第一篇：吸收合并中被合并企业的会计处理账务处理
吸收合并中被合并企业的会计处理
发布日期：2012年05月21日
朱莹莹
一、被合并企业会计处理的一般原则
（一）非持续经营原则
持续经营，是指在可以预见的将来，企业将会按当前的规范和状态持续经营下去，不会停止或大规模削减业务。在企业被撤并时，这一基本前提已不复存在，因此必须改变持续经营核算原则，对于预提、待摊的之类跨期摊配费用，应立即予以核销，其他以企业持续经营为前提的项目处理规范，也必须随之变更处理原则。
（二）尽可能与企业所得税处理规范相衔接的原则
1.《企业所得税法》规定：企业在年度中间终止经营活动，应当以实际经营期为一个纳税年度申报纳税；企业依法清算时，应当以清算期间作为一个纳税年度申报纳税。会计上应与上述规范相衔接的，一是不论被合并企业终止经营、进入清算程序的时间是否已届月底年终，均应该以当年初至清算开始日为一个会计年度，按正常年度决算和年报编制规范编制年度财务报表，作为企业清算前年度纳税申报表的附件，报税务部门和其他相关部门（如母公司），对于应在日常会计业务中处理的事项，均应纳入最后一期年报中反映；另一方面，最后经营期“年报”报出后，企业还应以全部清算过程中的会计业务编制一套清算财务报表，凡是与合并清算相关的业务事项，如审计、评估等的清算费用、因合并而应付职工补偿金、清算所得税等，均应在清算财务报表中反映。
2.税务上清算申报表主要设主表（内容为清算损益）和附表一《资产处臵损益明细表》、附表二《负债清偿损益明细表》，会计上清算财务报表的格式，也应尽可能与税务上清算申报表相衔接。因为：（1）由于清算结果资产负债都转销为0，资产负债表的“期末余额”都应以0填报，“年初余额”在清算时又应以清算开始日余额填报，实际不填“年初余额”，因此清算结果的资产负债表以不报为宜；（2）原来以持续经营假定为前提设臵的利润表，已无法适应以非持续经营为前提的清算内容，比如利润表上“营业收入”、“营业成本”是主要项目，但清算时已不再“营业”，其他项目与清算内容也难于对口衔接。因此，清算时不宜再按原利润表的格式编制清算损益表，而宜按“资产处臵收益+负债清偿收益-清算费用-清算税金及附加+其他收益（或支出）=清算收益”的公式来设臵清算损益表，这样设臵清算损益表与税收上清算所得税申报表的设臵原理则是一致的。
3.财政部、国家税务总局财税［2009］59号文件将企业合并所得税处理分为一般性税务处理和特殊性税务处理两类，采用一般性税务处理时，被合并企业移交的资产负债的计税基础，应以公允价值计算，这与会计上非同一控制下企业合并时被合并企业移交的资产负债应以公允价值计量的规定是一致的；对于同一控制下的企业合并和其他符合条件的吸收合并，可以选择特殊性税务处理，合并企业接收被合并企业资产负债的计税基础，以被合并企业的原有计税基础确定，这与会计准则中规定的同一控制下企业合并方接受被合并方资产负债按其账面价值确认的规定是一致的。做好这方面的衔接，就可以不进行资产评估，财产清查也可以从简处理。
（三）简便原则 吸收合并，被合并企业移交其资产负债后即告撤销。由于企业所有账户在合并后均应转销为0，因此，对于能够留给合并企业的会计事项，或者是可以通过移交表处理的业务事项，一般可不必先行调整尔后再转销为0。比如按评估价值调整资产、负债账面价值这一比较麻烦处理程序，就可以省略，直接按评估价值移交资产负债即可；另外，对于被合并企业资产转让损益的核算也应采用这一原则。
二、被合并企业的合并准备工作
公司合并，除在工商行政管理上应按参照《公司法》第一百七十四条的规定办理企业合并相关手续外，在财务会计上还应作如下的清算或合并准备工作：
(一)财产清查
股东会或股东大会、董事会确定企业接受合并方案，被吸收合并企业即限期转入解散清算(或特殊性税务处理的相应准备工作，下同)。
在转入解散清算前，首先应以合并所在年度年初至合并清算开始日（终止经营之日）为一个会计年度，按日常年报编制规范的要求编制“年度”财务报表，同时进行所得税年度纳税申报和汇算清缴，尔后再转入解散清算并终止全部账务：
1．对于盘盈、盘亏、毁损、报废的各种类存货、固定资产、无形资产等，其升溢或损失的价值应先通过“待处理财产损溢”科目过渡，待董事会或类似机构审查并决定处理时，损失的，分别转入“其他应收款”(应收责任人及保险公司赔款)，“管理费用”(存货一般损失)、“营业外支出”（非流动资产损失和非常损失）等科目；盘盈升溢的，存货价值冲减管理费用，盘盈固定资产净值先转入以前年度损益调整，尔后再转入利润分配(未分配利润)。
2．对于经清理核实并认定不可能收回的债权，经税务机关批准核销的，借记“管理费用”科目，贷记“应收账款”、“预付账款”、“其他应收款”等科目；尔后，以清理核实时发现其余应收款项很可能无法收回的预计损失为准，调整坏账准备余额，调增的，借记“资产减值损失”科目，贷记“坏账准备”科目；调减的，作相反分录。
