国内外成功的田园综合体案例都有哪些

第一篇：国内外成功的田园综合体案例都有哪些

国内外成功的田园综合体案例都有哪些？

文章导读2017年2月5日，中共中央、国务院公开发布《关于深入推进农业供给侧结构性改革 加快培育农业农村发展新动能的若干意见》。其中第16条第一次提“田园综合体”这个概念。田园综合体是什么？国内外有成功案例吗？

（一）田园综合体是在城乡一体格局下，顺应农村供给侧结构改革、新型产业发展，结合农村产权制度改革，实现中国乡村现代化、新型城镇化、社会经济全面发展的一种可持续性模式。

（二）田园综合体的提出是基于一种商业模式方法论。其出发点是主张以一种可以让企业参与、带有商业模式的顶层设计、城市元素与乡村结合、多方共建的“开发”方式，创新城乡发展，形成产业变革、带来社会发展，重塑中国乡村的美丽田园、美丽小镇！

（三）田园综合体经济技术原理，就是以企业和地方合作的方式，在乡村社会进行大范围整体、综合的规划、开发、运营。

二、田园综合体的组成景观吸引核：依托观赏型农田、瓜果园、观赏苗木、花卉展示区、湿地风光区、水际风光区等，提供观赏、采摘、休闲功能，使游客能切身感受田园风光和农业魅力。休闲聚集区：主要包括农家风情建筑（如庄园别墅、小木屋、传统民居等）、乡村风情活动场所（如特色商业街区、主题演艺区等）、垂钓区等，让游客深入了解农村特色生活空间，体验乡村风情，享受休闲农业带来的乐趣。农业生产区：主要目的就是展示农业生产全过程，让游客参与农事活动，体验农业生产的乐趣，另外还可以开展生态农业示范、农业科普教育示范、农业科技示范等项目。居住发展带：通过产业融合与产业集聚，形成一定规模的相对集中人口居住，打造居住社区，最终会发展成为城镇化结构的居住带。社区配套网：即产业配套，社区提供一系列配套设施，包括金融、医疗、教育、商业等，由此形成产城一体的公共配套设施，服务于农业、休闲产业。成功的田园综合体案例台湾总体特征：分享型经济模式，经营形态多元，大致可分为休闲农场、休闲渔业、展示中心、观光农园、农村民宿及森林旅游等。在经营上结合了农业产销、技工和休闲服务等三级产业，生产、生活与生态三位一体，具有经济、社会、教育、环保、游憩、文化传承等多方面的功能。典型案例：大地震曾让台湾南投县埔里乡桃米村的房屋倒塌，而当地拥有29种台湾原生青蛙，台湾岛共143蜻蜓，在桃米发现56种，于是村民不断宣传当地种类丰富的青蛙和蜻蜓，用纸、布、石头等制作手工艺品，还建成了全球唯一一座纸教堂，把地震造成的洼地改成人工湖，湖边设有弹簧，托起一只小船，人在船上可以体验模拟地震的情景，村民将小船命名为“摇晃的记忆”。周末和节假日，桃米村日接待游客近1500人，每年门票收入有200多万人民币。可借鉴之处：台湾休闲农业成功的原因，很重要的一条就是“情景消费”，创造出大量的奇观、风景和主题。注重定位、强调特色，在“体验经济”理念之外，还出现了“分享经济”理念，即休闲农业经营者与游客分享乡村生活，变“消费者为上帝”为“与客人成为志同道合的朋友”。意大利总体特征：意大利农业旅游区的管理者们利用乡村特有的丰富自然资源，将乡村变成具有教育、游憩、文化等多种功能的生活空间。这种“绿色农业旅游”的经营类型多种多样，使乡村成为一个“寓教于农”的“生态教育农业园”，人们不仅可以从事现代的健身运动，还可以体验农业原始耕作时采用的牛拉车，甚至还可以手持猎枪当一回猎人，或是模仿手工艺人亲手制作陶瓷等。典型案例：意大利现有1.15万家专门从事“绿色农业旅游”的管理企业，它们管辖的景区主要分布在中部的托斯卡纳、翁布里亚、马尔凯大区，南部的坎帕尼亚大区以及北部的威尼托、特伦蒂诺和利古里亚大区。据意大利环境联盟执委会官员鲁杰罗介绍，这些景区为不同的游客提供了类型不同的个性化服务。目前，这些景区中70％以上都配有运动与休闲器械，供那些喜欢健身运动的游客使用；55％的景区为游客提供外语服务，为外国游客解决语言不通的困难；50％以上的景区提供包括领养家庭宠物在内的多种服务项目。可借鉴之处：意大利人喜爱“绿色农业旅游”，这与该国政府重视环保，发展生态农业不无关系。尤其是近几年间，意大利的生态农业发展很快，生态农业耕地面积也在不断扩大。美国总体特征：美国市民农园采用农场与社区互助的组织形式，参与市民农园的居民与农园的农民共同分担成本、风险和赢利。农园尽最大努力为市民提供安全、新鲜、高品质且低于市场零售价格的农产品，市民为农园提供固定的销售渠道，双方互利共赢，在农产品生产与消费之间架起一座连通的桥梁。典型案例：美国Fresno农业旅游区由Fresno city东南部的农业生产区及休闲观光农业区构成。区内有美国重要的葡萄种植园及产业基地，以及广受都市家庭欢迎的赏花径、水果集市、薰衣草种植园等。采用“综合服务镇+农业特色镇+主题游线”的立体架构，综合服务镇交通区位优势突出，商业配套完善；农业特色镇打造优势农业的规模化种植平台，产旅销相互促进；重要景点类型全面，功能各有侧重。可借鉴之处：采用资源导向型的片区发展模式：产业强者重在生产销售，交通优者重在综合服务，生态佳者重在度假；要做足体验性，同时把握重点人群需求：针对青少年家庭市场做足农业体验，针对会议人群做强硬件设施与配套娱乐等；另外，通过丰富的节庆活动提升品牌影响力。法国总体特征：自从法国推出“农业旅游”后，以农场经营为主的休闲农业得到较快的发展。这些农场基本上是专业化经营，其中主要有九种性质：农场客栈、点心农场、农产品农场、骑马农场、教学农场、探索农场、狩猎农场、暂住农场以及露营农场。典型案例：地中海沿岸的普罗旺斯是法国最美丽的乡村度假胜地，特色植物薰衣草几乎成为普罗旺斯的代名词，其充足灿烂的阳光最适合薰衣草的成长，不仅吸引来自世界各地的度假人群欣赏花海，还带动了一系列薰衣草产品的销售。除了游览，其特色美食——橄榄油、葡萄酒、松露也享誉世界。还有持续不断的旅游节庆活动，以营造浓厚的节日氛围和艺术氛围。可借鉴之处：法国休闲农业的发展得益于多个非政府组织机构的联合。具体是指各行业协会在政府的政策指导下制定相关的行业规范和质量标准，推动以农场经营为主的休闲农业得到快速发展。发展田园综合体一方面是为了解决人们休闲旅游的需求，一方面是为了发展农村经济。这将是大势所趋。但不得不提到的是，发展田园综合体一定要做到发展优势项目，做出特色，只有这样，才会有长久的生命力，才能不断发展下去。

