育工作至关重要。

（2）加强对产品的试验、检测和认证工作。地铁运营前的车辆及机电设备采购到位或技术升级后，必须进行一系列的技术试验、检测和认证工作，以最终保证技术装备在运营中的安全稳定运行。

（3）及时对地铁的运营进行风险评估，对可能的风险源进行分析评估（包括人的不安全行为、物的不安全状态以及不可抗力因素），以便预先规避风险。风险低的风险源由于普遍不受重视，反而有可能造成事故的发生，因此，我们因予以足够的重视。

四、拓展探究

在此次地铁追尾事故中，很多市民都不约而同的提到“7·23”温州甬温动车追尾事故。由此可见，动车追尾、地铁停驶，已经对普通市民的内心造成极大的影响。

地铁虽然不及铁道运输繁忙，但也是维系城市公共交通的重要环节，连续发

生的公共安全事故已经让广大市民坐立不安。

此次事故并非个案，长久以来，地铁事故在国外也频频发生。

日本地铁毒气事件

1995 年 3 月 20 日, 东京地铁车站发生毒气事件, 造成 12 人死亡,5000 多人受伤。阿塞拜疆首都巴库铁列车失火

1995 年 10 月 28 日, 阿塞拜疆首都巴库的一列地铁列车失火, 造成300 多人丧生, 其中多数人死于毒气中毒。

德国科隆发生地铁列车撞击事故

1999 年 8 月 23 日, 德国科隆发生地铁列车撞击事故, 造成 67 人受伤, 其中 7 人重伤。

英国地铁事故

2001 年 8 月, 英国伦敦发生地铁爆炸事件, 造成 6 人受伤。

2003 年 1月, 英国伦敦发生地铁列车撞月台引发大火事故, 至少造成 32 人受伤。

2003 年 8 月 28 日, 英国首都伦敦和英格兰东南部部分地区突然发生重大停电事故伦敦近三分之二地铁停运,大约 25 万人被困在伦敦地铁中。

2003年 10 月 19 日, 2003 年 10 月 19 日,英国伦敦地铁发生列车出轨事故, 导致 7 人受伤, 其中 1 人伤势严重。韩国地铁火灾群死群伤

2003 年 2 月 18 日上午, 韩国大邱市地铁发生人为纵火事件, 导致198 人死亡, 147 人受伤。

俄罗斯地铁事故

1996 年 6 月 11 日, 俄罗斯莫斯科一地铁列车在行进途中突然发生爆炸, 造成 4 人死亡, 7 人受伤。

2004 年 2 月 6 日上午在莫斯科地铁发生的恐怖袭击爆炸事件造成爆炸共造成 39 人死亡, 134 人受伤。死亡人数可能会超过 100 人。

美国地铁事故

1991 年 8 月 28 日, 美国纽约市曼哈顿区发生地铁列车脱轨事故, 造成至少 6 人死亡, 100 多人受伤。

2005 年 1 月 22 日, 在纽约曼哈顿区的一个地铁车站的站台上发生大火,这个地铁车站是地铁 C 线和 A 线的交叉点, 火灾导致该线路将停运多年。

曼谷地铁两列车相撞事故

2005 年 1 月 17 日, 耗资 28 亿美元兴建, 通车只有五个月的曼谷地铁, 是在当地今早上繁忙时间, 发生两列列车相撞事故, 造成二百人受伤, 初步调查是由计算机系统故障导 致事故。

巴黎地铁事故

1995 年 7 月 25 日, 法国巴黎一列地铁列车发生炸弹爆炸事件, 造成8人死亡、117 人受

伤。

2005 年 8 月 6 日下午 4 时 30 分巴黎地铁 4 号线发生一起火灾事故,12 名乘客因吸入过量浓烟而入院接受治疗。

这一系列的事故应该足以引起我们对于地铁事故的重视，此次发生的事地铁追尾事故，但我们不能只重视我们身边已经发生的，谁也不能说以上这些发生在国外的事故在中国就一定不会发生。也许我们现在看到的，只是冰山一角，对于其他有可能发生的事故，我们也应该加强防范，防患于未然。

