第一篇：房地产企划书
篇一：房地产置业有限公司成立企划书
***房地产置业有限公司
成立企划书
二○一三年十二月十六日
一、概述
90年代以来，随着我国房地产业的迅猛发展，房地产中介服务行也随之日趋繁荣，经历从无到有、从小到大、从不规范到比较规范的发展过程，到上世纪90年代末在中国的大地上房地产中介服务机构实实在在成为房地产市场上的特殊行业以至市场发展的一股新生力量，为盘活楼市，特别是在二手房市场中起到了积极的推动作用。
因此，我们借荐大中城市的成功经验，结合金沙本地的实际情况，在金沙没有正规房地产中介服务机构的前提下，决定在金沙成立一家具有一定规模的房地产中介服务机构，中介机构作为一个刚刚进入金沙发展的新行业，我们要做诚信、服务顾客、阳光操作的房地产中介服务商，只要能真正赢得顾客，我们就能赢得市场，立足于金沙，逐步向周边县市扩张，甚至可以发展为连锁加盟企业，把企业做大做强。力争10年内在业内成为一流的房地产服务企业。
二、产业背景及环境分析
1、宏观环境分析
从我们整个大的市场环境来看，在贵州多数县级市场都是空白市场，房地产开发都还处于起步阶段，二手房的买卖基本都是通过张贴野广告或通过亲威朋友介绍达成交易，获知信息的渠道很少。因此，市场机会较多，但也将会随着市场的日趋成熟，有更多的房地产中介机构进入市场。所以，我们在走市场效益、注重市场效益的同时，品牌效益将要作为工作的一个重点，品牌效益将会是影响市场效益的一把尖刀，最终将两者有效的融合，达到企业的愿景。
目前，中介市场环境的不成熟、不规范，这就给我们提供了一个很好的商业机会。宏观环境要求我们有一个为中介市场提供服务的和
提供信息的平台。
2、目标市场分析
据了解，金沙在前两年有几家中介服务机构，当时是因为金沙商品房的开发量少，加之中介机构内部管理混乱，又没有形成规模，没有形成产业化，且可信度不高等因素，最终都以失败而终。
从2011年开始，金沙房地产业已正式进入起步阶段，就2012年全县的商品房开发量将达200万平方米，大面积的商品房开发也为金沙的二手房交易提供了很好的市场机会。
目前金沙已交付使用的商品房项目：金钻豪庭、金都国际、丽景名城、红凯苑，总计约1500户左右。
主体完工项目：金都国际3栋31层、锦锈城2栋23层、糖醋小区安置房2栋15层、开明同心城2栋16层； 正在建设的项目：鼎盛金港35万方、朗月广场30万方、古韵广场商业大楼1栋30层、贵奇首座2.6万方、金都国际60万方、龙山水怡60万方、同心城50万方、古新万人小区75万方、金源华府56万方、金钻年华。
预计在2013年交付使用项目：锦秀城、金都国际、同心城、鼎盛金港、龙山水怡，总计约1000户左右。
因此，在集各方面条件趋于成熟的情况下成立中介服务机构，一定会获得较大的市场空间。当然，在前期工作中可能会遇到很多意想不到的困难，这也将是我们面临的挑战。
3、竞争对手分析
就金沙市场情况来看，还没有专业的房地产中介机构，我公司进入市场初期主要存在推广问题，暂不存在竞争问题。
三、市场竞争优势
企业投资活动的目标都是寻求未来的发展，当一个行业发展到很成熟的时候，再投资时，风险是相对小一些，但发展起来会有不少困难，尤其是想在市场上占有一席之地，会有不小的竞争。反过来说，企业如果投资到一个充满发展机会却又暂时没有完全规范的市场，发展的机遇、盈利的机会就相对更大，但风险也随之增大，即所谓风险是伴随着机会永远存在的。因此，企业所寻求的应该是有机会且又规避风险的投资。
结合金沙的实际情况分析，现在成立房地产中介企业刚好是一个很好的市场机会。其一是暂时没有形成规模的房地产中介公司，市场基本属于空白的，市场竞争小，我们挖掘这一市场，有较大优势；其二是我们有从事过房地产行业多年经验的管理团队，还将吸纳更多优秀的专业管理人才加盟公司。引进先进的管理理念和营销模式为客户提供最优质的服务；其三是金沙的房地产开发还处于起步阶段，发展空间大；其四是金沙二手房交易日趋活跃，市场机会大。
四、公司主营业务模式
公司主要业务发展方向有六个：二手房买卖；不动产租赁；办理产权过户和按揭贷款业务；新楼盘策划、包装与销售；不动产价格评估；各种衍生业务。
手拉手式二手房买卖
为客户提供最新不动产资讯和最新成交行情资讯，并提供专业的房价咨询、免费陪同看房、实况介绍说明及制定置业计划，做客户的置业参谋。当买卖双方都有交易意向时，双方可以自由见面谈判，实现交易的真正公开、公正、公平。达成交易后，我们确保交易安全和
资金安全，全程协助办理产权过户和按揭贷款申请，直至水电、管理费、有线电视、电话等事项的过户，最后实现卖方收妥全部售房款和买方顺利接管房产。
管家式不动产租赁
我们将租赁业务发展至物业代管代租，为有房产人士提供长期管家式服务，通过我们的信息平台为他们找到合适的租客，而能保证托管在我们公司的房产不会空置太久，我们将打破传统的房地产租赁中介模式――向业主和租客双方收取佣金。现在，若租客委托我们租房时，其首选托管的房产时，他们可以只需支付该房产房租和押金而无需支付任何中介费的条件下租房。为托管房产保证充足的客源，解决有房产人士的后顾之忧，而他们只是每月在房产租出去的情况下给付我们一定比例的代管服务费。
办理产权过户和按揭贷款业务
产权过户需要的众多相关文件和繁琐手续，对客户来讲是相当头疼的事。因此，公司将利用长期从事中介服务的自身优势，给客户提供最大的帮助。而不愿一次性投入太多资金买新房、二手房、装修„„或现有经济实力不足、不能一次性付清款的客户，公司将对顾客经济来源的情况和还款能力进行评估，并帮助顾客从合作银行或其他金融机构得到符合客户相应条件的资金支持。
新楼盘策划、包装与销售
我们吸收建筑专家、策略大师、策划高手、评估专家、调研专家、规划专家、风水顾问、园林专家、广告专才、营销专家„„组成智囊团，为开发商的新楼盘、尾盘提供专业营销方案及销售代理。
不动产价格评估 篇二：房地产商业计划书
第一章 总 论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
1.1.2项目性质
新建
1.1.3建设单位概况
建设单位：房地产置业有限公司
法人代表：
2008年经董事会决定成立房地产置业有限公司和市场经营管理公司，注册资本金800万元，经范围房地产开发、置换、装潢材料销售，现有职工40人，技术人员占50%，目前该项目一期已经建设完成并投入使用，一期b区期已经建设完成，进入装修阶段，2011年5月份投入使用，二期工程2011年3月份开工，2011年12月竣工。公司主要开发业绩： 1、2008年在松原市投资5.3亿人民币开发建设”项目，公司倾力打造松原地区家居装饰业“航母”。
购物广场考察国内外家居装饰行业中的成功典范，吸取其精华，在软硬件上均做超前定位，推出国内首创的暨约产权方式，为投资者保值、增值、升值，规划建设拥有松原市最为齐备的家居行业配套设施，营造出松原市规模最大、品类最全、档次最高的一站式家居装饰购物
广场。
1.4编制的依据和范围
1.1.4.1报告编制的依据
1、国家发展计划委员会审定出版的《投资项目可行性研究指南(试用版）》[计办投资（2002）15号]（电力出版社出版）；
2、《国务院关于加快发展服务业的若干意见》（国发[2007]7号）
3、《吉林省经济和社会发展“十一五”规划》
4、《松原市“十一五”规划》：
5、《松原市城市总体规划》：
6、项目建设单位委托编制可行性研究报告的合同书；
7、建设单位提供的其他有关资料。
1.1.4.2报告编制的范围
1、项目建设背景及建设的必要性；
2、要求分析与建设规模；
3、建设方案；
4、投资估算及资金筹措；
5、财务评价； 1.1.5项目提出的背景及建设的必要性
1.1.5.1项目提出的背景
一、房地产市场前景
2009年—2010年全国房地产市场急剧升温。在国家经济刺激政策和通货膨胀预期等因素的影响下，今年我国房地产形势看好，出现了
投资加快、销售增加、价格快速上涨等新情况、信特点。
1、投资增长，回升势头好于预期。今年以来，在市场回暖、销售增加等因素的带动下，我国房地产投资增长逐步加快。上半年，房地产开发投资25050亿元，同比增长15%，其中，商品住宅投资17582亿元，同比增长14%。全年预计增速20%左右，远远好于预期。
