2014年第一季度全国工业用地报告

第一篇：2014年第一季度全国工业用地报告

2014年第一季度全国工业用地报告

2014年05月05日

研究单位：中国产业新区研究院

● 2014年第一季度，制造业微弱复苏，经济下行压力加大，但改革加速，经济活跃度逐渐加强，市场信心较足;两会前后，工业用地供应和价格管理制度改革探讨进一步加深，并逐步落到实处。

● 预计2014年第二季度，随着工业地价与住宅地价比价机制的进一步研究和完善，经济结构调整加速，宏观经济形式趋向稳定，部分产业得到更多的政策支持，预计工业、产业用地环境会进一步放开，但用地条件和价格将会继续保持上涨。

● 2014年第一季度，全国42个样本城市工业用地供应地块共计2010宗，较上一季度减少17.32%，供应面积达6803.81公顷，较上一季度减少28.74%。其中，招标、拍卖、挂牌出让方式供应宗地数量为1860宗，较上一季度减少15.22%，面积达到6354.80公顷，较上一季度下降27.30%。

● 2014年第一季度，一、二线城市共工业用地成交和成交面积基本略有下降，成交地面价和楼面价基本稳定，三、四线城市各项成交指标均呈现微幅上扬态势。

一、2014年第一季度工业产业发展情况

2014年第一季度，我国经济结构调整和转型升级继续取得新的进展，产业结构继续得到优化。但总体来看，我国宏观经济复苏依然相对乏力，经济发展结构调整、转型升级以及风险管控，经济增速放缓，加之国际环境的不确定性因素增加，我国经济承受较大的下行压力。一季度规模以上工业增加值同比增长8.7%、增速比去年同期回落了0.8个百分点。

制造业微弱复苏，经济下行压力加大。汇丰PMI数据显示，3月份我国汇丰PMI指数48%，较上月下降0.5个百分点，创近8个月新低，自今年以来一直处于荣枯线以下。而国家统计局数据显示，PMI指数50.3%，比上月上升0.1个百分点，显示出制造业较上月有所恢复。但考虑到季节性因素，三月份作为开工旺季环比仅上升0.1个百分点，涨幅处于历史低点，反映出当前需求不足，经济下行压力加大。由于样本和季节调整存在差异，汇丰PMI主要反映季调之后的小型企业的经营状况有所恶化。产出和新订单指数较上月分别下降了1.6和2.1个百分点，表明生产和需求均出现恶化。

分企业类型来看，大型企业PMI较上月上升0.3个百分点，自2012年8月以来一直处于荣枯线以上;小型企业指数较上月上升0.4个百分点，情况有所好转，但仍处于荣枯线以下;中型企业指数较上月下降0.2个百分点，处于荣枯线以下。总体来看，大型企业经营情况相对较好，中小企业处境略差。

改革加速，经济活跃度逐渐加强，市场信心较足。虽然整体经济下行压力依然存在，但是市场信心普遍较强，经济预期逐渐向好，尤其是民营企业和中小企业经营活力进一步增强。与2013年四季度相比，2014年一季度国有企业景气指数下降了1.7点，而股份有限公司和私营企业的景气指数则上升了5个百分点以上。从不同规模企业的景气变化也能看出，民营经济正趋向于活跃。调查显示，一季度大型企业景气指数比去年四季度下降0.6，而主要是民营企业的中、小型工业企业，景气指数则分别上升了3.5点和5.3点。对比一季度固定资产投资数据中民间资本显现出来的蓬勃活力，企业景气调查所显示的民营经济的相对活跃与民间投资的较快增长是一致的。数据显示，一季度，民间投资比重比去年同期提升了1.5个百分点，达到64.8%。

2014年第一季度，工业企业景气指数为128，比去年四季度高3.7点。分行业来看，与消费相关的医药、烟草、汽车、食品制造等行业，以及与结构升级相关的仪器仪表、专用设备等制造业企业景气度处于较高水平，景气指数均在130以上，而“两高”和产能过剩行业比如煤炭、铁矿石、钢铁、有色、化纤等行业企业景气指数，则或者处于小于100的不景气状态，或者处于略高于100的弱景气区间。“两高”和产能过剩行业企业景气指数相对较低，一定程度上正是政府为节能减排、化解产能过剩主动调控的结果。

工业用地供应和价格管理制度改革逐步落到实处。长久以来较低的工业、产业用地维持低价、低效利用的格局或将有所改变。2014年北京政府工作报告中提到将完善现代市场体系，包括推行工业用地弹性出让和租赁制，逐步建立城乡统一的建设用地市场等，揭开了贯彻落实国家逐渐收紧的新增城市用地供应政策，和对城市老工业用地盘活再利用发展方针的大幕。

两会期间，全国政协委员、安徽农大副校长夏涛提出，“应按照不同工业类型的一般经济周期、产业特点等，设定不同的工业用地使用权租赁年限，将绝大部分工业用地以出让50年土地使用权方式供应的模式改变为按不同工业类型等以租赁方式供应为主的模式。”同济大学建筑与城市规划学院教授唐子来提出，划拨工业用地在一定程度上是“模产权”，在难以收回的情况下，如果不把一部分权利让渡给既得利益者，就很难提高土地利用效率。因此应该有条件地允许国有企业所占用的划拨工业用地转变成为出让用地，并可进行经营性开发。

两会后，沪杭两地相继通过了关于加强土地节约集约利用的文件。上海市提出了“全生命周期”管理制度，核心就是以土地出让合同为平台，对项目在用地期限内的利用状况实施全过程动态评估和监管，通过健全工业用地产业准入、综合效益评估、土地使用权退出等机制，将项目建设投入、产出、节能、环保、本地就业等经济、社会、环境各要素纳入合同管理，强化对土地出让之后的使用监管。而“实行新增工业用地出让弹性年期制，一般工业项目用地出让年期为20年，出让年限届满后，对项目综合效益和合同履约等情况进行评估，采取有偿协议方式，续期或收回土地使用权”的规定，对市场影响更为广泛。杭州出台的《关于实施“亩产倍增”计划促进土地节约集约利用的若干意见》(以下简称《“亩产倍增”计划》)，通过这一节约集约用地的新政，进一步提高工业用地的门槛，对杭州存在的不符合产业发展要求、圈而未用等低效用地，进行腾退收回。杭州还鼓励开发区(园区)建设标准厂房，标准厂房可以分幢、分层转让，中小企业原则上通过标准厂房解决生产用房。上海自贸区已经开始探索工业用地流转，转变用地的试点工作，根据浦东综改工作安排，2014年将在自贸区内探索工业、商业、办公等综合用地的土地利用政策，完善存量土地循环利用机制，积极推动浦东新区存量工业用地转型，实施工业用地全生命周期管理，提升土地利用的综合效益，探索创新工业用地出让方式和新增工业用地弹性年限出让制度。

整体来看，2014年第一季度，多地开始了对工业、产业地产用地管理的探索，未来将有更多的城市出台相关的法规、规范，提高土地节约集约利用水平。国土部负责人两会期间表示，“今后将逐步调减东部地区新增建设用地供应。除生活用地外，原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设用地”，这对于目前拥有工业、产业周地使用权的经营方是利好消息。随着中央完善工业用地最低价标准和各业用地比价机制研究，工业用地价格提升是必然方向。并且伴随经济结构调整、产业转移，特大城市经济圈外围的中小城市工业地价会有较大幅度的提升，京津冀一体化带来的周边地价上涨效应就是最好佐证。

2014年二季度，关注一、二线热点城市或将陆续出台的工业用地管理制度新规定，工业用地弹性出让制度或将成为常态化，意向投资人可适当布局大城市周围三、四线热点城市的工业、产业地产和园区运营，承接大城市的工业产业转移。

二、工业用地市场供应与成交分析

本报告对全国42个样本城市工业用地交易数据进行采集及分析。为突出不同城市工业用地供应和成交的差异性，我们对42个样本城市划分了一线城市、二线城市和三、四线城市3类，如下表1所示，分类分析，提高数据的准确性和对市场的借鉴意义。表1全国42个样本城市分类

