三门工业用地调研报告

第一篇：三门工业用地调研报告

三门工业企业用地调查报告

一、工业企业用地现状

工业用地，指的是工矿企业的生产车间、库房及其附属设施的用地，包括专用的铁路、码头和道路等用地。

统计资料显示，2007年，全县163家规模以上工业企业，工业用地总面积为6437.3亩，平均每家工业企业用地39.49亩。由于各工业企业的行业特点、产业结构不同，对用地的需求各不相同。2007年末，我县规模以上工业企业中，用地面积最大的企业为551.7亩，最小的仅有0.6亩。

我县现有的规模以上工业企业中，工业用地在20亩以下的企业有94家，占企业总数的57.7%。其中，有15家企业，自身没有土地，完全是靠租用外单位厂房、办公室等进行生产的，占工业企业总数的9.2%，租用的工业用地面积达67478平方米。有10家企业，用地紧张，不能满足正常生产的需要，部份租用外单位土地进行生产；有21家企业，生产用地相对充裕，有土地出租给外单位使用，占工业企业总数的12.9%；工业用地超过100亩的企业只有16家，占9.8%。

二、工业用地存在的主要问题

1、建设用地指标严重不足。2007年省国土资源厅下达给我县的新增建设用地控制指标只有790亩，远远不能满足全县2000余亩工业用地指标的需求。面对着国家严格的土地管理政策，工业企业无可奈何。“真心要土地的没土地，不用土地的画地为牢，长期闲置不用”。不少企业家反映，由于工业用地无法落实，企业不得不迁往外地或在外地新设分厂。

2008年我县工业用地压力仍很大。根据调查和统计，2008年我县有48家规模以上工业企业因扩大再生产需要土地2218.8亩，平均每家企业需要46.23亩。其中，需要增加工业用地100亩以上的企业7家，这7家企业需要工业用地990亩，占全县总需要量的44.6%。而2008年省国土厅下达给我县的用地指标为805亩，缺口较大。

2、工业用地产出偏低。我县工业用地产出居于全市落后水平，亩均产值处于全市倒数第二，亩均税收处于全市末位，并且行业之间差距较大。亩均产值最高与最低的差距较大，亩均产出较低企业厂房建筑以一层为主，并且普遍存在企业内部土地利用不足，有土地闲置现象。

３、土地利用率不高。在（国发［2006］31号）文件下达之前，我县的工业用地都是采用协议出让方式供地的，土地价格普遍偏低。优惠的地价，导致一些企业盲目圈地，部份企业占地面积大于企业实际所需的土地，造成大量土地征而不用被闲置。绝大部分工业企业厂房只建造一层，建筑容积率小，空间利用率不高，土地集约利用水平偏低。

4、政策把关不严。企业在取得土地后，未按有关规定建设，有关部门监管不到位。如投资密度，建筑容积率等问题。

三、缓解工业用地紧张状况的建议

1、要更新理念，提高认识。土地资源是有限的，上级下达给我们的用地指标也是有限的，因此，我们要转变传统的用地观念，充分认识到节约集约用地的重要性、必要性和紧迫性，增强节约集约用地的责任感，珍惜现存的每一寸土地，使现有的土地资源能发挥出更大的作用。

2、规范操作，减少浪费。有关部门应认真执行国务院关于“工业用地必须全部采用招标拍卖挂牌方式出让”的规定，进一步完善和规范工业用地公开出让的各项制度和操作程序，彻底扭转我县工业用地因地价过低造成粗放用地和浪费土地的现象，促进土地的高效利用。

３、要提高工业用地产出率。要认真分析我县工业用地产出率不高的原因，确立以“亩产论英雄”的观念，提高单位面积土地的产出率，在有限的土地上创造出更大的财富。

4、要提高土地的利用率。针对我县工业企业厂房层次偏低的实际，可适当走“借天生地”的路子，倡导厂房向高空发展，严格限制单层厂房，鼓励支持企业建造多层、高层厂房，争取在一定程度上缓解经济社会快速发展对土地带来的压力，提高土地的利用率。同时，对一些“隐藏”的闲置土地，有关部门要切实做好协调工作，盘活闲置土地，使闲置土地“活跃”起来，从而发挥土地其应有的作用。

5、要采取措施增加工业用地指标。通过土地整理、退草还耕等措施，置换用地指标，增加工业用地。

第二篇：工业用地现状调研报告

提供一篇调研报告范文，作为参考！

随着我市工业提升工程的推进，招商引资力度的加大，工业用地需求逐年增加，土地供需矛盾日益突出。挖掘存量工业用地潜力，节约集约利用土地，是当前我市工业平台建设的重要工作。存量工业用地是指已农转用未征收（转而未征）、已征收未平整（征而未平）、已平整未供熟地（平而未供）和未供先用的工业用地。近期，我们在市国土局的大力支持下，对全市存量工业用地进行了全面调查，并就盘活存量工业用地作了思考，提出建议供领导参考。

一、存量工业用地基本状况

2009年和2010年，我市抓住机遇，争取到大量农转用土地指标，集中报批了较多的工业用地。由于2011年我市工业空间布局作了新的调整，加之其他多种原因，造成供地率偏低存在较多的闲置工业用地。经调查至2012年4月底止，全市共有历年来转而未供存量土地7494.67亩，其中：工业用地6164.97亩、城市建设等其他用地1329.7亩（其中：其它建设用地684亩）。6164.97亩存量工业用地包括：未供先用工业用地632.43亩和经济开发区区（跨江部份）转而不用土地117.7亩。我市实际拥有可利用存量工业用地为5414.84亩，其中：转而未征土地869.1亩，占16.05%；征而未平土地464.7亩，占8.58%；平而未供熟地4081.04亩，占75.37%。

二、存量工业用地分布与分类情况

实际拥有5414.84亩存量工业用地分布在：市级工业平台3804.22亩,占70.26%；乡镇工业功能区（原二基地六功能区乡镇，下同。）1316.32亩，占24.31%；市级工业平台和乡镇工业功能区以外的其它乡镇（以下简称其它乡镇）294.3亩，占5.44%。具体分布与分类情况为：

三、存量工业用地原因分析

形成工业用地转而未供的主要原因：一是市级工业平台和乡镇功能区以外的其它乡镇存量工业用地，基础设施配套较差，加之入户企业不能享受有关税收优惠政策，企业（项目）大都不愿入驻，致使294.3亩工业用地闲置，占全市实际存量工业用地的5.44%。需要指出的是:镇村57.4亩休闲项目、乡的303.3亩水电站项目、269.9亩休闲项目、镇6亩便民中心项目、乡的3.2亩水电站项目、镇3.9亩客运站及幼儿园项目,以及镇3.3亩、镇2.4亩、乡4.8亩和镇29.8亩共计684亩已农转用作其它用地，因规划调整或业主放弃项目实施等原因而长期闲置。二是受相关因素制约难以供地。如中部山工业园724.5亩农转用土地受园区连片开发的内在要求尚未征用平整供地；街道区块47.9亩农转用土地与规划中的市高新技术园选址重叠尚未启动征用；区块428.6亩已征农转用土地因规划滞后加之开发难度大尚未平整已闲置近二年之久，以上闲置工业用地占全市实际存量工业用地的22.18%。三是留空留白开发主体主动预留。如区四期214亩预留工业用地已空置两年多而未供地，占全市实际存量用地的3.95%；一些区位条件好基础设施配套全的区块，如协作示范园1118.1亩、城西区725.1亩、中部工业园358.17亩，还没有找到大项目好项目暂未供地，计2201.37亩，占全市实际存量用地的40.65%；另外，乡镇工业功能区内，存在为招商引资惜供因素，如镇347.34亩，镇239.1亩，镇216.8亩工业用熟地均已空置近二年，计803.24亩，占全市实际存量工业用地的14.83%。四是企业未供先用，造成存量工业用地指标虚高。一方面有些开发主体为招商引资需要，默认投资企业未办理供地手续先开工建设，另一方面受金融危机影响，一些项目主体因资金紧张或行情变化而停止项目建设等因素不愿办理供地手续，全市共有未供先用工业用地632.43亩。