第五篇：颐和高尔夫庄园首期福泽苑买家分析报告

颐和高尔夫庄园项目位于广州白云区南湖国家旅游度假区与白云山4A级风景区交汇之处，拥有18洞国际标准高尔夫球场，四周名山环绕，背山面湖，风景迷人，是属南中国不可多得无法复制的唯一风水宝地。该区域由广州颐和集团公司历经七年磨砺，精心开发建设广州首个以高尔夫为主题的纯会员制别墅项目——颐和高尔夫庄园一期F区（福泽苑），共建有44套会员住所。

由于本项目的定位是属广州最顶级的专属会员制住所，加上首期F区所开发户型的建筑面积较大（500-1350平米）、总价较高（1000-6000万元），因此，本案所对应的购房群体也相应需要其必须具有超强的购买实力，才能成为本盘业主，同时也决定了这些买家相应的年龄段、身份、职业类型、居住区域、媒体习惯、购房要求等与众不同的特殊性和必然性。

1、对买家年龄段的统计分析。买家年龄段统计

【小结】

★综合F区买家的购买主力人员的年龄情况，发现绝大多数买家的年龄介于35—45岁和50岁以上年龄段，目前均已成家立业，且生活处于家庭稳定、事业成功的黄金时期。

2、对买家身份、职业类型的统计分析。买家身份职业类型统计

【小结】

★考虑因素：这些买家基本上都是二次以上豪宅的再次置业，因此，他们的首要考虑因素是要住所必须具有优美迷人的居住环境、功能全面的户型结构、与众不同的生活品位等特点，其次才是对价格的考虑。

★目前身份：他们大多数均是在事业上已经取得一定成就的成功商人或业界名流，目前的身份基本都是大型集团公司董事或高管〈总经理或CEO〉、律师合伙人、私（民）营企业老板等。

★特点爱好：这些人有高的品位需求和较强的购买力，多数喜山乐水；对居所的要求同样较高，希望居住于依山傍水的自然环境中，可以从事休闲、运动、饮食、娱乐等活动而不暇外求。

★职业类型：他们现在主要从事经营房地产、工程、贸易、律师、鞋业、广告、餐饮、医疗器械等行业之一或多种行业。

★驾驶车型：这些买家基本上都喜欢奢侈品，是该类产品的主要消费群体，他们对车的要求同样也较高，大多数买家驾驶的都是高档车型，主要有宝马7系、奔驰350、奔驰越野、凌志越野、斯巴鲁越野等。

3、对买家居住区域的分析

【小结】

★卖家居住区域主要集中在：白云区（颐和山庄、白云堡、体育花园）、天河区（汇景新城、金碧华府、珠江新城）、越秀区（二沙岛、华侨新村）、海珠区（珠江帝景苑）、番禺区（华南碧桂圆）、外地（深圳、香港、新加坡）。★这些买家的居住区是在广州地区现在或以前均属较为高档的住区，他们总是在寻找最适合居住和生活的理想居所，以满足他们不断增长的品位需求和展示身份层次显赫的欲望。因此，当又一个更加理想的居所出现在他们的视野中时，换房的冲动便触发了他们再次置业的购房神经。

★这些买家在销售人员的说服与住所优良品质的诱惑下，历经了多次冲动与理性的较量，但他们最终选择了宁可舍弃千万金钱、不可错失一次良机的理性行动——坚决买房，事实终将证明，他们的选择是明智的，因为他们很快获得了升值利润与理想居所的双丰收。

4、对买家籍贯地区的分析。

主要是以广州为根的广东人、广州人、东北人、浙江人、福建人、湖南人、潮汕人为主。

他们普遍具有一定的学历，主要是以经商做生意为主的个体户老板、经营私营企业的老板、中大型企业集团及上市公司高管。

5、对买家购房的调查分析。5．1 买家置业情况调查分析。

【小结】

★近80%的买家都是多次置业者，近20%的买家是二次置业者，首次置业的买家为零。因此，买家中，首次置业的比例最少，二次置业的比例其次，多次置业的比例最大。

5．2 买家购房用途的调查分析。

【小结】

★成交客户主要购买目的以自住为主，所占比例约80%；该部分自住型买家最认同本案的稀缺山水环境、优越地理位置、独特建筑设计、合理户型结构、绝佳风水布局、便利交通条件、完善生活设施等因素。一些买家除上述原因外，还注重本身所熟悉的居住生活圈和社交圈。