资料来源：中国产业新区研究院

(一)全国工业用地供应分析

表2全国42个样本城市工业用地2014年第一季度供应数据

2014午第一季度，全国42个样本城市(全区域，本部分下同)工业用地供应地块共计2010宗，较上一季度减少17.32%，供应面积达6803.81公顷，较上一季度减少28.74%。其中，招标、拍卖、挂牌出让方式供应宗地数量为1860宗，较上一季度减少15.22%，面积达到6354.80公顷，较上一季度下降27.30%。一线城市供应工业用地60宗，供应面积258.16公顷，较上一季度分别上涨3.45和26.72个百分点，其中招标、拍卖、挂牌出让方式供应宗地48宗，供应面积162.49公顷，较上一季度分别下降14.29和18.79个百分点;二线城市供应工业用地1 156宗，供应面积3980.24公顷，较上一季度分别减少24.84和39.58个百分点，其中招标、拍卖、挂牌出让方式供应宗地1082宗，供应面积3888.06公顷，较上一季度分别下降17.53和26.56个百分点;

三、四线城市供应工业用地794宗，供应面积2565.42公顷，较上一季度分别减少4.91和6.96个百分点，其中招标、拍卖、挂牌出让方式供应宗地730宗，供应面积为2304.25公顷，较2012年分别减少11.62和15.28个百分点。

从总的供应面积结构上看，2014年第一季度，一线城市所占比例最小，在总供应面积上，占42个样本城市的3.7g%，较上一季度缩小了0.24个百分点，二线城市供应占比最大，占58.50%，但仍较上一季度缩小了0.71个百分点，三四线城市占比约为37.71%，较上一季度扩大了0.95个百分点。总供应宗地、招、拍、挂供应宗地和面积的分类城市供应结构基本类似。

三、四线城市工业用地供应面积所占比例有所增加，显示工业产业逐渐由重点城市向三、四线城市及中小城市转移，工亚地产需求较高，加大了供应力度。详见图2。

资料来源：中国产业新区研究院

(二)全国工业用地交易分析

2014年第一季度，42个样本城市(市辖区，下同)总共成交工业用地828宗，环比下降25%，同比下降22%。成交面积3408公顷，环比下降27.37%，同比下降27.16%。土地出让金收入共计188.93亿元，环比下降19.33%，同比下12.28%。成交土地地面均价552元/平方米，环比上涨了10.80%，同比大涨了20.51%，成交土地楼面均价356元/平方米，环比微降O.gg%，同比上涨9.62%。

分季度来看，工业用地成交宗数和成交面积自2012年第四季度以来呈现下降的趋势，2013年第三、四季度受房地产市场整体好转预期加强影响，成交宗地数量和面积略有回升，2014年第一季度土地成交量有呈现下降态势，与宏观经济形势景气程度有限和主要城市控制土地供应规模有关。平均溢价率有所回升，成交总价款略有下降，与土地成交规模有关。工业用地成交楼面地价和地面地价在2013年第四季度有所下降之后，2014年第一季度重新出现上涨趋势，与工业用地价格提高的基本发展趋势相符。

分一线、二线和三、四线样本城市具体来看2014年第一季度工业用地供应指标。总体来看，2014年第一季度，一、二线城市变化相对平稳，三、四线城市成交工业用地的各项指标均有所上涨，对未来各类城市工业用地价格维持看涨预期。(见组图2)

一线城市共成交工业用地77宗，环比、同比分别下降27%和45%，成交面积约为213.13公顷，环比、同比分别下降44%和63%，基本呈现略微下降态势;成交土地出让金总金额296326.24万元，一线城市工业用地成交土地地面价格为1390.36元/平方米，环比、同比分别上涨13%和37%;楼面价格为709.18元/平方米，环比下降6%，同比上涨48%;平均溢价率1.84%，较上个季度下降了5.9个百分点，较去年同期增加了1.5个百分点。

二线城市共成交工业用地451宗，环比同比分别下降了27%和20%;成交面积约为1934.96公顷，环比、同比分别下降29%和22%：成交土地出让金总金额930853.72万元，二线城市工业用地成交土地地面价格为481.07元/平方米，环比、同比分别增加了8%、11%;楼面价格为330.61元/平方米，环比上涨1.1%，同比微降0.04个百分点;平均溢价率1.53%，较上个季度增加了0.54个百分点，较去年同期增加了1.33个百分点。三、四线城市共成交工业用地272宗，环比下降8%，同比大幅下降71%，成交面积约为1139.40公顷，环比上涨g%，同比下降72%;成交土地出让金总金额586795.45万元，三、四线城市工业用地成交土地地面价格为516.18元/平方米，环比增加37%，同比下降81%，楼面价格为320.91/平方米，环比上涨33%，同比下降74%;平均溢价率6.4g%环比增加4.77个百分点，同比下降5.27个百分点。

(三)一线城市工业用地交易数据分析

受季节性因素和经济结构调整共同影响，一线城市工业用地成交量下降明显，成交价格大幅增加。上海工业用地成交面积依然在四个城市中最大，深圳成交地面价格再度升高。(见组图3)

2014年第一季度，四大一线城市成交工业用地宗地数量方面，北京成交工业用地17宗，成交土地面积45.76公顷，成交土地地面价格1046.56元/平方米，成交楼面价格761.33元/平方米，平均溢价率7.80%：上海成交工业用地44宗，成交土地面积132.84公顷，成交土地地面价格893.82元/平方米，成交楼面价格464.44元/平方米，平均溢价率0.58%;广州成交工业用地8宗，成交土地面积26.24公顷，成交土地地面价格632.16元/平方米，成交楼面价格296.89元/平方米;深圳成交工业用地8宗，成交土地面积8.28公顷，成交土地地面价格13654.27元/平方米，成交楼面价格2605.89元/平方米，平均溢价率1.07%。组图3-线城市2013年以来各个季度分城市工业用地交易数据。

(四)二线城市工业用地交易分析

二线样本城市工业用地成交量继续有所减少减少，价格基本保持稳定。二线城市工业用地成交总体呈现量跌价稳定的态势。

成交宗地数量排名前五位的是天津、长春、沈阳、郑州、大连，分别成交107、75、34、34、32宗，成交宗地数量最少的城市是海口，一季度，海口市没有工业用地成交。成交建设用地面积方面，排名前五位的城市为天津、西安、沈阳、青岛、济南，成交面积分别达到511.19、353.78、236.08、192.17、167.07公顷，其中西安成交宗地仅8宗，其平均单宗地的面积约达到44.22公顷，在所有城市中最高。成交价格方面，成交土地地面价格最高的城市排名前五位的为重庆市、大连市、济南市、长春市、成都市，成交地面均价分别为753.97、671.59、610.47、572.32和567.6元/平方米，有8个城市成交地面价格超过了500元/平方米之间，较上一季度有较大的增涨，成交地面价格最低的城市是厦门，成交地面价格仅为313.45元/平方米。成交土地楼面价格方面，排名前五位的分别是济南市、宁波市、重庆市、长沙市、杭州市，成交楼面均价分别为595.71、526.4、448.55，447.14和415.89元/平方米，楼面价在400元/平方米以上的城市共5个，300～400元/平方米之间的城市有5个，成交楼面价在200～300元/平方米之间的城市有5个，价格最低值仍为厦门，楼面均价仅为115.43元/平方米，海口没有成交工业用地，不纳入统计范围。

