特色小镇丨特色小镇土地政策与用地指标问题如何解决[精选合集]

第一篇：特色小镇丨特色小镇土地政策与用地指标问题如何解决

特色小镇丨特色小镇土地政策与用地指标问题如何解决

从统计数据上看，第一批建成的特色小镇是全国整个建制镇中的佼佼者，平均建成区面积是普通镇的两倍。但即便如此，入选的特色小镇仍普遍反映建设用地指标是制约城镇建设项目发展的主要问题。因此，特色小镇发展的土地要素保障仍是亟待破解的难题。特色小镇的支持政策中央层面 《国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》中的第6条“完善土地利用机制”为解决特色小镇用地问题指出4条解决路径：一是规范推进城乡建设用地增减挂钩；二是建立城镇低效用地再开发激励机制，允许存量土地使用权人在不违反法律法规、符合相关规划的前提下，按照有关规定经批准后对土地进行再开发；三是因地制宜推进低丘缓坡地开发；四是完善集体建设用地经营权和宅基地使用权流转机制。地方层面

各地关于特色小镇的用地政策，主要包括以下几种措施：建设用地计划优先安排用地指标。重庆市下达特色小镇示范点建设用地计划专项指标。福建省国土资源厅对每个特色小镇各安排100亩用地指标，新增建设用地计划予以倾斜支持。奖励和惩罚用地指标。浙江省对如期完成年度规划目标任务的，省里按实际使用指标的50%给予配套奖励，其中信息经济、环保、高端装备制造等产业类特色小镇按60%给予配套奖励；对3年内未达到规划目标任务的，加倍倒扣省奖励的用地指标。

城乡建设用地增减挂钩指标。湖北省2017 年起单列下达每个特色小（城）镇500亩增减挂钩指标；陕西省分批次给予每个省级重点示范镇1000亩、文化旅游名镇(街区)200亩城乡建设增减挂钩用地指标支持；贵州省形成的增减挂钩指标在保障农村发展用地后，节余部分进入市(州)公共资源交易平台公开交易。

利用低丘缓坡、滩涂资源和存量建设用地。福建、江西、山东、湖北、浙江等省都要求特色小镇的建设要优先利用低丘缓坡地、滩涂资源和存量建设用地；杭州市上城区通过仓库更新、厂房农居改造、历史建筑修缮和环境整治等方式打造了面积约2000亩、4A级景区标准的山南基金小镇。工矿废弃地复垦利用和城镇低效用地再开发。福建省规定，对工矿厂房、仓储用房进行改建及利用地下空间，提高容积率的，可不再补缴土地价款差额；河南省鼓励社会资本参与镇区废旧厂房改造和荒地、废弃地开发利用以及低效用地再开发；四川省要求特色小镇建设要用好增减挂钩、土地综合整治、集体建设用地流转、工矿废弃地复垦整理、城镇低效用地再开发等土地政策。

过渡期按原用途使用土地。福建省规定，在符合相关规划的前提下，经市、县（区）政府批准，利用现有房屋和土地，兴办文化创意、科研、健康养老、工业旅游、现代服务业、“互联网＋”等新业态的，可实行继续按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策，过渡期为5年。

农村集体建设用地流转和租赁。内蒙古自治区鼓励农村牧区集体经济组织和农牧民以土地入股、集体建设用地使用权转让、租赁等方式有序地进行农家乐、牧家乐、家庭旅馆、农庄旅游等旅游开发项目试点；广西、四川、甘肃等省（区）也都在探索集体建设用地流转利用方式。如何用好政策来“解困”?实现产城融合，产业发展为先。

除大城市郊区的特色小镇之外，其他地区的特色小镇不应强调“非镇非区”模式。我国80%以上的建制镇的建成区面积都在3平方公里以内，规模相当小，特色小镇应当以建制镇建成区为依托适当拓展，避免脱离建制镇开辟新区域用于建设，从而减少对耕地的占用。同时特色小镇建设要以城镇为基础，承载产业发展，以产业为保障，建设基础设施，完善公共服务，吸引更多农业转移人口。要防止以特色小镇建设为名，违法违规搞圈地开发。