第二篇：田园综合体项目情况

坡头镇田园综合体项目基本情况

田园综合体是集现代农业、休闲旅游、田园社区为一体的特色小镇和乡村综合发展模式，是在城乡一体格局下，顺应农村供给侧结构改革、新型产业发展，结合农村产权制度改革，实现中国乡村现代化、新型城镇化、社会经济全面发展的一种可持续性模式。2017年2月5日，“田园综合体”作为乡村新型产业发展的亮点措施被写进中央一号文件，农业部、财政部分别出台政策措施，在山东、河南等18个省份推行田园综合体试点示范工作。

坡头镇位于济源市南部，是小浪底水利枢纽工程、西霞院反调节水库工程项目所在地，处于洛阳、济源交接地带，是郑汴洛、豫晋陕黄河文化旅游带的核心节点。镇区位于全镇东部黄河河谷，北接丘陵山地，南临碧波万顷的西霞湖，是黄河中下游为数不多的滨河城镇，整个城镇呈现“一城山色半城湖”的水城风情。建成区面积2平方公里，拥有完善的供水、排水、燃气、电力、通讯管网等基础设施，二广、连霍、济阳、济运高速分列四周，交通便捷。

全镇总面积137平方公里,人口2.6万人。作为市委市政府确定的“济源市城市副中心”、小浪底北岸新区省级旅游产业集聚区核心区域，是济源市“十三五”规划和“全域旅游”规划的重点区域。围绕“全域旅游”、建设“文化旅游名镇、生态宜居新镇”目标，坡头镇规划了“一轴一带三河三区 ”农文旅产业发展格局，即:济坡路两侧现代休闲农业发展轴，小浪底专用线黄河北岸黄金旅游带，横贯东西；天女河生态文化游、大沟河观光农业游、大柴河文化湿地游，中心旅游综合服务区、小浪底风景名胜区、连地旅游度假区，构建大旅游大开发格局。

坡头镇田园综合体项目选址在:济坡路两侧现代休闲农业发展轴北端，涵盖狄沟、郝山、栗树沟三村。该区域距离济源市区8公里，是有名的蔬菜制种基地，山水沟壑，条件优越，是建设踏青赏花、休闲采摘、静心垂钓、水上娱乐、文化娱乐、农家餐饮、乡村农活体验等田园综合体项目的良好区域。

狄沟村位于坡头镇最北端，小浪底专用线从北向南进入坡头镇的第一村，全村面积4平方公里，共有6个居民组，125户535人，耕地800余亩。

郝山村位于狄沟村西侧，全村面积3.8平方公里，共有4个居民组。正在施工建设的“郝山印象” 现代观光农业项目，计划投资3亿元，对寺河水库及周边区域进行整体开发，建设内容涵盖仿古街风景区、花海区、爱国主义教育景区、历史人文风景区、郝山庄风景区、玉带湖风景区、梯田风景区、生态农业风景区等8大风景名胜景区，着力打造自然风光与休闲旅游相融合的综合性休闲度假区。截止目前，完成道路绿化硬化8公里，栽植苗木2.3万余株，发展制种产业300余亩，观赏及油用牡丹200亩，护坡护岸及停车场建设完成，芍药牡丹园、全面健身步道建成投用，并成功举办“济源市全民健身郝山健步走”等大型休闲娱乐活动，民俗村改造与窑洞宾馆建设正在推进。

栗树沟位于坡头镇北部浅山区，全村面积约7平方公里，共有10个居民组，180户688人，全村蔬菜制种600余亩。栗树沟仰韶文化遗址是河南省文物保护单位。投资2.6亿元实施的大型农文旅项目栗香农庄项目，立足“仰韶文化”挖掘与白狄古城开发，围绕生态农业、特色养殖、有机采摘、水上旅游四大主题，主要发展孔雀观赏、户外拓展、水上游乐、果蔬采摘、特色餐饮和仰韶文化体验等，旨在建设人文底蕴与现代气息并重的复合型产业园。目前已建成有河南省规模最大的孔雀园，有孔雀3000多只，火鸡与珍珠鸡各上百只；有全省落差最大的滑草滑道4条滑道；水上娱乐区有游船10条；卡丁车赛场有赛车10余辆；休闲观光园、垂钓水库、户外拓展基地、果蔬采摘园、特色餐饮、真人CS基地、儿童游乐场、窑洞宾馆、民俗村改造等项目正在建设。

可享受的政策：

1、田园综合体经今年中央一号文件首次提出后，农业部办公厅印发《关于推动落实休闲农业和乡村旅游发展政策的通知》指出，要按照“3+1+X”的品牌培育体系，在面上继续创建全国休闲农业和乡村旅游示范县（市、区），在点上继续推介中国美丽休闲乡村，在线上重点开展休闲农业和乡村旅游精品景点线路推介。要继续加大中国重要农业文化遗产的发掘保护传承工作，指导各地积极探索农业嘉年华、休闲农业特色村镇、田园综合体等品牌创建。

2、为支持田园综合体的发展，财政部印发了《关于开展田园综合体建设试点工作的通知》（财办〔2017〕29号）。财政部、农业部、农发行联合下发了《田园综合体项目建设政策性金融支持通知》。

3、坡头镇是国家重点镇和济源市“一区一轴二核二带”战略发展规划的重点区域，也是河南省旅游局首个批复的旅游度假区--小浪底北岸新区的核心区域，在项目融资、基础设施申报等具有优势，坡头镇将优先为田园综合体项目进行设施配套

4、济源市正在开展“全域旅游”城市创建，制定出来了一系列鼓励乡村旅游发展的政策措施，田园综合体项目必将成为奖励扶持的重点项目。

第三篇：国内外乡村旅游成功案例

乡村旅游成功案例研究

一、国外经典案例

1.1工匠之乡——日本水上町

（1）项目概况

走观光型农业之路的日本乡村水上町的“工匠之乡”包括“人偶之家”、“面具之家”、“竹编之家”、“陶艺之家”等近30余家传统手工艺作坊，其旅游概念的提出吸引了日本各地成千上万的手工艺者举家搬迁过来。1998年至2005年间，每年来“工匠之乡”参观游览、参与体验的游客达45 万人，24 间“工匠之家”的总销售额达3116 亿日元(约合271 万美元)。

（2）主要项目及产品

核心旅游项目：

胡桃雕刻彩绘、草编、木织(用树皮织布等)、陶艺等传统手工艺作坊，形式多样，异彩纷呈。水上町群山围绕，当地人以务农为生，种稻、养蚕和栽培苹果、香菇等经济作物，把区域整体定位成公园，探索农业和观光业相互促进、振兴地方经济之路。目前水上町已经建成了农村环境改善中心、农林渔业体验实习馆、农产品加工所、畜产业综合设施、两个村营温泉中心、一个讲述民间传说和展示传统戏剧的演出设施。