3．对于以公允价值进行后续计量的交易性金融资产、可供出售金融资产等，应按其公允价值与其原账面价值的差额调整其账面价值，借记或贷记“公允价值变动损益”科目，贷记或借记“交易性金融资产”、“可供出售金融资产”科目的“公允价值变动”明细科目；对长期股权投资、持有到期投资等金融资产，也应按清查结果进行账务处理，发现减值的，应借记“资产减值损失”科目，贷记相关项目的减值准备科目。
4．转销跨期摊配收支和应核销债务：(1)预提费用、待摊费用、长期待摊费用或记录在“其他应付款”“预付账款”等科目的预提待摊费用，清理时均应核销，其对应价值计入“管理费用”等科目；(2)如果这时账面上还有递延所得税余额，也应核销，按其余额，借记“递延所得税负债”科目，贷记“递延所得税资产”科目，按其差额，贷记或借记“所得税费用—递延所得税费用”科目；（3）债务清理中发现确实无需清偿的债务，经批准核销的，借记“应付账款”、“其他应付款”等科目，贷记“营业外收入”等科目。
(二)资产评估 20号会计准则在规范“进行企业合并发生的各项直接费用”时，列举了“审计费用、评估费用”，可见企业合并仍需要进行审计和资产评估，特别是税务处理时按规定要以公允价值作为被合并企业向合并企业移交的各项资产、负债的计税基础。还有，通过评估、合并各方及税务部门对评估结果的确认，即可以用评估确认价值为公允价值或交易价格，计算被合并企业的清算所得和申报清算所得税；或者在采用特殊性税务处理时，用于计算和确认“非股权支付对应的资产转让所得或损失”。
但是，鉴于被合并企业在合并后即告解散，资产、负债交出，账务终结。这样，不论资产评估的结果如何，也不论合并企业接收其资产、负债是按什么价值入账，被合并企业按评估确认价值调整被合并企业的账面价值，都没有实际意义。因此，根据节约合并成本和实质重于形式的会计原则，作者认为被合并企业都无须按评估结果调整资产、负债的账面价值。
(三)清算及企业终结前臵工作的会计处理
1．资产、负债的转让税收和应交清算所得税的确认。企业合并，被合并企业向合并企业（在20号准则中，非同一控制下的企业合并双方分别称为被购买方和购买方）转让全部资产、负债，现行税制下税收政策是：(1)流转税和契税。国家税务总局公告2011年13、51号和财政部、国家税务总局财税［2008］175号文件分别规定，转让企业产权(或整体或部分转让企业资产、债权、债务及劳动力)涉及房地产、无形资产和货物转让、受让的，不征收营业税、增值税和契税，因此转让的资产不开具销售发票和计算流转税。(2)企业所得税。按照财政部、国家税务总局财税［2009］59号、财税［2009］60号文件的规定，对于采用一般性税务处理的吸收合并，应按公允价值作为合并企业接收被合并企业资产、负债的计税基础，因此被合并企业也应按照以公允价值（清算所得税申报表上称为“可变现价值或交易价格”）出售资产、负债，来计算清算应纳税所得额并据以申报缴纳清算所得税；对于采用特殊性税务处理时，其中非股权支付的部分确认的清算所得，也应按以上原则处理资产转让所得或损失和确定合并企业取得资产的计税基础。
在不开销售发票和不征收流转税的情况下，账务处理上就可以采用简便方法，即通过填报《清算所得税申报表》及其附表，在申报表上结出清算所得额和计算清算所得税。这种方法下除计算所得税外，完全无须通过账面记录处理，但向合并方移交资产、负债时，则必须按照清算所得税申报表附表一的“可变现价值或交易价格”、附表二的“清偿金额”填写资产负债移交表。
2．收取、支付清算费用和职工安臵费用：(1)合并企业支付的作为合并对价的资产，应由被合并企业接收，以用于支付清算费用、安臵职工、缴纳税款。收到时，借记“银行存款”等科目，贷记“资本公积—其他资本公积”科目；（2）支付清算费用，借记“管理费用”科目，贷记“银行存款”等科目；(3)确认职工补偿金及清理补提尚未计入损益的欠付职工工资和社会保险费用，借记“管理费用”等科目，贷记“应付职工薪酬”等科目；支付相关费用时，借记“应付职工薪酬”等科目，贷记“银行存款”等科目。
3.按税法规定计算清算所得，计算和缴纳清算所得税，借记“所得税费用—当期所得税费用”科目，贷记“应交税费—应交所得税”科目；借记“应交税费—应交所得税”科目，贷记“银行存款”等科目。继而结转损益科目和“本年利润”科目后，应编制清算终结的清算损益表，并作为清算所得税申报表附表报上。这一程序，也可在资产负债移交后实施。
(一)资产、负债移交的书面资料准备
1、试算平衡。作为清算结束和交接工作准备，被合并企业应将账务试算平衡，将各科目明细账余额合计与总账、资产负债表核对平衡。
2、编制资产负债移交表和移交清册。不论是采用清算程序或者是采用特殊性税务处理，被合并企业都必须向合并企业移交资产负债，而移交清册则是资产、负责交接的必备资料。移交清册可按总账科目分明细账户编制，实物资产清册还应设臵“计量单位”、“数量”栏目；编制移交清册时还应注意：留在被合并企业准备用于支付清算费用和分配给股东的财产，应从相关资产项目中扣除，对应的价值应保留在所有者权益中。
(二)移交资产负债
移交分为实物资产移交和产权移交两方面，实物资产移交应由经办、经管人员逐项点收、计量、测试；产权移交只是由合并双方代表（有时还加上监交人）在资产负债移交表上签字盖章，表示合并企业已对被合并企业移交的净资产取得了全部所有权。
