物管纠纷中双过半认定

第一篇：物管纠纷中双过半认定

物管纠纷中“双过半”标准的司法认定

【案情回放】

江华机器厂原系国有企业，在破产过程中成立了破产清算组。江华社区系该厂家属生活区，依法选举产生了某业委会。2006年6月，破产清算组与被告乙物业公司和第三人某业委会签订了《委托管理江华社区物业协议书》，并将该厂下属公司的部分临时办公用房交付给被告用作物管用房。后被告和破产清算组均作出了解除上述协议之意思表示，破产清算组遂将物管用房移交该区政府及该社区所在的街道办事处管理，被告对该社区实施短暂的过渡性代管，社区居委会等自2008年5月开始对该社区进行了接管。

2008年5月，第三人在相关部门的指导下制订了《江华社区物业服务企业选聘方案（草案）》（以下简称选聘方案），并向小区业主公告了草案的主要内容，即：根据业主大会投票结果，由达到业主总数和建筑面积“双过半”的企业承担江华社区的物业服务；如竞聘企业均未达到“双过半”，则由得赞成票数最多的企业承担江华社区的过渡物业服务（过渡期1年），待过渡期满时另行选聘。6月16日，江华社区召开业主大会以业主过半数和建筑面积过半数的表决通过了该选聘方案。此后江华社区经公证处公证召开选聘大会，经表决参与竞聘企业均未达到“双过半”标准，第三人业委会遂与得赞成票数最多的原告甲物业公司签订《江华社区物业管理临时委托协议》（以下简称物管临时协议），约定第三人于15日内向原告提供物管用房。但被告乙物业公司一直拒绝腾退物管用房。原告遂起诉至法院，请求判令被告腾退交付物管用房。

一审法院经审理认为，第三人业委会按照“双过半”标准通过的选聘方案与得票数最多的原告甲物业公司所签订的物管临时协议应属有效，被告乙物业公司应腾退物管用房，判决支持了原告的诉讼请求。宣判后，被告乙物业公司不服向成都市中级人民法院提出上诉。成都中院经审理后判决驳回上诉，维持原判。

【不同观点】

本案是一起新型的物业管理纠纷，各方争议的实质在于业委会根据业主大会按照“双过半”标准通过的选聘方案，与得票数没有达到“双过半”但得票数最多的原告甲物业公司所签订的临时物业管理协议是否有效。

原告甲物业公司：原告经广大业主投票和公证处公证，以多数票成为某社区过渡物管企业，并与被告签订了物管临时协议，该协议系双方真实意思表示，应属合法有效。根据该协议约定，被告应将该社区物管用房交付给原告使用，但由于第三人乙物业公司无故强占，致使原、被告签订的协议无法履行，被告应依约向原告交付物管用房。

被告乙物业公司：根据物权法第七十六条和某市物业管理条例第三十八条和三十九条之规定，第三人某业委会只是业主大会的执行机构，在未经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数（简称“双过半”标准）的业主同意的情况下，第三人无权与原告签订物业管理的相关协议，故第三人与原告签订的物管临时协议无效。

第三人某业委会：第三人与原告签订的物管临时协议符合选聘方案内容，系双方真实意思表示，应属有效。其未能按照协议约定交付物管用房主要是由于被告乙物业公司的无端阻碍和拒不搬迁的行为所致，并非第三人的主观过错造成，第三人在本案中无过错无责任。被告乙物业公司因投票选聘落选，应自动退出物管用房。龙泉驿区法院：原告与第三人某业委会签订的物管临时协议符合物权法和物业管理条例关于选聘物业服务企业的规定，且双方签订物管临时协议的行为，系以符合“双过半”标准的选聘方案和选聘结果为依据执行业主大会决定的行为，而非第三人的决定行为，故该物管临时协议应属合法有效。

