在全市物业管理工作会议上的讲话

第一篇：在全市物业管理工作会议上的讲话

在全市物业管理工作会议上的讲话(摘要)

北京市住房和城乡建设委员会主任 隋振江

（2010年2月7日）

同志们：

这次全市物业管理工作会议，是在全市深入学习贯彻北京市“两会”精神，全面落实建设世界城市目标的新形势下召开的，内容重要，意义重大。刚才农科同志对全市物业管理形势进行了分析和总结，对下一步工作做出了部署和安排，希望各区县、各物业管理企业认真学习领会，主动抓好落实。这次受到表彰的物业企业代表以及业主委员会代表和区县房管部门的代表也做了经验介绍，希望进一步起到推动行业发展、社区和谐的示范作用。也借此机会，向战斗在物业管理服务一线的全体同志表示衷心的感谢！向为物业管理工作做出突出贡献，受到通报表彰的先进单位表示热烈的祝贺！

物业管理是关系群众安居乐业、涉及社会生活各方面的一项综合性工作，对于改善城市形象，提升城市品位，美化人居环境，提高居民生活质量，增强城市综合竞争力，具有重要的意义。北京奥运会的成功举办和新中国成立60周年庆祝活动的圆满举行，使首都的现代化建设进入了一个新的发展阶段。刘淇书记在市委十届七次全会工作报告中号召，要瞄准建设国际城市的高端形态，从建设世界城市的高度，全面落实人文北京、科技北京、绿色北京行动计划。郭金龙市长在今年北京市十三届人大三次会议的政府工作报告中提出，要“着眼建设世界城市”，以更高标准推动首都经济社会又好又快发展。这给我们建设房管工作提出了新的更加艰巨的任务，也给物业管理行业健康发展提出了新的更高的要求。因此，我们要着眼建设世界城市的长远目标，解放思想，勇于创新，不断探索适应时代发展要求的物业管理体制机制，积极促进物业管理行业向产业化和高端形态发展，全面提高我市的物业管理水平。下面，我再讲几点意见。

一、着眼形势发展，进一步提高对物业管理重要性的认识

随着土地资源开发利用和城市化建设进程的加快，北京将会由城市建设主导期逐步向城市管理主导期进行转变。认真梳理和解决现行管理体制、管理手段和管理方法中不符合、不适应的矛盾，是摆在我们面前的首要任务。具体到建设房管系统，进一步提高对物业管理重要性的认识，深入研究既有房屋的使用管理问题，也迫在眉睫。

第一、物业管理是完善和发展现代城市功能的基础。现代城市功能的内涵十分丰富，既涉及城市原有功能的利用、发展和改造，也涉及城市远景规划布局的调整、社会经济结构的转变和社会生产生活等基础设施功能的提升。城市基础设施建设与房地产的开发、改造与建设，是为城市功能的完善与发展所创造的物质基础。在城市的运转过程中，无论是基础设施还是住宅与公共建筑等，都要随着时间的推移，投入相应的人力、物力、财力，使其保持原有功能或完善发展其功能。物业管理可以满足业主和用户在物业使用过程中多元化的需求，创造与硬环境相适应的管理服务软环境，并使硬环境充分发挥效用，提高人们的生活质量。从这个意义上说，物业管理工作实际上就是城市基本组织单元的管理工作，物业管理工作者，实际上就是城市管理工作者。

第二、物业管理是现代城市管理体制的重要组成部分。物业管理作为一种新型的管理模式，顺应了住宅商品化和社会化需求，以其专业化的服务明显改善了居民的居住环境，逐步得到了社会的认可和欢迎。现在我市的物业管理覆盖面在不断扩大，其重要性日益提高，已经成为城市管理的重要组成部分。截至2009年底，全市物业服务企业达3052家，有5210个项目实施了物业管理，其中住宅3557个项目，住宅物业管理覆盖率达到了80%以上。居住区是人们生活的重要空间，是建设和谐社会的重要载体，作为社区中管理服务的主体，物业服务企业在提高人们居住质量和生活质量的同时，也承担着居住区精神文明建设的重任。一个小区管理得好，小区就会平安祥和，居民就能够安居乐业；管理不好，就会留下隐患，容易产生纠纷，影响社会稳定。

第三、物业管理是提高人民群众生活工作质量的手段。经济发展的根本目的是提高人民生活水平，提高居住质量是全面建设小康社会的重要任务。随着国民经济发展战略目标的顺利实现，居民消费需求逐步向注重生活质量提高转变，向更高生活水平迈进。在住房方面，居民住房需求进入面积增加与质量提高并重，从单纯的生存型需求向舒适型需求转变的新阶段。提高居住质量，既要靠住宅建设的科技进步，大力推进住宅产业现代化，提高住宅规划、设计和建设水平，也要有良好的物业管理。好的物业管理改善了人居环境和工作环境，促使人们安居乐业，改进人们的精神面貌，促进人际关系融洽、社会和谐稳定。

第四、物业管理是维护社会和谐稳定的基本保障。维护社区和谐、加强社区精神文明建设是城市发展进步的基础。物业管理是社区服务的重要组成部分，物业管理企业对于维护社区环境和秩序具有积极促进作用。近年来的实践告诉我们，通过规范社区建设与物业管理各主体之间的关系，整合资源，可以推进物业管理与社区建设的协调发展，形成推进社区建设的整体合力，既有利于为居民创造良好的居住环境，也有利于促进社区和谐和社区精神文明建设。

二、理清工作思路，切实把握做好物业管理工作的突破口和着力点

近几年，通过行业管理部门和物业服务企业的共同努力，我市物业管理工作取得了优异的成绩，尤其是在2008年北京奥运会和2009年新中国成立60周年庆祝活动期间，我们的物业服务企业不仅为奥运场馆和涉庆活动场所提供了优质服务，还为广大市民生活提供了周到的日常服务保障，为维护社会和谐稳定，实现“平安奥运”和“国庆平安行动”作出了突出的贡献。今年，按照市委市政府的工作部署，着眼建设世界城市，围绕实施人文北京、科技北京、绿色北京发展战略目标，进一步加强、完善和改进物业管理，继续推动物业管理纳入社区建设，全面落实各方主体责任，建立健全长效管理机制。

第一、要积极推进行业诚信建设，促进行业健康发展。“诚以立己、信以待人”，是企业生存发展的基本准则，也是行业健康发展的基础。物业管理企业及从业人员的信用，是社会信用体系的有机组成部分。物业管理行业直面社会公众，提供长期服务，诚信经营对行业发展至关重要。下一步，我们将逐步完善物业管理企业信用档案系统，以信用档案系统为载体推动行业诚信建设，要抓住服务行业的特点，推动管理重心的转移，把信用管理落实到项目上，落实到项目负责人上，落实到岗位上，使每一位从业人员的诚实守信行为成为企业的信用基础。

第二、要切实加强对业主大会和业主委员会的指导监督，强化业主自律意识。业主是房屋的所有权人，是物业管理的权利和责任主体，强化业主自律意识，充分发挥业主大会和业主委员会的作用是搞好物业管理的基础。一是要加大业主大会和业主委员会组建力度。要加强对组建业主大会和业主委员会的指导，促进业主自我管理，自我约束机制的形成。要通过规范业主大会、业主委员会的行为，促进业主自律和民主决策，依法维护自身合法权益。二是要强化业主的权利意识和自治意识，充分发挥业主大会和业主委员会的作用。广大业主要充分行使对业主委员会和物业企业的监督权，物业企业应当自觉接受监督。同时，要监督业主委员会不得做出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。三是要强化业主的责任意识和自律意识，树立花钱买服务的理性消费观念。物业管理企业要积极引导、增强业主物业服务消费意识，要完善管理规约和物业服务合同条款，将业主履行交费义务条款和制约措施纳入管理规约和物业服务合同，使个别不自觉履行交费义务的业主受到规约和合同的限制和约束。

第三，要努力提高物业企业综合素质，为居民提供优质的服务。物业管理的根本目的是为业主、为住户提供优质的服务，物业事业的发展，关键在于企业素质的提高。各物业企业要切实加强内部管理，努力提高综合素质，不断提高服务水平。一是切实加强企业基础建设。物业企业要完善企业内部管理制度，加强自身建设，苦练内功，增强发展后劲，适应市场竞争的需要。二是大力提高物业管理从业人员职业素质。要抓好多层次的人才培训，加强企业关键岗位和技能培训，提高从业人员素质。要把培训重点放在项目负责人身上，通过加强对项目负责人的培训与管理，提升物业项目的服务品质，提高物业企业的管理水平，推动行业整体素质的提高。三是要努力增强服务意识。各物业企业都要转变观念，把搞好服务放在一切工作的首位，要坚持以人为本，努力搞好人性化服务，要大力推行精细管理、精心服务，要充分发挥业主大会的作用，紧紧依靠业主委员会开展工作，物业企业要与业主委员会和谐相处，共同构建和谐社区，共同创造整洁、文明、安全的居住环境。四是培育一批品牌企业。各物业企业都要牢固树立品牌意识、竞争意识、开拓进取意识，努力使企业上规模、上档次、上水平，以高质量的管理和以人为本的优质服务，打造自己品牌。