组图4二线城市2013年以来各个季度分城市工业用地交易数据

(五)三、四线城市工业用地交易分析 三、四线样本城市工业用地成交量增加，价格下跌。

三、四线城市中，成交宗地数量排名前五位的是苏州市、无锡市、中山市、太原市和南宁市，分别成交75、37、22、19和17宗，成交宗地数量较少的城市有哈尔滨市、福州市、兰州市、合肥市、汕头市成交宗地都低于5宗，呼和浩特市和西宁市没有成交。成交建设用地面积方面，排名前五位的城市为苏州市、乌鲁木齐市、无锡市、贵阳市、南宁市，成交面积分别达到217.72、128.75、114.61、109.23、99.29公顷。平均单宗土地面积较大的城市多集中在西部，排名前五的分别是乌鲁木齐市、兰州市、贵阳市、福州市、昆明市，单宗土地面积分别约16.09、10.03、7.28、6.52、6.13公顷。成交价格方面，成交土地地面价格最高的城市排名前五位的为福州市、温州市、苏州市、珠海市、太原市，成交地面均价分别为1127.23、820.88、781.81、677.57、675.07元/平方米，各有10个城市成交地面价格在500元/平方米之上，有8个城市在300元/平方米之下，乌鲁木齐市成交地面价格最低，仅力96.43元/平方米。成交土地楼面价格方面，排在前五位的城市是福州市、苏州市、太原市、哈尔滨市、珠海市、无锡市，成交楼面价分别为676.57、642.59、621.41、467.12、388.71、372.97元/平方米。平均溢价率方面，太原成交工业用地溢价率最高，为25.48%，苏州、东莞其次，分别是11.68%和10.34%，其余城市溢价水平均位于6%以下，有工业用地成交的城市中，平均溢价率为0的城市有8个，超过所有三、四线城市的三成。平均溢价率最值增加的幅度和无溢价成交情况都各有加强，显示当前工业用地市场的分化也逐渐显现。

第二篇：2014年第三季度全国工业用地报告

2014年第三季度全国工业用地报告

2014年10月23日

[提要] 2014年第四季度，需要继续关注一、二线热点城市探索实施工业用地弹性出让制度。工业用地最低价标准修订或将有实质性的进展。而工业用地出让和供应制度也将有所改变。

2014年第三季度，宏观层面经济下行压力依然存在，工业企业收入和利润增速回落表明经济仍然较弱，但工业产业的低迷态势正在逐步改善，工业企业利润增速分化反映经济正在转型升级。

国家和地方层面纷纷出台关于加强土地节约集约利用的文件，为工业用地出让制度改革和贯彻落实十八大“提高工业用地价格，建议工业地价和居住地价的合理比价机制”的要求，提供了理论准备。

2014年第四季度，需要继续关注一、二线热点城市探索实施工业用地弹性出让制度。工业用地最低价标准修订或将有实质性的进展。而工业用地出让和供应制度也将有所改变。

一线城市工业用地成交量增加，价格稳中略降。二线样本城市工业用地成交量总体继续有所增加，价格降幅明显。

三、四线样本城市工业用地成交量略有扩大，但是价格下跌明显，价格下降的城市范围有所扩大。一方面历年三季度是土地供应的高峰，工业用地供应量大幅增加，另一方面，各地为保障未来税收和拉动就业等，在工业用地出让最低价标准修订前低价出让，这与2004年“8.31”大限前土地出让行为相似。

目 录

一、2014年第三季度宏观经济、产业政策情况

二、工业用地市场供应与成交分析

(一)全国工业用地供应分析

(二)全国工业用地交易分析

(三)一线城市工业用地交易分析

(四)二线城市工业用地交易分析

(五)三、四线城市工业用地交易分析

一、2014年第三季度宏观经济、产业政策情况

2014年第三季度，宏观层面经济下行压力依然存在，工业企业收入和利润增速回落表明经济仍然较弱，但工业产业的低迷态势正在逐步改善，工业企业利润增速分化反应经济正在转型升级。

国家统计局数据显示，2014年第三季度，GDP同比增长7.3%，创2009年一季度以来新低。经济增速下滑，主要是一方面在投资领域，房地产、基建以及制造业投资增速均有所下行，其中，房地产投资增速回落幅度最大。

近期房地产市场景气程度有限，市场调整使整个产业链生产和价格全面收缩，社会投资和住房消费增速下滑，另一方面，多年以来部分产业产能过剩，导致产品价格下降的供求矛盾日益显现，最终导致生产性投资和消费同时萎缩。GDP增速下滑，同时伴有失业率增高和资产价格下跌的风险，中、短期来看，比将对企业的生产、消费和投资产生影响，尤其是对成本价格、产品定价反映更加敏感的工业企业，受此影响更加明显。7月信贷和社会融资规模断崖式下跌对企业正常经营产生了较为负面的影响。9月规模以上工业增加值同比实际增长8.0%，前三季度累计同比增长8.5%。8月工业增加值增速回落幅度较大，尽管9月增速回升，但仍低于二季度平均水平。

从企业景气情况来看，三季度，企业景气指数和企业家信心指数双双下滑，分别为54.90、63.60，分别较上一季度下滑0.5和1.3个点数。企业景气指数在较低位波动，反映2014年以来企业生产经营情况在近年来不够理想，企业家信心指数连续两个月下滑，则反映企业家在生产经营中对土地、资本、人力等方面的投资意愿不足，对未来收益预期不乐观。

图1 企业景气情况调查

数据来源：中国人民银行

投资方面，前三季度全国固定资产投资(不含农户)同比名义增长16.1%，低于预期的16.6%，前值为16.5%。与二季度相比，三季度经济下行较明显，生产以及需求两端均有所弱化。

尽管宏观层面经济下行压力依然存在，工业企业收入和利润增速回落表明经济仍然较弱，但工业产业的低迷态势正在逐步改善，工业企业利润增速分化反应经济正在转型升级。今年9月，在构成制造业PMI的5个分类指数中，生产指数、新订单指数和供应商配送时间指数位于临界点以上。其中生产指数较上月回升0.4个百分点至53.6%，新订单指数为52.2%，比上月回落0.3个百分点，供应商配送时间指数为50.1%，比上月上升0.1个百分点。尤其是随着8、9月信贷以及社会融资逐步恢复，工业增加值已开始回升。投资品制造业中，传统行业利润增速不高，新兴行业利润保持较高增长;上游采掘业、工矿收入和利润增速回落;需求端消费品制造业利润保持平稳增长，反映经济结构向健康方面调整。当前社会资金成本、人力成本基本稳定，工业企业需要适当关注土地成本的变化，及时调整经营策略。

近期，央行定向降准，重点支持信贷结构优化，加大对“三农”和小微企业的支持力度。从整体来看，四季度全面降准的可能不大，但定向降准仍将为四季度的经济回升提供资金支持。此外，房地产销售企稳，将有助于改善银行风险偏好，刺激投资回升。在此基础上，对于产业地产同样是出手的重要机遇期。

国家和地方层面纷纷出台关于加强土地节约集约利用的文件，为工业用地出让制度改革和贯彻落实十八大“提高工业用地价格，建议工业地价和居住地价的合理比价机制”的要求，提供了理论准备。

国家层面，9月份，国土部下发《国土资源部关于推进土地节约集约利用的指导意见》(国土资发〔2014〕119号)(以下简称“《意见》”)，拉开用地节约集约利用的大幕。《意见》提出严格控制建设用地总量，不断优化土地利用结构和布局，挖潜土地存量和综合整治，完善土地节约集约利用制度和健全机制的主要目标。并具体提出工业用地逐步减少、制定工业用地等各类存量用地回购和转让政策，建立存量建设用地盘活利用激励机制等要求。此外，《意见》第十七条着重明确了“完善土地价租均衡的调节机制”的要求，完善工业用地出让最低价标准相关实施政策、实行新增工业用地弹性出让年期制、重点推行工业用地长期租赁。