四、盘活存量工业用地的措施和建议

工业用地是稀缺资源十分宝贵。我市工业的发展需要大量的土地空间，另一方面又存在着较多的工业用地未用足。按土地管理有关法规政策规定：“农用地转用批准后，满两年未实施具体征用或用地行为的，批准文件自动失效。已实施征地，满两年未供地的，在下达下一的农用地转用计划时将扣减相应指标。对用地单位闲置的土地，一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权。”可见盘活存量工业用地(包括已农转用和已征用的其它用地)，提高供地率，既是节约集约利用土地的内在要求，又是加快我市工业提升发展的现实需要，是我市当前工业平台建设的一项紧迫工作。为此就如何盘活用好存量工业用地提出如下措施和建议。

1、盘活转而未供农转用用地指标。（1）盘活尚未征用，又不符合规划或规划已调整，以及已放弃实施项目的农转用指标。具体是：区（跨江部份）117.7亩转而不用土地，街道村闲置城市建设用地72.2亩，镇村57.4亩休闲项目，乡的303.3亩水电站项目，乡的3.2亩水电站项目。（2）盘活尚未征用，因毗邻基本农田而无法进行土地平整或不能进行基础设施配套区块的农转用指标。具体是：镇二个区块11.8亩土地，镇桐村和上埂二个区块57.1亩土地。（3）对一些土地已征收补偿，但因建设项目放弃实施等原因闲置二年以上未利用区块的农转用指标。具体是：乡的269.9亩休闲项目的农转用指标。以上盘活转而未供农转用用地指标889.4亩用于市级重点工业平台开发建设。

2、对未供先用工业用地进行清理。由市国土局牵头，相关部门和开发主体参与，对全市632.43亩未供先用工业用地进行一次全面检查清理。对符合区域规划，并已开工建设或投产的未供先用工业用地的企业，要督促企业在规定时限内办理用地出让手续；对不符合区域规划，或投资强度低、亩均产出少、有污染不符合环评要求的未供先用项目用地，以及圈地不建闲置二年以上的未供先用项目用地，按土地管理法规定予以收回处理。

3、加强用地管理、宽严有度、提高存量工业用地供地率。目前我市工业用地主要依据产业布局规划、环境评估、投资强度、亩均税收和建筑容积率等指标来控制项目供地。针对我市现有存量工业用地的现状分布情况，建议按市级工业平台、乡镇工业功能区和其它乡镇三个层次设定宽严有别的项目准入供地标准。对市级工业平台内的存量工业用地，坚持高标准严要求，在符合产业布局规划、项目环评要求的同时，投资强度必须达到每亩180万元以上、亩均税收在4万元以上、建筑物容积率达到1︰1以上，单个项目用地原则上在30亩以上；对乡镇工业功能区内的存量工业用地（含开发区的城西区），上述标准要求可适度放宽；对其它乡镇的存量工业用地，在符合所在地区域规划，项目不影响当地环境的前提下，可放宽投资强度、亩均税收、建筑容积率等相关标准要求，以提高供地率，有效盘活闲置存量工业用地。

4、合理安排留空留白。工业用地留空留白由市级工业平台承担，并且要根据我市工业产业布局规划做到合理安排。市级工业平台留空留白总量控制在1000亩左右，但预留期限原则上不超过二年。同时要确保我市每年2000亩优质工业熟地滚动开发建设。

5、突出重点，用好新增工业用地指标。今后我市新增工业用地指标主要用于市级工业平台的开发建设；对乡镇工业功能区新增工业用地指标应严格控制,仅安排少量用于既成区块的补漏填缺；对市级工业平台和乡镇工业功能区以外的其它乡镇不予安排新增工业用地指标。

第三篇：南昌市老工业用地更新调研报告

城规班1201 小组成员︓吴佳晟︑孙婷︑钟嫣红︑陈婧珺︑任敏南昌市老工业用地更新调研报告

前言

南昌的工业地产起步比较晚，目前还处于初级阶段。主要表现为工业地产市场参与的投资主体主要为政府及政府控制的国有企业，外资和民营企业参与的较少。

在发展初期，工业地产更多表现为政府一个招商引资的工具，以满足其解决就业、拉动GDP、增加税收的需要。因而，原来的工业地产开发和使用仍处于非常初级的阶段，以降低投资者的投资成本成为主要手段吸引企业投资落户，吸引的企业大多是劳动密集型的低端行业，在推动地方经济发展和提高产业高度集中并没有发挥出预期的作用和效果。

而近年来却发生了转变。

经过一星期对南昌市老工业用地更新调研专题的实习，我们小组成员不仅从中得到训练，提高了分析城市问题的能力，而且也学会了运用综合、全面、系统观点和从宏观到微观的思维方式看待和分析城市现状和问题。与此同时，也提高了我们对空间环境进行综合分析与评价的能力。

我们小组最先是去了下罗调研的，让我们先谈谈南昌市青山湖区下罗村枫林西大街：

现状篇:

一、南昌市老工业用地区位及空间形态分析 1.调研地址：南昌市青山湖区下罗村枫林西大街 2.空间形态分析：

（1）用地外部几何形体：

（2）各种功能地域分异格局：

前：

后：

(3)道路：

（4）建筑空间组织和面貌：

二、南昌市老工业用地土地利用现状、问题与对策分析

1.土地利用现状：南昌市土地利用现状面积是在土地资源详查和变更调查基础上，汇总各分类土地面积数据获得的。据统计，至2005年底，南昌市辖区内土地总面积为743218.34公顷，其中农用地473761.63公顷，建设用地86377.85公顷，未利用地183078.86公顷，占全市土地总面积比重分别为63.74%、11.63%、24.63%。2.土地利用问题：

（1）农村居民点用地布局分散，基础设施建设成本高。教育、文化、卫生、环保、家政等服务业落后，有的至今尚未起的要求。（2）农村居民点整理投资不足，整理难度大许多农村的村民在经济好转后不愿居住在原有的自然村，逐步自行出资向中心村或是规划新居民点搬迁，搬迁后的老宅基地没有复垦利用，形成

许多“空心村”。此外，许多村庄内部存在着废弃地、闲置地等，这些土地平整后完全可以作为宅基地使用。但平整土地的投资大，在缺乏政府资助和集体经济薄弱的情况下，农民建房往往避开废弃地、闲置地，而选择无需平整、投资少的耕地建房，造成农村耕地减少。

（3）农村居民点环境质量差农村虽有较为清洁的空气，受经济条件和传统习惯的影响，多数居民点的环境状况堪忧。目前，南昌市农村居民点设施普遍简陋，土地利用结构不合理，道路、排污等基础设施缺乏，表现为牲畜棚紧邻住房，排水、排污等处理简单，居住环境较差。

(4)农村居民点管理缺位，违法用地现象时有发生《土地管理法》颁布实施，各地虽采取了多种形式和方法进行有关法律法规的宣传，但总体的效果并不明显。当然这也不能排除法制宣传的力度不够，执法力度不强的因素，使农村建房违法用地现象时有发生，或不批就占，或少批多占，或批此占彼。国土资源部门在执法过程中不缺少可操作性的法律依据。保护和改善生态环境，防治污染和其他公害，加强绿化和村容镇貌、环境卫生建设。

3.对策分析：

（1）制定科学的用地标准

根据法律法规确定适宜的村庄人均建设用地标准，把人均建设用地标准为约束性指标，并根据不同地区土地资源和群众的生产生活习

惯，制定出公平合理的建设规划，既要合理充分利用土地资源，又要保证居民的住房质量和生产生活需求。（2）合理安排规划建设用地

在现有房屋的基础之上，规划引导，尽最大可能保证村庄的街道畅通，杜绝“死胡同”。在征求居民意见的前提下，尽量统一房屋建设，营造良好的村容村貌。

(3)基础设施的建设和维护

根据个村庄不同的情况，通过政府拨款、集资、融资、村民义务工等方式，积极建设农村基础设施。建设好农村给排水设施、体育健身设施、文化教育设施等，是土地资源真正地造福居民。另外，还应通过培训教育、义务劳动等方式，努力维护好已经建设好并投入使用的设施。同时，也应栽些花草树木，提高居住环境水平

（4.）盘活建设用地资源

一是要按照一户一宅的原则，妥善解决好农户住新房闲旧屋的问题。二是要处理好国家、集体单位在农村闲置的土地。三是要搞好无人村旧宅基地复垦和荒芜土地复耕、利用。(5.)加强执法力度，优化土地管理