第四，积极开展管理机制创新，不断提升行业发展层次。一是要进一步处理好社会管理与行业管理的关系。物业管理是一个复杂交叉的管理问题，经过这几年的实践，我们对物业管理的认识不断深化，特别是《物权法》的颁布实施，使我们深刻认识到物业管理不仅是行业管理问题，更是社会管理的问题，需要相关社会管理职能部门共同承担；物业管理不单单是物业企业的事，更是业主的权利和责任，需要更多服务企业和业主共同负责。这种社会和行业交织在一块的管理局面，要求我们必须树立大局意识，讲协调、讲配合，不断开展管理体制、机制和模式的创新。在这个问题上，希望大家和我们一起来思考、来研究，为做好工作打下基础。二是要正确处理好前期管理与后期管理的关系。前期开发遗留问题是引发物业矛盾纠纷，影响物业企业和业主构建和谐互信关系的的主要原因，为此我们要把前期开发与后期管理的责任分界点后移。在业主大会成立前，由开发商负责前期物业服务，协助业主成立业主大会，业主大会成立后选聘物业服务企业，并且可以委托第三方机构按照物业项目交接的技术标准对共用部位和共用设施设备进行验收。开发商应当及时处理解决物业使用中出现的物业质量缺陷以及配套完善等问题。要通过这种制度设计使物业企业从前期矛盾纠纷中摆脱出来，专心为业主服务，提高服务品质，提升行业发展层次。三是要积极探索资质和信用体系建设相结合的管理体系。资质和信用互为表里，要通过加强企业资质等级晋升核定工作完善资质管理，通过建立项目备案制度，加强对项目负责人的培训与管理进一步强化信用体系建设，把静态管理和动态监管结合起来，把对企业的监管落实到对人的管理上来，推动企业不断加强自身建设，不断提高从业人员素质，从而推动行业整体素质和服务品质的提升。四是要深入研究引入第三方监管机制问题。要立足于构建业主和物业服务企业之间的长期和谐互信关系，尝试引入第三方评估监理机构，为业主、物业企业和建设单位提供物业项目承接验收、物业服务标准确定、服务费用评估、服务质量测评等方面的服务，努力在物业服务项目交接、推动物业服务质价相符、促进公平交易、化解矛盾纠纷等方面发挥积极作用。

三、认真履行职责，确保物业管理各项工作真正落到实处。

物业管理涉及面广，社会影响大，特别是居住区物业管理，与广大人民群众的切身利益息息相关。不仅关系到人民群众合法权益的实现，还涉及基层民主政治建设和社会稳定，是做好和谐社区建设、维护首都社会稳定工作的基础环节。因此，各职能单位和部门必须高度重视，切实加强组织领导，明确职责分工，认真履行职责，强化协调配合，扎扎实实抓好这项与群众切身利益密切相关的系统工程。

市区县行政主管部门，要把强化物业管理工作作为提升城市管理水平、创建文明城市、维护社会稳定工作的一项重要内容，切实摆上议事日程，落实实施机构，明确工作任务，建立一级抓一级、层层抓落实的工作体系，为物业管理工作提供有力保障。要进一步加大管理服务力度，充分发挥职能作用，努力转变作风，不断提高效率。要努力为物业管理企业排忧解难，为物业行业发展创造有利条件；要努力解决好群众反映的热点、难点问题，认真受理群众投诉，加大调处力度，解决实际问题，努力化解矛盾，维护社会稳定；要加强指导和服务，努力推进全市物业管理的全面发展。

物业管理行业协会，要正确定位，进一步增强全局意识和责任意识，充分发挥汇聚行业智慧、加强行业自律、展示行业风采、提升行业形象的功能，发挥其服务、咨询、沟通、监督、自律、协调的中介作用，不断提升协会的影响力。要继续完善物业示范项目评定机制，激励物业服务企业不断提高服务品质，推广先进的物业服务经验，充分发挥优秀物业管理项目的示范效应，促进行业健康有序发展。

物业管理服务企业，要深入研究我市物业服务市场的商机和问题，不断学习和借鉴外省市先进的服务理念和成功的管理经验，强队伍，精业务，优服务，上高度，要紧紧抓住首都建设发展时机，积极作为，做强做大，树立品牌。要全面加强职业道德教育和业务素质教育，建立健全企业章程和各项管理制度，积极推行人性化管理和亲情化服务，逐步完成企业精神的沉淀积累，认真打造诚信、规范、负责、友善的企业文化，形成具有首都特色的物业服务行业新风。

同志们，物业管理工作千头万绪，矛盾和问题很多，我们要站在以人为本、构建和谐社会的高度，尽职尽责地开展工作。相信在全社会的理解和支持下，通过大家锐意进取，同舟共济，创新发展，扎实工作，我市的物业管理工作一定会有新的起色，一定会创造出让政府放心、让社会满意的物业管理新局面。新春佳节即将来临，我代表市住房和城乡建设委向辛勤工作在物业管理与服务工作岗位上的全体同志拜个早年，祝大家新春快乐，阖家幸福！

在全市物业管理工作会议上的报告（摘要）

市住房城乡建设委副主任 张农科

（2010年2月7日）

各位领导，同志们：

今天，我们在这里召开全市物业管理工作会议，主要任务是贯彻落实市委、市政府决策部署，动员全市物业管理行业以及相关职能部门，着眼建设世界城市的战略目标，进一步加强和改进城市物业管理工作，尽快建立与现代城市管理要求相适应的物业管理新体制，努力打造物业管理行业服务城市两个文明建设的新形象，促进我市物业管理行业健康有序发展。过一会儿，振江主任还要做重要讲话，希望各单位一定要认真抓好落实。

一、2009年主要工作情况

2009年，全市物业管理工作，在市委、市政府的正确领导下，按照“保增长、保民生、保稳定”和“构建宜居物业”的总体要求，深入贯彻落实科学发展观，围绕完善物业管理政策法规、健全物业管理工作机制、加强物业服务市场监管和强化物业管理纠纷调处机制等方面积极开展工作，取得了一定成效。

（一）积极推动体制机制创新。去年，我们紧密结合我市实际，积极探索物业管理新模式，推动物业管理体制机制的创新。按照《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则（试行）》的要求，不断扩大物业管理覆盖面，逐步建立条块结合、以块为主、纳入社区统一管理的物业管理新体制。继续推动物业管理纳入社区建设，推动街道、乡镇对业主大会的指导、监督职能的落实。社区居委会、业主委员会、物业服务企业“三位一体”的管理模式，充分显示了互为一体、各司其职、互为补充、互相促进的机制体制优势，朝阳、丰台、顺义、怀柔等区政府把物业管理工作纳入了年度工作考核，纳入了社区建设的整体目标，切实调动了街道办事处和居委会在社区管理中的积极性，有效促进了和谐社区的建设。同时，按照事权下放、属地管理的原则，将维修资金的划转、使用环节审批权限下放到区县，提高了行政效率，形成了市住房城乡建设委、市财政局、市审计局、市资金中心共同决策，市资金中心日常管理的住宅专项维修资金管理体制，初步构建了科学、高效的管理工作机制。各区县也在物业管理体制和机制上进行了积极探索。怀柔区选择两个街道建立了物业管理科，将物业管理的职能直接建立在基层。密云县建立了物业项目的预警机制，对重点项目密切关注，快速反应，确保了物业项目交接工作的及时协调和顺利完成。

（二）着力完善政策法规体系。2009年，针对物业管理出现的新情况、新问题，注重加强了物业管理行业发展规划和相关政策法规的研究工作。通过提高立法规格，更好地指导物业管理工作，强化住宅区的管理。按照市政府的立法计划，起草完成了《北京市物业管理办法》（草案），重点明确了前期物业管理、业主大会的成立和运作、物业服务交接以及培育物业服务第三方评估监理机制等问题；为加强物业服务市场监管，完善物业服务市场准入和清出机制，推进全市物业服务行业信用体系建设，印发了《北京市物业服务动态监管暂行办法》；针对住宅专项维修资金管理中的热点和难点问题，印发了《北京市住宅专项维修资金管理办法》，在维修资金交存标准、使用程序、续交补建和应急支用等方面进行了调整和完善。

（三）努力规范主体行为。狠抓了《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则（试行）》的贯彻落实，与市社建办、市民政局、市规划委联合召开了宣贯大会，制定下发了《贯彻落实＜北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则（试行）＞工作计划》，并进行相关业务的培训;印发了《管理规约》、《业主大会议事规则》、《首次业主大会会议召开方案》三个配套示范文本，对首次业主大会成立、业委会委员选举程序、业主大会和业主委员会的运作等进行了详细规定。西城区专门召开全区各部门参加的贯彻落实会议，积极推动业主大会、业主委员会工作纳入社区建设。丰台区两次组织召开了贯彻落实动员会和培训会，并就成立业主大会、业主委员会工作对街道、乡镇进行指导，对一些问题比较突出的街道专门进行“上门服务”。平谷区政府高度重视业主大会和业主委员会的推动工作，在三个街道各选三个住宅小区做试点推动成立业主大会和业主委员会。西城、大兴、通州等区还会同街道办事处、乡镇加强对业主委员会委员的培训，使其掌握物业管理基本政策，提高业主委员会物业管理政策水平和管理能力。

（四）切实加强行业监管。为确保物业管理市场健康发展，坚持不断对市场进行规范，积极营造“公开平等，诚实守信”的良好市场环境，有效地促进了物业管理市场的良性发展。围绕企业接受行政监管、经营服务、内部管理等方面，开展了全市物业服务标准化专项检查。结合2008年物业服务标准化专项活动的实际情况，将物业服务标准化活动的期限延长至2009年8 月。各区、县建委（房管局）结合辖区实际开展检查活动，取得了良好的社会效果。截至2009年8月底，各区县共对1536个，1.6亿平方米的住宅物业项目进行了检查，检查覆盖率达49%。其中，崇文、宣武区、通州区、平谷、密云县、怀柔、顺义、延庆县和开发区住宅项目检查覆盖率达到100%。