★选择本案来作为投资的买家比例约占20%；该部分投资型买家主要看中本案物业的投资前景、资源的稀缺性、现阶段的性价比、可用于会所的功能等因素。★个别买家是投资与自住兼顾，根据以后的实际情况再做最终用途决定，现在买入是为了不错失良机，良好的投资前景与性价比是这类买家的首选因素。

6、买家对项目的评价和看法（包括产品、环境、价格、现场等）。（1）、区域环境的稀缺性。

本盘地属广东省内唯一国家AAAA级旅游度假区，毗邻南湖、白云山，拥有18洞国际标准高尔夫球场，绿草如茵、山环水抱，区域环境资源具有不可复制的稀缺性。

（2）、地理位置的优越性。

本盘现位置已是最近广州市中心的纯别墅住区且是最顶级的纯高尔夫会员住区，修建中的华南快速干线三期和地铁三号线的延长线就在颐和山庄门前通过，其出入口近在咫尺，将来本盘业主在往返新白云国际机场和珠江新城的时间将纳入15分钟生活圈，相对其他别墅住区，本盘的区位具有无可比拟的优越性。（3）、建筑外立面的现代感。

本盘棱角分明的建筑线条和浅色调的高级大理石或进口涂料的外墙设计，深得广大客户的好评，他们感到这类别墅的外在设计的超现代风格较少见，初看便令人产生耳目一新的感觉。甚至每栋别墅的外型远看就象放在花草树木中一顶巨大的博士帽，使得居住者高尚的修养素质悠然而现，令人羡慕而又肃然起敬。（4）、户型设计的创新性。

本盘别墅户型设计具有较多的创新性，其中独立D型别墅的户型设计最受客户欢迎，主要表现的方面有：：1）、阔绰大气的内部空间里，餐厅与客厅均为6.7米挑高的中空设计；2）、拥有较大花园；3）、连板部分的多功能选择性；4）、私家泳池、私家电梯的便利性；5）、户外景观的优美性；6）、客厅与主人房的私密性。7）、户内功能设计较为灵活的变通性。事实上，A型别墅尽管是多数为东西朝向，但也很快售罄，最主要的一点就是由于其户内结构的设计类似D型户内设计的结构，内部的变通性和实用性都很好。（5）、园林设计的独特性。

初步园林设计的独特性主要体现在福泽苑大门口样板房附近的园林设计和颐和山庄的园林设计上，随着建设的进度，福泽苑中心花园泳池的园林效果已慢慢显现。整体设计不但兼有东南亚的园林风情，还融合了中国古建筑的风水布局，如大门口两旁大榕树布局、区内街中央六星水池的设计。（6）、绝佳风水的唯一性。

如今本盘绝佳的居住风水，已历经了国家级和世界级多位顶级风水大师的一致赞同，被认为是他们20年来共同立志寻找的绝佳风水居住宝地。很多客户与其带来 的风水师对本盘大环景的风水都给予了充分肯定。（7）、经营理念的超前性。

本盘由旅游地产笃行者——颐和集团开发经营，多年国内外高档星级酒店的经营管理经验如鱼得水的用于高端住区的经营管理上，如西方管家式服务、中南海警卫担当小区保安、将酒店与住区结合经营、引进国际学校的西方教育模式等，取得了良好经营效果，增加了客户的购买信心。（8）、配套设施的完善性。

本盘与已成熟的颐和山庄将来形成一个大颐和概念，部分资源的共享将使整个区域的配套设施更加完善，足不出区，便可应有尽有。（9）、销售价格的吸引性。

福泽苑是颐和高尔夫庄园开发的第一期，按照颐和集团一贯低开高走的销售风格，以接近广州市区高层公寓的价格呈现在客户面前，也是给敢于最先几个吃螃蟹的人一个赚钱盈利的空间，这样的做法曾屡屡凑效。（10）、人脉资源的良好性。