加强执法监督力度，严惩越权批地现实非法占地的问题，对非法占地用地地人或单位要从严从重严肃处理，确保土地资源的合理有序可持续利用。另外还要积极推进土地市场建设，依法规范土地市场秩序，坚持做到依法批地，依法用地，加强土地执法监

察工作，强化土地信访工作，维护好群众利益和农村稳定，大力开展宣传活动，为建设社会主义新农村营造良好的舆论氛围。在此基础上，政府部门和村委会也应协调好建设用地和农业用地的关系，努力缓解土地资源紧张的局面。

三、南昌市老工业用地交通问题: 南昌市的交通设施没有一个合理有序的宏观布局，城区建筑密集，没有足够的空间。改革开放以来，先后改造和拓宽的城区主要交通干道，修建了环线、立交桥等交通设施，如：南昌老城区内主要道路交叉口都实现了信号灯控制，在八一大道、抚河路沿线建设了一批行人过街地下道等，大大缓解了南昌市的交通拥挤状况，改善了交通安全和交通质量。但是，一方面由于交通量的持续增长，另一方面由于交通设施的修建又诱发了大量新的交通需求，而且，各路口转向、信号控制之间缺乏协调，车辆频繁启停，交通时空的利用效率并不高。过街地道口设置在路面或非机动车道上，一般宽度也比较大，限制了交叉口的拓宽，易造成交通堵塞。南昌市部分主次干道上没有设隔离栏，机动车、非机动车窜道严重，影响车辆、行人正常通行。所以尽管修建了大量的交通设施，加强了交通管理，完善了交叉口信号控制系统和交通监控、指挥系统，建立了交通信息广播电台，南昌市的交通拥挤状况依然十分严重，尤其在旧城区可以说是有增无减。

四、南昌市老工业用地基础设施、公共设施配置状况、问题及分析： 1.基础设施配置状况：

能源设施：包括电力、煤气、天然气、液化石油气、暖气和新兴

太阳能设施等；

供、排水设施：包括水资源保护、自来水厂、供水管网、排水和污水处理；

交通设施：分为对外交通设施和对内交通设施。前者包括航空、铁路、航运、长途汽 车 和高速公路；后者包括道路、桥梁、隧道、地铁、轻轨高架、公共交通、出租汽车、停车场、轮渡等；

邮电通信设施：如邮政、电报、固定电话、移动电话、互联网、广播电视等。

环保设施：如园林绿化、垃圾收集与处理、污染治理等。

防灾设施：如消防、防汛、防震、防台风、防风沙、防地面沉降、防空等

2．公共设施配置状况：为市民提供公共服务产品的各种公共性、服务性设施，按照具体的项目特点可分为教育、医疗卫生、文化娱乐、交通、体育、社会福利与保障、行政管理与社区服务、邮政电信和商业金融服务等。3．问题及分析：

（1）大多数企业用工规模不大，除了高管人员有住宿的公寓或房间外，一般工人住宿条件差，职工生活设备也很简陋。园区内也只有为数不多的几家食品小吃部、小卖部。职工购物、小吃或夜宵路远不便。

（2）职工文化、体育、精神生活的设施设备也很欠缺，如无数字电视、体育活动场所；无读书室、邮政、银行服务网点。职工下班

后的业余时间找不到合适的场所消费，职工寄信、邮钱都要跑到中心地段办理。

（3）大多数企业无党、团、妇女组织，有些企业无工会组织，职工的精神生活和权益维护无组织保障，企业与职工之间缺少了沟通的桥梁。

五、南昌市老工业用地绿地、环境问题

1.绿地问题:南昌老工业用地绿地的量还是可以的，毕竟南昌的绿地覆盖率还是不错的，所以工业园区也比较注重绿化。

2.环境问题：南昌老工业用地的环境因为有了比较多的绿化，所以环境与空气显然是可以接受的，但是工人自身素质也要提高，不要乱扔垃圾，破坏了环境。

目前南昌市老工业用地改造的基本情况及更新类型有更新为住宅小区、文化生活馆、公园等。下面由我们来介绍南昌老工业用地更新为文化生活馆的例子：樟树林。

樟树林文化生活公园位于江西省南昌市佘山路66号，原为江西化纤厂，占地面积约100亩，建筑面积约为6.2万平方米，整个园区内有207棵樟树。

南昌樟树林文化创意生活主题公园是在原来的南柴、江拖、洪钢、江纸、江西化纤厂有等老工业区基础上因地制宜改造而来，这些老工厂，在过去很长一段时间内，几乎都是这座城市的代名词，如今，宛如一场凤凰涅槃，经过脱胎换骨、浴火重生之后，又将成为这个城市记忆和精神的一部分。

据我们小组调查，南昌樟树林文化生活馆和南昌699主题公园的设计灵感是来自于同一人。由于我小组并未调查699公园，所以在此并不多做对比。

之前也有提到，樟树林是在原来的南柴、江拖、洪钢、江纸、江西化纤厂有等老工业区基础上因地制宜改造而来，但是今天的樟树林依然保留了部分老厂房以及一些机械。

上面这张图片是一个大型烟囱，不难想象这里原来的面貌，但是现在这里被改造成了一个音乐餐厅。虽然我不知道由于什么

原因使得它的的窗户上贴了“店面转让”。现在让我们看看它现在的样子吧 想必在这样一个地方用餐会是一件很舒服的事吧。

此外，樟树林八千锭曾是化纤厂的生产主车间，八千台纱锭梭梭作响，凝固了一个时代的声音和记忆，如今为樟树林核心功能区。典型的包豪斯风格建筑，锯齿状的建筑轮廓线及7米挑高空间，非常适合LOFT工作室对创作、办公、销售的复合空间的需求。曾经的地下通风室如今为300个停车位的地下停车场。

八千锭北半部分为“LOFT文创区”，集中孵化非遗创作、现代设计、现代服务等小微企业，并将创作、展示、销售、体验复合成“办公商业”。

以“南昌瓷板画”、“江南艺术馆”为代表的非遗项目，向人们展示了瓷绘画的肌理艺术和景瓷的最新工艺成果。

以“第三小镇”为代表的现代视觉产业，向人们展示了软装行业的魅力和生机。

这是我们在樟树林拍的一些图片

也许有的城市，结合当地文化软实力真正使原来的老厂区焕发了新的创意之光，从而在整体上提升了城市的文化品位，而有的城市，因为软实力的欠缺，最终使“创意”流产或者成为一种噱头，存留的仅仅是集购物、休闲、娱乐、生活为一体的商业生活区，这一点，正是我所担忧的。

自近代以来，中国学习外国，未有一项不学变样的。物质文明渐成物欲横流，精神文明只见精神鸦片。当然，我们也可以将其解释为另一种“中国特色”。按部就班，未必皆成正果；倒行逆施，未必不见成功。今人量力而行，活学活用，也是应有之意。就文化创意而言，其根本上还是仿照西方的模式，又将传统元素渗透其中，美其名曰创意或创新。但是，真正意义上的创意，应该是原发性的，应该是前人所未有的事业，应该能给生活在熙攘都市中的心灵带来一种愉悦。所以，我期待着，樟树林，会让我们感到愉悦，会为这个城市注入新的活力。

更新篇

1.南昌市老工业用地土地征购问题和土地流转问题 樟树林简介: 江西樟树林文化生活公园有限公司是樟树林文化生活公园的全程开发运营商，项目从策划、开发和后期运营管理均由江西樟树林文化生活公园有限公司全程负责。公司秉承“正德厚生，臻于至善”的理念，在江西化纤厂老厂房和工业文化积淀的基础上，用创意+文化的理念，打造江西首个创意商业综合体。

江西樟树林文化生活公园有限公司的母公司江西聚融投资有限责任公司是一家投资管理公司，公司秉承“诚信、稳健、创新、高效”的经营理念，经过10多年的发展,目前投资涉及的行业包括金融、矿产开采、住宅地产、餐饮、酒店等行业，资产超过10亿人民币，并在2009年确定了未来十年发展战略。确立以“创意商业地产为核心，金融为支撑，逐步调整优化其他产业”的经营战略。在当年启动了创意商业地产的开拓工作----樟树林文化生活公园。