顺义区还按照住宅小区物业服务一级标准对全区106个物业居住小区进行了巡查。全市检查活动共发出99份责令改正通知书，被责令整改项目建筑面积815万平方米。通过检查，增强了物业企业责任意识，进一步改进了物业服务工作，排查治理并消除了一批安全隐患。为净化物业服务市场，强化物业服务企业资质管理，根据物业服务企业资质管理的相关规定，在2009年5月和7月，分两批次共注销了54家物业服务企业的资质。

（五）充分发挥示范项目的引导作用。物业项目的创优达标是行业发展的标志性活动，社会关注、企业关注、业主关注。2009年，我们全面改革物业管理项目创优达标活动的组织方式，把服务型企业的服务水平交给业主和专家来评判，取得了比较好的社会效果。一方面由政府主导改为物业协会组织评定，同时邀请媒体全程参与监督；另一方面强调了业主的最终评判权，要求参评的项目在申报前，必须经过过半数业主的同意，其中五星级住宅项目还引入了公开答辩机制，由参评物业项目负责人接受随机抽取的业主代表和专家的提问，进行现场答辩。不仅通过增加透明度，大大提高了社会对考评活动的认知度，还通过严格标准，大幅提高了考评质量。155个项目获得市优称号，其中推荐11个项目参加国优评比，一次全部通过，受到住房和城乡建设部、中物协及外地专家的好评。

（六）及时化解物业矛盾纠纷。去年，在物业管理矛盾纠纷的处理上，我们坚持按照“发现得早、控制得住、处置得好”的总体目标，扎实细致地做工作。“发现得早”：在加强对区县物业管理工作指导的同时，及时监测媒体对物业管理工作的反映，编制《今日物业舆情》164期，发布“物业服务动态快报”48期，“物业服务指导工作简报”48期；“控制得住”：通过艰苦细致地工作，全年及时化解了物业管理矛盾纠纷52起;“处置得好”：继续完善物业管理纠纷人民调解工作机制，进一步加大人民调解工作力度。截至2009年底，共受理各类物业管理纠纷7823件，成功调解6348件，调解成功率81%。为确保国庆60周年期间的安全稳定，结合物业企业安全生产综合整治活动，在全市开展了为期三个月的迎国庆物业服务大检查，加大了重大矛盾纠纷的排查和防控力度，实现了“三无”工作目标。东城、房山、门头沟等区在加强日常物业管理矛盾排查的同时，认真完善物业纠纷应急工作预案，采取多种方式及时化解、跟踪解决矛盾。朝阳房管局与区司法局、区法院共同研究建立了物业管理纠纷人民调解和司法诉讼联动机制，实现了人民调解、司法调解和司法诉讼的有效衔接，减少了纠纷化解的成本。此外，崇文、海淀、石景山、昌平、密云等区都高度重视物业矛盾纠纷的解决，采取多种措施有效避免了矛盾激化和群体事件的发生。

（七）圆满完成专项治理工作。按照市委、市政府“国庆平安行动”总体工作部署，开展了全市普通地下室安全使用管理专项整治工作。制定了《北京市普通地下室专项整治工作方案》，召开了联席工作会议，会同市消防局、市卫生局对专项整治工作进行了督导检查，确保了国庆60周年期间普通地下室的使用安全。专项整治中，各区县共排查普通地下室7037处次，发现安全隐患和不安全因素1174处，发出限期整改通知书624份；整改隐患714处，对整改不达标的普通地下室关闭或暂停使用221处。在普通地下室管理面临众多矛盾和困难的情况下，各区县主动作为，大胆创新，创造了许多好的管理经验，特别是石景山区从改革管理流程入手，建立了长效机制，分类推出普通地下室样板工程，建立了普通地下室使用的七项制度，设立了样板单位的“两图五板”，制定细化了107项检查内容，有效推动了管理工作的落实。通州7月3日的安全生产事故发生后，我们立即在全市物业服务企业中开展了安全生产工作专项整治活动。整个整治活动紧紧抓住六个方面风险点，采取过项目的方法，进行拉网式大排查。在全市物业服务企业自查整改3501个项目的基础上，各区县建委（房管局）配合安监和公安消防、质监等有关部门又对1049个物业项目进行了督查，增强了全市物业管理企业的安全生产意识，提高了安全生产管理水平。

二、当前存在的主要问题

在全市物业管理工作取得积极进展的同时，我们也要清醒地看到，随着首都社会经济的快速发展，随着建设世界城市战略目标的确立，我市物业管理发展过程中的一些深层次的矛盾和问题也在逐步显现出来。这些问题和矛盾主要表现在：

（一）开发遗留问题依然没有得到彻底解决

近几年物业管理纠纷中，有相当数量的纠纷是由开发建设遗留问题引发的。主要表现在，规划变更引起居住环境的改变、开发建设单位不按规划设计要求建设配套设施、有些小区地下车库等配套设施权属不明、房屋及附属设备存在质量问题等。开发企业与物业企业建管不分、责任不清也是造成矛盾和纠纷的根源。物业管理从属并受制于房地产开发，开发项目在规划、设计、施工阶段遗留问题，开发企业对后期物业管理做出的不切实际承诺的问题，重建设、重销售、轻管理的问题等等没有得到根本解决。

（二）服务不规范问题依然不同程度存在

一些物业服务企业不认真履行物业服务合同，经营活动中随意损害业主权益、违规经营的现象时有发生。有些企业巧立名目多收费，乱收费，只收费不服务，多收费少服务或降低标准服务；有些企业没有建立健全财务管理制度，没有按规定向业主公布物业管理服务费收支情况；有些企业服务意识淡薄，没有树立以业主为中心的服务理念，以管理者自居，处理问题的方法简单生硬，使矛盾激化；一些物业服务企业还超越权限，擅自处分应由业主处分的事项，侵犯了业主的权益。

（三）业委会行为不规范现象依然时有发生

随着业主维权意识的提高和对物业服务行为认同度的差异，业主委员会与物业服务企业、业主间的纠纷日益增多。有些住宅区业主委员会由于维权手段简单粗暴，与物业服务企业之间的对立日趋尖锐，甚至个别小区业主的所谓维权活动已扰乱了社区、甚至社会的安宁。一些业委会成员业务素质不高，对自身的责、权、利认识存在偏差，把个人利益置于业主共同利益之上，使得大多数业主的利益不能得以维护。此外，我市物业管理行业发展中还存在从业人员队伍建设滞后行业发展以及业主委员会缺乏制约和监督等问题。这些问题充分反映了规范发展物业管理的必要性和紧迫性。上述问题的存在，既有市场主体行为不规范、物业管理市场发育不完善的原因，也有政策法规不完善的因素。协调和解决这些问题，需要我们当前和今后一个时期，进一步理清工作思路，进一步解放思想，采取切实可行措施，认真加以解决。

三、2010 年工作基本思路

面对建设世界城市对城市管理的新要求，2010年我市物业管理工作要坚决贯彻市委、市政府的部署要求，以科学发展观为统领，以《北京市物业管理办法》的颁布实施为契机，着眼行业科学发展、创新发展、跨越发展，按照“紧紧抓住一个矛盾、突出规范两个主体、注重依靠三方力量”的总体思路，进一步完善政策法规体系，坚持创新体制机制，深入研究解决矛盾问题，积极营造行业发展氛围，不断提升行业良好形象，努力开创我市物业管理工作新局面。

（一）加快制度创新步伐，在构建业主与物业企业和谐互信关系方面实现新突破构建业主与物业企业之间的和谐互信关系，是建设和谐社会的必然要求，是行业发展进步的迫切需要。今年，要紧紧围绕这个目标，深入研究市场，切实找准问题，着重在理清责任、透明价格、细化标准和解决纷争等方面加快探索。一是要加快制定物业项目交接技术导则。以共用部位的交接查验为重点，明确划分前期开发与后期管理的责任，在交接查验中解决好前期开发遗留问题，避免物业企业代人受过，影响业主与物业企业之间的信任关系。去年，我们已组织专家对物业项目交接从标准上进行了细化，目前，这个标准已经在部分物业项目中进行试用，通过了专家论证，今年将以北京市地方标准的形式发布实施。希望各区县和各物业企业都要按照这个规范进行物业项目交接工作。二是要尽快完善物业服务等级规范体系，制订技术标准。目前，我市已制订下发了一、二、三级物业服务等级规范。今年，还要制订四级、五级服务规范。在服务规范形成体系的基础上，将服务规范进一步细化成为技术标准，用定时定量标注的方式明确具体的服务内容及标准，减少理解上的歧义和实施中的偏差。三是要改革价格形成机制。为了进一步从源头上提高物业收费的透明度，促进“质价相符”的市场风气形成，今年将从新项目开始，引入第三方机构测算物业费初始价格，并将价格形成机制在售楼处公示。目前，这个机制已经进入实操模拟阶段，一旦成熟将择机推开。四是要定期公布物业成本定额造价。物业企业在服务过程中，成本造价不公开，是业主对物业费产生疑议的重要原因，为了解决这个问题，将从今年适当时候开始，组织定期公布物业服务成本定额造价，把物业服务过程中所涉及的人工、物料和能耗等成本细目和价格标准定期公布。这项工作从去年下半年已经开始探索，目前，已经形成了一个初步方案，并进行了试采集。今年，将由市物业协会每季度公布一次成本造价。五是要引入物业服务第三方监理机制。长期以来，物业市场中只有买卖双方，缺乏客观公正的独立第三方，使政府行政部门被事实上拖进了第三方位置，这不仅不利于行业的快速稳定发展，也不利于矛盾纠纷的及时有效、客观公正化解。今年，我们将在全市推行第三方监理机制。在物业项目收费标准、物业服务行为技术评估、物业项目交接等容易产生矛盾纠纷的时机，鼓励第三方进入监理评估，促使物业服务市场更加透明，行为更加规范。去年下半年，已经完成了这个制度的论证工作，今年，将出台第三方监理机构管理办法，对监理机构的设立、监理范围、监理行为等方面，做出规定。