坚持集约节约用地原则。在建设中，特色小镇用地应优先使用闲置土地，提高存量土地的使用效率，其工业用地投资强度应不低于省级经济技术开发区的投资强度，产业用地要采取招拍挂等市场化出让方式，公共设施建设在特许经营合同或者PPP协议中要对用地效率提出要求。统筹城乡发展。鼓励地方以集体建设用地入股租赁等形式参与特色小镇项目，让当地农民分享特色小镇发展收益，保护其合法权益。同时，制定激励和约束制度，建立特色小镇用地长效机制。特色小镇的建设中，若采用PPP模式进行，则有更多创新做法：可通过“PPP+土地”联合公开招标的方式更加便捷的获取土地，2016年10月11日，财政部发布《关于联合公布第三批政府和社会资本合作示范项目》（财金〔2016〕91号）规定：“依法需要以招标拍卖挂牌方式供应土地使用权的宗地或地块，在市、县国土资源主管部门编制供地方案、签订宗地出让（出租）合同、开展用地供后监管的前提下，可将通过竞争方式确定项目投资方和用地者的环节合并实施”； 2016年10月24日，国家发改委发布《传统基础设施领域实施政府和社会资本合作项目工作导则》（发改投资〔2016〕2231号），明确指出“各地要积极创造条件，采用多种方式保障PPP项目建设用地。如果项目建设用地涉及土地招拍挂，鼓励相关工作与社会资本方招标、评标等工作同时开展”； 2016年10月28日，国土资源局印发的《产业用地政策实施工作指引》的通知（国土资厅发〔2016〕38号），对解决PPP项目用地问题进行了明确规定：采用政府和社会资本合作方式（PPP模式）实施项目建设时，相关用地需要有偿使用的，可将通过竞争方式确定项目投资方式和用地者的环节合并实施使用。文件中明确了下列情形可将通过竞争方式确定项目投资主体和用地者的环节合并实施：

（一）采用政府和社会资本合作方式实施项目建设时，相关用地需要有偿使用的；

（二）通过招标方式确定新建铁路项目投资主体和土地综合开发权中标人的；

（三）政府将收回和征收的历史遗留损毁土地复垦并用于旅游项目建设的。以合并竞争方式确定项目投资主体和用地者的，市、县国土资源主管部门应依法独立履行编制供地方案、签订供应合同和实施用地供后监管等法定职责。但在实操中需要注意的问题是，特色小镇开发主体或其他社会资本，除通过规范的土地市场取得合法土地权益外，不得违规取得未供应的土地使用权或变相取得土地收益，不得作为项目主体参与土地收储和前期开发等工作，不得借未供应的土地进行融资；PPP项目的资金来源与未来收益及清偿责任，不得与土地出让收入挂钩（财金[2016]91）。此外，土地出让收支需全额纳入地方基金预算管理，收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，未列入预算的各类项目一律不得通过土地出让收入支出，实行彻底的‘收支两条线’（《国有土地使用权出让收支管理办法》，“财综[2006]68”）。总的来说，对于特色小镇项目中的国有土地获取问题，通过无偿供应和有偿供应的方式：土地获取采取划拨方式的不用支付出让金，对社会资本最有利。然而土地划拨不得改变土地用途，且必须符合《划拨用地目录》。而如今《划拨用地目录》划拨用地范围正在不断缩小，土地有偿使用的比例正不断扩大《(中国银行业监督管理委员会关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》国土资规〔2016〕20号（以下简称《意见》）)。

此外，划拨土地使用权若进行融资抵押，必须经市、县人民政府土地管理部门批准，并符合下列条件：(一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；(二)领有国有土地使用证；(三)具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明；(四)依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《划拨土地使用权管理暂行办法》规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府交付土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金（《划拨土地使用权管理暂行办法》第六条）。国有土地通过出让的方式，可以收取出让金，对地方政府有利。土地的出让金作价入股可以缓解地方政府的资金压力，但操作中还存在的问题是，不经过招拍挂流程，政府不收益或少收益让渡收益给社会资本可能会存在国有资产流失的问题。另一个是股权比例问题，PPP项目中，土地作价出资后，现实中可能会出现政府在项目公司所占的比例会超过50%的情形。在PPP项目中，不符合《划拨用地目录》的，除公共租赁住房和政府投资建设不以盈利为目的、具有公益性质的农产品批发市场用地可以作价出资方式供应外，其余土地均应以出让或租赁方式供应，及时足额收取土地有偿使用收入（《财金[2016]91号关于联合公布第三批政府和社会资本合作示范项目加快推动示范项目建设的通知》）。且国有建设用地使用权作价出资或者入股的使用年限，应与政府和社会资本合作期限相一致，但不得超过对应用途土地使用权出让法定最高年限。《意见》中提出，根据投融资体制改革要求，对可以使用划拨土地的能源、环境保护、保障性安居工程、养老、教育、文化、体育及供水、燃气供应、供热设施等项目，除可按划拨方式供应土地外，鼓励以出让、租赁方式供应土地。要解决项目公司负债的问题；租赁方式比较灵活，但难以抵押融资。

在实际的项目中，要根据项目特点和土地条件等确定国有土地获取方式，不论以哪种方式获取国有土地，关键还是制定合同的环节，各方应当通过合同约定好双方的权利和义务，解决好土地问题。用地指标如何解决？