地方层面，全国诸多城市出台了相关政策，落实节约集约利用土地。杭州市预计制定出台《关于规范创新型产业用地管理的实施意见(试行)》，明确了2.5产业的用地机制，制定了创新型产业分类指导目录，规范了用地准入评估、达产验收等相配套的用地管理制度;试行“先租赁后出让”弹性供地;还规定进一步提高工业用地地价，加大市场在资源配置中的调节作用，理顺工业用地、创新型产业用地和商服用地三者价格体系。扬州市日前在江苏省率先出台《关于扎实推进节约集约用地的二十条措施》，扬州将试行工业用地弹性出让，探索工业用地出让的弹性出让合同。即工业用地土地供应可采取一次性出让分期签订出让合同、分期发放土地证，或先租赁后转为出让方式进行。厦门市出台《推进工业用地节约集约利用实施意见》，尝试工业用地“先租后让、租让结合”制度，并结合产业生命周期，实行工业用地弹性年期出让制度，在法定的工业用地最高出让年限内，一般工业项目用地租让年期合计不超过20年。昆明市出台《关于加强土地节约集约利用的实施意见》，提出严格用地标准、执行净地出让制度、建立项目用地退出机制等多项措施。预计未来一定时期内，将会有更多的城市出台相关的实施细则，将进一步加剧工业用地供应的紧张，工业地价的上涨存在可能。

国土部数据显示，2014年第三季度，全国主要监测城市工业地价730元/平方米，环比增速保持低速增长，为1.17 %，增速较上一季度下降了0.27个百分点。同比增长率为5.91%，较上一季度上升0.18个百分点，保持低速、温和上行。【2014年第二季度全国工业用地报告】

从三大重点区域看，长三角、珠三角、环渤海地区工业监测地价分别是901元/平方米、1036元/平方米、716元/平方米，环比分别上涨，0.43%、4.37%、0.29%;同比分别上涨2.91%、17.22%、3.03%。珠三角地区的工业地价水平和上涨速度明显高于长三角和渤海地区，珠三角地区的工业地价同比增幅扩大，而长三角、环渤海地区出现同比涨幅收窄。随着珠三角地区土地新增量的不断减少，新增工业用地供应量趋紧，工业用地价格涨幅加剧。长三角和环渤海地区尽管涨幅略有收窄，但工业地价表现明显好于同期的商服和住宅地价，呈现上涨趋势，这与提高工业地价的政策导向以及三季度以来各地密切出台节约集约用地制度密切相关。

组图1 三大重点区域工业地价季度变化示意图

数据来源：中国城市地价动态监测网

2014年第四季度，需要继续关注一、二线热点城市探索实施工业用地弹性出让制度。工业用地最低价标准修订或将有实质性的进展。而工业用地出让和供应制度也将有所改变。目前来看，由长期出让向中短期租赁的变更趋势已经确定，工业用地成本进一步增加的可能性极大。伴随房地产市场逐渐回暖，部分开发商可以探索转向工业地产开发，建设标准厂房，这与具体的工业用地发展方向一致。

二、工业用地市场供应与成交分析

本报告对全国42个样本城市工业用地交易数据进行采集及分析。为突出不同城市工业用地供应和成交的差异性，我们对42个样本城市划分了一线城市、二线城市和三、四线城市3类，如下表1所示，分类分析，提高数据的准确性和对市场的借鉴意义。

表1 全国42个样本城市分类

资料来源：中国产业新区研究院

(一)全国工业用地供应分析

2014年第三季度，全国42个样本城市(全区域，本部分下同)工业用地供应地块共计2356宗，较上一季度增加18.81%。供应面积达7729公顷，较上一季度略降0.33%。其中，招标、拍卖、挂牌出让方式供应宗地数量为2323宗，较上一季度增加18.22%，面积达到7691.76公顷，较上一季度增加9.9%。总体来看，供应的工业用地的宗地平均面积有所加大，供应量较上一季度有加快趋势，这与土地供应的一般规律密切相关。

一线城市供应工业用地56宗，供应面积246.57公顷，较上一季度增加5.66%。其中招标、拍卖、挂牌出让方式供应宗地50宗，供应面积239.77公顷，较上一季度分别上升31.50个百分点;二线城市供应工业用地1409宗，供应面积4496.31公顷，较上一季度分别增加19.81%和8.09%，其中招标、拍卖、挂牌出让方式供应宗地1383宗，供应面积4466.59公顷，较上一季度分别上升18.21和8.69个百分点;

三、四线城市供应工业用地891宗，供应面积2985.67公顷，较上一季度分别增加18.17和降低10.52个百分点，其中招标、拍卖、挂牌出让方式供应宗地890宗，供应面积为2985.41公顷，较上一季度分别增加19.46和10.29个百分点。

从总的供应面积结构上看，2014年第三季度，一线城市和三、四线城市所占比例有所减少，二线城市供应占比不断扩大。在总供应面积上，一线城市占42个样本城市的3.19%，较上一季度继续缩小了0.14个百分点，二线城市供应占比最大，占58.18%，较上一季度继续扩大4.54个百分点，三、四线城市占比约为38.63%，较上一季度下降了4.40个百分点。详见图2。图2 分类城市各类工业用地供应指标占比结构示意图

资料来源：中国产业新区研究院

(二)全国工业用地交易分析

2014年第三季度，42个样本城市总共成交工业用地1844宗，环比大幅上涨185.01%，同比上涨93.49%。成交面积6776公顷，环比下降12.52%，同比下降24.43%。土地出让金收入共计135亿元，环比上涨127.27%，同比上涨56.45%。成交土地地面均价398元/平方米，环比下降了11.95%，同比下降了40.01%，成交土地楼面均价294元/平方米，环比微涨0.95%，同比下降37.38%。

组图2 全国42个样本城市成交工业用地相关数据图

资料来源：中国产业新区研究院

分一线、二线和三、四线样本城市具体来看2014年第三季度工业用地供应指标。总体来看，2014年第三季度，各类城市成交量呈现上行态势，但成交溢价水平和成交均价呈现稳中有降的态势。(组图3)

一线城市共成交工业用地62宗，环比增加了114%，同比下降48%，成交面积约为359.02公顷，环比增加了175%，同比下降25%，成交量较上一季度有明显提升，但较去年同期下降;成交土地出让金总金额307569万元，一线城市工业用地成交土地地面价格为856.7元/平方米，环比下降36%，同比下降66%;楼面价格为633.58元/平方米，环比下降35%，同比下降49%;平均溢价率0.04%，较上个季度下降了1.04个百分点，较去年同期下降了27.53个百分点。

二线城市共成交工业用地1239宗，环比同比分别上涨了222%和127%;成交面积约为4279.70公顷，环比上涨115.25%，同比上涨63.38%;成交土地出让金总金额1667721.68万元，二线城市工业用地成交土地地面价格为390.01元/平方米，环比、同比分别下降了4%、15.40%;楼面价格为288.79元/平方米，环比、同比分别上涨0.98%和0.09%;平均溢价率1%，较上个季度下降了0.26个百分点，较去年同期上涨了0.18个百分点。三、四线城市共成交工业用地543宗，环比上涨142%，同比下降18%，成交面积约为2136.98公顷，环比上涨166%、同比下降32%;成交土地出让金总金额719622.31万元，三、四线城市工业用地成交土地地面价格为336.91元/平方米，环比上涨16%、同比下降85%，楼面价格为248.11元/平方米，环比、同比分别下降2.31%和21.75%;平均溢价率1.26%，环比、同比分别下降2.31和21.5个百分点。

组图3 各类样本城市工业用地成交数据示意组图

资料来源：中国产业新区研究院

(三)一线城市工业用地交易数据分析

2014年第三季度，四大一线城市成交工业用地宗地数量方面，北京成交工业用地9宗，成交土地面积14.09公顷，成交土地地面价格1100元/平方米，成交楼面价格575.38元/平方米;上海成交工业用地38宗，成交土地面积240.99公顷，成交土地地面价格764.77元/平方米，成交楼面价格596.21元/平方米;广州成交工业用地12宗，成交土地面积96.09公顷，成交土地地面价格562.71元/平方米，成交楼面价格455.78元/平方米;深圳成交工业用地3宗，成交土地面积7.85公顷，成交土地地面价格6841.16元/平方米，成交楼面价格1746元/平方米。(见组图4)组图4 一线城市2013年以来各个季度分城市工业用地交易数据