旅游产品：

田园风光观光游、乡村生活体验游、温泉养生度假游、传统工艺体验游。

业态设臵：

特色餐馆、传统手工艺体验活动、水果采摘及品尝体验活动、温泉中心等。

（3）模式借鉴

水上町的“一村一品”特色旅游产业发展模式，极大地提高了农民的生产生活水平，促进了地方经济的活跃和产业化发展，它们承载着当地人振兴家乡的“农村公园”构想，为建设现代化新农村、发展地方经济做出了贡献，经验值得静海思考和借鉴。

游客不仅可以现场观摩手工艺品的制作过程，还可以在坊主的指导下亲自动手体验。“工匠之乡”以传统特色手工艺为卖点，进行产业化发展和整体营销，提供产品生产的现场教学和制作体验，大力发展特色体验旅游，获得了极大的成功。带动区域经济发展，地方经济添活力。农业与观光相结合的模式促进了地方经济的活跃，使居民们获得了实惠。

居民观念大转变，当地土生土长的匠人不仅感受到了家乡面貌的变迁，还感慨于人们观念和意识的转变。

1.2薰衣草的国度——法国普罗旺斯乡村旅游

（1）发展现状

法国南部地中海沿岸的普罗旺斯不仅是法国国内最美丽的乡村度假圣地，更吸引来自世界各地的度假人群，到此感受普罗旺斯的恬静氛围。在彼得.梅尔的《重返普罗旺斯》一书中介绍道：“普罗旺斯作为一种生活方式的代名词，已经和香榭丽舍一样成为法国最令人神往的目的地”，几乎所有人“逃逸都市、享受慵懒”的梦想之地。

（2）发展概况

普罗旺斯旅游形象定位是薰衣草之乡，功能定位是农业观光旅游目的地。旅游核心项目及旅游产品是田园风光观光游、葡萄酒酒坊体验游、香水作坊体验游。在业态方面设臵家庭旅馆、艺术中心、特色手工艺品商铺、香水香皂手工艺作坊、葡萄酒酿造作坊。

（3）模式经验

凸显特色化——立足本土，魅力独具

特色乡土植物——“薰衣草”几乎成为普罗旺斯的代名词，在普罗旺斯不仅可以看到遍地薰衣草紫色花海翻腾迷人的画面，而且在住家也常见挂着各式各样薰衣草香包、香袋，商店也摆满由薰衣草制成的各种制品，像薰衣草香精油、香水、香皂、蜡烛等，在药房与市集中贩卖着分袋包装好的薰衣草花草茶。而薰衣草花海同时也赋予了普罗旺斯浪漫的色彩，使其成为世界最令人向往的度假地之一。

农业产业化——游客体验，乐在其中

法国农村的葡萄园和酿酒作坊，游客不仅可以参观和参与酿造葡萄酒的全过程，而且还可以在作坊里品尝，并可以将自己酿好的酒带走，其乐趣当然与在商场购物不一样。同样，游客在田间观赏薰衣草等农业景观的同时，还可以到作坊中参观和参与香水、香皂制作的全过程。

生产景观化——有机结合，增加业态

运用生态学、系统科学、环境美学和景观设计学原理,将农业生产与生态农业建设以及旅游休闲观光有机结合起来,建立科研、生产、加工、商贸、观光、娱乐、文化、度假、健身等多功能于一体的旅游区。

活动多元化——大众参与，感悟乡村

旅游活动多样化，真实体现乡村生活，增加乡村旅游的大众参与度。可通过庄园游、酒庄游等乡村旅游都可以让游客体会到真正的乡村生活，这得益于旅游区开展的项目丰富多彩，集中体现了乡村地区居民的生活特征。因此，在开发过程中要力求旅游产品的多元化。

节庆多样化——节庆举办，特色凸显

普罗旺斯地区的活动之多，更是令人目不暇接，几乎每个月都有两至三个大型节庆举办，从年初2月的蒙顿柠檬节到7—8月的亚维农艺术节，欧洪吉的歌剧节到8月普罗旺斯山区的薰衣草节，四时呼应着无拘无束的岁月，更吸引着来自世界各地的度假游客。

1.3理想田园——美国纳帕溪谷

（1）项目简介

距旧金山以北80公里，30英里长，几英里宽，最早的葡萄园建于1886年，从家庭或小作坊生产的葡萄酒到大托拉斯酒厂，有近200家，出产美国品质最高的葡萄酒，近年来她葡萄酒连续夺目世界第一，当地风景美丽、淳朴自然，不但很适合葡萄的生长，而且也成为以红酒文化、庄园文化成为昭负盛名的旅游观光度假地，它是电影《云中漫步》的外景地。

（2）发展概况

美国纳帕溪谷以“葡萄园、乡村庄园、小镇”为依托，采用六大元素构建理想田园生活：当地特色的建筑风格、开阔生态的田园空间、原汁原味的农业作坊、舒适现代的生活设施、雅致脱俗的艺术品味 和处处渗透的文化历史。

（3）发展模式

标杆农庄： 一户一特色

便利的配套设施

环境优美的户外购物中心

提供高品质的食、住、行、娱的NAPA小镇

其它休闲娱乐活动设施 专门的游客服务

信息齐全、服务细致的游客服务中心

独特的交通体验

精致系统的博物馆

专门的高端服务

精致农业

高品质的红酒、精致的衍生工艺纪念品等

（二）国内成功经验

2.1台湾乡村旅游——宁静的产业革命

（1）提出背景

20世纪60 年代后随着台湾工商业的快速成长，农业在国民生产总值中所占的比例仅达9.2%，同时面临各种经济发展问题。

基于健康、效率、永续经营的施政理念，台湾于2009年5月提出“精致农业健康卓越方案”，是推出生技、观光、绿能、医疗照护、精致农业及文化创意等六大新兴产业之一，是对抗金融海啸的大战略，也是“宁静的产业革命”，更是政府推动的重点发展产业。

“自然就是美，宁静无限好”，远离都市尘嚣，迈向乡村田园应是人间享乐。农业虽是传统的生产事业，也是最现代的绿色生态与服务业，不仅是经济产业，更兼具自然保育及人文建设等多元功能，是创造人类优质生活环境的产业。

（2）推动思路

“精致农业健康卓越方案”提供前瞻的农业愿景，创造民众新的生活价值，是“软国力”的展现，有许多无形的外部经济效益，农村再生、海岸新生、绿色造林皆有助于生态环境及休闲观光发展，可安适身心、稳定社会，更有对抗经济发展问题，其价值无法简易计算，重要性极高。

推动乡村旅游的基本理念，在于提倡农场的生活价值，将当地农业转换成地区厨房，保存自然景观、活络乡村传统与文化，并将乡村生活的亲切气氛与好客态度，融入休养与体验的休闲活动中。