樟树林文化生活公园是江西首个集工业遗产旅游、绿色生态旅游、创意文化旅游为一体的“创意商业公园”，以中产阶层为主要客群，兼顾机构组织、年轻时尚和商务旅游等群体，提供集休闲娱乐、特色商业、运动健身、餐饮旅居、创意办公为一体的365天x24小时一站式城市休闲服务平台。

土地收购价要与原土地使用权人协商

据了解，土地储备及实施方案应当包括以下内容：土地的四至范围、面积、现状；土地的权属、用地手续批准情况；储备用地的控制性详细规划或者地块的规划条件；征地补偿费用、拆迁安置补偿费用、收购补偿费用、前期开发整理费用、财务费用等土地储备支出；安置房源、安置用地、产业用地的规模等。

市民比较关注的是征地补偿费用。办法出台之前，市民只是被动看政府公告之后才知道自己的地被征收后会补偿多少钱，而明天开始就不会这样了，被征地的市民可能在公告出台之前就大概知道自己使用的土地的补偿标准。

按照新的办法，对于预备征收的土地，市土地储备机构选择有资质的评估机构对拟收购的土地及其地上建（构）筑物进行评估，并依据评估结果与原土地使用权人协商收购价格。2.南昌老工业用地改造的基本情况及更新类型

樟树林：江西省首席创意商业公园

樟树林文化生活公园，位于东湖区佘山路66号，占地约110亩，其前身是江西化纤厂，如今已成为是南昌首个由老工厂改造的商业项目。樟树林文化生活公园，在保留原江西化纤厂数十年香樟和建筑外貌的基础上，修旧如旧，在浓郁的樟树香气中，透过怀旧而立体的建筑，注入时尚文化元素，成为经典怀旧与现代文化的完美结合。

四个区域：风格各异 业态丰富

樟树林是江西省首席创意商业公园，也是江西首个以休闲娱乐为主题的特色升级商业综合体。主要分为“香樟谷”、“八千锭”、“尚都汇”、“体博会”四个区域。

香樟谷，曾经的企业办公区，因楼前两旁樟树香气袭人而得名。如今已被打造成创意精品酒店、空中花园餐厅，香郁茶坊，该区主要发挥其原有的生态绿化、香樟密布的优势，将其打造为都市田园风貌的生态低碳生活体验区。

八千锭，曾经的纺纱车间，因可同时织纱八千锭而得名。这里引入了大量具有地方文化特色的创意作坊，如提供瓷器定做、手工定做、蜡像艺术品、江西瓷板画、江南艺术馆等独领南昌风尚的商业集群。

更具特色的是“尚都汇”，曾经的锅炉房，经过创意改造成一个带烟囱的酒吧，将原有粗犷的建筑空间与精致的商业业态对比形成的强烈反差美，是一个时尚潮人互动区，为年轻潮人、时尚白领提供一个时尚互动的舞台。这里还有南昌首个IMAX巨幕高清影院，16米乘24米的震撼空间，将引领南昌观影潮流。

综合运动健身俱乐部“体博会”，是由曾经的工厂仓库改造而成。室外极限运动广场、篮球场、游泳馆、室内羽毛球馆等运动场所应有尽有，是市民闲暇之余锻炼身体的好去处。

24小时一站式休闲服务

“我们打造的是24小时一站式休闲服务模式，樟树林是南昌现在的第一，必将成为未来的唯一！”樟树林总经理王礼瑞先生如是说，“樟树林现在签约入驻商户已达85%，所有商户都是经过筛选的，其经营思路要与樟树林的时尚文化理念一致。”

文化创意产业真正的名至实归，除了文化的软环境，还需要政府强有力的引导和监督。对此，王礼瑞显得很有信心，“政府的关注很给力，真正让税收和创业优惠政策落到了项目实处，周边配套工程也得到积极推进，我相信项目一定能够与广大商户一道，将樟树林打造成‘上海新天地’、‘北京798’！樟树林会去挖掘南昌的一些本土文化，同时保留原有建筑，使之成为这个城市记忆和精神的一部分！” 王礼瑞还透露，“明年樟树林将会再扩建一个区域‘香樟剧场’，主要引入南昌本土特色文化，会更符合南昌人的口味。” 2.南昌老工业用地改造方法

1.时尚前卫,成为我省首席创意商业综合体

“尚都汇”，曾经的锅炉房，经过创意改造成一个带烟囱的酒吧，将原有粗犷的建筑空间与精致的商业业态对比形成的强烈反差美，是一个时尚潮人互动区，为年轻潮人、时尚白领提供一个时尚互动的舞台。这里还有南昌首个IMAX巨幕高清影院，16米乘24米的震撼空间，将引领南昌观影潮流。

2.保留原貌,为国企改革走出了一条新路

樟树林会去挖掘南昌的一些本土文化，同时保留原有建筑，使之成为这个城市记忆和精神的一部分！” 王礼瑞还透露，“明年樟树林将会再扩建一个区域‘香樟剧场’，主要引入南昌本土特色文化，会更符合南昌人的口味。”

2.修旧如新,让都市工厂成为永远的记忆

八千锭，曾经的纺纱车间，因可同时织纱八千锭而得名。这里引入了大量具有地方文化特色的创意作坊，如提供瓷器定做、手工定做、蜡像艺术品、江西瓷板画、江南艺术馆等独领南昌风尚的商业集群。通过这次艰辛的实习，虽然我们每个人都晒得好黑，但我们付出的汗水却很值得。我们不仅长了好多见识，还增强了我们将工程技术理论知识与城市经济发展、社会进步、法律法规、社会管理、公众参与等多方面结合的意识及综合运用能力，同时提高了我们文字表达水平及调查报告写作能力。

第四篇：永仁县工业用地调研指标控制执行情况调研

永仁县关于开展《工业项目建设用地控制指标》

执行情况的调研

为全面贯彻落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发【2004】28号）、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发2006【31】号）和《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发【2008】3号），认真贯彻国土资源部《工业项目建设用地控制指标》（国土资发2008【24】号）文件精神，加强工业项目建设用地管理，促进节约集约用地，我县开展了一系列关于《工业项目建设用地控制指标》执行情况的调研。本地区工业项目建设用地控制指标贯彻落实情况以及实施成效和效果 《工业项目建设用地控制指标》发布实施以来工业项目审批过程中我县严格执行《工业项目建设用地控制指标》与相关工程项目建设用地指标。不符合《工业项目建设用地控制指标》要求的工业项目，不予供地或对项目用地面积予以核减。对因生产安全等有特殊要求确需突破《控制指标》的，应当根据有关规定，结合项目实际进行充分论证，确属合理的，方可批准供地，并将项目用地的批准文件、土地使用合同等相关法律文书报县国土资源局备案。编制工业项目供地文件和签订用地合同时，明确约定投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重、绿地率等土地利用控制性指标要求及相关违约责任。切实加强对《控制指标》实施情况的监督管理。根据本地区实际，在符合《控制指标》要求的前提下，制定或调整本地区的工业项目建设用地控制指标，并报部备案。要加强对工业用地利用状况的评价与分析，总结典型经验，加大宣传推广的工 作力度，大力推进工业用地节约集约利用。

本地区工业项目建设用地控制指标应用及管理中积累的成功经验 工业项目建设用地控制指标

一、为认真贯彻落实节约资源的基本国策，促进建设用地的集约利用和优化配置，提高工业项目建设用地的管理水平。指标应用投资强度按地区、行业确定，在具体应用本控制指标时，首先根据国家确定项目所在城市的土地等别，再确定各行业分类和工业用地的投资强度控制指标。土地等别按照《财政部国土资源部关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》（财综［2006］48号）有关新增建设用地土地有偿使用费征收等别划分的规定执行（详见附件2）；工业行业分类按《国民经济行业分类》（GB/T4754--2002）执行。

二、本控制指标是对一个工业项目（或单项工程）及其配套工程在土地利用上进行控制的标准。本控制指标适用于新建工业项目，改建、扩建工业项目可参照执行。

三、本控制指标是核定工业项目用地规模的重要标准，是编制工业项目用地有关法律文书、工业项目初步设计文件和可行性研究报告等的重要依据，是对工业项目建设情况进行检查验收和违约责任追究的重要尺度。工业项目所属行业已有国家颁布的有关工程项目建设用地指标的，应同时满足本控制指标和有关工程项目建设用地指标的要求。

