莫干山民宿分析

第一篇：莫干山民宿分析

莫干山民宿的成功之道

在“洋家乐”成为莫干山的代名词后，德清县及莫干山的乡村旅游发展一路高歌猛进。2015年，德清乡村旅游接待游客461.5万人次，比前一年增长了21.5%。以裸心谷、法国山居为代表的洋家乐客房均价也在3000元以上，价格丝毫不输奢华度假酒店，对于那些想在出游高峰期涨价都被政府部门约谈的传统五星级酒店，恐怕只能望而兴叹了。

图：莫干山地理位置

今年初，在国家旅游局公布的中国国际特色旅游目的地创建名单中，莫干山榜上有名，被列为中国国际乡村度假旅游目的地，杭州都市圈仅此一地入选。为何是这个面积只有91平方公里，包括2个居民区和14个行政村的莫干山？高昂的民宿价格背后是否已经出现泡沫？在德清县旅游委员会副主任杨国亮看来，这并非偶然，“高定价有高品质服务来支撑，亦是维持相对良好的度假氛围的价格手段。”杨国亮向旅界（lvjienews）表示。

洋家乐的成功离不开当地政府的制度创新和规范引导，土地政策方面的“点状供地”、木结构房屋的消防标准。然而，随着近两年民宿数量的快速增长，如何促进民宿项目形成集聚效应，解决同质化、品牌异地复制，以及由此引发的保护环境和村民违约纠纷等，德清县正在面临越来越多的考验。以下是旅界（lvjienews）对杨国亮的专访。

德清县旅游委员会副主任杨国亮，自2007年起分管德清县乡村旅游工作并主导了德清县民宿管理办法及民宿标准施行。

旅界：是否能够为我们整体介绍下目前莫干山民宿的发展现状？2015年的营收规模、税收贡献，以及带动就业的情况。

杨国亮：整个民宿数量现在有400家左右，包括度假村、精品民宿和农家乐，其中比较精致的特色项目，除了老外做的，还有上海、杭州、当地人做的100多家，已经初步形成一个集聚效应。随着好项目越来越多，村民的理念也在转变，很多农家乐现在重新改造，要减少房间数量，做成精品民宿。

2015年民宿的营业收入达到6、7亿，有统计的税收将近2500万元，预计今年可以突破3000万。像裸心谷2015年营收是1.4亿，贡献了1200万的税收，121个房间，基本上一间房可以纳税10万，德清县城3个大宾馆也不如这样一个121个房间的度假村。

图：莫干山裸心谷

初步统计，民宿产业解决闲散劳动力3600多个，很多50后、60后阿姨月薪在3000元左右，年终还有奖金；民房的租金收益也是连年上涨，2009年租金5000元每年的房子现在可以达到四五万；此外，不断有年轻的80后、90后大学生回乡创业，这是最让我们最欣慰的，也是乡村发展的希望。

旅界：从什么时候政府开始介入当地民宿管理？政府对这种业态的发展上有哪些支持？

杨国亮：政府从2008年左右开始正式有序引导这一产业发展，包括项目的引进、基础设施建设、污水处理、乡村改造、绿化工程等。特别是2010年以后，看到民宿发展越来越好，开始有更大投入和引导，进一步促进“洋家乐”品牌推广，营造了整个莫干山很好的民宿氛围。

我们在土地政策、民宿消防与管理等方面有很多创新，政府的服务意识很强，不只是奖励政策，还有全方位支持，比如县领导亲自担任组长做协调工作，这是其他地方很少见的。

在土地政策方面，像裸心谷这种不是的房地产项目正常是不可能征用300亩土地的，当时我们给的创新政策是“点状供地”，就是说他们房屋落地的地方我们出让给他们，这也是全国首创的，即减轻了企业的负担，又不浪费土地资源，最终只出让了三四亩地就解决了问题；

民宿消防及管理方面，为了保证木结构的房子可以做经营活动，2013年我们制定发布了《德清县民宿管理办法》，在新的规定中，耐火等级超过2级的木结构房子就可以用于经营；

在卫生方面，要有必要的污染治理和安全防护的基础设施配套及污水处理池等，这些规范保证了民宿的健康发展。

旅界：我们看到，每年到莫干山的游客越来越多，这400家民宿应该也会出现局部过热的情况，政府在民宿整合发展、客源协调等方面有没有做相关工作？

杨国亮：大环境、品牌营销这些是政府要做的。民宿经营这块还是以市场化运作为主，我们希望他们用心去做，优胜劣汰，也会支持实力强的扶持弱的。现在很多个体都做成了公司，我们有意引导他们去做管理品牌，不止是产品表面的打造，还有后台管理系统的建立，成立酒店管理公司，比如西坡、裸心谷等，可以帮助周边的民宿做管理，甚至品牌输出到外地。

在客源共享方面，我们有一个微信群，有些项目满房接待不了，可以介绍给其他民宿，这个氛围一直是很不错的。

旅界：民宿的快速发展过程中，不可避免有一定同质化现象存在，如何解决这个问题？

杨国亮：同质化现象肯定是存在的。有些民宿看到人家做的好，自然会模仿，但这几年我们已经培养了一批喜欢德清洋家乐和民宿的优质客源，这些80、90后对产品是有要求的，单纯模仿对他们没有吸引力。

我们希望每一个新开业的民宿都有自己的主题、特色，一个好的业主、好的设计团队绝对不会模仿人家，如果做不到这点，投资风险是很大的。在这一过程中，有困难我们也会帮他们引荐优秀的设计和运营团队。

而且现在慢慢形成一种氛围，只有不同的风格才能达到客源共享，住了你那里之后还可以住我这里。普通的农家乐容易形成恶性竞争，洋家乐却因为各具特色而实现了客源共享，投资主体为了投资安全也会选择不同风格。

旅界：民宿发展过程中是否存在环境问题？

杨国亮：民宿数量增加了，难免会有一些污水、建设垃圾排出来，但我们这两年整体环境还是提升的。

以前我们民宿不多，但是有很多工厂，比如竹拉丝厂，需要用硫磺熏竹子，废水污染比较严重，这两年政府花了很大力气把这些厂关停，并且投资了好几个亿，安装污水统一处理系统，对新开建的民宿也有明确要求，污水处理必须达标，因此这两年民宿尽管数量在增加，但是我们的水质其实在变清。

未来我们的要求会越来越高，希望发展的同时保护好环境，否则会影响游客重游率。

旅界：如果发生村民违约问题，政府如何介入处理？

杨国亮：这在全国范围内看也是比较普遍的，因为前两年租金的确比现在便宜很多。这种事情处理起来会比较棘手。作为政府，如果双方已签合约，村民违约，我们会站在投资方一边解决这个问题，司法部门肯定也会保护投资方，如果村民纠缠或者有其他不好的行为，我们也不会纵容。

旅界：就这些问题有出台过相关规范么？

杨国亮：这个出规范很难，这种问题属于民事纠纷，我们还是通过派出所等部门协调解决，也要跟村民做好诚信意识、契约精神的宣传。

旅界：裸心谷、西坡等一批优秀项目现在已经在开拓异地项目，怎么看待民宿品牌的异地复制？

杨国亮：一个品牌发展壮大了肯定会走出去，但他们的原产地是我们这里，出去的越多，我们的影响力越大。我们也会在输出的同时培育更多品牌，每年大约有20多个精品出来，充实我们的新鲜血液，走出去和引进来，形成了一个优胜劣汰的良好机制。

现在每天都会有全国各地的人到我们这里来考察，去年只旅游委就接待了五、六百批客人，有时候一天有七、八批。但如果没有理念，单纯表面复制是不行的。每个地方都有自己的建筑风格、文化民俗，如果把莫干山的设计带到其他地方，失败的几率会很大；用我们的理念去改造具有当地特色的民宿，成功的几率会大一些。

莫干山民宿的成功不是偶然而是必然的。对于做民宿、乡村旅游来说，表面复制就像做山寨一样，始终不是原创，很难做成品牌，洋家乐的成功在于坚持原创品牌；尊重生态，与自然融合，低碳环保，保护当地文化、民俗、建筑，希望客人来真正享受度假，而不是简单吃喝，把这些简单的理念坚持到底也非常重要。

旅界：洋家乐房价现在很多可以达到3000元每天，远超五星级酒店。这样的定价是否存在一定的泡沫？

杨国亮：作为一个跟国际接轨的度假产品，洋家乐虽然价格高一些，但是市场的认可度还是很高的，这个地方是好还是坏，该让度假客人评价，而不是靠我们的宣传口号。民宿的价格取决于市场，并不是我们有意抬高的，市场认可，为什么不可以高一点呢？

我认为要两方面看待这个问题。

首先，不能以次充好。我们接下来会有一系列整治措施，如果产品质量不行，这是砸牌子，绝对不允许经营；反过来，如果产品很优质，有本事定价很高，可以提供优质服务，也有他们存在的道理——高价格才有高服务，如果价格一两百，不可能用欧舒丹这种质量好的配套用品。

像裸心谷的房间卖3000元还是客满，以后裸心堡价格可能还会更高。

还有一点，我们不希望定价太低，否则客人蜂拥而至，度假氛围可能会失去。宁可房间价格高一点，接待的客人少一点，这样产生的效益也是一样的，但可以提供给来这里度假的客人一个安静的空间。很难想像当这里都是大巴车的时候，还会有谁期待来这里？

旅界：莫干山比较理想的发展状态应该是怎样的？

杨国亮：民宿的客房量不要太多，始终保持有一个高品质、安心的空间，才能支撑这个价格，提供优质服务。不要像传统的旅游度假区那样，人山人海，价格马上就会下来了。

现在整个区域民宿的数量有400家左右，这个数字可以了，不过要打造一个目的地度假区的话，精品民宿还有提升空间，精品洋家乐现在很多时候还是订房比较困难，满足不了客人的需求。

旅界：现阶段的工作重点是什么？政府对莫干山民宿的期待是怎样的？

杨国亮：如何做成全国最有特色的、最健康的民宿，促进民宿的持续发展；如何解决民宿与村民的融合发展，让民宿安心经营而不受过多的外来干扰等，都是接下里的要研究的重要课题。

希望莫干山洋家乐保持这样的发展态势，保持自己的特色和理念，不要像有些地方那样一哄而上、盲目发展，能够做成一个可以与台湾、日本等国外乡村民宿媲美的区域，成为国内真正的国际化乡村旅游度假区。

第二篇：民宿可行性分析

关于成都开设民宿可行性分析

一、发展现状

成都目前发展较快，城市规模不断扩大，且四川有较多旅游资源，成都作为一个旅游城市和旅游中转站，近两年，成都的民宿市场也迎来爆发式增长，成都民宿从2年前的800套增加到现在的1万套，增长约10倍，仅2017年上半年就增加了3000套。2017年上半年入住最多的民宿目的地城市国内TOP10中，成都名列第一位。由此看来民宿行业发展还有还是有一定潜力。

二、市场定位

1、目标客户设定为游客，主要以接待家庭为单位的游客为主因为成都作为一个旅游城市，主要还是以游客接待为主，随着自驾游的兴起，现在以家庭为单位的出游越来越普遍，因此定位在家庭游客。

2、目前特色住宿备受青睐，除住宿以外提供其他服务，如咖啡、摄影等等，或者主题装修等。本次准备以装饰装修取胜，走简洁、舒适路线，初步想法是走宜家风格，硬装简洁，重在软装。

三、开设位置：

1、因为主要做游客为主，因此选择在临近商业中心、旅游景点较为集中的地方，目前比较热门的景点有锦里、宽窄巷子、武侯祠、杜蒲草堂、春熙路等。

2、选择交通方便、近地铁的房源为佳，有停车场更好，老小区也可以，主要是交通方便，保证安全。房源最好集中在同一区域，便于后期管理。

3、租赁已经装修的住房，开始时暂不考虑租赁毛坯房，租空房，便于后期装修。而且租期至少签两年。

四、开设规模：先开设2套，积累经验，后续扩大规模。一套单间或者一室一厅，一套两室一厅或者三室一厅。

五、资金预算：

1、租金（目前基本是押一付三）：单间公寓或套一每月租金1000-1500左右，套二或者套三每月租金在2000-3500之间，按中等价位计算：1300*4+2500*4=15200