乐活农业，将发展农业深度旅游与农业精品，其中农业深度旅游结合森林漫步、渔钓鲸赏及农村休闲生活。

结合生态、产业、休闲观光的方式，作为农业乡镇特色产业经济的活化策略，能让台湾农业开启另一片天。

（3）模式经验

创意无处不在——创意驱动，文化为魂

台湾乡村旅游与大陆乡村旅游是同一产业形态的不同阶段，台湾乡村旅游经过40多年的发展，已进入了创意驱动、文化为魂的深度开发阶段，充分发挥资源的潜在价值，取得了良好的社会经济效益。

主题创作经典——主题各异，深度挖掘

乡村旅游选择不同的主题，使台湾乡村旅游实现错位发展，呈现出千姿百态、亮点跌出的无比精彩，从而避免了同类资源的同质开发与恶性竞争。同时，每处围绕专一主题深度挖掘，展现旅游主题的不同构成，给游客以独特的深刻体验。

凸显当地风情——钟情本土，魅力独具

坚持“越是本土的就越是世界的”的理念，钟情当地的自然、人文、宗教、民俗、工艺等各种资源，使台湾乡村旅游独具风情，魅力无穷。

精致进行到底——高端线路，体现价值

台湾乡村旅游以深度开发见长，不求“大而全”，追求“小而美”，并将这种理念做到极致。

营销贴近游客——游客至上，贴心服务

在市场营销方面，以游客的需求出发，大胆使用各种新型营销方式，使乡村旅游发展事半功倍。

（4）静海借鉴

与台湾乡村旅游发展相比，静海乡村旅游存在着“一流资源、二流产品、三流创意”的现象。借鉴台湾乡村旅游的发展经验，静海要实现乡村旅游的4个转变，以推动静海乡村旅游的发展：

实现农业的产业功能升级，由传统生产到休闲农业

政府在谋划全局工作时，以全新站位审视乡村旅游发展，将其作为加强“三农”工作、塑造当地整体形象的一个重要环节加以推进，在经费、机构、人才以及体制机制上予以重点保障，并纳入政府绩效考核的重要内容，推动农业由传统生产向休闲农业转变，由生产农副产品向生产“快乐休闲”转变，实现旅游富民、“一业兴百业”的综合效应。

实现政府扶持方式的转变，由“用钱”打造到“用情”打造：

乡村旅游被视为近年来旅游业最具潜力的新增长点和促进农民增收的富民工程，对乡村旅游项目开展金融扶持，以期拉动乡村旅游的快速发展。然而，大手笔的投入，更容易让旅游业者由此产生惰性，变得只会“等靠要”。

“用情打造”才是乡村旅游转型升级的关键，致力于拓展乡村旅游的“新鲜玩法”。政府投入资金直接扶持乡村旅游业主的同时，也应带业主去参加海内外各种推介会和比赛，想方设法帮助业主们做宣传、打名气，才更能带动业主发展乡村旅游的积极性。

实现旅游开发模式的转变，由粗放式发展到精致式发展：

台湾没有很丰富的资源，乡村旅游一直走小而美路线。正因如此，台湾乡村旅游的精致给人印象深刻。静海的乡村旅游资源丰富，具备做大的条件。但比“做大”更重要的是“做精”。如果在打造生态大景区的同时，将散落在景区周边的小农户也全部带动起来，做成家庭旅馆或者主题乡村美食餐厅，从吃农家饭升级为品尝好吃好喝的乡村美食，从享农家乐升级为看赏心悦目的乡村景致。

实现高端路线追求的转变，由追求高价格到追求高价值：

乡村旅游走高端路线，并不是单纯抬高消费价格，而是要增加乡村旅游的趣味、提升乡村旅游的服务，将“上山下乡”对于现代生活的价值充分体现出来。诸如大米、番薯这样简单的农产品设计包装成精致的伴手礼，其乡村特色的价值得到提升，价格也会随之增加，这对于业主和游客都是双赢。

2.2成都乡村旅游——中国农家乐旅游发源地

（1）发展简介

兴起于20世界80年代未的成都农家乐，启动了成都乡村旅游。经过近30年的发展，锦江区、郫县、双流县和都江堰等县市区已成为全国闻名的旅游热点和知名的乡村旅游品牌，各区县都有其独特的发展模式：

郫县友爱镇农科村——特种园艺景观模式

农科村是中国“农家乐”的发源地，“全国农业旅游示范点”，地处国家级生态示范区和中国盆景之乡核心地带。该村田园风光秀美怡人，四时鲜花不断，季季草木常青，被誉为“鲜花盛开的村庄，没有围墙的大型农民花园”。

以创意园艺景观为基：农户培植的各种各类奇异苗木花卉、盆景等创意园艺景观，造型千姿百态、美轮美奂，既是商品，又是景观，大小不等，价格不同，售价从几十元到十几万元不等。

以产业链延伸为落脚：农家小院里以造型各异的特种园艺美景为依托，设臵了客房、餐饮、秋千、滑梯、转圈椅、台球、茶座等休闲、娱乐、度假配套服务设施。经营机制非常灵活，能住、能吃、可游、可商、可农，旅游接待服务和农工两不误。

以合作经营模式运作：这种“农家乐”方式把 100多家农户串联成片，以合作经营模式发展乡村旅游产业，既是盆景苗木经营销售的平台，又是游客观光、休闲、娱乐、度假的理想场所。

锦江区三圣花乡——“五朵金花”模式

三圣花乡位于成都市锦江区东南郊，是成都乡村旅游的成功典范，是“中国花木之乡”和国家级AAAA级风景区，被誉为“永不落幕的花博会”、“永不谢客的花之居”。

五朵组团、同一主题、不同特色：因地制宜，创造性地打造了花乡农居、幸福梅林、荷塘月色、江家菜地、东篱菊园五个符合当地民俗风情并各具特色的新农村风貌，称为“五朵金花”。

产、供、销联袂：集观光、旅游、休闲、购物、美食等多种功能为一体，以“花”为主题拓展市场，以“花文化”为魂发展农村经济。双流县——乡村旅游功能拓展模式

双流县的乡村旅游业，着眼于区域特点，因地制宜、科学布局，大力加强经济农作物基地建设，着力打造亚洲最大的休闲农业观光旅游基地。

乡村资源旅游化利用：注重乡村资源的旅游转化，建成冬草莓健康旅游珍珠港、双流枇杷海洋等优势生产基地，以锦绣东山生态观光走廊、蜀风牧山文化旅游走廊、麓山国际社区走廊“三走廊”建设和新农村示范村建设为重点，大力发展休闲农业观光产业。