四、本控制指标由投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重、绿地率五项指标构成。工业项目建设用地必须同时符合以下五项指标：

（一）工业项目投资强度控制指标应符合国家的规定；

（二）容积率控制指标应符合国家的规定；

（三）工业项目的建筑系数应不低于30%；

（四）工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施；

（五）工业企业内部一般不得安排绿地。但因生产工艺等特殊要求需要安排一定比例绿地的，绿地率不得超过20%。

五、工业项目建设应采用先进的生产工艺、生产设备，缩短工艺流程，节约使用土地。对适合多层标准厂房生产的工业项目，应建设或进入多层标准厂房。

六、建设项目竣工验收时，没有达到本控制指标要求的，依照合同约定及有关规定追究违约责任。

开展工业用地利用状况分析与评价情况

一、工业用地利用基本情况

总的来说，我县在工业用地集约节约利用方面进行了积极有效地探索，并取得了初步成效。主要表现在：一是十分重视园区建设用地的报批和储备，通过重大项目点供和独立选址报批等途径，积极向上争取工业用地指标，通过未利用地报批、土地流转试点、置换等各项政策，落实和储备工业用地。二是严格坚持工业用地“招拍挂”制度，做到依法出让工业用地。三是紧紧抓住《土地利用总体规划》新一轮修编的机遇，几个园区积极做好项目编制，为下一步土地报批创造条件。四是积极探索工业用地的集约利用和管理。国土、招商等职能部门不断完善招商引资协议和供地合同条款，强化工业用地节约与集约利用，提高土地资源效益。土地是发展工业经济基础之基础。在大发展的背景下、在地根紧缩的宏观调控下，全县各乡镇、各有关职能部门千方百计，齐心协力，通过有效的工作，极大地缓解了我县土地供需矛盾。为进一步做好承接产业转移，加快工业强县步伐，促进园区建设与发展，奠定了良好的基础。

二、工业用地利用存在的不足与问题

调研中，大家也深切感受到，我县工业用地利用中存在的问题也较为普遍和突出，有限的土地资源效益没有得到充分发挥。具体表现在以下几个方面：

1、土地资源低效使用情况普遍。

一是单位投资强度明显偏低。二是一些已落户企业长期闲置土地。三是税收贡献率低。

2、土地利用监管缺位。

国家对开发区建设用地的政策要求非常严格，我县在招商引资方面也曾对投入强度、产出效益、开工进度等设立较为明确的“准入门槛”，对工业用地也有明确的“五项指标”。但从实际操作来看，或因外地投资商精于包装，或因招商引资急于求成，或因相关部门签约前的审核把关不严，导致上述投入强度不高的项目落户了我们园区；项目落户之后，企业开工建设和实际运行中又缺乏必要的监管，对土地利用方面，各地都没有具体的考核奖惩、制约处置办法，也没有退出机制，监管流于形式；更重要的是缺乏事后处置环节，面对困难，浅尝辄止。座谈中大家都意识到当前工业经济的发展，关键在抢抓承接产业转移的机遇，谁先破解了土地制约的难题，谁就抢占了先机。解决土地供应，固然需要向上积极争取指标，需 要用足用活土地置换等政策进行土地储备，但把千辛万苦征来的土地、申请到的土地指标，怎样充分发挥其整体效益，无疑是解决当前地根紧缺的最迫切、最直接、最有效的办法之一。如何盘活存量，挖潜增量，收回闲置的、利用率不高的土地，让它们更好地发挥作用。工业用地利用采取措施

一、加快和规范项目前期操作，推进工业项目土地供应

（一）加快项目前期进度，提高效率。工业用地招标拍卖挂牌出让前，征求发改、经委、规划、环保等部门意见。除法律法规及审批权限另有规定外，发改、经委、规划、环保等部门要根据各自职责，在5个工作日内出具书面意见；相应的工业用地招拍挂出让条件可直接由区级招商引资部门征求区级相关职能部门意见后明确，职能部门应继续加强监督指导。

（二）规范项目准入具体条件。发改、经委等部门要做好工业项目的产业要求、准入条件、投资标准审查等工作，切实把好产业政策关；国土资源部门凭发改、经委、规划、环保等部门出具的意见编制招拍挂出让方案。对有税收、投资资金到位期限等相关招商引资特别要求的具体工业项目，区政府或开发区、工业功能区管委会可提出具体意见，并编入土地招拍挂出让方案，土地成交后由区政府或开发区、工业功能区管委会负责监督实施。

（三）积极创新供地机制。对用地规模较大的建设项目，可分期供地分期建设，并在编制项目计划、规划时预留一定的发展用地，待首期用地按规定建设竣工并通过评价考核后，方可申请预留发展用地的土地供应；预留发展用地的预留时间根据项目情况，原则上不超过一年半，超出时间的 另行处置。未经有批准权限政府批准可分期建设的工业项目，规划、建设部门不得分期发放工程规划许可证和施工许可证，国土资源部门不得办理土地分割登记。

二、鼓励企业节约集约用地，营造良好的舆论氛围

（一）奖励土地利用效益突出的企业。在全市范围内加大新闻媒体的宣传力度，营造良好的舆论和政策氛围，鼓励企业少占地、高投入、高产出和多缴税。建立以亩均投资强度、亩均产出密度、亩均税收密度、就业人口密度等为主要指标的工业企业亩产效益评价机制，并由市财政每年安排一定额度的专项奖励经费，按评选和奖励排名靠前的企业，具体办法由经委会同财政局、统计局、国土资源局等部门制订，报政府审定后实施。本地区工业项目建设用地控制指标应用及管理中面临的突出问题与困难

近年来，我县为盘活存量土地，着力提高节约集约用地水平，采取了一系列措施并取得了一定的成效，促进了经济持续快速发展。但是，我市人多地少，耕地后备资源极度匮乏，耕地保护与用地保障的矛盾日益突出。因此，充分合理利用有限的土地资源，坚持节约集约用地，是当前的一项十分重要和紧迫的任务。各级各部门要进一步统一思想，充分认识加强土地节约集约利用是落实科学发展观的必然要求，是建设节约型社会的重要环节，是保障经济社会可持续发展的迫切需要。要采取切实有效措施，努力实现土地利用从粗放型向集约型的实质性转变，为我县经济社会又好又快发展提供强有力的土地支撑。

对修订全国工业项目建设用地控制指标，强化控制指标应用的意见和建议

一、加强项目管理，不断强化节约集约用地观念

（一）积极优化产业结构，严格投资项目管理。严格执行国家《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》。对于新建、扩建和改建的建设项目，不符合规定条件的，各级发改、经委、国土资源等部门一律不得办理相关手续。对《杭州市产业发展导向目录》中的禁止类项目，发改部门不予审批、核准或备案，各金融机构不得发放贷款，规划、建设、环保、国土资源、公安消防、工商、安全监管等部门不得办理有关手续；对目录中的限制类项目，发改部门一般不予审批、核准或备案，确有必要的，严格按照有关规定进行管理。

（二）在项目规划编制、实施中贯彻落实节约集约用地原则。充分发挥各级开发区、工业功能区的集聚效应，除特殊情况外，停止安排零星工业项目用地。在建设项目规划编制、审批及项目建议书、可行性研究和前期方案审查阶段，将土地节约集约利用作为重点审查内容，对不符合用地控制指标要求的建设项目，发改部门不得批准、核准或备案，规划部门不得核发项目选址意见书。因城市建设需要对已出让用地的规划指标进行调整时，原则上不得扩大用地规模，应通过适当提高容积率的办法压缩用地规模。

（三）鼓励建设项目拓展地下空间。更新资源观，提高对立体空间资源的认识。在保障人防、城市公共安全设施建设和消防要求的同时，充分利用地下空间安排市政配套设施，鼓励项目建设单位对地下空间进行综合开发和利用。工业项目开发建设地下空间作为地上建筑配套或附属设施的，建设用地单位可申请办理地下空间的土地使用权登记。