2、装修费用；预计3-5万左右/套，硬装预算按实际情况定，原则上硬装预算与软装预算对半，另外预留10-15%的超支金额。硬装重点放在浴室装修上（厨房建议使用电磁炉，浴室使用电子热水器）；软装包含：家电（基本的冰箱、洗衣机、电视、空调、抽油烟机等）、沙发、床（套二的其中一间房可以做成榻榻米）、茶几、餐桌、床品、装饰品等，重要的是保持睡眠的舒适性。另外必须安装密码锁。

六、销售渠道：

1、常规民宿平台：蚂蚁短租、小猪短租、途家APP、Airbnb等；

2、微信朋友圈、贴吧等；

3、生活平台：携程、美团、58同城等。

前期建议通过专业民宿平台和58同城等渠道进行推广。

七、预计营收；目前单间平均价格230元/晚(淡季170-200,，旺季260-300），套间400元/晚（淡季200-400，旺季500-1000），按每月50%入住率计算，预计年营收：（170+200）*15*3+（260+500）*15*9=119250.00元。

八、运营支出

1、平台提成：短租平台的提成一般在每单5%-10%不等，携程、美团、58同城等平台收费标准暂时不清楚。按5%计算，（230+400）*5%*15*12=7740.60

2、年房租费用：（1300+2500）*12=45600.00元

3、水电费：每月700-1000不等，如果是公寓则按照商业电价和水价计算，成本支出更高。按每月每套房800元水电费计算，预计水电费年支出1600*12=19200.00元。

4、清洁费用：单间30元/次，套间50-75元/次，按一客一扫计算，预计年支出（30+50）*15天（按每月50%的入住率）*12个月=14400元。

5、床单清洗费用：目前不是很清楚具体价格，但是一般件少了酒店之类的不会接单，建议和周边房东拼单。

6、耗材支出：洗漱用品、洗发水、沐浴露等，按平均每月600元计算，年支出7200元。

7、维修费用：可通过平台进行维修订单下单，每月预留300元维修费用支出，年支出3600元。

年运营支出预计97740.60元。（不含人工成本），预计年利润21509.40元。

九、存在风险：

1、政策风险：民宿行业目前处于灰色地带，国家与去年10月出台了民宿的相关标准，但是要求较高，而且成都目前好像没有实行。

2、房东在租期未到期的时候将房源收回，将造成损失。（在租赁合同中约定好）

3、安全问题。难缠的客户如何处理等。周边居民的接收程度等。

4、不可抗力等其他因素

十、其他问题

第三篇：民宿方案

民宿方案

成为当下诸多都市人的选择。乡村旅游变得热门，民宿这种新型旅游业态也如雨后春笋。民宿是指利用住宅空闲房间，结合当地人文、自然景观、生态、环境资源及农林渔牧生产活动，以家庭副业方式经营，提供旅客乡野生活之住宿处所。

除了一般常见的饭店以及旅社之外，其它可以提供旅客住宿的地方，而民宿的产生是必然的，并不偶发于日本或台湾，世界各地都可看到类似性质的服务，民宿这个名字，在世界各国会因环境与文化生活不同而略有差异，欧陆方面多是采农庄式民宿经营，让一般民宿能够舒适地享受农庄式田园生活环境，体验农庄生活。

生活中有很多中这样那样的列子比如国内外加拿大则是采假日农庄的模式，提供一般民宿假日可以享受农庄生活；美国都多见居家式民宿或青年旅舍，不刻意布置的居家住宿，价格相对饭店便宜的住宿选择；价格会比一般旅馆便宜许多。明宿有很多类别，按位置分：城市民宿和乡村民宿两大类。城市民宿：由小村落发展而来，多以公寓大楼式的形式呈现，以现代风格的建筑为特色。乡村民宿：以乡村文化为内涵，多依托景区或者地域特色资源而发展，乡土气息浓厚。按功能分：纯粹住宿型和特色服务型两大类。纯粹住宿型：一般临近景区，依托周边景区的人气而发展，具有干净清爽、价格低廉等特点。特色服务型：自身也是旅游吸引物，通常结合周边资源，打造温泉养生、乡村运动等特色主题，提供农业体验、生态观光多项服务。国内独立农舍民房型－例日月潭、九族文化村民宿置身于聆听大自然的蛙鸣声、鸟啼声、碧绿山头、微风吹拂、飘来阵阵花香，就好像至身于大自然般；这就是最大自然农舍民宿的优点，来到最大自然最有感觉的农舍民宿，在这可以享受不被打扰的黄金假期，并亲身体验最轻松、悠闲的乡村生活，过着最不一样的美好假期。

集合住宅型－例宜兰罗东一带的合法民宿位于罗东溪附近，冬山乡珍珠农业区，冬山河休闲农业区之间，是宜兰县政府工商旅游局核准设立的合法民宿，宜兰乡村农庄处处绿意良田，田野稻香享受旅游的心情, 冬山河亲水公园，免费铁马之旅或游河褡（鸭母船）外围田野环绕,庭园景色绿意盎然，享受尘嚣之远离心旷神怡，令人舒畅。乍见井然有序的住家设计，内部却有着与外观全然不同的空间安排，承袭外部简洁朴实的设计，民宿主人提供一个更为舒适的居家环境，全新打造的新颖装潢、怡人的视觉享受、舒适的住宿设备，再加上民宿贴心的服务，是个让每位来访的朋友能够完全放松身心的天地。

聚落别墅型－例南投集集一带的聚落民宿，一个全新完工拥有安全、干净、温馨的家及庭院造景的好地方，位于集集火车站附近，是一个属于旅游的中心点，精心打造这与众不同具日本风味的仙境。坐可体验绵绵山脉环绕，空气、阳光、美景。在山居里享受天然山泉水或泡一壶茶、一杯咖啡之惬意。民宿的类别：

按产权分：传统民宿和社会型民宿两大类

传统民宿：利用自用住宅空闲房间，以家庭副业方式经营 社会型民宿：外来投资者租赁房屋，以家庭主业方式经营 明宿可以满足游客：

艺术体验型民宿：由经营者带领游客体验各项艺术品制作活动，包括揑陶、雕刻、绘画、木屐、果冻蜡烛、天灯制作等，游客可亲手创造艺术作品，体验乡村或现代的艺术文化飨宴。

复古经营型民宿：其住宿环境均为古厝所整修，或以古建筑的式样为设计蓝图，提供游客深切的怀旧体验。

赏景度假型民宿：乃结合自然的景观或是精心规划的人工造景，如万家灯火的夜景、满天星斗、庭园景观、草原花海或是高山大海等。农村体验型民宿：于传统的农业乡村中，除有农村景观提供体认农家生活之外，并提供农业生产方面的体验活动。

民宿是乡村旅游的新业态，是农民增收的新渠道。民宿的核心是有思想、有文化的主人，而这更需要个性化，因为思想、文化本身都应该是相异的。民宿需要品牌建设，需要政策规范，但更需要让市场规律和游客需求来决定它的走向。?有识之士，把宗族文化、乡愁、传统作为连接点，在“活着的乡村”中，为村民找到了一条行之有效的乡建途径。形成新的区域服务型经济，这不仅能圆所有人的儿时旧梦，还能帮助乡村复兴。也有人想以民宿为载体,将运动休闲的概念与农业结合，做出民宿+的全产业链。民宿不单单是乡村旅游的一种新业态，更应成为农村经济社会新的激活点，带来农村活力，融入农业复兴，增加农民获得感。?事实上，对于真正热爱民宿的人们，民宿从来也不是一种现象、一个话题，而是对一种生活方式的自觉选择，无论是做民宿，还是住民宿。如此这般，民宿方能回到初心，也才能步入正轨。把乡村旅游推向一个更新更高更好的境界。这是一个农村发展的大市场，是一个农民致富的大平台。在更高标准坚守绿水青山的同时，让绿水青山源源不断地带来金山银山，不断提升绿水青山的竞争力。这是践行习总书记“绿水青山就是金山银山”重要思想的至高境界。

近年来发展势头迅猛的民宿经济，在二十多年农家乐发展的基础上，把乡村旅游推向一个更新更高更好的境界从乡村旅游当前实际现状来看，数量庞大的“农家乐”队伍任然占据了主导地位，其“品味低端、产品单一互动缺乏、消费力弱”等弊端已经暴露的十分明显。如何开发和经营兼具高端品质、互动性强、消费力强的乡村旅游产品是每一个旅游管理者必须考虑的问题。从“精品民宿”产业的实际类型来看，大致可以分为集群式专业化经营民宿和散户型精品民宿两大类。集群式专业经营民宿投资相对较大，经营理念、管理制度、服务程序相对比较规范，精细化程度比较高，但和散户型精品民宿相比缺少乡间田野，返璞归真的农林气息，如隐若于杭州市灵隐景区内的安缦法云酒店可认定为集群式专业化经营民宿而德清三九坞的民间精品民宿和杭州市西湖景区范围内的“隐居西湖”就属于散户型精品民宿。

二、现代精品民宿蕴含的鲜明特点

（一）经营理念趋向于隐逸，追求人与自然的和谐相处，天人合一，润物无声的效果。随着民宿业态的发展，在经营和管理模式上有集群式专业管理和散户型自主经营两类。从经营的理念上来看，精品民宿都追求崇尚自然、追寻记忆、返璞归真、超凡脱俗这一意境。

（二）对外部自然资源的依托是发展精品民宿的基本前提和条件。从民宿的定义上，我们可以看出精品民宿的第一个显著特性，那就是利用原有村民的闲置空房，挖掘周边可利用自然资源，营造独特的生活意境。第二个显著的特征是绝大部分精品民宿效地依托和利用景区资源，使民宿为旅客提供的居留空间得到有效而合理的延展。

（三）特有的服务理念和服务方式让旅客轻松自在。“管家式服务”、“VIP接待”、“亲情式服务”在这里已经显然不再采用。为营造轻松、自在、无干扰的服务，精品民宿主要从两个方面进行打造。一是服务人员的服饰，统一着轻松生活服装；二是从员工的服务上，改变常规旅游饭店“五米起立、三米微笑、一米问好”的有声服务，全力营造一种“由你作主”的氛围。

三、民宿发展应关注的几个问题

（一）把握发展方向，将“精品民宿”作为提升乡村旅游发展的重点。“精品民宿”必将成为引导乡村旅游发展的精锐，主要存在以下几个方面的优势。一是由于“精品民宿”在建设和开发之初选址的时候，大多选择能反映当地历史风貌、人文历史、自然风光的地域，并且通过“精品民宿”的建设和发展这些资源可以得到良好的保护，对特色领域的传承上起着很好的作用。二是“精品民宿”将更好地带动一方经济的发展。对地方经济和百姓致富的带动作用并不强，而“精品民宿”在少而精的思想引导下，通过提供独具特色的乡村旅游产品，从产品的品质、人力资源的节约、当地农产品的销售等等渠道提升的旅游附加值是农家乐无法比较的。三是“精品民宿”将是一个对外宣传的有效“窗口”。

（二）推行政策实施，科学规划“精品民宿”发展的重点区域。一是政府应在土地使用政策的处理、政策扶持的执行、当地住民民风的教育和培养、基础设施的改造、沿线村容村貌的整治等方面下功夫，为“精品民宿”的开发和建设提供良好的投资环境。二 是对可利用资源的保护和选择把自己优势发展出来。但随着下山脱贫、新农村建设步伐的前进，发展“精品民宿”的固有资源正日益遭受自然和人为的破坏，对资源的保护和维护是政府部门必须引起重视的一个突出问题。三是在项目开发和建设之前必须进行前期的考察与调研，由相关职能部门组织人员对项目进行审定，从而有效地控制产业规模发展过快，造成“精品民宿”遍地开花，流于一般的现象出现。

（三）发挥典型示范作用，全力引进品牌化、专业化连锁经营，带动“精品民宿”的发展。由于各方面的原因，导致了当地投资商对“精品民宿”产业的认识不深、思路不清、经验不足、决心不大等现象。作为政府部门必须想方设法引进具有先进经验和理念的专业化团队，发挥其示范和引领作用，实现当地投资商的理念和经验的突破，从而引导民间资本融入旅游市场，促进旅游业的发展。在保护好固有可利用资源的基础上，可以引进国际知名的酒店管理有限公司、国内酒店管理前对县内下山脱贫整体搬迁的旧村进行合理的开发和利用；对周边环境资源好、可利用价值高的散居式农户闲置空房则可以引进县里面有的“绿水青山”等优势专业公司进行开发和利用。