(三)分配剩余财产、缴纳自然人股东个人所得税
被合并企业股东如果不是采用“换股”方式而是采用现金转让等方式出售被合并企业产权，被合并企业终结前有剩余现金的，还应按程序分配剩余财产，自然人股东分得剩余财产，扣除其投资成本的余额应计征个人所得税，被合并企业作为扣税义务人应代扣代缴，具体会计处理不另介绍。
(四)转销账户余额
所有上述程序完毕时，被合并企业应结束旧账，即按各账户所有余额，借记负债、所有者权益及资产备抵科目余额，贷记资产及所有者权益备抵科目余额。
(八)移交会计档案
被合并企业解散后，属同一控制下吸收合并的，会计档案可移交其母公司管理，也可以经母公司同意移交给合并企业代管；非同一控制下的吸收合并，有母公司的，其会计档案应移交其母公司管理，没有母公司的，经原股东会同意，可移交给合并企业代管。
会计档案的移交，也应编制档案目录作为交接清册，由交接双方代表签字点交。
（作者单位：江苏省洪泽县财政局）
第二篇：房地产企业会计账务处理
房地产企业会计账务处理
学以致用，这是我把刚学到的房地产会计知识加以运用。开发房地产（住宅）单项会计核算其实也不是很难，但也不是很容易，主要抓住要点，用心去学就会很快学会。
房地产开发流程可以用五证来贯穿1.《建设用地规划许可证》、2.《.国有土地使用许可证》、3..《建设工程规划许可证》4..《建筑工程许可证》、5.《商品房许可证》。
开始建账时会涉及到这些会计科目和这些成本项目
一、首先是各股东的投资：经会计师事务所的注册会计师验资确认各股东的出资额。
各股东的出资额存入基本账户时的会计分录：
借：银行存款------账号
贷：实收资本------某某
注有多个股东投资要分明细设账
如有某股东用购买的土地出让金作投资的会计分录：
借：开发成本------项目名称（某花园）-土地出让金
贷：实收资本-----某某
如果经股东确认土地评估大过购买价时的会计分录：
借：开发成本------项目名称（某花园）-土地出让金（评估后的金额）贷：实收资本-----某某（购买时支付的土地出让金金额）
贷：资本公积（差额）
二、土地征用及拆迁补偿费：包括为开发房地产而取得的土地使用权支付的土地出让金，土地征用费，如果是耕地用地还要有耕地占用税，劳动力安置费及地上、地下折迁补偿支出等。如发生这类成本作如下会计分录：
用银行存款支付这些费用时（要取得发票才可以这样做）的会计分录：借：开发成本-----某花园----土地征用相关费用
贷：银行存款---某账号
三、前期工程费：包括设计规划费、测绘费以及“三通一平”支出、临时用电，排污等。如发生这类成本作如下会计分录：
用银行存款支付这些费用时（要取得发票才可以这样做）的会计分录：借：开发成本-----某花园----前期工程------XXXXX贷：银行存款---某账号
四、用银行存款支付代垫工程用材料和土方工程款时的会计分录：
借：预付账款----XXXX
贷：银行存款-----某账号
取得对方开给发票时的会计分录：
借：开发成本----某花园----前期工程------XXXXX
贷：预付账款------XXXXX
五、开发间接费用：包括现场管理人员的薪筹、固定资产折旧、办公费、水电费，通讯费，伙食费.....等如发生这类成本作如下付分录：
用银行支付这些费用时（要取得发票才可以这样做）的会计分录：
借：管理费用-----XXXXX
贷：银行存款-----某账号
六、交当年需交税费的会计分录：（注：刚开始时只交印花税、土地使用税，由于年交的税费不用预提）
建安合同印花税按工程项目总额*0.03%、账本本数*5元、账本记载的注册资金*0.05%，土地使用税面积*4元.....等
用银行存款支付各种印花税时：
借：管理费用----印花税
贷：银行存款-----某账号
用银行存款支付当年要交土地使用税时的会计分录：（注：我们那里是按土地使用面积*4元）
借：管理费用----土地使用税
贷：银行存款-----某账号
这个阶段发生的会计业务基本完成，明细账、总账跟其他企业设定基本一样，做完凭证、科目汇总后就可以做报表了，为了便于管理，企业需要设什么表就自行设定了。以上只是代表性的处理，如果还有什么会计业务发生的话，要看这项会计业务是属于什么性质的，就要用到什么样的会计科目了。
七、接着到了工程准备完工，可以达到预售阶段时，就可以申请《商品房预售许可证》取得证件后才可以销售，这时是属于期房销售。根据《企业会计准则》的规定，由于企业销售商品不满足收入条件，当收到预售款时应确认为负债，等预售房屋竣工并交付给购买方时再确认收入。
收到期房房款，已存入银行时的的会计分录：
借：银行存款-----某账号
贷：预收账款-----XX楼-XX单元-XX房
用银行存款支付工程进度款和代付工程材料时的会计分录分录：
借：预付账款-----XXXXXX
贷：银行存款-----某账号
取得对方开给的建安发票时的会计分录分录：
借：开发成本---建安工程
贷；预付账款----XXXXXX