（四）鼓励存量工业用地提高土地利用率。积极鼓励企业对现有工业项目加大投资力度，提升生产技术水平。对原出让或划拨的存量工业用地，在符合城市规划、不改变原用途的前提下，经批准在原用地范围内新建、改建、扩建工业项目，且投资强度、建筑容积率等指标符合省、市规定的，其增加建筑面积部分不再补缴土地出让金。对用地单位利用自有工业、仓储等用地调整为科研项目实施建设的，可按批准改变时的新土地使用条件下土地使用权市场价格与原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格的差价补缴土地出让金；凡利用新增建设用地、非自有工业、仓储等用地用于科研项目建设的，应按国家规定采取招标拍卖挂牌方式实施出让。

二、提高供地门槛，进一步提高土地利用效率

（一）进一步提高工业项目用地控制指标。

新引进工业项目的企业注册资本金占项目投资总额比重原则上不低于40%。除安全、消防等有特殊规定或行业生产有特殊要求的项目外，工业用地容积率一般不得低于1.1。企业内部行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。除安全、消防等有特殊规定的项目外，无行业特殊要求的新建工业项目用地，一般应建造3层及以上多层厂房，不得建造单层厂房。对投资强度暂时不符合要求但经各级开发区管委会或区、县（市）政府评估具备较大发展潜力、总投资额低于1000万元的工业项目和适合多层标准厂房生产的工业项目应当进入多层标准厂房，不予单独供地。

（二）强化建设用地控制指标管理。对容积率、绿地率、企业内部行政办公及生活服务设施用地面积比例等指标不符合控制要求的项目，发改、经 委、规划、国土资源等部门不得办理项目立项、规划审批、用地审批等手续，并严格核减用地面积或不予供地。对文件出台前招商引资部门已按规定安排项目农转用指标的，仍按原规定投资强度标准审核；对文件出台后新引进工业项目不符合投资强度、注册资本要求的，需重新调整项目立项、规划审批等手续，待调整到位后办理供地手续。对占有多处土地的同一企业，其部分土地尚未落实项目投资建设的、项目已建成或在建但投资强度低于规定标准的，不予提供新的项目用地。

（三）明确项目投入产出要求。工业项目在投产后的第一个完整生产内投入产出比（即销售收入与项目固定资产总投入之比）应达到1：1以上，亩均工业产出值（项目工业生产总值/项目总用地面积）应达到各级开发区（工业功能区）规定要求；未达到要求且能核减用地面积的，各级开发区（工业功能区）应予核减并按原出让价格收回，不能收回的，暂停办理房产登记，待限期追加投资、提高土地产出率后，再予办理房产登记。

（四）严格执行工业用地出让最低价标准。根据《全国工业用地出让最低价标准》的规定，全市工业用地的出让价格不得低于国家和省规定的最低价标准，不得以土地取得来源不同、土地开发程度不同等各种理由对规定的最低价格标准进行减价修正。以招拍挂方式出让的工业用地，出让底价不得低于所在地土地级别相对应的最低价标准。

三、完善土地出让合同，进一步规范用地管理

（一）完善工业项目土地出让合同条款。根据国土资源部《国有土地使用权出让合同补充协议》和省国土资源厅《<国有土地使用权出让合同>补充 条款（工业项目）》的规定，结合我市实际，进一步完善我市工业项目用地《国有土地使用权出让合同》的补充条款。

1．工业项目动工和竣工期限。工业项目动工期限一般为《出让合同》签订之日起6个月，最迟不得超过12个月，竣工期限一般为《出让合同》签订之日起两年。因规划调整等政府原因无法按期动工的项目，土地使用权受让人提出延建申请并经国土资源部门批准的，项目竣工日期可按同意延建的时间相应顺延。受让人超过合同约定的日期未按期动工或未按期竣工的，每延迟1日，按不低于土地出让金总额的0.5‰缴纳违约金。

2．项目建筑容积率、建筑密度、投资总额、单位用地面积投资强度等任何一项指标未达到《出让合同》及其附件约定标准的，可按实际差额部分占约定标准的比例，要求受让人支付相当于同比例土地使用权出让金的违约金。固定资产投资额以项目竣工决算审计报告提供的数据为准。上述多项指标违约的，所应缴纳的违约金应累加计算。

3．工业项目的绿地率以及企业内部行政办公及生活服务设施用地所占比例等任何一项指标超过《出让合同》及其补充条款约定标准的，受让人应当向出让人支付相当于土地使用权出让金总额0.5%以上的违约金，并自行拆除相应的绿化和建筑设施。

（二）严格控制工业用地改变土地用途。新建工业项目在未完全履行《出让合同》及其补充条款的约定完成项目竣工并通过考核前，不得改变用地性质；如遇城市规划调整，应在终止项目依法收回土地后，根据新的规划用途重新办理建设项目审批手续。对城市规划已明确可调整为经营性用地的工业用地，由土地储备机构收购储备，以招拍挂方式重新出让。未经批 准擅自改变规划审批用途的，一律由城市管理行政执法部门和国土资源部门依法严肃查处。

（三）积极探索和建立工业用地的退出机制。各级开发区、工业功能区规划范围内工业用地出让后十年内，确因企业经营不善或其它原因需进行土地使用权转让的，开发区、功能区管委会或政府土地储备机构有权作为第一收购人，按原出让价（不计息）收购，地面建筑物和构筑物按即时重置价格收购。十年后转让的，按市场评估确认价收购。若第一收购人放弃收购的，则土地转让的受让方必须满足开发区、功能区对新进项目的相关考核要求。开发区、工业功能区规划范围内工业用地转让的，须经出让方和开发区、功能区管委会审查同意。

上述土地转让规定可作为土地出让合同补充条款。对不符合上述规定的转让行为，房管部门、国土资源部门不得办理房屋所有权、土地使用权变更登记。

（四）引导和规范标准厂房建设。各地要按照市政府有关推进标准厂房建设的文件要求，积极推进标准厂房建设，优先扶持中小企业发展。继续强化标准厂房用地的开发强度，除机械、装备制造类等产业有特殊要求的外，标准厂房的层数要求在3层及3层以上，容积率应大于1.3。规划设计条件允许的，可适当放宽建筑限高。严禁以建设标准厂房为名，违法炒卖工业厂房。

在今后的工作中我县以强力的资源整合增加工业用地的有效供给。一是盘活存量。多年来，我县企业改制破产、乡镇撤并、教育布局调整后，应该存有一定量的闲置建设用地。对此，应进行一次全面的核查摸底。通 过整合、调剂、置换等多种手段加以盘活，挖掘存量土地资源潜力，做到寸土必尽其用，以缓解工业用地紧张局面。二是充分发挥政策效益。通过复垦、土地整治、土地增减挂钩、新农村建设等，增加建设用地指标。实行全县一盘棋，在内部建立建设用地指标购买或指标效益分成等激励机制，鼓励园区以外的乡镇更多地“变现”指标。三是积极争取点供。动员各方力量，做好项目包装，提高行政效率，争取土地指标。四是与境内国有农场合作，利用农场闲置土地来落户企业，以解决用地指标的难题。

第五篇：2014年第三季度全国工业用地报告

2014年第三季度全国工业用地报告

2014年10月23日

[提要] 2014年第四季度，需要继续关注一、二线热点城市探索实施工业用地弹性出让制度。工业用地最低价标准修订或将有实质性的进展。而工业用地出让和供应制度也将有所改变。

2014年第三季度，宏观层面经济下行压力依然存在，工业企业收入和利润增速回落表明经济仍然较弱，但工业产业的低迷态势正在逐步改善，工业企业利润增速分化反映经济正在转型升级。

国家和地方层面纷纷出台关于加强土地节约集约利用的文件，为工业用地出让制度改革和贯彻落实十八大“提高工业用地价格，建议工业地价和居住地价的合理比价机制”的要求，提供了理论准备。

2014年第四季度，需要继续关注一、二线热点城市探索实施工业用地弹性出让制度。工业用地最低价标准修订或将有实质性的进展。而工业用地出让和供应制度也将有所改变。

一线城市工业用地成交量增加，价格稳中略降。二线样本城市工业用地成交量总体继续有所增加，价格降幅明显。

三、四线样本城市工业用地成交量略有扩大，但是价格下跌明显，价格下降的城市范围有所扩大。一方面历年三季度是土地供应的高峰，工业用地供应量大幅增加，另一方面，各地为保障未来税收和拉动就业等，在工业用地出让最低价标准修订前低价出让，这与2004年“8.31”大限前土地出让行为相似。