【法官评析】

不应机械理解物管规定中的“双过半”标准

针对本案中原告与第三人签订的物管临时委托协议是否有效的问题，笔者认为，对于物权法第七十六条、物业管理条例第十一条和十二条规定的选聘物业服务企业的“双过半”标准不应机械理解，按照“双过半”标准通过的选聘方案选聘正式或过渡性物业服务企业，均应认为执行了经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意选聘物业服务企业或其他管理人的规定，这也符合物权法和物业管理条例的立法精神和本意。故应认定原告与第三人签订的物业管理临时委托协议合法有效。

1.建筑物区分所有权人的共同管理权要求物业服务合同必须体现业主的共同意志

物权法第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”该条明确规定建筑物区分所有权包括业主的专有权、共有权以及共有部分的共同管理权。共同管理权是指建筑物区分所有权人基于专有部分与共有部分、专有权与共有权不可分离而形成的对建筑物整体进行共同管理所享有的权利和承担的义务。共同管理权是专属于业主的权利，任何人取得所有权就自然取得共同管理权，不论管理形式是自主进行，还是委托他人，真正的管理主体都应当是业主本身。但是由于建筑物区分所有权人个体情况千差万别，每个所有权人的个人意志难以绝对统一，因此必须及时构建业主自治组织，通过自治组织消化少数所有权人的个人意志，在民主的基础上进行有效的集中，形成代表全体所有权人的共同意志，才能确保共同管理权体现建筑物区分所有权人的共同意志。

根据物权法第七十六条的规定，选聘物业服务企业，签订物业服务合同，属建筑物区分所有权人共同管理权中的重大事项，法律明确规定须达到和满足两个方面的条件：一是专有部分占建筑物总面积的比例；二是业主占总人数的比例，也就是俗称的“双过半”的标准，才能体现全体建筑物区分所有权人的共同意志，才能体现全体建筑物区分所有权人的真实意思表示。

2.物业管理实践要求建筑物区分所有权人应正确行使共同管理权

根据物权法之规定，对于共有财产和共同事务，业主可以选择以业主大会、业主委员会等共同体组织形式进行管理。那么在物业管理实践中，如何合理平衡建筑物区分所有权人的个人意志与全体建筑物区分所有权人的共同意志？使得共同意志的表达更为符合大多数建筑物区分所有权人的个人意志？对此，如何促使个人意志正确上升到共同意志的高度是确保建筑物区分所有权人正确行使共同管理权的关键。在成立业主大会、实行共同管理的情况下，凡涉及共有和共同管理权利的重大事项，如制定和修改议事规则、管理规约、选举业主委员会、选聘和解聘物业服务企业、建筑物的重大修缮或改良、共同费用的筹集和分担等，都应由业主大会决定。因此，建筑物区分所有权人不能单独行使建筑物共有部分的共同管理权，必须通过业主大会或业主委员会来行使，这也就是物权法理论上通常所讲的共有共管原则。建筑物区分所有权人应当高度重视共同管理权，通过遵循物权法规定的程序充分正确的行使选聘和解聘物业服务企业的权利。根据物权法第七十五条、第七十八条第一款、物业管理条例第十五条规定，业主行使共同管理权利的方式就是成立并召开业主大会，通过大会表决的方式对共有部分进行管理，而其中签订物业服务合同，解聘或选聘物业管理公司就是业主行使共同管理权的重要表现。签订物业服务合同的决定权在于业主大会，业委会仅负责执行业主大会的决定，业委会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

3.对物权法关于选聘物业服务企业的“双过半”标准的理解

笔者认为，本案中，对“双过半”的规定不应机械理解，即不仅仅指召开业主大会时以“双过半”标准表决确定物业服务企业，还应当包含业主大会首先以“双过半”标准来确定选聘方案及程序后，再表决确定具体符合选聘方案的物业服务企业。理由如下：

第一，基于降低成本和提高效率的因素。选聘或解聘物业服务企业属于全体业主的共同事务，应当共同行使管理权。原则上，业主在处理共同事务时必须由全体业主协商一致，方可对其共同物业行使管理权。而在实践中，由于业主往往人数众多，意见千差万别，个别业主怠于行使共同管理权等因素，选聘物业服务企业，涉及到相关物业费用的收取，要在实质上达到字面规定的建筑总面积和总人数“双过半”的标准操作难度极大，往往不能及时选聘出符合大部分业主需求的合法的物业服务企业。