资料来源：中国产业新区研究院

(四)二线城市工业用地交易分析

二线样本城市工业用地成交量继续总体有所增加，价格降幅明显。

成交宗地数量排名前五位的是杭州市、青岛市、宁波市、重庆市、成都市，分别成交413、132、122、117、99宗，成交宗地数量最少的城市是海口，三季度，海口市工业用地成交量为1。成交建设用地面积方面，排名前五位的城市为重庆市、武汉市、青岛市、杭州市、成都市，成交面积分别达到752.80、518.82、511.27、505.24公顷，其中武汉市平均单宗地的面积约达到9.10公顷，在所有城市中最高。成交价格方面，成交土地地面价格最高的城市排名前五位的为海口市、长沙市、南京市、宁波市、武汉市，成交地面均价分别为611、549.81、535.78、505.85、499.45元/平方米，共有4个城市成交地面价格超过了500元/平方米之间，较上一季度有所减少(上一季度为6个)，成交地面价格最低的城市是青岛，成交地面价格仅为199.58元/平方米。成交土地楼面价格方面，排名前五位的分别是海口市、沈阳市、长春市、大连市、宁波市，成交楼面均价分别为611、504.2、487.01、462.03、404.32元/平方米，楼面价在400元/平方米以上的城市共5个，300～400元/平方米之间的城市有3个，成交楼面价在200～300元/平方米之间的城市有7个，价格最低值仍为厦门，楼面均价仅为80.8元/平方米。

组图5 二线城市2013年以来各个季度分城市工业用地交易数据

资料来源：中国产业新区研究院

(五)三、四线城市工业用地交易分析 三、四线样本城市工业用地成交量略有扩大，但是价格下跌明显，价格下降的城市范围有所扩大。

三、四线城市中，成交宗地数量排名前五位的是苏州市、无锡市、合肥市、温州市和贵阳市，分别成交143、79、59、42和31宗，成交宗地数量较少的城市有西宁市、汕头市、呼和浩特市、珠海市、东莞市和乌鲁木齐市，成交宗地都低于10宗。

成交建设用地面积方面，排名前五位的城市为合肥市、苏州市、福州市、贵阳市、无锡市，成交面积分别达到435.72、372.35、217.83、198.28、186.05公顷。与第二季度不同，本季度，平均单宗土地面积较大的城市多由西部地区向中东部地区转移，排名前五的分别是乌鲁木齐市、福州市、合肥市、珠海市、贵阳市，平均单宗土地面积分别约15.33、7.78、7.39、7.07、6.40公顷。

成交价格方面，成交土地地面价格最高的城市排名前五位的为温州市、珠海市、东莞市、无锡市、汕头市，成交地面均价分别为782.03、653.63、626.79、585.12、566.71元/平方米，另有中山市成交地面价格在500元/平方米之上，500元/平方米之上的城市个数较有上一季度减少5个，7个城市在300元/平方米之下，呼和浩特市成交地面价格最低，仅为68.24元/平方米。成交土地楼面价格方面，排在前五位的城市是珠海市、温州市、哈尔滨市、东莞市、无锡市，成交楼面价分别为500.77、443.13、374.04、354.6、351.4元/平方米。

组图6 三、四线城市2013年以来各个季度分城市工业用地交易数据

资料来源：中国产业新区研究院

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第三篇：全国工业用地新政要点一览

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完全版：工业用地新政要点一览(转自搜狐产业新区)

《关于优化小企业产业园工业标准厂房分割转让办理流程的通知》，2014年8月

各小企业产业园的工业标准厂房建筑面积原则上不低于1000平方米，鼓励建设多层标准厂房，原则上不少于四层。产业园内生产制造类小微企业租用或购置的通用工业厂房，今后可化整为零分割转让。

小企业产业园单层标准厂房可以分幢、分跨转让，最小单元不小于500平方米;多层标准厂房可以分幢、分层转让，最小单元不小于300平方米。多层标准厂房一般不在同一楼层内分割。

职能部门要按照要求，为企业办理土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、消防设计备案、建设工程施工许可证，直至办理工业标准厂房房屋所有权初始登记。分割测绘不得违反最小分割单元要求。

《关于依法规范科技企业孵化器房屋分割转让有关问题的通知》，2014年1月 孵化器可以分割转让。经各级科技行政主管部门认定的科技企业孵化器，在不改变孵化服务用途的前提下，其孵化器载体房屋符合条件的可以分割转让。

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分割后可以申请变性。如分割后涉及规划和土地用途变更的，应按《土地管理法》第26、56条的规定，首先取得建设项目规划变更手续和土地用途变更手续后，方可办理转移登记或抵押登记。

《关于中国(上海)自由贸易综合用地规划和土地管理的试点意见》，2014年8月

明确提出综合用地的概念，鼓励公共服务设施用地、工业用地、仓储物流用地根据业态需求，进行土地混合开发和建筑复合利用，进一步提高土地利用质量和效益。

自贸区内存量用地可以通过补差价的方式转为综合用地。在转让方式选择上，对于主导用途为研发总部类用地、工业用地、仓储物流用地的，其产业项目类用地可以采取带产业项目挂牌出让方式供地，而不用选择“招标、拍卖、挂牌”的方式。

上海新版国有建设用地(工业用地产业项目类)使用权出让合同—2014年7月起执行

最高年限50年变20年。7月1日起，一般产业项目类工业用地出让年限不超过20年，对于有特殊要求的市重点产业项目类工业用地，经有关部门批准后，出让年期可为20-50年。

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逾期不开工可收回土地。原则上开工期限不超过交地后6个月，竣工期限不超过交地后24个月，且受让人只能提出一次开工延期申请和竣工延期申请，延期期限均不得超过3个月;对于情节严重的，可以收回土地使用权。

引入履约时间保证金。开工、俊工、投产三个阶级，均设有相应履约保证金。不得整体、分割转让。土地不得整体或分割转让，房屋不得分幢、分层、分套转让。

变向流转，受让人资格需审查。出资比例结构、项目公司股权结构经出让人同意方可改变。抵押物竞买人资格必须经过规土、产业、园区管理机构等综合认定，抵押权实现时出让人或园区管理机构可以优先购买。

《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》，2014年3月 建设用地总规模“零增长”。

上海《临港地区建立特别机制和实行特殊政策的三十条实施政策》,2013年3月 鼓励商务楼宇购买及定制。临港管委会鼓励为设立总部购买或定制商务楼宇，对自用部分的投资额给予10‰至30‰的一次性奖励。

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实行工业用地弹性出让。临港地区工业用地实行弹性出让，可分别设定10年、20年、30年、40年、50年的出让年限，出让价格按照相应年限通过评估确定。项目用地带方案出让。临港地区对工业项目用地可采用带方案出让;对大型城市综合配套、旅游会展、高端养老、文化体育休闲产业和总部经济、行业组织楼宇等重大功能性项目用地，在功能明确、基础设施明确和方案明确的前提下，可采用带方案出让。

上海市规土局关于《规划土地政策支持高新技术产业化，促进经济发展方式转变和产业结构调整若干意见》部分操作口径的通知,2010年

鼓励租赁。鼓励高新技术企业以租赁方式取得国有建设用地使用权。租赁合同期满，经认定符合届时产业导向等条件的，经承租方申请，可优先租赁，重新约定租金标准及支付方式;若承租方提出由租赁转为出让的，可以协议方式出让。支持企业分割转让节余土地。在满足本企业需要后节余的尚未开发的土地，在不改变土地用途的情况下、符合条件的，可以分割转让给经认定的高新技术产业化和重大产业项目使用：依法登记取得房地产权证书;企业已用土地面积不少于出让总面积的50%，且节余土地满足规划分割条件并可以独立开发。

可以适当突破7%。高新园区(含分园区)和重大产业项目应当合理划分土地使用性质，适当配置必要的配套公共服务设施用地，满足园区内职工的生产生活需要，单个工业项目如需在基地内设置人才公寓、专家楼等配套设施，其用地面积占项目用地总面积的比例可适当突破7%的上限控制。