（四）融合民俗风情特色，开发独具特色风格的“精品民宿”。民宿作为一种新型的旅游产业类型，要求独具个性特色，与众不同，必须要从以下几个方面着手。一是在精品民宿中展现当地固有的民俗和风情，装修和装饰尽可能简约、复古，使空间的整体感觉显现当地纯朴的山乡风情。则可以人文风情等特有的人文资源营造精品民宿的氛围。二是要注重突出精品民宿服务方式的培养和教育。如服务人员的服饰、服务语言、民俗演艺等方面都可以下功夫进行挖掘，甚至应该考虑民宿的名称根据旅客的预订进行随时而合理地更换。三是精品民宿的饮食安排必须进行全面的挖掘和培养，必须开发出具有当地浓郁特色的地方菜系，使用当地有机的食品原料进行独到的制作，让客人把当地的特色和味道带回家，同时提高了旅游产业的附加值。

当客栈民宿加盟随着旅游业的兴起而发展迅猛之时，我们也要抓住“互联网+”的时代也跟着到来了。民宿和“互联网+旅游”双双呈井喷式发展。近年来，区别于旅馆与饭店的民宿发展势头迅猛，民宿经济蓬勃兴起。2014年8月，国务院发布《关于促进旅游业改革发展的若干意见》，明确提出要“大力发展乡村旅游”。这进一步助推了民宿的发展。

从地域上看，客栈民宿分布在全国著名的景点和旅游目的地城市，如丽江、厦门、三亚、杭州、黄山等地，具有天然的“地利”。同时，客栈民宿作为特殊的住宿业态，和酒店行业的发展相差较大。和标准化的酒店相比，客栈民宿行业具有更多的个性化经营的特色。由于其具备更多的本地特色、丰富的文化和内涵、轻松的社交关系等，客栈民宿逐渐吸引越来越多的游客。而客栈民宿行业的这些特点也决定其将成为旅游资源中的重要环节。客栈民宿通常依托周边旅游资源提供具备当地特色的经营项目，与其他旅游产品具备较强的协同性和融合能力。

另一方面，进入信息数字与移动互联时代，“互联网+旅游”也迅速发展起来。旅游作为一个兼具经济与社会功能的综合性产业，互联网元素的融入让旅游业的发展如虎添翼。以最近的“十一”国庆长假为例，根据国家旅游局数据，假日前四天，互联网与旅游融合效应显现，游客网络预订增速迅猛，移动互联网预订比例上升，去哪儿、携程、马蜂窝等在线旅游企业假日订单增幅在 100%~300%之间。

无论是携程、去哪儿、同程等OTA巨头，还是新兴的蚂蜂窝、淘在路上等平台，其移动端的表现都在这次黄金周中实现了爆发，“互联网+旅游”初显威力。无论是行前预订、行中购买、行后点评，在手机移动端应用快速发展的今天，都变得比以往更为容易。游客对移动端的接受度已经得到了提升，从这次爆发中，让人看到了移动端的趋势所在。

自由行和移动端可以说是互相推动，二者联系极为紧密。伴随着移动应用技术的高速发展，自由行这一旅行方式也逐渐成为了主流，“边走边订”也成为了现实。淘在路上数据显示，其“边走边订”订单占到了十一期间总订单的67%，其中景点门票占“边走边订”订单总数的近一半，位居第一，体验、酒店套餐位居第二、三位。

民宿经济刚刚驶上互联网高速公路，前景无穷。

民宿的迅速崛起，和互联网旅游经济的快速发展，为民宿经济的互联网化准备了条件，“互联网+民宿”开始逐渐发展起来。在移动互联网的大趋势下，自2011年开始，包括民宿在内的非标准住宿领域内的一些专业的预订平台开始集中出现。通过互联网，游客可以在出发前了解各个城市和景区的民宿情况，利用网络支付手段，提前预订客栈民宿，并安排好以民宿为中心或节点的旅游路线和计划，与原来通过互联网来预订机票、酒店、景点门票等一样方便。

当前，中国在线客栈民宿预订市场正处于爆发式增长期，根据易观国际《中国在线客栈民宿预订市场专题研究报告(2014年)》数据显示，2014年第2季度在线客栈民宿预订市场规模达到1.3亿元，环比增长58.5%，同比增长333.3%。

从整个在线住宿预订交易市场来看，根据易观数据监测，2014年在线住宿预订市场交易规模达到522.6亿元人民币，较2013年的412.1 亿元人民币增长了26.8%，在2014年OTA市场整体交易规模2798.2亿元人民币中占比达到18.7%。由此可见，在线住宿预订市场规模正在进一步扩大。这其中，作为非标准住宿的重要组成部分的民宿，占有相当大的比例。

不过，整体来看，“互联网+民宿”目前在国内还是一个新兴行业。与传统酒店经营较高的互联化程度相比，相当多的民宿经营还处在较低程度的互联化水平。

曾有业内人士对国内古镇民宿的近期发展做过调研，发现许多古镇内的民宿信息化管理仍然很弱。一本本子、一支笔成了民宿老板“打天下”的工具。中国目前大约有40~50万个住宿单位。在这些住宿单位中，真正的星级酒店只有1万7千个左右，剩下的大部分则是招待所、民宿等，而在这一大部队中，大约有 60%左右的民宿老板依然用传统模式去营销。他们不懂得使用互联网，还是用朋友推荐、上门推销等方式来经营民宿，这大大降低了工作效率。

洼地往往孕育着生机。面对这样的形势和机遇，旅游业者看准了商机，或加大对“互联网+民宿”的投入，扩大原有经营规模，或新加入互联网民宿经济，打造全新的互联化民宿平台，推出互联网民宿产品和服务。

二、“互联网+民宿”八仙过海，各显神通

1.主要模式

(1)类似Airbnb的C2C模式：例如小猪短租、蚂蚁短租以及爱日租等，这类平台上的房源以个人房源为主，通过信息展示而提供一个给房东与租客交流的平台。

(2)以途家为例的O2O+B2C的创新模式，平台会涉及从房屋出租到交易结束以及售中售后的各项服务、线下的物业管理等各条生态链。这些平台的房源以开发商和经营者的空置房源为主。

值得一提的是，互联网民宿行业以“爱日租”为鼻祖，但爱日租最终因资金链断裂而倒闭。不少业内人士认为，爱日租的失败证明了类似Airbnb的 C2C模式在国内会因为市场过于分散和复杂，从而无法用有限的成本将碎片化的需求和供给集中起来。同时房东与房客在交易过程中所产生的质量、服务、安全、纠纷等不确定因素导致真正的C2C很难实现。

2.部分民宿互联网平台和网站

(1)Airbnb

互联网民宿的成功先例非美国Airbnb网站莫属。用户通过网络或手机应用程序发布、搜索度假房屋租赁信息并完成在线预定程序。它甚至被时代周刊称为“住房中的EBay”。Airbnb所提供的点对点短租模式正在席卷全球，短短几年的时间已经覆盖192个国家、超过35000个城市、更是超过 20万处房源，并帮助逾1000万人寻得了短租之所。

Airbnb的颠覆之处在于用户可在网络上发布自己的私人住宅，为背包客提供短期租赁服务，这样花同样甚至更少的钱，可以选择更有趣的私人民宿甚至是树屋、古堡。

人们试图向客户出租的已不仅仅是房间，还包括办公场所以及驾车出行的座位。人们甚至将电钻、割草机等闲置资源变成收入来源。人们还会出售自己的时间，承接遛狗、取回干洗衣物或组装宜家家具等杂活。

Airbnb已一路疯长为全球最大的旅行短租网站，其成功的商业模式亦引来诸多效仿者。自2011年，中国市场上开始陆续出现在线短租平台，如游天下、蚂蚁短租、小猪短租、途家网等。

(2)途家网

途家网成立于2011年12月，创始人兼CEO罗军，隶属于途家在线信息技术(北京)有限公司。途家网是一个定位于中高端的品质服务公寓预订平台，为旅行者提供旅游地度假公寓的在线搜索、查询和交易服务，旨在为旅行者提供优质的度假体验以及灵活的闲置资产托管增值服务。其度假公寓采用酒店式管理和服务，创造集酒店、家庭为一体的住宿环境。途家网强调居家体验、物超所值、房型多样、自在私密的特点，适合全家行、自由行、深度旅行和休闲养老。

途家网在中国结合本地化需求尝试着改变国外的HomeAway模式，打造了行业内线上和线下结合O2O模式。据公开报道显示，其线上度假租赁平台目前共拥有在线房源15万套，已经覆盖了全国184个目的地，布局欧美、日韩、东南亚等海外89个目的地。

从线下房源类别上看，目前途家主要分为公寓、别墅和特色住宿产品，其中公寓产品占到了85%，而公寓在不同的城市其类型也可细分为海景公寓、温泉公寓、高尔夫系列公寓等不同主题。与此同时，途家也在各大城市发力布局针对都市白领市场的白领公寓。在特色住宿产品方面，途家相继上线了游轮、土屋、树屋、房车等产品，并在不断丰富个性化产品。目前途家主要精力在平台APP上，旨在吸引更多的用户。除此之外，途家网正与全国130多个城市的政府洽谈合作，结合当地景区以产品打包的形式呈现给消费者。

在国内信用体系不完善的环境下，途家通过自营以及加盟的方式统一标准化管理线下门店，旨在通过线下体验支撑线上品牌影响力，是典型的O2O模式。其中对于加盟的门店，途家通过向物业或者开发商收取品牌费的形式进行盈利，同时为实施标准化管理，途家会亲自派“管家”监督管理，对于不符合的商家会扣分，多次违反者会直接下架。途家网目前在全国拥有120家直营店，近90家加盟店。

(3)KEYS

同样是“互联网+民宿”玩家的KEYS，则将自己定位为国内个性化住宿方式的定制者。“KEYS•今晚睡哪儿”系列产品服务，搜罗设计师的民宿，让游客能够在各种风格的房间里体验各种不同的设计味道。

如在上海，KEYS就有100多套风格迥异的民宿：位于永康路楼顶的星星房，嘉善路的老洋房，静安寺旁的小别墅等等。它们有的被改造成现代简欧风，有的沿袭中式古典风格。KEYS在北京、广州、厦门等全国六个城市都有独特的民宿提供，通过互联网，全国用户都可以方便预订有特色的民宿居住。

KEYS提供的民宿价格不算贵，有自己的品牌设计风格。KEYS给客人提供的差异化体验让稍高的价格也显得物超所值：既保持好玩有趣的设计感，又支持民宿的社交氛围;比精品酒店价格更亲民，还比普通旅舍更轻奢舒适。KEYS的Slogan是：“今晚睡哪儿?”“今晚睡哪儿”这样一句话在传统一代眼中可能代表着“无家可归”的忧虑，但在90后、00后年轻一代眼里，却往往代表着自由、浪漫、新奇和无拘无束。在从业者看来，住在哪、怎么住，有趣、气质、品味，这才是90后、00后更加在意的问题。

因此，KEYS在儿童节那天推出了模仿动画片《多啦A梦》主人公大雄家的住所，在上海的建筑工地里推出神奇集装箱这样的住所，甚至还推出了满是白色泡沫小球和白色灯光的纯白神奇屋。KEYS通过这些差异化的服务，比Airbnb显得更潮更有趣，用户不再只是一个城市的过客，他们可以在KEYS的房子里找到温暖和幸福，找到“家”。

(4)番茄来了

“番茄来了”免费客栈管理系统创立于2013年，创始人陈俊，曾任腾讯西南大区总监。番茄来了推出了供应商开放平台，吸引本地消费的各类供应商加入平台，将供应商的产品公开展示出来，实行透明返佣政策。同时，引入客栈民宿经营者的实名制评价，让客栈经营者能找到质量可靠、收益可靠的旅游产品，推荐给其客人，或者和其房间打包做个性化旅行套餐。通过平台的强大议价能力，客栈经营者和可以获得比以前更高的收入，对于供应商来说，信息化平台大大缩减其拓展成本，开发的评价系统也将促进其产品品质和服务水平的不断提升。

