2010年6月昆明房产市场分析报告-23DOC

第一篇：2010年6月昆明房产市场分析报告-23DOC

2010年6月昆明房产市场分析报告

一、宏观经济

1.2010 年5 月份国民经济发展概况月份CPI 同比下降1.4% 环比下降0.3% 月份,CPI 同比下降1.4%,环比下降0.3%。与4 月份相比,同比跌幅缩小0.1 个百分点,环比跌幅扩大0.1个百分点。月份，工业品出厂价格同比下降7.2%，原材料、燃料、动力购进价格下降10.4%。在工业品出厂价格中，生产资料出厂价格同比下降8.8%。其中，采掘工业下降21.8%,原料工业下降10.9%，加工工业下降6.2%。生活资料出厂价格同比下降1.9%。其中，食品类价格下降2.8%，衣着类价格下降0.2%，一般日用品类价格下降0.8%，耐用消费品类下降3.0%。

图1：09.5-10.5 CPI 和PPI 指数

央行：5 月M2 同比增长21% M1 增29.9% 月末，广义货币(M2)余额66.34 万亿元,同比增长21%，比上月低0.5 个百分点；狭义货币(M1)余额23.65 万亿元，同比增长29.9%，比上月低1.4 个百分点；流通中货币(M0)余额3.87 万亿元，同比增长15.2%。当月净回笼现金1005 亿元，同比多回笼307 亿元。

图2：货币指数 月份我国新增人民币贷款6394 亿元

央行《2010 年5 月金融统计数据报告》显示，5 月份，我国人民币贷款增加6394 亿元，同比少增275亿元。

图3：08 年以来各月新增贷款走势 2、2010 年5 月份国房景气指数

国家统计局最新测算的全国房地产开发业景气指数表明：5 月份 “国房景气指数”值达到106.51 点，比去年同期增加4.29 点，比今年4 月份减少0.37 点，“国房景气指数”出现小幅回落。

1-5 月，全国房地产开发投资13917 亿元，同比增长38.2%；1-5 月，全国商品房销售面积3.02 亿平方米，比去年同期增长22.5%，增幅比1-4 月回落10.3 个百分点。5 月份，全国70 个大中城市房屋销售价格同比上涨12.4%，涨幅比4 月份缩小0.4 个百分点；环比上涨0.2%，涨幅比4 月份缩小1.2 个百分点。5 月份，全国房地产开发景气指数为105.07，比4 月份回落0.59 点，比去年同期提高9.13 点。

图4：08.10-10.5 月国房景气指数 3、2010 年5 月份销售价格和土地开发面积指数

国家统计局最新测算的全国房地产开发业销售价格和土地开发面积指数表明：5 月份销售价格指数109.31，土地开发面积指数为90.15。销售价格指数有了一定的下滑。

图5：09.2-10.5 月销售价格和土地开发指数 4、2010 年1 至5 月全国房地产开发企业完成投资及增速情况

1-5 月，全国房地产开发投资13917 亿元，同比增长38.2%，其中，商品住宅投资9643 亿元，同比增长35.7%，占房地产开发投资的比重为69.3%。5 月份当月房地产开发完成投资3985 亿元，比上月增加648 亿元，增长19.4%。

1-5 月，全国房地产开发企业房屋施工面积28.51 亿平方米，同比增长30.5%；房屋新开工面积6.15亿平方米，同比增长72.4%；房屋竣工面积1.92 亿平方米，同比增长18.1%，其中，住宅竣工面积1.53亿平方米，增长14.8%。

1-5 月，全国房地产开发企业完成土地购置面积12943 万平方米，同比增长31.1%，土地购置费2931亿元，同比增长89.7%。

信息来源：(某网 2010.6.11)

图6：09.2-10.5 月房地产开发完成投资

二、政策热点

1.国务院同意出台资源税改方案 推进房产税改革

据中国政府网消息，国务院同意发展改革委《关于2010 年深化经济体制改革重点工作的意见》，（以下简称《意见》），《意见》指出，出台资源税改革方案，逐步推进房产税改革。

出台资源税改革方案，统一内外资企业和个人城建税、教育费附加制度，逐步推进房产税改革，研究实施个人所得税制度改革，完善消费税制度，研究开征环境税的方案。

（信息来源：中国新闻网 2010.6.1）

2.三部委定二套房标准:以家庭为单位“认房也认贷”

住房与城乡建设部、中国人民银行、银监会发出通知，对商业房贷中二套房认定标准进行明确，不是以前普遍所认为的单一“认贷”或“认房”，而是更为严厉“认房也认贷”，而且是以家庭为单位。

如果申请人已经买了房，但是在房屋登记信息系统中查不到信息的，银行可通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等形式，尽责调查，以确认此次为二套房（及以上）。

除了对贷款人在申请贷款时如何认定二套房贷外，以非本地人购房是否纳税或缴纳社保为依据，对其实施了差别化的信贷政策。

如果贷款人能够提供 1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人与本地人执行同样的认定二套房的标准和差别化的信贷政策。

如果对不能提供 1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，其在申请住房贷款时，贷款人将按第二套（及以上）的差别化住房信贷政策执行；而如果在商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区申请贷款买房，商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定，对其暂停发放住房贷款。

（信息来源：新京报 2010.6.5）

3.土地增值税预征率调整“设卡”高地价

被称为土地增值税“升级版”的调控政策，日前由国家税务总局发布。这则名为《关于加强土地增值税征管工作的通知》（下称《通知》）中，除了强调清算环节的管理必要性之外，还对预征率作出调整：除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。这意味着，如果以2%的预征率上限作为参考，仅就2009 年50 家房地产上市公司的营业收入来计，初步估计预征额逾80 亿元之巨。

（信息来源：第一财经日报 2010.6.7）

4.三部门通知 按家庭成员拥有住房数认定二套房

住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知，对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范。

通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。

有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策：借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统）中其家庭已登记有一套（及以上）成套住房的；借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房的；贷款人通过查询征信记录、面测、面谈等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。

对能提供１年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按上述规定执行差别化住房信贷政策。对不能提供１年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套（及以上）的差别化住房信贷政策执行；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定，对其暂停发放住房贷款。

为坚决遏制部分城市房价过快上涨，国务院近期决定，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于５０％，贷款利率不得低于基准利率的1.1 倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

（信息来源：中国证券报 2010.6.10）

5.国土新规划三大变革 限制和禁止开发四类区域

国务院常务会议审议并原则通过《全国主体功能区规划》。会议审议通过的《规划》在国家层面将国土空间划分为优化开发、重点开发、限制开发和禁止开发四类区域，并明确了各自的范围、发展目标、发展方向和开发原则。

推进形成主体功能区将使区域发展实现三大历史性变革：调整国土空间结构，集约化国民生产与生活；实现地区间人均财政支出水平的均等化；淡化和摈弃G D P 政绩考核体系，走向差别化政绩考核。

（信息来源：经济参考报 2010.6.17）

6.发改委等10 部委“整治”重点项目建设违法用地

国土资源部、发改委等 10 部委日前联合下发通知，要求整治重点项目建设违法用地。通知表示，将建立“违法用地项目清单”，进而对其在投资安排、建设项目环评、建设项目招投标等方面予以限制。