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北京北京政府工作报告

推行工业用地弹性出让和租赁制。

引导孵化器聚集发展。更加注重培育市场化的科技服务组织，引导科技企业孵化器、创新型孵化器集聚发展，为企业创新提供专业化服务。

《北京经济技术开发区加强工业用地管理提高土地节约集约利用水平的实施意见》

缩短出让年限。出让年限一般不高于20年。期限届满时，用地单位若达到入区时承诺的经济指标，仍然正常生产并保持增长态势，可以申请延期使用土地。代建厂房。由建设方通过出让或直接租赁方式取得工业用地国有建设用地使用权，建设标准厂房或者按照产业要求定制厂房，将厂房出租给入区企业。直接租赁，期限10年。租赁年限一般为10年。期限届满时，用地单位若达到入区时承诺的经济指标，可申请续租。

有条件转让。申请土地使用权及地上建筑物转让的，由开发区管委会收储，或经开发区管委会批准后转让给符合开发区产业发展规划的入区企业使用。

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深圳《前海深港现代服务业合作区土地管理改革创新要点(2013-2015年)》 实行弹性年期制度，根据产业类型和项目建设情况，约定自用或出售比例，区分自用或出售两种情况，自用部分原则上10年内不得转让，出售部分原则上5年内不得再转让。经前海管理局批准可以转让的，转让方应将一定比例的增值收益上缴前海管理局。

杭州《关于实施“亩产倍增”计划促进土地节约集约利用的若干意见》，201

4年4月14日起施行

招商引资项目联合审查制度。未达到规定标准的项目，一般通过租赁土地或厂房解决，不予安排新增建设用地指标、不单独组织供地。

厂房可分幢、分层转让。鼓励(注意，是鼓励)开发区(园区)建设标准厂房，标准厂房可以分幢、分层转让，中小企业原则上通过标准厂房解决生产用房。配套用地不得超过7%。工业用地中企业内部行政办公及生活服务设施用地面积不得超过总用地面积的7%、建筑面积不得超过总建筑面积的15%。工业用地容积率不得低于1.2，标准厂房用地容积率不得低于1.8。

最高年限30年。工业用地可以采取“分期分阶段出让”、“先租后让”等方式出让，出让年限原则上按照30年设定，特殊项目经市政府批准后可以按法定最高年限出让。

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转让前需通过6年试用期。采取“分期分阶段出让”方式的，首期出让年限为6年，期满经考核评价达标后可以续签剩余24年出让合同;采取“先租后让”方式的，土地成交后可以签订租赁期为6年的土地租赁合同，期满经考核评价达标后，改签出让年限为24年的土地出让合同。

鼓励发展产业用地。对符合杭州市产业发展导向的集团总部、金融办公、科技研发、自用办公等土地，可通过约定自持与销售比例、制定地价修正规则、创新供地方式等措施予以支持。

广州关于征求《广州市关于提高工业用地利用效率的意见》意见

7%、14%、15%。园区配套设施用地面积可占园区总用地面积的15%;单个工业建设项目用地所需行政办公及生活服务设施用地面积不得大于项目总用地面积的7%或建筑面积不得超过工业项目总建筑面积的14%。

严禁建造成套住宅。严禁建设成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心。

《关于土地节约集约利用的实施意见》

探索弹性出让。工业用地可结合产业类型和产业生命周期弹性确定土地出让年限，首期出让年限届满后对项目经营情况和出让合同履行情况进行评估，再视情况有偿续期或收回土地使用权。

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五档出让年限。打破现有单一最高50年期出让模式，拓展为10年、20年、30年、40年和50年5种模式，5种模式下将分别设定最低价格标准，使用期为10年的价格相对较低，50年的则价格相对较高。

推广标准厂房模式。推广中小企业供应标准厂房模式，研究工业地产等新型土地利用形态的支持政策。

租赁供应为常态，出让供应为特例。按照不同产业，全面实行“长期租赁、先租后让、租让结合”的土地供应制度。

《临沂市人民政府 关于对工业用地实行弹性年期出让的意见 》—2013年11月

弹性年期最高不超过 20 年。

续期不得超过20年。工业用地出让年期届满的，应根据分期考核评估协议落实情况和市政府出让到期土地处置的有关规定，办理是否准予续期或收回土地的手续。续期年期不得超过 20 年。

《中山市工业房地产开发经营管理办法(试行)》意见稿

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工业厂房开发实施准入审批。根据征求意见稿，工业房地产开发将实施准入审批。中山市将成立“中山市工业房地产项目联席审批领导小组”，办公室设在市经信局(或规划局)。镇政府(区办事处)组织编写《本镇(区)工业房地产发展规划》，报送市领导小组办公室，由办公室组织召开成员单位联席会议进行评审，评审通过后即获得规划准入资格。

严格控制商品厂房变相成商住用房。严格审核设计图纸，凡工业地产建筑设计图纸，不得有诸如厨房、阳台、烟道等居住功能设计内容(配套用房除外，宿舍不得超过总建筑面积5%)。

建立厂房预售制度，出售面积不得超过七成。商品厂房开发企业预售商品厂房时，必须经市住建部门批准，并领取商品厂房预售许可证。出售厂房建筑面积原则上不得超过总建筑面积的70%。

第四篇：《全国工业用地出让最低价标准》解读

国土部权威解读:《全国工业用地出让最低价标准》

一、为什么要制订全国统一的工业用地出让最低价标准？ 一些地方在招商引资中竞相压低地价甚至以零地价、低于成本出让工业用地是当前土地管理与调控中存在的一个突出问题，危害十分严重。一是工业用地低成本过度扩张，助长了大量低水平重复建设，影响了中央宏观调控政策的有效实施。二是地区之间竞相压价搞恶性竞争，破坏了公开公平、竞争有序的市场环境，造成了新的区域不平衡，影响了区域协调发展。三是由于土地出让的价格远低于其实际成本，国有土地所有者权益没有得到应有体现，造成了国有土地资产大量流失。四是由于土地取得成本低，一些企业圈占大量土地，建花园式工厂，造成了土地资源的低效利用和闲臵浪费。五是损害了农民的土地财产权益。地方政府低价出让土地往往是以压低拖欠征地补偿费，牺牲农民利益为代价的，其结果是直接侵犯了农民合法的土地财产权益。

要从根本上解决这个长期困扰土地管理工作的突出问题，必须坚持以全面落实科学发展观为指导，按照促进社会经济全面、协调、可持续发展的要求，理顺工业用地的价格形成机制，使工业用地价格能充分反映市场供求状况和资源稀缺程度，更大程度上发挥市场配臵土地资源的基础性作用，针对当前工业用地的供求状况，合理制订工业用地出让价格的最低控制标准是推进工业用地市场化配臵的重要基础。为此，2004年国务院下发的《关于深化改革严格土地管理的决定》中明确规定，“禁止非法压低地价招商”，“各省、自治区、直辖市人民政府要依照基准地价制定并公布协议出让最低价标准，协议出让土地除必须严格执行规定程序外，出让价格不得低于最低价标准。”但是各地在执行这一政策时都怕提高本地地价影响招商引资，因此有的省份在制订最低价标准时不是互相攀高，而是相互比低，有的迟迟不公布，影响了政策的执行效果。

为此，今年8月31日，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发„2006‟31号，以下简称国发31号文件）中明确提出，国家要根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制订并公布各地的工业用地出让最低价标准，建立工业用地出让最低价标准统一公布制度，而且规定工业用地必须采取招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准。为贯彻落实31号文件精神，我部组织制订了《全国工业用地出让最低价标准》（以下简称《标准》），下发了《关于发布实施<全国工业用地出让最低价标准>的通知》（以下简称《通知》），对《标准》的有关实施政策做出了一系列明确规定。