另一方面，“番茄来了”已和国内知名的机票供应商合作，引入了全国机票资源。通过APP上的代订机票功能，即可实施查询和购买全国机票信息以及对应的返佣金额。加上客栈的返佣后，其售价可能还将低于去哪儿、携程等机票价格。后续将陆续引入本地门票、租车、汽车票、周边线路、特产、娱乐消费等资源。对于产品的品质严格把关，实行准入，将服务能力低下，存在消费陷阱的供应商淘汰出去，保留优质的产品供应商。

“番茄来了”未来将聚力打造聚合平台，将房间和周边产品打包，通过数量众多的客栈小平台提供丰富的旅游产品套餐，以吸引更多的客人到店入住。“番茄来了”下一步将开发面对广大游客的旅游预订平台。通过抓取各个客栈平台提供的高性价比产品，做每天的精品推荐，以此为休闲度假游客提供“个性化的客栈住宿+高品质的本地游玩”的旅游体验。

三、民宿经营的“互联网+民宿”营销策略

1.扩大民宿的网络宣传力度。

可以通过在知名网络社区的旅游版面，发布民宿的宣传信息，或撰写图文并茂的风景区旅游攻略与游记，并在文中适当介绍民宿的亮点。民宿经营者还可以自行建立微信公众号、微博账号，通过微信、微博的传播，扩大宣传力度，为更多用户所熟知。

2.扩展民宿客栈与潜在客户之间进行沟通的互联网交流渠道。

民宿经营者可以通过网站、微信、微博等方式，利用图片、文字和视频，对酒店内各房间情况如报价，提供餐饮情况如特色菜肴、酒店位置和周边环境等进行展示，使得潜在客户可以自行获取大部分所需信息。此外，还可以通过网络论坛与Email等离线方式，腾讯QQ、微信群与Skype(主要面向国外游客)等在线方式与客户进行无障碍沟通。

3.利用互联网运营商搭建的民宿预订平台，或自行建设互联网预订管理平台。

个体民宿客栈的房间数量虽然有限，但由于预订信息较多，而且预订信息变更频繁，如客户因特殊原因修改住宿日期、取消订单等。民宿经营者可以利用已有的互联网平台，或自行开发建设具有后台数据库支持的网络预定管理平台，使民宿主人能随时了解房间的空余信息，同时也可以给游客提供24小时查询和预订的服务。民宿互联网营销平台包括这些内容和功能模块：民宿宣传信息(酒店外观、周边环境、不同房间信息、特色餐饮等服务等)、房间预订模块、在线交流模块、接站预约模块、意见反馈模块、游客交流论坛等。

4.组织“民宿联盟”。

为规范经营，临近的若干经营状况良好的民宿可以联合组织类似“民宿联盟”的组织，由专业民宿或酒店经营团队管理，“民宿联盟”可以以统一的界面和服务面向客户，落实订单，再分流到具体的民宿。这种模式，可以给客户提供专业化的服务，并逐步淘汰违规经营的部分民宿或促使其整改，使得协会内的民宿进一步规划化。

好的运营肯定会时刻关注市场变化，以期能立刻做出正确的调整，这样才能使品牌立于不败之地。

客人不远千里而来，不是仅仅为了观光。倒退20年，观赏人文和自然景观，是刚需；倒退10年，度假是刚需；现如今，“体验不同的生活方式”“在他乡寻故乡”，才是刚需。客人要的就是在风景秀美之处，寻找家的意义。

巫永坚，台湾资深设计师，世界级文化创意设计大师，台湾一起文化创意有限公司总经理，上海安徒生童话乐园联合创始人，因设计2010年上海世博会吉祥物“海宝”而被业内外称为“海宝爸爸”。从业31年，曾获得世界快捷邮件海报比赛首奖，主要作品有：2010年上海世博会吉祥物“海宝”、2017年世界大学生运动会吉祥物“熊赞”、2007年上海血液中心吉祥物“血宝”、2008年上海牙防所吉祥物“牙宝”、2009年台北听障奥运吉祥物“飞天蛙”、台湾特奥运动会吉祥物“阿龙”、台湾六福村主题乐园吉祥物“哈比猴”、台湾震旦集团吉祥物“旦宝”等。

第四篇：民宿研究

大陆民宿的发展现状及对策研究

摘要：台湾民宿的名气因建筑、服务和主人的故事而打响。近年来大陆也将民宿作为一种新型旅游形态引进，目前大多是文艺爱好者的旅游选择，而台湾民宿的经营面向所有游客，不少媒体宣传台湾旅游时会打出“来台湾就是要住民宿”的标语，两岸民宿产业的发展成熟度不同，属于同一产业形态的不同阶段，台湾民宿的成熟经验在一些方面能为大陆民宿的发展提出对策建议。

关键词：民宿 大陆 创新 规范

前言：当前，乡村游接待设施建设是以招待所、小宾馆、农家乐等形式为主。一方面接待能力有限，另一方面考虑到维护乡村景观特色，住宿设施也不需要照搬城市酒店的形制与规模。民宿作为一种多利用自家闲置房屋，家庭经营，提供多种特色服务的接待设施，可以较好满足以上两项需要。在中国，台湾是较早发展民宿的地区。早在20世纪80 年代，台湾垦丁国家公园为解决住宿不足的问题，衍生出一种简单的住宿形态: 有空屋人家挂起民宿招牌或直接到饭店门口、车站等地招徕游客，从而兴起民宿业。大陆的民宿起步较晚，发展迅猛，丽江、拉萨、阳朔、成都等地的民宿数量增长较快，品质也很高。但国内很大一部分民宿仍停留在简单提供住宿或餐饮的初级阶段。目前，大陆民宿的蓬勃发展也引起了中国学者对于相关问题的研究。本文试图借鉴我国台湾的发展经验，给大陆的民宿发展提出建议。

相关理论概述：民宿国外学者认为，“民宿”一般指B＆B(Bedand Breakfast)，并有一系列的家族性词汇来表示同样含义，如Family Hotel，Family Inn，HouseHotel，House Stay，Guesthouse 等。国外民宿业经过较长时期的发展已相当成熟，其显著特点是:①业已形成行业协会组织;②经营中高度关注人性化和个性化;③服务内容呈现多样化;④民俗化、本地化、家庭化。与其成熟发展的状况相匹配的是，民宿研究也相对系统。研究对象包括民宿业主、民宿行业管理以及游客。民宿市场和业主与游客关系的研究是其中的重点。研究涉及了管理学、经济学、社会学、心理学、消费者行为学等多学科。从研究方法上看，量化研究和质性研究并举，采用了问卷调查、访谈、文本分析和传记等。

在我国，民宿的称谓及定义目前还没有一个权威而准确的概念。在研究民宿相关问题时，出现了“民宿” “家庭旅馆” “农家乐” “民居客栈”等各种提法。总的来说，这些提法的含义相似但又有所偏重，其中前三种提得最多。总结国内对于“民宿”及相关概念的定义，笔者发现这些住宿接待设施具有以下四个共同点: ①家庭经营，通常管理者即所有者;②与民宿主人有一定程度的交流;③经营规模较小;④提供多种特色服务。中国大陆民宿来源于两个方面: 一是偏重住宿的“家庭旅馆”;二是偏重餐饮的“农家乐”。前者可以追溯到古代的民间旅舍“逆旅”，在现代则是20 世纪90 年代初为解决假日旅游住宿难问题而出现的旅馆。而后者则与国内始于20 世纪80 年代的乡村旅游关系密切，以“住农家屋、吃农家饭、干农家活、享农家乐”而闻名。它最初发源于休闲之都———四川成都，后来发展到成都平原、四川盆地，直至全国。总的来说，“农家乐” “家庭旅馆”等旅游接待设施近年来有了很大的发展，自身服务项目的多元化使其本身已不仅仅局限于提供住宿等服务。本文选用“民宿”这一概念，在范围上包括其他各种形式相近的接待设施。但为了表述的准确性，在引用时尊重原文使用的称谓。根据经营项目，民宿分为以住宿为主的“家庭旅馆”和以餐饮为主的“农家乐”。后者在国内外学者的研究中更多是与乡村旅游紧密相连。不仅能提供当地特有的体验活动，以低破坏性的经营方式经营，还结合了当地资源并能凝聚地方向心力。

两岸民宿产业发展比较：我国大陆民宿发展主要的形式有：旅游景区私人旅馆、城市周边“农家乐”及经过完善规划的民宿。从经营目的和定义上看，景区私人旅社和经过完善规划的民宿比较接近台湾民宿的内涵，乡村旅游中出现的农家乐休闲方式与这些形式有一定的区别。台湾和大陆发展民宿产业的原因都是农民不再满足于农业的增产增收，摆脱单一农业生产模式，进行传统农业的转

型，引入二、三产业，尤其加大对其旅游业的开发休闲农业与乡村旅游产业应运而生，为两岸农业注入了新的活力，乡村民宿业也随之兴起，形成了集农产品生产与休闲观光于一体的新型农业经营模式。两岸发展民宿业的目的相同，为游客在农村体验悠闲宁静的乡村生活，寻找心灵归宿，民宿产品结合了田园风光和民俗文化，使游客返璞归真的需求得到的更真实专业，更具有文化品位和个性化；同时也因两岸民宿产业发展阶段不同，在组织管理、产品经营与服务方式上存在明显差异。

（一）行政与社会组织管理

台湾政府在民宿产业的管制上已经形成完善的法律法规，2001年颁布的《民宿管理办法》，首次对民宿的合法地位进行了认可，对民宿经营资格、民宿协会的监管等方面做了严格的规定，之后一系列对民宿的法律法规，又完善了政府对民宿产业的监管体系。大陆政府对民宿产业更注重政策引导，制定服务划分标准，塑造品牌形象，这有利于民宿产业的服务质量提高，但也会滋生腐败和不正当竞争等现象。在两岸民宿的社会组织上，大陆明显落后于台湾地区，这也是相应的民宿产业比较落后的原因之一。台湾民宿协会在民宿产业发展上起到了主导性作用，集组织管理与产品创新营销等于一身，使得它能够发展成为世界级旅游品牌产品。而大陆民宿产业的社会组织是在政府的鼓励与引导下才逐渐产生和发展的，例如农家乐协会等。其因为自身定位和依托政府等的原因，没有能力引导整个大陆民宿产业，只是在专业技术指导等方面发挥了一些基础性作用。

（二）民宿产品创新

由于台湾与大陆在社会经济各方面的存在差异，各自的民宿产业发展在产品功能上也形成一定差距。台湾的民宿产业较大陆的发展的更为成熟和稳定，已经因其能够提供的专业化服务及其自身发展而融为当地旅游文化的一部分。大陆的民宿相比之下还处于初级阶段，在产业形态上尚不完整，虽然民宿数量有飞速的增加，产品形式仍急需创新。创新是旅游产品拥有持久生命力的标志，民宿产品也不例外。就自身条件而言，大陆民宿是具有明显优势的，一是其拥有的少数民族多，特色古镇数量多，二是地域广，山水自然资源丰富，而台湾则相对单调。但是在民宿产品的创新能力上，大陆则远逊于台湾。台湾能够将创意美学巧妙的融入到当地的自然条件和文化传统中，使得其民宿产品别具匠心，形成数量可观的个性鲜明的主题民宿景观，有利于民宿产业的多样性发展，也弥补了其它方面的不足。大陆民宿产品虽有优势，却在融入当地文化习俗上显得捉襟见肘，令绝大多数民宿产品类型趋向同质，再上政府的引导，使得其迅速膨胀，产品千家一面。

（三）民宿经营服务 台湾和大陆在民宿产品经营服务方面有很大的不同。台湾对民宿产品的经营推广是多元化的，例如台湾自由行的游客想预订民宿，主要通过网上预订的方式，当然，事前顾客会通过民宿协会与杂志媒体的协助宣传等方式了解后进行现场或电话等方式预订。另一方面其服务精益求精，在房间设计上，除基本的干净整洁、使用方便外，常常能够体现当地民俗特点，融入了当地的文化，例如添置些当地特色民居家具等。民宿不仅是老板的一项钱财流通的生意，更是他的一个设计单元，一幅艺术画卷。民宿主人能够提供人性化、专业化服务，能够与游客进行长时间互动。反观大陆经营服务则不然，在经营推广中形式单一，主要依靠政府的宣传，行业协会所起的作用也微乎其微，对于网络，也只是限于宣传，能够在线预订的则寥寥。房间设计千篇一律，毫无特色，甚至有些地方出现脏乱差的现象，客服则是本身的服务意识薄弱，“铁打的房间，流水的客”，游客单纯地消费餐饮，并未获得很好的生活体验。