第二，基于操作中遵循民主与集中的原则。从学理上看，设立建筑物区分所有权法律制度的初衷是维持业主共同关系，保护业主共同权利，既要保护建筑物区分所有权人对专有部分权利的行使，也要保护建筑物区分共有权人对共同共有部分的权利的行使。建筑物区分共有权人行使对共同共有部分的共同管理权时，其个人权利应当得到充分的尊重，个人意志应当依照民主程序进行充分的表达，但个人意志的维护并不是无度的，个体权利对共同利益的让步是必要的，也是必须的。根据民主集中制原则，占建筑总面积和总人数过半的多数业主的个人意志已经上升为全体业主的共同意志，该共同意志应当对全体业主产生法律效力和约束力，全体业主均应当服从和遵循。

第三，基于物之效能的最大化发挥的原理。根据物权法原理中，若权利发生冲突时，物之效能的最大化发挥是权衡和选择的重要因素，“两害相权取其轻”，对两种利益强弱的衡量和把握至关重要。本案中，若机械适用“双过半”标准，势必会造成没有任何一家参与竞聘的物业服务企业符合规定的情形，导致无法选聘出合法的物业服务企业的结果，使该小区物业管理陷入混乱无序状态，业主的共同管理权最终落空。鉴于此，为有效避免此种局面，根据符合“双过半”标准的物业选聘方案所确定的临时物业管理企业具有合法性。

（作者单位：四川省成都市龙泉驿区人民法院）

第二篇：双过半文章

战酷暑 抗高温 全力冲刺“双过半”

时值初夏6月，连日来，频繁的高温天气给港口安全生产工作增添不少烦恼。尽管自然条件恶劣，却难以削减DCT一线员工那更加“炎热”的斗志。他们奔波忙碌在码头前沿，川流不息在箱区之间，用脸庞滴滴滑落的汗水谱写出战酷暑，抗高温，全力冲刺“双过半”的动人乐章。

6月15日，港区气温高至30度，DCT作业现场火热的生产场景一点也不逊色这夏季的温度。泊位上是停靠着等待作业的各艘货轮，场地里是来往不绝运送集装箱的拖车。与此同时7区泊位上停靠着的，是需要在当天16:30前抢吃水离港的中海集运内贸泉汕线“新九州”。为此，夜班的DCT人们已不眠不休地奋战了一夜，清晨换班后，疲倦的他们将重任交给了接班的兄弟。上午，气温逐渐升高，在骄阳的炙烤下作业现场如同蒸笼一般。业务员们手持对讲机和船图坚定地站在岸桥边指挥作业，工人指挥手们则忙着上锁绑扎。汗水顺着脸颊滴滴落下，虽然工作服很快便已湿透，但是没有任何一个人放下手中工作，离开现场。临近傍晚，作业也接近尾声，负责绑扎的工人们知道，关键的时刻到了。他们必须在作业完毕后尽快将所有装货绑扎完成，保证船舶完货既能离港。当船舶业务员顺利与大副签完手续后，他们才拖着疲惫的身影走下船梯，没得片刻休息，又一条船舶配工准备作业，重新抖擞精神的他们向着新的“挑战”继续进发，而这样的一幕对于工作在一线的DCT人来说，是冲刺“双过半”的日子里很平常的一天。

生产现场没有豪言壮语，有的只是默默的奉献。伴随着似火的骄阳，轰鸣的机械，岸桥吊具不停地升起落下，一个个集装箱被拖车送走运来，每个点点滴滴的箱量的积累无不包含着一线员工们辛勤的汗水。也正是他们，用实际行动战酷暑，抗高温，全力与时间赛跑，无时不刻冲刺在“双过半”的征程上。