通知要求，进一步加强和改进国家和省级重点项目用地服务和监管，对已通过用地预审并经有关部门审批、核准的重点项目，各级国土资源主管部门要提前介入，按规定时限组织用地报批。对于急需开工建设的控制性工程，在确保被用地单位和被征地农民得到依法合理补偿的前提下，帮助申请办理先行用地手续。要建立重点项目用地审批快速通道，实行限时审批，加快推进并联审批制度，缩短审批周期。

通知表示，要鼓励建设项目节约用地，对于违反国家产业政策的项目，不予核准或审批。在项目建议书、可行性研究等前期工作中，要将征地补偿安置费用、耕地开垦费以及按规定应缴纳的新增建设用地土地有偿使用费等费用纳入建设成本，足额列入投资概算。未依法办理用地手续的，一律不得开工建设。

通知提出，国土资源主管部门要会同有关部门将非涉密的重点项目清单通过网站等媒体分期分批向社会公布。对重点项目违法用地情况和查处结果要向社会公布。十部委要定期召开联席会议，研究解决项目建设中用地问题。要探索建立建设单位用地信用等级库，对其承担的重点项目用地情况定期评价，建立“违法用地项目清单”，向投资、环保、行业主管等部门通报，建议在投资安排、建设项目环评、建设项目招投标等方面予以限制。

（信息来源：中国证券网——上海证券报2010.6.23）

7.住建部表态:楼市调控不能松劲

住建部政策研究中心副主任王珏林表示,中央已经对此次楼市调控有可能带来的影响做好了充分准备,调控政策不会半途而废。

“目前调控措施初见成效,要继续跟踪市场下一步走势,适时把握好政策力度。”住建部负责人表示,“各地要加强调控政策落实力度,绝不能松劲。要让人民群众看到党和政府遏制房价过快上涨、保障人民群众改善住房条件的决心和信心。

（信息来源：南方日报2010.6.25）

8.国土部总规划师胡存智指出:土地出让金将再提10% 拿地难度再加大

土地出让金将再提10%。日前，国土资源部总规划师胡存智指出，土地出让价不低于当地基准地价的70%，竞买土地出让金不低于出让最低价的30%。这一政策距离今年3 月《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》中规定“开发商交付的土地出让金不得低于出让价的20%”的规定仅仅相隔3个月。

（信息来源：信息时报2010.6.30）

三、云南省动态

1.认房又认贷政策昆明暂未执行 未产生过房贷暂还算首套房

住建部、中国人民银行和银监会联合发出通知，对商业性个人住房贷款中第二套住房的认定标准进行了明确，即以家庭为单位，认房又认贷。

该政策也被业界称为最为严厉的楼市政策。昆明的各大银行均表示，目前认房又认贷的政策在昆明暂未落地，对二套房的认定标准也仍以是否贷过款为主要依据，也有银行表示，待接到具体文件后认房又认贷政策将很快执行。

（信息来源：云南网2010.6.8）

2.云南物流产业集团联手民生银行 3 年投50 亿打造8 个物流中心

中国民生银行昆明分行与云南物流产业集团有限公司举行银企《战略合作协议》签字仪式。中国民生银行拟在3 年内提供35 亿元的综合性融资，支持云南物流产业集团转方式、调结构。该合作协议的签订，标志着云南物流产业集团和中国民生银行在加强银企战略合作，积极开拓物流金融业务，共同加快我省物流产业体系建设，为支持我省“桥头堡”建设等方面迈出了关键的一步。与此同时，云南物流产业集团董事长周少方透露，集团制定了3 年内投资50 亿元打造8 个物流中心规划，加快构建第三方物流平台。

（信息来源：春城晚报2010.6.12）

四、其它热点

1.五月业绩万科下滑两成 恒大率先降价暴涨328%

在楼市传统的“红五月”，开发商的业绩却因应对楼市调控方式的不同而出现截然相反的结果。在各大上市房企业绩遭腰斩的情形下，率先降价的恒大地产则实现单月暴涨328%的逆势飘红。

在本轮楼市调控中，万科对“降价”二字格外忌讳。今年5 月，对于市场上关于万科降价的传言，万科总部表示，公司没有全国统一的降价策略，但各分公司可根据实际情况调整销售策略。

万科本周一公告显示，万科今年5 月实现销售面积47 万平方米，销售额51.1 亿元，分别比去年同期减少32.6%和20.2%。

（信息来源：北京晨报2010.6.9）

2.绿地 41 城市项目全线优惠 开发商促销大潮正式启动

在一个多月楼市买卖双方的僵持之中，房地产开发商终于绷不住了。在恒大高调公布 5 月份降价的闪亮业绩的同时，另一房地产巨头，上海绿地集团宣布，将在全国41 个城市的全部100 多个项目开展“优惠月”活动。从作为降价先锋的恒大仍将继续执行优惠策略到万科的小范围行动，再到现在绿地实行全国范围促销，开发商的促销大潮可谓正式启动。从政策层面看，宏观调控已经进入到下半场，土地增值税清算、二套房的从严认定，以及正在酝酿中的房产税，无不表明，房地产的调控措施并未放松，如此看来，先行降价或不失为明智之举。

（信息来源：新华网2010.6.9）

3.楼市销售黯淡房租飙升 公租房有望缓解房租上涨

多个重点城市的住房租金明显上涨。北京、天津、大连、沈阳等城市的房租涨幅超过10%。以北京为例,四五月间住房租金价格同比上涨20%以上,部分地段好、交通方便的房源涨幅更高达50%。

房租上升除了有物价上涨的带动因素,还有一个主要因素是房产新政对房屋租赁市场正在产生影响。而房租上升可能还预示着,刚性住房需求并未因调控而减少。

（信息来源：经济参考报2010.6.18）

4.一环区域租金上涨 昆明本周二手楼市均价微涨

本周昆明市的二手房市场均价微涨 0.2%，虽然未回补半月前的下跌空间，但是在目前众多的高压政策、不利的市场传言及成交量持续走低的情况下，能保持稳定已属不易。而昆明市的综合租赁价格在一环区域租金上涨的带动下继续走高，环比上涨1.24%。

（信息来源：某网2010.6.23）

五、主要城市市场动态

1.确保不流拍 北京土地竞价截止日启用新算法

北京市土地储备中心 6 月非住宅用地出让的报价期限更有弹性，挂牌竞价截止日并非一个固定日期，而是自收到第一份有效竞买报价单当日起的第11 个工作日。

位于怀柔区雁栖湖的红楼梦古都文化园一期剩余用地挂牌出让，起始价为 1.62 亿元。加上此前挂牌的地块，目前已有6 块非住宅用地将于6 月出让，怀柔区、崇文区、海淀区、通州区各一块，平谷区两块，总的建筑规模达78.8 万平方米。其中，通州区马驹桥镇物流产业园一多功能用地、平谷区马坊物流园区一地块规划建筑规模分别为29.44 万平方米和41.18 万平方米。

从 6 地块的出让公告中可以看到，除通州区马驹桥镇物流产业园一多功能用地采用招标出让外，其余5 地块均采用挂牌出让的方式。

与以往地块竞价起始时间和截止时间均是一个明确的日子不同，6 月挂牌出让的5 地块竞价时限更具弹性。如崇文区新景商务楼北侧遗留地块，竞价起始时间为2010 年6 月17 日，竞价截止时间被规定为“自收到第一份有效竞买报价单当日起第11 个工作日”。另外4 宗非住宅用地也有同样的规定。