用银行存款支付销售部的费用包括人员工资、广告费，水电费、租金.....等时的会计分录：
借：营业费用-----XXXXXX
贷：银行存款-----某账号
管理费用的会计分录基本上跟以上的第五项一样
提当月税款时的会计分录：包括营业税5%、城建税按营业税款的7%、教育费附加按营业税款的3%、我们这里还有一个地方教育费按营业税款的2%(地方自己定的，有差异)、土地增值税预缴按收到期房款的1%、（企业所得税预缴按期房款的10%确定成本利润率-期间费用-税金）*25%、如当年未交的土地使用税、印花税、还要补交。
借：主营业务税金及附加
贷：应交税费----营业税
贷：应交税费-----城建税
贷：其他应交款----教育费附加
用银行存款支付税款时的会计分录：
借：应交税费----营业税
借：应交税费----城建税
借：其他应交款----教育费附加
贷：银行存款-----某账号
以上所提税款的会计分录也按类似营业税来做，明细改成所得税或土地增值税.....等
检查做完会计分录无误后，就可以科目汇总做会计报表了。为了便于管理，企业需要设什么表就自行设定了。
八、接着又到了竣工结算阶段把房交付给购房者了。由建设监督部门检查工程质量，测算出面积等
收到竣工结算单时的会计分录：
借：开发产品----
贷：开发成本------
交付给购房者开票时冲预收账款：已挂的预收账款转入主营业务收入借：预收账款
贷：主营业务收入
结转销售成本时的分录：
借：主营业务成本
贷：开发产品
这个阶段的间接费用跟以上处理差不多。
税款的清算，由于企业所得税，土地增值税是先预缴的到竣工清算后也要清算税款。少补多退。
第三篇：吸收合并协议书
有限公司
有限公司
吸收合并协议书
2013年 4 月 25 日
外商投资企业合并协议
甲方：有限公司乙方：有限公司
地址：地址：
法定代表人：法定代表人：
签约时间：
签约地点：
鉴于：
1． 甲方为一家依法有效存续的台港澳法人独资经营企业,投资者为” ”
2． 乙方为一家依法有效存续的港澳经营企业, 投资者为””
甲乙双方依据《关于外商投资公司合并与分立的规定》、《合同法》及其他法律法规，经友好协商，就甲乙两公司合并事项达成如下协议：
一、定义
1、甲方审计报告是指由有限公司于年 月 日作出的审计报
告。（附件一）
2、乙方审计报告是指由有限公司于年 月 日作出的审计报
告。（附件二）
3、过渡期是指本协议签订之日至审批机关批准公司合并之日。
4、重大交易是指交易标的金额大于100万元的行为。
5、公司合并之日为审批机关批准公司合并之日。
二、合并方式
甲乙双方采用吸收合并方式，合并后存续公司为有限公司，住址：。甲方“ ”解散并办理注销登记。
具体合并方案如下：
1、合并甚至本次合并完成期间所产生的损益由 有限公司承担。
2、合并完成后，有限公司的所有资产，包括不限于固定资产、流动资产等财产合并纳入本公司，所有负债包括不限于银行贷款、应付款项应依法缴纳税款及其它就当承担的义务和责任由本公司承担。
三、投资总额及注册资本
合并后公司的投资总额、注册资本为两家公司之和。
四、公司董事会
1、合并后公司的董事会由3名董事组成。
2、董事的委派：公司指派董事1名。
3、董事长由公司委派，副董事长由)有限公司委派，董事、董事长、副董事长任期3年，经委派方继续委派可以连任。
4、董事会的职权由公司章程规定。
五、经营管理机构
1、合营公司设经营管理机构，负责公司的日常经营管理工作。经营管理机构设总经理一人，由合成模胚有限公司推荐；副总经理1人，由总经理推荐，任期3年。
2、总经理的职责是执行董事会会议的各项决议，组织领导合营公司的日常经营管理工作。副总经理协助总经理工作。
3、经营管理机构可设若干部门经理，分别负责企业各部门的工作，办理总经理和副总经理交办的事项，并对总经理和副总经理负责。
4、总经理、副总经理有营私舞弊或严重失职的，经董事会会议决议可随时撤换。
六、合并协议各方的陈述与保证
甲方的陈述与保证：
（1）其是一家依法设立并合法解散的外商投资企业；
（2）其投资者已按照公司合同、章程规定缴清出资、提供合作条件且其已
实际开始结束经营。
（3）其有权进行本协议规定的交易，并已采取所有必要的公司行为授权签
订和履行本协议；
（4）甲方保证由有限公司出具所于 年 月 日作出的审计
报告的完整性、真实性及合法性。
（5）其尽最大努力以促使本次合并尽快得到审批机关批准并完成工商登
记手续。
乙方的陈述与保证：
（1）；其是一家依法设立并有效存续的外商投资企业
（2）其投资者已按照公司合同、章程规定缴清出资、提供合作条件且其已
实际开始生产、经营。
（3）其有权进行本协议规定的交易，并已采取所有必要的公司行为授权签
订和履行本协议；
（4）乙方保证由有限公司出具所于年 月 日作出的审计报告的完整性、真实性及合法性。
（5）其尽最大努力以促使本次合并尽快得到审批机关批准并完成工商登记
手续。
七、合并各方的债权、债务继承安排
甲乙双方完成合并及完成所有与本次合并相关的工商变更手续之日起的所
有财产及权利义务，均由乙方无条件承受，原甲方所有的债务由乙方承担，债权由乙方享有。