2、销售增加，住房需求集中释放，仅2009年，随着市场的迅速升温，房地产销售量大幅增加，出现了近年来所没有过的火爆行情。仅2009年的前三季度。全国商品房的销售，面积就达5.84亿平方米，同比增幅达44.8%，创自1998年房改以来历史同期最高水平。其中，商品住宅销售面积增长46.4%；办公楼销售面积增长23.5%；商业营业用房销售面积增长30.6%；商品房销售总额达27532亿元，同比增长73.4%，而2008年同期则下降15%。
4、供给回升，开工面积强力反弹。2009年，全国房地产施工面积
7.32 亿平方米，同比增长15.4%。房屋新开工面积7.32亿平方米，同
比下降0.4%。施工面积增速持续回升，新开工面积降幅收窄，表明随着房地产市场的去库存化进程的加快，开发商的市场信心已逐渐恢复，扩大投资的意愿正不断增强。
5、市场看好，国房景气指数持续走高。2009年，全国房地产开发景气指数为101.8，而且连续3个月以上保持在100以上。从分类指数上看，房产开发投资分类指数为100.01，本年资金来源分类指数107.75，土地开发面积分类指数为93.93，商品房空置面积分类指数90.32，房屋施工面积分类指数为99.06，均有所提高。
二、松原房地产市场形势
（1）房地产开发投资增速
松原作为新兴的年轻城市，建市10余年来，一直致力余城市建设和发展。特别是近年来，提出了创建“国家环保园林城”、中国优秀旅游城”，“国家卫生城”、“国家环保模范城”、“全国文明城”、“五城联创”的宏伟战略目标，并要在五年内全部实现。加快城市建设，提升城市品位也是松原市推进房地产市场开发的政策导向。市委、市政府明确规定，到本市投资房地产开发项目，超过10万平方米，将给予一定的优惠政策。2008年松原市房地产开发生意红火，出现了挂牌征地、规模拆迁的高潮。到2009年，由于国家金融政策调整，房地产市场形势出现低落，开工明显不足。从2010年开始，由于房价上涨和销售回升以及国家降低房地产开发项目资本金比例，这也降低了房地产开发融资的门槛，有效的刺激了房地产业的投资。今年松原房地产开工区域达18处，占地达108万平方米。同比增加35%。
（2）商品住宅价格涨幅明显
随着房地产开发力度的加大，按照城市人口配比，松原市房地产市场几乎接近饱和。但价格不是下跌反而攀升，这是松原的一大特点。主要是投资者对未来通货膨胀预期越来越强烈，置业买房成为松原市高收入者资产保值的首选。房地产市场需求由自住型和改善型需求转为投资和投机型需求，这应是导致松原市房地产房价上涨的主要因素。2009年松原市区新增商品住宅的均价小幅上涨，仅为2300元/平方米左右。同比上涨15%。但从2010年开始，商品房价格普遍上涨，均价达到3200——4000元/平方米。增长幅度达到20%左右。
1.1.5.2项目建设的必要性 加快发展房地产、提高服务业在三次产业结构中的比重，尽快使房地产服务也成为国名经济的主导产业，是推进经济结构调整、加快转变经济增长方式的比由之路，是有效能源资源短缺的瓶颈制约、提高资源利用效率的迫切需要，是适应对外开放新形势、实现综合国力整体跃升的有效途径。加快发展服务业，形成较为完备的服务业素质，提高满足人民群众物质文化生活需要的丰富产品，并成为吸纳城乡新增就业的主要渠道，也是解决民生问题、促进社会和谐、全面建设小刚社会的内在要求。
本项目建设是凭借当地优越的地理位置和历史优越性，积极倡导和开辟“环保、时尚、评价”建材家居的新概念，为市民营造家居购物的闲适环境。项目建成后，家居购物将成为当地最大的规模建材家居商场，并带动区域经济的增长和可持续发展。篇三：房地产策划书
森 林 半 岛
策 划 书
前言
随着企业之间竞争态势的发展，企业的市场观念发生了巨大的变化，已经有越来越多的企业放弃了以往站在自身的立场上，为生产而生产的导向，开始以市场和消费者的需求为产品生产的出发点，并且在销售活动中，也正在放弃具有“强销”色彩的推销观念，转而根据市场需求和市场需求的变化进行市场营销活动。
企业的广告活动原来只担负站在企业立场上向消费者推销产品的任务，成为企业推销观念的翻版。而策划观念的引入，则使市场和消费者受到了高度重视，市场分析、消费行为分析、产品分析、竞争对手分析成为广告决策的前提，从而顺应了企业从推销导向向营销导向的变化。
在房地产行业，广告策划不仅要考虑地产开发项目的区域经济情况、而且要考虑地产开发项目周围的市场情况和区位情况。房地产策划是一个庞大的系统工程，各个策划子系统组成一个大系统，缺一不可，密切联系，有机统一。同时它的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性。在市场调研阶段，要预见到几年后房地产项目开发的市场情况;在投资分析阶段，要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向;在规划设计阶段，要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展趋势;在营销推广阶段，要弄清当时的市场状况，并在销售价格、推广时间、楼盘包装、广告发布等方面要有超前的眼光。
另外，房地产策划要适应市场的需求，吻合市场的需要。一是房地产策划自始至终要以市场为主导；二是房地产策划要随市场的变化而变化；三是房地产策划要造就市场、创造市场。它的策划要比较和选择多种方案。房地产策划方案不是一成不变的，应在保持一定稳定性的同时，根据其市场环境的变化，不断对策划方案进行调整和变动，以保证策划方案对现实的最佳适应状态。
房地产策划在房地产开发项目建设中自始至终贯穿一起，为项目开发成功保驾护航。房地产开发项目建设要完成一个项目周期，需要经过市场调研、项目选
址、投资研究、规划设计、建筑施工、营销推广、物业服务等一系列过程，房地产策划参与项目的每个环节，通过概念设计及各种策划手段，使开发的商品房适销对路，占领市场。目前，一些房地产开发项目策划已初步表现出以上观念的转变，房地产策划的思想活跃、理论丰富，这些都给房地产企业以智力、思想、策略的帮助与支持，给房地产企业出谋划策，创造更多的经济效益。基于此，我们小组对选出的建业森林半岛房地产策划书进行了如下分析。
目录
1.析.......................................................4 2.推广计划.................................................5 2.1.略........................................................5 2.1.1.体策略..............................................5 2.1.2.位.................................................6 2.1.3.路.................................................7 2.2.略....................................................7 2.2.1.期...............................................7 2.2.2.期...............................................8 2.2.3.期...................................................9 2.2.4.期..................................................10 2.2.5.期..................................................11 3.