此前，地块竞价期限多是一个明确的时间段，如 5 月26 日流拍的大兴区采育镇西组团01-0040A、01-0049 号地块“竞价起始时间为2010 年5 月12 日，挂牌竞价截止时间为2010 年5 月26 日”，报价期限为14 天。

据悉，5 月24 日、26 日，先后共有5 宗非住宅用地流拍，业内人士认为，这可能导致此轮非住宅用地竞价时采用弹性方式的原因，“有报价才开始算时限，确保不再流拍。”

（信息来源：北京晚报 2010.6.2）

2.北京将出台措施：商业立项不能再当住宅卖

以商业、办公等形式立项的非住宅项目目前并未停止销售审批，但针对愈演愈烈的“商改住”现象，本市多个部门正在制定关于加强规范非住宅项目销售管理的办法，禁止开发商将非住宅项目当住宅开发销售，促使商业、办公项目能够遵照其规划用途真正为城市功能发展服务。

3.广东出台意见抑制不合理需求 广深严限三套房贷

广州、深圳等中心城市要严格限制发放购买第三套及以上住房贷款,严格限制非本地居民购房，广东省政府出台坚决遏制部分城市房价过高的相关意见,要求贯彻执行,并要求各地对房地产行业全面检查,结果6 月25 日前上报省政府。

意见1：限制发放第三套房贷款

省政府要求,严格执行国发〔2010〕10 号文规定,坚决抑制不合理住房需求。广州、深圳等中心城市要严格限制发放购买第三套及以上住房贷款,严格限制发放不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民购买住房贷款。对第二套住房的认定要严格执行国家有关标准,各地房地产主管部门要对金融机构认定第二套住房工作予以积极配合。

对境外机构和个人购房,省政府要求严格执行住房和城乡建设部《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房〔2006〕171 号）等有关政策。记者查阅得知,该规定意味着,境外机构在境内设立分支、代表机构,境外个人在境内工作、学习超过一年的,方可购买符合实际需要的自用、自住商品房。

意见2：不同类别购房税收有别

省政府要求利用税收调节房价。加强房地产税收管理,严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策,充分发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。

意见3：广深要增宅地供应

省政府明确,省国土资源厅要指导督促各地及时制定并向社会公布以住房为主的房地产供地计划,并抓好落实。广州、深圳等中心城市要切实增加今年居住用地的供应总量。住房和城乡建设、规划等有关部门要加强协调服务,加快审批速度,促进商品住房项目尽早开工建设和销售,增加有效供应。

意见4：今年建成廉租住房2.73 万套

省政府要求,各地级以上市政府要抓紧组织制定 2010-2012 年保障性住房建设规划,并在2010 年7 月底前向全社会公布。

其中今年全省务必完成建设廉租住房 2.73 万套、经济适用住房1.61 万套、林区改造0.85 万户、垦区改造2.6 万户、农村危房改造2 万户的任务;要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等相关政策,并尽快与各县（市、区）人民政府签订住房保障工作目标责任书,落实工作责任,确保完成分解目标和工作任务。

另外,省财政厅要会同有关部门尽快下达保障性安居工程建设省级专项补助资金。

意见5：加大力度曝光处罚违规现象

省政府要求,要加强商品房预售监督管理,各地、各有关部门要进一步加强房地产市场监管,完善商品住房预售制度,维护住房消费者合法权益。

对今年内已发放预售许可证的商品住房项目要进行全面清理,对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价、不按规定明码标价等行为的房地产开发企业,要加大曝光和处罚力度,问题严重的要依法取消其房地产开发资质。

意见6：稳定房价不力将问责

省政府还要求,各地级以上市政府要切实履行稳定房价和住房保障职责,立即对本行政区域内房地产开发企业经营行为进行一次全面检查,及时纠正和严肃处理违法违规行为,检查结果于6 月20 日前报省住房城乡建设厅。

另外,省住房和城乡建设厅要会同省监察厅等有关部门对各地贯彻落实国家调控房地产市场政策和房地产市场监管情况开展全面检查和考核,并建立和推行约谈、巡查和问责制度,对稳定房价、推进住房保障工作不力,影响社会发展和稳定的,要严肃追究相关单位和人员责任。省住房和城乡建设厅等部门开展检查的情况6 月25 日前上报省政府。

信息来源：（新快报2010.6.10）

4.深圳出台房地产市场监管办法 提高项目资本金

为加强房地产行业管理，维护房地产市场秩序，深圳市政府常务会议8 日通过了《深圳市房地产市场监管办法》。办法规定，房地产开发企业必须在商业银行设立项目资本金专户，按投资总额的15%存储项目资本金；开发商销售商品房之前，应当合理确定销售价格，并报价格部门备案，明码标价销售商品房，确需调价且调整幅度超出备案价格15%的，应当在调价前办理备案变更；房地产经纪机构应当在其经营场所公示主管部门发布的房地产经纪服务合同示范文本、服务内容标准和流程、收费项目、计费依据和标准；房地产经纪机构未经当事人书面同意，不得代收和监管当事人支付的任何款项；房地产经纪机构不得为当事人规避交易税费签订“阴阳合同”提供便利。

办法要求，价格管理部门应建立房地产价格监测制度，对商品房市场价格的变动进行监测，对违反价格法律法规的企业进行处罚；工商等部门应当加强对房地产开发企业、经纪和估价机构的不正当竞争和价格违法行为的监管，并依法予以查处。

信息来源：（新京报 2010.6.9）

5.深圳：部分银行停止三套房贷款 新房均价逐月下跌

深圳市规划国土委下设的深圳市房地产研究中心发布 1—5 月深圳房地产市场分析报告，深圳市规划国土委监测认为，深圳前5 月房地产开发投资增幅呈现逐月加快的态势，但同时新建商品住宅销售规模同比降幅较大，5 月份销售规模更是创历史新低。前五月深圳新房房价总体呈现逐月下跌的态势，五月新房均价相比一月已下跌近两成。

(信息来源：南方日报2010.6.24)

6.深圳出台保障房条例 明确“退出”规定

《深圳市保障性住房条例》（以下简称《条例》）昨天出台并将于7 月1 日开始执行，该《条例》明确了保障房退出规则：申购家庭在取得完全产权前，已另行购买拥有住房的，主管部门将收回保障房。

昨天出台的《条例》对申购保障房的家庭或个人的资质，也进行了严格规定。其中规定家庭申请购买保障房的，其全部家庭成员应当具有深圳市户籍。根据《条例》，7 月1 日以后，购买保障性住房的家庭或者单身居民在取得完全产权前，出现以下4 种情况，深圳保障房部门将可收回保障房：已另行购买拥有住房的；全部家庭成员户籍均迁出本市的；因银行实现抵押权而处置保障性住房的；需要转让所购保障性住房的。

“但上述收回并不是无偿收回。”出台的《条例》明确，申购家庭发生上述4 种情况需要被收回保障房的，其所购保障性住房将由深圳市保障住房主管部门按照在原销售价格基础上综合考虑住房折旧和物价水平等因素后确定的价格予以收回。