与本次吸收合并相关的对债权、债务人的告知义务按规定执行。
八、职工安置办法
公司合并后，由乙公司对甲公司的职工按原劳动合同条件全部接受。
九、过渡期：
1、本合并协议签订之日起至本合并协议生效期间，合并协议各方应尽善良管理人义务，保证各自公司的正常经营。
2、过渡期，重大交易应征得协议他方的同意，否则协议他方有权解除本协议。
3、甲公司应于2014年5月31日前向审批机关提交解散申请；乙公司应于2014年5月31日前向审批机关提交合并申请，乙公司应向甲公司提供审批中必要的资料或文件。
4、如甲公司解散未获批准，甲方公司应于收到未获批准通知两日内以传真方式通知本协议乙方。乙方公司应于收到公司合并未获批准通知两日内以传真方式通知本协议甲方。
5、公司合并经批准后，协议各方应及时办理相应的公司变更登记、注销手续。
十、费用：
因合并事项支出的合理费用由合并后的公司承担；非因本协议当事人原因公司合并未成功者，所支出合理费用协议各方按各公司注册资本占拟合并公司注册资本比例承担；非合理费用由费用支出方承担。
十一、违约责任
协议各方应本着诚实信用原则履行本协议，一方违反义务给其他方造成损失的应赔偿守约方的损失；协议各方都违反协议的，各自承担相应的责任。
十二、保密
一方对因本次公司合并，而获知的另一方的商业机密负有保密义务，不得向有关其他第三方泄露，但中国现行法律、法规另有规定的或经另一方书面同意的除外。
十三、法律适用
本合同的订立、效力、解释、履行和争议的解决均适用中华人民共和国法律。
十四、协议的生效及其他
本协议自甲、乙双方法定代表人/授权代表签字并加盖公章之日起生效。本协议如有未尽事宜，由甲、乙双方协商后另行签署相关补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。
本协议一式三份，甲、乙双方各执一份，报相关机关备案一份，具有同等法律效力。
甲方：乙方：
2013年月日
第四篇：物业管理企业会计相关账务处理
物业管理企业会计相关账务处理
一、所设相关会计科目
1、资产类科目：现金 银行存款 其他货币资金 短期投资 应收票据 应收账款 预付账款 其他应收款 待摊费用 长期待摊费用 固定资产 低值易耗品 固定资产清理 累计折旧 在建工程
2、负债类科目：应付工资 应付票据 应付账款 短期借款
长期借款 其他应付款 预收账款 预提费用 应交税金 其他应交款
3、所有者权益类科目： 实收资本 资本公积 本年利润 利润分配 盈余公积
4、成本类科目：无
5、损益类科目：主营业务收入 其他业务收入 投资收益
营业外收入 主营业务成本 主营业税金及附加 其他业务支出 营业费用 管理费用 财务费用 营业外支出 所得税 以前损益调整
二、相关账务处理（仅供参考）：
1、存现
借：银行存款（明细科目为银行所在名称）贷：现金
2、提现
借：现金 贷：银行存款
3、预交地税款
借：应交税金—营业税 —城建税 其他应交款—教育费附加 —水利基金 贷:银行存款
4、地税养老金误收退税 借：银行存款
贷：其他应交款—养老保险基金
5、代付上月员工小灵通话费
借：其他应收款—员工—电话费贷：银行存款
6、代收电信公司电费（预收一年，每月分摊）借：银行存款
贷：预收账款—基站电费
7、电信公司电费计入
借：预收账款—电费 贷：管理费用—电费
8、转存单位定期存款一份
借：其他货币资金—定期存款 贷：银行存款
9、付上月份税款
借：应交税金—营业税 —城建税 其他应交款—教育费附加—水利基金 —养老保险基金 贷：银行存款
10、付上月份电话费
借：管理费用—电话费 贷：银行存款
11、付上月份水费（分办公区、宿舍、食堂、绿化、商铺、消防、生活用水等）借：管理费用—水费（办公……）预收账款—业主二次供水（生活用水）贷：银行存款
12、付上月中旬及本月中旬电费 借：管理费用—电费
预收账款—业主二次供水能耗 —业主电梯能耗 贷：银行存款
13、收电信线路改造劳务费 借：现金
贷：其他业务收入—维修收入
14、付万用表检测费用及购润滑油 借：管理费用—维修费 低值易耗品—维修用具贷：现金
15、购书刊、洗发水（发放员工）借：其他应付款—工会经费 贷：现金
16、收商铺水电费 借：现金
贷：其他应收款—商铺—电费/水费
17、发放上月管理员工工资 借：应付工资 贷：现金
18、代付上月中队战士、搬运工工资（为减少交 养老保险人数，故作总公司支付）借：其他应收款—总公司
—房开公司（代付搬运工工资）贷：现金
19、购军靴、环卫服装借：其他应收款—员工—服装费 贷：现金 20、支付上月垃圾装车费
借：其他业务支出—装修垃圾清运费 贷：现金/银行存款
21、付维修电机费及购买灯光等费用 借：管理费用—维修费 低值易耗品—维修用具 贷：现金
22、购置保洁、维修用配件
借：低值易耗品—保洁用具 —维修用具 贷：现金
23、收员工上月小灵通话费 借：现金贷：其他应收款—员工—电话费
24、收商铺管理押金 借：现金
贷：其他应付款—商铺押金
25、退业主装修保证金
借：其他应付款—业主—装修保证金 贷：现金