旅游节会大力推广：举办了梨花节、枇杷节、冬草莓节、黄甲麻羊节、云崖兔美食节、万安粗粮饮食文化节、双流原生态蔬菜旅游文化节等旅游节会。

六要素一体化构建：集“吃、住、行、游、购、娱、疗”等乡村旅游要素于一体，旅游功能得到进一步拓展。

都江堰沙湾村——旅游合作社模式

2009 年，紫坪铺镇为规范和提升乡村旅游档次和形象，引导乡村旅游酒店和旅游接待户联合成立了四川省首家乡村旅游合作社——沙湾村乡村旅游合作社，这种模式非常成功，整个村庄经营有序，服务规范，环境优美，乡村旅游有规模、上档次。

旅游合作社构成：由无公害蔬菜种植户、猕猴桃种植户、特色餐饮经营户、乡村酒店经营户等为成员单位，联合组成。

统一管理、联合开发：合作社有严格规范的经营管理监督章程，统一制作店牌、执行统一的服务和房价标准，统一宣传营销。把分散的农家乐经营户以合作社的方式组织起来，联合开发经营。

（2）模式经验

成都乡村旅游从一家一户经营的自然发展阶段华丽转身为规模整体开发的规范发展阶段，“党委总揽、政府主导、部门参与、产业支持、农户主体”的成熟经济模式，铸就了乡村旅游经济进入集群规模发力的“快车道”。

管理方式：政府主导，部门联动

成都市乡村旅游之所以发展有规模、上档次、知名度高，得益于各级党委、政府的高度重视，积极推动，认为发展乡村旅游就是抓新农村建设，就是抓农村经济，就是抓劳动就业，就是抓农民增收。

在统筹城乡发展中，把旅游产业发展作为政府的重点工作进行统一部署，统筹安排，规划出重点乡镇和重点村，重点发展乡村旅游业，在人、财、物上予以重点倾斜。成都市政府专门成立乡村旅游工作领导机构，加强对乡村旅游业的协调指导，要求规划、建设、国土、园林、林业、农业、卫生等相关部门密切配合，以促进农民增收致富为目标，通过大力发展乡村旅游，积极建设旅游型村镇，推动了社会主义新农村建设。

发展模式：因地制宜，错位发展

成都在发展乡村旅游时，一直秉承“全域成都”的理念，统筹乡村旅游的发展，构建平原-丘陵-山地梯次发展布局和一村一品、一户一园、一园一景错位发展的格局。

建设方式：景观化打造、城市化建设

在实际开发建设中，成都开创了“景观化打造、城市化建设”的模式： 农房改造景观化：

按照宜散则散、宜聚则聚的原则改造农房，对农房以就地改造为主，由“农户出资、政府补贴”进行改造，一幢幢赏心悦目的老成都民居和仿欧式建筑群，成了一道道风景线。

基础配套城市化：

按照整体规划，以城市道路、污水处理、天然气等生活设施标准，完善了乡村基础设施建设，并实现户户通光纤，让农民就地享有城市文明成果。

景观打造生态化：

保护原生态植被，建成微水治旱工程、农业文明记忆馆和牛王庙，以人文自然景观营造优美的生态环境。

开发土地集约化：

充分利用荒山、沟渠、坡坎等修建会所，盘活土地资源，使有限的土地资源发挥最大的效益。

宣传营销：

节庆营销，打造品牌

成都市利用地方特色文化优势，指导各区（市）县策划、举办了丰富多彩的乡村旅游节庆活动，如都江堰市的清明放水节、双流县黄龙溪的火龙节、龙泉驿区的桃花节、彭州市的牡丹花会、新津县的梨花会、万安粗粮饮食文化节、双流原生态蔬菜旅游文化节等。以文兴旅、以节助旅，为乡村旅游可持续发展搭建了节庆营销平台，不断提高了成都乡村旅游品牌的知名度。

惠民富民：服务市民，致富农民

成都亦是环都市乡村旅游发展的范例，以服务市民为导向，以服务“三农”为导向，促进农民持续增收，是成都乡村旅游发展的根本目的。成都乡村旅游产业主动担起农民持续增收和构架新型城乡旅游形态重任，实现乡村旅游产业倍增。

2.3北京乡村旅游——“北京模式”的探索与创新

（1）总体思路

全面树立大旅游观，积极调整旅游产业结构，转变旅游发展方式，以投资、消费双轮驱动，打造城市、郊区两个市场，坚持“一区（县）一色”、“一沟（村）一品”的特色发展道路，积极培育具有首都特色的旅游新产品、新业态，大力推动首都旅游产业优化升级。通过“一区（县）一色”、“一沟（村）一品”的规划和策划，实现13个区县乡村旅游功能特色的清晰定位，构造33条乡村旅游沟的聚合产业，开展57个特色乡村民俗旅游村的创意策划。

（2）“北京模式”实践经验

北京模式内容：政府主导、部门联动、区域分工、定位清晰、社区营销、基础完善、融资创新、标准管理。开展了系列规划及专题研究

先后完成了《北京市乡村旅游发展规划》、《北京市乡村旅游产业升级规划》10个郊区县开展的《乡村旅游用地规划》等，同时完成了《北京旅游产业区域特色研究》、《北京旅游产业发展研究》、《乡村旅游北京模式研究》等一系列研究课题。

明确了区、县乡村旅游区域特色定位 针对乡村旅游的同质化问题，从07年开始组织专家进行细致调查，明确了各个区县的清晰定位，如：房山区“北京祖源、休闲胜地”、大兴区“绿海甜园”、通州区“滨水新城、漕运古镇”、昌平区“温泉胜地”、怀柔区“不夜怀柔”、平谷区“休闲绿谷”、密云“渔乐圈”等，这些“一区一色”的定位，为乡村旅游的结构优化和品质升级确立了方向。构建了完善的乡村旅游产品体系

北京乡村旅游经过多年的发展，形成了完善的乡村旅游产品体系，主要是乡村景观、乡村民俗旅游村、乡村度假区、乡村节庆活动、农业观光园等。07年，为了提升北京乡村旅游规模、档次和品牌，在国内首次提出了“休闲农庄”、“生态渔村”、“乡村酒店”、“山水人家”、“国际驿站”、“采摘篱园”、“民族风范”、“养生山吧”八种全新的乡村旅游业态概念。

创新了乡村旅游投融资模式

07年以后，北京旅游投资规模大幅度增长，投资主体多元化，融资渠道多样化，呈现出良好的发展态势。主要有八种模式：转移支付模式、复合投资模式、权益融资模式、股权融资模式、社会集资模式、外商投资模式、贷款贴息模式、小额贷款模式。北京在创新乡村旅游投融资模式方面有两个特点：第一、投融资模式的类型比较多；第二、政府部门联动形成政策支持。