大陆民宿发展的swot分析：

优势：

1．拥有的少数民族多，特色古镇数量多，为特色民宿的建设特供了优良的场所。

2．地域广，山水自然资源丰富，为民宿的建造的地选择提供了很好的条件。3．民宿产品结合了田园风光和民俗文化，使游客返璞归真的需求得到的更真实更专业，更具有文化品位和个性化。

劣势： 1.产品缺乏创新能力，产品出现同质化的现象。不能够将创意美学巧妙的融入到当地的自然条件和文化传统中，未形成数量可观的个性鲜明的主题民宿景观。

2.服务上缺乏培训和专业化，服务意识淡薄，人情味、温馨气氛不足，民宿安全卫生方面有待加强。

3.我国农村地区发展落后，导致基础设施落后，限制了该行业的发展。乡村建设未达到一定的标准，基础设施不健全，舒适度，安全性不高，给游客的生活造成很大的不便。

4.营销方面，主要依靠政府的宣传，行业协会所起的作用也微乎其微，对于网络，也只是限于宣传，能够在线预订的则寥寥。

5.缺乏特色，未很好的将主人的特色，以及地方的特色融入到的到建设中来，房间设计千篇一律，毫无特色，甚至有些地方出现脏乱差的现象。不能让游客有很好的体验。另外过分的追求现代化，使得民宿出现了城市化倾向。

6.未形成品牌化，且民宿目前的发展多以个体为主，经营零散。造成对旅游者的吸引力降低。

7.专业化不强。一方面未形成解说导览、旅游咨询等转化或融入到民宿产品中，另一方面，从事民宿的人员专业性缺乏，为了提高市场竞争力，盲目学习豪华饭店硬件设施。

8.民宿文化内涵的缺乏，使得民宿知识成为了一个文化符号，未形成“本地化”、家庭化、特色化

9.民宿的投资巨大，投资回和报期长，而且维修和创新频率很快，后期需要大量的资金支持，经营者入不敷出。

机遇： 1.城市居民有足够的闲暇时间。随着我国法定节假日的增多，和带薪休假的执行，人们有大量的时间进行休闲活动。

2.人们的受教育水平提高，不再满足于标准化的旅游服务产品，更加注重特色化，个性化的产品，通过民宿产品，游客在农村体验悠闲宁静的乡村生活，寻找心灵归宿。

3.城市化建设的不断加快，钢筋水泥使得人们向往深入的体验农村的生活，民宿便是深入体验的一种很好的方式。

4.居民收入水平的不断提高，人们更加注重生活的质量和品质，注重工作之外的休闲活动的品质，而民宿精致、温馨、人性化、个性化的特点满足了人们的要求。

5.休闲时代的到来，步入休闲时代，越来越多的参与到旅游活动中，而对有一些景区不适合大型豪华饭店的建设，相反与当地自然坏境融合度好的民宿方便了人们的生活，满足了人们的需求。

6.“体验消费”也成为当下一种富有吸引力的消费方式。民宿正是这样一种可以为游客提供深入体验陌生城市的旅游消费方式，它以其独特的体验享受而受到喜爱。

7.目前在国内有许多学者热爱并从事民宿研究，为民宿的进一步发展提供了支持。

8.目前国务院首次点名，“积极发展客栈民宿，短租公寓，长租公寓等细分形态，并将其定义为生活性服务业。”这让一直处在灰色地带的民宿合法化，解决了融资困难的形式，并且减少了税收，给与了民宿许多政策上的支持。

挑战：

1.民宿的政策未法制化，缺乏行业规范。在开发管理上面缺乏指挥和标准，在民宿的资格申请、设施基准等对服务内容与质量等方面缺乏标准，房屋及土地的权属复杂使得整个行业没有秩序的混乱发展，也为整个行业的进一步发展和可持续发展起到阻碍的作用。例如由于民宿的经营者大多外来人口，经常面临房主单方面毁约的情况。

2.组织未协调化，民宿组织过多的依赖政府，不能让民宿自发组织在规范的环境下充分发挥其能动性，发挥专业优势，互通产业信息，塑造大陆的民宿自主品牌，组织协调指导民宿产业发展，在政府机构力量所不及的地方发挥决定性作用。

3.在发展中存在着缺少规划、破坏乡村地静风貌，缺乏前瞻性，整体性的地域整规划。往往产生民宿与当地坏境及其的不协调的现象。

4.城市居民消费水平和消费习惯难以短时间内改变，仍然存在在短时间内对民宿的不认可。

5.民宿与当地酒店、旅馆的竞争和本身市场的竞争很激烈。由于酒店旅馆专业化强，可靠性高，更加安全规范，对于刚刚起步的民宿来说，是很大的挑战。而对于像迪士尼等实力强大的品牌进军民宿市场，这对于个体的民宿是一个挑战。

6.由于民宿的特殊性，特别是规模小，很不容易留住人才。不利于民宿的健康和谐发展。

大陆民宿发展应遵循的原则：

文化性原则。应注重与当地文化的结合以及主题文化、主人情怀文化的结合 创新特色性原则。民宿的发展必须避免同质化和酒店的标准化，必须与时俱进，不断地创新，有特定主题和情怀的同时，不断加进新元素，永远让游客耳目一新，满足现代游客追求新奇的需求。

保护原则。由于民宿大多建立在郊区或乡村等地，大多与生态环境优美的地方和历史文化遗迹相联系，依托于当地具有特色的民居。所以在建立和发展过程中，要注重保护当地自然生态环境和历史文化古迹。

精致化发展的原则。在每一件物品，每一角落都应该花费心思，成为一个让人印象深刻的经典和景点，追求精致化，情怀。

亲情温馨原则。无论是在民宿的布置上还是在服务上都应该体现“家”，不断的给游客惊喜和温暖，真正的实现每一个门后都是一段不一样的旅行，满足现代游客对人性温暖的追求

大陆民宿发展对策及建议：

1．政府应该加强立法，建立行业规范和标准，对民宿的资格申请、产权等进行严格规定，对服务内容与质量等进行监督管理，使得民宿行业能够在规范的环境中进行发展。

2．给予政策上的支持，加大融资渠道、减免税收，减少经营者的压力，鼓励民宿的发展。

3．行业组织应发挥积极的作用，提供专业指导，加强向日本和欧美国家的学习力度，加强创新的能力，提高与生态环境的协调保护能力，引导行业的健康有序的发展。

4．民宿产品的特色化和创新化。民宿经营者应当深入挖掘当地的人脉和文脉，保持原有的风土人情的基础上，加强创意的内容，尽量提供原生态的居住与饮食环境，同时结合当地的风俗习惯和历史传统，开发具有纪念价值、地方特色手工艺产品，体验原汁原味的民宿生活。当然，如果当地缺乏独特的自然人文资源，经营者们可以针对特定的消费群体或者经营者自己的情怀进行特定的产品设计，形成个性鲜明的主题民宿，使游客拥有别样的民宿生活体验。

5．民宿产品与当地人文和自然环境的和谐化。自然环境是民宿赖以发展的基础，在民宿产品的开发过程中要主要与环境的协调和对环境的保护。人文环境是大陆民宿发展的源泉，在开发过程中不能一味的只满足旅游者的需求而曲解或者破坏地方传统文化。

6．服务的规范化与亲情温馨化相结合，大陆民宿的经营者大多是文艺爱好者，他们一般没有经营管理民宿的经验和相关的专业技能，这造成了相应的民宿产品的匮乏与同质。因此无论是政府还是民宿组织，都应该积极地指导这些经营者，将专业的酒店餐饮服务中的菜单设计、服务礼仪、客房服务，甚至是解说导览、旅游咨询等转化或融入到民宿产品中，使得民宿更加专业化。同时由于民宿产品更强调“家”的概念，所以民宿主人应该注重服务的亲情化和温馨化，切记一味的强调规范化失去了最重要的“情怀”和“家”的概念

7．品牌效应，大陆应学习台湾地区按地理条件、人文环境等将民宿进行分区域、景观特色发展，形成品牌效应，增强对游客的吸引力度，从而实现产业化经营。

8．加强宣传营销的力度。除了利用传统的媒介，如旅行社、旅游杂志、媒体展示会等手段外，要充分发挥互联网的作用，加强民宿网站的建设，增强民宿网站的功能，全面展示各地各类型的民宿、在线预订房间等功能，逐步将产业推向成熟。

参考文献：

国内外旅游_民宿_研究综述_蒋佳倩旅游研究，2014，6(4): 16 ～ 22 民宿_休闲度假旅游的一种探索_以江苏周庄为例_邹开敏

台湾民宿产业发展及对大陆民宿的经验借鉴_陈沫 城市旅游规划 2014年10月下半月刊 台湾民宿旅游的研究进展与启示_杨丽娟 民宿资源评价体系实证研究_李德梅

台湾民宿产业对大陆乡村旅游发展的启示_曾磊 台湾民宿业对大陆民宿业发展的启示_李彩玉

历史文化村落保护与利用发展策略_以平湖历史文化村落为例_张耀 无锡乡村旅游营销策略_邵林涛

对舟山发展美丽海岛民宿游的思考_刘玲玲

第五篇：民宿计划书

民宿的策划方案

一． 民宿的发展历史 民宿的由来源于

从乡村旅游当前的实际现状来看，数量庞大的“农家乐”队伍仍然占据了主导地位，其“品味低端、产品单

一、互动缺乏、消费力弱”等弊端已经暴露得十分明显。如何开发和经营兼具高端品质、互动性强、消费力强的乡村旅游产品是每一个旅游管理者和经营者必须考虑的问题。“精品民宿”作为一类新兴的旅游产品类型必将承担起这一任务。下面就如何发展“精品民宿”浅谈自己几点不成熟的想法。

一、民宿的定义、发展历程及类型

民宿是指利用自用住宅空闲房间，结合当地人文、自然景观、生态、环境资源及农林渔牧生产活动，以家庭副业方式经营，提供旅客乡野生活之住宿处所。

从历史上看，民宿的最早发展源起日本。最早开始大规模发展民宿的地区是台湾的垦丁国家公园，时间约在1981年左右，当初是为了解决住宿不足的问题而发展起来的。随着时间的推移和商业经济的发展，思维活跃的先驱者则利用家庭闲置的住房挂起民宿的招牌，或直接到饭店门口、车站等地招揽游客，从此民宿行业逐渐兴起。在国内，民宿这一产业也早有发展，只是因旅游饭店的过分强势而掩盖和压制了民宿这一产业类型的发展。当前，在越来越多的群体追寻“简约、自然、个性、隐逸”的特殊要求下，民宿作为一类特殊的产业被慢慢开发和利用。

从“精品民宿”产业的实际类型来看，大致可以分为集群式专业化经营民宿和散户型精品民宿两大类。集群式专业经营民宿投资相对较大，经营理念、管理制度、服务程序相对比较规范，精细化程度比较高，但和散户型精品民宿相比缺少乡间田野，返璞归真的农林气息，如隐若于杭州市灵隐景区内的安缦法云酒店可认定为集群式专业化经营民宿。而德清三九坞的民间精品民宿和杭州市西湖景区范围内的“隐居西湖”就属于散户型精品民宿。

二、现代精品民宿蕴含的鲜明特点

（一）经营理念趋向于隐逸，追求人与自然的和谐相处，天人合一，润物无声的效果。随着民宿业态的发展，在经营和管理模式上有集群式专业管理和散户型自主经营两类。从经营的理念上来看，精品民宿都追求崇尚自然、追寻记忆、返璞归真、超凡脱俗这一意境。

（二）对外部自然资源的依托是发展精品民宿的基本前提和条件。从民宿的定义上，我们可以看出精品民宿的第一个显著特性，那就是利用原有村民的闲置空房，挖掘周边可利用自然资源，营造独特的生活意境。第二个显著的特征是绝大部分精品民宿有效地依托和利用景区资源，使民宿为旅客提供的居留空间得到有效而合理的延展。