多年的房地产、酒店、物业管理、教育等产业的经营管理，已经形成了社会效应、经济效应和口碑效应的良好循环，为福泽苑的销售奠定了丰富的人脉资源。

7、对较受欢迎的户型分析。

★在家庭结构方面，除个别买家的婚姻有离异情况，暂时独身外，大多数买家目前至少育有一个儿女、拥有一套以上高档住所、驾驶一辆以上高档轿车。★在户型需求方面，这些买家在事业方面都已经取得了非常大的成功或正处在事业发展的颠峰状态，在购买奢侈品方面，他们是一个家庭或家族的主力军，加上目前很多买家的父母都还健在，因此，多数买家需要的房间较多，普遍需要3-8个房间。

★在其他需求方面，其中年龄较大的买家或家中有老人、父母居住的买家，通常还要求户内带有私家电梯，即使看中了没电梯的户型，在装修时也要再加装电梯；而家中无老年人居住的年轻买家则对私家电梯无明显要求，反而侧重于对泳池和私密景观的享受。

7．2 对较受买家欢迎的户型分析。（1）、F区各畅销户型的优点与共性分析。1）、户外景观与私密性好； 2）、大门口外路面坡度小； 3）、户内实用率高； 4）、内部结构变通性好。

（2）、F区各户型特点与畅销原因分析。1）、A户型特点与畅销原因：

户型好，有类似与独立D型的户型结构；均有6.7米挑高的中空餐厅与客厅；带私家电梯；有靠山风水好；位置高景观靓；露台多变通性好；实用率和性价比高。2）、B户型特点与畅销原因：

户内私秘性好；有大花园和山景；带私家电梯；相对性价比高。3）、C户型特点与畅销原因：

住所的总房价相对容易接受；有私家泳池和小区园林景观；买家安全感强；综合性价比高。

4）、D户型特点与畅销原因：

除包括A户型的优势外，还有独立超大面积的私家花园、私家游泳池、一线高尔夫球场与远山景观的优势，因此，深得大富豪奢侈买家的青睐。

8、对买家付款方式的分析。8.1 买家付款方式的统计

8.2 买家付款方式的分析

8.3 一次性付款的具体户型比例分析

8．4 按揭付款的具体户型比例分析

【小结】

★本案买家虽然具有较强的购买实力，但目前多数仍处于事业的上升期和发展阶段，对资金的需求仍然非常大，因此，即使客户具有雄厚的资金实力，但公司的占用流动资金仍然非常大，所以，他们考虑按揭付款的可能性较大。其中有少数买家考虑到贷款利率和自有资金的充足性，不愿按揭付款而选择一次性付款。

9、对买家跟进时间（首访至成交）的分析。

销售人员在首次接待客户发现其有购买意向后，便列为重点客户持续定期跟进下去，对买家的跟进方式首选电话追踪跟进，并针对每个买家不同的性格特点将跟进时间相应做出调整，对激进型买家跟进时间间隔较短，平均每隔一到两天一次电话拜访，以防人走茶凉；对保守型买家的跟进时间间隔适当拉长，可以三天或每周做一次电话拜访；但节假日一定要做特别祝福，直到促使客户重新再次来访或最终购买。

平均每个买家的每次现场接待时间至少都保持在半小时以上，有时接待意向购买客户的时间在两个小时或四个小时以上，目的是力争让客户真实的感受到住所的特点和超值之处并促使成交。坚持每天对意向购买客户进行分类梳理，特别对已来访过多次的意向客户做为重点客户全力跟进，并将客户每次来访的具体情况及时记录在案，定期向公司领导作出汇报和反馈。

10、对买家到访次数的分析。每个买家从首次来访到最终购买，平均到访次数均至少在三次以上，有的买家在决定购买之前来到现场参观的次数不下十次。这说明了这些买家虽然很有购买力，但对最终做出购房的决定还是很慎重的。

11、对成交客户与入场客户比率的分析。