（二）着力加强行业自身建设，在提高人员素质，提升行业发展层次方面迈出新步伐物业管理的根本目的是为业主、为住户提供优质的服务，物业事业的发展，关键在于从业人员素质的提高和行业发展层次的提升。由于多方面原因，我市物业企业从业人员素质还参差不齐，继续教育工作没有得到落实。一是要大规模培训从业人员。今年将从加强行业自身建设入手，启动全行业的培训工作，通过建立岗前、岗中，管理、技术等全方位、多层次的培训体系，全面提升以项目负责人为核心的物业管理从业人员的专业技能和职业素养，促进物业管理行业从劳动密集型向知识密集型转变，尽快发展成为现代服务业。目前，市物业协会已经完成了教材的编写和培训组织准备工作，希望各物业服务企业积极参与。二是要全面推行持证上岗制度。今年下半年，将全面推行持证上岗制度，从注册物业管理师执业资格管理和物业管理员从业资格管理两个层次，建立职业资格制度，造就一支懂经营、善管理、精业务、守道德的专业人员队伍，为物业行业的健康快速发展提供保障。这项工作还将启动与深圳、上海、香港等城市资格互认的探索，以促进专业人员队伍素质的上水平、上台阶。三是要进一步提升达标考评活动层次。继续坚持有计划、有步骤地在全市开展物业管理示范项目达标考评活动，以开展评选优秀物业管理项目活动为载体，以提供优质服务、树立行业新风为中心，狠抓物业服务水平的提高和规范化建设，切实提高物业管理的覆盖面和服务水平。在去年改革达标考评活动的基础上，今年要进一步细化内容，提高标准，今年的达标考核将引入国际规范，邀请全国知名专家和国际专家参与考评。四是要建立物业示范项目基地。要着力在市场中培育一批高标准、上水平的物业管理样板，今年，将挑选一些主体关系和谐，服务到位的项目作为市级培训示范基地，通过组织物业企业参观学习、管理手段推广等活动发挥基地的育才示范作用，推动行业整体水平的提高。各区也要在属地选择一两个好项目，作为区级样板，通过各种措施把示范作用充分发挥出来。五是要大力推进精细管理。今年要采取更加扎实有效的措施，不断推动全市物业管理上台阶、上水平。各区县要围绕精品创建的目标，继续深入开展物业管理示范项目等创优评比活动，推动物业企业全面提高服务质量。六是要启动物业产业化发展规划的编制工作。今年，将围绕引导企业健康发展、提升行业层次，启动物业产业化发展规划的编制工作，希望各物业企业能够从产业安全的战略高度出发，积极参与，献计献策。

（三）积极推进管理方式转变，在规范物业管理活动两个主体行为方面取得新进步企业和业主是物业市场的两个主体，只有把两个主体的行为规范到同一个层次上，才能减少矛盾、促进发展、建立和谐。今年，要进一步转变管理方式，在规范两个主体上下更大的功夫。一是要进一步推动资质管理向信用管理转变。在社会管理部门站到位的基础上，行业管理部门要把更多的精力放到对物业企业的监管上。在监管方式上要遵循服务企业发展的内在规律，从静态的资质管理向动态信用管理转变。今年，要试行资质管理能上能下，有升有降；要探索将业主评价纳入物业企业信用管理内容，要让服务对象逐步成为最终评价主体。二是要把行业监管的重心转移到项目上来。今年开始，各区县要把对企业的监管落实到项目上，落实到项目负责人上；把对企业的信用管理分解细化到对物业项目以及从业人员的信用管理上。要将企业信用信息记录向社会公众开放，方便公众查阅，并完善公众投诉系统和公开企业投诉处理情况，并加快推进与相关部门信息共享，将日常的监管与企业资质审批、执业人员监管有机结合起来，自觉接受社会监督，使诚实守信成为全行业的理念。三是要继续开展积极的市场监管。要继续通过对物业企业的日常巡查和专项检查等方式，规范市场行为、整顿市场秩序、查处违法行为。特别是对通过群众投诉举报、舆情监测渠道反映出来的情况和问题，要高度重视，重点督促检查。对于那些服务水平低、服务态度差、乱收费、侵占和损害业主利益的企业要严肃查处，加大处罚力度，社会影响恶劣的要进行公开曝光。从今年开始，行业协会将成立自律督查委员会，对企业的违规行为采取约谈、告诫和公开谴责的办法，来加强行业管理。四是要积极探索建立对业主委员会成员的培训、监督、考评制度。在继续加大业主大会和业主委员会组建力度，加强对组建业主大会和业主委员会指导，促进业主自我管理，自我约束机制形成的同时，要强化对业委会成员的监督管理。今年，将联合民政、社会建设等部门，就规范业主大会、业主委员会成员行为，从制度上进行探索。各有关部门要进一步采取多种措施，强化对业主责任意识和自律意识的教育引导。五是要下决心解决业主大会成立启动难的问题。长期以来，居住小区业主大会“成立难”的问题已经从根本上影响到了业主权益的合法维护，今年，将以物业管理办法的施行为契机，将业主大会成立的启动时机前置，进一步从法律层面上赋予开发单位的启动责任。目前，相关部门正在组织起草相关政策制度，待办法施行时将一并下发执行。

同志们，在市委、市政府提出建设世界城市这一战略目标的新形势下，我们物业管理行业肩负着非常重要的社会责任。让我们在市委、市政府的领导下，振奋精神、团结一致、扎实工作，全面加强和改进物业管理工作，使我市的物业管理水平迈上一个新的台阶！

第二篇：在物业管理工作会议上的讲话

同志们：

昨天，家瑾同志对《物业管理条例》（以下简称《条例》）的出台过程和主要法律制度作了说明，志峰同志就《条例》的重大意义、主要精神和下一步的工作安排讲了话，我完全赞成，请各地区各单位认真贯彻落实。这次会议，在以往工作的基础上，有十个单位交流了经验和贯彻《条例》的安排，希望各地研究借鉴。

会议讨论中提出了不少贯彻中的意见以及一些需要继续探讨研究的问题。昨天晚上，房地产业司进行了认真的归纳整理，给我列了十大问题，主要是《条例》贯彻实施中的有关问题，针对这些意见，建设部还将继续研究，也希望各地积极探索。一是，关于业主和业主大会。《条例》规定业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过，重大事项须经全体业主所持投票权三分之二以上通过。业主大会怎么组织，还需要探索。二是，业主委员会成员的素质问题。对此《条例》作了原则性的规定。业主委员会成员需要具备高素质，能否请当地的人大代表和政协委员来担任。业主委员会能不能真正尽责，对业主委员会发挥作用很重要，请你们在今后的工作指导中总结经验。三是，业主大会在法律上承担什么责任。它既不是自治组织，不是法人机构，又不是民政部门登记的社团组织。四是，物业管理区域内发生治安事件，物业管理企业有没有责任。五是，关于物业管理企业代收水、电、气、暖等费用产生的纠纷如何解决，维修责任如何落实，这涉及到公用事业改革的问题。六是，物业管理企业经营环境和亏损的问题，以及当地政府在环境整治中会不会增加物业管理企业负担的问题。七是，共用部位、共用设施的产权怎么明确地界定。八是，旧小区实行物业管理难的问题。九是，房地产管理部门与其他相关部门对物业管理活动的监督责任和如何履行职责。十是，地方政府制定相应的法律法规和研究转变职能的问题。这些问题大部分都在志峰同志的报告里作了说明，要在贯彻《条例》中逐步解决，要有一个过程。我个人体会，物业管理不完全是一个房屋管理问题，很多社会问题交织在一起，极其复杂。当前最重要的是抓好《条例》的学习、宣传、贯彻，要通过制度创新，机制创新，管理创新，探索解决好这些问题。发展中的问题要用发展的办法来解决。下面，我结合自己学习《条例》的体会谈点认识，同大家一起研究讨论。

我认为当前贯彻《条例》，首先是省建设厅、各地房地产行政主管部门，也包括城乡规划、市政公用、质量安全管理部门要共同做好《条例》的贯彻落实工作，前期建设和物业管理带来的问题非常突出。《条例》从解决社会发展、经济发展过程中的一些矛盾出发，作出了很多规定，所以《条例》的贯彻落实工作不是一个部门的事情。大家谈到的旧小区问题，到底是房屋管理，还是城市市容市貌环境卫生管理，还是房屋管理和市容市貌环境卫生管理相结合，是很现实的问题。各地要在认真学习领会《条例》的法律关系，认真分析各地实践的基础上，确定有效的步骤，推进《条例》的实施。向社会各方宣传理解认识《条例》的重要性，和自己应当承担的法律规定的责任、权利和义务。深化改革和贯彻《条例》是我最近想的比较多的问题。我理解贯彻《条例》的重点和难点是各方思想认识问题，尤其是主管部门、业主、开发企业和物业管理企业，要解放思想，实事求是，与时俱进，根据《条例》调整工作思路，转变观念，将《条例》贯彻好。