深圳对保障房申购家庭获得“完全产权”设定了严格的限制，需缴纳土地收益及房产增值收益。根据《条例》规定，如果申购家庭已获得完全产权，将不受上述4 种情况的约束。

（信息来源：北京青年报2010.6.29）六、一级市场情况

1.6 月土地供应：本月有2 块土地挂牌交易

本月昆明一级市场共有 2 块土地挂牌交易，用地性质均为工业用地，土地面积约67.485 亩，两块地都位于呈贡

表1：6月昆明土地挂牌交易统计

（数据监测时间截至2010.6.30）

2.6 月土地成交：

表2：6月昆明土地成交

本月昆明一级市场共有9 块土地成交，用地性质有工业用地、仓储用地和教育科研用地，土地面积约1119.99 亩，成交地块都位于呈贡地区。

另外，6 月有两宗土地转让，一宗是位于西山区船房社区居委会第二居民小组的商业用地，转让面积为4124.80平方米；一宗位于昆明市东风西路145 号，用途为商业服务业用地，转让面积为152.19平方米。

本月有一宗位于呈贡县洛羊街道办事处大、小新册社区居委会的城镇居住用地由于拍卖报名企业未达到7 家而流拍，该地块占地面积211.07 亩。

备注：两宗土地为使用权分摊转让地，国土资源局并无具体基础数据公示。

七、二级市场情况

1.6 月新增4 个商品房供应项目（新增供应以昆明市规划局公示的批前规划公示和批后规划公示统计）

月份公示商品房项目4 个，其中3 个为商业项目，1 个为居住项目，总建筑面积668509.77 ㎡。

表7：6 月新增供应统计

本月新增商品房供应面积52.21 万㎡，环比下降21.90%。

图7：08 年1 月—10 年6 月昆明二级市场新增供应情况（万㎡）

2.6 月新开盘项目：

表8：本周开盘项目

位于西市高新区的鼎易天城 于 2010 年6 月5 日在项目现场开盘，本次共推出房源约350 套，面积区间在50-130 ㎡之间，均价约6800 元/㎡，到场客户约300 批，截止到当天下午14：00，共成交164 套，成交率为46.86%，购房客户以地缘性刚性需求客户为主。

位于大理洱海南路的大理洱海国际生态城于 2010 年6 月6 日在昆明新国贸对面万兴印象 麦当劳旁的售楼中心开盘，本次推出房源约253 套，面积区间在31—191 ㎡之间，财富公寓的均价8316 元/㎡，海景公寓的均价为8437 元/㎡，豪景洋房均价为5716 元/㎡，到场客户270 批，截止到当天12：00，共成交146 套，成交率为57.70%，购房客户以昆明本地自住兼投资的客户为主。

位于白云路的滨江俊园 于 6 月20 日在售楼中心开盘，项目共推出套407 套房源，面积区间在74—143.93㎡之间，均价9700 元/㎡，开盘当天购房享有2 个点的优惠，另外俊客会会员根据星级不同享受0.5-3%优惠，当天销售约53 套房源，销售率为13.02%。购房客户以北市区客户为主，年龄在35—45 岁左右。

位于高新区二环西路的云都国际 于 2010 年6 月26 日开盘，开盘当天推出487 套房源（推出206 套住宅，281 套公寓），销售205 套房源（销售住宅89 套，公寓116 套），销售率为42.09%。开盘当天持认筹卡的客户可以享受1%的优惠，全额付款的客户可享1%的优惠，按揭无优惠，如果是中渝会银卡会员可享受0.5%的优惠，金卡享1%的优惠，优惠可累积，购房客户主要以地缘性刚性需求客户为主。

3.本月总体成交情况价升量跌

表9：本周成交情况

图8：09 年1 月—10 年6 月昆明二级市场成交情况（1）

图9：09 年1 月—10 年6 月昆明二级市场成交情况（2）月1 日至30 日，昆明共成交各类商品房4191 套，环比上升14.41%，日均成交量为139.7 套。

同上个月相比，本月成交量有了一定的回升，但是成交均价下降，本月成交均价 6085 元/㎡，环比下降10.97%。

根据昆明房产信息网数据统计，本月量升价跌，主要原因为磊鑫花园车位登记备案，导致整体均价下降。

表10：剔除经济适用房均价

图10：剔除经适房后

2010 年各月市场均价

剔除经济适用房（子君村经济适用房）后的整体均价为 6139 元/㎡。

表11：本月昆明在售项目排行

（注：均价为折后价格）

八、观点声音 月份中国居民消费价格(CPI)涨幅超过3%的温和通胀线，房地产开发景气指数连续2 个月出现下滑，间接证明开发商热情有所降低，本轮地产调控已经取得初步成效，但从销售价格来看，5 月继续小幅上扬，说明后期还有大幅下跌空间。按目前政策方向来看，调控近2 月，拐点已现，部分品牌发展商已经采取直接或间接降价促销行为以争夺市场，抢占客户资源，此次调控时间和空间、力度都大过上轮调控，为保证政策的连续性，调控后势影响有可能有1-2 年周期，房地产市场发展速度相对变缓，但二三线城市的竞争将会进一步加剧。目前住房与城乡建设部、中国人民银行、银监会发出通知明确“认房也认贷”标准，而目前昆明仍采取“认贷不认房”的政策，相对一线城市较为宽松；国税局土地增值税清算再出细则明确规定东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，并把土地增值税清算工作列入年度考核内容，对清算工作开展情况和清算质量提出具体要求。充分表明国家在进一步加强土地增值税征收管理工作，充分发挥土地增值税调控作用，这可能会使开发商的资金供应更加紧张，但对部分实力雄厚发展商影响力度有限。

本月新开盘项目当天开盘成交率多数为50%以下，相对市场整体供不应求情况，新开盘项目销售表现一般；昆明中原通过对现场情况的实地考察，房贷政策确实对部分刚性改善型需求产生明显抑制作用，首付的提高使其对总价的接受度降低，同时全国相对“唱跌”的大势使客户观望情绪非常浓厚；另一方面，部分本土大部分发展商应对市场波动，应对经验稍显不足，从而导致对于市场发展趋势扑朔迷离的情况下，难以准确出击，针对市场变化及时应对，而导致楼盘销售过程中出现销售速度较慢，甚至滞销的情况。此种情况若长期存在，将会进一步增大客户、开发商的恐慌心理，从而导致昆明楼市实际成交量、成交均价产生小幅波动；昆明中原建议，在市场难以预判其发展前景时，开发商应遵守“涨时看势，跌时看质”的规律，提高自身抗风险能力，在楼盘品质、定位上增强力度；

第二篇：临汾房产市场分析-2012最新

临汾房产市场分析-2012最新

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一、临汾市房地产 市场基本状况

1、房地产发展迅速。一是房地产开发投资增加。二是房屋施工面积大幅度增加。三是房屋销售面积大幅度增加。

2、房地产企业迅速增加。“十一五”期间，临汾以恒安、博浩源、派德森、鸿安世纪、新盛、康桥为代表的房地产企业相继成立，全市房地产开发企业由2005年的 63个迅速增加到151个，先后建设了博浩源馨城、东方亚特兰、滨河湾城市花园、恒安新东城、莱茵半岛、教授花园等大批花果城网居民住宅小区。