第二篇：特色小镇

特色小镇建设与区域经济发展研讨会召开，为中国城镇化走向献计献策

8月22日，2017特色小镇建设和区域经济发展高层研讨会在北京召开。本次研讨会由金诚集团主办，清华大学PPP研究中心、中国财政学会公私合作研究专业委员会共同指导。

当天的活动安排分为媒体发布会、媒体群访和高层研讨会三部分。

在媒体发布会上，主办方金城集团董事长韦杰首先致辞。韦杰说：特色小镇是当今经济发展进入新常态下的一种新的商业模式，对于区域经济发展、地方产业升级的意义，不仅仅是空间与要素的集合，更是供给侧结构性改革战略的重要体现。

全国特色小镇的建设已经如火如荼的发展，但是在发展的过程当中，大量的企业和大量做特色小镇的集团在做以PPP为盈利的变相地方债务。有部分房地产企业假借特色小镇为名，行大的房地产投资为实。

金诚集团一直坚持产业为王，金诚的组合型产业明确，和地方基础设施的投入加整体的资金平衡，推动整个地区经济进一步转型升级发展的最有效的模式。

城镇化建设可以有3条主线：第一条是以现代服务业、文化旅游为主线，第二条是以第二产业的转型升级为主线，第三条是以发展有机农业为主线。

韦杰还提出了中国新型城镇化的1.0、2.0、3.0版本。1.0版本就是新农村建设，主要在解决温饱问题，就是把产量做大。2.0版本就是在整个特色小镇的建设中，以整个产业升级、产业运营、产业投资为主线，同时考虑配套的整体产业的运行。3.0版本即是配合“一带一路”“走出去”

清华大学公共管理学院副院长、教授、博士生导师、清华大学PPP研究中心副主任杨永恒指出：

在特色小镇建设过程当中存在着一系列的问题和挑战。掀起了新一轮的造城运动，一些特色小镇缺乏产业引领，最后实际上面临类房地产的倾向。

清华大学与国家发改委、中国保监会联合成立了清华大学的PPP研究中心，其中一个重要的使命就是希望能够推动PPP的研究。

国家发改委国际合作中心PPP项目主任周凯波认为： 以人为本，城乡统筹，是我们一个很重要的新型城镇化的目标。他提出三个观点：

第一个观点，新型城镇化，以重视民生为导向的新型城镇化，这是我们未来应该遵循的主导原则。

第二个就是以逆城市化发展为导向的新型城市化。第三，以绿水青山的保护作为导向的新型城镇化。第四，PPP和新型城镇化的结合。

打造新型城镇化和金融业合作发展的示范项目。一定要靠金融来推动特色小镇的基本建设，包括运营管理，带动乡村建设和扶贫攻坚战略。

国务院发展研究中心原市场经济所所长任兴洲认为： 特色小镇是经济、社会发展到一定阶段的产物，首先，现阶段我们国家的城镇化发展和区域经济的发展需要找新的路径和新的模式。城镇化缩小了城乡差距，推动了区域经济的发展。它带来了效率和聚集效应，使我们国家整体上的产业集约化发展的程度不断提升。

另外，从政府的政策层面上，特色小镇有利于优化城镇体系结构，扭转各类资源过度的，原来向行政中心聚集，有利于改进政府的管理，有利于供给侧的改革。更重要的，从发展的动力来看，也迎合了社会资本参与城市发展和建设，包括小规模的土地开发等等，迎合了这样的需求。

金诚集团给了我们一个模板，现实的样板，能够提供可复制、可推广的经验，来促进我们特色小镇的发展。

媒体群访环节，韦杰回答了来自人民日报、新京报、北京电视台，中央人民广播电台等各个媒体记者的提问。

下午的研讨环节，专家们就“特色小镇政策及发展趋势解读“，”特色小镇运营模式创新实践及项目IP打造”、“标杆项目实操分享，特色小镇项目投融资创新模式解读与实践”三个议题进行了研讨。

一、关于特色小镇的政策及发展趋势，原住房和城乡建设部副部长、杭州市市长，中国城市科学研究会理事长仇保兴强调：

特色小镇有三点决定成败，一个是有没有特色决定成败，二是过程决定成败，三是如何避险决定成败。特色小镇首先就是要有特色，没有产业没关系，没有特色最要命。

何为特色，有深度、广度两个价值链，所谓深度的价值链，这个特色是不是具有国际的，中国的，或者是本地的几个维度。。。第二，特色的广度，你有特色的深度，又有特色的广度，立于不败之地，没有产业没关系。