一、物业管理发展及《物业管理条例》的社会基础

我国物业管理历来是有社会需求，与经济体制、住房制度、政府管理社会事务的方式有关，直接影响城市环境、城市容貌、城市形象，是全社会的客观需要，反映的是城市综合素质的重要方面。物业管理新体制的产生、发展是一个长期的演变过程，并且随着社会主义市场经济体制的建立和完善，社会事业的发展，人们生活水平的提高，住房制度改革的深化，以及房地产建设、销售和售后使用管理分工的专业化、社会化、市场化，而得到逐步发展和规范。

我国物业管理的历史状况： 80年代初以前，我国广大居民住房产权主要是属于政府房管部门、企事业单位和政府机关所有。居民住户是房屋的承租者，交付房租、享有房屋的使用权。政府房管部门或者企事业单位负责环境管理，包括绿化、卫生、垃圾和厕所管理等公共部分，列支相关费用。居（家）委会、街道办事处是对居住环境管理承担组织责任。

80年代中期之后，我国进行城市经济体制改革，打破单位单一投资建房，开始允许多渠道建房。人们对居住条件的要求逐步提高，形成对居住环境配套设施的需求。房屋建成后由房屋产权单位管理，外部环境则由居委会或街道办事处负责管理。这一管理模式，逐步强化了居民关心居委会和街道办事处所管公共部位的环境卫生、绿化环境等公共财产的意识。

房地产市场的培育和发展，带动了单位购房，随着这种需求的增大，开始形成服务于房屋所有人的物业管理。特别是人们对良好的居住环境的需求，刺激了商品房的供应，从而进一步促进了新建小区的物业管理，这种需求的经济负担和住房分配方式一样仍是单位负责，个人受用。新建小区物业管理的发展起到积极的推动和示范作用，同时也引发出物业长期管理的需求。

我们房地产开发是实行滚动开发，预售制、规划批准建设范围实施周期长短不一，加上历史上新建房屋移交中产生物业费用由谁来承担问题，促使开发企业组建物业管理企业，满足开发企业的需求和购房业主在小区建设尚未全面完成情况之下的物业管理需求。房地产开发企业对自己开发的项目实施物业管理，也是基于业主对物业管理服务的需求，这就形成前期物业管理。

随着住房制度改革的推进，物业管理也随之发展。但存在公房出售之后的物业管理和仍由公房管理、单位管理的出售及未出售公房之间需求关系、管理方式等尚需研究和规范。

居民的住房需求，由直接关注住房面积大小、功能质量等内部需求，发展到对环境的需求；从需要对房屋共用部分的管理，发展到同时需要对部分公共社会事务的服务；从需要对房产和附属设施的完好，发展到实现房屋的保值、增值。这些，使物业管理的内涵更加丰富，需要研究解决的问题更加明晰。

从我国物业管理发展的进程来看，物业管理涉及我国计划经济体制向市场经济转变，房地产业发展和住房制度改革，改善人居环境、提供公共服务，也包括机关后勤服务改革，政企分开、政府转变职能，基层政权职能到位和居委会自治组织作用的发挥。在这些转变中需要立法来强调业主的自身的位置，规范业主与业主之间、业主与开发企业之间、业主与物业管理企业之间，居委会、街道办事处与业主和物业管理企业之间的关系，需要政府主管部门转变观念，改变工作方式和方法，也有基层单位的改革转制问题，这也就是存在于《物业管理条例》之中的社会基础，需要明确相关法律制度。

二、物业管理中要运用法律法规规范人们的行为（或者讲相对人的行为）

《物业管理条例》既然存在着立法的社会基础，就应当用法律法规来规范，在改革和发展中推进物业管理。法律法规的严肃性，既要调整解决好现有矛盾，又应有一定的前瞻性。因此，我体会，要贯彻落实好《条例》，关键是学习、宣传《条例》规定，准确理解和把握好物业管理活动中的规定法律关系。这里我着重讲一讲以下几个方面的认识：

（一）业主是《条例》规定的责任主体

业主是房屋产权的所有者，业主委托物业管理企业实施物业管理区域内的物业管理行为。所以，业主是物业管理区域内物业管理的重要责任主体。这是宣传贯彻《条例》，形成共同工作氛围的基础。明确这一点，才能说清楚业主具有可以选择管理企业和不选择管理企业的权利，具有维护个人和公共的共同利益的责任，和遵守公共利益和社会责任所规定的义务。

（二）业主大会和业主委员会是一种必然的选择

业主的责任，除了对房屋内专有部分所有权的行使，更重要的是还承担遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面，由公约和规章制度确定的义务。多个业主之间必定形成共同利益和共同事务，而公共利益和共同事务不是一个人代表的。从我国固有的特点来看，公共利益和公共事务部分，必然存在业主和业主之间内在的联系，这就体现出业主公约。因此，《条例》在进行制度设计时，在吸收实践证明行之有效的既有制度的基础上，确立了业主大会制度。明确物业管理区域内全体业主组成业主大会，规定了业主大会的成立、会议形式和表决方式，业主大会按照《条例》和业主大会议事规则确定的程序作出的决定，包括业主公约等，视为全体业主的共同决定，对全体业主具有约束力。通过这些规定，保证业主大会能够切实担负起代表和维护全体业主合法权益的职责。

（三）合同是物业管理服务的法律依据

业主、业主大会与物业管理企业之间是合同关系。业主、业主大会委托物业管理公司管什么、达到什么服务标准，要通过合同明确约定。当然，服务价格和服务水平必须相对应。物业管理公司的服务内容不是包罗万象的，应该按照合同约定提供服务。在物业管理服务活动中，业主是责任主体，物业管理公司是服务主体，他们之间违反合同的纠纷是民事纠纷，主要受《合同法》保护和约束，行政主管部门不要过多干预。

（四）前期物业管理必须加强

《条例》规定，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。为什么《条例》规定，建设单位可以选聘物业管理企业进行前期物业管理。

在建设过程中间，开发企业与业主以及物业管理企业之间相互利益关系的调整是关键。与其他的销售行为不同，房屋产权的销售是一个过程。因为房屋建设实行的是滚动开发，业主在滚动开发中，获得产权，不可能等到开发商销售完所有物业，购房人全部入住，成立业主大会之后，才来选聘物业管理企业实施物业管理。因此，商品房销售阶段的物业管理服务，是建设期的业主（建设单位）向最终业主（住户）过渡期的物业管理，也就是前期物业管理，客观上只能由建设单位选聘物业管理企业来实施。《条例》规定，前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业来签订。但物业管理企业提供服务的对象不仅是建设单位，主要还是逐渐入住的购房人。根本上讲是业主长远利益的保证，包括对批准规划实施中的有关问题的预防，可以减少开发企业建设过程中随意改变规划。所以，《条例》要求，购房人在与开发建设单位签订的购房合同中，必须包含建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同的内容，从而让购房人承担前期物业服务合同中约定的关于物业管理的权利义务，为业主接受物业管理企业的服务提供了法律基础。

（五）业主、业主大会、业主委员会应当诚意接受居委会的指导和监督

《条例》第二十条对业主委员会、业主大会与居委会的关系作了明确规定。要理顺两者的关系，关键是要学习贯彻《条例》和《城市居民委员会组织法》。居民委员会是居民自我管理、自我服务的自治组织，主要职能作用是，协助基层政权做好居民群众政治思想工作，调解居民邻里矛盾，维护居民道德行为规范，创造良好、和谐的社区人际关系。业主大会是业主们由于共同财产关系而形成的共同利益通过业主公约来确定的组织。居委会是和社区对应的组织，业主大会是和物业管理区域对应。业主、业主大会要维护好自己的权益，离不开当地居委会的指导和帮助。《条例》设立了业主大会、业主委员会作出决定应当告知并听取居委会意见的义务。规定业主大会、业主委员会应当接受居民委员会指导和监督，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。同时规定，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居委会依法履行自治管理职责，并接受其指导。与其他企业一样，物业管理企业按合同和国家有关法律法规进行经营服务，与居委会之间没有法律上的权利义务关系。

（六）落实《条例》规定住房专项维修资金制度，应当从房管部门改革和改进工作抓起

关键要清理公房出售专项维修资金的挪用，建立健全管理机制，落实账户到人。《条例》规定，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定，交纳专项维修资金。建立专项维修资金的目的，主要是用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新改造。这是保障物业管理区内公共设施、共用部位完好使用和维护业主长远利益的必要措施。因此，必须完善制度，严格征收，专项使用，加强监管。

（七）政府机关要转变职能做好实施监督

物业管理企业是依照《公司法》设立的自主经营、独立核算，独立承担民事权利和义务的民事主体。民事主体在市场中的行为其实就是市场行为，民事行为的特性要求给市场主体以充分的自主权利，政府不能干涉民事主体自由从事市场活动，不能主动介入到这种活动中去，更不能随便运用自己拥有的行政权力进行干预。政府部门既要尊重业主在物业管理上的自主权，也要尊重物业管理企业的独立经营自主权。

政府的作用，主要是根据法律、法规、规章对物业管理企业行为实行监督管理，为他们从事市场活动提供法律和制度上的保障。各地房地产行政主管部门，要彻底改变过去大包大揽的观念和做法，明确哪些是自己管的，哪些是民事行为交给市场解决的，一旦有民事纠纷，应鼓励多走一点司法程序来处理，做到依法行政，既到位，又不越位。