（三）特有的服务理念和服务方式让旅客轻松自在。“管家式服务”、“vip接待”、“亲情式服务”在这里已经显然不再采用。为营造轻松、自在、无干扰的服务，精品民宿主要从两个方面进行打造。一是服务人员的服饰，统一着轻松生活服装；二是从员工的服务上，改变常规旅游饭店“五米起立、三米微笑、一米问好”的有声服务，全力营造一种“由你作主”的氛围。

三、民宿发展应关注的几个问题

（一）把握发展方向，将“精品民宿”作为提升乡村旅游发展的重点。“精品民宿”必将成为引导乡村旅游发展的精锐，主要存在以下几个方面的优势。一是由于“精品民宿”在建设和开发之初选址的时候，大多选择能反映当地历史风貌、人文历史、自然风光的地域，并且通过“精品民宿”的建设和发展这些资源可以得到良好的保护，对特色领域的传承上起着很好的作用。二是“精品民宿”将更好地带动一方经济的发展。从当前武义现有的六个“旅游特色村”经营状况来看，对地方经济和百姓致富的带动作用并不强，按照“四统一”的要求政府指导价为60元每人每人，包含一宿二正餐一早餐，刨去经营成本，利润的空间所剩无几。而“精品民宿”在少而精的思想引导下，通过提供独具特色的乡村旅游产品，从产品的品质、人力资源的节约、当地农产品的销售等等渠道提升的旅游附加值是农家乐无法比较的。三是“精品民宿”将是一个对外宣传的有效“窗口”。

（二）推行政策实施，科学规划“精品民宿”发展的重点区域。一是政府应在土地使用政策的处理、政策扶持的执行、当地住民民风的教育和培养、基础设施的改造、沿线村容村貌的整治等方面下功夫，为“精品民宿”的开发和建设提供良好的投资环境。二是对可利用资源的保护和选择。武义县如南部地区牛头山国家森林公园周边家开发具有畲乡风情特色的“精品民宿”，县城周边则适宜发展具有温泉文化的“精品民宿”。但随着下山脱贫、新农村建设步伐的前进，发展“精品民宿”的固有资源正日益遭受自然和人为的破坏，对资源的保护和维护是政府部门必须引起重视的一个突出问题。三是在项目开发和建设之前必须进行前期的考察与调研，由相关职能部门组织人员对项目进行审定，从而有效地控制产业规模发展过快，造成“精品民宿”遍地开花，流于一般的现象出现。

（三）发挥典型示范作用，全力引进品牌化、专业化连锁经营，带动武义“精品民宿”的发展。在武义“精品民宿”产业发展的前期，由于各方面的原因，导致了当地投资商对“精品民宿”产业的认识不深、思路不清、经验不足、决心不大等现象。作为政府部门必须想方设法引进具有先进经验和理念的专业化团队，发挥其示范和引领作用，实现当地投资商的理念和经验的突破，从而引导民间资本融入旅游市场，促进旅游业的发展。武义在保护好固有可利用资源的基础上，可以引进国际知名的安缦酒店管理有限公司、国内酒店管理前十强“浙江开元酒店管理有限公司”对县内下山脱贫整体搬迁的旧村进行合理的开发和利用；对周边环境资源好、可利用价值高的散居式农户闲置空房则可以引进“隐居西湖”、“裸心乡”等专业公司进行开发和利用。

（四）融合民俗风情特色，开发武义独具特色风格的“精品民宿”。民宿作为一种新型的旅游产业类型，要求独具个性特色，与众不同，必须要从以下几个方面着手。一是在精品民宿中展现当地固有的民俗和风情，装修和装饰尽可能简约、复古，使空间的整体感觉显现当地纯朴的山乡风情。武义则可以利用温泉文化、畲族风情、陶渊明文化等特有的人文资源营造精品民宿的氛围。二是要注重突出精品民宿服务方式的培养和教育。如服务

人员的服饰、服务语言、民俗演艺等方面都可以下功夫进行挖掘，甚至应该考虑民宿的名称根据旅客的预订进行随时而合理地更换。三是精品民宿的饮食安排必须进行全面的挖掘和培养，必须开发出具有当地浓郁特色的地方菜系，使用当地有机的食品原料进行独到的制作，让客人把当地的特色和味道带回家，同时提高了旅游产业的附加值。（本文作者系武义县旅游委员会主任）篇二：主题旅馆创业计划书

保密须知：

本计划书属于商业机密，所有权属枫林晚主题旅馆。所涉及的内容和资料只限于已签署投资意向的投资者使用者使用。收到本计划后，收件人应即刻确认，并遵守以下规定： 1）若收件人不希望涉足笨计划书所述的项目，请按地址尽快将本计划书完整退回。2）在没有取得爽一夏冰淇淋店的同意之前，收件人不得将本计划书复制、传给他人影印或者泄露。3）应该像对待贵公司机密一样对待本计划书所提供的所有机密材料。本商业计划书不得做商业报价使用，也不得作购买时的报价使用。

枫林晚主题旅馆创业计划书

摘要.............................................................4 5 5 a、客房........................................................5 b、旅馆设施....................................................6 7 市场描述........................................................7 目标市场........................................................7 发展战略........................................................8 8 竞争描述........................................................8 市场进入障碍....................................................8 核心竞争力：....................................................9 9 产品策略........................................................9 价格策略.......................................................10 宣传策略.......................................................10 促销策略.......................................................10 营销理念.......................................................11 11 摘要

枫林晚主题旅馆是一家为大学生提供个性时尚的主题式客房与优质高效服务的大学旅馆，拥有风格迥异的客房设计和舒适温馨的休闲雅座等。一系列“时”主题客房为来往顾客提供新颖个性的视觉文化体验。我们枫林晚主题旅馆本着“客户为中心”的原则，通过把经济型酒店的特点和高档酒店的主题特色相结合，针对大学附近旅店业现有市场的劣势和空隙，迎合大学生群体的消费水平和行为特征开辟一片属于大学自己的特色旅馆。目前市场处于恶性价格竞争之中，各旅馆盲目降低价格以吸引顾客。主题旅馆的进入需直接面对这场价格战，以中等价格、高品质服务换取客户源后立足该市场。同时，我们的模式较易模仿，所以在长期战略中须抓住点目标客户进行人性化、高标准的特色服务。我们选择走专一化的可持续发展路线，定位明确，整个发展过程都把大学附近作为主要市场，做到成功把鸡蛋放在一个篮子里。注重短期目标和中长期战略相结合，稳步进军，最终实现成为一支中国旅店业领域的异军的共同愿景。

据调查，大学附近的旅馆一般入住率在50%—70%之间。按90元的平均房价计算，经过分析，若入住率在50%，则每年收益大约在42.5万元，2年8个月左右收回投资成本;若入住率在70%，则年收益为75.4万元，一年半左右可收回投资成本。通过局部均衡分析可得，项目的投资回收期为两年零一个月，盈利前景可观。

与此同时，我将和家人一起来经营这个主题旅馆。我们的旅馆本着“以顾客为中心，以服务为半径，圆满您的需求”的服务宗旨，365天为顾客提供舒适放心、优质新颖的住宿服务。规范化管理、创新型设计、合理价位、与时偕行的主题文化等，都将充分利用市场资源，以实现公司的价值增值。枫林晚主题旅馆是一家为大学生提供个性时尚的主题式客房与优质高效服务的大学旅馆，拥有风格迥异的客房设计和舒适温馨的休闲雅座等。一系列“时”主题客房为来往顾客提供新颖个性的视觉文化体验。旅馆选址在广西生态工程职业技术学院附近。这里住宿市场未曾被开发，利于旅馆发展。而服务对象主要为在校大学生，他们不断增长的住宿文化需求则有利于主题旅馆的经营与推广。公司树立正确的经营理念，通过采取有效的营销战略，来实现公司的持续发展。公司创业初期拟采取直线型组织结构，实行总经理负责制，下属部门有市场部、人事部、财务部、客服部。公司通过对组织内外部人员的有效开发、规范培训、合理分配以及激励措施等，结合创新的管理方法和程序，建立规范有效的人力资源管理制度。在此之上，致力营造良好的企业文化，让企业步入高水平层次。旅馆本着“以顾客为中心，以服务为半径，圆满您的需求”的服务宗旨，365天为顾客提供舒适放心、优质新颖的住宿服务。规范化管理、创新型设计、合理价位、与时偕行的主题文化等，都将充分利用市场资源，以实现公司的价值增值。

枫林晚主题旅馆本着“客户为中心”的原则，通过把经济型酒店的特点和高档酒店的主题特色相结合，针对大学附近旅店业现有市场的劣势和空隙，迎合大学生群体的消费水平和行为特征开辟一片属于大学自己的特色旅馆。a、客房

旅馆由民居改建，总建筑面积1000m2。平均每层12个客房，每间约15平米，配有独立卫生间，共有48间客房。本旅馆通过对顾客群体的住宿需求分析，设计了以下几点服务特色：

1、配备人灵活性化。提供客户需要的设施，如：空调、电风吹、网络端口等。

2、舒适安全。星级的床垫、布局让客户感受到家的温暖，另外根据主题风 篇三：日本民宿

日本民宿的起源，是由租借民居歇脚或暂住而刺激兴起的行业。它是由一些登山、滑雪、游泳等爱好者租借民居而衍生并发展起来的，因而多位于山水奇、险之地。后来，这些奇、险之地慢慢发展为旅游观光胜地，于是，民宿的对象也不再仅仅是一些运动爱好者，这是日本民宿由分割自家房子租借转而经营家庭式旅馆的重要契机之一。

日本民宿的发展，全是商业经济的产物。当日本经济腾飞，物质生活的富裕足以支撑普通民众都能够加入游山玩水的行列时，民宿便在日本列岛迅猛地发展。北起北海道的宗谷湾，南至冲绳的久米岛，全国各地的民宿，如雨后春笋般增长起来。据昭文社1997年4月出版的《全国民宿》记载，1970年前后，全国民宿曾达到2万余家。这种家庭式旅馆，一时间成为最受欢迎的形式。穿行于日本列岛，无论是在热闹繁华的现代都市，如东京、大阪，还是在文化蕴涵深厚的古都，如京都、奈良，这种民宿随处可见。至于那些风景名胜之地，本来就是民宿发源地，其数量自然远远超过后起的都市中的民宿。

据《全国民宿》介绍，1997年，能够亮出特色并登上该书做广告的民宿，就有近千家，这只是冰山一角。此外，还有七百余所民宿村。所谓民宿村，就是在游览胜地，因民宿集中而又有特色形成的村落。由数量和规模推知，民宿在整个日本旅游业中，扮演着非常重要的角色。

日本民宿的类别

日本民宿主要分为洋式民宿（pension）和农家民宿（stay home on farm）两类，而洋式民宿和农家民宿最大的不同在经营者身份及价位不同：

1、经营者身份：

洋式业者均为民间具有一技之长的白领阶级转业投资，并采取全年性专业经营，农家民宿则有公营、农民经营、农协（农会）经营、准公营及/第三部门（公、民营单位合资）经营等五种形式，有正业专业经营，也有副业兼业经营，但主要卖点则在地方特色及体验项目之提供。

2、价位不同：

洋式民宿采都会旅馆制（一宿二餐）为收费单位。

日本民宿特点 1.许可制

日本与欧美先进开发国家一样重视法治，安全风险及环境维护，因此即使偏远地区的简易民宿都采取许可制，营业须先取得执照，禁止非法经营，故都有各种立法条款来规范。2.体验型

为吸集顾客，每每创造或提供各种特定体验「菜单」，体验项目均系以特定农作业或地方生活技术及资源为设计主题，诸如：农业体验、林业体验（菇菌采拾、烧炭）、牧业体验、渔业体验、加工体验（做豆腐、捏寿司）、工艺体验（押花、捏陶）、自然体验（观星、野菜药草采集、昆虫采集、标本制作）、民俗体验（地方祭典、民俗传说、风筝制作）、运动体验（滑雪、登山）等。

日本民宿关键词

浴衣：

在温泉旅馆，客人可以换上浴衣在旅馆里随意活动，浴衣与和服的穿法一样，只要你是活人，就必须左搭右（左边在上），腰带是女生绑在腰上，男生则绑在肚脐以下，髋关节上。若男生与女生一样绑在腰上会被认为娘娘腔，无男子气概的行为。