析......................................................12 3.1.构......................................................12 3.2.理......................................................12 3.3.贯......................................................13 3.3.1.区域市场动态分建业森林半岛的广告策广告宣传总广告定广告通阶段推广策筹划准备公开发售强销保温尾盘目标客户定位分年龄结客源心客源籍本地客源...............................................13 3.3.2.外地客源................................................14 3.4.客源群体.......................................................14 4.价格定位..............................................................15 5.入市时机规划..........................................................16 5.1宏观经济运行状况分析............................................16 5.2.项目所在地房地产调控及市场情况分析.............................17 5.3项目入市时机的确定及安排........................................19 5.3.1.项目入市时机的分析.......................................19 5.3.2.项目入市阶段安排.........................................20 3 1.区域市场动态分析
焦作建业森林半岛的地理位置在焦作新区，焦作是一个转型中的城市已经从能源城市成功转型为旅游城市。具备优美的自然环境、便利的交通、丰富的自然资源以及较为完善的城市基础设施。近年来，焦作市根据“依托老城、开发新区，环形扩张，滚动发展”的思路，坚持新区开发与旧城改造并举，改造拓宽了东环路、西环路、塔南路等城市交通干道，全面加强了高新区的基础设施建设，新区的主要道路已经建成，党政机关、中心汽车站、河南理工大学等已完成向南的迁移。焦作新区在各方面展现出强大的发展潜力，特别是房地产潜力巨大。从焦作统计局得到的相关数据显示：自2000年以来，焦作市城镇人均收入与gdp生产总值呈明显上升趋势，随着城镇居民的生活质量水平的显著提升，消费观念已逐步形成，对居住条件的要求也在不断提高，未来改善型住宅消费或成消费主流。
自从2010年国家出台的“4。15新政”、“9。29新政”及“国八条”对房地产市场的打压，以及对一线城市的限购、限价、外地人购置住房的相关要求的政策推出，对那些在一线城市打工的消费者无论从消费力还是相关政策都很难实现在当地购置住房，这类客户的回流消费在表现的较为明显。而且由于受到通胀压力的影响，cpi持续走高，流动性依然过剩，在国家加紧调控治理的背景下，房价却仍然逐年走高，房产的投资保值、增值属性更加凸显，人们投资房产的意识逐步加大，投资房产意识的兴起将极好的带动焦作房地产市场快速发展，也为未来我项目销售带来很好的市场契机。
通过对“商品房销售金额”与“商品房销售面积”的以往数据分析，我们不难看出，90㎡以下户型的销售的面积及金额增幅很大，已远远超过140㎡以下户型，焦作房地产市场整体主力户型面积在逐步下降。加之近年来全国房价的不断攀升，未来的几年内，主流面积将由大到小不断变化；从以往销售数据看，焦
篇四：房地产项目开发策划书(完整版)房地产开发与经营课程设计
目录
一、宏观市场环境分析
（一）武汉市宏观经济环境分析
（二）产业政策对房地产市场的影响
二、区域市场分析
（一）区域环境分析
（二）区域产品特征分析
（三）新政对区域的影响
三、产品定位
（一）项目swot分析
（二）形象及市场定位
（三）文化内涵定位
（四）目标购房群定位
（五）产品设计定位及建议
（六）价格定位
四、销售推广建议
（一）销售推广建议
（二）案名及平面表现
（三）营销推广建议
五、案例评述
武汉房地产市场项目开发策划书
一、宏观市场环境分析
（一）武汉市宏观经济环境分析
“十五”及“十一五”期间，武汉市经济持续、健康、快速发展。至2007年底，武汉gdp就已经到达3141亿元，跨入“3000亿俱乐部”。
武汉作为湖北经济增长的“引擎”，在全球金融危机背景下，gdp增长快速，仍高于全国、全省平均水平。武汉着力打造八个千亿产业，各项指标接近十年最高水平。武汉经济呈现以下特点：
1、消费市场旺畅。武汉累计实现社会消费品零售总额持续增长。
2、消费价格回落，这将促进人们对高价值产品的消费居民收入提高，将促进房地产市场更加活跃。
（二）产业政策对房地产市场的影响 与房地产市场联系比较紧密的金融政策，税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响，下面我国针对房地产市场的最新政策。
虽然目前宏观经济明显复苏，但经济增长基础尚不稳固；而楼市价格的持续上涨，房价重站高位。由此判断，未来的房地产政策将可能走向有保有压，对首次置业继续优惠、对二套房贷款收紧的政策可能性更大。
二、区域市场分析
（一）区域环境分析
本案位于武汉新型商业区——光谷商业区腹地，离武汉光谷cbd近五分钟车程，在短时间内就能到达光谷中心，满足各项购物需求；小区面朝中国最大的城市内陆湖——东湖，自然环境优美，在小区内生活，东湖美景尽收眼底，为您的居住带来身临鱼米之乡之感；小区背临著名学府——中国地质大学，人文气息浓厚，使您置身家中就能聆听高等学府的教育。
楼盘区位图
小区区域内住房供应量将在今年内继续上升，新老项目供应量加
大，供求比平衡，市场竞争激烈。区域内经济发展进一步加快，诸多高新企业及高新项目不断推进，入住人口不断增加，区域面貌得到进一步改善。区域配套完善，地铁2号线2010年开通，光谷步行街容量进一步扩大，沃尔玛落户、新世界进驻、金融港推进??区域配套档次提升。
光谷10年供应量预估
光谷09年供求走势
篇五：房地产策划书范文
凤 林 山 庄 策 划 方 案
（五交化一条街13#－15#楼）
目 录
前言„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„4
（一）、龙马潭区宏观经济„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„4
（二）、房地产总体市场状况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„6
（三）、综述„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7
一、项目概况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„9
（一）、项目地理位置评估„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„9
（二）、项目经济技术指标及相关销售参数„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„10
（三）、项目销售周期预估„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„11
（四）、园林景观营造建议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„12