（八）抓好公房管理部门改革，有步骤推进实施物业管理，抓好试点稳妥推进

社会对环境的需求是地方政府关心的。公房管理改革不仅是房管部门的事，关键是人的居住环境，有居民本身要求，也是城市形象问题，要有紧迫感，要积极参与。各地建设和房地产主管部门应当作为地方政府的参谋，制定方案，推进改革实施。

（九）建设部和省厅市局的工作问题

做好这项工作，必须充分领会《条例》精神，并充分总结物业管理发展的历史过程。通过这些工作，把握物业管理的难点、重点和方向，这样工作才有前瞻性。

第一，要把法律关系弄清楚。要明确物业管理各方主体的法律责任，特别要明确业主责任和行政主管部门自身的责任。

第二、要尽快完成配套法规的制定，对过去的法规进行清理，要有计划，明确出台的时间。部里有关司局向我反映，向地方征求意见的立法经常不能按期回来。当前部里要建立一个考核各省厅市局的制度，把法制工作作为考核省厅市局工作的一个重要指标，并把考核结果向省区市政府通报。

第三，要同心协力，解决法制建设问题。我讲的同心协力有三个层面。一是上下同心协力，我们这个行政管理的各部门要同心协力，二是左右同心协力，我们今天为什么要求部里其他司的司长来参加会议，《条例》对有关质量安全，规划问题，城市建设中的水、气等改造的问题，都有规定。贯彻落实好《条例》，我们的相关部门能不能同心协力很重要。三是我们与建设行政管理部门以外的部门同心协力，特别要与民政部门，与当地政府有关社区管理的部门同心协力。我们要如实地告诉别人，对你们工作有什么要求。当然部门之间的工作是有不同侧重的，要在分歧中找共同点。

（十）宣传工作

宣传工作还要加强。法规司、房地产业司要组织开展好有关宣传活动。要宣传贯彻实施《条例》对促进城市发展、改善投资环境的作用，对协调业主共同利益和保护业主合法权益的作用。对业主的宣传，要增强业主自律意识，推进民主协商机制的形成(本文权属文秘之音所有，更多文章请登陆www.xiexiebang.com查看)。只有依靠社会力量的支持和社会舆论的正确引导，《条例》的贯彻工作才能做好，才能规范社会人和行政部门的行为。做好自己的本职工作，抓好《条例》的贯彻落实，真正维护广大业主的利益，这是国务院领导对《条例》颁发实施的要求。《条例》在制定过程中广泛征求了社会各方的意见，在贯彻实施《条例》中更要倾听群众的意见，认真解决群众反映的热点、难点问题。

同志们，随着《条例》的颁布实施，我国的物业管理行业进入了一个新的阶段。我们要以“三个代表”重要思想为指引，学习好《条例》，贯彻好《条例》，按《条例》的要求做好自己的工作，切切实实地保护好广大群众的权益，为全面实现小康社会目标作出应有贡献。

第三篇：物业管理工作会议上的讲话

物业管理工作会议上的讲话

各物业单位：

这是今年首次召开物业管理工作会议。物业管理是社会管理的重要内容，事关人民群众的切身利益，是加强城市管理，改善人居环境，构建和谐社会的需要。为规范街道物业管理，提升物业管理工作水平，推进城市文明建设，根据国家、省、市有关法律法规规定，结合我街道实际，现就加强我街道物业管理工作，提出如下意见：

一、进一步明确物业管理责任单位及其职责：

1.****负责物业服务的行业管理，主要职责：建立健全物业管理配套政策；负责前期物业招标和中标备案业务指导，加强物业服务企业行业管理，建立物业服务行业信用信息管理系统，规范物业服务市场秩序；负责对物业服务行业的指导与监督。

2.****具体负责本辖区物业管理工作，主要职责：负责辖区内项目物业服务日常考核、物业服务的投诉处理和信访工作，并督促整改，依法查处物业管理活动中的违法行为；负责前期物业招标和中标备案、物业维修资金的使用审核；负责督促社区居（村）民委员会（以下简称社区居委会）协助镇（街道）开展物业管理工作；指导和监督辖区内业主委员会各项工作；建立健全辖区内物业管理联席会议制度，并定期召开会议；负责辖区内物业服务单位的撤管、维稳、安

全生产管理工作；协助调解辖区内物业疑难纠纷。

3.****的主要职责：依法查处街道物业管理区域内，未取得建设工程规划许可证进行建设、乱设户外广告、乱设摊点、损绿毁绿等违反规划、市容、绿化管理等法律法规规定的行为；指导物业服务企业做好物业管理区域停车位安排、行车路线划定、交通标线设置等工作；负责对辖区内项目物业服务中违章搭建的日常考核。

4.****的主要职责：负责物业管理区域内环卫设施验收，确保相关设施配套到位，做好生活垃圾清运工作，指导小区物业开展垃圾分类行动；负责对辖区内项目物业服务中清洁管理、养护的日常考核。

5.****的主要职责：负责指导、监督、落实物业管理区域内安全技术防范系统工程的建设和管理，督促物业服务企业选聘有资质的企业对技防设施进行维护保养；负责物业服务企业保安服务活动的监督管理工作，指导督促物业服务企业落实保安服务的各项管理制度；对物业管理区域内堆放易燃易爆物品、恶意封堵小区大门、严重阻塞交通、强行停放大型车辆、危化品车辆等行为依法进行处理；依法查处物业管理区域内“楼霸”、群租现象和“三合一”场所，调解各类涉及治安管理的矛盾和纠纷；做好辖区内物业管理区域内消防设施、消防通道等与消防安全相关工作的监督管理；督促物业服务企业选聘有资质的企业对消防设施进行维护保

养，依法查处消防违法行为。

6．各村（社区）应当协助和配合属地政府，落实辖区内商品物业管理工作，主要职责：负责参与组织业主大会、业主委员会的组建和换届监督指导业主委员会合理合规开展工作；加强对物业交接工作的监督；监督物业服务企业按合同履约，征集物业服务企业和物业项目经理的不良信息并上报；协助属地政府前期物业招标和中标备案、物业维修资金的使用审核；负责辖区内物业服务的撤管、维稳、安全生产管理工作；调解辖区内物业疑难纠纷；参与商品小区物业考核工作。

二、进一步提高安置小区物业管理工作成效

关于拆迁安置小区的物业管理，根据街园党政联席会议讨论的精神，我讲两个方面的意见：

1.提高认识，切实做好安置小区物业管理工作。物业管理是社会管理的重要内容，关系到社会稳定。我们不仅要将物业管理工作落到实处，更要做细、做好物业管理工作，让居民感受到优质的物业服务。要站在全局的高度，充分认识做好物业管理工作的重大意义，充分认识物业的重大责任。

要着力提升做好物业工作的能力素质，持续加强学习，到物业管理工作优秀的小区调查研究，提高物业管理工作的针对性、实效性和科学性。要严格落实物业管理工作责任制，各村（社区）肩负起主体责任，***牵头抓好物业管理工作协

调、指导、督查、考核等具体职责。我们要相互支持，共同提高物业管理水平。

2.落实责任，做实物业管理难点工作。一要认真做好电梯维保工作。必须要找有专业资质的维保单位来进行维保，确保维保作业人员的专业水平。必须派专人跟进，确保电梯维保工作落到实处。从实从严对电梯维保工作做好监管，同时物业管理人员自身要硬，严禁与电梯维保人员有利益往来，不要为了一点蝇头小利，而因小失大。做好日常维保工作需留有台账资料，做到有账可查。二要认真落实小区维修工作。维修资金是有限的，要以最优最便利的方式来做好成本控制工作。一要做到专款专用，维修经费不算充裕，切勿挪作它用，做好资金监管工作。二要对于有登高作业等相关专业性、危险性高的施工作业，需找有专业资质的单位进行施工。三要派专人跟进，严格监督维修质量，让钱花到实处。三要认真做好物业考核工作。考核不是目的，但它是监督督促物业工作做实、做细的手段。***可以联合相关部门根据考核条款，认真做好物业考核工作，让专业的部门对接专业的方向，让考核更真实、有效。同时形成考核小报，将每季度考核的问题抄送物业，责其整改，并对整改情况复核。

第四篇：1在全市物业管理工作会议上的讲话

在全市物业管理工作会议上的讲话

今年以来，全市上下提倡少开大会、多干实事。召开这样一个专项会议，就是因为这个会是不得不开的会，也是必须认真贯彻落实的会。下面，我讲三点意见：

一、提高认识，切实增强责任感和紧迫感

物业管理是城市管理的一项重要内容，是社会广泛关注的热点、焦点。我们必须站在提升全市居民幸福感、维护社会稳定的高度，充分认识物业管理工作的重要性。

（一）做好物业管理工作具有重要社会意义和经济意义。

第一，物业管理是现代城市管理的重要组成部分。完善和发展城市功能，维持城市的运转，需要投入相应的人力、物力、财力进行管理。物业管理就是要建立与城市设施这一“硬环境”相适应的管理服务“软环境”。物业管理工作者实际上也是城市的管理者。第二，良好的物业服务关系是构建和谐社会的一项重要内容。物业管理好坏，业主是否满意，直接影响到社区稳定乃至整个社会的稳定。作为社区管理和服务的主体，物业服务企业在提高人们居住质量和生活质量的同时，也承担着居住区精神文明建设的重任。第三，发展物业管理是优化产业结构的重要手段。业主缴纳与服务相对等的费用,物业行业、服务人员获取劳动报酬，是合理调整社会财富再分配的重要手段。这是物业服务行业存在和发展最重要的经济基础。我市物业管理吸纳了大量企事业单位下岗分流人员、农村剩余劳动力和部队复转军人，这对缓解产业结构调整中的就业压力具有重要作用。第四，提升物业管理水平是促进房地产业健康、快速发展的有力保障。作为房地产业的一个管理环节，物业管理对房地产保值、增值具有重大影响,抓好物业管理对于促进房地产行业的发展具有重要作用。