值班组D班王东霆

第三篇：双过半讲话审阅稿

在区委常委（扩大）会上的讲话

刚才各有关分管领导传达了省市有关会议精神，经发局对全区经济运行情况进行了通报，*书记宣读了表彰决定，对完成上半年“双过半”目标任务的单位进行了表彰，最后**区长对当前工作提了具体要求，会后各级各部门要根据会议的有关精神抓好贯彻落实。下面，就贯彻落实****书记来****的调研讲话精神，结合当前和下一步工作，我提五点要求。

一是确保完成全年目标。在市委近期召开的会议中，多次强调了完成全年目标任务的重要性，并且每月召开经济运行分析会，对全市各县区目标完成情况进行评比排名。****自身经济体量小，基础薄弱，特别是面临着更加严峻的形势，所以我们必须以发展的速度赢得发展的体量。****五个发展主体都在不断的努力，通过盘活资产存量，加快项目落地，推进重点项目建设，不断推进经济发展，顺利完成“双过半”目标任务，呈现出了大开发大建设的良好态势。在此基础上还要进一步的加大工作力度，确保全年目标任务的顺利完成。在经济运行下行压力不断加大的情况下，各镇街各职能部门要充分发挥引导帮扶作用，一同努力帮助企业解决现实困难，要将服务企业服务发展落到实处，不能做表面文章。俗话说“沧海横流，方显英雄本色”，在全区上下共同努力下，顺利的完成了“开门红”“双过半”两大战役，面对最后“保全年”一役，广大干部更好鼓足干劲，确保全年目标的完成。二是深化规划体系。在昨天召开的市规委会上，正式通过了**新城259平方公里的发展战略规划，在发展战略规划确定后，要加快完善功能片区控规以及重点项目的城市设计。前天区委、区政府专门召开规划会议，明确了规划责任主体和时间要求，具体内容按照规划责任表加快落实。确保5个功能片区规划在一个月内全部完成，**卫星镇的新老镇区规划修编在20天内完成，三季度全区规划大头落地，年内全面完成。

三是加快推进重点工程。年初全区排出了26项重点工程，根据督查情况，进展呈现出了不平衡性。很多项目推进很快，比如**的桩基工程全面开工，各建设责任单位正加快推进中小企业园标准厂房建设。总部经济群的****大厦，前期项目设计已经全部完成，近期将进入正式打桩建设阶段。****大厦的规划修改方案近期将报市规委会审核，通过之后也将开工建设。现代农业园区管委会成立后，农业园区建设推进迅速，有望年内启动完成1万亩核心区建设。其他的重点工程，包括**都要加快推进力度。紧紧抓住秋高气爽、少雨干燥的工程建设良好时节，快速推进重点项目建设。下周，区委、区政府要专门召开一次重点工程推进汇报会，各指挥长和责任主体要利用多媒体形式汇报在手重点工程推进情况。