发改委指的特色小镇，“不是建制镇，也不是某一个社区的名字，就是有一个企业投资的，在地理上具有独特性的这么一个区域”。这是第四代小镇，小镇进入城市起到了城市修补，生态修复，产业修缮的“三修”功能。这里面有很大的风险，大家都感觉到小镇有风险，风险是什么呢？第一，房地产开发，第二，地方举债，这两个东西都不可承受了，房地产不能再搞了，为什么呢？中央已经明确，房子是用来住的，不是用来炒的。第二，我们城市化发展到这个程度，中国的人均住房面积已经达到了法国、日本的水平，人均住房面积已经封顶了，你再造就是浪费了。第三，地方的举债已经到了极限了，所以在这个问题上，觉得这里面隐藏着巨大的风险。

国家发改委国际合作中心PPP促进办主任、国家发改委国际合作中心国际金融与全球化治理研究所副所长周凯波发表了自己的看法：

建设部和发改委对特色小镇的理解是道路不同，目标一致。建设特色小镇要明确你的初心是什么，要保护生态，这是我们的原则。要让民众享受到自豪和满足感。

对以人为本的这种核心观念应该更加注重。我们发动小镇建设的方式和方案要精准，土地开发利用上，一定要有先期的土地开发利用报告，不要盲目的就进行投入。很多土地我们是不能用的，所以在一般用地、山林、林地、荒地、森林用地，这些地我们所有的国家政策，包括地方政策，都应该很清晰

金诚新城镇集团副总裁叶恒先生：

在政策上（土地政策）我们发现各个部委的文件有一些矛盾。政府最有价值的资源就是土地，我们土地通常是通过公开招拍挂的形式来获取，虽然政府土地收入进财政，是收支两条线，但是很多地方政府愿意把土地收入定向用于项目周边的基础设施提升。这样的话，政府出了一块地，我把周边的基础设施提升了，还引进了产业，还使周边的地价都有所提升，其实是不希望给地方政府的财政造成压力，有可能财政没有压力，甚至还有可能赚更多的钱，这是我们的模式。但是新的一些文件里面也有提到，不鼓励政府以土地来平衡自己的财政。我们实际操作当中可能会有些困惑。

金诚新城镇集团副总裁 谷德耀先生提出两个问题，一个是我们选定的地块，或者是政府提供给我们操作这个产业小镇的地块，可能前期会碰到一些拆迁安置，一些居民补偿的操作。第二个困惑，我们在小镇落地的过程当中，牵扯一些土地供给方面的平衡问题。

财政部科研所金融研究室主任，研究员，博士研究生导师、经济学博士赵全厚指出：

87号文对现实造成很大的负面影响，这一点不容否定，87号文通篇只有一个事情，就是校正政府购买服务的重点内容界限在哪儿，列了一些负面清单，第一，他还是鼓励政府购买服务的，第二，政府购买服务仅限于在经常性资助的范围之内，也就是属于轻资产的范围之内，不能有重资产。

特色小镇在融资这方面，应在特色上来做文章。因实际上政府在特色的过程，一方面鼓励你投资，长期运营，全生命周期这种特色小镇的建设，也鼓励你作为投行式的，设计出来以后，吸引下一步的投资者，这两种特点都要考虑的，而不是一旦介入就永生不退了。

中国社科院城乡建设经济系系主任，中国社科院和中国人民大学博士生导师陈淮则认为：

特色小镇不可能，也不需要给一个专门特色小镇的土地政策，不要把基金小镇想成是一个房地产的集中建设项目，也别动不动

基金小镇怎么样给一个土地，或者是什么样的特殊政策，这不是解决这个问题的出路，二、特色小镇运营模式创新实践及项目IP打造

原国家统计局总经济师兼新闻发言人，国务院参事室特约研究员姚景源认为：

特色小镇首先还是特色，特色还是源于民众，源于市场，主张企业以企业家的视野和眼光去观察，要尊重老百姓的创造能力。他坚决主张中央政府要给地方政府留个口子，发展是要“两个积极性”，一个是中央，一个是地方，要地方有积极性，应该给地方一个条件，让他有能力、有实力干这件事情。

国务院发展研究中心市场经济研究所原所长、研究员、博士生导师任兴洲提出：

企业可以来组合社会的资源，有足够的资金，有足够的平台，有一个好的理念，有组合资源的能力，特别是高端资源的能力。从运营的角度来讲，将来要形成自己独特的资源组合管理能力的提升，这一点很重要。