实施了精准的乡村旅游社区营销

通过运用政府公关、社区营销的模式，指导、策划并组织实施了丰富多彩的乡村旅游营销活动，主要体现在：

城乡社区、互动营销。如开展“乡村旅游进社区、城乡和谐手拉手”等形式多样的政府公关活动。

目的地社区、品牌营销。如举办“寻找美丽乡村”评选活动，打造鲜明的品牌形象，启动《京郊旅游手册》110万册免费发放工作。

虚拟社区、网络营销。如将远郊旅游景区门票采用网络方式公开免费发放给市民。舞台社区、节庆营销。如举办北京旅游文化节及各区举办的节庆等150多项节事活动推广北京乡村旅游。通过实施精准营销，极大地彰显了乡村旅游的宣传效应。

建立了行业管理与自律管理的结合

积极探索建立符合旅游产业发展的乡村旅游行业管理模式，先后推出了北京市行业标准及自律规范：《北京市郊区民俗旅游接待村评定暂行办法》、《北京市乡村民俗旅游村等级划分及评定标准》、《北京乡村旅游特色业态标准及评定》等，在乡村旅游行业管理与自律管理相结合方面进行了有益的探索。

（3）创新探索

开展了33条“一沟一品”乡村旅游沟域带区的规划； 开展了77个市级民俗旅游村“一村一品”的创意策划； 持续多年开展了乡村旅游进社区活动； 进行了“生态休闲度假旅游区”创建试点； 开展了酒店管理公司顾问管理市级旅游民俗村试点； 创新和推广乡村旅游的八种新型旅游业态

2.4蓟县乡村旅游——天津乡村旅游典范

（1）项目概况

天津蓟县，古称渔阳，又称蓟州，是华北休闲之都、京津旅游胜地。拥有国家级的风景名胜、文物古迹、自然保护区和森林公园，风光秀美，景观奇特。1994年以来，蓟县依托丰富的旅游资源，积极引导、大力发展农家乐旅游，融吃、住为一体，集休闲、娱乐于一身，具有新创举，体现新时尚，深受广大游客的欢迎。

（2）取得成绩

截至目前，该县乡村旅游已发展到11个乡镇，其中全国特色旅游景观名镇1个，全国旅游农业示范点2个，市级旅游特色村(点)91个，休闲农庄7个，乡村旅游经营户1200多个，各种采摘园4800多亩，旅游购物市场65个，从事该行业的农民达4万余人，形成了“百村创建、千户发展、万人参与”的良好局面。到2010年底，该县乡村旅游共接待游客121.4万人次，直接收入1.4亿元，成为拉动经济增长、促进农民增收的支柱产业。2011年由国家农业部和国家旅游局开展的“全国休闲农业与乡村旅游示范县”评选活动揭晓，蓟县荣获“全国休闲农业与乡村旅游示范县”称号，成为本市唯一获此殊荣的区县。

（3）发展概况

蓟州的农家乐旅游村村不同，户户不一，分散又集中，大众又个性，靠山的，近水的，居名胜脚下的，位塞上边关的，并列排房的，小院围住的。前厅后炕的，穿门跨院的，边上连廊的，中间天井的。还有庭院摆桌、炕头吃饭的，葫芦架下喝茶、瓜棚里品酒的，溪边湖畔钓鱼、青石板上设灶的，应有尽有。大到一山、一水，一村、一舍，小到一树、一花，一道栅栏门、一座辘轳井，都在演绎着浪漫、温馨、淳朴、自然的农家风情。

（4）发展模式

加强组织管理

为规范农家院旅游户的管理，提高服务质量，蓟县旅游主管部门制定了《农家院旅游质量标准》，根据经营规模、服务设施等情况划分等级，挂牌经营，规范管理，让游客放心入住，尽情享乐。

根据时令采取多种方式吸引游客

蓟县的“农家乐”根据时令采取多种方式吸引游客。如农家院内部安装暖气和空调, 将房屋内外进行艺术装饰, 在冷天可以推出冰雪康体、睡火炕。春节游客与当地农家一起吃年夜饭、放鞭炮、扭秧歌、话家常, 让游客体验天津的民风民俗等, 使“农家乐”成为具有休闲、健身、娱乐和度假功能的多元化复合型新兴旅游。夏天可推荐游客在玉龙滑雪场滑雪, 欣赏北国雪景, 享受冰雪乐趣, 冰雪旅游项目可带动蓟县农家乐旅游。据统计, 春节期间共接待游客014万人次, 占总接待量的313% , “农家乐”收入超过某些四、五星级宾馆、饭店和酒店。依托自然资源打“民俗牌”发展旅游农业发掘地方文化, 营造地域特色 虽然此处风景绝佳, 但周边还有很多风景独特的地方, 而且附近(北京郊区)还有很多发展已相当成熟的度假村, 所以不搞出特色,很难立足。当地的人文景观独一无二, 可打民俗这张牌来发展。民俗人文景观发展起来投资小, 见效快, 知名度更易于提高, 为日后的进一步旅游资源的开发打下良好基础。譬如, 地处皇家园林的青山岭, 目前还是一个以种植为主的村庄, 但该村有着得天独厚的自然资源,如千年古松、劲松园、松树王、松树后、鹰盘松、青山岭水库和北齐时代的古长城等, 极富开发价值。

整合运作与城镇化战略

针对京津乡村旅游的市场需求，构筑相对完整的休闲观光产业和产品体系，依托城镇建设，加强资源整合，发展一批具有较大规模的精品项目，作为区域旅游业发展的“引擎”和核心，以先进的开发理念、规划设计和运作管理，打造最佳特色旅游目的地；坚持质量为本，避免散点式开发，以规模化的开发运作形成多维度的效应，重点针对会议、短期度假、自驾车旅游等消费群体，建设休闲房产、商务会展、观光农业等设施，通过产品设计、项目集群化发展、市场推广等手段，带动蓟县乡村旅游发展，提高区域整体的旅游竞争力。

第四篇：成功打造田园综合体的经验与心得!