3、房地产开发投资趋于平稳。房地产开发投资经过2008、2009年连续两年60%以上的超常规增长之后，目前已基本趋于平稳，房地产开发企业对扩大投资持谨慎态度。

4、大型房地产企业入驻临汾。2011年，中骏置业、阳煤地产、御景水城、恒大地产4家实力雄厚的房地产开发企业入驻临汾，与本地企业相比，这些房地产企业有 着品牌优势、产品优势、企业管理优势，资金实力和专业化程度等各方面的优势，理念超前。与此同时，在资金资源的争夺上，大型企业更具有抗风险能力，在自身 发展的同时，也为提升整个城市的综合竞争力起到了很大的推动作用。

二、房地产价格及其影响因素分析

2005年和2006年临汾房地产开发以多层住宅为主，2007年开始以框架结构为主。据对临汾市区6家房地产企业重点调查，花果城网的城友请注意，每平方米框架高层住宅平均销售价格由2007年的3350元上涨到2012年的4600元，上涨30.4%。

1、土地相对不足，推动价格不断攀升。土地价格是房地产价格的重要组成部分，而房地产中土地的有限性制约了住房的供给，推升了房地产价格。

2、主要建筑材料价格上涨推高房地产价格。据调查，线材的出厂价格（含税）由2005年的3250元/吨上涨到2012年的4629元/吨，上涨37.2%；

3、居民收入增加，住房需求进一步扩大。改革开放以来，临汾市居民收入大幅度增加，恩格尔系数明显下降，消费结构不断升级。在住房制度改革的推动下，住房的有 效需求得以释放，家庭结构的变化和城镇化的推进又扩大了住房需求。在缺乏“储蓄—投资”转化渠道的情况下，购置房产是较富裕居民的理性选择，住房投资需求 持续增长，房价被进一步拉高。2005年，临汾市花果城城镇居民人均可支配收入仅7852元，到2012年增加到15831元，7年增长了80%。

4、城市化进程加快，推高房地产价格。城市化率是指市镇人口占总人口的比率。2005年临汾市城镇人口占总人口比重为34.65%，2012年上升为 46.78%。随着城市化进程的加快和城市规模的扩大，一方面，城市人口的膨胀产生了巨大的住房需求，另一方面，城市原有居民住房条件改善需求增加，也推 高了房地产价格。

5、国家有关房地产政策的影响。近几年，国家出台了一系列政策措施抑制房地产价格，如新国八条。从2010年上调准备金开始，至2011年6月，央行已12次提高存款准备金率。根据测算，每次上调准备金率0.5个百分点，都将“冻结”资金3000到3700亿元。目前，临汾市的 住房消费贷款与前几年相比，都有所收紧。

6、名目繁多的税费推动楼价上升。据调查，房地产企业涉及的营业税、经营税等税费有30

余种，其中税21种，涉及的部门有建设、规划、市政公用、土地、市容环卫、工商、税务等7类。各种税费最终要转化为商品房成本，由购房者来买单，成为当前房价飙升的重要原因之一。

三、房地产市场存在的问题

1、房地产市场竞争激烈。一方面是开发企业与客户之间的竞争。目前开发企业虽还力挺房价，但部分企业和楼盘纷纷采取各种各样的促销手段，同时将更重视以品牌、品质、服务获得竞争优势。另一方面是开发企业之间的竞争。在市场环境严峻的考验下，一些弱小的企业将被逐步淘汰出局，洗牌加剧的现象将不断增加，房地产市 场品牌化、企业经营集团化、项目开发规模化的趋势将进一步呈现。

2、资金保障面临压力。2010年，国家房地产调控政策密集出台，央行连续提高金融机构存款准备金率并先后两次加息，房地产开发企业面临较大的资金压力。

3、购买力不足。近几年来，临汾市商品房销售价格处于不断上扬态势，市区商品住宅平均销售价格大部分在4000元/平方米以上，有的高达5000元/平方米，只有少数房价在3500元/平方米左右。

4、开发手续繁琐、审批时间过长。调查中了解到，一般土地开发手续办理完结需两年以上，建设、规划手续繁杂，年审从“所”到“局”,过程较长。

5、配套设施滞后。据了解，目前临汾市有房地产开发企业150余家，只有部分企业在开发中真正将绿化、休闲、运动、学校等纳入配套建设。随着城市的发展，中心 区域越来越拥挤，房价也相对较高。于是，房地产开发不断向外扩展，外围地区的销售面积所占比重也越来越高。而周边地区的公共交通、学校、医院、菜场、超市 等基础设施和生活配套设施建设都相对滞后。

6、保障性住房供需矛盾突出。根据《临汾市廉租住房申请保障办法》、《临汾市经济适用住房和限价普通 商品住房购买（销售）管理办法》有关规定，经济适用住房申购家庭人均年可支配收入低于15000元，廉租住房申报家庭人均年可支配收入低于5000元，方 可申请保障性住房。随着城市化进程的不断扩大，临汾市区城市人口不断增加，符合条件的家庭不断增多，保障性住房发展供需矛盾突出。

四、促进房地产发展的对策建议

1、稳定房地产价格。一方面加大对经济适用房与廉租房等开发项目的筹资力度和融资担保力度，切实增加中低价位、中小套型的普通住房供应。另一方面落实国家的相关政策，稳定房地产价格，努力使房地产价格保持合理的水平。

2、控制地价上限。土地价格已经成为推动房地产价格上升的重要因素。在目前的土地招拍挂过程中，地方政府不但要控制地价下限，还应考虑控制地价上限，确保房地产健康发展。

3、继续加大保障性住房建设力度。一是对经济适用房的居住标准和政策严格把关，坚决打击投机性购房行为。二是健全廉租房制度，加快廉租房建设。

4、加强房地产市场监测和监管。一是要继续加强房地产市场监测分析，建立健全房地产市场信息系统和统计制度，完善市场监测分析机制，准确把握房地产市场走势，及时发现市场运行中的新情况、新问题，提高调控措施的预见性、针对性和有效性。二是公开房地产交易信息和房地产开发成本，对房地产价格实行有效的监测，提 高市场透明度，规范房地产市场秩序。

5、继续加强城市基础设施及小区配套设施建设。一是继续加大对城市交通道路、运动休闲

广场、商贸市场的投入 和管理，不断提升城市居住环境的质量。二是房地产发展要坚持以人为本、因地制宜、综合开发、配套建设的原则，营造良好的人居环境，保证绿化率，降低容积率 和建筑密度，注重风格，打造突出地域特色和城市品位的房地产开发项目。三是完善住宅小区周边的配套设施。临汾花果城网。

6、加强新建小区的物业管理。一是加大物业企业从业人员的专业素质培训力度，全面提高其综合素质和服务水平，维护业主和物业企业的合法权益。二是加大对物业管理市场的监管力度，尤其是加大对小区业主及物业企业工作的平等监督，促进物业服务行为的规范化发展。

7、正确引导市场心理预期。采取多种形式，加强对有关政策措施的解释宣讲工作，让广大群众正确理解国务院的决策部署及稳定住房价格的各项政策措施，把握正确的舆论导向，合理引导市场心理预期。

8、对房地产开发中建设的道路、中小学等实行优惠政策。房地产开发中建设的道路、泵站、大型变电站和中小学校等大市政、公建、绿化配套设施实行共享原则，涉及 的大市政、公建、绿化配套设施用地费用，由开发建设单位共同承担，政府给予一定的优惠政策或着承担一部分费用，鼓励开发商整体开发，兴建道路、学校等公共 设施。