三、标杆项目实操分享，特色小镇项目投融资创新模式解读与实践

中国财政科学研究院研究员，中国财政学会公私合作（PPP）研究专业委员会秘书长孙洁提出：

国务院推广的政府购买服务，跟PPP政府付费的方式重合了，所以大家一说政府购买服务，到底是政府付费的PPP，还是国务院推广的政府购买服务，导致现在概念的混淆。

对特色小镇的运营，可以通过运营来弥补这个项目在政府支付当中的不足，要通过运营产生收益。

清华大学建设管理系教授、博士生导师、清华大学PPP研究中心首席专家王守清讲到：

特色小镇，完全靠当地的老百姓是不可能的，完全靠当地的政府，也不太可能，这时候就需要一种第三方的力量，就是投资者。

如果一个特色小镇还需要政府长期的支持，不管是政策还是资金方面的支持，这种小镇不做也罢。你自己要能够通过特色小镇实现自我融资，使它可持续，要实现特色小镇的可持续。

因为PPP并不是天上掉馅饼，投资者并不是慈善家，如果这个项目融资出现问题，那就说明你选的这个项目是不对的。资产证券化，说的是债权的证券化，而不是股权的证券化，股权可以证券化，但是一定是要受约束的。

最后清华大学公共管理学院副院长、教授、博士生导师，清华大学PPP研究中心副主任杨永恒指出：

不是所有的政府跟社会资本的合作关系都是PPP，必须局限在一个特定的领域，就是公共产品的供给领域。PPP最核心的内容是促进两个目的，一个是融资，一个是增效，目前PPP

呼吁私营企业参与。PPP，包括特色小镇盈利根本的来源，是创新。

综上所述，笔者认为，特色小镇建设，实际上回答了一个中国式城镇化的问题，它让中国现有的这些城市、农村的资源能够很好地结合起来，成为产业创新的“发动机”，在未来的中国经济当中必将扮演非常重要的角色，将是既能面向未来又能承载历史的新创举。

特色小镇是市场经济发展到一定程度后差异化发展的必然产物。相对于发展雷同的患“城市病”的大城市，小镇因承载的内容没有大城市多，因而其发展路径可以千差万别。一个有产业引领作用的小镇，其影响力甚至可以大过周边的大城市，并能对产业发展和区域经济发展起到四两拨千斤的作用。

任何一个城市都有缺陷，任何一个城市都需要修补，如果你找到一个地方，能修补空间的不足，你就有了致胜法宝。从全国范围看，小镇的类型正在不断丰富中，有绿色小镇、温泉小镇、养老小镇、创业小镇等等。找到差异性和互补性，是小镇成功的关键。

金城集团以浙江为出发点，创造了“PPP+产业化+金融化”的小镇投资、建设、运营的商业模式。在这个商业模式里，国家政策的影响不容小觑。财政部87号文件的出台，对企业造成了一定困扰。如何妥善解决这个问题，还需要国家有关部委认真调研，拿出切实可行的解决方案。产业化则需要与各地已有的产业类型匹配，扬长避短。

金融化方面，目前看来，ppp的投融资模式，仍是特色小镇投资者可选择的比较好的模式。当然它还存在这样那样的问题，相关政策也没有制定好，仍在逐步完善中。

对于企业来讲，要关注法律风险的问题，一定要在合同条文拟定的时候，把所有的风险点都考虑到，哪怕这个风险点只有1%的机会，也要把它当作100%的可能性拟定到合同条款里面去。国务院正在制定的PPP条例，法学界基本认同它是一个民法性质的。既然是民法性质的，便意味着你和政府在这个时候谈判地位是平等的，你完全可以跟政府讨价还价。

PPP在国外学术界里面，机制设计最核心的内容是促进两个目的，一个是融资，一个是增效，在某些公共服务领域里面，政府由于各种原因，政府的资本不足，所以我们引导社会资本投入，缓解产能压力，这是第一种诉求。更重要的实际上是要引入企业的创新和效率，通过这个来提高公共产品供给的质量和水平，这是PPP的灵魂。

特色小镇具有准公共产品的性质。PPP引入特色小镇建设，最重要的是要引入企业的创新和效率。但是国有企业本身也是公共部门，他的效率和创新是不如民营企业的，如果民营企业不参与的话，最后的结果，PPP很难达到真正的目的。

第三篇：特色小镇用地方案详解

特色小镇用地方案详解

特色小镇如何落地

建设特色小镇，重在一个“特”字。各特色小镇的主体产业不同，区位不同，为了打造出独特的风貌，必须加强用地策划，研究所需各类建设用地的解决方案。

特色小镇用地管理涉及的法律、法规、政策较多，同一个问题的相关规定往往散见于不同的法规和政策文件中。需要对这些政策法规文件充分梳理集成，同时结合项目的性质、特点和用地需求，提出用地解决方案，最终形成培育特色小镇的政策空间。

按照对现行政策的梳理结果，有30余种用地解决方案可供特色小镇使用，可归为9大类，请看详解!