成功打造田园综合体的经验与心得！

随着中国特色社会主义进入新时代，改革开放剩下最难啃的骨头，城乡发展问题也进入攻坚阶段，乡村振兴战略成为新时代做好“三农”工作总抓手。而2017年中央一号文件首次提出的“田园综合体”已上升为国家战略，中国农业供给侧改革进入全新的探索阶段，田园综合体作为“乡村振兴战略”的核心抓手，不只是一个风口，而是影响到整个中国政治、经济未来十年甚至二十年重大发展契机的一个战略机遇期。“新田园”时代随着2018年中央一号文件的出台，“三农”问题进入实质性解决阶段，田园综合体上升为国家战略。2014年之后国家启动新一轮农村土地改革，主要包括征地、经营性建设用地、宅基地三大改革，“三农”问题进入实质性解决阶段，田园综合体作为乡村振兴战略的主平台与城乡融合发展的主要抓手，将助力“三农”发展迈上新台阶。什么是田园综合体?田园综合体是城乡融合的一个地域经济综合体。第一，田园综合体不同于农业综合体、、农业特色小镇、农旅综合体，我们认为田园综合体是乡村振兴的抓手、三农系统解决方案。第二，田园综合体既不是现代农业产业园区，也不是新型田园地产，更不是旅游度假区，而是实现乡村环境、配套设施、特色功能、人与产业关系“四个再造”的新田园都市，打破城乡的分隔壁垒，消除城乡二元结构，最终形成城乡一体化的新格局。田园综合体的要义是破解城乡二元结构，激活农村土地价值。其本质是从产业、业态、主体、消费方面的“四个融合”，有三大转变：从承接消费转移到承接城市功能转移;从三农问题“点式突破”到“系统解决方案”;从“沉睡的农村土地资源”到“激活的农村土地资产”。导入“新人群、新功能、新产业”，最终实现城乡一体、城乡融合、城乡统筹发展。如何获取田园综合体土地?农村改革进入新时代，土地获取解除高压线。田园综合体的用地主要分为国有土地、农村集体土地两大类：国有土地大部门分布于城郊和城中村，主要通过出让、划拨、转让等方式获取;农村集体土地主要通过租赁、城乡建设用地增减挂钩、作价入股、出让(入市)等方式获取，成都多利桃花源、无锡阳山镇桃园村、山东枣庄等地已有落地案例，嘉兴、重庆分别探索出“两分两换”模式、“地票”制度。如何申报田园综合体?财政部牵头完成农村综合性改革和田园综合体试点，农业农村部负责规划制定、监督实施。全国首批17个国家级田园综合体开始试点，第二批亟待申报，须符合“七大立项条件”：功能定位准确、基础条件较优、生态环境友好、政策措施有力、投融资机制明确、带动作用显著、运行管理顺畅。对于国家级、省级试点，国家提供全方位政策支持，并且从中央财政到市级财政都有明确规定的相应奖补政策。田园综合体有哪些新商机?特色小镇触红线，田园综合体将拥抱国家级蓝海市场。对比特色小镇与田园综合体：政府发文特色小镇须“降温”，且目前全国布局超5000个，开发竞争大;而国家正全方位支持田园综合体，仅蓝城、碧桂园、万科、华润等少数龙头企业布局，投资空间大。就目前而言，田园综合体处于无标准、无品牌、无模式的探索阶段，正是企业战略转型的机会点，企业应抢占先机，向田园综合体运营商、内容提供商、全产业链农业发展商、“田园+”新业态品牌商等转型。田园综合体的“新玩法”国之所向，民之所趋，“五类玩家，五大玩法”让你成为“田园新时代”的“弄潮儿”。五类玩家包括：政府、开发类企业、金融类企业、农业类企业、内容服务商，这五类玩家如何撬动田园综合体?

一、合作联盟。企业通过行业联盟或互补联盟的方式，做大开发主体影响力，整合田园综合体复合业态资源，顺利申请国家政策。主要盈利设计是集体用地入市，最典型的是【多利绿城桃花源】案例。多利集团介入之初，遭遇“零散集体农用地无法开发”的问题，绿城集团介入后首创流转集体农用地模式，通过平安银行战略投资，实现三方联盟开发，并与村集体资产管理有限公司共同运营。

二、双创孵化。农业类企业联合政府、专业合作社，通过集聚各类新型农业科技、乡村文创机构和团体，推动乡村业态创新，实现群众创新创业。主要盈利设计是投资退出，最典型的是【迁西“花乡果巷田园综合体”】案例。项目由唐山市供销社主导开发，成立东莲花院乡供销社农民专业合作社联合社，下辖农业专业合作社17家，致力打造农业领域的专项孵化器，成为全国供销系统综合改革的样板地和实验田。项目获得连续三年(共计2.1亿元)的资金支持。

三、IP植入。区域性龙头企业想要进入田园综合体，可通过全球抓药，与内容类企业合作，引进国内外具有品牌知名度的成熟项目，如台湾文创乡村、荷兰特色农业小镇等，易获得政策支持和流量导入，最典型的是【苏州树山乡伴】案例。项目位于苏州西北郊，由乡伴文旅开发，导入“乡伴”品牌，用现代手法复原乡村生活，引领全新的基于田园生活方式的转变，促进城乡一体化建设。

四、社群拉动。项目一般位于大城市周边，以轻带重，通过国学践行、民艺手工、田园农耕、养生养老等主题社群活动导入高端流量，从拉动乡村地区振兴。主要盈利设计是物业出售、物业租赁，最典型的是【成都幸福公社】案例。十年打造一个模具，通过社群营销将老人、儿童等引进来、住下来，并营造创业环境，导入创新创业业态，让社群落地生根，住有所居、居有所业、老有所养。

五、营销引爆。无品牌、无区位、无人气的地区可选择将一个点做到极致，通过主题节庆活动强势拉动乡村地区的知名度，建立节庆品牌和区域品牌，形成IP，增加对投资方、开发主体的吸引力，带动区域农民共同富裕。主要盈利设计是项目门票、文创产品、餐饮住宿的收入，最典型的是【日本越后妻有】案例。一个占地760km2、人口稀少并呈高龄化的三无地区，通过大地艺术节的策展、举办，集聚志愿者、农户、艺术家以及一些非营利组织共同打造艺术作品，艺术节平均每届为当地创造50亿日元的经济效益。田园综合体综合打造策略

1、做好前期规划，构建支撑产业体系必须坚持规划先行，多规融合，站位高，有前瞻性和可行性，找准定位，将村民生产生活真正融入到田园建设中去，增强可持续发展能力。

2、盘活土地资源，提高土地利用质量通过土地流转、股份合作制、代耕代种、土地托管等方式促进农业适度规模经营，优化农业生产经营体系、增加农民效益。

3、创新主体间的合作模式妥善处理政府、农民和企业三者间的关系，发挥三者主体作用，健全市场化运行机制，充分主动投入，各尽其能、各取所需，形成建设合力。

4、引进先进的管理方法，完善配套设施体系引进先进管理方法，提高农业休闲质量，高标准农田建设，加强田园+农村的基础设施建设及配套设施建设。

5、引进社会资本，创新项目融资模式除了财政资金支持，同时要推广政府和社会资本合作多，利用财政杠杆作用，撬动金融和社会资本投入，拓宽田园建设的融资渠道。田园综合体的发展思路

1、田园综合体开发思路打造田园综合体，就是要深度挖掘乡村特色资源，倡导低碳、生态等科学理念，以乡村旅游资源与土地为基础，以乡村旅游休闲为脉络，以休闲商业为配套，以乡村休闲地产为核心，以高品质服务为保障，对项目地进行综合开发，把乡村打造成一个“岛式圈层”结构的田园综合体，满足政府、企业、居民、乡村旅游者等多方需求。