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第三篇：月嫂市场分析

随着中国经济的快速发展以及80 后新一轮生育高峰的到来，市场对高素质的专业母婴护理工作者需求与越来越大。中**婴产业是一个巨大而且增长率极高的市场。据我国第五次全国人口普查发布的统计公告，中国0-3 岁的婴幼儿共计7000 万，而每年有约2500 万个“婴儿“在中国出生，其中用月嫂的客户占据新生儿的10%左右，也就是每年全国需要“月嫂“的数量大约在250 万人，这个数字还在以每年5%的速度递增。

但是整个“母婴护理”行业现状不容乐观，当前“家政”公司提供的“月嫂”服务引发的与雇主之间的矛盾不时见诸报端。概括地讲,总体状况是,市场对服务人员需求很大、待遇越来越高,人员学历普遍较低、年龄都较大、专业性很差、服务意识不足。根据有关报道的抽样调查显示，月嫂中，拥有专科学历的不足1％，45％的月嫂仅有小学文化，接受过专业系统母婴护理培训的月嫂仅有一名，与此形成鲜明对照的是月嫂们获得的丰厚薪酬。北京市场为例，一个没有受过任何专业培训的“月嫂”月工资都在4000 以上。即便如此，很多家庭还是硬着头皮排队预约月嫂服务。但是，家庭服务人员在享有相对高的待遇的同时，自身的利益和权利也很难有保障。一方面是劳动关系的从属问题，“月嫂”跟家政公司的关系都很松散，为了拿到更多的钱，“月嫂”都不愿意跟公司签定固定的劳动合同，以便自己可以挑肥拣瘦，更随意地找到“高单”，甚至可以很随意地撇开公司跟客户“私签”，所以，“月嫂”是一个流动性很大的群体。另一方面，客户为了降低成本，也经常说服“月嫂”，让她“私签”。“私签”的结果是，万一出了问题，“月嫂”往往是很弱势的。总之，行业不规范，导致市场相当混乱，客户抱怨服务不专业，价格太高，家政公司抱怨人员流动性太大，不好管理，月嫂抱怨太累。随着中国社会的转型，城市化建设步伐的加快，很多新型的行业都在不断产生，专业母婴护理人员应该细分为一个独立的行业，受到全社会的重视。该从业群体应该拥有更专业的母婴护理知识和高品质的服务意识，当前由家政公司主导的母婴护理市场将母婴护理人员与普通家庭保姆混淆一气，一方面无法保证母婴护理人员的专业素质，如杭洲媒体对月嫂市场做的相关幅报道中，绝大多数都是来自雇主的抱怨，如某雇主投诉称“从某知名家政机构请来的月嫂连奶粉都不会泡”；另一方面，含糊不清的服务也误导了客户，很多家庭误将月嫂当成了全职保姆，除了带孩子还要买菜洗衣服做家务，导致矛盾丛生。

第四篇：2012市场分析报告

2012年行业发展趋势全面解析

本报记者潘春花

元旦的钟声即将敲响，2012年仿若一个轻盈的女子，伴着紫荆花灿烂飞舞的落英与花絮，翩翩然而来。无论是怎样的寒风凛冽，南方的冬日始终不乏艳丽的阳光。就像陶瓷行业正在历经的寒冬，虽然寒风过境，却总能在这凛冽里，觅得一丝温存，因为，希望不灭。

2012：大环境不可逆转，小环境可拨云见日

在对2011年行业进行了相对全面的回顾之后，2012年的发展趋势又当如何呢？本期专题栏目，就让我们在元旦的钟声即将敲响之际，总结各专家及业内部分代表人士的观点，与诸位一起分享2012年的形势展望。

从行业角度来说：

大环境持续低迷，短期内不可逆转

从欧债危机到人民币升值，从房产调控到通货膨胀，从节能减排到转型升级，从产能过剩到产品滞销，从节能环保压力到原材料及人工成本的全面攀升„„对于持续低迷的2011年陶瓷行业市场，相信大多数业内人士深知其中原因，这些原因中最根本的部分，正如金意陶的黄惠宁高级工程师在2012年佛山陶瓷学会理事会议上所做的行业形势报告上所说一样：“2008年的那次危机是由外至内产生的，主要是由外部环境的危机导致的，因此，不算真正的危机，而此次的危机，则是由于国家内部的政策调整导致的，是从内开始的危机，相比而言，这次的危机堪称真正的危机，从性质到导致的结果，都将比2008年更甚！”多少有点“病在体内”的感觉，从医学的角度来类比，相比“病在体表”而言，多少医治的难度要大些。

正如简一的董事长李志林所说，2012世界整体经济的形势仍将十分复杂，行业整体日子都不好过，故此，不管是中国陶瓷工业协会建筑卫生陶瓷专委会秘书长黄芯红还是金意陶企业的高级工程师黄惠宁，都一致认为：2012年的形势，虽然有些不好预测，但鉴于欧洲债务危机不是一时半刻能解决、房产调控带来的房产价格低迷也不是一时半刻能升温、过剩的产能也不是一时半刻能消耗、上涨的原材料及人工成本也不可能短期内回落，故此，大环境会持续低迷，短期内不可逆转！

从企业角度来说：

小环境虽扑朔迷离，却不难拨云见日

有人说，2011年的陶瓷行业，如一阵寒风过境，遍地萧条，但业内大多数人士则并不这样认为，尤其，不少新的企业和新的品牌反而是在众人都认为的寒冬里，悄然诞生，迅速成长起来。比如薇莎瓷砖、比如依然陶瓷。

依然陶瓷的总经理郭灿明在接受记者采访时候曾经说过：“当一片大排档都相继倒闭的时候，不妨在这片废墟上建立一座五星级的酒店，或许，酒店就成功了。”他告诉记者，市

场从来不缺乏高端消费群体，产品滞销的那都是没有个性，没有特色的产品，依然陶瓷选择在这样的时候大建展厅并筹备以新的姿态面世，是经过详细的考察和调研的。无独有偶，薇莎瓷砖董事长陈晓波同样表示，在寒冬里，始终是有阳光的，也就有希望。宝丽瑞嘉新上任的总经理王振瑶在接受记者采访时也说过类似的话：“危机危机，危中必然暗藏着机，我相信我会寻觅到这个机遇的。”

与此同时，简一陶瓷董事长李志林也在陶瓷50人论坛上信心十足地说：“危机或者说大环境的低迷，对小企业来说反而是福荫，因为小企业转型转向都非常地快，看着势头不好，调转方向就渡过去了，反而是大企业掉头难，危险性大。”

此外，据新中源相关人士在年会上的报告得知，新中源在2011年的年销售额不减反增，且增额相当可观。故此，对于明年的形势，我们可以这样大胆推测：尽管对企业来说，小环境似乎有些扑朔迷离，但拨云见日却不难。