26、中队活动开支
借：其他应付款—工分经费 贷：现金
27、付马匹治疗费及购马饲料款 借：管理费用—治安费贷：现金
28、付购菜款柴油大米及食油款 借：应付福利费—伙食费 贷：现金
29、收物管费等
借：现金/银行存款
贷：预收账款—业主—物管费 —业主—电梯能耗费 —业主—二次供水 —业主—停车综合服务费 —业主—垃圾清运费
其他应付款—业主—装修保证金（以后要退的）30、代房开公司代购垃圾袋
借：其他应收款—房开公司名称 贷：现金罚款收入
借：现金
贷：营业外收入—赔款
32、食堂购洗洁精及饭盒等
借：低值易耗品—厨房用品 贷：现金
33、食堂购液化气及煤气罐一只 借：应付福利费 低值易耗品—煤气罐 贷：现金
34、购发票办公用品、报销车费等借：管理费用—办公费 —差旅费 贷：现金
35、付生活垃圾费
借：管理费用—保洁费 贷：现金
36、领用低值易耗品
借：管理费用—低值易耗品摊销 贷：低值易耗品—维修用具 —保洁用具 —厨房用具商铺电费计入
借：其他应收款—商铺——电费 贷：管理费用—电费
38、开办费用的摊销
借：管理费用—开办费摊销 贷：长期待摊费用—开办费
39、计提折旧
借：管理费用—折旧费 贷：累计折旧 40、计提本月工资
借：管理费用—工资 贷：应付工资
41、计提各项经费
借：管理费用—福利费 —工会经费 —教育经费 贷：应付福利费
其他应付款— 工会 —教育部
42、空置房应收物管费
借：其他应收款—房开公司 贷：主营业务收入
43、结转本月收入
借：预收账款—业主—物管费 —业主—车位物管费 —房开公司 —商铺—物管费 —商铺—租金 贷：主营业务收入 其他业务收入
44、结转开工装修垃圾费 借：预收账款—业主—垃圾清运费 贷：其他业务收入—垃圾清运费
45、计提本月税金及附加
借：主营业务税金及附加 其他业务支出 管理费用 贷：应交税金—营业税 —城建税 其他应交款—教育费附加 —水利基金
46、计提本月养老保险
借：管理费用—养老金 贷：其他应交款—养老基金
47、结转益类账户
借：主营业务收入 其他业务收入 营业外收入 贷：本年利润
48、结转损类账户
借：本年利润 贷：管理费用 其他业务支出 主营业务税金及附加
1关于代收的水电费的会计分录我觉得应是这样：或者用其他应付款核算。。支付给自来水公司或供电局时： 借：代收款项--贷：银行存款 向业主收回时 借：银行存款 贷：代收款项--当有差额时候 借：代收款项--贷：其他业务收入
月末将为业主服务的服务费收入结转经营收入：
借：205代收款项——服务费收入 贷：经营收入——服务费收入
代收款项科目的期末余额，在资产负债表中“其他流动负债”额目中反映。
3代管基金是指物业管理企业接受业主委员会或者物业产权人、使用人委托代管的房屋公共部位维修基金和共用设施设备维修基金，也属于非流动负债处理~。。（也可以在其他应付款-代管基金）例]某物业公司收到委托管理的房屋共用部位、共用设施维修基金和代管基金的存款利息，分录如下：
借：102银行存款——代管基金存款 贷：281代管基金——维修基金 ——利息收入外单位承接大修任务，工程完工后，经业委会或者物业产权人认可后支付维修基金，分录如下：
借：281代管基金——维修基金 贷：102银行存款 本科目期末贷方余额反映代管基金结余款。
3、《物业管理企业会计核等补充规定》新设置第411号科目“物业工程”，归集了承接物业工程成本支出，为物业工程有效地、系统地提供正确的成本信息，有利于物业公司进行成本控制。
[例1]某物业公司对开发商提供的物业管理办公用房进行装修改建，分录如下： 借：411物业工程——办公室装修 贷：102银行存款、124库存材料办公室装修工程完工，费用在二年中分摊： 借：171递延资产——办公室装修 贷：411物业工程——办公室装修 借：502经营成本——物业管理 贷：171递延资产——办公室装修 [例2]根据物业产权人提议和业委会要求对某楼屋面进行大修。借：411物业工程——物业大修工程贷：102银行存款、104库存材料
工程完工后，工程款经业委会或者物业产权人、使用人鉴证，结转工程成本： 借：281代管基金——维修基金 贷：501经营收入——物业大修工程 借：502经营成本——物业大修 贷：411物业工程——物业大修工程
本科目应按工程项目内容设置明细帐，借方金额反映在建工程的实际成本物业管理公司,定期收取的物业管理费.收到时:借:现金 贷:预收帐款 当月结转收入, 借:预收帐款
贷:主营业务收入 同时计提交纳营业税
借:主营业务税金及附加 贷:应交税金-营业税-城建税
其他应交款-教育费附加结转成本
实际发生时
借：物业管理成本-小区 贷：现金
借：主营业务成本-物业管理成本-小区 货：物业管理成本-小区 结转利润
借:本年利润 贷: 主营业务成本 主营业务税金及附加 借:主营业物收入 贷:本年利润 借:本年利润 贷:财务费(支出)管理费
1.企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出，按照国家规定计入成本、费用。