四是加快要素集聚力度。今年以来，全区上下紧紧围绕“三争”要求，汇聚了大量的资源要素服务于**的发展。在接下来的工作中，要继续狠抓资源要素集聚不放松，主要体现在几个方面，首先是项目招引。招商引资工作要调整方向，加大工作力度。在传统的产业链招商、大项目招商的基础上，要将招商的重点转向科技含量高、科技研发孵化等项目。全区广大干部要梳理自己的人际关系，排出有科技研发背景、大学任教、或者实验室研究生产转化的专业人员，引进一批技术研发项目，建立一批研究中心，中试基地，科技实验室，不断提高高新技术园区的项目科技含量。**区长牵头，科技局、发改局、商务局和人社局配合，发动全区的干部群众，对上述提到了资源要素认真梳理，为下一步的招商提供支持。二是做大投融资平台。投融资平台建设事关未来**的发展，事关重大项目的资金来源，必须争分夺秒装资产，多方出击抓融资。近期**集团与浦发银行合作发行“**基金，在省内外形成的一定的影响，为**未来发展集聚了大量资金。**要按照既定的目标加快自身建设，不断做大自身资产，同时各镇街和农业园区的平台建设也要加快推进。投融资平台的综合调度和推进工作由**负责。三是整合土地资源。要充分利用土地中期评估的机遇抓紧实施土地调整，将基本农田、一般农用地尽最大努力调整成建设用地。由**作为常委副组长，两办各抽调一名副主任，成立专门工作小组，推进土地调整工作顺利完成。在市级国土部门的土地指标支持外，自身还要通过增减挂钩不断整合土地资源。各镇街整理出的土地指标以不低于1**一亩的价格，区里统一收购。四是项目包装工作。项目包装工作是“三争”要求的具体体现，是争取支持的现实抓手。各镇街各部门要积极向上争取项目资金，跑省进京积极争取项目，同时了解国家的政策和资金的倾斜方向，有的放矢的包装自身项目。要向项目包装工作做的好的地区和专业人员学习，学习项目包装经验。五是统筹抓好各项工作。一是抓好群众路线教育活动。海州要在中央解决“四风”问题、市级“三行一改”的基础上，抓紧出台自身群众路线相关政策措施。“百千万”工程要继续推进，中秋节前要开展落实群众路线的活动，借助“百千万”工程，走访困难群众和离退休老干部。两办会同组织部、民政局对走访对接的群众进行梳理，用实际行动推进群众路线实践活动。二是要抓好村两委换届工作。前期的村委选举工作顺利推进，风气和稳定都呈现良好的状态。组织、公安等相关部门不能放松，对于接下来的工作要细致扎实，确保村两委换届工作的顺利完成和社会的稳定。三是要抓好信访稳定工作。全区现阶段信访工作整体稳定，保持了良好的势头。需要高度重视的是**在年底前必须摘掉信访重点警示单位的帽子，确保全区的信访稳定大局。四是禁违拆违工作。随着**建设，违建成为阻碍发展的重要制约因素，也是社会不稳定的诱因。各镇街要强化属地责任，城管等部门要加强巡查监控，进一步加大执法力度，公安部门要积极配合支持，坚决严厉打击各类突击违建、恶意违建现象。五是抓好秋季绿化工作。春季绿化是**新的一年来打的第一个漂亮仗，取得了突出的成绩。秋季绿化开始后，要继续延续春季绿化劲头，请**牵头**长以及农水部门延续春季绿化的推进框架，全面梳理“三高速一国道”周边的绿色走廊，拿出具体实施方案，对于没有成活的树木抓紧补种。同时每个四套班子领导、各镇街党政领导正职要负责建设绿化样板，在高速沿线建设500-1000米的绿化示范带，具体实施方案请**和农水部门抓紧研究出台。在前期工作完备后，将召开绿化工作推进会，专门研究秋季绿化工作。秋季绿化有个现实优势是完成了土地流转，为秋季绿化补种工作奠定了基础。六是秋季秸秆禁烧工作。要认真总结夏季秸秆禁烧的经验，扎实细致的做好前期工作，确保全区无火点。七是抓好森林防火、安全生产等工作。10月进入防火期，四套班子领导要继续落实巡查制度，农水、**要继续加强卡口管理、宣传教育、上山巡查以及设施器材完善等工作。同时安全生产工作一刻不能放松，特别是新学期刚开学，校园安全要高度重视。

今年以来，在**和宏观环境趋紧的情况下，各项工作扎实稳步推进，是全区上下共同努力的结果。于此同时，市委市政府对于**的支持政策正在抓紧落实，很快将以正式文件形式下发，其中土地政策支持和海发集团上升为市级融资平台已经以会议纪要形式下发，为**未来发展奠定了良好的基础。全区上下要充分利用千载难逢的历史机遇，鼓足干劲、坚定信心，为**的发展做出自己的贡献。