二、项目定位„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„14
（一）、项目劣势分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„14
（二）、项目优势分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„15
（三）、项目定位„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„15
（四）、项目工程建议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„16
（五）、项目卖点提炼„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„17
（六）、项目中心广告语„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„18
三、项目各阶段销售策略及促销策略„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„18
（一）、项目总销售方针与目标„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„19
（二）、预热准备期工作内容„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„20
（三）、认购期销售策略及促销策略„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„21
（四）、正式认购销售策略及促销策略„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„23
（五）、强销期销售策略及促销策略„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„27
（六）、持续期销售策略及促销策略„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„30
（七）、清盘期销售策略及促销策略„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„31
四、项目宣传推广计划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„32
（一）、项目宣传推广总体计划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„32
（二）、各阶段宣传推广主题„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„34
（三）、各阶段宣传推广组合运用„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„35
（四）、广告合作公司甄选及组合运用方针„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„36
五、价格策略„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„37
（一）、各阶段执行价格走势即定方针„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„37
（二）、各阶段价格让利优惠控制原则„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„37
六、全程销售中开发商所需配合事项„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„38 前 言
一、龙马潭区宏观经济
【基本情况】 全区幅员面积332．64平方千米，年末总人口31.5万人，其中非农业人口10.44万人。全年完成国内生产总值14.8亿元，增长12.5%，其中：第一产业增加值3.19亿元，增长4.5%；第二产业增加值4.93亿元，增长19.5%；第三产业增加值6.68亿元，增长11.5%。完成财政收入10,584万元，增长17.1%。农民人均纯收入增加150元，达到2871元。出生人口2296人。
【工业经济】 全年完成区属工业总产值10.74亿元，增长19.4%，其中规模以上工业企业增长47.9％。完成工业增加值2.63亿元，增长17.5%，工业对gdp增长的贡献率为24.7%，拉动gdp增长3.1个百分点。规模以上工业销售产值4.14亿元，增长33.6%，产销率99%。工业效益明显提高，规模以上工业企业实现利润2796万元，增长144.1%；利税5134万元，增长39.8 %；无亏损企业。
【农村经济】 全年完成农林牧渔总产值4.55亿元，增长5.6%。粮食总产11.16万吨，比上年下降2.2%。蔬菜产量5.81万吨，增长6.8%。水果产量2816吨，增长23.8%。畜牧业产值1.33亿元，占农业总产值的52.3 %。乡镇企业完成总产值23.11亿元，增长14.2%，入库本区税金3763万元，增长14.1%。
【商贸业】 泸州沱江商业城川南贸易中心地位得到巩固。全区各类商品交易市场42个，营业面积42.5万平方米，集贸市场成交额14.32亿元，增长12.8%。全年完成社会消费品零售额7.11亿元，增长13.5%。
【非公有制经济】 非公有制经济健康发展，实现税收7430万元，占税收总额的69.7％，占财政收入的58.6％。全年实现非公有制经济零售额62.055万元，比上年增长14.5%，市场占有份额87.2%，直接拉动社会消费品零售总额上升12.5个百分点，对社会消费品零售总额增长的贡献率达92.6%。其中：个体私营经济实现零售额41,235万元，比上年增长16.4 %，对社会消费品零售总额增长的贡献率达68.6%，拉动社会消费品零售总额增长9.3个百分点。
【城乡建设】 龙马新城已具雏形，新城建设共完成投资2.80亿元，“一横三纵”主次干道混凝土路面浇筑完毕，商会大厦、兴达、馨天地等房地产项目建设快速推进。旧城面貌发生较大变化，小市沿江路以交通、防洪、休闲、环保、商贸五位为一体的综合改造全部完毕，改造旧城18万平方米。全区集镇基础设施和房屋建设共投入资金6.40亿元，新改扩建房屋258万平方米，全区城镇化水平31.1%。全区启动中心村建设25个，特兴镇魏园村、安宁镇良丰村被列为市级重点中心村。【招商引资】 建立健全招商引资的政策机制，进一步改善经济发展软环境，编印《龙马潭区投资指南》，围绕“工城商农”四大板块成功引进三九灯饰城、尖东食品、先锋乳业、北方侨丰、江龙农产品开发公司等骨干企业。全区共引进项目110个，总投资6.42亿元，到位资金3.76亿元，其中：工业项目60个，总投资7900万元；农业项目6个，引进资金1363万元。
【固定资产投资】 全年完成区属固定资产投资7.83亿元，增长35.1％，其中：基本建设投资2.55亿元，增长15.7％；房地产开发投资4.10亿元，增长160.3%。
红星街道 座落于泸州城北新区，幅员面积6.5平方千米，辖3个行政村，5 个社区，年末总人口24,724人，其中非农业人口19,645人。街道工农业总产值17,883万元，企业总产值27,079万元，工业产值17,065万元，财政收入491.58万元。辖区内个体私营企业480余家，个体工商户1100余户。引进企业12家，引资1600万元。
小市街道 座落于小市旧城区，幅员面积1.5平方千米，辖5个社区，36个居民小组，年末总人口27,126人。街道工业总产值1005万元，工业销售收入900万元，财政收入637万元。
第二篇：企划书
企划书 模板
第一部分：摘要