（二）认真剖析当前物业管理中的不足。

第一，管理体制不顺。主要体现在两点：一是市、县两级住建局的物业管理职责不清晰，特别是在市区，市住建局参与或直接行使具体管理工作，真正在一线面对各类物业矛盾纠纷、掌握一手情况的区住建局，却没有真正发挥作用。二是个别县（市、区）住建局，还没有理顺与规划、城管、公安以及供水、供电、供热、供气等相关职能部门的关系，没有形成协调联动的物业管理机制，总是不能顺畅、及时地解决物业问题。第二，物业行政管理力度不够。一是管理力量不足，有的县（市）甚至无专门机构、无专业人员、无工作经费。二是人员素质不高，专业水平不够，对物业相关政策、法规不熟悉、甚至不了解。三是对管理中存在的问题缺乏相应的措施，没有系统完善的制度和成熟的管理手段。第三，物业服务水平较低，服务行为不够规范。从业人员很多是转制、转岗、转业及农村进城务工人员，服务意识、专业技能还有待提高。物业企业管理还需加强。第四，物业服务缺乏市场竞争机制。全市95%以上的物业企业隶属于开发公司，或与开发公司存在一定从属关系,不能遵循市场规律，缺乏竞争意识、责任意识和独立经营能力，造成整个市场无法通过优胜劣汰，实现社会资源的合理分配。第五，物业收费标准低、收费率低是现阶段制约物业行业发展的一个根源。目前物业服务收费还在执行20XX年制定的标准，全市XX家物业服务企业有XX家亏损。亏损企业依靠减少人员和降低人工费来降低成本，或靠母公司的补贴维持生存。从而产生了服务人员素质下降、服务质量下滑、收费率降低的恶性循环。第六，老旧小区是物业管理的薄弱区域。老旧小区普遍存在规划设计缺乏前瞻性，停车位、安全监控等配套设施不齐全，没有归集维修资金或维修资金已基本用完等问题。同时，无物业管理的住宅小区基本由居委会代管，物业维护问题日益突出。第七，开发建设单位遗留问题形成大量的物业管理隐患。开发商不按规定标准配备物业管理设施，不按要求对公共部位进行移交查验、移交建设资料，在保修期内不及时担负维修责任等行为普遍存在。第八，业主物业服务消费理念不成熟，小区自治机构不完善。一些业主还没有建立

“买房是投资，住房是消费，产权归己、维修自理”的观念。同时，业主委员会的自律、沟通作用没有充分发挥。

二、抓重点、解难题，推动全市物业管理出特色、上水平

物业管理工作是今年住建工作的重点和亮点。今年全市物业管理工作的思路是：以完善管理体制、提高服务水平为目标，把“规范物业管理，创建宜居小区”活动作为抓手，理顺各方主体关系，强化行政监管。引入市场机制，做强物业企业。化解矛盾，破解难题，形成制度完善、管理规范、竞争有序的物业管理模式。主要经济指标要确保实现两个“100%”，即：新建小区专业物业覆盖率100%，新建小区住宅专项维修资金缴存率100%。

（一）理顺各方主体关系，建立健全物业管理体制。

只有体制理顺了，才能从根本上破解物业发展的瓶颈，实现物业管理、服务和经营的科学发展。第一，要理顺市、县两级物业主管部门关系，完善物业行政管理机制。各县（市、区）住建部门要抓紧向本级政府汇报，争取支持，充分发挥法律、法规赋予的职能和作用，尽快理顺与街道办事处、乡镇人民政府的物业监管职能。要尽快完善物业管理机构，做到工作人员、办公地点、办公设施、办公经费、工作制度“五到位”。今年开始，XX市区物业管理的行政职能将依法下放到各区主管部门,请各区主管部门，将相关职权迅速下放到街道办事处及社区居委会。今后，市住建局将主要行使对全市物业行业管理的行政监管和业务指导，起督促、协调和服务作用；各县（市、区）、特别是市区的XX要做好具体领导、组织协调和监督管理工作。第二，要处理好住建局与物业管理相关部门的关系，形成齐抓共管的良好局面。各县（市、区）住建局要增强大局意识，与规划、城管、公安、环卫以及供水、排水、供暖、供气等单位加强联系、交流与协作，按照各自职能，明确工作职责，形成各负其责、协同推进的工作格局。第三，要处理好开发建设与后期管理的关系，解决开发建设的遗留问题。各县（市、区）住建局或房管局要明确界定房产开发与物业管理交接的各个节点，以及开发建设单位、物业服务企业、业主等各方主体责任。要对小区配建物业管理用房、共用部位设施配套、公建配套情况，以及开发建设单位选聘物业服务企业、物业档案移交、维修资金归集等情况进行监督检查，依法查处和纠正违规行为。开发建设单位必须设定开发住房保修期，在商品房销售合同中载明并承担相应的保修责任。今年开始，全市将逐步试行保修金制度，由物业管理行政部门对房屋质量保证金进行监管。

（二）规范物业服务收费，加快建立“质价相符”的物业服务长效机制。

市住建局协同物价部门，正在对物业服务收费项目和成本构成进行核算，制定新的《住宅小区物业服务等级标准和收费等级标准》，出台与服务等级相适应的政府指导价格。同时，请各县（市、区）住建局进一步规范企业行为，监督引导物业服务企业按照指导价格，明确服务项目，确定服务等级和收费标准，推行明码标价的公示收费制度。全市将进一步推行

“服务标准化、收费公开化、质价相符”的物业服务，杜绝多收费、少服务的侵害业主行为，和高级别服务、低级别收费的恶意竞争行为。

（三）强化整顿检查，加大监督执法力度。

市住建局将进一步完善考核评议办法，从机构设置、人员配备、政策制定执行、违规行为查处、维修资金归集、管理和使用、基础档案管理等方面，强化对各县（市、区）住建局的监督和指导。各县（市、区）住建局要加大对物业服务企业监督检查和市场整顿力度，严肃查处不履行物业服务合同、无资质从事物业服务、擅自改变管理区域内的公共建筑和共用设施用途、擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营、侵占损坏共用部位、绿化带改建车位等违法违规行为。同时，要建立健全物业服务企业诚信和经理人信用考核制度，对考核不达标的物业服务企业，降低或注销资质。

（四）加强旧住宅小区的治理和改善，扶持旧小区物业管理工作。

大力开展旧住宅小区改善工程，完善旧小区公共配套设施，改变旧小区脏乱差的状况。对改造后具备物业管理条件的旧住宅小区，由乡镇政府、街道办事处和居民委员会组织指导成立业主大会、选举业主委员会，并选聘物业服务企业进行管理；对不完全具备物业管理条件的小区，由社区居委会牵头，组建物业服务队伍，落实基础性自助式管理；对个别不能形成小区的住宅楼，可以采取“自我管理”模式，由社区负责组织居民开展简单的保洁服务和公共设施维护。

（五）规范住宅专项维修资金的归集、管理和使用。

今年起，各县（市）一律停止开发商代收、代缴维修资金，改由业主直接向各县（市）住建局缴存。进一步完善专项维修资金管理平台，各县（市）要全部实现“三统一”，即：统一使用市区维修资金管理平台，推进住宅专项维修资金信息管理系统在全市联网；统一全市维修资金会计科目和核算方法，对维修资金进行管理、核算,一律执行市财政局、市住建局联合出台的《XX市住宅专项维修资金会计科目及核算办法（试行）》；统一维修资金管理部门的经费开支渠道，人员、设备支出列入财政一般预算，管理经费在维修资金增值收益中列支。

（六）引入市场机制，建立更加科学的物业服务模式。

严格落实住建部《前期物业管理招投标管理暂行办法》，建立规范的一级市场、也就是开发建设单位选聘物业服务企业的招投标制度，在此基础上，逐步引导建立二级市场、也就是业主大会选聘物业服务企业的招投标制度。培育、组建物业招投标专业代理机构。对物业服务项目严格实行招投标和议标审批，对达到一定规模的住宅物业，积极推进公开招投标；对规模较小的住宅物业协议招标实行监督，不断提高新建物业的招投标比例和公开招投标比重。推动房地产开发与物业服务的分离，打破原有的“谁开发、谁管理”的模式，推动物业服务企业的优胜劣汰。

（七）加快扶持引导，促进物业企业做大做强。

通过扶持一批企业，带动行业整体水平提升。市区要制定重点企业扶持计划，力争两年内发展一家以上一级资质企业；各县（市、区）也要确定扶持重点，年内发展一批二级资质企业。要大力实施“典型带动”，树立典型物业管理示范项目，推广先进物业服务经验，进一步提高物业服务质量。

三、发挥各方主体作用，确保物业管理工作落到实处

（一）充分发挥住建局的行政管理作用，加强行业指导和服务。

各县（市、区）住建部门和房管部门要切实将物业管理作为提升城市管理水平、维护社会稳定的一项重要工作抓实抓好。一要通过政策支持、技术帮扶，为物业服务企业排忧解难，为物业行业发展创造有利条件。二要带着感情去处理群众反映的问题，努力化解矛盾，确保社会稳定。三要多学习、多思考、多研究，站在提升物业行业水平的高度，破解体制上、服务上、发展中的难题。做物业管理工作，要有耐心、有细心、有公道心、有责任心，认真调研、多方协调，才能争取群众的认可。