目 录

一、2014年第三季度宏观经济、产业政策情况

二、工业用地市场供应与成交分析

(一)全国工业用地供应分析

(二)全国工业用地交易分析

(三)一线城市工业用地交易分析

(四)二线城市工业用地交易分析

(五)三、四线城市工业用地交易分析

一、2014年第三季度宏观经济、产业政策情况

2014年第三季度，宏观层面经济下行压力依然存在，工业企业收入和利润增速回落表明经济仍然较弱，但工业产业的低迷态势正在逐步改善，工业企业利润增速分化反应经济正在转型升级。

国家统计局数据显示，2014年第三季度，GDP同比增长7.3%，创2009年一季度以来新低。经济增速下滑，主要是一方面在投资领域，房地产、基建以及制造业投资增速均有所下行，其中，房地产投资增速回落幅度最大。

近期房地产市场景气程度有限，市场调整使整个产业链生产和价格全面收缩，社会投资和住房消费增速下滑，另一方面，多年以来部分产业产能过剩，导致产品价格下降的供求矛盾日益显现，最终导致生产性投资和消费同时萎缩。GDP增速下滑，同时伴有失业率增高和资产价格下跌的风险，中、短期来看，比将对企业的生产、消费和投资产生影响，尤其是对成本价格、产品定价反映更加敏感的工业企业，受此影响更加明显。7月信贷和社会融资规模断崖式下跌对企业正常经营产生了较为负面的影响。9月规模以上工业增加值同比实际增长8.0%，前三季度累计同比增长8.5%。8月工业增加值增速回落幅度较大，尽管9月增速回升，但仍低于二季度平均水平。

从企业景气情况来看，三季度，企业景气指数和企业家信心指数双双下滑，分别为54.90、63.60，分别较上一季度下滑0.5和1.3个点数。企业景气指数在较低位波动，反映2014年以来企业生产经营情况在近年来不够理想，企业家信心指数连续两个月下滑，则反映企业家在生产经营中对土地、资本、人力等方面的投资意愿不足，对未来收益预期不乐观。

图1 企业景气情况调查

数据来源：中国人民银行

投资方面，前三季度全国固定资产投资(不含农户)同比名义增长16.1%，低于预期的16.6%，前值为16.5%。与二季度相比，三季度经济下行较明显，生产以及需求两端均有所弱化。

尽管宏观层面经济下行压力依然存在，工业企业收入和利润增速回落表明经济仍然较弱，但工业产业的低迷态势正在逐步改善，工业企业利润增速分化反应经济正在转型升级。今年9月，在构成制造业PMI的5个分类指数中，生产指数、新订单指数和供应商配送时间指数位于临界点以上。其中生产指数较上月回升0.4个百分点至53.6%，新订单指数为52.2%，比上月回落0.3个百分点，供应商配送时间指数为50.1%，比上月上升0.1个百分点。尤其是随着8、9月信贷以及社会融资逐步恢复，工业增加值已开始回升。投资品制造业中，传统行业利润增速不高，新兴行业利润保持较高增长;上游采掘业、工矿收入和利润增速回落;需求端消费品制造业利润保持平稳增长，反映经济结构向健康方面调整。当前社会资金成本、人力成本基本稳定，工业企业需要适当关注土地成本的变化，及时调整经营策略。

近期，央行定向降准，重点支持信贷结构优化，加大对“三农”和小微企业的支持力度。从整体来看，四季度全面降准的可能不大，但定向降准仍将为四季度的经济回升提供资金支持。此外，房地产销售企稳，将有助于改善银行风险偏好，刺激投资回升。在此基础上，对于产业地产同样是出手的重要机遇期。

国家和地方层面纷纷出台关于加强土地节约集约利用的文件，为工业用地出让制度改革和贯彻落实十八大“提高工业用地价格，建议工业地价和居住地价的合理比价机制”的要求，提供了理论准备。

国家层面，9月份，国土部下发《国土资源部关于推进土地节约集约利用的指导意见》(国土资发〔2014〕119号)(以下简称“《意见》”)，拉开用地节约集约利用的大幕。《意见》提出严格控制建设用地总量，不断优化土地利用结构和布局，挖潜土地存量和综合整治，完善土地节约集约利用制度和健全机制的主要目标。并具体提出工业用地逐步减少、制定工业用地等各类存量用地回购和转让政策，建立存量建设用地盘活利用激励机制等要求。此外，《意见》第十七条着重明确了“完善土地价租均衡的调节机制”的要求，完善工业用地出让最低价标准相关实施政策、实行新增工业用地弹性出让年期制、重点推行工业用地长期租赁。

地方层面，全国诸多城市出台了相关政策，落实节约集约利用土地。杭州市预计制定出台《关于规范创新型产业用地管理的实施意见(试行)》，明确了2.5产业的用地机制，制定了创新型产业分类指导目录，规范了用地准入评估、达产验收等相配套的用地管理制度;试行“先租赁后出让”弹性供地;还规定进一步提高工业用地地价，加大市场在资源配置中的调节作用，理顺工业用地、创新型产业用地和商服用地三者价格体系。扬州市日前在江苏省率先出台《关于扎实推进节约集约用地的二十条措施》，扬州将试行工业用地弹性出让，探索工业用地出让的弹性出让合同。即工业用地土地供应可采取一次性出让分期签订出让合同、分期发放土地证，或先租赁后转为出让方式进行。厦门市出台《推进工业用地节约集约利用实施意见》，尝试工业用地“先租后让、租让结合”制度，并结合产业生命周期，实行工业用地弹性年期出让制度，在法定的工业用地最高出让年限内，一般工业项目用地租让年期合计不超过20年。昆明市出台《关于加强土地节约集约利用的实施意见》，提出严格用地标准、执行净地出让制度、建立项目用地退出机制等多项措施。预计未来一定时期内，将会有更多的城市出台相关的实施细则，将进一步加剧工业用地供应的紧张，工业地价的上涨存在可能。

国土部数据显示，2014年第三季度，全国主要监测城市工业地价730元/平方米，环比增速保持低速增长，为1.17 %，增速较上一季度下降了0.27个百分点。同比增长率为5.91%，较上一季度上升0.18个百分点，保持低速、温和上行。【2014年第二季度全国工业用地报告】

从三大重点区域看，长三角、珠三角、环渤海地区工业监测地价分别是901元/平方米、1036元/平方米、716元/平方米，环比分别上涨，0.43%、4.37%、0.29%;同比分别上涨2.91%、17.22%、3.03%。珠三角地区的工业地价水平和上涨速度明显高于长三角和渤海地区，珠三角地区的工业地价同比增幅扩大，而长三角、环渤海地区出现同比涨幅收窄。随着珠三角地区土地新增量的不断减少，新增工业用地供应量趋紧，工业用地价格涨幅加剧。长三角和环渤海地区尽管涨幅略有收窄，但工业地价表现明显好于同期的商服和住宅地价，呈现上涨趋势，这与提高工业地价的政策导向以及三季度以来各地密切出台节约集约用地制度密切相关。

组图1 三大重点区域工业地价季度变化示意图

数据来源：中国城市地价动态监测网

2014年第四季度，需要继续关注一、二线热点城市探索实施工业用地弹性出让制度。工业用地最低价标准修订或将有实质性的进展。而工业用地出让和供应制度也将有所改变。目前来看，由长期出让向中短期租赁的变更趋势已经确定，工业用地成本进一步增加的可能性极大。伴随房地产市场逐渐回暖，部分开发商可以探索转向工业地产开发，建设标准厂房，这与具体的工业用地发展方向一致。

二、工业用地市场供应与成交分析

本报告对全国42个样本城市工业用地交易数据进行采集及分析。为突出不同城市工业用地供应和成交的差异性，我们对42个样本城市划分了一线城市、二线城市和三、四线城市3类，如下表1所示，分类分析，提高数据的准确性和对市场的借鉴意义。