描述所要经营的是什么行业，卖什么产品（或服务），谁是主要的客户，目前市场情况怎么样？竞争是否激烈，是个人独资、合伙经营还是有限公司的形式，需要多少钱的投资，赢利空间多大，目前进展到什么阶段，有什么样的经营管理措施等。第二部分：项目介绍
1、企业、项目地点：华东师范大学闵行校区樱桃河商业楼二楼
（你的经营地点在哪里）
2、产品和服务：（你准备经营的产品、项目或服务的介绍）
3、创业企业的宗旨：（经营的目的是什么）
4、市场优势
（你的项目在目前市场上有什么优势）目前大学校园的这片市场还是空白，竞争压力小
5、发展计划
（你准备怎样发展自己的企业或项目的，比如说怎么打开市场、怎样销售自己的产品、产品怎样进行推广以及开创企业后准备怎样去经营等。）
第三部分：投资和利润分析：
（你准备给你的项目总投资多少资金，这些资金是怎样分配的，比如前期推广包括广告、人员推销费用等，你准备投入多少钱；公司的流动资金有多少，留为预防应急的资金又有多少？你的产品价格与利润是怎么的？比如你开一个书吧，一本书的价格为20元，那么你的成本是多少，利润又是多少元等。）第四部分：市场分析
1、市场定位、市场规模（市场结构与划分）(核心顾客有哪些、大学情侣产品服务范围全面价格等，你所经营的行业目前的市场情况是怎样的空白，已有多大的规模；它们都有哪些类别。比如说你开一家服装店，在你所在的地段中已存在多少家服装店了，他们都经营些什么服装，这些店铺在地段中是怎样的一种情况等。）
2、目标市场：
（目标市场就是指你的创业企业在市场细分之后的若干“子市场”中，所运用的企业营销活动之“矢”而瞄准的市场方向之“的”的优选过程。例如，现在我国城乡居民对照相机的需求，可分为高档、中档和普通三种不同的消费者群。那么你是选择他们中的哪一个层次的消费群体呢？）低中档
3、产品消费群体、消费方式、消费习惯及影响市场的主要因素分析（就是你准备经营的项目是面向哪些人群的大学生，他们有什么特性，他们一般的购物地点是哪里，都喜欢买些什么价格的商品，他们的消费方式是怎样的以及什么最能影响他们的消费方向及数量等。）
4、目前公司产品市场状况，产品所处市场发展阶段
（空白/新开发/高成长/成熟/饱和）产品排名及品牌状况。（就是指你的产品现在还在设想阶段还是已经开始实施，到了哪个层次，你的产品在你所经营的市场中占有多大的份额，以及你在这个市场里的信誉是怎样的。）
5、市场趋势预测和市场机会
（你的产品在目前的市场中还有没有份额，如果你投入了能不能赚钱，将有多少利润可赚等。）
6、竞争对手分析
（在你的经营范围的地方内，你的竞争对手是怎样的，他们都经营哪些产品，都有什么优势，有多大的消费群，都有哪些人买他们的产品或服务等。）
第五部分：营销策略
1、概述营销计划（区域、方式、渠道、预估目标、份额）：（你准备在多大的地方内开展、销售你的项目、产品，以什么方式进行的，都有哪些渠道及路子，能有多大的利润等。）
2、销售政策的制定（以往/现行/计划）（就是你的产品或服务是怎样进行买卖的）
3、销售渠道、方式、行销环节和售后服务：（就是你的产品或服务目前都有哪些渠道路子，你的产品或服务目前以什么方式进行买卖的，这里面有什么环节，你的售后服务是怎样的？）
4、主要业务关系状况
（你和哪些单位、个人的业务关系是怎样的，他们有什么特点及优势。）
5、产品价格方案
（你的产品或服务的价位是怎么定的，都在什么范围内）
6、销售资料统计和销售纪录方式
（就是指你的产品或服务目前的销售情况的汇总，以及你是怎么记录这些数据的。）
7、市场开发规划，销售目标（近期、中期），销售预估（3-5年）销售额、占有率及计算依据
（你的项目或产品在近期、中期有什么目标，在往后的几年内你的销售额将可达到多少，以及你是怎么预测这些目标能否实现的，依据是什么？）
第六部分：风险防范
1、创业企业组成形式
（就是指你的创业企业是怎样组成的，比如是个人或是合伙，是集资还是个人投资等，目前有多少人与你共事或有多少员工，他们的教育水平如何等）
2、人事管理：
（要考虑现在、半年内、未来三年你的企业将需要多少人加入，并且具体考虑需要引进哪些专业技人才、全职或兼职、薪水如何计算，所需的成本是如何等。）
3、财务需求与运用：
（考虑融资款项、投资的资金是怎样运用的、平时经营的资金是怎样周转的等，并预测未来3年你的利润、负债多少和现金多少等。）
4、日常管理
（就是平时你的企业是怎样管理的，都有哪些制度等）：
5、风险分析及应对方法：（你的投资都有哪些风险，这些风险你准备怎样应对，比如说当你的资金不足时，你会怎么做？又如你的产品出现了质量问题你怎么办等。）
第七部分：成长与发展
成长与发展：下一步要怎么样，三年后如何等。
（你的企业或项目的发展前景如何，在未来几年将朝什么方向发展，发展到什么程度等）
企划书具体内容
一份完整的企划书的构造分为两大部分。一是社会状况分析，二是企划书正文。
（一）社会状况分析（市场调查）
要了解酒店行业整个社会规模的大小以及敌我对比的情况，社会状况分析包含下列几项内容：
（1）整个酒店行业的社会规模；
（2）周边各酒店的客流量与营业额比较分析；
（3）周边各酒店社会知名度的比较分析。
（4）消费者年龄、性别、职业、学历、收入、家庭结构之分析。
（5）周边各酒店优缺点的比较分析。
（6）周边各酒店消费定位的比较分析。
（7）周边各酒店广告费用与广告表现的比较分析。
（8）周边各酒店促销活动的比较分析。
（9）周边各酒店公关活动的比较分析。
（二）企划书正文
企划书正文由6大项构成，现分别说明如下：
1、公司的主要政策
企划者在拟定企划案之前，必须与公司的最高领导层就公司未来的经营方针与策略，做深入细致的沟通，以确定公司的主要方针政策。双方要研讨下面的细节；
确定目标客源与消费水平定位。
策划目标是扩大社会知名度还是追求利润。
制定价格政策。
广告表现与广告预算。
促销活动的重点与原则。
公关活动的重点与原则。
2、营业目标
所谓营业目标，就是指公司在一定期间内（通常为一年）必须实现的营业目标。
营业目标量化有下列优点：
为检验整个企划案的成败提供依据。
为评估工作绩效目标提供依据。
为拟定下一次营业目标提供基础。
3、推广计划
企划者拟定推广计划的目的，就是要协助实现营业目标。推广计划包括目标、策略、细部计划等三大部分。（1）目标
企划书必须明确地表示，为了实现整个企划案的营业目标，所希望达到的推广活动的目标。
（2）策略
决定推广计划的目标之后，接下来要拟定实现该目标的策略。推广计划的策略包括广告表现策略、媒体运用策略、促销活动策略、公关活动策略等四大项。
广告表现策略：针对酒店定位与目标消费群，决定方针表现的主题。
媒体运用策略：媒体的种类很多，包括报纸、杂志、电视、广播、传单、户外广告等。要选择何种媒体？各占多少比率？广告的视听率与接触率有多少？
促销活动策略：促销的对象，促销活动的种种方式，以及采取各种促销活动所希望达成的效果是什么。
公关活动策略：公关的对象，公关活动的种种方式，以及举办各种公关活动所希望达到目的是什么。
（3）细部计划
详细说明实施每一种策略所进行的细节。
广告表现计划：报纸与杂志广告稿的设计（标题、文字、图案），电视广告的创意脚本、广播稿等。
媒体运用计划：选择大众化还是专业化的报纸与杂志，还有刊登日期与版面大小等；电视与广播广告选择的节目时段与次数。另外，也要考虑CRP（总视听率）与CPM（广告信息传达到每千人平均之成本）。
促销活动计划：包括菜品展览、抽奖、赠送礼品、品尝会、折扣等。
公关活动计划：包括股东会、发布公司消息稿、公司内部刊物、员工联谊会、爱心活动、同传播媒体的联系等。
4、市场调查计划
市场调查在企划案中是非常重要的内容。因为从市场调查所获得的市场资料与情报，是拟定销企划案的重要依据。此外，前述第一部分市场状况分析中的9项资料，大都可通过市场调查获得，由此也显示出市场调查的重要。
然而，市场调查常被高层领导人与企划书人员所忽视。许多企业每年投入大笔广告费，而不注意市场调查，这种错误的观念必须尽快转变。市场调查与推广计划一样，也包含了目标，策略以及细部计划三大项。
5、营业管理计划