市场说法：

并购重组和新品牌迭出，各有各理

不少业内人士都倾向于认为，根据市场经济的发展规律，陶瓷行业当前正历经一个产能过剩的时代，产能过剩之后，依据市场规律，下一阶段即将出现的，就是整个行业的大洗牌，并出现资本重组现象，换言之，就是大规模的并购和重组，然后出现寡头时代。持有此种说法的，在业内不在少数，乃至从业内知名人士到企业领导代表。黄惠宁在第十二届佛山陶瓷学会理事会作行业形势分析时提出，随着2011年危机的延伸，在未来将有诸多竞争力不强的中小企业最终会被逐渐取代或者被有实力的大企业并购，按照市场经济的规律进行资本重组。他说：“明年的形势，我认为，上半年整个市场形势严峻，日子比较难过，下半年会有一些波动，但政策应该不会有太大的调整，故此，下半年不一定好，房价是否会跌到谷底则很难说。2008年不大好可2009年反而还不错，上一次是外部的，只影响了出口企业，但这一次来自中国内部，很不乐观。所以，明年出口和内销均不乐观，明年会有很多企业倒闭，重组必然发生。”

与此同时，不少媒体的报道中也多次提到“寡头时代”即将到来一说，从市场经济的发展规律来说，似乎这是一个不容置疑的方向。此外，某企业董事长曾具体指出，这种并购重组将从瓷砖行业上游企业率先开始，他说，现在已经有陶企在全国各地布局设厂10大基地，未来几年如果有陶企在全国各地每500公里半径内设一生产制造基地，全国设有50个基地，这个行业的重组就自然形成了。

但也有很大一部分人认为，陶瓷行业将会出现更多的新品牌，会不断地有品牌消亡但也会不断地出现新的产品，将会是新品迭出的情况出现。其中，最具代表性的是尹虹博士的观点，他认为：“尽管中国瓷砖行业的竞争越来越激烈残酷，行业的洗牌、重组、扩张、布局一直都在进行，但结果未必就是寡头时代的到来，更多的可能是‘沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春’。”他说：“行业会出现重组，会出现替代，但新品牌也将不断涌现。比如，当前的大企业自身就有若干个不同的品牌，好多企业自己的品牌都不下五六个，这些品牌分别针对不同的消费群体，代表不同的风格。和服装行业一样，虽然有很出名的高端品牌，但也有很多不为人知的低端品牌，陶瓷行业和服装行业是有共同点的，它可以随人的眼光和品位能够有很多不同的喜好，与电器行业有共同的标准不同，所以电器行业可以出现资本非常集中并最终形成品牌的垄断，但陶瓷行业则不会。”

综上所述，2012年，陶瓷行业将会出现并购和重组、会有大洗牌现象出现，与此同时，也同时会涌现出诸多新的产品和品牌，应该会是一个新品迭出的情况。

为突围“2012”献策

既然2012大形势不可逆转，那么如何从小环境上拨云见日，寻求突围之道，必然是所有陶企老板们最为关注的问题，本报记者们就此广泛收集了业内人士的观点，现整理集结如下，希望为老板们在年初决策方向上提供借鉴。

特地陶瓷董事长冯红建： 关注产品对象

我认为企业应该引起反思，企业家们的反思。现阶段，中国独生子女进入了消费的主流群体里面，70后和80后进入了30～40岁的黄金主流消费段，这一代人成长的特点是什么，这代人的喜好和要求是什么？他们已经不是上一代人的思想了，他们的要求开始是居住更好的房子，居住有品位的房子。所以，我认为，应对低迷环境的出路，应该是从生产为核心转变为以销售和研发为核心，从产品产量的增长转变为产品质量和品位的增长，乃至，运营品质变为全员80后品位。

薇莎陶瓷陈晓波： 分散突围，不再做全能冠军

2011年对于薇莎来说是一个生存年，而2012年则是一个初步发展年。我觉得全能冠军的时代已经不复存在，所以，未来怎么走呢？我认为要分散突围，再不能做全能冠军了。比如我们推出的“洞石一号”产品，它其实是一个环保产品，细分到环保产品的领域。

简一陶瓷李志林： 慎重上新线，依靠创新转型

我认为，短期内的应对策略，当然是“缩紧裤腰带过日子”，在上新线的时候得慎之又慎，慎重的做法是暂时停下来上新线的计划，免得造成自己资金的困扰。那么从长期的出路来说，是创新，还得依靠创新谋求转型升级和新的发展。当然还有做品牌，将品牌做大做强。我个人认为，从国家的发展来看，我们国家至少还将会有20—30年的高速增长期，GDP增长虽然有所减缓，但不能说就不是增长。从我们国家的城市化水平和我们国家的购买力方面与美国来比较，还有很大的差距，与此同时，世界上的三次生产力革命，中国都没有太多的改变。美国人的发展都是在车轮子下跑出来的，我们国家还有大量的购买力在农村，故此，我还认为，我们应该借鉴美国，将货品送到农村市场去，我国农村还有很大一片市场尚未开发。

金意陶黄惠宁： 依靠技术创新来降低成本

在行业面临严峻形势下，我认为，作为技术人员，用技术创新来达到降低成本和转型升级的目的，是作为技术人员的共同使命和同行的责任。

陶一郎白深荣：网络营销和布局

当前，网络营销模式已经日益成熟，网络的推广力度和覆盖面积大得难以想象，传播速度也是惊人的。我们今年利用“鸡汤哥”这种网络名人事件的影响力去进行品牌宣传，取得一定的成效。并且，网络营销和布局所耗费的成本低廉，成果却突出。

海汇成长项目投资人黄东： 团队和好的盈利模式是关键

我认为，明年陶瓷行业会出现大量的倒闭、收购、重组和并购。那么在总体形势严峻的情况下，优秀的团队和好的盈利模式我认为是关键。比如整合销售的盈利模式，就属于一个阳光产业。比如我们家装行业出现的，提供一条龙似的服务，让顾客不必操心，从设计到装修到室内所有家具、瓷砖、卫浴的采购全部搞定。这就是一个很好的盈利模式。

蒙娜丽莎万杏波：品牌的建立是关键

我们在2011年，着重进行了品牌形象的建立，板材取得突破性的进展，北京的安居工程项目，采用了我们的产品。那么薄板方面，我们在2012年将继续走品牌建设的战略，届时我们将完成许多个大项目的形象工程，这些大的形象工程其实从直接经济效益上来说，是没有的，好多是亏本的。但它存在很大的潜在价值，等这些工程全部完工之后，我们蒙娜丽莎的整体品牌社会效益就产生了，这个社会效益在未来会再反过来带来经济效益。

2012年产品流行趋势

在解读完2012年整体形势和突围大方向之后，具体到行业产品的流行趋势和方向上又是怎样的呢？我们不妨一起来看看。

首先，由于国家政策上对节能减排和转型升级要求的日益严厉，那么毫无悬念的，节能降耗必然是大方向。其次，产品的不断创新，花样的翻新也必然是总体形势严峻下的一个趋势。第三，智能化、功能化这种趋势，也将继续成熟化。

机械化工类

国产喷墨机将进入全面竞争阶段

日前，新景泰的彭基昌先生在接受记者采访时提出：2012年国产喷墨机将进入一个成熟时期。他认为，2011年及2011年之前的阶段，是国产喷墨机的起步阶段，而2012年，随着2011年一整年喷墨市场的持续火爆和喷绘行业的大举进入，这个技术日益发展并获得了积累，进入2012年，将会是这项技术的成熟阶段。

与此同时，记者在采访中获悉，以代理日本精工喷头而在陶瓷行业有一定名气的精陶机电，日前也推出了自己研发生产的陶瓷喷印机，该机器在解决拉线以及喷头堵塞方面取得一定进展，意欲在2012年的工业展上全新亮相。