方案1

使用存量国有建设用地

批准使用。市政道路、公园、绿地、广场等属于公共用地，办理批准使用手续，可以发建设用地批准书，但不用划拨决定书或出让合同。这些类型的用地在登记时只登记不发证，需要注意的是区分建设单位、管理单位与土地使用权人的不同。

国有土地划拨，即行政方式。

国有土地使用权出让。

国有土地租赁。

国有土地使用权作价出资或入股。

除批准使用和划拨外，其他三种方式是有偿使用。其中，出让和国有土地租赁的具体配置方式包括协议、招标、拍卖和挂牌四种，作价出资或入股因有明确的使用者，只能通过协议方式配置。

方案2

圈内农用地办理转用、征收手续后依法提供给具体项目

土地利用总体规划所确定的城市村镇建设用地，被称为“圈内用地”。为实施规划，需要占用圈内用地，涉及农用地的，应当办理农用地转用审批手续;涉及集体所有土地的，应当办理土地征收审批手续。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地由市、县人民政府批准，由市、县国土资源部门依法供应。

方案3

圈外单独选址建设项目用地

能源、交通、水利、矿山、军事设施等建设项目确需圈外土地的，经批准可以在圈外单独选址建设。涉及农用地的，应当办理农用地转用审批手续;涉及集体所有土地的，应当办理土地征收审批手续;土地供应方案在办理农用地转用和土地征收时一并批准。

方案4

使用国有农用地

建设需要使用国有农用地的，应当在办理农用地转用审批手续转为国有建设用地后，依法办理供应手续，不用办理征收手续。

方案5

直接使用集体建设用地

有六种情形可使用集体建设用地：

乡镇村公益事业、公共设施用地。

村民住宅。

集体经济组织兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的。

以集体经济组织为主体开发建设公租房、乡村休闲旅游养老等产业，或者以集体建设用地使用权作价出资入股、联营与其他企业合作开发此类产业的。

在33个农村“三块地”改革试点，集体建设用地使用权可以出让、租赁、作价出资或入股，用于商品住宅以外的经营性项目。

返乡下乡创业人员，可依托自有和闲置农房院落发展农家乐;也可通过租赁农房或与拥有合法宅基地、农房的当地农户合作改建自住房。

方案6

使用国有未利用地

建设项目可以使用土地利用总体规划确定的国有未利用地，不需修改规划，也不用办理转用和征收手续，直接批准用地。

方案7

使用集体未利用地

可以参照方案五，直接作为集体建设用地使用。而国家建设项目使用集体未利用地的，应当办理土地征收审批手续后依法供地;不需要办理农用地转用手续，不需要用地计划指标，不缴纳新增费和耕地开垦费。

方案8

使用设施农用地

设施农用地指的是设施农业项目区域内直接用于经营性养殖的畜禽舍、工厂化作物栽培或水产养殖的生产设施用地、附属设施用地和配套设施用地，农村宅基地以外的晾晒场等农业设施用地。

设施农业项目不同于一般的建设项目，其用地也不同于一般建设项目用地，符合要求的设施农用地不属于建设用地，而是按农用地进行管理，不需办理农用地转用审批手续，不作为新增建设用地管理。要留意附属设施和配套设施用地有一定比例限制。

设施农用地不包括以下用地：经营性粮食存储、加工和农机农资存放、维修场所;以农业为依托的休闲观光度假场所、各类庄园、酒庄、农家乐;各类农业园区中涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、展销等用地。

方案9

结合土地整治、村庄整治安排用地

土地整治是对项目区内田、水、路、林、村等的综合整治和统一安排，必然涉及到项目区内各类用地的重新布局、安排和产权调整。各地应依据经批准的土地整治实施规划，相应调整项目区内各类用地产权和地类，直接为项目区内原用地单位整治后的用地办理相应用地手续，不再办理农用地转用审批手续，也不占用指标。安排原用地者用地后的剩余部分，应当依法办理供地手续。

还有这些

使用增减挂钩项目建新区用地的，视同建设用地。

农业项目使用国有农用地，有承包经营、承包经营权流转、由农场职工按要求耕种等方式。

农业项目使用集体农用地，有承包经营、承包经营权流转、四荒地(荒山、荒沟、荒丘、荒滩)拍卖、由原农户按要求种植等方式。

使用四荒地等未利用地的，有承包经营、四荒地拍卖、流转等方式，使用年限最长50年，使用方向包括开荒造林、治沙改土以及休闲农业、设施农业等，用于非农业建设需要审批。

农村三项建设使用圈内农用地的，应当先行办理农用地转用手续，转为集体建设用地后，再由县市人民政府批准使用。

符合条件的农村道路用地和农田水利设施用地属于农用地，不属于建设用地，不办理农用地转用手续，不占建设用地指标。

地质灾害治理工程用地，按照地质灾害治理项目办理项目审批手续，不办理征收、转用手续，不占用指标，但应当足额安置补偿。

此外

根据项目具体需求不同，还有填海造地、临时用地、先行用地、一般采矿用地、石油天然气钻采及配套用地、闲置地处置与利用、工矿废弃地利用或复垦置、低效地再开发利用、管线用地(需设置地役权)、低丘缓坡用地、光伏用地、新产业新业态用地以及农村党建、医疗、图书、体育等配套用地等用地解决方案可供选择。