假如把企划案看成是一种陆海空联合作战的话，营业目标便是登陆的目的。市场调查计划是负责提供情报，推广计划是海空军掩护，而营业管理计划是陆军行动了，在情报的有效支援与强大海空军的掩护下，仍须领先陆军的攻城掠地，才能获得决定性的胜利。因此，营业管理计划的重要性不言而喻。
6、损益预估
任何企划案所希望实现的销售目标，实际上就是要实现利润，而损益预估就是要在事前预估该产品的税前利润。
（2）--企划书的常规设计方案
一般地，企业的企划书大致由以下八个部分、共计十一项内容构成：
1、企划导入。企划书的绪论，目的是引起读者的关心及高度注意，从而使其充满期待感，顺利进入正文的阅读。
2、企划概要。对企划进行概括性的说明。
3、企划背景。作为企划的出发点，以基本数据、基本资料客观说明企划的必要性。
4、企划意图。明确企划的目的、目标，说明企划应起的作用。
5、企划方针。根据企划意图，决定企划的方向，并确定企划的基本内容。
6、企划构想。即企划的内容。这是企划书的核心部分，展示实现企划目的的具体方法。
7、企划设计。明确企划实现的可能性，确定实施企划所需的时间、费用、人员及其他资源，预测企划可能获得的效果。
8、附录。为了增加企划的可信性，提供企划背景和企划构想部分所使用的数据及其他基本资料。
企划书的上述八个部分，可以细化成表3所示的十一项具体内容：
企划书的构成部分内容说明
1、企划导入（1）封面 企划书脸面，应充满魅力
（2）前言 表明企划的动机及企划者的态度
（3）目录 企划书目录
2、企划概要（4）企划概要 概述企划书的整体思路与内容
3、企划背景（5）现状分析 明确企划的出发点，说明企划的必要性及其前提
4、企划意图（6）目的、目标设定 确定企划的目的、目标，说明企划的意义
5、企划方针（7）概念形成 明确企划的方向、原则，规定企划的内容
6、企划构想（8）确定实施策略的结构 明确企划实施的结构及其组织保证，提高企划的效果
（9）具体实施策略 企划的具体内容，将实现目标的方法具体化
7、企划设计（10）确定实施计划 实施企划所需时间、费用、人员及其他资源；预测企划可能获得的效果
8、附录（11）参考资料 附加的与企划相关的资料，增加企划的可信度
第三篇：企划书
103104班2010年一二·九活动企划书 活动背景
1935年12月9日，北京大中学生数千人在中国共产党的领导下举行了抗日救国示威游行，反对华北自治，反抗日本帝国主义，掀起全国抗日救国新高潮。这是中国共产党领导的一次大规模学生爱国运动！为了纪念这次伟大的学生爱国运动，10级营销四班举行以“发扬一二·九精神”为主题的文艺表演活动。
活动目的为了纪念一二·九爱国学生运动76周年，继承和发扬“一二·九”精神，切实加强对全班同学的爱国主义教育和革命传统教育，倡导同学们把爱国主义与社会主义有机结合起来，把民族精神与时代精神有机结合起来，把个人成就与社会责任有机结合起来，理性爱国！举办单位
103104班
活动时间
2010年12月03日下午2点
活动地点
营销学院409教室
活动形式
文艺表演
参加人员
103104班全体同学
资源需要
人力资源：103104班全体同学
物力资源：PPT文件，多媒体设备，拉花
活动流程
1.2.3.4.5.6.7.8.9.10.11.12.13.14.15.16.17.18.主持人葛纪伟上台主持并宣布活动开始。播放“一二九历史”短片（插入ppt文件）由郑恒负责切换ppt文件。主持人葛纪伟上台报幕，同时郑恒切换ppt文件。男生独唱《男儿当自强》表演者：葛纪伟。主持人葛纪伟上台报幕，同时郑恒切换ppt文件。女生诗歌朗诵。《光辉的一二九》表演者：石启南，李淼，骆亚云，王洋。（从左方上台，右方走回）主持人葛纪伟上台报幕，同时郑恒切换ppt文件。男声合唱《中国人》表演者：刘飞，蒋春奎，陈祥炎，陆晓蒙，贾宝全，张肇森，宋海成，姜脉昆。（从左方上台，右方走回）主持人葛纪伟上台报幕，同时郑恒切换ppt文件。话剧《永远的一二九》表演者：。(表演结束站成两排，从右方下台)主持人葛纪伟上台报幕，同时郑恒切换ppt文件。男生独唱《黄种人》表演者：胡绍松。主持人葛纪伟上台报幕，同时郑恒切换ppt文件。男生诗歌朗诵。表演者：王国栋。主持人葛纪伟上台报幕，同时郑恒切换ppt文件。男生独唱《我相信》表演者：孙立山。主持人葛纪伟上台宣布活动结束，同时郑恒切换ppt文件。全体起立，请老师和学长先退场。
活动预算
共计54元。其中拉花54元。
103104班
2010年12月2日
第四篇：企划书
松师文学社未来规划书
社团简介：松师文学社是一个由丽水学院幼儿师范学院团委具体领导，学生自动发起的群众性组织，是一个以“文学”为主，本着“自我组织、自我管理、自我学习、自我提高”的理念来加强学生人文素养培养和繁荣校园文化的学生社团。
社团宗旨：让学生走向文学，让文学走进学生生活。通过形式多样的活动开展，提高校园人文气氛，培养文学素养，提高文学创作与欣赏水平。丰富同学们的第二课堂，给予文学爱好者一个充分锻炼和展示自我的舞台。
社团定位:丰富校园文化底蕴，提高自我文化水平。
发展规划：让社团内的每一个人得到锻炼和提升自身素质和能力的机会，同时将其打造成一个和谐的，富有特色的文化社团。
发展过程：培养大量编辑，外联，宣传等部门的人才，使社团各个环节的连接更加紧密，效率更加显著。并会新增：小记者团。让大家接触到更多的领域。
问题设想：
（1）社团有哪些不足？
（2）该如何发展我们的社团？
（3）应当采用哪些方法来更有效的推广社团文化？
（4）为锻炼社团内成员的胆量，提高社员的活动积极性，增强社团内成员之间的凝聚力，开展怎样的活动比较恰当？
第五篇：企划书 文档
企划书
拟创办公司名称：XXX有限公司
经营地址：
联系人：
职务：总经理
联系电话：
电子邮箱：
QQ:
时间：2011-11-26
第一部分：摘要
我公司从事的橡胶行业，主要负责原料研发 橡胶密封制品生产及密封科技的研发，我们生产的各类质材（丁氰橡胶、硅胶、氢化丁氰橡胶、氟胶、聚氨酯、混炼胶等），各种执行标准（中国标准、国际标准、美标、英标、法标、日标等）、非标准的O型橡胶密封圈近万种，被广泛应用于机械、电子、汽车、医疗、石油、化工、仪表、航空、航天、和海洋等工程。
随着重庆直辖短短十来年的飞速发展，工业和经济的飞跃，对密封件的需求可谓是供不应求，据不完全统计，就重庆市场每年对密封件的采购量，人民币高达十亿元。绝大部分来自外地，其产品质量较差，成本较高。我们掌握了国内先进的生产技术和专业的研发团队，预计从公司创业开始到第三年实现解决就业人口100人以上。
第二部分：项目介绍
1、企业项目地点：重庆市沙坪坝区歌乐山镇山洞村山洞组51号附1号
2、产品介绍： 机械用橡胶密封制品材料的种类及用途
密封可分为相对静止接合面间的静密封和相对运动接合面间的动密封两大类。静密封主要有点密封、胶密封和接触密封3类。根据工作压力，静密封又可分为中低压静密封和高压静密封。中低压静密封常用材质较软、垫片较宽的垫密封。动密封可以分为旋转密封和往复密封两种基本类型。按密封件与其作用相对运动的零件是否接触，可以分为接触式密封和非接触式密封。一般说来，接触式密封的密封性好，但受摩擦磨损限制，适用于密封面线速度较低的场合。非接触式的密封性较差，适用于较高速度的场合。
机械用橡胶密封应满足密封功能的要求。由于被密封的介质不同，以及设备 的工作条件的不同，要求密封材料具有不同的适应性。对密封材料的要求：材料 致密性好，不易泄漏介质；有适当的机械强度和硬度；压缩性和回弹性好，永久 变形小；高温下不软化，不分解，低温下不硬化，不脆裂；抗腐蚀性能好，在酸、碱、油等介质中能长期工作，其体积和硬度变化小，且不黏附在设备表面上； 摩擦系数小，耐磨性好：具有与密封面结合的柔软性；耐老化性好，经久耐用；
加工制作方便，价格便宜，取材容易。橡胶是最常用的密封材料。通用的橡胶密封制品 在国防、化工、煤炭、石油、冶金、交通运输和机械制造工业等方面的应用越来 越广泛，已成为各种行业中的基础件和配件。橡胶密封制品常用材料如下。
1.1 丁腈橡胶