2.企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，计入营业成本。营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。实行一级成本核算的企业，可不设间接费用，有关支出直接计入管理费用。
3.直接人工费包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。4.直接材料费包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。
5.间接费用包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及 6.其他费用等。
7.企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计入营业成本。8.企业支付的管理用房有偿使用费，计入营业成本或者管理费用。
9.企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或者管理费用。
10.企业可以于终了，按照年末应收帐款余额的0．3％－0．5％计提坏帐准备金，计入管理费用。
企业发生的坏帐损失，冲减坏帐准备金。收回已核销的坏帐，增加坏帐准备金。不计提坏帐准备金的企业，发生的坏帐损失，计入管理费用。收回已核销的坏帐，冲减管理费用。
详细情况可以自己去看财政部关于《物业管理企业财务管理规定》
第五篇：物业管理企业会计相关账务处理
一、所设相关会计科目
1、资产类科目：现金银行存款其他货币资金短期投资应收票据应收账款预付账款其他应收款待摊费用长期待摊费用固定资产低值易耗品固定资产清理累计折旧在建工程
2、负债类科目：应付工资应付票据应付账款短期借款长期借款其他应付款预收账款预提费用应交税金其他应交款
3、所有者权益类科目：实收资本资本公积本年利润利润分配盈余公积
4、成本类科目：无
5、损益类科目：主营业务收入其他业务收入投资收益营业外收入主营业务成本主营业税金及附加其他业务支出营业费用管理费用财务费用营业外支出所得税以前损益调整
二、相关账务处理(仅供参考)：
1、存现
借：银行存款(明细科目为银行所在名称)贷：现金
2、提现 借：现金 贷：银行存款
3、预交地税款 借：应交税金营业税 城建税
其他应交款教育费附加 水利基金 贷:银行存款
4、地税养老金误收退税 借：银行存款
贷：其他应交款养老保险基金
5、代付上月员工小灵通话费 借：其他应收款员工电话费 贷：银行存款
6、代收电信公司电费(预收一年，每月分摊)借：银行存款 贷：预收账款基站电费
7、电信公司电费计入 借：预收账款电费 贷：管理费用电费
8、转存单位定期存款一份 借：其他货币资金定期存款 贷：银行存款
9、付上月份税款 借：应交税金营业税 城建税
其他应交款教育费附加 水利基金 养老保险基金 贷：银行存款
10、付上月份电话费 借：管理费用电话费 贷：银行存款
11、付上月份水费(分办公区、宿舍、食堂、绿化、商铺、消防、生活用水等)借：管理费用水费(办公„„)预收账款业主二次供水(生活用水)贷：银行存款
12、付上月中旬及本月中旬电费 借：管理费用电费 预收账款业主二次供水能耗 业主电梯能耗 贷：银行存款
13、收电信线路改造劳务费 借：现金
贷：其他业务收入维修收入
14、付万用表检测费用及购润滑油 借：管理费用维修费 低值易耗品维修用具 贷：现金
15、购书刊、洗发水(发放员工)借：其他应付款工会经费 贷：现金
16、收商铺水电费 借：现金
贷：其他应收款商铺电费/水费
17、发放上月管理员工工资 借：应付工资 贷：现金
18、代付上月中队战士、搬运工工资(为减少交 养老保险人数，故作总公司支付)借：其他应收款总公司 房开公司(代付搬运工工资)贷：现金
19、购军靴、环卫服装 借：其他应收款员工服装费 贷：现金
20、支付上月垃圾装车费 借：其他业务支出装修垃圾清运费 贷：现金/银行存款
21、付维修电机费及购买灯光等费用 借：管理费用维修费 低值易耗品维修用具 贷：现金
22、购置保洁、维修用配件 借：低值易耗品保洁用具 维修用具 贷：现金
23、收员工上月小灵通话费 借：现金
贷：其他应收款员工电话费
24、收商铺管理押金 借：现金
贷：其他应付款商铺押金
25、退业主装修保证金 借：其他应付款业主装修保证金 贷：现金
26、中队活动开支 借：其他应付款工分经费 贷：现金
27、付马匹治疗费及购马饲料款 借：管理费用治安费 贷：现金
28、付购菜款柴油大米及食油款 借：应付福利费伙食费 贷：现金
29、收物管费等 借：现金/银行存款 贷：预收账款业主物管费 业主电梯能耗费 业主二次供水 业主停车综合服务费 业主垃圾清运费
其他应付款业主装修保证金 30、代房开公司代购垃圾袋 借：其他应收款房开公司名称 贷：现金
31、罚款收入 借：现金
贷：营业外收入赔款
32、食堂购洗洁精及饭盒等 借：低值易耗品厨房用品 贷：现金