2、田园综合体发展结构最外围圈层——乡村资源和乡村土地，主要是农业产业聚集区，如渔业、采摘林业等;中间圈层——休闲商业项目，主要指为乡村居民和乡村旅游者提供服务，具有多重功能的商业配套设施，如提供餐饮、娱乐、休闲服务的商业街、酒店集群等;核心圈层——乡村休闲地产，主要指以居住功能为主体的传统地产、居住小区、产权式酒店等乡村居所型地产，如乡村景观地产、乡村度假地产、乡村养老地产、乡村主题地产等;乡村旅游休闲则是串起各个圈层的连接线。值得注意的是，“岛式圈层”结构的田园综合体各个圈层之间并不是机械的，针对不同的乡村本底，各个圈层有不同的开发方向和主题，从而形成各具特色的田园综合体。

3、田园综合体运作思路首先以乡村和乡村土地为资源点，乡村不仅有丰富的土地资源，还有以乡村景观为代表的自然资源、以建筑、文化、民族等为代表的人文资源、以人与人交往、乡村生活方式为代表的社会资源，这些资源构成了田园综合体的本底资源;其次以乡村旅游休闲(主要是指乡村旅游休闲产品的合理组合)为吸引点，引爆田园综合体目标市场，对乡村资源进行合理开发，打造不同类型、不同规模、不同层次的乡村旅游产品，使其成为吸引点;再次以乡村休闲商业项目为支撑点，为乡村旅游者和居民提供配套商业服务，完善服务体系;最后以乡村休闲地产为核心赢利点，取得相应回报。返乡的青年、中年、企业家，乡村欢迎你们回村，父母亲等待你们回家，“返乡互助”助你一臂之力。你们回家了，乡村才有希望！

第五篇：田园综合体用地政策汇总

关于田园综合体用地政策汇总

随着经济新常态，国家实施了新型城镇化、生态文明建设、供给侧结构性改革等一系列战略举措，实行建设用地总量和强度的“双控”，严格节约集约用地管理。先后出台了《基本农田保护条例》、《农村土地承包法》等，对土地开发的用途管制有非常明确的规定。特别是《国土资源部农业部关于进一步支持设施农业健康发展的通知》（国土资发〔2014〕127号）的发布，更是将该要求进一步明确，使得发展休闲农业在新增用地指标上面临着较多的条规限制。

集体建设用地是田园综合体的重要承载形式。集体建设用地，又叫乡（镇）村建设用地或农村集体土地建设用地，是指乡（镇）村集体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地。集体建设用地分为三大类：宅基地、公益性公共设施用地和经营性用地。在国有建设用地一级市场中，政府既是管理者，又是组织实施者，并代表全民享有土地收益权。而在集体建设用地一级市场中，政府仅仅是管理服务机构，享有土地所有权的农民集体才是组织实施者并享有土地收益。

一、土地流转：如何取得土地？

一种从政府拿地。从政府拿地的有这么几种：一是建设用地，要招牌挂的，拿过来以后搞房地产开发，70年的产权；二是产业用地，包括工业、旅游，也包括很多的新业态；三是公共设施用地，分两类：一类是基础设施，修路。另外一类是建医院、学校。另一种是从农民手里拿地。集体建设用地、耕地、宅基地、四荒地、林地、滩涂河谷地。农村可用的资源有什么？一是资源性的资产，包括土地、滩地、草原、山地、森林、荒地等等；二是经营性资产，就是所谓的农村集体经济的财产、设施、厂房土地；三是非经营性资产，就是现在在农村里面的比如说学校、医院、村委会等等，他们所占的地和住房设施是非经营性的。

二、新政策

对于特色小镇、田园综合体特别有效的三大类政策：一是农村3P的模式，以及国家发改委联合6部委提出的农村三产的示范园区；第二个是农村土地改革的七个政策，包括试点的内容；第三类政策是有关扶贫的政策，国家提出把一二三体制政策拿出来，一定要有支持和优惠的政策。现在政策在突破的过程中，农村的土地三权分制改革，就是现有的耕地分成三部分，一部分叫所有权，一部分叫承包权，另外一部分叫经营权，这个分摊的价值非常的大。

宅基地和征地制度，这两个也要有重大的变革。这几项改革如果全部完成或者说推进之后，将为城市资本下乡，搞特色小镇、田园综合体提供一个坚实的法律基础。

改革的方向：资源性资产，确权资本化、市场化交易流转、可贷款抵押。买的是经营权，不是所有权，所有权依然是集体的。

（一）关于耕地

获得农村耕地的时候，建议只拿经营权就可以了。还有在拿到农地的时候有一些政策的限制，一个叫基本的农田，一个叫一般的农田。建议按比例拿一些，但是基本农田现在国家的政策限制是非常的严格，包括空间都不能挪动，每一个省的国土厅都有一个资料，清清楚楚标明是不能动的。可动的是哪儿呢？你要有一些基本的农田，基本农田有一些补贴，一般的农田可以搞位移，或者说小设施都可以。

再一个要关注的是，如果搞田园综合体、特色小镇肯定不是只种地，而是要三产融合，要建一些设施，过去在农田搞一些设施，有开生态餐厅的，甚至有在大棚中盖别墅的。现在这些行为是被禁止的，有严格的限制。但是在一般农田中建一些三产设施是国家鼓励的，前提是三产设施要按照建设用地管理交付。现在对耕地管控的程度非常严格，最好不要搞小把戏，按照正常的方式拿下一些地，在合法合规的基础上在一般农田上搞一些设施。

（二）关于宅基地

中国的宅基地在全世界政策是最复杂的，我们国家的宅基地房子是个人的，土地是集体的，一户一宅是国家的规定。宅基地无偿分配，你是村子里面的成员，村里就应该无偿给你分块地。宅基地的房子和土地是分离的，农民把宅基地卖给别人之后，不能再给第二套。现在的改革有一个待突破的宅基地的转让，宅基地可以转让，但是不能突破集体经济组织成员的模式。

宅基地建设特色小镇和田园综合体最成功的是浙江的桐庐，这是我们国家土地制度改革特别重要的试点，而且率先取得重要的成果，大家看看它是怎么样通过宅基地的改革引进城市资本的。一是确权，我们国家农地确权基本上完成的，但是宅基地的基本确权没有完成。二是确权之后，农民把不用的废弃的宅基地交还给集体，因为土地是集体的。三是集体采用这样的方式，就可以合理合法的引进城市资本了。

（三）关于四荒地

四荒地风险最大，但是收益也很大。明年中期的时候，有关四荒地更开放的政策将会出台。特别希望突破的有两点，第一个是四荒地将来证券化，第二个是可上市。这两个问题解决了，你就有退出机制了。投资最重要的要有退出机制。四荒地属于谁？集体所有。拿下四荒地有两个最大的好处，一个是要和集体签合同。二是四荒地是没人管的地，没有那么多的限制，你可以发挥很大的空间，可以当建设用地使用。

（四）关于集体建设用地、空心村

中国现在农村的空心村少说十分之二三，多说五分之一二，利用空心村建设特色小镇和田园综合体成本低，做产业、特色小镇。空心村发展特色小镇、田园综合体的优势：土地是现成的，是熟地，用不着开发，都是齐全的，土地性质非常的清晰。我们国家的支持都是村村通，都是以村为基础的。