丁腈橡胶具有优良的耐燃料油及芳香溶剂等性能，但不耐酮、酯和氯化氢等介质，因此耐油密封制品以采用丁腈橡胶为主。它有较好的耐齿轮油和变压器性能，但不耐芳香族油。氯丁橡胶还具有优良的耐气候老化和臭氧老化性能。氯丁橡胶的交联断裂温度在200摄氏度以上，通常用氯丁橡胶制作门窗密封条。氯丁橡胶对于无机酸也具有良好的耐腐蚀性。此外，由于氯丁橡胶还具有良好的扰曲性和不透气性，可制成膜片和真空用的密封制品。天然橡胶与多数合成橡胶相比，具有良好的综合力学性能，耐寒性，较高的回弹性及耐磨性。天然橡胶不耐矿物油，但在植物油和醇类中较稳定。在以正丁醇与精制蓖麻油混合液体组成的制动液压制动系统中作为密封件的胶碗、胶圈均用天然橡胶制造，一般密封胶也常用天然橡胶制造。氟橡胶具有突出的耐热（200-250摄氏度）、耐油性能，可用于制造气缸套密封圈、胶碗和旋转唇形密封圈，能显著地提高使用时间。
1.2
硅橡胶
硅橡胶具有突出的耐高低温、耐臭氧及耐气候老化性能弹性，在-70-260摄氏度的工作范围内能保持其特有的使用弹性等优点，适宜制作热机构中所需要的密封垫，如强光源灯罩密封衬圈、阀垫等。由于硅橡胶不耐油，机械强度低，价格昂贵，因此不宜制作耐油密封制品。
1.3
三元乙丙橡胶
三元乙丙橡胶主链是不含双键的完全饱和的直链型结构，其侧链上有二烯烃，这样就可用硫磺硫化。三元乙丙橡胶具有优良的耐老性，耐臭氧性、耐侯性、耐热性（可在120摄氏度环境中长期使用）、耐化学性，但不耐脂肪和芳香族类溶剂侵蚀。三元乙丙橡胶在橡胶中密度是最低的，有高填充的特性，但缺乏自黏性和互黏性。此外，三元乙丙橡胶有突出的耐蒸汽性能，可制作耐蒸汽膜片等密封制品。三元乙丙橡胶已广泛用于洗衣机、电视机中的配件和门窗密封制品或多种复合体剖面的胶条生产中。
1.4聚氨酯橡胶
聚氨酯橡胶是具有优异的耐磨性和良好的不透气性，使用温度范围一般为-20-80摄氏度。此外还具有中等耐油、耐氧及耐臭氧老化特性，但不耐酸碱、水 蒸汽和酮类等。适于制造各种橡胶密封制品，如油封、O形圈和隔膜等。氯醚橡胶兼有丁腈橡胶、氯丁橡胶、丙烯酸酯橡胶的优点，其耐油、耐热、耐臭氧
耐燃、耐碱、耐水及耐有机溶剂性能都很好，并有良好的加工工艺性能，其耐寒性较差。在使用温度不太低的情况下，氯醚橡胶仍是制造油封，各种密封圈、垫片、隔膜和防尘罩等的主要材料。
1.5密封制品的良好材料
丙烯酸酯橡胶具有耐热油，特别是在高温下的耐油稳定性能，一般可达175摄氏度，间隙使用或短时间可耐温200摄氏度。它的缺点是耐寒性差。因此在非寒冷地区适合制作耐高温油的油封，但不适合合作高温下受拉伸或压缩应力的密封制品。常见机械用橡胶密封材料的应用
正确选择密封件直接关系到设计及生产一台机械的成功与否，设计选型错误、不良安装、错误使用都会让设备发生故障。故障是任何机械使用者的头号敌人，如果因为密封失效而常导致发生故障使机械不能正常运作，必须停止维修，严重者可引致整个生产系统的停顿。液压或气功系统内泄漏会减慢系统运作速度，延长生产周期，甚至令机械不能完全指定运作，而且这类型的泄漏难于检测，像隐藏人体的病毒，侍机攻击。密封失效事机械未能完成动作，令产品不能达到指定质量生产废 次品。因密封失效所引致的外泄漏会令贵重的液压媒体流失造成浪费。因为媒体流失而污染了流水在线的原料或产品产生废品造成直接经济损失。外泄漏除了会造成环境污染外，更容易引起如火灾等更严重事故。
化工科技市场
密封件的选型必须考虑工况条件，从而选择合适的密封件的形式以及材料和安装结构。需要考虑的工况条件一般包括温度、压力、介质。其他还需要结合设备本身的特点来考虑选型。
O形密封圈
2.1O形密封圈简称O型圈，开始出现在19世纪中叶，当时用它作蒸汽机汽缸的密封元件。O型橡胶密封圈有如下优点：密封部位结构简单，安装部位紧凑，质量较轻；有自密封作用，往往只用一个密封件便能完成密封；密封性能较好，用作静密封时几乎可以做到没有泄漏；运动摩擦阻力很小，对于压力交变的场合也能适应；尺寸和沟槽已标准化，成本低，便于使用和外购。O型圈用于静密封和动密封的双作用密封圈。有多种材料，如聚氨酯橡胶、丁腈橡胶，氟橡胶，乙丙橡胶，氯丁橡胶，硅橡胶，氯硅橡胶等。O形密封圈由于它在制造费用低及使用方便，因而被广泛应在各种动静密封场合。在具体选取O形圈材料时，首先要考虑与工作介质的相容性。还需综合考虑其密封处的压力、温度、连续工作时间、运作周期等工作条件，若用在旋转场合，须考虑由于摩擦热引起的温升，不同的密封件材料，其物理性能和化学性能都一样。轴向安装时，要考虑压力方向。
内部压力时，O形外径应比沟槽外径大约1%~2%，外部压力时，应使O形圈内径比沟槽内径小约1%~3%。O形密封圈按其密封形式主要分为径向密封和轴向密封两种，使用时一般压缩余量较大且精度要求较高以保证有较好的密封性。装配前密封槽应无污染物及毛刺，密封圈表面无拉伤及沟纹。唇口和飞边无变形、龟裂和老化现象。装配过程中应防止密封表面被螺纹、键槽等的锐边划伤及密封圈发生扭曲、脱落和错位等现象。
2.2
Y形密封圈
Y形密封圈主要用于往复密封，由其工原理（2）可知，安装时唇口要对着压 力高的一侧，才能发挥作用，所以
Y形封圈只能单向起作用。当偶合件以工作速度作相对运动时，在密封唇与滑移 面之间形成一层密封油膜，油膜的存在可改善密封存在可改善密封圈的摩擦条件，减小磨损；油膜在气动密封中起密封作用。在液压元件的往复运动中，运动件伸 出与与这差积聚会与缩进时油膜厚度是不同的，这一油膜厚度差积聚造成泄漏。所以，Y形圈正常工作时，也有极少量泄漏发生，往复同时
复速度大时，泄漏量大。这是因为往复速度大时，往复次数变得很频繁，同时油膜的流体动力作用使油膜厚度增加，形成了油膜的快速积聚作用。当工作油的黏度增大时，油膜厚度因此增加，往复速度所造成的泄漏量也增大。但是由于液压油的黏度随着温度的升高而降低，所以液压设备在低温下启动时，运动开始时的泄漏较大，随着运动过程因各种损失引起温度升高，泄漏量会逐渐减小。活塞在往复中形成的泄漏情况是不同的，在内压较低时，抽出行程中的泄漏量随内压增大而增大；压入行程中随内压增大而减小。当内压足够大时，泄漏不再随内压而变化。当Y形密封圈内压较低时，摩擦力随内压增大而增大。当内压足够大时，摩擦力不再有很大的变化。如润滑良好，甚至有下降趋势。国外关于Y形圈的起动摩擦试验结果表明起动摩擦与停车时间关系不大，这是与O形圈最大的区别。这对于断续运动的机械是极为有利的。同时在内压较低时，起动摩擦随内压的增大而增大，当内压>5MPa时起动摩擦将与内压无关。所以对于高压断续的机械，不会有起动摩擦过大的问题。密封唇边磨损后，因介质压力的作用，唇边具有一定的自动补偿能力。
Y形密封圈的类型主要有轴用和孔用两种，均为单向密封，广泛用介质为空气和矿物油的高中低压往复运动的密封，其适应温度为-40~80摄氏度，工作压力小于或等于20MPa。作双向密封时，两个密封圈必须背对背使用。一般情况下，Y形密封圈不用之承环，若工作压力为16MPa或运动副有较大的偏心以及间隙较大时。应在密封圈支承面放置挡圈，以防止密封圈被挤入间隙面，引起密封失效。由于Y形密封圈的密封机理是通过压力的作用，使其唇边张紧在密封表面，所以选用和安装是应保证唇边质量，以防拉伤和损坏，其唇边应对这压力腔一侧，另外选用时应分清轴用或孔用。
2.3
U形圈
U形圈液压缸中最常用的油封，它是一种典型的唇口密封件｛3｝，无论用于活塞杆花花似活塞都能获得良好的密封效果。U形圈在低压情况下，只靠唇部的过盈变形才产生密封，因接触面具较小，摩擦力相对较低。随着压力升高，唇口弹性变形量增加，拉伸，压缩及弯曲应力增加，U形圈径向压紧力自动变大，与密封面接触的长度不段增加，直到U形圈整个轴向长度与密封面接触，从而保证高压状态下具有良好的密封性。聚氨酯橡胶具有良好的机械性能，优异的耐磨性能，是中、高压液压油缸最常选用的密封材料（低压可选用丁腈胶）。与橡胶相比，聚氨酯有更好的耐磨性能、机械强度，使寿命更长，故很多原用橡胶油封的场合都改用聚氨酯油封。
2.4
骨架油封