33、食堂购液化气及煤气罐一只 借：应付福利费 低值易耗品煤气罐 贷：现金
34、购发票办公用品、报销车费等 借：管理费用办公费 差旅费 贷：现金
35、付生活垃圾费 借：管理费用保洁费 贷：现金
36、领用低值易耗品 借：管理费用低值易耗品摊销 贷：低值易耗品维修用具 保洁用具 厨房用具
37、商铺电费计入 借：其他应收款商铺电费 贷：管理费用电费
38、开办费用的摊销 借：管理费用开办费摊销 贷：长期待摊费用开办费
39、计提折旧 借：管理费用折旧费 贷：累计折旧 40、计提本月工资 借：管理费用工资 贷：应付工资
41、计提各项经费 借：管理费用福利费 工会经费 教育经费 贷：应付福利费 其他应付款工会 教育部
42、空置房应收物管费 借：其他应收款房开公司 贷：主营业务收入
43、结转本月收入 借：预收账款业主物管费 业主车位物管费 房开公司 商铺物管费 商铺租金 贷：主营业务收入 其他业务收入
44、结转开工装修垃圾费 借：预收账款业主垃圾清运费 贷：其他业务收入垃圾清运费
45、计提本月税金及附加 借：主营业务税金及附加 其他业务支出 管理费用
贷：应交税金营业税 城建税 其他应交款教育费附加 水利基金
46、计提本月养老保险 借：管理费用养老金 贷：其他应交款养老基金
47、结转益类账户 借：主营业务收入 其他业务收入 营业外收入 贷：本年利润
48、结转损类账户 借：本年利润 贷：管理费用 其他业务支出 主营业务税金及附加
关于代收的水电费的会计分录我觉得应是这样： 支付给自来水公司或供电局时： 借：代收款项 贷：银行存款 向业主收回时 借：银行存款 贷：代收款项
物业管理公司,定期收取的物业管理费.收到时:借:现金 贷:预收帐款 当月结转收入, 借:预收帐款 贷:主营业务收入 同时交纳营业税 借:主营业务税金及附加 贷:应交税金-营业税-城建税
其他应交款-教育费附加 结转成本 实际发生时
借：物业管理成本-小区 贷：现金
借：主营业务成本-物业管理成本-小区 货：物业管理成本-小区 结转利润 借:本年利润 贷:主营业务成本 主营业务税金及附加 借:主营业物收入 贷:本年利润 借:本年利润 贷:财务费(支出)管理费
收据可以作为预收的原始凭证,实际开具发票时再确认收入,计算营业税,冲预收款 物业管理企业应付工资和应付福利费的核算(一)应付工资的核算 应付工资，是物业管理企业对职工个人的一种负债，是企业使用职工的知识、技能、时间和精力等而给予职工的一种补偿(报酬)。企业应付职工的劳动报酬，在会计上设置“应付工资”科目进行核算。“应付工资”科目集中反映企业应付职工的工资总额，即构成职工工资总额的内容，都应通过“应付工资”科目核算。月末对发生的应付工资按用途进行分配时，借记“工程施工”、“管理费用”、“应付福利费”等科目，贷记“应付工资”科目;发放工资时，借记“应付工资”科目，贷记 “现金”科目。
[例1]安信物业管理公司根据“工资结算汇总表”结算本月应付工资总额46.2万元，代扣职工房租4万元，企业代垫职工家属医药费0.2万元，实发工资42万元。账务处理如下：
(1)向银行提取现金 借：现金420000 贷：银行存款420000(2)发放现金 借：应付工资420000 贷：现金420000(3)代扣款项 借：应付工资42000 贷：其他应收款职工房租40000 代垫医药费2000 [例2]安信物业管理公司本月应付工资总额46.2万元，工资费用分配汇总表中列示的服务人员工资为42万元，公司行政管理人员工资为4.04万元，医务人员工资为0.16万元。账务处理如下：
借：营业费用420000 管理费用40400 应付福利费1600 贷：应付工资462000(二)应付福利费的核算 应付福利费，是物业管理企业准备用于企业职工福利方面的资金。物业管理企业按规定用于职工福利方面的资金来源，包括从费用中提取和从税后利润中提取。从费用中提取的职工福利费主要用于职工个人的福利，在会计核算时将其作为一项负债;从税后利润中提取的福利费主要用于集体福利设施，在会计核算时将其作为所有者权益。从费用中提取的职工福利费，按职工工资总额的14%提取。职工福利费主要用于职工的医药费(包括企业参加职工医疗保险交纳的医疗保险费)，医护人员的工资、医务经费，职工因公负伤赴外地就医路费，职工生活困难补助，职工浴室、理发室、幼儿园、托儿所人员的工资等。
从费用中提取的职工福利基金，单独设置“应付福利费”科目进行核算。提取的福利费，按照职工所在的岗位分配：从事生产经营人员的福利费，计入成本;行政管理人员的福利费，计入管理费用等等，实际支付时，作冲减应付福利费处理。期末应付福利费的结余，在“资产负债表”的流动负债项目中单独反映。
【例3】以上例资料为例，安信物业管理公司提取应付福利费的账务处理如下(医务人员工资并入企业行政管理人员工资一并提取)：
借：营业费用 58800
管理费用 5880
贷：应付福利费 64680
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