（二）充分发挥物业管理协会行业组织作用，有效推动物业管理行业的发展。

一是建立物业管理专家委员会、评标专家库，造就一批本土物业管理专家和高级人才。二是探索建立物业管理纠纷调处新途径，将物业矛盾纠纷调解和司法调解有机结合，通过仲裁机构解决物业服务纠纷。三是组织开展多种形式的业务培训，不断提升从业人员的素质。

（三）充分发挥业主大会和业主委员会的作用，强化业主自律意识。

一是要加大业主大会和业主委员会的组建力度。各级住建局要积极协调乡镇政府、街道办事处、居民委员会，共同引导小区成立业主大会、组建业主委员会，监督指导业主委员会建立健全规章制度，促进业主委员会主动开展工作。二是要强化业主的权利意识和自治意识，通过宣传引导，让业主充分行使对业主委员会和物业企业的监督权，物业企业应当自觉接受监督。业主委员会要严格遵守《物业管理条例》和《业主大会和业主委员会指导规则》的有关规定，规范开展工作。三是要强化业主的责任意识和自律意识，加强物业管理政策法规宣传，为物业管理行业发展营造良好的舆论氛围。

第五篇：在2020-2021年全市物业管理工作会议上的讲话

全面提高物业服务水平

——在2020-2021年全市物业管理工作会议上的讲话

各位领导、同志们：

今天，我们召开全市物业管理工作会议，主要任务是贯彻落实市委×书记、市政府×市长对全市住房工作的重要批示，以及×市长在全市住房保障和房产管理工作会议上有关物业管理工作的有关要求，动员各县区、各有关单位和广大物业服务企业，凝心聚力，强化服务，进一步提高全市物业管理水平，为建设和谐幸福宜居×做出新贡献。根据会议安排，下面我对全市物业管理工作作总结部署。

一、近年来全市物业管理工作回顾

近年来，物业管理战线的广大干部职工在各级党委政府的坚强领导下，攻坚克难，开拓进取，全市物业管理工作稳中求进、难中向好，较好完成了全年主要目标任务。

一是行业发展规模不断壮大。

全市物业服务企业总数达到×家，其中本地一级×家、二级×家、三级×家、暂定三级×家、外地来连企业×家，物业管理项目达到×个，管理总面积突破×万平方米，从业人员×万人。去年全市新增物业服务企业×家（含外地来连×家），新增物业管理项目×个。

二是制度体系建设不断加强。

完成了《×市物业管理实施细则》的拟定工作，并组织行业专家集中修改，广泛征求物业服务企业、业主委员会等相关主体意见，邀请人大代表、政协委员座谈讨论。同时还启动了前期物业服务合同修订，完成了一批制度办法起草工作。

三是行业监管力度不断加大。

对资质过期的×家本地物业服务企业依法予以资质注销，对×家备案过期的外地企业清理出我市物业服务市场。为整顿市场环境，促进物业服务企业主动履职，先后组织海州、连云区等就小区管理服务情况进行突击检查，对存在问题的小区，责成属地主管部门和街道督促企业限期整改。去年各县区主管部门定期不定期组织专项检查×余次，进一步增强了物业服务企业的契约意识和服务意识，小区物业服务水平总体有所提升。

四是城市宜居品质不断提升。

在市区×个物管小区开展了园林绿化提档升级活动，新栽树木×余株，种植草皮×万平方米。开展物管小区排水系统专项整治，确保汛期物管小区安全。认真开展物管小区市优达标创建活动，×个物管小区达到市优管理服务标准，涌现出一批创建先进单位和物管示范小区。同科汇丰国际、苍梧三期、金鹰国际城等小区始终保持较高管理水平，经得住检查，受到业主好评。

五是物业维修资金、物业服务用房管理进一步规范。

建立了市区电梯、消防设施设备专项维修资金，适时调整了市区物业维修资金缴存模式，提高了维修资金交存率。去年市区共拨付使用物业维修资金×万元，涉及×个小区，惠及业主×万户，同比增长×%。加强物业服务用房配置和使用管理的监督检查，对×多家未按规定配置或违规使用物业服务用房的建设单位、物业服务企业采取了限期整改措施，切实维护了广大业主的权益。

在肯定成绩的同时，我们也要清醒地看到，当前全市物业管理工作还存在很多困难和问题，与广大人民群众追求宜居幸福生活的热切期盼、与党和政府改善民生的工作目标、与我市“十三五”全面建成小康社会的总体要求还有较大差距。如物业管理政策法规相对滞后，物业管理体制机制不健全，物业服务总体水平不高，热点难点问题亟待破解等等。

二、下步物业管理工作安排

今年是全面建成小康社会决胜阶段的开局之年，也是推进供给侧结构性改革的攻坚之年。对于全市物业管理行业来说，要转变思维方式，抓住关键举措，努力实现“十四五”期间物业管理工作良好开局。

（一）完善政策法规体系，推动物业管理法制化建设。

推动出台《×市物业管理办法》，同时要制定和完善八个配套文件：以市政府办名义出台《×市既有住宅加装电梯指导意见》；会同市规划局制定《×市物业服务用房管理暂行办法》；出台《×市物业应急维修管理暂行办法》；会同市工商局修改印发《前期物业服务合同》《物业服务合同》示范文本；制定《×市物业服务质量考评细则》《×市物业管理项目经理等级考核办法》《物业管理委员会成立规程》《×市物业服务保证金管理办法》。力争通过两年的努力，建立较为完善的物业管理制度体系，逐步实现有法可依，为依法监管打牢基础。

（二）加快推进体制机制改革，提高物业管理工作效能。

一要推进建立属地管理、综合管理和行业管理有机结合的物业管理体制，健全“指导监督在市级，主体责任在县区，具体负责在街道，矛盾化解在社区”的物业管理运行机制。二要推进县区、街道、社区物业管理工作机构、经费和人员“三落实”。年内市区及各县要全部完成街道物业服务窗口的设立，年底全市将统一组织检查考核。三要推动相关部门职责进小区。在各物管小区统一设置“物业管理公示栏”，公示相关部门和单位的职责及联系人、联系电话，接受业主监督和投诉，及时查处小区违法违规行为。四要进一步简政放权。将前期物业招投标管理、物业服务质量保证金管理、物业服务用房交付使用监管、限额以下物业维修资金使用审批等权限下放到各区，充分调动基层部门的工作积极性和主动性。五要优化行业监管模式。充分运用已建成的智慧物业监管服务平台，整合行业发展的各类数据，实现数据共享，提高监管效能，促进行业健康发展。

（三）加大重点工作推进力度，切实提升物业服务质量。

一要继续开展市优物管小区达标创建活动。按照年初既定目标，确保全市×%以上物管小区达到市优标准，为全面提升物业服务质量树立更多典型。二要积极创建国家卫生城市，努力打造干净物管小区。在小区电子显示屏滚动播出创建国家卫生城市宣传标语，在小区出入口悬挂创建横幅。各县区要结合“干净、方便、顺畅”×建设实施方案，认真组织开展“干净物管小区”专项行动。三要加大老旧小区改造力度，做好后续管理服务。×月×日前全面完成全市×个老旧小区改造任务，努力改善老旧小区硬件设施条件。四要强化执法检查，净化市场环境。县区物业主管部门要认真履职，主动执法，加大监督检查力度和频度，及时将服务质量差、管理水平低、投诉问题多的物业服务企业列入黑名单。要加强物业管理招投标管理，维护招投标市场的公开、公平、公正。适时引入第三方评估，将评估结果向社会公布。

（四）突出抓好信用体系建设，完善行业监管措施。

一要尽快完成物业信息数据库建设。各县区、各物业服务企业要根据市局统一部署，做好数据整理报送，力争在上半年完成全市物业服务企业、物业管理项目和项目经理基础信息、信用信息的征集和系统录入。二要完善信用考评机制。按照企业自评、县区初评、市局评定的程序和信用评定办法逐级审核确认，确保数据真实准确。三要做好数据成果运用。今年年底前要发布全市第一期物业服务企业信用报告。从明年开始做到每季度发布一次，促进守法守信经营。

（五）强化公众监督和行业自律，提升行业整体素质。

一是举办“最美物业人”“最美物管小区”公众评选活动和物业管理行业三个“十佳”评选活动，努力提升业主依法维权适度维权、业主委员会和物业服务企业依法履职履约能力，促进和谐社区建设。

二是制定行业自律规则，组织全市物业服务企业签订行业自律承诺书，引导物业服务企业提升管理服务素质。扎实开展项目经理培训，培优一批综合素质高、业务能力强的项目经理岗位先锋。同时，扎实开展劳动技能比赛，加大一线作业人员培训力度。

主要保障措施：

一是加强考核管理。

积极发挥市物业管理领导小组办公室的作用，牵头制定各部门物业管理工作考核问责办法，将各部门物业管理工作履职情况、目标完成情况纳入年底考核。

二是强化问题导向。

摸清全市物业管理基本情况和问题底数，做到有的放矢、因地制宜，从解决一件件具体问题抓起，明确整改重点、整改时限，一把钥匙开一把锁，不断把工作引向深入、推向前进。

三是强调务实高效。

发扬求真务实、马上就办的工作作风和钉钉子的精神，对每一项工作责任到人，落实到具体人头。按照既定的时间节点，加快推进落实，确保物业管理各项工作落地生根，取得实效。