无独有偶，喷绘行业相关人士也对本报记者透露，在2012年，喷墨行业将有大量企业进军陶瓷行业，意欲在陶瓷行业分得一杯羹。乃至，在2012年2月份的广州迪培思数码喷印雕刻展的展会上，还特别为陶瓷喷墨印刷开辟展区，展区面积占总面积的1/5。成熟阶段伴随的自然是充分的竞争，故此，我们认为，2012年，国产喷墨机将进入全面竞争阶段。

喷墨墨水国产化加剧，墨水价格下降

喷墨墨水的国产化，早已不是新鲜事，早在2011年，万兴和博今皆已经研发并生产出国产喷墨墨水，但国内企业却大都担心，不太敢轻易使用。博今相关负责人吴桂周曾说：“墨水并不神秘，生产工艺和技术也不复杂，国内现有技术完全可以做到。”他表示，在2012

年博今会加大墨水的宣传力度，希望更多的陶瓷企业多点认知这一点，希望更多的企业打消对国产墨水的顾虑，墨水国产化是必然的趋势。由此我们可以预计，陶瓷墨水因国产化加剧而致使墨水降价也是必然。

自动化持续升温

人工成本的攀升以及当前人们观念的转变，陶瓷厂工人越来越难招，在整体大环境的严峻形势下，陶瓷机械装备中，那些自动化的设备，可以解决当前招工难并节约人力的难题，受到陶瓷企业的欢迎是必然。自动化设备的市场在2012年继续存在，因此，自动化设备将持续升温。

节能环保装备成为主要研发方向

受到国家政策压力的影响和陶企面临严峻市场形势要缩减成本的需求，陶瓷机械装备的主要研发方向在2012年会偏重于节能环保是不足为奇的。这一点其实在2011年已经非常凸显。比如摩德娜生产的陶土板压机生产线还有陶瓷薄板生产设备，不仅从产品创新方面跟上了节能环保的脚步，也从生产设备本身与同类其他产品相较在节能上有优势。

建筑陶瓷类

全抛釉产品性能日益优化

从产品种类来说，全抛釉产品在2012年仍将持续流行，从产品性能上来说，应该会从产品的耐磨还有产品花色方面有进一步改善。对2011年全抛釉产品了解的人不难发现，在2011年秋季陶博会上，涌现出不少改进之后的全抛釉产品，比如，采用了进口金刚釉生产的产品，其表面硬度和耐磨度据说可以媲美抛光砖。按照这种趋势继续延续发展下去，2012年全抛釉的产品性能日益优化就顺理成章了。

复合工艺制造的微晶石持续流行

这里说的复合工艺主要是指混合使用了喷墨印花技术和传统丝网及辊筒印刷技术工艺而制造生产的微晶石产品，这个趋势早在2011年下半年已经出现了，目前市面上比较有代表性的是冠珠微晶石。采用复合工艺制造的微晶石产品，其产品工艺上汇集了喷墨技术和丝网及辊筒工艺的优点，采取优点互补，产品花色更为精美，工艺更为精湛。

喷墨产品有望出现革命性新品

众所周知，喷墨技术相较辊筒和丝网印花不同的地方就是其非接触式，这种印花工艺最大的特色不是清晰度而是可以在凹凸表面实现印花。但到目前为止，业内喷墨产品都未能将这种技术发挥到极致，这点企业老板们都知道，关键是国内设计跟不上。但据记者采访了解到，目前一些陶瓷企业以及喷墨机制造商，正在与一些设计企业合作，意欲一举攻克这一难题。记者了解到，已经有喷墨机械制造企业和国外的专业设计公司达成了合作意向了，那么倘若这种模式发展下去，在2012年，我们认为喷墨产品是有望出现革命性新品的，这种新品将充分发挥喷墨技术的优势，将是前所未有的产品。可能会是真正的凹凸砖，乃至是浮雕

似的砖。

陶板和薄板将继续扩大市场份额

陶板和薄板因为符合节能环保的要求，是陶瓷企业转型升级的绝佳选择。这一点，蒙娜丽莎为筹备上市将企业更名为蒙娜丽莎新型材料有限公司一事即可作为佐证。

人造板材和环保涂料将分走陶瓷市场一杯羹

人造板材，尤其是人造石英石，因其与陶瓷砖相比，节能环保优势更为明显，致使不少陶企老板将其作为副业发展由来已久。环保涂料，也成为当前人们家居建材中替代墙砖的选择之一，尤其一些功能性涂料产品的日益繁多，分走陶瓷市场一杯羹是很好理解的。

原材料类

风积沙和稀土尾矿或成热门新原料

据佛山行业协会秘书长尹虹博士在佛山陶瓷50人论坛上所做报告分析，在当前国家节能降耗政策大环境和国家原材料价格高企的情况下，风积沙和稀土尾矿这些几乎等同废料的材料倘若能够用作陶瓷原料进行生产，无疑是功德一件。尹虹博士说：“稀土矿石中稀土尾矿含量高达96%，而在做瓷砖时候理论上说，坯体中可以用到这种稀土尾矿含量高达60%。风积沙则在很多地区对环境造成了压力，政府在想办法处理，经过研究证实，在瓷砖中风积沙的使用量可以高达90%，在实际使用中，至少也能达50%—60%。”尹博士认为，这两种材料在未来将成为新的热门生产瓷砖的材料，且很有前景。

卫浴类

智能化和节水产品继续完善

卫浴方面，2012年应该是智能化和节水产品继续日趋完善的一年，总体说起来，根本技术上大约会继续在这些方面加强研发。当然，外观设计的变更，也依然会继续。

高端和低端两极分化

受到市场总体环境的影响，2012年的卫浴产品应该会高端和低端呈现相对大的分化。高端市场继续走其固有的路线，个性化，特色产品依然畅销，这方面的需求市场仍然存在。而低端市场也绝不容忽视，尤其在建的保障房市场也是一块大蛋糕，还有三四线农村市场，满足基本生活需要的刚性需求仍然存在。

第五篇：市场分析报告

一、市场分析总人口在60万左右的县级市场近视人群报告：

调查报告：我国是一个人口密集大国，其近视率也是世界上最多的国家之一，据统计，青少年近视患者就高达数千

万人，而且还以每年6%的速度递增。

其中: 小学生的近视率达45%(7-13岁)

初中生的近视率达64%(13-16岁)

高中生的近视率达8 9%(16-19岁)目标市场：18岁以下视力不良的青少年群体.a级市场目标群体。60万人的县级市场，18岁以下青少年按1/10的比率计算，近视率按50%计算（小学生、初中生、高中

生的近视平均值）则一个县级市场的目标消费人群为：60×1/10×50%=3万人。

二、优势：

• 国内尖端生物制药领域最新研制产品。

• 千百万青少年近视群体，资源后续不断，利于长线经营。

• 青少年近视人数众多，潜力无限，利润无限。

• 项目易于操作，推广便利，效果显著，消费者广泛接受。

• 投资少，见效快，回报大，风险低。

• 垄断区域经营，采取独家保护，广进一家财源。

• 托管经营模式，保姆式全程服务扶持，免除后顾之忧。

• 为加盟商提供样板店考察观摩。介绍成功经验。

• 新颖独特的宣传模式，可规避大量广告费用投入风险。

• 同行业中更大的利润空间，更低的供货价格，更优质的产品质量