二、《标准》的实施有什么意义和作用？

《标准》的发布实施，是贯彻落实国发„2006‟31号文件精神，加强工业用地调控的一项重大政策，是国家运用土地价格手段参与宏观调控的重要举措，对有效抑制工业用地的低成本扩张，维护公开公平公正的土地市场秩序，推进区域协调发展，保障土地所有者合法权益，促进土地的节约集约利用具有重大意义，而且对于“以工补农、以城促乡、城乡统筹”的和谐社会的建立具有深远影响。具体而言，《标准》将在以下四个方面发挥重大作用。

（一）规范工业用地市场秩序

《标准》的实施，为各地工业用地出让确定了一条价格“底线”，对各地在招商引资中搞恶性竞争、低价贱卖国有土地资产等行为戴上了“紧箍咒”，为全面推行工业用地以招标拍卖挂牌方式出让奠定了基础，为建立统一规范有序竞争的土地市场提供了保障，为查处低价出让土地的违法行为提供了参考依据。

（二）保障被征地农民的基本权益

《标准》在制订过程中，严格执行了国发31号文件“不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和”的规定，通过提高工业用地的出让价格，将有效抑制一些地方因低价出让土地而有意压低征地补偿费用的行为，有利于保护被征地农民的基本权益，促进社会的和谐稳定。

（三）促进区域协调发展

《标准》是依据各地土地等别和区域土地利用政策等制订的。《标准》与土地等别挂钩，不同土地等别的最低价标准不同，最高等别（一等）相对应的最低价标准（840元/平方米）是最低等别（十五等，60元/平方米）的14倍，基本反映了我国东、中、西部不同区域的社会经济发展状况与土地利用差异，体现了区域产业政策和土地利用政策导向，有利于缩小东中西部差距，有利于区域间产业结构的调整和产业的梯度转移，促进区域协调发展。

（四）稳定住宅用地价格

最低价标准是按照不低于成本的要求确定的，与现在各地工业用地的实际出让价格相比，将有较大幅度的提高。工业用地价格提高后，将会抑制工业用地的过度扩张，提高工业用地的集约利用程度，在土地供应总量不变的前提下，地方政府可以通过调整土地供应结构，适当增加住宅用地的供应量，促进住宅用地价格的稳定。同时，地方政府从工业用地出让中所获土地收益提高，有利于抑制地方政府补贴工业用地成本的行为。

三、最低价标准是如何确定的？

《标准》的制订工作是一项政策性强、涉及面广、技术要求很高的工作。因此，我部在7月份即组织相关单位及有关专家，成立了专项工作组，多次召开座谈会、研讨会，对最低价标准的制订思路和技术方法进行了认真研究，广泛听取了地方国土部门、高等院校、科研院所专家及地价评估专业人士意见，按照《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发„2006‟31号）关于“国家根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准”和“工业用地出让最低价标准不低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和”的精神，明确了“以土地等别和新增建设用地土地有偿使用费标准为基础，通过测算各土地等别工业用地成本与新增建设用地土地有偿使用费之间的倍数关系，确定全国各县、市（区）工业用地出让最低价标准”的思路和方法，并组织对全国各县、市（区）工业用地成本及出让价格进行了调查测算。经测算并征求各地意见，最终按6倍确定最低价标准，该标准比较符合各地实际，提高幅度是可以承受的。为了确保最低价标准得到切实贯彻执行，防止一些地方随意修正，变相低价出让土地，我部对《标准》如何贯彻执行还规定了八条具体的政策措施。

四、土地等别是如何确定的？《标准》为什么要与土地等别相挂钩？

土地等别是制订最低价标准的核心和基础。该等别是国土资源部、财政部为适应新增建设用地土地有偿使用费征收的需要，于1998年根据全国2864个县、市（区）级行政单元的社会经济发展水平、土地资源状况、基准地价水平等因素，采用综合评价法，按照评价分值的15个区间段确定的，将全国各县、市（区）土地分成15个等别。2002年在征求各地意见后做了调整。现行土地等别的划分基本反映了各地的社会经济发展状况，体现了我国东、中、西部地区土地利用差异。如东、中部社会经济发展较快地区主要集中在较高土地等别，而中、西部地区主要集中在较低土地等别。现行土地等别在新增建设用地土地有偿使用费的征收中发挥了重要作用，也得到了各地普遍认可。

为了发挥地价对土地利用的调控作用，我们在制订最低价标准时，明确了最低价标准与土地等别相挂钩的政策。本次在土地等别基础上制订的最低价标准，随土地等别的降低呈现明显的下降趋势，最高等别（一等）相对应的最低价标准（840元/平方米）是最低等别（十五等，60元/平方米）的14倍，体现了区域土地利用政策。

五、《通知》在最低价标准的执行上做了哪几方面的具体规定？ 为了确保最低价标准能在各地得到切实贯彻执行，防止一些地方随意修正最低价标准，变相达到低价出让的目的，《通知》对最低价标准的实施做出了八个方面的政策规定。

一是明确了《标准》的性质和适用范围。《通知》第一条明确规定《标准》是“市、县人民政府出让工业用地，确定土地使用权出让价格时必须执行的最低控制标准”。有三层含义：一是《标准》的性质是最低的控制性标准，是不可逾越的“底线”，各地出让工业用地时确定的土地出让价格只能比它高，绝不允许比它低；二是《标准》适用于国有土地，涵盖了各市、县（区）行政单元区域范围内（包括村庄、集镇）所有的国有土地；三是在一个行政单元区域范围内，凡出让国有土地用于工业项目用地的，都必须执行同一的最低价标准（即《标准》所列该行政单元所在土地等别相对应的最低价标准），由于工业项目在同一区域内的准入“门槛”相同，就可促进工业项目向区位、投资环境、基础设施条件更好的区域集中，防止工业用地零散布局，“村村点火”、“户户冒烟”。

二是严格规定了《标准》的修正原则，增强了《标准》执行的“刚性”。《标准》是严格按照国发31号文件中“不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和”的要求，在广泛调查和测算基础上制订的，充分考虑了不同土地等别的土地开发程度、土地取得来源等各项因素，涵盖了相应的成本费用，体现了各地工业用地成本的平均最低水平。因此《通知》第二条中不仅重申了工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，规定其“出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准”，而且还明确规定各地国土资源管理部门“不得以土地取得来源不同、土地开发程度不同等各种理由对规定的最低价标准进行减价修正。”这样，一方面可有效防止一些地方在《标准》下发后，不按规范程序出让工业用地，甚至以土地取得成本不同、开发程度不同等各种理由修正最低价标准、减免或补贴地价款从而变相低价出让土地，增强了最低价标准执行中的“刚性”，另一方面也有利于促进地方进行“熟地出让”，有利于工业项目建设，有利于提高土地利用效率。

三是严格界定了特殊情况下《标准》的执行政策。按照《土地管理法》等法律法规的规定，工业项目必须依法申请使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地。但是，在我国少数地区特别是西部地区，也存在一些情况比较特殊的工业项目，即因为选址、原材料等原因，确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，而且主要使用戈壁、沙漠、荒山、荒滩等国有未利用地的工业项目。为更好地使《标准》符合客观实际，鼓励这类工业项目在用地时更少地占用耕地，《通知》第三条规定了相应的地价政策。同时，为防止一些地方钻空子，对这类工业项目也从选址、用地类型、土地开发主体等多方面进行了非常严格的界定。

一是“对确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，且土地前期开发由土地使用者自行完成的工业项目用地，在出让时可按不低于所在地土地等别相对应最低价标准的60％执行。”二是对其中使用未列入耕地后备资源，未确定土地使用权人（或承包经营权人）的国有沙地、裸土地、裸岩石砾地，且由土地使用者自行完成土地前期开发的工业项目用地，在出让时可按不低于所在地土地等别相对应最低价标准的30％执行。

四是对工业用地租赁和较短年期出让时如何执行《标准》予以明确规定。《标准》实施后，各地工业用地出让价格将有较大幅度提高，一些企业可能会选择租赁方式或者以较短年期（如20年）的价格取得工业用地。因此，为防止一些地方低租金租赁土地或通过年期修正低价出让土地，《通知》第四条分别针对上述两种情况，就如何执行《标准》进行了规定。