油封，即润滑油的密封。它常用于各种机械的轴承处，特别是滚动轴承部位。其功能在于把油腔和外界隔离，对内封油，对外封尘。油封与其他密封比较有下列优点：油封质量轻，耗材少。油封的安装位置小，轴向尺寸小，容易加工。密封性能好，使用寿命长，对机器的振动和主轴的偏心都有一定的适应性。拆卸容易，检修方便，价格便宜，一般用于高、低速旋转轴，最高旋转线速度小于或等于15m/s,往复运动最高速度小于或等于0.1m/s，工作压力 小于0.05MPa.常用材质有丁腈橡胶（NBR）氟橡胶（FPM）。根据安装孔和密封轴所要求的同轴度确定是内骨架油封或外骨架油封；根据工作环境温度来确定骨架油封所采用的材质；外骨架油封，俗称铁壳油封。由于其精确的同轴度，被广泛用于精密机械设备或要求轴高旋转同轴度的密封系统。对于大型重机械设备所选用的骨架油封一般都要求有较高的刚性，因此应优先选用SB/TB型油封。当对油封的刚性有更高的要求时，推荐选用SA、TA型外骨架油封。对于旋转扭矩较低的转轴，如小型电机。应选用不带弹簧的骨架油封：VC、VB、KV、KB型。
2.5
防尘圈
油封可作防尘密封作用。但是在粉尘严重或是为了保护其他密封件时，常常使用专门的防尘密封。防尘密封的材料，油压机械多用橡胶，气压机械多用毛毯，飞机和寒带工作的油缸为了对付活塞杆外部结冰而用金属，化工部门为了防止活塞杆的黏着物也用金属。防尘密封对保护关键性的液压设备是十分重要的。渗入尘土，不仅磨损密封件，而且会大大磨损导向和活塞杆。此外，杂质进入液压介质中，也会影响操作阀和泵的功能，也可能损坏这些装置。防尘圈能除掉活
塞杆表面上的尘土和杂物，但损坏活塞杆上的油膜，这对密封件的润滑也有一定的作用。所以液压缸都必须安装防尘圈。活塞杆回踩时，防尘圈将粘在表面上的脏物刮掉，保护密封圈和导向套免受损伤。双作用防尘密封圈对保护关键性的液压设备部件是极端重要的。渗入尘土，不仅磨损密封件，而且会大大地磨损导向套和活塞杆，杂质进入液压介质中，亦会影响操作阀和泵的功能，在最坏的情况下，亦可能损伤这些装置。防尘圈能除掉活塞杆表面的任何尘土，但不损坏活塞杆上的油膜，这对密封件的润滑也有益。防尘圈在设计时，不仅要适应活塞杆，还必须在沟槽中起密封作用。
一个有效的防尘圈，其唇口相对于活塞杆的接触必须足够大。有相当高硬度的弹性材料最易得到这种效果。硬度达94度的聚氨酯是特别适用于防尘圈的材料。其特性还包括高模量（硬度），极好的耐磨性及低压缩性。这种材料可以应用在从-40度到100度温度范围的绝大多数应用场合。设计用于封闭式安装沟槽的无增强的单作用的防尘圈，很难在沟槽中起到有效的密封作用。这是由于这种防尘圈在沟槽中是松配合安装的。只有密封唇与活塞杆的接触提供防尘圈与圆柱形表面的密封力。温度降低时，整个防尘圈收缩，其外径与沟槽之间的泄漏风险就会出现。要取得满意的效果，这种情况必然在防尘圈的设计中加以补偿。
2.6
V型密封圈
V型密封圈为一种唇形密封圈，是使用最早使用最多的成型填料之一。它主要用于往复运动，作活塞或活塞杆的密封。很少用于转动中的密封或用作静密封。V形密封圈有以下特点；密封性能良好；允许一定的偏心载荷和偏心运动；可以多圈重叠使用，并通过调节压紧力来获得最大密封效果；耐冲击压力和振动压力；当填料不能从轴向装入时，可以开切口使用，只要安装时将切口互相错开，不影响密封效果。其缺点是摩擦阻力较其他成型填料的大。V形密封圈主要分为非夹布型和带夹布型两种，非夹布型低压（0~2.5MPa）时密封性能好，高压时密封性能差。而带夹布型低压时密封性能差，高压（大于6.3MPa）时，密封性能较好。装配时应严格控制其压紧力，反正过大或过小，并注意压紧力应均匀分布，以防止唇部拉伤。防尘密封圈为带唇边的胶圈，主要用于液压缸防潮密封。应根据工况、环境条件等因素合理选用。装配时应严格控制唇口与活塞杆的压缩余量（一般为0.4~0.8mm）,防止过大，否则会造成唇口发热、老化等，防尘圈内侧与活塞杆表面的间隙量应控制在0.4~0.6mm.2.7 垫密封
垫密封广泛应用于机械设备各种壳体的结合面的静密封中。垫密封有非金属密封垫，非金属与金属组合密封垫和金属密封垫三大类。其常用材料主要是橡胶、聚四氟乙烯等。
机械用橡胶密封材料的使用与失败的预防措施
机械用橡胶密封材料对机器精度的要求（以泵用机械密封为例）：安装机械密封部位的轴（或轴套）的径向跳动公差为0.04~0.06mm;转子轴向窜动小于或
等于0.3mm;密封腔体与密封端盖结合的定位端面对轴（或轴套）表面的跳动公差最大为0.04~0.06mm。确认所安装的密封是否与要求的型号一致；安装前要仔细地与总装图对照，零件数量是否齐全；采用并圈弹簧传动的机械密封，其弹簧有左、右旋之分，须按转轴的旋向来选择。安装方法随机械密封型式、机器的种类不同而有所不同，但其安装要领几乎都不同。安装步骤和注意事项如下：安装时，应按产品的使用说明书或样本，保证机械密封的安装尺寸；装入前，轴（轴套）、压盖应无毛刺，轴承状况良好；密封件、轴、密封腔、压盖都应该清洗干净。为减少摩擦力，轴上安装机械密封的部位要薄薄地涂上一层油，以进行润滑。考虑到橡胶O形圈的相溶性，若不宜用油，可涂肥皂水。浮装式静环不带防转销的结构，不宜涂油，应干式装入压盖；先将静环与压盖一起装在轴上，注意不要与轴相碰，然后将动环组件装入。弹簧座或传动座的紧定螺钉应逐次均匀拧紧。在未固定压盖之前，用手推补偿环作轴向压缩，松开后补偿环能自动弹回无卡滞现象，然后将压盖螺栓均匀地锁紧。当输送介质温度偏高、过低、或含有杂物颗粒、易燃、易爆、有毒时，必须采取相应的阻封、冲洗、冷却、过滤等措施；运转前注意转矩是否过大，有无擦碰及不正常的声音；注意旋向，联轴器是否对中，轴承部位的润滑油加法是否适当，配管是否正确；运转前首先将介质、冷却水阀门打开，检查密封腔内的气体是否全排出，防止静压引起泄漏，然后开机运行；开车后工作是否正常稳定，有无因轴转引起的异常转矩，以及异常响声和过热现象。
选择密封件时应根据使用环境，注重密封件的耐油性、耐磨性、耐热性及耐化学药品等性能，同时应考核其弹性和抗拉强度等机械性能（如普通油封的承压强度一般为0.3~0.5MPa，耐压型的承压强度可达1.0MPa).安装方法不当是密封件失效的主要原因，因此安装时为防止密封件的唇边损坏必须注意以下几点：在密封件经过的通道人口处设置倒角或导向锥面，并涂以高熔点的润滑脂，使其能够方便顺利地安装。安装前，油封的金属骨架应完好，自然弹簧无脱落及锈蚀。被密封轴的表面无毛刺、划伤及划痕等，装配过程中应用引导套装配，严禁猛打猛敲，以保证油封唇端面与轴中心线垂直。
21世纪密封技术面临挑战，任重道远，密封技术的发展在很大程度上有赖于密封材料的研究应用。橡塑密封材料的研究应用将稳步发展，材料改性技术将取得新的发展，高新材料取代传统材料的速度加快，橡胶材料的低摩擦化改性，工程塑料的应用研究，PTFE的改性，聚氨酯材料的高性能化，热塑料弹性的发展均将取得进展，尤其是纳米科技对传统密封材料改性将取得新的突破，将大幅度提高密封材料的性能，将对橡胶密封材料的发展生产深远的影响。
化学实验室废液可无害处理
中科院兰州化物所精细石油化工中间国家工程研究中心目前研发成功化学实验室废液无害处理装置。兰州化物所利用焚烧-催化氧化工艺新技术，在温度可控的容器中先将污染物预分解，而后通过高效的催化反应使之化为二氧化碳、水和相应的无机物，实现化学实验室废液的无害处理。该设备实现了完全自动化操作，使用维护简便。据了解，这项装置目前每小时处理约50kg废物，功耗不大于5kW,按每天运行7h计，可满足一个中等研究机构的废液处理需求。据介绍，目前虽有数百个化学化工实验室，每年产生的废液总量虽然比较少，但是属于高毒性、组分复杂且难处理的环境污染物，而通常的污染物处理工艺不能满足实验室废液的处理要求
第三部分：成长与发展
脚踏实地的走好每一步，力争在3年内达到年产值1000万元。经营理念：“质量为生命，服务为灵魂，超前服务为特色，高效率为吸引力，用户的满意为最终追求。”
管理方针:“依托科技进步，实施精细管理，恪守诚信准则，最求优质高效。” 第四部分：结束语
我将带领我的团体致力与每个产品的优良品质，为广大客户提供更专业、更稳定、更全面、更贴心的优质产品及售后。
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