除了以上方式，还可以通过市场解决项目用地，如以转让方式取得土地使用权;以股权转让方式取得目标公司控制权，进而实现利用目标土地的目的;以合作开发方式利用目标土地;原有建设用地依法改变用途等土地使用条件或办理出让、租赁等有偿用地手续后，用作发展项目用地。

北京巅峰智业旅游文化创意股份有限公司(简称“巅峰智业”)始创于2001年，是国内较早成立的旅游规划公司。http://www.xiexiebang.com/

巅峰智业在以旅游规划设计为核心业务的基础上，持续创新，不断延伸旅游产业链全程服务，大力发展旅游投资、景区运营管理、旅游营销等业务，形成“规划引领-投资驱动-运营支撑-营销拉升”的“四位一体”一站式全程服务模式，提供综合型智慧旅游系统解决方案。

巅峰智业拥有丰富的特色小镇规划经验，拥有多项主题小镇、特色小镇案例，并拥有多年的特色小镇景区运管经验。

巅峰专题研究：特色小镇。http://www.xiexiebang.com/topic/town/

第四篇：特色小镇申报材料

特色小镇申报材料

一、申报名称：

中国﹒鸡鸣山文化小镇（下花园区）

二、占地面积：

规划面积约 7000 亩（4.66平方公里），建设面积 4300 亩（2.86平方公里）。

三、基本情况：

中国鸡鸣山文化小镇位于下花园区鸡鸣山脚下的前堡村附近，沿东河两岸，依山就势，建设具有浓郁地方特色的山水花园文化旅游小镇。本项目的核心理念是，抓住 2022 年冬奥会的历史契机，以中国传统文化为背景，以鸡鸣山儒、佛、道三教合一文化和地方民俗文化为线索，充分展示现代生活和生态宜居理念与传统文化的有机融合。在空间布局上，本项目将以两侧的鸡鸣山景区和下花园城区为依托，利用接近高铁站和高速公路出入口的交通区位优势，充分挖掘利用独特的地形地貌特点和当地的地缘历史文化底蕴，建设以山水花园文化古镇为特色、自然与人文景观错落有致、融为一体的文化旅游集散地和休闲旅游度假区，助推下花园全区的产业转型和快速发展！

文化小镇将于 2016 年至 2021 年分三期建设完成，项目总投资约为 120 亿元。

四、产业定位：

中国鸡鸣山文化小镇的产业定位是，借助下花园区域的区位优势、自然景观和文化底蕴，发展以鸡鸣山儒、佛、道三教合一文化和地方民俗文化为特色的文化、艺术、教育、培训、商业、旅游、度假、养老、养生、户外运动、生态农业、休闲观光等相关产业，形成一个集产、镇、居、吃、住、行、游、购、娱、教等多功能一体的特色文化景区，助推下花园区的产业转型升级和城市经济的快速发展。

本项目的建设用地为 4300 亩，建设总投资约为 120 亿元，服务人口规模达到 5 万人以上。主要文化旅游项目包括，三教合一主题文化街，民俗主题商业街、滨水文化广场、鸡鸣山文化书院、下花园大戏楼、冬奥艺术画廊、冬运俱乐部、冬运影视基地、特色餐饮酒吧街、特色旅游购物街、特色客栈街、特色民俗主题乐园、冬奥艺术家村、养生度假村、生态养老村、特色教育培训机构、滨河湿地公园、休闲山体花园、农业采摘园等。

五、投资主体：

XX 集团股份有限公司

六、建设计划：

中国鸡鸣山文化小镇计划于 2016 年 2021 年分三期实施。一期首先启动示范区，建设内容包括：三教合一主题文化街、鸡鸣山文化书院、下花园大戏楼、国风文化园、滨水文化广场、特色餐饮酒吧街、特色客栈群、养生度假村、生态养老村、特色教育培训机构、滨河湿地公园、休闲山体花园、农业采摘园等设施，通过对建筑特色和民俗文化的展示和打造，加强对北京游客和度假群体的吸引。二期内，配套建设冬奥艺术画廊、冬运影视基地、冬奥艺术画廊、冬运俱乐部、冬运影视基地、冬奥艺术家村等,重点满足与冬奥会的配套对接。三期主要建设艺术家工作室、艺术家公寓及配套幼儿园，并完成建设所有商业配套和特色民俗主题乐园等项目，结合旅游发展增加旅游和娱乐元素,功能上增加民宿、旅游餐饮、购物等业态。