第四篇：农村经济双过半运行情况分析

农村经济双过半运行情况分析

资阳市雁江区委农办

开年以来，我区“三农”工作紧紧围绕区政府四届二次全

体会议提出的奋斗目标，积极应对冬春连旱、市场疲软等不利局面，以产村相融为突破口，大力发展现代农业，一季度工作取得了阶段性成果。现就双过半工作情况分析如下：

一、一季度指标完成情况

全区实现农业总产值13.46亿元，同比增长3.5%。其中：

畜牧业出栏生猪53.5万头，实现产值10.98亿元；完成小春播种面积61.2万亩，实现产值2.48亿元；劳务输出29.5万人，实现劳务收入10.73亿元。农民人均现金收入实现2817

元，同比增长12.9%。

二、双过半目标任务

全区预计实现农业总产值30亿元，同比增长13.76%。

其中：畜牧业产值22.4亿元，种植业产值7.6亿元。完成大春播种面积148.15万亩；劳务输出33.7万人，实现劳务收入18.73亿元。农民人均现金收入实现5732元，增加842元，同比增长17.2%。

三、存在的问题

一是农业生产上，受去冬今春干旱少雨高温气候影响，小春作物长势较差，减产已成定局。

二是畜牧生产上，饲料原料价格一直高位运行，生猪价

格持续疲软，小家禽受禽流感影响销路不畅，养殖无利润甚至亏损；散养户补栏积极性不高，逐渐退出畜禽养殖行业。

四、下步工作措施

（一）全力抢收，降低小春损失。油菜、小麦等作物的收获期即将来临，为了最大限度降低旱情对小春产生的灾害损失，镇村干部要深入田边地头，指导做好小春收获准备。积极推广机械收割，并组织发动成立专业收割队，抓住晴好天气，做到成熟一块就收一块，早收快晒、颗粒归仓，降低产量损失。

（二）多措并举，确保大春粮食增产。一是抓改制稳定面积。狠抓耕作制度改革，积极推广科学种植模式，发展多熟间套种植，提高复种指数，力争大春粮食播种面积达148.15万亩。二是抓示范提高单产。建立以丹山、南津、保和等镇为中心的玉米高产核心示范7000亩，全区达到6.2万亩；建立以中和、丹山等镇为中心的水稻高产核心示范3500亩，全区达到4.2万亩，要以粮油高产高效创建为突破，不断提高粮油作物单产。三是抓集成技术推广促丰收。大力推广内5优

39、川农优498、成单30、正红505等优良品种；指导应用水稻（覆膜）强化栽培、玉米集雨节水膜侧栽培、旱地新三熟“麦/玉/豆”、测土配方施肥和合理间套轮作、病虫害绿色防控等新技术、新模式；积极示范推广农机化作业，发挥机播(插)均匀、速度快、节约劳力、缩短播期等优点，力争机播玉米1万亩，机播、机插水稻3万亩。

（三）强化果蔬发展，促进农民增收。一是加强蜜柑、桃树、枇杷等果树的管理，指导果农积极做好疏果定果、套袋、修剪、肥水管理、病虫害防治等工作，确保水果产量和品质。二是大力发展蔬菜，充分调动群众种植的积极性和主动性，支持专合社带动发展，鼓励大户承包经营，大力发展中介人和营销大户实现订单农业，不断扩大蔬菜种植规模。

（四）稳定畜牧发展，促进农民增收。突出两个带动，进一步完善龙头企业、专业合作社与农户的利益联结和运行机制，大力推广“寄养托养”“订单养殖”，不断扩大农户的参与面、受益面，提高农民组织化水平；进一步完善风险基金拆借、预拨机制，加快推广五统两金一保机制，切实增强风险防范能力；引导养殖户，特别是规模养殖场进行品种改良、设施设备升级，进一步完善以生猪养殖为主导、小家禽为特色的现代畜牧业产业体系。力争上半年出栏生猪94.9万头，山羊24.6万只，小家禽650.2万只，实现畜牧业产值22.4亿元。