一泊两食：

温泉旅馆一般都会提供一泊两食，即是早餐与晚餐，多数是怀石料理。上菜的规则是吃完一道，上下一道，每个房间有专门的工作人员负责上菜，用餐时请尽量吃完盘子中的食物，这对料理师是个尊重，在日本人的眼中也是美德。若真无法吃完，就礼貌地双手捧碗交还。请不要在饭中插上自己的筷子，这动作在日本有诅咒他人去死的意思，非常不礼貌，请务必注意！

男女混浴：

在大风吕泡汤前务必先清洁身体，头发不允许碰温泉水，长头发人士请绑好头发。入浴时间不宜过长，一般15分钟即可。一些温泉旅馆会每12小时男女汤互换，即上半天这个温泉室专供女性使用，但下半天则改为男性专用，在进门前看清楚。自带的毛巾不允许进入温泉，只能使用旅馆放于温泉或房间的专用毛巾，请有各类皮肤病、传染病人士不要进入浴场使用公共泡汤设备。预约：

入住日本民宿除了在民宿自己的网站上预订，还可以电话或传真预订，或上日本旅行网站预订。预订民宿之后请在要求栏上写清楚自己的饮食喜好，这样方便旅馆安排膳食。许多民宿没有刷卡服务，也请在预订时了解清楚。诚信：

一经预订，到时请依计划到旅馆check in，如果临时更改，请务必提前24小时通知旅馆，不然会被扣罚房费的50%—100%费用。这笔钱绝对扣得合理，因为旅馆很有可能已经为你准备好丰富的怀石料里，可是你没到，极端浪费。旅馆或者旅馆代理会在你预定到达前48小时通过e-mail或者电话再次确认。失信他人不是良好市民该干的事儿。篇四：“十三五”规划重点-露营地住宿服务项目建议书(立项报告)“十三五”规划重点-露营地住宿服务

项目建议书（立项报告）

定义及作用

定义：项目建议书又称立项报告，是由项目投资方向其主管部门上报的文件，从宏观上论述项目设立的必要性和可能性，建议书内容包括项目的战略、市场和销售、规模、选址、物料供应、工艺、组织和定员、投资、效益、风险等，把项目投资的设想变为概略的投资建议。目前广泛应用于项目的国家立项审批工作中。项目建议书通常是在项目早期使用，由于项目条件还不够成熟，仅有规划意见书，对项目的具体建设方案还不明晰，市政、环保、交通等专业咨询意见尚未办理。项目建议书主要论证项目建设的必要性，建设方案和投资估算也比较粗，投资误差为±30%左右。对于大中型项目，有的工艺技术复杂，涉及面广，协调量大的项目，还要编制预可行性研究报告，作为项目建议书的主要附件之一。作用：项目建议书是项目发展周期的初始阶段，是国家选择项目的依据，也是可行性研究的依据。

项目建议书是项目发展周期的初始阶段基本情况的汇总，可以减少项目选择的盲目性，是国家选择和审批项目的依据，也是制作可行性研究报告的依据。涉及利用外资的项目，只有在项目建议书批准后，才可以开展对外工作。

项目建议书批准后，可以着手成立相关项目法人。民营企业（私人投资）项目一般不再需要编写项目建议书，只有在土地一级开发等少数领域，由于行政审批机关习惯沿袭老的审批模式，有时还要求项目方编写项目建议书。外资项目目前主要采用核准方式，项目

项目建议书和可行性研究报告的区别

项目建议书和可行性研究是项目前期两个不同的阶段，其内容、深度、作用都是不一样的。

项目建议书往往是在项目早期，由于项目条件还不够成熟，仅有规划意见书，对项目的具体建设方案还不明晰，市政、环保、交通等专业咨询意见尚未办理。项目建议书主要论证项目建设的必要性，建设方案和投资估算也比较粗，投资误差为±30%左右。

一般地说，项目建议书的批复是可行性研究的依据之一。此外，在可行性研究阶段，项目至少有方案设计，市政、交通和环境等专业咨询意见也必不可少了。对于房地产项目，一般还要有详规或修建性详规的批复。此阶段投资估算要求较细，原则上误差在±10%；相应地，融资方案也要详细，每年的建设投资要落到实处，有银行贷款的项目，要有银行出具的资信证明。

很多项目在报立项时，条件已比较成熟，土地、规划、环评、专业咨询意见等基本具备，特别是项目资金来源完全是项目法人自筹，没有财政资金并且不享受什么特殊政策，这类项目常常是项目建议书（代可行性研究报告），两个阶段合为一阶段。

以上基本是在传统的项目审批制环境下，项目建议书和可行性研究的大致要求和区别。

随着我国投资体制的改革深入，特别是随着《国务院关于投资体制改革的决定》的出台和落实，除政府投资项目延续上述审批要求外，非政府投资类项目一律取消审批制，改为核准制和备案制。像房地产等非政府投资的经营类项目基本上都属于备案制之列，房地产开发商只需依法办理环境保护、土地使用、资源利用、安全生产、城市规划等许可手续和减免税确认手续，项目建议书和可行性研究报告可以合并，甚至不是必经流程。房地产开发商按照属地原则向地方政府投资主管部门（一般是当地发改委）进行项目备案即可。

项目建议书的审批权限 目前，项目建议书要按现行的管理体制、隶属关系，分级审批。原则上，按隶属关系，经主管部门提出意见，再由主管部门上报，或与综合部门联合上报，或分别上报。

1、大中型基本建设项目、限额以上更新改造项目

委托有资格的工程咨询、设计单位初评后，经省、自治区、直辖市、计划单列市发改委及行业归口主管部门初审后，报国家发改委审批，其中特大型项目（总投资4亿元以上的交通、能源、原材料项目，2亿元以上的其他项目），由国家发改委审核后报国务院审批。总投资在限额以上的外商投资项目，项目建议书分别由省发改委、行业主管部门初审后，报国家发改委会同外经贸部等有关部门审批；超过1亿美元的重大项目，上报国务院审批。

2、小型基本建设项目，限额以下更新改造项目由地方或国务院有关部门审批 a、小型项目中总投资1000万元以上的内资项目、总投资500万美元以上的生产性外资项目、300万美元以上的非生产性利用外资项目，项目建议书由地方或国务院有关部门审批。b、总投资1000万元以下的内资项目、总投资500万美元以下的非生产性利用外资项目，本着简化程序的原则，若项目建设内容比较简单，也可直接编报可行性研究报告。项目建议书撰写提纲

第一章 总 论

一、露营地住宿服务项目概况

1、露营地住宿服务项目名称

2、露营地住宿服务项目性质

3、露营地住宿服务项目承办单位

4、露营地住宿服务项目建设地点

5、建设规模及内容

二、露营地住宿服务项目总投资、资金筹措及效益情况

1、露营地住宿服务项目投资及资金筹措

2、露营地住宿服务项目经济效益

三、露营地住宿服务项目优势条件

1、资源优势

2、产业基础

第二章 露营地住宿服务项目背景及建设必要性

一、露营地住宿服务项目提出的背景

二、投资的必要性

三、项目建设的目的意义篇五：兴发乡民宿企业商业策划书 第八章 生产计划

第八章：生产计划

根据企业战略规划及企业战略愿景描述，兴发乡民宿企业主要业务是民族特色旅游，辅助以民族工艺品、民俗文化活动、特色饮食等。为切合企业战略要求，实施产品生产满足erp的集成信息管理特点；本章将从产前准备、作业实施与控制、作业成果三节提供具体辅助产品生产及提供计划。

产前准备着重产品生产（提供）的前期工艺技术需求、劳动力合理组合、物资及半产品供应、物流同劳动保障等五个方面具体介绍。最终产业需求的考察与市场调研（前期）产品信息回馈相联系。协调第兴发乡民宿(转载于:民宿计划书)企业产品服务制定切实可行的辅助产品组合。力求在前期为产品质量完成基本生产需求，为下一步骤作业实施及控制可靠完成奠定物资资源基础。在人力物力的切实保证下顺利完成辅助产品生产（提供）的企业战略目标要求。

作业实施与控制主要在产品质量控制、安全控制、成本控制和物力控制等方面的集成控制管理思路。合理确定控制对象，组织控制主体，确定及实施控制的方法。切实按照明茨伯格的物成分分析法，在核心操作层的基础上注重技术、供应和员工支持。从五个控制上保证产品（服务）的质量要求，确保产品正常有序生产及服务满意度的提升。

作业成果在于反馈信息系统的需求。以erp系统为核心的企业集成信息的需求。为保证产品质量及企业产品与生产计划书的切合性这是不可避免的。作业的成果将联同企业生产计划（月度、季度、半、）书核对，确定企业工程产品（服务）的完成程度及质量要求和达标性，已经下一产品（服务）目标修改及制定完成必要性检验。

第一节：产前准备

为符合企业民族特色需要，我们的产品主要是民族旅游服务，而此章主要规划的生产计划是指企业的辅助产品（服务）的生产及提供计划（下同）。

产品已符合民族特色，民俗文化为组要构成。工艺技术由当地少数民族提供，初步采用合作的方式，完成技术的企业化和产品的规模化。特种工艺技术允许民俗保护，已聘用制度聘请当地权威民俗学者、少数民族文化继承人（少数民族长者）等为少数民族纪念品、特殊工艺、手工彩纸品等辅助产品的合格及民族文化正统性监督。同时在民族活动，民族纪念日，特色饮食等方面提供具体可行的辅助培训，为构建一批又少数民族素养，扎实民族文化知识的民族文化继承者和发展者，为提供民族文化创意类活动提供后背力量。

民族创意类活动，初步定为：少数民族传统节日（兴发乡火把节、侗族花炮节、苗族苗年、白族耍海会等）；创意活动（兴发乡韭菜花节、少数民族文化周、民族文化展、狂欢夜等）。充分挖掘民族文化潜力，打造以民族服务为主线民族手工艺品为辅助的多民族文化产品链。通过价值链产业分析，我们必须在发展民族，保护民族，继承民族，宣传民族的基础上形成自身的核心竞争力。以旅游为主链，民族文化产品（服务）为辅助的兴发乡民宿企业核心竞争力，占据民族旅游的先行者角色。工艺技术具体分析如下：

1、兴发乡苗族文化及技术扩展。

苗族是一个古老的民族，尤其分布于黔西南地区，而在毕节市赫章县多有聚居，兴发乡是这其中的典型。“三苗”文化的迁移及发展，在兴发乡有着悠久历史。自然崇拜及祖先崇拜的精神为他们留下了不可泯灭的宝贵民族财富。结合兴发乡人自强不息的精神以及毕节试验区的发展和对外开放的提升，乌江源文化的建设工程的实施和贵州省产业支撑下的“多彩贵州”旅游战略的提出。为兴发乡（韭菜坪）苗族文化的探索及文化研究的开展，苗族文化旅行必定成为其中的不可少的机遇。

兴发乡目前苗族26007人站全县人口的7.58%是兴发苗族彝族回族自治乡的三大民族之一。苗族失传的文字在这里有历史的痕迹（苗族服饰文字），苗族的音乐舞蹈历史悠久，群众喜爱的芦笙舞，技艺很高。

可以聘请苗族技艺继承者为企业培养一批苗族文化舞蹈（包括芦笙舞），苗族文化口述者，苗族服饰制作工艺（为作业实施与控制准备人力资源），苗族饮食技艺等。以老带新，秉承传承苗族文化的精神学习和借鉴苗族技艺有及文化，也为兴发乡民宿企业副产品的生产（服务）提供前期的人员培训。

2、兴发乡彝族文化及侗族大歌的产业化。

彝族，历史之悠久，文化之灿烂是无以比拟的。“西南夷”在贵州是彝族一大民族特色，《彝族源流》、《西南彝志》等历史巨著记载为彝族文化的历史性作证。目前主要聚居在中国西南部的云南、四川、贵州三省，尤其是贵州西部，赫章县兴发乡的彝族在同其他少数民族和汉族的和睦相处中保留和传承者自己的特有文化。他是中国的六大少数名族之一，同时也是兴发乡三大名族之一。

侗族最让我们喜闻乐见的歌舞剧”侗族大歌”无疑是我们将着重发展的民族节日类活动。首先我们必须培育一批能够能生产（使用）彝族葫芦笙、马布、巴乌、扣铉、月琴、笛、三弦、编钟、铜鼓、大扁鼓等彝族特色的乐器的人才，在民族纪念品的生产中和民族文化表演服务的活动中的中坚力量。同时在彝族文化研究者的帮助下，建立健全彝族民族音乐和侗族大歌的艺术表演性，以民族民间音乐《阿莫尼惹》、《阿依阿呷》、《阿惹妞》、《阿丝牛牛》等为辅导的侗族大歌的发展的产业化道路。也是兴发乡民宿企业对外宣传的一大特色功能。