计划项目一期于 2016 年 8 月开工，2017 年 10 月完成，投资 30 亿元，基础设施配套 5 亿元。第二期于 2019 年完成，三期与 2021 年完成.七、发展规划：

本项目是美中城市协会计划组织开发的“怀下涿大溪谷——大北京后花园核心区”超大型文化旅游度假项目中的重点启动项目，也是该协会与下花园区全面合作、共同打造文化旅游和休闲度假精品系列的重点投资项目。我们的目标是：通过本项目的开发、建设和运营，借鉴和引进国外先进运营、管理理念和国内高品位的文化旅游发展模式，汇聚大北京地区文化旅游相关领域的各路精英和高端消费群体，强化鸡鸣山的文化旅游品牌，提升下花园区的休闲度假品质，打造京西地区独特的文化旅游和休闲度假集散地。

鸡鸣山文化小镇建成后将拉动下花园地区文化旅游和休闲度假需求，3 年内将为下花园区带来每年 2 百万人以上的旅游人

口，创造 2 万人以上的就业岗位，提高地方政府年税收 3 亿元以上，同时解决周边乡村的居住、就业、生活和环境改善，带动其脱贫致富。

第五篇：【特色小镇】东海水晶小镇

小镇名称: 规划面积: 基本情况 东海水晶小镇 |

所属产业:

时尚产业

3km² |

小镇位置:

东海县中华北路

东海水晶小镇总占地面积452亩，总投资50亿元;其中一期已建成363亩，投资32亿元，二期投资金额18亿元。通过东海水晶产业转型升级，打造集产业、文化、旅游、服务于一体的创新平台集聚区，辐射周边生态生产与生活，致力打造集旅游、文化、消费、创业为一体的创业创新生态圈。

建设空间

规划面积(平方公里)：3平方公里；建设用地面积(亩)：3000亩；规划常住人口：30000人

特色小镇 | https://f.qianzhan.com/tesexiaozhen/

建设模式

小镇以水晶产业为主导，楼友会运营为主体，集“七个+”于一体——大数据+、新媒体+，互联网+、双创+、金融+、物流+、旅游+。结合水晶产业、水晶贸易、水晶文化、水晶创新、小镇旅游，以八大模块为核心创新水晶小镇建设。打造水晶创新平台、水晶旅游集散中心、水晶文化展示、博览中心及博物馆、水晶交易区、水晶智能仓储物流区、水晶商业、服务区、金融服务中心、创新总部基地。

1、水晶创新平台：水晶创业学院+文化创意产业区+创新孵化基地，形成水晶文化创意、电子商务、科技金融三大产业集群。

2、旅游集散中心：打造东海水晶+温泉旅游;打造水晶电子商务交易综合平台。

3、创新产品博览中心：进行产品、文化展示，提供创业大数据以及博览交易洽谈服务。

4、水晶交易区：水晶城1、2号馆的水晶交易区。

5、水晶智能仓储物流区。

6、创新总部基地：引进三大产业集群总部企业，打造以水晶产业为核心的创业生态环境。

7、水晶商业服务区：完善水晶产业服务配套。提供创业酒店及配套;创意生活街区(用餐、咖啡、小型购物、邮局、银行等);休闲区(商业走廊);生活配套。

8、金融服务中心：引入创业投资、产业基金，打造水晶产业基金服务中心。

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现有基础

东海水晶小镇将以特色小镇模式整合周边生态，通过并引入颐高特色小镇O2O产品——云巢七彩，打造围绕水晶的旅游、购物、大数据、物流、展会、创业、金融等七大创新项目的叠加融合，颠覆传统市场和产业的商业模式、经营主体、投资营销以及信息对接，进一步提升东海水晶产业的知名度。并以水晶小镇的辐射与群聚效应，使主导产业形成完整的产业链条，凸显品牌效应和产业集群，带动东海消费产业、旅游产业以及文化产业升级，推动东海经济增速发展。

功能集成

综合公共服务平台或企业社区服务平台规划面积(平方米)：15万平方米

景区服务功能建设标准和预计建成时间：2018年

已有科教文卫和其他公共服务配套设施： 水晶城场馆内配有餐饮、博物馆、超市、影院、银行、物流、保险、会务会展、拍卖等功能，提供旅游、工商、质检、税务、公安、城管、邮政等公共服务。智慧社区规划情况：打造专业的水晶电商网站，进驻国内顶级电商平台的的东海水晶馆。引进专业的电商运营团队，完善产品营销设计体系，产品鉴定服务体系，产品售后客服体系，物流仓储管理体系。提高东海水晶的电商运营能力，提升东海水晶的品牌影响力，开拓水晶销售的线上新渠道。

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