《通知》规定，对低于法定最高出让年期（50年）出让工业用地，或采取租赁方式供应工业用地的，所确定的出让价格和年租金按照一定的还原利率修正到法定最高出让年期的价格，均不得低于本《标准》。年期修正必须符合《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）的规定，还原利率不得低于同期中国人民银行公布的人民币五年期存款利率。

五是允许各省级国土资源管理部门制订本地最低价标准。鉴于各地经济发展状况不一，工业用地稀缺程度不同，而且国发31号文件下发后各地征地补偿等费用上涨幅度有高有低，一些地方可能会出现本地工业用地出让最低价高于《标准》的情况，同时，考虑到各地产业政策存在差异，区域之间鼓励发展的和限制发展的工业项目在地价政策上也需要区别对待，《通知》第五条按照“可高不低”的原则，规定各省级国土资源管理部门“可根据本地征地补偿费用提高的实际，进一步提高本地的工业用地出让最低价标准”，切实保障被征地农民的长远生计，也可以“根据本地产业发展政策，在不低于本《标准》的前提下，制订并公布不同行业、不同区域的工业用地出让最低价标准。”这样，不仅有利于增强省级国土资源管理部门对本地土地利用的调控责任，而且还有利于进一步发挥其通过运用地价政策参与本区域内产业调控的积极性。

六是明确了《标准》与各地基准地价的关系。工业用地基准地价反映了不同区域工业用地的市场平均价格水平，是各地在出让工业用地时确定出让价格的重要参照依据。当前，各地为了招商引资，人为压低工业用地基准地价的现象比较普遍。为此，《通知》第六条明确要求各省（区、市）在《标准》发布实施后，依据《标准》开展基准地价更新工作，及时调整工业用地基准地价，从而使各地工业用地的基准地价与《标准》保持衔接一致。

七是明确了违反《标准》出让工业用地的法律责任。《通知》第七条要求各地国土资源管理部门加强监督管理，重申了国发31号文件的有关规定，即“低于最低价标准出让工业用地，或以各种形式给予补贴或返还的，属非法低价出让国有土地使用权的行为，要依法追究有关人员的法律责任。”

八是明确了《标准》实施的时间。即从2007年1月1日起实施。同时，为保证《标准》的适时性和适用性，《通知》第八条还规定“部将根据各地社会经济发展情况、宏观调控的需要以及《标准》的实施情况，适时进行修订。”

六、贯彻落实好《标准》，各级国土资源管理部门需要做好哪几方面的工作？

首先，各级国土资源管理部门要提高认识，准确把握《标准》及《通知》相关规定的政策内涵，充分认识到《标准》的贯彻执行对土地管理和土地调控的重大意义，增强落实《标准》的自觉性。要加大宣传力度，大力宣传《标准》对规范土地市场秩序、促进区域协调发展和稳定住宅用地价格等方面所起到的作用，正确引导社会舆论和市场预期。

第二，各省级国土资源管理部门要结合本地实际，及时制订本地的最低价标准，更新基准地价。要按照《通知》要求，根据本地实际，与区域、产业政策协调配合，制订有利于调整优化本地产业结构、地区经济协调发展的最低价标准，并尽快报部备案。各地基准地价与《标准》不符的，要及时更新调整。

第三，要严格执行《标准》和《通知》的有关规定。各级国土资源管理部门在出让工业用地时，要严格按招标拍卖挂牌出让规范程序操作，不能违反《通知》有关规定随意修正、变相压低出让价格，确定的出让底价和成交价格均不得低于《标准》。

第四，要加强监督检查。各省级国土资源管理部门要加强对各地贯彻执行《标准》工作的指导和监督检查，采取有效措施确保《标准》落到实处，对违反规定，低于《标准》低价出让土地的，必须严肃查处。

第五篇：三门工业用地调研报告

三门工业企业用地调查报告

一、工业企业用地现状

工业用地，指的是工矿企业的生产车间、库房及其附属设施的用地，包括专用的铁路、码头和道路等用地。

统计资料显示，2007年，全县163家规模以上工业企业，工业用地总面积为6437.3亩，平均每家工业企业用地39.49亩。由于各工业企业的行业特点、产业结构不同，对用地的需求各不相同。2007年末，我县规模以上工业企业中，用地面积最大的企业为551.7亩，最小的仅有0.6亩。

我县现有的规模以上工业企业中，工业用地在20亩以下的企业有94家，占企业总数的57.7%。其中，有15家企业，自身没有土地，完全是靠租用外单位厂房、办公室等进行生产的，占工业企业总数的9.2%，租用的工业用地面积达67478平方米。有10家企业，用地紧张，不能满足正常生产的需要，部份租用外单位土地进行生产；有21家企业，生产用地相对充裕，有土地出租给外单位使用，占工业企业总数的12.9%；工业用地超过100亩的企业只有16家，占9.8%。

二、工业用地存在的主要问题

1、建设用地指标严重不足。2007年省国土资源厅下达给我县的新增建设用地控制指标只有790亩，远远不能满足全县2000余亩工业用地指标的需求。面对着国家严格的土地管理政策，工业企业无可奈何。“真心要土地的没土地，不用土地的画地为牢，长期闲置不用”。不少企业家反映，由于工业用地无法落实，企业不得不迁往外地或在外地新设分厂。

2008年我县工业用地压力仍很大。根据调查和统计，2008年我县有48家规模以上工业企业因扩大再生产需要土地2218.8亩，平均每家企业需要46.23亩。其中，需要增加工业用地100亩以上的企业7家，这7家企业需要工业用地990亩，占全县总需要量的44.6%。而2008年省国土厅下达给我县的用地指标为805亩，缺口较大。

2、工业用地产出偏低。我县工业用地产出居于全市落后水平，亩均产值处于全市倒数第二，亩均税收处于全市末位，并且行业之间差距较大。亩均产值最高与最低的差距较大，亩均产出较低企业厂房建筑以一层为主，并且普遍存在企业内部土地利用不足，有土地闲置现象。

３、土地利用率不高。在（国发［2006］31号）文件下达之前，我县的工业用地都是采用协议出让方式供地的，土地价格普遍偏低。优惠的地价，导致一些企业盲目圈地，部份企业占地面积大于企业实际所需的土地，造成大量土地征而不用被闲置。绝大部分工业企业厂房只建造一层，建筑容积率小，空间利用率不高，土地集约利用水平偏低。

4、政策把关不严。企业在取得土地后，未按有关规定建设，有关部门监管不到位。如投资密度，建筑容积率等问题。

三、缓解工业用地紧张状况的建议

1、要更新理念，提高认识。土地资源是有限的，上级下达给我们的用地指标也是有限的，因此，我们要转变传统的用地观念，充分认识到节约集约用地的重要性、必要性和紧迫性，增强节约集约用地的责任感，珍惜现存的每一寸土地，使现有的土地资源能发挥出更大的作用。

2、规范操作，减少浪费。有关部门应认真执行国务院关于“工业用地必须全部采用招标拍卖挂牌方式出让”的规定，进一步完善和规范工业用地公开出让的各项制度和操作程序，彻底扭转我县工业用地因地价过低造成粗放用地和浪费土地的现象，促进土地的高效利用。

３、要提高工业用地产出率。要认真分析我县工业用地产出率不高的原因，确立以“亩产论英雄”的观念，提高单位面积土地的产出率，在有限的土地上创造出更大的财富。

4、要提高土地的利用率。针对我县工业企业厂房层次偏低的实际，可适当走“借天生地”的路子，倡导厂房向高空发展，严格限制单层厂房，鼓励支持企业建造多层、高层厂房，争取在一定程度上缓解经济社会快速发展对土地带来的压力，提高土地的利用率。同时，对一些“隐藏”的闲置土地，有关部门要切实做好协调工作，盘活闲置土地，使闲置土地“活跃”起来，从而发挥土地其应有的作用。

5、要采取措施增加工业用地指标。通过土地整理、退草还耕等措施，置换用地指标，增加工业用地。