表1 全国42个样本城市分类

资料来源：中国产业新区研究院

(一)全国工业用地供应分析

2014年第三季度，全国42个样本城市(全区域，本部分下同)工业用地供应地块共计2356宗，较上一季度增加18.81%。供应面积达7729公顷，较上一季度略降0.33%。其中，招标、拍卖、挂牌出让方式供应宗地数量为2323宗，较上一季度增加18.22%，面积达到7691.76公顷，较上一季度增加9.9%。总体来看，供应的工业用地的宗地平均面积有所加大，供应量较上一季度有加快趋势，这与土地供应的一般规律密切相关。

一线城市供应工业用地56宗，供应面积246.57公顷，较上一季度增加5.66%。其中招标、拍卖、挂牌出让方式供应宗地50宗，供应面积239.77公顷，较上一季度分别上升31.50个百分点;二线城市供应工业用地1409宗，供应面积4496.31公顷，较上一季度分别增加19.81%和8.09%，其中招标、拍卖、挂牌出让方式供应宗地1383宗，供应面积4466.59公顷，较上一季度分别上升18.21和8.69个百分点;

三、四线城市供应工业用地891宗，供应面积2985.67公顷，较上一季度分别增加18.17和降低10.52个百分点，其中招标、拍卖、挂牌出让方式供应宗地890宗，供应面积为2985.41公顷，较上一季度分别增加19.46和10.29个百分点。

从总的供应面积结构上看，2014年第三季度，一线城市和三、四线城市所占比例有所减少，二线城市供应占比不断扩大。在总供应面积上，一线城市占42个样本城市的3.19%，较上一季度继续缩小了0.14个百分点，二线城市供应占比最大，占58.18%，较上一季度继续扩大4.54个百分点，三、四线城市占比约为38.63%，较上一季度下降了4.40个百分点。详见图2。图2 分类城市各类工业用地供应指标占比结构示意图

资料来源：中国产业新区研究院

(二)全国工业用地交易分析

2014年第三季度，42个样本城市总共成交工业用地1844宗，环比大幅上涨185.01%，同比上涨93.49%。成交面积6776公顷，环比下降12.52%，同比下降24.43%。土地出让金收入共计135亿元，环比上涨127.27%，同比上涨56.45%。成交土地地面均价398元/平方米，环比下降了11.95%，同比下降了40.01%，成交土地楼面均价294元/平方米，环比微涨0.95%，同比下降37.38%。

组图2 全国42个样本城市成交工业用地相关数据图

资料来源：中国产业新区研究院

分一线、二线和三、四线样本城市具体来看2014年第三季度工业用地供应指标。总体来看，2014年第三季度，各类城市成交量呈现上行态势，但成交溢价水平和成交均价呈现稳中有降的态势。(组图3)

一线城市共成交工业用地62宗，环比增加了114%，同比下降48%，成交面积约为359.02公顷，环比增加了175%，同比下降25%，成交量较上一季度有明显提升，但较去年同期下降;成交土地出让金总金额307569万元，一线城市工业用地成交土地地面价格为856.7元/平方米，环比下降36%，同比下降66%;楼面价格为633.58元/平方米，环比下降35%，同比下降49%;平均溢价率0.04%，较上个季度下降了1.04个百分点，较去年同期下降了27.53个百分点。

二线城市共成交工业用地1239宗，环比同比分别上涨了222%和127%;成交面积约为4279.70公顷，环比上涨115.25%，同比上涨63.38%;成交土地出让金总金额1667721.68万元，二线城市工业用地成交土地地面价格为390.01元/平方米，环比、同比分别下降了4%、15.40%;楼面价格为288.79元/平方米，环比、同比分别上涨0.98%和0.09%;平均溢价率1%，较上个季度下降了0.26个百分点，较去年同期上涨了0.18个百分点。三、四线城市共成交工业用地543宗，环比上涨142%，同比下降18%，成交面积约为2136.98公顷，环比上涨166%、同比下降32%;成交土地出让金总金额719622.31万元，三、四线城市工业用地成交土地地面价格为336.91元/平方米，环比上涨16%、同比下降85%，楼面价格为248.11元/平方米，环比、同比分别下降2.31%和21.75%;平均溢价率1.26%，环比、同比分别下降2.31和21.5个百分点。

组图3 各类样本城市工业用地成交数据示意组图

资料来源：中国产业新区研究院

(三)一线城市工业用地交易数据分析

2014年第三季度，四大一线城市成交工业用地宗地数量方面，北京成交工业用地9宗，成交土地面积14.09公顷，成交土地地面价格1100元/平方米，成交楼面价格575.38元/平方米;上海成交工业用地38宗，成交土地面积240.99公顷，成交土地地面价格764.77元/平方米，成交楼面价格596.21元/平方米;广州成交工业用地12宗，成交土地面积96.09公顷，成交土地地面价格562.71元/平方米，成交楼面价格455.78元/平方米;深圳成交工业用地3宗，成交土地面积7.85公顷，成交土地地面价格6841.16元/平方米，成交楼面价格1746元/平方米。(见组图4)组图4 一线城市2013年以来各个季度分城市工业用地交易数据

资料来源：中国产业新区研究院

(四)二线城市工业用地交易分析

二线样本城市工业用地成交量继续总体有所增加，价格降幅明显。

成交宗地数量排名前五位的是杭州市、青岛市、宁波市、重庆市、成都市，分别成交413、132、122、117、99宗，成交宗地数量最少的城市是海口，三季度，海口市工业用地成交量为1。成交建设用地面积方面，排名前五位的城市为重庆市、武汉市、青岛市、杭州市、成都市，成交面积分别达到752.80、518.82、511.27、505.24公顷，其中武汉市平均单宗地的面积约达到9.10公顷，在所有城市中最高。成交价格方面，成交土地地面价格最高的城市排名前五位的为海口市、长沙市、南京市、宁波市、武汉市，成交地面均价分别为611、549.81、535.78、505.85、499.45元/平方米，共有4个城市成交地面价格超过了500元/平方米之间，较上一季度有所减少(上一季度为6个)，成交地面价格最低的城市是青岛，成交地面价格仅为199.58元/平方米。成交土地楼面价格方面，排名前五位的分别是海口市、沈阳市、长春市、大连市、宁波市，成交楼面均价分别为611、504.2、487.01、462.03、404.32元/平方米，楼面价在400元/平方米以上的城市共5个，300～400元/平方米之间的城市有3个，成交楼面价在200～300元/平方米之间的城市有7个，价格最低值仍为厦门，楼面均价仅为80.8元/平方米。

组图5 二线城市2013年以来各个季度分城市工业用地交易数据

资料来源：中国产业新区研究院

(五)三、四线城市工业用地交易分析 三、四线样本城市工业用地成交量略有扩大，但是价格下跌明显，价格下降的城市范围有所扩大。

三、四线城市中，成交宗地数量排名前五位的是苏州市、无锡市、合肥市、温州市和贵阳市，分别成交143、79、59、42和31宗，成交宗地数量较少的城市有西宁市、汕头市、呼和浩特市、珠海市、东莞市和乌鲁木齐市，成交宗地都低于10宗。

成交建设用地面积方面，排名前五位的城市为合肥市、苏州市、福州市、贵阳市、无锡市，成交面积分别达到435.72、372.35、217.83、198.28、186.05公顷。与第二季度不同，本季度，平均单宗土地面积较大的城市多由西部地区向中东部地区转移，排名前五的分别是乌鲁木齐市、福州市、合肥市、珠海市、贵阳市，平均单宗土地面积分别约15.33、7.78、7.39、7.07、6.40公顷。

成交价格方面，成交土地地面价格最高的城市排名前五位的为温州市、珠海市、东莞市、无锡市、汕头市，成交地面均价分别为782.03、653.63、626.79、585.12、566.71元/平方米，另有中山市成交地面价格在500元/平方米之上，500元/平方米之上的城市个数较有上一季度减少5个，7个城市在300元/平方米之下，呼和浩特市成交地面价格最低，仅为68.24元/平方米。成交土地楼面价格方面，排在前五位的城市是珠海市、温州市、哈尔滨市、东莞市、无锡市，成交楼面价分别为500.77、443.13、374.04、354.6、351.4元/平方米。

组图6 三、四线城市2013年以来各个季度分城市工业用地交易数据

资料来源：中国产业新区研究院

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