3、兴发乡回族文化及回清真寺的信仰文化。

回族是中国分布最广的少数民族，而贵州省赫章县兴发乡便是其一。清真寺的建筑是起一大特色。

回族的茶饮尤其是“八宝茶”是起特有文化。为此我们必须准备长期的回文的学习，人力和茶园的建设和一条有关“兴发乡茶饮文化”的产业链的建设密切相关。以回族文化为依托，回族饮食中的清淡自然为主题的回族茶饮，及文化服务与餐饮为一身。同时古尔邦节可以打造出兴发乡特有的“小而温馨”的特色，成为独树一帜的民族活动。以及联合的民族创意类活动的开展。加入一批又回族文化素养的回族员工，开展以清真寺特色建筑群为依托，带领诚心游客拜访、朝圣之旅。同时结合回族在特色医学，回族的科学技术和回族在中华民族的文学、哲学、音乐、书画上的贡献，以民族展示的创意类民族活动呈现。劳动组合是前期准备必不可少的一个部分。而兴发乡民宿企业在产品（服务）上所需要的人力资源无疑是少数民族的继承者和发扬者，而我们也在这其中扮演者继承和发扬的功能。同时，也在为民宿的民族活动，民族工艺品，民族饮食三大民族产品（服务）的提供和质量保证上提供可靠保证。首先，建立以苗、彝、回为首的多民族文化专家指导团（由当地少数民族组成）；以此为契机，建立多只民族歌舞团，民族文化口述者，民族文化工艺制作者，为后期作业做好劳动组合。苗族的芦笙舞，彝族的侗族大歌，八宝茶舞等的继承和发展。

其次，在手工艺品的制作上，为保证批量生产的工艺要求，在劳动组合上任然需要多方位多认识的民族文化认同者和了解者，在工艺和甚至是手工艺的制作上的培训。完成以苗、彝、回为最的乐器制作，剪纸工艺，服饰及配饰手艺，八宝茶精品礼盒（回族）等工艺的需求。多方位组合。建立一支具备充分能力的民族文化手工艺技艺者。在物资供应及设备方面，以外部的物资（物流配送）为辅导，以自给自足的纯自然民俗物资为主题。以存自然为核心，充分发挥“靠山吃山，靠海吃海”的特点。以花草树木，农林牧

渔，飞禽鸟兽为特点的物资供应；当然现代物流的发展，以及如今兴发乡物流的便利，其他的对于生产民族纪念品，手工艺品等所需要的物资也是一种保障；同时采用现代技术也可以再成本上节约，技术上改进，节省人力资源等优点。我们的少数民族工艺品主要是由少数民族同胞负责设计规划和生产，目前处于初步准备阶段，准备投入800000,元左右（带有民族文化保护和民族文化传承为特点申请专项国家支持经费），95200元左右购入生产及日常经营所需设备（具体数据及相关信息见第九章财务规划），计划购入生产设备包括小型乐器生产线、民族服饰生产线等，后期将根据需要购入包括民族历史3d打印机（打印出那些现象中的民族消失的历史物品）等。原材料以资产为主，加入外界供应为傅。最后交由生产作业部门设计生产。以规模经济为组，以手工精品为辅（手工主要偏向于文化服务，文化展示；不已工艺品销售为目的）；从之前第一步的产品（服务）工艺技术分析可以知道我们的物资供应其实主要是为了规模生产工艺品所需要，所以再购进或者准备物资的供应上应该充分考虑到这一点，以民族特色为主，尽可能采用当地物资供应，这样保证产品物资的正宗性的同时，也可以为当地的经济发展而贡献；尽可能得到当地政府和民间组织的支持和帮助。在政治环境，经济环境，产业结构方面也可以创造出一个良性空间。

劳力保证是一个重要因数。而在中国的普遍现象，当今的社会生活等方面分析，可以得出以下的结论在兴发乡民宿企业劳动力保证方面的优点和挑战及准备工作：

1、兴发乡多为留守农村的儿童、妇女和老人，青壮年多有外出务工。这一点为劳动力的保证提出的一个挑战，但是也是一种机遇，由于产业链的结构特点是轻工业（手工或者规模的民族服饰民族纪念品）这并不需要大量的青壮年，相反妇女是一个很好的群体。

2、兴发乡人民淳朴富余劳动，民风向上友善，人们有强烈的辅助精神。这是构建和睦的工作团队，尤其是在艺术团（服务类产品）的构建中有极大的好处，而且这是当今很多地区人民所难以复制和拥有的人民长期的精神文明的发展所形成的。

3、企业的人力资源并不需要太多。配合着最近大量返乡流的出现，也在证明了农村经济将是未来经济不可估量的力量，至少在中国农村是这样。同时我们的劳动力的缺乏这也将不在是问题。当然更重要的是少数名族人才的留住这将是未来企业要考虑的并将是企业发展的一大问题。而解决方式无疑，更好的福利待遇，很好的安全保障体系，更好的情感纽带（家乡的建设和发展）这些都将是人力资本的可靠保证。

第二节：作业实施与控制

通过产前分析与准备，提出了兴发乡民宿企业的主营业务与辅助也为，以及为此步骤的准备工作的完成。现在便只是作业的实施和控制了。这一节主要从两个方面加以论述：作业的实施、作业的控制。

作业的实施组要用到abcm作业成本管理的分析思路；从八个反面考虑产品的具体实施过程：

一、作业调研

二、作业认定

三、成本归集

四、建立成本库

五、设计模型

六、应用软件

七、运行分析

八、持续改进。这是一个科学个管理作业的过程，是保证民族工艺品市场的完善性不可或缺的八大要素。我们借鉴了同类产业（工艺品产业）的生产实施的这八个步骤尤其合理性，合理性的论证过程限于篇幅略。part1.作业调研：

在通过上一节产品的规划上得出的以民族活动为主线，民族工艺品为辅导的产业结构是兴发乡民宿企业的产品（服务）目标；企业将通过以民族旅游为主导下的，以提供民族文化活动，民族工艺品销售的多元化的产业运作过程：通过对产业技术工艺信息、餐饮信息、制作也信息的收集及调研上得出企业的产业结构的整合优势在于地理位置的优越性，民俗文化的富余等方面。企业在通过对旅行团的承接等活动，组织以民族特色为主题的兴发乡旅游，带动第三产业的发展已经制造业的兴起。企业的成本投入在生产（服务）上应该多为人力资本的投入，在以一个周期（通常是指一个旅行季）的投入与产出中，保证服务业的同时，发展工艺品的规模生产（必要时可以停产，资金周转紧张时期）；以及大量的观光客在民俗体验方面的需求的提供。

企业将把工艺品、手工艺品的制作和生产当成现金流量的来源，以此来保证企业正常的现金流量的需求，保证必要的支出和对现金流动性的正常运作。首先成本的流动从制作产成品和服务业流向基础设施的建设和产品线的初期扩展，回族八宝茶院的建设、清真寺的建设及维护、韭菜坪基础设施的建设等。旅游收入在初期也将投入在这些基础设施的建设上。后期的制作成本将全额流入旅游产品中；成本发生的因素主要在于人力资本的投入，这是企业最主要的投入，其次是基础设施维护和建设和专业人员的请求等发面，其中有一部分是为获取更好的外部政治环境而投入的将会形成企业的无形资产（具体见第九章企业财务分析）。首先企业的生产车间（工艺品）对成本的控制是最主要的一个环节，负责整个产业线的成本归集和整合。其次生产线上的工人工资等构成的生产成本，这部分成本要求能尽可能的转换成产成品的成本中，实现其价值的最大化。管理部门的成本控制重要在于节约，“开源节流”同样适用在人员的工资上，尤其是企业刚创立的初期。根据mintzberg的企业结构分析有必要在企业的战略层、中层管理层和核心操作层中节约尽可能的成本投入到基础设施的建设中。建立在erp管理系统上的成本管理系统同样可以系统的控制产品（服务）成本的投入与产出。

总之通过了解企业的运作过程、收集作业信息目标是详细了解企业的经营和作业过程后，理清企业的成本流动次序和导致成本发生的因素和各个部门对成本的责任等，是为了便于设计作业以及责任控制体系。part2.作业认定：

首先通过绘制企业的生产流程图。（见下图2）

兴发乡民宿企业通过收发室、行政管理部、协办部门、经理室四个过程对产品的生产流程做了规划。没过部门有各自的作业责任和基本要求，部门间是上下级层属关系，只有各个部门完成自己的任务下一个部门才能完整开始。在企业的民族乐器制作和民族纪念品的制作等由于工艺生产线的相同合并为小型生产部门统一规划设计生产。彝族和苗族服饰等制作部门由于原产料等相似甚至重合所以合并为民族服饰生产部门。民族舞蹈音乐的培训部门也合并成为民族表演团（服务类产业）。

其次，分析现有产业部门，厂部的生产活动。分配产业链，此方法用到价值链分析。以产部a/b/c/d等为综合考虑，将企业的民族文化研究室等有关部门合并到生产车间为产品生产提供专业可靠意见。对于改进产品的质量等有很大帮助。总之，作业往往分散在企业的组织结构中，随着企业的规模、工艺和组织形式的不同而不同，认定作业可采用几种方法，一是绘制企业的生产流程图，将企业的各种经营过程以网络的形式表现出来，每一个流程都分解出几项作业，最后将相关或同类作业归并起来。另一种办法是从企业现有的职能部门出发，通过调查分析，确定各个部门的作业，再加以汇总。最后一个办法是召集全体员工开会，由员工或工作组描述其所完成的工作，再进行汇总，这种办法有助于提高全体员工的参与意识，加速作业成本管理的实施，而前两种办法可以较快取得资料，准确性高，不会对员工造成干扰。通过这些手段对企业制造产部的规划和整合对民族工艺品和民族文化服务有重要意义。part3.成本归集

在此的成本归集只谈组要成本的归集和成本的节约，其他成本因素的考察请参见第九章企业的财务。将产部的直接人工、自己材料、制作费用等结转到产品成本中的时候我们应该通过按类别计算出各类产品的总成本后归结到个民族纪念品，民族工艺品的制作成本中。将原材料成本归集到消耗材料的加工作业中；同时将职工工作的工资和制造部门的成本归集到生产成本中，和直接人工的工资分配中。最后在成本的动因中，把成本推动型的产业结构以节约成本为主线合并或改造，在把如民族服务类的产业线发展。总之，汇集和分析相关成本和成本动因各类的资源成本在发生时，已由传统会计进行了记录，反映在应付工资、应付账款、存货等日记账中，在本步骤要找出与各项作业相关的资源成本，可以通过现有的计量指标直接进行分配，例如将材料成本归集到消耗材料的加工作业中，也可以通过分析某一职能或某一员工的工作时间在不同作业上的分配来估计该职能部门的成本或该员工的工资如何分配到不同的作业上。而后，根据作业的类型和资源成本的性质来确定成本动因。

注意，采用分类法时，一般是将类内产品的分配标准折合为系数，按系数分配计算类内各种产品成本。确定系数的具体做法是，在同类产品中选择一种产量大、生产稳定或规格折中的产品作为标准产品，把这种产品的分配标准系数确定为1，以其他产品的单位产品的分配标准数据与标准产品相比，求出的比例即为其他产品的系数。系数确定后，把各种产品的实际产量乘上系数，换算成标准产品产量，或称为总系数，再按各种产品总系数比例分配计算类内各种产品成本。分配计算类内各种产品成本时，既可以按综合系数分配，也可以分成本项目采用单项系数分配。

此处其他成本归集和成本核算详见第九章财务。part4.建立成本库 按照同质的成本动因将相关的成本入库一旦选定作业成本动因后，就可按照同质的成本动因将相关的成本归集起来。每个成本库可以归集然人工、直接材料、机器设备折旧、管理性费用等。如设备调整人员的工资、福利，调整所用的物料、工具的损耗等。有几个成本动因，就建立几个成本库。建立不同的成本库按多个分配标准分配制造费用是作业成本计算优于传统成本计算之处。