（五）壮大特色产业，促进农民增收。一是重点发展丹山红村中华鲟、丁桂等名优水产养殖，着力打造南津镇观音岩村西南最大泥鳅种苗繁殖基地。二是着力建设小院镇远文林木10万只林下养鸡产业基地和以千家万富为龙头的1万头特色野猪基地。三是大力发展乡村旅游和休闲农业，重点依托晏家坝和佛山橘海发展乡村度假、休闲娱乐、观光农业，促进农民增收。

（六）多业并举，促进农民增收。整合全区培训资源，实施“万名农村实用技术人才培训计划”，大力开展农村实用技术和技能培训，使青壮年农民能够掌握一技之长适应市场需求；推进劳务输出平台建设，培育雁江劳务品牌，提高组织化输出水平。大力发展加工业、个体企业、营销业、运输业等二、三产业，有效转移农村剩余劳动力，拓宽增收致富渠道。

二〇一三年四月二十日

第五篇：物管工作总结

工作总结

世纪金鼎党支部：

2008年是公司各项工作取得突破性进展的一年，在公司经理会和总务部的领导下，我物管部全体员工积极工作，全面完成了各项工作任务，现就一年来的工作情况总结如下：

一、完成的经济指标

全年收缴各项物业费万元，完成率100%。其中：水电费万元，物管费万元，租赁费万元，取暖费万元，其它费万元。

二、工作方式和思路

一年来，我们以提高物业管理和后勤保障能力为宗旨，以转变观念，热情服务，规范管理，争创一流为目标，在党支部和经理会的指导和帮助下，我们深入基层，及时了解业主的需要和困难，帮助他们解决经营过程中的碰到的各种问题，积极引导经营户、供应商合理安排，规范经营。让广大经营者真切感受到入住金鼎购物广场，享受居家经商的快感。我们用亲人般的热情和真诚，换来了他们对物业管理工作的理解与支持，使得全年物业管理工作进展顺利。

三、深化和完善管理制度

制度是规范管理的保障，在年内，我们本着与时俱进，共建和谐的思想，根据碰到的实际情况和取得的工作经验，对物业管理制度进行了深化和完善。从强化服务意识，规范文明管理入手，根据公司的发展思路，对物业管理制度中不切合实际，不适应时代发展要求，与公司经营理念相悖的地方进行了调整，增加了能够反映时代特色，企业文化内涵的部分，使得物业管理制度更加规范化，人性化。随着企业经营范围的不断扩大和经营方式的不断深化，现有物业管理制度已经不能涵盖和满足公司的经营和发展要求，按照公司的—1—

总体规划方案，我们反复斟酌，制定出了相应的管理细则。

四、加大物业监管力度

娱乐场所、外围门店、流动营业网点等场所，由于灵活性、分散性比较强，采取定时定点服务的物管模式工作通常就会陷入被动，而且会产生许多漏洞。对此，我们采取机动、灵活的物管方式，加大检查力度，耐心宣传物管办法和收费标准，与经营者及时沟通，为业主提供安全服务和后勤保障，通过细致周到地做工作，与业主订立物业管理合同和文明卫生约定，确保了物业管理工作顺利完成。

五、做好安全卫生工作

物管工作不只是管理，更重要的是疏导，不只是收费，更重要的是服务。在安全卫生工作方面，我们总是将服务贯穿于管理之中。通过强化内部管理制度，来提高外部服务能力，通过提高安全防范意识，来增强岗位责任感。按照《大厦安全卫生管理制度》的要求，我们分解、细化工作任务，做到责任到人，采取“谁主管，谁负责”的办法，对大厦的安全卫生严抓细管，发现问题，及时处理，确保全年“三防”安全无事故。

一年来，在公司经理会和总务部的支持与关心下，通过物管部全体同事的不懈努力，我们顺利完成了各项工作任务。建立健全了公司的物业管理制度，取得了一定的物管知识和经验。但这些距公司的要求和业主的期望还很远。在新的一年里，我们将认真总结，寻找差距，借鉴经验，深化改革，为广大消费者和经营者争创一流的购物环境发展平台，进一步为公司的繁荣和发展作贡献！

物管部：马琳

2008年11月26日

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